PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM
SESUAI UU No. 2/2012, PERPRES No. 71/2012, PER.KBPN No.
5 Thn 2012








Disampaikan dalam FGD Identifikasi Sengketa dan Konflik Pemanfaatan
Ruang Serta Upaya Penyelesaian dalam rangka Percepatan Pembangunan
Infrastruktur dan Kawasan Ekonomi
di Indonesia
Medan, 11 September 2014

Direktorat Pengadaan Tanah Wilayah I
Deputi Bidang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum


1) Potret Pengadaan Tanah;
2) Keterbatasan Ketersediaan Tanah;
3) Rendahnya Partisipasi Masyarakat Dalam Pengadaan
Tanah;
4) Lemahnya Pemahaman dan Substansi Peraturan
Pengadaan Tanah;
5) Dampak Hukum Bagi Pelaksana Pengadaan Tanah.
PETA MASALAH PENGADAAN TANAH
KETENTUAN UMUM
1. Pengadaan Tanah
Adalah kegiatan menyediakan tanah dgn cara memberi
Ganti Kerugian yang layak & adil kepada Pihak yang
Berhak.
2. Kepentingan Umum
Adalah kepentingan bangsa, negara dan masyarakat
yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
3. Ganti Kerugian
Adalah penggantian yang layak dan adil kepada Pihak
yang Berhak dalam proses Pengadaan tanah.
PENGADAAN TANAH
Dasar Hukum

1. Undang-Undang No. 2 thn 2012.
2. Peraturan Presiden No. 71 thn 2012.
3. Peraturan Presiden No. 40 thn 2014.
3. Peraturan Kepala BPN No. 5 thn 2012.
4. Permendagri No. 72 thn 2012.
5. Peraturan Menkeu No. 13/PMK/2013.
INSTANSI PENGADAN TANAH

1. Lembaga Negara.
2. Kementerian.
3. Lembaga Pemerintah Non Kementerian.
4. Pemerintah Provinsi.
5. Pemerintah Kabupaten/Kota.
6. Badan Hukum Milik Negara (penugasan khusus).
7. Badan Usaha Milik Negara (penugasan khusus).
OBJEK PENGADAAN TANAH
1. Tanah.
2. Bangunan.
3. Tanaman.
4. Ruang atas tanah dan bawah tanah.
5. Benda yang berkaitan dengan tanah.
6. Lainnya yang dapat dinilai.
PIHAK YANG BERHAK
1. Pemegang hak atas tanah.
2. Pemegang HPL.
3. Nadzir utk tanah wakaf.
4. Pemilik tanah milik adat.
5. Masyarakat hukum adat.
6. Pihak yang menguasai tanah negara dgn itikad baik.
7. Pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yg
berkaitan dgn tanah.
8. Pemegang dasar penguasaan atas tanah.

18 JENIS KEPENTINGAN UMUM
1. Pertahanan dan keamanan nasional
2. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur
kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api.
3. Waduk, bendungan, bendung, irigasi,
saluran air minum, aluran pembuangan
air dan sanitasi, dan bangunan
pengairan lainnya.
4. Pelabuhan, bandar udara dan terminal.
5. Infrastruktur minyak, gas, dan panas
bumi.
6. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan,
dan distribusi tenaga listrik.
7. Jaringan telekomunikasi & informatika
pemerintah.
8. Tempat pembuangan & pengolhan
sampah.
9. Rumah sakit pemerintah/ pemerintah
daerah.
10.Fasilitas keselamatan umum

11. Tempat pemakaman umum
pemerintah/pemerintah daerah
12. Fasilitas sosial, fasilitas umum dan
ruang terbuka hijau publik.
13. Cagar alam & cagar budaya.
14. Kantor pemerintah/pemerintah
daerah/desa.
15. Penataan permukiman kumuh
perkotaan &/atau konsolidasi tanah,
serta perumahan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah dengan status
sewa.
16. Prasarana pendidikan atau sekolah
pemerintah/pemerintah daerah.
17. Prasarana olahraga
pemerintah/pemeritah daerah dan
18. Pasar umum dan lapangan parkir
umum
TAHAPAN PENGADAAN TANAH

1. Perencanaan (Instansi)

2. Persiapan (Pemprov/instansi)

3. Pelaksanaan (BPN RI)

4. Penyerahan hasil (BPN RI)
PERENCANAAN PERSIAPAN PELAKSANAAN
PENYERAHAN
HASIL
PEMANTAUAN,
SUMBER DANA,
KETENTUAN
PERALIHAN
Kelembagaan
1. Instansi Yang
Memerlukan
Tanah
2. Instansi Teknis
Terkait
3. Lembaga
Profesional

Perencanaan
1. Dasar
Perencanaan
2. Materi
Perencanaan
3. Study
Kelayakan
perencanaan

Hasilnya
1. Dokumen
Perencanaan
Instansi

2. Diserahkan
Kepada
Gubernur
Pembentukan TIM
1. TIM Persiapan
1) Bupati/walikota
2) SKPD Provinsi terkait
3) Instansi yg Perlu Tanah
4) Instansi terkait lainnya
2. TIM Kajian
1) Sekretaris Daerah Provinsi
2) BPN Provinsi
3) Instansi di Bidang Perenc.
Pembangunan Daerah
4) Kakanwil KUMHAM
5) Bupati/Walikota
6) Akademisi
3. Sekretariat Provinsi
4. Pendelegasian Persiapan
Pengadaan Tanah kepada
Bupati/Walikota
Tahap Kegiatan
1. Pemberitahuan Renc. Pemb.
2. Pedataan Awal Lokasi
3. Konsultasi Publik/ KP Ulang
4. SK Penetapan Lokasi
5. Pengumuman Penetapan Lokasi
6. Keberatan Pihak Yang Berhak
7. Kajian TIM
8. Diterima/Ditolak Gubernur
9. Keberatan Melalui PTUN
10. Kasasi melalui MA
11. Penetapan Lokasi
12. Pemindahan Lokasi
13. Penetapan Lokasi Berlaku 2
Tahun Dapat Diperpanjang 1 Thn
14. Durasi Maksimal 207 Hari
Pembentukan Tim Pelaksana
1. BPN Provinsi
2. BPN Kabupaten/Kota
3. Perangkat Provinsi
4. Perangkat Kabupaten/Kota
5. Camat
6. Lurah/Kepala Desa
Penyusunan Rencana Kerja dan
Rapat
Pembentukan Satuan Tugas
1. Yg membidangi Data Fisik
2. Yg membidangi Data Pihak yg Berhak
Penyusunan Persiapan Kerja
Pendelegasian Ke Kabupaten/Kota
Berlaku MUTADIS MUTANDIS
Kegiatan
1. Pengajuan Pengadaan Tanah
2. Inventarisasi Aspek Fisik dan
Identifikasi Aspek Yuridis
3. Pembuatan Peta Fisik dan Daftar
Nominatif
4. Publikasi Hasil Inventarisasi dan
Identifikasi dan Daftar Nominatif
5. Keberatan Dari Pihak Yang Berhak
Dilakukan Verifikasi Ulang Oleh Satgas
6. Penunjukan Penilai Atau Penilai Publik
Oleh BPN
7. Hasil Penilaian (BAP)
8. Musyawarah Dengan Masyarakat
9. Setuju (Diikuti Pelepasan Hak Dan
Pembayaran)
10. Keberatan Melalui PN dan Kasasi MA
11. Pembayaran Ganti Rugi Atau Penitipan
Uang
12. Pelepasan Hak
13. Durasi Maksimal 382 Hari
Pemenuhan
Hak Kepada
Instansi Yang
Memerlukan
tanah
1. Serah Terima
Dokumen
Pengadaan
Tanah Dari
Pelaksana
Pengadaan
Tanah Kepada
Instansi yang
Memerlukan
Tanah
2. Dimulainya
Kegiatan
Pembangunan
Infrastuktur
3. Pembangunan
Dilaksanakan
Pemerintah,
Pemda, BUMN
Serta Swasta
Dengan Skema
KPS (PPP)
4. Kegiatan
Pendaftaran
Tanah
(Sertipikasi)
Pemantauan dan
Evaluasi.
Upaya
Pengendalian Atas
Penggunaan dan
Pemanfaatan Tanah
Dilakukan BPN RI
Sumber Dana
1. APBN
2. APBD
3. BUMN/BUMD
4. Sumber-Sumber
Lain Sesuai
Ketentuan
Ketentuan
Peralihan.
Sisa Pengadaan
Tanah Tetap
Berlaku Peraturan
Lama Sampai
Dengan 31
Desember 2014


MEKANISME PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM
(UNDANG-UNDANG NO. 2 /2012 DAN PERATURAN PRESIDEN NO.71/2012)

10
PERENCANAAN
Dibuat oleh instansi yang memerlukan tanah, dituangkan dlm
Dokumen Perencanaan yang memuat :
1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan.
2. Kesesuaian dgn RTRW, Rencana Pemb. Nasional & daerah.
3. Luas tanah.
4. Letak tanah.
5. Status tanah.
6. Perkiraan waktu pelaksanaan
7. Perkiraan Nilai Tanah.
8. Penganggaran
DOKUMEN PERENCANAAN
Disusun berdasarkan :
1. Studi kelayakan sesuai peraturan perundangan.
2. Ditetapkan oleh instansi yang memerlukan
tanah.
3. Koordinasi dgn dinas teknis & lembaga
professional.
4. Dokumen diserahkan kpd Pemprov/Gubernur.
PERSIAPAN
Instansi & Pemprov melaksanakan :
1. Pemberitahuan rencana pembangunan kpd.
masyarakat (langsung/tidak langsung).
2. Pendataan Awal lokasi renc. pembangunan
(dalam jw. 30 hari)
3. Konsultasi Publik renc. pembangunan
(dalam jw. 60 hari kerja, konsultasi publik ulang jw.
30 hari kerja apabila ada pihak yang keberatan)
TIM PERSIAPAN
Dibentuk Gubernur terdiri :
1. Bupati / Walikota.
2. SKPD Provinsi.
3. Instansi yang memerlukan tanah.
4. Instansi terkait.
TIM KAJIAN
1. Dibentuk oleh Gubernur.
2. Apabila terdapat keberatan masyarakat.
3. Tugas Tim Kajian :
a. menginventarisasi masalah.
b. melakukan pertemuaan dgn masyarakat.
c. membuat rekomendasi diterima/ditolak keberatan kpd
Gubernur.
d. keberatan diterima Gubernur, maka lokasi pembangunan
batal dilaksanakan, instansi harus cari lokasi lain.
e. Penetapan Lokasi keberatan PTUN MA

PENDELEGASIAN PERSIAPAN

1. Gubernur dpt mendelegasikan persiapan kpd
Bupati/walikota (pertimbangan efisiensi, efektifitas,
kondisi geografis, SDM & pertimbangan lainnya)
2. Penetapan lokasi oleh Bupati/Walikota.
3. Perpanjangan penetapan lokasi oleh instansi kpd
Bupati/Walikota (minimal 2 bln sebelum berakhir,
atas pertimbangan Kakan Pertanahan.
17
NO KEGIATAN JANGKA WAKTU
KELUARAN
(OUTPUT)
KETERANGAN
1. Pembentukan Tim Persiapan 10 Hari Kerja Tim Persiapan Dalam hal kegiatan
persiapan pengadaan tanah
dilakukan melalui adanya
perlawanan atau keberatan
dari masyarakat pemilik
tanah maka jangka
waktunya paling lama 272
Hari
2. Pemberitahuan Rencana Pembangunan 20 Hari Kerja
Surat pemberitahuan rencana
pembangunan kepada masyarakat
pemilik tanah
3.
Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan meliputi
kegiatan pengumpulan data awal pihak yang berhak dan
objek pengadaan tanah
30 Hari Kerja
Daftar sementara lokasi rencana
pembangunan meliputi data awal pihak
yang berhak dan objek pengadaan
tanah
4. Konsultasi Publik Rencana Pembangunan 60 Hari Kerja Berita acara hasil konsultasi publik
5. Konsultasi Publik Ulang 30 Hari Kerja
Berita acara hasil konsultasi publik
Ulang
6. Penanganan Keberatan oleh Tim Kajian 14 Hari Kerja
Surat rekomendasi Tim Kajian diterima
atau ditolaknya keberatan masyarakat
pemilik tanah Kepada Gubernur,
Bupati/Walikota
7. Penetapan Lokasi 14 Hari Kerja Surat Keputusan Penetapan Lokasi
8.
Pengumuman Penetapan Lokasi
(Sejak Dikeluarkannya Penetapan Lokasi)
3 Hari Kerja Penetapan Lokasi untuk diumumkan
9. Pengumuman Penetapan Lokasi 14 Hari Kerja Hasil Pengumuman Penetapan Lokasi
10. Tenggang waktu untuk Gugatan Penetapan Lokasi 14 Hari Kerja
Surat keberatan dari masyarakat
pemilik tanah
11. Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) 30 Hari Kerja
Surat Keputusan Pengadilan Tata Usaha
Negara (PTUN)
12. Tenggang Waktu Kasasi kepada Mahkamah Agung (NA) 14 Hari Kerja
Surat keberatan dari masyarakat
pemilik tanah atas putusan PTUN
13. Putusan Mahkamah Agung (MA) 30 Hari Kerja
Surat Keputusan Mahkamah Agung
(MA)
PERSIAPAN PENGADAAN TANAH
PENANGGUNGJAWAB
PEMERINTAH PROVINSI/PEMERINTAH KABUPATEN/KOTA
(MELALUI PENDELEGASIAN)
PELAKSANAAN

1. Oleh Kakanwil BPN Provinsi selaku Ketua.

2. Dapat memobilisasi pegawai Kanwil BPN.

3. Kakanwil BPN dapat menugaskan Kepala Kantor
Pertanahan sbg. Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah
TAHAPAN PELAKSANAAN
1. Penyiapan pelaksanaan
2. Inventarisasi & identifikasi
3. Penetapan penilai
4. Musyawarah bentuk ganti kerugian
5. Pemberian ganti kerugian/dalam keadaan khusus
6. Penitipan ganti kerugian
7. Pelepasan obyek pengadaan tanah
8. Pemutusan hubungan hukum
9. Dokumentasi peta bidang, daftar nominatif & data adm.
Pengadaan tanah
PENUGASAN KAKAN SBG KETUA
1. Dgn pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi
geografis dan SDM.
2. Pengadaan tanah dalam 1 (satu) wilayah Kab/Kota.
3. Dgn keputusan Kakanwil BPN Provinsi.
4. Tembusan SK kpd. Gubernur, Bupati/Walikota,
instansi yg memerlukan tanah.
5. Dilaporkaan kpd Kepala BPN RI.


Dibentuk oleh ketua terdiri :
1. Satgas A.
inventarisasi dan identifikasi data fisik penguasaan,
pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah.
2. Satgas B.
inventarisasi dan identifikasi data Pihak yang
Berhak & Objek Pengadaan Tanah.

Satgas A,B terdiri dari 1 Ketua dan paling kurang 2 orang
anggota.

1. Satgas A
Ketua dan anggota pegawai BPN, kemampuan
dibidang survei, pengukuran dan pemetaan. Bila
diperlukan Ketua Pengadaan Tanah dpt
mengangkat surveyor berlisensi.
2. Satgas B
Ketua dan anggota pegawai BPN, kemampuan di
bidang pertanahan, hukum, manajemen dan
pemetaan. Bila diperlukan Ketua Pengadaan Tanah
dpt menambah anggota dari instansi teknis
terkait.

Hasil Identifikasi dan Inventarisasi Satgas, diumumkan
selama 14 hari kerja pada :

1. Kantor kelurahan/desa/nama lain.
2. Kantor kecamatan.
3. Lokasi pembangunan.

Apabila ada keberatan, Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah melakukan verifikasi & perbaikan Peta Bidang
Tanah/atau Daftar Nominatif.
24
NO KEGIATAN JANGKA WAKTU
KELUARAN
(OUTPUT)
KETERANGAN
1. Inventarisasi dan Identifikasi 30 Hari Kerja
Peta bidang tanah dan daftar
nominatif calon penerima ganti rugi
Dalam hal kegiatan
pelaksanaan pengadaan tanah
dilakukan melalui adanya
perlawanan atau keberatan
dari masyarakat pemilik tanah
maka jangka waktunya paling
lama 243 Hari
2. Pengumuman Hasil Inventarisasi dan Identifikasi 14 Hari Kerja
Surat pengumuman atas terbitnya
Peta bidang tanah dan daftar
nominatif calon penerima ganti rugi
3. Masa Keberatan 14 Hari Kerja
Surat keberatan dari masyarakat
pemilik tanah
4. Verifikasi Perbaikan atas keberatan pemilik tanah 14 Hari Kerja
Revisi Peta bidang tanah dan daftar
nominatif calon penerima ganti rugi
5. Penetapan Penilai 30 Hari Kerja Penilai Publik
6. Penilaian Obyek Pengadaan Tanah 30 Hari Kerja Hasil penilaian ganti rugi
7.
Musyawarah Penetapan Bentuk Ganti Kerugian dan
Penetapan Ganti Kerugian
30 Hari Kerja
Berita acara kesepakatan Bentuk
Ganti Kerugian
8.
Tenggang waktu untuk melakukan Gugatan ke Pengadilan
Negeri (PN)
14 Hari Kerja
Surat keberatan dari masyarakat
pemilik tanah
9. Putusan Pengadilan Negeri (PN) 30 Hari Kerja Surat Keputusan Pengadilan Negeri
10. Tenggang waktu untuk Kasasi ke Mahkamah Agung 14 Hari Kerja
Surat keberatan dari masyarakat
pemilik tanah
11. Putusan Mahkamah Agung (MA) 30 Hari Kerja
Surat Keputusan Mahkamah Agung
(MA)
12. Pemberian Ganti rugi dan pelaksanaan Pelepasan Hak 7 Hari Kerja Berita acara pemberian ganti kerugian
PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH
PENANGGUNGJAWAB
(BADAN PERTANAHAN NASIONAL RI)
PENILAI PERTANAHAN
(Yang telah mendapat izin praktek dari Menkeu & lisensi dari K.BPN RI)

1 Ditetapkan oleh Ketua, setelah menang
pelelangan (pengadaan barang/jasa).
2. Pengadaan Penilai dilakukan seleksi, jw 30
hari kerja.
3. Apabila jw 30 hari kerja tidak dapat
dilaksanakan, Ketua PT menunjuk Penilai
Publik.




MUSYAWARAH GK

1. Kepada pihak yang berhak.
2. Dilokasi pengadaan tanah/tempat yg disepakati.
3. Secara langsung utk menentukan bentuk ganti
kerugian, sesuai hasil penilaian oleh penilai.




BENTUK GANTI KERUGIAN

1. Uang.
2. Tanah pengganti.
3. Pemukiman kembali.
4. Bentuk lain yang disetujui kedua pihak.
5. Kepemilikan saham (BUMN).


PENITIPAN UANG GK

1. Pada PN di lokasi Pengadaan Tanah.
2. Dilakukan dalam hal :
a. pihak yang berhak menolak bentuk dan/besar GK hasil
musyawarah & tidak ajukan keberatan ke PN.
b. pihak yang berhak menolak bentuk dan/besar GK atas
putusan PN/MA yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap.
c. pihak yang berhak tdk diketahui keberadaannya.

d. Obyek PT yang akan diberikan GK
-sedang menjadi obyek perkara di pengadilan.
-masih disengketakan kepemilkan.
-diletakan sita oleh pjbt yang berwenang.
-menjadi jaminan di bank/jaminan utang lainnya.

Penitipan GK di PN, dilakukan oleh instansi yang
memerlukan tanah dgn surat permohonan kepada
Ketua PN.
PELEPASAN OBJEK
PENGADAAN TANAH

1. Dihadapan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, bersamaan
pemberian ganti kerugian.
2. Dilakukan dengan pelepasan hak.
3. Penyerahan bukti penguasaan/kepemilikan obyek
pengadaan tanah.
4. Pelepasan obyek Datan dalam bentuk BA ditandatangani
dihadapan Kepala Kantor Pertanahan.
PEMUTUSAN HUBUNGAN HUKUM
PIHAK YANG BERHAK, OBJEK DATAN


Pada saat pemberian GK & pelepasan hak
dihadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat,
kepemilikan/hak atas tanah menjadi hapus, alat
bukti dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya
menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.


GANTI KERUGIAN YANG
DITITIPKAN DI PN

Pemutusan hubungan hukum antara Pihak yang
berhak dengan obyek pengadaan tanah yang GK
dititipkan di PN, kepemilikan/hak atas tanah menjadi
hapus, dan alat bukti hak dinyatakan tidak berlaku &
tanahnya menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh
Negara, sejak keluarnya penetapan pengadilan
mengenai ganti kerugian.
PENYERAHAN HASIL
PENGADAAN TANAH
1. Ketua menyerahkan 1 rangkap fotokopi kepada
instansi yang memerlukan tanah (7 hari), 1
rangkap untuk permohonan hak atas tanah.
2. Dgn Berita Acara Penyerahan Hasil Pengadaan
Tanah.
3. Instansi yang memerlukan tanah, 30 hari kerja
menerima hasil PT, mengajukan permohonan
sertipikat kepada Kantor Pertanahan.
PENGADAAN TANAH SKALA KECIL

1. Luas tanah tidak lebih dari 5 ha, dilakukan
langsung.
2. Merupakan :
- satu hamparan.
- dalam 1 (satu) thn anggaran.
3. Tanpa tahapan pengadaan tanah.
4. Dapat memakai jasa penilai.
5. Sesuai tata ruang wilayah.

TERIMA
KASIH