LAND USE

(TATA GUNA TANAH)

LAND USE
(TATA GUNA TANAH)
KERANGKA PENGGUNAAN LAHAN
AKTIVITAS
MANUSIA LOKASI
PENGERTIAN LAND USE
(TATA GUNA LAHAN):
Pengaturan penggunaan lahan untuk menentukan
pilihan yang terbaik dalam mengalokasikan fungsi
tertentu, sehingga secara umum dapat memberikan
gambaran keseluruhan bagaimana daerah-daerah pada
suatu kawasan tersebut seharusnya berfungsi .
TEORI-TEORI TATA GUNA LAHAN:
I. TEORI JALUR SEPUSAT (CONCENTRIC ZONE
THEORY).
Teori ini dikemukakan oleh E.W.Burgess, yang
mengidentifikasikan lima zone penggunaan tanah dalam
kawasan perkotaan:
1. Kawasan pusat kota (CBD).
2. Kawasan transisi, untuk komersial dan industri.
3. Kawasan perumahan buruh. (penduduk berpendapatan rendah)
4. Kawasan untuk perumahan penduduk berpendapatan sedang.
5. Kawasan yang menampung perkembangan baru (dipinggiran
kota) dan sepanjang jalan besar terdapat masyarakat
berpenghasilan menengah dan atas.
II. TEORI SEKTOR (SECTOR THEORY)
Teori Humer Hoyt (1939), mengemukakan bahwa kota-kota
tumbuh tidak dalam zone konsentrik saja, akan tetapi dalam
sektor-sektor dengan jenis perkembangan yang serupa. Misal:
daerah perumahan dapat berkembang keluar, sepanjang ada
h u b u n g a n t r a n s p o r t a s i .
Zone penggunaan tanah menurut Humer Hoyt:
1. Pada lingkaran pusat terdapat pusat kota.
2. Pada sektor tertentu terdapat kawasan industri ringan dan
kawasan perdagangan.
3. Dekat pusat kota dan dekat sektor tersebut, pada bagian
sebelahnya terdapat perumahan buruh.
4. Agak jauh dari pusat kota dan sektor industri serta perdagangan,
terletak perumahan golongan menengah.
5. Lebih jauh lagi, terdapat perumahan golongan atas.
III. TEORI PUSAT LIPAT GANDA
(MULTIPLE NUCLEI CONCEPT).
Kawasan pusat kota tidak dianggap satu-satunya pusat kegiatan
atau pertumbuhan, melainkan suatu rangkaian pusat kegiatan atau
pusat pertumbuhan dengan fungsi yang berbeda beda, seperti
i n d u s t r i , r e k r e a s i , p e r d a g a n g a n , d s b .
Teori ini dikemukakan oleh Mc.Kenzie yang membagi kota terdiri
dari:
1. Pusat kota (CBD).
2. Kawasan niaga dan industri ringan
3. Perumahan berkualitas rendah.
4. Perumahan golongan menengah (kualitas menengah).
5. Perumahan golongan atas (kualitas tinggi).
6. Pusat industri berat.
7. Pusat niaga/perbelanjaan lain dipinggiran kota.
8. Kawasan Sub Urban, untuk perumahan menengah dan atas.
9. Kawasan Sub Urban, untuk industri.
DALAM MENGENDALIKAN PERKEMBANGAN
KAWASAN, DAPAT DIGUNAKAN METODE-
METODE SBB:
1. Planned Unit Development (PUD)
Metode ini dikenal sebagai Cluster zoning, digunakan pada
daerah pedesaan atau sub urban, sebagai perkembangan yang
itensif.
2. Urban Renewal Controles
Digunakan untuk mengatasi pertumbuhan dan perkembangan
kawasan fungsional dipusat kota.
3. Zoning Incentives.
Bonus yang diberikan kepada Developer sebagai imbalan
disediakan fasilitas-fasilitas untuk umum.
(Barnett, An Introduction to Urban Design, 1982, Hal 67)
KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN PEMBAGIAN
PENGGUNAAN LAHAN MENJADI KELOMPOK-
KELOMPOK KEGIATAN:
I. KEUNTUNGAN LAND USE PLAN.
Menjamin keamanan dan kenyamanan atas terjadinya
dampak negatif karena saling pengaruh antar zone.
Mi s a l n y a a n t a r a i n d u s t r i d a n p e r u ma h a n .

Adanya pengelompokkan aktivitas, fungsi dan kharakter
tertentu pada setiap zone yang terpisah akan memudahkan
dalam penataan, perencanaan, dan penggunaan lahan
secara mikro. Memudahkan implementasi dalam
pengawasan pelaksanaannya. (monitoring dan controlling).
II. KELEMAHAN LAND USE PLAN
Karena pembagian zone sudah sesuai fungsinya, pencapaian dari
satu tempat ketempat lain menjadi jauh dan memerlukan waktu
yang lama.

Dibutuhkan sarana prasarana transportasi yang besar dan
kemungkinan terjadi kepadatan lalu lintas pada jam-jam pulang dan
pergi kerja.

Timbulnya kesenjangan keramaian dan sepinya aktivitas dikawasan
tertentu, sehingga terdapat kawasan mati pada jam-jam tertentu.

Kepadatan zone yang tidak seimbang menyebabkan pemanfaatan
lahan tidak optimal.
PENGENDALIAN DA PERLINDUNGAN
BANGUNAN DIPERLUKAN TEKNIK-TEKNIK SBB:
Pengendalian kerapatan fisik bangunan.
Pengendalian kepadatan penghuni bangunan melalui KLB.
Pengendalian tinggi maksimal bangunan.
Pengendalian jenis peruntukkan dilantai dasar (berorientasi pada
pedestrian).
Pengendalian atas koridor udara (dengan penentuan setback)
Mengatur bonus (incentives) bagi developer memberikan
kontribusi fasilitas umum.
Melindungi aset historis (konservasi).
LAND POLICY
Philip Kivell, 1993, LAND and the CITY. Patterns and
Processes of Urban Change.
Suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah dalam
menentukan kebijaksanaan tata guna lahan, perencanaan,
kepemilikan, harga dan keuntungan dari suatu lahan, terutama
p r o s e s p e n g e m b a n g a n n y a .

Tujuan Land Policy adalah:
Untuk mengontrol pembangunan
Mengontrol bentuk dan ukuran tata guna lahan.
Mengontrol sertifikat luas tanah restribusi dari keuntungan
kegunaan tanah tersebut.
PROSES PENGEMBANGAN
Proses pengembangan dari kebijakan pertanahan secara garis
besar ditentukan:
The level of public intervantion.
The political economy in which it is set but
Generally it follows a predictable sequence.

Proses ini dimulai pada saat pertumbuhan kota/ekonomi meransang kebutuhan
mengembangkan tanah lebih intensif penggunaanya. (This starts when the
urban/economic growth stimulates the need to develop land to a more intensive
use).
Hal ini diikuti oleh ungkapan/pernyataan interest dari developer (kadang-kadang
termasuk pemerintah) dengan mempersiapkan:
Proposals and plans
Possible changes in the ownership of the land
The securing of finance
Physical preparation of site and construction work.
The occuption of the completed scheme.
Lichfield (1956) dan Drewett (1973)
Proses tersebut diatas disederhanakan oleh Barret (1978) menjadi tiga tahap:
Development pressures and prospects
Development feasibility
Implementation.
Waktu pengembangan akan ditentukan oleh:
Ekonomi nasional
Tingkat kebutuhan daerah, dari segi finansial
Fluktuasi kedua faktor diatas.
Developers bid price for the land (L):
L = S (l+c+I+e+p)
S = anticipated selling price of completed development.
I = estimated land preparation and infrastructure costs.
c = estimated construction costs.
i = estimated interest charges on land and construction costs
e = estimated legal and marketing costs
p = estimated developers profit.
Figure 6.1 relation ship between principal participants in market governed land development
CLIENT
Eventual owner/ Renter
of completed
development
ADVISORS
Surveyors Architects
Lawyers etc.
LAND OWNER
Pre-development
Owner of land
PUBLIC SECTOR
Regulates development
Provides infrastructure

DEVELOPER
Assembles sites,
Organises finance
And marketing

FINANCIER
Provides funding for
The development
BUILDER
Carries out construction
work
Source: Goodchild and Munton 1985: Figure 1.2
Figure 6.2 Land Owner Behaviour: contraints and the development process
LAND USE THE CITY
LANDOWNER CHARACTERISTICS
1. Legal Personality (individual owner,
company,public body, etc)
2. Occupany status (owner occuper,
landiord, etc)
3. Sources of income/wealth
4. Farnity/personal characteristics (age,
successor, etc)
5. Means of acquistion (inhentance,
purchase, etc) and motive of ownership
6. Knowledge and artitude to risk
SITE CHARACTERISTICS
1. Size
2. Current use and level of fixed
investment
3. Location in relation to exiting
development, roads and services
4. Physical characteristic (drainage,
topography, etc)
5. Planning status (P.P/O.P.P. given,
zoned for development, green belt
etc)
CONTEXTUAL FACTORS
1. Land prices-current states
of the land market, activity
in the economy and states
of the development industry
2. Taxstion policy for revenue
capital gains and development
gains
3. Land policy compensation and
betterment (see also 2),
computsory purchase powers,
nationalisation of development
rights, etc
4. Planning policy-growth or
restraint area; decisions on
appeal (i.a. reflection of central
government attitudes to local
policy stands)

Response to all these factors is
Significantly effect by expectations
As to political change.

DECISION MODEL

Relating to:
i. If, and when, the land
will be sold (financial
decisions)
ii. Participation of the
owner in the
development process
(operational decision)
iii. Land management
policy during the
opening period
(management decisions)

DEFINITIONS.
The nature of management:
Management is organizing: pulling things together and analog
in a general direction to bring about long-term organizational
s u r v i v a l ( W a t s o n , 1 9 8 6 )
Some principles implicit in these definitions:
Organizing perhaps not doing it yourself
Balance between control and flexibelity
Notion of integrating and coordinating different activies
Notion of participation.

ICT in Semarang: Land Management Focus
The Urban Land Market:
a Simplified Model
ICT in Semarang: Land Management Focus
Land Tenure
Physical Characteristics
Objectives
Economic Housing Environmental
Development management
Private parties Government
Partnerships and Conflicts
Policies and
Regulations
Actors,
supply and
demand
Land Management in Indonesia:
points for discussion (1)
General principles:
The basic philosophy of the land system in Indonesia is that all
l a n d i s o wn e d b y t h e p e o p l e c o l l e c t i v e l y
Article 33 of Constitution (1945): land water and air and the
natural wealth thereof shall be under control of the state, and
u s e d f o r t h e ma x i mu m b e ne f i t o f t h e pe op l e .
Basic Agrarian Law (1960): the State has the inherent right to
control all aspects of private land ownership and to ensure that it
is used for the benefit of the people. Land tenure system based
on customary (adat) law; Europen land law abolished. But
c o n v e r s i o n s t o o w n e r s h i p ?
BPN (1988): as the state agency for all land in Indonesia, BPN
exerts the power to control, allocate and limite the ownership
rights of private individuals, groups or organisations to prossess,
u s e a n d t r a n f e r l a n d

ICT in Semarang: Land Management Focus
URBAN LAND ALLOCATION
Regional Level
Regional
Community
Neighbourhood
V T O R P Q
Z
Y
X
B
i
d

R
e
n
t

Distance
C
B
Community Level
V
R P Q
C
B
Z
Y
B
i
d

R
e
n
t

Community
Neighbourhood
Distance
Neighbourhood Level
URBAN LAND ALLOCATION
Overall land
value surface
Commerce
Industry
Residential
Distance
C B A
O
City
Centre
Figure 2.1 Urban Land uses and the bid-rent model
R
e
n
t

o
r

P
r
i
c
e

o
f


L
a
n
d


(
e
/
u
n
i
t

a
r
e
a
)

LAND AND THE CITY
X equilbrium
location
Distance from centre
Figure 2.2 Variation in land and transport costs with distance from city centre
C
o
s
t

o
f

l
a
n
d

(

.
)

C
o
s
t

o
f

t
r
a
n
s
p
o
r
t

(









)