Tasación Sucesión Montoro

Montevideo, 22 de julio de 2011
Srs de
Suc. Dr. Francisco Montoro Elzaurdia
Presente

De nuestra mayor consideracin:

De acuerdo a su solicitud de tasacin de los bienes inmuebles que se encuentran en
detalle adjunto, pasamos a realizar las siguientes puntualizaciones.

Teniendo en cuenta la diversa ubicacin, estado, y caracterstica de los bienes a tasar,
no se pudo tener un criterio uniforme en la apreciacin de los mismos con el fin de
hacer la valuacin.

En rasgos generales se tom como patrn de medida para los diferentes inmuebles:
ubicacin, metrajes construidos, estado de los mismos, rentabilidad actual,
potencialidad en la venta.
Vale la pena aclarar que muchas veces la rentabilidad no acompaa el valor del
inmueble de la forma esperada, como ejemplo hoy en da la rentabilidad de una
propiedad en la periferia es en relacin a su valor mucho mayor que en una zona
residencial de Montevideo.

Luego de visitarlos casi todos, el nico que no se apreci en el lugar fue el de la calle
Pedro Cosio en el barrio Marconi, ya que se convino que lo nico que se poda
considerar en el mismo es el metro cuadrado.
Se hizo una investigacin de la cotizacin de los inmuebles en venta en las diferentes
zonas y manteniendo un criterio conservador que consideramos el mas apropiado
para el fin de esta tasacin llegamos a las conclusiones que adjuntamos.

Quedando a vuestra disposicin para la aclaracin y/o ampliacin de lo que consideren
necesario.

Atentamente

Horacio Castells Montes
Pgina 2

Francisco Aguilar 832/4

Padrn N 32.665 Superficie del terreno: 227.25 m
2

Entorno - Construccin
Se trata de un local comercial, con tres apartamentos que no fueron pasados a propiedad
horizontal.
Se encuentra en la zona medular de Pocitos, a metros de Ellauri, Blvar. Espaa y de Sarmiento,
con buena locomocin, desarrollo comercial y residencial en los alrededores.
Buen frente, muy bien conservado, de acuerdo al informe primario de la IMM, es un padrn
que no admitira construir en altura mas de los 9 mts .
El local

Actualmente adaptado al destino de Pool, cuenta con aproximadamente 144 m
2
, en varios
niveles, tiene dos claras ampliaciones una de ellas tomo el garaje original de la propiedad y la
otra avanz sobre el retiro del mismo.
Cuenta con barra de bar, revestimientos de madera tanto en muchas paredes como en el
techo, pisos de cermica. Baos de Dama y Caballeros. Entrepiso. Buena Iluminacin y
ventilacin.

Local con mucho potencial para diferentes destinos, tanto por su tamao, su disposicin, y
fundamentalmente por el entorno que en los ltimos tiempos ha tomado un giro comercial
bastante interesante.

Pgina 3

Los Apartamentos
Acceso al edificio, por portn de reja que se accede a un pequeo retiro, luego puerta de
Blindex, pequeo hall que lleva al apto 001 y escalera que conduce a los 002 y 003.
Apartamento 001: En planta baja, con entrada principal y de servicio. Living Comedor con
ventanal al frente y otro a patio interno, con piso de parquet, con desnivel ambiente
especialmente amplio. El acceso de la puerta de servicio es a un pequeo ambiente que sirve
de estar, cocina con office grande con salida a otro patio interior, dos dormitorios cada uno de
ellos con ventana a los patios internos, uno de los dormitorios con bao en suite. Otro bao en
la circulacin general del apartamento. En muy buen estado de conservacin.

Apartamento 002: Primer piso por escalera, Acceso por puerta principal al Living Comedor,
con muy buenas dimensiones, con ventanal al frente, piso de parquet. Dos dormitorios, 2
baos uno de ellos en Suite con el dormitorio principal. Acceso a terraza. Cocina con mesada,
todo a nuevo con revestimientos y pisos de cermica.

Apartamento 003: Primer piso por escalera, similar al 002, con un living comedor a nuestra
parecer un poco mas chico, gran placard en el corredor de distribucin, dos dormitorios un
bao, cocina grande, con acceso a patio con escalera que conduce a la azotea con parrillero.

Pgina 4

Tasacin: En total conocimiento que el padrn no se encuentra bajo el rgimen de
Propiedad Horizontal, tasamos el local y cada una de las unidades por separado.
Dejando bien claro que llegado el momento de la venta de alguna de ellas se tendra
que hacer bajo el rgimen de condominio, situacin que cambiara sustancialmente
los valores de las diferentes unidades que expresamos a continuacin.
Local Comercial: u$s 170.000,oo
Apartamento 001: u$s 150.000,oo
Apartamento 003 u$s 120.000,oo

Ellauri 637 apto 1102
Padrn N 172.678/1102 Superficie: 113 m
2

Se trata de apartamento en el Edificio Rodin, muy buen edificio, construido por Pintos Risso,
en la dcada de los 60, con buenas terminaciones y construccin acorde a la poca.
Se encuentra en una de las zonas mas cotizadas en este momento de Pocitos, con frente al
Parque Villa Biarritz, con una vista totalmente despejada. No es necesario ahondar en recalcar
el desarrollo de esta zona, a partir de la construccin del Shopping Punta Carretas, y los
edificios de gran categora que se levantaron en esta zona y la zona del Golf.
El Apartamento
Con el Nmero 1102, en el ltimo piso del edificio.

Consta de gran Living Comedor con ventanal sobre el Parque, y salida lateral a la terraza que se
desarrolla al frente del dormitorio principal.
Dormitorio principal al frente con placard, se le hizo un cambio en la ubicacin de la puerta de
acceso para que quedara en Suite con el bao principal, este con bacha moderna, y azulejos
que asemejan cermicas.
Pgina 5

Bao social de poca pero bien conservado.
Los otros 2 dormitorios de muy buen tamao dan al contrafrente.
Cocina de poca con azulejos decorados a la que se le hizo un desayunador con madera oscura
de muy buen gusto, lo que le da muy buena terminacin a la misma. Terraza lavadero grande y
Dormitorio y Bao de servicio.
El estado general del apartamento es muy bueno y si bien la cocina y los baos no estn
reciclados, si tienen un cuidado que hace que el apartamento sea muy agradable en su
totalidad.
La unidad tiene lugar fijo en la planta del garaje del edificio.
Tasacin: Tomando como vlidos los metros cuadrados de la unidad, y el precio
que hoy se est pagando por ellos consideramos su tasacin en u$s 320.000,oo

Valentn Gmez 973/5
Padrn N 57.313 Superficie: 443 m
2

Se trata de una edificacin con apartamento al frente, con 3 mas a los que se accede por
corredor al fondo. Hay una quinta unidad en esta construccin que se nos informa que fue
vendida en vida del Dr. Montoro.

Pgina 6

Nos encontramos con una propiedad tpica de clase media, que segn los inquilinos que la
habiten es el estado de conservacin de las mismas. Estos apartamentos estn todos con muy
buena renta.
Se encuentra en una zona de casas bajas en el barrio Capurro, con un entorno de clase media,
muy cerca de Agraciada, con lo que ello significa en lo que se refiere a transporte y servicios.
Es de destacar que todos los apartamentos estn pasados a propiedad horizontal
Los Apartamentos
Unidad 001: 54 m
2
Al frente con entrada independiente.
Consta de Living Comedor grande con ventana a la calle y piso de monoltico, un dormitorio,
cocina y bao. Estado de conservacin muy cuidado.
Unidad 002: Sup 87 m
2
Acceso por corredor abierto.
Consta de Living Comedor especialmente grande, con ventana al corredo con 2 dormitorios,
bao y cocina en la planta baja mas un altillo con otra habitacin. Tiene un patio propio grande
al que tienen vista los dos dormitorios.
En muy mal estado de conservacin por los inquilinos con bao y cocina para arreglar.
Unidad 003: Sup 66 m
2
Acceso por corredor abierto.

Tiene Living Comedor con piso de madera, 2 dormitorios generosos, Cocina y Bao recin
arreglados. Patio. Est en muy buen estado ya que fue recin refaccionada para su alquiler.
Pgina 7

Unidad 004: Sup. 69 m
2
Acceso por corredor abierto
Tiene Living Comedor con piso de madera. 2 dormitorios generosos, cocina y bao en buen
estado. Patio grande al fondo.
Esta unidad est en muy buen estado de conservacin.
Tasacin:

Carlos Mara Ramirez 1126
2

Entorno Construccin

Se trata de un edificio con 4 apartamentos, dos por piso con acceso por escalera, donde
tenemos uno al frente con balcn y otro al contrafrente.
Pgina 8

Nos encontramos con un edificio con una arquitectura clsica de los aos 50 o anterior, con
balcones redondeados, sin mayores particularidades a destacar. El estado de las reas
comunes est muy abandonado. No tienen portero elctrico ni luz automtica en las escaleras.
Estos apartamentos estn todos con muy buena renta algunas datan de muchos aos atrs.
Se encuentran sobre Avenida principal del barrio de La Teja, en el centro de su actividad
comercial, con acceso a muy buena locomocin y a todos los servicios.
Es de destacar que todos los apartamentos estn pasados a propiedad horizontal.
Los Apartamentos
Son como ya dijimos 4 apartamentos en el edificio: Unidad 101 Sup. 50m2, Unidad 102 Sup 55
m2, Unidad 201 Sup 46m2, y Unidad 202 Sup 59m2, todas iguales, variando el metraje
solamente en el rea de la cocina o el bao, o un pequeo patio interior. Pero siendo todas
bsicamente iguales, por lo que no los describimos individualmente a cada uno.
Living Comedor con piso de monoltico, 2 dormitorios con piso de parquet, Cocina y bao.
Buenas aberturas, y todas tienen acceso a azotea.

Pgina 9

El estado general de las unidades interiormente es bueno, estando algunas un poco mejor
debido al mantenimiento que se les ha hecho cuando quedan vacas para poderlas alquilar
nuevamente.
Tasacin: Las pequeas diferencias en los valores, responde a que sea al frente o
contra frente, y a los metrajes de cada uno.

2

Se trata de un edificio con idntico al que describimos anteriormente en Carlos Mara Ramrez
1126 por lo que consideramos redundante repetir los conceptos vertidos en la anterior
descripcin.
En este edificio encontramos en la planta baja El Club Laureles, que fue vendido en vida del Dr.
Montoro.
Es de destacar que todos los apartamentos estn tambin pasados a propiedad horizontal
Los Apartamentos

Son como ya dijimos 4 apartamentos en el edificio: Unidad 101 Sup. 47m2, Unidad 102 Sup 55
m2, Unidad 201 Sup 46m2, y Unidad 202 Sup 59m2, todas iguales, repetimos ac tambin la
descripcin y apreciaciones que hicimos en el otro edificio.

Pgina 10

Tasacin: Las pequeas diferencias en los valores, responde a que sea al frente o
contra frente, y a los metrajes de cada uno.

Irigoitia 1079
Padrn N 56.556 Superficie: Consta de dos fracciones C y B de 396 m2 y 444 m2
respectivamente haciendo un total de 841 m2. Con un frente de 16 metros
Se trata de una casa con una slida construccin, realizada especialmente por la Flia Montoro
para cumplir con todas las exigencias de la composicin familiar.
Se encuentra en una de las mejores zonas del Prado sino la mejor, en una manzana limitada
por la calle Irigoitia (donde tiene su frente) 19 de Abril, Lucas Obes y Amarales. Manzana que
alberga y alberg algunas de las quintas mas tradicionales del Prado; a menos de una cuadra
de la emblemtica Iglesia de Los Carmelitas, a metros del Predio de la Asociacin Rural del
Uruguay, y del Crculo de Tennis de Montevideo. Zona que mantiene aun hoy su caracterstica
residencial y elegancia de antao. A pesar de todo lo dicho debemos reconocer que las
residencias en el Prado no son las mas buscadas hoy en da lo que nos lleva a que el metro
cuadrado en esta zona no sea comparativamente con otros puntos de Montevideo muy alto.
La Residencia
Con el Nmero 1079 de la Calle Irigoitia, entre las calles 19 de Abril y Amarales
Entrada lateral por portn de reja al Living Comedor por importante puerta de madera en
dameros, o al gran estar por puerta tambin de madera.
Planta baja: Gran estar con comedor diario, con piso de monoltico blanco y negro simulando
piedras, con estufa a lea y ventanales sobre el jardn. Bao social. Cocina de poca con
placares. Dormitorio y bao de servicio. En forma independiente en su circulacin tenemos
escritorio totalmente definido y un gran living comedor con ventanas a la calle Irigoitia.
Pgina 11

Desde el estar tenemos una escalera que da acceso al garaje. Espacio suficiente para 3 autos, y
para guardar accesorios de los mismos o herramientas, con puertas de madera corredizas.

Desde el estar por amplia escalera de monoltico accedemos a la planta alta
Planta Alta: Destacamos 2 grandes terrazas una al frente hoy en da cerrada con ventanales de
aluminio, y otra al fondo que da al jardn y hace las veces de terraza tendedero, desde la que
se accede a la azotea. Encontramos 4 Dormitorios 2 baos uno en Suite.

Pgina 12

Magnfico jardn con parrillero techado, barbacoa y aosos rboles.

Tasacin: u$s 310,000,oo

Tosti 4675
2

Se trata de una casa esquina, (Tosti con Marconi), en el barrio Pearol.
Se encuentra en una de las zona de casas bajas, en barrio bien tpico y caracterstico de las
afueras de Montevideo.
Buena construccin de planchada, con buen mantenimiento.
La casa
Con el Nmero 4675, en esquina.
Pequeo jardn al frente, que da acceso a la puerta principal.
Living Comedor, Cocina, 2 dormitorios y bao en la planta principal, patio al fondo con un
cuarto en el que funciona un taller de costura y un dormitorio con ventana al patio. El estado
de conservacin es en general bueno.
Tasacin: u$s 55.000

Pgina 13

Pedro Cosio 2202
Padrn N 65.514 Superficie: Son dos terrenos en un solo padrn de 450 m
2
c/u
Entorno Construccin

Se trata de un terreno, con una pequea construccin (dato proporcionado por la familia). En
una de las zonas que para la construccin de vivienda, est muy depresiada, puede llegar a
tener valor como terreno de logstica para alguna empresa.
Tasacin: u$s 25.200,oo

Eduardo Acevedo 1133
2

Casona antigua, esquina Maldonado, en pleno barrio Cordn, zona de intensa actividad
comercial y con centros educativos en el entorno
En esta casona se sacaron por corredor al fondo 10 apartamentos monoambientes.
Es de destacar que toda esta obra no fue pasada a propiedad horizontal.

Pgina 14

Los Apartamentos
Son como ya dijimos son 10 apartamentos, mono ambientes que constan de bao cocina y
pequeo espacio en la entrada y dormitorio en un entrepiso que da como en balconada sobre
el espacio anterior. Son tpicos apartamentos para estudiantes o gente joven. Que dada esta
caracterstica permiten una rpida realizacin de la renta y en un monto interesante.


Solo a ttulo informativo, dada la caracterstica tan particular del inmueble, que no
permitira el pasaje a Propiedad Horizontal, damos un valor a cada apartamento,
pensando en una modalidad de Condominio Hotelero para su posible
comercializacin y este valor sera de u$s 15.000,oo Cada apartamento.

Francisco Gmez 936
Padrn N 57.409 Superficie: sin determinar m
2
, de las unidades que nos importan
Entorno Construccin

Pgina 15

Se trata de una casona antigua de la que se independizaron 2 apartamentos uno al frente y
otro al fondo.
Buen entorno a pasos de Agraciada, en barrio de casas de clase media, con buena construccin
en general. Buen entorno de servicios y transporte
Los Apartamentos
El acceso a ambos apartamentos es por puerta cancel al frente que da lugar a un pequeo
patio que tiene la puerta de acceso al apartamento del frente y una puerta reja para el
apartamento del fondo.

El apartamento del frente es de ambientes muy grandes y techo alto, con 3 Dormitorios,
cocina y bao completo. Ventanas a la calle. Estado general aceptable.
El apartamento del fondo est recin arreglado y vacio, cocina con revestimientos modernos,
bao tambin recin reciclado, un dormitorio y altillo que se accede por escalera desde el
exterior.
Tasacin: Apartamento al frente: u$s 40.000,oo
Apartamento al fondo: u$s 25.000,oo

Francisco Gmez 938
Padrn N 57.409 Superficie: sin determinar m
2
de la unidad que nos interesa
En el mismo entorno que el descripto anteriormente.

Pgina 16

El Apartamento
El acceso es por corredor abierto al fondo, es un apartamento de altos, que en la planta baja al
pie de la escalera tiene un pequeo cuarto como depsito. En la planta principal encontramos
2 dormitorios, cocina, bao y Living comedor grande. Es una construccin muy vieja, y es lo
que denota en su mantenimiento. Arrendado hace aos a los mismos inquilinos.

Treinta y Tres 1374
Edificio Febo
Padrn N 4256 Superficie: sin determinar m
2

Edificio Caracterstico de oficinas de la Ciudad Vieja. No consideramos pertinente ahondar en
lo que significa la Ciudad Vieja como centro Bancario, Comercial, de Comercio Exterior etc.
todo esto hace que la ubicacin de un escritorio en esta zona tiene un valor diferencial, mas
all de la tendencia de la ciudad de descentralizar su actividad, con el surgimiento de otros
polos de accin en otros puntos de la ciudad, la Ciudad Vieja sigue manteniendo un valor
Patrimonial, muy defendido por las autoridades Municipales, y los referentes de la
Arquitectura Ciudadana

Pgina 17

Los Escritorios
Los ubicados en los nmeros 108, 109 y 110, son el tradicional despacho del Dr. Montoro
Elzaurdia, hoy ocupado por los continuadores del estudio, son 3 ambientes con un
bao recientemente reciclado. A la entrada tenemos mostrados y escritorio para las
secretarias. Luego dos despachos de dimensiones correctas.
El ubicado con el nmero 103, est alquilado, son dos unidades con un bao.

Tasacin: Los indicados con los N 108, 109 y 110 u$s 35.000,oo
El N 103 u$s 28.000,oo

Treinta y Tres 1373
Garage
Padrn N 4148 Superficie: 11 m
2

La gran concentracin de vehculos de Montevideo en general y del centro y Ciudad
Vieja en particular, la propiedad de un lugar de estacionamiento propio ha tomado una
cotizacin importante, dado adems que no hay gran oferta de los mismos, lo que
dificult buscar antecedentes de ventas recientes de garajes de esas caractersticas.

Los 7 Mimos
Punta del Este

Pgina 18

Padrn N 5085 Superficie: 1.015m
2

Entorno Construccin

Ubicada en un barrio clsico de Punta del Este, rodeada de residencias de su misma
caracterstica, y otras mas nuevas y suntuarias tanto en tipo de construccin como en
dimensiones de las mismas.
A pocas cuadras del Museo Ralli y de la Avda. Pedragosa Sierra donde se encuentran los
Restaurantes mas tradicionales de Punta del Este.
Solar Esquina, arbolado, con buen y fcil acceso.
La Residencia
Sobre la calle Gavea, con unos 140 m
2
(aproximadamente, se estim solamente su edificacin),
con el nombre de Los 7 Mimos.
Construccin de ladrillo visto con techo de planchada.
Desarrollada totalmente en una planta. Entrada a living comedor, con ventanales al frente,
piso de cermicas, cocina clsica con comedor diario y bao de servicio. Tres dormitorios
generosos, uno de ellos con toilette en suite, otro bao completo en la distribucin del rea
ntima. Cochera y parrilleros techados pero no cerrados.
Pgina 19

Importante jardn con muchos rboles y plantas.

El estado general de la casa es aceptable, destacando que tanto la cocina como los baos
tienen sus revestimientos y artefactos originales.

Agraciada 4200
Padrn N 124.974 Superficie: 241 m2
En pleno Paso Molino, con todo lo que significa tratndose de un local Comercial (hoy
arrendado a FUCAC). Una de las zonas comerciales mas antiguas de Montevideo, con
caractersticas propias. En su comienzo abasteca a la gente dedicada a la explotacin
agropecuaria con casas tradicionales con botas, bombachas de campo y aperos, hoy en da es
el polo comercial donde se surten, Prado, La teja, Cerro, etc. A pesar de todo lo dicho, los
inmuebles no tienen una cotizacin muy alta, y la inseguridad de la zona atenta con su
comercializacin.

El Inmuebles
Nos enfrentamos a un inmueble esquina, en Agraciada y Julin Alvarez. En muy buen estado de
conservacin, con un entrepiso que abarca un 30% del local aproximadamente, donde
Pgina 20

funciona una pequea cocina para los funcionarios,un privado, en la planta principal se
encuentran baos para el personal.


Julian Alvarez 56
Padrn N 124.974 Superficie: 222 m2
La casa con entrada por Julian Alvarez, est en ruinoso estado, donde se comenz una
remodelacin que no lleg a su fin por lo que tenemos paredes en proceso de demolicin,
ambientes sin definir, transformndola en lugar de acumulacin de desechos.


Pgina 21

RESUMEN DE LOS VALORES

Francisco Aguilar 832/4

Local Comercial u$s 170.000,oo

Ellauri 637 apto 1102 u$s 320.000,oo

Valentn Gmez 973/5






Irigoita 1079 u$s 310.000,oo

Tosti 4675 u$s 55.000,oo

Pedro Cosio 2202 u$s 25.200,oo

Pgina 22

Eduardo Acevedo 1133 u$s 120.000,oo

Francisco Gmez 936

Apartamento al frente u$s 40.000,oo
Apartamento al fondo u$s 25.000,oo

Francisco Gmez 938 u$s 19.000,oo

Treinta y tres 1374

Escritorio 108, 109 y 110 u$s 35.000,oo
Escritorio 103 u$s 28.000,oo

Treinta y tres 1373

Garage u$s 8.000,oo

Punta del Este Los 7 Mimos u$s 185.000,oo

Agraciada 4200 u$s 70.000,oo

Julin Alvarez 56 u$s 25.000,oo

TOTAL DE LA TASACIN U$S 2.139.700,OO

Tasación Sucesión Montoro

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tasación Sucesión Montoro

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Montevideo, 22 de julio de 2011

Anda mungkin juga menyukai