i

Daftar Isi
DAFTAR ISI...................................................................................................................................... I
DAFTAR GAMBAR........................................................................................................................... II
KATA PENGANTAR......................................................................................................................... III
1. PENDAHULUAN................................................................................................................ 4
1.1. LATAR BELAKANG........................................................................................................................................ 4
1.2. RUMUSAN MASALAH / PERTANYAAN PENELITIAN................................................................................. 5
1.3. TUJUAN......................................................................................................................................................... 5
1.4. KELUARAN.................................................................................................................................................... 5
1.5. MANFAAT...................................................................................................................................................... 5
2. METODOLOGI .................................................................................................................. 5
3.1. PENDEKATAN PENELITIAN......................................................................................................................... 5
3.2. JENIS DAN SIFAT PENELITIAN.................................................................................................................. 6
3.3. POPULASI PENELITIAN............................................................................................................................... 6
3.4. METODE PENGUMPULAN DATA................................................................................................................. 6
3.5. ANALISIS DATA.......................................................................................................................................... 7
3. HASIL PENELITIAN......................................................................................................... 8
3.1. GAMBARAN PERMASALAHAN YANG TIMBUL DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 8
3.1.1. Jalan Tol Surabaya Mojokerto........................................................................................... 9
3.1.2. Jalan Tol Kertosono Mojokerto........................................................................................ 9
3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan Sidomulyo
- Hadisuwarno............................................................................................................................................... 11
3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan Kualanamu Tebing Tinggi dan Jalan
Akses Bandara Kualanamu Non Tol. ................................................................................................... 12
3.2. SISTEM PENILAIAN TANAH BESERTA ASET DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 13
3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta............................................................... 13
3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO..................................................................... 13
3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER.................................................................. 14
3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah...................................................... 15
3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan Sidomulyo -
Hadisuwarno.................................................................................................................................................. 15
3.3. USULANKOMPONENDALAM ALTERNATIF PERHITUNGANGANTI RUGI ........................................... 18
3.4. SISTEM KOMUNIKASI DI LOKASI PENELITIAN..................................................................................... 23
24
4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI..............................................................................25
4.1. KESIMPULAN.............................................................................................................................................. 25
4.2. REKOMENDASI........................................................................................................................................... 25
DAFTAR PUSTAKA.........................................................................................................................27
ii
DAFTAR GAMBAR
GAMBAR 1 TRASE JALAN TOL SURABAYA - MOJOKERTO.............................................................. 9
GAMBAR 2 TRASE JALAN TOL KERTOSONO MOJOKERTO......................................................... 10
GAMBAR 3 PETA TRASE JLSJ RUAS PACITAN SIDOMULYO HADIWARNO................................... 11
GAMBAR 4MIND MAP USULANKOMPONENDALAM PERHITUNGAN GANTI RUGI LAHAN .................... 22
GAMBAR 5MODEL KOMUNIKASI PEMBEBASAN LAHAN ............................................................. 24
iii
KATA PENGANTAR
Rinkasan Eksekutif ini merupakan ringkasan kegiatan Penelitian Perhitungan
Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan Valuasi Ekonomi.
Penelitian ini merupakan salah satu kegiatan penelitian yang dilaksanakan oleh
Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan
pada Tahun Anggaran 2011 yang bertujuan untuk mengidentifikasi proses pengadaan
tanah untuk kepentingan umum dan alternatif perhitungan ganti rugi akibat kegiatan
pembebasan lahan.
Ringkasan Eksekutif ini secara garis besar menjelaskan proses dan hasil-hasil yang
diperoleh dari penelitian.
Surabaya, Nopember 2011
Tim Pelaksana
4
1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Kemajuan suatu kawasan tidak terlepas dari kontribusi kemajuan infrastruktur di
daerah tersebut. Sudah merupakan suatu rumusan umum, jika terdapat pembangunan
infrastruktur pada suatu kawasan atau wilayah tertentu akan selaras dengan perkembangan
(pertumbuhan) ekonomi pada kawasan tersebut. Hal ini dikarenakan pembangunan
infrastruktur merupakan suatu variabel dalam akselerasi pertumbuhan ekonomi suatu
kawasan. Tersedianya infrastruktur yang memadai, akan mempercepat distribusi barang dan
jasa dari suatu kawasan ke wilayah lainnya. Sehingga akan memacu laju pertumbuhan
ekonomi regional suatu kawasan. Pada akhirnya akan berpengaruh positif terhadap
pertumbuhan ekonomi nasional. http://www.hijdinstitute.com
Pada era reformasi, yang menjunjung tinggi Hak Asasi Manusia dan Demokrasi,
banyak pembangunan infratruktur jalan di Indonesia, baik yang dibiayai oleh pemerintah
ataupun investor terhambat penyelesaiannya akibat kesulitan pengadaan lahan. Meskipun
pemerintah telah mengeluarkan peraturan (PP No. 36 Th. 2005 yang disempurnakan dengan
PP No. 65 Th. 2006) sebagai payung hukum penyelesaian pembebasan lahan, tetapi
pelaksanaan dilapangan tetap tidak mudah.
Sebagai contoh, Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (SUMO) dengan panjang 36,6 Km
memerlukan lebih dari 4 (empat) tahun untuk membebaskan keseluruhan lahan yang
dibutuhkan (dimulai 2007 saat ini). Salah satu masalah penghambat pengadaan lahan
adalah kesepakatan harga antara pemilik lahan dengan pemerintah. Banyak pemilik lahan
meminta nilai kompensasi lahan lebih tinngi dari harga penawaran pemerintah.
Selama ini besaran ganti rugi lahan yang terkena proyek pemerintah ditetapkan
berdasarkan nilai rata-rata NJOP dan harga pasar. Besaran nilai tersebut, seringkali
dianggap oleh sebagian pemilik tanah belum layak yang berujung keengganan pemilik untuk
melepaskan lahan. Sedangkan di lain pihak Panitia Pengadaan Tanah sebagai wakil
pemerintah, tidak dapat memenuhi permintaan nilai tanah yang diajukan pemilik lahan
karena ketidakadaan acuan.
5
1.2. Rumusan Masalah / Pertanyaan Penelitian
Pertanyaan yang berusaha dijawab dalam penelitian ini adalah : Bagaimana alternatif
perhitungan ganti rugi pembebasan lahan berdasarkan valuasi ekonomi?
1.3. Tujuan
Tujuan : Menyusun Naskah Ilmiah alternatif perhitungan besaran ganti rugi uang
pembebasan lahan
1.4. Keluaran
Keluaran : 1 (Satu) Naskah Ilmiah alternatif perhitungan ganti rugi uang pembebasan
lahan proyek pembangunan infrastruktur jalan dan jembatan.
1.5. Manfaat
Hasil penelitian secara teoritis :
- Memberikan gambaran proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk proyek
pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan oleh swasta maupun
pemerintah.
- Memberikan panduan umum bagi Tim Pembebasan Tanah di Lingkungan
Kementerian / Dinas Pekerjaan Umum dalam menentukan besaran ganti rugi
pembebasan lahan yang diberikan kepada pemilik lahan.
2. METODOLOGI
3.1. Pendekatan Penelitian
Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan
Berdasarkan Valuasi Ekonomi menggunakan pendekatan kualitatif, yaitu berusaha
mendapatkan informasi yang selengkap mungkin mengenai proses pengadaan tanah untuk
pembangunan jalan dan jembatan serta informasi alternatif perhitungan ganti rugi yang
diterima pemilik lahan yang dilewati trase jalan sebagai akibat kehilangan hak milik.
6
3.2. Jenis dan Sifat Penelitian
Sifat penelitian ini adalah penelitian terapan yang bertujuan untuk menjawab
persoalan/masalah praktis dan evaluasi kegiatan proses perhitungan ganti rugi
pemebebasan lahan yang merupakan salah satu rangkaian kegiatan pengadaan tanah untuk
pembangunan.
Exploratory research (Penelitian Penjajagan) digunakan untuk memperdalam
pengetahuan mengenai proses pengadaan tanah dan mendapatkan ide-ide alternatif
perhitungan ganti rugi yang dapat diterima oleh kedua belah pihak, baik yang membutuhkan
lahan maupun yang memiliki lahan.
3.3. Populasi Penelitian
Unit analisa dari penelitian ini adalah semua pemilik lahan yang terkena dampak
pembebasan lahan dan panitia pengadaan tanah yang terlibat dalam suatu pembangunan
jalan.
3.4. Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang digunakan dalam kegiatan ini meliputi :
3.2.1. Pengumpulan data sekunder, dilakukan dengan mengumpulkan literatur yang
berhubungan dengan proses pengadaan tanah di suatu wilayah. Data sekunder
terdiri atas :
- Artikel-artikel di media cetak dan internet yang relevan
- Peraturan yang terkait proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
- Panduan rencana kegiatan pembasan tanah dan pemukiman kembali (LARAP).
- Kajian metodelogi dan perhitungan kompensasi pembebasan tanah di negara
lain.
- Peta rencana trase jalan dan daerah daerah yang dilewati.
- Dokumen dokumen pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
7
3.2.2. Pengumpulan data primer, dilakukan dengan menggunakan beberapa teknik,
yaitu:
- Observasi, digunakan untuk mengetahui gambaran secara umum kondisi
sosial, ekonomi dan lingkungan masyarakat yang terkena dampak pembebasan
lahan dalam wilayah studi.
- Wawancara mendalam, terhadap informan-informan kunci yang memiliki
kompetensi untuk mengumpulkan data yang lengkap mengenai permasalahan
yang sering terjadi pada kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan
dan gambaran proses perhitungan ganti rugi. Pihak-pihak yang dilibatkan
meliputi:
a. Badan Pertanahan Nasional
b. Subdit Pengadaan Tanah Ditjen Bina Marga
c. Dinas Bina Marga
d. Dinas Cipta Karya
- Focus Group Disscussion (FGD) dilakukan kepada beberapa warga yang
terkena pembebasan lahan di wilayah studi untuk mengetahui keinginan
mendasar pemilik tanah dalam penentuan besaran ganti rugi.
Berbagai teknik pengumpulan data tersebut dipadukan satu sama lain agar dapat
menggali permasalahan studi secara komprehensif.
3.5. Analisis Data
3.3.1. Analisis kualitatif
Analisis pada penelitian kualitatif terdiri atas tiga aliran kegiatan yaitu reduksi data,
penyajian data dan penarikan kesimpulan / verifikasi (Miles and Huberman, 1994. Page 10-
11). Reduksi data (data reduction) mengacu pada proses memilah, memfokuskan,
menyederhanakan, mengintisarikan, dan mengubah data yang muncul dalam catatan
tertulis lapangan atau transkrip, Tahap lebih lanjut dari reduksi data adalah menulis
ringkasan, coding, mengkategori data, membandingkan data dan mengintegrasikan dengan
tujuan penelitian. Penyajian data (data display) hasil tinjauan lapangan yang telah
direduksi dalam bentuk matrik dan jaringan. Matrik digunakan untuk mengetahui parameter-
parameter yang diperlukan dalam menentukan perhitungan ganti rugi suatu lahan dan data
8
jaringan untuk mengetahui sistem prosedur pengadaan tanah untuk pembangunan jalan
dan jembatan.
3.3.2. Analisis valuasi ekonomi
Untuk mengetahui konsep opportunity cost, konsekuensi kemungkinan kehilangan
keuntungan dalam bentuk lain akibat pemilihan suatu keputusan diperlukan satu kriteria
yaitu kriteria well-being (kesejahteraan) anggota masyarakat. Kecenderungan individu
mengurutkan barang-barang berdasarkan preferensinya merupakan dasar dari tindakan
memilih yang diakibatkan keterbatasan barang dan jasa. Penilaian suatu barang atau jasa
dalam bentuk uang merupakan konsep valuasi ekonomi.
Pendekatan yang mengasumsikan penilaian terhadap suatu barang atau jasa
berdasarkan karakteristik yang dimiliki, attribute-based method (ABM), dianggap sesuai
untuk menentukan kompensasi terhadap kehilangan aset tanah. Langkah awal metode ABM
adalah dengan mengidentifikasi komponen-komponen yang dapat dilakukan valuasi dalam
kemungkinan biaya biaya yang melekat pada suatu aset. Komponen komponen tersebut
dikembangkan menjadi desain eksperimental untuk dilakukan uji yang bertujuan untuk
mengeliminasi masalah.
Kegiatan valuasi dalam penelitian ini, masih pada langkah mencari komponen
komponen yang berkaitan dengan suatu proses pelepasan hak atas tanah dan aset
diatasnya.
3. HASIL PENELITIAN
Penggalian informasi, yang dilakukan dengan cara langsung maupun tidak
langsung di lokasi penelitian, dimaksudkan untuk memperoleh informasi mengenai
permasalahan pemberian ganti rugi lahan dan alternatif-alternatif perhitungan ganti rugi
pada kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
3.1. Gambaran Permasalahan yang Timbul di Lokasi Penelitian
Permasalahan yang pengadaan tanah yang terjadi di lokasi penelitian secara garis
besar antara lain : (1) Penentuan Kompensasi; (2) Sistem Komunikasi; (3) Komitmen
Pemerintah Daerah; (4) Legal Formal; (5) Koordinasi Antar Instansi; (6) Status Tanah.
9
3.1.1. Jalan Tol Surabaya Mojokerto
Jalan TOL SURABAYA MOJOKERTO adalah jalan tol yang menghubungkan Kota
Surabaya dengan Kota Mojokerto, sebagaimana terlihat pada Gambar 1. Penyelengaraan
pengadaan tanah telah dimulai pada tahun 2007 yang mencakup empat wilayah
pemerintah daerah, yaitu Kota Surabaya, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan
Kabupaten Mojokerto. Terhambatnya pengadaan lahan disebabkan oleh beberapa hal,
antara lain :
- Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL, tanah milik Dinas Pekerjaan
Umum Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA).
- Warga / pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga
tanah yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil. Harga yang diperoleh pemilik tanah
tidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama.
- Status kepemilikan tanah, seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah
diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat. Tanah
berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar dalam peta
kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada.
Gambar 1 Trase Jalan Tol Surabaya - Mojokerto
3.1.2. Jalan Tol Kertosono Mojokerto
Jalan Tol Mojokerto - Kertosono dengan panjang 41,65 Km yang penandatanganan
Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) telah dilakukan pada tahun 2006 ini, baru
10
menyelesaikan beberapa lahan (35,5%dari keseluruhan bidang tanah) untuk proses
pembebasan.
Pelaksana kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Kertosono
Mojokerto adalah Pemerintah Daerah Jombang dan Pemerintah Daerah Mojokerto sesuai
cakupan wilayah kewenangan. Profil lokasi trase jalan tol Kertosono Mojokerto dapat
dilihat pada Gambar 2.
Gambar 2 Trase Jalan Tol Kertosono Mojokerto
Salah satu permasalahan yang muncul pada proses pengadaan tanah di proyek
pembangunan Jalan TOL MOKER adalah penolakan sejumlah kecil warga di Kabupaten
Jombang terhadap besaran ganti rugi yang telah ditetapkan pemerintah daerah, dengan
membentuk kelompok yang bernama Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol atau
disingkat menjadi JKPT.
Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang dengan memberikan nilai ganti rugi
langsung pada nilai tertinggi dari kisaran nilai tanah disalah-artikan oleh masyarakat sebagai
tindakan otoriter pemerintah yang tidak menghendaki adanya musyawarah.
Langkah konsinyasi yang diambil oleh Panitia Pengadaan Tanah mengalami
kegagalan dalam melakukan penerapan fisik meskipun mendapat pengamanan dari personel
TNI - POLRI. Perbedaan persepsi dalam membaca peraturan tanaha yang berlaku menjadi
kendala dilakukan penerapan fisik di lokasi.
Selain di Kabupaten Jombang, permasalahan pengadaan tanah juga terjadi di
wilayah Mojokerto. Lambatnya proses pembuatan peta bidang dan inventarisasi
11
menyebabkan terhambatnya pelaksanaan pengadaan tanah. Kekurangan personel di pihak
BPN Kabupaten Mojokerto ditengarai sebagai penyebab utama. Peta bidang tanah
merupakan data pokok untuk pelaksanaan penilaian tanah beserta aset diatasnya.
3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan
Sidomulyo - Hadisuwarno
Upaya membuka isolasi untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi daerah sisi
selatan Jawa merupakan alasan pemerintah membangun Jalan Lintas Selatan Jawa. Jalan
Lintas Selatan Jawa Ruas Pacitan Sidomulyo - Hadisuwarno merupakan bagian dari Trase
Jalan Lintas Selatan. Pengadaan tanah didanai oleh APBD Kabupaten Pacitan dimulai pada
Th. 2002 hingga Th. 2008.
Total panjang penanganan Pembangunan Jalan Pacitan Sidomulyo Hadiwarno
adalah 30,1 Km yang meliputi 13 Desa. Pembebasan lahan terkendala di Desa Jetak
Kecamatan Tulakan yang masih menyisakan trase sepanjang 2,5 km. Lokasi pembangunan
jalan dapat dilihat pada Gambar 3.
Gambar 3 Peta Trase JLSJ ruas Pacitan Sidomulyo Hadiwarno
Permasalahan muncul akibat dari ketidakpuasan salah satu warga terhadap
penetapan besaran ganti rugi pada tahun 2006 yang dirasakan terlalu rendah yaitu Rp.
30.000/m
2
(besaran maksimum). Upaya penyelesaian yang diambil Panitia 9 yaitu
12
pengukuran ulang terhadap luas lahan dan bangunan yang terkena trase jalan tidak
mebuahkan hasil. Tuntutan masyarakat sebagai pemilik lahan kepada panitia pengadaan
tanah, timbul dari kecurigaan terhadap sikap Panitia 9 yang tidak transparan terhadap daftar
normatif (luasan lahan).
Konsinyasi ternyata tidak mudah dilakukan. Meskipun warga memprotes besaran
ganti rugi yang ditetapkan Panitia 9, tetapi mereka ambil uang ganti rugi yang dititipkan di
pengadilan dan tetap tidak mengijinkan pelaksanaan fisik diatas lahan yang mereka miliki.
Hal tersebut mengakibatkan pembangunan fisik tetap belum dapat dilakukan. Pihak aparat
kepolisian pun sulit melakukan tindakan eksekusi lahan karena ketetapan konsinyasi tidak
memiliki hukum kuat, untuk dasar pengusiran warga dari lahan yang telah dikonsinyasikan.
Pelaksanaan konstruksi yang menggunakan sistem paket, konstruksi bertahap yang
dibagi menjadi beberapa segmen/seksi ruas jalan, kemungkinan ditengarai juga
menyumbangkan andil menambah permasalahan karena memberikan celah waktu yang
memungkinkan pihak ketiga masuk. Lahan beserta rumah atau aset lain diatasnya yang
telah terbebaskan dan tidak segera digusur memberikan persepsi bahawa lahan tidak
tergarap dan memberikan peluang pihak provokator untuk merubah persepsi warga pemilik
lahan untuk menolak besaran ganti rugi.
3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan Kualanamu Tebing Tinggi dan Jalan
Akses Bandara Kualanamu Non Tol.
Jalan Tol Medan Kualanamu Tebing Tinggi dengan panjang trase 72 Km
merupakan jalan penghubung kota Medan menuju tebing Tinggi. Trase jalan tol melewati
dua kabupaten yaitu Kabupaten Deli Serdang dan Kabupaten Serdang Bedagai, sehingga
kegiatan pengadaan tanah dibagi menjadi dua Seksi. Seksi I dilaksanakan oleh Pemda
Kabupaten Deli Serdang dan Seksi II dilaksanakan oleh Pemda Kabupaten Serdang
Bedagai. Pendanaan kegiatan pengadaan tanah Jalan Tol Medan Kualanamu Tebing
Tinggi berasal dari APBN.
Permasalahan yang terjadi di Proyek Jalan Tol Medan Kualanamu Tebing Tinggi
dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol, antara lain :
Ketidaksepakatan harga tanah. Terdapat 64 persen tanah di Desa Sena, untuk
jalan akses Bandara Kualanamu non tol, terkendala adanya ketidaksepakatan harga.
Masyarakat menginginkan tanah milik mereka dihargai sama dengan tanah di Desa Buntu
13
Beribar. Selain di Desa Sena, terdapat ketidaksepakatan atas harga di Desa Buntu Beribar
dan Desa Tanjung Morawa B, karena nilai tanah lebih rendah dibandingkan harga pasar.
Tanah HGU. Adanya masyarakat yang menempati tanah PTPN untuk permukiman
dan tanah garapan. Mekanisme pembayaran ganti rugi hanya memungkinkan P2T
membayarkan uang ganti rugi (UGR) kepada pihak yang tercatat dalam sertifikat. Pada
Tanah HGU yang tercatat sebagai pihak yang berhak adalah PTPN, sehingga pihak yang
menandatangani penerimaan UGR adalah PTPN. P2T bermaksud menambahkan uang
kompensasi masyarakat penggarap tersebut didalam besaran UGR yang diterima PTPN agar
uang tersebut dapat diberikan kepada masyarakat penggarap yang terkena dampak
pembangunan jalan. Tetapi hal tersebut tidak dapat dilakukan karena seluruh UGR yang
diterima / ditandatangani PTPN menjadi aset PTPN yang harus dilaporkan kepada Menteri
Negara BUMN untuk tujuan pengembalian aset ke Negara.
Tanah Eks HGU. Tanah Eks HGU adalah tanah bekas perkebunan yang telah habis
masa ijin usaha. Tanah eks HGU didiami oleh masyarakat untuk keperluan permukiman,
pertanian ataupun usaha. Masyarakat berkenan pindah dari tanah tersebut dengan syarat
diberikan kompensasi atas bangunan yang telah mereka bangun dan tempati. Permasalahan
diatasi dengan Peraturan Gubernur No. 62 Th. 2011 sebagai landasan hukum pemberian
santunan bagi masyarakat yang menepati tanah Eks HGU.
Tanah Sengketa Masyarakat dengan PT. KAI. Ditemukan permasalan masyarakat
menempati dan memiliki sertifikat (Sertifikat Hak Milik) atas tanah yang tercatat sebagai
aset milik PT. KAI berdasarkan surat ground card (peta) jaman Belanda.
Komitmen Pemerintah Daerah. Kurang aktifnya Pemerintah Daerah dalam
melaksanakan kegiatan pengadaan tanah menuntut Tim Pembebasan Tanah dari Pihak
Kementerian Pekerjaan Umum untuk selalu aktif berkoordinasi dan berinisiatif
menyelesaikan kelengkapan setiap tahap pengadaan tanah.
3.2. Sistem Penilaian Tanah beserta Aset di Lokasi Penelitian
3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta
3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO
Pelaksanaan penilaian tanah Tol SUMO secara keseluruhan dilakukan oleh KJPP
IJR PT. Sucofindo Advisory atas penunjukan langsung oleh Gubernur Jawa Timur. Penilaian
dilakukan berdasarkan pada nilai pasar dengan menggunakan nilai kesetaraan berdasarkan
faktor fisik dengan menggunakan variable : (a) Waktu; (b) Lokasi; (c) Bentuk; (d) Jalan
14
Masuk; (e) Surat tanah, kondisi fisik dan (f) Peruntukan, luas dan faktor faktor yang
mempengaruhi nilai tanah.
Pada tahun 2008, dilakukan penilaian ulang pada tanah yang berada di
Kecamatan Wringinanom Kabupaten Gresik (Seksi III) oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Nanang Rahayu. Metode yang digunakan dalam penilaian tanah adalah metode pendekatan
perbandingan data pasar. Koreksi penyesuaian pada metode ini dengan menggunakan
faktor lokasi, faktor kegunaan, faktor fisik, faktor sarana dan faktor waktu.
Faktor lokasi adalah status letak suatu tanah pada suatu daerah apakah itu kota
atau desa yang menentukan kemudahan pencapaian sebuah properti. Penilai melihat tanah
berdasarkan tingkat strategis letak tanah, jauh-dekatnya lokasi dengan fasilitas umum
(tempat ibadah, pasar tradisional, kantor pemerintahan, dll). Faktor kegunaan dengan
mempertimbangkan peruntukan tanah, apakah pertanian, pemukiman atau industri. Faktor
fisik meliputi keterangan ukuran, bentuk tanah, topografi dan kondisi tanah. Faktor sarana
adalah kelengkapan sarana yang dimiliki oleh suatu properti yang meliputi jalan masuk (tipe
konstuksi jalan dan lebar jalan), PDAM, PLN, Telkom, angkutan umum dan lain-lain. Faktor
waktu adalah keterangan kapan terjadinya penjualan / transaksi atau masih dalam bentuk
penawaran. Penilai tanah melakukan pembagian lahan menjadi empat jenis lahan yaitu :
a) tanah sawah/tegalan didalam;
b) tanah sawah/tegalan dipinggir jalan;
c) tanah pekarangan dipinggir jalan desa
d) tanah pekarangan didalam.
3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER
Penilaian atas tanah di Kabupaten Jombang telah dilakukan pada tahun 2007
oleh pemenang tender konsultan penilai, yaitu Daksana Intra Swadaya. Sebagian besar
masyarakat yang menolak adalah masyarakat petani yang menopangkan penghidupannya
dari hasil tanah yang dimiliki. Sebagai contoh, tanah yang dimanfaatkan sebagai produksi
batu bata yang dapat menghasilkan 500 buah bata untuk setiap luasan satu meter (satu
bata dapat dijual dengan harga Rp. 1500,-) dinilai Rp. 70.000/m
2
.
Keluhan terhadap penilaian bangunan (rumah) yang terkena trase jalan tol juga
diajukan oleh masyarakat. Penilaian terhadap rumah milik masyarakat terdampak
15
diklasifikasikan menjadi dua jenis bangunan yaitu rumah tinggal tidak bertingkat dan rumah
tinggal bertingkat yang kemudian dikelompokkan menjadi beberapa kelas berdasarkan luas
bangunan dan lahan yang dimiliki, sebagaimana terlihat pada Tabel 1. Nilai HSPGN yang
didapat kemudian dikalikan dengan persentase biaya komponen kegiatan. HSPGN berasal
dari hasil survey pasar yang diperbarui setiap tiga bulan sekali dan dikeluarkan oleh
Pemerintah Daerah, Kabupaten Jombang.
Tabel 1 Standar luas Rumah Negara ditentukan sesuai dengan tipe peruntukannya
Tipe Luas Bangunan Luas Lahan
Khusus 400 m
2
1000 m
2
A 250 m
2
600 m
2
B 120 m
2
350 m
2
C 70 m
2
200 m
2
D 50 m
2
120 m
2
E 36 m
2
100 m
2
Sumber : Permen PU No.45/PRT/M/2007
Perhitungan tersebut diatas berbeda dengan panduan perhitungan nilai pasar
bangunan yang dikeluarkan oleh BPN yang menggunakan Daftar Komponen Penilaian
Bangunan (DKPB) sebagai dasar penilaian. Nilai pasar bangunan merupakan nilai Biaya
Penggantian Baru (Replacement Cost New / RCN) bangunan yang dikurangi dengan besaran
penyusutan akibat umur efektif bangunan dan tingkat inflasi. Biaya Penggantian Baru
bangunan berasal dari biaya langsung (DC) ditambah dengan biaya tidak langsung (IC).
Biaya langsung (DC) adalah luas per meter persegi fisik suatu bangunan dikalikan dengan
total nilai DKPB sedangkan biaya tidak langsung (IC) adalah beberapa persen dari DC.
Kekurangan dari sistem perhitungan dengan menggunakan HSPGN adalah
bangunan dinilai sama rata berdasarkan luas bangunan. Sedangkan sistem penilaian
menggunakan DKPB perlu lebih mencermati komponen komponen bangunan secara detail
agar tidak merugikan warga terdampak.
3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah
3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan Sidomulyo -
Hadisuwarno
Penafsiran atau penilaian tanah pada Proyek JLSJ oleh Tim Penaksir dilakukan
berdasarkan nilai NJOP, Nilai Pasaran dan Nilai Transaksi. Besaran nilai NJOP dapat
16
diketahui dari surat pajak tanah dan bangunan pemilik lahan. Nilai pasaran diperoleh dari
kisaran harga yang berlaku di masyarakat. Nilai transaksi adalah nilai penjualan tanah yang
tercatat di Kecamatan dan Kelurahan. Besaran nilai Taksiran Tim diperoleh dari nilai rata -
rata penjumlahan nilai NJOP terendah dan nilai Pasaran tertinggi dengan
mempertimbangkan nilai transaksi. Contoh hasil penaksiran harga tanah yang dilakukan
Pemda Pacitan dapat dilihat pada Tabel 2 berikut,
Tabel 2. Hasil Taksiran Tanah untuk pembangunan pelabuhan di Pacitan
(14 15 April 2011)
No. Lokasi NJOP (Rp)
Pasaran
(Rp)
Transaksi
(Rp)
Taksiran Tim
(Rp)
1. Dusun Gayam
Desa Sidomulyo Kec.
Kebonagung
14.000 s/d
15.000
40.000 s/d
190.000
40.000 s/d
143.000
35.000 s/d
100.000
2. Dusun Kaliwaru
Desa Sidomulyo Kec.
Kebonagung
7.150 s/d
8.150
30.000 s/d
40.000
30.000 s/d
40.000
30.000 s/d
40.000
Sumber : Bagian Administrasi Pemerintah Umum Pemda Pacitan.
Penggunaan sistem zona dalam menilai tanah ditemukan tidak tepat digunakan
untuk penilaian pengadaan tanah. Kelemahan dari cara pandang terhadap nilai tanah
berdasarkan zona lokasi adalah penilai hanya menilai tanah berdasarkan perbandingan
tanah yang ditinjau terhadap nilai tanah sejenis tanpa memperhitungkan aspek-aspek sosial
ekonomi yang melekat pada tanah sebagai modal ekonomi individu-individu pemilik atau
pengguna tanah serta kemungkinan kehilangan keuntungan akibat melepaskan kepemilikan
atas tanah tersebut. Semisal, suatu lahan yang berada di tepi jalan dengan peruntukan
sebagai lahan pekarangan produktif yang ditanami dengan pohon pisang memiliki
persamaan nilai dengan tanah kosong yang berada di tepi jalan yang sama atau dua tanah
pertanian produktif dengan dilengkapi sistem irigasi akan terhitung memiliki persamaan nilai
per meter persegi tanah meskipun salah satu lahan terpotong trase jalan sehingga
pemanfaatan sisa tanah tidak dapat maksimal. Kondisi tersebut dapat diatasi dengan
mengubah sudut pandang penilaian terhadap tanah sebagai suatu aset properti dan tanah
sebagai aset bisnis yang berbeda satu dengan yang lain tergantung peruntukan, sehingga
metode yang digunakan harus berupa penilaian tanah bidang per bidang. Perbandingan nilai
pasar sangat tergantung pada data data nilai transaksi yang tercatat dalam buku
rekapitulasi transaksi jual beli yang dimiliki oleh pihak kelurahan/kantor desa atau
kecamatan. Permasalahan kebenaran data di perkotaan, bahwa nilai transaksi yang tercatat,
bukan merupakan nilai transaksi nyata dilapangan. Kepala Desa/Lurah dan Camat terkadang
17
tidak dikutsertakan dalam perjanjian jual beli sehingga data nilai transaksi hanya berasal
dari laporan pelaku jual beli. Nilai transaksi yang terlaporkan dapat memiliki nilai lebih
rendah ataupun lebih tinggi tergantung kebutuhan atau kepentingan pihak pelaku jual beli.
Nilai transaksi yang dilaporkan lebih rendah bertujuan untuk mengurangi besar pajak yang
harus dibayar kepada pemerintah. Berbeda dengan nilai transaksi yang terlaporkan lebih
tinggi diperuntukkan untuk kebutuhan penyertaan modal dalam pengajuan pinjaman.
Sedangkan permasalahan di pedesaan adalah tidak adanya data penjualan tanah pada
kurun waktu tertentu. Hal ini dikarenakan perubahan peruntukan tanah di pedesaan tidak
secepat perkembangan tanah di perkotaan. Persamaan dan perbedaan sistem penilaian
tanah dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Matrik Perbandingan Sistem Penilaian Tanah
No. Uraian
JLSJ ruas Pacitan
Hadiwarno
Jalan Tol Surabaya
Mojokerto Kertosono
Jalan Tol Medan
Kualanamu Tebing
Tinggi
1. Sumber Dana APBD dan APBN Badan Layanan Umum (BLU) APBN
2.
Mekanisme
pengadaan
tanah
- Perpres No. 36 Th.
2005 jo Perpres No.
65 Th. 2006
- Keputusan Kepala
BPN No. 3 Th. 2007
- Perpres No. 36 Th. 2005 jo
Perpres No. 65 Th. 2006
- Keputusan Kepala BPN No.
3 Th. 2007
- Perpres No. 36 Th.
2005 jo Perpres No. 65
Th. 2006
- Keputusan Kepala BPN
No. 3 Th. 2007
3.
Tahun
pelaksanaan
penilaian
Th. 2006
- Th. 2006, dan Th. 2008
penilaian ulang untuk
beberapa desa (Tol Sumo)
- Th. 2007 (Tol Moker,
Kabupaten Jombang)
Th. 2008
4.
Sistem ganti
rugi
- Uang
- Sertifikasi
- Uang
- Uang
5.
Aset yang
diganti uang
- Lahan
- Bangunan
- Lahan
- Bangunan
- Tanaman
- Utilitas
- Lahan
- Bangunan
- Tanaman
- Utilitas
6.
Metode
penilaian
- Metode penilaian
dengan
membandingkan nilai
NJOP, Nilai Pasaran
dan Nilai Transaksi
untuk memperoleh
nilai Taksiran.
- Besaran nilai Taksiran
Tim diperoleh dari
nilai rata - rata
penjumlahan nilai
NJOP dan nilai
Pasaran dengan
mempertimbangkan
- Metode penilaian
perbandingan nilai pasar
dengan faktor fisik
menggunakan variable
sebagai berikut :
(a)Waktu; (b) Lokasi;
(c) Bentuk; (d) Jalan
Masuk; (e) Surat tanah,
kondisi fisik;
(f) Peruntukan, luas dan
faktor faktor yang
mempengaruhi nilai tanah
- Koreksi penyesuaian pada
- Metode penilaian
perbandingan nilai
pasar
- Dasar penilaian yang
digunakan adalah Nilai
Jual Obyek Pajak
(NJOP), harga pasar
dan nilai terakhir
penjualan.
18
No. Uraian
JLSJ ruas Pacitan
Hadiwarno
Jalan Tol Surabaya
Mojokerto Kertosono
Jalan Tol Medan
Kualanamu Tebing
Tinggi
nilai transaksi. (range
terendah dan
tertinggi)
penilaian ulang dilakukan
pada faktor lokasi, faktor
kegunaan, faktor fisik,
faktor sarana dan faktor
waktu.
- Dasar penilaian yang
digunakan adalah Nilai
Jual Obyek Pajak (NJOP),
harga pasar dan nilai
terakhir penjualan.
7.
Sistem
penilaian
- Metode zona tanah - Metode zona tanah - Metode zona tanah
8.
Pihak yang
melakukan
penilaian
Tim Penafsir tanah yang
dibentuk berdasarkan SK
Bupati
Lembaga Penilai Tanah
(Appraisal /KJPP)
Lembaga Penilai Tanah
(Appraisal /KJPP)
3.3. Usulan Komponen dalam Alternatif Perhitungan Ganti Rugi
Sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah, hasil diskusi
dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah, selama ini telah memperhitungkan penilaian fisik
dan penilaian non fisik. Penilaian fisik adalah nilai fisik dari hak atas tanah menggunakan
berbasis nilai pasar. Nilai non fisik merupakan nilai kehilangan finansial akibat kehilangan
aset tanah yang diwakili oleh nilai premium, nilai selain akibat kehilangan finansial seperti
nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan.
Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah dilakukan adalah :
= +( ) +( ) +( )
1.6
Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkan
oleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat pengadaan tanah meiputi :
- Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian.
- Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.
- Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.
- Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.
Langkah awal dalam melakukan valuasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa
adalah dengan mengidentifikasikan komponen - komponen perhitungan ganti rugi yang
19
diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu tanah atau lahan. Pengklasifikasi terdiri atas :
(1)Permukiman; (2)Perkantoran; (3)Pertokoan/Warung; (4)Tanah Pertanian/Perkebunan;
(5)Tanah Kehutanan; (6)Tanah HGU; (7)Tanah Eks HGU; (8)Utilitas PLN/PDAM; (9)Aset PT.
KAI; (10)Aset TNI/POLRI; (11)Aset Desa; (12)Tanah Wakaf dan (13)Fasus/Fasos. Gambaran
komponen komponen tanah sesuai klasifikasi dapat dilihat pada Gambar 4.4.
Berdasarkan uraian diatas maka dibuat usulan komponen komponen alternatif
perhitungan ganti rugi pembebasan lahan sebagai berikut :
- Permukiman
=

Keterangan :
X
1
= nilai pasar tanah
X
2
= nilai bangunan
X
3
= faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitas
X
4
= biaya kontrak/sewa
X
5
= biaya pindah
a,b,c = nilai pengali
- Perkantoran
=

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
X2 = nilai bangunan
X3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitas
X4 = biaya kontrak/sewa
X5 = biaya pindah
d,e,f = nilai pengali
- Pertokoan / Warung

Toko
Warung
=

+gY

+hY

+i

+jY

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
X2 = nilai bangunan
Y1 = biaya pemulihan pendapatan
Y2 = biaya promosi
X5 = biaya pindah
Y3 = kompensasi jarak tempat usaha ke sumber modal
g,h,i,j = nilai pengali
20
- Tanah Pertanian / Perkebunan
Kompensasi
Pertanian
Perkebunan
= X

+X

+kY

+ X

+lY

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
X2 = nilai bangunan
Y1 = biaya pemulihan pendapatan
X6 = nilai tanaman
Y3 = kompensasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitas
k,l = nilai pengali
- Tanah Kehutanan
Kompensasi kehutanan = 2X

+Y

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
Y4 = biaya appraisal
- Tanah HGU
Kompensasi HGU = X

+X

+ mX

+X

+nY

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
X2 = nilai bangunan
X6 = nilai tanaman
X5 = biaya pindah
Y5 = biaya pelatihan/modal
m,n = nilai pengali
- Tanah Eks HGU
Kompensasi Eks HGU = X

+mX

+ X

+nY

Keterangan :
X2 = nilai bangunan
X6 = nilai tanaman
X5 = biaya pindah
Y5 = biaya pelatihan/modal
m,n = nilai pengali
- Utilitas PLN / PDAM
Kompensasi PLN/PDAM = Y

+Y

+Y

Keterangan :
Y6 = biaya relokasi instalasi
Y7 = biaya konstruksi instalasi baru
Y8 = biaya bongkar instalasi lama
21
- Aset PT. KAI
Kompensasi PT. KAI = X

Keterangan :
X2 = nilai pasar tanah
- Aset TNI / POLRI
Kompensasi HGU = X

+X

+ mX

+X

+nY

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
X2 = nilai bangunan
- Aset Desa
Kompensasi Aset Desa = X

+Y

Keterangan :
X1 = nilai pasar tanah
Y4 = biaya appraisal
Besaran nilai pengali belum dapat diketahui dengan pasti karena memerlukan proses
simulasi yang berulang dan survey lebih detail untuk memperoleh nilai yang tepat.
22
Gambar 4 Mind Map Usulan Komponen dalam Perhitungan Ganti Rugi Lahan
23
3.4. Sistem Komunikasi di Lokasi Penelitian
Kabupaten Jombang sebagai lokasi penelitian memiliki konfigurasi sosial yang
rumit, sekaligus derajat konflik menengah-berat, sehingga pembebasan lahan tol Mojokerto
Kertosono (Moker) tidak berjalan lancar.
Pembebasan tanah untuk jalan Tol Moker, bisa digambarkan dalam matrik sebagai
berikut :
No Masalah Aspek Reaksi
1. Sosialisasi - Perbedaan freqwensi /
jumlah sosialisasi antara
pemerintah dan warga
- Perbedaan kualitas dan
pemaknaan atas sosialisasi
antara pemerintah dan warga
- Intimidasi dalam sosialisasi
- Minimnya pengetahuan warga
atas sosialisasi.
- Ketidakpahaman warga atas
manfaat pembanguan jalan tol
- Ketidakpahaman warga atas
jumlah dan perhitungan ganti
untung
- Ketidakpahaman warga atas hak
dan kuwajiban mereka
- Warga tidak memahami timeline
tahap-tahap pembangunan
- Warga menjadi ketakutan
2 Musyawarah - Perbedaan persepsi dan
makna musyawarah antara
warga masyarakat dan
pemerintah
- Intimidasi aparat dalam
musyawarah
- Warga kecewa atas penetapan
harga dan tidak adanya ruang
untuk diskusi
- Warga merasa terintimidasi
- Muncul Jamaah Korban
Pembangunan Jalan Tol
3 Administrasi - Ada oknum memalsukan
tanda tangan, diketahui
warga saat sidang di
pengadilan
- Pungutan liar dengan dalih
biaya administrasi
- Kekecewaan dan kemarahan
- Konsolidasi Jamaah Korban
Pembangunan Jalan Tol
4 Kultur Warga - Bergesernya peran tokoh
local kyai
- Hilangnya kepercayaan warga
terhadap fungsi kyai sebagai
fasilitator
5 Pemetaan - Pemerintah belum optimal - Kaburnya batas dan peran dari
24
Sosial memetakan konfigurasi
aktor-aktor sosial dalam
pergerakan melawan
komunitas Jamaah Korban
Pembangunan Jalan Tol
masing-masing actor sosial
sehingga gagal membaca dan
memprediksikan rencana
masyarakat
Rencana Tahapan Komunikasi (Communication Scenario Planning)
Gambar 5 Model Komunikasi Pembebasan Lahan
Progam
Pembebasan
Lahan
Investor TPT
Permen PUNo. 01/PRT/M/ 2007 mengatur
MOUdengan Investor agar pada masa
operasional melaksanakan Corporate
Social Responsibility.
Pemerinta
h
P2T Warga SATGAS
P2T merupakan kepanitian Ad hoc yang berfungsi sebagai
pengesah proses pelepasan hak atas tanah dalam kegiatan
pengadaan tanah untuk umum, sebagaimana layaknya
Notaris yang memiliki fungsi hukum.
Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatan
sosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi yang
mengikutsertakan tomagada didalamnya.
Pembentukan Satgas terdiri dari pejabat instansi yang terkait
pengadaan tanah merupakan wewenang P2T. Tugas Satgas
sebaiknya diperjelas menghindari kecurigaanmengintimidasi.
Kementerian PU tidak dapat mencampuri wewenang
tersebut.
Fasilitasi
Pemerintah desa
(camat Kades)
POSKO PENGADUAN
(INFORMATION CENTRE)
MEDIA DISEMINASI
Bagan alir pengadaan tanah sesuai
Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65
Th.2006 dan Perka BPN No. 3 Th.2007,
dapat ditempelkan pada papan
pengumuman di Balai Desa.
Disampaikan dengan bahasa yangmudah
dipahami masyarakat.
SOSIALISASI
Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaian
tanah (system zona atau system bidang) saat sebelum
pelaksanaan penilaian.
Menghindarkan teknik sosialisasi yg mengandalkan
janji.
MUSYAWARAH
Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidang
tanah mana saja (beserta nama pemilik) yang telah
terbebaskan dapat ditempelkan di papan pengumuman
di Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah
dipahami masyarakat.
PEMBERIAN GANTI
UNTUNG
RELOKASI
GANTI UANG
ATAU
BUKAN UANG
25
4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
4.1. Kesimpulan
Berdasarkan hasil temuan dilapangan dan analisis dapat disimpulkan hal-hal sebagai
berikut :
(a) Alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan yang diterapkan di lapangan
adalah hasil penilaian tanah berbasis nilai pasar yang ditambahkan dengan nilai premium
yang diasumsikan sebagai nilai non fisik tanah. Rumus perhitungan ganti rugi dapat dilihat
pada rumus dibawah ini.
= + ( ) +( ) + ( )
1.6
(b) Proses pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan
oleh swasta maupun pemerintah secara garis besar tidak memiliki perbedaan dalam alur
pelaksanaan ataupun pihak yang berwenang dalam melaksanakan pengadaan tanah dan
melakukan penilaian atas tanah beserta aset diatasnya. Perbedaan, hanya terdapat pada
pengambilan kebijaksanaan untuk menyelesaikan permasalahan ganti rugi yang diberikan
kepada pemilik aset yang disebabkan tingkat flesibelitas aliran dana. Pihak swasta akan
lebih mudah berkompromi dengan masyarakat dengan pertimbangan sebagai usaha
menghindari kerugian yang lebih besar akibat terkendalanya pengadaan tanah.
4.2. Rekomendasi
Rekomendasi yang diberikan terkait alternatif komponen perhitungan ganti rugi dan
sistem komunikasi yang perlu dicermati.
(a) Perhitungan ganti rugi / komponen perlu memperhatikan klasifikasi kegunaan tanah
bidang per bidang tanah yang berujung pada penentuan jenis komponen yang terkandung
didalamnya. Perhitungan kompensasi untuk kepentingan umum merupakan gabungan
antara penilaian faktor fisik dan faktor non fisik. Faktor non fisik meliputi biaya pindah ke
lokasi baru; biaya sewa/kontrak (jika ada); biaya kehilangan usaha yang merupakan
gambaran ekspektasi tanah (fungsi ekonomis dari tanah tersebut); kompensasi pemulihan
pendapatan; dan biaya yang harus dikeluarkan untuk memulai usaha di tempat baru.
26
(b) Diperlukan rencana tahapan komunikasi untuk mencegah benturan yang mungkin
terjadi dalam proses pengadaan tanah. Sistem komunikasi dua arah yang memungkinkan
masukan atau pengaduan dari masyarakat terdampak dalam tahap penentuan keputusan
sehingga keterlibatan tidak sebatas sebagai penderita adalah penting untuk dicermati
mengingat nasib masyarakat setelah melepaskan hak atas tanah yang dimiliki tergantung
pada tahapan tersebut.
27
DAFTAR PUSTAKA
- Miles, Matthew B and Huberman, A.M. 1994. Qualitative data analysis. SAGE
Publications, Inc.
- Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jakarta, 3 Mei
2005.
- Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2006 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jakarta, 15
Juni 2006.
- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 Tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006
Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
- Anonim. Handbook for Preparing a Resettlement Action Plan. International Finance
Corporation.