Studi Kelayakan Bisnis

Proposal Perumahan Medina Residence

Oleh:
Muhammad Ihsan/ 201010160311116
Muh Gulbuldin/ 201010160311111
Richlas Ardianshah/20101016011148
Qholiq Aziz/201010160311139
Gayuh Sucitra/ 201010160311400



JURUSAN MANAJEMEN
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG




I. Executive Summary
II. Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)
a. Sejarah Proper
b. Konsep Proper
III. Aspek Sosial & Environment
a. Lokasi Proper
b. Demografi
c. Kependudukan
d. Fasilitas Umum
IV. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)
a. Perijinan Project
b. Rekomendasi dari Pihak Terkait
V. Aspek Pemasaran
a. Potensi & Segmentasi Pasar
b. Markeing Strategy
c. Project Utility
d. penilaian Kelayakan pemasaran
VI. Aspek Manajemen dan SDM
a. Aspek Manajemen
b. Manajemen Pembangunan Proyek
c. Manajemen Sumber Daya Manusia
VII. Aspek Keuangan Proyek
a. Proyeksi Biaya Pembangunan
b. Sumber Dana
c. Proyeksi Penjualan
d. Rencana Cash Flow
VIII. Aspek Teknis
a. Tahap Persiapan
b. Tahap Konstruksi
c. Tahap Operasional
d. Equipments
IX. Kesimpulan




I. Executive Summary
Lokasi Proper : Perumahan Medina Residence
Peruntukan : Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal Type.36/60 m2
Luas Lokasi : 4.593 m2
Luas Kavling : 2.700 m2 (40%)
Jumlah Unit : 42 unit rumah tinggal T.36/60m2
Periode Project : 10 Bulan
Nilai Penjualan : Rp. 10.500.000.000,-
Modal Sendiri : Rp. 4.476.300.000,-
Pinjaman/Investment : Rp. 4.500.000.000,-
Keuntungan : Rp. 1.523.700.000,-
Developer : Kelompok 8
II. Latar Belakang Proyek Perumahan (Proper)
a. Sejarah Proper
Proyek perumahan Medina Residence ini diinisiasi oleh Kelompok 8 dan sebagai
pengembang PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang
berlokasi di daerah yang cukup strategis di daerah Joyogrand, Malang. Proper yang
merupakan proyek bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan
resources yang dimilki terutama pada aspek utilitas Land Development dan penciptaan
Added Value bagi Stakeholders.
b. Konsep Proper
Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam
penyediaan perumahan bagi masyarakat.
Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster
Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah
ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis. Permbangunan akan
dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target penyelesaian 42 unit rumah
dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta
melibatkan masyarakat setempat dalam pekerjaan konstruksi rumah.
III. Aspek Sosial & Environment
a. Lokasi Proper
Terletak di Joyogrand, Kec. Lowokwaru , Kota Malang, Sesuai SHM No. 144/Joyogrand
seluas 2.515 m2, an. Bambang Sulistio dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Joyogrand Malang
Rp. 427.500.000,- pada November 20012 di KPKNL Serpong.




Proper terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir dan hanya
sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan Vila Bukit Tidar dan beberapa real
estate lainnya.
b. Demografi
Demografi Kota Malangterletak di Provinsi Jawa Timur. Dengan luas wilayah 252,10 km
2
,
Malang merupakan kota besar dan terpenting di Provinsi Jawa Timur serte kedua terbesar
Provinsi Jawa Timur.
c. Kependudukan
Jumlah penduduk kota Malang mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana hal ini dapat
dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun 2005 2011 serta
tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk periode 2005 20011.
Tabel 1: Pertumbuhan Penduduk Kota Malang 2005 - 2011
Tahun (jiwa) Laki-laki (jiwa) Perempuan (jiwa) Jumlah (jiwa)
2005 397.829 400.275 798.104
2006 402.818 404.318 807.136
2007 407.959 404.485 812.444
2008 404.664 411.973 816.637
2009 406.755 414.102 820.857
2010 404.553 415.690 820.243
2011 407.144 417.714 824.858

Sumber : http://malangkota.bps.go.id
Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67% dalam kurun waktu 8 tahun, maka
kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat.
d. Fasilitas Umum
Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah ke
atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain : Pasar Tradisional,
Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana Pendidikan dan terakses oleh
Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek cukup padat, namun masih dalam tahap
pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan.
Fasilitas Umum:
Masjid : 300 m
Kantor Kecamatan : 500 m
Puskesmas : 600 m



Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m
Pasar Tradisional : 700 m
Bank Permata, Bank Niaga,
Mandiri, BNI, BRI : 2 km
Jaringna Listrik : ada
PDAM : ada
Telepon : ada
Berdekatan dgn lokasi proper :Perum River Village (Vila Bukit Tidar) dan Graha
Dewata
IV. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)
Pekerjaan Penyelesaian Proper Medina Residence diharapkan dapat terlaksana sesuai
time schedule yang direncanakan, sehingga aspek Legalitas menjadi sangat penting & perlu
dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi
masalah hukum.
a. Perijinan Project
Ijin IPPT : Proses
S.I.U.P : 08061 / 1.824.271
Site Plan : 10.10.72.03.00687
S.K.D.P : 58 / 1.824
Kep. Hum dan HAM : AHU 90996.AH.01.01. Tahun 2008
T.D.P : 09.03.1.51.59339
N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000
Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.
IMB Induk : Proses
Rekomendasi PLN : Proses
Rekomendasi PDAM : Proses
Keterangan Bebas Banjir : Proses







V. Aspek Pemasaran
a. Potensi & Segmentasi Pasar
Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap
masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat memenuhi kebutuhan
masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi
yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh banyak real estate yang berada di
sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh
masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus
meningkat setiap tahun.
Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar
menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.
b. Marketing Strategy
Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing
mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain
dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta
umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper Medina
Residence.
Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper Medina Residence ini
adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan
situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.
Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui jaringan ini, PT BSA telah
memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah.
c. Project Utility
Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan lahan untuk
pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode waktu satu tahun.
Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM dan
jaringan pendukung lainnya.
d. Tehnik penilaian Kelayakan pemasaran (kriteria penilaian )
Guna memudahkan penilaian dari kelayakan pemasaran perlu dibuat daftar penilaian
sebagai berikut :
Catatan :
1. Kriteria kuat : 0,7 : 0,8 : 0,9 : 1,0
2. Kriteria sedang : 0,5 : 0,6
3. Kriteria lemah : 0,0 : 0,1 : 0,2 : 0,3 : 0,4



Total nilai bobot yang terbesar menunjukkan dukungan yang kuat pada keberhasilan
pemasaran atau kegagalan, sehingga dapat dibuat lebih lengkap dan obyektif dari berbagai
aspek pemasaran yang ada.

No Item yang dinilai Kuat sedang lemah
1 S D M 0.7
2 Persaingan 0.6
3 Konsumen 0.6
4 Teknologi 0.5
5 Model/Trend 0.7
6 Armada Sales 0.5
7 Promosi 0.8
8 Mutu Produk 0.4
9 Peraturan Pemerintah 0.5
10 Lingkungan Bisnis 0.6
11 Ketersediaan bahan 0.4
12 Rencana Pemasaran 0.7
13 Margin Laba 0.5
14 Ketersediaan Dana 0.8
15 Sitem Manajemen 0.6
16 Pangsa Pasar 0.5
17 Manajer Pemasaran 0.7
18 Penetrasi Pasar 0.4
Total Bobot 4.4 5.6 1.2

Dengan melihat kelayakan pemasaran diatas maka dapat ditarik kesimpulan bahwa proyek ini
layak untuk dilakukan.
VI. Aspek SDM
a. Pengertian Aspek Manajemen
Aspek manajemen dan organisasi merupakan aspek yang cukup penting dianalisis
untuk kelayakan suatu usaha. Karena walaupun suatu usaha telah dinyatakan layak untuk
dilaksanakantanpa didukung dengan manajemen dan organisasi yang baik, bukan tidak
mungkin akanmengalami kegagalan.Baik menyangkut masalah SDM maupun menyangkut
rencana perusahaan secarakeseluruhan haruslah disusun sesuai dengan tujuan perusahaan.



Tujuan perusahaan akan lebihmudah tercapai jika memenuhi kaidah-kaidah atau tahapan
dalam proses manajemen. Proses manajemen atau kaidah ini akan tergambar dari masing-
masing fungsi yang ada dalam manajemen.Masing-masing fungsi tidak dapat berjalan sendiri-
sendiri, akan tetapi harus dilaksanakan secara berkesinambungan, karena kaitan antara satu
fungsi dengan fungsi lainnya sangat erat. Apabila salah satu fungsi tidak dapat dijalankan
secara baik, maka jangan diharapkan tujuan perusahaan dapat tercapai. Untuk keperluan studi
kelayakan bisnis yang perlu dianalisis adalah bagaimana fungsi-fungsi manajemen seperti
perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan danpengawasan diterapkan secara benar.
Adapun fungsi-fungsi manajemen tersebut dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Perencanaan (Planning)Perencanaan adalah proses menentukan arah yang akan ditempuh
dan kegiatan-kegiatan yang diperlukan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Dalam
proses ini ditentukan tentang apa yang harus dilakukan, kapan dan bagaimana melakukannya
serta dengan caraa pa hal tersebut dilaksanakan.
2. Pengorganisasian (Organizing) Pengorganisasian adalah proses mengelompokan kegiatan-
kegiatan atau pekerjaan-perkerjaan dalam uni-unit. Tujuannya adalah supaya tertata dengan
jelas antara tugas,wewenang dan tanggung jawab serta hubungan kerja dengan sebaik
mungkin dalambidangnya masing-masing
3. Pelaksanaan (Actuating) Menggerakkan atau melaksanakan adalah proses untuk
menjalakan kegiatan/pekerjaan dalam organisasi. Dalam menjalakan organisasi para
pimpinan/manajer harus menggerakkan bawahannya (para karyawan) untuk mengerjakan
pekerjaan yang telah ditentukan dengan cara memimpin, memberi perintah, memberi petunjuk
dan memberi motivasi.
4. Pengawasan (Controlling) Pengawasan adalah proses untuk mengukur dan menilai
pelaksanaan tugas apakah telah sesuai dengan rencana. Jika dalam proses tersebut terjadi
penyimpangan, maka akan segera dikendalikan.
b. Manajemen Pembangunan Proyek
Manajemen proyek adalah sistem untuk merencanakan, melaksanakan dan
mengawasi pembangunan proyek dengan efisien. Pembangunan proyek harus dapat
menyusun rencanapelaksanaan proyek dengan mengoordinasikan berbagai akivitas atau
kegiatan proyek danpengunaan sumber daya agar secara fisik proyek dapat diselesaikan tepat
waktu.Untuk itu perlu dibuat suatu bentuk organisasi agar program-program yang ada
berjalandengan lancar. Organisasi proyek merupakan suatu cara yang efektif untuk
menyatukan orangdan sumber daya fisik yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek
tertentu dengan waktuyang terbatas.Pada umumnya setiap proyek yang relatif besar meliputi
tiga tahapan, yaitu perencanaan,penjadwalan dan pengawasan atau pengendalian.



Perencanaan Proyek
Rencana proyek menggambarkan mengapa dan bagaimana suatu proyek dilaksanakan.Dalam
melaksanakan proyek perlu dianalisis rencana kerja yang meliputi: jenis
pekerjaan(aktivitas), waktu penyelesaian, tenaga pelaksana, peralatan dan anggaran. Dalam
perencanaanproyek biasanya digunakan bantuan teknik seperti Bagan Gantt (Gantt Chart) atau
diperluas
c. Manajemen Sumber Daya Manusia
Selanjutnya perlu dianalisis adalah kesiapan perusahaan yang berkaitan dengan manajemen
sumber daya manusia mulai dari pengadaan sampai pada penempatannya di jabatan tertentu
untuk menjalankan kegiatan perusahaan. Manajemen sumber daya manusia merupakan suatu
konsep yang bertalian dengan kebijaksanaan, prosedur dan praktik bagaimana mengelola atau
mengukur orang dalam perusahaan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Manajemen
sumber daya manusia dapat dijabarkan dalam fungsi manajerial yang meliputi perencanaan,
pengorganisasian, pengarahan, pengawasan dan fungsi operatif yang meliputi pengadaan,
kompensasi, pengembangan, integrasi, pemeliharaan dan pemutusan hubungan kerja.
Analisis Jabatan
Komponen organisasi yang paling penting adalah pekerjaan atau jabatan. Untuk
mencapai tujuan, organisasi perlu menetapkan jenis-jenis pekerjaan yang harus dilaksanakan.
Pihak manajemen dan khususnya manajemen sumber daya manusia mutlak perlu mempunyai
keterangan-keterangan yang lengkap dan tepat mengenai semua jabatan untuk melaksanakan
tiapfungsi operatif dengan baik. Keterangan-keterangan jabatan tersebut diperoleh dari
analisis jabatan. Analisis jabatan adalah merupakan suatu proses untuk mempelajari dan
mengumpulkan berbagai informasi yang berhubungan dengan suatu jabatan. Untuk itu kita
perlu mengetahui pekerjaan-pekerjaan apa saja yang harus dikerjakan, bagaimana
mengerjakannya dan mengapa pekerjaan itu harus dikerjakan.Jadi, analisis jabatan dapat
diartikan suatu proses yang sistematis untuk mengumpulkan,menganalisis dan mensintesiskan
data jabatan. Dari analisis jabatan akan diperoleh uraian jabatan dan spesifikasi jabatan.
Uraian jabatan memuat keterangan yang lengkap, singkat, jelasdan konsisten mengenai suatu
jabatan.Uraian jabatan memuat hal-hal sebagai berikut:
1. Identitas jabatan
2. Fungsi jabatan
3. Uraian tugas
4. Wewenang
5. Tanggung jawab
6. Hubungan kerja



7. Bahan, alat dan mesin yang digunakan
8. Kondisi kerja
Sedangkan spesifikasi jabatan atau persyaratan jabatan memuat syarat-syarat
minimum yangharus dipenuhi oleh seseorang agar dapat melaksanakan jabatan tertentu
dengan baik.Persyaratan jabatan memuat antara lain;
1. Persyaratan pendidikan
2. Persyaratan pelatihan
3. Persyaratan pengalaman
4. Persyaratan psikologi
5. Persyaratan khusus
Informasi analisis jabatan bisa berguna bagi perencanaan sumber daya manusia,
orientasi, pelatihan dan pengembangan, penilaian pelaksanaan pekerjaan, perencanaan karier,
kompensasi,keselamatan dan kesehatan pegawai, serta hubungan ketenagakerjaan,
restrukturisasi organisasi/perusahaan, desain pekerjaan, program pengembangan kualitas.
Untuk lebih jelasnya bisa dilihat dalam gambar berikut ini.Dalam proyek baru tentunya belum
bisa melakukan analisis jabatan, tetapi dapat melakukan perancangan jabatan (job design)
atau menggunakan informasi jabatan kunci (key job) dariproyek lain yang memiliki jabatan
sejenis atau menggunakan jasa expert dalam bidangnya.
Perancangan jabatan merupan proses yang ditentukan dan diciptakan oleh
karakteristik dankualiatas kerja dari suatu jabatan. Pada umumnya perancangan jabatan
didasarkan padapendekatan sebagai berikut
1. Pendekatan mekanistik Perancangan kerja denagna pendekatan ini didasarkan pada ilmu
teknik mesin dan menitik beratkan pada tugas. Pekerjaan dirancang sedekian rupa sehingga
dapat dilaksanakan seefisien mungkin. Pekerjaan dibagi dalam tugas-tugas kecil, sederhana,
distandarkan dan dilakukan secara berulang-ulang oleh seseorang. Pekerja fisik dan kerja otak
secara tegasdipisahkan
2. Pendekatan faktor manusia dalam perancangan jabatan perlu memerhatikan faktor tubuh
baik biologi maupun psikologisi pekerja. Dimensi-dimensi fisik tubuh manusia perlu
diperhatikan sehingga dapat mempermudah mendesain peralatan kerja yang cocok secara
biologi dan dapat mengurangitekanan serta kelelahan yang dialami saat bekerja.
3. Pendekatan motivasiPendekatan ini didasarkan pada psikologi organisasi, dimana kerja
dirancang untuk merangsang motivasi para karyawan dan meningkatkan kepuasan kerja. Hal
ini dapat dilakukan dengan pengayaan keja (job enrichment), perluasan kerja (job enlargment)
danrotasi kerja (job rotation).
Perencanaan Sumber Daya Manusia



Perencanaan sumber daya manusia merupakan suatu kegiatan yang dilakukan
secarasistematis untuk meramalkan atau memperkirakan kebutuhan sumber daya manusia
dalam suatu bisnis atau perusahaan. Perkiraan tentang kebutuhan tenaga kerja yang
diperlukan perusahaan didasarkan pada berbagai pertimbangan antara lain rencana produksi
atau jasa yang dihasilkansesuai dengan jenis atau bidang investasi yang dijalankan. Setelah
melakukan perkiraan terhadap jumlah barang atau jasa yang akan dihasilkan, selanjutnya
perkiraan ini diubah ke dalam jumlah orang yang dibutuhkan untuk mengerjakan/
melakasanakan aktivitas tersebut. Untuk level manajerial biasanya jumlah pegawai didasarkan
pada jumlah jabatan yang tersedia dalam struktur organisasi perusahaan. Jika jabatan
manajerial (mulai dari supervisor sampai ke direksi) sebanyak 12 jabatan, maka pejabat yang
diperlukan juga sebanyak 12 orang. Sedangkan, untuk jabatan operasional atau pelaksana
bisadidasarkan pada beban kerjanya
Pengadaan Tenaga Kerja
Setelah struktur organisasi terbentuk, urairan jabatan dan persyaratan jabatan
tersedia,
serta jumlah sumber daya manusia telah direncanakan, maka langkah selanjutnya adalah men
cari tenaga kerja untuk mengisi jabatan yang tersedia sesuai dengan rencana atau kebutuhan
perusahaan.
Pengadaan tenaga kerja(procurement) merupakan upaya untuk memperoleh jumlah
dan jenis tenaga kerja yang tepat untuk memenuhi kebutuhan organisasi untuk mencapai
tujuan yan telah ditentukan. Pengadaan tenaga kerja meliputi penarikan, seleksi dan
penempatan. Penarikan (recruitment) adalah upaya mencari calon karyawan yang memenuhi
syarat tertentu sehingga dari mereka perusahaan dapat memilih orang-orang yang paling tepat
untuk mengisi lowongan yang ada. Calon karyawan atau tenaga kerja dapat diperoleh melalui
dua sumber yaitu sumber daridalam organisasi (internal) atau sumber dari luar organisasi
(eksternal). Pertama, dari sumberinternal adalah karyawan yang ada dalam organisasi itu
sendiri, yang digunakan untuk menjadi
pejabat dalam organisasi baru. Kedua, dari sumber ekstenal adalah tenaga kerja yang berasal
daripasar tenaga kerja atau dari luar organisasi dan dapat diperoleh melalui periklanan,
Depnaker, institusi pendidikan, dan biro jasa. Untuk proyek atau bisnis perluasan/
pengembangan dapat menggunakan sumber internal dan eksternal, sedangkan bagi proyek
atau bisnis baru hanya menggunakan sumber eksternal saja. Setelah dilakukan kegiatan
penarikan, maka selanjutnya perlu dilakukan seleksi.
Seleksi



adalah suatu proses untuk memilih atau mendapatkan tenaga kerja yang memenuhi
syarat yang telah ditentukan oraganisasi. Proses seleksi diawali dari seleksi adaministrasi
seterusnya dilanjutkan dengan uni materi, uji kesehatan, uji psikologi, dan terakhir dengan
wawancara. Tujuan seleksi adalah untuk mendapatkan tenaga kerja yangpaling tepat untuk
menduduki suatu jabatan tertentu. Setelah proses seleksi selesai, maka tenaga kerja siap
untuk ditempatkan.
Penempatan
(placement) berkaitan dengan pencocokan seseorang jabatan yang akan
dijabatnyaberdasarkan pada kebutuhan jabatan. Selajutnya dilakukan orientasi, di mana
urairan tugas digunakan untuk menyampaikan informasi tentang tugas-tugas dan kewajiban-
kewajiban yangharus dilaksanakan dan standar pelaksanaaan kerja yang layak oleh karyawan.
Kompensasi
Program kompensasi penting diperhatikan oleh organisasi atau perusahaan dalam
rangkamencapai tujuan yang telah ditetapkan. Kompensasi adalah penghagaan atau imbalan
yang diterima para tenaga kerja atau karyawan atas kontribusinya dalam mewujudkan
tujuanperusahaan. Pada umumnya kompensasi dapat berupa kompensasi finansial dan
kompensasi nonfinansial. Kompensasi finansial terdiri dari upah, gaji, komisi, bangan diri,
fleksibilitaskarier, peluang kenaikan penghasilan, simbol status, pujian dan pengakuan,
kenyamanan tugas,dan persahabatan.
Program kompensasi yang baik akan dapat
1. Memperoleh tenaga kerja yang potensial dan profesional.
Program kompensasi yang baik dapat memberikan gambaran yang pasti tentang
pembayaranyang cukup menarik para pekerja, sehingga perusahaan akan mendapatkan
orang yang tepat pada waktu yang tepat dan untuk pekerjaan/jabatan yang tepat
2. Mempertahankan karyawan yang baik
Program kompensasi yang baik dapat membuat para karyawan betah dan merasa
diperlakukan adil terhadap apa yang mereka berikan kepada perusahaan serta
kompetitif secara eksternal sehingga mereka tidak akan pindah ke perusahaan lain.
3. Meningkatkan produktivitas.
Imbalan yang diberikan baik bersifat finansial maupun nonfinansial dapat memotivasi dan
memberi kepuasan karyawan sehingga dapat meningkatkan produktivitas
4. Memudahkan sasaran strategis.
Kompensasi juga dapat memajukan sasaran organisasi seperti pertumbuhan yang cepat
daninovatif. Sasaran ini dapat dicapai karena perusahaan bisa menciptakan budaya



perusahaan (corporate culture) yang menguntungkan dan kompetitif melaui perolehan
tenaga kerja yangbaik.




































VII. Aspek Keuangan Proyek
a. Proyeksi Biaya Proper
NO. KETERANGAN UKURAN/SATUAN/UNIT PERKIRAAN BIAYA
I
TANAH
Luas proper/m2 (100%) 4.593
Luas Proper/m2 bersih 4.555
Tanah efektif/m2 (60%) 2.700
Sarana/prasarana/m2 (40%) 1.893
Tanah matang/m2 600.000
Tanah efektif/m2 1.100.000
Biaya Tanah Matang Bersih 2.733.000.000
Biaya Tanah Efektif 2.970.000.000
II. PRASARANA /m 2: 600.000
42 unit*60m2*600.000 1.512.000.000
iii. SARANA / UNIT : 6.650.000
42 unit 279.300.000
IV. BANGUNAN / M2
Jumlah Unit 42
Luas bangunan / m2 36
Luas Tanah / m2 60
Biaya Bangunan / m2 2.250.000
Total Biaya Bangunan / unit 81.000.000
Total Biaya Bangunan 42 unit 3.402.000.000
Sales/Unit 250.000.000
Total Sales 42 Unit 10.500.000.000
V. TOTAL BIAYA PROYEK
TANAH 2.733.000.000
PRASARANA 1.512.000.000
SARANA 279.300.000
BANGUNAN RMH 3.402.000.000
OVERHEAD (10%*sales) 1.050.000.000
TOTAL BIAYA PROYEK 8.976.300.000
SALES 10.500.000.000
MARGIN 1.523.700.000
SALES MARGIN 14,51%
VI. TOTAL MODAL PROYEK
MODAL SENDIRI (51%) 4.500.000.000
INVESTOR/BANK (49%) 4.476.300.000
TOTAL MODAL PROYEK 8.976.300.000
KEUANGAN PROJECT
SIMULASI KEBUTUHAN ANGGARAN BIAYA PROJECT





b. Sumber Dana
Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana,
prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan
modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana
memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :
50% bersumber dari Investor/Bank
50% bersumber dari Dana Sendiri
c. Proyeksi Penjualan
Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber
pengembalian sbb. :
Penerimaan Penjualan : Rp 10.500.000.000,- (kelebihan tanah excluded)
HPP : Rp 8.976.300.000,-
Margin Kotor : Rp. 1.523.700.000,- (14,51%)
d. Menganislis Tingkat Pengembalian Investasi (berdasarkan beberapa analisis kelayakan
investasi)
Pembangunan perumahan ini memerlukan dana Investasi sebesar Rp. 8.976.300.000,-
dengan usia ekonomis 2 Tahun. Depresiasi menggunakan metode garis lurus tanpa nilai
sisa, Proyeksi penjualan adalah sebagai berikut. Tingkat keuntungan yang isyaratkan adalah
10% dan pajak yang ditanggung 20%.



Medina Residen
Laporan Laba-Rugi
Per 31 Desember 2014

Pendapatan:
Penjualan =Rp. 5.250.000.000,-
Jumlah Pendapatan
= Rp. 5.250.000.000,-
Harga Pokok Produksi
= Rp. 4.488.150.000,-

Laba Kotor = Rp. 761.850.000,-
TAHUN Penjualan Unit
2014 Rp. 5.250.000.000,- 22
2013 Rp. 5.250.000.000,- 22



Beban-beban
Biaya Operasional:
Biaya Gaji / Upah = Rp. 165.000.000,-
Biaya Pemasaran = Rp. 9.850.000,-
Biaya Transfortasi = Rp. 4.580.000,-
Listrik/ Telelpon/ Air = Rp. 8.000.000,-
Total= = Rp. 187.430.000,-
Beban Odministrasi
Biaya Gaji Kary. Administrasi =Rp. 12.000.000,-
Biaya Sewa =Rp. 6.770.000,-
Biaya Asuransi =Rp . 8.300.000,-
Total = Rp. 27.070.000,-
Total Beban (operasional dan administrasi) = Rp. 214.500.000,-

Laba Sebelum Pajak =Rp 547.350.000,-
Pajak (20%) =Rp 109.470.000,-

Laba Setelah Pajak =Rp 437.880.000,-

Medina Residen
Laporan Laba-Rugi
Per 31 Desember 2015

Pendapatan:
Penjualan =Rp. 5.250.000.000,-
Jumlah Pendapatan = Rp. 5.250.000.000,-
Harga Pokok Produksi
= Rp. 4.488.150.000,-

Laba Kotor = Rp. 761.850.000,-
Beban-beban
Biaya Operasional:
Biaya Gaji / Upah = Rp. 35.000.000,-
Biaya Pemasaran = Rp. 10.250.000,-
Biaya Transfortasi = Rp. 5.030.000,-



Listrik/ Telelpon/ Air = Rp. 8.175.000,-
Total= = Rp 58.455.000,-
Beban Odministrasi
Biaya Gaji Kary. Administrasi =Rp. 15.000.000,-
Biaya Sewa =Rp. 7.200.000,-
Biaya Asuransi =Rp 9.100.000,-
Total = Rp 31.300.000,-
Total Beban (operasional dan administrasi) = Rp 89.755.000,-

Laba Sebelum Pajak =Rp 672.095.000,-
Pajak (20%) =Rp134.419.000,-

Laba Setelah Pajak =Rp 537.676.000,-

a. Average Rate of Return ( ARR )
Rata-rata EAT =

= Rp. 487.778.000,-

Rata-rata Investasi =

= Rp. 4.481.150.000,-

ARR =

X100% = 10,89%

Karena tingkat bunga yang disyaratkan sebesar 10%, dan ARR > r (10,89% > 10%), maka
invesastasi dinyatakan layak

b. Payback period ( PP )
Operational cash flow = EAT + Depresiasi
Tahun EAT Depresiasi Operational Cash FLow
2014 Rp 437.880.000,- Rp. 4.481.150.000 Rp. 4.919.030.000
2015 Rp 537.676.000,- Rp. 4.481.150.000 Rp. 5.018.826.000

2014 = Rp. 4.919.030.000
= Rp. 4.057.270.000 +

2015 = Rp 8.976.300.000 (investasi yang ingin dikembalikan)




Payback Period


= 0.81
Payback Period (periode pengenmablian) adalah 1 tahun 8 bulan
c. Net Present Value ( NPV )
NPV= Cash Flow X DF 20%
Tahun Cash Flow DF 20% Present Cash Inflow
2014 Rp. 4.919.030.000 0,833 Rp. 4.097.551.990
2015 Rp. 5.018.826.000 0,683 Rp. 4.896.762.593
Total Rp. 8.994.314.583

NPV = Rp. 8.994.314.583 Rp 8.976.300.000
NPV = Rp 27.014.583
memiliki nilai NPV positif, yaitu Rp 27.014.583 maka proyek bias diterima

d. Profatibility Indeks. ( PI )
PI =




PI =

= 1, 002

Nilai PI = 1.002 artinya proyek bisa diterima karena nilai PI > 1

e. Internal Rate of Return ( IRR ).
tahun perkiraan arus kas DF 10% PV10% DF15% PV 15%
0 (Rp 8.976.300.000) 1 (Rp 8.976.300.000) 1 (Rp
8.976.300.000)
1 Rp. 4.919.030.000 0,9091 4.471.890.173 0,8696 4.277.588.488
2 Rp. 5.018.826.000 0,8264 4.547.557.806 0,7561 3.794.734.338
total -43.147.979 894.977.174

IRR = i1 + NPV1 x (i2 i1)
NPV1 - NPV2
IRR = 15% + 894.977.174 x (15% 10%)
894.977.174-(-43.147.979)



IRR = 15% + 894.977.174 x (5%)
938.125.153
IRR = 0,15+ (0,0953 x (0,05)) = 14.52%
Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena IRR > 10%



Rencana Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 250.000.000/unit
No
I
II
1 DANA BANK 4.500.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 500.000.000 500.000.000 250.000.000 250.000.000 - - - -
2 MODAL PERUSAHAAN 4.476.300.000 4.476.300.000
3 DOWN PAYMENT
T 36/60 42 2.100.000.000 10 500.000.000 10 500.000.000 10 500.000.000 12 600.000.000 -
4 SALES
T 36/60 42 8.400.000.000 - - - - 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 5 1.000.000.000 10 2.000.000.000 12 2.400.000.000
HJ 200.000.000
19.476.300.000 6.976.300.000 1.500.000.000 1.000.000.000 1.100.000.000 1.250.000.000 1.250.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 2.000.000.000 2.400.000.000
III
1 TANAH 2.733.000.000 2.733.000.000
2 KONSTRUKSI
T 36/60 42 5.193.300.000 2.819.650.000 1.123.650.000 250.000.000 500.000.000 250.000.000 250.000.000 - - - -
3 OVERHEAD
T 36/60 42 1.050.000.000 350.000.000 200.000.000 200.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 - - - -
8.976.300.000 5.902.650.000 1.323.650.000 450.000.000 600.000.000 350.000.000 350.000.000 - - - -
IV 10.500.000.000 1.073.650.000 176.350.000 550.000.000 500.000.000 900.000.000 900.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 2.000.000.000 2.400.000.000
4.500.000.000 - - - - 535.714.286 535.714.286 535.714.286 535.714.286 1.071.428.571 1.285.714.286
SURPLUS (DEFISIT)
HUTANG BANK
BULAN
10
SALDO AWAL
CASH IN
TOTAL CASH IN
CASH OUT
TOTAL CASH OUT
4 5 6 7 8 9
KETERANGAN Total
1 2 3



VIII. Aspek Teknis
a. Tahap Persiapan
Perencanaan
Perijinan
Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut :
I II III IV V VI VII VIII IX X
i PERIJINAN
ii PENGUASAAN LAHAN
iii PEKERJAAN PERSIAPAN LOKASI
iv PEKERJAAN PRASARANA
v PEKERJAAN BANG. RMH & SARANA
PEKERJAAN PERSIAPAN
PEKERJAAN TANAH
PEKERJAAN PONDASI
PEKERJAAN STRUKTUR
PEKERJAAN DINDING
PEKERJAAN KUSEN, PINTU& JENDELA
PEKERJAAN LANTAI
PEKERJAAN ATAP
PEKERJAAN PLAFOND
PEKERJAAN KUNCI & PENGGANTUNG
PEKERJAAN SANITAIR
PEKERJAAN LISTRIK
PEKERJAAN FINISHING
vi MARKETING
BOOKING / DOWN PAYMENT
PENJUALAN
vii AKAD PEMBIAYAAN
PENGEMBALIAN PINJAMAN
VIII OPERASIONAL
TOTAL PROGRESS
AKUMULASI PROGRESS
BULAN
TIME TABLE PROGRESS PELAKSANAAN PROPER "MEDINA RESIDENCE"
URAIAN PEKERJAAN NO

b. Tahap Konstruksi



Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6 bulan.
Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.
Spesifikasi Teknis
Jenis Pekerjaan
Spesifikasi
Rumah
Pondasi Batu kali
Dinding Batu Bata diplester dan di aci
Lantai Keramik
Rangka Atap Baja Ringan
Penutup Atap Setara genteng beton
Plafond Triplek
Listrik 1300 W
Pintu Double triplek
Kusen Setara kayu borneo
Bak mandi Fiberglass
Air Sumur Bor
Jendela Setara Kayu Borne + kaca

Daftar Nominatif Konsumen sesuai tabel beikut :
No No.
Kavling/Blo
k
Type (m2) Nominatif (Konsumen)
Harga Jual
1 36/60 250.000.000
2 36/60 250.000.000
3 36/60 250.000.000
4 36/60 250.000.000
5 36/60 250.000.000
6 36/60 250.000.000
7 36/60 250.000.000
8 36/60 250.000.000
9 36/60 250.000.000
10 36/60 250.000.000
11 36/60 250.000.000



12 36/60 250.000.000
13 36/60 250.000.000
14 36/60 250.000.000
15 36/60 250.000.000
16 36/60 250.000.000
17 36/60 250.000.000
18 36/60 250.000.000
19 36/60 250.000.000
20 36/60 250.000.000
21 36/60 250.000.000
22 36/60 250.000.000
23 36/60 250.000.000
24 36/60 250.000.000
25 36/60 250.000.000
26 36/60 250.000.000
27 36/60 250.000.000
28 36/60 250.000.000
29 36/60 250.000.000
30 36/60 250.000.000
31 36/60 250.000.000
32 36/60 250.000.000
33 36/60 250.000.000
34 36/60 250.000.000
35 36/60 250.000.000
36 36/60 250.000.000
37 36/60 250.000.000
38 36/60 250.000.000
39 36/60 250.000.000
40 36/60 250.000.000
41 36/60 250.000.000
42 36/60 250.000.000
Total 10.500.000.000





IX. Kesimpulan

Berdasarkan analisa dan pemaparan proyek ini maka dapat kami simpulkan sebagai berikut :
Kinerja keuangan PT BSA menunjukkan peningkatan yang signifikan sehingga relatif lebih
aman untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
PT BSA telah memiliki pengalaman yang memadai untuk melaksanakan proyek yang
sejenis dengan proposal Proper Medina Residence
Proyek ini memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi,
spesifikasi bangunan, serta target market yang sudah jelas.
Berdasarkan Aspek keuangan dari beberapa analisa keuangan menunjukkan bahwa proyek ini
layak untuk dilaksanakan.