Isi Penilaian, Lampiran Dan Sumber

PT PAP CONSULTANT
Jl. Gatot Subroto No. 22, Bandung

Telp. 022-069222, fax. 022-062299, website: www.consultantpap.com,
email : pap_cst@yahoo.com

1

Nama Penilai Aset : Faisal Rahman
NIM : 105244011
Program Studi : Manajemen Aset
Perusahaan Penilai : PT PAP Consultant

I. PENDEFINISIAN MASALAH DALAM PENILAIAN ASET
1.1 Identifikasi dari aset yang dinilai
Nama Objek Perumahan Pesona Alam Kuningan Residence
Alamat Objek Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan
Cigugur, Kabupaten Kuningan
Posisi/Object Site Posisi objek penelitian berada di daerah
pemukiman, letaknya di kawasan Kecamatan
Cigugur dekat dengan sekolah dan dilalui jalan
Provinsi. Lokasi dapat dijangkau melalui bundaran
Cijoho sekitar 5 menit.
Adapun objek yang berada di sekitar tempat
tersebut yaitu:
a. Utara : Perkebunan warga
b. Selatan : Perkebunan warga
c. Barat : Kebun strawberry
d. Timur : Jl. Raya Gunungkeling

Tahun di bangun 2012
Luas Tanah per Rumah
Cluster Unit Luas m
2

Type 100 35 140
Luas Bangunan per Rumah
Cluster
Unit Jumlah Lantai Luas m
2

Type 100 35 2 100
PT PAP CONSULTANT

2

Total Luas Tanah 4900 m
2

Total Luas Bangunan 3500 m
2

Pengelola PT Multi Agung Sedaya
Penggunaan Digunakan sebagai lahan perumahan kavling siap
bangun, Restoran dan Waterboom
Prasarana Waterboom
Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Restaurant
Outbound
Properti ini meliputi tanah seluas 5.600 m
2
ini, terdiri dari 2 unit rumah ready
stock dan tanah 5040 m
2
yang akan dinilai.

1.2 Identifikasi Pemberi Pekerjaan Penilaian Aset

Nama Lengkap Dede Soleh
Jabatan Staf Marketing
Alamat Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan

1.3 Identifikasi Pihak-Pihak Pemanfaat Hasil Penilaian

Nama Lengkap PT. Multi Agung Sedaya (Perumahan Pesona
Alam Kuningan Residence)
Alamat Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan
Telepon 0232-8892766 / 0231-221386, 221369
Web dan Email http://agungsedayagrouppt.blogspot.com

1.4 Identifikasi Pihak Lain yang Berkepentingan dengan hasil Penilaian

Nama Lengkap - Bank BTN
- Bank Niaga
Tujuan/kepentingan atas
hasil penilaian
Bank tersebut merupakan bank pendukung
dalam penyediaan fasilitas KPR

PT PAP CONSULTANT

3

Penilaian dilakukan ketika Pembangunan pengembangan perumahan
Pesona Alam Kuningan Residence telah mancapai tahap 4 dan dipengaruhi
oleh perubahan harga pasar tanah.
1.5 Identifikasi hak atas properti yang dinilai

Hak Milik atas nama PT Multi Agung Sedaya
Bukti Kepemilikan Sertifikat Hak Guna Bangunan
Jenis Properti Real Properti
Peruntukkan Bisnis perumahan dan pariwisata

1.6 Penggunaan/tujuan penilaian
Penilaian ini ditujukan untuk keperluan bisnis properti yaitu estimasi nilai
properti real estate di kawasan Pesona Alam Kuningan Residence

1.7 Definisi dari nilai

1.8 Tanggal Penilaian

Penilaian ini dilaksanakan mulai tgl 5 Maret 2013
Penilaian berakhir pada tanggal 22 Mei 2013

1.9 Deskripsi dari ruang lingkup penilaian
Ruang lingkup penilaian terutama aspek
a. Aset yang dinilai merupakan aset berupa tanah dan bangunan.
Selain itu juga termasuk dalam real property.
b. Pada tanah seluas 5.600 m
2
ini, terdiri dari 2 unit rumah ready stock dan
tanah 5040 m
2
yang akan dinilai, terletak di daerah Kuningan bagian
barat yang masih asri namun dekat dengan kampus, sekolah, dan
tempat wisata.
1.10 Kondisi yang membatasi lainnya

Nilai yang dimaksud dalam kegiatan ini adalah nilai dari seluruh aset fisik
berupa tanah dan bangunan yang tercakup dalam seluruh area lahan
perumahan Pesona Alam Kuningan Residence.

PT PAP CONSULTANT

4

II. ANALISIS PENDAHULUAN DAN SELEKSI SERTA KOLEKSI
DATA

2.1.Aspek Sosial
1.Etnik/budaya Jawa Barat (Sunda)

2.2.Aspek Ekonomi
1. Tingkat pendapatan
masyarakat
Rp 4.182.401,91 pertahun (2011)
2. Tingkat daya beli masyarakat Rp 543.660. pertahun (2008)
3. Kondisi pasar (permintaan
dan penawaran) terhadap
komoditi utama
Permintaan terhadap sembako
meningkat dari tahun ke tahun
4. Arah atau tren investasi Investasi mengarah ke sektor pariwisata
dan properti
5. Perilaku konsumsi
masyarakat
Sebesar 50,65 % dari pendapatan
masyarakat dikeluarkan untuk
kebutuhan konsumsi makanan setiap
bulannya. Dan 49,35 % dikeluarkan untuk
konsumsi bukan makanan (2008)
6. Pola dan struktur
perekonomian
Pertanian, Perdagangan dan Sektor Jasa

2.3.Analisis Aspek Pemerintahan
1. Regulasi pemerintahan
a. Perda RT-RW

Peraturan Daerah Kabupaten
Kuningan Nomor 26 Tahun 2011
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
tentang Ketentuan Pelayanan
PT PAP CONSULTANT

5

Perizinan
tentang Sistem Perencanaan
Pembangunan Daerah
tentang rencana Pembangunan
Jangka Panjang Daerah (RPJPD)
Kabupaten Kuningan Tahun 2005-
2025.
tentang Perubahan atas Peraturan
Daerah Kabupaten Kuningan No. 5
Tahun 2009 Tentang Rencana
Pembangunan Jangka Panjang
Daerah (RPJPD) Kab. Kuningan.
tentang Retribusi Ijin Mendirikan
Bangunan.
2.Daya dukung bagi akselerasi
pembangunan ekonomi
misal insentif bagi industri
tertentu
Peraturan Daerah Kabupaten Kuningan
Nomor 10 Tahun 2011 tentang
Penanaman Modal dan Peraturan
Daerah Kabupaten Kuningan tentang
Penataan, Pembinaan Pusat
Perbelanjaan, Pasar Tradisional Dan
Toko Modern

PT PAP CONSULTANT

6

3.Prasarana transportasi

Terdapat beberapa angkutan umum
yang dapat menjangkau lokasi Pesona
Alam Kuningan Residence, baik berupa
angkot, elf, dan bus. dapat diakses
melalui jalan provinsi yakni Jl. Raya
Gunungkeling dan melalui Jl. Baru
Cijoho-Kuningan.
4.Arah pembangunan
(RPJMD 2009-2013 dan
RPJPD 2005-2025)

1) Strategi penataan pengelolaan
pemerintahan, sebagai strategi
internal untuk mewujudkan tata
pemerintahan yang baik (good
governance).
2) Strategi pembangunan masyarakat
kabupaten/ kota yang
berkelanjutan merupakan dimensi
eksternal yang menempatkan
masyarakat Kabupaten Kuningan
sebagai subyek pembangunan yang
berlangsung di Kabupaten Kuningan.
3) Fokus pembangunan 2009
2013 diarahkan pada pegembangan
kualitas SDM, pengembangan usaha
agribisnis, pariwisata untuk
mendorong percepatan peningkatan
ekonomi kabupaten untuk
mendorong peningkatan kemampuan
daya beli masyarakat. Serta focus
pada konservasi SDA dan
Lingkungan

PT PAP CONSULTANT

7

2.4.Aspek Lingkungan Fisik Setempat
1. Topografi

Kabupaten Kuningan terletak pada titik
koordinat 108 23' - 108 47' Bujur Timur dan
6 47' - 7 12' Lintang Selatan. Kabupaten
Kuningan memiliki luas sebesar 1.178,57 km
2

dan Kecamatan Cigugur memiliki luas
3023,639 Ha dan terletak pada ketenggian 597
mdpl.
2. Iklim

Iklim asli Kabupaten Kunningan dipengaruhi
oleh Gunung Ciremai, sehingga cuacanya
relatif sejuk . Suhu berkisar antara 22 C - 31
C dan kelembaban udara berkisar antara 60%-
96%. Dan dengan ntensitas curah hujan ringan
hingga bulan april 2013.
3. Keadaan fisis lahan

Lahan di kota cimahi tergolong sangat subur,
terbukti dengan banyaknya produk dari hasil
pertanian masyarakat Kabupaten Kuningan
yang menjadi penyumbang PDRB terbesar.
4. Ketersediaan air Air PAM dan Sumur Artesis.
5. Flora dan fauna Flora khas daerah Kabupaten Kuningan dan
sekitarnya adalah tanaman anggrek dan
tanaman mareme.
Fauna khas daerah Kabupaten Kuningan
adalah burung ciung mungkal jawa dan ciung
jawa serta

PT PAP CONSULTANT

8

2.5 Lokasi
Objek ini terletak di lokasi yang strategis, yaitu dekat dengan
Tempat wisata Palutungan dan Cigugur, serta berjarak 1,5 km dari pusat
Kota Kuningan.
1. Alamat Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari
Kecamatan Cigugur, Kabupaten
Kuningan
(Peta/Map): Terlampir
2. Site lahan dan bangunan
a. Posisi Timur : SMK Karnas Kuningan
Utara : Perkebunan dan Rumah
Penduduk desa Cipari
Barat : Perkebunan warga
Selatan : Rumah penduduk desa
Cipari

b. Lokasi Perumahan Pesona Alam Kuningan
berlokasi di Kecamatan Cigugur
c. Jarak 800 m dari bunderan Cijoho dan
600 m dari Terminal lama Cirendang
d. Urutan Dari arah utara Pesona Alam Kuningan
Residence terletak setelah SMKN 3
Kuningan
e. Arah Perumahan Town Place Residence
menghadap ke arah selatan
3. Rencana dan tren
pengembangan
Perdagangan, Jasa, dan Properti

PT PAP CONSULTANT

9

2.6 Aspek Biaya
Berbagai biaya atas aset fisik yang bersangkutan perlu dirinci dan
dihitung antara lain biaya :
Biaya
Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan diasumsikan sebesar Rp. 5.000/m
2
per
tahun
Pajak Luas/m
2
Kel Kelas Per m
2
Jumlah (Rp)
Bumi 4900 A 17 802.000 3.929.800.000
Bangunan 3500 A 13 1.753.000 6.135.500.000
NJOP PBB 10.065.300.000
NJOPTKP (12.000.000)
NJOPKP (NJOP PBB-NJOPTKP 10.053.300.000
NJKP (40% xNJOPKP) 4.021.320.000
PBB(0,5%xNJKP) 20.106.600
Biaya
Penyusutan
Biaya Pembangunan:
3500 m
2
x 1.753.000 = 6.135.500.000,-

Penyusutan pertahun
Rp 6.135.500.000 = Rp 204.516.667,-
30 tahun
Umur bangunan = 0 tahun,dapat dikatakan belum mengalami
penyusutan karena Perumahan Pesona Alam Kuningan
Residence selesai diresmikan akhir Desember 2012 dan untuk
bangunan cluster type 100 pengerjaan bersifat pesan bangun.

PT PAP CONSULTANT

10

III. ANALISIS PERSAINGAN SUPPLY
Pesona Alam Kuningan Residence mempunyai pesaing terdekat yaitu Griya
Wisata Kuningan. Berikut analisis persaingan, yang meliputi:
3.1 Persediaan Properti Pesaing

1. Nama Pesaing : Perumahan Griya Wisata Kuningan
2. Alamat :
Jl. Kuningan-Cirebon No 56 Bandorasa,
Kuningan
3. Logo :

4. Media Informasi : -
5. Kategori properti yang
ditawarkan
: Perumahan

6. Type perumahan yang
ditawarkan
: Mascarena T.30/72 m
2
, Galvinia T.55/160
m
2
Fitonia T.45/120 m
2

7. Tingkat ketersediaan
properti yang ditawarkan

: Type Unit
Mascarena
T.30/72, m2
90
Galvinia
T.55/160, m2
36
Fitonia
T.45/120, m2
65

8. Kelebihan dan kelemahan
spesifikasi properti yang
ditawarkan:
:

Kelebihan:
Memiliki pembatas serta pemberian lahan
untuk taman yang luas di tiap-tiap rumah/
Kelemahan:
Tidak memiliki fasilitas bermain

PT PAP CONSULTANT

11

9. Unggulan dan andalan
properti yang ditawarkan :
:

Unggulan:
1. Memiliki system managerial estate
dalam plan pembangunan perumahan
2. Dekat dengan kompleks wisata
pemandian asir panas, waterboom serta
Objek wisata Linggar Jati
Andalan:
Perumahan Pancanaka Royal Garden
berkonsep modern tropis serta simple view.

3.2 Penjualan Dan Daftar Peminat Properti Pesaing

1. Gambaran data properti yang ditawarkan pesaing al. :
a. Harga lahan properti pesaing
per m2
: Rp. 1.000.000
b. Harga bangunan per m
2
: Rp. 3.200.000
c. Jumlah unit/kavling yang
ditawarkan
: 191 unit rumah
d. Kategori properti yang terjual : Real estate
e. Segmen pasar pembeli
1) Asal daerah
:
Kuningan, Cirebon, Bandung, Jakarta
2) Tingkat pendapatan : Diatas Rp. 3.500.000 Per bulan
3) Family life cycle : Menikah dan memiliki anak
2. Data peminat properti pesaing al. :
a. Segmen peminat : Kalangan menengah ke atas, Pegawai
Tetap, Profesional, Pengusaha
/Wiraswasta.
b. Kategori properti yang diminati : Real Estate

PT PAP CONSULTANT

12

3.3 Kekosongan Dan Penawaran Properti Pesaing

Peluang pasar properti kategori : View, fasilitas hiburan/rekreasi, dan
tipe kecil seperti 30,33 dan 49.

3.4 Tingkat Penyerapan Propertti Pesaing

3. Gambaran data properti yang ditawarkan pesaing al. :
a. Harga lahan properti pesaing
per m2
: 1.000.000
b. Harga bangunan per m3 : 3.200.000
c. Jumlah unit/kavling yang
ditawarkan
: 191 unit rumah
d. Kategori properti yang terjual : Real estate
e. Segmen pasar pembeli
1) Asal daerah
: Kuningan, Cirebon, Bandung,
Jakarta.
2) Tingkat pendapatan : Diatas Rp. 3.500.000 per bulan
4. Data peminat properti pesaing al. :
c. Segmen peminat : Kalangan menengah ke atas, Pegawai
Tetap, Profesional, Pengusaha
/Wiraswasta.
d. Kategori properti yang diminati : Real estate

PT PAP CONSULTANT

13

3.5 Studi/Prakiraan Permintaan Pada Properti yang Dinilai

1. Perhitungan penjualan/penyerapan properti yang dinilai al.
a. Luas & jumlah unit/kavling
yang ditawarkan
: Dari kavling yang siap bangun
berjumlah 41 unit, terjual 6 unit dan
tersisa 35 unit yang belum terjual dan
siap ditawarkan.
b. Harga lahan properti (per
m2)
: Rp. 800.000
c. Harga bangunan (per m2) : Rp. 2.500.000
d. Kategori properti : Real estate
e. Prakiraan potensi segmen
pasar/pembeli

1) Asal daerah : Kuningan, Cirebon, Jakarta
2) Tingkat pendapatan : Per bulan diatas Rp. 3.000.000
4) Pekerjaan : PNS, Pegawai Pemerintahan,
Wiraswasta.
2. Data peminat properti pesaing al.
a) Segmen peminat : PNS, Profesional, Wiraswasta,
Pegawai Pemerintahan
b) Kategori properti yang
diminati
: Real Estate

3.6 Bauran Pemasaran/Marketing Mix
1. Product
a. Variety : Terdapat lima tipe rumah yang ditawarkan, yakni
tipe 30, tipe 33, tipe 49, tipe 75, dan tipe 100

b. Quality : Kualitas teknis perumahan yang terjamin,
diantaranya meliputi:
Struktur : Pondasi Batu Kali dan
PT PAP CONSULTANT

14

beton bertulang
Dinding : Bata Merah
Finishing : Cat Duluxe dan Catylac
Penutup Atap : Genteng beton flat
Rangka Atap : Baja Ringan
Plafond : Gypsum / GRC
Rangka- : Hollow 4x4 2x4
plafond
Kusen : Alumunium
Pintu Utama : Panel Kayu Multi
Daun pintu : depan (T.50 Double Teak
wood, T. 75, 100, 120 Panel), kamar (
double teak wood)
Lantai : Keramik T.50 40 x 40
T.75, 100, 120 Gratino
KM dan WC 20x20
Dinding : KM dan WC T.50 20x20
Sanitary : INA/Setara
Listrik : PLN, 1300 watt
Air : PDAM

Kualitas pendukung perumahan yang
terjamin,diantaranya meliputi:
Terjaminnya keamanan 24 jam
Manajemen developer yang profesional
Lingkungan sangat asri dan rendah polusi
c. Design : Design yang direncanakan dari perumahan
Pesona Alam Kuningan Residence lebih
memposisikan sebagai perumahan yang
mengutamakan keasrian, keindahan,
PT PAP CONSULTANT

15

kenyamanan yang natural.
Sedangkan untuk design per unit rumah yang
ditawarkan merupakan design rumah
minimalis modern, dengan warna cat rumah
yang berbeda pada setiap cluster.
Merupakan perumahan berkonsep one stop
living, karena memiliki fasilitas bermain dan
restoran.
d. Feature : Type Unit
30 155
33 73
49 46
75 28
100 40
Fasilitas
Outbound
Kebun strawberry
Restoran
Waterboom

e. Brand Name : PESONA ALAM KUNINGAN RESIDENCE
f. Service : Pesona Alam Residence merupakan kawasan
hunian bernuansa perbukitan dengan
menggunakan konsep cluster, terdapat petugas
keamanan 24 jam sehingga menjamin keamanan,
berlokasi dekat dengan kaki Gunung Ciremai,
sehingga memberikan kebersihan, udara yang
sejuk dan kenyamanan natural selain itu
manajemen perumahan yang profesional. Selain
itu, pada tipe 75 dan 100 diperbolehkan
dilakukannya pengembangan dengan ketentuan
PT PAP CONSULTANT

16

yang telah diberikan dari pihak manajemen
perumahan.
2. Price
a. Pricing : Harga mulai dari Rp. 230.000.000 sampai dengan
Rp. 488.000.000.
b. Allowance : Tunai dan kredit KPR bekerja sama dengan Bank
BTN dan Bank Niaga
c. Payment Period
d. Credit Term
:
:
Diangsur maksimal 15 tahun
Bunga KPR efektif 7,29% per tahun
Persyaratan:
1. Photocopy KTP suami, istri, kartu keluarga,
dan akta nikah
2. Slip gaji asli 3 bulan terakhir dan surat
keterangan kerja atau SK pegawai
3. Photocopy buku tabungan atau rekening koran
3 bulan terakhir
4. Photocopy NPWP pribadi (untuk kredit diatas
50 juta)
5. Photocopy SIUP, TDP, SK domisili dan akte
pendirian perusahaan (Wiraswasta)
6. Pas photo ukuran 3x4 sebanyak 2 lembar
(suami dan istri).
3. Promotion
a. Advertising

b. Personal Selling
:

:
Billboard, brosur dan katalog, spanduk, web
pages (http://agungsedayagrouppt.blogspot.com)
Kantor Pemasaran
c. Sales Promotion Kantor Pemasaran
d. Public Relation Surat Kabar dan Radio

4. Place
a. Description : Hunian rumah yang asri dan strategis, hanya 1,5
PT PAP CONSULTANT

17

km dari pusat Kota Kuningan. Lokasi dekat
dengan objek wisata cigugur dan palutungan.
b. Coverage

c. Assortments
:

:
Kabupaten Kuningan, Kabupaten Majalengka dan
Cirebon
Garden view dan city view
d. Location

e. Inventory
:

:
Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan

Ready stock dan Kavling pesan beli
f. Transportaion : Kendaraan pribadi dan angkutan umum.

PT PAP CONSULTANT

18

IV. THE HI GHEST AND BEST USE ANALYSI S (HBU)

4.1 Aspek Legal
1. Bukti absyah hak milik
atas nama
: PT Agung Multi Sedaya
2. Bukti absyah
kepemilikan berupa
: Hak Guna Bangunan No. 001
3. Alamat Objek : Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari
Kecamatan Cigugur, Kabupaten
Kuningan
4. Jenis Properti : Perumahan/Real Estate
5. Zona Peruntukan : Permukiman/perumahan, pariwisata,
penataan TNGC (Taman Nasional
Gunung Ciremai), peternakan, bisnis
agricultural. (Peraturan Daerah Nomor
26 Tahun 2011 - Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Bandung
Barat Tahun 2011-2031)

4.2 Aspek Fisik
7. Topografi : Kecamatan Cigugur memiliki luas 3023,639
Ha dan terletak pada ketenggian 597 mdpl.
Dengan tingkat kemiringan sekitar 6-8
8. Iklim : Suhu berkisar antara 22 C - 31 C dan
kelembaban udara berkisar antara 60%-96%.
Dan dengan intensitas curah hujan ringan
hingga bulan april 2013
9. Keadaan fisik lahan : Jenis tanah di Cipari adalah tanah andosol
yang tergolong tanah yang subur. Sebelum
di bangun menjadi Pesona Alam Kuningan
PT PAP CONSULTANT

19

Residence, dahulunya daerah ini adalah
persawahan dan kebun milik warga cipari.
10. Ketersediaan air : Tersedia sumber air yang mengalir dari
pegunungan, sumber air PAM..
11. .Posisi/Object Site : Perumahan Pesona Alam Kuningan
berlokasi di Kecamatan Cigugur, dan berada
pada posisi objek penelitian berada di
daerah pemukiman. Dan dapat ditempuh
dengan jarak 800 m dari bunderan Cijoho
dan 600 m dari Terminal lama Cirendang.
Adapun objek yang berada di sekitar tempat
tersebut yaitu:
Timur : SMK Karnas Kuningan
Utara : Perkebunan dan Rumah
Barat : Perkebunan warga
Selatan : Rumah penduduk desa
Cipari

12. Luas Lahan : 4.900 m
2

13. Luas Bangunan : 3.500 m
2

14. Bentuk Bangunan : Rumah Tinggal/Perumahan
15. Catatan khusus Fisikal Objek:
Perumahan Pesona Alam Kuningan Residence yang terletak di
daerah kaki Gunung Ciremai atau termasuk kawasan lindung TNGC
yang masih asri tetapi memiliki akses yang cukup dekat menuju
pusat kota Kuningan. Selain itu dekat dengan sekolah dan objek
wisata. Komplek perumahan ini di bangun di Kecamatan Cigugur
dan sesuai dengan rencana tata ruang dan wilayah Kabupaten
Kuningan.

PT PAP CONSULTANT

20

4.3 Aspek Finansial

1. Pendapatan per
tahun
: Rp 21.525.000.000
(41 unit X Rp 525.000.000 = Rp 21.525.000.000/1
tahun proyek)
2. Investasi awal : Rp 525.000.700
(4.900 m
2
X Rp 107.143)
3. Tingkat Bunga : 7,49%
4. Net Present
Value (NPV)
:

-525.000.700 + 20.025.118.620
= 19.500.117.920
Jadi NPV nya adalah Rp 19.500.117.920

5. Future Value
(FV)
:

Jadi FV nya adalah Rp
6. Payback
Period (PP)
:

X 1 tahun = 0,024 tahun
21.525.000.000

7. Return On
Investment
(ROI)

PT PAP CONSULTANT

21

8. Umur
Ekonomis
Bangunan
: 30 Tahun

4.4 Aspek Produktivitas Maksimum
1. Kondisi
Produktivitas
Sekarang
: Penilaian dilakukan ketika Pembangunan
pengembangan kawasan Perumahan Pesona Alam
Kuningan Residence telah mancapai pembangunan
cluster type 100 dan telah terjual sebesar 12,2 %
yaitu sebesar 5 unit dari keseluruhan unit yang
dibangun yaitu 41 unit, sehingga nilai investasinya
akan terus meningkat
2. Peningkatan Produktivitas di Masa Datang:
Alternatif 1 : Dibangun Kawasan Wisata
Alternatif 2 : Dibangun Bisnis Agrikultural
Alternatif 3 : Dibangun Rumah Makan
3. Kesimpulan:
Dari ketiga alternatif yang ditawarkan maka penulis memilih alternatif
pertama untuk meningkatkan produktivitas maksimal. Hal tersebut
didasarkan pada segi keberadaan Pesona Alam Kuningan Residence
yang terletak dikawasan Cipari di Kecamatan Cigugur terdapat
beberpa tempat wisata namun belum ada wisata alam yang memiliki
keunggulan yang berlokasi strategis dan mudah dijangkau
Kelebihan lokasi ini adalah selain view pemandangan yang bagus,
udara sejuk, juga lokasi yang cukup dekat dari pusat kota dan.

PT PAP CONSULTANT

22

V. APLIKASI PENDEKATAN: COST MARKET/SALES COMPARI SON
DAN I NCOME CAPI TALI ZATI ON
Faktor Justifikasi
Sehubungan dengan penilaian tanah dengan Metode Perbandingan Data
Pasar, faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi
perbandingan adalah :
1) Faktor Waktu, yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu
penawaran/ transaksi dengan indikasi harga pada saat penilaian.
2) Faktor Lokasi, meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas
infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan
3) Faktor Luas, sehubungan dengan liquiditas (tingkat
kemudahan)penjualan.
4) Faktor Bentuk, meliputi denah dan posisi tanah.
5) Faktor Kondisi Fisik, meliputi keadaan fisik tanah secara keseluruhan.
6) Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak
Guna Bangunan, atau faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti
adanya keterpaksaan atas suatu
7) Biaya Penggantian Baru atau Biaya Reproduksi Baru
Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada di atas
tanah yang dinilai. Bangunan-bangunan atau instalasi-instalasi bangunan
yang tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam akan
diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.
8) Penilaian Fasilitas Pelengkap Lainnya
Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah
yang dinilai. Kami tidak melakukan inspeksi terhadap sarana atau
instalasi-instalasi yang tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat
diestimasi secara visual atau bagian yang tertanam dengan kondisi yang
masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan
fungsinya. Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas
kondisi bagian properti yang tidak diinspeksi dan laporan ini tidak
PT PAP CONSULTANT

23

dimaksudkan untuk memberi gambaran ataupun pernyataan atas bagian
bangunan tersebut.

No Karakteristik Sarana pelengkap
1. Sumber listrik Jaringan PLN
2. Air bersih Jaringan PDAM
3. Sistem
komunikasi
Jaringan TELKOM

5.1 Survey Objek Lahan
Lokasi Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan
Posisi/object site Sebelah Timur SMK Karnas Kuningan
Sebelah Utara
Perkebunan dan Rumah
Sebelah Barat Perkebunan warga
Sebelah Selatan Rumah penduduk desa Cipari
Kualitas lahan Kontur lahan datar
Luas 4.900 m
2
Harga Tanah per
m
2
Rp 545.000/m
2
- Rp 800.000/m
2

5.2 Survey Objek Bangunan
Lokasi Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari
Kecamatan Cigugur, Kabupaten Kuningan
Luas total 3.500 m
2

Harga Bangunan per m
2
Rp 2.500.000
Karakteristik Bangunan Bangunan minimalis
Keistimewaan Lokasi yang strategis, memiliki sarpras yang
lengkap dari restaurant hingga outbound.
PT PAP CONSULTANT

24

Kelemahan Rawan terkena sambaran petir karena masih
banyak dikeliling pohon tinggi.

5.3 Perhitungan Nilai / Harga Objek
Pendekatan dan Metode Penilaian
Terdapat beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian suatu
properti. Prinsipnya semua pendekatan dapat diaplikasikan terhdap semua
jeinis property. Penilaian suatu properti dapat melibatkan beberapa
pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasar
metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada
masing-masing penilaian aset bersangkutan. Pendekatan yang umum
digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :
a. Pendekatan Data Pasar
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau
pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai
melalui proses perbandingan.
Berikut sebuah tabel penyesuaian standar yang digunakan untuk
mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti
pembanding.
No Data Properti
Objek
Penilaian
Data 1 Data 2
1 Luas Tanah 4900 m
2
198 m
2
2.680 m
2
2 Bentuk Tanah
Persegi
Panjang
Persegi Persegi
3 Luas Bangunan 3.500 m
2
239 m
2
256 m
2
4 Peruntukan Perumahan Rumah Hunian Rumah Hunian
5 Kepemilikan SHGB SHM SHM
6 Harga Tanah/m
2
Rp. 785.000 Rp. 972.000
7 Penyesuaian
- Luas (Rp. 450.000) (Rp. 210.000)
PT PAP CONSULTANT

25

- Lokasi Rp. 120.000 Rp. 200.000
- Spesifikasi Rp. 300.000 Rp. 450.000
8 Total Penyesuaian (Rp. 30.000) Rp. 460.000
9 Nilai Indikasi Rp. 755.000 Rp 1. 412.000
10 Pembobotan 65% 35%
11 Rekonsiliasi Nilai Rp. 984.950

Berdasarkan NJOP
Harga Tanah
= 4.900 m
2
x Rp 802.000 = Rp 3.929.800.000
Harga Bangunan = 3.500 m
2
x Rp 1.753.000
= Rp 6.135.500.000
Nilai Strategis Tanah = Rp 3.929.800.000 x 10% = Rp 392.980.000+
Sub Total Nilai Tanah + Rumah = Rp 10.458.280.000
Penyusutan Rumah (-) - = 0 -
Harga Properti sekarang = Rp 10.458.280.000

Berdasarkan Harga Pasar
Harga Tanah
= 4.900 m
2
x Rp 984.940 = Rp 4.826.206.000
Harga Bangunan = 3.500 m
2
x Rp 2.500.000 = Rp 8.750.000.000
Nilai Strategis Tanah = Rp. 8.750.000.000 x 10% = Rp 875.000.000 +
Sub Total Nilai Tanah + Rumah = Rp 14.451.206.000
Penyusutan Rumah (-)
-

= Rp 0-
Harga Properti sekarang = Rp 14.451.206.000

Keterangan :
Data 1 = Rmh Jl. Raya Gunung Keling ,
Data 2 = Rumah Jl. Raya Cigugur
PT PAP CONSULTANT

26

VI. PENDEKATAN KALKULASI BIAYA
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi
dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik
berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan
yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak
wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah
yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan
melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan resiko yang
lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi
depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional
dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin
dibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum
Penilaian butir 9.2.1.2)
Umumnya penyusutan dapat dikatagorikan sebagai berikut :
1. Kerusakan fisik (Physical Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang
pertimbangan-pertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik
yang ada.
2. Kemunduran fungsional (Functional Obselesence)
suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaan yang
kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain, ketidakseimbangan
yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas serta kemajuan
teknologi dan lainlain.
3. Kemunduran ekonomi (Economic Obsolescense)
Faktor - faktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisi
lingkungan, peraturan-peraturan pemerintah seperti zoning dan
peraturanperaturan lain yang membatasi penggunaan suatu properti/ aset.

PT PAP CONSULTANT

27

6.1. Metode Survey Kuantitas
Uraian Pekerjaan Volume Sat Harga Sat (Rp) Jumlah (Rp) Total
No Pekerjaan Persiapan
Pembersihan lokasi dan perataan 140m Rp 840,000
1 Tenaga Kerja 21 OH Rp 40,000 Rp 840,000

Pengukuran dan Pasang
Bouwplank 51 m Rp 3,553,425
1 Kayu 5/7 (glugu) 0.612 m3 Rp 3,500,000 Rp 2,142,000
2 Paku biasa 2"-5" 1.02 kg Rp 150,000 Rp 153,000
3
Kayu sengon papan 3/20
0.357 m3 Rp 2,200,000 Rp 785,400
4
Pekerja
5.1 OH Rp 40,000 Rp 204,000
5
Tukang Kayu
5.1 OH Rp 45,000 Rp 229,500
6
Kepala Tukang
0.51 OH Rp 50,000 Rp 25,500
7
Mandor
0.255 OH Rp 55,000 Rp 14,025
Pekerjaan Tanah

Galian tanah
69 m3 Rp 25,500 Rp 1,759,500 Rp 1,759,500
1
Urugan kembali
23 m3 Rp 8,500 Rp 195,500 Rp 195,500
Pekerjaan Fondasi

Urugan pasir
17 m3 Rp 100,000 Rp 1,700,000

Fondasi batu Kali
18.63 m3 Rp 9,855,428
1
Batu kali
20.493 m3 Rp 125,000 Rp 2,561,625
2
Semen portland
10.0602 zak Rp 1,050 Rp 10,563
3
Pasir pasang
49.9284 m3 Rp 107,800 Rp 5,382,282
4
Pekerja
27.945 OH Rp 40,000 Rp 1,117,800
5
Tukang batu
13.9725 OH Rp 45,000 Rp 628,763
6
Kepala Tukang
1.39725 OH Rp 50,000 Rp 69,863
7
Mandor
1.53698 OH Rp 55,000 Rp 84,534

Fondasi batu kosong
25 Rp 6,271,125
1
Batu belah 15/20
30 m3 Rp 140,000 Rp 4,200,000
2
pasir urug
7.5 m3 Rp 100,000 Rp 750,000
3
Pekerja
19.5 OH Rp 40,000 Rp 780,000
4
Tukang batu
9.75 OH Rp 45,000 Rp 438,750
5
Kepala Tukang
0.975 OH Rp 50,000 Rp 48,750
6
Mandor
0.975 OH Rp 55,000 Rp 53,625

Lantai Kerja

1
lantai beton
8 m3 Rp 546,550 Rp 4,372,400
Pekerjaan struktur dan beton

Ring Balok beton bertulang 10x15
20 Rp 1,611,900
1
Kayu bekisting 0.06 m3
Rp 2,500,000 Rp 150,000
2
Paku biasa 5 - 12 cm 0.4 kg
Rp 180,000 Rp 72,000
3
Besi beton 72 kg
Rp 11,500 Rp 828,000
4
Kawat beton 1 kg
Rp 14,000 Rp 14,000
PT PAP CONSULTANT

28

5
Semen portland 110 kg
Rp 1,050 Rp 115,500
6
Pasir beton 0.18 m3
Rp 140,000 Rp 25,200
7
Kerikil beton 0.3 m3
Rp 180,000 Rp 54,000
8
Pekerja 5.94 OH
Rp 40,000 Rp 237,600
9
Tukang batu 0.66 OH
Rp 45,000 Rp 29,700
10
Tukang kayu 0.66 OH
Rp 45,000 Rp 29,700
11
Tukang besi 0.66 OH
Rp 45,000 Rp 29,700
12
Kepala Tukang 0.2 OH
Rp 50,000 Rp 10,000
13
Mandor 0.3 OH
Rp 55,000 Rp 16,500

Sloof
2 Rp 281,260
1
Kayu kelas III 0.09 m3
Rp 2,200,000
Rp 198,000

2
Paku 5 cm - 10 cm 0.6 kg
Rp 15,000
Rp 9,000

3
Minyak bekisting 0.2 liter
Rp 19,000
Rp 3,800

4
Pekerja 1.04 OH
Rp 40,000
Rp 41,600

5
Tukang kayu 0.52 OH
Rp 45,000
Rp 23,400

6
Rp 50,000
Rp 2,600

7
Mandor 0.052 OH
Rp 55,000
Rp 2,860

Kolom Praktis
1.55 Rp 402,636
1
Kayu kelas III 0.062 m3
Rp 2,200,000
Rp 136,400

2
Paku 5 cm - 12 cm 0.62 kg
Rp 15,000
Rp 9,300

3
Minyak bekisting 0.31 liter
Rp 19,000
Rp 5,890

4
Balok kayu kelas II 0.02325 m3
Rp 5,100,000
Rp 118,575

5
Plywood 0.5425 lbr
Rp 65,000
Rp 35,263

6
Dolken 3.1 btg
Rp 9,000
Rp 27,900

7
Pekerja 1.023 OH
Rp 40,000
Rp 40,920

8
Tukang kayu 0.5115 OH
Rp 45,000
Rp 23,018

9
Rp 50,000
Rp 2,558

10
Mandor 0.05115 OH
Rp 55,000
Rp 2,813

Pekerjaan Dinding

Pasang Bata merah 1/2
398.16

Rp 28,237,507
1
Batu bata merah 27871.2 unit
Rp 500 Rp 13,935,600
2
semen portland 4578.84 kg
Rp 1,050 Rp 4,807,782
3
Pasir pasang 17.12088 m3
Rp 140,000 Rp 2,396,923
4
Pekerja 119.448 OH
Rp 40,000 Rp 4,777,920
5
Tukang batu 39.816 OH
Rp 45,000 Rp 1,791,720
6
Rp 50,000 Rp 199,080
7
Mandor 5.9724 OH
Rp 55,000 Rp 328,482

Plesteran tebal 15mm 796.36
Rp 16,779,305
1
semen portland 4141.072 kg
Rp 1,050
Rp 4,348,126

2
Rp 140,000
Rp 2,229,808

3
Pekerja
159.272
OH
Rp 40,000
Rp 6,370,880

4
Tukang batu
62.1161
OH
Rp 45,000
Rp 2,795,224

PT PAP CONSULTANT

29

5
Kepala Tukang
11.9454
OH
Rp 50,000
Rp 597,270

6
Mandor
7.9636
OH
Rp 55,000
Rp 437,998

Acian
796.36 Rp 9,317,412
1
semen portland
1990.9
kg
Rp 1,050 Rp 2,090,445
2
Pekerja
79.636
OH
Rp 50,000 Rp 3,981,800
3
Tukang batu
63.7088
OH
Rp 45,000 Rp 2,866,896
4
Kepala Tukang
3.18544
OH
Rp 50,000 Rp 159,272
5
Mandor
3.9818
OH
Rp 55,000 Rp 218,999
Pasangan Atap dan Plafon

Pasang Atap Genting Beton
55.25
m2
Rp 5,115,598
1
Genteng beton zinczalume 607.75 bh
Rp 7,000 Rp 4,254,250
2
Paku biasa 2"-5" 1.6575 kg
Rp 18,000 Rp 29,835
3
Pekerja 11.05 OH
Rp 50,000 Rp 552,500
4
Tukang Kayu 5.525 OH
Rp 40,000 Rp 221,000
5
Rp 50,000 Rp 27,625
6
Mandor 0.5525 OH
Rp 55,000 Rp 30,388

Pasang Nok Genting Beton
6 Rp 691,980
1
Nok genteng beton 21 unit
Rp 20,000 Rp 420,000
2
Paku biasa 2"-5" 0.3 kg
Rp 18,000 Rp 5,400
3
Semen portland 64.8 kg
Rp 1,050 Rp 68,040
4
Pasir pasang 0.192 kg
Rp 140,000 Rp 26,880
5
Semen warna 6 m3
Rp 2,500 Rp 15,000
6
Pekerja 2.4 OH
Rp 40,000 Rp 96,000
7
Tukang Kayu 1.2 OH
Rp 45,000 Rp 54,000
8
Rp 50,000 Rp 6,000
9
Mandor 0.012 OH
Rp 55,000 Rp 660

Pasang Rangka langit-langit
(30x30) 64
m2

1
Kayu balok
0.768
m3
Rp 2,500,000 Rp 1,920,000 Rp 4,451,160
2
Paku biasa 2"-5"
6.4
kg
Rp 18,000 Rp 115,200
3
Gypsum Board (120x240x9) mm
0.364
lbr
Rp 50,000 Rp 18,200
4
Paku Sekrup
7.04
Kg
Rp 25,000 Rp 176,000
5
Pekerja
22.4
OH
Rp 40,000 Rp 896,000
6
Tukang Kayu
25.6
OH
Rp 45,000 Rp 1,152,000
7
Kepala Tukang
2.56
OH
Rp 50,000 Rp 128,000
8
Mandor
0.832
OH
Rp 55,000 Rp 45,760

Pasang lis plafon, kaso, reng
genting 63.44 Rp 21,531,853
1
Lis gypsum
66.612
m
Rp 15,000 Rp 999,180
2
Kayu balok
69.784
m3
Rp 2,500 Rp 174,460
3
Besi Strip
951.6
kg
Rp 20,250 Rp 19,269,900
4
Paku biasa 2"-5"
50.752
kg
Rp 18,000 Rp 913,536
5
Pekerja
1.2688
OH
Rp 40,000 Rp 50,752
PT PAP CONSULTANT

30

6
Tukang Kayu
1.2688
OH
Rp 45,000 Rp 57,096
7
Kepala Tukang
1.2688
OH
Rp 50,000 Rp 63,440
8
Mandor
0.06344
OH
Rp 55,000 Rp 3,489
Pekerjaan Lantai dan Keramik

Pasang lantai keramik 40x40 cm
34
m2
Rp 9,452,986
1
Keramik 40x40 cm granito
212.5
unit
Rp 34,000 Rp 7,225,000
2
Semen Portland
386.92
kg
Rp 1,050 Rp 406,266
3
Pasir Pasang
1.428
m3
Rp 140,000 Rp 199,920
4
Semen Warna
51
kg
Rp 2,500 Rp 127,500
5
Pekerja
21.08
OH
Rp 40,000 Rp 843,200
6
Tukang Batu
11.9
OH
Rp 45,000 Rp 535,500
7
Kepala Tukang
1.19
OH
Rp 50,000 Rp 59,500
8
Mandor
1.02
OH
Rp 55,000 Rp 56,100

44.55
m2
Rp 5,926,442
1
Keramik 20x20 cm platinum
1113.75
unit
Rp 2,700 Rp 3,007,125
2
Semen Portland
506.979
kg
Rp 1,050 Rp 532,328
3
Pasir Pasang
1.8711
m3
Rp 140,000 Rp 261,954
4
Semen Warna
66.825
kg
Rp 2,500 Rp 167,063
5
Pekerja
27.621
OH
Rp 40,000 Rp 1,104,840
6
Tukang Batu
15.5925
OH
Rp 45,000 Rp 701,663
7
Kepala Tukang
1.55925
OH
Rp 50,000 Rp 77,963
8
Mandor
1.3365
OH
Rp 55,000 Rp 73,508

Pasang dinding keramik 20x20
3
m2
Rp 398,187
1
keramik 20x20 cm
60
unit
Rp 3,360 Rp 201,600
2
Semen Portland
34.14
kg
Rp 1,050 Rp 35,847
3
Pasir Pasang
0.126
m3
Rp 140,000 Rp 17,640
4
Semen Warna
4.5
kg
Rp 2,500 Rp 11,250
5
Pekerja
1.86
OH
Rp 40,000 Rp 74,400
6
Tukang Batu
1.05
OH
Rp 45,000 Rp 47,250
7
Kepala Tukang
0.105
OH
Rp 50,000 Rp 5,250
8
Mandor
0.09
OH
Rp 55,000 Rp 4,950
Pekerjaan Kusen, Pintu, Jendela, dan Kaca Rp 22,734,760
1
Pintu Ukuran 2100x900 meranti
7
unit
Rp 1,200,000 Rp 8,400,000
2
Pintu PVC
3
unit
Rp 235,000 Rp 705,000
3
Kusen pintu meranti
4
unit
Rp 300,000 Rp 1,200,000
4
Jendela Ukuran 1400x700
2
unit
Rp 800,000 Rp 1,600,000
5
Jendela Ukuran 700x2500
2
unit
Rp 800,000 Rp 1,600,000
6
Lubang Angin Ukuran 200x200
12
unit
Rp 70,000 Rp 840,000
7
Pekerja 43.52 OH
Rp 40,000 Rp 1,740,800
8
Tukang Kayu 65.28 OH
Rp 45,000 Rp 2,937,600
9
Tukang Alumunium/kaca 32.64 OH
Rp 45,000 Rp 1,468,800
10
Rp 50,000 Rp 806,400
PT PAP CONSULTANT

31

11
Mandor 26.112 OH
Rp 55,000 Rp 1,436,160
Pekerjaan Penggantung dan Pengunci Rp 4,304,500
1
Kunci tanam kecil 10 unit
Rp 100,000 Rp 1,000,000
2
Engsel pintu 10 unit
Rp 19,000 Rp 190,000
3
Engsel jendela 8 unit
Rp 16,500 Rp 132,000
4
Grendel pintu 10 unit
Rp 11,000 Rp 110,000
5
Grendel jendela 8 unit
Rp 8,000 Rp 64,000
6
Pegangan pintu 10 unit
Rp 95,000 Rp 950,000
7
Pegangan jendela/ handel 8 unit
Rp 12,000 Rp 96,000
8
Pekerja 7.5 OH
Rp 40,000 Rp 300,000
9
Tukang kayu 15 OH
Rp 45,000 Rp 675,000
10
Rp 50,000 Rp 375,000
11
Mandor 7.5 OH
Rp 55,000 Rp 412,500
Pekerjaan Pengecatan

Pengecatan dinding
398.16
m2
Rp 18,717,211
1
Plamir 39.816 kg
Rp 14,500
Rp 577,332

2
Cat dasar 0.1 kg
Rp 17,000
Rp 1,700

3
Cat penutup catylac 103.5216 kg
Rp 18,000
Rp 1,863,389

4
Pekerja 79.632 OH
Rp 40,000
Rp 3,185,280

5
Tukang cat 250.8408 OH
Rp 45,000
Rp 11,287,836

6
Rp 50,000
Rp
1,254,204
7
Mandor 9.954 OH
Rp 55,000
Rp
547,470

Pengecatan Kayu
17.1
m2
Rp 218,367
1
Cat Meni
3.42
kg
Rp 4,000 Rp 13,680
2
Plamir
2.565
kg
Rp 5,000 Rp 12,825
3
Cat dasar
2.907
kg
Rp 9,000 Rp 26,163
4
Cat penutup
4.446
kg
Rp 9,000 Rp 40,014
5
Pekerja
1.197
OH
Rp 40,000 Rp 47,880
6
Tukang cat
1.539
OH
Rp 45,000 Rp 69,255
7
Kepala Tukang
0.171
OH
Rp 50,000 Rp 8,550

Pengecatan Plafon
110.5
m2
Rp 908,034
1
Cat dasar 13.26 kg
Rp 15,000 Rp 198,900
2
Cat penutup 19.89 kg
Rp 17,000 Rp 338,130
3
Pekerja 3.094 OH
Rp 40,000 Rp 123,760
4
Tukang cat 4.641 OH
Rp 45,000 Rp 208,845
5
Rp 50,000 Rp 23,205
6
Mandor 0.27625 OH
Rp 55,000 Rp 15,194
Pekerjaan Elektrikal

Rp 1,559,700

Pasang Boks Panel
1
unit
Rp 57,200 Rp 57,200

Instalasi tiitk lampu
5
titik
Rp 137,500 Rp 687,500

Intalasi stop kontak
4
titik
Rp 137,500 Rp 550,000
PT PAP CONSULTANT

32

Pasang Lampu Down Light
5
unit
Rp 30,000 Rp 150,000

Pasang Stop Kontak
4
unit
Rp 10,000 Rp 40,000

Pasang Sakelar
5
unit
Rp 15,000 Rp 75,000
Pekerjaan Sanitair

Pasang Instalasi Piva PVC 1/2"
15
m
Rp 187,360
1
Pipa PVC Rucika 18 m
Rp 6,500 Rp 117,000
2
Perlengkapan
35%
Harga
pipa

Rp 2,275 Rp 2,275
3
Pekerja 0.54 OH
Rp 40,000 Rp 21,600
4
Tukang batu 0.9 OH
Rp 45,000 Rp 40,500
5
Rp 50,000 Rp 4,500
6
Mandor 0.027 OH
Rp 55,000 Rp 1,485

Pasang Instalasi Piva PVC 4"
10
m
Rp 1,103,785
1
Rp 85,700 Rp 1,028,400
2
Perlengkapan
35%
Harga
pipa

Rp 29,995 Rp 29,995
3
Pekerja 0.36 OH
Rp 40,000 Rp 14,400
4
Tukang batu 0.6 OH
Rp 45,000 Rp 27,000
5
Rp 50,000 Rp 3,000
6
Mandor 0.018 OH
Rp 55,000 Rp 990

30
m
Rp 1,164,875
1
Rp 28,300 Rp 1,018,800
2
Perlengkapan
35%
Harga
pipa

Rp 9,905 Rp 9,905
3
Pekerja 1.08 OH
Rp 40,000 Rp 43,200
4
Tukang batu 1.8 OH
Rp 45,000 Rp 81,000
5
Rp 50,000 Rp 9,000
6
Mandor 0.054 OH
Rp 55,000 Rp 2,970

Pasang 3 buah kloset duduk
monoblok Rp 3,097,350
1
kloset duduk INA 3 unit
Rp 950,000 Rp 2,850,000
2
Perlengkapan
6% Harga
kloset

Rp 57,000 Rp 57,000
3
Pekerja 3.3 OH
Rp 40,000 Rp 132,000
4
Tukang batu 1.1 OH
Rp 45,000 Rp 49,500
5
Rp 50,000 Rp 50
6
Mandor 0.16 OH
Rp 55,000 Rp 8,800

Pasang 3 buah bak mandi batu
bata 0.3 m3 Rp 302,859
1
Batu bata 75.6 unit
Rp 500 Rp 37,800
2
semen portland 36 kg
Rp 1,050 Rp 37,800
3
Rp 140,000 Rp 12,600
PT PAP CONSULTANT

33

4
Keramik 20x20 32.67 unit
Rp 2,700 Rp 88,209
5
Semen nat 1.8 kg
Rp 2,500 Rp 4,500
6
Pekerja 1.8 OH
Rp 40,000 Rp 72,000
7
Tukang batu 0.9 OH
Rp 45,000 Rp 40,500
8
Rp 50,000 Rp 4,500
9
Mandor 0.09 OH
Rp 55,000 Rp 4,950

Pasang Keran
3
unit
Rp 97,950
1
Kran ONDA 3 m'
Rp 27,000 Rp 81,000
2
Seal tape 0.075 unit
Rp 15,000 Rp 1,125
3
Pekerja 0.03 OH
Rp 50,000 Rp 1,500
4
Tukang batu 0.3 OH
Rp 40,000 Rp 12,000
5
Rp 50,000 Rp 1,500
6
Mandor 0.015 OH
Rp 55,000 Rp 825

Pasang Floordrain INA 2 unit
Rp 107,800 Rp 215,600

Pasang Tempat sabun TOTO 1 unit
Rp 57,000 Rp 57,000

Pasang septictank ukuran
2,5x1,5x2 m dan rembesan
1 unit
Rp 3,000,000 Rp 3,000,000

Bak Kontrol saluran air kotor uk
30x30x40 cm
1 unit
Rp 100,000 Rp 100,000

Pengadaan tangki fiber kap 500
liter
1 unit
Rp 500,000 Rp 500,000
Pekerjaan Finishing

Pekerjaan Lantai Carport
17.8
m2
Rp 2,562,043
1
Conblock 20x40x8 18.69 m2
Rp 107,500 Rp 2,009,175
2
Pasir Pasang 2.136 m3
Rp 140,000 Rp 299,040
3
Pekerja 4.272 OH
Rp 40,000 Rp 170,880
4
Tukang batu 1.424 OH
Rp 45,000 Rp 64,080
5
Rp 50,000 Rp 7,120
6
Mandor 0.2136 OH
Rp 55,000 Rp 11,748

Memasang Got ukuran 20 cm
6
m2
Rp 401,398
1
Pas. Bata merah 1PC : 4 Ps 0.0360 m3
Rp 66,600 Rp 2,398
2
Got -U 20 6.0000 m3
Rp 35,000 Rp 210,000
3
Pekerja 4.200 OH
Rp 45,000 Rp 189,000

Pekerjaan Finishing dan Plesteran
dinding luar 663
m2
Rp 109,000 Rp 72,267,000 Rp 72,267,000
TOTAL BIAYA Rp264,290,395
KEUNTUNGAN 10%

Rp 26,429,039
TOTAL

Rp 290,719,434
PPn 10%

Rp 29,071,943
GRAND TOTAL

Rp 319,791,377
35 Unit
Rp.
11.192.696.800

PT PAP CONSULTANT

34

6.2. Metode Unit Terpasang
Uraian Pekerjaan Volume Sat Harga Sat (Rp) Jumlah (Rp) Total
No Pekerjaan Persiapan Rp 4,393,425
Pembersihan lokasi dan perataan 140m Rp 840,000

Pengukuran dan Pasang
Bouwplank 51 m Rp 3,553,425
Pekerjaan Tanah Rp 1,955,000

Galian tanah
69 m3 Rp 25,500 Rp 1,759,500 Rp 1,759,500

Urugan kembali
23 m3 Rp 8,500 Rp 195,500 Rp 195,500
Pekerjaan Fondasi Rp22,198,953

Urugan pasir
17 m3 Rp 100,000 Rp 1,700,000

Fondasi batu Kali
18.63 m3 Rp 9,855,428

Fondasi batu kosong
25 Rp 6,271,125

lantai beton
8 m3 Rp 546,550 Rp 4,372,400
Pekerjaan struktur dan beton Rp 2,295,796

Ring Balok beton bertulang 10x15
20 Rp 1,611,900

Sloof
2 Rp 281,260

Kolom Praktis
1.55 Rp 402,636
Pekerjaan Dinding Rp54,334,224

Pasang Bata merah 1/2
398.16

Rp 28,237,507

Plesteran tebal 15mm 796.36
Rp 16,779,305

Acian
796.36 Rp 9,317,412
Pasangan Atap dan Plafon Rp31,790,591

Pasang Atap Genting Beton
55.25
m2
Rp 5,115,598

Pasang Nok Genting Beton
6 Rp 691,980

Pasang Rangka langit-langit
(30x30) Rp 4,451,160
Pekerjaan Lantai dan Keramik Rp 15,777,615

34
m2
Rp 9,452,986

44.55
m2
Rp 5,926,442

Pasang dinding keramik 20x20
3
m2
Rp 398,187
Pekerjaan Kusen, Pintu, Jendela, dan Kaca Rp 22,734,760
Pekerjaan Penggantung dan Pengunci Rp 4,304,500
Pekerjaan Pengecatan Rp19,843,612

Pengecatan dinding
398.16
m2
Rp 18,717,211

Pengecatan Kayu
17.1
m2
Rp 218,367

Pengecatan Plafon
110.5
m2
Rp 908,034
Pekerjaan Elektrikal

Rp 1,559,700
Pekerjaan Sanitair Rp 9,826,779

Pasang Instalasi Piva PVC 1/2"
15
m
Rp 187,360

10
m
Rp 1,103,785

30
m
Rp 1,164,875
PT PAP CONSULTANT

35

Pasang 3 buah kloset duduk
monoblok Rp 3,097,350

Pasang 3 buah bak mandi batu
bata 0.3 m3 Rp 302,859

Pasang Keran
3
unit
Rp 97,950

Pasang Floordrain INA 2 unit
Rp 107,800 Rp 215,600

Pasang Tempat sabun TOTO 1 unit
Rp 57,000 Rp 57,000

Pasang septictank ukuran
2,5x1,5x2 m dan rembesan
1 unit
Rp 3,000,000 Rp 3,000,000

Bak Kontrol saluran air kotor uk
30x30x40 cm
1 unit
Rp 100,000 Rp 100,000

Pengadaan tangki fiber kap 500
liter
1 unit
Rp 500,000 Rp 500,000
Pekerjaan Finishing

Rp75,230,441

Pekerjaan Lantai Carport
17.8
m2
Rp 2,562,043

Memasang Got ukuran 20 cm
6
m2
Rp 401,398

Pekerjaan Finishing dan Plesteran
dinding luar 663
m2
Rp 109,000 Rp 72,267,000 Rp 72,267,000
TOTAL BIAYA Rp264,290,395
KEUNTUNGAN 10%

Rp 26,429,039
TOTAL

Rp 290,719,434
PPn 10%

Rp 29,071,943
GRAND TOTAL

Rp 319,791,377
35 Unit

Rp.
11.192.696.800

6.3. Metode Meter Persegi
Biaya = Luas Bangunan x Biaya Per m
2
Biaya = 110,5 x 2.500.000 = Rp. 276.250.000
35 Unit x Rp. 276.250.000 = Rp. 9.668.750.000

PT PAP CONSULTANT

36

6.4. Metode Index
Index waktu
Harga bangunan tahun 2012 Rp. 2.375.000
Harga bangunan tahun 2013 Rp. 2.800.000

Rekonsiliasi Nilai
Metode Indikasi Nilai Bobot Total
1) Survey Kuantitas
2) Unit Terpasang
3) Meter Persegi
4) Index (waktu)
Rp. 11.192.696.800
Rp. 11.192.696.800
Rp. 9.668.750.000
Rp. 11.368.000.000
50%
25%
15%
10%
Rp. 5.596.348.400
Rp. 2.798.174.200
Rp. 1.450.312.500
Rp. 1.136.800.000
Grand Total Rp.10.981.635.100

PT PAP CONSULTANT

37

VII. PENDEKATAN PENDAPATAN
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir
hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan
keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena
pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai
kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi.
7.1. Teknik Penyisaan Properti

NILAI = Pendapatan Bersih Properti
% Kapitalisasi
Kapitalisasi = Pendapatan Bersih/ Nilai Jual Properti
= Rp 12.699.750.000 / Rp 17.425.000.000
= 72 %

No. Uraian Rupiah Keterangan
1 Pendapatan Kotor Rp 21.525.000.000
Penjualan rumah type 100
sebanyak 41 unit
2
Kekosongan dan Kerugian
Sewa
Rp 2.367.750.000 11%
3 Biaya Operasional Rp 6.457.500.000
Biaya operasional, Pajak,
IMB dll
4 Pendapatan Bersih Rp 12.669.750.000
5 Tingkat Kapitalisasi 72 %
6 Nilai Properti Rp 17.596.875.000
7 Dibulatkan Rp 17.500.000.000

PT PAP CONSULTANT

38

7.2. Teknik Penyisaan Tanah
No. Uraian Rupiah Keterangan
1 Nilai Bangunan Rp 10.981.635.100 Dari pendekatan biaya
2 Sisa Umur Bangunan 30 tahun
3 Pendapatan Kotor Rp 21.525.000.000
Dari penjualan 41 unit
rumah type 100
4
Kekosongan dan Kerugian
Sewa
Rp 2.367.750.000 11 %
5 Biaya Operasional Rp 6.457.500.000
IMB dll
6 Pendapatan Bersih Rp 12.669.750.000
7 Recapture Rate 3,3 %
8 Safe Rate 5,75 % BI rate
9 Capitalisasi Rate Bangunan 9,05 %
10 Capitalisasi Rate Tanah 5,75 %
11
Pendapatan Bersih
Bangunan
Rp 993.837.977
12 Pendapatan Bersih Tanah Rp 11.675.912.020
13 Nilai Tanah Rp 203.059.339.500
14 Nilai Properti Rp 214.040.974.600
15 Dibulatkan Rp 214.000.000.000

PT PAP CONSULTANT

39

7.3. Teknik Penyisaan Bangunan
Uraian Rp Keterangan
Nilai Tanah Rp 4.826.206.000
Dihitung dari pendekatan
pasar
Sisa umur bangunan 30 tahun
Pendapatan kotor
Rp 21.525.000.000
Dari penjualan 41 unit
rumah type 100
Kekosongan dan
kerugian sewa
Rp 2.367.750.000 11 %
Biaya Operasional
Rp 6.457.500.000
IMB dll
Pendapatan Bersih
Rp 12.669.750.000

Recapture Rate 3,33% 100/30
Safe Rate 5,75% BI rate 14 Mei 2013
Capitalisasi Rate
Bangunan
9,08% (3,33%+5,75%)
Capitalisasi Rate Tanah 5,75%
Pendapatan Bersih
Tanah
Rp 277.506.845
Nilai Tanah x Cap rate
tanah
Pendapatan Bersih
Bangunan
Rp 12.392.243.160
Pend. Bersih Pend
Bersih tanah
Nilai Bangunan Rp 136.478.468.000
Pend. Bangunan : Cap
Rate bangunan
Nilai Properti Rp 141.304.654.800
Nilai Tanah + Nilai
Bangunan
Dibulatkan Rp 141.300.000.000

PT PAP CONSULTANT

40

Proporsi Nilai Pendekatan Pendapatan
Teknik Penilaian Nilai (Rp) Bobot Total (Rp)
Teknik Penyisaan Properti 17.500.000.000 40% Rp 7.000.000.000
Teknik Penyisaan Tanah 214.000.000.000 30% Rp 64.200.000.000
Teknik Penyisaan
Bangunan
141.300.000.000 30% Rp 42.390.000.000
Total Nilai Pendekatan Pendapatan Rp 113.590.000.000

PT PAP CONSULTANT

41

VIII. REKONSILIANSI INDIKASI NILAI DAN ESTIMASI NILAI AKHIR
Dalam merekonsiliasi indikasi nilai unuk mengestimasi nilai akhir. Maka
perlulah mengetahui faktor yang paling berpengaruh besar terhadap nilai aset,
merinci faktor utama yang berpengaruh signifikan terhadap nilai aset, merinci
faktor-faktor yang memengaruhinya, membandingkan dan memilih aplikasi
pendekatan yang cocok dan penjelesan secara rinci untuk setiap bagian. Berikut
adalah penjelesanya :
8.1 Faktor yang Berpengaruh Besar terhadap Nilai Aset
a. Aspek Biaya
Berbagai biaya atas aset fisik ybs perlu dirinci dan dihitung antara lain
biaya :
1. Pemeliharaan 1) Pemeliharan dibebankan
kepada penghuni rumah
dengan nilai Rp 5.000/m
2
per
tahun
2) Luas lahan
(4.900 m
2
X Rp 5.000)
= Rp 24.500.000 per-tahun

8.2. Faktor Utama yang Berpengaruh Signifikan terhadap Nilai Aset
b. Lokasi :
Lokasi Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan
Kontur lahan berbukit
4.900 m
2

Site lahan dan bangunan
1) Posisi a. Utara : Perkebunan warga
b. Selatan : Perkebunan warga
c. Barat : Kebun strawberry
d. Timur : Jl. Raya Gunungkeling
PT PAP CONSULTANT

42

2) Jarak 800 m dari bunderan Cijoho dan 600 m dari
Terminal lama Cirendang
Rencana dan tren
pengembangan
Perdagangan, Jasa, dan Properti

8.3. Membandingkan dan Memilih Aplikasi Pendekatan yang Cocok
Dalam merekonsiliasi nilai akhir terdapat tiga metode yaitu :
1. Pemilihan langsung
Pemilihan langsung dilakukan terhadap salah satu pendekatan penilaian
yang digunakan karena memang itu adalah satu-satunya metode penilaian
yang di anggap tepat untuk menilai suatu properti yang bersangkutan.
2. Pembobotan
Pembototan dilakukan ketika memang penilaian terhadap suatu properti
membutuhkan beberapa pendekatan, dan atau ketika hasil dari pendekatan-
pendektan tersebut memiliki nilai yang tidak jauh beda, maka dilakukanlah
pembobotan sesuai proporsi masing-masing pendekatan.
3. Rata-rata
Rata-rata dilakukan ketika penilaian properti mengalami kondisi yang cukup
kompleks, dikerenakan variabel-variabel dari ketiga pendekatan yang
dipakai memiliki kepentingan yang sama untuk tujuan penilaian, maka
dilakukanlah rata-rata.

PT PAP CONSULTANT

43

Untuk menilai objek penilaian lahan dan bangunan Perumahan Pesona Alam
Kuningan Residence, paling tepat menggunakan pembobotan, hal tersebut
dilakukan karena setiap pendekatan menjadi pertimbangan.
Berikut proporsi pada tiap pendekatan, meliputi :
Pendekatan Nilai (Rp) Bobot Total
Pasar Rp 14.451.206.000 40% Rp 5.780.482.400
Biaya Rp 10.981.635.100 25% Rp 2.745.408.775
Pendapatan Rp 113.590.000.000 35% Rp 39.756.500.000

Pendekatan pasar memiliki bobot yang lebih besar dibandingkan dengan
pendekatan lainnya dikarenakan profit perumahan lebih besar diambil dari harga
tanah yang disesuaikan dengan harga pasar. Tentu saja penilaian ini untuk
mengetahui nilai untuk kepentingan bisnis yang berorientasi profit.
Berdasarkan asumsi-asumsi dari data-data yang relevan dan pendekatan
penilaian yang telah digunakan, maka penilai menyatakan bahwa nilai akhir atas
tanah dan bangunan di Pesona Alam Kuningan Residence pada tanggal penilaian
adalah senilai:
Rp 48.282.391.174,-
Terbilang : Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Delapan Puluh Dua
Juta Tiga Ratus Sembilan Puluh Satu Ribu Seratus Tujuh Puluh
Empat

PT PAP CONSULTANT

44

LAMPIRAN

a. Peta Lokasi

b. Foto Objek Penilaian
Rumah ready stock tampak depan

PT PAP CONSULTANT

45

Tampak samping

Di dalam

PT PAP CONSULTANT

46

c. Foto Denah Rumah Type 100

PT PAP CONSULTANT

47

d. Daftar Harga Jual Rumah

PT PAP CONSULTANT

48

Sumber :
1) BPS Kabupaten Kuningan
2) RKPD Kabupaten Kuningan 2010
3) BMKG
4) www.kuningan-kab.go.id

Isi Penilaian, Lampiran Dan Sumber

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Isi Penilaian, Lampiran Dan Sumber

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PT PAP CONSULTANT

Jl. Gatot Subroto No. 22, Bandung

Anda mungkin juga menyukai