PENDAHULUAN

Latar Belakang
Secara teori biaya dampak pembangunan (development impact fee) dapat
didefinisikan sebagai pungutan yang dibebankan oleh pemerintah kepada developer/
pengelola kawasan sebagai prasyarat untuk memperoleh izin atau menambah sumber
penerimaan bagi pembiayaan penyediaan prasarana umum. Kawasan tersebut antara lain
berupa kawasan perumahan, kawasan industri, kawasan perdagangan, dan kawasan
pariwisata. Pungutan ini biasa dikenakan pada saat developer mengajukan permohonan izin
untuk kegiatan pembangunan atau sebelum kegiatan pembangunan dilakukan secara fisik
sehingga lebih merupakan pungutan yang bersifat di muka (Lawrence W. Libby dan Carmen
Carrion, 2006).
Impact fee dipungut dari pengembang sebagai kompensasi atas kegiatan yang
dilakukannya (misalnya fee akibat tidak memenuhi prasyarat menyediakan ruang terbuka
hijau sesuai dengan peryaratan satuan lingkungan). Adapun jumlah pungutan yang ditarik
tidak boleh melebihi total biaya dibagi dengan jumlah unit yang akan menikmati pelayanan
dari fasilitas tersebut (Lawrence W. Libby dan Carmen Carrion, 2006).
Ada beberapa batasan politik mengenai harga biaya dampak pembangunan. Dalam
teorinya, biaya dampak pembangunan yang dibayarkan akan sama dengan biaya marjinal
untuk setiap unit baru dari layanan suatu utilitas yang disediakan. Biaya dampak
pembangunan suatu utilitas kota misalnya, secara terpisah akan ditentukan dari hasil
pendapatan utilitas tersebut dan dijumlahkan bersama dengan biaya keamanan dan
sanitasi. Total biaya marjinal dan tingkat biaya optimal akan bervariasi sehubungan dengan
kapasitas pelayanan suatu utilitas, jarak dari fasilitas pelayanan, dan kepadatan pembangunan
setempat. Setiap pengembang akan menghadapi biaya dampak yang berbeda tergantung
pada karakteristik pembangunan yang diusulkan.
Beberapa kawasan di Amerika Serikat telah mempertimbangkan biaya dampak
pembangunan sebagai sarana menghilangkan tekanan pada pajak properti yang diciptakan
oleh tuntutan pada loyalitas internal maupun eksternal. Kebanyakan negara bagian di bawah
tekanan dari kelompok-kelompok pembangunan, telah dibatasi oleh hukum negara untuk
membatasi biaya untuk biaya pembangunan. Namun, California adalah pengecualiannya.
Pengembang properti awalnya dikenakan biaya pengembang lebih dari biaya pembangunan,
akan tetapi hasil tes yudisial biaya dampak akhirnya mengarah pada pengenaan harga
berbasis biaya di California.
PEMBAHASAN
Ringkasan Hasil Penelitian
Biaya dampak pembangunan ditentukan dan ditinjau setiap tahun berdasarkan hasil
analisis rinci proyeksi pembangunan pada lingkup kota, termasuk jumlah aktual unit hunian
sebagai berasal dari data ijin-ijin pembangunan, biaya peningkatan kualitas peralatan
kepolisian, jasa keamanan, jasa pemadam kebakaran dan sanitasi publik yang dihasilkan oleh
pembangunan tersebut dan setiap pendapatan yang tersedia untuk memenuhi biaya
tersebut. Semua perubahan atau penyesuaian terhadap besaran biaya dan waktu
pembayaran, ditentukan oleh Pemerintah Kota dengan berdasarkan atas peraturan yang
berlaku. Perubahan terhadap waktu pembayaran biaya dampak pembangunan hanya berlaku
pada izin bangunan yang dikeluarkan setelah tanggal efektif Ordonansi konstruksi bangunan
tersebut.
Peraturan yang lama hanya menjelaskan tiga jenis biaya dampak pembangunan, yaitu
untuk layanan polisi, pemadam kebakaran, layanan keamanan dan layanan sanitasi. Kemudian
pada tahun 1994, pemerintah kota menambahkan dua biaya baru dan dana perwalian pada
kebijakannya. Biaya baru tersebut adalah pemeliharaan armada dan sistem komputer.
Berbeda dengan dana perwalian dan biaya lainnya, tidak ada perhitungan biaya berdasarkan
luas area atau jumlah penduduk dalam perhitungan biaya dampak pembangunan pada aspek
sistem komputer.
Pemerintah kota menyiapkan usulan biaya dampak pembangunan secara rinci,
menggambarkan kebutuhan modal untuk masing-masing layanan dan bagaimana kebutuhan
tersebut dikonversikan menjadi biaya dampak pembangunan dan dibagikan kepada
pengembang. Hal-hal yang dimasukkan dalam komponen biaya dampak pembangunan
diperbarui setiap tahun mengikuti kebijakan dan peraturan yang berlaku. Berikut ini akan di
jelaskan latar belakang dan analisis pada lima jenis biaya dampak pembangunan yang saat
ini digunakan di Mount Pleasant, South Carolina.
Kota ini menyediakan dua lokasi pembuangan sampah dan jadwal pengangkutan
sampah 1 kali per minggu, serta mempertahankan persediaan dana yang cukup untuk
operasional utilitas persampahan pada tingkat populasi penduduk saat ini. Perencana kota
menggunakan perkiraan sensus penduduk masa depan dan proyeksi jumlah unit hunian yang
akan dibangun untuk mengakomodasi jumlah penduduk pada masa depan. Pada tahun 2000,
perencana berharap untuk menyediakan layanan sanitasi untuk 7.427 unit hunian, yang
artinya perlu penambahan dana operasional untuk memenuhi permintaan layanan. Biaya
dampak pembangunan awal untuk layanan sanitasi pada tahun 1987 adalah $ 79. Setiap
tahun peneliti melakukan analisis perkiraan peningkatan populasi penduduk, unit hunian dan
pembaharuan peralatan diperhitungkan sebagai peningkatan biaya dampak pembangunan
setiap tahunnya.
Pada komponen biaya dampak pembangunan untuk aspek kepolisian, biaya
penggantian kendaraan dan bangunan juga di tambahkan sebagai salah satu unsur
biaya. Namun, jumlah pengguna dihitung berdasarkan persentase penggunaan layanan
kepolisian pada kawasan perumahan dan non perumahan. Menggunakan sistem random
sampling potensi panggilan polisi dalam jangka waktu satu tahun. Perencana menentukan
bahwa 52 % dari panggilan polisi berasal dari perumahan dan 48 % berasal dari non
perumahan. Persentase ini diasumsikan konstan, namun jumlah penduduk diasumsikan
berubah setiap tahunnya.
Pada komponen biaya dampak pembangunan pada jasa pemadam kebakaran,
personel pemadam kebakaran di pandang sebagai aset modal, sedangkan kendaraan dan
bangunan di pandang sebagai nilai pakai. Untuk penggunanya, data luas kawasan perumahan
yang ada dipastikan melalui data izin bangunan, sedangkan kawasan non perumahan
ditentukan dari kombinasi dari foto udara dan catatan izin bangunan. Hasilnya, pengguna
yang berasal dari kawasan perumahan menyumbang 62 % dari panggilan pelayanan jasa
pemadam kebakaran, sedangkan pengguna komersial menyumbang 38 % dari total panggilan
jasa pemadam kebakaran.
dengan pembelian kendaraan baru, pemerintah kota menghitung biaya pemeliharaan
aset tersebut dan dimasukkan sebagai salah satu komponen biaya dampak
pembangunan. Jumlah penggunanya pada kawasan perumahan dan non perumahan
diasumsikan sama. Sepuluh tahun terpilih sebagai kerangka waktu karena sesuai jadwal
pensiun yang diusulkan. Biaya pemeliharaan armada baru pemerintah kota, diperkirakan
mencapai $ 460.000, dengan $ 156.400 disebabkan dampak pertumbuhan per tahunnya ( $
460.000 * 34 % ). Untuk rumus penggunaan armada baru pemerintah kota pada kawasan
non perumahan, unit baru diekspresikan dalam satuan luas daripada seluruh unit.
Untuk menentukan bagian dari sistem komputer terhadap komponen biaya dampak
pembangunan, diproyeksikan unit hunian baru dalam jangka waktu 6 tahun (2910 unit) dibagi
dengan jumlah unit hunian yang sudah ada (14.458 unit), sehingga didapatkan persentase
kenaikan sebesar 20 %. Total biaya proyek didapatkan dengan terlebih dahulu dlakukan
pengurangan untuk bagian yang sudah dilakukan pelayanan, dan dikalikan dengan
pertumbuhan pengguna komputer setiap tahunnya untuk menentukan proyeksi biaya dampak
penyediaan komputer di masa depan.
Pada tahap evaluasi biaya dampak pembangunan, ditemukan bahwa hanya sebagian
dari peningkatan biaya dampak pembangunan yang di bebankan ke pengembang, dan biaya
tersebut digunakan secara eksklusif hanya untuk penyediaan layanan fasilitas tersebut di
masa depan. Pembagian biaya dampak antara perumahan dan komersial yang telah ada, serta
antara perumahan dan komersial baru, sebagai pengganti biaya subsidi, sehingga lebih efisien
secara ekonomi, dan harga pelayanan publik dapat tercermin dalam harga pasar.
Terdapat keprihatinan pemerintah kota pada dampak pendapatan dari biaya tersebut.
Pada tahun fiskal 1994 sekitar $ 500,00 berhasil dikumpulkan melalui biaya dampak
pembangunan dan sekitar $ 300,00 telah digunakan untuk belanja daerah sesuai dengan
prosedur yang ditetapkan dalam peraturan. Belanja daerah yang dimaksud adalah peralatan
kebakaran, tiga mobil polisi, satu mobil sampah dan beberapa pembelian kecil untuk sanitasi
dan layanan rekreasi. Total pendapatan pemerintah kota untuk periode yang sama adalah
sekitar $ 12.300.000. Oleh karena itu, biaya dampak pembangunan hanya sekitar 4 % dari
total pendapatan pemerintah kota. Untuk mengevaluasi biaya dampak ini, dihitung
pertumbuhan total pendapatan kota selama 10 tahun, kemudian dibandingkan dengan
pertumbuhan biaya dampak pembangunan selama 10 tahun juga. Korelasi antara dua grafik
tersebut akan menjadi pertimbangan evaluasi biaya dampak pembangunan di South Carolina.
Kajian Kritis Permasalahan
Pada penelitian yang dilakukan, peneliti menjelaskan pentingnya biaya dampak
pembangunan tanpa teori-teori terkait yang menguatkan argumennya, baik fungsi utama
maupun keuntungan kerugian dari biaya dampak pembangunan. Padahal secara teoritis
menurut (Lawrence W. Libby dan Carmen Carrion, 2006), biaya dampak pembangunan
memiliki tiga fungsi utama yaitu:
1. Sebagai alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik, yaitu prasarana
dan sarana umum
2. Sebagai alat untuk mengendalikan pembangunan (termasuk pengendalian penataan
ruang)
3. Sebagai alat untuk mengatasi konflik politik
Dalam melakukan evaluasi terhadap pelaksanaan biaya dampak pembangunan di
South Carolina, peneliti dapat menggunakan 3 fungsi utama biaya dampak pembangunan
yang sudah dijelaskan sebagai salah satu instrumen evaluasi secara kualitatif dan kuantitatif,
bukan hanya berdasarkan data pendapatan pemerintah kota.
Selanjutnya, dalam menampilkan urgensitas dari biaya dampak pembangunan pada
penelitian yang dilakukan, yaitu pada bagian Why Impact Fees?, perlu ditampilkan juga
keuntungan dan kerugian metode biaya dampak pembangunan secara teoritis. Hal ini
bertujuan agar argumen peneliti pada bagian urgensitas biaya dampak pembangunan di South
Carrolina tidak bersifat subjektif, namun dianalisis berdasarkan aspek teoritis. Keuntungan
dan kerugian mode biaya dampak pembangunan menurut (Lawrence W. Libby dan Carmen
Carrion, 2006), adalah sebagai berikut :
Keuntungan biaya dampak pembangunan :
Merupakan salah satu cara dalam pemenuhan kewajiban dalam melakukan pembangunan
fasilitas yang adil dan memenuhi persyaratan,
Menjadi alternatif jika terdapat kenaikan pajak yang dirasakan mulai memberatkan.
Kerugiannya biaya dampak pembangunan :
Sulit mengidentifikasi siapa yang menerima manfaat dari fasilitas tersebut dan berapa
besar manfaatnya.
Membutuhkan aturan yang mendetail, didukung oleh kelengkapan dan kemampuan
administrasi yang tinggi.
Melalui teori diatas, peneliti dapat menghubungkannya dengan fakta empirik yang
terjadi pada penerapan biaya dampak pembangunan dengan keuntungan dan kerugian
berdasarkan aspek teoritis. Kemudian di akhir penelitian, peneliti juga dapat menampilkan
keuntungan dan kerugian biaya dampak pembangunan secara karakteristik pada penerapan
di South Carolina.
Menurut hasil evaluasi yang dilakukan peneliti, biaya dampak pembangunan hanya
menyumbang 4% dari total pendapatan Kota di South Carolina. Hal ini mengindikasikan
bahwa pengelolaan biaya dampak pembangunan belum sesuai dengan pertumbuhan
pendapatan kota yang ada. Untuk itu diperlukan spesifikasi yang lebih detail terhadap
komponen-komponen dalam biaya dampak pembangunan. Menurut hasil komparasi dengan
hasil penelitian lain, seharusnya dalam komponen biaya dampak pembangunan tidak hanya
berisi 5 jenis saja, namun ada aspek-aspek lain seperti yang dipaparkan dalam (DIF Study of
Yountville City, 2005), yaitu :
dampak biaya sambungan air
dampak biaya jaringan drainase
dampak biaya taman kota dan rekreasi
dampak biaya fasilitas jalan
dampak biaya penanganan banjir
dampak biaya utilitas bawah tanah
jika biaya-biaya tersebut juga dipertimbangkan dalam komponen biaya dampak
pembangunan di South Carolina, terdapat kemungkinan kenaikan persentase biaya dampak
pembangunan di South Carolina terhadap total pendapatan pemerintah daerah.
Pada penelitian yang dilakukan, peneliti memisahkan aspek keamanan dan kepolisian.
Hal ini dapat menimbulkan kerancuan karena antara aspek fasilitas keamanan dan kepolisian
memiliki fungsi yang berhubungan. Oleh karena itu, sebaiknya dalam perhitungan biaya
dampak pembangunan, kedua komponen ini dapat disatukan menjadi dampak biaya
pembangunan fasilitas keamanan publik, seperti yang dilakukan pada Kota Yountville.
Komponen biaya dan perhitungannya dapat dilakukan sebagai berikut.

(Development impact Fees Study of Yountville City, 2005)
Berdasarkan tabel diatas, biaya dampak pembangunan fasilitas keamanan di
dekripsikan sebagai Public Facility, sedangkan untuk kepolisian di deskripsikan sebagai Safety
Equipment. Pada tabel diatas juga mempertimbangkan aspek inflasi untuk menghitung
besaran biaya yang harus dibayar di masa depan. Sementara itu, penjelasan tabel secara
teknis adalah sebagai berikut :
The Engineering News Record (ENR) dan Konstruksi Indeks Biaya (CCI) digunakan untuk
menyesuaikan biaya akuisisi historis fasilitas publik yang ada dengan nilai sekarang,
jumlah ini dikenal sebagai "Pengganti biaya yang baru" (RCN). RCN dihitung dengan
mengurangkan akumulasi penyusutan dari nilai masing-masing aset fasilitas publik.
RCNLD digunakan untuk melihat biaya operasional fasilitas dengan nilai mata uang
sekarang terhadap nilai saat fasilitas tersebut dibangun (Town Of Yountville DIF Report,
2005).
Penelitian yang dilakukan terhadap biaya dampak pembangunan di South Carolina,
tidak menampilkan data investasi terhadap fasilitas publik yang direncanakan untuk di
realisasikan. Padahal komponen biaya investasi rencana pembangunan fasilitas publik dapat
menjadi patokan besarnya biaya dampak pembangunan di masa depan. Contohnya pada
dokumen Studi Biaya Dampak Pembangunan Kota Yountville tahun 2005, ditampilkan sebagai
berikut :

(Development Impact Fees Study of Youthville City, 2005)
Pada komponen fasilitas dan utilitas eksisting dapat dialokasikan dana perawatan saja.
Sedangkan pada fasilitas dan utilitas yang akan dibangun dapat diperhitungkan jangka waktu
Break Even Point (BEP) pembangunan tersebut. Data tersebut juga dapat digunakan dalam
mengevaluasi biaya dampak pembangunan yang diberlakukan, yakni kesesuaian rencana BEP
dengan fakta yang ada berdasarkan data Time Series.
Selain itu, fasilitas dan utilitas yang direncanakan di masa depan juga merupakan
modal investasi yang direncanakan selama lima tahun ke depan, sehingga memerlukan
penyesuaian lebih lanjut. Biaya dampak pembangunan dihitung untuk memperkirakan
penggunaan fasilitas di masa depan (Town Of Yountville DIF Report, 2005).

PENUTUP
Lesson Learned
Hal-hal yang dapat diambil menjadi pelajaran dari jurnal yang di Review, adalah :
Dalam mengevaluasi penerapan biaya dampak pembangunan, diperlukan data komponen
biaya dampak pembangunan sekurang-kurangnya 10 tahun dan secara berurutan.
Dalam perhitungan besaran biaya dampak pembangunan yang akan ditetapkan, harus
berdasarkan proyeksi jumlah pengguna fasilitas atau utilitas yang di terkena biaya
dampak di masa depan, agar besaran biaya yang ditetapkan dapat digunakan untuk
penambahan kapasitas layanan serta perawatan aset (eksisting dan perencanaan) di
masa depan.
Dalam mengevaluasi besaran kenaikan biaya dampak pembangunan, diperlukan data
pergerakan pendapatan pemerintah dan data pergerakan biaya dampak pembangunan.
Sehingga dalam evaluasinya, dilakukan dengan cara melihat proporsi antara total
pendapatan pemerintah di seluruh sektor dengan jumlah pendapatan pemerintah dari
biaya dampak pembangunan. Apabila terdapat persentase yang berbeda, ada indikasi
terdapat pembangunan fasilitas dan utilitas yang tidak terkena biaya dampak
pembangunan.
Kesimpulan
Hal-hal yang dapat disimpulkan dalam critical review yang sudah dilakukan, adalah :
Biaya dampak pembangunan secara umum mirip dengan pajak dan retribusi, namun
dalam penerapannya biaya dampak pembangunan hanya digunakan secara eksklusif oleh
fasilitas dan utilitas yang menurut peraturan yang berlaku, terkena biaya dampak
pembangunan. Biaya ini digunakan untuk perawatan fasilitas/utilitas (eksisting) ataupun
sebagai penggantian modal pembangunan fasilitas/utilitas (akan dibangun).
Dalam perhitungan besaran biaya dampak pembangunan, pembagian komponen-
komponen yang diperhitungkan harus berdasarkan peraturan pemerintah yang berlaku,
termasuk memperhitungkan aspek inflasi.
Dalam penerapan biaya dampak pembangunan, terlebih dahulu harus dilakukan
pendataan terhadap fasilitas/utilitas yang akan terkena biaya dampak pembangunan, baik
eksisting maupun rencana, agar besaran biaya dampak pembangunan yang dikenakan
terhadap pengguna, sesuai dengan pelayanan yang didapatkan dari fasilitas/utilitas
tersebut.
Rekomendasi
Rekomendasi yang dapat diberikan untuk penelitian sejenis, adalah :
Perlu penggunaan teori-teori terkait biaya dampak pembangunan dalam melakukan
evaluasi terhadap penerapan biaya dampak pembangunan, yang ditinjau dari aspek
kepentingan biaya dampak pembangunan serta keuntungan dan kerugian biaya dampak
pembangunan.
Dalam menentukan komponen fasilitas dan utilitas yang termasuk dalam biaya dampak
pembangunan, sebaiknya mengikuti peraturan dan kebijakan pemerintah terbaru, karena
komponen biaya dampak pembangunan sepenuhnya merupakan kewenangan
pemerintah, bukan hasil studi literatur.
Dalam perhitungan besaran biaya dampak pembangunan, sebaiknya memperhitungkan
faktor investasi berbagai jenis fasilitas dan utilitas yang terkena biaya dampak
pembangunan. Faktor investasi berisi data jumlah fasilitas/utilitas eksisting yang butuh
biaya perawatan saja, dan juga jumlah fasilitas/utilitas yang akan dibangun yang butuh
biaya perawatan dan penggantian modal pembangunan (BEP).

DAFTAR PUSTAKA
Anonymous. 2005. Town of Yountville Development Impact Fee Report. Bartle Wells
Associates. California, USA.
Lawrence W. Libby and Carmen Carrion. 2006. Development Impact Fees. Ohio State
University Extension Fact Sheet. Ohio, USA.
Kelly, Janet M. 1997. Development impact fees: Modeling future growth and economic
development in a south Carolina community, International Journal of Public
Administration, 20:8-9, 1599-1617. Routledge. England