Anda di halaman 1dari 20

RANGKUMAN

Pajak Bumi Bangunan


Dan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Kebijakan Perpajakan dan Fiskal


Oleh :
Karina Gerhamseputri 2512101004
Christian Yendi Kurniawan Kadang 2512101020
Alvin Trisnowidjojo 2512101028
M. Wasil 2512101030
Munsyifatul Paiqoh 2512101701
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Secara singkat, Pajak Bumi dan Bangunan yang disingkat PBB merupakan kewajiban yang
ditanggung orang pribadi atau badan yang memiliki tanah atau bangunan. Pajak Bumi dan
Bangunan adalah pajak negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan
Undang-Undang nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah
diubah dengan Undang-Undang nomor 12 tahun 1994. Besarnya pajak terutang ditentukan
berdasarkan keadaan objek, dalam hal ini bumi/tanah dan atau bangunan.
Hasil penerimaan PBB merupakan penerimaan negara yang dibagi antara pemerintah pusat dan
pemerintah daerah. Pendapatan daerah yang bersangkutan sekurang-kurangnya 90%, baik untuk
Pemerintah Daerah Tingkat I dan Pemerintah Daerah Tingkat II.
Objek Pajak
Objek PBB adalah bumi/tanah dan bangunan.
a) Bumi permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di
pedalaman serta laut wilayah Indonesia.
Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, dan tambang.
b) Bangunan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan atau perairan.
Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat
perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain
yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai.
Pengecualian dari objek PBB adalah bumi dan bangunan yang digunakan semata-mata untuk
kepentingan umum yang tidak dimaksudkan untuk mencari keuntungan. Contohnya adalah
kuburan, peninggalan purbakala, tempat ibadah, rumah sakit, pesantren, dan sejenisnya.
Pengecualian objek PBB lainnya adalah hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah negara yang belum dibebani suatu hak, serta bumi dan bangunan yang digunakan
oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik, digunakan
oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
Subjek Pajak dan Wajib Pajak
Subjek PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata:
mempunyai hak atas bumi, dan atau;
memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
memiliki bangunan, dan atau;
menguasai bangunan, dan atau;
memperoleh manfaat atas bangunan, dan atau;
Wajib pajak adalah subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.
Contoh kasus Subjek dan Wajib pajak: (Soemarso, 2006)
Tuan Ali menempati tanah dan bangunan milik Tuan Budi. Tanah dan bangunan tersebut
diperoleh atas Tuan Budi dari warisan yang diberikan oleh ayahnya. Sementara Tuan Budi
berada di luar daerah tempat tanah dan bangunan tersebut berada, Tuan Ali, tetangga Tuan Budi,
diserahi tugas untuk menempati tanah dan bangunan tersebut. Penugasan itu tidak disertai
dengan perjanjian apapun. Sebagai imbalannya Tuan Ali boleh menerima hasil yang diperoleh
dari pengelolaan tanah dan bangunan yang bersangkutan. Dalam contoh ini, Tuan Ali, oleh
karena menguasai dan memperoleh manfaat dari tanah dan rumah tersebut, ditetapkan sebagai
Subjek Pajak/Wajib Pajak.
Dasar Pengenaan PBB
Dasar dari pengenaan PBB adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP ditetapkan per wilayah
berdasarkan keputusan Menteri Keuangan setiap tiga tahun sekali dengan mendengar
pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan:
harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan
fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
nilai perolehan baru;
penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
NJOP dapat dihitung dengan cara:
i. Pada Jual-Beli,
Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar.
ii. Pada bukan Jual-Beli,
Penentuan NJOP pada bukan jual-beli dilakukan dengan cara:
Perbandingan antara harga dengan objek lain sejenis, atau
Nilai perolehan baru, atau
Nilai jual objek pajak pengganti.
iii. Pada Perkebunan.
Penentuan NJOP dapat dilakukan dengan pendekatan:
i. Pendekatan Data Pasar (market approach)
NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak sejenis dengan objek
lain yang telah diketahui harga pasarnya.
ii. Pendekatan Biaya (cost approach)
NJOP dihitung dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya.
iii. Pendekatan Pendapatan (income approach)
NJOP dihitung dengan cara menghitung penghasilan bersih dari objek pajak
tersebut yang digunakan untuk NJOP atas galian tambang atau objek perairan.

Nilai J ual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJ OPTKP)
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Menteri
Keuangan Chatib Basri melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 23/PMK.03/2014 tanggal 3
Februari 2014 menetapkan, NJOPTKP adalah Rp 12juta atau turun dari ketentuan sebelumnya
melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 67/PMK.03/2011, yaitu paling tinggi Rp 24juta.
Ketentuan ini mulai berlaku sejak 1 Januari 2014.
Ketentuan NJOPTKP ini adalah bahwa setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP
sekali dalam satu tahun Pajak dan apabila Wajib Pajak memeiliki beberapa Objek Pajak, maka
yang mendapat pengurangan hanya satu Objek Pajak yan gnilainya terbesar dan tidak bisa
digabungkan dengan Objek Pajaka lainnya. NJOPTKP berlaku untuk setiap Wajib Pajak bukan
untuk setiap Objek Pajak (Soemarso, 2006).
Penghitungan PBB
Dasar dari penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya persentase NJKP
ini ditentukan melalui peraturan pemerintah dengan memperhatikan keadaan ekonomi nasional.
NJKP dihitung serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP. Besarnya
NJOP dapat dibedakan antara lain:
Objek Pajak Perkebunan, Kehutanan, dan Pertambangan besarnya NJKP = 40% NJOP
Objek Pajak Lainnya, dibedakan menjadi :
o NJOP kurang dari Rp 1milyar, maka NJKP = 20% NJOP
o NJOP Rp 1milyar atau lebih, maka NJKP = 40% NJOP
Tarif PBB 0,5%
PBB Terutang merupakan hasil kali antara tarif PBB dengan Nilai Jual Kena Pajak.
Besarnya PBB dapat dibedakan menjadi:
i. Untuk NJOP kurang dari Rp 1milyar


ii. Untuk NJOP Rp 1milyar atau lebih / Perkebunan, Kehutanan, dan Pertambangan


Contoh soal (Muljono, 2010):
Suwarno mempunyai tanah dan bangunan di Lampung dengan luas tanah seluruhnya 1600m
2
dan
bangunan rumah seluas 500m
2
. Lokasi tanah tersebut termasuk kelas 10, per m
2
dihargai sebesar
Rp 1.000.000 dan bagunan rumah termasuk kelas 9 dengan dihargai Rp 2.000.000 per m
2
,
besarnya NJOPTKP di daerah itu adalah sebesar Rp 8.000.000. Perhitungan PBB atas tanah dan
bangunan tersebut adalah:
PBB = 0,5% x 20% x (NJOP NJOPTKP)
PBB = 0,5% x 40% x (NJOP NJOPTKP)
NJOP Bumi 1600 x Rp 1.000.000 Rp 1.600.000.000
NJOP Bangunan 500 x Rp 2.000.000 Rp 1.000.000.000
NJOP dasar pengenaan PBB Rp 2.600.000.000
NJOPTKP Rp 8.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB Rp 2.592.000.000
NJKP 40% x Rp 2.592.000.000 Rp 1.036.800.000
PBB Terutang 0,5% x Rp 1.036.800.000 Rp 5.184.000

Surat Pemberitahuan Objek Pajak
Merupakan sarana bagi Wajib Pajak untuk mendaftarkan Objek Pajak yang akan dipakai sebagai
dasar untuk menghitung PBB terutang.

Hak Wajib Pajak
1. Memperoleh formulir SOP secara gratis pada Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor
Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) atau tempat lain yang ditunjuk.
2. Memperoleh penjelasan, keterangan tentang tata cara pengisian maupun penyampaian
kembali SPOP pada KPP atau KP2KP.
3. Memperoleh tanda terima pengembalian SPOP dari KPP atau KP2KP.
4. Memperbaiki/mengisi ulang SPOP apabila terjadi kesalahan dalam pengisian dengan
melampirkan foto kopi bukti yang sah.
5. Menunjuk orang/pihak lain selain pegawai Direktorat Jenderal Pajak dengan surat kuasa
khusus bermaterai, sebagai kuasa Wajib Pajak untuk mengisi dan menandatangani SPOP.
6. Mengajukan permohonan tertulis mengenai penundaan penyampaian SPOP sebelum batas
waktu dilampaui dengan menyebutkan alasan-alasan yang sah.
Kewajiban Wajib Pajak
1. Mendaftarkan Objek Pajak dengan cara mengisi SPOP
2. Mengisi SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap:
a. Jelas berarti dapat dibaca sehingga tidak menimbulkan salah tafsir
b. Benar berarti data yang diisi sesuai dengan keadaan yang sebenarnya
c. Lengkap berarti terisi semua dan ditandatangani serta dilampiri surat kuasa
khusus bagi yang dikuasakan
3. Menyampaikan kembali SPOP yang telah diisi oleh WP ke KPP Pratama atau KP2KP
setempat selambat-lambatkan 30 hari setelah formulir SPOP diterima
4. Melaporkan perubahan data Objek Pajak/WP ke KPP Pratama atau KP2KP setempat
dengan cara mengisi SPOP sebagai perbaikan/pembetulan SPOP sebelumnya.

Sanksi
1. Sanksi administrasi
2. Sanksi pidana
Tempat Pembayaran PBB
Wajib Pajak yang telah menerima Surat PemberitahuanPajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan
Pajak (SKP), dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama, KP PBB atau disampaikan lewat
Pemerintahan Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah
ditunjuk dalam SPPT, yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.

Cara mendapatkan SPPT
a. Mengambil sendiri di kantor Kelurahan/Kepala Desa atau di KPP Pratama/KPPBB
tempat Objek Pajak terdaftar atau tempat lain yang ditunjuk.
b. Dalam rangka pelayanan, SPPT dapat dikirim melalui Kantor Pos dan Giro atau
diantarkan oleh aparat Kelurahan/Desa.
c. Wajib Pajak dapat menggunakan fasilitas Kring Pajak (500-200) yang merupakan
layanan pulsa lokal dari fixed phone/PTSN.
Tata Cara Pembayaran PBB
Pembayaran dapat dilakukan melalui:
a. Bank atau Kantor Pos dan Giro tempat pembayaran yang tercantum pada SPPT atau
b. Petugas pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi.
Tempat pembayaran elektronik
Untuk meningkat pelayanan kepada Wajib Pajak, pembayaran PBB juga dapat dilakukan
melalui tempat pembayaran elektronik yang disediakan bank seperti ATM/teller/fasilitas lain.
Keuntungan pembayaran PBB melalui tempat pembayaran elektronik ini adalah
1. Melayani pembayaran PBB atas objek pajak di seluruh Indonesia
2. Tidak terikat pada hari kerja dan jam operasional bank untuk pembayaran PBB
3. Terhindar dari antrian di bank pada saat pembayaran PBB
Jika melalui bank, resi/struk dan internet banking ataupun bukti pembayaran (melalui teller)
harus disimpan dan tidak boleh rusak.

Pendaftaran Objek dan Subjek PBB
Pendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil dan mengisi
formulir SPOP secara jelas, benar dan lengkap serta ditandatangani dan dikembalikan ke KPP
yang bersangkutan atau tempat yang ditunjuk untuk pengembalian dan pengembalian SPOP
dengan dilampiri buksti-bukti pendukung seperti:
o Sket/denah objek pajak
o Fotokopi KTP dan NPWP
o Fotokopi sertifikat tanah
o Fotokopi akta jual beli
o atau bukti pendukung lainnya
Formulir SPOP disediakan dan dapat diambil gratis di KPP atau tempat lain yang ditunjuk atau
melalui teknologi internet dengan mencetak langsung dari www.pajak.go.id
Pendataan Objek dan Subjek PBB
Pendataan dilaksanakan oleh KP dengan menggunakan formulir dan dilakukan sekurang-
kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan.
Pendataan dapat dilakukan dengan cara:
a. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP
b. Identifikasi Objek Pajak
c. Verifikasi Objek Pajak
d. Pengukuran bidang Objek Pajak
Penagihan
Penagihan pajak adalah serangkaian tindaan agar penanggung pajak melunasi utang pajak dan
biaya penagihan pajak dengan menegur atau memperingatkan, melaksanakan penagihan seketika
dan sekaligus, memberitahukan surat paksa, mengusulkan pencegahan, melaksanakan penyitaan,
melaksanakan penyanderaan, menjual barang yang telah disita.
Dasar Penagihan
a. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
b. Surat Ketetapan Pajak (SKP)
c. Surat Tagihan Pajak (STP)
Pelaksanaan Penagihan
a. Kepala KPP dapat melaksanakan tindakan penagihan PBB apabila pajak yang terutang
sebagaimana tercantum dalam STP PBB tidak atau kurang dibayar setelah lewat jatuh
tempo pembayaran.
b. Penerbitan Surat Teguran sebagai awal tindakan pelaksanaan penagihan pajak dilakukan
segera setelah 7 hari sejak saat jatuh tempo pembayaran.
c. Setelah lewat waktu 21 hari sejak diterbitkannya ST, jumlah utang pajak yang masih
harus dibayar tidak dilunasi oleh Penanggung Pajak, Kepala KPPBB dan KPP segera
menerbitkan Surat Paksa (SP).
d. Setelah lewat waktu 2x24 jam sejak SP diberitahukan kepada penanggung pajak, jumlah
utang pajak yang masih harus dibayar tidak dilunasi oleh penanggung pajak, KPP segera
menerbitkan Surat Perintah Melaksanakan Penyitaan (SPMP).
e. Setelah lewat waktu 14 hari sejak tanggal pelaksanaan penyitaan, apabila utang pajak dan
biaya penagihan yang masih harus dibayar tidak dilunasi oleh Penanggung Pajak, Kepala
KPP segera melaksanakan Pengumuman Lelang (PL).
f. Setelah lewat waktu 14 hari sejak tanggal pengumuman lelang apabila utang pajak dan
biaya penagihan yang masih harus dbayar tidak dilunasi oleh penanggung pajak, Kepala
Kantor KPP segera melaksanakan penjualan barang sitaan Penanggung Pajak melalui
Kantor Lelang.
g. Dalam hal dilakukan penagihan seketika dan sekaligus, kepada penanggung pajak dapat
diterbitkan SP tanpa menunggu tanggal jatuh tempo pembayaran atau tanpa menunggu
lewat tenggang waktu 21 hari sejak ST diterbitkan.

Bea Perolahan Hak Atas Tanah dan Bangunan
A. Pengertian BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diatur dalam ketentuan peraturan
perundang-undang di Indonesia, yakni
1. UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2. UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas No. 21 Tahun 1997 tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Dalam undang-undang tersebut memberikan pengerti mengenai BPHTB, yakni BPHTB adalah
pajak yang dikenakan atas perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Jadi BPHTB ini bisa
dikatakan sama dengan Pajak Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Adapun Hak atas Tanah dan bangun yang memiliki hak atas tanah termasuk haka atas
pengelolaan beserta bangunan diatas tanah tersebut, yakni
1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Yang dimaksud dalam perundang-undangan ini adalah :
1) Hak milik
2) Hak guna usaha
3) Hak guna bangunan
4) Hak Pakai
5) Hak sewa
6) Hak membuka tanah
7) Hak memungut hasil hutan
8) Hak-hak lain yang tidak
termasuk dalam hak-hak
diatas yang akan ditetapkan
dalam undang-undang beserta
hak-haknya yang sifatnya
sementara
2. UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
3. Ketentuan Perundang-undang lainnya.
B. Objek , Subjek dan Wajib Pajak BPHTB
Objek BPHTB
Dalam Pasal 2 UU BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi :
1. Pemindahan Hak, karena:
a. Jual Beli;
b. Tukar Menukar;
c. Hibah;
d. Hibah Wasiat;
e. Waris;
f. Pemasukan dalam Perseroan/Badan
Hukum lainnya;
g. Pemisahan Hak yang mengakibatkan
peralihan;
h. Penunjukan pembeli dalam Lelang;
i. Pelaksanaan putusan Hakim yang
mempunyai kekuatan Hukum Tetap;
j. Penggabungan Usaha;
k. Peleburan Usaha;
l. Pemekaran Usaha; dan
m. Hadiah.
2. Pemberian Hak Baru karena :
a. Kelanjutan Pelepasan Hak; dan
b. Diluar Pelepasan Hak.
Sedangkan jenis-jenis hak atas tanah yang perolehan haknya dikenakan BPHTB sebagaimana
diatur dalam Pasal 2 ayat (3) UU BPHTB meliputi :
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan;
d. Hak Pakai;
e. Hak Milik atas satuan Rumah Susun; dan
f. Hak Pengelolaan.
Berdasarkan ketentuan Pasal 3 ayat (1) terdapat beberapa objek pajak yang tidak dikenakan
BPHTB yaitu :
a. Objek yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasar azas perlakuan timbal
balik;
b. Objek yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. Objek yang diperoleh Badan/Perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan
Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha/kegiatan lain diluar
fungsi dan tugasnya;
d. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena KONVERSI HAK atau karena
perbuatan Hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
e. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena WAKAF; dan
f. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena kepentingan IBADAH.
Subjek BPHTB
Yang menjadi subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas Tanah
dan atau Bangunan.
Wajib Pajak BPHTB
Subjek pajak BPHTB sesuai dengan ketentuan tersebut diatas menjadi wajib pajak BPHTB
apabila dikenakan kewajiban membayar pajak
C. Tarif Pajak, Dasar Pengenaan, dan Perhitungan BPHTB
Tarif Pajak
Berdasarkan Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 dan UU No. 20 Tahun 2000, tarif pajak yang
dikenakan pada objek BPHTB sebesar 5%

Dasar Pengenaan / Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
Berdasarkan Pasal 6 UU No. 21 Tahun 1997 dan UU No. 20 Tahun 2000, dasar pengenaan
BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yakni
a. Jual beli adalah harga transaksi;
b. Tukar-menukar adalah nilai pasar;
c. Hibah adalah nilai pasar;
d. Hibah wasiat adalah nilai pasar;
e. Waris adalah nilai pasar;
f. Pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya adalah nilai
pasar;
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan adalah nilai pasar;
h. Peralihan hak karena pelaksanaan
putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap adalah nilai
pasar;
i. Pemberian hak baru atas tanah
sebagai kelanjutan dari pelepasan
hak adalah nilai pasar;
j. pemberian hak baru atas tanah diluar
pelepasan hak adalah nilai pasar;
k. Penggabungan usaha adalah nilai
pasar;
l. Peleburan usaha adalah nilai pasar;
m. Pemekaran usaha adalah nilai pasar;
n. Hadiah adalah nilai pasar;
o. Penunjukan pembeli dalam lelang
adalah harga transaksi yang
tercantum dalam Risalah Lelang.
Nilai pasar yang dimaksud dalam Dasar Pengenaan, yakni harga rata-rata dari transaksi jual beli
secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ini ditetapkan secara regional
(Kabupaten / Kota) paling banyak Rp. 60.000.000,00. Akan tetapi, terdapat perkecualian sebagai
berikut :
a. Untuk perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan
paling banyak Rp300.000.000,00.
b. Untuk perolehan hak Rumah Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana dengan
dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR Bersubsidi di tetapkan sebesar Rp.
55.000.000,00.
c. Untuk perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil
atau mikro dalam rangka Program Peningkatan Sertifikasi Tanah untuk Memperkuat
Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikro dan Kecil, ditetapkan sebesar Rp10.000.000,00.
Perhitungan BPHTB
Besarnya nilai NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak) didapatkan dengan cara
mengurangkan NPOP dengan NPOPTKP. Sehingga untuk menghitung BPHTB terutang, yakni
BPHTB Terutang = Tarif X (NPOP NPOPTKP)

Terdapat dua jenis perhitungan BPHTB, yakni
1. BPHTB secara umum biasanya untuk tanah dan bangunan, yakni
BPHTB Terutang = 5% X (NPOP NPOPTKP)
2. BPHTB karena Waris, Hibah Wasiat dan Pemberian hak pengelolaan, yakni
BPHTB Terutang = 50% X 5% X (NPOP NPOPTKP)

Contoh Soal :
1. Pada tanggal 1 Maret 2003 , Bapak Rahmat membeli sebuah rumah seluas 200 M2 yang
berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2 di Kota Bogor dengan harga
perolehan sebesar Rp500.000.000,- Berdasarkan data SPPT PBB atas objek tersebut
ternyata NJOPnya sebesar Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP
ditentukan sebesar Rp50.000.000,- maka kewajiban BPHTB yang harus dipenuhi oleh
Bapak Rahmat tersebut adalah :

Tarif = 5% (Tanah dan Bangunan)
NPOP = Rp. 600.000.000,00 (Mengikuti NJOP)
NPOPTKP = Rp. 50.000.000,00

Maka BPHTB Terutang = 5% X (600.000.000 50.000.000)
BPHTB Terutang = 5% X 550.000.000
BPHTB Terutang = Rp. 27.500.000,00 Yang harus dipenuhi oleh Bapak Rahmat

2. Seorang anak menerima warisan dari orang tuanya sebidang tanah dan bangunan dengan
nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp. 250.000.000,00. Terhadap tanah dan
bangunan tersebut telah dikenakan PBB dengan NJOP sebesar Rp. 425.000.000,00.
Apabila NPOPTKP karena waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp.
250.000.000,00 maka BPHTB yang terutang adalah sebesar :

Tarif = 50% X 5% (Waris)
NPOP = Rp. 425.000.000,00
NPOPTKP (Waris) = Rp. 250.000.000,00

Maka BPHTB Terutang = 50% X 5% X (425.000.000 250.000.000)
BPHTB Terutang = 50% X 5% X 175.000.000
BPHTB Terutang = Rp. 4.375.000,00 Yang harus dipenuhi oleh anak tersebut


PENETAPAN
Tata cara penetapan BPHTB diatur didalam pasal 11 dan 12 sebagai berikut :
1. Dalam jangka waktu 5 tahun sejak pajak terutang, berdasarkan hasil pemeriksaan terdapat
kurang bayar, Direktorat Jenderal Pajak, dalam hal ini Kepala Kantor Pelayanan PBB/KPP
Pratama menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar (SKBKB) ditambah denda 2% per
bulan maksimum untuk jangka waktu 24 bulan ( 48% ).
2. Setelah terbit SKBKB, terdapat data baru lagi sehingga Pajak terutang bertambah, maka
Kepala Kantor Pelayanan PBB/KPP Pratama menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB Kurang
Bayar Tambahan (SKBKBT) ditambah sanksi administrasi sebesar 100% dari jumlah kenaikan,
kecuali wajib pajak melapor sebelum ada pemeriksaan
Contoh Soal :
Pada tanggal 1 Maret 2003 diperoleh data baru (novum), ternyata transaksi yang benar atas tanah
tersebut adalah sebesar Rp400.000.000,- Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala Kantor
Pelayanan PBB Surabaya Satu telah menerbitkan SKBKB pada tanggal 7 Pebruari 2003 dan
SKBKBT pada tanggal 1 Maret 2003. Berapa BPHTB yang harus dibayar oleh Bapak Krosbin
Simatupang tersebut berdasarkan SKBKB dan SKBKBT yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pelayanan PBB tersebut bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp50.000.000,- ?
BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 7 Pebruari 2003 :
5% x (350.000.000 - 50.000.000) = Rp15.000.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp12.500.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Denda : 2 x 2% x Rp2.500.000,- = Rp 100.000,-
SKBKB = Rp 2.600.000,-
BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 1 Maret 2003 :
5% x (400.000.000 - 50.000.000) = Rp17.500.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp15.000.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Sanksi administrasi ( 100% ) = Rp 2.500.000,-
SKBKBT = Rp 5.000.000,-
TATA CARA PENAGIHAN
Sesuai dengan pasal 13, 14 dan 15 UU BPHTB maka apabila :
1. Pajak terutang tidak/kurang bayar
2. Dari pemeriksaan, SSB kurang bayar
3. WP kena sanksi administrasi berupa denda/bunga
Maka Direktorat Jenderal Pajak menerbitkan Surat Tagihan BPHTB (STB) ditambah sanksi
bunga 2% per bulan maksimum 24 bulan.
Surat Tagihan BPHTB setara dengan Surat Ketetapan Pajak (SKP)
SKBKB, SKBKBT, STB, SK Pembetulan / SK Pengurangan / SK Keberatan / SK Banding
merupakan Dasar Penagihan Pajak.
Pajak terutang berdasar SURAT-SURAT tersebut diatas harus dilunasi paling lambat 1(satu)
bulan sejak diterima oleh wajib pajak, lewat batas waktu dapat ditagih dengan SURAT PAKSA
PENGURANGAN
Pengurangan diatur dalam pasal 20 Undang-undang BPHTB yang kemudian dijabarkan dalam
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 561/KMK.03/2004 tanggal 25 Nopember 2004 tentang
Pemberian Pengurangan BPHTB. Keputusan Menteri Keuangan ini kemudian diubah dan
terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 91/PMK.03/2006 tanggal 13 Oktober 2006
tentang Perubahan Kedua atas KMK No.561/KMK.04/2004 tentang Pemberian Pengurangan
BPHTB, yang dapat dirinci sebagai berikut :
1. Dalam hal kondisi tertentu WP yang ada hubungannya dengan Objek Pajak :
a. WP pribadi memperoleh hak baru melalui program Pemerintah di bidang Pertanahan dan
tidak mempunyai kemampuan ekonomis mendapat pengurangan sebesar 75%
b. WP Badan memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan
atau bangunan secara fisik lebih dari 20 tahun mendapat pengurangan sebesar 50%
c. WP pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan RS dan RSS langsung dari
pengembang dan membayar secara angsuran mendapat pengurangan sebesar 25%
d. WP pribadi menerima hibah dari keluarga sedarah satu derajad keatas dan kebawah
mendapat pengurangan sebesar 50%
2. Kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu :
a. WP memperoleh hak dari hasil pembelian uang ganti rugi pemerintah yang nilai ganti
ruginya dibawah NJOP mendapat pengurangan sebesar 50%.
b. WP memperoleh hak sebagai penggantian dari tanah yang dibebaskan pemerintah untuk
kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, mendapat pengurangan sebesar
50%
c. WP Badan terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada
kehidupan perekonomian nasional sehingga WP harus melakukan restrukturisasi usaha dan
atau utang usaha sesuai kebijaksanaan pemerintah, mendapat pengurangan sebesar 75%
d. WP Bank Mandiri yang memperoleh hak atas tanah yang berasal dari BBD, BDN, Bapindo
dan Bank Exim dalam rangka merger, mendapat pengurangan sebesar 100%
e. WP Badan melakukan Merger atau Konsolidasi dengan atau tanpa terlebih dahulu
mengadakan likuidasi dan telah memperoleh keputusan persetujuan pengunaan Nilai Buku
dlm rangka penggabungan atau peleburan usaha tersebut dari Dirjen Pajak, mendapat
pengurangan sebesar 50%
f. WP memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak berfungsi lagi karena
bencana alam dlsb yang terjadi dalam waktu 3 bulan setelah penandatanganan Akta,
mendapat pengurangan sebesar 50%
g. WP pribadi (Veteran, PNS, TNI, Polri, pensiunan, purnawirawan, janda/dudanya) yang
memproleh hak atas tanah dan atau bangunan rumah dinas pemerintah, mendapat
pengurangan 75%
h. WP Badan Korpri yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan dalam rangka
pengadaaan perumahan bagi anggota Korpri/PNS, mendapat pengurangan sebesar 100%
i. WP Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi dan reasuransi yang memperoleh hak
atas tanah dan atau bangunan yang berasal dari peusahaan induknya selaku pemegang
saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan KepMenKeu tentang Kesehatan
Keuangan Perusahaan Asuransi dan Perusahaan Reasuransi, mendapat pengurangan
sebesar 50%.
j. WP yang domisilinya termasuk dalam wilayah program rehabilitasi dan rekonstruksi yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan melalui program pemerintah di bidang
pertanahan atau WP yang objek pajaknya terkena bencana lam gempa bumi dan
gelombang tsunami di Propinsi NAD dan Kepulauan Nias, Sumatera Utara, mendapat
pengurangan sebesar 100%.
k. WP yang objek pajaknya terkena bencana alam gempa bumi di Propinsi DIY dan sebagian
Propinsi Jawa Tengah yang perolehan haknya atau saat terhutangnya terjadi 3(tiga) bulan
sebelum terjadinya bencana, diberi pengurangan sebesar 100%.
l. WP yang objek pajaknya terkena bencana alam gempa bumi dan tsunami di pesisir Pantai
Selatan Pulau Jawa yang perolehan haknya atau saat terhutangnya terjadi 3(tiga) bulan
sebelum terjadinya bencana, diberi pengurangan sebesar 100%.
3. Tanah dan bangunan untuk kepentingan sosial/pendidikan yang semata-mata tidak mencari
keuntungan mendapat pengurangan sebesar 50%
4. Tanah dan atau bangunan di Propinsi NAD yang selama masa reahbilitasi berlangsung
digunakan untuk kepentingan sosial/pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari
keuntungan mendapat pengurangan sebesar 100%.

TATA CARA PERMOHONAN PENGURANGAN
1. Permohonan diajukan oleh WP kepada Kepala KPPBB/KPP Pratama / Kakanwil DJP /
Dir.Jen.Pajak dalam bahasa Indonesia dengan lampiran :
a. Fotokopi Surat Setoran Bea ( SSB )
b. Fotokopi Akta / Risalah Lelang / Kep.Pemberian Hak Baru / Putusan Hakim
c. Fotokopi identitas
d. Surat Keterangan Lurah/Kepala Desa
e. Fotokopi persetujuan Merger dari Dirjen Pajak
2. Permohonan dalam waktu 3(tiga) bulan sejak tanggal pembayaran
3. Khusus untuk MERGER, permohonan diajukan sebelum Akta ditandatangani oleh
Notaris/PPAT
4. Atas permohonan kemudian dilakukan Pemeriksaan Sederhana dan dituangkan dalam Berita
Acara
5. Permohonan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai surat permohonan dan
tidak dipertimbangkan

KEPUTUSAN PENGURANGAN
1. Keputusan oleh Kepala KPPBB/KPP Pratama dalam waktu 3(tiga) bulan sejak terima
permohonan dari Wajib Pajak, lebih dari 3 bulan dianggap diterima. Keputusan oleh Kakanwil
DJP dalam waktu 4(empat) bulan sejak diterima pemohonan dari WP, lebih dari 4 bulan
dianggap diterima, dan keputusan oleh Direktur Jenderal Pajak dalam waktu 6(enam) bulan,
lebih dari 6 bulan dianggap dikabulkan.
2. Bentuk Keputusan : mengabulkan seluruhnya / sebagian atau menolak
3. Wewenang Keputusan :
a. Ketetapan sampai dengan 2,5 M oleh Kepala Kantor PBB/ KPP Pratama
b. Ketetapan diatas 2,5 M sampai dengan 5 M oleh KAKANWIL DJP
c. Lebih dari 5 M, dampak krisis, merger dan Bank Mandiri oleh Direktur Jenderal Pajak
PENGURANGAN YANG DI HI TUNG SENDI RI OLEH WP
Terhadap WP yang memenuhi syarat dapat menghitung sendiri besar pengurangan sebelum
pembayaran BPHTB. Dalam Surat Setoran Bea diberi tanda pengurangan dihitung sendiri dan
jumlah setoran setelah pengurangan. Dalam hal ini WP tetap mengajukan permohonan
pengurangan sesuai dengan syarat-syarat yang telah ditentukan. Bila permohonannya ditolak /
dikabulkan namun BPHTB masih kurang bayar maka terhadap WP tersebut dikenakan sanksi
bunga 2% per bulan dari kekurangan bayar tersebut , maksimum 24 bulan. Terhadap BPHTB
kurang bayar (SKBKB) tidak dapat diajukan pengurangan kembali
RESTI TUSI BPHTB
(Ps.21 UU; PerMenKeu:30/PMK.03/05; 23-5-05)
Sebab-sebab Restitusi :
1. Pajak dibayar > pajak terutang :
a. Permohonan pengurangan dikabulkan
b. Permohonan keberatan dikabulkan
c. Permohonan banding dikabulkan
d. Perubahan peraturan
2. Pajak dibayar yg seharusnya tdk terutang

Pengajuan restitusi disampaikan ke Kantor pelayanan pajak yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah dan atau bangunan tsb. Dan pengajuan diajukan secara tertulis dalam bahasa
Indonesia dengan melampirkan bukti-bukti pendukung yang diperlukan

I MBALAN BUNGA BPHTB
(Ps.22 UU; PerMenKeu: 122/PMK.06/05; 5-12-05)
Imbalan bunga adalah hak yang dimiliki WP apabila terdapat kelebihan pembayaran pajak yang
timbul diantaranya akibat :

Keterlambatan, yaitu adanya keterlambatan dalam Pengembalian kelebihan pembayaran
pajak, dan keterlambatan penerbitan SKPLB.
Kelebihan Pembayaran Pajak, seperti a). Pembayaran Kelebihan Pajak tertangguh akibat
Pemeriksaan BUPER, b). Pengajuan keberatan, permohonan banding, atau permohonan
PK dikabulkan sebagian atau seluruhnya, c). SK-Pembetulan, SK-Pengurangan
Ketetapan Pajak, atau SK-Pembatalan Ketetapan Pajak atas skp atau STP, mengabulkan
sebagian atau seluruhnya.
Kelebihan pembayaran sanksi

Imbalan bunga diberikan terhadap SPT LB yang diterbitkan SKPKB/SKPN yang secara
keseluruhan tidak disetujui dan atas SK Keberatan, Putusan Banding, atau Putusan PK
mengabulkan sebagian atau seluruhnya diberikan Imbalan bunga 2 % perbulan maks 24 bulan :

dari jumlah kelebihan pembayaran pajak dalam SK Keberatan, Putusan Banding, atau
Putusan PK
dihitung sejak tanggal penerbitan SKPKB/SKPN sampai dengan diterbitkannya SK
Keberatan, Putusan Banding, atau Putusan PK.

Imbalan Bunga tidak diberikan dalam hal :

Kelebihan pembayaran akibat SK Keberatan, Putusan Banding, atau Putusan PK atas
SKPKB/SKPKBT yang disetujui dalam Pembahasan Akhir Hasil Pemeriksaan atau
Pembahasan Akhir Hasil Verifikasi dan telah dibayar sebelum keberatan diajukan
Kelebihan pembayaran akibat SK Keberatan, Putusan Banding, atau Putusan PK atas
jumlah pajak dalam SKPKB/SKPKBT yang tidak disetujui dalam Pembahasan Akhir
Hasil Pemeriksaan atau Pembahasan Akhir Hasil Verifikasi, namun dibayar sebelum
pengajuan keberatan, permohonan banding/PK, atau sebelum diterbitkan SK Keberatan,
Putusan Banding, atau Putusan PK

Dasar pemberian imbalan bunga adalah :

Keberatan/Banding/PK diterima sebagian atau seluruhnya terkait atas produk SKPKB,
SKPN, SKPKBT, dan SKPLB yang menyebabkan terjadinya kelebihan pembayaran
pajak diberikan imbalan bunga 2 % perbulan (maks. 24 bulan).
SK Pembetulan/SK Pengurangan Ketetapan Pajak/SK Pembatalan Ketetapan Pajak
diterima sebagian atau seluruhnya terkait atas produk SKPKB, SKPN, SKPKBT, dan
SKPLB yang menyebabkan terjadinya kelebihan pembayaran pajak diberikan imbalan
bunga 2 % perbulan (maks. 24 bulan).
Pembayaran lebih sanksi administrasi: Pasal 14 ayat (4) dan/atau Pasal 19 ayat (1)
Berdasarkan SK Ps.36 (1) huruf a sebagai akibat SK Keberatan/
Put.Banding/Put.PKditerima sebagian atau seluruhnya yang menyebabkan terjadinya
kelebihan pembayaran pajak diberikan imbalan bunga 2 % perbulan (maks. 24 bulan).

Saat imbalan bunga diberikan adalah :

Saat Surat Keputusan Keberatan serta tidak diajukan banding,
Saat Surat Putusan Banding serta tidak mengajukan peninjauan kembali,
Saat Surat Putusan Banding yang diajukan PK diberikan Imbalan Bunga pada saat
Putusan PK diterima oleh Direktur Jenderal Pajak.

Dalam Peraturan Pemerintah No. 74 Tahun 2011 Pasal 43 diatur tentang Imbalan Bunga dimana
mengatur bahwa imbalan bunga tidak diberikan dalam hal:
[a.] Wajib Pajak setuju hasil pemeriksaan tetapi bayar sebelum proses keberatan.
[b.] Wajib Pajak tidak setuju hasil pemeriksaan tetapi bayar sebelum proses keberatan.

Wajib Pajak setuju hasil saat dilakukan proses Pembahasan Akhir Hasil Pemeriksaan atau
Pembahasan Akhir Hasil Verifikasi (istilah baru sejak PP 74). Pada prinsipnya, jika setuju maka
tidak akan mengajukan keberatan karena tidak ada sengketa. Tetapi UU KUP tidak menutup hak
tersebut. Artinya, proses keberatan boleh dilakukan baik Wajib Pajak setuju atau tidak.

Jika Wajib Pajak menyatakan tidak setuju pada saat Pembahasan Akhir Hasil Pemeriksaan atau
Pembahasan Akhir Hasil Verifikasi, sebenarnya utang pajak tertangguh sampai ada keputusan
keberatan, atau banding, atau peninjauan kembali. Namun ternyata wajib pajak membayar
dengan harapan kemungkinan mendapatkan imbalan bunga, tentang hal ini diatur dalam Pasal 43
ayat (5) Peraturan Pemerintah No. 74 Tahun 2011 kemungkinan tersebut ditutup. Jadi
seharusnya jika Wajib Pajak setuju, maka tidak boleh keberatan. Kalaupun keberatan dan
dikabulkan maka yang kembali sebatas pokok saja (restitusi). Tidak ada imbalan bunga.

PEMBAGI AN HASI L PENERI MAAN BPHTB
Pembagian hasil penerimaan BPHTB diatur dalam pasal 23 Undang-undang BPHTB dan
pelaksanaannya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri Keuangan No:519/KMK.04/2000
tanggal 14 Desember 2000 sebagai berikut :
1. Pemerintah Pusat mendapat bagian sebesar 20% dari seluruh penerimaan BPHTB yang
kemudian bagian Pemerintah Pusat ini dibagikan secara merata keseluruh daerah
Kabupaten/Kota dan dilaksanakan dalam tiga tahap yaitu bulan April, bulan Agustus, dan
bulan Nopember tahun anggaran berjalan.
2. Pemerintah Daerah mendapat bagian sebesar 80% yang dibagi sebagai berikut :
a. 16% untuk Daerah Propinsi
b. 64% untuk Daerah Kabupaten/Kota
Sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 04/PMK.07/2008 tanggal 28 Januari 2008
tentang Pelaksanaan dan Pertanggungjawaban Anggaran Transfer ke Daerah, atas transfer Dana
Bagi Hasil BPHTB untuk daerah Direktur Jenderal Perimbangan Keuangan selaku Kuasa
Pengguna Anggaran melimpahkan sebagian kewenangan perintah pemindahbukuan dari
Rekening Kas Umum Negara ke Rekening Kas Umum Daerah kepada Kuasa Bendahara Umum
Negara. Pelimpahan kewenangan ini dilakukan dengan menerbitkan Surat Perintah Menerbitkan
Surat Kuasa Umum (SPMSKU). Berdasarkan SPMSKU ini maka Kuasa Bendahara Umum
Negara menerbitkan Surat Kuasa Umum (SKU) kepada Bank Operasional III untuk melakukan
pemindahbukuan Dana Bagi Hasil BPHTB dari Rekening Kas Umum Negara ke Rekening Kas
Umum Daerah. Penyaluran Dana Bagi Hasil BPHTB ini berdasarkan realisasi penerimaan
BPHTB tahun anggaran berjalan dan dilaksanakan secara mingguan.
Dalam rangka penyaluran transfer ke daerah, setiap tahun anggaran selambat-lambatnya pada
minggu pertama bulan Desember sebelum tahun anggaran dimulai, pemerintah daerah wajib
menyampaikan nomor rekening, nama rekening dan nama bank kepada Direktur Jenderal
Perimbangan Keuangan yang dilampiri dengan: 1)asli rekening koran dari Rekening Kas Umum
Daerah; dan 2)fotokopi keputusan kepala daerah mengenai penunjukan/penetapan pejabat
Bendahara Umum Daerah/Kuasa Bendahara Umum Daerah yang disahkan oleh kepala daerah.





REFERENSI

Faisal, SM Gatot, 2009, How to be A Smarter Taxpayer: Bagaimana Menjadi Wajib Pajak
http://www.pajak.go.id/content/seri-pbb-ketentuan-umum-pajak-bumi-dan-bangunan-pbb
http://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&cat=bphtb
http://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&cat=pbb
http://ekazai.wordpress.com/2013/03/14/cara-perhitungan-pajak-bumi-dan-bangunan-pbb/
http://ekbis.sindonews.com/read/2014/02/11/33/834648/kemenkeu-tetapkan-njoptkp-rp12-juta
http://www.piramidasoft.com/?p=432
http://jdih.bpk.go.id/wp-content/uploads/2011/03/BPHTB.pdf
http://books.google.co.id/books?id=YCnMgTU2uYwC&pg=PA140&dq=pajak+bumi+dan+bang
unan&hl=en&sa=X&ei=uCl6U7zTCJfr8AWt-
YGYCQ&redir_esc=y#v=onepage&q=pajak%20bumi%20dan%20bangunan&f=false
http://books.google.co.id/books?id=Dg2YHCQDtocC&pg=PA140&dq=pajak+bumi+dan+bangu
nan&hl=en&sa=X&ei=uCl6U7zTCJfr8AWt-
YGYCQ&redir_esc=y#v=onepage&q=pajak%20bumi%20dan%20bangunan&f=false
http://books.google.co.id/books?id=SDhknMsorG4C&pg=PT616&dq=pajak+bumi+dan+bangun
an&hl=en&sa=X&ei=uCl6U7zTCJfr8AWt-
YGYCQ&redir_esc=y#v=onepage&q=pajak%20bumi%20dan%20bangunan&f=false
http://pajakpemula.blogspot.com/2008/11/restitusi-bphtb.html