Anda di halaman 1dari 22

TUGAS AKHIR

PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA


DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 9
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. PEMAHAMAN TENTANG JUDUL
2.1.1 Pengertian judul
Pengertian judul Perencanaan dan Perancangan Gedung Kantor Sewa Di Kupang
dapat dilihat malalui defenisi masing-masing kata berikut:
Perencanaan adalah proses perbuatan atau cara merencanakan sesuatu,
merupakan suatu penyusunan kerangka kerja/gambaran dari apa yang
dikerjakan.
(Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka 1988 ; 928).
Perancangan adalah suatu proses atau cara perbuatan merancang.
(Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka 1988 ; 927).
Kantor adalah : Balai/gedung, rumah dan ruang yang berfungsi sebagai tempat
tulis menulis / mengurus suatu pekerjaan / perusahaan, dan sebagainya.
(Kamus Umum Bahasa Indonesia, Balai Pustaka 1985 ; 442).
Sewaadalah: pemakaian / peminjaman sesuatu dengan membayar uang.
(Kamus Bahasa Indonesia, Poerwodarminto)
Kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dengan
pelayanan secara profesional.
(Menurut Hunt, W.D dalam Meyer, 1983)
Kupang adalah Nama suatu tempat atau suatu lokasi dan juga suatu Ibukota
Propinsi
(Menurut penulis)
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 10
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
Dari pengertian beberapa definisi diatas dapat disimpulkan pengertian judul
skripsi sebagai berikut:Melakukan proses penyusunan kerangka konsep dan
penerapannya lewat desain sebuah wadah untuk melakukan transksi bisnis dengan
pelayanan secara profesional. Ruang-ruang didalamnya terdiri dari ruang-ruang
dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai
penyewa atas ruang yang digunakan dengan menggunakan pendekatan pada
arsitektur modern
2.2. PEMAHAMAN GEDUNG KANTOR SEWA
2.2.1 Pengertian perkantoran
Definisi kantor adalah ruang yang digunakan untuk aktivitas bisnis: suatu
ruangan dimana kegiatan bisnis atau kegiatan usaha lainnya terjadi, biasanya
melibatkan satu orang atau satu bagian usaha.
Dapat juga diartikan sebagai wadah kegiatan administrasi dan sebagai wadah
berlangsungnya kegiatan-kegiatan pengendalian usaha yang ditunjang oleh
kegiatan-kegiatan ; menghimpun, menggadakan, mengirim dan menyimpan.
Sedangkan Kantor sewaadalah: suatu bangunan yang berada pada satu lokasi dan
memeliki beberapa ruangan atau beberapa lantai yang akan disewakan untuk
kegiatan usaha/non usaha bagi perorangan atau beberapa orang dengan tujuan akan
memperoleh keuntungan dari hasil penyewaan bangunan tersebut. Ruang-ruang
didalammya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor
dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya. Secara luas
dalam konteks latar belakang, kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran
yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respons terhadap pertumbuhan
ekonomi, tuntutan pengembangan ruang secara maksimal ini kemudian melahirkan
bentuk-bentuk bangunan bertingkat di area-area dengan nilai lahan yang tinggi.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 11
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.2 TuntutanGedung Perkantoran Masa Mendatang
Tuntutan secara umum adalah mempunyai lokasi yang dekat dengan
kegiatan perdagangan, bangunan dengan penampilan yang representatif dengan
harga yang kompetitif, fasilitas pendukung lebih disukai dengan bangunan kantor
dengan fungsi majemuk, desain ruang kantor yang nyaman dengan fleksibilitas
tinggi dan manajemen pengelola yang lebih baik seperti sistem keamanan dari
kejahatan, sistem keamanan dari bahaya kebakaran dari utilitas bangunan.
2.2.3 Organisasi Ruang pada Bangunan Kantor
Organisasi ruang pada suatu bangunan perkantoran dari segi fungsinya
dapat dikelompokkan atas empat fungsi yaitu :
Kelompok ruang utama.
Ruang ini terdiri dari ruang-ruang yang diperuntukkan bagi aktivitas
perkantoran yang disewakan.
Kelompok ruang fungsi pengelola.
Kelompok ruang ini ditujukan bagi kegiatan manajemen pengelola
bangunan perkantoran, yang tercakup atas ruang manajer, ruang
administrasi, ruang pemasaran, dan ruang pembiayaan.
Kelompok ruang service
Ruang-ruang ini merupakan bagian yang akan menentukan kinerja
bangunan secara keseluruhan seperti area sirkulasi serta utilitas bangunan
lainnya.
Kelompok ruang fungsi bersama.
Kelompok ruang ini difungsikan untuk penyediaan fasilitas bagi pengguna
bangunan seperti toilet, parkir, restoran dan ruang pelayanan lainnya.
Kelompok ruang pelengkap.
Kelompok ruang ini difungsikan untuk penyediaan fasilitas pengguna
seperti restaurant, bank, fitness, dan tempat pembelanjaan lainnya.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 12
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.4 Jenis-Jenis Kantor Sewa
Menurut peruntukannya kantor sewa dapat dikategorikan atas dua jenis
yaitu :
Kantor sewa dengan fungsi tunggal.
Bangunan kantor sewa yang hanya difungsikan untuk kegiatan perkantoran
saja.
Kantor sewa dengan fungsi majemuk
Bangunan kantor sewa yang fungsinya bukan hanya untuk kegiatan
perkantoran saja akan tetapi terdapat juga fungsi lain yang biasanya
mempunyai keterkaitan atau saling mendukung dengan fungsi perkantoran
atau kawasan sekitarnya. Misalnya hotel, apartemen, restoran, kafe,
fitnesscenter, dan fungsi lainnya.
Menurut jumlah penyewanya bangunan kantor sewa dapat dikelompokkan
atas tiga jenis yaitu:
Single tenancy building
Bangunan kantor sewa yang hanya disewakan untuk satu penyewa saja
dalam jangka waktu tertentu.
Single tenancy floors
Penyewa kantor menyewa seluruh luasan bersih untuk satu lantai bangunan
atau luasan kotor satu lantai dikurangi dengan ruang elevator, mesin dan
tangga.
Multi tenancy floors
Penyewa kantor hanya menyewa satu atau beberapa unit luasan kantor. Di
mana satu lantai bangunan kantor disewakan untuk beberapa penyewa.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 13
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
Menurut pengelolanya dapat dikategorikan atas empat jenis yaitu :
Tenant owned office building.
Pemilik bangunan sekaligus sebagai pemakai atau pengguna sebagai besar
bangunan hal ini biasanya tampak dari penampilan bangunan yang
menunjukkan image corporate pemiliknya.
Speculative office building
Bangunan kantor sewa yang disewakan dengan mengutamakan perhitungan
ekonomis dalam konstruksi di samping efek lain yang dapat menarik minat
penyewa.
Investment type office building.
Penyewa merupakan pengusaha khusus. Suatu perusahaan menyewa
sebagian besar ruangan kantor dengan sistem multiple tenancy floors.
Tailor made building
Perkantoran di bangun dengan tujuan untuk digunakan sendiri, misalnya
bangunan pemerintahan.
2.2.5 Sistem Sewa Dan Tingkat Harga Sewa
Semi gross area
Area yang disewakan dihitung dengan mengikutsertakan luas semua area
yang digunakan oleh penyewa seperti lift (private), lobby, toilet, dan
gudang. Sedangkan ruang yang tidak diperhitungkan seperti lift (public),
ducting, tangga darurat, dan fasilitas lainnya.
Net area
Area yang disewakan dihitung hanya terhadap luas ruang-ruang yang benar-
benar digunakan.
Gres area
Perhitungan yang digunakan sama dengan semi gross dengan
mengikutsertakan ruang transportasi vertikal/lift.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 14
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
Untuk Indonesia dari tiga sistem yang ada, perhitungan sewa yang
digunakan adalah semi gross system dengan bunga sewa setiap tahunya naik sekitar
sepuluh persen dan batas luasan yang disewa minimal 60 m2 serta batas waktu
sewa satu sampai dua tahun.Sedangkan harga sewa suatu bangunan perkantoran
berbeda satu sama lainnya, hal ini tergantung dari lokasi bangunan, fasilitas yang
disediakan, kelengkapan area service, dan hal-hal yang berhubungan dengan
arsitektur bangunannya.
2.2.6 Kedalaman Ruang, Area Sirkulasi Dan Core Bangunan
a. Core Bangunan
Penentuan lokasi core terhadap ruangan ditentukan berdasarkan
pertimbangan:
Jarak akses terhadap area sirkulasi utama dalam ruangan pada satu
lantai
Jumlah ruangan yang disewakan dalam satu lantai
Posisi akses lift pada ground floor dan terhadap pola sirkulasi tiap
lantainya.
Posisi core bangunan secara keseluruhan dapat dikelompokkan atas tiga
macam yaitu:
Internal core
Semi-internal core
External core
Sedangkan penentuan ukuran dari core tersebut ditentukan berdasarkan :
Luas lantai dan jumlah manusia yang akan menempatinya, hal ini
juga berpengaruh terhadap penentuan besaran dan jumlah lift,
tangga, dan Toilet.
Jumlah lantai bangunan (berpengaruh juga terhadap jumlah lift).
Ruang-ruang tambahan yang berfungsi untuk service ruangan utama
pada tiap lantainya.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 15
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
Ruang-ruang untuk perawatan/maintenance, seperti cleaners store,
cleaners locker-room, maintenance workshop, maintenance store,
refuse storage, housekeeper.
b. Area Sirkulasi
Secara garis besar area sirkulasi dalam bangunan perkantoran dapat
dikelompokkan atas dua jenis berdasarkan posisinya terhadap core dan
ruangan utama, yaitu :
Single zone, yaitu area sirkulasi yang hanya melayani satu sisi
ruangan
Double zone yaitu area sirkulasi yang melayani dua sisi ruang utama
c. Kedalaman Ruang
Kedalaman ruangan di sini adalah jarak paling tepi bangunan terhadap
core dan area sirkulasi utama. Klasifikasi ini dapat di golongkan atas
empat macam yaitu :
Shallowdepth space yaitu ruangan yang mempunyai jarak terhadap
core atau area sirkulasi utama sebesar 4 sampai dengan 5 meter
dengan perbandingan 2:1 terhadap lebarnya. Untuk double zone
akan mempunyai total lebar sebesar kurang lebih 12 meter termasuk
area sirkulasi.
Medium depth space, yaitu ruangan yang mempunyai jarak dari tepi
ke area sirkulasi utama sebesar 6 10 meter dan apabila area
sirkulasinya menggunakan sistem double zone maka total lantai akan
mempunyai lebar sebesar 14 22 meter.
Deep space, yaitu ruangan yang mempunyai lebar sebesar 11 -19
meter terhadap area sirkulasi utama atau cores. Pada sirkulasi double
zone total lebarnya sebesar kurang lebih 32 meter.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 16
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.7 Fleksibilitas Ruang
Faktor yang dijadikan sebagai patokan dalam menentukan fleksibilitas ruang:
Faktor manusia, yaitu sifat manusia yang dinamis terhadap perubahan
teknologi dan kebutuhan ruang yang berhubungan dengan aktivitas dan
produktivitas manusia.
Faktor teknologi, yaitu peralatan yang digunakan akan selalu berubah baik
dari segi fungsi, estetika dan dimensi.
Faktor ekonomis, yaitu perkembangan industri bangunan selalu mengalami
perkembangan dengan penyesuaian terhadap nilai-nilai kehidupan yang
efisien.
Bentuk suatu ruangan harus fleksibel dengan demikian akan mampu menjawab
perubahan-perubahan yang terjadi. Bentuk fleksibel tersebut mencakup :
Fleksibilitas satu ruangan, yaitu ruangan dapat digunakan untuk beberapa
kegiatan yang berbeda disertai dengan perubahan perlengkapan dan
perabot. Sifat desibel ini ditentukan berdasarkan dimensi dan bentuk ruang
di mana hal ini dapat dicapai secara optimal dengan perencanaan modular.
Fleksibilitas antar ruang, yaitu kemampuan ruang dalam menghadapi
perubahan fungsi ruangan. Dalam sistem modular digunakan dinding
partisi yang dapat dipindah dan digeser dengan demikian penambahan atau
perubahan ukuran ruang dapat dilakukan.
2.2.8 Ukuran luas Area kantor
Untuk menentukan luas area suatu kantor ada beberapa hal yang harus
dipertimbangkan yaitu :
Jumlah manusia yang akan menempati bangunan tersebut.
Luas yang dibutuhkan untuk tiap orangnya
Dan luas yang dibutuhkan untuk peralatan-peralatan yang akan digunakan
dalam bangunan tersebut.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 17
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
Untuk perhitungan kasar, tiap orang mempunyai luas area minimum di
mana luas area bersih (Net Usable Area) perorangnya sebesar 8 m2 20 m2,
ukuran ini juga tergantung dari jenis staf yang akan menepatinya. Angka ini belum
termasuk untuk area sirkulasi utama, core, dan area penunjang lainnya. Sedangkan
Untuk menghitung luas kotor dari total luas area bersih adalah dengan perkiraan
total luas area bersih (net floor area) sebesar 80% dari gross floor area (luas kotor)
2.2.9 Modul Ruang
Faktor yang menentukan modul ruang adalah :
Dimensi tubuh manusia dan ukuran furniturnya, ukuran ini akan
menghasilkan modul aktivitas.
Dimensi material dan bahan bangunan, ukuran ini merupakan modul
bahan.
Dimensi peralatan utilitas bangunan serta posisi penempatan peralatan
tersebut.
Penempatan elemen-elemen struktur bangunan.
Untuk modul horizontal ditentukan berdasarkan :
Ukuran perlengkapan dan peralatan kantor.
Ukuran bahan bangunan yang tersedia di pasaran.
Lantai :Granit dengan ukuran : 60 x 90, 90 x 90, 60 x 120, 120 x 120
Vinil dengan ukuran : 30 x 30
Marmer dengan ukuran : 90 x 90
Plafon acoustic tile dengan ukuran : 30 x 60, 60 x 60
Dari ukuran tersebut dapat diketahui modulnya yaitu 30 cm. Dari hasil studi
modulasi horizontal didapat suatu perhitungan yaitu modul dasar M sebesar 10 cm
modul horizontal menjadi 3M sebesar 30 cm sedangkan modul horizontal untuk
kantor sebesar 90 sampai 120 cm. Jadi modul horizontal yang digunakan adalah
120 cm dan 10 cm untuk modul terkecil. Bila modul tersebut di jadikan grid makan
akan didapat modul dengan ukuran 1.44 m2
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 18
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.10 Ketinggian Ruang
Ketinggian ruang kerja ditentukan oleh :
Dimensi struktur lantai secara vertikal
Dimensi ruang instalasi pada langit-langit
Ketebalan dan kerangka plafon
Dimensi ketebalan lantai.
2.2.11 Struktur Bangunan Perkantoran
Pada bangunan tinggi, struktur bangunan merupakan faktor yang memegang
peranan penting dalam penentuan ukuran dan jenis ruang-ruang yang ada dalam
bangunan tersebut baik terhadap tinggi ataupun luasan perlantaiannya.
Untuk mendapatkan suatu ruangan dengan luasan yang diinginkan maka
perlu dipertimbangkan dimensi dan jarak antar kolom dalam ruangan di mana
tentunya pertimbangan keamanan menjadi prioritas pertama. Hal lain yang perlu
dipertimbangkan dalam penentuan jarak kolom dalam ruangan adalah :
Jenis dan ukuran ruangan yang dibutuhkan pada bangunan tersebut.
Jenis struktur yang digunakan pada bangunan tersebut.
Besarnya beban lantai yang akan dipikul lantai tersebut nantinya; tiap
bagian lantai memikul beban yang besarnya berbeda-beda.
Secara umum pada bangunan kantor biasa ukuran yang sering digunakan
adalah lima sampai sembilan meter (5 9 m), tergantung dari ukuran ruangannya.
Misalnya pada ruang deep space penggunaan ukuran lima meter akan berakibat
banyaknya kolom yang akan menempati ruangan.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 19
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.12 Penyewaan Ruang Kantor
Ruang perkantoran yang akan ditawarkan dan dipasarkan adalah jenis
speculative office building. Hal ini berbeda dengan jenis tenant office building,
investment building, tailor made building atau custom office building yang calon
penghuninya/penyewanya telah diketahui sedangkan pada jenis speculative office
building calon pemakai/penyewanya belum bisa diketahui hal ini berarti ada
kemungkinan bangunan dapat disewakan secara singlet floor, multi floor atau
gabungan dari keduanya atau bisa dengan single tenant building. Bila disewakan
dengan sistem single floor atau single building maka permasalahannya adalah
bagaimana lantai-lantai yang tersedia bisa mengantisipasi masing-masing
perusahaan yang akan menempatinya.
Salah satu ciri perkantoran modern adalah adanya senantiasa perubahan-
perubahan yang terjadi terhadap layout ruang seiring dengan perubahan kebutuhan
penghuninya dengan tujuan akan diperoleh suatu layout ruang yang dapat
memberikan keleluasaan bagi penghuninya.
Pada sistem multi tenancy floor, lantai kantor dibagi-bagi menjadi beberapa
ruangan yang ditujukan untuk penyewa yang berbeda. Ketidaknyamanan suatu
ruang akibat pembagian lantai tersebut dapat mengakibatkan penyewa merasa
terganggu akibatnya ruangan tersebut akan ditinggalkan dan dihindari calon
penyewa. Hal ini berati bahwa bangunan kantor sewa yang bersaing harus mampu
merespon perubahan kebutuhan penggunanya dengan kata lain bangunan tersebut
tidak didesain untuk satu perusahaan seperti pada sistem tenant office building,
investment, tailor made office building.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 20
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.13 Kebutuhan Perkantoran di Kota Kupang
Faktor-faktor yang perlu diperhatikan akan kondisi tenaga kerja di
suatu wilayah meliputi hal-hal sebagai berikut :
Perkiraan kebutuhan ruang kantor disesuaikan dengan jumlah penduduk
disuatu wilayah. Makin besar jumlah penduduk disuatu wilayah, makin
besar kebutuhan ruang kantor di wilayah tersebut
Perkiraan daya serap kantor sewa yang dibangun. Dengan melihat kapasitas
tenaga kerja disuatu wilayah, dapat diperkirakan daya serap kantor sewa
yang dibangun terhadap tenaga kerja yang ada. Idealnya, daya serap yang
direncanakan lebih kecil dari pada jumlah tenaga kerja yang ada sehingga
proses seleksi tenaga kerja dapat terjadi. Dari angka daya serap tersebut,
dapat dihitung persentase pekerja yang berada dalam suatu kantor sewa
terhadap jumlah seluruh angkatan kerja yang ada di kota tersebut.
Sehingga terhitung dari Jumlah penduduk Kota Kupang tahun 2010 yang
diperoleh dari hasil Registrasi Penduduk adalah sebanyak 282.035 jiwa. Jumlah ini
terdiri dari 143.164 jiwa penduduk laki-laki dan 138.871 jiwa penduduk
perempuan. Banyaknya pencari kerja sebanyak 6695 jiwa yang jumlahnya terdiri
dari laki-laki dan perempuan. Dengan angka tersebut terlihat luas lahan yang ada
sebesar 210.000 m
2
sehingga diperkiraan dapat menampung pekerja sebesar 800
orang .
2.2.14 Penentuan Jenis Perkantoran
Jenis perkantoran yang dipilih adalah jenis kantor sewa dengan layout open
plan system. Jenis ini memiliki susunan ruang yang lebih fleksibel di mana
akan mampu memenuhi kebutuhan yang bervariasi (speculative Office
building)
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 21
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.2.15 Kebutuhan Penghuni
a. Kenyamanan Termal
Kenyamanan termal adalah kondisi di mana seseorang merasa
nyaman untuk melakukan aktivitasnya. Batas kenyamanan pada daerah
khatulistiwa berkisar antara 22.5 C sampai 29,5 C dengan kelembaban
relatif sebesar 20 50%, serta nilai temperatur efektif berkisar 19 C 26
C. Nilai ini diperoleh dari perhitungan temperatur, kelembaban dan
gerakan udara.
Suhu udara rata-rata kota Kupang adalah 22.72 C 31.95 C.
Angka ini menunjukkan temperatur kota Kupang yang masih jauh dari
temperatur nyaman. Untuk memperoleh suhu yang nyaman dan konstan
pengunaan AC lebih banyak digunakan. Penyelesaian secara alami untuk
menggantikan system AC tidak dapat dilakukan secara menyeluruh oleh
karena penyelesaian secara alami cendrung berubah-ubah akan tetapi
keduanya dapat digunakan secara bersama-sama dalam bangunan dengan
demikian konsumsi energi untuk AC dapat berkurang.
b. Kenyamanan Penglihatan
Kenyamanan penglihatan adalah kondisi di mana seseorang dapat
melihat dengan nyaman terhadap lingkungan yang ada. Baik karena
intensitas cahaya yang cukup maupun lingkungan yang tidak
menimbulkan silau pada penglihatan.
Kenyaman penglihatan sangat berhubungan dengan cahaya yang
ada dalam lingkungan objek pengamat. Pada ruangan yang lebarnya
cukup besar akan terjadi penurunan tingkat intensitas cahaya matahari
pada bagian tengah ruangan sehingga penggunaan cahaya buatan banyak
digunakan dengan jangka waktu yang lama (tergantung dari lama
penggunaan ruangan), sedangkan sumber cahaya matahari cukup
melimpah. Iluminasi cahaya matahari normal pada siang hari berkisar
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 22
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
antara 64.560 lux sampai dengan 107.600 lux, ini menunjukkan cahaya
matahari cukup besar untuk memenuhi kebutuhan sumber cahaya
terhadap kebutuhan pencahayaan dalam ruangan, dengan tujuan
penghematan energi/operasional bangunan.
c. Kenyamanan Akustik
Kenyaman akustik adalah kondisi di mana seseorang tidak
mengalami gangguan dari bunyi-bunyi yang terdengar dari lingkungan
pengamat. Polusi suara biasanya sebagian besar bersumber dari luar
bangunan. Kebisingan yang cukup besar (di atas 70 dB) dapat
menimbulkan permasalahan bagi penghuni ruangan. Selain bahan partisi
dan elemen pemantul suara faktor jarak dapat mengurangi tingginya
kebisingan terhadap suatu ruangan, dengan demikian perencanaan
penempatan ruang yang membutuhkan tingkat kenyaman dari kebisingan
dalam bangunan dapat ditempatkan pada bagian/lantai atas bangunan.
d. Privasi
Privasi adalah batasan interaksi antara seseorang atau kelompok
manusia terhadap orang lain.Manusia dalam hubungannya dengan
lingkungan terdapat dua jenis respon yaitu adaptasi dan tindakan
perubahan atau rekayasa terhadap lingkungannya yang bersifat rekayasa.
Adaptasi merupakan tindakan penyesuaian terhadap keadaan
lingkungannya, sedangkan rekayasa merupakan tindakan perubahan
terhadap lingkungannya untuk mendapatkan suatu keadaan yang
diinginkannya dalam hal ini berupa tindakan konsolidasi spasial.
Tindakan ini dapat berupa pembagian teritorial, komponen pembatas
ruang, pengaturan perabot dan lain-lain.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 23
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
e. Keamanan dan Keselamatan
Keamanan merupakan perlindungan terhadap bangunan dari
gangguan dan bahaya yang dapat timbul dari luar atau dari dalam
bangunan seperti pencurian dan lain-lain. Sedangkan keselamatan
merupakan perlindungan penghuni bangunan terhadap gangguan dari
dalam maupun luar bangunan seperti bencana alam, kebakaran dan lain-
lain.
2.2.16 Organisasi Ruang
a. Kebutuhan Ruang
Kebutuhan ruang pada bangunan kantor sewa dapat dikelompokkan atas
empat jenis yaitu:
Kelompok ruang kantor
Jenis ruang yang termasuk di dalamnya adalah ruang yang
mewadahi berbagai jenis aktivitas perkantoran yang akan disewakan
antara lain; ruang pimpinan, ruang wakil pimpinan, ruang kepala
bagian, ruang kerja staf, ruang rapat, pantry, resepsionis dan ruang
tunggu dan toliet.
Kelompok ruang pengelola
Jenis ruang yang termasuk di dalamnya adalah; ruang
pimpinan, ruang wakil pimpinan, ruang manajer, ruang staf dan ruang
resepsionis dan tamu.
Kelompokruang penunjang
Jenis ruang yang termasuk di dalamnya adalah; entrance lobby,
skylobby lobby, lavatory umum dan area parkir.
Kelompokruang pelayanan
Jenis ruang yang termasuk di dalamnya adalah; ruang
komputer, ruang kontrol keamanan, ruang mekanika elektrikal, ruang
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 24
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
kontrol telepon, ruang AHU, gudang, ruang genset dan ruang
pengelolaan limbah.
2.3. PEMAHAMAN TEMA PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
2.3.1. Pengertian Pendekatan Rancangan Dalam Arsitektur Modern
Pengertian pendekatan rancangan arsitektur modern dapat dilihat pada
defenisi beberdasarkan masing-masing kata berikut;
Pengertian dari kata pendekatan adalah proses, perbuatan, cara mendekati.
Arti yang berikut adalah usaha dalam rangka aktifitas penelitian untuk
mengadakan hubungan dengan obyek yang diteliti, atau metode-metode
untuk mencapai pengertian tentang masalah penelitian. (Kamus Besar
Bahasa Indonesia, Balai Pustaka 1988 ; 192)
Rancangan adalah sesuatu yang telah dirancang, hasil dari rencana,
mengatur segala sesuatu untuk kerangka kerja. (Kamus Besar Bahasa
Indonesia, Windy Novia ; 491)
Arti kata arsitektur adalah seni dan ilmu merancang serta membuat
konstruksi, atau dapat disebut juga metode dan gaya rancangan suatu
konstruksi. (Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka 1988 ; 49).
Pengertian Modernadalah mempunyai arti terbaru, muthakir atau sikap dan
cara berpikir serta cara bertindak sesuai dengan tuntutan zaman.
(Kamus Bahasa Indonesia, DEPDIKNAS 2001 ; 751)
Dari pemahaman uraian Arsitektur dan Modern di atas maka dapat diambil
kesimpulan yaitu pengertian arsitektur modern adalah seni bangunan atau gaya
bangunan yang terbaru atau muthakir.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 25
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
2.3.2. Arsitektur Modern Sebagai Pendekatan Rancangan
a. Konsep Arsitektur Modern
Konsep utama Arsitektur Modern merupakan suatu bentuk
pengulangan, pemaduan serta pengambilan sepenuhnya salah satu
bentuk klasik tetapi dalam skala dan ukuran lebih besar. Hal ini terlihat
jelas pada arsitektur modern awal (Neo-Klasik). Aliran Neo-Klasik
digolongkan kedalam suatu awal arsitektur modern karena selain kaidah
baku arsitektur klasik sudah sepenuhnya tidak dilaksanakan,
digabungkan satu dengan yang lainnya dan menggunakan sistem
konstruksi maupun bahan-bahan bangunan khususnya baja dan
teknologi baru atau modern.
Konsep arsitektur modern juga timbul karena terjadinya revolusi
industri kedua tahun 1880-1890 dalam bentuk rasionalisasi dan
penggunaan mesin secara besar-besaran. Pada masa ini terjadi ledakan
jenis bangunan dimana pada masa sebelumnya tidak, seperti: ruang
pameran, pabrik, toko-besar, stasiun kereta api, kantor, apartemen.
Dua point dalam kaitan dengan hal tersebut yaitu: Yang Pertama
timbulnya system pabrikasi dimana sebagian besar elemen bangunan
dibuat di pabrik, penggunaan mesin-mesin, teknologi baja tuang, dan
sebagainya. Kedua terjadinya spesialisasi dan terpisahnya dua keahlian:
Arsitek dalam hal bentuk, ruang dan fungsi di suatu pihak dan keahlian
konstruksi dan struktur dalam hal perhitungan dan pelaksanaan
bangunan dilain pihak. Dalam masa modernisasi awal konsep keindahan
dalam arsitektur berkembang secara radikal menantang klasikisme
sebaliknya menekankan pada fungsionalisme dan purisme atau
kemurnian.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 26
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
b. Konsep arsitektur menurut para ahli :
1. Eugene emanule Viollet-Le-Duc (1814-1879)
Konsep yang dikemukakannya adalah sederhana : bahwa
sebuah bangunan harus direstorasi sekurang-kurangnya berdasarkan
keadaan dimana kita mendapatkannya. Oleh karena itu rekonstruksi
harus memperhatikan penambahan dari elemen-elemen yang hilang
dimana kita dapat memperkirakan berdasarkan peninggalan yang
masih ada. Jadi arsitek tidak lebih dari sekedar menyusun kembali
atau mengembalikan pada bentuk semula. konsep yang
dikemukakannya adalah sederhana: bahwa sebuah bangunan harus
direstorasi sekurang-kurangnya berdasarkan keadaan dimana kita
mendapatkannya. Oleh karena itu rekonstruksi harus memperhatikan
penambahan dari elemen-elemen yang hilang dimana kita dapat
memperkirakan berdasarkan peninggalan yang masih ada. Jadi
arsitek tidak lebih dari sekedar menyusun kembali atau
mengembalikan pada bentuk semula.
2. Otto Wagner (1841-1918)
Konsep dasar menurut Wagner adalah gaya baru seharusnya
relistis, merupakan ekspresi langsung dari konstruksi dan
memikirkan adanya teknologi serta material modern. Wagner
meletakkan dasar-dasar doktrin dari moderne Architecture, antara
lain tentang adanya garis-garis horizontal, atap datar, penggunaan
material secara lanjut. Dikatakannya pula bahwa sebagai kebutuhan
dan tuntutan modern seharusnya merupakan sumber inspirasi dari
karya-karya arsitektural. Konsep dan pola pikir tersebut terungkap
dalam berbagai karyanya antara lain :Post Savings bank Office di
Wina (1904-1906).
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 27
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
3. Antonio Gaudi (1852-1926)
Konsep dasar menurut Gaudi adalah dalam membahas suatu
persoalan, kita harus mempelajari, memahami dan memisahkannya
dari hal-hal yang berlebihan; kita mencoba menerapkan gagasan
dalam suatu bentuk dan berusaha menyederhanakannya, tetapi tetap
dapat memberikan kepuasan pada dasar-dasar keindahan. Dengan
demikian kita dapat menghindari permasalahan struktur, konstruksi,
denah dan tata ruang dan lain-lain aspek perancangan
arsitektural.Pendapat tersebut jelas mengacu pada penyederhanaan
dan menghindari hal-hal yang tidak berfungsi, tetapi tetap dapat
menampilkan keindahan.
4. Louis Henry Sullivan (1856-1924)
Bentuk selalu mengikuti fungsi Terkadang kita namakan
sebagai fungsi dan resultan tentang New Architecture beliau
menyatakan .Sesuatu dekorasi baru harus dikembangkan dan
digunakan secara wajar untuk mencapai keharmonisan terbatas pada
bentuk organis, plastis dan melekat pada dayanya untuk
mengekspresikan pemikiran dan perasaan.Prinsip ini dicapai
dengan sumbu-sumbu bangunan yang jelas, tata letak ruang disusun
secara teratur, komposisi yang logis, tidak berlebihan dan
memurnikan material kemudian menyusun unit bangunan dalam
volume ruang sedemikian rupa sehingga bangunan mendapatkan
material dan kemegahan.
5. Hendrik Petrus Berlage (1856-1934
Konsep dasar menurut Berlage yaitu : arsitektur baru
(modern) melibatkan penciptaan ruang dan bukan menggambarkan
tampak atau wajah luar bangunan saja, kita para arsitek seharusnya
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 28
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
kembali pada hal-hal yang sifatnya otentik atau asli. Perancangan
bangunan harus memikirkan kembali pada pemikiran-pemikiran
mendasar tentang arsitektur. Seni konstruksi adalah menyatukan
berbagai elemen untuk mendapatkan ruang dengan segala
keharmonisannya. Kemampuan kita adalah membuat karya yang
asli, utuh dalam kesatuan dengan kejujuran dan bukan menutup
konstruksi, dan membuat topeng penutup dari bagian dalam
bangunan, seolah-olah menyamarkan bagian dalamnya.Pendapat
tersebut terlihat menekankan pada adanya kesatuan bentuk luar dan
dalam dari bangunan, yang menjadi konsep dasar dari arsitektur
fungsionalisme.
c. Prinsip-Prinsip Arsitektur Modern
Prinsip-prinsip umum arsitektur modern yaitu :
1. Form Follow Funcntion ( Bentuk mengikuti fungsi ), syarat utama
dari bangunan arsitektur modern adalah: Bangunan mencapai
kegunaan semaksimal mungkin dan ruang-ruang yang direncanakan
sesuai dengan fungsinya. Bentuk mengikuti fungsi sehingga bentuk
manjadi monoton karena tidak diolah.
2. Less is More.
Semakin sederhana merupakan suatu nilai tambah terhadap
arsitektur tersebut.
3. Putus hubungan dengan sejarah atau anti ornament.
Penambahan-penambahan ornament dianggap merupakan suatu hal
yang tidak efisien. Karena dianggap tidak memiliki fungsi. Hal ini
disebabkan karena dibutuhkan kecepatan dalam membangun setelah
perang dunia ke II.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 29
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014
4. Intenational Style.
Merupakan suatu arsitektur yang menembus budaya dan geografi.
Tujuannya untuk mencapai arsitektur yang universal.
5. Singuler ( tunggal ).
Arsitektur modern, tidak memiliki suatu ciri individu dari arsitektur
sehingga tidak dapat dibedakan antara arsitektur yang satu dengan
arsitektur yang lain.
6. Geometris.
Bentuk masa bangunan arsitektur modern, umumnya berbentuk
geometris (kubisme). Bangunan berbentuk kotak dan geometris
murni dan latonik solid menjadi ekspresi yang pas bagi arsitektur
sebagai ilmu, karena dalam ilmu, yang disebut bentuk jikalau
memenuhi aturan-aturan geometris.
7. Jujur dalam penggunaan bahan atau kontruksi diperlihatakan dan
sangat memperhatikan detai agar tidak merusak hasil buatan pabrik.
Hasil buatan pabrik menggunakan bahan-bahan modern yaitu:Beton,
baja, dan kaca yang merupakan hasil penggunaan mesin yang presis
atau standarisasi karena segala sesuatu direncanakan dan dibuat
dalam pabrik.
8. Nihilism.
Penekanan perancangan pada Space, maka desain menjadi polos,
simple, bidang-bidang kaca lebar. Ciri inilah yang disebut Nihilism
yang berarti tidak ada apaapanya, kecuali geometris dan bahan.
(Kaca adalah elemen ruang sangat tepat untuk mewakili ruang,
karena kaca juga memiliki ciri Ada tapi tidak terlihat Bidang
polos pun dianggap sebagai pengespresian ruang).
9. Arsitektur Modern menerapkan kecepatan dalam membangun
(Pabrikasi komponen bangunan), efisiensi, ekonomis, dan rasional,
penekanannya pada Rasionalitas.
TUGAS AKHIR
PERENCANAAN DAN PERACANGAN GEDUNG KANTOR SEWA
DI KOTA KUPANG ( PENDEKATAN ARSITEKT MODERN)
FERDINANDUS MALENG MANGU 30
221 08 006
UNIVERSITAS KATOLIK WIDYA MANDIRA
KUPANG
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR 2013/2014