Anda di halaman 1dari 50

SOAL BAGIAN A

Beri tanda lingkaran pada jawaban benar/salah yang sesuai dengan pernyataan di
bawah ini!

1. Nilai Pasar adalah perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari
biaya pengganti, baru dikurang penyusutan fisik yang benar
benar terjadi.
B - S
1. S Dalam penilaian dengan pendekatan biaya nilai pasar bangunan
adalah biaya pengganti baru dikurangi penyusutan fisik, fungsi dan
ekonomis (tidak hanya fisik saja)
2. Penambahan input (biaya) terhadap suatu properti akan terus
meningkatkan nilai properti tersebut, karena properti mengenal
Principle Increasing and Descreasing Return.
B - S
2. S Penambahan biaya belum tentu akan meningkatkan nilai properti
tetapi kemungkinan malah akan menurunkan nilai apabila
peningkatan incomenya lebih rendah dari peningkatan biaya.
3. Nilai uang di masa yang akan datang jumlahnya lebih kecil dari
nilai uang pada saat ini. Selisih tersebut kurang lebih sama dengan
bunga bank yang berlaku pada saat ini.
B - S
3. B Karena berlaku konsep time value of money, nilai yang akan
datang lebih kecil dari nilai sekarang dengan tingkat diskonto
sebesar bunga bank.
4. Jika suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan
operasional bersih sebesar Rp. 5.000.000,- per bulan pada saat ini
terjual dengan harga Rp. 500.000.000,- maka tingkat kapitalisasi
dari properti tersebut adalah 10%.
B - S
4. S Seharusnya tingkat kapitalisasi adalah 12%.
R = 5.000.000 x 12 : 500.000.000 = 12%
5. Properti akan memiliki nilai maksimum jika terletak pada
lingkungan yang sesuai, hal ini adalah prinsip Highest and Best
Use.
B - S
5. S Seharusnya prinsip kesesuaian (conformity)
6. Suatu properti mempunyai lebih dari satu nilai, ini tergantung pada
kondisi dan tujuan penilaian properti tersebut.
B - S
6. B Tujuan penilaian menentukan dasar penilaian yang apada akhirnya
akan menetukan jenis nilai yang dihasilkan.
7. Pada perhitungan nilai properti dengan menggunakan Metode
Kapitalisasi Pendapatan Langsung, maka tingkat kapitalisasi akan
sama dengan tingkat diskonto (discount rate).
B - S
7. S Tingkat kapitalisasi belum tentu sama dengan tingkat diskonto dan
biasanya tingkat diskonto akan lebih besar dari tingkat kapitalisasi
8. Keuntungan investasi dalam bidang properti hanya tercermin
dalam besarnya pendapatan properti tersebut.
B - S
8. S Tingkat keuntungan property selain tercermin dari pendapatan juga
pada capital gain-nya, malah capital gain yang lebih besar
porsinya.
9. Perpanjangan hak adalah penambahan jangka waktu berlakunya
sesuatu hak tanpa mengubah syarat syarat dalam pemberian
hak tersebut.
B - S
9. B Perpanjangan hak berarti tanpa adanya perubahan status hak
berarti pula tanpa adanya perubahan syarat.
10. Yang dimaksud dengan real estate adalah asset berupa tanah
dan bangunan sedangkan yang dimaksud dengan real property
adalah hak atas tanah dan bangunan.
B - S
10. B
11. Penyusutan fisik suatu bangunan adalah dengan membandingkan
usia manfaat terhadap usia efektif.
B - S
11. S Penyusutan fisik adalah umur efektif dibagi dengan umur
ekonomis.
12. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan
(KLB) suatu tanah tidak mempengaruhi nilai tanah, karena yang
berpengaruh pada nilai hanya peruntukan tanahnya saja.
B - S
12. S KDB dan KLB akan menentukan luas lantai yang dapat dibangun
sehingga akan sangat menetukan nilai
13. Di suatu area dengan peruntukan perumahan, telah dilakukan
penilaian satu tahun yang lalu. Ketika penilai ditugaskan untuk
menilai kembali area tersebut, ternyata peruntukannya telah
berubah menjadi area komersial. Tentunya nilai yang akan
dihasilkan akan berubah sesuai dengan perubahan
peruntukannya. Kondisi ini merupakan cerminan dari Prinsip
Substitusi.
B - S
13. S Semestinya berkaitan dengan prinsip perubahan dan highest &
best use
14. Data transaksi yang dapat digunakan, salah satu syarat adalah
mempunyai waktu untuk tawar menawar yang tidak terbatas.
B - S
14. S Mestinya adalah waktu yang cukup bukan tanpa batas
15. Bila resiko atas suatu penerimaan semakin besar, maka discount
rate yang ditetapkan semakin besar juga.
B - S
15. B Karena resiko akan berbading lurus dengan discount rate
16. Penilaian atas Hak Properti Intelektual (HPI) / Intelectual Property
Right hanya dapat dilakukan dengan Pendekatan Pendapatan,
sebab HPI termasuk aktiva tak berwujud.
B - S
16. S Sebenarnya ketiga pendekatan dapat diterapkan untuk menilai HPI
17. Dalam penilaian untuk tujuan jaminan pelunasan utang, survei fisik
atas aktiva tetap dilakukan untuk menentukan layak atau tidaknya
digunakan sebagai agunan.
B - S
17. S Tujuan utama melakukan survey fisik adalah untuk mengetahui
secara pasti kondisi property yang kita nilai.

18. SPI 2002 menyatakan bahwa tanggal penilaian boleh
menggunakan tanggal yang akan datang.
B - S
18. S SPI 7.5.3.4 Tanggal penilaian dapat saja sama dengan tanggal
laporan atau lebih awal, tetapi tidak dapat menggunakan tanggal
yang akan datang.
19. Penilaian untuk tujuan revaluasi aset dalam hubungan dengan
perpajakan, hanya dapat dilakukan untuk tanah atau tanah dan
bangunan saja.
B - S
19. S Seharusnya dapat dilakukan tidak terbatas tanah dan bangunan
saja.
20. Fungsi seorang Review Appraiser adalah menilai ulang properti
yang bersangkutan untuk mengetahui kebenaran nilai yang
dilaporkan
B - S
20. S Seharusnya kaji ulang bukan terhadap nilainya tetapi pada data,
metode dan proses penilaiannya.
21. Apabila dalam suatu tugas penilaian diterapkan lebih dari satu
pendekatan, dan penilai melakukan rekonsiliasi atas hasil
penilaian tersebut, maka akan diperoleh hasil akhir Nilai Pasar
Properti tersebut.
B - S
21. B Masing-masing pendekatan akan menghasilkan nilai, untuk
memperoleh kesimpulan perlu dilakukan rekonsiliasi
22. Yang dimaksud dengan depressed (buyers) market adalah situasi
dimana pembeli dalam posisi lebih baik karena terjadi penurunan
harga akibat dari supply yang berlebihan.
B - S
22. B Buyers market terjadi apabila terdapat kelebihan pasok, sehingga
harga cenderung mengalami penurunan.
23. Semakin besar perbedaan tingkat kapitalisasi antara tingkat
kapitalisasi saat ini ( Initial Cap. Rate) dengan tingkat kapitalisasi
pada akhir proyeksi Cash-flow (Terminal Cap. Rate), menunjukan
semakin tinggi keyakinan terhadap proyeksi Cash-flow itu.
B - S
23. S Semakin tinggi perbedaan antara initial cap. rate dan terminal cap.
rate menunjukkan semakin meragukan asumsi yang digunakan.
24. Potential gross income dikurangi dengan operating expenses
diperoleh Net Operating Income.
B - S
24. S Seharusnya Net Operating Expenses adalah Efective Gross
Income dikurangi operating expepnses.
25. Perkebunan kelapa sawit sebagai salah satu properti khusus
paling sesuai dinilai dengan Metode Pendekatan Pendapatan, baik
dengan Direct Capitalization maupun dengan Discounted Cash-
flow.
B - S
25. S Seharusnya direct capitalization tidak dapat digunakan karena
pendapatan kebun kelapa sawit tidak konstan tiap tahun.
26. Apabila jarak properti pembanding terhadap Central Business
District lebih jauh daripada properti yang dinilai, maka perlu
penyesuaian (minus) untuk properti yang dinilai.
B - S
26. B Semakin jauh terhadap CBD akan semakin turun nilainya sehingga
penyesuaiannya adalah minus.

27. Pendekatan data pasar sering digunakan untuk menilai properti
khusus (special purpose property) yang jarang diperjualbelikan di
pasar.
B - S
27. S Disebut property khusus karena property tersebut jarang ada di
pasar sehingga data pasar hampir tidak ada, dengan demikian
pendekatan data pasar tidak dapat digunakan. (lihat SPI. 0.5.71
Properti Khusus)
28. Dalam teori Metode Kalkulasi Biaya dikenal bahwa kemunduran
ekonomis disebabkan oleh faktor internal, kemunduran fungsional
disebabkan oleh faktor eksternal, sedang kerusakan fisik
disebabkan faktor internal.
B - S
28. S Kerusakan fisik dan fungsi disebabkab faktor internal, sedang
kemunduran ekonomis disebabkan faktor eksternal.
29. Dalam penilaian dengan menggunakan Metode Perbandingan
Data Pasar, penyesuaian dilakukan untuk menyesuaikan kondisi
properti yang dinilai dengan kondisi properti pembanding
B - S
29. S Seharusnya adalah penyesuaian terhadap properti pembanding
dengan property yang dinilai.
30. Dalam metode perbandingan data pasar, apabila nilai pasar tanah
seluas 200 m2 adalah Rp. 60.000.000 dan tanah seluas 1.800 m2
adalah Rp. 540.000.000, berarti faktor luas tanah berpengaruh
besar pada nilai.
B - S
30. S Dengan luas yang berbeda ternyata nilai per m2 tanah sama berarti
faktor luas tidak berpengaruh ke nilai









1. Pengertian real property merupakan penguasaan yuridis atas tanah
yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan
sebidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan
keuntungan (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real
estate.
B - S
1. B Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian poin 3.0 Konsep
Real Estate Properti dan Aset poin 3.2
2. Kaji Ulang Penilaian (Appraisal Review) dapat dilaksanakan
terhadap arsip (file), metode dan asumsi asumsi yang digunakan
oleh penilai yang melaksanakan penilaian sebelumnya.
B - S
2. B Review dilakukan terhadap data, prosedur, metode dan asumsi-
asumsi bukan terhadap hasil nilainya

3. Dalam melakukan penilaian dengan metode perbandingan,
pemahaman akan kondisi pasar properti tidak diperlukan karena
dalam metode tersebut hanya berdasarkan data pembanding
masa lalu tanpa memprediksi kondisi ke depan.
B - S
3. S Penilaian properti akan selalu berkaitan kondisi pasar sehingga
penilai harus paham kondisi pasar agar mengetahui posisi properti
pada siklusnya
4. Lokasi dimana sebuah mesin berada tidak berpengaruh pada
Biaya Pengganti Baru dari mesin tersebut.
B - S
4. S Berpengaruh sebab biaya pengganti baru mesin adalah termasuk
biaya transportasi untuk mesin tersebut sampai di lokasi
5. Apabila resiko atas suatu penerimaan semakin besar maka
capitalization rate yang diterapkan harus semakin besar juga.
B - S
5. B Karena cap. rate berbanding lurus dengan tingkat resiko, semakin
tinggi resiko semakin tinggi cap. rate dan sebaliknya
6. Penggunaan metode direct capitalization dalam pendekatan
pendapatan untuk melaksanakan penilaian income producing
property dapat digunakan pada property dengan pola pendapatan
yang berfluktuasi setiap tahunnya.
B - S
6. S Direct cap. digunakan untuk properti dengan pendapatan tetap tiap
tahunnya
7. Salah satu hal yang harus diperhatikan dalam forecasting asumsi
asumsi yang akan digunakan dalam penggunaan metode DCF
adalah kinerja lalu (past performance) dari obyek yang dinilai
B - S
7. B Forecasting didasarkan pada data historikal dan data pasar
pembanding properti sejenis
8. Nilai Pasar untuk Penggunaan yang ada (market value for the
existing use) suatu properti pada kondisi properti tersebut highest
and best use sama dengan Nilai Pasar.
B - S
8. B Nilai pasar adalah nilai properti dalam kondisi highest & best use)
9. Dalam melaksanakan penilaian aktiva tetap suatu perusahaan
yang sedang berjalan untuk kepentingan laporan keuangan,
Penilai tidak perlu mengetahui pengelompokan jenis aset antara
aset operasional dan aset non operasional.
B - S
9. S harus diketahui pengelompokannya karena akan berpengaruh
terhadap dasar nilai yang digunakan, misal antara aset investasi
dan aset berlebih akan berbeda dasar nilainya
10. Metode Land Development Analysis biasanya diterapkan untuk
menilai tanah kosong yang luas dan mempunyai potensi untuk
dikembangkan. Untuk mendapatkan Nilai Residu, Penilai tidak
perlu mengurangkan (mengeluarkan) faktor keuntungan
pengembang atau business interest sebab keuntungan tersebut
sudah merupakan bagian dari nilai tanah tersebut.
B - S
10. S Faktor keuntungan harus dikeluarkan karena tidak merupakan
bagian dari nilai tanah
11. Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan
lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil
discount factor, demikian juga dengan waktu semakin lama waktu,
maka discount factor akan semakin kecil.
B - S
11. B Karena rumus untuk discount factor adalah DF = 1/(1+i)
n

12. Suatu tanah berbentuk persegi panjang memiliki luas 800 M2
dengan ukuran depan 20 M dan ke belakang (sisi samping) 40 M,
berdasarkan regulasi yang berlaku pada tanah tersebut diketahui
KLB = 5, GSB = 10 M, dengan demikian maka luas lantai
maksimum yang dapat di bangun adalah 3.000 M2.
B - S
12. B Luas lahan pengembangan = 20 x 30 = 600 m2, KLB 5 sehingga
luas lantai yang dapat dibangun adalah 600 x 5 = 3.000 m2
13. Suatu gedung perkantoran dikatakan memiliki tingkat kekosongan
(vacancy loss) sebesar 20%, artinya gedung perkantoran tersebut
memiliki ruang yang tersedia untuk dapat disewakan sebanyak
80% dari total ruangnya.
B - S
13. S Yang benar adalah ruang yang tersewa/dihuni adalah 80%, kalau
ruang yang tersedia disebut dengan luas efektif
14. Pendekatan pendapatan merupakan pendekatan yang paling tepat
dan akurat diterapkan dalam menilai suatu properti komersial
walaupun terdapat data pasar (transaksi dan penawaran) yang
cukup dan sebanding dengan obyek yang dinilai.
B - S
14. S Kalau ada data pembanding pendekatan yang paling baik adalah
pendekatan data pasar, pendekatan lain digunakan apabila
pendekatan data pasar tidak dapt diterapkan.
15. Dalam melaksanakan penilaian untuk keperluan Initial Public
Offering Penilai tidak perlu melakukan koordinasi dengan
Konsultan Hukum dan Auditor atas kejelasan aktiva yang dinilai
sebelum diterbitkan Laporan penilaian Lengkap.
B - S
15. S Karena nilai asset yang akan dicatat dalam laporan keuangan harus
free and clean legalnya, sehingga harus ada koordinasi.
16. Salah satu daya tarik investasi properti dibanding investasi pada
sektor lainnya adalah adanya harapan akan mendapatkan Capital
Appreciation atau Capital Gain.
B - S
16. B Daya tarik investasi property adalah adanya pendapatan tahunan
(income flow) dan capital gain (capital appreciation)
17. Properti A memiliki GIM = 5, properti B memiliki GIM = 8,
dengan demikian maka investasi properti A lebih baik dari pada
investasi pada properti B.
B - S
17. B Karena semakin kecil GIM maka semakin besar gross income-nya,
semakin besar income akan semakin baik investasinya.
18. Dalam Metode Kalkulasi Biaya dikenal bahwa kerusakan fisik dan
kemunduran ekonomis disebabkan oleh faktor internal, sementara
kemunduran fungsional disebabkan oleh faktor eksternal.
B - S
18. S Kerusakan fisik dan fungsi = faktor internal, kemunduran ekonomis
= faktor eksternal
19. Tujuan penilaian adalah hal yang harus diketahui oleh Penilai
sebelum melaksanakan pekerjaan penilaian, karena itu tujuan
penilaian akan mempengaruhi besarnya fee yang akan diterima
oleh penilai.
B - S
19. S Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai dan metode penilaian
yang digunakan.
20. Semakin dekat dengan masa akhir perjanjian suatu BOT, maka
nilai hak pemberi BOT (pemilik tanah) akan semakin besar dan
sebaliknya nilai pemegang hak BOT semakin kecil.
B - S
20. B Karena semakin dekat dengan akhir perjanjian masa manfaat dari
pemegang hak BOT semakin berkurang sehingga income yang
diharapkan juga tinggal kecil sehingga nilai hak menjadi semakin
kecil
21. Keuntungan Investasi dalam bidang properti hanya tercermin
dalam besarnya pendapatan atas sewa properti tersebut.
B - S
21. S Keuntungan investasi dalam property tercermin dalam besarnya
pendapatan sewa dan capital appreciation
22. Sebuah mesin baru yang dibeli pada awal tahun 2002, dan sampai
saat ini tidak pernah digunakan, maka mesin tersebut
penyusutannya sama dengan nol.
B - S
22. S Karena kemungkinan akan ada penyusutan fungsi akibat adanya
teknologi baru.
23. Penambahan input (biaya) terhadap suatu properti akan terus
meningkatkan nilai properti tersebut, karena properti mengenal
Principle Increasing and Descreasing Return.
B - S
23. S Penambahan biaya justru akan mengurangi nilai properti
24. Nilai uang sekarang jumlahnya lebih kecil dari nilai uang pada saat
yang akan datang. Selisih tersebut kurang lebih sama dengan
bunga bank yang berlaku pada saat yang akan datang.
B - S
24. S Karena nilai sekarang pasti lebih besar daripada nilai yang akan
dating (prinsip time value of money)
25. Dua bidang tanah bersebelahan terletak di kawasan Sudirman
CBD yang mempunyai ukuran dan karakteristik sama tetapi
berbeda plot ratio (KLB) akan mempunya nilai yang relatif sama
pula.
B - S
25. S Berbeda KLB akan mempengaruhi nilai tanah, semakin besar KLB
semakin besar nilainya.
26. Karakter fisik dari real estate yaitu indestructibility mempunyai
pengertian tanah tidak dapat dimusnahkan.
B - S
26. S Karena tanah dapat musnah akibat adanya bencana alam seperti
longsor, tsunami, abrasi, erosi dan lain-lain. Dan salah satu sebab
hapusnya MH, HGB, HM dan Hak Pakai adalah tanahnya musnah.
27. Yang dimaksud dengan real property adalah assetberupa tanah
dan bangunan dan yang dimaksud dengan real estate adalah
hak atas tanah dan bangunan.
B - S
27. S Terbalik pengertiannnya

28. Di suatu area dengan peruntukan perumahan, telah dilakukan
penilaian satu tahun yang lalu. Ketika penilai ditugaskan untuk
menilai kembali area tersebut, ternyata peruntukannya telah
berubah menjadi area komersial. Tentunya nilai yang akan
dihasilkan akan berubah sesuai dengan perubahan
peruntukannya. Kondisi ini merupakan cerminan dari Prinsip
Substitusi.
B - S
28. S Yang benar adalah prinsip perubahan (faktor perubahan peraturan
pemerintah)
29. Menurut pembukuan keuangan perusahaan nilai sebuah mesin
telah habis disusutkan, namun demikian nilai pasarnya belum
tentu nol.
B - S
29. B Karena dalam penilaian, nilai suatu mesin didasarkan pada kondisi
terlihat suatu mesin bukan pada umur efektifnya.
30. SPI 2002 menyatakan bahwa tanggal penilaian tidak boleh
menggunakan tanggal yang akan datang.
B - S
30. B. Karena tanggal penilaian hanya diperbolehkan untuk tanggal sebelum
atau maksimal sama dengan tanggal laporan. Penilai tidak dapat
melakukan penilaian untuk nilai yang akan datang


SOAL BAGIAN B
Pilihlah jawaban yang paling tepat dengan melingkari huruf a, b, c atau d

1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien lantai Bangunan (KLB) sebidang
tanah berkaitan dengan :
a. Biaya membangun bangunan di atasnya per meter persegi karena KLB
menentukan luas lantai yang boleh dibangun
b. Nilai pasar bangunan yang dinilai
c. Nilai pasar tanah tersebut
d. Nilai likuidasi tanah dan bangunan
1. C KDB berpengaruh terhadap luas tanah yang dapat dimanfaatkan untuk
pengembangan dan KLB berpengaruh terhadap luas lantai yang dapat
dikembangkan sehingga akan berpengaruh terhadap nilai tanah.
Semakin tinggi KDB dan KLB semakin tinggi nilai tanah

2. Anda diminta menilai tanah kosong yang sangat luas dengan peruntukan
perumahan dan daerah di sekitar tanah tersebut telah berkembang. Data pasar
tanah mentah / kosong tersedia dengan baik, data pasar tanah kavling juga
tersedia dengan baik, maka untuk menilai tanah tersebut agar hasil penilaian
Penilai akurat maka digunakan :
a. Metode Penyisaan Tanah / Land Residual Technique
b. Metode Pendekatan Data Pasar
c. Metode Pengembangan Tanah / Land Development Approach
d. Metode Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah
2. B Kalau data pasar tersedia dengan baik maka pendekatan data pasar
adalah yang paling tepat

3. Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dalam suatu penilaian dengan Metode
Kapitalisasi Pendapatan maka penilai mempertimbangkan beberapa parameter.
Berikut ini ada satu parameter yang tidak ada kaitan langsung dengan
pertimbangan penentuan Tingkat Kapitalisasi :
a. Apresiasi nilai properti
b. Jalan dimana properti yang dinilai terletak
c. Biaya operasional properti
d. Luas bangunan yang disewakan
3. D Luas bangunan yang disewakan tidak berpengaruh langsung ke tingkat
kapitalisasi, tetapi yang berpengaruh adalah tingkat huniannya.

4. Untuk menentukan besarnya Gross Income Multplier, penilai harus
memperoleh data dari Properti yang sebanding di sekitar lokasi penilaian, data
tersebut adalah :
a. Biaya dan Pendapatan Tahunan
b. Harga Sewa Tahunan dan Harga Jual
c. Pendapatan Bersih Properti dan Harga Jual
d. Pendapatan Bersih Properti dan Tingkat Kapitalisasi
4. B Dalam metode GIM nilai suatu properti diperoleh dgn mengalikan
pendapatan kotor tahunan yg diharapkan (expected annual gross
income) dgn GIM yg diperoleh dari data penjualan properti pembanding

5. Dalam menghitung nilai gedung perkantoran dengan pendekatan pendapatan,
pendapatan atas sewa parkir kendaraan diperhitungkan sebagai pendapatan
gedung, hal ini menggambarkan bahwa hasil perhitungan dengan pendekatan
pendapatan tersebut :
a. Nilai gedung tidak termasuk area parkir
b. Nilai gedung termasuk area parkir dan gedung parkir bila ada
c. Nilai gedung tidak dipengaruhi jumlah luas area parkir
d. Nilai gedung dan lapangan parkir tidak termasuk gedung parkir
5. B Nilai adalah fungsi dari pendapatan sehingga semua komponen yang
menghasilkan pendapatan menjadi bagian nilai property tersebut.

6. Dalam penilaian untuk tujuan penjualan, maka nilai yang keluarkan adalah :
a. Nilai Asuransi
b. Nilai Pasar
c. Nilai Likuidasi
d. Nilai Buku
6. B Lihat SPI 6.4.7.1

7. Terdapat 2 (dua) bidang tanah, terletak pada jalan yang sama dengan luas
yang berbeda, maka :
a. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda, karena luasnya berbeda
b. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena terletak pada jalan yang
sama, sehingga secara ekonomis fungsi tanah sama
c. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena 3 (tiga) data pasar yang
tersedia sama
d. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda tergantung KDB, KLB dan
peraturan yang mengikat yang mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah
tersebut.
7. D Nilai tanah sangat dipengaruhi oleh KDB, KLB dan peraturan yang
mengikatnya.

8. Bila dalam suatu daerah terdapat 2 (dua) zoning (peruntukan) yakni sebagai
pemukiman dan komersial maka secara umum dapat dikatakan :
a. Nilai tanah untuk pemukiman = nilai tanah untuk komersial
b. Nilai tanah untuk pemukiman > nilai tanah untuk komersial
c. Nilai tanah untuk pemukiman < nilai tanah untuk komersial
d. Nilai tanah untuk pemukiman lebih besar atau sama dengan nilai tanah
untuk komersial
8. C Secara umum tanah dengan peruntukan komersial nilainya akan lebih
tinggi dari tanah dengan peruntukan permukiman.

9. Bila nilai pasar hasil penilaian atas properti komersial oleh Penilai dengan
metode Kalkulasi Biaya adalah Rp. 40.000.000.000, sedang hasil Penilaian
dengan metode Arus kas Terdiskonto adalah Rp. 22.000.000.000 pada tanggal
penilaian hari ini , maka hal ini dapat terjadi disebabkan oleh :
a. Nilai tanah di daerah komersial tersebut terlalu tinggi
b. Penilai salah menerapkan tingkat diskonto
c. Penilai tidak melakukan analisa Highest and Best Use sebelum
melakukan penilaian dengan metode arus kas terdiskonto
d. Kondisi a dan c benar
9. D Kemungkinan adalah nilai tanah terlalu tinggi sehingga tidak highest &
best use pengembangan di atasnya saat ini.

10. Untuk menentukan Nilai Pasar dari Tanah Kosong dengan peruntukan
komersial, bangunan perkantoran, Penilai menggunakan Metode Penyisaan
Tanah (Land Residual Technique) maka yang paling penting diperhatikan hal
hal sebagai berikut :
a. Prinsip penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Princilpe of Highest and
Best Use)
b. Prinsip Antisipasi (Principle of Anticipation)
c. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
d. Prinsip Penggunaan yang tetap (Principle of Consistent Use)
10. A Prinsip highest & best use mendasari penilaian dengan metode land
residual technique.
11. Terdapat sebidang tanah milik Budi dibangun oleh developer PT. Graha Indah
untuk sebuah gedung perkantoran dengan ikatan perjanjian BOT antara Budi
dan PT. Graha Indah. Bila Nilai Pasar tanah tersebut saat ini adalah A dan Nilai
Pasar bangunan saat ini adalah B, sedang Nilai bagi Budi saat ini adalah C dan
Nilai bagi PT. Graha Indah saat ini adalah D. Maka berlaku persamaan sebagai
berikut :
a. A + B = C D
b. A + B = C + D
c. A + B = C D
d. A + C = B + D
11. B Nilai property BOT = nilai bagi pemegang hak BOT + nilai bagi pemilik
tanah

12. Resiko suatu investasi dapat didefinisikan sebagai :
a. Pencapaian target 100 % atau lebih
b. Pencapaian target kurang dari 100 %
c. Pencapaian target 100%
d. Jawaban a, b dan c tidak ada yang benar
12. B

13. Biaya yang tidak boleh diperhitungkan dalam penentuan biaya operasional
suatu Properti dalam melakukan penilaian properti komersial dengan metode
arus kas terdiskontro adalah :
a. Biaya asuransi bangunan
b. Pembebanan Depresiasi Bangunan
c. Biaya cadangan penggantian
d. Pajak Bumi dan Bangunan
13. B Yang tidak dapat diperhitungkan sebagai biaya dalam penilaian property
dengan pendekatan pendapatan adalah beban bungan, depresiasi dan
pajak penghasilan.

14. Bila nilai uang pada saat ini adalah Rp. 1.000.000, sedang nilai uang tersebut 4
tahun mendatang adalah Rp. 1.749.000, sedangkan suku bunga deposito
ditentukan 15% per tahun maka nilai :
a. Rp. 1.000.000 tidak sama dengan Rp. 1.749.000
b. Rp. 1.749.000 sama dengan Rp. 1.000.000
c. Rp. 1.000.000 lebih kecil dari Rp. 1.749.000
d. Rp. 1.749.000 lebih besar dari Rp. 1.000.000
14. B Future value = (1+i)
n


15. Properti memiliki Pendapatan Operasional Bersih Rp. 320.000.000 per tahun
dan pengeluaran untuk cicilan hutang adalah Rp. 100.000.000 per tahun.
Properti terjual dengan harga Rp. 2.000.000.000,-. Maka tingkat kapitalisasi dari
properti tersebut :
a. 5 %
b. 11 %
c. 21 %
d. 16 %
15. D R = NOI : V = 320.000.000 : 2.000.000.000 = 16%

16. Bila harga pasaran sewa Ruko adalah Rp. 4.000.000 per bulan dan terdapat
sebuah bangunan Ruko disewakan pertahun Rp. 48.000.000 selama 10 tahun,
sedang suku bunga deposito ditetapkan 18% maka :
a. Nilai bagi penyewa = nilai bagi yang menyewakan
b. Nilai bagi penyewa = 0
c. Nilai bagi yang menyewakan = 0
d. Nilai bagi penyewa > dari Nilai bagi yang menyewakan
16. B Nilai sewa pasar per tahun = Rp. 4.000.000 x 12 = Rp. 48.000.000
Nilai sewa berdasar kontrak = Rp. 48.000.000
Tidak ada selisih = 0, berarti nilai bagi penyewa = 0

17. Bila nilai tanah sama dengan nilai bangunan = Rp. Y,-, sedangkan tingkat
kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar 8% dan tingkat kapitalisasi
untuk bangunan diperhitungkan sebesar 12 %, maka tingkat kapitalisasi properti
(tanah dan bangunan) adalah :
a. 10%
b. 8%
c. 12%
d. 11%
17. A Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai
bangunan x cap rate bangunan)
= (0.5 x 8%) + (0.5 x 12%) = 10%

18. Nilai suatu properti adalah Rp. 9.000.000.000, sedangkan tingkat kapitalisasi
untuk properti sejenis adalah 8%, maka pendapatan bersihnya adalah :
a. Rp. 60.000.000 per tahun
b. Rp. 60.000.000 per bulan
c. Rp. 72.000.000 per bulan
d. Rp. 600.000.000 per tahun
18. C NOI = R x V = 8% x Rp. 9.000.000.000 = Rp. 720.000.000 per tahun =
Rp. 60 juta per bulan
20. Sebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan pendapatan kotor
Rp. 60.000.000 per bulan. Dari analisa perbandingan data pasar ternyata Gross
Income Multiplier (GIM) tahunan untuk gudang sejenis adalah 9. Berapa
perkiraan Nilai Pasar gudang tersebut ?
a. Rp. 540.000.000
b. Rp. 6.480.000.000
c. Rp. 5.400.000.000
d. Rp. 648.000.000
20. B V = Rp. 60.000.000 x 12 x 9 = Rp. 6.480.000.000

21. Pendapatan kotor suatu properti adalah sebesar Rp. 100.000.000 per bulan.
Bila pengeluaran tahunan terdiri dari 0,05% pajak properti, 0,05% asuransi,
2,4% biaya marketing, 12,5 % biaya pemeliharaan, dan 15% pengelolaan, serta
tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis di daerah tersebut adalah 10%, maka
nilai properti adalah :
a. Rp. 8.400.000.000
b. Rp. 700.000.000
c. Rp. 7.000.000.000
d. Rp. 840.000.000
21. A Total expenses 30% berarti NOI per bulan = 70% x Rp. 100 juta = Rp.
70 juta,
NOI per tahun = Rp. 840 juta
V = Rp. 840 juta : 10% = Rp. 8.400.000.000

22. Dalam menentukan tingkat kapitalisasi dari Hotel berbintang 4, penilai
menentukan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah 13%, sedang tingkat
kapitalisasi untuk tanah adalah 8%, maka tingkat kapitalisasi yang pantas untuk
perabot dan peralatan hotel adalah :
a. Lebih besar 13%
b. Sama dengan 10,5%
c. Sama dengan 13 %
d. Lebih kecil 8%
22. A Perabotan mempunyai umur ekonomis lebih rendah sehingga tingkat
kapitalisasi akan lebih besar.

23. Nilai suatu properti adalah Rp. 6.000.000.000, sedangkan tingkat kapitalisasi
untuk properti sejenis yang terletak di daerah yang sama adalah 8 %, sedang
pendapatan kotor efektifnya adalah Rp. 720.000.000, maka estimasi biaya
operasionalnya adalah :
a. Rp. 480.000.000,00 per tahun
b. Rp. 40.000.000,00 per bulan
c. Rp. 20.000.000,00 per bulan
d. Rp. 200.000.000,00 per tahun
23. C NOI = 8% x Rp. 6.000.000.000 = Rp. 480 juta
Biaya Operasional = Pendapatan Kotor NOI = Rp. 720 juta Rp. 480
juta
= Rp. 240.000.000 per tahun = Rp. 20 juta per bulan

24. Pak Purba membeli Properti seharga Rp. 1.200.000.000. Pendapatan Kotor
Potensial per tahun Rp. 250.000.000, biaya operasional yang diperkirakan
adalah Rp. 120.000.000 per tahun, pendapatan lain-lain per tahun Rp.
30.000.000, kekosongan dan kerugian sewa adalah Rp. 10.000.000 per tahun.
Maka tingkat Kapitalisasi atas investasi properti tersebut adalah :
a. 10%
b. 12,50%
c. 13,33%
d. 8,33%
24. B NOI = Pendapatan kotor potensial + pendapatan lain-lain kekosongan
dan kerugian sewa - biaya operasional
= Rp. 250 juta + Rp. 30 juta Rp.10 juta Rp. 120 juta = Rp. 150 juta
R = NOI : V = Rp. 150 juta : Rp. 1.200 juta = 12,5%
25. Apabila perbandingan nilai tanah dengan nilai bangunan adalah 1 : 3
sedangkan tingkat kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar 10% dan
tingkat kapitalisasi properti (tanah dan bangunan) sebesar 11,5%, maka tingkat
kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar :
a. 11%
b. 11,5%
c. 12%
d. 13%
25. C Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai
bangunan x cap rate bangunan)
11,5% = (0.25 x 10%) + (0.75 x cap rate bangunan)
11,5% = 2,5% + 0,75 cap rate bangunan
Cap rate bangunan = 9% : 0,75 = 12%
26. Untuk menilai bangunan Perkantoran yang disewakan, yang dilengkapi dengan
AC dan Eskalator dengan Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach),
Penilai menetapkan hal hal sebagai berikut :
1. Pendapatan kotor adalah pendapatan sewa dan pendapatan lainnya
dimungkinkan diperoleh properti.
2. Pengeluaran yang ditetapkan adalah Biaya Tetap, Biaya Variabel dimana
Biaya AC adalah merupakan beban sewa kepada pihak lain, sedang
biaya penggantian tidak termasuk biaya penggantian AC.
Bila pendapatan bersih dikapitalisir maka Nilai yang diperoleh adalah :
a. Nilai Pasar dari tanah + bangunan saja
b. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + eskalator
c. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + AC
d. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + eskalator + AC
26. B Karena AC adalah sewa dan biaya penggantian AC tidak diperhitungan
maka nilai AC tidak masuk dalam perhitungan juga, sehingga nilai yang
diperoleh adalah nilai tanah, nilai bangunan dan nilai eskalator saja.

27. Metodologi yang akurat untuk digunakan dalam melakukan penilaian terhadap
properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) pada saat
properti market tidak stabil adalah :
a. Income Approach dengan direct capitalization
b. Tanah dinilai dengan Market Data Approach dan bangunan dihitung
berdasarkan depreciated replacement cost
c. Income approach dengan Discounted Cash Flow method
d. Semuanya benar
27. C Dalam kondisi yang tidak stabil DCF adalah yang paling tepat karena
metode ini dapat mengantisipasi ketidakpastian

28. Suatu ruang perkantoran disewakan Rp. 72.000,-/M2/Bln, jika diketahui
pendapatan kotor rata rata per tahun ruang perkantoran disekitar lokasi
tersebut sebesar Rp. 840.000,- dan harga jual rata rata ruang perkantoran
disekitar lokasi ini per M2 adalah Rp. 7.560.000,-, maka Nilai Pasar ruang
perkantoran tersebut per M2 adalah :
a. Rp. 8.400.000,-
b. Rp. 7.560.000,-
c. Rp. 7.776.000,-
d. Rp. 7.200.000,-


28. C Gross Income = Rp. 72.000 x 12 = Rp. 864.000
GIM = Rp. 7.560.000 : Rp. 840.000 = 9
V = GI x GIM = Rp. 864.000 x 9 = Rp. 7.776.000

29. Penilai melakukan penilaian bangunan dengan pendekatan biaya. Hasil
perhitungan dan tinjauan lapangan dapat disimpulkan bahwa terdapat tempat
pembuangan sampah sementara dekat bangunan tersebut yang menyebabkan
kemunduran ekonomis. Hasil perhitungan secara pasar kondisi bangunan 68%.
Dari analisa penilai bangunan tidak mengalami kemunduran fungsional,
penyusutan fisik diperhitungkan penilai sebesar 20%. Maka kemunduran
ekonomis adalah :
a. 12%
b. 18%
c. 9,8%
d. 15%
29. D Total penyusutan = 32%, penyusutan fisik = 20%
Selisih akibat penyusutan fisik dan ekonomis = 12%
Penyusutan ekonomis x 80% = 12%
Penyusutan ekonomis = 12% : 80% = 15%

30. Yang termasuk aset Investasi menurut SPI 2002 antara lain adalah :
a. Penyertaan Modal (saham) pada Kelompok Usaha
b. Pinjaman pada Kelompok Usaha
c. Aset yang diserahkan sebagai Jaminan
d. (a), (b) benar
30. D Lihat SPI 3.6.2 Properti Investasi










1. Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka
Reliability of Net Income merupakan faktor yang dipertimbangkan sebagai :
a. Faktor yang mengurangi safe rate
b. Faktor yang mengurangi maupun mungkin menambah safe rate
c. Faktor yang menambah safe rate
d. Faktor yang tidak perlu dipertimbangkan karena arus kas merupakan
proyeksi belaka

1. C Realibility of Net Income adalah resiko kemungkinan net income tidak
dapat diraih sesuai harapan sehingga resiko tersebut merupakan faktor
penambah safe rate.

2. Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai
dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan :
a. Nilai pasar bangunan tertinggi
b. Tingkat hunian bangunan yang tertinggi
c. Nilai pasar tanah tertinggi
d. Total investasi terendah
2. C Sudah cukup jelas

3. Nilai bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik
dengan penyewa terjadi bila :
a. Nilai Pasar Sewa = Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan
penyewa Properti
b. Nilai Pasar Sewa > Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan
penyewa Properti
c. Nilai Pasar Sewa < Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan
penyewa Properti
d. Nilai Pasar Sewa sama dengan atau lebih besar dari Harga Sewa yang
telah disepakati pemilik dan penyewa
3. B Nilai bagi penyewa adalah selisih nilai sewa berdasar kontrak dengan
nilai sewa pasar. Apabila nilai sewa pasar lebih tinggi dibanding dengan
nilai sewa kontrak maka terdapat selisih positif berarti nilai bagi
penyewa dapat terjadi.

4. Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan
Pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah
Rp. 300.000.000, sedangkan hasil Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya
adalah Rp. 375.000.000 pada tanggal penilaian yang sama, maka anda sebagai
penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal ini
mungkin dapat terjadi karena :
a. Pendekatan Biaya terjadi kesalahan pada penentuan Biaya Pengganti
Baru
b. Nilai Properti dengan Perbandingan data pasar sebesar Rp. 300.000.000
adalah Nilai Likuidasi
c. Penilai kurang teliti menentukan besarnya kemunduran fungsional dan
kemunduran ekonomis
d. a, b dan c menjadi penyebab kesalahan
4. C Kemungkinan penentuan penyusutan kurang tepat.

5. Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya dengan Pendekatan Biaya,
penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh :
a. Tidak tersedianya suku cadang
b. Perawatan yang kurang baik
c. Perkembangan teknologi yang selalu dilakukan oleh produsen mesin
d. Penggunaan mesin mesin tersebut untuk produksi yang berlebihan
5. C Dengan adanya teknologi baru kemungkinan fungsi mesin menjadi
kurang maksimal sehingga mesin tersebut mengalami penyusutan
fungsi (misal komputer Pentium 3 akan mengalami penyusutan akibat
adanya Pentium 4)

6. Bila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat
kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk
bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut
(tanah dan bangunan) adalah :
a. 13 %
b. 13,6 %
c. 26 %
d. 12,4 %
6. B Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai
bangunan x cap rate bangunan)
= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%) = 13,6%

7. Pernyataan dibawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk
penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut
mempunyai ketentuan KDB 40%, KLB 5 % dan KDH 15 % dan tertinggi min 6
lantai serta tinggi maksimal 40 lantai. Serta harus memenuhi persyaratan
lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan dibawah ini
yang paling sesuai :
a. Nilai pasar tanah berbanding terbalik dengan luas tanah
b. Nilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah
tersebut
c. Nilai Pasar tanah akan berbanding terbalik dengan tinggi manfaat tanah
tersebut
d. Nilai Pasar tanah tidak dipengaruhi oleh luas tanah, karena Nilai Pasar
tanah dihitung per m2 bidang tanah
7. B Nilai adalah berkaitan dengan manfaat, semakin tinggi manfaat maka
semakin tinggi nilainya.

8. Dalam suatu penilaian diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai
sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga
jual
Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan
harga
Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :
a. Rp. 15.000.000
b. Rp. 10.000.000
c. Rp. 12.500.000
d. Rp. 12.000.000
8. B V = GI x GIM
GI = V : GIM GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000

9. Seorang Penilai Berijin yang menandatangani laporan penilaian yg dibuat oleh
orang lain, maka dia :
a. Tidak bertanggung jawab atas isi dari laporan penilaian tersebut
b. Bertanggung jawab hanya sebesar 50% atas laporan penilaian tersebut.
c. Seharusnya melakukan inspeksi fisik atas properti yang bersangkutan
d. Menerima seluruh tanggung jawab atas isi dari laporan penilaian tersebut.
9. D Dengan menandatangani laporan tersebut berarti penilai telah
mengetahui semua hal yang dinyatakan di dalam laporan tersebut,
sehingga penilai yang menandatangani laporan harus
bertanggungjawab terhadap laporan tersebut.
10. Langkah-langkah didalam suatu proses penilaian adalah :
a. Batasan masalah, kepentingan penilaian, definisi nilai, metode penilaian.
b. Identifikasi properti, kepentingan penilaian, tanggal penilaian, metode
penilaian.
c. Perencanaan penilaian, pengumpulan data, penentuan jenis nilai, metode
penilaian
d. Batasan masalah, perencanaan penilaian, pengumpulan data, penentuan
metode penilaian, kesimpulan nilai.
10. D Lihat di dalam materi proses penilaian

11. Didalam asumsi dan syarat pembatasan laporan penilaian sering dinyatakan
bahwa mesin dan peralatan dianggap merupakan kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang berjalan. Hal ini
dimaksudkan untuk menegaskan bahwa:
a. Mesin dan peralatan tersebut tidak akan dijual
b. Mesin dan peralatan tersebut tidak dalam keadaan rusak
c. Mesin dan peralatan tersebut merupakan rangkaian dari beberapa mesin-
mesin produksi
d. Nilai yang dinyatakan adalah nilai dalam penggunaan.
11. C Satu kesatuan berati mesin tersebut merupakan bagian dari suatu
rangkaian mesin dalam proses prodeuksi

12. Apabila pendapatan bersih tahunan dianggap tetap, sementara tingkat
kapitalisasi semakin kecil, maka nilai properti menjadi :
a. Semakin kecil
b. Semakin besar
c. Tetap
d. Bisa semakin kecil, bisa semakin besar
12. B V = NOI : R R sebagai faktor pembagi, semakin kecil faktor pembagi
maka semakin besar hasilnya, semakin kecil tingkat kapitalisasi maka
semakin besar nilainya.

13. Komponen cadangan penggatian (Reserve for Replacement) dalam
perhitungan Discounted Cash Flow (DCF) adalah cadangan dana untuk:
a. Perbaikan aktiva tetap yang rusak
b. Pemeliharaan aktiva tetap
c. Penggantian unit aktiva tetap yang perlu diganti.
d. Pembelian suku cadang
13. C Biaya cadangan penggantian adalah biaya untuk mengganti aktiva tetap
yang harus diganti.
Kalau biaya perbaikan dan pemeliharaan masuk pada biaya operasinal
14. Apabila setiap tahun dalam lima tahun mendatang kita akan menerima
pendapatan sebesar Rp. 100.000,- maka nilai kini dari keseluruhan pendapatan
tersebut dengan discount rate tahunan 15% adalah :
a. Rp. 49.718
b. Rp. 335.216
c. Rp. 100.000
d. Rp. 500.000
14. B Amount of Present Value Per Period = [ 1 [1 / (1 + i)^n]] / i
Jumlah PV = 100.000 x [ 1 [1 / (1 + 0,15)
5
]] / 0,15
= 100.000 x 3,35216 = 335.216

15. Perkembangan teknologi yang cepat pada sistim kerja sebuah mesin
berpengaruh sangat besar pada :
a. Biaya Perawatan
b. Kemunduran Funsional
c. Kemunduran ekonomis
d. Penyusutan Fisik
15. B Lihat seperti pada soal No. 5

16. Salah satu ciri-ciri dari nilai adalah utility, apa yang dimaksud dengan kata
tersebut ? :
a. Keterbatasan jumlah barang dipasar
b. Kegunaan dari properti
c. Keinginan manusia untuk memiliki
d. Kemampuan untuk melindungi
16. B Utility : Kemampuan (kegunaan) untuk memenuhi keinginan dan
kebutuhan manusia
Kelangkaan : Kekurangan pasokan barang secara relatif
terhadap permintaannya
Keinginan : Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk
memenuhi kebutuhan manusia
Daya Beli : Kemampuandari individu atau kelompok untuk
berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun
sesuatu yang setara
17. Nilai pasar sebuah Gedung Perkantoran Rp. 50 milyar, jika capitalization rate
gedung ini turun sedangkan biaya operasi juga turun, maka nilai pasar gedung
perkantoran :
a. Lebih besar dari Rp. 50 milyar
b. Lebih kecil dari Rp. 50 milyar
c. Nilai Pasar tetap Rp. 50 milyar
d. Akan lebih besar dari Rp. 50 milyar jika pengaruh penurunan biaya
operasional lebih besar dari penurunan capitalization rate
17. A V = NOI : R Biaya turun berarti NOI naik berarti kemungkinan nilai
naik,
Cap. Rate tutun berarti kemungkinan nilai naik,
NOI naik, cap rate turun berarti properti nilainya naik
18. Dalam penilaian untuk kepentingan jual beli, nilai yang dikeluarkan oleh penilai
biasanya adalah :
a. Nilai pasar dan nilai likuidasi
b. Nilai pasar dan nilai realisasi bersih
c. Nilai pasar dan biaya pengganti baru
d. Nilai pasar dan nilai buku
18. B Lihat SPI 6.4.7.1

19. Penentuan tanggal penilaian (cut off date) suatu property dalam suatu
laporan penilaian :
a. Harus sama dengan tanggal laporan
b. Dapat sama dengan tanggal laporan atau lebih awal
c. Dapat menggunakan tanggal yang akan dating
d. Semuanya benar
19. B SPI 7.5.3.4 Tanggal penilaian dapat saja sama dengan tanggal laporan
atau lebih awal, tetapi tidak dapat menggunakan tanggal yang akan
datang

20. Dalam penilaian properti dengan pendekatan pendapatan, langkah pertama
yang harus dihitung dalam perhitungan pendapatan adalah adalah:
a. Memilih tingkat kapitalisasi yang tepat
b. Perkiraan biaya operasi
c. Perkiraan pendapatan kotor
d. Perkiraan pendapatan bersih
20. C Sudah cukup jelas

21. Suatu properti komersial memiliki pendapatan bersih setahun sebesar Rp. 40
juta dan masih memiliki cicilan hutang sebesar Rp. 30 juta, kemudian properti
tersebut terjual dengan harga Rp. 250 juta. Berapa tingkat kapitalisasi dari
properti tersebut? :
a. 4 %
b. 16 %
c. 18,18 %
d. 25 %
21. B V = NOI : R R = NOI : V R = 40 juta : 250 juta = 16%

22. Dalam penilaian dengan Teknik Penyisaan Bangunan hal yang tidak perlu
diketahui oleh penilai adalah :
a. Nilai Tanah
b. Nilai Bangunan
c. Pendapatan operasi bersih
d. Tingkat kapitalisasi tanah dan bangunan
22. B Nilai bangunan justru yang dicari di dalam Teknik Penyisaan Bangunan.

23. Suatu gedung gedung perkantoran mempunyai nilai pasar sebesar Rp. 100
milyar dengan tingkat kapitalisasi 9%. Jika tingkat kapitalisasi gedung kantor
tersebut berubah menjadi 10 %, dan faktor-faktor lain dianggap tetap, maka nilai
pasar gedung tersebut berubah menjadi:
a. Rp. 100 milyar
b. Rp. 90 milyar
c. Rp. 110 milyar
d. Rp. 111 milyar
23. B V = NOI : R
NOI = R x V NOI = 9% x 100 milyar = 9 milyar
V dengan R=10% V = 9 milyar : 10% = 90 milyar

24. Telah dilakukan pembongkaran terhadap suatu pabrik yang berada di
lingkungan perumahan, sehingga nilai tanah maupun rumah di perumahan
tersebut akan meningkat. Apa kira-kira penyebab hal tersebut terjadi ?.
a. Nilai ekonomis dari pabrik berpindah ke perumahan
b. Terjadi perubahan peruntukan
c. Terjadi penambahan lahan kosong dan tidak dimanfaatkan
d. Hilangnya pengaruh negatif pabrik terhadap lingkungan perumahan
24. D Sudah cukup jelas

25. Dalam penilaian dengan pendekatan pendapatan net operating income
diperoleh dari :
a. Potential Gross Income dikurangi dengan Operating Expenses
b. Effective Gross Income dikurangi dengan Operating Expenses
c. Effective Gross Income dikurangi dengan Vacancy & Collection Loss
d. Potential Gross Income dikurangi dengan Vacancy & Collection Loss
25. B NOI = Effective Gross Income - Operating Expenses

26. Suatu bangunan rumah tinggal yang baru selesai dibangun, maka kemungkinan
yang berkaitan dengan masalah penyusutan adalah :
a. Penyusutannya bisa sama dengan nol dan atau tidak sama dengan nol
b. Penyusutannya selalu sama dengan nol
c. Penyusutannya selalu tidak sama dengan nol
d. Penyusutannya tergantung kualitas bahan yang digunakan
26. A Bangunan yang baru bisa belum ada penyusutan, tetapi bisa juga ada
penyusutannya, yaitu penyusutan fungsi dan penyusutan ekonomis.

27. Nilai sewa tanah kosong kadang kadang dapat lebih tinggi dari tanah yang
sudah ada bangunannya dalam suatu daerah. Ini berkaitan dengan prinsip
penilaian yaitu :
a. Principle of Confomity
b. Principle of Highest and Best Use
c. Principle of Increasing and Decreasing Return
d. Principle of Consistent Use
27. B Apabila bangunan sudah tidak HBU maka nilai sewa tanah kosong
kemungkinan akan lebih tinggi, karena yang ada bangunannya justru
berkurang akibat harus ada biaya pembongkaran yang dapat menjadi
pengurang nilai

28. Apabila tepat lima tahu mendatang kita akan menerima pendapatan sebesar
Rp. 100.000,- maka nilai kini dari pendapatan tersebut dengan discount rate
tahunan 15% adalah :
a. Rp. 49.718
b. Rp. 335.216
c. Rp. 100.000
d. Rp. 500.000

28. B Amount of Present Value Per Period = [ 1 [1 / (1 + i)^n]] / i
Jumlah PV = 100.000 x [ 1 [1 / (1 + 0,15)
5
]] / 0,15
= 100.000 x 3,35216 = 335.216

29. Tepat 3 (tiga) tahun yang lalu Pak Agus menerima unag sejumlah Rp. 100 juta.
Oleh karena ketakutan akan situasi ekonomi dan keamanan, dia menyimpann
uangnya di dalam lemari besi. Dengan asumsi suku bunga rata-rata dalam 3
tahun terakhir 20% per-tahun maka :
a. Uang Pak Agus saat ini adalah Rp.172,8 juta.
b. Secara ekonomis Pak Agus mengalami kerugian sebesar Rp. 72,8 juta.
c. Secara ekonomis Pak Agus mengalami kerugian sebesar Rp. 60 juta.
d. Pak Agus tidak untung dan tidak rugi

29. B FV = (1 + i)^n
FV = 100 juta x (1+20%)
3

FV = 100 juta x 1,728 = 172,8 juta
Kalau disimpan di bank kemungkinan uang pak Agus menjadi Rp.172,8
juta, jadi secara ekonomis pak Agus mengalami kerugian sebesar Rp.
72,8 juta

30. Tingkat Kapitalisasi dari suatu perhitungan penilaian hotel dengan metode
Discounted Cash Flow untuk saat ini (Initial Cap. Rate) adalah r1 sedang
tingkat kapitalisasi pada terminal value (tahun ke 5) / Terminal Cape Rate
adalah r5, maka berlaku :
a. r1 harus lebih besar dari r5
b. r1 harus lebih kecil dari r5
c. r1 harus sama dengan r5
d. r1 dapat lebih besar dari r5, karena pertumbuhan tingkat hunian hotel
tersebut
30. B Initial cap. Rate pasti akan lebih kecil karena pada akhir proyeksi
ketidak pastian akan lebih besar sehingga tingkat kapitalisasinya pasti
akan lebih besar.



















SOAL BAGIAN C

Jawablah pertanyaan di bawah ini dengan jelas!

1. Definisi Nilai Pasar adalah : Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara
pembeli yang berminat untuk membeli dengan penjual yang berminat untuk
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan
secara layak dimana kedua belah pihak masing masing mengetahui,
bertindak hati hati dan tanpa paksaan. Jelaskan apa yang dimaksud dengan
dalam suatu transaksi bebas ikatan pada definisi tersebut di atas.

Jawab :
dalam suatu transaksi bebas ikatan adalah transaksi antara pihak-pihak yang
tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk
perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan
penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan
keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai
Khusus. Transaksi nilai pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak
berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen. (lihat SPI 0.5.39.8)

2. Jelaskan dengan singkat apa kelemahan dari pendekatan Kalkulasi Biaya
dalam penilaian Real Properti? Kemudian jelaskan pula apa yang dimaksud
dengan :
a. Biaya Pembuatan Baru
b. Biaya Pengganti Baru
c. Penyusutan


Jawab :
Kelemahan pendekatan kalkulasi biaya :
Kurang dapat mencerminkan nilai pasar karena sulitnya memperoleh
data dalam menghitung penyusutan pasarnya.
Kurang tepat untuk menilai properti komersial karena pendekatan
kalkulasi biaya tidak dapat mengantisipasi opportunity income sangat
berpengaruh pada nilai properti komersial.
a. Biaya Pembuatan Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
membuat/mereproduksi properti baru dengan spesifikasi yang sama
yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaiannya yang meliputi bahan, upah dan baiaya biaya yang relevan.
b. Biaya Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
membuat/mereproduksi properti baru dengan fungsi yang sama yang
dihitung berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaiannya
yang meliputi bahan, upah dan baiaya biaya yang relevan.
c. Penyusutan adalah suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu
properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau
kemunduran fungsionil dan kemunduran ekonomi.

3. Salah satu metode penilaian dengan Pendekatan Pendapatan adalah
Kapitalisasi Langsung. Uraikan kekurangan dan kelebihan metode ini!

Jawab :
Metode kapitalisasi langsung adalah penilaian properti dimana nilai properti
adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di
konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu
Kelebihan :
Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data
pembanding
Lebih mudah dalam analisa dan perhitungannya
Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property
Kekurangan :
Tidak dapat mengantisipasi perubahan pasar property
Hanya sesuai untuk property yang stabil pendapatan dan kondisi
pasarnya

4. Jelaskan dengan singkat apa perbedaan antara Nilai Pasar dengan Nilai
Likuidasi dan berikan ilustrasi dengan contoh!
Jawab :
Perbedaan antara nilai pasar dengan nilai likuidasi :
Nilai Pasar Nilai Likuidasi
Penawarannya dilakukan secara
layak
Pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat
menjual
Kedua pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan
tanpa paksaan.
Penawarannya dalam jangka waktu
yang relatif pendek
Penjual yang tidak berminat menjual
Pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual

Ilustrasi :
Pada saat krisis banyak sekali properti yang tidak dapat terjual karena daya beli
masyarakat berkurang. Untuk mengurangi kerugian bagi developer akhirnya
developer terpaksa menjual propertinya dengan harga di bawah biaya yang telah dia
keluarkan dan dengan waktu yang secepat-cepatnya. Dalam kondisi tersebut
penentuan harga jualnya didasarkan pada nilai likuidasi bukan nilai pasar karena
dalam kondisi terpaksa dan waktu penjualannya terbatas.

5. Dalam melakukan penilaian tanah terdapat 2 metode dasar yang dapat
digunakan, jelaskan dengan singkat 2 metode tersebut ?
Jawab :
Metode dasar yang digunakan dalam penilaian tanah ada 2 yaitu :
1. Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) adalah metode
penilaian dengan menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti
yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti
didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai
(obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang
telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan
dari suatu proses jual beli.
2. Metode Pengembangan Tanah (Land Development Analysis) adalah metode
untuk menilai tanah dengan cara mengasumsikan tanah tersebut akan
dikembembangkan sesuai dengan HBU-nya. Nilai tanah diperoleh dengan
cara mengurangi Gross Development Value (nilai kotor pengembangan)
dengan Gross Development Cost (biaya pengembangan kotor) dan
keuntungan yang diharapkan oleh pengembang.

6. Seorang penilai melakukan penilaian suatu perkebunan kelapa sawit dimana
tanaman yang ada telah berumur 5 tahun. Penilai tersebut menggunakan
pendekatan biaya. Apakah pendekatan yang dipakai penilai tersebut telah
sesuai? Jelaskan alasannya dengan singkat ?
Jawab :
Penilaian perkebunan kelapa sawit yang telah berumur 5 tahun dengan
menggunakan pendekatan biaya tidak tepat. Karena berdasar SPI 11
dinyatakan bahwa perkebunan adalah termasuk sebagai properti yang
menghasilkan. Kelapa sawit umur 5 tahun sudah termasuk sebagai tanaman
yang menghasilkan (TM) sehingga berdasar SPI maka metode yang tepat
digunakan adalah metode discounted cash flow (metode arus terdiskonto.
Pendekatan biaya dapat dilakukan untuk menilai kebun hanya untuk aset tetap
non tanaman atau apabila tanaman tersebut belum menghasilkan (TBM).

7. Metode discounted cash flow tidak cocok dipergunakan untuk menilai property
dalam kondisi pasar properti yang tidak stabil seperti saat ini. Benar atau salah
pernyataan tersebut? Jelaskan jawaban saudara!
Jawab :
Pernyataan tersebut salah, karena justru malah paling tepat digunakan metode
DCF dalam kondisi pasar yang tidak stabil. Properti dalam kondisi tidak stabil
akan mengasilkan pendapatan bersih yang tidak stabil pula. Metode DCF tepat
digunakan untuk menilai properti komersial dengan kondisi pendapatan yang
tidak tetap karena dapat mengikuti dinamika pasar dan mengatisipasi
perubahan.
8. Anda diminta untuk melakukan penilaian sebuah hotel bintang 3 di Jakarta.
Tujuan dari penilaian tersebut adalah untuk jaminan pelunasan utang di Bank
Power. Karena hunian hotel tersebut sangat rendah maka pemberi tugas
meminta anda menilai dengan pendekatan biaya saja. Apa yang akan anda
lakukan? Jelaskan!
Jawab :
Di dalam SPI 4 dinyatakan bahwa hotel adalah termasuk properti sebagai
entitas usaha (property as trading entities) dan pendekatan yang digunakan
dalam penilaian adalah pendekatan pendapatan dengan metode DCF.
Kemudian kondisi-kondisi yang berpengaruh kepada arus kas properti tersebut
harus secara jelas dinyatakan. Berdasar hal tersebut maka jelas bahwa hotel
tersebut harus dinilai dengan metode DCF dan kondisi occupancy yang rendah
harus dengan jelas dinyatakan dalam laporan penilaiannya. Oleh karena itu
sebagai penilai kita harus menjelaskan hal tersebut kepada pemberi tugas
bahwa di dalam penilaian untuk jaminan pelunasan hutang telah diatur secara
jelas di dalam SPI. Apabila pemberi tugas menghendaki penilaian dengan
pendekatan biaya maka tetap dapat kita akomodir dengan syarat bahwa
metode yang utama adalah DCF dan metode DRC sebagai altenatif metode
yang diterapkan dan kesimpulan nilai kita ambil berdasar pendekatan DCF.







1. Apabila anda sebagai penilai diminta oleh pemberi tugas untuk menerbitkan
suatu laporan penilaian tambahan yang diperlukan oleh pemberi tugas selain
laporan resmi dengan asumsi khusus maka apa yang akan anda lakukan!
Jelaskan alasannya dikaitkan dengan SPI!
Jawab:
Sesuai dengan SPI 2002, laporan penilaian harus memberikan pemahaman
yang jelas atas opini yang diberikan penilai, dasar-dasar penilaian dan
asumsi-asumsi serta informasi yang diperlukan agar tidak merancukan dan
menimbulkan impresi yang salah bagi pengguna dan pembacanya. Apabila
asumsi tersebut tidak akan menimbulkan kerancuan atas opini nilai yang
disampaikan maka dapat kita berikan dengan syarat apabila terdapat
penyimpangan dari SPI maka harus dinyatakan secara jelas dan apabila nilai
yang dihasilkan bukan nilai pasar maka nilai pasar harus dicantumkan dalam
laporan tersebut. Tetapi apabila asumsi khusus tersebut dapat membuat
rancu atas opini nilai yang dihasilkan maka harus kita tolak.

2. Sebutkan 5 syarat untuk menghasilkan nilai pasar!
Jawab :
Lima syarat untuk menghasilkan nilai pasar adalah :
1. Pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual.
Pembeli memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli sesuai
dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini
dan penjual tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada
sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang
dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian.
2. Transaksinya bebas ikatan. Transaksi antara pihak-pihak yang tidak
memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk
perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan
penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan
merupakan keadaan sebenarnya di pasar.
3. Penawarannya dilakukan secara layak. Properti akan ditawarkan ke
pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada
tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar dan harus cukup
waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam
jumlah yang cukup.
4. Kedua pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati. Pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-
masing memiliki informasi yang cukup atas keadaan dan karakteristik
aset, untuk penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta
keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing
bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pengetahuan yang
dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk
posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut.
5. Tanpa paksaan. Masing-masing pihak terdorong untuk melakukan
transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya.

3. Jelaskan hubungan antara analisa investasi dengan penilaian pada income
producing property ?
Jawab :
Hubungan antara analisa investasi dengan penilaian dengan pendekatan
pendapatan :
Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing
property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut
Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat
ini dan dimasa akan datang
Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal
tersebut berarti mengandung resiko
Investasi properti memiliki yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation

4. Untuk menilai properti komersial yang dipakai sendiri untuk keperluan jaminan
pelunasan utang maka asumsi nilai sewa yang dipakai adalah nilai sewa yang
ditentukan sendiri oleh pemilik. Benar atau salahkan pernyataan tersebut?
Berikan alasannya!
Jawab :
Pernyataan tersebut salah karena, secara umum penilaian untuk keperluan
jaminan dasar penilaiannnya adalah nilai pasar. Berdasar SPI 4.6.2.3.1 Properti
yang dimiliki dan digunakan sendiri seharusnya dinilai dengan asumsi properti
tersebut akan ditawarkan ke pasar terbuka dan disesuaikan dengan
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi. Sehingga dalam penilaian tersebut asumsi
yang digunakan harus mengacu kepada analisis data pasar dari properti yang
sejenis dan nilai yang dihasilkan adalah nilai pasar.

5. Di dalam penilaian properti komersial dengan pendekatan pendapatan terdapat
4 komponen biaya yang tidak dimasukkan dalam penghitungan nilai properti.
Sebutkan dan jelaskan!
Jawab :
4 komponen biaya yang tidak dimasukkan dalam perhitungan nilai properti
dengan pebdekatan pendapatan adalah :
1. Interest (bunga bank) : yaitu kewajiban pemilik properti dalam membiayai
pembangunan properti tersebut yang meliputi cicilan pokok maupun
cicilan bunga.
2. Pajak penghasilan : pajak penghasilan merupakan pajak yang dikenakan
kepada badan usaha bukan kepada propertinya.
3. Depresiasi : biaya penyusutan yang diperhitungkan secara akuntansi
tidak diperhitungkan, karena biasanya dalam biaya sudah diperhitungkan
biaya penggantian atau sinking fund.
4. Amortisasi : amortisasi sebenarnya adalah termasuk di dalam investasi
atau capital improvement.


6. Sebutkan dan jelaskan prinsip-prinsip penilaian yang mendasari penilaian
dengan pendekatan data pasar!
Jawab :
1. Prinsip Supply- Demand (Prinsip penawaran dan permintaan)
Nilai Suatu Properti ditentukan oleh keadaan pasar, sebagai hasil negosiasi
antara penjual dan pembeli, Penjual mewakili kondisi Supply dan Pembeli
mewakili kondisi Demand
2. Prinsip Sibtitusi (Subtitution)
Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang tidak akan membayar suatu
barang atau jasa lebih dari pada biaya perolehan barang atau jasa sejenis
didalam suatu waktu dengan tingkat resiko atau tingkat kesulitan yang lebih
tinggi. Biaya terendah dari suatu pilihan yang terbaik bagi barang subtitusi
ataupun barang asli cenderung membentuk suatu nilai pasar. Nilai suatu
properti ditentukan oleh sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh
properti pengganti dengan daya guna dan fungsi yang sebanding.
3. Prinsip Keseimbangan (Balance)
Adanya keseimbangan antara supply dan Demand, walaupun titik
keseimbangan ini bergerak dari waktu ke waktu. Pada titik keseimbangan
inilah nilai suatu properti terbentuk.

7. Sebutkan kelebihan dan kekurangan penilaian dengan pendekatan pendapatan!
Jawab :
Kelebihan pendekatan pendapatan :
Dapat dijadikan alternatif pendekatan jika tidak didapatkan data
pembanding
Mampu mengikuti dinamika pasar
Sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian Income Producing Property
Kekurangan pendekatan pendapatan :
Sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat
Sarat dengan resiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidakpastian)


8. Jelaskan pengertian discount rate dan capitalization rate!
Jawab :
Discount rate adalah suatu angka yang dinyatakan dalam prosen untuk
mendiskonto nilai yang akan datang menjadi nilai kini. Discount rate
mencerminkan tingkat pengembalian suatu investasi.
Capitalization rate adalah tingkat balikan investasi yang wajar bagi investor.
Biasanya dinyatakan dalam prosen. Di dalam penilaian dengan pendekatan
pendapatan digunakan untuk mengkonversi pendapatan bersih tahunan
menjadi nilai.

9. Sebutkan dan jelaskan 4 prinsip-prinsip penilaian yang anda ketahui!
Jawab :
Prinsip Antisipasi : Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas
keuntungan di masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar
tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.
Prinsip Perubahan : Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan
yang mempengaruhi nilai properti. Perubahan di pasar real estate berkaitan
dengan kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan.
Prinsip Substitusi : Ketika komoditas atau barang yang semacam banyak
tersedia, barang dengan harga yang terendah akan paling menarik
permintaan pasar. Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah
properti yang dianggap sama. Nilai properti cenderung ditentukan oleh biaya
membeli properti lain yang dianggap sama.
Prinsip Keseimbangan : Nilai diciptakan dan dipertahankan ketika unsur-
unsur yang berlawanan berada dalam keadaan ekuilibrium

10. Sebutkan 9 syarat minimal yang harus dipenuhi untuk sebuah laporan penilaian
sesuai dengan SPI 2002!
Jawab :
Menurut KEPI 8.1 minimal dari setiap laporan penilaian harus mencakup:
1. identiitas Penilai dan tanggal laporan penilaian.
2. instruksi-instruksi, tanggal, tujuan, dan maksud penggunaan penilaian
yang bersangkutan;
3. dasar penilaian, termasuk tipe dan definisi nilai;
4. identitas, jenis hubungan hukumnya (jenis hak atas tanahnya), dan
lokasi-lokasinya daripada kepentingan-kepentingan (kewenangan-
kewenangan pemegang haknya) yang akan dinilai;
5. tanggal dan berapa kali telah dilakukan peninjauan di lapangan;
6. setiap asumsi-asumsi dan prasyarat-prasyarat pembatasan;
7. petunjuk untuk penerapan SPI dan setiap penjelasan yang diperlukan;
8. tanda tangan Penilai yang bersangkutan
9. catatan-catatan tertentu dari Penilai yang bersangkutan
11. Dalam penilaian dengan pendekatan biaya dikenal adanya 3 penyusutan,
sebutkan dan jelaskan masing-masing pengertiannya!
Jawab :
Tiga jenis penyusutan dalam penilaian dengan pendekatan biaya :
i. Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) meliputi rusak, aus, usang, lapuk,
retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh
faktor umur dan kondisi fisik yang ada.
ii. Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) meliputi perencanaan
yang kurang baik, ketidak seimbangan yang bertalian dengan ukuran,
model, bentuk, umur dan lain-lain.
iii. Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence) dipengaruhi oleh faktor-
faktor seperti perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan
peraturan lain yang membatasi, peruntukan dan lain-lain.

12. Jelaskan yang dimaksud dengan real property dan real estate! Apa perbedaan
prinsip dari keduanya?
Jawab :
Real Property merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup
semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan sebidang tanah tertentu),
semua kepentingan (interests), dan keuntungan (benefit) yang berkaitan
dengan kepemilikan Real Estate.
Real Estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun
oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.
Perbedaan prinsipnya adalah real property merupakan penguasaan yuridis (non
fisik), sedangkan real estate merupakan penguasaan fisik.

13. Tanah dan bangunan dalam laporan keuangan biasanya dimasukkan ke dalam
aktiva tetap. Tetapi dalam kondisi tertentu tanah dan bangunan yang dimiliki
oleh suatu perusahaan digolongkan ke dalam aktiva lancar. Jelaskan hal
tersebut!
Jawab :
Bagi suatu developer/land enterprise/pengembang tanah dan bangunan
merupakan komoditas atau barang yang diperjualbelikan sehingga tanah dan
bangunan tersebut merupakan barang persediaan. Barang persediaan
merupakan suatu aktiva lanvar bagi suatu perusahaan sehingga dalam laporan
keuangan tanah dan bangunan tersebut masuk ke dalam aktiva lancar.

14. Semua metode, teknik dan prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar jika
dipakai secara tepat dan didasarkan pada kriteria pasar, seharusnya mampu
menghasilkan Nilai Pasar. Jelaskan arti pernyataan tersebut!
Jawab :
Pendekatan perbandingan pasar seharusnya berdasar kepada riset pasar.
Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis
perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi yang ada di pasar. Metode
Kapitalisasi Pendapatan ataupun metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted
Cash Flow Method) juga seharusnya mengacu kepada kondisi arus kas dan
tingkat pengembalian (rate of return) yang ada di pasar. Kesemuanya itu bila
mengacu kepada data pasar, maka akan menghasilkan Nilai Pasar.

15. Jelaskan pengertian mengenai nilai pasar sesuai dengan SPI 2002!
Jawab :
Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian,
yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan
tanpa paksaan.







SOAL BAGIAN D
Jawablah soal hitungan di bawah ini secara sistematis dan benar!

1. Sebuah bangunan apartemen dengan jumlah 60 unit apartemen disewakan
Rp. 5.000.000,- per bulan per unit. Apartemen ini mempunyai potensi
dikembangkan menjadi apartemen jual/kondominium. Setelah direnovasi, nilai
pasar per unit apartemen adalah Rp. 600.000.000,-. Prediksi penilai akan terjual
habis dalam waktu 3 tahun. Selama masa penjualan, developer tetap
menyewakan apartemen yang belum terjual.
Data data lain yang diperoleh penilai sebagai berikut :
Setiap bulan rata rata 3 apartemen tidak tersewa
Biaya operasi untuk apartemen sewa Rp. 25.000.000,- per tahun/unit
untuk tahun pertama
Pajak Bumi dan Bangunan Rp. 1.000.000,- per unit/tahun, dianggap
tetap
Biaya renovasi per unit sebelum dijual Rp. 40.000.000,- untuk tahun
pertama
Harga jual kondominium dan harga sewa naik rata - rata 10% per tahun
setelah tahun pertama
Biaya operasi dan biaya renovasi naik rata rata 5% per tahun setelah
tahun pertama
Jadwal penjualan dan sewa :
Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4
Persediaan (unit ) 60 60 40 20
Terjual (unit) 20 20 20
Rata rata
disewakan
57 37 17 0

Hitung Nilai Pasar apartemen tersebut, bila tingkat balikan atau discount rate
(internal rate of return) yang diharapkan developer adalah 20% !
Jawab :

Uraian Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4
Asumsi
Persediaan 60 60 40 20
Rata-rata disewakan 57 37 17 -
Rata-rata tidak tersewa 3 3 3 -
Terjual 20 20 20
Sewa (naik 10% per tahun)

60,000,000

66,000,000

72,600,000

79,860,000
Harga jual (naik 10% per tahun)

600,000,000

660,000,000

726,000,000
Biaya operasi per unit (naik 5% per
tahun)

25,000,000

26,250,000

27,562,500

28,940,625
Biaya PBB per unit 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000
Biaya renovasi per unit (naik 5% per
tahun)

40,000,000

42,000,000

44,100,000

46,305,000

Penerimaan
Penerimaan sewa

3,240,000,000

2,244,000,000

1,016,400,000 -
Penerimaan penjualan -

12,000,000,000

13,200,000,000

14,520,000,000
Total Penerimaan

3,240,000,000

14,244,000,000

14,216,400,000

14,520,000,000

Pengeluaran
Biaya operasi sewa

1,350,000,000

892,500,000

385,875,000 -
Biaya PBB

60,000,000

60,000,000

40,000,000

20,000,000
Biaya renovasi -

840,000,000

882,000,000

926,100,000
Total Pengeluaran

1,410,000,000

1,792,500,000

1,307,875,000

946,100,000

Pendapatan bersih

1,830,000,000

12,451,500,000

12,908,525,000

13,573,900,000

Discount factor (i = 20%) 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823

Present value

1,525,000,000

8,646,875,000

7,470,211,227

6,546,055,170

Nilai pasar apartemen

24,188,141,397
Dibulatkan

24,188,000,000
2. Anda diminta menilai suatu property dengan kondisi sebagai berikut :
Tanah seluas 15.000 m2 di atasnya telah berdiri Hotel Bintang 3 memiliki 150
kamar. Hotel ini berdiri di atas tapak seluas 7.000 m2, sementara tanah sisanya
seluas 8.000 m2 lagi direncanakan akan dibangun Gedung Perkantoran Sewa
dengan Gross`Floor Area 20.000 M2 dan Semi Gross Area 16.000 M2, pada
saat anda menilai, Hotel telah beroperasi selama 2 tahun sementara Gedung
Perkantoran belum dibangun.
Data tambahan untuk hotel :
Tingkat hunian hotel adalah sebagai berikut :
Tahun ke Tingkat hunian
1 50%
2 55%
3 65%
4 60%
(perpetuity)

Rata-rata room rate pada tahun pertama sebesar Rp 300.000 per
malam, selanjutnya tumbuh 10% setiap tahun
Pendapatan dari F & B sebesar 60% dari pendapatan kamar
Pendapatan dari MOD sebesar 20% dari pendapatan kamar
Biaya kamar sebesar 15% dari pendapatan kamar
Biaya F & B sebesar 60% dari pendapatan F & B
Biaya MOD sebesar 35% dari pendapatan MOD
Biaya Marketing sebesar 2,5% dari pendapatan total
Biaya Adm & Umum sebesar 5% dari pendapatan total
Biaya POMEC sebesar 15% dari pendapatan total
Reserve for Replacement sebesar 2% dari pendapatan total

Data Tambahan Untuk Rencana Pembangunan Gedung Perkantoran :
Gedung Perkantoran Grade B
Sewa rata-rata Rp 70.000/m2/Bulan
Service chage Rp 35.000 s/d Rp 40.000 /m2/Bulan
Penerimaan service charge menutup semua biaya operasional
Masa pembangunan 2 tahun sejak penilaian

Asumsi-asumsi lainnya yang belum disebutkan baik untuk hotel maupun untuk
rencana pembangunan gedung perkantoran diasumsikan sendiri.
Jawab :

Prinsip :
- Nilai Properti = Nilai hotel + Nilai tanah yang belum dikembangkan
- Nilai hotel dihitung dengan DCF

- Nilai tanah yang belum dikembangkan dinilai dengan
LDA

Penilaian Hotel

Uraian Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4
Asumsi
Jumlah kamar 150 150 150 150
Hari operasi 365 365 365 365
Tingkat hunian 50% 55% 65% 60%
Rata-rata sewa kamar (naik 10% per tahun) 300,000 330,000 363,000 399,300

Pendapatan
Penerimaan kamar

8,212,500,000

9,937,125,000

12,918,262,500

13,117,005,000
Penerimaan F & B (20% dari penerimaan kamar)

4,927,500,000

5,962,275,000

7,750,957,500

7,870,203,000
Penerimaan MOD (15% dari penerimaan kamar)

1,642,500,000

1,987,425,000

2,583,652,500

2,623,401,000
Total Pendapatan

14,782,500,000

17,886,825,000

23,252,872,500

23,610,609,000

Pengeluaran departemental
Pengeluaran kamar (15% dari penerimaan kamar)

1,231,875,000

1,490,568,750

1,937,739,375

1,967,550,750
Pengeluaran F&B (60% dari penerimaan F&B)
2,956,500,000 3,577,365,000 4,650,574,500 4,722,121,800
Pengeluaran MOD (35% dari penerimaan MOD)

574,875,000

695,598,750

904,278,375

918,190,350
Total pengeluaran departemental

4,763,250,000

5,763,532,500

7,492,592,250

7,607,862,900

Pengeluaran yang tidak dapat didistribusikan
Biaya marketing (2,5% dari pendapatan total)

369,562,500

447,170,625

581,321,813

590,265,225

Biaya administrasi dan umum (5% dari pendapatan
total)

739,125,000

894,341,250

1,162,643,625

1,180,530,450
Biaya POMEC (15% dari pendapatan total)

22,173,750

2,504,155,500

3,255,402,150

3,305,485,260
Total pengeluaran yang tidak dapat didistribusikan

1,130,861,250

3,845,667,375

4,999,367,588

5,076,280,935

Pengeluaran tetap

Biaya manajemen (diasumsikan 5% dari pendapatan
total)

739,125,000

894,341,250

1,162,643,625

1,180,530,450
Reserve for replacement (2% dari total pendapatan)

295,650,000

357,736,500

465,057,450

472,212,180

Pajak Bumi dan Bangunan (diasumsikan Rp. 60 juta per
tahun)

60,000,000

60,000,000 60,000,000

60,000,000
Asuransi (diasumsikan Rp. 80 juta per tahun)

80,000,000

80,000,000 80,000,000

80,000,000
Total pengeluaran tetap

1,174,775,000

1,392,077,750

1,767,701,075

1,792,742,630

Pendapatan bersih

7,713,613,750

6,885,547,375

8,993,211,588

9,133,722,535
Terminal value (diasumsikan cap. Rate 12%)

76,114,354,458
Pendapatan bersih + terminal value

7,713,613,750

6,885,547,375

85,107,566,046
Discount factor (diasumsikan i = 20%) 0.8333 0.6944 0.5787
Present value

6,428,011,458

4,781,630,122

49,252,063,684 -
Nilai pasar hotel

60,461,705,264
Dibulatkan

60,460,000,000


Penilaian Tanah kososng
Diasumsikan akan dibangun kantor
Masa pembangunan selama 2 tahun
Penghitungan GDV dengan direct capitalization

Uraian Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
Asumsi
Gross Floor Area (luas kotor) 20,000
Semi Gross Floor Area (luas yang disewakan) 16,000
Tingakat hunian diasumsikan 90% 14,400
Sewa rata-rata (diasumsikan naik 5% per tahun) 70,000 73,500 77,175
Service charge (diasumsikan naik 5% per tahun) 37,500 39,375 41,344

Pendapatan
Penerimaan sewa

13,335,840,000
Penerimaan service charge

7,144,200,000
Total pendapatan

20,480,040,000

Biaya operasional diasumsikan disebesar pendapatan
service charge

7,144,200,000
Pendapatan bersih

13,335,840,000
Tingkat kapitalisasi diasumsikan 12% 12%
Gross Development Value

111,132,000,000

Gross Development cost
Biaya pembangunan diasumsikan Rp. 4 juta per m2)

80,000,000,000
Dev. Profit
Diasumsikan 15% dari GDV

16,669,800,000
Nilai sisa tanah pada tahun 3

14,462,200,000
Discount factor (diasumsikan i = 20%) 0.6944
Nilai pasar tanah kini

10,043,194,444
Dibulatkan

10,040,000,000

Total nilai properti

70,500,000,000
3. Diketahui hasil riset Gedung Perkantoran pada suatu kawasan komersial seperti
pada tabel di bawah ini :

Gedung A Gedung B Gedung C Gedung D Gedung E
Luas lantai
yang
disewakan
(m2)
Tingkat
kekosongan
Umur gedung
(tahun)
Kondisi
gedung
Harga jual
(Rp)
Rate sewa
(Rp/m2/bulan)
Service
charge
(Rp/m2/bulan)
Biaya
operasional
(Rp/m2/bulan)
2.000
20 %
18
cukup
10.000.000.000
60.000
30.000
27.500
4.000
15 %
12
baik
26.000.000.000
75.000
30.000
26.000
3.000
10 %
1
sangat baik
24.000.000.000
90.000
30.000
20.000
2.400
10 %
4
sangat baik
18.600.000.000
80.000
30.000
22.500
3.600
25 %
20
cukup
18.000.000.000
55.000
30.000
28.000


Pertanyaannya :
a. Berapa tingkat Kapitalisasi rata-rata gedung perkantoran pada kawasan
komersial tersebut.
b. Berapakah Nilai Gedung F yang lokasinya juga berada pada kawasan
tersebut memiliki luas 5.600 m2, rate sewanya Rp. 100.000,-/m2/bulan,
service charge Rp. 20.000.-/m2/bulan, biaya operasional sebesar
penerimaan dari service charge. Gedung F ini baru beroperasi selama 1
tahun, dengan kondisi gedungnya sangat baik dan tingkat kekosongan
selama satu tahun beroperasi sebesar 10 %.

Jawab :

Uraian Gedung A Gedung B Gedung C Gedung D Gedung E Gedung F

Luas disewakan

2,000 4,000 3,000 2,400 3,600 5,600
Tingkat kekosongan 20% 15% 10% 10% 25% 10%
Luas terhuni

1,600 3,400 2,700 2,160 2,700 5,040
Umur gedung

18 12 1 4 20 1
Kondisi cukup baik sangat baik sangat baik cukup sangat baik
Rata -rata sewa

60,000 75,000 90,000 80,000 55,000 100,000
Rata-rata service charge

30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 20,000
Biaya operasional

27,500 26,000 20,000 22,500 28,000
Harga jual

10,000,000,000

26,000,000,000

24,000,000,000

18,600,000,000

18,000,000,000

Pendapatan
Penerimaan Sewa

1,152,000,000

3,060,000,000

2,916,000,000

2,073,600,000

1,782,000,000

6,048,000,000

Penerimaan service
charge

576,000,000

1,224,000,000

972,000,000

777,600,000

972,000,000

1,209,600,000
Total pendapatan

1,728,000,000

4,284,000,000

3,888,000,000

2,851,200,000

2,754,000,000

7,257,600,000
Biaya operasional

660,000,000

1,248,000,000

720,000,000

648,000,000

1,209,600,000

1,209,600,000
Pendapatan bersih

1,068,000,000

3,036,000,000

3,168,000,000

2,203,200,000

1,544,400,000

6,048,000,000
Tingkat kapitalisasi 10.68% 11.68% 13.20% 11.85% 8.58%

a.
Rata-rata tingkat
kapitalisasi 11.20%

b. Penilaian gedung F
Pendapatan bersih

6,048,000,000
Tingkat kapitalisasi 13.20%
dipilih cap. Rate gedung C karena mempunyai paling banyak
kemiripan
Nilai gedung F

45,818,181,818
Dibulatkan

45,800,000,000


47

4. Suatu properti komersial diketahui data-data sebagai berikut :
Pendapatan Kotor per tahun = Rp. 3.400.000.000,-
Biaya - biaya per tahun adalah :
o Biaya Tetap = Rp. 400.000.000,-
o Biaya Tidak Tetap = Rp. 600.000.000,-
o Pajak Bumi dan Bangunan = Rp. 50.000.000,-
Pendapatan bersih per tahun = Rp. 1.300.000.000,-
Penyusutan = Rp. 150.000.000,-
Bunga Pinjaman = Rp. 200.000.000,-
Cicilan Hutang Kredit untuk Properti = Rp. 500.000.000,-
Kekosongan dan Collection Loss = Rp. 300.000.000,-
Hitung besarnya biaya yang dicadangkan (Reserve for Replacement) untuk gedung tersebut !

Jawab :
Pendapatan kotor (PGI) = 3,400,000,000
Kekosongan dan collection loss (VCL) = 300,000,000
Pendapatan kotor efektif (EGI) = PGI - VCL = 3,100,000,000
Biaya Operasional (OE)
Biaya tetap = 400,000,000
Biaya tidak tetap = 600,000,000
Biaya PBB = 50,000,000
Total biaya operasional sebelum RR (OE - RR) = 1,050,000,000
Pendapatan bersih sebelum RR (NOI + RR) = 2,050,000,000
Pendapatan bersih (NOI) = 1,300,000,000
Reserve for replacement = 750,000,000

Catatan :

48


Biaya penyusutan, biaya bunga pinjaman dan cicilan hutang tidak
diperhitungkan

Net Operating Income = Earning before interest tax depreciation &
amortization (EBITDA)


5 . PT. Tanah Makmur mempunyai sebidang tanah dengan luas 10.000 m2, yang dapat dibangun gedung hotel dengan jumlah
kamar sebanyak 300 kamar. PT. Hotel Nyaman (developer) membuat perjanjian BOT (Build, Operate Transfer) dengan PT.
Tanah makmur selama 25 tahun. Pada akhir perjanjian BOT, PT. Hotel Nyaman akan menyerahkan hotel tersebut kepada PT.
Tanah Makmur. Setelah BOT berjalan 10 tahun, terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan turunnya tingkat hunian hotel
tersebut. Untuk mengatasi kerugian yang lebih besar dari PT. Hotel Nyaman, maka PT. Hotel Nyaman ingin menghitung
kembali besarnya royalti yang wajar, yang dibayarkan kepada PT. Tanah Makmur.
Adapun data data yang dapat diperoleh Penilai, adalah sebagai berikut :
A. Proyeksi pendapatan bersih dari sisa hak BOT adalah sebagai berikut :
Tahun ke 1 s/d tahun ke 4 Rp. 30.000.000.000,-
Tahun ke 5 s/d tahun ke 9 Rp. 40.000.000.000,-
Tahun ke 10 s/d tahun selanjutnya Rp. 45.000.000.000,-
B. Royalti dibayar tiap 3 tahun, dengan kenaikan royalti 50 % setelah tahun ke 10, terhitung sejak rencana revisi besarnya
pembayaran royalti (saat ini).
C. Apabila tarif diskonto ditentukan 12%, Nilai Pasar Properti saat ini bila dinilai penilai adalah Rp. 300.000.000.000,-
D. Lessors Interest berdasarkan opini Penilai adalah Rp. 75.000.000.000,-

Pertanyaannya :
Hitung besarnya Royalti yang sesuai, yang harus dibayar PT. Hotel Nyaman kepada PT. Tanah Makmur sesuai dengan
rencana revisi di atas.


49

Jawab :
Tahun
ke
Tahun
sisa
NOI Royalti
DF (i =
15%)
PV NOI PV Royalti
11 1

30,000,000,000 1 x

0.8696

26,087,000,000 0.8696 x
12 2

30,000,000,000

0.7561

22,684,000,000 -
13 3

30,000,000,000

0.6575

19,725,000,000 -
14 4

30,000,000,000 1 x

0.5718

17,153,000,000 0.5718 x
15 5

40,000,000,000

0.4972

19,887,000,000 -
16 6

40,000,000,000

0.4323

17,293,000,000 -
17 7

40,000,000,000 1 x

0.3759

15,037,000,000 0.3759 x
18 8

40,000,000,000

0.3269

13,076,000,000 -
19 9

40,000,000,000

0.2843

11,370,000,000 -
20 10

45,000,000,000 1 x

0.2472

11,123,000,000 0.2472 x
21 11

45,000,000,000

0.2149

9,672,000,000 -
22 12

45,000,000,000

0.1869

8,411,000,000 -
23 13

45,000,000,000 1.5 x

0.1625

7,314,000,000 0.2438 x
24 14

45,000,000,000

0.1413

6,360,000,000 -
25 15

45,000,000,000

0.1229

5,530,000,000 -

50



210,722,000,000 2.3082 x

Nilai Properti = Nilai Penyewa +
Nilai Pemilik
Tanah

Nilai Penyewa = PV NOI - PV Royalti
Nilai Properti =
(PV NOI - PV
Royalti) +
Nilai Pemilik
Tanah
300.000.000.000 = 210.722.000.000 - 2.3082 X + 75.000.000.000
2.3082 X = 300.000.000.000 - 210.722.000.000 - 75.000.000.000
2.3082 X =

14,278,000,000
X (Royalti) =

6,185,686,321
Dibulatkan =

6,186,000,000