PENDEKATAN MASSAL DALAM PENILAIAN

Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Penilaian Pajak

Disusun Oleh :
Ahmad Ardiyansyah 115030407111009
Muhammad Arifin 115030400111072
Rangga Agy Pamungkas 115030401111009


PROGRAM STUDI PERPAJAKAN
JURUSAN ADMINISTRASI BISNIS
FAKULTAS ILMU ADMINISTRASI
UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG
2014

PENILAIAN

Teori penilaian adalah suatu proses estimasi dari harga suatu properti yang paling mungkin
terjadi yang akan dibayar berdasarkan suatu kondisi pasar tertentu sesuai dengan tanggal
penilaian. Lebih lanjut DR. Murray menyatakan bahwa penilaian adalah seni menghubungkan
harga barang-barang dan jasa-jasa yang memperlihatkan karakteristik masing-masing.
Agar supaya dapat membuat estimasi searah dengan perkembangan ekonomi makro dan
ekonomi mikro, maka penilaian yang dilakukan harus dengan mempertimbangkan aspek makro
dan aspek mikro yang mempengaruhi pasar tertentu serta parameter atau faktor yang secara
signifikan mempengaruhi nilai yang diwujudkan oleh analisis faktor secara formal. Namun
dalam praktek hal tersebut tidak terlalu dipertimbangkan, karena proses estimasi harga pasar
merupakan bagian yang tersulit dalam prosedur penilaian yang benar. Padahal dengan
digunakannya harga pasar maka nilai yang dihasilkan benar-benar sesuai dengan mekanisme
pasar, yaitu permintaan dan penawaran sehingga terhindar dari nilai properti yang direkayasa
seperti window dressing. Dalam hal penilaian dengan tujuan untuk pengenaan PBB, maka
ditentukan terlebih dahulu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

DASAR HUKUM

Ketentuan pasal 1 ayat (3) Undang-undang nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan menyatakan bahwa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rat a yang
diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi
jual beli NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau
perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Penjelasan pasal 1 ayat (3) menyatakan bahwa yang dimaksud dengan perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek
pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Sedang yang dimaksud
dengan nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek
pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut
pada saat penilaian dilakukan yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek
tersebut. Selanjutnya nilai jual pengganti disebutkan sebagai suatu pendekatan/metode penentuan
nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut, misal
pertambangan.

LATAR BELAKANG

Objek Penilaian
OP BUMI
Permukaan Tanah
Tubuh Bumi (Sektor Pertambangan Migas)
Hasil Produksi (Sektor P3)


OP BANGUNAN
Bangunan
Komponen Utama
Komponen Material
Komponen Fasilitas


Pendekatan Penilaian
Data Pasar
membandingkan Objek Pajak yang akan dinilai dengan Objek Pajak lain yang sejenis - Objek
Pajak pembanding tersebut harus sudah diketahui harga jualnya - dipengaruhi faktor
letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan - biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR.
Biaya
hitung seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan guna memperoleh Objek Pajak tersebut
pada saat penilaian dilakukan menggunakan DBKB untuk menilai objek bangunan biaya
perolehan baru tersebut dikurangkan dengan penyusutan.
Kapitalisasi Pendapatan
salah satu cara yang digunakan untuk penentuan NJOP, dengan mengkapitalisasi pendapatan
bersih selama 1 tahun, biasanya digunakan untuk OP khusus/komersial.

CARA PENILAIAN

1. PENILAIAN INDIVIDUAL
dilakukan dengan memperhitungkan semua karakteristik dari setiap Objek Pajak
dilakukan terhadap:
OP non-standar,
OP khusus,
OP bernilai tinggi, atau
OP yg dinilai dengan CAV (Computer Assisted Valuation ) tetapi tidak dapat mencerminkan
nilai yg sebenarnya

2. PENILAIAN MASSAL
dilakukan secara sistematis untuk sejumlah OP;
pada saat tertentu;
secara bersamaan;
menggunakan prosedur yang standar
menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV).
Hal-hal yang harus dilakukan sebelum proses penilaian secara massal :

a. Update Data Harga Bahan dan Upah serta hitung DBKB Standar dan Material
b. Update Data Fasilitas
c. Update DBKB Non Standard
d. Update NIR.

Setiap ada perubahan Data-data tersebut ( poin a d ) harus dilakukan penilaian ulang.
Kriteria Objek Pajak;


1. OP Standar
Luas tanah < 10.000 m2
Jumlah lantai bangunan < 4
Luas bangunan < 1.000 m2
2. OP Non Standar
Luas tanah: > 10.000 m2
Jumlah lantai bangunan > 4
Luas bangun > 1.000 m2
3. OP Khusus
OP yg memiliki konstruksi khusus, atau
keberadaannya memiliki arti yang khusus
contoh: lap golf, pelabuhan laut, bandara, jalan tol, pompa bensin,dll



Kegiatan Penilaian Massal
1. Copy DBKB,ZNT,Tempat Pembayaran Massal
dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy data-data dari tahun sebelumnya.
2. Pemutakhiran NIR
dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.
3. Pemutakhiran ZNT Massal
dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dalam 1 wilayah
blok PBB.
4. Pemutakhiran harga bahan dan upah
dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga resources yg telah dicopy dari tahun
sebelumnya.
5. Pemutakhiran DBKB non-standar
dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr
tahun sebelum.
6. Pemutakhiran DBKB fasilitas
dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr
tahun sebelum
7. Penilaian Massal Bumi + Bangunan (Kalibrasi)
dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP dalam 1
wil. desa/kel.


PROSES PENILAIAN MASSAL (CAV)


Pemutakhiran ZNT/NIR
1. Perubahan NIR

2. Pengisian Tabel Peta ZNT

3. Perubahan ZNT Massal




Pemutakhiran Harga Resources
Komponen Harga Resource:
01. Upah Pekerja
02. Bahan Batu/Pasir
03. Semen
04. Kayu
05. Bahan Besi/Baja
06. Bahan Atap
07. Bahan Lantai
08. Bahan Langit-langit
09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi
10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\
11. Lain-Lain

Pemutakhiran DBKB Fasilitas
KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26


Pemutakhiran DBKB Non Standar
DBKB Non Standar terdiri dari:
DBKB JPB 02 Perkantoran Swasta
DBKB JPB 04 Pertokoan/Apotik/Ruko
DBKB JPB 05 Rumah Sakit/Klinik
DBKB JPB 06 Olahraga/Rekreasi
DBKB JPB 07 Hotel/Wisma
DBKB JPB 09 Gedung Pemerintahan
DBKB JPB 12 Bangunan Parkir
DBKB JPB 13 Apartemen
DBKB JPB 14 Pompa Bensin
DBKB JPB 15 Tangki Minyak
DBKB JPB 16 Gedung Sekolah
DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai)
DBKB Mezanin

Hitungan Penilaian Bumi
Nilai Sistem Bumi : NIR x Luas Bumi
NJOP Bumi per M2 : NIR dikonversi ke klasifikasi NJOP bumi
NJOP Bumi : NJOP Bumi/m2 x Luas Bumi
Tabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg PMK
(Lampiran II PMK 150/PMK.03/2010 tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP sbg Dasar
Pengenaan PBB)

Hitungan Penilaian Bangunan
Nilai Bangunan per M2 : Total Nilai Bangunan / Total Luas Bangunan
NJOP Bangunan per M2 : Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bangunan
NJOP Bangunan: NJOP Bng/m2 x Total Luas Bangunan




.

Pendekatan Penilaian

Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor 12Tahun
1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun1994, maka
dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu:
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach),
Pendekatan Biaya(Cost Approach), dan
Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach).

Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan
dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudahdiketahui dengan
melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratanutama yang harus dipenuhi
dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianyadata jual beli atau harga sewa
yang wajar. Pendekatan data pasar terutamaditerapkan untuk penentuan NJOP bumi,
dan untuk objek tertentu dapat jugadipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.

Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu dengan
caramemperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan
baruobjek yang dinilai dan dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengancara
menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.

Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung
ataumemproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek
pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak
pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasitertentu.
Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial,yang dibangun
untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen,gedung perkantoran
yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempatrekreasi dan lain sebagainya.
Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan
dipakai juga sebagai alat penguji terhadapnilai yang dihasilkan dengan pendekatan
lainnya.
Cara Penilaian
Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar di seluruhwilayah
Indonesia, sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaiandilakukan yang
tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan dengan dua cara),yaitu: Penilaian Massal
yang diterapkan bagi objek standar dan Penilaian secaraIndividual diterapkan untuk
objek nonstandar dan khusus. Pembedaan ini lebihditekankan pada nilai ekonomis dan
potensi pengenaan pajak dari objek yang bersangkutan.
1. Penilaian Massal
Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan nilai indikasi rata-rata (NIR) yang
terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitung
berdasarkan DBKB. Perhitungan penilaian massaldilakukan terhadap objek pajak
dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted
Valuation/CAV).
2. Penilaian Individual
Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi(tertentu),
baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telahdinilai dengan CAV
namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yangsebenarnya karena keterbatasan aplikasi
program. Proses penilaiannya adalahdengan memperhitungkan seluruh karakteristik
dari objek pajak tersebut.

Sebelum melaksanaan penilaian terlebih dahulu dilakukan pendataan, yaitu untuk
mengumpulkan data objek yang akan digunakan. Pelaksanaan pendataan inidilakukan
dengan menggunakan SPOP dan LSPOP, sedangkan untuk data-datatambahan
dengan menggunakan LKOK ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung
informasi tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing objek pajak. Proses
penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian sebagaimana
dalam lampiran Buku Petunjuk Teknis Penilaian Objek Khusus PBB atau dengan
lembaran khusus untuk objek-objek tertentu seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan
laut, lapangan golf, pompa bensin dan lain-lain.Setiap penilaian harus memperhatikan
tanggal penilaian yang menjadi dasar ketetapan PBB per 1 Januari tahun pajak
sebagaimana diatur pada Pasal 8 ayat 2UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi
dan Bangunan sebagaimana telahdiubah dengan UU No. 12 Tahun 1994.
Penilaian Bangunan
Dalam menilai bangunan untuk keperluan PBB dilakukan dengan 2 Cara. Yaitu Secara
Masal dan Secara Individual.
1. Masal
Dalam menilai bangunan untuk keperluan PBB dengan penilaian masal menggunakan
CAV ( Computer Assited Valuation ) yaitu aplikasi DBKB atau Daftar Biaya Komponen
Bangunan yang diatur dalam SE-62/PJ.6/1999. Aplikasi ini mempunyai kemampuan
untuk :
1. Mampu melakukan updating harga material secara otomatis.
2. Mampu menghitung nilai DBKB secara otomatis seperti perhitungan DBKB
standar SISMIOP yang telah dikembangkan sebelumnya, sehingga tabel-tabel
perhitungan sudah dapat diprint out secara otomatis.
3. Mampu melakukan perhitungan nilai bangunan, nilai bangunan per meter
persegi, nilai konversi per meter persegi berdasarkan KEPMENKEU NO
523/KMK.04/1998, nilai bangunan konversi dan mampu menampilkan harga
satuan dan proses analisa untuk setiap wilayah.

2. Individual
Dalam mengitung atau menilai bangunan secara individual menggunakan cara yang
sesuai dengan 3 cara pendekatan yang telah dijelaskan diatas. Salah satu caranya
dengan pendekatan biaya.

Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai PerolehanBaru Bangunan
kemudian dikurangi dengan penyusutan bangunan. NilaiPerolehan Baru Bangunan
adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/membangun bangunan baru.
Penghitungan Nilai PerolehanBaru Bangunan ini meliputi biaya komponen utama,
komponen material danfasilitas bangunan. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai
dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak.Pada dasarnya Penilaian Individual
adalah dengan memperhitungkankarakteristik dari seluruh objek pajak. DBKB dapat
digunakan sebagai alat bantu dalam penilaian, akan tetapi apabila karakteristik-
karakteristik dariobjek pajak baik untuk komponen utama, komponen material
dankomponen fasilitas bangunan belum tertampung dalam DBKB, perhitungandapat
dilakukan sendiri dengan pendekatan survai kuantitas.