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INTRODUCCIN


ETIMOLOGICAMENTE: "retracto" deriva de las voces latinas re, que significa
repeticin o retorno y tractus, esto es traccin o movimiento, y consiste en la
facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia
de un bien y permitirle la subrogacin, bajo las mismas condiciones pactadas
entre el vendedor y el comprador.

Deriva del termino latino RETRAERE que significa "volver a traer" y otros
afirman que viene de RETRACTUS que significa "res volver a traes", traer otra
vez, traer de nuevo.

En el presente trabajo analizaremos los aspectos ms saltantes del derecho de
retracto, institucin que se describe en el artculo 1592 de nuestro Cdigo Civil,
segn el cual el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. Es as que analizaremos las
diferentes teoras que sobre la naturaleza jurdica, carcter del derecho de
retracto ha elaborado la doctrina, incidiendo especialmente en los diversos
supuestos de aplicacin que prev nuestro Cdigo Civil para dicho derecho.

Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas doctrinales, a fin
de demostrar e ilustrar algunas opiniones relacionados con el proceso o
derecho de retracto, que es como lo define nuestra legislacin como la
facultad que la ley concede a determinadas personas bajo circunstancias
especficas con respecto a la posicin ante el derecho de propiedad
(copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propsito de
subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones de un contrato
de compraventa persiguindose desentraar la finalidad de este derecho
otorgada por la ley (puesto que se opone a la autonoma de la voluntad o
estabilidad contractual), consistente en la subrogacin a favor de retrayente, l
que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el contrato
primigenio de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el
derecho de retracto no se rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurdico.

Se procura tambin establecer los efectos de este proceso los mismos que se
relacionan con la sustitucin del retrayente en lugar del comprador y la
obligacin del titular del derecho de retracto a reembolsar los diversos gastos
efectuados por el comprador; entre ellos se pueden mencionar el precio de la
venta, impuestos, gastos notariales y en su caso los intereses pactados; los
mismos que sern establecidos en la sentencia que declare fundada una
pretensin de retracto.
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Asimismo se analizar los requisitos que revisten a este proceso, por cuanto
una de sus caractersticas es su excepcionalidad, pues atenta contra la
seguridad que debe reinar en la contratacin, de la misma forma que se trata
de causales preestablecidas, las mismas que no pueden ser interpretados
extensivamente, es decir que gozan de este derecho solo algunas personas,
las que son establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser
otras ms. Consecuentemente se analizar el aspecto procesal, es decir la
forma que la ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de
retracto, acuda al Estado u rgano Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y
la tutela amparada por el derecho.

Se ha debatido doctrinariamente si el retracto supone una facultad de rescisin
o simplemente de subrogacin. Las posiciones actualmente parecen definidas
y en cuanto concierne a nuestro cdigo es evidente, como lo seala De la
Puente y Lavalle, que "opta por la segunda posicin al establecer que el
retrayente tiene el derecho de subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa, con lo cual pone de manifiesto
que contina vigente la relacin jurdica obligatoria creada por el contrato, que
est regulada por las estipulaciones del mismo.

El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre
rescisin ninguna, puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha
adjudicado en mrito de aquel, ni si este precio en su cuanta es devuelto al
comprador, no lo recibe ste de manos de su contratante, como ocurrira en
caso de rescisin, sino en manos de un tercero que no haba intervenido en el
contrato.

Por otra parte, el comprador ciertamente se ve desposedo de la cosa
adquirida, pero no la devuelve al vendedor de ella en el contrato primitivo, sino
que se ve obligado a entregarla a un tercero que no ha intervenido en aqul.

FUNDAMENTOS TRADICIONALES QUE JUSTIFICAN EL RETRACTO

Revista de Derecho editada por dos recomendables juristas regulan la figura
del retracto en nuestro Cdigo Civil: su importancia social y econmica, y el
hecho que no limita la libertad de contratar.

1. Importancia social y econmica del retracto

Dados por la doctrina para justificar la vigencia social y econmica del
retracto: el retracto implica una mejor forma de aprovechamiento de la
riqueza, la consolidacin del dominio en una sola mano, lo cual se traduce
en beneficio de la familia. Busca adems, en el caso de un litigio, evitar el
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detrimento del deudor, igualmente proporcionar la propiedad de los predios
a quienes los trabajan, as como culminar con estados de indivisin o
servidumbres que tan slo van en detrimento de la propiedad.

De esta manera la importancia social del retracto se dara en el supuesto
del inquilino, al existir un inters social del legislador de otorgar un
derecho especial en favor de quien habita el inmueble, esto es, de
permitirle el acceso a la propiedad.

La importancia econmica del retracto se encontrara presente, por
ejemplo, en los supuestos contenidos en los incisos 2), 3), 4) y 5) del
artculo 1599 del Cdigo Civil, referidos al derecho de retracto de los
copropietarios, litigantes, usufructuarios y superficiarios, as como de los
propietarios en los dos ltimos casos; ya que, mediante el retracto se
lograra consolidar la propiedad en una sola mano y se acabaran los
juicios.

El legislador para justificar el reconocimiento legal del derecho de retracto
en favor de ciertas personas, demuestran una gran sensibilidad, y
pareceran ser social y econmicamente valederas. Pero estima que las
mismas no responden para nada a la pregunta de cmo afecta el ejercicio
del retracto el libre intercambio de bienes; y esto porque el legislador parte
de la premisa de considerar que el retracto afecta slo en pequea medida
el intercambio de bienes, razn por la cual, sus beneficios son en
apariencia mayores que sus cargas.

2. El retracto no limita la libertad de contratar

Retracto en nuestro Cdigo Civil, considera que con la aplicacin de dicha
figura no se crean grandes daos al libre intercambio de los bienes, ya que
el retracto no limita el derecho de disposicin del enajenante, sino el
derecho de propiedad de quien estudiantes de la Facultad de Derecho de
la Pontificia Universidad Catlica del Per, 1991, pp. 24 y ss. 3 adquiere
por compra-venta.

El retracto no afectara a nadie, por cuanto salvo a lo que se refiere a la
diferencia de persona, el retracto no trata de introducir alteracin ninguna
en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae carece de
eficacia jurdica para influir en las condiciones de la adquisicin; estas
condiciones estn ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente
toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; con vista de ellas
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determinar si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya sabe que
el pacto est hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse.

De esa manera, y siempre de acuerdo con la premisa del legislador, las
partes interesadas en una transaccin no se perjudican, por cuanto:

2.1. El vendedor: en primer lugar, l puede enajenar su derecho en
cualquier momento, y, en segundo lugar, el retrayente terminar
respondiendo segn las estipulaciones contractuales pactadas de
antemano, por lo que, a la larga, el vendedor recibir el ntegro del
precio convenido.

2.2. El original comprador: no sufrir prdida alguna, ya que, como bien
establece el artculo 1592 del Cdigo Civil, el retrayente debe
rembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por
ste y en su caso, los inters pactados. De esta manera, el original
comprador queda igual a como estaba antes de la transferencia.

2.3. El retrayente: ste adquiere la propiedad o el derecho que buscaba,
pagando de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato
originalmente celebrado entre (a) y (b).

2.4. Los terceros: stos no se perjudican con la aplicacin del retracto, sino
que, muy por el contrario, se benefician, toda vez que su utilizacin
habr implicado un beneficio social o econmico.

Considerando la importancia social y/o econmica del retracto y teniendo
presente que su utilizacin en nada perjudica a las partes y los terceros, resulta
pues coherente para el legislador que nuestro Derecho regule una figura
jurdica creada con el fin de limitar o controlar la libre transferencia de los
bienes. Pero se pregunta si son ciertas las fundamentaciones que da el
legislador para mantener la figura del retracto, si es verdad que el retracto no
importa perjuicio alguno para las partes y los terceros; y si es el retracto el
mecanismo idneo para cumplir estos intereses particulares dentro de una
sociedad moderna.









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CAPTULO I

DERECHO DE RETRACTO

1. ANTECEDENTES

Se llama retracto legal, porque el retracto provea de la voluntad de la ley y
no de las partes. Antiguamente exista retracto convencional y retracto
legal, el retracto se llama tambin "Derecho de preferencia en la
adquisicin" tomo nombre de juicio de retracto y modernamente tomo
nombre de "Derecho de subrogacin".

Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene
conocer sus antecedentes. Segn Gastan y Badenes, el retracto legal tiene
un origen muy antiguo, situndose concretamente en el Antiguo
Testamento, que sealaba en el captulo XXV del Levtico.

Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romano,
debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepcin
absolutista de la propiedad era precisamente el de la mxima libertad en la
compraventa.

El retracto legal o iusprothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho
intermedio, especialmente en algunas regiones de Espaa, Francia e Italia,
siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su
"Tratado de Retractos", defini el retracto como conferente a sus titulares el
derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente en su
lugar, definicin que segn Ghestin y Desche, contina vlida en nuestros
das. Entre nosotros el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como el
derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente
enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador, tomando para s la
cosa por el precio y las condiciones en que esta fue transferida. El Cdigo
de 1936 no defini el retracto, limitndose a decir que no procede sino en
los casos de venta o adjudicacin en el que estableca que se debe de
sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la respectiva escritura
pblica de compraventa, quedando de esta forma rescindida la venta,
disponindose adems que el titular del derecho de retracto consigne el
monto del precio de la venta y declare a su vez "'juramento" que quiere
para si el porcentaje vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones
del comprador. Empero tambin se estableca que la demanda se
presentaba dentro de los treinta das conforme al artculo 1596 del Cdigo
Civil.

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Para una mejor ilustracin, enumeraremos el esquema del desarrollo del
llamado "juicio de retracto":

a. El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el
plazo de treinta das, consignado del precio de la venta y dems
formalidades sealadas por la ley.

b. El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de
la venta y citaba a comparendo a las partes en conflicto,
desarrollndose dicha diligencia en la fecha sealada por el juez.

c. Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez
vencido el trmino probatorio el demandante solicitaba que se expida
sentencia, el juez resolva el proceso; en consecuencia se rescinda el
contrato de compraventa y se sustitua el demandante al comprador en
las mismas condiciones pactadas.

d. Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma
consignada al demandado comprador.

e. Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado
vendedor otorgar la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser
otorgada por el juzgado.

Se llama retracto legal, porque el retracto provea de la voluntad de la ley y
no de las partes. Antiguamente exista retracto convencional y retracto
legal, el retracto se llama tambin "Derecho de preferencia en la
adquisicin" tomo nombre de juicio de retracto y modernamente tomo
nombre de "Derecho de subrogacin".

Esta figura registra su primer antecedente en el Proyecto de Cdigo Civil
del Doctor Manuel Lorenzo de Vidaurre de 1836, el mismo que recogi el
tema en su artculo 32: "Queda suprimida toda clase de retractos".

Tambin abord el particular el Cdigo Civil del Estado Nor-Peruano de la
Confederacin Per- Boliviana de 1846, en sus artculos 1095: "Retracto o
tanteo es un derecho que por la ley compete a alguno para anular la venta
de cosa raz hecha a otro, y tomarla para as por el mismo precio" y 1096:
"Las ventas privadas no son objeto de ningn retracto, y este derecho
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nicamente puede ejercerse en las ventas que se hacen en pblica
subasta".


Por su parte, el Cdigo Civil de 1852, abordo el tema en el artculo 1480:"
El retracto es el derecho que la ley concede a algunas personas para
rescindir una venta hecha y sustituirse en lugar del comprador, tomando
para si la cosa vendida por el precio y bajo las condiciones acordadas en la
venta.

EN LA ANTIGEDAD
Retracto de abolengo, retracto de usurcanos, retracto enfeutstico, retracto
de buques.

EN LA ACTUALIDAD:
De propiedad horizontal, de viviendas econmicas.

2. CONCEPTO

El Retracto es una institucin limitativa del derecho de propiedad que por
concesin legal se establece para determinadas personas para subrogarse
en lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa, en tal sentido el legislador la ha rodeado de garantas y
limitaciones, que le concede calidad de excepcin, lo que ha sido
reconocido en la doctrina y en las legislaciones.

Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto,
entre ellos podemos mencionar a Jos Vicente Caravantes quien seala
que el proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo, promovido
a instancia del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a
otro, por el mismo precio en que este las compro, as lo indica la etimologa
de la palabra retracto, que proviene del verbo trahotrahis, trahere, mover,
atraer o acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare.

Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga
a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en
todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir
la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica tendr
derecho de preferencia en la adquisicin frente a cualquier otro comprador
en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su
derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En
consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas personas
para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de
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un contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera
llamrsele derecho de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de
adquirir por sustitucin o tambin derecho de adquisicin preferente o
derecho de preferencia en la adquisicin.


3. NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO
Es un derecho real y personal, o sea "mixto".
El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la
subrogacin, pues en su artculo 1592 establece, que el derecho de
retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse
en el lugar del comprador.
Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo
propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el
comprador del bien, quin adquiere convencionalmente con el propietario
su propiedad absoluta, y el retrayente, quin por mandato de la ley ocupa
el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el
bien que emanan del contrato.
Obsrvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar del propietario
sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el contrato de
compraventa. Se establece que en virtud del retracto el retrayente se
sustituye en la persona del comprador en todas las estipulaciones del
contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen
permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o
desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni
resuelve, ni revoca el contrato que lo origina. Este permanece en los
mismos trminos.

4. BASE LEGAL: Regulado en el Cdigo Civil y Cdigo Procesal Civil

CDIGO CIVIL
Artculo 1592.- Derecho de Retracto
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos
pagados por ste y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.

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Artculo 1593.- Retracto en dacin en pago
El derecho de retracto tambin procede en la dacin en pago.

Artculo 1594.- Procedencia del derecho de retracto
El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de
inmuebles.

Artculo 1595.- Irrenunciabilidad e intrasmisibilidad
Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.

Artculo 1596.- Plazo para ejercer derecho de retracto
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta das
contados a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza
de este derecho.

Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicacin mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco das entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el da siguiente al de la ltima publicacin."

Artculo 1597.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio
distinto del indicado en el artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la
fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presuncin contenida en
el artculo 2012 slo es oponible despus de un ao de la inscripcin de la
transferencia."

Artculo 1598.- Garanta en retracto
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el
otorgamiento de una garanta para el pago del precio pendiente, aunque en
el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido.

Artculo 1599.- Titulares del derecho de retracto

Tienen derecho de retracto:

- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est
discutiendo judicialmente.
- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
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- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las
dems partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su
valor.
- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una
finca rstica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva, o cuando aqulla y sta reunidas no excedan de
dicha unidad.

Artculo 1600.- Orden de prelacin de los retrayentes
Si hay diversidad en los ttulos de dos o ms que tengan derecho de
retracto, el orden de preferencia ser el indicado en el artculo 1599.


Artculo 1601.- Retracto en enajenacin sucesiva
Cuando se hayan efectuado dos o ms enajenaciones antes de que expire
el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera
enajenacin slo por el precio, tributos, gastos e intereses de la misma.
Quedan sin efecto las otras enajenaciones.

CDIGO PROCESAL CIVIL

Artculo 495.- Requisitos y anexos especiales.-
Adems de cumplir con los Artculos 424 y 425, la demanda debe estar
anexada con el certificado de depsito en dinero del equivalente de la
prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por
el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por ste y que se
hubieran devengado.

Si en la transferencia se pact plazo para el pago del saldo, el retrayente
otorgar garanta suficiente, a criterio del Juez, dentro de segundo da.

Artculo 496.- Legitimidad pasiva.-
La demanda se dirigir contra el enajenante y el adquirente del bien que se
intenta retraer.

Artculo 497.- Improcedencia.-
La demanda ser declarada improcedente si se interpone fuera del plazo
de treinta das naturales computados a partir del conocimiento de la
transferencia.

Artculo 498.- Prestacin desconocida.-
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Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el
adquirente, ofrecer hacer el depsito u otorgar la garanta que
corresponda, segn el caso, dentro de segundo da de su conocimiento.

Artculo 499.- Requisito especial de la contestacin.-
Si en la demanda se expresa que se desconoce el precio de la
contraprestacin pagada o debida por el bien que se intenta retraer, en la
contestacin se deber indicar expresamente esta circunstancia.

Artculo 500.- Improcedencia especial de la demanda.-
Adems de los supuestos del Artculo 427, la demanda ser rechazada si
el retrayente no cumple con alguno de los requisitos previstos en el Artculo
495 o con el sealado en el Artculo 498, dentro del plazo all establecido.

Artculo 501.- Carga probatoria.-
La carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a
los demandados.


Artculo 502.- Conclusin especial del proceso.-
En cualquier estado del proceso el Juez puede declarar su conclusin si,
habiendo indicado el retrayente desconocer la prestacin pagada o debida,
se acredita que la conoca o que estaba en razonable actitud de conocerla.

En la misma resolucin el Juez le impondr una multa no menor de veinte
ni mayor de cuarenta Unidades de Referencia Procesal, sin perjuicio de las
costas y costos del proceso. La resolucin es apelable con efecto
suspensivo.

Artculo 503.- Acumulacin sucesiva de procesos.-
En el caso del Artculo 1600 del Cdigo Civil, procede la acumulacin
sucesiva de procesos.

5. CARACTERSTICAS DEL RETRACTO

EL CDIGO CIVIL DE 1984 ha definido el derecho de retracto en su
artculo 1592, sealando que "es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa". De acuerdo con el artculo
siguiente, tambin procede en la dacin de pago.

De la definicin del Cdigo Civil pueden extraerse las caractersticas ms
importantes del derecho de retracto:
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5.1 Condicionamiento legal: Este derecho se encuentra preestablecido
por las causales especficamente determinadas por la ley y sin que
pueda ser interpretado extensivamente, en la medida que constituye un
recorte a los principios generales de la autonoma de la voluntad y de la
estabilidad contractual. Este acondicionamiento tambin equivale a
sealar que el rea de accin de este derecho se encuentra reducido.
Son esas y no pueden ser otras ms.

5.2 Funcin subrogatoria: En cuya virtud el retrayente por disposicin
legal reemplaza al comprador y ocupa su lugar sin necesidad de
celebrar un nuevo contrato, de modo que bastar el otorgamiento de
una escritura de sustitucin. Dicho de otra manera por el derecho de
retracto no se deja sin efecto el contrato de compra venta solo se
cambia a la persona del comprador por otro comprador y bajo las
mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta o en la
transferencia del bien.

5.3 Formalismo riguroso: Son imposiciones por su naturaleza
excepcional que limita la libertad de contratacin, a fin de consolidar la
propiedad en beneficio de las personas a quienes la ley le asigna este
derecho.

5.4 Breve plazo de ejercicio de la accin: El derecho de retracto se
ejerce en el plazo de 30 das naturales de conocida la transferencia de
lo contrario caduca este derecho.

5.5 Carcter personalsimo: Este derecho es personalsimo, es decir
favorece nicamente a la persona legitimada y en la preferencia que la
ley seala, es decir no puede ser objeto de cesin ni de pacto o
estipulacin contractual.

5.6 Irrenunciabilidad e intransmisibilidad: El Art. 1595 del Cdigo Civil
indica directamente la prohibicin de renunciar y de transmisin del
derecho de retracto por acto inter vivos empero con el propsito de
evitar el entorpecimiento de la circulacin de los bienes existe la
posibilidad de la transmisin del derecho mortis causa.

5.7 Su carcter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad
que debe reinar en la contratacin, el legislador restringe su utilizacin
solamente para algunos casos que socialmente merezcan proteccin.
Como expresa Max Arias Schreiber estas limitaciones son por su:

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Reducida rea de accin contractual.
Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
Carcter personalsimo

6. BIENES SUJETOS AL DERECHO DE RETRACTO

Procede tratndose de bienes inmuebles y de muebles debidamente
individualizados o determinados, pero en cuando a los muebles,
necesariamente debern estar inscritos en los Registros Pblicos.

La restriccin de los bienes muebles se justifica a fin de no entorpecer el
exceso del trfico contractual, por ello el legislador ha restringido el radio
de accin del retracto respecto de estos bienes. En el Cdigo Civil de 1936
en el Art. 1449 regulaba la prohibicin de retraer los bienes muebles en
general, concediendo nicamente cuando se traba de cosa indivisa.

7. PROCEDENCIA E IMPROCEDENCIA DEL DERECHO DE RETRACTO

7.1 PROCEDENCIA

Segn lo previsto en los artculos 1592 y 1593 del Cdigo Civil,
procede en los siguientes casos:

7.1.1 En la Compra Venta.-

En el artculo 1529 del CC. encontramos la Compra Venta; es de
resaltar que la subrogacin trae como consecuencia el
reembolso que deber hacer el retrayente al anterior comprador
respecto del precio que pag, pero no solamente ser ello, sino
tambin de los tributos y gastos y los intereses vencidos, a fin de
evitar con justicia, que el comprador original se empobrezca
indebidamente.

7.1.2 En la dacin de pago.-

Datio in Solutum, esta institucin jurdica es una forma de
extinguir una obligacin y se produce cuando un acreedor recibe
como cancelacin total o parcial una prestacin diferente a la
que deba cumplir (Art. 1265 del C.C.). Por ejemplo. Si el
acreedor recibe un inmueble o mueble inscrito como pago, el
retrayente podr subrogarse en la situacin del acreedor
pagando el precio de la deuda.

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7.1.3 En la permuta.-

La permuta se rige por las disposiciones sobre la compra venta
en lo que sea aplicable conforme estipula el artculo 1603 del
CC.

7.2 IMPROCEDENCIA DEL DERECHO DE RETRACTO

No procede en las ventas hechas en remate pblico, lgicamente
porque en ste caso el que adquiere la propiedad lo hace de buena fe,
y en forma pblica. Adems para la procedencia del remate del bien
conlleva a un previo procedimiento judicial con las garantas de un
debido proceso.

8. TITULARES O PERSONAS LEGITIMADAS PARA EJERCER EL
DERECHO DE RETRACTO

8.1 El arrendatario conforme a la ley de la materia

Estaba prevista a favor de los inquilinos de la casa habitacin por la ley
21938 y se otorgaba cuando el propietario de un bien pretenda vender
su propiedad, primero tena que ofertar al inquilino o arrendatario y si
ste en el plazo de 60 das no aceptaba la oferta, el propietario poda
venderlo a cualquier otra persona, empero si el propietario no
comunicaba y se produca la venta, el arrendatario poda interponer la
demanda de retracto

depositando el dinero de la venta y sustituyndose en el lugar del
comprador, pero el gobierno anterior con la poltica neoliberal donde
prima la libertad de contratacin, ha derogado este alcance mediante la
primera disposicin final del D.Lg. 757.

8.2 El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas

El Art. 969 del Cdigo Civil seala que la hay copropiedad cuando un
bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas. Es decir que
cualquier copropietario que pretenda vender sus porciones indivisas
primero tendr que ofrecer a sus copropietarios. En la copropiedad
existe una comunidad perfecta de intereses, cada copropietario tiene
todos los derechos y facultades inherentes a la propiedad, pero su
ejercicio est limitado por el derecho igual de los otros, por lo que la ley
le confiere esta preferencia a fin de mantener la unidad del bien e
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incluso evitar el perjuicio que puede acarrear de que el copropietario
pueda quedar con porciones diminutas.

8.3 El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se este
discutiendo judicialmente

Es una razn suficiente, pues si el objeto del litigio es un bien inmueble
o mueble inscrito en discusin y se vendiera a un tercero con la
finalidad de perjudicar a su contendor, procede el retracto puesto que la
pretensin estaba destinado a la adquisicin o recuperacin de la
propiedad del citado bien. Este derecho faculta al litigante,
entendindose que puede ser el demandante o demandado, por
ejemplo en una demanda de nulidad de contrato el demandado venda
el bien utilizando el ttulo que posee, el demandante podr plantear el
derecho de retracto sustituyndose en lugar del comprador.

8.4 El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa

El usufructo es una limitacin a la propiedad, que consiste en el
derecho de usar y gozar o disfrutar temporalmente de una cosa ajena,
conservando la sustancia de ella. Ocurre por ejemplo cuando el marido
deja sus bienes propios en usufructo a su esposa hasta que este
fallezca, pero puede suceder que disponga en venta antes de su
fallecimiento, tendr primer derecho la usufructuaria. Es decir, lo que se
produce en el retrayente es que se vienen a reunir los caracteres de
usufructuario propietario los que antes se encontraban desdobladas en
personas diferentes.

8.5 El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus
respectivos derechos

El derecho de superficie permite tener y conservar en suelo de otro la
propiedad de la edificacin o sea es el derecho de dominio sobre lo
edificado. En consecuencia existen dos propiedades distintas, el
derecho de propiedad sobre el suelo y el subsuelo y el derecho de
propiedad de los edificios o de la construccin y cuando uno de ellos
venda a un tercero sin previo aviso del otro, ste tendr expedito el
derecho de retracto.




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8.6 Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en
partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin
someter las dems partes del bien a servidumbres o a servicios
que disminuyan su valor

Las servidumbres son limitaciones legales al derecho de propiedad que
por razones de seguridad, fraternidad humana de una mejor
satisfaccin y utilizacin de los bienes se concede el derecho de uso al
otro. En la servidumbre necesariamente concurren la existencia de dos
predios, uno dominante y otro sirviente. Aqu no se produce una
desmembracin de la propiedad, sino solamente limitaciones del
ejercicio del derecho de propiedad y tendr derecho frente a cualquier
enajenacin el propietario del predio sirviente.

8.7 El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta
de una finca rstica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o
ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y sta reunidas no
exceden de dicha unidad

Los predios rsticos actualmente se rigen en cuanto a los derechos
substanciales por el Cdigo Civil y nicamente las Direcciones Agrarias
o sus Dependencias tienen competencia de orden administrativo y con
normativa especial. El propietario de la tierra rstica colindante tendr
derecho de retracto cuando sumado su propiedad ms la que va a
retraer no exceda de una unidad agrcola o ganadera establecida por
ley.



















Derecho de Retracto Pgina 17

CAPTULO II

ASPECTOS PROCESALES DE LA DEMANDA DE RETRACTO


1. LA COMPETENCIA CIVIL DEL DERECHO DE RETRACTO

1.1 Competencia territorial

Es competente el Juez del domicilio del demandado o el del lugar
donde se encuentra el bien o bienes a eleccin de este conforme
regulan los artculos 14 y 24 del CPC. Asimismo, si la demanda versa
sobre varios inmuebles en diversos lugares, ser competente el Juez
de cualquiera de ello.

1.2 Competencia por razn de la cuanta

Es competente el Juez de Paz Letrado, cuando el valor del bien
materia de retracto, considerando los tributos y gastos oscile entre 100
hasta 500 Unidades de Referencia Procesal. Cuando excede de esta
cuanta es competente el Juez Civil, pero adems debe tenerse
presente el trmite de este proceso es en el abreviado aun as supere
las 10000 URP, cuyo procedimiento sera el de conocimiento, pero por
estar fijado por ley su procedimiento siempre tendr este trmite.

2. VA PROCEDIMENTAL

Conforme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la
va del proceso abreviado, el mismo que es un proceso contencioso de
duracin intermedia en relacin al de conocimiento (en el que los plazos
para las diferentes actuaciones procesales son las mas amplias que prev
el Cdigo Procesal Civil) y al proceso sumarsimo (cuyo tramite es el mas
corto y simple que establece el Cdigo Adjetivo), mencionaremos algunas
de sus particularidades:

La improcedencia de la reconvencin cuando se ventilan ciertos
asuntos contenciosos.
La concentracin de actos procesales, pues tanto el saneamiento
procesal como la conciliacin se realizan en una sola audiencia.
La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelacin de la
sentencia.



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3. PLAZO PARA EJERCITAR EL DERECHO DE RETRACTO

El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de 30 das naturales
contados a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza
de este derecho.

La comunicacin cierta puede hacerse mediante carta notarial u otro medio
idneo. Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse
la comunicacin mediante publicaciones en el diario encargado de los
avisos judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad, por tres
veces con intervalo de cinco das entre cada aviso. En este caso, el plazo
se cuenta a partir del da siguiente al de la ltima publicacin.

Si el retrayente conoce de la transferencia por cualquier otro medio distinto
a las comunicaciones por carta o publicaciones, el plazo se cuenta a partir
de la fecha de tal conocimiento.

En caso de la presuncin de que toda persona tiene conocimiento del
contenido de la inscripcin registral por el principio de la publicidad y como
tal estara enterado de la transferencia de la propiedad sin admitirse prueba
en contrario, conforme prev el Art. 2012 del Cdigo 2012 del Cdigo Civil,
solo es oponible al retracto, despus de un ao de la inscripcin de la
transferencia, quiere decir que despus de un ao el pretendido retrayente
ya no podr ejercitar el derecho de retracto.

4. REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE
RETRACTO

El artculo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe
adems de cumplir con los requisitos de los artculos 424 y 425, en estar
anexada el certificado de depsito en dinero del equivalente de la
prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por
el adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y que se
hubieran devengado. Si en la transferencia se pacto plazo para el pago del
saldo, el retrayente otorgara garanta suficiente a criterio del juez dentro del
segundo da. Sin embargo es menester considerar algunos de los
principales requisitos para el ejercicio del derecho de retracto, siendo estos:
Observancia del plazo de retracto
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto.
Existencia del titulo en que se funda el retracto.
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5. IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO

Las causales de la improcedencia de la demanda de retracto se produce
por lo siguiente:

Por regla general toda demanda deviene en improcedente si se incurre
en las causales de fondo previstas en el Art. 427 del CPC.

Artculo 427.- Improcedencia de la demanda
El Juez declarar improcedente la demanda cuando:
- El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar;
- El demandante carezca manifiestamente de inters para obrar;
- Advierta la caducidad del derecho;
- Carezca de competencia;
- No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio;
- El petitorio fuese jurdica o fsicamente imposible; o
- Contenga una indebida acumulacin de pretensiones.

Si el Juez estimara que la demanda es manifiestamente improcedente,
la declara as de plano expresando los fundamentos de su decisin y
devolviendo los anexos.

Si la resolucin que declara la improcedencia fuese apelada, el Juez
pondr en conocimiento del demandado el recurso interpuesto. La
resolucin superior que resuelva en definitiva la improcedencia,
produce efectos para ambas partes.

Cuando se interpone vencidos los treinta das naturales contados a
partir del conocimiento de la transferencia.

Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce
la contraprestacin u ofrece pagar o prestar la garanta suficiente
dentro del segundo da de tener conocimiento de la contraprestacin.

Si en la transferencia se pact plazo para el pago del saldo, el
retrayente otorgar garanta suficiente, y ser el Juez quien acept o
de lo contrario mejore dentro de segundo da.

En caso de desconocer el precio de la transferencia ser improcedente
sino ofrece hacer el depsito (cuando la contraprestacin todava no a
sido pagada) dentro del segundo da de su conocimiento.


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6. REQUISITOS DE LA CONTESTACIN DE LA DEMANDA DE
RETRACTO

Aparte de los requisitos generales de la demanda prescritos en el Artculo
442 del CPC., la contestacin de la demanda de retracto deber sujetarse
a las siguientes reglas:

Si en la demanda se expresa que se desconoce el precio de la
contraprestacin pagada o debida por el bien que se intenta retraer, en
la contestacin deber indicarse expresamente esta circunstancia, es
decir los demandados deben argumentar el monto del precio de la
venta y la forma de pago, o en todo caso la no existencia de una
compra venta, pues son ellos los que conocen de la existencia de la
transferencia bajo cualquier modalidad, por ser el enajenante y el
adquiriente.

De la misma forma corresponde a los demandados en forma
imperativa, acreditar que el retrayente conoca de la transferencia en
fecha determinada para efectos de que se mantenga inclume la
transferencia.

7. LA CARGA PROBATORIA EN LA DEMANDA DE RETRACTO

La carga probatoria en sentido estrictamente procesal es la conducta
impuesta a los litigantes para que acrediten la verdad de los hechos
enunciados por ellos. Se ha tratado de establecer reglas generales para
distribuir de antemano la carga probatoria segn sea la posesin que el
sujeto toma en el proceso. Esto es un problema muy complejo en materia
procesal, ya que afecta no solo a los principios rectores sino a la poltica
misma de la prueba.

Donde esta dificultad se ha ensayado una formula general que es la
siguiente cada una de las partes le corresponde producir la prueba de sus
respectivas afirmaciones, empero en este proceso el Art. 501 del CPC. ha
impuesto expresamente, que la carga de la prueba del conocimiento de la
transferencia corresponde a los demandados. En consecuencia, la carga
de la prueba de la fecha de conocimiento de la transferencia del bien
corresponde a los demandados, esto es que el enajenante y el adquiriente
debern demostrar que el retrayente tena conocimiento de la transferencia
desde tal fecha y de esta forma probar por ejemplo que la demanda es
extempornea y por tanto ha caducado el derecho del demandante.
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8. CONCLUSIN ESPECIAL DEL PROCESO DE RETRACTO

La conclusin del proceso de retracto es declarada por el Juez en cualquier
estado del proceso, cuando se llega a acreditar que el retrayente conoca o
que estaba en condiciones de conocer la prestacin pagada o debida por el
adquirente, pero que en la demanda manifest que desconoca estas
circunstancia. El Juez adems cuando aplique esta norma impondr una
multa de 20 a 40 URP ms las costas y costos, por la malicia de su
actuacin.

La Resolucin es apelable con efecto suspensivo.

Como se ve, si el demandante conoce el precio que pag al comprador
debe consignar dicho precio, en caso contrario si se acredita o inclusive
basta probar que razonablemente estaba en la aptitud de conocerla, a
pedido de parte el Juez puede declarar la nulidad del proceso y
subsiguiente conclusin del proceso con la imposicin de sanciones, por su
actuacin irregular.

9. ACUMULACIN SUCESIVA DE PROCESOS

El Art. 1600 del Cdigo Civil prescribe Si hay diversidad en los ttulos de
dos o ms que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia ser el
indicado en el Art. 1599. En suma, cuando dos o ms que tengan este
derecho y a l vez estn tramitando simultneamente demandas de retracto
proceder acumular sucesivamente dichos procesos, a fin de evitar el
escndalo jurdico que deriva de pronunciamientos judiciales
contradictorios.

La acumulacin pueden solicitar las partes en todo caso el Juez de advertir
la existencia de dos o ms procesos judiciales de oficio debe ordenar la
acumulacin y resolver a favor de quin de estos tenga preferencia.

El orden de preferencia ser el indicado en el artculo 1599 del Cdigo
Civil, por ejemplo concurren un copropietario, un usufrutuario, la
preferencia se otorgar al primero por estar antecediendo al segundo en el
orden establecido en dicha norma legal. Aun cuando ya los doctrinarios
han advertido que el orden establecido por el Art. 1450 del Cdigo Civil
anterior no era justo, nuestro Cdigo actual sigue repitiendo, por ejemplo el
retracto del colindante merece menos importancia que el de los
copropietarios, lo cual no es as por razones obvias.

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10. EFECTOS EN CASO DE VARIAS ENAJENACIONES

En el caso que se produzcan varias enajenaciones antes de que expire el
plazo para ejercitar el retracto, este derecho solo se refiere a la primera,
quedando sin efecto automticamente las otras enajenaciones.


CAPTULO III

TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO

1. DEMANDA

En principio, debemos sealar que la demanda es el medio procesal por el
cual se ejercita la accin procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva
respecto a algn derecho subjetivo. Mediante ella se proponen, por el
actor, sus pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional aspira. En
otras palabras es el medio por el cual una persona pide al organismo
jurisdiccional la solucin de un conflicto de intereses intersubjetivo o solicita
se dirima una incertidumbre jurdica, ambas de naturaleza, jurdica. En el
caso del proceso de retracto se establece que: "El ttulo de la demanda,
ser sealar la demanda de retracto".

2. LA DESIGNACIN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA
DEMANDA

En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma,
ya sea el Juez Especializado en lo Civil por ser de su competencia el
conocimiento de ella.

3. EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIN DOMICILIARIA
VDOMICILIO PROCESAL DEL DEMANDANTE

Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona,
indicar el nmero de su documento de identidad personal, sealar la
direccin de su domicilio real y finalmente, precisar su domicilio procesal,
que necesariamente debe estar dentro del radio urbano en los lugares
donde se haya sealado, consecuentemente en el caso del retrayente tiene
ser la persona que tiene derechos conforme al artculo 1599 del Cdigo
Civil.



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4. EL NOMBRE Y LA DIRECCIN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO.

En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los
vendedores del bien, quienes han vendido o dado en pago, si son varios
los copropietarios vendedores todos ellos; si se trata de un bien vendido
por la sociedad conyugal de dos cnyuges, aunque solo aparezca el
nombre de uno de ellos, siempre y cuando exista certeza de tal vnculo
matrimonial, asimismo a los compradores. En consecuencia de forma
general si el demandado es una persona natural se debe de precisar su
nombre completo y su domicilio real donde debe ser notificado con la
demanda. Si el demandado es una persona jurdica debe consignar su
nombre completo, con indicacin de su domicilio real donde tiene sus
actividades principales. El domicilio del demandado puede estar dentro de
la competencia territorial del Juez o fuera de ella, dentro del pas o fuera
del Si el demandado tuviera varios domicilios, en la demanda se indicar
cualquiera de ellos.

5. EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA Y
CONCRETA DE LO QUE SE PIDE

En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro
y concreto la o las pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional se
aspira o la dilucidacin de la incertidumbre jurdica que se pretende lograr.
Las pretensiones procesales que se proponen deben ser compatibles Si
son incompatibles pueden plantearse subordinadamente o
alternativamente. La o las pretensiones procesales que se plantean deben
ser jurdica y fsicamente posibles. El juez no puede ir ms all del petitorio
ni fundar su decisin en hechos diversos de los que han sido alegados por
las partes Por lo que el retrayente propondr las siguientes pretensiones:

Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto.
Que se ordene la subrogacin del retrayente en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa o dacin en pago.
Que se firme la escritura pblica de subrogacin de! comprador por el
retrayente.
Que se ordene el pago el pago al comprador subrogado con el cupn
de depsito judicial acompaado en la demanda.
Que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble o mueble
inscrito por parte del comprador al retrayente.


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6. LOS HECHOS EN QUE SE FUNDE EL PETITORIO, EXPUESTOS
ENUMERADAMENTE EN FORMA PRECISA, CON ORDEN Y CLARIDAD

La demanda debe contener los fundamentos de hecho en que se apoyan
las pretensiones procesales propuestas, estos hechos deben exponerse
ordenadamente en forma cronolgica y con claridad; ya que va a ser objeto
de probanza, en el caso de la demanda del proceso de retracto se puede
considerar como fundamentos fcticos los siguientes:

Indicar el derecho originario con el cual solicita el retracto, si es
copropietario en la venta de porciones indivisas, el litigante en la venta
del bien litigado, propietaria y usufructuaria, superficiario, propietario de
predio urbano sujeto a servidumbre, propietario de predio rstico
colindante.

Invocar la causal especfica en que se sustenta la demanda de retracto
cualquiera de los contenidos en el artculo 1599 del Cdigo Civil.
Indicar el documento donde consta la compraventa o dacin en pago,
si es mediante escritura pblica la fecha de la misma, el notario y las
partes intervinientes en el acto jurdico de la compraventa o dacin en
pago.
Dejar constancia de la forma como se enter de la compraventa y de la
fecha en se enter de la transferencia (notificacin personal,
publicaciones u otra circunstancia), subrayando que se interpone la
demanda dentro del plazo de treinta das que establece la ley.
Indicar el precio de la transferencia, monto de los impuestos, gastos
notariales y/o las circunstancias de n o conocerlos, prometiendo
pagarlo dentro del segundo da de su conocimiento.
Indicar el nmero de cupn del depsito judicial en el Banco de Nacin,
asi como el monto del mismo, detallando el monto del precio, la
cantidad que corresponda a los impuestos y la suma de los gastos
notariales.
Si en la compraventa se pact el pago a plazos, el retrayente tiene la
obligacin de constituir garantas suficientes a criterio del juez. Si el
demandante desconoce el precio pagado o debida por el adquiriente,
en la demanda debe ofrecer que har el depsito u otorgar garanta de
acuerdo a las circunstancias dentro del segundo da de conocido estos
datos.




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7. LOS FUNDAMENTOS JURDICOS DEL PETITORIO.

La demanda debe contener los fundamentos jurdicos o de derecho que la
respaldan o esgrimir el razonamiento lgico jurdico que deben de sustentar
las pretensiones de la demanda, entre los fundamentos jurdicos del
proceso de retracto podemos mencionar los siguientes:

Definir el retracto y la causal invocada.
Indicar que se est accionando dentro del plazo, explicando la
caducidad y que no se ha incurrido en la misma
Cumplimiento del depsito, cubriendo el precio, impuestos y gastos
notariales. Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada,
precio, impuestos, gastos notariales ofrecer hacer el depsito dentro
del segundo da de su conocimiento.
Indicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto, es
decir sustentar su calidad de copropietario, litigante, superficiario de
acuerdo a lo dispuesto por el artculo 1599 del Cdigo Civil.

8. EL MONTO DEL PETITORIO, SALVO QUE NO PUDIERA
ESTABLECERSE

La demanda debe contener el monto a que asciende la o as pretensiones
procesales, salvo que se trate de pretensiones invalorables en dinero,
como es en el caso del proceso de retracto.

9. LA INDICACIN DE LA VA PROCEDIMENTAL QUE CORRESPONDA A
LA DEMANDA

En efecto, el actor debe de sealar la va procedimental que corresponde a
la demanda que plantea. Por la naturaleza de la pretensin y por imperio
de la ley el proceso de retracto se tramita en la va del proceso abreviado.

10. LOS MEDIOS PROBATORIOS

La demanda del proceso de retracto debe contener el ofrecimiento de los
medios probatorios que el actor quiere hacer valer en el proceso,
presentado los documentos que tiene en su poder, y en este caso el
retrayente presentar:

Declaracin de parte.
Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente
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Documentos que acrediten la transferencia de los bienes muebles e
inmuebles.
Inspeccin judicial para acreditar los hechos de cada caso,
especialmente para constatar la existencia de copropiedad, usufructo,
etc.
Peritajes para que informen sobre la existencia de servidumbre en
predios urbanos y la existencia de los terrenos rsticos colindantes y si
alcanzan o superan la unidad ganadera o agrcola familiar.
Testimoniales indicando los nombres completos de los testigos, su
ocupacin y domicilio, asimismo los hechos sobre los cuales
atestiguar v el sobre interrogatorio individual para cada testigo.

11. LA FIRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU
APODERADO Y LA DEL ABOGADO

La demanda debe estar firmada por el demandante o, en su caso por su
representante legal o de su representante convencional y por el letrado que
la autoriza, si el demandante es analfabeto deber imprimir su huella
digital, de lo cual certificar el secretario respectivo.


12. ANEXOS

Como una formalidad imperativa el nuevo Cdigo Procesal Civil! establece
que a la demanda debe acompaarse los siguientes anexos28, indicando
que estos corresponden al proceso de retracto:

Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso
de su representante legal o convencional que interpone la demanda.
Documentos que acrediten el derecho invocado, as como las causales
invocadas.
Cupn del depsito judicial con el ntegro del precio, impuestos y
gastos notariales pagados por el comprador.
Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas.
Cdulas de notificacin.

13. LA SENTENCIA EN EL PROCESO DE RETRACTO

La sentencia dictada, puede ser objeto de apelacin con efecto suspensivo
ante la instancia superior, pudiendo recurrir en va de casacin solamente
si la sentencia recurrida proviene de la sala civil de la corte superior.

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Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso
de su representante legal o convencional que interpone la demanda.
Documentos que acrediten el derecho invocado, as como las causales
invocadas.
Cupn del depsito judicial con el ntegro del precio, impuestos y
gastos notariales pagados por el comprador.
Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas.
Cdulas de notificacin.

14. EJEMPLO DE UNA DEMANDA DE RETRACTO
Expediente: 2153-06
Secretario: Juan Paz Ros
Escrito: N 1 Cuaderno: Principal

Sumilla: Demanda de retracto

SEOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE TACNA
Diego Chvez Ampuero identificado con DNI N 44302850, con direccin
domiciliaria en Av. Jos Abelardo Quiones 123 y con domicilio procesal en
Conjunto Habitacional Jorge Basadre Grohmann Block C-203; a Ud.
Atentamente digo:

I. Demandados
Don Daniel Lira Lpez, a quien se deber notificar en la Av. Las
Buganvillas 122 en el distrito del cercado de Tacna. Acumulacin subjetiva
originaria: Doa Melanie Vargas Paredes, a quien se deber notificar en la
Calle los lamos N 454 del distrito de Pocollay, de la provincia y
departamento de Tacna.

II. Petitorio
Interpongo demanda de retracto, solicitando a su despacho se sirva a
disponer la subrogacin del suscrito en el contrato de dacin en pago
celebrado entre los demandados.

III. Fundamentos de hecho
Con fecha 10 de abril del 2005 el retrayente y Don Daniel Lira Lpez
adquirieron por compraventa el inmueble ubicado en la Calle Buganvillas
211 del distrito del cercado de Tacna , en los trminos a que se contrae el
referido contrato el mismo que se halla inscrito en la partida electrnica N
2383 del registro de la propiedad inmueble de Tacna, encontrndose ambos
respecto del bien adquirido bajo el rgimen de copropiedad siendo las
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cuotas del recurrente y el demandado iguales, es decir cada uno es
propietario del 50% del bien inmueble.

El seor Daniel Lira Lpez mantena una deuda de veinte mil dlares
americanos con Melanie Vargas Paredes, por un mutuo que ambos
celebraron por contrato elevado a escritura pblica N 00343, en la notaria
del Notario Mario Vzquez Rendn, el vencimiento para el pago de la
obligacin era el da dos de mayo del 2007, con la que no cumpli el
demandado Daniel Lira Lpez.

Es por eso que el da 5 de mayo del presente ao el Sr. Daniel Lira Lpez
celebr con Melanie Vargas Paredes, un contrato de dacin en pago
elevado a escritura pblica N 00545 en la notaria del Notario Mario
Vzquez Rendn a manera de extinguir la obligacin antes mencionada en
el cual el Sr. Daniel Lira Lpez se obliga a dar como cancelacin de pago
,por los veinte mil dlares americanos adeudados ,sus derechos y acciones
sobre el bien inmueble antes mencionado, contrato el mismo que se halla
inscrito en la partida electrnica N 2383 del registro de la propiedad
inmueble de Tacna.

El da 17 de mayo del 2007 me acerque a las oficinas da la
superintendencia nacional de registros pblicos de Tacna para obtener una
copia literal de dominio sobre el bien inmueble ubicado en la Calle
Buganvillas 211, para tramites de saneamiento de dicho bien, da en que
tomo conocimiento de la dacin en pago antes mencionada por lo que
encontrndome dentro del plazo a que se refiere el artculo 1597 del
Cdigo Civil interpongo la presente demanda a


fin de subrogarme en lugar de Melanie Vargas Paredes, toda vez que en
ningn momento el demandado Daniel Lira Lpez, me ha comunicado su
deseo de dar en pago sus acciones y derechos a fin de hacer uso de
derecho de preferencia que por ley me corresponde.

Como el monto de la deuda contrada por mi copropietario era de 20mil
dlares americanos suma por la cual dio en pago sus derechos sobre el
bien inmueble antes mencionado, proced a depositar en el banco de la
nacin la suma de 21 mil dlares americanos, que incluye la prestacin, los
tributos y los gastos realizados por el adquiriente.



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VI. Fundamentos de derecho
Fundo mi pretensin en el artculo 1593 del Cdigo Civil el cual regula que
es procedente el retracto en la dacin en pago , como he acreditado en mis
fundamentos de hecho el Sr. Daniel Lira Lpez dio en cancelacin de un
mutuo sus acciones y derechos sobre el bien inmueble en copropiedad con
el demandante.

Amparo mi pretensin en el inciso segundo del art. 1599 del Cdigo Civil
que regula que es titular del derecho de retracto el copropietario en la venta
a tercero de las porciones indivisas, ya que el bien que se pretende
retractar estaba bajo el rgimen de copropiedad, y fue dado en pago a un
tercero, y siendo yo copropietario, soy titular del derecho de retracto.
Amparo mi pretensin en el artculo 1597 del Cdigo civil que otorga un
plazo de 30 das naturales para el ejercicio del retracto a partir de la fecha
del conocimiento del retrayente, siendo hoy 21 de mayo del 2007 estoy aun
dentro del plazo para ejercitar mi derecho a retracto.

VII. Monto del petitorio
La pretensin principal es inapreciable en dinero.

VIII. Va procedimental
Va de PROCESO DE ABREVIADO, de acuerdo con el inciso primero del
Art. 486 del CPC.

IX. Medios probatorios de la pretensin de interdicto de retener

Testimonio de la Escritura Pblica de compra-venta de fecha 10 de abril del
2005, con lo que acredito mi calidad de copropietario del bien sub-litis junto
con Daniel Lira Lpez.


Testimonio de la Escritura Pblica del mutuo que contrajeron los
demandados, por la suma de veinte mil dlares, con lo que pruebo el
monto por el que fue dada en pago la cuota de mi ex copropietario.
Testimonio de la Escritura Pblica de dacin en pago de fecha 5 de mayo
del presente ao, celebrado entre Daniel Lira Lpez y Melanie Vargas
Paredes, con la cual acredito la transferencia de la cuota ideal que le
corresponda a mi copropietario.

Copia literal de dominio sobre el bien inmueble ubicado en la Calle
Buganvillas 211 de fecha 17 de mayo del 2007 con el que demuestro la
fecha en que tome conocimiento de la dacin en pago.
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VII Anexos
1. a. Copia del DNI del recurrente
1. b. Testimonio de la Escritura Pblica de compra-venta de fecha 10 de
abril
1.c. Testimonio de la Escritura Pblica del mutuo que contrajeron los
demandados1.d. Testimonio de la Escritura Pblica de dacin en pago de
fecha 5 de mayo
1. e. Certificado de depsito en el banco de la nacin por 21mil dlares
americanos que incluyen el monto de la dacin en pago, los tributos y los
gastos pagados por el adquiriente.
1. f. Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.

POR LO TANTO:
A Ud. Seor juez solicito se sirva a admitir la presente demanda, tramitarla
a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.

Tacna 19 de Julio de 2006

Miguel Fernndez Rodrguez
ABOGADO
ICAT-938




















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CAPTULO IV

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL PERUANO

EXP. N. 00163-2010-PA/TC
LIMA
YSOLINA TEFILA
SNCHEZ CHVEZ
VDA. DE BERENSTEIN

SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

En Lima, a los 28 das del mes de octubre de 2010, el Pleno
Jurisdiccional del Tribunal Constitucional, integrado por los
magistrados Mesa Ramrez, Beaumont Callirgos, Vergara Gotelli,
Calle Hayen, Eto Cruz, lvarez Miranda y Urviola Hani, pronuncia la siguiente
sentencia

ASUNTO
Recurso de agravio constitucional interpuesto por
doa Ysolina Tefila Snchez Chvez Vda. de Berenstein contra la resolucin
de fecha 9 de setiembre del 2009, a fojas 60 del cuaderno de apelacin,
expedida por la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la
Corte Suprema de Justicia de la Repblica, que declar infundada la demanda
de autos.

ANTECEDENTES
Con fecha 27 de diciembre del 2007 la recurrente interpone demanda
de amparo contra los vocales integrantes de la Sala Civil Permanente de la
Corte Suprema de Justicia de la Repblica, Sres.

Vsquez Vejarano, Caroajulca Bustamante, Mansilla Novella, Miranda Canales
y Valeriano Baquedano, solicitando se declare la nulidad de: i) la resolucin
(auto calificatorio de casacin) de fecha 1 de octubre del 2007 expedida por la
Sala Suprema que declar improcedente su recurso de casacin; ii) la
resolucin de fecha 5 de junio de 2007, expedida por la Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Cajamarca que estim en su contra una excepcin de
falta de legitimidad para obrar activa; y iii) se ordene que la Sala Civil de
Cajamarca expida nueva resolucin resolviendo su peticin formulada por
escrito de fecha 24 de abril del 2007. Sostiene que don Billy Berenstein Oliva
interpuso demanda de retracto (Exp. N 2004-0877) en contra de sus cinco
hermanos vendedores y de los dos compradores del inmueble sujeto a
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propiedad indivisa, demanda ante la cual se propuso excepcin de legitimidad
para obrar activa argumentndose que el actor haba perdido su condicin de
copropietario sobre el inmueble objeto de retracto a consecuencia de

una venta, siendo estimada la excepcin en primera instancia, confirmada en
segunda instancia y ratificada luego en sede casatoria, decisiones que en su
entender vulneran su derecho al debido proceso, toda vez que los rganos
judiciales no evaluaron su escrito de fecha 24 de abril del 2007 que contenan
sus peticiones de sucesin procesal a favor de la sucesin
de Asher Berenstein Oliva y de sustraccin de falta de legitimidad para obrar
activa.

El Procurador Pblico encargado de los asuntos del Poder Judicial
contesta la demanda solicitando que sea declarada improcedente, afirmando
que las resoluciones cuestionadas fueron emitidas dentro del marco de un
proceso regular y dictadas conforme a ley, en estricta aplicacin de las normas
que regulan la materia discutida, habindose respetado de modo enunciativo
sus derechos de libre acceso al rgano jurisdiccional, a probar, de defensa, etc.

El demandado Jos Santos Carranza Len contesta la demanda
argumentando que ninguno de los dos pedidos tienen la condicin de
trascendente y no inciden sobre el fondo del proceso ya que el
seor Billy Berenstein Oliva, al vender sus acciones y derechos sobre el
inmueble, perdi su condicin de copropietario, por lo que perdi tambin su
derecho de interponer accin de retracto; en consecuencia, no poda ceder
ningn derecho a otra persona.

La Sala Especializada en lo Civil de Cajamarca, con resolucin de fecha
1 de diciembre del 2008, declara infundada la demanda por considerar que al
haberse determinado que no existe legitimidad para obrar activa, no es posible
admitir la sucesin procesal toda vez que la cesin de derechos adolece de
nulidad.

La Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte
Suprema de Justicia de la Repblica, con resolucin de fecha 9
de setiembre del 2009, confirma la apelada por considerar que no se ha
vulnerado derecho constitucional alguno de la recurrente, adems que la
demandante no ha expuesto en la demanda constitucional cul es la defensa
especfica que se le habra impedido realizar o qu prueba se habra dejado de
valorar.


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FUNDAMENTOS
Delimitacin del petitorio

1. El objeto de la demanda es que se declare la nulidad de la resolucin
(auto calificatorio de casacin) de fecha 1 de octubre del 2007 que declar
improcedente el recurso de casacin interpuesto por la recurrente, la
resolucin de fecha 5 de junio de 2007, expedida por la Sala Civil de la
Corte Superiorde Justicia de Cajamarca que estim en su contra la
excepcin de falta de legitimidad para obrar activa, y que se ordene que la
Sala Civil de Cajamarca expida nueva resolucin resolviendo la peticin
formulada por el recurrente con escrito de fecha 24 de abril del 2007. As
expuestas las pretensiones, este Colegiado, considera necesario
determinar a la luz de los hechos expuestos en la demanda y de los
recaudos que obran en ella si se ha vulnerado el derecho al debido proceso
(a la debida motivacin de las resoluciones judiciales) al no haberse
emitido pronunciamiento que absuelva las peticiones de la recurrente de
sucesin procesal a favor de la sucesin de Asher Berenstein Oliva y de
sustraccin de falta de legitimidad, o si por el contrario dichos
pronunciamientos carecan de objeto de ser emitidos.

Sobre la vulneracin del derecho a la debida motivacin de las
resoluciones judiciales

2. Sobre el particular este Colegiado, precisando el contenido del derecho
constitucional a la debida motivacin de las resoluciones judiciales, ha
establecido que tal derecho () obliga a los rganos judiciales a resolver
las pretensiones de las partes de manera congruente con los trminos en
que vengan planteadas, sin cometer, por lo tanto, desviaciones que
supongan modificacin o alteracin del debate procesal (incongruencia
activa). () El incumplimiento total de dicha obligacin, es decir, el dejar
incontestadas las pretensiones, o el desviar la decisin del marco del
debate judicial generando indefensin, constituye vulneracin del derecho a
la tutela judicial y tambin del derecho a la motivacin de la sentencia
(incongruenciaomisiva) (STC N. 04295-2007-PHC/TC, fundamento 5 e).
Concordantemente, este mismo Tribunal ha sealado tambin que el
derecho a la motivacin de las resoluciones judiciales no garantiza una
determinada extensin de la motivacin, por lo que su contenido
constitucional se respeta, prima facie, siempre que exista: () b)
congruencia entre lo pedido y lo resuelto, que implica la manifestacin de
los argumentos que expresarn la conformidad entre los pronunciamientos
del fallo y las pretensiones formuladas por las partes; () (STC 04348-
2005-PA/TC, fundamento 2).
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3. Al respecto, a fojas 19, primer cuaderno, obra el escrito de apelacin
presentado por la recurrente (apoderada de Billy Berenstein Oliva) en
contra de la resolucin que estim la excepcin de falta de legitimidad para
obrar activa, en el cual argumenta que ante el Tercer Juzgado
Especializado de Familia existe el proceso civil en trmite signado con N
2003-271, sobre nulidad de la escritura pblica de fecha 5 de abril de 1999
() por lo que BillyBerenstein Oliva sigue teniendo la condicin de
copropietario. Ante tal recurso de apelacin, a fojas 52 del primer
cuaderno, se aprecia que la Sala Civil de Cajamarca confirma la
estimatoria de la excepcin de falta de legitimidad para obrar activa,
fundamentndose en que la escritura pblica y el acto jurdico que lo
contiene mantienen su valor legal y sus efectos jurdicos, mientras no
hayan sido declarados judicialmente su nulidad (). Se verifica as que la
resolucin de la Sala Civil ha sido expedida de manera congruente y
responde en forma completa el agravio alegado por la recurrente en su
recurso de apelacin, no evidencindose omisin alguna.

4. Asimismo, a fojas 59 del primer cuaderno obra el escrito de casacin
presentado por la recurrente en contra de la resolucin que confirm la
estimatoria de la excepcin de falta de legitimidad para obrar activa, en el
cual argumenta que se ha dejado de resolver con un auto pedidos (de
sucesin procesal y de sustraccin de falta de legitimidad) que se
formularon con mucha anterioridad a la emisin de la resolucin que ahora
se impugna. Ante tal recurso de casacin, a fojas 73 del primer cuaderno
se aprecia que la Sala Suprema declara improcedente dicho recurso
fundamentndose en que la denuncia no resulta pertinente al no
evidenciarse tal vulneracin al debido proceso, ya que lo expuesto en nada
enervara el sentido del fallo emitido por los magistrados superiores,
adems la resolucin de vista se encuentra adecuadamente fundamentada
(). Se verifica as que la resolucin de la Sala Suprema tambin ha sido
expedida de manera congruente y responde al agravio alegado por la
recurrente en su recurso de casacin, no evidencindose omisin alguna.
Si bien es cierto no existe una respuesta amplia a la denuncia formulada,
ello no vulnera el derecho constitucional de la recurrente a la debida
motivacin de las resoluciones judiciales toda vez que, por un lado, el
pedido de sucesin procesal y de sustraccin de falta de legitimidad
efectuado por la recurrente no form parte de los agravios descritos en el
recurso de apelacin, de modo tal que en aplicacin del principio de
limitacin de la actividad recursiva el rgano judicial no tena obligacin de
pronunciarse por tal pedido. Por otro lado, careca de objeto que la Sala
Civily la Sala Suprema emitan pronunciamiento sobre el pedido de sucesin
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procesal y de sustraccin de falta de legitimidad, toda vez que ya se haba
confirmado la estimatoria de la excepcin de falta de legitimidad para obrar
activa, deviniendo en irrelevante emitir pronunciamiento respecto a
cualquier otra incidencia o pedido, pues sobre el proceso de retracto ya
haba recado el pronunciamiento de nulo, decretndose su conclusin.

Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le
confiere la Constitucin Poltica del Per

HA RESUELTO

Declarar INFUNDADA la demanda de amparo, al no haberse acreditado la
vulneracin del derecho al debido proceso (a la debida motivacin de las
resoluciones judiciales) de la recurrente.

Publquese y notifquese.


SS.

MESA RAMREZ
BEAUMONT CALLIRGOS
VERGARA GOTELLI
CALLE HAYEN
ETO CRUZ
LVAREZ MIRANDA
URVIOLA HANI










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CAPTULO V
CONCLUSIONES


A manera de conclusin, podemos sealar que ayuda a consolidar la
propiedad permitiendo que los bienes que se encuentran vinculados a
diversas titularidades pueden pertenecer a una sola, y as evitar que se
traspase el derecho a un tercero, situacin que podra derivar en diversos
conflictos, en realidad la utilidad del retracto es bastante discutido, sin
embargo, los procesos judiciales sobre esta materia
siguen presentndose, siendo necesario por ello un anlisis ms
exhaustivo a esta normativa procesal que es la que la regula.

El retracto permite, de que por ley se le d la preferencia a una persona
para que el retrayente pueda obtener en beneficio propio el bien sea
mueble o inmueble sin perjudicar los derecho del comprador devolvindole
el pago efectuado y todo lo concerniente a los tributos y gastos y los
intereses que realizo el comprador.

En nuestro cdigo civil el retracto es un derecho de tipo obligacional, pues
en otras legislaciones tiene categora de derecho real u otras legislaciones
declarando como una naturaleza mixta que si bien nace de una obligacin
(personal) pero tiene sin embargo que afecta a un determinado bien (real).

Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad
que la ley concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del
comprador, en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es
decir la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica
tendr derecho de preferencia en la adquisicin frente a cualquier otro
comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de
ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta.

En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las
estipulaciones de un contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que
mejor debera llamrsele derecho de subrogacin o derecho de sustitucin
o derecho de adquirir por sustitucin o tambin derecho de adquisicin
preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.




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Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su
ejercicio en el inters social o la utilidad pblica, as mismo se seala que
uno de sus fines es que facilita la consolidacin de la propiedad por lo que
a travs de ella se permite que la autonoma de la voluntad o estabilidad
contractual, que rige en las relaciones contractuales se ve quebrantada, por
causales preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden
pblico, es decir que se trata de una facultad que emana de la ley, por ello
las situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer y las
personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son
esas y no pueden ser otras ms.




































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CAPTULO VI
RECOMENDACIONES


A los fines del ejercicio del derecho de retracto, se podra presentar como
sugerencia que los propietarios debern notificar al copropietario, al
litigante y los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin;
mediante documento autentico, su manifestacin de voluntad de vender o
transferir su propiedad, consideramos que en dicha notificacin se debe de
incluir los siguientes elementos:

- En primer lugar la decisin de vender el bien mueble inscribible o bien
inmueble,
- En segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y finalmente
las condiciones de la transmisin.

Esta comunicacin se debe de hacer de forma fehaciente, es decir que se
pueda probar que ha existido este documento y su contenido, por lo que
podra realizarse de varias maneras, entre ellas podemos
mencionar: carta firmando copia para el interesado, va notarial o mediante
un acto de conciliacin.

Consecuentemente los sujetos con derechos de subrogacin debern
notificar al propietario en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a
la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la ley, transcurrido
este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el ofrecimiento, el
propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo
las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta, con lo
que se lograra en alguna medida otorgar u ofrecer la proteccin a los
terceros que adquieren los bienes muebles inscribibles o bienes inmuebles.










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BIBLIOGRAFA

CDIGO CIVIL PERUANO
CDIGO PROCESAL CIVIL
LIBRO UPLA : DERECHO PROCESAL CIVIL I: PROCESO DE
CONOCIMIENTO ABREVIADO Y SUMARISIMO.
HINOSTROZA MINGUEZ Alberto, DERECHO PROCESAL CIVIL
Procesos Abreviados, Tomo VIII, Editorial Jurista Editores, Edicin
Octubre del 2010.
CASTILLO QUISPE Maximo y SANCHEZ BRAVO Edwar, MANUAL DE
DE DERECHO PROCESAL CIVIL.
EL PROCESO CIVIL EN SU JURISPRUDENCIA, Gaceta Jurdica,
Primera Edicin 2008.
MONROY GLVEZ Juan, TEORA GENERAL DEL PROCESO, Editorial
Communitas, Edicin 2009.
PAGINA WEB:
- http://www.monografias.com/trabajos71/proceso-retracto/proceso-
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- http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2010/00163-2010-AA.html