Anda di halaman 1dari 111

1

PANI TI A LELANG PROYEK KERJ ASAMA PEMERI NTAH SWASTA


SI STEM PENYEDI AAN AI R MI NUM (KPS SPAM) UMBULAN
J l.Pahlawan No. 110 Surabaya Telp: (031) 3550950 & 3557131 ; Fax: 3557140
Email : umbulan_jatimprov@yahoo.com
ProyekKerjasama Pemerintah Swasta SistemPenyediaan
Air Minum(KPS-SPAM) UMBULAN
RINGKASAN EKSEKUTIF PRASTUDI KELAYAKAN
(MemorandumInformasi)
Mata Air Umbulan
PEMERINTAH PROVINSI JAWA TIMUR
REPUBLIK INDONESIA
Surabaya, 05 April 2012
1
PEMBERITAHUAN PENTING
Memorandum Informasi atau Ringkasan Eksekurif Pra-Studi Kelayakan (Memorandum) ini
merupakan bagian dari materi yang disampaikan kepada para peserta lelang, dan ditujukan untuk
memberikan informasiuntuk membantu para peserta lelang dan para konsultannya dalam menilai
apakah mereka akan berpartisipasi dalam proses pelelangan untuk Proyek KPS-SPAM Umbulan
(Proyek).

Memorandum ini disiapkan oleh Pemerintah Provinsi Jawa Timur sebagai Penanggungjawab
Proyek Kerja Sama (PJPK) yang dibantu oleh P.T. Sarana Multi Infrastruktur (Persero)
(SMI).

Informasi yang diberikan dalam memorandum ini disediakan oleh PJPK dalam rangka membantu
Peserta Lelang dalam menyusun dokumen penawaran, dan apabila peserta lelang menganggap
perlu untuk memperoleh data yang lebih lengkap,Peserta lelang dapat melakukan uji tuntas (due
diligence) dan analisis sendiri dari informasi yang disediakan dalam pusat data atau informasi lain
berdasarkan upaya dari Peserta Lelang.

Baik PJPK dan PT. SMI tidak membuat pernyataan (dinyatakan atau tersirat) dan jaminan
mengenai ketepatan atau kelengkapan Memorandum ini atau informasi yang tercantum disini dan
tidak bertanggung jawab atas Memorandum ini atau atas komunikasi tertulis atau lisan lainnya
yang disampaikan kepada peserta lelang. Hanya pernyataan dan jaminan khusus yang dapat dibuat
oleh PJPK dalam komunikasi dengan peserta lelang yang tunduk kepada pembatasan-pembatasan
sebagaimana ditentukan dalam dokumen pelelangan, yang akan memiliki dampak hukum.

Memorandum ini memuat penafsiran, penjelasan dan ringkasan tertentu dari undang-undang,
peraturan perundang-undangan lain, dan otorisasi pemerintah Indonesia lainnya. Informasi ini
disampaikan hanya untuk menginformasikan peserta lelang atas topik yang dibahas dalam
dokumen ini secara umum. Tidak ada hal yang terkandung dalam Memorandum ini yang
dimaksudkan untuk menggantikan saran/pendapat profesional pihak independen terkait dengan
aspek hukum, teknis, komersial dan transaksi keuangan.

PJPK berhak, atas kebijaksanaannya sendiri, menyempurnakan informasi yang tersedia dalam
Memorandum ini, dan tanpa pemberitahuan sebelumnya dengan memberikan alasan apapun,
memutuskan untuk tidak melanjutkan dengan transaksi apapun. Dalam hal ini, PJPKtidak akan
bertanggung jawab kepada siapapun atas biaya atau beban yang dikeluarkan dalam
menindaklanjuti Memorandum ini atau dalam setiap peninjauan atau pelaksanaan proses
pelelangan.

Penerbitan Memorandum ini juga tidak boleh ditafsirkan sebagai penawaran umum atau
undangan umum untuk melakukan investasi atau partisipasi investasi sebagaimana dimaksud
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.




2
Daftar Isi

1. Ringkasan Proyek 5
1.1 Peluang Investasi 5
1.2 Latar Belakang 5
1.3 Struktur Transaksidan Paket Penjaminan 5
1.4 Permintaan Layanan Air/Pasar untuk Proyek Air Umbulan 7
1.5 Struktur Tarif 8
1.6 Proyek Prioritas Pemerintah 9
1.7 Jadwal ImplementasiSementara 9
1.8 Proses Pelelangan Umum 10
1.9 Kepatuhan terhadap Standar Lingkungan dan Sosial 11
2. Latar Belakang Negara 12
2.1 ProfilRepublik Indonesia 12
2.2 Sistem Politik 13
2.3 Prospek Ekonomi 13
2.4 Sistem Keuangan 15
2.5 Iklim Investasi 16
2.6 Perpajakan 17
3. Latar Belakang Pemerintah Provinsi Jawa Timur 18
3.1 Profil Provinsi 18
3.2 Sistem Politik 18
3.3 Prospek Ekonomi 19
3.4 Iklim Investasi 19
3.5 Perpajakan 20
4. Sektor AirMinum 21
4.1 Sektor Air Minum Indonesia 21
4.2 Sektor Air Minum Jawa Timur 27
5. Persyaratan Teknis Proyek 32
5.1 Lokasi Proyek 32
5.2 Lingkup Proyek 32
5.3 Mata Air Umbulan 33
5.4 Intake, Ground Reservoir dan Station Pompa 36
5.5 Sistem Transmisi 39
5.6. Pump Station 46
5.7. Daya Listrik 47
3
5.8. Offtake 47
5.9. Komponen Proyek 51
6. Kerangka Hukum dan Peraturan 52
6.1 Dasar Hukum untuk Proyek KPS-SPAM Umbulan 52
6.2 Peraturan dan Standar Lingkungan & Sosial 60
7. Pertimbangan Lingkungan & Sosial 62
7.1 Pendahuluan 62
7.2 Latar Belakang dan Isu-isu UtamaLingkungan & Sosial 62
7.3 Dampak Potensial Proyek dan Persyaratan Lingkungan 63
7.4 Pandangan Umum Langkah-langkah Mitigasi 63
8. Alokasi dan Mitigasi Risiko 65
8.1 Alokasi Risiko 65
8.2 Matriks Risiko 65
9. Draft Perjanjian Kerjasama 95
9.1 Struktur Transaksi dan Paket Penjaminan 95
9.2 Ketentuan Penting Draft Perjanjian Kerjasama dan Perjanjian Jual-
Beli Air 96
10. Dukungan Pemerintah 103
a. Dukungan Kelayakan Proyek (VGF) 104
b. Penjaminan Pemerintah 105
11. Proses Pelelangan Umum 107
a. Dokumen Pelelangan 108
b. Prosedur Pelelangan Umum 108
c. Penjelasan Lelangdan Konsultasi Peserta Lelang 109


4

Daftar Singkatan Penting

AMDAL
BAPPENAS
BKPM
BOT
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
Badan Koordinasi Penanaman Modal
Build-operate-transfer
DBFO Design, build, finance and operate
IFC International Finance Corporation
KPS
MoU
NRW
Kerjasama Pemerintah dan Swasta
Memorandum of Understanding atau Nota Kesepakatan
Non-revenue water atau Air yang tidak tertagih
PDAB Perusahaan Daerah Air Bersih Provinsi Jawa Timur
PDAM
PII
PJPK
PPJT
DokumenPelelangan
Perusahaan Daerah Air Minum
P.T. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
Pemerintah Provinsi Jawa Timur
Request for Proposal atau Dokumen Pelelangan
SMI
SPAM
VGF
P.T. Sarana Multi Infrastruktur (Persero)
Sistem Penyediaan Air Minum
Viability Gap Funding(atau Dukungan Kelayakan Proyek)


























5
1. Ringkasan Proyek

1.1 Peluang Investasi
Pemerintah Provinsi Jawa Timur sebagai Penanggungjawab Proyek Kerjasama (PJPK) sedang
menyelenggarakan proses pelelangan umum untukpengembangan dan pelaksanaan Proyek
Kerjasama Pemerintah-Swasta untuk Sistem Penyediaan Air Minum (KPS-SPAM) Umbulan,
yang meliputi, desain, konstruksi, operasi dan pemeliharaan, dan pembiayaanatas sistem pasokan
air baku layak minum dengan kapasitas 4.000 liter/detik.Air baku akan disalurkan
menggunakanpipa transmisi sepanjang +102 km, untuk menyediakan air minum bagi penduduk
di Kota Surabaya, Kota Pasuruan, Kabupaten Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, dan Kabupaten
Gresik di Provinsi Jawa Timur, Indonesia.

Proyek akan memasok air ke pembeli tunggal/unit pengelola yaitu Perusahaan Daerah Air Bersih
(PDAB) atau institusi lain yang ditunjuk oleh PJPK sebagai pihak yang akan menandatangani
perjanjian pembelian air curah dengan Badan Usaha. Unit Pengelola kemudian akan
menandatangani perjanjianjual beli airdengan kelima perusahaan daerah air minum (PDAM)di 5
(lima) Kabupaten/Kota sebagaimana dimaksud di atas secaraterpisah. Kelima PDAM ini
bertanggung jawab atas pengoperasian jaringan distribusi air di daerah mereka masing-masing.
Mata Air Umbulan dianggap pasokan air terbaik untuk daerah-daerah tersebut, dan hanya
membutuhkan pengolahan minimal karena kualitas airnya sangat baik.

1.2 Latar Belakang

Pemerintah telah menetapkan Proyek Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM) Umbulan sebagai
salah satushowcase projectyang merupakah prioritas pemerintah. Proyek SPAM Umbulan bertujuan
untuk mengoptimalisasi pemanfaatan sumber mata air Umbulan yang terletak pada Kabupaten
Pasuruan, Jawa Timur untuk dapat melayani kebutuhan air minum wilayah Kabupaten Pasuruan,
Kota Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, Kota Surabaya dan Kabupaten Gresik.

Sejalan dengan MoUyang ditandatangani antara Menteri Keuangan, Menteri Perencanaan
Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas, dan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal
pada bulan Agustus tahun 2010, Pemerintah Provinsi Jawa Timur sebagai PJPKbekerjasama
dengan PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero) (PT SMI)untuk memberikan fasilitasi
penyiapan Proyek KPS-SPAM Umbulan dari tahap pra-kualifikasi sampai dengan perolehan
pembiayaan (financial close). Bertindak sesuai dengan mandatnya, PT SMI bekerjasama dengan
International Finance Corporation (IFC), yang merupakan anggota Kelompok Bank Dunia, untuk
memberikan dukungan pendampingan transaksi kepada PJPK.

Pada bulan Agustus 2011, PJPKtelah menyelesaikan Proses Pra-Kualifikasi untuk Proyek yang
menghasilkan lima Konsorsium Lelang calon peserta lelang yang dianggap memenuhi syarat
secara hukum, keuangan dan teknis untuk mengajukan penawaran lelang. Memorandum ini
didistribusikan secara eksklusif kepada para peserta lelang yang telah lulus Proses Pra-Kualifikasi.

1.3 Struktur Transaksidan Paket Penjaminan
Proyek ini terstruktur sebagai transaksi investasi DBFO/DBOT yang menugaskan Badan Usaha
swasta untuk mendesain, membangun, membiayai, dan melakukan uji coba (testing) dan
6
percobaan pengoperasian (commissioning)atas fasilitas baru yang terdiri dari bangunan sadap
(intake), sarana produksi, rumah pompa dan sistem transmisi ke masing-masing reservoir offtake
di 5 (lima) wilayah yang menerima air Umbulan dan spesifikasi teknis minimal yang ditetapkan
oleh PJPK dalam Dokumen Pelelangan. Setelah pelaksanaan percobaan pengoperasian
(commissioning), Badan Usahaakan mengoperasikan dan memelihara fasilitas baru tersebut untuk
jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun sejak tanggal operasi komersial. Pada akhir periode
kerjasama, Badan Usaha akan mengalihkan fasilitas baru tersebut kepada PJPK.

Selama periode kerjasama, Badan Usaha diberi hak untuk memasok dan menjual air curah layak
minum sebesar 4.000 liter/detik kepada Unit Pengelola (PDABatau institusi lain yang ditunjuk
oleh PJPK), yang kemudian menjual kembali air minum tersebut kepada PDAM-PDAM di lima
Kabupaten/Kota. Badan Usaha akan dibayar sesuai dengan tarif untuk pasokan air minum yang
memenuhi standar kualitas dan kuantitas sesuai dengan spesifikasi yang ditetapkan. Selanjutnya,
PDAM akan mendistribusikan dan menjual air minum kepada para pelanggan
perumahan/industri/komersial diwilayah pelayanan mereka masing-masing.

PJPKsaat ini sedang dalam proses pengajuan dukungan pemerintah berupa dukungan kelayakan
proyek dariKementerian Keuangan Republik Indonesia.PJPK juga sedang dalam proses
mempersiapkan dokumen-dokumen dan prasyarat yang diperlukan untuk diajukan kepada PT
Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) (PII) dalam upaya memperoleh penjaminan
infrastrukturuntuk Proyek.

Setelah disetujui Menteri Keuangan, PII dan Pemerintah Provinsi Jawa Timur, dukungan
pemerintah/penjaminan infrastruktur akan diberikan kepada Proyek dalam bentuk:
a. Dukungan langsung berupa Dukungan Kelayakan Proyek (Viability Gap Funding/VGF) dan
penyediaan lahan
Kementerian Keuangan akan memberikan Dukungan Kelayakan Proyek berdasarkan
persyaratan yang akan ditentukan kemudiansedangkan. Pemerintah Provinsi Jawa Timur akan
memberikan penyediaan lahan.
b. Dukungan kontijensi berupa Penjaminan Infrastruktur.
PII akan menerbitkan penjaminan sesuai dengan Perjanjian Penjaminan Infrastruktur dan
Regres untuk menjamin kewajiban PJPK.

Beberapa naskah perjanjian akan disusun sebagai project securitydan dokumen transaksi Proyekyang
terdiri dari Perjanjian Kerjasama antara PJPK dengan Badan Usaha, perjanjian jual beli air antara
Unit Pengelola (PDAB atau institusi lain yang ditunjuk oleh PJPK), perjanjian kerjasama antara
PJPK dengan lima Pemerintah Kabupaten/Kota, perjanjian jual beli air antara Unit Pengelola
dengan 5 PDAM, perjanjian penjaminan antara PT PII dengan Badan Usaha.

Gambar 1 dibawah secara grafis menunjukkan struktur transaksi dan paket penjaminan terpisah
untuk Proyek.



7
Gambar 1. Struktur Transaksi Proyek Air Umbulan - PJPK & Unit Pengelola (PDAB)




1.4 Permintaan Layanan Air/Pasar untuk Proyek Air Umbulan

Walaupun memiliki sumber daya air melimpah, akses terhadap air minum masih menjadi salah
satu masalah dalam pembangunan di Indonesia.Tingkat cakupan layanan air minum yang
didistribusikan oleh PDAM relatif rendah, dan ditambah dengan rendahnya kualitas pelayanan.
Pada saat ini, kurang dari 18% rumah tangga Indonesia memiliki akses air minum melalui jalur
distribusi PDAM, lebih rendah dari target Pemerintah yang sebesar 32%.
Proyek KPS-SPAM Umbulan diharapkan menjadi salah satu solusi atas permasalahankebutuhan
yang mendesak akan air minum berkualitas tinggi bagi penduduk Provinsi Jawa Timur,
khususnya di lima wilayah pelayanan yang tercakup dalam proyek ini.Perusahaan Daerah Air
Minum (PDAM) yang akan menjadi pengguna akhir saranaProyek melalui Unit Pengelola(PDAB
atau institusi lain yang ditunjuk oleh PJPK), adalah:
PDAM Surabaya, merupakan PDAM terbesar dalam hal kapasitas,pendapatan, dan jumlah
sambungan rumah (sekitar 460.000).Dengan kapasitas terpasang mencapai+11.000 l/dt,
sudah menggunakan Umbulan sebagai salah satu sumber pasokan air. Sebagian besar air baku
berasal dari KaliSurabaya, dimana PDAM memiliki instalasi pengolahan air. Sedangkan kali
Surabaya adalah sumber yang terbatas dengan tingkat kualitas air baku yang cenderung
menurun sebagai akibat penecemaran yang terjadi.
Pemerintah
PT SMI
Pemprov Jatim
(PJPK)
Badan Usaha
PT PII
Unit Pengelola/PDAB
(Offtaker)
Pemerintah Kab/Kota
PDAM-PDAM
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1. Perjanjian Fasilitasi PJPK-PT SMI
2. Kerjasama Pemprov dan Kabupaten/Kota
3. Perjanjian Konsesi PJPK Badan Usaha
4. Pemberian Delegasi kepada PDAB/unit pengelola
untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli Air
5. Perjanjian Jual Beli Air antara Badan Usaha Unit
Pengelola/PDAB
6. Perjanjian Jual Beli Air antara Unit Pengelola/PDAB
PDAM-PDAM
7. Perjanjian Penjaminan PT PII Badan Usaha
8. Perjanjian Regres PT PII PJPK
9. Pemberian Dukungan Kelayakan Proyek (VGF)
10. Dukungan dari Pemkab/Pemkot kepada PDAM-PDAM
11. Pelayanan kepada end user dan penarikan tarif
Dukungan Kelayakan Proyek
(VGF)
Regres
Pembayaran
Premi
Pemberian
Jaminan
Pasokan Air
Curah
Pembayaran
Tarif
END USER
11 Pelayanan Air Pembayaran
Tar if
8
PDAM Sidoarjo adalah PDAM yang sangat membutuhkan sumber air. PDAM tersebut
memiliki cakupan pelayanan dan tingkat pelayanan yang rendah. Menjaga kontinuitas suplai
air di sebagian besar jaringan pelayanannyamerupakan suatu tantangan. Permintaan tambahan
sambungan rumah untuk air cukup besar namun kepadatan penduduk yang rendah
menyebabkan penambahan sambungan cukup mahal. PDAM Sidoarjo sangat mendukung
Proyek KPS SPAM Umbulan karena Sidoarjo merupakan wilayah industri dan perumahan
dimana terdapat banyak pabrik-pabrik yang membutuhkan pasokan air tambahan.
PDAM Gresik adalah PDAM lain yang sangat membutuhkan air. Tingkat layanan saat ini
rendah dengan pasokan air yang tidak dapat terjaga kontinuitasnyadi banyak wilayah layanan.
Kekurangan pasokan air merupakan masalah yang paling utamadi Gresik, sedangkan sumber
air tanah mulai terkena dampakintrusi air laut. Kepadatan penduduk yang rendah
jugamenyebabkan biaya operasi dan pemeliharaan menjadi lebih tinggi. PDAM Gresik sangat
mengharapkan pasokan air dari Proyek KPS SPAMUmbulan; PDAM Gresik berencana
menggunakan air Umbulan untuk mensubstitusi wilayah pasokan di wilayah pelayanan
eksisting,sedangkan sumber air yang ada saat ini akan dipergunakan untuk pengembangan di
wilayah lain. PDAM Gresik saat ini sedang mengumpulkan dana investasi untuk
merehabilitasi jaringan pipa distribusi. PDAM Gresik telah menyiapkan rencana umum
perluasan jaringan distribusi untuk menyerap air Umbulan.
PDAM Kota Pasuruan mendapatkan air dari mata air Umbulan. Baru-baru ini pipa baru telah
dibangun untuk menggantikan pipa yang lebih tua,hal ini akan meningkatkan pemasokan air
minum kepada para pelanggan didalam kota. Meskipun demikian, PDAM Kota Pasuruan
masih membutuhkan pasokan air dari Proyek KPS-SPAM Umbulan.
PDAM Kabupaten Pasuruan memiliki cakupan layanan terendah dari semua lima PDAM
yang berpartisipasi dalam Proyek. PDAM ini juga memiliki kepadatan rendah dan
pemanfaatan kapasitas produksi yang rendah. PDAM ini perlu memperoleh dana investasi
untuk memperbesar basis pelanggannya.
1.5 Struktur Tarif
AgarBadan Usaha dapat memperoleh pegembalianinvestasidan memperoleh keuntungan wajar,
Unit Pengelola (PDAB atau institusi lain yang ditunjuk PJPK) akan membayar badan usahasesuai
dengan Tarif pasokan air minum.

Tarif akan menggunakan mata uang Rupiah dan dihitung atas dasar meter kubik. Tarif ini
memiliki dua komponen: (1) komponen berdasarkan ketersediaan atau Biaya Kapasitas, dan (2)
komponen konsumsi efektif atau Biaya Air.

Biaya Kapasitas akan dibayar berdasarkan volume air minum yang dapat disediakan oleh sistem
untuk digunakan Unit Pengelola. Biaya ini tidak tergantung pada jumlah air minum yang
disalurkan selama waktu tertentu. Biaya Kapasitas harus memungkinkan badan usaha
menghasilkan pendapatan yang cukup untuk menutup amortisasi modal, membayar biaya tetap,
membayar kembali utang Proyek, dan merealisasikan keuntungan dari modal yang telah
ditanamkan. Di lain pihak, Biaya Air akan dibayar berdasarkan volume air minum yang disalurkan
kepada Unit Pengelola,untuk menutup biaya operasional dan pemeliharaan.

Harga dasar untuk komponen Tarif ini akan dikaitkan dengan penyesuaian tertentu untuk
memastikan bahwa badan usaha mendapatkan perlindungan terhadap inflasi. Tarif dasar akan
ditetapkandalam Draft Perjanjian Kerjasama.
9

1.6 Proyek Prioritas Pemerintah

Proyek ini dirancang sebagai Proyek Showcase untuk dilaksanakan berdasarkan peraturan KPS
(Peraturan Presiden67/2005 dan Perubahannya), yang membuat Proyek memenuhi syarat untuk
menerima dukungan Pemerintah.

Setelah disetujui Menteri Keuangan, PII dan Pemerintah Provinsi Jawa Timur, dukungan
pemerintah/penjaminan infrastruktur akan diberikan kepada Proyek dalam bentuk:
a. Dukungan langsung berupa Dukungan Kelayakan Proyek dan penyediaan lahan
Kementerian Keuangan akan memberikan Dukungan Kelayakan Proyek berdasarkan
persyaratan yang akan ditentukan kemudiansedangkan. Pemerintah Provinsi Jawa Timur akan
memberikan penyediaan lahan.
b. Dukungan kontijensi berupa Penjaminan Infrastruktur.
PII akan menerbitkan penjaminan sesuai dengan Perjanjian Penjaminan Infrastruktur dan
Regres untuk menjamin kewajiban PJPK.


1.7 Jadwal ImplementasiSementara
Jadwal sementara implementasi Proyek telah ditetapkan sebagai berikut:
Tabel1: Rencana Jadwal Proyek

No. Kegiatan Tanggal
1 Penerbitan Dokumen Pelelangan kepada
Peserta Lelang
24-29 Februari 2012
2 Pembukaan akses kepada Pusat Data 7 Maret 2012
3 Penjelasan Lelang (Aanwijzing) Pertama 7 Maret 2012
4 Penerimaan komentar tertulis dari Peserta
Lelang tentang Dokumen Pelelangan
22 Maret 2012
5 Penjelasan Lelang (Aanwijzing) Kedua dan
Peninjauan Lokasi Proyek
9 April 2012
6 Penerimaan komentar tertulis dari Peserta
Lelang tentang Rancangan Perjanjian KPS
dan Perjanjian Pembelian Air Curah
19 April 2012
7 Konsultasi Peserta Lelang tentang
Rancangan Perjanjian KPS dan Perjanjian
Pembelian Air Curah
21-25 Mei 2012
8 Pembahasan Rancangan Perjanjian
Penjaminan Pemerintah
18-22 Juni 2012
9 Pembahasan Penentuan Pemberian
Dukungan Pemerintah
16-20 Juli 2012
10 Penyampaian Addendum Final Dokumen
Pelelangan, Rancangan Final Perjanjian
KPS dan Perjanjian Pembelian Air Curah,
dan Persetujuan Akhir Dukungan
Pemerintah
31 Juli 2012
11 Penyampaian / pemasukan Dokumen
Penawaran
30 Agustus 2012
12 Pembukaan Dokumen Penawaran
Administrasi dan Teknis (Sampul I)
30 Agustus 2012
10
13 Evaluasi Dokumen Penawaran Administrasi
dan Teknis (Sampul I)
3-21 September 2012
14 Pengumuman hasil Evaluasi Administrasi
dan Teknis (Sampul I)
27 September 2012
15 Pembukaan Dokumen Penawaran
Keuangan (Sampul II)
1 Oktober 2012
16 Evaluasi Dokumen Penawaran Keuangan
(Sampul II)
2-9 Oktober 2012
17 Penetapan dan Pengumuman Pemenang
Lelang
10 Oktober 2012
18 Masa Sanggah 11-19 Oktober 2012
19 Jawaban Sanggahan 22-29 Oktober 2012
20 Penerbitan Surat Penetapan Pemenang
Lelang
30 Oktober 2012
21 Penandatanganan Perjanjian KPS 28 Desember 2012
22 Perolehan Pembiayaan Proyek (Financial
Closing)
28 Juni 2013
23 Tanggal Operasional Komersial Proyek 28 Juni 2015

*Catatan: Komentar/pertanyaan mengenai Dokumen Pelelangan akan dibatasi pada hal-hal yang
bersifat prosedural atau administratif. Jadwal ini dapat diubah oleh PJPK.

1.8 Proses Pelelangan Umum
PJPK menyelenggarakan pengadaan Badan Usaha melalui suatu proses pelelangan umum yang
adil, terbuka, transparan, kompetitif, dan akuntabel sesuai dengan ketentuan Peraturan Presiden
Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur yang telah diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 56 Tahun 2011.

Proses Pra Kualifikasi telah diselenggarakan dan diselesaikan oleh PJPK, yang menghasilkan lima
(5) Konsorsium Lelang yang memenuhi syarat, yaitu:

Konsorsium P.T. Bakrieland Development, Beijing Enterprise Water Group Ltd, dan
P.T. Amerta Bumi Capital
Konsorsium China Harbour Engineering Co Ltd, Sound Global Ltd, dan P.T. Manggala
Purnama Sakti
Konsorsium Kukdong, P.T. Brantas Abipraya, P.T. Grundfos Pompa dan PT. PRALON
Konsorsium Marubeni, Nippon Koei, dan P.T. Perkom Indah Murni
Konsorsium Medco Group dan P.T. Bangun Cipta.

Perusahaan-perusahaan ini telah memenuhi syarat untuk mengajukan penawaran atau proposal
berdasarkan Dokumen Pelelangan. Tujuan pelelangan ini adalah untuk menentukan pemenang
lelang yang akan diberikan hak untuk mengembangkan dan mengimplementasikan Proyek sesuai
dengan persyaratan Perjanjian Kerjasama.



Pelelangan umum untuk Proyek KPS-SPAM Umbulan akan dilakukan sebagai berikut:

1. Panitia Lelang menyampaikan Dokumen Pelelangan kepada Peserta Lelang.

11
2. Peserta Lelang akan menyampaikan dokumen penawaran pada Tanggal Penyampaian
Dokumen Penawaran.

3. Dokumen Penawaran yang disampaikan oleh Peserta Lelang terdiri dari 2 (dua) sampul,
Sampul I berisi Dokumen Penawaran Administrasi dan Teknis dan Sampul II yaitu Dokumen
Penawaran Finansial.

4. Panitia Lelangakan membuka Dokumen Penawaran Sampul I terlebih dahulu dan melakukan
evaluasiadministrasi dan teknis yang terdapat dalam Sampul I Dokumen Penawaran dengan
Sistem Gugur sehingga setiap Peserta Lelang yang Sampul I-nya dianggap tidak memenuhi
persyaratan akan didiskualifikasi.

5. Setelah itu, Panitia Panitia Lelang akan membuka Sampul II Dokumen Penawaran dari Peserta
Lelang yang telah memenuhi persyaratan administrasi dan teknis dalam sebuah pertemuan
terbuka. Kemudian, Panitia Lelang akan mengevaluasi dokumen penawaran finansial dan
menetapkan peringkat Dokumen Penawaran Sampul II dari Peserta Lelang dari yang terendah
sampai yang tertinggi. Peserta Lelang yang mengusulkan Dukungan Kelayakan Proyek
Terendah yangdidukung oleh data keuangan yang diperlukan akan menjadi peringkat pertama.

6. PJPK akan menerbitkan Surat Penetapan Pemenang Lelang kepada Peserta Lelang yang
berdasarkan hasil evaluasi Dokumen Penawaran ditetapkan sebagai Pemenang Lelang.
Pemenang Lelang kemudian diharuskan membentuk suatu perusahaan yang didirikan
berdasarkan hukum Indonesia (Perusahaan Pelaksana Proyek) yang akan menandatangani
Perjanjian Kerjasama dengan PJPK, perjanjian jual beli air dengan PDAB, dan perjanjian
proyek lainnya.

Ketentuan yang lebih rinci mengenai proses pelelangan umum dapat dilihat dalam Dokumen
Pelelangan.

1.9 Kepatuhan terhadap Standar Lingkungan dan Sosial

Fasilitas dan instalasi Proyek wajib mematuhi Standar Lingkungan dan Sosial sebagaimana
diwajibkanoleh peraturan perundang-undangan di Indonesia termasuk tanpa batasan, seluruh
standar mengenai manajemen risiko lingkungan, sosial, tenaga kerja, kesehatan dan keselamatan
atau keamanan.

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) wajib dilakukan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan tentang lingkungan hidup di Indonesia. Rencana kerja dan implementasi
kegiatan mitigasi dan monitoring juga wajib dilakukan sesuai dengan kepatuhan terhadap
peraturan perundang-undangan terkait.

Desain proyek dan kegiatan operasional Proyek harus konsisten dengan standar dan pedoman
Rencana Kerja Lingkungan (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) sebagaimana
dipersyaratkan dalam dokumen AMDAL dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ini
termasuk penanganan masalah-masalah pengelolaan lingkungan, kesehatan dan keselamatan, dan
aspek sosial yang terdokumentasi, seperti dipersyaratkan dalam pedoman pelaksanaan AMDAL.

12
2. Latar Belakang Negara

2.1 ProfilRepublik Indonesia

Indonesia yang telah merdeka selama 67 tahun, merupakan Negara kepulauan terbesar di dunia,
yang terletak di Asia Tenggara yang terdiri dari kurang lebih 17.000 pulau, 6000 diantaranya
berpenduduk, dengan 5 (lima) pulau terbesarnya yaitu pulau Sumatera, Jawa, Kalimantan,
Sulawesi dan Papua. Negara Indonesia terletak di jalur katulistiwa. Indonesia berbatasan langsung
dengan Negara Papua Nugini dan Timor Leste di sebelah timur dan di sebelah barat, Indonesia
berbatasan dengan negara serumpun Malaysia serta Singapura.
Total luas area Indonesia adalah 1.919.440 km2 dengan Pulau Jawa merupakan pulau terpadat
penduduknya. Jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 tercatat sebanyak 242.968.342 orang
dengan pertumbuhan penduduk 1,9% dan kepadatan penduduk rata-rata 130 orang/ km2.

Indonesia berada di persimpangan antara dua samudera yaitu Samudera Pasifik dan Samudera
India dan di antara dua benua yaitu benua Asia dan benua Australia. Posisi yang strategis ini
mempengaruhi kebudayaan, sosial, politik dan kehidupan ekonomi Negara Indonesia.
Keberagaman budaya dan agama terlihat dari adanya 5 agama yang diakui di Indonesia yaitu
agama Islam, dimana dianut oleh sekitar 80% penduduk Indonesia, agama Kristen, Katolik,
Hindu dan Budha. Di samping itu, terdapat banyak suku dan bahasa daerah yang melengkapi
keberagaman budaya Indonesia yang dipersatukan dengan bahasa resmi Negara yaitu Bahasa
Indonesia dan simbol persatuan Bhinneka Tunggal Ika.
Sebagai Negara yang terletak di jalur katulistiwa dengan iklim tropis panas dan lembab, terdapat
banyak hutan tropis di Indonesia dan dihuni oleh beragam satwa dan tumbuhan tropis yang
sekaligus memperkaya keanekaragaman hayati yang dimiliki oleh Negara Indonesia.
13
Banyak sumber-sumber alam yang terkandung di dalam Negara Indonesia diantaranya minyak,
gas alam, nikel, bauksit, tembaga, batubara, tembaga dan emas.
2.2 Sistem Politik
Indonesia merupakan Negara berbentuk Republik yang dipimpin oleh seorang Presiden yaitu
Presiden Susilo Bambang Yudoyono, yang merupakan Presiden ke 6 sejak kemerdekaan
Republik Indonesia yang diraih pada tahun 1945. Majelis Permusyawaratan Rakyat (MPR)
merupakan lembaga tertinggi Negara yang terdiri dari anggota Dewan Perwakilan Rakyat (DPR)
dan Dewan Perwakilan Daerah (DPD) dan memiliki peran dalam mengangkat dan
memberhentikan Presiden. DPR merupakan lembaga tinggi Negara yang mempunyai 560 kursi
anggota yang terdiri dari berbagai partai politik yang memenangi kursi anggota dalam pemilihan
anggota parlemen yang diadakan lima tahun sekali. DPD beranggotakan sebanyak 128 orang
yang berperan memberikan masukan kepada DPR mengenai isu-isu yang mempengaruhi daerah-
daerah. Anggota DPD terdiri dari masing-masing empat (4) perwakilan provinsi di Indonesia,
dua daerah istimewa dan satu daerah khsusus ibukota.

Indonesia menganut sistem multi partai, yang dapat dikategorikan menjadi partai nasionalis dan
partai beraliran keagamaan. Pada tahun 2009, Pemilihan Umum diikuti oleh sekitar 48 (empat
puluh delapan) partai politik. Reformasi multi partai ini dimulai pada pemilu tahun 2000 atau 2
dua tahun setelah reformasi pada tahun 1998.Beberapa partai utama yang ada di Republik
Indonesia antara lain: Partai Demokrat, Partai Golkar dan Partai Demokrasi Indonesia
Perjuangan (PDI-P), PPP, PKB, PAN dan PKS.

Presiden saat ini, Susilo Bambang Yudhoyono, terpilih pada bulan Juli 2009 untuk masa jabatan
lima tahun yang kedua. Masa pemerintahan Yudhoyono tahap keduaini berisi perwakilan dari
Partai Demokrat (PD), Partai Golkar, Partai Amanat Nasional (PAN), Partai Keadilan Sejahtera
(PKS), Partai Kebangkitan Bangsa (PKB) dan Partai Persatuan Pembangunan (PPP).

2.3 Prospek Ekonomi

Indonesia mengalami krisis ekonomi selama periode tahun 1997-1999 yang mengakibatkan
perekonomian mengalami pertumbuhan negatif 2,9% per tahun. Pada tahun 2000-2004 yang juga
dikenal sebagai periode pemulihan ekonomi, perekonomian mengalami pertumbuhan positif
sebesar 4,5%, dan mencapai rata-rata 6% pada tahun 2005-2008. Perekonomian Indonesia tidak
terkena dampak krisis keuangan global 2008-2009 yang parah jika dibandingkan dengan
perekonomian banyak negara tetangga, terutama karena ekspor merupakan proporsi yang relatif
kecil dari Produk Domestik Bruto (PDB). Perekonomian Indonesia terus tumbuh di tahun 2009-
2010, mencapai pertumbuhan PDB sebesar 4,6% dan 6,1% masing-masing

Pertumbuhan ekonomi juga tercermin dalam peningkatan pendapatan per kapita. Pendapatan per
kapita Indonesia mencapai USD 2.271 pada akhir tahun 2008, hampir dua kali lipat dibandingkan
dengan pendapatan per kapita tahun 2004. Peningkatan ini memberikan kontribusi terhadap
klasifikasi Indonesia sebagai negara berpenghasilan menengah ke bawah. Pertumbuhan Indonesia
juga memberikan kontribusi dalam penurunan tingkat kemiskinannya. Berdasarkan garis
kemiskinan, tingkat kemiskinan berkurang dari 16,7% pada tahun 2004 menjadi 12,5% pada
bulan Maret 2011.

Setelah melaju pada bulan January 2011 menjadi 7,1%, laju tercepat dalam 21 bulan, tingkat
inflasi Indonesia melambat dan hanya mencapai 3.79%pada 2011 yang merupakan tingkat inflasi
14
terendah sejak tahun 1998. Nilai rupiah meningkat 5,6% pada Januari-Agustus 2011 setelah
menguat 14,3% terhadap dolar AS secara rata-rata tahunan pada 2010, didukung oleh
pertumbuhan PDB yang relatif cepat dan minat investor asing dalam melakukan perdagangan.
Indonesia adalah negara pengekspor nomor 27 terbesar dan negara pengimpor nomor 29
terbesar di dunia pada tahun 2010 menurut World Trade Organization. Pasar ekspor utama
Indonesia adalah Jepang (16,3%), Uni Eropa (10,9%), Cina (9,9%), Amerika Serikat (9,1%), dan
Singapura (8,7%).

Pada bulan Desember 2011 lalu, Fitch Ratings menaikkan peringkat hutang Indonesia ke
investment grade, dengan alasan perekonomian yang kuat dan berdaya tahan tinggi. Fitch
menaikkan peringkat hutang jangka panjang luar negeri dan rupiah dari BB+ ke BBB-, yang
menempatkan Indonesia kembali ke peringkat layak investasi. Posisi ini terakhir dicapai oleh
Indonesia 14 tahun lalu, tahun 2007, seblum krisis moneter melanda. Outlook kedepan dari
pemeringkatan hutang ini adalah stabil. Kenaikan peringkat hutang ini mencerminkan kondisi
ekonomi Indonesia yang tumbuh dengan kuat dan berdaya tahan tinggi, perbaikan tingkat hutang
dan cadangan devisa, likuiditas eksternal yang menguat, dan penerapan kebijakan ekonomi
Pemerintah yang membaik. Berdasarkan penilaian Fitch, ekonomi Indonesia yang besarnya 700
milyar dolar diperkirakan akan berkembang terus dengan rata-rata laju pertumbuhan lebih dari
6% per tahun sampai dengan 2013, walaupun iklim investasi global saat ini tidak begitu
mendukung. Dengan ekonomi yang berorientasi domestik dan kurangnya ketergantungan pada
pembiayaan luar negeri berjangka pendek, maka prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia
mempunyai daya tahan yang tinggi terhadap gangguan dari luar, seperti halnya yang telah terjadi
pada krisis ekonomi global tahun 2008. Rendahnya hutang Pemerintah dan tingkat bunga riil
yang positif memberikan Pemerintah keleluasaan dalam menetapkan kebijakan ekonomi untuk
merespon kemungkinan penurunan kegiatan ekonomi. Kenaikan peringkat Indonesia ini
kemudian diikuti oleh Moodys pada bulan January 2012, dimana peringkat hutang luar negeri
dan Rupiah Indonesia ditingkatkan dari Ba1 ke Baa3, dengan outlook kedepan yang stabil.


15
Tabel dari Economic Intelligence Unitdibawah ini merangkum indikator ekonomi utama di
Indonesia selama lima tahun terakhir serta perkiraan dua tahun kedepan.

a
Aktual.
b
Kalkulasi Economic Intelligence Unit.
c
Perkiraan Economic Intelligence Unit.
2.4 Sistem Keuangan
Sistem Perbankan

Bank Indonesia (BI - bank sentral) berfungsi sebagai regulator perbankan dan otoritas moneter.
Undang-undang Bank Sentral bulan Mei 1999 (UU 23/1999) memberikan otonomi kepada BI
sebagai lembaga negara independenyang bebas dari campur tangan pemerintah atau pihak luar
manapun. Berdasarkan undang-undang, tujuan utama BI adalah mencapai dan mempertahankan
stabilitas rupiah sebagai mata uang negara. Untuk melakukan hal ini, bank sentral bertanggung
jawab untuk kebijakan moneter, mempertahankan sistem pembayaran yang lancar dan
mengawasi sistem perbankan. BI dapat berfungsi sebagai lender of last resort untuk bank umum
yang mengalami kesulitan likuiditas jangka pendek hingga maksimum 90 hari. Namun BI
membutuhkan jaminan yang setara dengan nilai pinjaman. BI bertindak sebagai bankir
pemerintah dan bertanggung jawab untuk pengelolaan cadangan devisa. Bank sentral memiliki
kantor perwakilan di London, New York, Singapuradan Tokyo, dengan satu kantor lagi
direncanakan untuk Beijing padatahun 2012.
Annual Data & Forecast
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PDB
Nominal dari Produk Domestik Bruto (US$ milyar ) 432.1 510.0 539.3 706.5 830.6 914.1 1,038.7
Nominal dari Produk Domestik Bruto (Rp triliun) 3,949.7 4,946.2 5,603.1 6,422.5 7,283.6 8,211.1 9,349.6
Pertumbuhan PDB sesungguhnya (%) 6.4 6.0 4.6 6.1 6.5 5.9 6.5
Pembelanjaan PDB (% perubahan nyata)
Konsumsi Swasta 5.0 5.3 4.9 4.6 4.8 4.8 5.2
Konsumsi Pemerintah 4.2 9.8 15.8 -0.3 4.2 8.0 7.5
Investasi tetap bruto 9.3 11.9 3.3 8.5 7.8 7.0 8.6
Ekspor barang dan jasa 8.6 9.6 -9.9 15.0 14.4 6.5 8.7
Impor barang dan jasa 9.1 10.0 -15.0 17.3 13.5 6.2 9.3
Nilai awal/Asal mula PDB (% perubahan nyata)
Agriculture 3.5 4.8 4.0 2.9 3.3 3.5 3.7
Industry 4.7 3.7 3.5 4.7 5.0 4.0 4.2
Services 9.0 8.7 5.7 8.4 8.7 8.2 9.2
Populasi dan Penghasilan
Populasi (m) 234.7 237.5 240.3 243.0 245.6 248.2 250.8
PDB per kepala (US$ pada PPP) 3,580 3,833 4,006 4,253 4,543 4,875 5,242
Pengangguran tercatat (rata-rata; %) 9.1 8.4 7.9 7.1 6.7 6.6 6.5
Indikator-indikator Fiskal (% dari PDB)
Anggaran pendapatan pemerintah pusat 17.9 19.8 15.1 15.5 16.0 15.9 16.2
Anggaran pembelanjaan pemerintah pusat 19.2 19.9 16.7 16.2 17.0 16.9 17.5
Anggaran saldo/neraca pemerintah pusat -1.3 -0.1 -1.6 -0.7 -1.0 -1.0 -1.2
Hutang publik 31.2 29.5 26.4 25.7 24.4 23.2 22.1
Indikator-indikator harga & keuangan
Nilai tukar Rp: US$ (periode akhir) 9,419 10,950 9,400 8,991 8,876 8,917 8,992
Nilai tukar Rp: 100 (periode akhir) 8,410 12,033 10,108 10,833 11,527 11,287 11,101
Harga konsumen (periode akhir; %) 5.9 11.2 2.8 7.0 3.6 6.0 5.7
Persediaan uang M1 (% perubahan) 29.7 1.5 12.9 17.4 11.9 9.8 12.5
Persediaan uang M2 (% perubahan) 19.3 14.9 13 15.4 10 9.3 13.1
Suku bunga pinjaman (rata-rata; %) 13.9 13.6 14.5 13.3 12.5 12.4 12.8
Transaksi berjalan (US$ m)
Neraca perdagangan 32,754 22,916 30,931 30,627 35,067 36,093 39,570
Barang-barang: ekspor fob 118,014 139,606 119,646 158,075 199,312 209,705 238,296
Barang-barang: impor fob -85,259 -116,691 -88,715 -127,447 -164,245 -173,612 -198,726
Neraca jasa -11,842 -12,998 -9,741 -9,325 -11,854 -12,165 -12,974
Neraca pendapatan -15,524 -15,156 -15,140 -20,291 -23,735 -27,156 -29,122
Neraca transfer berjalan 5,103 5,364 4,578 4,630 4,182 4,603 5,230
Neraca akun berjalan 10,492 125 10,629 5,643 3,660 1,375 2,704
16

Empat bank milik pemerintah mendominasi industri perbankan yang sedang berkembang cepat:
Bank Mandiri, Bank Rakyat Indonesia, Bank Negara Indonesia dan Bank Tabungan Negara.
Bank-bank swasta nasional terbesar termasuk Bank Central Asia (BCA), Bank Pan Indonesia
(Panin) and Bank Mega.

Pasar Modal

Indonesia memiliki satu pasar saham Bursa Efek Indonesia (BEI) yang didirikan pada bulan
November 2007 sebagai hasil penggabungan Bursa Efek Jakarta (JSX) dan Bursa Efek Surabaya
(SSX). Meskipun ada fusi, pasar lokal cukup kecil dibandingkan dengan bursa di Hong Kong,
Malaysia dan Singapura. Sampai akhir Mei 2011, pada IDX terdaftar 425 perusahaan, 24 lebih
banyak dari tahun sebelumnya namun jumlahnya masih sangat kecil dibandingkan dengan ukuran
ekonomi. Kenaikan tajam harga saham antara kuartal kedua 2009 dan akhir 2010 telah memikat
banyak perusahaan untuk masuk pasar modal.BEI merupakan bursa berkinerja terbaik se Asia
Tenggara pada tahun 2010, karena jumlah kapitalisasi pasar melonjak 45.97% dari tahun
sebelumnya.

Undang-undang Pasar Modal (8/1995) diberlakukan pada tahun 1996, menggantikan Undang-
undang Bursa tahun 1952. Undang-undang Pasar Modal tersebut menyediakan dasar hukum
untuk pendaftaran langsung perusahaan asing, saham dan penyelenggaraan reksadana. Undang-
undang tersebut memberdayakan Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan
(Bapepam-LK)untuk memeriksa seluruh berkas perusahaan publik dalam rangka menyelidiki
kejahatan yang berhubungan dengan pasar saham, seperti penipuan, manipulasi pasar dan insider
trading. Bapepam-LK berwenang mengenakan denda administratif terhadap pelaku pasar saham.
Perusahaan sekuritas, lembaga kliring dan penjamin emisi tetap mengatur diri sendiri, namun
peraturan-peraturan mereka memerlukan persetujuan dari Bapepam-LK.

2.5 Iklim Investasi
Sebagai negara demokrasi terbesar ketiga dan negara terpadat keempat di dunia, Indonesia telah
mengalami metaformosa dari negara berpenghasilan rendah di tahun 1960-an menjadi pasar yang
tumbuh dan berkembang cepat serta negara yang sepenuhnya demokratis. Pemerintah telah
melakukan reformasi untuk mempermudah investasi dan kegiatan usaha, memerangi korupsi,
mendorong transparansi dan memperbaiki iklim dunia usaha.

Antara tahun 2005 dan 2011, Indonesia memperkenalkan reformasi untuk memudahkan
perusahaan-perusahaan domestik untuk memulai dan beroperasi di beberapa daerah. Hal ini
dapat dilihat dalam laporan Doing Business dari Grup Bank Dunia, yaitu: menyederhanakan
prosedur memulai bisnis, mengurangi waktu untuk memproses pengalihan kepemilikan properti
dan memperoleh izin yang diperlukan untuk membangun bangunan, mengurangi tarif pajak
penghasilan badan, mengurangi waktu ekspor dengan meluncurkan layanan jendela tunggal,
memperluas informasi kredit, meningkatkan hak-hak pemegang saham minoritas dan
mereformasi undang-undang kepailitan.

Beberapa langkah yang diambil Pemerintah untuk menarik investasi asing termasuk Undang-
undang Investasi No. 25/2007 yang menentukan kembaliinvestasi modal sebagai seluruh
investasi, apakah oleh investor domestik atau investor asing, untuk pertama kalinya menawarkan
perlakuan yang sama kepada seluruh investor. Tidak ada lagi batas 30 tahun untuk izin
penanaman modal asing, dan hilang sudah ketentuan dalam Undang-undang 1/1967 yang
mengatur tentang divestasi. Selain itu, undang-undang baru tersebut memungkinkan perbaikan
17
modal tanpa hambatan. Pada kuartal pertama tahun 2011, Realisasi Investasi Asing Langsung ke
Indonesia mencapai lebih dari 4 miliar USD.

Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) juga meluncurkan pelayanan terpadu satu pintu
(PTSP) dan platform otomatisasi elektronik untuk perijinan penanaman modal dan layanan non-
perijinan. Kebijakan ini tidak hanya mengurangi jumlah prosedur dan jumlah dokumentasi yang
diperlukan untuk berinvestasi di Indonesia, namun juga memotong kebutuhan untuk secara fisik
datang ke kantor untuk mengajukan permohonan layanan tertentu. Sistem baru telah mengubah
proses internal dan memperbaiki kendala sumber daya manusia untuk meningkatkan kecepatan
dan memperbaiki kualitas layanan investor. Sistem ini pertama kali diluncurkan pada bulan
Januari 2010 di Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam.

Walaupun demikian, masih banyak pekerjaan yang perlu dilakukan untuk memperbaiki iklim
dunia usaha secara nasional. Indonesia menghadapi banyak persoalan iklim investasi:
infrastruktur fisik yang kurang memadai, korupsi, dan kepastian hokum.Pada tingkat yurisdiksi
yang berbeda beberapa aturan kadang-kadang saling bertentangan. Dalam laporan global Doing
Business 2012, Indonesia menduduki peringkat di posisi nomor 129 dari 183 ekonomi yang
disurvei dalam hal kemudahan berbisnis secara keseluruhan. Sehubungan dengan kemudahan
memulai kegiatan usaha, Indonesia menduduki peringkat 155 dari 183 negara. Sedangkan
sehubungan dengan kemudahan mendapatkan kredit, Indonesia menduduki peringkat 126 dari
183 negara. Peringkat ini berada dibelakang sebagian besar negara tetangga dan menandakan
kebutuhan untuk melibatkan reformasi regulasi dan perizinan.

Namun demikian, reformasi Iklim Investasi telah berjalan dan akan terus menjadi komponen
utama bagi agenda reformasi Pemerintah Indonesia. Hal ini jelas terlihat dalam rencana
pembangunan jangka menengah Pemerintah Indonesia RPJMN (2010-2014) sebagai salah satu
dari 11 prioritas pembangunan nasional.

Pemerintah Indonesia juga menunjukkan komitmennya untuk mengatasi tantangan infrastruktur
sebagai salah satu prioritas utamauntuk mempercepat pertumbuhan ekonomi. Ini dapat dilihat
dari targetrencana pembangunan infrastruktur RPJMN saat ini yang fokus pada pembangunan
infrastruktur dan konektivitas dalam Rencana Induk bagi Percepatan dan Perluasan
Pembangunan Ekonomi Indonesia tahun 2011-2015 (MP3EI).

Baik RPJMN maupun MP3EI mentargetkan investasi sektor swasta sebagai pendorong utama
dalam percepatan penyediaan infrastruktur pelayanan. Sektor swasta ditargetkan memberikan
kontribusi lebih dari 70% kebutuhan investasi sebesar USD 150 miliaryang teridentifikasi dalam
RPJMN dan 51%rencana investasi Rencana Induk sebesar USD 468 miliarantara tahun 2011 dan
2025. Salah satu mekanisme utama memobilisasi pembiayaan swasta untuk investasi infrastruktur
adalah melalui Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS). Pola kerjasama ini diharapkan dapat
membawa berbagai manfaat tidak hanya dalam hal akses pembiayaan tetapi juga efisiensi,
manajemen risiko kinerja dan jaminan kualitas dan pemantauan. Penguatan kerangka kerja dan
pelaksanaan agenda KPS, disorot sebagai salah satu kebijakan prioritas dalam usulan rencana
anggaran pendapatan dan belanja negara (RAPBN) 2012.

2.6 Perpajakan
Indonesia memiliki kebijakan pajak penghasilan progresif. Pajak penghasilan pribadi untuk orang
Indonesia dimulai pada 0% atas pendapatan tahunan dibawah IDR15.840.000 (US$1,760) dan
naik ke tingkat 30% atas pendapatan tahunan lebih dari IDR500 juta (US$55,555). Sejak tahun
18
2010, perusahaan membayar pajak atas laba kena pajak sebesar 25% flat. Pajak pertambahan nilai
(VAT) saat ini 10%.

Pemerintah mengumumkan rencana tax holiday dan skema tunjangan pajak dengan tujuan
menarik investasi asing masukIndonesia. Skema tax holiday, yang berlaku sejak pertengahan
Agustus 2011, memberikan penangguhan pajak penghasilan, selama lima sampai sepuluh tahun,
bagi perusahaan yang memenuhi persyaratan tertentu. Tax holiday berlaku bagi perusahaan yang
melakukan kegiatan usahanya di salah satu dari lima sektor industri dan melakukan investasi di
Indonesia paling sedikit IDR 1 triliun. Skema tunjangan pajak yang diusulkan diharapkan datang
dalam bentuk pengurangan pajak penghasilan badan sebesar 5% selama enam tahun bagi
perusahaan yang memenuhi kriteria investasi, lapangan kerja, lokasi dan sektor tertentu.
3. Latar Belakang Pemerintah Provinsi Jawa Timur
3.1 Profil Provinsi


Jawa Timur terletak di bagian timur Pulau Jawa. Ibukota Provinsi adalah Surabaya, kota terbesar
kedua di Indonesia serta pusat industri utama dan pelabuhan. Jumlah penduduk Provinsi Jawa
Timur sekitar 37 juta orang. Penduduk Jawa Timur sebagian besar berasal dari suku Jawa,
kemudian suku Madura, etnis Cina, etnis India, dan etnis dari negara-negara Arab. Bahasa yang
digunakan adalah Bahasa Indonesia sedangkan agama yang dominan adalah Agama Islam.

3.2 Sistem Politik
Provinsi Jawa Timur dibagi menjadi 38 kabupaten/kota. Provinsi Jawa Timur dipimpin oleh
Gubernur yang dipilih secara langsung oleh rakyat, yang tugas utamanya adalah mewakili
Pemerintah Pusat dan mengkoordinasikan semua kabupaten/kota. Dalam pelaksanaan tugasnya
Gubernur bekerjsama dengan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD), yang memiliki
kewenangan menyetujui anggaran pendapatan dan belanja daerah (APBD) tahunan. Kebijakan
19
resmi Provinsi tertuang baik dalam rencana jangka menengah (5 tahun) maupun dalam rencana
jangka panjang (25 tahun).

Sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku, Pemerintah Provinsi adalah pemberi konsesi
bagi pengembangan Proyek SPAM Umbulan. Lima pemerintah daerah, melalui PDAM masing-
masing,akan berpartisipasi dalam Proyek sebagai pembeli air baku layak minum dari Unit
Pengelola (PDAB atau institusi lain yang ditunjuk oleh PJPK). Kelima pemerintah daerah ini
adalah: Kabupaten Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik, Kota Surabaya dan Kota
Pasuruan.

Informasi lebih lanjut tentang kelima pemerintah daerah yang berpartisipasi dapat dibaca dalam
website mereka yang tercantum dibawah ini.

1 Kabupaten Pasuruan http://www.pasuruankab.go.id/
2 Kabupaten Sidoarjo http://www.sidoarjokab.go.id/
3 Kabupaten Gresik http://www.gresik.go.id/
4 Kota Surabaya http://www.surabaya.go.id/
5 Kota Pasuruan http://www.pasuruan.go.id/
6 Provinsi Jawa Timur http://www.jatimprov.go.id/

3.3 Prospek Ekonomi
Provinsi Jawa Timur memilikiperan penting dalam perekonomian Indonesia. Pada tahun 2010,
Provinsi ini memberikan kontribusi 15,41% kepada PDB nasional; kontribusi terbesar kedua
setelah Provinsi DKI Jakarta. Provinsi ini telah menunjukkan pertumbuhan ekonomi positif
dalam beberapa tahun terakhir; 5,94% pada 2008, 5,01% pada 2009, dan 6,67% pada 2010, diatas
pertumbuhan ekonomi nasional sebesar 6,1%. Pada tahun 2011, pertumbuhannya telah
melampaui 7%. Pertumbuhan ini juga memberikan kontribusi pada pengurangan atas kemiskinan
secara berkelanjutan. Tingkat kemiskinan Provinsi menurun dari 21% pada tahun 2006 menjadi
14,2% pada tahun 2011.


Pertumbuhan Ekonomi Provinsi Jawa Timur (2004-2011)


Sektor jasa (perdagangan grosir dan eceran, restoran dan hotel) saat ini sektor ekonomi terbesar
di Jawa Timur memberikan kontribusi 29,47% pada Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
tahun 2010, diikuti manufaktur (27,49%), dan pertanian (15,75%).

Pada tahun 2010, jumlah ekspor minyak dan non-gas Provinsi mencapai lebih dari USD 12
miliar, meningkat 33% dari tahun 2009. Tujuan utama ekspor Provinsi Jawa Timur adalah
Jepang, Cina, Malaysia, Amerika Serikat dan Korea Selatan.

3.4 Iklim Investasi
Badan Penanaman Modal Provinsi Jawa Timur telah memperkenalkan pelayanan perizinan
terpadu (P2T) dalam upaya memberikan pelayanan yang cepat dan transparan serta berkepastian
hukum untuk para investor. Sistem perizinan maksimal 17 hari.
Berdasarkan Izin Prinsip Investasi pada tahun 2010, jumlah Penanaman ModalAsing Langsung
(Foreign Direct Investment, FDI) Provinsi mencapai lebih dari USD 2 miliar, sebagian besar
20
berasal dari Inggris, Cina, Singapura, Australia dan Jepang. Bidang-bidang yang menarik investasi
asing adalah Industri Kimia dan Farmasi, Listrik, Gas dan Air, Industri Makanan, dan Logam,
Mesin dan Elektronik.


Tabel 3.1 Pertumbuhan FDI Provinsi Jawa Timur 1967
2010 berdasarkan Izin Prinsip Investasi
Tahun
Jumlah
proyek
Nilai (ribuan
USD)
Tenaga kerja (orang)
Indonesia Asing
1967 - 2005

1.001

34.095.691

334.753

8.659
2006

81

1.447.088

18.789

157
2007

84

851.292

18.038

9
2008

93

2.585.906

40.293

5
2009

96

1.561.787

21.528 -
2010

38

2.052.716

27.922

34
Total

1.393

42.594.480

461.323

8.864
Sumber: Badan Investasi Provinsi Jawa Timur

3.5 Perpajakan
Pajak Daerah yang dikenakan oleh PJPK, sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 34
Tahun 2000 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 18 Tahun 1997 tentang Pajak Daerah
dan Retribusi Daerah, terdiri dari:
Pajak Kendaraan Bermotor (PKB)
Biaya Balik Nama Kendaraan Bermotor (BBNKB)
Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor
Pajak Pengumpulan dan Pemanfaatan Air Bawah Tanah dan Air Permukaan (P 3 ABT
dan AP)


21
4. Sektor AirMinum
4.1 Sektor Air Minum Indonesia
Akses terhadap air minum masih menjadi salah satu persoalan pembangunan di Indonesia.
Kurang dari 50% rumah tangga di Indonesia yang memiliki akses ini. Sebagian masyarakatdi
beberapa wilayah Indonesia mengalami kesulitan mendapatkan air minum dan kalaupun ada
harus membayarnya dengan harga yang mahal.
Saat ini di Indonesia hanya terdapat kurang dari 9 juta sambungan air minum perpipaan, dan
apabila setiap sambungan melayani lima orang maka hanya sekitar 45 juta penduduk Indonesia
yang memiliki akses terhadap air perpipaan. Bank Dunia berdasarkan hasil studinya tahun 2008
juga telah memperingatkan Indonesia dan menyatakan bahwa rata-rata 50 ribu anak di Indonesia
meninggal setiap tahunnya akibat sanitasi yang buruk.
Menghadapi permasalahan ini, Pemerintah Indonesia telah menempatkan peningkatan akses
terhadap air minum menjadi salah satu prioritas dalam pembangunan.Sebagai bagian dari
komitmen Pemerintah Indonesia untuk mencapai Tujuan Pembangunan Milenium (MDG),
diperkirakan 78 juta orang Indonesia akan membutuhkan pasokan air lebih baik dan 73 juta
orang lagi layanan sanitasi yang baik pada tahun 2015.
Untuk mencapai target ini, Pemerintah telah memberikan komitmennya untuk menyediakan air
minum yang aman dan memadai melalui PDAM milik pemerintah daerah.

Struktur Tata Kelola Politik
Pemerintahan pada dasarnya diselenggarakan pada tiga tingkatan: Pemerintah Pusat, Provinsi dan
Kabupaten/Kota. Provinsi mewakili Pemerintah Pusat, sementara Kabupaten/Kota bersifat
otonomi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada.

Kabupaten/Kota dipimpin oleh seorang Bupati/Walikota yang dipilih langsung oleh rakyat.
Dalam menjalankan roda pemerintahan, Bupati/Walikota bermitra dengan Dewan Perwakilan
Rakyat Daerah (DPRD) Kabupaten/Kota. Keduanya dipilih setiap lima tahun sekali. Anggaran
berdasarkan rencana 5 tahun yang dituangkan dalam dokumen perencanaan pembangunan
terkait. Rencana-rencana ini dirumuskan secara bottom-up (mulai dari tingkat desa atau kota) dan
kemudian diselaraskan dengan dokumen-dokumen Pemerintah Pusat dan Provinsi.

Pasokan air didaerah pedesaan merupakan tanggung jawab dinas pekerjaan umum
kabupaten/kota yang penyelenggaraannya merupakan tanggung jawab perusahaan daerah air
minum (PDAM) kabupaten/kota yang merupakan Perusahaan Daerah Kabupaten/Kota. PDAM
memiliki peraturan daerah sebagai dasar hukumnya yang diadopsi oleh Pemerintah
Kabupaten/Kota serta disetujui dan disahkan oleh Bupati/Walikota. Peraturan daerah tentang
PDAM umumnya serupa antar kabupaten namun tidak persis sama.

Kinerja Sektor Air

Dibandingkan dengan kebanyakan negara lain di kawasan, Republik Indonesia memiliki tingkat
cakupan layanan daerah yang rendah untuk sistem pasokan air minum perpipaandan tingkat
pelayanan, operasi dan pemeliharaan yang masih rendah.

22
Saat ini, Indonesia berada dibawah target pencapaian MDG tahun 2015 baik untuk air minum
maupun untuk sanitasi. Kurang dari 18% seluruh rumah tangga di Indonesia memiliki akses ke
air minum perpipaan. Investasi yang dibutuhkan untuk memenuhi MDG adalah USD450 juta
per tahun, lebih tinggi daripada tingkat investasi saat ini sekitar USD50 juta per tahun.
Kebutuhan investasi modal besar tidak dapat dipenuhi melalui anggaran Pemerintah Indonesia
saja. Kesenjangan kebutuhan investasi dengan anggaran diharapkan dapat dipenuhi dari
pembiayaan swasta.

Secara umum, kemampuan dan kemauan membayar bukan bukan menjadi hambatan, biaya
sambungan yang tinggi dapat, dan sering merupakan penghalang bagi masyarakat berpenghasilan
rendah untuk memperoleh pelayanan air minum. Sebagian besar rumah tangga yang tidak
memiliki sambungan dan ingin terhubung ke sistem air minum perpipaan adalah masyarakat
berpenghasilan rendah. Sebuah survei kepuasan pelanggan baru-baru ini terhadap 12 PDAM di
Indonesia mengungkapkan bahwa hampir setengah dari masyarakat berpenghasilan rendah yang
belumtersambung ingin menjadi pelanggan PDAM jika mereka mampu membayar biaya
sambungan.

Mayoritas penduduk Indonesia tidak memperoleh layanan air bersih yang siap minum.
Perusahaan air minum daerah, yang mendapatkan air dari sungai, sering tidak mampu mengolah
air baku yang kotor karena kurangnya peralatan pengolahan air yang memadai, di samping itu
kualitas jaringan distribusi yang ada juga belum mampu menyalurkan air bersih yang siap minum.
Diperlukan biaya investasi yang tidak sedikit untuk melakukan pengolahan dan distribusi air
bersih yang siap minum.

Kondisi di atas menggambarkan bahwa kebutuhan pembiayaan di sektor air minum sangat besar
dan di sisi lain alokasi anggaran Pemerintah tidak mampu menutupi kebnutuhan investasi yang
ada. Oleh karenanya partisipasi pihak swasta dalam pembangunan sektor air minum melalui
skema kerjasama pemerintah dan swasta merupakan salah satu peluang investasi, di Indonesia
umumnya dan Provinsi Jawa Timur khususnya, yang patut dipertimbangkan oleh investor

Sumber Daya Air

Pasal 33 Undang-undang Dasar 1945 menyatakan bahwa Tanah, air dan sumber daya alam
didalamnya berada dibawah kekuasaan Negara dan digunakan sebesar-besarnya bagi manfaat rakyat banyak.
Pernyataan dibawah kekuasaan tidak berarti semua kegiatan hanya harus dilaksanakan oleh
pemerintah, tetapi memungkinkan sumber daya alam sampai batas tertentu dimanfaatkan oleh
sektor swasta termasuk masyarakat atau koperasi. Namun demikian, sumber daya alam harus
berada dibawah kendali Pemerintah. Ini termasuk tanah dan air yang memiliki nilai ekonomi dan
fungsi sosial. Pemanfaatan harus didasarkan pada keberlanjutan dan pengambilan manfaat
maksimal bagi masyarakat Indonesia.

Undang-undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air menetapkan bahwa sumber
daya air harus dikelola berdasarkan prinsip-prinsip konservasi, keseimbangan, manfaat umum,
integritas dan harmoni, keadilan, kemandirian serta transparansi dan akuntabilitas. Berdasarkan
undang-undang yang terutama mengatur sumber daya air, wilayah sungai berarti wilayah
pengelolaan sumber daya air terpadu pada satu atau lebih daerah aliran sungai dan/atau pulau-
pulau kecil yang memiliki areal kurang dari atau sama dengan 2.000 kilometer persegi. Sumber
daya air meliputi wilayah sungai dalam satu kebupaten/kota, wilayah sungai lintas
kabupaten/kota, wilayah sungai lintas provinsi, wilayah sungai lintas nasional, dan wilayah sungai
strategis nasional.

23
Data tentang sumber daya air, yang meliputi air permukaan dan air tanah, menunjukkan bahwa
potensi pasokan air permukaan adalah: di Papua 1.401 x 109 m3/tahun, di Kalimantan 557 x
109 m3/tahun, dan di Jawa 118 x 109 m3/tahun.

Air permukaan ditemukan di batang sungai (5.886 unit), di danau, bendungan dan rawa-rawa (33
juta hektar). Sekitar 64 dari 470 daerah aliran sungai di Indonesia berada dalam kondisi kritis.
Dari daerah aliran sungai yang kritis, 12 daerah berada di Sumatera, 26 daerah di Jawa, 10 daerah
di Kalimantan, 10 daerah di Sulawesi, 4 daerah di Bali dan Nusa Tenggara, 4 daerah di Maluku,
dan 2 daerah di Papua.

Kualitas air sungai di Indonesia dipengaruhi limbah domestik serta limbah industri dan pertanian.
Pemantauan air sungai telah dilakukan di 30 Provinsi pada tahun 2004, dengan sampel yang
diambil per tahun. Hasil pemantauan menunjukkan bahwa parameter Dissolved Oxygen (DO),
Biochemical Oxygen Demand (BOD), Chemical Oxygen Demand (COD), bentuk fecal coli dan total coli
sebagian besar diatas standar kualitas air kelas I berdasarkan Peraturan Pemerintah 82/2001.
Parameter biologis, khususnya bentuk fecal coli dan total coli, menunjukkan bahwa sebagian besar
sungai didaerah berpenduduk padat seperti Jawa berada dalam tahap yang sangat kritis.

Sementara lebih dari 98% dari seluruh air yang digunakan adalah air tanah, sisanya (atau hanya
2%) bersumber dari sungai, danau dan waduk. Setengah dari 2% ini ada dalam waduk buatan.
Pemantauan 48 sumur dilakukan di Jakarta pada tahun 2004, dan mengindikasikan bahwa
sebagian besar sumur mengandung bakteri bentuk coli dan tinja. Konsentrasi zat besi (Fe) dalam
air tanah di wilayah Jakarta telah meningkat dengan beberapa sumur yang mengandung zat besi
jauh diatas standar. Persentase sumur Jakarta yang mengandung zat mangan (Mn) diatas standar
adalah sekitar 27% pada Juni 2005 dan meningkat menjadi 33% pada Oktober 2005.

Peningkatan jumlah penduduk dan pembangunan berakibat pada kebutuhan yang berkembang
untuk sumber daya air. Dilain pihak, ketersediaan sumber daya air semakin terbatas dan kritis di
beberapa lokasi. Hal ini terutama disebabkan oleh polusi, penggundulan hutan, kegiatan
pertanian yang tinggi, perubahan fungsional didaerah tangkapan air, perilaku pengguna air, dan
fenomena alam termasuk perubahan iklim global.

Peran pemerintah di tingkat pusat dan daerah telah lebih fokus pada pembangunan dan
rehabilitasi infrastruktur yang ada. Kapasitas kelembagaan untuk pemantauan dan evaluasi
kondisi sumber daya air perlu diperkuat, dan beberapa program sektoral yang dimaksudkan
untuk memberikan kontribusi kepada konservasi sumber daya air harus diintegrasikan. Instansi-
instansi sektor yang terlibat dalam konservasi sumber daya air juga harus berkoordinasi lebih erat
satu dengan yang lain. Ini semua dapat disikapi melalui perencanaan strategis nasional untuk
memberikan referensi dan kerangka kerja yang siap dalam persiapan program dan koordinasi
kegiatan.

Beberapa wilayah di Indonesia digolongkan sebagai wilayah rawan air bersih. Di pulau Jawa, Bali,
dan Nusa Tenggara Timurkondisi air di beberapa wilayahmengalami kekurangan air selama
musim kemarau. Namun demikian, di pulau-pulau lainnya menunjukkan surplus selama musim
hujan dan kemarau. Jumlah permintaan air saat ini untuk keperluan domestik, irigasi, perkotaan
dan industri mencapai 1.074 m
3
/detik. Ketersediaan air selama debit rendah (pada musim
kemarau) pada tahun-tahun normal hanya mencapai sekitar 76% dari jumlah permintaan air. Dari
sudut pandang pulau, kekurangan air terjadi di pulau-pulau dengan jumlah penduduk yang padat
dan ketersediaan air terbatas seperti di pulau-pulau Jawa, Madura, Bali, Nusa Tenggara Barat
(NTB), dan Nusa Tenggara Timur (NTT).

24
Badan Regulasi Pemerintah

Instansi-instansi pemerintah yang berbeda yang terlibat dalam regulasi sektor air adalah sebagai
berikut:

1. BAPPENAS
a. Direktorat Permukiman dan Perumahan menyediakan kebijakan investasi dan
koordinasi serta perencanaan untuk sektor perumahan/permukiman
b. Direktorat Kehutanan dan Konservasi Sumber Daya Air menyediakan kebijakan
investasi dan koordinasi serta perencanaan untuk konservasi sumber daya air,
pengembangan dan pengelolaan

2. Kementerian Keuangan
a. Direktorat Lembaga Keuangan menawarkan pembiayaan melalui pinjaman subsidiary
b. Direktorat Anggaran, Pendanaan Pemerintah Daerah menetapkan kebijakan tentang
pinjaman daerah dan hibah
c. Direktorat Anggaran, Kantor Anggaran dan Layanan Sektor menetapkan plafon
anggaran

3. Kementerian Pekerjaan Umum
Kementerian Pekerjaan Umum bertanggung jawab untuk menentukan kebijakan dan
standar di sektor air, termasuk pasokan air dan sanitasi di tingkat nasional. Sebagai
kementerian teknis, Kementerian Pekerjaan Umum (sebelumnya Departemen Permukiman
dan Prasarana Wilayah atau KIMPRASWIL) menyelenggarakan pengembangan sumber
daya air, jalan raya dan jembatan, pasokan air dan sanitasi, dan perencanaan tata ruang.

Disamping fungsi pembuatan kebijakan, Kementerian Pekerjaan Umum juga menerbitkan
dan mempublikasikan peraturan-peraturan teknis, yang meliputi Norma, Standar, Pedoman
dan Manual yang dikenal di Indonesia sebagai NSPM. Peraturan-peraturan ini digunakan
sebagai referensi untuk kepatuhan oleh industri konstruksi dan pihak-pihak lain yang
terlibat dalam pelaksanaan proyek pekerjaan umum untuk memastikan praktek operasi yang
baik dalam segala bidang. Kementerian Pekerjaan Umum juga membentuk Badan
Pendukung Pengembangan Sistem Pasokan Air Minum (BPPSPAM), yang memberikan
rekomendasi kepada Menteri Pekerjaan Umum tentang pegembangan sistem pasokan air.

4. Kementerian Kesehatan
a. Direktorat Kesehatan Lingkungan Hidup menetapkan pasokan air pedesaan, standar
kualitas air minum; mempromosikan sanitasi dan kebersihan pedesaan termasuk
pembangunan perkotaan secara terpadu (kota sehat)

5. Kementerian Dalam Negeri
a. Biro Administrasi Keuangan Daerah menerbitkan kebijakan/peraturan tentang badan
usaha milik negara, termasuk PDAM
b. Direktorat Perencanaan Tata Ruang dan Lingkungan mengimplementasikan
penggunaan lahan secara terpadu/perencanaan tata ruang dan peraturan, termasuk
pengelolaan sumber daya air; menyediakan bantuan teknis untuk melakukan
perencanaan tersebut


25
6. Kementerian Lingkungan Hidup
a. Direktorat Usaha Kecil dan Pengendalian Polusi Domestik menyediakan bantuan
teknis, implementasi program pemeringkatan, peraturan, dan beberapa infrastruktur,
misalnya laboratorium untuk pengujian kualitas air
b. Direktorat Konservasi mengimplementasikan pengelolaan sumber daya air
c. Direktorat Unit Pendukung melaksanakan kegiatan pendanaan lingkungan hidup
seperti biaya pengguna air atau polusi

7. Kementerian Pertambangan
a. Perizinan pengambilan air tanah
b. Perizinan perusahaan pengeboran

Lembaga Swadaya Masyarakat dan Asosiasi

Lembaga swadaya masyarakat dan asosiasi dalam sektor air Indonesia meliputi:

Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) mendukung perlindungan konsumen,
dan

Persatuan Perusahaan Air Minum Seluruh Indonesia (PERPAMSI) sebuah organisasi
profesional perusahaan air minum.

Tabel 4-1: Lembaga-lembaga Terkait di Sektor Air Minum

Fungsi Institusi
Pengatur
Nasional Kementrian Pekerjaan Umum
Kementrian Dalam Negeri
Kementrian Kesehatan
Kementrian Keuangan
Kementrian Lingkungan Hidup
Lokal/daerah Pemerintah Daerah (Provinsi, Kota, Kotamadya)
Badan Peraturan Daerah
Operator
Lokal/daerah PDAM
Pemegang Konsesi (sector swasta, usaha kecil, koperasi)
Organisasi Masyarakat
Sipil
Nasional YLKI
Perpamsi


Isu-isu Utama Sektor Air Minum

Kebijakan desentralisasi Pemerintah Indonesia bertujuan mengalihkan pengambilan keputusan ke
tingkat serendah mungkin sementara memperkuat hubungan antara pusat-daerah dan penyediaan
layanan publik. Dengan demikian, pasokan air perkotaan di Indonesia menjadi tanggung jawab
pemerintah daerah dan sebagian besar disediakan oleh 330 PDAM di seluruh Indonesia. Namun
demikian, baik pemerintah daerah dan PDAM umumnya kesulitan untuk melakukan investasi di
sektor ini karena tarif air yang relatif rendah dan tekanan politik dalam kebijakan kenaikan tarif.
Akibatnya, banyak PDAM yang dililit hutang dan lemah secara keuangan. Selain itu, kualitas
pelayanan memburuk dan tingkat cakupan keseluruhan untuk pasokan air pipa menurun karena
jumlah penduduk perkotaan terus bertumbuh. Oleh karena itu, penting untuk membuat PDAM
lebih efisien dan berkelanjutan secara keuangan.

26
Sebagai latar belakang, perusahaan daerah air minum berasosiasi kedalam PERPAMSI, Persatuan
Perusahaan Air Minum Seluruh Indonesia. PDAM diarahkan di tingkat pusat oleh Kementerian
Pekerjaan Umum untuk aspek teknis, sementara Kementerian Dalam Negeri memberikan
panduan mengenai urusan pengelolaan dan administrasi. Kementerian Keuangan mengelola
pinjaman yang telah diberikan kepada PDAM, sedangkan Badan Pengawas Keuangan dan
Pembangunan (BPKP) menyelenggarakan audit tahunan. Pinjaman ini pada dasarnya utang yang
berasal dari penyerahan fasilitas air minum oleh Pemerintah Pusat kepada PDAM untuk operasi
mereka.

Untuk mengatasi masalah investasi dan keuangan PDAM, Pemerintah Indonesia meluncurkan
beberapa program kebijakan untuk membantu PDAM termasuk:

Program restrukturiasi hutang. Sampai saat ini, sumber utama pembiayaan pada sektor
air dan sanitasi Indonesia adalah pinjaman langsung oleh pemerintah daerah dan PDAM
kepada Kementerian Keuangan. Namun, banyak pemerintah daerah dan PDAM gagal
melunasi utang mereka dan memiliki tunggakan yang cukup besar. Akbatnya, Pemerintah
Pusat melarang Kementerian Keuangan untuk memberikan pinjaman baru kepada
pemerintah daerah dan PDAM yang masih memiliki tunggakan pinjaman. Kemudian
pada tahun 2008, Pemerintah Pusat meluncurkan program restrukturisasi utang untuk
PDAM dan pemerintah daerah masing-masing melalui Peraturan Menteri Keuangan
120/2008 dan 153/2008. Permasalahan secara perlahan sedang diselesaikan karena
sekitar 90 PDAM kini telah mengajukan permohonan restrukturisasi utang dengan 15
yang telah disetujui.

Hibah berbasis output. Pemerintah telah mengatur sistem Hibah berbasis output untuk
meningkatkan jumlah sambungan rumah tangga baru. Hibah air ini adalah mekanisme
hibah yang didanai anggaran Pemerintah Pusat dan bertujuan mendukung upaya
pemerintah daerah untuk meningkatkan pelayanan air di daerah. Mekanisme hibah ini
didasarkan atas Peraturan Menteri Keuangan 168/2008 dan 169/2008. Mekanisme hibah
mengharuskan Pemerintah Pusat membayar Hibah bagi setiap sambungan rumah tangga
yang baru dipasang dan sudah operasional. Alokasi anggaran (masih dalam proses)
diperlukan untuk membuat Hibah efektif.

Program pemberian jaminan dan subsidi bunga untuk akses ke bank umum
(Perpres 29/2009). Bahkan pemerintah daerah yang layak diberikan kredit sekalipun
sulit mendapatkan pinjaman dari sumber komersial, karena umumnya bank tidak begitu
tertarik untuk memberikan pinjaman kepada pemerintah daerah dan PDAM. Untuk
mengatasi hal ini, Pemerintah Pusat telah meluncurkan sebuah program dukungan kredit
yang berusaha memberikan subsidi suku bunga dengan tujuan meningkatkan akses
pemerintah daerah terhadap pembiayaan komersial dan untuk membiayai investasi sektor
air. Program dukungan kredit tersebut tertuang dalam Perpres 29/2009 dan Peraturan
Menteri Keuangan 29/2009.

Program dan subsidi lainnya dari pemerintah provinsi dan pemerintah kabupaten/kota sedang
disusun termasuk dukungan anggaran kepada PDAM untuk kebutuhan kas jangka pendek.


Keterlibatan Sektor Swasta di Sektor Air

Partisipasi sektor swasta di sektor air minum telah mulai dilakukan di Indonesia, seperti
terangkum pada Tabel 4-2 dibawah ini.
27

Tabel 4-2: Partisipasi Sektor Swasta dalam Sektor Air Indonesia

Kota Bentuk kerjasama/Privatisasi Investor
Jakarta Konsesi Penuh Suez & Thames
Medan BOT Air baku Degremont
Batam Konsesi Penuh Cascal BV & BCS
Tangerang Kontrak O&M Tirta Cisadane
Tangerang ROT Air baku PT. TKCM
Ambon Joint Venture WMD
Jambi BOT Air baku Novco
Semarang ROT Air baku Degremont
Serang BOT Air baku Gadang Berhad
Pekanbaru Joint Operation PT. KTDP
Kota Bentuk kerjasama/Privatisasi Investor
Sidoarjo BOT Air baku Vivendi
Banjarmasin BOT Air baku PT. Adhi Karya
Manado Joint Venture WMD
Sumber: BPPSPAM, 2008

4.2 Sektor Air Minum Jawa Timur

Struktur Industri Lokal

Provinsi paling timur pulau Jawa adalah Provinsi Jawa Timur dengan ibukota Surabaya sebagai
kota terbesar kedua di Indonesia. Pemerintahan dibawah Provinsi Jawa Timur dibagi lagi menjadi
Pemerintah Kota dan Pemerintah Kabupaten di tiap-tiap daerah.

Semua Kabupaten dan Kota memiliki Perusahaan Air Minum atau PDAM yang melayani
penduduk masing-masing. PDAM tidak memiliki tanggung jawab hukum terhadap Pemerintah
Provinsi. Namun, Pemerintah Provinsi dapat saja menyediakan dukungan untuk program dan
kegiatan PDAM. Disamping itu, Perpamsimemiliki kantor di tingkat provinsi namun dengan
peran ad hocyang terbatas pada penyediaan materi pelatihan dan pengaturan acara tukar
pandangan dan informasi yang dilaksanakan secara rutin.


Tambak di Rejoso bawah
28


PDAM-PDAM Jawa Timur

Ada lima PDAM yang mengambil bagian dalam Proyek KPS-SPAM Umbulan, yaitu: Kota
Pasuruan, Kabupaten Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan Kota Surabaya.
Kelima PDAM ini secara umum berusaha meningkatkan kapasitas produksi, cakupan dan tingkat
pelayanannya. PDAM Kota Surabaya dan PDAM Pasuruan saat ini telah mendapatkan air dari
Mata Air Umbulan yang hanya membutuhkan sedikit klorinasi supaya dapat diminum.

Kelima PDAM itu unik satu sama lain. PDAM Surabaya merupakan PDAM terbesar dalam hal
sambungan rumah tangga (kira-kira 460.000). PDAM Surabaya juga paling menguntungkan
diantara kelima PDAM tersebut. Kondisi kota Surabaya sendiri, dengan kepadatan penduduk
yang tinggi, pekerjaan pemasangan sambungan pelanggan baru relatif mudah dan
menguntungkan bagi PDAM. Cakupan layanan di Surabaya secara keseluruhan berada diatas
target MDG sebesar 80%. Pada saat ini sebagian kecil dari air PDAM Surabaya, diperoleh dari
Umbulan melalui pipa tua, namun sebagian besar pasokan air berasal dari Sungai Surabaya
dimana PDAM memiliki instalasi-instalasi pengolahan.

PDAM Sidoarjo adalah PDAM yang sangat membutuhkan sumber air. PDAM tersebut memiliki
cakupan pelayanan dan tingkat pelayanan yang rendah. Menjaga kontinuitas suplai air di sebagian
besar jaringan pelayanannya merupakan suatu tantangan. Permintaan tambahan sambungan
rumah untuk air cukup besar namun kepadatan penduduk yang rendah menyebabkan
penambahan sambungan cukup mahal. PDAM Sidoarjo sangat mendukung Proyek KPS SPAM
Umbulan karena Sidoarjo merupakan wilayah industri dan perumahan dimana terdapat banyak
pabrik-pabrik yang membutuhkan pasokan air tambahan.

PDAM Gresik adalah PDAM lain yang sangat membutuhkan air. Tingkat layanan saat ini rendah
dengan pasokan air yang tidak dapat terjaga kontinuitasnya di banyak wilayah layanan.
Kekurangan pasokan air merupakan masalah yang paling utama di Gresik, sedangkan sumber air
tanah mulai terkena dampak intrusi air laut. Kepadatan penduduk yang rendah juga
menyebabkan biaya operasi dan pemeliharaan menjadi lebih tinggi. PDAM Gresik sangat
mengharapkan pasokan air dari Proyek KPS SPAMUmbulan; PDAM Gresik berencana
menggunakan air Umbulan untuk mensubstitusi wilayah pasokan di wilayah pelayanan
eksisting,sedangkan sumber air yang ada saat ini akan dipergunakan untuk pengembangan di
wilayah lain. PDAM Gresik saat ini sedang mengumpulkan dana investasi untuk merehabilitasi
jaringan pipa distribusi. PDAM Gresik telah menyiapkan rencana umum perluasan jaringan
distribusi untuk menyerap air Umbulan.

PDAM Kota Pasuruan mendapatkan air dari mata air Umbulan. Baru-baru ini pipa baru telah
dibangun untuk menggantikan pipa yang lebih tua, hal ini akan meningkatkan pemasokan air
minum kepada para pelanggan didalam kota. Meskipun demikian, PDAM Kota Pasuruan masih
membutuhkan pasokan air dari Proyek KPS-SPAM Umbulan.

PDAM Kabupaten Pasuruan memiliki cakupan layanan terendah dari semua lima PDAM yang
berpartisipasi dalam Proyek. PDAM ini juga memiliki kepadatan rendah dan pemanfaatan
kapasitas produksi yang rendah. PDAM ini perlu memperoleh dana investasi untuk memperbesar
basis pelanggannya.

29
Tabel 4-3 dibawah menyediakan informasi teknis tambahan tentang PDAM-PDAM yang
berpartisipasi. Tabel 4-4 menunjukkan situasi permintaan dan pasokan di setiap wilayah layanan.
Tabel 4-3: Informasi Teknis PDAM
Surabaya
(2010)
Gresik
(2009)
Pasuruan
Regency
(2009)
Pasuruan
City
(2009)
Sidoarjo
(2010)
Kapsitas Terpasang L/d 10.830 762 482 262 1.026
Produksi Efektif 9.071 682 255
Jumlah Pelanggan 434.018 65.387 19.338 16.454 91.945
Total NRW (%) 39,6 26 21,6 46 30,6
Cakupan (%) 79,2 27 7,4 50,2 18,6
Tarif rata-rata (IDR/m
3
) - 1.896 (2d) 4.091 (2d)
Jumlah Daftar Tunggu
Pelanggan
- 12.400 - - -
Sumber: Kajian ulang komitmen beli lima PDAM calon penerima air Proyek SPAM Umbulan oleh PT SMI, dianalisa oleh
konsultan.


30
Tabel 4-4: Keadaan Permintaan vs Persediaan

Permintaan vs Persediaan
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Jumlah Permintaan + NRW + Faktor Puncak (l/d)
Kabupaten Pasuruan 60

189

252

316

381

488

562

637

714

92
0

Kota Pasuruan 198

210

222

234

247

261

275

291

307

32
4

Kabupaten Sidoarjo 546

590

835

1,154

1,755

2,306

2,650

3,037

3,469

3,953

Kota Surabaya 9,942

10,322

10,69
6

10,990

11,236

11,531

11,786

12,001

12,184

12,367

Kabupaten Gresik 736

726

746

795

886

986

1,049

1,094

1,141

1,190

Total Permintaan + NRW + Faktor Puncak (l/d) 11.483

12.036

12.75
0

13.490

14.506

15.572

16.322

17.059

17.814

18.754

Persediaan yang ada (l/d)
Kabupaten Pasuruan

95 95 95 95 95 95 95 95 95 95
Kota Pasuruan 182 282 282 282 282 282 282 282 282 282
Kabupaten Sidoarjo 469 469 469 469 469 469 469 469 469 469
Kota Surabaya 10830 10830 10830 10830 10830 10830 10830 10830 10830 10830
Kabupaten Gresik 555 555 555 555 555 555 555 555 555 555
Total Persediaan yang ada (l/d) 12.131

12.231

12.231

12.231

12.231

12.231

12.231

12.231

12.231

12.231

Neraca= Persediaan dikurangi Permintaan -Kelebihan/(Kekurangan) Persediaan
Kabupaten Pasuruan

35

(94)

(157)

(221)

(286)

(393)

(467)

(542)

(619)

(825)

Kota Pasuruan (16)

72

60

48

35

21

7

(9)

(25)

(42)

Kabupaten Sidoarjo (77)

(121)

(366)

(685)

(1.286)

(1.837)

(2.181)

(2.568)

(3.000)

(3.484)

Kota Surabaya 888

508

134

(160)

(406)

(701)

(956)

(1.171)

(1.354)

(1.537)

Kabupaten Gresik (181)

(171)

(191)

(240)

(331)

(431)

(494)

(539)

(586)

(635)

Total Kelebihan/(Kekurangan) Persediaan 648

195

(519)

(1.259)

(2.275)

(3.341)

(4.091)

(4.828)

(5.583)

(6.523)



31


PDAB Jawa Timur

Perusahaan Daerah Air Bersih (PDAB)Jawa Timur didirikan tahun 1987, berdasarkan Peraturan
Daerah Jawa Timur No. 2/1987 juncto Perda No. 12/1996. PDAB adalah murni perusahaan yang
dimiliki oleh Pemerintah Provinsi Jawa Timur, dan diberi tugas untuk mengelola sumber-sumber
mata air di Jawa Timur untuk kemaslahatan masyarakat luas, dan sebagai penyelenggara sistem
penyediaan air minum regional, khususnya lintas kabupaten/kota di Jawa Timur. Dalam
melaksanakan tugasnya, PDAB dapat saja melakukan kerjasama dengan pihak ketiga (misalnya
koperasi, badan usaha swasta, dan masyarakat), berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.

Berdasarkan ijin pengelolaan dari Menteri Pekerjaan Umum dan Penunjukkan Gubernur Jawa
Timur, PDAB telah mengelola instalasi penyediaan air bersih di kawasan industri PIER Pasuruan
sejak tahun 1991. Sistem ini mengambil air dari sumur dalam, dan melayani sekitar 80 pelanggan
kelas industri, bisnis, dan masyarakat sekitar dalam wilayah seluas 250 hektar, dengan total kapasitas
produksi sekitar 120 liter/detik.

PDAB juga memiliki beberapa proyek yang sedang dikembangkan, antara lain adalah Proyek KPS-
SPAM Umbulan, dan proyek penyediaan air di Blok Migas Cepu, Gresik, Sidoarjo, Mojokerto, dan
Malang Raya. Untuk Proyek KPS-SPAM Umbulan, PJPK bermaksud untuk menunjuk PDAB
sebagai offtaker air curah, dan mendistribusikannya kepada kelima PDAM dan pelanggan potensial
lainnya.


Peraturan Tarif dan Metodologi Penetapan Harga

Berdasarkan peraturan Kementerian Dalam Negeri, PDAM dapat menetapkan tarif sendiri
berdasarkan Rencana Bisnis lima tahunan yang disetujui oleh DPRD. Namun demikian, dalam
banyak hal, tarif yang ada tidak dapat memulihkan modal dan biaya operasional yang telah
dikeluarkan.

Struktur tarif PDAM pada umumnya bersifat progresif, yaitu, semakin banyak dikonsumsi maka tarif
menjadi semakin mahal. Penetapan harga juga dibedakan berdasarkan jenis rumah tangga/pelanggan
yang tersambung. Tarif lebih murah dibebankan kepada rumah tangga yang berpenghasilan lebih
rendah. Gedung pemerintah, sekolah, industri, dan hotel dikategorikan secara terpisah dan memiliki
struktur tarif yang berbeda.


32

5. Persyaratan Teknis Proyek
5.1 Lokasi Proyek
Seperti yang telah disebut sebelumnya, Proyek Kerjasama Pemerintah dan Swasta (KPS) Sistem
Penyediaan Air Minum (SPAM) Umbulan direncanakan akan memberikan supply pelayanan air
minum bagi lima wilayah Kabupaten/Kota di Propinsi Jawa Timur, yaitu Kabupaten Pasuruan, Kota
Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, Kota Surabaya dan Kabupaten Gresik. Proyek ini juga mungkin akan
memberikan pasokan air kepadasatu wilayah pelayanan milik Perusahaan Daerah Air Bersih (PDAB)
Jawa Timur di Kawasan Industri PIER Kabupaten Pasuruan.
Sumber air baku yang digunakan untuk Proyek sebagain besar akan diambil dari Mata Air Umbulan,
yang secara administrative terletak di wilayah Desa Umbulan Kecamatan Winongan Kabupaten
Pasuruan.

Lokasi Mata Air Umbulan



Untuk memberikan pelayanan air minum kepada 5 (lima) Kabupaten/Kota yang tersebut di atas dan
pelayanan Kawasan Industri PIER milik PDAB, maka air dari lokasi Umbulan akan dialirkan dengan
menggunakan pipa transmisi, yang akan melewati 4 (empat) wilayah administratif Kabupaten/Kota,
yaitu Kabupaten Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, Kota Surabaya dan Kabupaten Gresik.
5.2 Lingkup Proyek
Lingkup pekerjaan Proyek Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) Sistem Penyediaan Air Minum
Umbulan, meliputi:
1) Mendesain sistem penyediaan air minum Umbulan
2) Mengadakan dan membangun sistem penyediaan air minum, seperti dan tidak terbatas pada;
intake, bak pengumpul, reservoir dan statsiun pompa, sistem pipa transmisi, pipa distribusi
ke setiap offtake, peralatan mekanikal/elektrila dan lain sebagainya.
3) Menyediakan air minum untuk masyarakat melalui 16 (enam belas) offtake yang tersebar di
Kabupaten Pasuruan, Kota Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo, Kota Surabaya dan Kabupaten
Gresik.
4) Mengoperasikan sistem penyediaan air minum selama masa konsesi.
5) Melaksanakan monitoring dan evaluasi serta mengendalikan dampak kegiatan selama dan
paska operasi atau konsesi.

33


5.3 Mata Air Umbulan
Informasi Umum
Mata Air Umbulan diperkirakan berasal dari curah hujan di kawah Gunung Bromo yang
kemudian bergerak ke bawah tanah menuju pantai ditambah dengan air yang berasal dari curah
hujan di kawasan Gunung Bromo. Namun sebelum mencapai pantai, sebuah kekuatan
geologis mendorong air ke permukaansehingga muncul Mata Air Umbulan. Kawasah hutan di
Gunung Bromo di beberapa area mengalami penggundulan hutan, rusaknya kondisi hutan ini
dianggap sebagai salah satu alasan mengapa dalam beberapa tahun terakhir pengukuran debit
mata air umbulan cenderung menunjukkan penurunan.

Mata Air Umbulan telah terdokumentasi mungkin selama 200 tahun. Pada tahun 1920-an
dibangun pipa pertama untuk mengangkut air dari Umbulan ke Surabaya dan Pasuruan.
Setelah periode tersebut, air minum lebih murah diambil dari sungai sampai tahun 1970-an
ketika dampak polusi mulai dirasakan. Ini menjadi alasan untuk mempertimbangkan kembali
Umbulan sebagai sumber air yang lebih bersih dan lebih murah.

Gambar-gambar di bawah ini
1
, memperlihatkan peta situasi mata air Umbulan dan gambar
situasi geohidrologi mata air Umbulan



1
Peta situasi diperoleh dari dokumen studi sebelumnya bukan merupakan hasil pengukuran termutakhir, Investor
diminta untuk melakukan pengukuran ulang site Umbulan. Peta situasi tanpa skala.


34








Gambar Situasi Mata Air Umbulan
Batas tanah dan Head Pond

35

Secara visual situasi mata air Umbulan terdiri dari satu kolam utama dimana di dalamnya
terdapat Sumber Mata Air Umbulan. Di dalam sumber Mata Air Umbulan telah terpasang
pipa air minum untuk PDAM Surabaya dan Pasuruan. Pada lokasi sekitar mata air juga
terdapat kolam renang, warung, kiosk serta beberapa beruga kecil. Secara umum sekitar Mata
Air Umbulan merupakan lokasi wisata. Pemerintah Propinsi Jawa Timur telah
memprogramkan untuk merelokasi fasilitas umum yang ada di sekitar Mata Air ke tempat
lain yang merupakan dukungan untuk program SPAM Umbulan. Gambar dan photo di
bawah ini ilustrasi situasi Umbulan.


Gambar: situasi mata air Umbulan Photo: mata air Umbulan

Kualitas Mata Air Umbulan
Kualitas air Umbulan cukup baik dan layak untuk dijadikan sebagai air baku untuk air minum.
Menurut Permenkes No. 493 Tahun 2010 tentang stndar baku mutu air minum adalah
maksimum 5 NTU. Berdasarkan hasil data yang ada tingkat kekeruhan air Umbulan
maksimum 1.35 NTU, hal ini menunjukan bahwa air Umbulan memenuhi syarat.

Kuantitas
Secara morfologis MA Umbulan, merupakan bagian dari morfologi pegunungan yang dibatasi
oleh G. Bromo (+ 2150 m) di bagian selatan dan garis pantai di bagian utara. Sedangakan
secara fisiografis, mata air Umbulan, terletak dalam wilayah Cekungan Air Tanah (CAT)
Umbulan. Dalam laporan final Studi Penelitian Hidrogeologi Daerah Umbulan (P3SDA,
2007), menyatakan bahwa CAT Umbulan mempunyai luas 1.012,62 km
2
dan merupakan
bagian dari CAT Pasuruan yang memiliki luas 1.596 Km
2
.

Mata Air Umbulan menghasilkan air bersih secara stabil sekitar 5.200 liter/detik (lihat
Lampiran A untuk kajian-kajian terdahulu). Dari total debit air ini, setelah dikurangi oleh
penggunaan yang telah ada dan aliran lingkungan (environmental flow), akan diperoleh debit
sekitar 3.500 sampai 4.000 liter/detikyang dapat dimanfaatkan untuk ProyekKPS-SPAM

36

Umbulan (namun perlu juga dipertimbangkan alokasi debit air lainnya yang perlu dilakukan
sesuai dengan peraturan perundang-undangan).

5.4 Intake, Ground Reservoir dan Station Pompa
Intake
Head Pond

Sumber air mata air Umbulan berada pada ketinggian +24 m di atas permukaan laut (msl).
Mata air Umbulan muncul dari lapisan batuan vulkanik kwarter yang belum padu, sehingga
mata air yang keluar akan relatif peka terhadap gangguan atau perubahan dari keadaan yang
sudah ada.

Penempatan intake diupayakan tidak menyebabkan terganggunya aliran air dari mata air utama
yang mengalir secara alamiah dan level intake tidak lebih tinggi dari mata air.

Intake Head Pond dapat ditempatkan pada sisi sebelah kiri dari Head Pond atau pada pintu air
sebelah utara (pintu air untuk kolam renang). Lokasi penempatan intake Head Pond pada
tempat lainnya dimungkinkan dengan tetap memperhatikan kriteria teknis yang disyaratkan
serta faktor geohidrologis dari mata air Umbulan itu sendiri.






Indikatif konstruksi Intake terbuat dari konstruksi beton bertulang dan pasangan bata
dilengkapi dengan screen (saringan), berupa bar screen dari besi atau plat baja untuk
menyaring sampah kasar dari sisa dedaunan atau ranting dan wire mesh screen ukuran 100 mm
dan 150 mm untuk biota air atau material halus lainnya.

Intake juga dilengkapi dengan pipa diameter 1800 mm berikut assesorisnya untuk mengalirkan
air dari intake menuju ground reservoir. Badan usaha diminta untuk menyusun detail desain

37

untuk intake lengkap dengan desain kriteria dan spesifikasinya. Kapasitas air baku yang
direncanakan akan diambil dari Head Pond sebanyak 3.000 l/s.

Dari intake air dialirkan ke ground reservoir. Dua alternatif ground reservoir, pertama di lokasi
bekas kolam renang, kedua di depan Balai Perikanan. Indikatif konsep teknis untuk kapasitas
reservoir sebesar 30.000 m2, dilengkapi dengan ruang pompa dan peralatan
mekanikal/elektrikal lainnya. Investor diminta untuk mendesain dan menghitung kapasitas
ground reservoir dan pumping station yang diusulkan.

PJPK telah memiliki ijin pemanfaatan tanah Umbulan sebesar 5 Ha, lokasi reservoir dan pump
station dalam dokumen ini berada dalam lokasi 5 Ha tersebut. Investor dipersilahkan untuk
mengusulkan lokasi reservoir dan pump station di lokasi lain sekitar Umbulan.
Apabila lokasi reservoir dan pump station yang diusulkan berada di luar 5 Ha, biaya
pembebasan tanah dibebankan kepada badan usaha.

Pada lokasi ground reservoir dan pump station Umbulan perlu dilengkapi dengan sarana
pendukung lainnya seperti; ruang pompa, kantor, ruang genset dan panel, ruang listrik, gudang,
tempat jaga, parkir dan sebagainya.

Dalam usulan teknis Badan usaha perlu melakukan kajian terhadap struktur tanah dan batuan
di lokasi reservoir untuk keperluan kontruksi bangunan sipil.

Ground reservoir juga mutlak memerlukan pompa. Pompa digunakan untuk mengalirkan air
dari ground reservoir Umbulan ke tiap offtake. Indikatif desain teknis perlu diadakan dan
dipasang pompa untuk kapasitas total sebesar 4000 l/s dengan Head 90 m. Kombinasi jumlah
unit pompa dapat didesain oleh Badan usaha dengan tetap memperhatikan persyaratan dan
kriteria teknis nya. Head pompa dapat berbeda tergantung dari konsep atau desain sistem yang
diusulkan. Stand by pump untuk cadangan perlu diperhitungkan dalam usulan desain Badan
usaha.

Supply arus listrik direncanakan bersumber dari PLN. Diperlukan satu sistem arus listrik
tersendiri dari PLN. Sedangkan untuk sumber listrik cadangan tetap disediakan generator set
dengan kapasitas arus yang lebih rendah, setidaknya untuk menjalankan pompa dalam posisi
speed yang rendah. Jumlah daya listrik yang diperlukan untuk pump station Umbulan sebesar
8.000 KVA termasuk untuk kebutuhan penerangan lainnya.

Tapak
Penempatan intake Tapak lebih komplek karena debit aliran air dari Tapak tersebar di
beberapa titik. Terdapat 3 (tiga) mata air disekitar Tapak Umbulan yang mengalir ke Sungai
Rejoso yang dapat digunakan untuk tambahan kapasitas sistem Umbulan. Ke-tiga mata air
tersebut adalah mata air Sumber Buntung, Sumber Gedang dan Sumber Janti. Namun
demikian data debit yang termuktakhir dari ke-tiga mata air tersebut belum diperoleh.
Penilitian lebih detail mengenai kapasitas mata air dan kualitas air ketiga mata air tersebut perlu
dilakukan.

Indikatif konsep sistem untuk intake Tapak direncanakan akan memanfaatkan ke-tiga mata air
tersebut, diusulkan masing-masing mata air tersebut dibuat bronkaptering untuk selanjutnya
dikumpulkan dalam satu bak pengumpul. Dari bak pengumpul dipompakan ke ground
reservoir/pump station Umbulan.

Intake Tapak direncanakan terdiri dari;
- broncaptering pada masing-masing mata air

38

- sump well (bak pengumpul)
- intake pump
- pipa transmisi
- peralatan mekanikal/elektrikal lainnya

Pembangunan intake Tapak dapat dilaksanakan lebih lambat dari intake Head Pond, karena
tersedianya air baku dari Head Pond dan keterlambatan penyerapan dari setiap offtake PDAM.
Namun demikian intake Tapak harus siap sebelum semua offtake memerlukan tambahan air
selambat lambatnya sebelum 2017. Kapasitas air baku yang direncanakan diambil dari Tapak
sebesar 1000 l/s.

Pengadaan dan pembangunan intake, ground reservoir dan pump station diharuskan
mengikuti standar, kriteria dan spesifikasi teknis yang disyaratkan dalam dokumen tender.

Kriteria Desain dan Spesifikasi Teknis
Kriteria desain dan spesifikasi teknis untuk usulan unit produksi diantaranya terdiri dari;
ground reservoir, pump station dan peralatan mekanikal/elektrikal lainnya dapat dilihat pada
tabel 1 di bawah ini:

Tabel kriteria desain intake, ground reservoir dan pumping station

No Description
1 Production plant : 2 6% x Q max day
2 Pemeliharaan tidak menggangu kualitas air
3 Provide reliable operation
4 Mudah pemeliharaan
5 Sirkulasi air pada reservoir berupa baffle atau menempatkan inlet dan
outlet pada sisi yang berlawanan dengan posisi outlet di bawah.
6 Pemeliharaan reservoir tidak mengganggu hilangnya tekanan pada sistem
transmisi. Jika mengusulkan single reservoir harus dibagi kedalam beberapa
kompartement untuk tetap tersedianya volume air dalam resrevoir.
7 Perlindungan sempurna terhadap kontaminasi pada bagian permukaan dan
sisi dinding. Perlindungan kontaminasi dari kotoran hewan, seranggga dan
kotoran lain yang berbahaya. Tersedianya ventilasi udara serta sistem
drainase yang baik.
8 Tersedianya perlengkapan alat ukur yang memadai, untuk mengukur
ketinggian muka air dalam reservoir.
9 Tersedianya sarana untuk perbaikan, pengangkatan dan pemindahan
pompa.
10 Konstruksi fondasi pompa harus cukup baik, kaitannya dengan
penempatan pompa dan motor yang dipasang secara terpisah.
11 Tersedianya remote control dan peralatan telemetry
12 Tersedianya bangunan untuk melindungi pompa dan mesin, pemeliharaan
dan juga sebagai pembatas terhadap lingkungan sekitar untuk mengurangi
dampak kebisingan.
13 Operational buffer : 15 20% of average daily demand
Desain pressure pada reservoir: 25% of volume
Parameter air minum: Permenkes No.49 2010, WHO guidline
14 Konstruksi bangunan sipil: National Standard Indonesia and International
Standard

39

15 Standar kelistrikan: SNI, NEN
16 Efisiensi pompa dan motor : minimal 80% and 90%
17 Umur teknis: 10 tahun untuk pompa dan motor 5 tahun


5.5 Sistem Transmisi

Outline Sistem

Sistem dipilih didasarkan pada kesederhanaan dalam desain, mudah dalam pengoperasian dan
pemeliharaan. Sistem pengaliran tidak dapat dilakukan secara gravitasi karena ketinggian
Umbulan lebih rendah dari daerah pelayanan dan rute jalur pipa yang cukup panjang. Sistem
pemompaan merupakan salah satu sistem yang ekonomis. Indikatif rencana sistem terdiri dari
production station (pump station Umbulan) dan 2 (dua) station pompa pada pipa transmisi.
Enam belas (16) offtake point lengkap dengan ground reservoir, control measurement devices
dan chlorination process,eralatan pompa dan listrik,bangunan pendukung serta peralatan
sistem automatis.

Pertimbangan pemilihan jalur pipa didasarkan pada ketentuan syarat-syarat hidrolis, kondisi
tanah, pembebasan lahan, faktor lingkungan dan sosial. Pada umumnya pipa akan tertanam
pada badan jalan, hal ini dimaksudkan untuk menghindari pembebasan lahan.

Jalur pipa dari Umbulan menuju Gresik pada umumnya relatif datar pada ketinggian +5 m dpl
sampai dengan +34 m dpl. Lokasi tertinggi berada di offtake untuk PDAM Kabupaten Gresik
pada ketinggian +96 m dpl. Kondisi tanah sepanjang jalur pipa transmisi berpasir dengan
muka air tanah yang dangkal.

Air bersih yang dipompakan dari Umbulan menuju Gresik perlu dibebashamakan melalui
desinfection proses. Proses desinfection dapat dipilih dengan berbagai pertimbangan teknologi
dan ekonomis.

Pengadaan tanah untuk pump station, jalur pipa, gudang maupun penyimpanan material pada
saat konstruksi menjadi tanggung jawab badan usaha. Pengadaan dan pemasangan sumber
daya listrik kurang lebih 11 kVA juga menjadi tanggung jawab badan usaha. Pengadaan sumber
daya listrik diperlukan di lokasi pump station Umbulan dan juga pump station pada jalur pipa
transmisi. Pengadaan dan pemasangan sumber daya listrik pada reservoir offtake menjadi
tanggung jawab PDAM. Pada sistem transmisi Badan usaha juga diminta untuk menyediakan
emergency Power Supply dengan Generator Set.

Pelaksanaan konstruksi semaksimal mungkin menggunakan bahan material lokal yang ada di
Surabaya khususnya dan Indonesia pada umumnya, dengan maksimum keterlibatan kontraktor
Indonesia yang berpengalaman dalam pekerjaan sejenis. Kualitas standard tinggi diterapkan
dalam Proyek ini.

Beberapa teknis konstruksi pemasangan pipa perlu dipertimbangkan dalam Proyek ini, metode
konstruksi yang inovatif sangat diperlukan mengingat pipa yang akan dipasang pada badan
jalan yang padat lalu lintas, pemukiman padat, sawah, tambak dan rel Kereta Api.

Badan usaha dan kontraktor yang tergabung dalam konsorsium perlu mempertimbangkan
lahan untuk menyimpan material, menyimpan sementara bekas galian, lahan untuk menyimpan
pipa dan juga peralatan mekanikal yang cukup lengkap.

40




Jalur Pipa
Jalur pipa transmisi telah ditetapkan melalui Surat Keputusan (SK) Gubernur Propinsi Jawa
Timur nomor 188/497/KPTS/013/2011. Gambar jalur pipa transmisi dari Umbulan sampai
dengan Gresik dapat dilihat pada gambar - gambar 5 di bawah ini.

Gambar jalur pipa Umbulan sesuai dengan SK Gubernur Propinsi Jawa Timur


Keterangan:note to scale




41

Gambar jalur pipa transmisi Umbulan




Keterangan; note to scale

42

Pada umumnya jalur pipa transmisi merupakan jalan Desa, jalan Kabupaten, jalan Propinsi dan
jalan Negara. Beberapa section juga akan melewati ladang, kebun dan tanah kosong lainnya.
Teridentifikasi terdapat kurang lebih 86 titik belokkan 90o. Beberapa diantaranya berada pada
bangunan rumah maupun bangunan lainnya. Pada beberapa titik untuk menghindari belokkan
90o badan usaha diijinkan untuk menggeser jalur pipa dari jalur yang sudah ditetapkan, biaya
pembebasan tanah dibebankan kepada badan usaha.

Pada section wilayah Kandangan menuju Gresik pipa akan berada dipinggir jalur rel Kereta
Api dengan kondisi setempat berupa rawa dan tambak. Pada section ini di pinggir rel Kereta
Api juga sudah terdapat pipa untuk Petrokimia dan Gas. Situasi jalur pipa transmisi dapat
dilihat pada tabel di bawah ini.

Jalur pipa pada umumnya relatif datar, berada pada ketinggian + 5 msl sampai dengan + 90
msl. Muka air tanah sepanjang jalur pipa cukup rendah, direkomendasikan kepada badan usaha
untuk melakukan kajian muka air tanah sepanjang jalur pipa untuk meminimalisasi
permasalahan pada saat konstruksi pemasangan pipa. Profil jalur pipa transmisi dapat dilihat
pada gambar di bawah ini.

Gambar profil ketinggian jalur pipa


43

Tabel indikasi situasi jalur pipa transmisi Umbulan - Gresik


























Sumber: identifikasi jalur dan data olahan

Panjang jalur pipa dari mata air Umbulan sampai dengan Gresik kurang lebih sepanjang
102.331 meter. Sepanjang Umbulan - Gresik teridentifikasi terdapat 87 unit jembatan pipa
dengan lebar sungai 3 m sampai dengan 150 m. Konstruksi jembatan dapat digunakan siphon
(under pass crosing) maupun jembatan pipa (above the river).

Sepanjang jalur pipa transmisi akan ditempatkan offtake (clear water storage for PDAM),
direncanakan terdapat 16 offtake yang tersebar pada 5 (lima) Kabupaten dan Kota penerima
air Umbulan. Lokasi penempatan offtake merupakan usulan dari setiap PDAM dengan
mempertimbangkan potensi sambungan rumah dan juga daerah pelayanan PDAM.




44


Tabel indikasi panjang jalur pipa per section

No Section Panjang (m)
section -1 Pump Station Umbulan ke offtake Winongan 3,500
section -2 Offtake Winongan ke Pohjentrek 9,416
section -3 Offtake Pohjentrek ke offtake PIER 12,000
section -4 Offtake PIER ke offtake Beji 6,500
section -5 Offtake Beji ke offtake Gempol 7,900
section -6 Offtake Gempol ke offtake Jabon 2,962
section -7 Offtake Jabon ke offtake Porong 5,096
section -8 Offtake Porong ke offtake Tanggulangin 6,300
section -9 Offtake Tanggulangin ke offtake Candi 5,098
section -10 Offtake Candi ke offtake Sidoarjo 2,375
section -11 Offtake Sidoarjo ke offtake Buduran 3,133
section -12 Offtake Buduran ke offtake Gedangan 2,950
section-13 Offtake Gedangan ke offtake Waru 4,550
section-14 Offtake Waru ke Taman (Pump Station 2) 700
section -15 Pump Station 2 ke Pump Station 3 (Gresik) 27,566
section -16 Pump Station 3 ke offtake Giri 2,285
total 102,331
Sumber: hasil olahan data

Pipa Transmisi
Sistem transmisi tidak dapat dilakukan secara gravitasi, karena ketinggian sumber Umbulan
lebih rendah dari offtake Gresik. Indikatif desain untuk pipa transmisi direncanakan akan
menggunakan diameter pipa 1000 mm sampai dengan 1800 mm. Badan usaha diminta untuk
mendesain sistem transmisi, pump station / booster pump (apabila diperlukan), pompa,
sumber daya listrik, sumber daya cadangan, peralatan mekanikal dan elektrikal, kapasitas
storage dan sebagainya.
Standar kriteria dan spesifikasi teknis untuk pipa transmisi adalah sebagai berikut:
1. Velocity (V) ditetapkan; 1.5 - 1.8 m/s
2. Kekasaran pipa roughnes; ditetapkan 130 150 untuk Hanzen William Method sedangkan
faktor k untuk Darcy menyesuaikan
3. Working pressure ditetapkan 120 m (12 bar).
4. Jenis dan bahan pipa; ditentukan badan usaha
5. Diameter pipa; ditentukan badan usaha
6. Semua material pipa dan acessories mengikuti standar national Indonesia dan International
seperti; AWWA, ASTM, JIS, DIN, SNI, ISO etc.
7. Pipa mampu menahan beban 40 ton dari atas jalan
8. Kedalaman pipa 1.5 m dari punggung pipa ke permukaan
9. Umur teknis 50 tahun
10. Desain period untuk penggunaan lebih dari 30 tahun

Badan usaha diminta untuk mendesain sistem transmisi dari Umbulan sampai dengan Gresik.

Komponen utama dari Proyek Air Minum Umbulan adalah Pipa Transmisi, pemilihan jenis
pipa transmisi perlu mempertimbangkan:
- rencana jalur pipa,
- kedalaman maksimum dan minimum yang disyaratkan,

45

- bahan material tanah untuk lapisan penutup,
- resistensi bahan dan bahan kimia
- pembelokkan dan pemotongan yang diijinkan,
- kemudahan dalam perbaikan kebocoran dan kerusakan serta penyambungan dimasa yang
akan datang,
- resiko kerusakan akibat faktor lainnya,
- perubahan bentuk yang disebabkan oleh temperatur, perubahan vegetasi akar tanaman dan
lain sebagainya.

Bagian dari pekerjaan pipa transmisi akan terdiri dari pengadaan pipa dan acessorisnya,
pemasangan pipa dan accessorisnya serta perbaikan kembali setelah selesai pengerjaan
pemasangan.

Pekerjaan pemasangan pipa transmisi mengikuti jalan dan akan dipasang pada badan jalan.
Lebar jalan mulai dari 3 meter sampai dengan lebih dari 10 meter dengan situasi jalan seperti
jalan komplek perumahan, jalan raya, jalan kampung dan sebagainya. Beberapa kilometer dari
pipa transmisi yang harus di pasang, berada pada tanah rawa dan tambak.


46

5.6. Pump Station
Indikatif desain sistem, diperlukan 2 (dua) unit pump station. Yaitu pump station satu (PS 1) di
sekitar Taman dan pump station dua (PS 2) di Gresik. Pump station 1 juga berfungsi sebagai
storage untuk mensuplai offtake Surabaya di Wonocolo sedangkan pump station 2 di Gresik
berfungsi sebagai storage transfer untuk mensuplai offtake Giri yang berada pada ketinggian
+96 m dpl.
Masing-masing pump station dilengkapi dengan ground reservoir, ruang pompa, panel listrik,
peralatan mekanikal/elektrikal, telemetri sistem, bangunan pendukung dan lain sebagainya.
Ground reservoir dan pump station 1 (PS 1) di Taman didesain untuk menampung air sebesar
2000 l/s, yang berfungsi untuk mensuplai offtake PDAM Kota Surabaya di Wonocolo sebesar
1000 l/s dan mensuplai ground reservoir dan PS 2 di Gresik sebesar 1000 l/s.
Indikatif desain pada pump station 1, direncanakan dipasang dua (2) unit pompa kapasitas 500
l/s, Head 70 m untuk mensuplai reservoir di Gresik (PS 2) dan dua unit kapasitas 500 l/s,
Head 30 m untuk mensuplai offtake PDAM Kota Surabaya di Wonocolo.
Pump station 2 direncanakan dipasang dua unit pompa kapasitas 500 l/s, Head 100 meter
untuk mensuplai offtake PDAM Kabupaten Gresik yang berada di bukit Giri elevasi + 96 m
dpl.

Spesifikasi teknis yang ditentukan untuk pompa, motor dan panel pada tabel di bawah ini.

Tabel spesifikasi teknis untuk pompa, motor dan panel

No Uraian Ditentukan
1 Pump efficiency minimal 80%
2 Efficiency motor minimal 90%
Curve characteristic Best efficiency & non overloaded
disemua titik kerja kurva
3 Pump dan Stand by
Genset jenis silent
4 After sales service perwakilan resmi di Indonesia
perlu dilampirkan dalam dok penawaran
5 Jenis pompa Positif sunction, no vibration
Dilengkapi dengan air vortex separator
6 life time
pompa minimal 10 tahun
motor minimal 5 tahun
7 Mechanical seal harus terbuat dari stainless atau setara
8 Putaran 1500 rpm
9 Motor Inverter controler dengan variable speed
10 Panel variable frequency drive controller





47

5.7. Daya Listrik
Sistem Umbulan memerlukan daya listrik yang cukup besar. Indikatif desain untuk pump
station 1 diperlukan daya listrik sebesar 1.960 KVA dan pump station 2 juga diperlukan daya
listrik 1.960 KVA. Total daya listrik yang diperlukan untuk pump station pada jalur pipa
transmisi sebesar 4,082 KVA.

Total daya listik yang diperlukan untuk keseluruhan sistem sebesar 11.941 KVA sudah
termasuk untuk keperluan arus listrik lain seperti penerangan dsb. Badan usaha diminta untuk
menyediakan daya listrik. Sumber daya listrik digunakan dari PLN dan Generator Set sebagai
sumber daya cadangan.

Perhitungan tarif listrik sesuai dengan ketentuan Pemerintah melalui Peraturan Menteri Energi
dan Sumber Daya Mineral nomor 7 Tahun 2010.

Spesifikasi teknis untuk daya listrik beserta peralatan lainnya sesuai dengan standard yang
diberikan oleh PLN selaku provider. Untuk generator set alat yang diadakan jenis silent.

Spesifikasi yang ditentukan untuk Generator Set adalah; 20% dari total daya listrik harus
tersedia apabila menggunakan tarif bisnis to bisnis dan 50% dari total daya listrik harus
tersedia apabila menggunakan tarif industri.

5.8. Offtake
Offtake digunakan untuk menampung air Umbulan sebelum didistribusikan ke masing-masing
pelangan PDAM. Lokasi dan kapasitas offtake merupakan usulan PDAM. Badan usaha diberi
ijin untuk mengkaji kapasitas reservoir di offtake namun debit yang harus disediakan untuk
setiap offtake ditetapkan.

Panjang jalur yang diperlukan dari titik tapping ke setiap reservoir offtake bervariasi. Dalam
tabel dibawah ini diperlihatkan panjang pipa dari tapping point ke setiap offtake. Tabel lainnya
memperlihatkan debit untuk setiap offtake PDAM. Gambar selanjutnya memperlihatkan
indikasi lokasi setiap offtake PDAM.

Kapasitas reservoir setiap offtake diusulkan oleh setiap PDAM. Badan usaha dapat mengkaji
kapasitas reservoir yang diperlukan untuk setiap offtake. Tabel di bawah memperlihatkan
kapasitas reservoir setiap offtake PDAM. Penyediaan bangunan reservoir offtake, unit
chlorinasi dan bulk water meter berikut assesoris lainnya termasuk dari pekerjaan kontraktor.
Sedangkan pompa distribusi, kebutuhan daya listrik dan peralatan serta sarana lainnya
merupakan pekerjaan setiap PDAM.



48

Tabel 5 panjang jalur pipa dari titik tapping point ke setiap offtake

Jalur Pipa Panjang (m)
Pipa transmisi ke Offtake Winongan 2,970
Pipa transmisi ke Offtake Pohjentrek 1,720
Pipa transmisi ke Offtake Pasuruan 180
Pipa transmisi ke PIER (PDAB) 2,500
Pipa transmisi ke Offtake Beji 30
Pipa transmsisi ke Offtake Gempol 1,400
Pipa transmisi ke Offtake Porong 2 (PDAB) 3,700
Pipa transmisi ke Offtake Porong 1 3,600
Pipa transmisi ke Offtake Tg. Angin 300
Pipa transmisi ke Offtake Candi 2,650
Pipa transmisi ke Offtake Sidoarjo 3,700
Pipa transmisi ke Offtake Buduran 1,250
Pipa transmisi ke Offtake Gedangan 1,375
Pipa transmisi ke Offtake Waru 3,102
Pipa transmisi ke Offtake Wonocolo 2,000
total 30,477
Sumber: laporan dan hasil olahan


Tabel kebutuhan air untuk setiap offtake PDAM

No Offtakers PDAM PDAM Kebutuhan Air
(l/detik)
1 Offtake Winongan PDAM Kab. Pasuruan 125
2 Offtake Pohjentrek PDAM Kab. Pasuruan 75
3 Offtake Pleret PDAM Kota Pasuruan 110
4 Offtake PIER PDAB Pemprov Jatim 100
5 Offtake Beji PDAM Kab. Pasuruan 150
6 Offtake Gempol PDAM Kab. Pasuruan 70
7 Offtake Porong I (PDAB 2) PDAB Pemprov Jatim 100
8 Offtake Porong II PDAM Kab. Sidoarjo 50
9 Offtake Tanggulangin PDAM Kab. Sidoarjo 150
10 Offtake Candi PDAM Kab. Sidoarjo 270
11 Offtake Sidoarjo PDAM Kab. Sidoarjo 300
12 Offtake Buduran PDAM Kab. Sidoarjo 100
13 Offtake Gedangan PDAM Kab. Sidoarjo 200
14 Offtake Waru PDAM Kab. Sidoarjo 200
15 Offtake Wonocolo PDAM Kota Surabaya 1000
16 Offtake Giri PDAM Kab. Gresik 1000
Total 4000







49

Tabel kebutuhan reservoar air untuk setiap offtake PDAM

1 Offtake Winongan kapasitas 2.200 m3
2 Offtake Pohjentrek 800 m3
3 Offtek Pleret 1000 m3
4 Offtake PIER 1500 m3
5 Offtake Beji 2.200 m3
6 Offtake Gempol 2.400 m3
7 Offtake Jabon 500 m3
8 Offtake Porong 500 m3
9 Offtake Tg. Angin langsung ke pipa distribusi
10 Offtake Candi 1.500 m3
11 Offtake Sidoarjo 3.750 m3
12 Offtake Buduran 1000 m3
13 Offtake Gedangan 2000 m3
14 Offtake Waru 3000 m3
15 Offtake Wonocolo 14.000 m3
16 Offtake Giri 5000 m3 dan 4000 m3


Tabel Rencana Penyerapan Air Umbulan

Kapasitas Produksi 4000 L/det

Kehilangan air (2%) 80 L/det

Volume Penjualan Air 3,920 L/det

PDAM/ PDAB
RENCANA PENYERAPAN AIR UMBULAN (Lt/det)
2015 2016 2017 2018 2019
PDAM Kota Pasuruan 50 75 100 110 110
PDAM Kabupaten Pasuruan 140 190 250 320 410
PDAB Provinsi Jatim 100 150 200 200 200
PDAM Kabupaten Sidoarjo 500 800 1,000 1,200 1,200
PDAM Kota Surabaya 500 1,000 1,000 1,000 1,000
PDAM Kabupaten Gresik 550 700 1,000 1,000 1,000
TOATL PENYERAPAN 1,840 2,915 3,550 3,830 3,920

50

Gambar indikasi lokasi offtake PDAM



51

5.9. Komponen Proyek
Komponen proyek Umbulan akan terdiri tapi tidak terbatas pada:

Konstruksi

1. Konstruksi intake Tapak
2. Konstruksi intake Head pond
3. Konstruksi clear water tank
4. Konstruksi ground reservoir dan pumping station
5. Konstruksi pipa intake
6. Pengadaan, dan pemasangan peralatan mekanikal elektrikal
7. Konstruksi bangunan/kantor operasional
8. Konstruksi bangunan rumah jaga (Secuity building construction)
9. Konstruksi bangunan catu daya listrik (power building construction)
10. Konstruksi gudang (warehouse construction)
11. Konstruksi rumah generator set
12. Konstruksi jalan akses
13. Konstruksi pagar
14. Konstruksi drainase

Mekanikal Elektrikal

1. Pengadaan dan pemasangan pompa
2. Pengadaan dan pemasangan panel listrik
3. Pengadaan dan pemasangan suplai arus listrik PLN
4. Pengadaan dan pemasangan generator set
5. Pengadaan dan pemasangan meter induk dan sistem automasisasi

Pipa Transmisi

1. Survei dan pengukuran jalur pipa
2. Pengadaan/pembebasan tanah
3. Pengadaan dan pemasangan pipa
4. Pengadaan dan pemasangan jembatan pipa dan pipa penyeberangan
5. Pekerjaan pengadaan dan pemasangan pump station
6. Pekerjaan pengadaan dan pemasangan ground reservoir
7. Pengadaan dan pemasangan mekanikal elekterikal
8. Pengadaan dan pemasangan pompa dan catu daya listrik dan panel
9. Konstruksi bangunan rumah jaga (Secuity building construction)
10. Konstruksi bangunan catu daya listrik (power building construction)
11. Konstruksi rumah generator set

Tapping dan Titik Offtake

1. Survei dan pengukuran jalur pipa
2. Pengadaan dan pemasangan pipa
3. Rehabilitasi pipa eksisting
4. Konstruksi reservoir offtake
5. Pengadaan dan pemasangan jembatan pipa dan pipa penyeberangan



52


6. Kerangka Hukum dan Peraturan

6.1 Dasar Hukum untuk Proyek KPS-SPAM Umbulan
Hak-hak atas Air

Pemanfaatan sumber daya air di Indonesia terutama diatur berdasarkan Undang-undang No. 7 tahun
2004 tentang Sumber Daya Air yang ditetapkan pada tanggal 18 Maret 2004 (UUNo. 7/2004),
yang menggolongkan air kedalam (1) air permukaan dan (2) air tanah.

Sumber daya air dikuasai oleh Negara dan dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kesejahteraan rakyat
banyak. Penguasaan ini dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah dengan
mempertahankan hak-hak ulayat masyarakat hukum adat setempat dan hak-hak yang serupa, sejauh
tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan peraturan perundang-undangan yang ada.

Secara hukum, Pemerintah Pusat atau Pemerintah Provinsi/Kabupaten/Kota sesuai dengan
kewenangannya berwenang untuk memberikan hak guna air. Hak guna air terbagi dalam dua
kategori: (1) hak guna pakai air, untuk kebutuhan dasar sehari-hari dan untuk pertanian yang
menggunakan sistem irigasi, dan (2) hak guna usaha air, untuk tujuan komersial. Hak guna usaha air
dapat diberikan kepada individu atau badan usaha berdasarkan izin dari pemerintah pusat atau
pemerintah provinsi/kabupaten/kota sesuai dengan kewenangannya.

Hak guna pakai air memenuhi kebutuhan pokok sehari-hari bagi perorangan dan pertanian rakyat
dapat diperoleh tanpa membutuhkan izin dari pemerintah atau pemerintah daerah. Hak Guna Pakai
Air memerlukan izin apabila: (1) cara menggunakannya dilakukan dengan mengubah kondisi alami
sumber air, (2) ditujukan untuk melayani kepentingan kelompok yang membutuhkan air dalam
jumlah besar, dan (3) digunakan untuk pertanian rakyat diluar sistem irigasi yang sudah ada.


Sistem Penyediaan Air Minum

Undang-Undang Nomor 7/2004 mengatur bahwa pemenuhan kebutuhan air baku untuk air minum
rumah tangga dilakukan dengan pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM).
Pengembangan SPAM menjadi tanggung jawab Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
Sedangkan BUMN dan/atau BUMD terutama bertugas sebagaipenyelenggara pengembangan SPAM
dan koperasi, badan usaha swasta, dan masyarakat dapat berperan serta dalam kegiatan-kegiatan
tersebut.

Lebih lanjut Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2005 tentang Pengembangan Sistem
Penyediaan Air Minum (PP No. 16/2005) mengatur bahwa SPAM dapat dilakukan melalui
jaringan perpipaan dan/atau bukan jaringan perpipaan. SPAM dengan jaringan perpipaan dapat
meliputi:

Unit Air Baku

Terdiri dari bangunan penampungan air, bangunan pengambilan/penyadapan, alat pengukuran
dan peralatan pemantauan, sistem pemompaan, dan/atau bangunan sarana pembawa serta
perlengkapannya.


53

Unit Produksi

Merupakan prasarana dan sarana yang dapat digunakan untuk mengolah air baku menjadi air
minum melalui proses fisik, kimiawi, dan/atau biologi. Unit produksi terdiri dari bangunan
pengolahan dan perlengkapannya, perangkat operasional, alat pengukuran, dan peralatan
pemantauan, serta bangunan penampungan air minum.

Unit Distribusi

Terdiri dari sistem perpompaan, jaringan distribusi, bangunan penampungan, alat ukur, dan
peralatan pemantauan. Unit distribusi wajib memberikan kepastian kuantitas, kualitas air, dan
kontiunuitas pengaliran (selama 24 jam per hari).

Unit Pelayanan

Terdiri dari sambungan rumah, hidran umum, dan hidran kebakaran.

Unit Pengelolaan

Terdiri dari pengelolaan teknis dan pengelolaan non-teknis. Pengelolaan teknis terdiri dari
kegiatan operasional, pemeliharaan, dan pemantauan dari unit air baku, unit produksi, dan unit
distribusi. Pengelolaan non-teknis terdir dari administrasi dan pelayanan.

Penggunaan air baku untuk keperluan pengusahaan air minum wajib berdasarkan izin hak guna usaha
air. Penggunaan air baku khususnya dari air tanah dan mata air wajib memperhatikan keperluan
konservasi dan pencegahan kerusakan lingkungan. Air minum yang dihasilkan dari SPAM yang
digunakan oleh masyarakat pengguna/pelanggan harus memenuhi syarat kualitas berdasarkan
peraturan menteri kesehatan.

Pengembangan SPAM menjadi tanggung jawab Pemerintah dan Pemerintah Daerah untuk menjamin
hak setiap orang dalam mendapatkan air minum bagi kebutuhan pokok minimal sehari-hari guna
memenuhi kehidupan yang sehat, bersih, dan produktif. Penyelenggaraan pengembangan SPAM
dilakukan oleh BUMN atau BUMD yang dibentuk secara khusus untuk pengembangan SPAM.

PP No. 16/2005 memberikan peluang untuk badan usaha swasta untuk berpartisipasi dalam
penyelenggaraan pengembangan SPAM dengan opsi sebagai berikut:

1. Bekerjasama dengan BUMN atau BUMD penyelenggara SPAM untuk meningkatkan kuantitas
dan kualitas pelayanan SPAM di wilayah pelayanan BUMN atau BUMD dimaksud; atau
2. Bekerjasama dengan Pemerintah atau Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya, untuk
berperan serta dalam penyelenggaraan SPAM pada daerah, wilayah atau kawasan yang belum
terjangkau pelayanan BUMN atau BUMD penyelenggara.

Badan usaha swasta dimaksud dibentuk khusus untuk usaha di bidang penyediaan SPAM. Potensi
perlibatan badan usaha swasta dilakukan berdasarkan prinsip persaingan yang sehat melalui proses
pelelangan umum.

Skema KPS dalam Penyediaan Infrastruktur Air Minum

Kerjasama Pemerintah dan Swasta dalam penyediaan infrastruktur selain diatur dalam peraturan
perundang-undangan di setiap sektor infrastruktur, juga diatur dalam peraturan yang bersifat lintas
sektor. Peraturan lintas sektor untuk KPS dalam penyediaan infrastruktur (termasuk infrastruktur air
minum) diatur dalam Peraturan Presiden No. 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

54

Badan Usaha dalam Pengadaan Infrastruktur, sebagaimana diubah dengan Peraturan Presiden No.
13 Tahun 2010 dan Peraturan Presiden No. 56 Tahun 2011 (Perpres KPS).

Selain Perpres KPS, Pemerintah juga telah menerbitkan panduan pelaksanaan KPS dalam penyediaan
infrastruktur melalui Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas
Nomor 4 Tahun 2010 tentang Panduan Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

Khusus di sektor infrastruktur air minum, Pemerintah juga telah menerbitkan panduan pelaksanaan
KPS melalui Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 12/PRT/M/2010 tentang Pedoman
Pengembangan Kerjasama Konsesi Sistem Penyediaan Air Minum (Permen PU No. 12/2010)

Permen PU No. 12/2010 menegaskan kembali pengaturan PP No. 16/2005 terutama mengenai
partisipasi badan usaha swasta dalam penyelenggaraan pengembangan SPAM pada daerah, wilayah
atau kawasan yang belum terjangkau pelayanan BUMN atau BUMD penyelenggara, yaitu meliputi:

a. daerah, wilayah atau kawasan yang secara teknis belum terlayani oleh jaringanperpipaan
BUMN/BUMD Penyelenggara; atau
b. daerah, wilayah atau kawasan yang pengembangan pelayanannya belum termuat dalam rencana
kegiatan usaha (business plan) lima tahunan BUMN/BUMD penyelenggara.

Lingkup kerjasama pengusahaan Pengembangan SPAM melputi unit air baku, unit produksi, unit
pelayanan, dan/atau pengelolaan. Dalam hal lingkup kerjasama pengusahaan pengembangan SPAM
hanya meliputi sebagian dari unit SPAM tersebut maka untuk menyelenggarakan unit SPAM yang
tidak dikerjasamakan, Pemerintah atau Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenagannya dapat
menugaskan BUMN/BUMD penyelenggara atau BLU penyelenggara SPAM.

Bentuk perjanjian kerjasama pengusahaan pengembangan SPAM antara Pemerintah atau Pemerintah
Daerah dengan Badan Usaha meliputi:

a. kontrak bangun, guna, serah (build, operate, and transfer) untuk seluruh pengembangan SPAM
hingga pelayanan dan penagihan kepada pelanggan atau untuk sebagian pengembangan SPAM;
atau
b. bentuk kerjasama lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur
tentang kerjasama pemerintah dengan badan usaha.


Kewenangan Gubernur Provinsi Jawa Timur sebagai Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
(PJPK) Proyek SPAM Umbulan

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan
antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota telah
diatur pembagian kewenangan antara pemerintah pusat, pemerintah provinsi dan pemerintah
kabupaten/kota di bidang air minum.

Berdasarkan Lampiran Huruf C Angka 4 PP No. 38/2007, pembagian kewenangan antara
pemerintah pusat, pemerintah provinsi dan pemerintah kabupaten/kota sehubungan dengan
pemberian izin penyelenggaraan SPAM adalah sebagai berikut:

Pemerintah Pusat : Memberikan izin penyelenggaraan pelayanan PS air minum lintas provinsi;
Pemerintah Provinsi: Memberikan izin penyelenggaraan untuk lintas kabupaten/kota; dan

55

Pemerintah Kabupaten/Kota: Memberikan izin penyelenggaraan pengembangan SPAM di
wilayahnya.
Lebih lanjut dalam Pasal 37 PP No. 16/2005 diatur kewenangan antar tingkat pemerintahan dalam
penerbitan izin penyelenggaraan SPAM sebagai berikut:

Pemerintah Pusat: Memberikan izin penyelenggaraan lintas provinsi;
Pemerintah Provinsi: Memberikan izin penyelenggaraan untuk lintas kabupaten/kota;
Pemerintah Kabupten/Kota: Memberikan izin penyelenggaraan pengembangan SPAM di
wilayahnya.
Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas maka penyelenggaraan pengembangan SPAM yang
bersifat lintas kabupaten/kota dalam satu wilayah provinsi pada dasarnya merupakan kewenangan
dari pemerintah provinsi, termasuk kewenangan dalam menerbitkan izin penyelenggaraan.

Hal tersebut di atas, kembali ditegaskan dalam Pasal 6 Permen PU No. 12/2010 yang mengatur
bahwa Gunernur bertindak sebagai PJPK untuk kerjasama pengusahaan pengembangan SPAM yang
daerah pelayanannya melintasi batas wilayah kabupaten/kota dalam satu provinsi.

Proyek SPAM Umbulan merupakan proyek SPAM yang bersifat lintas kabupaten/kota dalam satu
wilayah provinsi karena bertujuanuntuk melayani kebutuhan air minum lima daerah kabupaten/kota
di dalam wilayah Provinsi Jawa Timur

Mengacu pada peraturan-peraturan di atas, maka Gubernur Provinsi Jawa Timur merupakan PJPK
yang tepat untuk Proyek SPAM Umbulan.

Pengadaan Badan Usaha untuk Skema KPS

Berdasarkan Peraturan KPS dan Permen PU No. 12/2010, pengadaanbadan usaha/sponsor swasta
atauBadan Usahauntuk proyek infrastuktur melalui KPS dilaksanakan melalui beberapa tahapan,
yaitu:

Perencanaan pengadaan Badan Usaha, meliputi (1) rencana pembentukan panitia pengadaan oleh
PJPK, (2) penetapan jadwal pengadaan, (3) penjajakan minat (market sounding); (4) penyusunan
Harga Perkiraan Sendiri (HPS), dan (4) penyusunan dokumen prakualifikasi dan dokumen
pelelangan.



Pelaksanaan pengadaan Badan Usaha dan penandatanganan perjanjain kerjasama, yang meliputi
prakualifikasi, pelaksanaan penawaran, dan penandatanganan perjanjian kerjasama


56






Penetapan Tarif/Tarif Air

Tarif air diatur berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 23 Tahun 2006 tentang Pedoman
Teknis dan Tata Cara Penetapan Tarif Air Minum pada Perusahaan Daerah Air Minum (PMDN
No. 23/2006). Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 23/2006, Tarif Air ditentukan
oleh Kepala Daerah, dengan memperhatikan pertimbangan Dewan Direksi dan persetujuan Dewan
Komisaris Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) yang bersangkutan.

Prinsip dan kriteria penetapan tarif air adalah sebagai berikut:
a. Keterjangkauan dan kesetaraan: tarif harus terjangkau untuk pelanggan dengan Upah
Minimum Regional dan tarif dapat diimplementasikan dengan subsidi silang antar pelanggan;
b. Kualitas layanan: tarif ditetapkan berdasarkan tingkat kualitas layanan yang diberikan kepada
pelanggan;
c. Pengembalian biaya (cost recovery): tarif harus mampu menutupi semua biaya dan mencapai
margin keuntungan yang wajar (peraturan menetapkan margin keuntungan 10% sebagai
margin keuntungan yang wajar);
d. Efisiensi dalam penggunaan air: tarif dapat ditetapkan secara progresif, yang diterapkan
untuk pelanggan dengan konsumsi air diatas standar kebutuhan dasar air minum. Untuk ini,
PDAM bisa membagi blok konsumsi antar pelanggan, yaitu:(i) blok pelanggan untuk standar
kebutuhan dasar dan (ii) blok pelanggan dengan kebutuhan dasar diatas standar;
e. Transparansi dan akuntabilitas; dan
f. Standar pelayanan: perhitungan tarif air harus mempertimbangkan perlindungan dan
konservasi sumber daya air minum.

Tarif air ditinjau secara berkala setiap limatahun sekali oleh PDAM, namun PDAM juga dapat
meninjau lebih awal jika ada keadaan khusus yang mengubah rencana korporasi PDAM. Golongan
pelanggan dan golongan tarif bisa berbeda antara satu PDAM dengan PDAM yang lain, bergantung
pada kondisi dan karakteristik pelanggan dan standar upah minimum masing-masing wilayah PDAM.

PRA KUALIFIKASI
Pengumuman
Pendaftaran dan
penyerahan EoI
Pengambilan dokumen
Penyerahan kembali
dokumen
Evaluasi dan klarifikasi
dokumen
Penetapan daftar
peserta yang lolos
Pengesahan hasil
prakualifikasi
Pengumuman hasil
prakualifikasi
Sanggahan (7 hari sejak
pengumuman)
Penelitian sanggahan
Evaluasi ulang (jika
sanggahan diterima)
Pengumuman hasil
evaluasi
PENAWARAN
Penyusunan daftar
peserta
Penyampaian undangan
Pengambilan dokumen
pengadaan
Penjelasan pengadaan
Penyampaian dokumen
pengadaan
Pembukaan dokumen
penawaran
Evaluasi penawaran
Pembuatan berita acara
hasil pengadaan
Penetapan pemenang
pengadaan
Pengumuman pemenang
pengadaan
Sanggahan
Surat penetapan
pemenang
PERJANJIAN
Penandatanganan
Perjanjian Kerjasama.
Perjanjian kerjasama
harus memuat
ketentuan minimum
antara lain sebagai
berikut: Ruang lingkup
penyelenggaraan;
Standar teknis (kualitas,
kuantitas dan tekanan
air); Tarif awal dan
formula perhitungan
tarif; Jangka waktu
penyelenggaraan; Hak
dan kewajiban para
pihak

57

Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 23/2006, ada empat (4) golongan pelanggan dan
golongan tarif:

Golongan Pelanggan
a. Golongan Pelanggan I mereka yang membayar dibawah tarif dasar;
b. Golongan Pelanggan II mereka yang membayar pada tarif dasar;
c. Golongan Pelanggan III mereka yang membayar diatas tarif dasar; dan
d. Golongan Pelanggan IV mereka yang membayar berdasarkan perjanjian dengan PDAM.

Golongan Tarif
a. Tarif Rendah dibawah tarif dasar;
b. Tarif Dasar tarif berdasarkan proyeksi tarif, dihitung oleh PDAM bedasarkan biaya
produksi, volume produksi dan kerugian SPAM;
c. Tarif Penuh diatas tarif dasar; dan
d. Tarif Perjanjian tarif yang didasarkan pada perjanjian antara PDAM dan pelanggan.

Selanjutnya masing-masing PDAM dapat menetapkan sendiri golongan-golongannya dengan
menggunakan pengaturan diatas sebagai pedoman umum.

Peraturan KPS mengharuskan dimasukkannya tarif air pada Proyek Air Umbulan (tarif awaldan
penyesuaian perhitungan tarif) kedalam perjanjian kerjasama. Tarif air juga merupakan elemen dalam
proses penawaran lelang sesuai dengan Peraturan MPUNo. 12/2010.


Tanah dan Pengadaan Tanah
Gambaran Umum
Sebagian besar undang-undang pertanahan Indonesia diatur oleh ketentuan Undang-undang Pokok
Agraria No.5 Tahun 1960 (UUNo. 5/1960) dan banyak peraturan pelaksanaannya.UU No.
5/1960 merupakan terobosan utama tradisi hukum perdata di Indonesia. Sebuah elemen penting
penggantian rezim hukum lama adalah pendaftaran tanah yang ditetapkan dalam UU No. 5/1960.
Dalam istilah praktis, pendaftaran tanah berarti menerapkan satu set sertifikat tanah yang seragam,
sesuai dengan UU No.5/1960,kepada sebidang tanah. Namun demikian, meskipun semakin banyak
lahan swasta Indonesia terdaftar dan didokumentasikan menurut prosedur yang ditetapkan oleh UU
No.5/1960 dan peraturan-peraturan tambahannya, masih saja ada tanah swasta, terutama di daerah
pedesaan, yang masih belum terdaftar dan masih diatur oleh rezim lama yang berasal dari hak-hak
tradisional atau turun temurun atas tanah, dengan bukti tertulis yang sangat sedikit. Seringkali
dokumentasi yang tersedia hanya dokumen Girik, yang sebenarnya adalah tanda terima pajak bumi
dan bukan bukti kepemilikan, tetapi sering dipertimbangkan sebagai bukti kepemilikan, ketika tidak
ada dokumentasi lainnya.


Hak atas Tanah

UU No.5/1960 Bab 2 menentukan beberapa jenis hak atas tanah yang semuanya memberikan hak
untuk memanfaatkan tanah bersangkutan.Perbedaan ada dalam berapa lama berlaku, sifat

58

pemanfaatan, peluang hak tanggungan dan bukti kepemilikan.Hak-hak berikut ini termasuk yang
paling penting
2
:
a. Hak Milik (HM);
b. Hak Guna Bangunan (HGB);
c. Hak Guna Usaha (HGU);
d. Hak Pakai; dan
e. Hak Pengelolaan.

a) Hak Milik
Hak Milik adalah hak kepemilikan dan merupakan hak penuh seseorang memiliki tanah di
Indonesia.Hak tertentu ini tidak memiliki batas waktu dan berlaku untuk semua perlengkapan pada
tanah. Hanya warganegara Indonesia dan badan hukum tertentu Indonesia dapat memegang Hak Milik.
Hak Milik dapat dipindahtangankan secara bebas diantara warganegara Indonesia dan badan hukum
Indonesia. Pemegang hak tersebut dapat memindahkan tanah ke orang lain. Jika pemegang adalah
orang asing misalnya perusahaan PMA maka harus dikonversikan lebih dulu ke hak lain, seperti HGB,
Hak Pakai, HGU sebagaimana dibahas dibawah.

b) Hak Guna Bangunan atau HGB
Hak ini dimaksudkan untuk pemanfaatan lahan sebagai lokasi untuk bangunan atau fasilitas dimana
pengunaan lahan bukan untuk tujuan pertanian. Hak diberikan dan terdaftar pada Kantor Badan
Pertanahan. HGB hanya dapat dipegang oleh warga negara Indonesia dan perusahaan Indonesia yang
didirikan di Indonesia, termasuk perusahaan PMA. Investor yang membangun proyek industri diatas
lahan industri di Indonesia umumnya mencari kepemilikan HGB atas tanah. HGB dapat dialihkan
kepada pihak ketiga selama masa berlakunya.HGB diberikan dengan melaksanakan Akta Jual Beli dalam
bentuk akta notaris, setelah mana harus didaftarkan pada Kantor Badan Pertanahan.

c) Hak Guna Usaha atau HGU
HGU umumnya diterbitkan atas tanah milik pemerintah yang khusus diberikan untuk kegiatan real
estate atau perkebunan.Masa berlakunya terbatas, biasanya 25 tahun namun paling lama 35 tahun,
dengan kemungkinan perpanjangan jangka waktu. Hak diberikan dan terdaftar pada Kantor Badan
Pertanahan.HGU dapat dipegang oleh individu atau badan hukum Indonesia, termasuk perusahaan
PMA. Peraturan yang sama seperti dalam pengalihan HGB berlaku. HGU dapat dialihkan kepada pihak
ketiga selama masa berlakunya dengan melaksanakan Akta Jual Beli dalam bentuk akta notaris, setelah
mana harus didaftarkan pada Kantor Badan Pertanahan.

d) Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau mengumpulkan produksi dari tanah yang dikelola
negara atau dimiliki orang lain. Hak Pakai terbatas dalam durasi oleh kontrak atau dekrit, biasanya untuk
periode 25 tahun, dan biasanya tunduk kepada pembatasan tertentu tujuan penggunaan tanah.Luasnya
hak dan kewajiban pemegang Hak Pakai ditetapkan (i) untuk tanah negara, dalam keputusan pemberian
hak ini oleh pejabat pemerintah yang berwenang dan (ii) untuk tanah swasta, dalam perjanjian dengan
pemilik tanah. Warga negara Indonesia, perusahaan Indonesia, warga negara asing dan perusahaan asing
dapat, berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria, memegang Hak Pakai. Pengalihan Hak Pakai atas
tanah negara membutuhkan izin dari pejabat berwenang yang relevan.Pengalihan Hak Pakai atas tanah
milik warga swasta diperbolehkan jika disepakati dalam kontrak pemberian hak.


e) Hak Pengelolaan

2
Berdasarkan Undang-undang No.5/1960, ada jenis-jenis lain klasifikasi hak, seperti hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan.

59

Hak Pengelolaan adalah hak Negara untuk menguasai tanah, pelaksanaan mana dilimpahkan sebagian
kepada pemegang tertentu dari Hak Pengelolaan (seperti dijelaskan dibawah).Ini didasarkan pada
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.9 Tahun 1999 tentang
Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan tanggal 24
Oktober 1999 (Peraturan Menteri AgrariaNo. 9/1999).
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 9/1999, Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada
(i) Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah; (ii) Badan Usaha Milik Negara (BUMN); (iii)
Badan Usaha Milik Daerah (BUMD); (iv) PT PERSERO (v) Badan Otorita; dan (vi) Badan Hukum
Pemerintah Indonesia lainnya yang ditunjuk Pemerintah.
Ada beberapa persyaratan tertentu yang perlu dipenuhi entitas-entitas diatas untuk memperoleh Hak
Pengelolaan, yang antara lain meliputi: (i) nama pemohon, (ii) status pemohon, dan (iii) seluruh
informasi terkait dengan tanah, seperti (a) status kepemilikan tanah (jika tanah berada dalam kawasan
hutan, bukti dari Menteri Kehutanan yang menunjukkan bahwa tanah tersebut telah dibebaskan dari
kawasan hutan, dll); dan (b) tujuan yang dimaksudkan untuk menggunakan tanah.

Pengadaan Tanah

Undang-undang No. 5/1960 sebagai payung hukum dari perkara pertanahan menetapkan bahwa
setiap bidang tanah dengan hak kepemilikan dapat dicabut oleh Pemerintah untuk kepentingan
pelayanan publik dengan ganti rugi tertentu.
Selanjutnya UU diatas dilaksanakan dengan Peraturan Presiden No. 36 of 2005 sebagaimana diubah
dengan Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan berdasarkan Kepentingan Umum (PP No. 36/2005). PP No. 36/2005 menetapkan
bahwa pengadaan tanah harus dilakukan secara damai.
Dalam hal Proyek Air Umbulan, untuk melakukan pengadaan tanah,Pemerintah Provinsi dan/atau
Pemerintah Daerah terkait harus terlebih dahulu menetapkan komite untuk mengatur pengadaan
tanah. Komite tanah kemudian akan melakukan antara lain, (i) penyelidikan catatan tanah, bangunan,
instalasi dan bahan lain yang melekat pada tanah, (ii) meninjau status hukum tanah dan (iii)
menetapkan jumlah ganti rugi.
Berdasarkan pada PP No. 36/2005, ganti rugi dapat dalam bentuk:
a. Uang;
b. Bidang tanah pengganti;
c. Pembangunan kembali tempat tinggal;
d. Gabungan poin a, b dan/atau c; atau
e. Bentuk lain yang disepakati para pihak.

Jumlah ganti rugi harus dirumuskan berdasarkan:
a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai NJOP sebenarnya berdasarkan estimasi penilai tanah
yang independen;
b. Harga jual bangunan berdasarkan estimasi Pemerintah daerah
c. Harga jual instalasi berdasarkan estimasi Pemerintah daerah.



60


Rangkuman Undang-undang Baru tentang Pengadaan Tanah
Pada tanggal 14 Januari 2012, Pemerintah menetapkan Undang-undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah untuk Pembangunan berdasarkan Kepentingan Umum (UUNo. 2/2012). Sebelumnya pengadaan
tanah diaturdengan PP No. 36/2005.

Perbedaan utama antara UU No. 2/2012 dan PP No. 36/2005 adalah berkaitan dengan: (i) prosedur langkah
demi langkah pengadaan tanah. UU No. 2/2012 memperkenalkan 4 langkah proses pengadaan tanah
yaitu:perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan kompensasi (sebelumnya PP No. 36/2005 hanya mengakui 2
langkah yaitu: negosiasidankompensasi dan keberatan) dan(ii)mekanisme keberatan dalam tahap perencanaan
dimana pihak yang tertarik dapat mengajukan keberatan atas lokasi yang ditetapkan sebelum pengumuman izin
lokasi (berdasarkan PP No. 36/2005 keberatan hanya bisa diajukan dalam tahap kompensasi dalam hal pemilik
tanah tidak mau menerima harga kompensasi/ganti rugi).

Pemerintah memiliki kewenangan utama untuk mengatur pengadaan tanah untuk pembangunan, yang meliputi:
(i)waduk, bendungan, tanggul, irigasi, saluran untuk air minum, saluran untuk drainase dan sanitasi,dan struktur
irigasi lainnya, (ii) pelabuhan, bandara, dan terminaldan(iii)pembangkit listrik, transmisi, gardu, grid, dan
distribusi listrik.

Setelah pengadaan, Pemerintah atau Pemerintah Daerah akan memiliki tanah yang bersangkutan, kecuali jika
pengadaan dilakukan untuk kepentingan BUMN maka tanah akan dimiliki oleh BUMN tersebut.

Prosedur pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan kepentingan umum adalah sebagai berikut:
a. inventarisasi dan identifikasi kepemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah;
b. penilaian;
c. negosiasi;
d. ganti rugi/kompensasi (bentuk kompensasi berdasarkan UU No.2/2012 adalah serupa dengan PP No.
36/2005,kecuali bahwa UU No. 2/2012 memperkenalkan kompensasi dalam bentuk saham); dan
e. pembebasan tanah.

UU No. 2/2012 menetapkan bahwa proses pengadaan tanah yang telah dimulai sebelum penetapan UU No.
2/2012 tetap tunduk kepada PP No. 36/2005, dalam kasus sebaliknya, ketentuan UU No. 2/2012 akan
diterapkan.

6.2 Peraturan dan Standar Lingkungan & Sosial
Kerangka hukum dan peraturan Lingkungan dan Sosial (E&S) untuk Proyek didasarkan atas semua
peraturan Lingkungan & Sosial yang berlaku yang berarti semua ketetapan yang berlaku, undang-
undang, ordonansi, aturan dan peraturan Indonesia termasuk tanpa batasan, semua standar
pengaturan otorisasi tentang risiko-risiko lingkungan, sosial, tenaga kerja dan keamanan atau
keselamatan (lihat bagian berikutnya untuk gambaran ikhtisar kerangka hukum Indonesia).

Berdasarkan hal tersebut, Analisis Mengenai Dampak Lingkungan dan Sosial (AMDAL) harus
dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku



Indikasi Izin-izin yang relevan

Indikasi daftar lisensi, izin dan persetujuan yang dibutuhkan untuk mengembangkan dan
melaksanakan Proyek disajikan dalam Tabel 6-1 dibawah ini (bukan daftar yang lengkap).

61


Tabel 6-1: Indikasi Daftar Izin dan Persetujuan Pemerintah

No Jenis Izin/Persetujuan Penerbit Izin/Persetujuan Penerima
Izin/Persetujuan
Dasar Hukum
Tahap Persiapan Sebelum Penetapan Pemenang Lelang
1 Penetapan Lokasi Proyek Gubernur Jawa Timur Instansi Pemohon Peraturan Presiden No.
36/2005 jo. Peraturan
Presiden No.65/2006
danPeraturan Kepala
BPN No. 3 of 2007
Tahap Pendirian Perusahaan Pelaksana Proyek (SPV)
2 Persetujuan Investasi (untuk
badan usaha investasi)
Badan Koordinasi Penanaman
Modal
Pemegang Saham UU No.25 Tahun 2007
tentang Investasi
3 Pengesahan Anggaran
Dasar
Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia
Badan Usaha Proyek UU No. 40 Tahun 2009
4 Tanda Daftar Perusahaan Menteri Perdagangan Badan Usaha Proyek UU No. 3 Tahun 1998
tentang Tanda Daftar
Perusahaan
5 Izin Usaha Tetap (untuk
badan usaha investasi)
/Surat Izin Usaha
Perdagangan (selain badan
usaha investasi)
Kepala Badan Koordinasi
Penanaman Modal untuk Izin
Usaha Tetap /Kepala Daerah
Cq. Kepala Instansi /Kepala
Kantor Pelayanan Perizinan
Badan Usaha Proyek Peraturan Menteri
Perdagangan No.09/M-
DAG/PER/3/2006
Tahap Persiapan Sebelum Konstruksi
6 Surat Ijin Pengambilan Air Pengelola Mata Air Umbulan
c.q. Pemerintah Provinsi Jawa
Timur
Badan Usaha Pasal 101 dari Peraturan
Pemerintah No. 42
Tahun 2008 tentang
Pengelolaan Sumber
Daya Air
7 Persetujuan AMDAL
(analisis mengenai dampak
lingkungan)
BKLH/Menteri Negara
Lingkungan Hidup
Badan Usaha Lampiran I Peraturan
Menteri Negara
Lingkungan Hidup No.
11 Tahun 2006 tentang
Jenis Rencana Bisnis
dan/atau Kegiatan yang
Wajib Dilengkapi
dengan Analisis
Mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL)
Tahap Konstruksi
8 Izin Mendirikan Bangunan
untuk bangunan pengambil
(broncaptering)
Pemerintah Kabupaten
Pasuruan
Badan Usaha UU No.28 Tahun 2002
tentang Bangunan
9 Izin Gangguan/HO Pemerintah Kabupaten
Pasuruan
Badan Usaha Pasal 4 UU tentang Izin
Gangguan

10
Izin Pemanfaatan
Jalan/Ruang Jalan yang
Dimiliki
Kepala Pusat /Pusat
Pelaksanaan Jalan Nasional,
Provinsi/Kabupaten/Kota
Instansi Pekerjaan Umum
Badan Usaha Pasal 4 Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum No.
20/PRT/M/ 2010
tentang Pedoman
Pemanfaatan dan
Pembangunan Bagian
Jalan



62


7. Pertimbangan Lingkungan & Sosial
7.1 Pendahuluan
Tujuan dari bagian ini adalah untuk memberikan gambaran kepada para Peserta Lelang tentang
cakupan wilayah proyek dari sudut pandang lingkungan dan sosial (E&S). Bagian-bagian berikut
menyajikan isu-isu utama E&S yang telah diidentifikasi sampai saat ini, dan menunjukkan potensi
risiko E&S dan dampak proyek sejauh dimungkinkan oleh informasi yang ada saat ini.

Seksi terakhir akan memberikan gambaran tentang langkah-langkah mitigasi yang saat ini telah
direncanakan dan/atau diterapkan oleh PJPK. Informasi tambahan akan disediakan bilamana telah
tersedia lebih lanjut.

7.2 Latar Belakang dan Isu-isu UtamaLingkungan & Sosial
Mata Air Umbulan terletak di kabupaten Pasuruan, di lereng bawah Gunung Bromo. Daerah ini kaya
mata air, namun Umbulan memiliki debit air yang terbesar. Curah hujan pada musim hujan dan
kemarau tampaknya tidak terlalu mempengaruhi debit mata air. Secara keseluruhan, perkiraan
historis debit mata air bervariasi dari 3.300 liter/detik sampai 5.980 liter/detik. Sebuah analisis dari
debit mata air dan keberlanjutan jangka panjang akan diberikan bilamana telah tersedia.

Saat ini, air dari Mata Air sebagian besar mengalir ke Sungai Rejoso, yang aliran hulunya merupakan
persentase yang kecil dari debit Mata Air Umbulan. Mata Air juga mengisi dua saluran irigasi tua,
kolam pembenihan ikan, dan dua jaringan pipa tua (dari tahun 1920) yang memasok air ke Pasuruan
dan Surabaya. Kolam Mata Air Umbulan, dimana mata air utama berada, merupakan elemen penting
dari kehidupan masyarakat setempat. Air dari kolam digunakan untuk mencuci dan mandi, dan juga
memiliki nilai rekreasi karena memasok air ke kolam renang yang terletak langsung di hilir kolam.
Kolam renang itu, yang dikelilingi kios-kios penjual makanan dan minuman sering dikunjungi orang
terutama pada akhir pekan.Oleh karenanya, mata air dan kolam renag tersebut merupakan bagian
yang tidak terpisahkan dari kehidupan masyarakat setempat.

Perubahan dalam volume air yang mengalir dari Mata Air ke sungai akan mempengaruhi aliran sungai
dan pada gilirannya akan berdampak pada kesehatan ekologi dari sungai serta pemanfaatannya oleh
masyarakat. Karena aliran sungai ditandai oleh variasi musiman (yaitu musim hujan dan kemarau),
jenis dan besarnya dampak dari debit yang lebih rendah ini turut bervariasi sepanjang tahun juga.

Saat ini, pemanfaatan utama di hilir sungai dari mata air Umbulan adalah konsumsi masyarakat,
terutama untuk mencuci dan memasak, irigasi, dan pasokan air untuk industri serta penerimaan air
limbah dari dua pabrik. Dengan adanya kanal yang mengalir sejajar dengan sungai dan mengambil air
payau dari laut, Sungai Rejoso juga merupakan sumber tidak langsung air untuk tambak-tambak yang
ada sepanjang bagian akhir sungai menuju laut (muara). Air sungai tersebut berkualitas buruk; karena
itu, pengurangan debit air dari Mata Air Umbulan secara substansial dapat menyebabkan penurunan
kualitas air sungai Rejoso lebih jauh, sebagai akibat potensi dilusi (dengan asumsi faktor lainnya tetap
sama).

Perubahan penggunaan lahan dan penebangan pohon di daerah tangkapan air Umbulan - Rejoso
secara langsung akan mempengaruhi aliran air (kuantitas dan waktu) dan beban sedimen Sungai
Rejoso dan, dalam jangka panjang, berdampak pada pengisian ulang Mata Air melalui perubahan
mekanisme infiltrasi air di bawah tanah.


63

Akhirnya, sesuai dengan desain awal, penetapan jalur pipa dan fasilitas offtake akan membutuhkan, di
beberapa daerah, pembebasan lahan milik pribadi, pemukiman kembalimasyarakat yang terkena
dampak Proyek, serta gangguankepadatan lalu lintas selama masa konstruksi.

7.3 Dampak Potensial Proyek dan Persyaratan Lingkungan
Aspek lingkungan dan sosial yang dipaparkan pada bagian sebelumnya harus dipertimbangkan
sebelum penentuan volume air yang akan dipergunakan oleh Proyek dan keseimbangan lingkungan
yang perlu dipertahankan di sepanjang Sungai Rejoso (misalnya:jumlah debit minimum yang
dibutuhkan sepanjang musim kemarau dan hujan untuk mempertahankan keseimbangan ekologi
sungai dan mencukupi kebutuhan minimum penduduk yang memanfaatkan air sungai).

Suhubungan dengan keterbatasan data yang ada saat ini maka perlu dilakukan kajian yang
komprehensif guna menganalisis isu-isu utama aspek lingkungan dan sosial tersebut diatas.
Identifikasi dan penilaian terhadap seluruh dampak dan risiko yang terkait dengan aspek lingkungan
dan sosial harus dikaji di dalam AMDALyang dilaksanakan oleh PJPK. AMDAL ini harus mencakup
baik KawasanMata Air Umbulan maupun daerah aliran Sungai Rejoso, serta bagianproyek yang akan
diuraikan di bagian berikut.

Desain proyek harus menghindari dampak yang merugikan bagi lingkungan dan masyarakat dan,
bilamana tidak memungkinkan, maka langkah-langkah mitigasi yang paling tepat, sebagaimana dikaji
dalam AMDAL dan sesuai dengan peraturan perundanganlingkungan dan sosial, harus diterapkan.
Kegiatan untuk memantau dan menganalisis isu-isu lingkungan dan sosial akan dilakukan pada tahap-
tahap selanjutnya dari pelaksanaan Proyek, yangtanggung jawab pelaksanaannya akan diatur dalam
Perjanjian Kerjasama.

Lebih lanjut, pemegang konsesi akan bertanggung jawab untuk pelaksanaan AMDAL bagi
pembangunan dan pengoperasian pipa dan fasilitas offtake, serta untuk melengkapi AMDAL yang
telah dilaksanakan oleh PJPK.Pemegang konsesi harus menghindari dan, bilamana tidak
memungkinkan, akan memitigasi dan mengganti seluruh kerugian akibat dampak yang ditimbulkan
oleh proyek, sebagaimana ditentukan dalam AMDAL.

Persyaratan penanganan isu-isu lingkungan dan sosial dan dampak potensiallain yang telah
diidentifikasi, akan diatur dalam Perjanjian Kerjasama.


7.4 Pandangan Umum Langkah-langkah Mitigasi
PJPKtelah merencanakan, dan melaksanakan sebagian daribeberapa langkah mitigasi bagi dampak
lingkungan dan sosial proyek. Kegiatan tersebut saat ini berada dalam berbagai tahap perencanaan,
perancangan, dan pelaksanaan, dan dilakukan melalui sub-proyek yang berbeda dengan
menggunakan anggaran Pemerintah Daerah/PDAM. Status kemajuan dan waktu penyelesaian
kegiatan-kegiatan tersebut akan disampaikan bila telahtersedia.

Jalur Pipa ke Kota Pasuruan jalur pipa baru telah dibangun untuk menyalurkan air dari
Mata Air Umbulan ke Kota Pasuruan. Jalur pipa baru (100 liter/detik) tersebut akan
menggantikan pipa lama yang saat ini memasok air ke kota menggunakan sebuah pompa
hidrolik yang membutuhkan1000 liter/detik debit mata air untuk beroperasi. Sebuah rumah
pompa baru di lokasi Mata Air Umbulan, berdekatan dengan fasilitas yang lama, telah
dibangun untuk pompa listrik yang akan menggantikan sistem yang ada sehingga tidak perlu
lagi menggunakan 1000 liter/detik untuk mengoperasikan pompa hidrolik.

64

Sistem penyediaan air tingkat desa untuk empat desa di sekitar Umbulan telah direncanakan
sistem ini menggunakanMata Air Umbulan sebagai sumber air baku. Fasilitas intake untuk
sistem ini telah dibangun.
Kolam renang baru akan dibangun tidak jauh dari sumbermata air utama untuk
menggantikan kolam renang yang ada. Semua kios juga akan dipindahkanke lokasi yang baru.


Kolam Renang di Mata Air Umbulan



65


8. Alokasi dan Mitigasi Risiko
8.1 Alokasi Risiko
Sebuah strategi untuk secara tepat mengelola risiko tertentu Proyek telah dikembangkan dan
tercermin dalam Perjanjian Kerjasama dan paket penjaminan. Tujuan strategi alokasi dan mitigasi
risiko adalah untuk memberikan tanggung jawab penanganan risiko kepadapihak yang paling efektif,
efisien, dan mampu mengelolanya. Alokasi risiko yang optimal akan mengurangi profil risiko proyek
secara keseluruhan. Hal ini akan membantu menurunkan biaya proyek dan pada akhirnya, penurunan
tarif bagi pelanggan. Pemerintah juga diharapkan dapat memberikan dukungan dan peningkatan
kredibilitas lainnya untuk memitigasi risiko investasi tertentu dan untuk menjamin
kelayakanfinansialProyek.

8.2 Matriks Risiko
Dengan menerapkan prinsip-prinsip umum tersebut, strategi alokasi risiko Proyek disajikan pada
Tabel 8-1dibawah ini.

Information Memorandum


66
Tabel 8-1. Matriks Alokasi RisikoProyek Air Umbulan

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
1. RISIKO-RISIKO LOKASI
Keterlambatan
pembebasan lahan dan
lahan tidak dapat
dibebaskan
Keterlambatan dan ketidakjelasan
yang timbul pada saat penyelesaian
proyek karena proses pembebasan
lahan yang berkepanjangan.

Biaya pembebasan lahan dapat
meningkat atau perhitungan
kompensasi dapat melebihi
anggaran.

x Pembebasan lahan harus
dipersiapkan, didanai dan
dilaksanakan oleh Pemprov Jatim
sedini mungkin. Hak-hak atas tanah
dan hak atas aset tetap harus
diberikan dan dimasukan sebagai
syarat-syarat pendahuluan
berdasarkan perjanjian Proyek untuk
memastikan tidak ada kegiatan atau
bangunan yang menghalangi.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 2.1 (b)
(iv); 4.3]

Proses pemukiman
kembali yang rumit
Keterlambatan dan kenaikan
biaya Proyek karena rumitnya isu
proses pemukiman kembali.

Tekanan dan protes sosial dapat
meningkat jika pembebasan lahan
dan pemukiman kembali tidak
dilaksanakan sebagaimana mestinya
dan adanya gangguan atas
penggunaan lahan pada saat
pembangunan yang tidak dapat
dimitigasi dengan baik.
x Melaksanakan Amdal yang berkualitas
tinggi dan mematuhi semua peraturan
dan kebijakan yang berlaku tentang
pemukiman kembali bagi setiap orang
yang terkena dampak. [Perjanjian
Kerjasama Pasal 2.1 (b) (v)]

Lahan harus dalam keadaan bebas
dan terlepas dari seluruh penghuni
sebagai syarat pendahuluan bagi
keabsahan perjanjian. [Perjanjian
Kerjasama Pasal 4.3 (d) (ii)]

Information Memorandum


67

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

Kesulitan pada kondisi
lokasi yang tak terduga
Keterlambatan atau gangguan
dalam jadwal dan kenaikan biaya
Proyek yang disebabkan oleh
ketidakpastian kondisi lokasi.

x Melakukan investigasi yang
diperlukan atas lokasi selama
persiapan lelang dan tahapan DED
untuk mendapatkan informasi/data
yang cukup mengenai kondisi lokasi.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.2]

Menyiapkan perencanaan dan kajian
untuk mengantisipasi ketidakpastian
atas kondisi lokasi yang tak terduga.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 2(a) (ii)]

Kerusakan artefak dan
barang kuno

Kehilangan atau kerusakan atas
artefak dan barang kuno yang
memiliki nilai sejarah, budaya dan
komersial.

Keterlambatan dan kenaikan biaya
Proyek yang disebabkan oleh
penemuan tersebut.

x Mengenali isu-isu potensial terkait
artefak dan barang kuno pada tahap
awal Proyek.

Menyiapkan prosedur operasi standar
untuk dipatuhi oleh Badan Usaha dan
memasukan suatu pasal tentang
perawatan, pelestarian dan perbaikan
atas artefak dan barang kuno yang
ditemukan sesuai dengan peraturan
yang berlaku.

Mengatur secara tegas kewajiban-
kewajiban dari Badan Usaha dalam

Information Memorandum


68

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
menangani hal tersebut.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.2(a) (ii)

Pembongkaran Pembongkaran untuk
membersihkan dan menyiapkan
lokasi dari bangunan-bangunan
yang ada
x Pemprov Jatim perlu merencanakan,
mendanai dan melaksanakan
pemindahan atas bangunan-bangunan
yang ada (kios-kios, kolam renang,
dan lain-lain) sebagai bagian dari
kewajiban-kewajiban mitigasi dan
pemukiman kembali. [Perjanjian
Kerjasama Pasal 2.1 (b) (vi)]

Badan Usaha wajib melaksanakan
seluruh kegiatan yang diperlukan
lainnya dalam rangka penyiapan lokasi
setelah tanggal efektif perjanjian.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.4]

Keselamatan dan
keamanan lokasi
Kehilangan atau kerusakan atas
peralatan dan fasilitas di dalam
lokasi.

Kecelakaan atau kematian yang
dialami para pekerja dan pihak
ketiga termasuk orang lain yang
tidak berkepentingan yang sedang
masuk ke dalam lokasi.
x Memasukan program kesehatan dan
keselamatan didalam rencana kerja
konstruksi. Mewajibkan mematuhi
standar kesehatan dan keselamatan.
Menyiapkan personel keamanan dan
fasilitas/struktur yang memadai
setelah pengalihan atas lokasi kepada
Badan Usaha. Mendapatkan
kompensasi para pekerja dan

Information Memorandum


69

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
pertanggungan asuransi dari pihak
ketiga.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.4, 7.1,
7.4, 8, Schedule 17]

Kondisi cuaca luar biasa Gangguan akibat kondisi cuaca
yang tidak lazim dan sangat buruk.
x Mempersiapkan untuk dan
memitigasi setiap dampak yang
diakibatkan oleh keadaan cuaca yang
lebih buruk dari yang diberitakan atau
diperkirakan oleh data cuaca dan
kejadian untuk waktu yang lama.
Badan Usaha hanya dapat
menyampaikan klaim jika cuaca buruk
termasuk dalam definisi Keadaan
Kahar dan Badan Usaha telah
memenuhi ketentuan-ketentuan yang
dipersyaratkan, misalnya melakukan
mitigasi yang sesuai.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 1.1
(Definisi Keadaan Kahar dan
Keadaan Kahar Yang Tidak Bersifat
Politis , 6.5 (b), 13]

Kontaminasi/polusi ke
lingkungan lokasi
Kondisi lingkungan buruk yang
mengakibatkan penurunan kualitas
air baku.

x Melakukan uji tuntas secara lengkap
untuk mengkaji keadaan lingkungan
saat ini dan potensi ancaman.

Desain sistem harus

Information Memorandum


70

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
mempertimbangkan kemungkinan
terburuk yang tak terduga atau
diijinkan untuk melakukan
penambahan kapasitas pengolahan di
kemudian hari.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.2, 14.3]

Keterpaduan jalur pipa
transmisi
Jalur pipa transmisi yang
direkomendasikan tidak optimal.

Gangguan dalam penggunaan atau
kepemilikan hak atas jalur
sepanjang koridor pelayanan.


x

Verifikasi hasil proses seleksi
pemilihan jalur pipa transmisi.

Memberikan keleluasaan bagi Badan
Usaha untuk membebaskan
tambahan lahan yang diperlukan.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 4.3(a)(ii)]

Pemprov Jatim harus memastikan
bahwa semua tindakan-tindakan telah
dipertimbangkan untuk menghindari
/memitigasi gangguan dan hambatan
dalam penggunaan dan kepemilikan
selama masa konstruksi.

2. RISIKO-RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN KOMISIONING
Kenaikan biaya akibat
isu perencanaan
Penundaan penyiapan desain akan
berimplikasi pada waktu dan biaya.
x Memberikan jadwal dan persyaratan
lainnya bagi review dan penyampaian
DED. [Perjanjian Kerjasama Pasal

Information Memorandum


71

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
18]

Badan Usaha dapat dikenakan sanksi
untuk keterlambatan pelaksanaan
akibat kesalahannya. [Perjanjian
Kerjasama Pasal 6.10]

Badan Usaha harus mendapatkan
persetujuan/perijinan sebagai
persyaratan pendahuluan dari
perjanjian sebelum perjanjian tersebut
menjadi berlaku.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 2.1(a)(vi)]

Desain Kelalaian atau kesalahan desain
akan membutuhkan pekerjaan
tambahan desain.

Keterlambatan dan kenaikan biaya
akibat ketidakjelasan/
ketidaklengkapan desain.

Desain teknis gagal atau tidak dapat
menghasilkan tingkat layanan yang
diperlukan pada biaya yang
disepakati atau menyebabkan biaya
pemeliharaan yang lebih tinggi dari
yang diperkirakan.
x Pemprov Jatim dapat menentukan
parameter desain umum, termasuk
spesifikasi dari keluaran.

Memberikan jadwal dan persyaratan
lainnya bagi review dan penyampaian
DED.

Pemprov Jatim berhak menggunakan
tim teknis independen untuk
mereview desain teknis akhir.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.3]


Information Memorandum


72

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
Badan Usaha bertanggung jawab
untuk membayar ganti rugi dan
menyediakan garansi atau
jaminankonstruksi dan operasi untuk
menjamin kinerja.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.1, 6.10]

Badan Usaha akan memberikan
jaminan kualitas yang baik atas
fasilitas.
[Perjanjian Kerjasama 6.4 (b)]

Terlambatnya penyelesaian
konstruksi
Fasilitas tidak terbangun sesuai
dengan waktu yang ditentukan.
x Badan Usaha harus mengusulkan dan
menunjuk Kontraktor EPC yang
berkualitas.

Menetapkan bentuk dan jumlah
jaminan konstruksi yang mencukupi
untuk menjamin kewajiban-kewajiban
kontruksi.

Badan Usaha bertanggung jawab atas
kerusakan yang disebabkan oleh
keterlambatan akibat kesalahannya
sendiri.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 2.1(a)
(xii), 6.1, 6.10]

Information Memorandum


73

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

Kenaikan biaya
konstruksi
Fasilitas tidak terbangun sesuai
dengan anggaran akibat kenaikan
biaya dan faktor lainnya.

x Menerapkan kontrak turnkey dengan
harga tetap, lump sum, dan jadwal
penyelesaian yang pasti.
[Perjanjian Kerjasama Pasal
2.1(a)(xii)]
Kesalahan desain Hasil komisioning teknis
menemukan kesalahan desain
x Pemprov Jatim dapat menentukan
parameter desain umum, termasuk
spesifikasi dari keluaran.

Mengijinkan pemeriksaan desain
dilakukan oleh tim teknis independen.

Memasukan prosedur dan standar
pengujian dan komisioning dalam
perjanjian Proyek.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.3,
6.4(b), 6.12, Schedule 2, Schedule 7]

Uji operasi teknis Komisioning operasi dan fisik (yang
wajib dilakukan sebelum mulainya
pelayanan) tidak dapat diselesaikan
dengan baik.

Penundaan dan kenaikan biaya
Proyek pada tahap komisioning.
x Menentukan jadwal dan tanggal untuk
pengujian, komisioning dan
dimulainya operasi komersial proyek.

Memasukan prosedur dan standar
pengujian dan komisioning dalam
perjanjian Proyek.

Information Memorandum


74

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

Badan Usaha bertanggung jawab atas
kerusakan yang disebabkan oleh
keterlambatan akibat kesalahannya
sendiri.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.10,
Schedule 7, Schedule 18]

(Namun Pemprov Jatim harus
membayar biaya kapasitas (capacity
charges) jika fasilitas sudah siap untuk
pengujian dan komisioning namun
Pemprov Jatim/PDAB tidak dapat
melaksanakan pengujian dan
komisioning dan keterlambatan
tersebut menyebabkan keterlambatan
dimulainya operasi komersial
sebagaimana dijadwalkan.
Pembayaran tersebut akan berlanjut
sampai dengan Pemprov
Jatim/PDAB sudah siap untuk
komisioning dan operasi komersial
dimulai.)

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.9]
3. RISIKO-RISIKO SPONSOR

Information Memorandum


75

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
Kegagalan kontraktor
desain menyelesaikan
desain
Dampak terhadap waktu/biaya
akibat kegagalan kontraktor desain.
x Menetapkan kewajiban dan keluaran
desain yang spesifik.

Mewajibkan Badan Usaha membayar
ganti rugi akibat keterlambatan dalam
penyelesaian atau tidak dipenuhinya
kewajiban-kewajiban desain.

Memberikan waktu perbaikan yang
cukup bila terjadi kegagalan desain.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.10,
16.1, Schedule 2]

Kegagalan atau kinerja
yang buruk dari sub-
kontraktor
Dampak terhadap waktu/biaya
akibat kegagalan sub-kontraktor
x Memilih kontraktor EPC yang
kompeten untuk tanggung jawab
tunggal.
[Perjanjian Kerjasama Pasal
2.1(a)(xii)]

Kegagalan Badan Usaha Kerugian bagi
Pemerintah/Pemprov Jatim akibat
kegagalan Badan Usaha
x Mempersyaratkan jaminan
pelaksanaan dan pembayaraan atas
ganti rugi.

Pengaturan mengenai pembelian dan
pengalihan memperbolehkan
Pemerintah/Pemprov Jatim untuk
memperoleh asset Proyek pada harga

Information Memorandum


76

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
yang pantas dalam hal Badan Usaha
mengalami kegagalan.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 6.1, 6.10,
17.7(a); Perjanjian Pembelian Air
Curah Pasal 9.1 dan 9.2]

Kegagalan sponsor proyek Sponsor proyek tidak dapat
melaksanakan proyek sehingga
menyebabkan kerugian kepada
Pemerintah/Pemprov Jatim.
x Menetapkan kriteria kualifikasi
sponsor yang memadai pada proses
lelang.

Pengaturan mengenai sanksi,
kegagalan dan pengakhiran harus
secara memadai melindungi
Pemerintah/Pemprov Jatim dari
kerugian dan potensi kerusakan yang
disebabkan oleh ketidakmampuan
sponsor untuk melaksanakan proyek.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 16.1]

4. RISIKO-RISIKO PEMBIAYAAN
Kegagalan mencapai
perolehan pembiayaan
Badan Usaha gagal untuk
mendapatkan ekuitas/pembiayaan
yang dibutuhkan pada jumlah dan
waktu yang tepat dikarenakan
kondisi pasar atau faktor-faktor lain
x Menetapkan kriteria dan persyaratan
kualifikasi keuangan yang sesuai
dalam dokumen lelang (RFP).
Perolehan pembiayaan dijadikan
prasyarat untuk efektivitas dari

Information Memorandum


77

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
kontrak.
Pelanggaran terhadap hal tersebut
akan mengakibatkan klaim terhadap
jaminan pelaksanaan dan denda
lainnya untuk membayar ganti rugi
kepada pemerintah atas kesempatan
yang hilang dan pelanggaran.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 2.1(a)(iv),
2.3]
Catatan: Pemerintah diharapkan
menyediakan pembiayaan bersama
atau Dukungan Pemerintah untuk
mengurangi dampak terhadap tarif
untuk pengguna akhir. Lihat risiko
kinerja PDAM di bawah.
[Perjanjian Kerjasama Pasal
2.1(b)(viii)]
Struktur keuangan Inefisiensi karena struktur modal
proyek yang tidak optimal.
x Menentukan nilai minimum rasio
pinjaman/ekuitas untuk Proyek
termasuk persyaratan-persyaratan
minimum ekuitas dan larangan-
larangan pengalihan saham
[Perjanjian Kerjasama Pasal 5.3(a)]

Nilai tukar mata uang
asing
Fluktuasi nilai tukar mata uang
asing yang menyebabkan
meningkatnya modal, O&M
dan/atau biaya-biaya pinjaman.
x Mengusahakan perlindungan nilai
tukar mata uang asing atau mengatur
pembiayaan dalam mata uang Rupiah.

Information Memorandum


78

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

Tingkat inflasi Berkurangnya nilai moneter dari
pendapatan proyek karena inflasi.
x Dampak terhadap biaya modal dan
keuntungan-keuntungan ditanggung
oleh Badan Usaha (tetapi untuk biaya
tetap dan variabel O&M akan
disesuaikan langsung lihat rumusan
penyesuaian tarif).
[Perjanjian Pembelian Air Curah
Schedule 8]

Tingkat suku bunga Fluktuasi tingkat suku bunga dapat
menyebabkan kenaikan biaya
pengembalian pinjaman dan
mempengaruhi kemampuan
pendapatan proyek untuk
mengembalikan pinjaman.

x Mendapatkan pembiayaan jangka
panjang dengan suku bunga tetap
yang tersedia secara komersial.

Mengusahakan perlindungan
terhadap suku bunga.
Asuransi Cakupan asuransi untuk risiko
tertentu tidak lagi tersedia dari
asuransi yang bereputasi di pasaran.

Kenaikan substansial pada
perhitungan premi asuransi.
x Badan Usaha berkewajiban untuk
mendapatkan asuransi.

Pengecualian diberikan hanya bila
cakupan asuransi tersebut tidak
tersedia dalam ketentuan-ketentuan
komersial yang wajar di pasar asuransi
internasional.
[Perjanjian Pembelian Air Curah
Pasal 10, Schedule 13; Perjanjian

Information Memorandum


79

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
Kerjasama Pasal 8, Schedule 17]

5. RISIKO-RISIKO OPERASI
Ketersediaan fasilitas;
Tidak tersedia atau
buruknya layanan
Kegagalan fasilitas untuk
memenuhi standar operasional atau
tingkat layanan yang dipersyaratkan
setelah komisioning; pelayanan
memburuk sebagai akibat dari
kerusakan peralatan atau
pemeliharaan yang buruk; biaya
operasi meningkat; terjadi
pemadaman listrik yang berlebihan.
Hal ini juga mencakup
ketidakpatuhan terhadap Peraturan
Kementerian Kesehatan yang
mengatur standar air minum
nasional, dan standar lingkungan
dan sosial.


x Pembayaran kepada investor/badan
usaha dilakukan berdasarkan
ketersediaan fasilitas dan layanan.
Pemerintah dapat menerapkan Key
Performance Indicators (KPIs).
Kegagalan memenuhi KPI dapat
memicu pembayaran denda dan ganti
rugi atau akhirnya dapat mengarah
kepada gagal bayar (default) jika
merupakan pelanggaran material.
Investor akan menjamin kinerja
operasi melalui Jaminan Operasional.
[Perjanjian Pembelian Air Curah
Pasal 8.2, Schedule 8, Pasal 7.6, 9]

Aksi Ketenagakerjaan Aksi ketenagakerjaan (mogok,
larangan kerja, dsb.) oleh karyawan
operator atau sub kontraktor atau
pemasok.
x Investor/badan usaha dianggap
bertanggung jawab terhadap semua
risiko terkait aksi ketenagakerjaan.
Kinerja dari kewajiban O&M dijamin
melalui Jaminan Operasional.
[Perjanjian Kerjasama dan Perjanjian
Pembelian Air Curah pada Definisi

Information Memorandum


80

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
Keadaan Kahar Non-Politik]

Kenaikan biaya O&M;
Kesalahan perhitungan
biaya life cycle
Biaya O&M lebih tinggi dari yang
diperkirakan
x Investor/badan usaha dianggap
bertanggung jawab terhadap semua
kenaikan biaya O&M kecuali biaya-
biaya yang telah termasuk dalam
skema penyesuaian tarif sebagaimana
diatur dalam Perjanjian Proyek.
[Perjanjian Pembelian Air Curah
Schedule 8]
Kenaikan biaya energi Kenaikan tarif atau penggunaan
listrik menyebabkan kenaikan biaya
O&M (hal ini tidak terkait dengan
ketidakefisienan fasilitas).
x Biaya variabel listrik dimasukkan ke
dalam skema penyesuaian tarif.
(Tetapi risiko fasilitas yang menjadi
semakin tidak efisien akan ditanggung
oleh badan usaha).
[Perjanjian Pembelian Air Curah
Schedule 8]

Tidak teraturnya
ketersediaan utilitas publik
Utilitas publik yang dibutuhkan
untuk operasi menjadi tidak
tersedia.
x Investor/badan usaha harus memiliki
rencana alternatif; utilitas harus
didukung oleh sistem cadangan.
[Perjanjian Kerjasama Schedule 2]

Hidrologi; Kekurangan
debit air baku;
Ketidakpastian
keberlanjutan suplai air
Defisit air baku yang disebabkan
oleh hal-hal yang berada dalam
kontrol Pemerintah; risiko
kecenderungan penurunan debit
x Data debit dan aliran disampaikan
kepada peserta lelang hanya
dipergunakan sebagai referensi
desain. Data-data tersebut akan

Information Memorandum


81

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
baku mata air (disebabkan oleh isu-isu di
daerah tangkapan air), dan risiko
tidak akuratnya perkiraan debit
mata air dan volume air yang
tersedia atau aliran yang diandalkan
lebih kecil dari yang diasumsikan
dalam desain proyek. Terdapat pula
persyaratan penyediaan debit
minimum aliran air sungai bagi
kebutuhan siklus lingkungan hidup.
Debit minimum air sungai ini juga
dibutuhkan oleh pengguna di hilir
dan untuk keseimbangan ekologis
dari Sungai Rejoso.
digunakan sebagai dasar dari
perhitungan biaya (dan risiko) untuk
pengolahan yang dibutuhkan guna
memenuhi standar keluaran yang
diminta. Pemprov Jatim
menggunakan data tersebut untuk
menentukan perkiraan debit air
baku yang harus diolah oleh desain
Badan Usaha dalam memenuhi
standar yang ditetapkan serta dalam
menentukan ukuran fasilitas yang
tepat. Peserta lelang juga
dipersyaratkan untuk melakukan
kajian hidrologi tersendiri.


Kekurangan debit mata air yang
berkepanjangan dapat mengakibatkan
Badan Usaha lepas dari kewajiban
kontraktual.

Information Memorandum


82

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
Penurunan kualitas air
baku
Penurunan kualitas air yang
disebabkan oleh hal-hal yang berada
dalam kontrol Pemerintah;
penggunaan atau kondisi-kondisi di
hulu/lokasi dan kurangnya
pendanaan penuh untuk program
perlindungan daerah aliran sungai
yang dapat memperburuk kualitas
air baku; Hal ini dapat berdampak
juga kepada kualitas air minum bila
kualitas air baku menurun secara
siknifikan.











x







Menerapkan rencana perlindungan
daerah tangkapan air yang didanai
secara penuh oleh instansi
pemerintah terkait. Hal ini dapat
dilakukan sebagai bagian dari
persyaratan Amdal dan perolehan Ijin
Lingkungan.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 4.8]


Kelonggaran dapat diberikan kepada
Badan Usaha bila kualitas air baku
menurun secara material dan tidak
dapat diprediksi sebelumnya atau
bukan merupakan kesalahan atau
kelalaian Badan Usaha.


Penurunan kuantitas dan
kualitas keluaran
Fasilitas tidak dapat memproduksi
dan menyalurkan air minum dalam
jumlah dan kualitas yang
dipersyaratkan.
x Pemerintah dapat menerapkan Key
Performance Indicators (KPIs).
Kegagalan memenuhi KPI dapat
memicu pembayaran denda dan ganti
rugi atau akhirnya dapat mengarah
kepada gagal bayar (default) jika
merupakan pelanggaran material.
Investor akan menjamin kinerja
operasi melalui Jaminan Operasional.


Information Memorandum


83

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
6. RISIKO-RISIKO PENDAPATAN
Perubahan volume
permintaan air
Volume permintaan air lebih
rendah dari yang diproyeksikan
sehingga mempengaruhi
kemampuan Badan Usaha untuk
membayar pinjaman dan
mewujudkan pengembalian yang
wajar atas ekuitas.
x Pemerintah membayar availability
payment untuk menutupi biaya
investasi badan usaha, pinjaman dan
pengembalian ekuitas tanpa
memperhatikan permintaan atau
konsumsi sebenarnya.

Pembayaran availability payment
tergantung kepada kemampuan dan
kesiapan fasilitas untuk menyalurkan
volume air yang telah diperjanjikan.

[Perjanjian Pembelian Air Curah
Schedule 8]

Pelanggan gagal bayar Efisiensi penagihan dari PDAM
yang buruk.
x Pemerintah membayar availability
payment untuk menutupi biaya
investasi badan usaha, pinjaman dan
pengembalian ekuitas tanpa
memperhatikan permintaan atau
konsumsi sebenarnya.

Pembayaran availability payment
tergantung kepada kemampuan dan
kesiapan fasilitas untuk menyalurkan
volume air yang telah diperjanjikan.

Information Memorandum


84

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

[Perjanjian Pembelian Air Curah
Pasal 8.2, Schedule 8]

Keterlambatan penyesuaian
tarif secara berkala
Pendapatan yang lebih rendah
karena keterlambatan penyesuaian
tariff.
x Pemprov Jatim memastikan
pelaksanaan penyesuaian tariff.

Pemerintah dapat
mempertimbangkan penerbitan
jaminan kinerja untuk mendukung
kewajiban ini.

Tidak dilaksanakannya penyesuaian
tariff merupakan pelanggaran material
yang dapat menyebabkan terjadinya
kegagalan dan pemberhentian jika
tidak diperbaiki tepat waktu.

[Perjanjian Pembelian Air Curah
Pasal 8.3, Schedule 8]

Tingkat penyesuaian tariff
lebih rendah dari proyeksi
Pendapatan yang lebih rendah
karena rumusan penyesuaian dan
struktur tarif yang jelek.
x Struktur tarif dan rumusan
penyesuaian harus ditentukan guna
memungkinkan Badan Usaha
mewujudkan pengembalian biaya-
biaya dan keuntungan yang wajar.
Kedua Pihak harus memverifikasi hal
ini.

Information Memorandum


85

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

Kesalahan Perhitungan
tarif
Pendapatan yang lebih rendah dari
yang diperkirakan karena penentuan
tarif, proyeksi, asumsi-asumsi yang
salah.
x Pemerintah akan menentukan tarif
awal Proyek.

Badan Usaha akan mengkaji tariff
awal tersebut dan memasukan
penawaran berdasarkan hal tersebut.
7. RISIKO-RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN
Risiko konektivitas
jaringan
Kebocoran/kontaminasi pada
jaringan eksisting.

Pelanggaran kewajiban oleh PDAM
untuk membangun dan memelihara
jaringan yang diperlukan.

Pelanggaran kewajiban oleh PDAM
untuk membangun fasilitas
penghubung.

x PDAM harus mempersiapkan dan
melaksanakan perluasan dan rencana
peningkatan jaringan distribusi untuk
menerima air minum dari Proyek.

Hal ini seharusnya menjadi program
paralel yang didukung oleh
Pemerintah.
8. RISIKO-RISIKO INTERFACE
Risiko interface Air minum tidak terserap di awal
periode operasi.

Ketimpangan kualitas pekerjaan
yang dilakukan oleh pemerintah
x Peningkatan volume penyediaan air
guna memenuhi kapasitas penyerapan
sistem PDAM.

Perencanaan dan desain sistem

Information Memorandum


86

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
dan Badan Usaha.

Perbaikan yang substantial akibat
perbedaan standar/metode
penyediaan air.

penyediaan air minum harus
memperhatikan karakteristik dan
ketentuan-ketentuan fasilitas
interkoneksi dan rencana peningkatan
jaringan distribusi dari masing-masing
PDAM.
9. RISIKO-RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak
dapat dikonversi
Tidak tersedianya dan/atau tidak
dapat dikonversinya Rupiah ke
mata uang negara asal Badan
Usaha.

x Hukum Indonesia memperbolehkan
konversi bebas antara Rupiah dan
mata uang asing.

Mata uang asing tidak
dapat ditransfer
Mata uang asing tidak dapat
ditransfer ke negara asal Badan
Usaha.
x Hukum Indonesia secara umum
memperbolehkan repatriasi
keuntungan dan modal dalam mata
uang asing ke negara asal Badan
Usaha.
[Perjanjian Pembelian Air Curah
Pasal 15 dan Pasal 16; Perjanjian
Kerjasama Pasal 13]

Ekspropriasi Pengambilalihan wajib atas aset-aset
Proyek oleh pemerintah.
x Ekspropriasi akan mengakibatkan
pengakhiran kontrak dan pembayaran
kompensasi penuh kepada Badan
Usaha.
[Perjanjian Kerjasama Pasal 17.4 dan
Pasal 17.7(b)]

Information Memorandum


87

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama

Perubahan peraturan
perundangan (umum dan
spesifik terkait Proyek)
Implikasi biaya terhadap Proyek
dan Badan Usaha akibat adanya
perubahan peraturan perundangan
di tingkat nasional dan lokal pada
masa mendatang.

Perubahan peraturan perundangan
atau peraturan perpajakan
mempengaruhi kemampuan dari
Proyek untuk membayar pinjaman
atau membuat Proyek merugi.

Perubahan tidak terduga dalam
peraturan perundangan
berpengaruh negatif terhadap
kemampuan keuangan proyek.

x Risiko ini akan ditanggung kedua
Pihak hingga batas tertentu.

Usaha pemulihan Proyek dilakukan
secara proporsional.

Dipertimbangkan sebagai keadaan
kahar politik bila risiko ini berdampak
merugikan terhadap Badan Usaha.

Dampak terhadap biaya ditanggung
oleh salah satu Pihak atau bersama
sampai batas tertentu.

Jika pengakhiran perjanjian dilakukan,
maka perhitungan pembayaran akibat
pengakhiran perjanjian harus
dilakukan oleh penilai independen.

Pemerintah menjamin untuk tidak
akan memperlakukan Proyek secara
berbeda atau mendiskriminasikannya.

Pemberian kompensasi terhadap
kerugian Badan Usaha dapat
diberikan dalam bentuk penyesuaian

Information Memorandum


88

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
tarif, perpanjangan masa konsesi,
kompensasi dalam bentuk tunai, atau
bentuk lainnya.

Menyediakan klausul pembelian dan
pengakhiran perjanjian jika pemberian
kompensasi tidak memungkinkan dan
tidak ada metode pemulihan praktis
yang tersedia.

[Perjanjian Pembeliah Air Curah
Pasal 15.3 dan Pasal 16; Perjanjian
Kerjasama Pasal 6.5(b)]

Perizinan (termasuk hak
atas air)
Keterlambatan dalam mendapatkan
persetujuan perencanaan.

Kegagalan atau keterlambatan
dalam mendapatkan ijin,
persetujuan, dan lisensi.

Persaingan penggunaan air di
daerah Sungai Welang-Rejoso River
dapat mengakibatkan perselisihan
hak yang sesuai atas air dari Mata
Air Umbulan (Ketegangan sosial
dan penolakan terhadap Proyek
dapat timbul jika masalah in tidak


x Mengidentifikasi izin-izin relevan
yang harus didapatkan oleh setiap
pihak secara tepat waktu.

Kelengkapan izin harus menjadi
prasyarat terhadap efektivitas kontrak
dan perolehan pembiayaan.

Kerjasama untuk mendapatkan
semua lisensi dan persetujuan sangat
diperlukan.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 2.1(a)(vi)]


Information Memorandum


89

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
ditangani dengan benar).

Permohonan izin atas air harus
dimulai sedini mungkin dan izin
didapatkan.

Melibatkan dan konsultasi dengan
seluruh pemangku kepentingan dan
penyelesaian yang dapat diterima oleh
semua pihak yang berkepentingan
harus diusahakan dan dilakukan
secara aktif.

Minimum debit air sungai untuk
kepentingan lingkungan harus
dipertimbangkan dalam penentuan
ukuran instalasi dan volume minimal
pengambilan air.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 4.5(g)]

Keterlambatan dalam
mendapatkan akses ke
lokasi
Pemerintah secara sepihak dan
tidak semestinya mencegah Badan
Usaha untuk memasuki lokasi.
x Pengadaan lahan proyek dan
penyerahan penggunaan dan
kepemilikan kepada Badan Usaha
menjadi persyaratan pendahuluan
berlakunya perjanjian.

Usaha perbaikan dilakukan untuk
memulihkan pelanggaran atas
kewajiban material pemerintah, yang

Information Memorandum


90

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
dapat mengakibatkan kegagalan
pemerintah dan pengakhiran
perjanjian jika tidak dilakukan tepat
waktu.

[Perjanjian Kerjasam Pasal 2.1(b)(iv),
Pasal 16.2(c)]

Risiko Parastatal
(pembeli), kewajiban
pembelian dan kinerja
PDAM

Pelanggaran atas kewajiban dalam
perjanjian jual beli.

Privatisasi PDAM.

Posisi keuangan/kelayakan kredit
dan program perbaikan
distribusi/belanja modal PDAM-
PDAM gagal untuk mendukung
kewajiban pembayaran mereka
berdasarkan perjanjian-perjanjian
penjualan dan pembelian air.

Kewajiban pembelian air
mengakibatkan tidak terjangkaunya
tarif pelanggan.

x Memastikan bahwa program belanja
modal didanai dan dilaksanakan.

Komitmen pembelian air minimum
dapat ditingkatkan agar sesuai dengan
daya serap PDAM.

Penelaahan terhadap kerangka
pengaturan/metodologi penentuan
tarif juga sangat penting untuk
menentukan apakah PDAM-PDAM
layak secara keuangan berdasarkan
peraturan saat ini dan dapat
memperoleh pengembalian atas
belanja modal mereka sepenuhnya,
atau jika diperlukan apakah subsidi
dapat diberikan kepada PDAM-
PDAM tersebut. Hal ini juga
dimitigasi dengan fakta bahwa
Pemprov Jatim/PDAB akan menjadi

Information Memorandum


91

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
pihak yang melakukan perjanjian
dengan Badan Usaha berdasarkan
Perjanjian Kerjasama dan Perjanjian
Jual Beli Air Baku.

Pemerintah dapat menerbitkan
jaminan kinerja untuk menjamin
kewajiban pembelian air atau
pembayaran ketersediaan terutama
selama masa pinjaman pembiayaan.

Subsidi modal Pemerintah juga dapat
diberikan untuk memastikan
kelayakan komersial dan lebih lanjut
untuk mengurangi dampak terhadap
tarif pelanggan.

Pengakhiran perjanjian
akibat kegagalan
kewenangan pemerintah

Pelanggaran material oleh
pemerintah yang menyebabkan
pengakhiran perjanjian dan proyek.

x Menyediakan mekanisme perbaikan
yang wajar untuk mencegah
pengakhiran perjanjian.

Menerbitkan jaminan kinerja
pemerintah untuk mendukung
kewajiban kinerja PJPK di dalam
perjanjian.

Apabila tidak tersedia perbaikan
lainnya, perlu adanya klausul

Information Memorandum


92

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
pembelian dan pengakhiran perjanjian
yang jelas dan pasti yang
memperbolehkan Badan Usaha untuk
mendapatkan ganti rugi secara penuh.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 16.2 dan
Pasal 17.7, Schedule 9]

10. RISIKO-RISIKO KEADAAN KAHAR
Keadaan Kahar
Alamiah/Non-Politis
termasuk Cuaca yang
Ekstrim
Bencana alam dan peristiwa
keadaan kahar non-politis lainnya
yang dapat menghalangi para pihak
dalam melaksanakan kewajibannya
berdasarkan perjanjian kerjasama.
x Mendapatkan asuransi, apabila
tersedia pada pasar asuransi dalam
ketentuan komersial yang wajar.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 8,
Schedule 17; Perjanjian Pembelian
Air Curah Pasal 10, Schedule 13]
Keadaan Kahar Politis Perubahan hukum.

Tindakan atau tidak adanya
tindakan Pemerintah.

Cedera janji Kementerian
Keuangan atau PT PII.

x Badan Usaha dapat mengajukan
asuransi, apabila tersedia pada pasar
asuransi dalam ketentuan komersial
yang wajar.

Pemerintah wajib untuk menanggung
risiko keadaan kahar politis lainnya
yang tidak dapat diasuransikan oleh
Badan Usaha.

(catatan bahwa resiko bersama

Information Memorandum


93

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
sehubungan dengan perubahan
peraturan dilakukan dengan
pemindahkan resiko pada beberapa
batas peringkat atas biaya-biaya)

[Perjanjian Kerjasama Pasal 8,
Schedule 17; Perjanjian Pembelian
Air Curah Pasal 10 dan Pasal 15,
Schedule 13]
Keadaan Kahar yang
Berkepanjangan
Keadaan kahar yang merugikan
salah satu atau kedua Pihak selama
lebih dari 365 Hari.

x Pengaturan opsi pembelian oleh
PJPK (buyout option) dan klausul
pengakhiran dalam Perjanjian
Kerjasama apabila dampak dari
peristiwa Keadaan Kahar berlangsung
terlalu lama atau apabila fasilitas tidak
dapat dibangun kembali dengan dana
yang tersedia, termasuk asuransi.

Salah satu Pihak dapat melakukan
pengakhiran perjanjian kerjasama dan
mengusulkan opsi pembelian oleh
PJPK (buy out option).

[Perjanjian Kerjasama Pasal 17.4 dan
Pasal 17.7].

11. RISIKO-RISIKO KEPEMILIKAN ASET

Information Memorandum


94

Jenis Risiko Proyek

Keterangan
Penanggung Risiko

Mitigasi Risiko
Pemerintah
/Pemprov
Jatim
Badan
Usaha/
Perusahaan
Projek
Bersama
Kerusakan Aset Kerugian atau kerusakan aset yang
disebabkan oleh kebakaran,
ledakan, dan lain lain.

x Membuka asuransi dan
menggunakannya untuk memulihkan
atau mengganti aset/fasilitas apabila
terjadi kerugian atau kerusakan akibat
suatu kejadian yang dapat
diasuransikan.

[Perjanjian Kerjasama Pasal 8,
Schedule 17; Perjanjian Pembelian
Air Curah Pasal 10, Schedule 13]
Pengalihan Aset pada
Akhir Masa Kerjasama

Implikasi waktu/biaya atau
kerusakan aset yang disebabkan
oleh pengalihan kepemilikan,
penggunaan, dan penguasaan aset
dari Badan Usaha kepada PJPK.

x Badan Usaha harus, atas biayanya
sendiri, mengambil langkah-langkah
yang diperlukan untuk memastikan
bahwa proyek dapat dialihkan secara
keseluruhan pada saat Tanggal
Pengakhiran. [Perjanjian Kerjasama
Pasal 19].


Information Memorandum

95

9. Draft Perjanjian Kerjasama

9.1 Struktur Transaksi dan Paket Penjaminan

Beberapa perjanjian akan disiapkan sebagai paket penjaminan dan dokumen transaksi
untuk Proyek. Pertama, berdasarkan Perjanjian Kerjasama, PJPK akan memberikan
konsesi selama 25 tahun kepada badan usaha untuk pengembangan dan pelaksanaan
Proyek dan untuk menjual air yang dihasilkan kepada PDAB. Badan usaha kemudian
akan bertanggung jawab untuk pembiayaan, desain, konstruksi, operasi dan
pemeliharaan dari fasilitas pengambilan air baku, pengolahan, penyimpanan,
pemompaan, pipa transmisi dan fasilitas meteran yang mampu memasok 4.000
liter/detik air layak minum kepada PJPK. Fasilitas baru tersebut akan ditransfer
kepada PJPK pada akhir periode kerjasama.

Untuk tujuan tersebut, PJPK akan mengeluarkan surat keputusan atau instruksi yang
menunjuk PDAB untuk melaksanakan kewajiban kontraktual dari Pemerintah
Provinsi berdasarkan Perjanjian Kerjasama. Penugasan PJPKkepada PDAB ini akan
disahkan melalui penandatanganan Perjanjian Jual Beli Air Baku antara PDAB dan
badan usaha. Persyaratan penjualan dan pembelian air minum antara PDAB dan
kelima PDAM akan ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli Air Minum masing-masing
PDAM.

Setelah disetujui oleh Menteri Keuangan, dukungan pemerintah akan diberikan
kepada Proyek dalam berbagai bentuk termasuk subsidi modalatau Dukungan
Kelayakan Proyek (VGF), jaminan kinerja, dan lahan yang diperlukan. Kementerian
Keuangan akan memberikan subsidi dalam bentuk hibah berdasarkan persyaratan
Surat Dukungan Pemerintah sementara ituPT. PII akan menerbitkan jaminan kinerja
sesuai dengan Perjanjian Penjaminan dan Recourse untuk menjamin kewajiban
offtake dan pembayaran dari PJPK/PDAB.

PJPK dan pemerintah daerah penerima Air Umbulan akan merumuskanpersyaratan
kerjasama dan perjanjian yang saling menguntungkan untuk melaksanakan Proyek
berdasarkan Perjanjian Kerjasama Antar Daerah yang terpisah.

Gambar 9-1 dibawah ini menunjukkan struktur transaksi dan paket penjaminanbagi
Proyek.








Information Memorandum

96
Gambar9-1. Struktur Transaksi untuk Proyek Air Umbulan






9.2 Ketentuan Penting Draft Perjanjian Kerjasama
3
dan
Perjanjian Jual-Beli Air

Ruang Lingkup Proyek
Ruang lingkup Proyek ini meliputi pembiayaan, desain, konstruksi, pengujian,
commissioning, operasi dan pemeliharaan, dan transfer fasilitas berikut ini:
Fasilitas pengambilan dan pengolahan air baku dengan kapasitas 4.000
4
liter/detik;
dan
Pipa transmisi bawah tanah sepanjang 103 km dengan stasiun pemompaan
yang akan memasok, mengangkut dan menyediakan air minum di Titik Pengiriman ke
lima pemerintah daerah (Kabupaten Pasuruan, Kota Pasuruan, Kabupaten Sidoarjo,
Kota Surabaya, Kabupaten Gresik) di Provinsi Jawa Timur, Indonesia.
Masa Konsesi

3
Istilah-istilah yang didefinisikan dalam Bagian 9.2 ini memiliki arti yang diberikan kepada mereka
dalam Draft Perjanjian Kerjasama,yang merupakan bagian dari Dokumen Pelelangan.
4
Ukuran fasilitas perlu dikonfirmasikan oleh PJPK, setelah pertimbangan hasil penelitian neraca air
dan permintaan dari PDAM.
Pemerintah
PT SMI
Pemprov Jatim
(PJPK)
Badan Usaha
PT PII
Unit Pengelola/PDAB
(Offtaker)
Pemerintah Kab/Kota
PDAM-PDAM
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1. Perjanjian Fasilitasi PJPK-PT SMI
2. Kerjasama Pemprov dan Kabupaten/Kota
3. Perjanjian Konsesi PJPK Badan Usaha
4. Pemberian Delegasi kepada PDAB/unit pengelola
untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli Air
5. Perjanjian Jual Beli Air antara Badan Usaha Unit
Pengelola/PDAB
6. Perjanjian Jual Beli Air antara Unit Pengelola/PDAB
PDAM-PDAM
7. Perjanjian Penjaminan PT PII Badan Usaha
8. Perjanjian Regres PT PII PJPK
9. Pemberian Dukungan Kelayakan Proyek (VGF)
10. Dukungan dari Pemkab/Pemkot kepada PDAM-PDAM
11. Pelayanan kepada end user dan penarikan tarif
Dukungan Kelayakan Proyek
(VGF)
Regres
Pembayaran
Premi
Pemberian
Jaminan
Pasokan Air
Curah
Pembayaran
Tarif
END USER
11 Pelayanan Air Pembayaran
Tarif

Information Memorandum

97
Periode Perjanjian Kerjasama akan berlaku selama 25 tahun sejak Tanggal Operasi
Komersial. Masa konsesi ini tidak termasuk masa konstruksi selama 2 tahun. Pada
akhir masa konsesi, Fasilitas Baru dan Proyek akan diserahkan kepada PJPK tanpa
biaya.

Pemberian Konsesi
PJPK akan memberikan konsesi dan hak eksklusif untuk mengembangkan dan
melaksanakan Proyek kepada badan usaha.

Lahan Proyek
PJPK secara prinsip akan bertanggung jawab untuk perolehan hak atas tanah dan hak
permanen rights-of-way yang diperlukan untuk menyelesaikan Proyek. Untuk tujuan
ini, PJPK akan menyiapkan dan melaksanakanrencana pengadaanlahan, yang
merupakan rencana rinci untuk memperoleh Lahan Proyek dan Lokasi.
Seluruh Lahan Proyek harus disediakan atau diserahkan kepada Badan Usaha pada
atau sebelum Tanggal Efektif. Seluruh biaya dan pengeluaran yang diperlukan untuk
penyediaan Lahan Proyek menjadi tanggungan PJPK. Ini tidak termasuk lahan
tambahan yang diperlukan Badan Usaha untuk dibebaskan. Pembebasan lahan
tambahan tersebut harus dibiayai sendiri oleh Badan Usaha. PJPK dapat memberikan
bantuan seperlunya bila diminta.

Pembiayaan
Badan Usaha akan menyediakankeseluruhan biaya modal dari Proyek dengan
dukungan keuangan dari Pemerintah Indonesia/Kementerian Keuangan sesuai
dengan Perjanjian Kerjasama atau Surat Dukungan Pemerintah.

Untuk mendapatkan pembiayaan bagi Proyek, Badan Usaha dapat mengajukan
permohonan, menegosiasikan dan mengadakan Perjanjian Pembiayaan bila
diperlukan atau diinginkan. Badan Usahawajib memberitahukanPJPK secara tertulis,
dengan tembusan disampaikan kepada Kementerian Keuangan dan PT PII, segala
persyaratan dan ketentuan Perjanjian Pembiayaan sebelum dilaksanakan. PJPK tidak
berhak untuk melarangBadan Usaha mengadakan Perjanjian Pembiayaan.

Badan Usaha tidak dapatmelakukan penggadaian atau penjaminan lainnya
sehubungan dengankeperluan Perjanjian Pembiayaan terhadap aset-aset sebagai
berikut:
Lahan Proyek;
Fasilitas yang Ada; atau
Dana Dukungan Kelayakan Proyek (VGF).

Information Memorandum

98

Perusahaan harus mendapatkan Pemenuhan Pembiayaan (Financial Closing) pada
atau sebelum Tanggal Efektif yang Disepakati.

Persetujuan
Badan Usaha bertanggung jawab untuk mendapatkan semua perizinan dan
persetujuan yang diperlukan untuk desain, pembiayaan, konstruksi, pengujian,
commissioning, operasi dan pemeliharaan Proyek, kecuali persetujuan yang harus
didapatkan oleh PJPK sendiri berdasarkan Perjanjian Kerjasama.

Kewajiban Konstruksi
Badan Usaha wajib mendesain, mengadakan, membangun, menguji dan memeriksa
Fasilitas Baru sesuai dengan desain dan spesifikasi teknis, standar internasional dan
lokal yang berlaku, semua persyaratan hukum, dan Jadwal Proyek sebagaimana
ditentukan dalam Perjanjian Kerjasama.
Badan Usaha harus menyiapkan dan menyerahkan desain teknis akhir kepada PJPK
untuk review dan komentar. PJPKberhak tetapi tidak berkewajiban memberikan
komentar atas desain teknis tersebut.Badan Usaha akan mengubah dan merevisi
dokumen untuk memastikan bahwa Spesifikasi Teknis dan Desain telah dipenuhi.
Desain teknis yang diterima PJPK bukan merupakan jaminan terhadap kelayakan
teknis dari desain tersebut.
Fasilitas Baru harus dibangun, diuji dan diperiksa sesuai dengan Jadwal Proyek.PJPK
berhak memberlakukan denda jika terdapat keterlambatan yang disebabkan oleh
kekeliruan atau kelalaian Badan Usaha.Denda yang telah disepakati akan dibayar
untuk setiap hari keterlambatan dari tanggal penyelesaian yang telah ditetapkan
hingga Tanggal Operasi Komersial.
Untuk menjamin kinerja Badan Usaha sehubungan dengan kewajiban konstruksi,
Badan Usaha harus memberikan Jaminan Pelaksanaan kepada PJPK dalam bentuk
standby letter of credit yang tidak bersyarat dan tidak dapat ditarik kembali, yang
diterbitkan oleh bank yang mempunyai nama baik dan dapat diterima oleh PJPK.


Information Memorandum

99
Operasi dan Pemeliharaan
Proyek harus mematuhi Standar Lingkungan dan Sosial yang diwajibkan oleh hukum
Indonesia yang mencakup semua ketetapan yang berlaku, undang-undang, ordonansi,
peraturan, termasuk dan tidak terbatas pada, semua standar pengaturan tentang
lingkungan, sosial, tenaga kerja, kesehatan, dan risikokeselamatan atau keamanan.
Badan Usaha wajib mengoperasikan dan memelihara Fasilitas Baru sesuai dengan
Indikator Kinerja Utama, prosedur operasional standar, Prudent Utility Practice, dan
semua peraturan perundangan yang berlaku.
Badan Usaha harus memastikan bahwa personil yang berkualitas bertugas di Fasilitas
Baru setiap saat.
Badan Usaha juga harus melaksanakan semua pemeliharaan Fasilitas Baru yang
dijadwalkan secara teratur termasuk perbaikan, peningkatan modal dan penggantian
komponen utama sesuaidengan rencana dan jadwal pemeliharaan yang akan
diserahkan oleh Badan Usaha kepada PJPK setiap Tahun Kontrak.
Badan Usaha bertanggung jawab untuk memastikan pasokan listrik yang stabil untuk
lokasi termasuk sistem cadangan dan layanan utilitas lain yang diperlukan akan terus
tersedia selama masa konstruksi dan operasi.

Pengiriman, Penerimaan dan Pembayaran untuk Air Minum
Selama Periode Kerjasama, Badan Usaha wajib mengolah Air Baku menjadi Air
Minum. Badan Usaha juga wajib menjual dan mengalirkan Air Minum kepada PDAB
di Titik Pengiriman. Air Minum yang dipasok oleh Badan Usaha wajib diukur sesuai
dengan prosedur meteran dan pengukuran yang ditentukan dalam Perjanjian. Badan
Usaha harus mengalirkanair yang telah diolah sesuaistandar kualitas Air Minum yang
ditetapkan oleh Kementerian Kesehatan Indonesia.

PDAB, sebagai Penerima, harus membayar seluruh Air Minum yang telah dialirkan
oleh Badan Usaha berdasarkan kuantitas harian yang ditentukan oleh PDAB baik
diambil maupun tidak.Kuantitas yang akandikirim harus dalam kisaran volume
minimum dan maksimum yang diindikasikan untuk periode bersangkutan.

Hak atas dan risiko kehilangan Air Minum akan beralih dari Badan Usaha ke PDAB
di Titik Pengiriman.

Badan Usaha akan membayar denda kepada PJPK untuk pengiriman Air Minum yang
tidak memenuhi standar kualitas Air Minum atau kurang dari kuantitas volume yang
telah disetujui dalamperjanjian.
Tarif
Tarif memiliki dua komponen utama: biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap
dibagi menjadi (1) biaya kapasitastetap, yang secara umum merupakan kompensasi
kepada Badan Usaha karena telah menyediakan sistem penyediaan air yang dapat
diminum, dan (2) biaya O&M tetap, untuk menutupi biaya yang dikeluarkan terlepas

Information Memorandum

100
dari output sistem. Biaya variabel merupakan pembayarankembali atas seluruh biaya
yang berkaitan dengan produksi Air Minum per meter kubik.Biaya-biaya tersebut
harus disesuaikan dengan adanyainflasi, fluktuasi valuta asing, dan biaya rata-rata
listrik yang digunakan.

Asuransi
Selama tahap pengembangan, konstruksi dan operasi, Badan Usaha wajib
menyediakanasuransi yang diperlukan untuk Fasilitas Baru sebagaimana
dipersyaratkan oleh perundang-undangan yang berlaku, Perjanjian Pembiayaan, dan
Prudent Utility Practices.

Keadaan kahar
5

Umumnya, sebuah peristiwa Keadaan kahar akan mentoleransi Pihak yang terkena
dampak untuk tidak melaksanakan kewajibannya berdasarkan Perjanjian dan Pihak
bersangkutan tidak dianggap default, dengan ketentuan bahwa:
Peristiwa itu bukan akibat dari pelanggaran oleh Pihak yang memiliki
kewajiban atau bukan disebabkan oleh kesalahan atau kelalaiannya.
Peristiwa itu tidak bisa dicegah atau dihindari kendati telah dikaji secarabaik.
Pihak yang bersangkutan telah mengambil langkah-langkah yang wajar untuk
menghindari atau mengurangi dampak dari Keadaan kahar.
Pihak yang terkena dampak telah melakukan pemberitahuan secara tepat
waktu tentang terjadinya peristiwa Keadaan kahar dengan merinci sifat,
dampak, durasi yang diperkirakan, dan tindakan yang ingin diambil oleh
Pihak tersebut untuk mengurangi dampaknya.
Jika peristiwa Keadaan kahar terjadi sebelum Tanggal Operasi Komersial, Jadwal
Proyek dapat disesuaikan secara proporsional.Jika itu terjadi setelah Tanggal Operasi
Komersial, kegagalan untuk melaksanakan kewajiban tertentu dapat dimaafkan dan
tidak akan dikenakan sanksi apapun. Badan Usaha dimungkinkan juga untuk
mendapatkan perpanjangan masa konsesi yang proporsional.
Namun demikian, PJPKtidak akan dibebaskan dari kewajibannya dalam halKeadaan
kahar politik. Selain itu, Keadaan kahar tidak dapat mentolerir keterlambatan
pembayaran uang atau jumlah lainnya yang telah jatuh tempo berdasarkan Perjanjian.

Peristiwa Default
Badan Usaha default jika salah satu dari peristiwa-peristiwa berikut terjadi:

5
Dapat diubah menurut komentar PJPK dalam Perjanjian Kerjasama.

Information Memorandum

101
Jadwal Proyek tidak dapat dipenuhi.
Badan Usaha jatuh bangkrut, pailit atau menjadi subyek kurator, rehabilitasi
atau tindakan hukum lainnya dalam rangka mencari keringanan dari kreditur.
Badan Usaha secara signifikan gagal melakukan pembayaran yang telah jatuh
tempo berdasarkan Perjanjian.
Pernyataan atau jaminan yang terbukti tidak benar secara material.
Gagal untuk melaksanakan kewajiban material berdasarkan Perjanjian.

PJPKdefault jika salah satu hal berikut terjadi:
Badan Usaha siap, bersedia dan mampu mengirimkan Air Minum, namun
PJPKtanpa alasan yang dapat dibenarkan menolak untuk menerima
pengiriman atau menghalangi kinerja Badan Usaha untuk melaksanakan
kewajibannya berdasarkan Perjanjian.
PJPK dalam jumlah yang signifikan gagal melakukan pembayaranyang jatuh
tempo sebagaimana diatur dalamPerjanjian.
PDAB dalam jumlah yang signifikan gagal melakukan pembayaranyang jatuh
tempo berdasarkan Perjanjian Jual Beli Air Baku dengan Badan Usaha.
Sebuah pernyataan atau jaminan dari PJPK yang terbukti tidak benar dalam
hal material.
PJPKgagal melaksanakan kewajiban material lainnya berdasarkan Perjanjian.

Penyelesaian Sengketa
Para Pihak menyelesaikan sengketa berdasarkan Perjanjian dengan cara sebagai
berikut:
pertama, melalui diskusi bersama dan penyelesaian damai;
kedua, jika sengketa tidak dapat diselesaikan melalui diskusi bersama, dengan
merujukpenyelesaian sengketa tersebut kepada panel ahli yang akan ditunjuk
oleh para Pihak; dan
ketiga, jika para Pihak setuju untuk tidak merujuk hal tersebut kepada ahli
atau jika ada penipuan atau kesalahan nyata dalam keputusannya maka
sengketa diselesaikan melalui arbitrase yang mengikuti ketentuan dari Badan
Arbitrase Nasional Indonesia (BANI).
Pengakhiran Perjanjian
Dalam kasus Keadaan kahar yang berkepanjangan, salah satu Pihak dapat mengakhiri
Perjanjian jika hal tersebut dapat mencegah pelaksanaan kewajiban materialnya.

Information Memorandum

102
Dalam hal default dari salah satu Pihak, Pihak yang lain wajib memberikan
pemberitahuan default tersebut kepada Pihak yang default dengan menjelaskan
rincian peristiwa default. Pihak yang default bisa meminta waktu untuk memperbaiki
default. Jika dibutuhkan lebih banyak waktu, Pihak yang default dapat minta waktu
tambahan dengan menjelaskan langkah-langkah yang akan diambil dan jumlah
tambahan hari yang dibutuhkan untuk memperbaikinya. Jika Pihak yang default gagal
memperbaiki default dalam waktu yang disediakan termasuk perpanjangannya, maka
Pihak non-default bisa segera mengakhiri Perjanjian dengan mengirimkan
pemberitahuan pengakhiran untuk tujuan tersebut dan menentukan tanggal
pengakhiran.
Dalam hal pengakhiran karena peristiwa default dari Badan Usaha, PJPKwajib
mengizinkan para pemberi pinjaman kepada Proyek untuk mendapatkan hak-hak
mereka berdasarkan Perjanjian Pembiayaan, jika masih efektif.
Dalam hal pengakhiran karena keadaan tertentu, PJPKdapatmembeli dari Badan
Usaha, dan Badan Usaha akan mentransfer Proyek dan Fasilitas Baru kepada PJPK,
dengan harga pembelian yang ditetapkan dalam Perjanjian. Pembelian dan transfer
akan dilaksanakan sesuai prosedur yang telah ditetapkan dalam Perjanjian.

Hukum yang Mengatur
Perjanjian ini diatur oleh dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Indonesia dan untuk
semua tujuan, harus secara konklusif dianggap sebagai kontrak Indonesia.


Information Memorandum

103

10. Dukungan Pemerintah
Peraturan KPS mendefinisikan Dukungan Pemerintah sebagai kontribusi fiskal dan
non-fiskal yang diberikan Pemerintah untuk meningkatkan kelayakan keuangan dari
proyek kerjasama.Untuk proyek air minum, dukungan pemerintah dapat diberikan
oleh Menteri Pekerjaan Umum/Kepala Instansi/Kepala Pemerintah Daerah
dan/atau Menteri Keuangan sesuai dengan wewenangnya berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.Sesuai dengan Pasal 17A dari Peraturan KPS,
bentuk Dukungan Pemerintah yang diizinkan meliputi sebagai berikut:

a. kontribusi fiskal yang harus dijelaskan dalam Anggaran Pendapatan dan
Belanja Negara (APBN) atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
(APBD);
b. dukungan perizinan
c. dukungan pengadaan tanah, yang akan dilaksanakan oleh Menteri/Kepala
Instansi/Kepala Pemerintah Daerah sebelum penyerahan penawaran lelang
dalam proses penawaran publik. Pemerintah dapat meminta Badan
Usaha(pemenang lelang publik) untuk mengembalikan biaya pengadaan tanah
yang ditanggung Pemerintah sebagian atau seluruhnya, jika dianggap
memenuhi syarat secara keuangan untuk membiayai pengadaan tanah.
Namun demikian, persyaratan ini harus dijelaskan dalam dokumen
penawaran publik;
d. dukungan konstruksi;
e. insentif pajak yang disetujui Menteri Keuangan sebagaimana
direkomendasikan oleh Menteri-menteri lainnya, Kepala Instansi, atau Kepala
Pemerintah Daerah; dan/atau
f. bentuk dukungan lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.

Karena Proyek KPS-SPAM Umbulan dilaksanakan berdasarkan skema KPS,
Pemerintah Provinsi Jawa timur sebagai Penanggung Jawa Proyek Kerjasama (PJPK)
memenuhi syarat untuk memohon dan menerima dukungan pemerintah untuk
Proyek, untuk meningkatkan kelayakan keuangan dan bankability Proyek. Secara
umum, dukungan pemerintah untuk Proyek dapat tersedia dalam bentuk:
Dukungan fiskal; dalam bentuk kontribusi langsung pemerintah untuk
pembebasan lahan, pemukiman kembali, subsidi konstruksi, dan insentif
pajak. Untuk Proyek Air Umbulan, PJPK telah melakukan konsultasi dengan
Kementerian Keuangan untuk penyediaan danakonstruksi Proyek, yang
didanai melalui Dukungan Kelayakan Proyek(VGF). PJPK juga akan

Information Memorandum

104
memberikan dukungan fiskal untuk pembebasan lahan Proyek dan
permukiman kembali, yang didanai melalui anggaran PJPK. Pengaturan rinci
Dukungan Kelayakan Proyek VGF dan dana untuk pembebasan lahan dan
permukiman kembali oleh PJPK masih dikaji dan dipertimbangkan oleh
lembaga-lembaga yang berwenang, dan akan diselesaikan sebelum penerbitan
Dokumen Pelelangan final dan Rancangan Final Perjanjian Proyek. Dalam
proses ini, pengaturan rinci dukungan fiskal juga akan disampaikan kepada
para Peserta Lelang yang Memenuhi Kualifikasi.
Penjaminan pemerintah; PIIakanmenyediakan penjaminan terhadap kinerja
dan kewajiban keuangan PJPK berdasarkan perjanjian proyek. Bila kebutuhan
penjaminan Proyek melampaui plafon penjaminan maksimal yang dapat
diberikan PII, PII dapat meminta agar Kementerian Keuangan ikut
menyediakan penjaminan untuk Proyek Air Umbulan. Karena PII telah
menerbitkan Notification to Proceed atas pemberian penjaminan untuk
Proyek, maka PII sekarang sedang melakukan kajian dan berkonsultasi
dengan PJPK untuk persyaratan penjaminan PII (dan dengan Kementerian
Keuangan jika perlu). Rancangan Perjanjian Penjaminan Infrastruktur dan
Perjanjian Regres antara PII (dan Kementerian Keuangan bila perlu) dengan
Badan Usaha dan PJPK akan disampaikan kepada Peserta Lelang dan
difinalisasi sebelum penerbitan Rancangan Final Perjanjian Proyek.
Dukungan non-fiskal; dalam bentuk koordinasi kebijakan/peraturan selama
pelaksanaan proyek dan percepatan proses lisensi/perizinan. Pengaturan rinci
dukungan ini sedang ditinjau oleh PJPK dan kelima pemerintah
kabupaten/kota.

a. Dukungan Kelayakan Proyek (VGF)
Dukungan fiskal pemerintah secara langsung melalui Dukungan Kelayakan Proyek
(VGF) dibentuk oleh Kementerian Keuangan melalui sebuah Peraturan Menteri
Keuangan. Draft peraturan tersebut sekarang sedang dalam pembahasan internal di
Kementerian Keuangan, dan akan diselesaikan sebelum penerbitan Rancangan Final
Perjanjian Proyek. Beberapa garis besar penggunaan VGF:
1. VGF diberikan kepada proyek KPS dalam bentuk uang tunai, dan alokasinya
tidak bergantung kepada anggaran kementerian/lembaga/pemerintah daerah
(untuk kasus Umbulan, kementerian yang terkait adalah Kementerian
Pekerjaan Umum dan Pemerintah Provinsi Jawa Timur sebagai PJPK);
2. Pencairan VGF dilakukan oleh Kementerian Keuangan kepada perusahaan
proyek melalui PJPK;
3. Pencairan VGF dapat dilakukan selama konstruksi dan setelah tanggal
operasi komersial, dalam bentuk uang tunai dalam satu kali pembayaran atau
multi-pembayaran selama periode multi-tahun;
4. VGF untuk proyek KPS tidak akan lebih besar daripada nilai ekonomi bersih
sekarang (ENPV) proyek;

Information Memorandum

105
5. Alokasi VGF untuk proyek KPS dapat digunakan untuk evaluasi penawaran
lelang.

b. Penjaminan Pemerintah
Penjaminan Infrastruktur didefinisikan di dalam Peraturan Presiden No.78 tahun
2010 tentang Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha yang dilakukan melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur, dan
Peraturan Menteri Keuangan No. 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha.
Pemerintah menetapkan PII sebagai single window dan badan eksklusif dalam menilai
proyek infrastruktur KPS, penataan jaminan pemerintah, dan pelaksanaan proses
klaim. Pemerintah Indonesia mengamanatkan PII untuk melakukan proses
pemberian jaminan, untuk memastikan transparansi dan konsistensi dalam
penyediaan jaminan dan proses klaim. Secara umum, pemberian jaminan pemerintah
melalui PII adalah untuk menguntungkan semua pihak utama yang terlibat dalam
proyek infrastruktur:

Untuk Pemerintah Indonesia dan para pengguna akhir:
Mendukung pembangunan ekonomi melalui KPS yang menyediakan proyek-
proyek infrastruktur berkualitas;
Mengurangi biaya infrastruktur pengguna akhir, karena ongkos pembiayaan
proyek yang lebih rendah;
Membatasi eksposur Pemerintah dari atas risiko-risiko yang tiba-tiba timbul
akibat penjaminan pembiayaan proyek infrastruktur;
Mendorong tindakan lebih lanjut oleh Pemerintah tentang KPS.

Untuk PJPK:
Menarik investor swasta dan lembaga keuangan untuk berpartisipasi dalam
proyek KPS, sehingga dapat meningkatkan tingkat keberhasilan pelaksanaan
proyek sesuai dengan rencana dan jadwal;
Untuk membawa lebih banyak persaingan dalam proses penawaran lelang
untuk meningkatkan kualitaspenawaran dan untuk mendapatkan harga yang
lebih kompetitif.



Information Memorandum

106
Untuk pemegang konsesi sektor swasta:
Mengurangi risiko yang sulit dimitigasi oleh sektor swasta atau cara-cara lain;
Meningkatkan transparansi, kejelasan, dan kepastian dari penyediaan dan
proses penjaminan;
Meningkatkan kredibilitas keuangan dari proyek;
Memperpanjang jatuh tempo pembiayaan, sehingga dapat meningkatkan daya
saing harga penawaran;
Menyediakan insentif bagi PPJK untuk mempersiapkan dokumen perjanjian
yang memenuhi standar pasar/internasional dan untuk memenuhi
kewajibannya berdasarkan perjanjian kerjasama.

Penjaminan PII dirancang untuk secara eksklusif menjamin komitmen PJPK dalam
perjanjian KPS. Untuk Proyek Air Umbulan, PII (dan jika diperlukan Kementerian
Keuangan) akan mengadakan perjanjian penjaminan dengan Badan Usaha swasta,
seperti diusulkan dalam struktur yang disediakan dibawah.


Gambar 10-1: Usulan struktur penjaminan untuk Proyek Air Umbulan

Elemen utama dalam struktur penjaminan adalah perjanjian regres antara PII (dan
Kementerian Keuangan jika diperlukan) dengan PPJK.Perjanjian regres antara
PIIdengan PJPK sangat penting untuk menjamin kelangsungan keuangan dan
keberlanjutan PII.Pengaturan inimemaksakan disiplin dan meningkatkan
akuntabilitas PPJK untuk memenuhi kewajiban keuangan dan non-keuangan yang
disepakati dalam perjanjian KPS.

Cakupan risiko rinci dari Proyek Air Umbulan sedang ditinjau dan dikonsultasikan
dengan PII. Namun, PJPK berupaya bahwa PII mampu menutup risiko yang terkait
dengan kinerja proyek dan kewajiban keuangan, berdasarkan jenis-jenis risiko umum
yang tersedia dibawah ini:
Keterlambatan atau kegagalan dalam memperoleh lisensi, izin, dan
persetujuan;
Perubahan dalam peraturan perundang-undangan
Pelanggaran perjanjian proyek
Integrasi jaringan pipa penyaluran air dengan sistem hilir
Risiko dari fasilitas/infrastrukturyang bersaing

Information Memorandum

107
Risiko permintaan
Risiko tarif
Risiko pengambilalihan
Risiko dari mata uang yang tidak dapat dikonversikan dan tidak dapat
ditransfer
Risiko sub-sovereign
Force Majeure yang mempengaruhi PPJK

11. Proses Pelelangan Umum

Bagian ini merangkum proses pelelangan umum untuk Proyek KPS-SPAM Umbulan.
Persyaratan rinci dan prosedur pelelangan dinyatakan dalam Dokumen
Pelelangan.Semua definisi istilah yang digunakan dalam bagian ini memiliki arti yang
serupa dengan Dokumen Pelelangan.


PJPK menyelenggarakan pengadaan Badan Usaha melalui suatu proses pelelangan
umum yang adil, terbuka, transparan, kompetitif, dan akuntabel sesuai dengan
ketentuan Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur yang telah diubah terakhir
dengan Peraturan Presiden Nomor 56 Tahun 2011.

Proses Pra Kualifikasi telah diselenggarakan dan diselesaikan oleh PJPK, yang
menghasilkan lima (5) Konsorsium Lelang yang memenuhi syarat, yaitu:

Konsorsium P.T. Bakrieland Development, Beijing Enterprise Water Group
Ltd, dan P.T. Amerta Bumi Capital
Konsorsium China Harbour Engineering Co Ltd, Sound Global Ltd, dan
P.T. Manggala Purnama Sakti
Konsorsium Kukdong, P.T. Brantas Abipraya, P.T. Grundfos Pompa Dan
PT. PRALON
Konsorsium Marubeni, Nippon Koei, dan P.T. Perkom Indah Murni
Konsorsium Medco Group dan P.T. Bangun Cipta.

Perusahaan-perusahaan ini telah memenuhi syarat untuk mengajukan penawaran atau
proposal berdasarkan Dokumen Pelelangan. Tujuan pelelangan ini adalah untuk
menentukan pemenang lelang yang akan diberikan hak untuk mengembangkan dan
mengimplementasikan Proyek sesuai dengan persyaratan Perjanjian Kerjasama.





Information Memorandum

108

a. Dokumen Pelelangan
Panitia Lelang menerbitkan Dokumen Pelelangan untuk para Peserta Lelang yang
Memenuhi Kualifikasi berdasarkan proses prakualifikasi.Dokumen Pelelangan
mencakup undangan kepada Peserta Lelang, instruksi kepada Peserta Lelang, dan
Lampiran-Lampiran.

b. Prosedur Pelelangan Umum
Setelah Dokumen Pelelangan diterbitkan, setiap Peserta Lelang diwajibkan melakukan
kegiatan uji tuntas sehubungan dengan Proyek. Dalam rangka mempermudah Peserta
Lelang dalam penyusunan Dokumen Penawaran, Panitia Lelangmemberikan
beberapa fasilitas sebagai berikut:
a. Pusat Data;
b. Memorandum Informasi;
c. Rancangan Perjanjian KPS dan Perjanjian Pembelian Air Curah; dan
d. Penjelasan Lelang/Aanwijzing.

Panitia Lelangmenyediakan Pusat Data dengan memberikan akses kepada setiap
Peserta Lelang terhadap situs website yang menggunakan kata sandi (password) atau
ruang data berbentuk fisik.Untuk mendapatkan akses terhadap Pusat Data, Peserta
Lelang harus menandatangani perjanjian kerahasiaan.

Peserta Lelang akan menyampaikan dokumen penawaran pada tanggal penyampaian
dokumen penawaran yang ditetapkan dalam Dokumen Pelelangan. Dokumen
Penawaran yang disampaikan oleh Peserta Lelang terdiri dari 2 (dua) sampul, Sampul
I berisi Dokumen Penawaran Administrasi dan Teknis dan Sampul II yaitu
Dokumen Penawaran Finansial.

Panitia Lelang akan membuka Dokumen Penawaran Sampul I terlebih dahulu dan
melakukan evaluasi administrasi dan teknis yang terdapat dalam Sampul I Dokumen
Penawaran dengan Sistem Gugur sehingga setiap Peserta Lelang yang Sampul I-
nya dianggap tidak memenuhi persyaratan akan didiskualifikasi.

Setelah itu, Panitia Lelang akan membuka Sampul II Dokumen Penawaran dari
Peserta Lelang yang telah memenuhi persyaratan administrasi dan teknis dalam
sebuah pertemuan terbuka. Kemudian, Panitia Lelang akan mengevaluasi dokumen
penawaran finansial dan menetapkan peringkat Dokumen Penawaran Sampul II dari
Peserta Lelang dari yang terendah sampai yang tertinggi. Peserta Lelang yang
mengusulkan Dukungan Kelayakan Proyek Terendah yangdidukung oleh data
keuangan yang diperlukan akan menjadi peringkat pertama.


Information Memorandum

109
PJPK akan menerbitkan Surat Penetapan Pemenang Lelang kepada Peserta Lelang
yang berdasarkan hasil evaluasi Dokumen Penawaran ditetapkan sebagai Pemenang
Lelang. Pemenang Lelang kemudian diharuskan membentuk suatu perusahaan yang
didirikan berdasarkan hukum Indonesia (Perusahaan Pelaksana Proyek) yang akan
menandatangani Perjanjian Kerjasama dengan PJPK, perjanjian jual beli air dengan
PDAB, dan perjanjian proyek lainnya.


c. Penjelasan Lelangdan Konsultasi Peserta Lelang

Selama proses pelelangan, Panitia Lelang akan menyelenggarakan penjelasan lelang
(aanwijzing) dan proses konsultasi.

Penjelasan lelang (Aanwijzing)harus dilakukan secara terbuka untuk seluruh Peserta
Lelang atau perwakilannya secara kolektif.Tujuan penjelasan lelang (Aanwijzing)
adalah memberikan penjelasan kepadaPeserta Lelang hanya yang terkait dengan
prosedur dan persyaratan administratif atau Proses Pelelangan.

Proses konsultasidilakukan secara tertutup antara Panitia Lelang dengan masing-
masing Peserta Lelang dan/atau perwakilannya.Maksud dari proses konsultasi adalah
untuk memberikan kesempatan kepada Peserta Lelang untuk menyampaikan
tanggapan dan mendiskusikan rancangan Perjanjian KPS dan Perjanjian Pembelian
Air Curah dengan Panitia Lelang sebelum penerbitan Dokumen Pelelangan Final dan
Rancangan Final Perjanjian KPS dan Perjanjian Pembelian Air Curah.



Information Memorandum

110
Lampiran A
Laporan Studi Terdahulu Terhadap Debit Mata Air Umbulan



Penelitian Tahun
Debit
Total
Umbulan
l/d
Keterangan
East Java WR Master Plan 1987 5250 Average over years
Mott McDonald 1988 5200 1 observasi
Mott McDonald 1989 5300
Mott McDonald 1991 5545
Binnie & Partners 1991 5157
East Java Irrigation Service 1992-94 5610 Average over years
Mott McDonald 1995 5415
SEHATI 1997 5222 4 observations
Kimpraswil Jawa Timur 2004 5826
PUSAIR 2007 4433
ITS 2007 5524
UPT WS GP 2007 4468 Unlikely
UPT WS GP 2008 4570
UPT WS GP 2009 4600
UPT WS GP 2010 5340 Averaged
measurements
UPT WS GP 2011 5980 Averaged unlikely

Anda mungkin juga menyukai