Kuliah ke 8

Project Management
CONSTRUCTION CONTRACT
Kontrak Yaitu Hubungan secara hukum antara pihak-pihak yang membuat kesepakatan
Menurut K.U.H Perdata pasal 1!"# suatu kontrak adalah syah bila memenuhi $ syarat# yaitu
1. %epakat mereka yang mengikat diri.
!. &akap membuat suatu perjanjian.
. Mengenai suatu hal tertentu.
$. %uatu kausa yang halal.
'iagram 1.1 ( %yarat Keabsahan Kontrak
Menurut Mahmud (1997), ketiga syarat pertama sama dengan yang dianut oleh Common Law system, yaitu
mutual assent, Capacity, dan subject matter, edangkan syarat ke empat bukanlah kausa yang dibolehkan,
melainkan consideration, yaitu prestasi dan kontra prestasi yang disanggupkan oleh masing!masing pihak
"ontrak yang dapat ber#ungsi dengan baik sebagai undang!undang bagi para pihak, ialah
$ertama, kontrak yang menimbulkan rasa keterikatan para pihak untuk mematuhi isi serta sukma,
karena kontrak tersebut adil%
"edua, kontrak yang telah memasukan isi serta sukma peraturan perundang!undangan yang
terkait, karena keterkaitan selalu timbul dari perjanjian dapat pula timbul dari undang!undang%
"etiga, kontrak tersebut harus absah%
&agaimanapun bagusnya sistematik serta klausul!klausul kontrak, namun bila kontrak tidak absah,
kontrak tersebut dapat batal demi hukum atau diminta pembatalannya oleh pengadilan%
'stilah!istilah(
Common Law ) *udge make the law, hasilnya +*urist prudency,% -ukum perdata.adat
Ci/il Law ) -ukum perdata%
Criminal Law ) -ukum pidana
Constitution law ) -ukum tatanegara
Monetary Low ) -ukum keuangan
Commercial law ) -ukum dagang
KONTRAK
Kesepakatan
Pihak-pihak
)imbulnya
Keterikatan
Ke*enangan
+erkontrak
Hal )ertentu
Pembuatan
Perjanjian
Peraturan
Perundang-
undangan
%ebab yang
Halal
'ilindungi
Hukum
Tidak melanggar ketentuan
umum.
Tidak melanggar perundang-
undangan
Tidak melanggar ketentuan
umum.
Tidak melanggar perundang-
undangan
1. ADANYA KESEPAKATAN PARA PIHAK
"esepakatan dinyatakan dengan adanya penawaran dari satu pihak dan dinyatakan akseptasi atau persetujuan dari
pihak lain, atau dikatakan adanya ijab dan adanya "abul% 0alam jasa konstruksi ijab "abul tersebut harus dinyatakan
secara tertulis% 0alam agreement dari 1'0'C 92, itu merupakan mutual assent3 dari Common Law ystem,%
Mutual assent = Saling menyetujui
4danya kesepakatan para pihak ini diklasi#ikasikan sebagai persyaratan subyekti#, yang bila tidak memenuhi
persyaratan mempunyai /oidable atau dapat diminta pembatalannya kepengadilan% &iasanya yang mengajukan
pembatalan adalah yang merasa dirugikan dengan adanya kesepakatan tersebut% Misalnya timbulnya kesepakatan
karena adanya paksaan dari pihak lain,
Contoh 1 (

4ncaman ini membuat kesepakatan menjadi cacat, dan oleh yang dirugikan dapat dimintakan pembatalannya kepada
pengadilan% $ersoalannya adalah bagaimana menyampaikan bukti atau kesaksian dipengadilan% elama belum ada
pembatalan dari pengadilan kontrak itu tetap berlaku%
-al seperti ini banyak /ariantnya, misalnya yang rumit, yang hanya dapat timbul pada masa re#ormasi, sebagai berikut
Contoh 2
+urat sakti, dapat disamakan dengan ancaman golok bagi penanda tangan kontrak%
$ersoalannya yang ada ialah membuktikan bahwa paksaan itu memang ada% Misalnya adanya +surat sakti, dari atasan
penanda tangan kontrak, yang membuat pihak berwenang menandatangani kontrak terpaksa menandatangani kontrak%
&ila surat sakti ini didokumentasikan dengan baik maka dapat merupakan salah satu bukti yang bisa diajukan
kepengadilan% 5amun sebelum pengadilan membatalkan, maka kontrak tetap berlaku%
2. ADANYA KECAKAPAN (& KEWENANGAN) UNTUK MEMBUAT
KONTRAK
$ihak yang bersepakat dapat berupa orang 6 pribadi yang merupakan subyek hukum dan dapat berupa badan usaha%
&adan usaha tersebut bila dibentuk sesuai dengan perundang!undangan yang ada, maka badan usaha tersebut akan
merupakan subyek hukum pula% &ila maka ia harus tidak termasuk yang ditetapkan oleh undang!undang, tidak cakap
membuat perjanjian seperti tercantum dalam "7- $erdata pasal 1889, seperti (
1) :rang yang belum dewasa%
2) Mereka yang ditaruh dibawah pengampunan%
8) :rang!orang perempuan, dalam hal ini yang ditetapkan oleh undang!undang dan pada umumnya
semua orang kepada siapa undang!undang yang telah melarang membuat perjanjian!perjanjian tertentu%
Mengenai ketentuan no 8, menurut surat edaran Mahkamah 4gung no%8.19;8, tidak berlaku lagi, karena itu mereka
yang tidak cakap membuat perjanjian adalah (
1) :rang yang belum dewasa%
2) Mereka yang ditaruh dibawah pengampunan%
Para pihak yang membuat perjanjian dapat pula berbentuk badan usaha seperti menurut
,tmosoedirdjo -1../0
1. Perseroan terbatas# dengan persyaratan keabsahan menurut UU 1o 1 1..8 sbb(
Seorang pihak menyatakan kontraknya sangat merugikan dirinya, karena harus
dilaksanakan menurut bunyinya. Padahal ada golok menempel dilehernya waktu harus
menanda tanganinya. Lantas mesti bagaimana ?
Masyarakat yang diwakili DPR alat lembaga khusus, menyatakan kontrak suatu
perusahaan pemerintah akan sangat merugikan masyarakat, Pemerintah sendirisebagai
salah satu pihak menyatakan bahwa isi kontrak tidak melanggar peraturan perundang-
undangan yang ada. Dari inormasi dinyatakan penanda tangan tersebut karena adanya
!surat sakti" dari orang yang paling berwenang dalam pemerintahan, agar perusahaan
anak dan kroninya yang dipilih sebagai pihak yang menang, Lantas mesti bagaimana ?
!. Perusahaan Konditer# dengan persyaratan keabsahan menurut KUH 'agang pasal 1.(
. Perusahaan 2irma# dengan persyaratan keabsahan menurut KUH 'agang pasal 13-1/-
18 sbb(
$. Usaha Perorangan -UP atau 4enmans5aak sbb
6. Partnership# Maatschap# Perka*anan menurut KUH Perka*anan 1318 s7d 136! sbb(
Pada umumnya perseroan terbatas yang menjadi subyek hukum di*akili oleh orang pribadi#
karena itu diperlukan bukti ke*enangan orang pribadi itu. +ukti itu dapat dilihat pada anggaran
dasarnya yang syah# dan atau surat kuasa yang dikeluarkan oleh perseroan terbatas oleh pejabat
yang ber*enang mengeluarkan surat kuasa tersebut.
'alam kenyataannya perusahaan ini akan di*akili oleh perorangan baik dari dalam perusahaan
atau tidak. +ila dari dalam perusahaan misalnya 'irektur keuangan# maka harus jelas
ke*enangannya untuk menandatangani kontrak untuk dan atas nama perusahaan. %eperti
tercantum pada akte notaries# atau bila tidak ada dalam akte notaries# perlu adanya surat kuasa
dari perusahaan. ,tau bila suatu proyek pemerintah harus ada surat keputusan penugasan dari
pejabat ber*enang.
3. HAL TERTENTU
8%U,)U H,9 )4:)41)U; yaitu obyek yang disepakati dalam kontrak# harus jelas# tegas dan
berlandaskan sesuatu yang syah.
$<=74-445 ><=&4>4
4nggaran dasar wajib dengan akte notaries, dan disetujui (disyahkan) oleh departemen
kehakiman
?ajib '7$$ atas nama +$>,
?ajib 5$?$ dari pada $>, ada 5$?$ perorangan
?ajib da#tar perusahaan (nomor ?0$)
$<=74-445 ":M450'><=
?ajib anggaran dasar dan akte notaris
?ajib '7$$
?ajib 5$?$ C@, ada 5$?$ perorangan
?ajib da#tar perusahaan (ada nomor ?0$)
$<=74-445 1'=M4
Memakai 4nggaran dasar (statute) dengan akte notaris
?ajib '7$$
?ajib 5$?$ perorangan
>idak wajib da#tar perusahaan
74-45 $<=:=45A45 ! 7$
>idak wajib '7$$
?ajib 5$?$ perorangan
ebutan +7$ BBBBB%%
$4=>5<=-'$ 6 $<="4?4545
Misalnya ( +>:&'5A C 4ssociates,, +>:&'5A C =ekan,
?ajib '7$$
>idak wajib da#tar perusahaan
?ajib 5$?$
Memakai 4nggaran dasar, jika perlu 4kte notaries%
Misalnya yang diutarakan dalam kalimat berikut (
Pengembang , membuka tender terbuka untuk pemborongan 1""" unit rumah sederhana
berdasarkan dokumen rancangan 8nyaman;# pada lahan dengan serti<ikat hak milik# dan ijin
peruntukan untuk pemukiman# di lokasi +atam.
Kontraktor + adalah yang memenangkan tender tersebut# yang berarti ta*arannya diterima oleh
pengembang. Maka perumusan 8hal tertentu; dapat sbb( 8melakukan pembangunan rumah
sederhana 1""" uni# dilokasi estate senang tinggal# +atam; hal ini dapat berarti 8Hal tertentu; itu
tidak termasuk penyiapan lahan dan in<rastruktur dari pemukiman tersebut.
4. SUATU KAUSA YANG HALAL
Kausa yang dimaksud adalah dari perikatan# dan
Kausa perikatan adalah tujuan dari perikatan# yaitu terpenuhinya moti< dilakukan perikatan.
)ujuan ini disebut tujuan subyekti<.
Misalnya contoh yang diatas# causanya ada dan causanya halal. Perjanjian ini absah.
&ontoh Kausa Halal
&ontoh Kausa )idak Halal
Contract Administration
The term of contract is defned as An agreement et!een
t!o or more "arties# sometime !ritten and enforceale $ la!%
The term administration is defned as The management of
a&airs%'
Contract administration is all of acti(ities in(ol(ed in the da$
to da$ o"eration for the successfull$ manage the contractual
elements of construction'
Sistematika tahap pembentukan dan pengelolaan kontrak
)*+
,erencanaan
dan strategi
)-+
,ementukan
Kontrak
).+
,elaksanaan Kontrak )Contract
/0ecution0
Komersial Teknis
- Strategi
Kontrak
- 1enis
Kontrak
- Kelengka
"an "aket
- Rancangan
Kontrak
- ,rakualifka
si
- Men$usun
"aket lelang
- Memuat
- ,rosedur
"ema$aran
- Klaim
- Change
order
- 2ack
- ,rogram
3A43C
- Ins"eksi
- Testing
- 1aminan
- 5a"oran
A membuat perjanjian jual beli dengan developer B.
Mengenai rumah yang oleh A dianggap tidak berada didaerah banjir, karena
penjelasan developer B
Dan memang rumah tersebut tidak berada didaerah banjir
A membuat perjanjian jual beli dengan developer B.
Mengenai rumah yang oleh A dianggap tidak berada didaerah banjir, karena
penjelasan developer B
Sedangkan developer B tahu rumah tersebut berada didaerah banjir.
Dan ternyata rumah tersebut selalu kebanjiran.
- Kondisi
local
- Ke"entin
gan s"esifk
"ro$ek
"ro"osal
- Negosiasi
- Tandatanga
n kontrak
charge
- ,enutu"a
n "ro$ek
'e<inisi tentang kontrak konstruksi
=stilah yang digunakan dalam Kon!"# Konstruksi manajemen dapat dide<inisikan sebagai(
>%ebuah perjanjian yang dimasukkan ke dalam dua pihak menurut ketentuan yang satu pihak
setuju untuk melakukan pekerjaan tertentu yang akan digunakan pihak lain setuju untuk
membayar. Kontrak dokumen yang dilampirkan dan 7 atau dinyatakan dalam bentuk
perjanjian bagian integral dari kontrak.
P$n%n& B"&% '"n& ($!)"#* Kon!"#
? The pihak kontrak harus kompeten# dan hukum mampu bermain mereka ditujukan bagian.
Hukum tidak dapat melaksanakan perjanjian seseorang yang tidak memiliki kapasitas hukum
untuk masuk dalam kesepakatan. Hal ini dapat disebabkan masa kanak-kanak# kegilaan#
kemabukan# atau dibatasi seperti itu masuk ke dalam perjanjian oleh sebelum tanggal
perjanjian atau dalam lingkup ke*enangan.
? Subjek soal kontrak harus halal dan pasti mengenai persyaratan dan ke*ajiban masing-
masing pihak. Misalnya kontrak kota melanggar peraturan yang tidak mengikat dan tidak
berlaku di pengadilan. @uga dalam ketidakpastian sehubungan dengan apa yang ingin dapat
menyebabkan kontrak tidak dilaksanakan oleh undang-undang.
? Proposal dan penerimaan: Harus ada proposal yang baik oleh salah satu pihak dan absolut
dan lengkap penerimaan oleh pihak lain. Proposal tidak mengikat tanpa persetujuan yang
jelas dan tidak mengikat melebihi tanggal yang berlaku.
? Gratis persetujuan dari pihak-pihak dalam kontrak: &onsent dikatakan bebas jika tidak
disebabkan oleh kekerasan# atau tdk pantas mempengaruhi atau penipuan atau yg keliru.
Pelanggaran Kontrak
Pelanggaran Kontrak adalah kegagalan untuk melakukan itu. 1amun# tidak setiap kegagalan
untuk melakukan ke*ajiban untuk jumlah pelanggaran yang benar# karena ada beberapa
alasan untuk tidak kinerja. +ila kontrak telah rusak tanpa alasan yang memadai atau
justi<ikasi# pihak yang menderita oleh pelanggaran seperti itu berhak untuk menerima dari
pihak dalam standar# kompensasi untuk kerugian atau kerusakan yang disebabkan oleh
pelanggaran seperti itu.
Mempersiapkan data yang disyaratkan untuk sebuah Perkiraan(
@ Kontrak dapat dihentikan atau diba*a ke diakhiri dengan salah satu cara berikut(
? Penuh kinerja dan memuaskan oleh kedua belah pihak dengan ke*ajiban di ba*ah kontrak.
? +reach dari kontrak# ketika salah satu pihak de<ault rilis pihak lain dari ke*ajiban kontrak.
? :eksa kesepakatan dari pihak-pihak untuk mengakhiri kontrak.
? )ak keadaan di luar kontrol yang menyebabkan salah satu pihak tidak mungkin untuk
melakukan tugas atau ke*ajiban yang dinyatakan dalam kontrak.
? Aperasi hukum untuk sebuah Boid kontrak.
@enis kontrak yang umum digunakan dalam konstruksi
? Kontrak 9ump sum
? @enis menilai atau unit harga kontrak
? Persentase nilai kontrak
? +iaya plus persentase menilai kontrak
? +iaya tetap ditambah biaya kontrak
? +iaya ber<luktuasi plus biaya kontrak
? )arget contrac biaya.