Disusun oleh:

ANDINI PRASTIWI
NRP : 3111105038
Dosen Pembimbing:
Christiono Utomo, ST., MT., PhD.
Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA 2013
STUDI KELAYAKAN INVESTASI
PERUMAHAN GREEN SEMANGGI
MANGROVE SURABAYA DITINJAU
DARI ASPEK FINANSIAL
*
LOKASI PERUMAHAN GREEN
SEMANGGI MANGROVE
Green Semanggi Mangrove adalah
sebuah kawasan terencana di Surabaya
Timur. Green Semanggi Mangrove
sebagai ikon rumah hijau di dekat lokasi
Ekowisata Alam Mangrove. Perumahan
ini dikembangkan oleh Developer Graha
Agung Kencana Group.

Tingginya tingkat
permintaan akan
kebutuhan rumah tinggal
di Surabaya
Developer Graha Agung
Kencana Group
mengembangkan perumahan
Green Semanggi Mangrove di
Surabaya Timur
Diperlukan Pengkajian
terhadap kelayakan
perumahan tersebut, (untuk
mengetahui kelayakannya)
*
Dilakukan Studi Kelayakan
Investasi berdasarkan Aspek
Finansial, kemudian dianalisa
sensitivitasnya
Aspek Finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR, dan PI
Analisa Sensitivitas ( biaya investasi, tingkat suku bunga, pendapatan
tahunan)


1. Pengkajian Aspek Finansial
Metode Net Present Value (NPV)
Metode Internal Rate of Return (IRR)
Metode Profitability Index (PI)

2. Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari
suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu
investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan
perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi
ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa,
tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain.
(Pujawan, 1997)


*
*
No Penelitian Terdahulu Penelitian yang dijadikan Tugas Akhir
1 Obyek penelitian yang dikaji berada di luar Surabaya
Obyek penelitian berada di dalam surabaya, tepatnya
di daerah surabaya timur, kawasan ekowisata
mangrove
2 Menggunakan Payback Period Menggunakan Profitability Index
3 Rumah yang dikaji satu tipe saja
Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Green
Semanggi Mangrove Surabaya
Latar belakang
1. Pembangunan Perumahan di daerah wisata Mangrove
2. Lokasi yang kurang strategis
3. Titik keberhasilan proyek pada aspek finansial
4. Diperlukan pengkajian pada aspek finansial
Rumusan Masalah
1. Pemenuhan persyaratan dari segi finansial
2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkata investasi
tingkat suku bunga dan tingkat pendapatan tahunan
Survei pendahuluan
1. Meninjau daerah proyek
2. Mewancarai developer
Studi literatur
1. Aspek finasial dilihat dari NPV, IRR dan PI
2. Analisa sensitivitas
Pengumpulan Data Primer dan Sekunder
1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (outflow dan inflow)
2. Data gambar konstruksi
Analisa Finasial dan Perhitungan Data
1. Perkiraan kas masuk
2. Perkiraan kas keluar
3. Penialain investasi
Analisa Sensitivitas
1. Terhadap tingkat investasi
2. Terhadap tingkat suku bunga
3. Terhadap tingkat pendapatan tahunan
Kesimpulan dan Saran
*
*
1. Biaya Investasi
2. MARR (i)
3. Masa Investasi (n)
4. Aliran Kas Masuk
5. Aliran Kas Keluar
6. Arus Kas
*
1. Biaya Investasi
2. Tingkat Suku Bunga
3. Pendapatan Tahunan
*
*
1. Biaya Investasi Rp. 77,097,749,601,-
4. Aliran Kas Masuk
No Tahun Pendapatan Pertahun
1 2014 Rp. 6,862,500,000
2 2015 Rp. 26,006,250,000
3 2016 Rp. 34,531,250,000
4 2017 Rp. 32,848,750,000
5 2018 Rp. 15,601,250,000
2. MARR (i) = MARR
Equity
+ MARR
Loan

= ( 0.35 x 12%) + (0.65 x 10%)
= 4.20 % + 6.50% = 10.07% 11%
3. Masa Investasi = 5 tahun
5. Aliran Kas Keluar
*
No
Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp)
1
2014 570,437,850
2
2015 1,575,484,725
3 2016 2,023,047,225
4
2017 1,934,715,975
5
2018 249,159,725
6. Arus Kas
Masa Investasi (n) : 5 tahun
MARR (i) : 11%
Okupansi : 35% (Rp.26,984,212,360,-)
Pinjaman : 65% (Rp.50,113,537,240,-), dengan
pengembalian pinjaman akan diangsur selama 5 tahun dengan bunga
pinjaman 10%
Cash Flow loan 65%
Biaya Investasi Rp 77.097.749.601
Loan Rp 50.113.537.240
Bunga Pinjaman 10% per tahun, dibayarkan selama 5tahun
=
(A/P, 10%,5)
=
Rp 50.113.537.240
x
0,2638
=
Rp 13.219.951.124
MARR =
11
% 0,11
Masa Investasi (n) =
5
tahun
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Tahun ke- 0 1 2 3 4 5
Biaya Investasi Rp (77.097.749.601)
Pinjaman Rp 50.113.537.240
Pembayaran Pinjaman Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124)
Pendapatan Rp 6.862.500.000 Rp 26.006.250.000 Rp 34.531.250.000 Rp 32.848.750.000 Rp 15.601.250.000
Pengeluaran Rp (570.437.850) Rp (1.575.484.725) Rp (2.023.047.225) Rp (1.934.715.975) Rp (249.159.725)
Net Cash Flow B/T Rp (26.984.212.360) Rp (6.927.888.974) Rp 11.210.814.151 Rp 19.288.251.651 Rp 17.694.082.901 Rp 2.132.139.151
Discount Factor ( i )
1
0,900900901 0,811622433 0,731191381 0,658730974 0,593451328
Discounted Cash Flow (PV) Rp (26.984.212.360) Rp (6.241.341.418) Rp 9.098.948.260 Rp 14.103.403.368 Rp 11.655.640.466 Rp 1.265.320.811
NPV
IRR
PI
*
*
NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan
(27,425,979,426) 107,936,849,441 bertambah 40%
(16,049,410,882) 96,372,187,001 bertambah 25%
0 80,057,424,030 NPV=0
2,911,536,691 77,097,749,601 biaya investasi awal
21,872,484,264 57,823,312,200 berkurang 25%
33,249,052,808 46,258,649,760 berkurang 40%
1. Perubahan terhadap Biaya Investasi
Rp(40.000.000.000)
Rp(30.000.000.000)
Rp(20.000.000.000)
Rp(10.000.000.000)
Rp-
Rp10.000.000.000
Rp20.000.000.000
Rp30.000.000.000
Rp40.000.000.000
Rp- Rp40.000.000.000 Rp80.000.000.000 Rp120.000.000.000
Hub. antara NPV & Biaya Investasi
NPV
*
2. Perubahan terhadap Tingkat suku Bunga
Rp(2.000.000.000)
Rp-
Rp2.000.000.000
Rp4.000.000.000
Rp6.000.000.000
Rp8.000.000.000
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
Hub. antara NPV & Tingkat Suku Bunga
NPV
3. Perubahan terhadap Pendapatan Tahunan
Rp(4.000.000.000)
Rp(2.000.000.000)
Rp-
Rp2.000.000.000
Rp4.000.000.000
Rp6.000.000.000
Rp8.000.000.000
Rp10.000.000.000
Hubungan antara NPV & Pendapatan Tahunan
NPV
*
1. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5
tahun dapat dipenuhi dengan IRR 14%. Dengan nilai investasi sebesar
Rp. 77,097,749,601,- dihasilkan NPV sebesar Rp. 2,991.536.691,-
dengan PI sebesar 0.56 (dianggap tidak layak).
2. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi
proyek Perumahan Green Semanggi Manrove akan menjadi tidak layak
dari aspek finansial jika :
a. Biaya investasi bertambah 25%
b. Tingkat suku bunga bertambah 40%
c. Pendapatan Tahunan Berkurang 25%

*
1. Penelitian selanjutnya diharapkan bisa mendapatkan Profitability Index
yang layak.
2. Penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada
beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.
*