Anda di halaman 1dari 19

KATA PENGANTAR

Assalamualaikum Wr. Wb
Puji syukur kami panjatkan kepada allah SWT, karena berkat segala limpahan rahmat serta
ridho-Nya. Kami selaku tim penyusun laporan dapat menyelesaikan tugas dengan tema uji kelayakan
serta investasi ekonomi bangunan komersial. Tugas ini disusun sebagai sarana untuk mempelajari
serta menambah pengetahuan tentang uji kelayakan dan perhitungan investasi bangunan komersil
berupa convention hotel dan indoor sport center.

Ucapan terimakasih kami sampaikan kepada semua pihak yang telah membantu dan member
dukungan demi terselesaikannya laporan tekno ekonomi bangunan ini. Tidak lupa kami ucapakan
kepada:
Bapak Beta Suryokusumo ST.MT. selaku Ketua Mata Kuliah Tekno Ekonomi Bangunan.

Kami selaku tim penyusun, menyadari sepenuhnya bahwa laporan ini banyak memiliki
kekurangan serta keterbatasan, olah karena itu saran dan kritik sangat kami harapakan sebagai
masukan demi perbaikan dan peningkatan mutu. Harapan kami selaku tim penyusun, semoga laporan
uji kelayakan dan perhitungan investasi bangunan komersil memberikan sumbangan dalam khasana
ilmu pengetahuan, terutama dalam dunia arsitektur.




Malang 20 November 2012



Tim Penyusun






Daftar Isi
Halaman Judul ......................................................................................................................... i
Kata Pengantar ........................................................................................................................ ii
Daftar Isi .................................................................................................................................. iii

Bab I Pendahuluan ..................................................................................................................
1.1 Latar Belakang ..........................................................................................................
1.2 Rumusan Masalah ....................................................................................................
1.3 Sasaran .....................................................................................................................
1.4 Tujuan .......................................................................................................................
1.5 Gagasan ....................................................................................................................
Bab II DESKRIPSI PROYEK .........................................................................................................
2.1 Tinjauan ...................................................................................................................
2.2 Tinjauan Bangunan Tinggi- Mix Use Building ........................................................
2.3 Penjelasan Proyek ....................................................................................................
2.4 Tinjauan Tapak .........................................................................................................
2.5 Program Fungsional .................................................................................................












BAB I
PENDAHULUAN


1.1 LATAR BELAKANG
Surabaya sebagai kota terpadat ke 2 di Indonesia dan sebagaiIbukota propinsi menjadi
kota dengan perputaran ekonomi yang paling tinggi di wilayah jawa timur sehingga banyak
orang berpindah tempat ke kota ini untuk berinvestasi ataupun melebarkan bisnis di Surabaya.
Untuk wilayah surabaya barat sendiri, kebanyakan dipergunakan untuk pengembangan hunian,
perdagangan dan juga beberapa lahan digunakan untuk pertanian. untukanyak fasilitas fasiltas
yang ditingkatkan oleh Pemkot Surabaya salah satunya dengan pencanangan jalan lintas barat
Di surabaya sendiri lahan kosong mulai agak terbatas membuat harga tanah menjadi melonjak
naik sehingga itulah diperlukan penataan yang tepat guna misalnya saja dengan membangun
bangunan tinggi untuk mengirit lahan .
Dalam membangun bangunan komersial banyak aspek yang diperhitungkan salah
satunya melihat keinginan pasar dan kebutuhan di sekitar lahan. Hal ini dilakukan agar
bangunan yang telah dirancang dapat termanfaatkan semaksimal mungkin.
Seiring perkembangan , aktivitas dan kebutuhan ruang juga semakin meningkat
terutama yang pada daerah kota yang kecenderungan menuntut suatu kepraktisan termasuk
dalam melakukan aktifitas . Fenomena ini yang menjadikan developer menyadari bahwa konsep
pembangunan multifungsi menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota.
Kebanyakan terhadapDalam konteks urban bangunan multi fungsi atau mixed use adalah
bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi yang saling menguntuntungakan

1.2 SASARAN
Mengingat bangunan yang dirancang berupa hotel convention dan indoor sport center,
dari fungsi bangunan berupa convention hotel diperuntukan bagi masyarakat kalangan
menengah keatas sedangkan untuk fungsi bangunan berupa indoor sport center diperuntukkan
untuk semua kalangan pengguna. Untuk convention hotel digunakan untuk melakukan
pertemuan serta fasilitas penginapan untuk para pembisnis dan eksekutif. Indoor sport center
digunakan untuk aktivitas olahraga dalam ruangan yang diperuntukan bagi semua kalangan.
Sehingga :
1. Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi pengguna dan menjadi
wadah segala kegiatan sesuai dengan fungsi bangunan yang direncanakan.
2. Diperuntukkan khususnya kepada: para eksekutif, bisnis, pemuda Surabaya dan semua
kalanagan keluarga.

1.3 RUMUSAN MASALAH
Bagaimana menguji kelayakan suatu proyek pembangunan hotel convention dan indoor
sport center melalui analisa besaraean teknis teknologis dan analisa tekno ekonomi?
Bagaimana keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas bangunan
berlantai banyak dengan perancangan hotel convention dan indoor sport center meleui
perhitungan matematis dengan beberapa pendekatan?

1.4 TUJUAN
Tujuan dari analisa perhitungan nilai investasi pada bangunan convention hotel dan indoor
sport center ini adalah:
1. Mengetahui hasil uji kelayakan proyek convention hotel dan indoor sport center melalui
analisa besaran teknis teknologis dan alaisa teknio ekonomi?
2. Menghasilkan keterpaduan antara sistem konstruksi, struktur dan utilitas bangunan
berlantai banyak dengan perancangan convention hotel dan indoor sport center.
3. Mengetahui solusi dan sasaran terhadap hasil uji kelayakan pembangunan convention
hotel and indoor sport center yang selanjutnya akan ditindaklanjuti melalui evaluasi
terhadap kondisi bangunan tersebut.

1.5 GAGASAN
Gagasan dari perancangan convention hotel dan indoor sport center ini adalah
mengusung konsep mixed-use yang memuat nilai arsitektur hijau dengan menciptakan iklim
mikro kawasan site yang lebih baik dari kondisi awal kota Surabaya yang panas. Convention
hotel ini mngusung konsep hunian tropis basah dan sejuk dengan pemecahan solusi dari
tingginya suhu sekitar. Untuk indoor sport center mewadahi aktifitas olahraga yang terpadu
dengan fasilitas yang memadai serta dapat meningkatkan kebugaran dan pemenuhan
kebutuhan masyarakat Surabaya akan olahraga.


















BAB II
DESKRIPSI PROYEK

1. Tinjauan Hotel dan Indoor Sport Center
A. HOTEL
Hotel memiliki beberapa pengertian, antara lain :
a. Hotel adalah suatu bentuk bangunan, lambang, perusahaan atau badan usaha
akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa penginapan, penyedia makanan dan
minuman serta fasilitas jasa lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi
masyarakat umum, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang
hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel itu.
b. Salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian
untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya
bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersil. (Keputusan Menteri Parpostel no
Km 94/HK103/MPPT 1987).
c. Bangunan yang dikelola secara komersil dengan memberikan fasilitas penginapan untuk
masyarakat umum dengan fasilitas berupa jasa penginapan, pelayanan makanan dan
minuman, pelayanan barang bawaan, pencucian pakaian, penggunaan fasilitas perabot
dan hiasan didalamnya.
d. Sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa
kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran.
(Lawson, 1976:27)
e. Hotel adalah bangunan yang khusus disediakan bagi orang untuk dapat menginap atau
istirahat, memperoleh pelayanan, dan atau fasilitas lainnya dengan dipungut bayaran,
termasuk bangunan lainnya yang menyatu, dikelola, dan dimiliki oleh pihak yang sama.
Kecuali oeh pertokoan dan perkantoran.
f. Merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait
lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata,
wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos
dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh. (UU no. 28 tahun 2009)
g. Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno. Bangunan
publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-kira, "tempat
penampungan buat pendatang" atau bisa juga "bangunan penyedia pondokan dan
makanan untuk umum.
h. Suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang
untuk memperoleh pelayanan penginapan berikut makan dan minum. (SK.MenHub. RI.
No. PM 10/PW.391/PHB-77)
i. Suaru tempat dimana disediakan penginapan, makanan, minuman, serta pelayanan
lainnya, untuk disewakan bagi para tamu atau orang-orang yang tinggal sementara
waktu. (American Hotel & Motel Association)
j. Suatu bangunan atau lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makanan, dan
minuman, serta pelayanan umum lainnya untuk umum. (Menurut Webster)
Karakteristik Hotel
1. Perbedaan hotel dengan industri lainnya adalah:
- Industri hotel tergolong industri yang padat modal serta padat karya yang artinya
dalam pengelolaannya memerlukan modal usaha yang besar dengan tenaga pekerja
yang banyak pula.
- Dipengaruhi oleh keadaan dan perubahan yang terjadi pada sektor ekonomi, politik,
sosial, budaya, dan keamanan dimana hotel tersebut berada.
- Menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan tempat dimana jasa
pelayanannya dihasilkan.
- Beroperasi selama 24 jam sehari, tanpa adanya hari libur dalam pelayanan jasa
terhadap pelanggan hotel dan masyarakat pada umumnya.
- Memperlakukan pelanggan seperti raja selain juga memperlakukan pelanggan
sebagai patner dalam usaha karena jasa pelayanan hotel sangat tergantung pada
banyaknya pelanggan yang menggunakan fasilitas hotel tersebut.
2. Beberapa jenis hotel antara lain:
- City Hotel, hotel ini berlokasi di perkotaan, biasanya diperuntukkan bagi masyarakat
yang bermaksud untuk tinggal sementara (dalam jangka waktu pendek). City Hotel
disebut juga sebagai transit hotel karena biasanya dihuni oleh para pelaku bisnis
yang memanfaatkan fasilitas dan pelayanan bisnis yang disediakan oleh hotel
tersebut.
- Residential Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pinngiran kota besar yang jauh dari
keramaian kota, tetapi mudah mencapai tempat-tempat kegiatan usaha. Hotel ini
berlokasi di daerah-daerah tenang, terutama karena diperuntukkan bagi masyarakat
yang ingin tinggal dalam jangka waktu lama. Dengan sendirinya hotel ini
diperlengkapi dengan fasilitas tempat tinggal yang lengkap untuk seluruh anggota
keluarga.
- Resort Hotel, hotel yang berlokasi di daerah pengunungan (mountain hotel) atau di
tepi pantai (beach hotel), di tepi danau atau di tepi aliran sungai. Hotel seperti ini
terutama diperuntukkan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur
atau bagi mereka yang ingin berekreasi.
- Motor Hotel (MOTEL), Hotel yang berlokasi di pinggiran atau di sepanjang jalan raya
yang menghubungan satu kota dengan kota besar lainnya, atau di pinggiran jalan
raya dekat dengan pintu gerbang atau batas kota besar. Hotel ini diperuntukkan
sebagai tempat istirahat sementara bagi mereka yang melakukan perjalanan dengan
menggunakan kendaraan umum atau mobil sendiri. Oleh karena itu hotel ini
menyediakan fasilitas garasi untuk mobil.
3. Klasifikasi hotel:
- Hotel Bintang Satu :
a) Jumlah kamar standar minimum 15
b) Kamar mandi dalam
c) Luas kamar standar minimum 20 m
- Hotel Bintang Dua :
a) Jumlah kamar standar minimum 20
b) Kamar suite minimum 1 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar adalah 22 m
e) Luas kamar suite minimum 44 m
- Hotel Bintang Tiga :
a) Jumlah kamar standar minimum 30
b) Kamar suite minimum 22 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 24 m
e) Luas kamar suite minimum 48 m
- Hotel Bintang Empat :
a) Jumlah kamar standar minimum 50 m
b) Kamar suite minimum 3 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 24 m
e) Luas kamar suite minimum 50 m
- Hotel Bintang Lima :
a) Jumlah kamar standar minimum 100
b) Kamar suite minimum 4 kamar
c) Kamar mandi dalam
d) Luas kamar standar minimum 26 m
e) Luas kamar suite minimum 52 m
B. INDOOR SPORT


2. TINJAUAN BANGUNAN TINGGI- MIX USE BUILDING (KONSEP TEORI)
A. Pengertian Bangunan Tinggi
Bangunan tembok dan sebagainya yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan seperti
perkantoran, olahraga, penginapan, dll.
B. Pengertian Mix Use:
- Mix Use merupakan penggunaan campuran berbagai macam tata guna lahan atau
fungsi dalam bangunan.
- Mix Use Center adalah suatu kompleks dimana terdapat berbagai macam fungsi
kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, apartemen, perbelanjaan, dll.
- Mix Use Building adalah suatu upayapendekatan perancangan yang berusaha
menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota
sehingga terjadi satu struktur kompleks dimana semua kegiatan dan fasilitas saling
berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat.
Dapat disimpulkan bahwa pengertian Mixed Use Building adalah sebuah bangunan yang
didalamnya terdapat berbagai fungsi yang berbeda jenisnya sehingga perlu adanya organisasi
ruang yang baik dan berpengaruh pada struktur bangunan tersebut.
C. Hal Positif dan Negatif dari Mix Use Building
Manfaat dan kelebihan dari pembangunan Mix Used Building:
- Kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya
- Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan
matang dapat memperbaiki kualitas lingkungan.
- Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas
dalam satu wadah
- Vitalitas dan generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan
pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan akan layanan
bagi pengguna bangunan.
- Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam
satu kompleks atau kawasan dapat mengefisiensikan dana pembangunan misalnya
dalam efisiensi dana pembangunan infrastruktur.
- Menghambat perluasan kota karena perkembangannya ke arah vertikal sehingga
menimilkan perluasan kota secara horizontal.
- Integrasi sistem-sistem merupakan salah satu syarat pembangunan Mixed Use
Building dimana pembangunan fungsi-fungsinya harus dirancang secara integrasi,
saling menguntungkan antar fungsi.
Di sisi lain ada pula dampak negatifnya yang harus diantisipasi:
- Terjadinya skala usaha, dominasi kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam satu
kawasan berpotensi menimbulkan dominasi kegiatan dalam bangunan skala besar
bagi investor yang mempunyai dana yang besar.
- Pembangunan Mixed Use Building berpotensi untuk menumbuhkan bangunan
dengan skala yang sangat besar sehingga dapat menimbulkan ketidakseimbangan
dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota.
- Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembangnya bangunan Mixed Use Building dapat
mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan
berbagai aktivitas, fungsi, dan fasilitas.
- Penggusuran beberapa pemukiman secara paksa untuk mendapatkan luasan yang
luas agar cukup untuk membangun Mixed Use
- Menghilangkan sense of idencity karena hilangnya ruang-ruang kota yang merupakan
pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota tersebut.
- Masalah pembebanan kota terutama infrastrukturnya karena pemusatan berbgai
fungsi mengakibatkan ketidakseimbangannya beban bagi infrastrukturnya kota.

3. PENJELASAN PROYEK

4. TINJAUAN TAPAK
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep hunian yang hijau,
bersih dan modern seperti singapura sehingga sering disebut sebagai singapuranya Surabaya.
Kawasan ini dibentuk sedem ikian rupa mirip dengan Singapura sehingga cluster cluster disini
juga diberi nama seperti kota di Singapura.

a. Orientasi Tapak
Utara : Lahan pengembangan
Selatan : Cluster Meliose Place
Timur : Pemukiman warga
Barat : Kawasan Puri Centra Raya


CITRALAND

b. Pencahayaan
Ketika di pagi hari cahaya matahari terasa hangat di kawasan tapak. Namun ketika sudah
mulai siang sampai sore, cahaya matahari begitu menyengat dan langsung mengenai
tapak. Untuk mensiasati panas dari matahari dengan mendesain bangunan memanjang
dari baratke timur sehingga meminimalisir ruang ruang terkena cahaya matahari
langsung.
c. Vegetasi
Tapak merupakan tanah perkebunan pisang yang hampir semua lahan ditumbuhi oleh
tumbuhan pisang dan semak perdu. Jadi vegetasi disini pada tahap desain akan
dihilangkan. Karena Surabaya barat dekat dengan daerah Gresik yang kebanyakan
kaewasan industri yang secara kecil akan mempengaruhi kualitas udara pada tapak,
maka dari itu akan ditambahkan beberapa jenis tanaman yang dapat menyerap polusi
dengan baik, Seperti tanaman lidah mertua, sirih.
d. Jenis Tanah
Jenis tanah berupa aluvial hidromorf dan aluvial kelabu tua, yaitu tanah yang kurang
subur untuk bercocok tanam. Tanah alluvial termasuk ke dalam jenis tanah yang mudah
terkikis oleh air dan mudah mengalami erosi.
e. Sumber Kebisingan
Untuk kebisingan di tapak sendiri tidak mengganggu dan terbilang sangat kecil karena
hanya berasal dari jalan di depan tapak dan jalan tersebut merupakan jalan perumahan.
Hanya dengan memberi tanaman pohon yang agak tinggi di depan tapak akan menjadi
barrier bagi kebisingan jalan.
f. Sarana dan Prasarana
Utilitas
a) Saluran Listrik
Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah terdapat tiang-
tiang listrik yang terhubung di daerah tlogomas. Sedangkan Gardu Listrik
berada di jalan.
b) Saluran Telepon
c) Saluran Air

Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari PDAM dan
mengalir tanpa ada hambatan
Pencapaian
a) Pencapaian dari Surabaya Barat
Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen sunkono- JL. H.R
Muhhamad Jl. Lingkar dalam- Komplek Citraland
b) Pencapaian dari Surabaya Selatan
Jl. Ahmad Yani jalan Diponegoro Jalan ciliwung Jl Adityawarman Jl
Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl
Lingkar Dalam Kompleks Citraland
c) Pencapaian dari Surabaya Utara
Jl Undan Jl Agung Suprapto Walikota Mustajab JL pemuda Jl
Panglima Sudirman Jl Urip Sumoharjo Jl Raya Darmo Jl Indragiri jl
Lingkar Dalam Kompleks Citraland
d) Pencapaian dari Surabaya Timur
Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng Jl Sulawesi Jl
Keputran Jl Polisi Istimewa jl Raya Darmo Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend
Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar
Dalam Kompleks Citraland
Sirkulasi
Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter
Pola Drainase
Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi timur sehingga
sisi barat menjadi muara aliran air hujan pada sistem drainase kawasan. Untuk
bak kontrol disediakan pada tepi tepi kavling dari site dengan kedalaman sektar
1,8 meter.
5. PROGRAM FUNGSIOANAL
Tapak berada di dalam kawasan Citraland yang merupakan perumahan elite dan
kawasan wisata niaga. Tapak tepat berada di ujung kawasan tersebut. Fungsi bangunan yang
berada di sekitar tapak tidak berbeda jauh dengan kawasan Citraland. Fungsi bangunan di
dominasi dengan prumahan dan permukinan, adapun aktivitas perdagangan dan jasa hanya
sebagai pendukung dari area perumahan tersebut.
Dengan adanya banyak perumahan dengan radius dekat di sekitar tapak membuat tapak
memiliki banyak potensi dan menjadi sangat strategis untuk dibangunan mix-use building
dengan fungsi jasa
Dilihat dari potensi sekitar tapak, terdapat penghuni dari segala umur, pengunjung dari
segala kalangan dan umur, kelompok kami memutuskan merancang Sport Centre dan
Convention Hotel di tapak tersebut. Dari banyaknya penghuni dan pengunjung di kawasan
sekitar akan ada banyak aktivitas pula yang membutuhkan Convention Hall, Ballroom dan
ruangan-ruangan berkumpul dengan kapasitas yang besar.
Kompleks bangunan dengan massa bangunan majemuk biasanya dirancang dalam
tampak yang luas, dan sangat tepat bagi kegiatan-kegiatan dengan tingkat kesibukan yang tidak
terlalu tinggi, seperti resort, hotel, di daerah tepian kota, ataupun pusat-pusat hiburan, seperti
taman ria. Sedangkan bangunan bermassa tunggal banyak digunakan pada rumah-rumah
tinggal di perkotaan. Bangunan tunggal dan bertingkat merupakan salah solusi dalam
membangunan di daerah padat dengan lahan terbatas.
Dalam merancang bangunan umum bermassa majemuk, hal pertama yang harus
dilakukan adalah mengidentifikasi kegiatan-kegiatan yang pada akhirnya menghasilkan fungsi-
fungsi ruang, kemudian mengelompokannya berdasarkan kesamaan zona, misalnya zona publik,
zona semi publik, dan privat. Dengan demikian walaupun bangunan terdiri dari massa yang
banyak, tidak berarti bangunan disebar tanpa ada kejelasan pengaturan. Pengelompokan
bangunan pada komplek bangunan bermassa majemuk memudahkan pengguna bangunan
dalam berorientasi, menetukan arah dan tujuan, mengidentifikasi perletakan dan memberikan
kejelasan hirarki/ urut-urutan ruang.

























































PAKUWON INDAH
BAB III
KAJIAN STUDI KELAYAKAN

3.1 KONDISI EKONOMI SECARA MAKRO (INVESTASI INDONESIA)
Ekonomi Makro merupakan bagian dari ekonomi yang mengkhususkan mengenai
mekanisme bekerjanya perekonomian secara keseluruhan. Tujuannya adalah untuk memahami
peristiwa ekonomi dan untuk memperbaiki kebijakan ekonomi.

Terdapat beberapa variabel di
dalamnya, diantaranya tingkat pendapatan nasional, konsumsi rumah tangga, investasi
nasional, tingkat tabungan, belanja pemerintah, tingkat harga-harga umum, jumlah uang yang
beredar, tingkat bunga, kesempatan bekerja, neraca pembayaran, dan lain-lain.
Di Indonesia, menurut Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Muhammad
Chatib Basri,bahwa investor asing kini tidak lagi tertarik dengan kondisi makro ekonomi
Indonesia, melainkan pada potensi implementasi investasi di daerah. Sebab pengetahuan
investor asing pada kondisi makro ekonomi Indonesia cukup baik yang ditandai dengan
pertumbuhan ekonomidi atas enam persen, inflasi yang terkendali, dan rasio utang terhadap
produksi domestik bruto yang kecil.
EKONOMI: Kata ekonomi sendiri berasal dari kata Yunani (oikos) yang berarti
keluarga, rumah tangga dan (nomos), atau peraturan, aturan, hukum, dan secara
garis besar diartikan sebagai aturan rumah tangga atau manajemen rumah tangga. Jadi pada
intinya bahwa ilmu ekonomi merupakan ilmu yang mempelajari tentang bagaimana masyarakat
untuk menggunakan sumber daya alam yang terbatas kemudian untuk dijadikan komoditas
yang memiliki nilai dalam rangka memenuhi kebutuhan yang tersebar di kalangan masyarakat
lainnya.
Dalam rangka memenuhi kebutuhan yang tidak terbatas itu, maka diperlukan adanya
penggunaan Sumber daya alam dengan cara yang paling efektif, serta efisien sehingga
menimbulkan adanya keuntungan dalam kegiatan ekonomi. Kegiatan Ekonomi meliputi sistem
aktivitas manusia yang berhubungan dengan produksi, distribusi, pertukaran, dan konsumsi
barang dan jasa.
INFLASI: Inflasi adalah naiknya harga-harga komoditi yang disebabkan tidak singkronnya
antara program sistem pengadaan komoditi dengan tingkat pendapatan yang dimiliki oleh
masyarakat. Inflasi bukanlah masalah yang terlalu berarti jika keadaan tersebut diiringi oleh
tersedianya komoditi yang diperlukan secara cukup dan ditimpali dengan naiknya tingkat
pendapatan yang lebih besar. Biaya produksi untuk menghasilkan komoditi semakin tinggi yang
menyebabkan harga jualnya menjadi relatif tinggi, disisi lain tingkat pendapatan masyarakat
relatif tetap. Maka, barulah inflasi ini menjaadi membahayakan jika berlangsung dalam waktu
yang relatif lama dengan porsi berbanding terbalik antara tingkat inflasi terhadap tingkat
pendapatan.
SUKU BUNGA:
Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK)
Posisi Akhir September 2012
Nama Bank Suku Bunga Dasar Kredit (%)
Kredit Kredit Kredit Konsumsi
Korporasi Ritel KPR
Non
KPR
BANK MANDIRI 10.00 12.00 10.75 12.00
BANK RAKYAT INDONESIA 9.75 11.50 10.00 12.00
BANK CENTRAL ASIA 9.00 10.50 9.50 8.18
BANK NEGARA INDONESIA 10.00 11.60 10.65 12.25
BANK CIMB NIAGA 10.25 10.90 10.80 10.70
BANK DANAMON INDONESIA 10.60 12.60 12.00 12.50
PANIN BANK 10.36 10.36 10.86 10.86
BANK PERMATA 10.25 10.25 11.50 10.25
BANK INTERNASIONAL INDONESIA 10.09 10.53 10.02 10.27
BANK TABUNGAN NEGARA 10.00 10.25 10.45 11.00
BANK OCBC NISP 9.50 10.50 11.50 11.50
HSBC 8.75 8.75 8.50 -
CITIBANK 8.25 8.25 - 11.50
BANK JABAR BANTEN 9.27 11.06 8.35 10.73
BANK UOB INDONESIA 9.14 10.77 9.33 -
BANK BUKOPIN 10.36 12.58 12.18 12.38
BANK MEGA 11.25 17.25 12.50 12.50
BANK OF TOKYO-MITSUBISHI 7.00 - - -

BANK TABUNGAN PENSIUNAN
NASIONAL
- 17.52 - 18.18
STANDARD CHARTERED BANK 8.56 8.77 8.32 -
BANK DBS INDONESIA 9.30 10.06 - -
BANK KALTIM 10.26 10.26 10.26 10.26
BANK JATIM 8.12 9.64 8.12 9.64
ANZ PANIN BANK 7.80 8.40 8.60 8.60
BANK JATENG 6.85 7.35 6.68 11.48
BANK DKI 9.75 11.35 10.30 10.90
BANK MIZUHO INDONESIA 5.90 - - -
BANK EKONOMI RAHARJA 10.08 10.08 10.08 -

BANK SUMITOMO MITSUI
INDONESIA
6.47 - - -
BANK ARTHA GRAHA 8.71 9.21 8.71 10.21
BANK ICBC INDONESIA 9.50 10.50 9.00 11.50
BANK SUMUT 8.07 8.86 8.66 12.43
BANK RIAU KEPRI 6.00 6.21 5.98 7.60
DEUTSCHE BANK 8.40 - - -
BANK SINARMAS 9.79 9.79 - 9.79
BANK PAPUA 9.32 10.02 10.51 11.39
BANK SUMSEL BABEL 11.49 12.60 13.29 11.20
BANK COMMONWEALTH 10.00 10.50 11.50 12.50
BANK NAGARI 9.59 10.59 11.59 11.09
BANK MAYAPADA INTERNASIONAL 10.35 11.06 10.30 11.45
RABOBANK 10.50 11.25 11.25 12.00
BANK MUTIARA 10.25 10.75 10.65 11.55
BPD ACEH 11.64 11.64 12.14 12.14
BANK OF CHINA 8.87 8.87 - -
BPD BALI 8.05 8.66 7.95 9.48
PT BANK VICTORIA INTERNATIONAL 10.50 10.96 9.68 11.05
PT BANK RESONA PERDANIA 7.19 - - -

PT.BPD SULAWESI SELATAN DAN
BARAT
12.67 14.45 11.66 16.61
JP. MORGAN BANK 6.05 - -


KREDIT, PINJAMAN, LOAN,

TINJAUAN KAWASAN
Kawasan yang dipilih terletak pada kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, dengan
pertimbangan Surabaya Barat masih memiliki cukup luas lahan kosong dan Surabaya barat semakin
berkembang dengan adanya fasilitas komersial yang cukup banyak, dan untuk lahan dipilih di dalam
kawasan citra land yang memiliki banyak fasilita seperti Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan
kawasan kuliner, dll. Selain lokasi yang menguntungkan harga permeter tanah pun lumayan untuk
lahan pengembangan bisnis, yaitu Rp 9.500.000 /m
2

a. JUMLAH LAHAN TERBANGUN DAN TIDAK TERBANGUN
kecamatan Lakarsantri tahun 2008 (lh.surabaya.go.id/SLHD/Tabel%20Lahan.pdf

b. Karakter Wilayah
Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa lahan pemukiman
yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah penduduk 51.176 sisanya merupakan
area industri, perdagangan dan pertanian,
c. Topografi dan Ketinggian
Tanah memiliki kemiringan 0-30. Topografi lahan merupakan daerah bukit yang
dikategorikan tidak subur dengan ketinggian tanah sekitar
d. Jenis dan Kemampuan Tanah
jenis tanah pada kecamatan ini merupakan jenis tanah lempung yang berpasir yang
mempunyai daya serap tinggi tetapi daya dukungnya keil dan bukan tanak yang cocok untuk
pertanian karena tidak subur
e. Persampahan
Sampah Kecamatan lakarsantri Dditampung terlebih dahulu melalui penampungan
sementara di daerah Jl Made Raya kemudian akan di buang ke TPA benowo
f. Potensi
Daerah Lakarantri yang masuk dalam wilayah surabaya barat banyak digunakan sebagai
hunian karena dekat dengan area industri sehingga banyak dari staf atau direksi yang memilih
hunian di daerah ini, sangat sebagai wilayah bisnis karena banyak perkantoran di daerah ini.
Pada keadaan
ekonomi secara makro
untuk investasi daerah
lokasi tapak yang akan
didirikan area indoor sport
center dan convention hotel ini sangat menguntungkan, karena lokasi di daerah perkembangan dan
pengembangnya pun termasuk pengembang elit, sehingga secara tidak langsung untuk jarak beberapa
taun kedepan bisa cepat untuk balik modal untuk biaya pembangunan. Selain itu lokasi tapak juga
sangat strategis, karena berada diantara dua lokasi perumahan yaitu citraland dan pakuwon city
surabaya. Terletak pada kawasan perumahan dengan fasilitas serba ada (pusat kuliner, perbelanjaan,
ibadah, perkantoran, rekreasi).
Aspek pendanaan pembangunan di adakan dari sistem biaya sendiri, penanaman para investor
dan ponjaman dari bank swasta. Sehingga untuk sistem kredit pengembalian dan keuntungannya
didapat setelah beberapa tahun bangunan ini sudah beroprasi. Karena dari bertambahnya tahun juga
semakin bertambahnya keuntungan yang bisa di dapat, karena lokasi disini juga sangat
menguntungkan. Jadi kemungkinan istilah balik modal bisa diperoleh dalam beberapa tahun saja.



Kecamatan Lakarsantri Jumlah (m
2
) Prosentase (%)
Lahan Terbangun 147.61 7.3%
Lahan Tidak Terbangun 1895.22 92.7%
Total Luasan 2042.83 100%
3.2 KONDISI EKONOMI SECARA MIKRO (PROYEK PEMBANGUNAN BANGUNAN)
(PROSPEK PASAR REGIONAL PROPINSI)
Ekonomi mikro (mikroekonomi) adalah cabang dari ekonomi yang mempelajari perilaku
konsumen dan perusahaan serta penentuan harga-harga pasar dan kuantitas faktor input,
barang, dan jasa yang diperjualbelikan. Ekonomi mikro meneliti bagaimana berbagai keputusan
dan perilaku tersebut memengaruhi penawaran dan permintaan atas barang dan jasa, yang
akan menentukan harga; dan bagaimana harga, pada gilirannya, menentukan penawaran dan
permintaan barang dan jasa selanjutnya. Individu yang melakukan kombinasi konsumsi atau
produksi secara optimal, bersama-sama individu lainnya di pasar, akan membentuk suatu
keseimbangan dalam skala makro; dengan asumsi bahwa semua hal lain tetap sama (ceteris
paribus).
Salah satu tujuan ekonomi mikro adalah menganalisis pasar beserta mekanismenya yang
membentuk harga relatif kepada produk dan jasa, dan alokasi dari sumber terbatas di antara
banyak penggunaan alternatif. Beberapa bagian dari ekonomi mikro yang diterapkan yaitu
Regulasi dan organisasi industri, Hukum dan Ekonomi, Ekonomi Perburuhan, Finansial publik,
Ekonomi kesehatan, Politik ekonomi, Ekonomi kependudukan, Finansial Ekonomi, dan Sejarah
ekonomi.
Saat ini Indonesia telah mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup signifikan
sebagaimana perkembangan ekonomi dan bisnis yang senantiasa mengalami perubahan setiap
lima tahun sekali. Dengan beberapa indikasi keuangan yang meningkat telah membuktikan
bahwa kondisi mikro ekonomi negara ini sudah mulai bangkit setelah mengalami krisi ekonomi.
Keberadaan ekonomi mikro sangat tergantung pada kondisi makro perekonomian yang
mendasarinya, antara lain dunia bisnis. Sehingga berdasarkan pernyataan tersebut, dalam
korelasi yang sangat mudah, apabila kondisi ekonomi mikro dalam keadaan baik, maka kondisi
dunia bisnis pun dalam keadaan yang baik pula. Hal ini dikarenakan mikro ekonomi merupakan
dampak, hasil, akibat, dan juga faktor turunan dari makro ekonomi.

TINJAUAN TAPAK
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep hunian yang
hijau, bersih dan modern seperti singapura sehingga sering disebut sebagai singapuranya
surabaya. Kawasan ini dibentuk sedem ikian rupa mirip dengan singapura sehingga cluster
cluster disini juga diberi nama seperti kota di singapura
Didalam prospek pasar pengadaan pembangunan ini lumayan menguntungkan, karena
di sekitar kawasan pembangunan indoor sport center dan convention hotel belum ada, sehingga
sangat bangus apabila ini sudah dilakukan. Karena tidak ada rival dan pemasukan bisa dapat di
perkirakan.
Dalam lingkup regional terutama bangunan indoor sport center sudah ada, tetapi jenis
olahraga dan kebutuhan ruangnya belum begitu memenuhi, sehingga dalam proyek
pembangunan ini di area surabaya memberikan suatu tempat atau fasilitas yang kiranya bisa
dikatakan memenuhi dan komplit untuk segi bidang olah raga. Dapat juga untuk kegiatan
pertandingan entah itu dari perusahan, tingkat kota, bahkan di dalam tingkat propinsi. Untuk
convention nya jg memberikan ruang yang beraneka macam, sehingga untuk para konsumen
dapat memilih sendiri tipe seperti apa yang akan digunakan, baik dalam acara kegiatan besar
sampai dengan tempat peristirahatan.
Analisa potensi:
o Berada di dalam kawasan hunian yang tenag dan nyaman
o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan Modern sehingga
lingkungan sekitar tapak mendukung estetika dari bangunan
o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang akibat
pengaruh akses yang baik dan pusat pusat kegiatan perumahan, perkantoran
dan perdagangan skala besar
o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air dan telepon)
o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir.
SISTEMATIKA DAN FORMAT

3.2.1 FORMAT STUDI KELAYAKAN
Tujuan, kriteria dan aspek pengkajian studi kelayakan proyek dengan mengkaji
kelayakan suatu usulan proyek yang bertujuan mempelajari usulan tersebut dari segala segi
secara profesional agar nantinya setelah diterima dan dilaksanakan betul-betul dapat mencapai
hasil sesuai dengan yang direncanakan.
Kriteria kelayakan erat kaitannya dengan keberhasilan, dan hal ini berbeda antara satu sama
lain. Keberhasilan pembangunan suatu pabrik, dari sudut pandang masyarakat adalah seberapa
jauh mereka dapat berpartisipasi mengisi lapangan kerja. Bagi pemilik, titik berat keberhasilan
terletak pada aspek finansial dan ekonomi, sedangkan pemerintah lebih luas lagi, seperti
pertumbuhan ekonomi, kesejahteraan masyarakat dsb.

KELAYAKAN DAN PERSIAPAN PROYEK (HAL 347- BUKU MANAJEMEN PROYEK-IMAM SOEHARTO)

3.3 ASPEK PASAR (HAL 351 MANAJEMEN PROYEK)
Aspek pasar dari fungsi indoor sportcenter dan convention hotel dengan karakteristik
hanya sebagai pengunjung dan penghuni dalam waktu singkat. Studi Kelayakan Bisnis dimulai
dari kondisi pasar. Mekanisme pasar yaitu keseimbangan supply demand.
Kebijakan, Peraturan dan Perencanaan Pemerintah. Perencanaan, kebijakan, dan
peraturan pemerintah amat besar pengaruhnya terhadap penawaran dan permintaan produk
hasil proyek serta menjangkau aspek yang amat luas, seperti :
Perencanaan nasional yang berkaitan dengan pembangunan fasilitas dan prasarana
produksi.
Peraturan pengendali impor-ekspor.
Kebijakan dan peraturan aspek finansial
Pajak dan bea masuk
Kebijakan pemakaian produk dan sumber daya domestik.
Rangsangan ekspor
Pemberian subsidi dll.
Pangsa pasar dan persaingan
1. Pangsa pasar
Menentukan sasaran pangsa pasar yang ingin diraih
Upaya penetrasi pasar.
Komposisi marketing mix.
2. Persaingan
Monopoli, setengah monopoli atau persaingan bebas.
Identifikasi perusahaan pesaing, berapa besarnya, bagaimana kinerja pesaing serta
strateginya.
Produk yang dihasilkan, jumlah serta kualifikasinya.
Kemungkinan adanya substitusi produk
3. Harga
Struktur dan berapa sasaran total harga.
Berapa besar tingkat hargaproduk sejenis.
Bagaimana tanggapan terhadap fluktuasi harga dari pesaing.
Adakah harga berubah berdasar musiman
Strategi pemasaran
1. Promosi, lingkup yang diteliti meliputi :
Luas dan lingkup jangkauan
Metode yang dipakai (advertensi, hadiah dll)
2. Distribusi, meliputi :
Cara distribusi (eceran, grosir dll)
Mode transportasi
pembungkusan
Harga ada di antara price floor dan price ceiling dengan pertimbangan:
Harga pokok penjualan (biaya produksi)
Harga jual pesaing
Analisa balik modal (BEP)



MENILAI SITUASI
PROGRAM PENGKAJIAN (SEGMEN PASAR, POLA JARINGAN DAN DISTRIBUSI, SURVEI PASAR,
DATA SEKUNDER, PERAMALAN)


3.4 ASPEK TEKNIK.
LOKASI (TAPAK/ LETAK GEOGRAFIS LOKASI): Kawasan yang dipilih terletak pada
kecamatan Lakarsantri daerah surabaya barat, dengan pertimbanagan Surabaya Barat masih
memiliki cukup luas lahan kosong dan Surabaya barat semakin berkembang dengan adanya
fasilitas komersial yang cukup banyak, dan untuk lahan dipilih di dalam kawasan citra land yang
memiliki banyak fasilita seperti Supermal Pakuwon Indah, ruko ruko, dan kawasan kuliner dll,
Tapak berada pada kawasan perumahan Citraland yang memiliki konsep hunian yang hijau,
bersih dan modern seperti singapura sehingga sering disebut sebagai singapuranya surabaya.
Kawasan ini dibentuk sedem ikian rupa mirip dengan singapura sehingga cluster cluster disini
juga diberi nama seperti kota di singapura
KLIMAT: Iklim di kecamatan Lakarsantri pada umumnya sama dengan iklim di Kota Surabaya
yaitu suhu minimum 24 dan suhu maksimum 36 C dengan curah hujan rata rata 1700 1850
mm / dengan umlah hari hujan rata rata 90 hari tip tahunnya
SOSIAL (KEPENDUDUKAN): sebagaimana masyarakat pada perkotaan seperti lazimnya di pulau
jawa, budaya kota yang melekat pada masyarakat kota Surabaya adalah menerima segala
perkembangan yang sifatnya membangun. Hal ini sejalan dengan konsep pertumbuhan kota
Surabaya sebagai ibukota provinsi Jawa Timur.
Secara ekonomi, karena tapak telah terletak di kawasan perekonomian yang cukup maju, maka
kondisi masyarakatnya tidak terlalu terpengaruh oleh keberadaan fungsi ini nantinya, bahkan
keberadaan fasilitas ini dapat turut serta menunjang kehidupan perekonomian di kawasan
tersebut.
Dilihat dari segi ekonomi pada kapasitas nasional, tentunya kondisi yang diberikan adalah
disesuaikan dengan keberadaan masyarakat itu sendiri. Sedangkan apabila nantinya dalam
proses selanjutnya ditemukan bahwa proyek ini secara ekonomi kemasyarakatan dinilai tidak
memungkinkan tentunya akan diberikan penyikapan terhadapt kondisi tersebut.
SISTEM JARINGAN (AIR BERSIH, PLN, DLL, JALAN): Sarana utilitas
Saluran listrik
Listrik PLN bisa masuk ke tapak karena di jalan ini sudah terdapat tiang-tiang listrik
yang terhubung di daerah tlogomas. Sedangkan Gardu Listrik berada di jalan.
Saluran telepon
Saluran telepon jga telah tersedia
Saluran air
Saluran air kawasan perumahan Citra Land dipasok dari PDAM dan mengalir tanpa
ada hambatan
Lebar jalan di depan lahan sekitar 5-6 meter
Terdapat perbedaan ketinggian selokan pada sisi barat dan sisi timur sehingga sisi
barat menjadi muara aliran air hujan pada sistem drainase kawasan
Untuk bak kontrol disediakan pada tepi tepi kavling dari site dengan kedalaman
sektar 1,8 meter
Tempat pembuangan sampah pada perumahan Citra land menggunakan sistem mobil
angkut yang bekerja untuk memunguti sampah kemudian dibawa ke TPS terdekat
yaitu di jalan made raya kemudian dari TPS ini sampah diangkut lagi ke TPA Benowo
LINGKUNGAN HIDUP: Berdasarkan kondisis eksistingnya, kebanyakan berupa lahan pemukiman
yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah penduduk 51.176 sisanya merupakan
area industri, perdagangan dan pertanian.
Mengenai lingkungan hidup tentunya sangat diperhatikan dengan ketentuan-ketentuan yang
memiliki dasar yang kuat seperti peraturan mengenai amdal dan lain sebagainya. Peraturan
mengenai besaran koefisien dasar bangunan yang ditentukan oleh pemerintah tentunya akan
menjadi dasar-dasar dalam perancangan.
TREN (KECENDERUNGAN YANG MAKIN BERKEMBANG): Berada di dalam kawasan hunian yang
tenag dan nyaman
o Berada pada perumahan yang berkonsep Green, Clean dan Modern sehingga
lingkungan sekitar tapak mendukung estetika dari bangunan
o Merupakan kawasan dengan potensi tumbuh dan berkembang akibat pengaruh akses
yang baik dan pusat pusat kegiatan perumahan, perkantoran dan perdagangan skala
besar
o Sudah dilayani oleh jaringan utilitas yang lengkap(listril, air dan telepon)
o Daerah Citraland tidak pernah mengalami masalah banjir

Salah satu potensi lingkungan adalah cukup mudahnya aksesbilitas/pencapaian dari
lingkungan ke dalam tapak karena tapak berada di lokasi yang cukup strategis di kawasan
mandiri perumahan dengan kondisi jalan yang cukup sepi karena kebanyakan hanya dilewati
oleh penghuni perumahan tersebut. Transportasi bisa didapatkan dengan mudah oleh para
pengguna hotel ataupum sport center karena dkat dengan pangkalan taxi di daerah G walk
Untuk pencapaian pada tapak dapat melewati jalan lontar kemudian masuk kejalan citra
land atau bisa dari dalam kawasan citraland, Untuk sirkulasi taapak sendiri didesain dengan
jalan satu arah sehingga jalan masuk dan jalan dari keluar tapak berbeda tetapi sama sama dari
arah utara




















Pencapaian
Pencapaian dari Surabaya Barat
Tol Surabaya Malang-Gerbang tol satellite- Jl Meyjen sunkono- JL. H.R Muhhamad Jl.
Lingkar dalam- Komplek Citraland
Pencapaian dari Surabaya Selatan
Jl. Ahmad Yani jalan Diponegoro Jalan ciliwung Jl Adityawarman Jl Meyjend
Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
Pencapaian dari Surabaya Utara
Jl Undan Jl Agung Suprapto Walikota Mustajab JL pemuda Jl Panglima Sudirman
Jl Urip Sumoharjo Jl Raya Darmo Jl Indragiri jl Lingkar Dalam Kompleks
Citraland
Pencapaian dari Surabaya Timur
Jl. Mulyosari- Jl Kertajaya Indah- Jl Raya Gubeng Jl Sulawesi Jl Keputran Jl Polisi
Istimewa jl Raya Darmo Jl Indrsgiri- Jl. Meyjend Sungkono Jl H.R Muhammad- Jl
Bukit Darmo Belouvard jl Lingkar Dalam Kompleks Citraland.


Menuju
tapak
Sirkulasi
tapak tapak
G WALK
MASUK
AREA
CITRAL
AND

TAPAK
LETAK GEOGRAFIS LOKASI
BATAS ADMINISTRASI KAWASAN
Kecamatan Lakasantri memiliki luas 2042.83 m2 dengan batasan administrasi wilayah sebagai
berikut:
-Utara : Kecamatan Sambikerep
-Selatan :Kecamatan Karangpilang
-Barat :Kabupaten Sidoarjo
-Timur :Kecamata wiyung
KARAKTER WILAYAH
Berdasarkan kondisis eksistingnya kecamatan kebanayakan berupa lahan pemukiman
yaitu sebesar 69,37% dari total luas lahan dengan jumlah penduduk 51.176 sisanya merupakan
area industri, perdagangan dan pertanian,
LOKASI TAPAK
Jalan Lontar, kecamatan lakarsantri, di daerah perumahan Citraland
Batas-batas Tapak
Utara : lahan pengembangan
Timur : pemukiman warga
Selatan: cluster meliose place
Barat : kawasan puri centra raya
SOSIAL (KEPENDUDUKAN)
Diarea tapak dari sosial kehidupan ada bermacam2 kalangan, karena lokasi di dekat
pintu keluar antara kalangan elit dan kalangan biasa. Pada kawasan citraland penghuni
perumahan ini termasuk kawasan elit, karena prioritas kawasannya menuntut untuk kalangan
mengengah ke atas, dan sebalikanya di kawasan setelah pintu keluar kalangan yang ada
menengah ke bawah, hal tersebut juga bisa dilihat dari keadaan sekitarnya.
SISTEM JARINGAN
Pada tapak sistem jaringan sudah tersedia, sehingga tidak perlu lagi dengan pembuatan
sistem jaringan baru. Seperti jaringan listrik tranformator juga tersedia di sekitar 100 meter dari
tapak. Sehingga pihak PLN tidak perlu membuat jaringan baru lagi karna dapat menambah
pengeluaran untuk jaringan listrik.
Air bersih:
Sistem air bersih di daerah tapak menggunakan air tanah dan air PDAM.
Telpon
Sirtem telekomunikasi yang ada di tapak belum terpasang, hanya ada PABX box yang berada
agak jauh dengan tapak. Sehingga nantinya meminta kepada telkom untuk memasang saluran
telpon ke dalam tapak.
JALAN
Lokasi tapak ini cukup strategis, karena berada di area jalan yang cukup ramai, karena di area
pintu keluar perumahan citraland dan kawasan penduduk sekitar. Dengan ukuran jalan cukup
lebar berukuran 15m memungkinkan tidak ada terjadinya kemacetan.

DAMPAK (PROYEK) ASPEK AMDAL
Dalam proyek ini dampak yang dihasilkan masalah kemacetan di jalan di depan area
tapak, karena keberadaan yang berada tepat di pintu keluar perumahan citraland dan
disekiatrnya ada adaerah gwalk, yaitu tempat berkumpul dan kuliner kawasan perumahan ini.
Sehingga kondisi jalan ramai. Dalam masalah proyeknya sendiri dampak yang didapatkan waktu
pembangunan berasal dari suara mesin kontraktor yang suaranya mengganggu kawasan sekitar,
karena melihat kawasan sekitar adalah kawasan pemukiman rakyat.

3.5 DAMPAK (PROYEK) ASPEK AMDAL
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar
dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang
diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau
kegiatan di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu proyek yang diperkirakan akan
memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup di sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan
hidup di sini adalah aspek Abiotik, Biotik, dan Kultural. Dasar hukum AMDAL adalah Peraturan
Pemerintah No. 27 Tahun 1999 tentang "Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup".
Pada pembangunan bangunan komersial, AMDAL menjadi salah satu syarat pada saat
pengurusan perijinan karena pada saat pembangunan ataupun ketika bangunan sudah
beroprasi akan banyak masalah baru yang timbul, oleh sebab itu analisa mengenai dampak
lingkungan perlu dibuat seteliti mungkin.
Amdal lalu lintas diatur dalam pasal 99 s/d 100 UU No 22 tahun 2009 Tetang Lalu lintas
dan Jalan. Pada pasal 99 ayat satu berbunyi, setiap rencana pembangunan pusat kegiatan,
pemukiman dan infrastruktur yang akan menimbulkan gangguan kelancaran lalu lintas dan
angkuatan jalan, wajib dilakukan analisis dampak lingkungan.
Terdapat beberapa komponen yang terkena dampak, yaitu:


Berikut merupakan skema tata cara pengurusan AMDAL

Prosedur mengenai penyusunan AMDAL dapat dilihat pada skema di bawah ini.

















BAB IV
PERHITUNGAN BESARAN FISIK TEKNOLOGIS

4.1 Luas Lantai Kotor (Gross)
Perhitungan Luas Gross
Podium
- LAPANGAN BASKET: 2900m
2

- LAPANGAN FUTSAL: 3600m
2

- LAPANGAN VOLY: 2600m
2

- LAPANGAN BADMINTON 1650m
2

- LAPANGAN TENIS 2490m
2

- LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+
SQUOS+ GAME ROOM: 1500m
2

- RUANG FITNES+PENGELOLA 1650m
2

- KOLAM RENANG 2100m
2

TOTAL =18490m
2


CONVENTION HOTEL
- PARKIRAN 3840m
2

- LANTAI TIPIKAL 30720m
2

- LANTAI CONVENTION 2640m
2

- 3240m
2

- 2940m
2

- LANTAI TOWER 9000m
2

TOTAL =52380m
2
TOTAL LUAS GROSS 18490 m
2
+ 52380 m
2
= 70870 m
2


4.2 Luas Lantai Bersih (Netto)
Jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding luar gedung yang beratap termasuk ruang-
ruang dalan tanah(basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung

Podium
- LAPANGAN BASKET: 2900m
2

- LAPANGAN FUTSAL: 3600m
2

- LAPANGAN VOLY: 2600m
2

- LAPANGAN BADMINTON 1650m
2

- LAPANGAN TENIS 2490m
2

- LAPANGAN BOWLING+TEMBAK+
SQUOS+ GAME ROOM: 1500m
2

- RUANG FITNES+PENGELOLA 1650m
2

- KOLAM RENANG 2100m
2

TOTAL =18490m
2


CONVENTION HOTEL
- LANTAI TIPIKAL 30720m
2

- LANTAI CONVENTION 2640m
2

- 3240m
2

- 2940m
2

- LANTAI TOWER 9000m
2

TOTAL =48540 m
2
TOTAL LUAS NETTO 67030 m2

Luas lantai netto per orang besarny atergantung jenis gedung di suatu negara. Menurut
pengalaman luas lantai netto per orang untuk gedung hotel = 5m
2
/orang

4.3 Efisiensi Lantai (Floor Efficiency)
o Efisiensi lantai Hotel dan indoor Sports center menurut buku Tekno Ekonomi Bangunan
Hartono Purbo 75%.
o Dengan Jumlah Lantai hotel 20 lantai dan Indoor Sports center 1 lantai. Bangunan Hotel yang
terdiri dari podium dan tower.


4.4 Tinggi Lantai Ke Lantai (Floor To Floor)
Tinggi lantai ke lantai 4 meter.

4.6 Kepadatan Bangunan (Building Density), KDB
KDB bangunan mixed-use 50%x70069,95 m
2
= 35034,975 m
2

4.7 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (Floor Area Ratio)
300% x 35034,975 m
2
= 105.104,93 m
2
Jadi perbandingan luas lantai terhadap luas tapak 1:3
4.8 Lift
A. Faktor Beban Puncak Lift
BPL = (5(70870-192)20)
22343
BPL = 7067800
22343
BPL = 316,3

B. Waktu Perjalanan Bolak Balik Elevator
T = (2.4+4.2,5)(20-1)+2,5(3.16+4)
2
T = (8+10)(19)+(2,5X52)
2

T = (18x19)+130
2
T =236 m/s

HC (Handing Capacity)
Daya angkut satu lift dalam 5 menit
HC = 300.m.N
T
HC = 300.16.N
236
HC = 4800
236
HC = 20,3 N

C. Jumlah Elevator yang dibutuhkan
N = BPL
HC
N = 316,3
20,3N
20,3N = 316,3
N
2
= 15,5812
N = 4 LIFT


D. Kapasitas Elevator 22 orang
E. Kecepatan Elevator 2,5 m/s
F. Waktu Menunngu Elevator (Waiting Time) 60 s































BAB. V. BESARAN BESARAN TEKNO EKONOMI.
1. HARGA SATUAN TANAH
Pembelian Tanah
Luas Site : 70202,87 m
Harga Tanah : Rp. 9.500.000,-/m
Pajak Pembelian : 5 % x Harga Tanah
Pajak Notaris : 1 % x Harga Tanah

Harga Tanah = 9.500.000,-/m x 70202,87 m
= Rp 666.927.265.000

Pajak Pembelian = 5 % x Rp 666.927.265.000,-
= Rp 33,346,363,250,-

Pajak Notaris = 1 % x Rp 666.927.265.000,-
= Rp6,669,272,650,-

Total Biaya Pembelian Tanah = Rp 666.927.265.000 + Rp33,346,363,250,-
+ Rp6,669,272,650,-
= Rp706,942,900,900
HST (HARGA SATUAN TANAH) = Rp706,942,900,900 / 70202,87 m
=Rp 10.070.000,-
2. HARGA SATUAN GEDUNG

3. BIAYA BANGUNAN
4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)
5. BIAYA INVESTASI TOTAL
6. MODAL SENDIRI (EQUITY)
7. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)
8. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY RATIO)
9. SUKU BUNGA
10. MASA KONSTRUKSI
11. MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)
12. SEWA GEDUNG (LEASE RATE)
13. SEWA DASAR (BASE RATE)
14. FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)
15. PENDAPATAN BANGUNAN
16. PENGELUARAN BANGUNAN
17. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG
18. PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)
19. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN
20. PAJAK PERSEROAN
21. CASH- FLOW
































VI. ANALISA TEKNO EKONOMI
1. DATA
2. BIAYA (MODAL) PROYEK (TOTAL BIAYA PROYEK)
MODAL TETAP (FIXED CAPITAL)
a. BIAYA LANGSUNG (PEKERJAAN PENYIAPAN LAHAN), PEMBELIAN TANAH, PRASARANA

Pekerjaan Penyiapan Lahan
Penggabungan Sertifikat
T = (0,002 x Nilai Tanah) + Rp100.000,00
= (0.002 x Rp 9.500.000) + Rp. 100.000,-
=Rp 119.000,-

IMB = 1000/m x 70202,87 m
= Rp70,202,870,-
Total Biaya penyiapan lahan = Rp 119.000,- + Rp70,202,870,-
= Rp 70.321.870,-

Pembelian Tanah
Luas Site : 70202,87 m
Harga Tanah : Rp. 9.500.000,-/m
Pajak Pembelian : 5 % x Harga Tanah
Pajak Notaris : 1 % x Harga Tanah

Harga Tanah = 9.500.000,-/m x 70202,87 m
= Rp 666.927.265.000

Pajak Pembelian = 5 % x Rp 666.927.265.000,-
= Rp 33,346,363,250,-

Pajak Notaris = 1 % x Rp 666.927.265.000,-
= Rp6,669,272,650,-

Total Biaya Pembelian Tanah = Rp 666.927.265.000 + Rp33,346,363,250,-
+ Rp6,669,272,650,-
= Rp706,942,900,900
Prasarana
Lansekap
Luas Lansekap : 21530 m
Biaya Lansekap /m : Rp.45000/m
Biaya Lansekap = 21530 m x Rp 45000 m
= Rp 968,850,000
Desain Lansekap = 4,5 % x Biaya Lansekap
= 4,5 % x Rp 968,850,000
= Rp43,598,250
Total Biaya Lansekap = Rp 968,850,000 + Rp43,598,250
= Rp 1.012.448.250,
Perabot dan Interior
Total Biaya perabot dan desain interior = luas bangunan x fee desain/ m
= 86058,38 m x Rp 1000.000,-
= Rp86,058,380,000,-

Total biaya prasarana = Rp 1.012.448.250, + Rp86,058,380,000,-
=Rp 87.070.828.250,-
Total Biaya Langsung = Rp 70.321.870,- + Rp706,942,900,900 + Rp 87.070.828.250,-
= 794.084.051.020,-


b. BIAYA TIDAK LANGSUNG (KONSULTAN/ DESAIN ENGINEERING, PERALATAN
KONSTRUKSI,DLL MODAL KERJA (WORKING CAPITAL) (UPAH/BIAYA KERJA, PERALATAN,

Konsultan = 0,45% x harga tanah
= 0.45 % x Rp6,669,272,650,-
= Rp3,001,172,693,-

Peralatan Konstruksi
Working Capital
Upah/ Biaya Kerja Kontraktor = 0.12 % x Rp 666.927.265.000
= Rp800,312,718,-
c. Biaya Cadangan = 5 % x total Biaya Proyek
= 5 % x

3. PEMBIAYAAN PROYEK
Biaya Konstruksi Tower = Luas Lantai Berulang x Rp 8.000.000,-
= 9000 m x Rp 8.000.000,-
= Rp 72.000.000.000,-
Biaya Podium = Luas Lantai Podium x Rp.6.000.000
= 77.058 m x Rp.6.000.000
=Rp. 462.348.000.000,-

4. PENDAPATAN PROYEK
R = jumlah lantai x luas lantai berulang x (efisiensi lantai)
2
x 12 (I tahun)
= 20 x 9000 m x 75% x 75% x 12
=1,215,000 r

5. BIAYA OPRASI DAN PEMELIHARAAN (PENGELUARAN)
a. Bunga kredit d = 8.25 %




Bunga



= Rp 31,974,196,690,-

b. Depresiasi
= d x (biaya bangunan + biaya tidak langsung)
= 2% x Rp 1,010,921,328,000,-
= Rp 20,218,426,560,-
c. Biaya operasi & pemeliharaan
0 = 20% x 20 x 75% x 9000 m x 75% x 12 x r
0 = 24300 r
Jadi
= (bunga + depresiasi) + biaya operasi & pemeliharaan
= ( Rp 31,974,196,690,- + Rp 20,218,426,560,- ) + 24300 r
= Rp 52,192,623,250,- + 24300 r
d. Pajak
= 8.25 (1,215,000 r - (Rp 52,192,623,250,- + 24300 r))
= 4.125 ( 1.190.700 r - Rp 52,192,623,250,- )
= ( 595350 r Rp 26,096,311,625,-)
Jumlah pengeluaran
= ( Rp 52,192,623,250,- + 24300 r )
= ( 595350 r Rp 26,096,311,625,-)
= Rp 26,096,311,625,- + 619650 r
Pembayaran kembali pokok kredit
=


=Rp 33,513,119,120,-
Pendapatan = pengeluaran
Depresiasi + pendapatan proyek = jumlah pengeluaran + pembayaran kembali pokok kredit
Rp 20,218,426,560,- + 1,215,000 r = Rp 26,096,311,625,- + 619650 r + Rp 33,513,119,120,-
1,215,000 r - 619650 r = Rp 26,096,311,625,- + Rp 33,513,119,120,- - Rp 20,218,426,560,-
595350 r = Rp 39,391,004,185,-
r = Rp 66,165 / m
2
/ bulan
Pendapatan sebelum pajak
= ( Rp 1,215,000,- x 20.70 ) ((Rp 52,192,623,250,- + 24300) 20.70)
= Rp 25,150,500,- - Rp

6. PERHITUNGAN JUMLAH ELEVATOR/ LIFT
a. Waktu Perjalanan lift





b. Daya Angkut Lift dalam 5 menit
c. Beban Puncak Lift

7. PERHITUNGAN EFISIENSI BANGUNAN (BUILDING EFICIENCY)
8. TINGGI BANGUNAN EKONOMIS (ECONOMIC BUILDING HEIGHT)
9. PERHITUNGAN SEWA GEDUNG
a. PERHITUNGAN PENDAPATAN GEDUNG
b. PERHITUNGAN PENGELUARAN GEDUNG
c. PERHITUNGAN NILAI SEWA MINIMUM (INVESTASI TOTAL)
10. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN ON INVESTMENT)
a. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK (RATE OF RETURN
BEFORE TAX)
b. PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK (RATE OF RETURN
AFTER TAX)
11. ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE COST RATIO)
12. ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON EQUITY)
13. ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT ANALYSIS)