MAKALAH TUGAS AKHIR

ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL

JL. RANGKAH VI TAMBAKSARI SURABAYA














ERWIN ASMORO HENING
NRP 3109 106 009


Dosen Pembimbing :
Yusroniya Eka Putri., ST., MT.
Christiono Utomo., ST., MT., PhD.







PROGRAM LINTAS JALUR S1 TEKNIK SIPIL
JURUSAN TEKNIK SIPIL
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya 2012

ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL
JL. RANGKAH VI TAMBAKSARI SURABAYA

Nama Mahasiswa : Erwin Asmoro Hening
NRP : 3109.106.009
Dosen Pembimbing : Yusroniya Eka Putri., ST., MT.
Christiono Utomo., ST., MT., PhD.

ABSTRAK

Agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana
yang disalurkan dalam bentuk kredit. Salah satu barang yang dapat dijadikan agunan adalah real property
atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. Dalam perkreditan perlu
dilakukan penilaian terhadap properti yang dijadikan agunan. Tugas akhir ini bertujuan untuk melakukan
analisa nilai agunan pada properti berupa rumah tinggal.
Rumah tinggal yang menjadi objek penelitian adalah rumah tinggal di jalan Rangkah VI Tambaksari
Surabaya. Penilaian dilakukan dengan memakai dua metode yaitu metode pendekatan data pasar dan
metode pendekatan biaya. Penilaian tersebut dapat menghasilkan taksiran dan opini tentang Nilai Pasar
Wajar, sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai Likuidasi, Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan Proyeksi Nilai
Likuidasi dari agunan tersebut. Dari empat nilai tersebut akan diperoleh besarnya nilai agunan.
Perhitungan nilai pasar rumah tinggal dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat
sebesar Rp.1.319.192.180 sedangakan menggunakan metode pendekatan data pasar didapat sebesar Rp.
1.292.281.500. Rekonsiliasi menggunakan pembobotan 40% untuk metode pendekatan biaya dan 60% untuk
metode pendekatan data pasar. Sehingga diperoleh nilai pasar rumah tinggal tersebut sebesar
Rp.1.303.045.772. Dari analisa nilai agunan didapatkan batas tertinggi (maksimal) nilai agunan rumah
tinggal sebesar Rp.1.303.045.772 dan terendah (minimal) Rp. 1.098.137.757.


Kata Kunci : Penilaian, Nilai, Properti, Agunan.

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang
Penilaian atau appraisal merupakan salah
satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam
menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta
kekayaan. Di Indonesia, penilaian atau appraisal
atau penilaian belum dikenal secara umum. Hal ini
karena appraisal masih dalam tahap pertumbuhan
(JDIH BPK RI, 2009). Umumnya jasa appraisal
atau penilaian digunakan institusi keuangan dalam
menilai suatu properti. Salah satu institusi keuangan
tersebut adalah Bank.
Menurut Undang-undang Negara Republik
Indonesia No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan,
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana
dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan
menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk
kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dengan
adanya bank, himpunan dana tersebut dapat
digunakan masyarakat yang memerlukan dana dan
memberi manfaat pada masyarakat maupun bank.
Masyarakat yang memerlukan tambahan dana dapat
menggunakan produk bank berupa kredit.
Sesuai Undang-undang RI No.10 Tahun
1998 tentang Perbankan, kredit adalah penyediaan
uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan
itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan
pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain,
yang mewajibkan pihak pinjam meminjam untuk
melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu
dengan sejumlah pemberian bunga. Bantuan kredit
yang diberikan oleh bank diharapkan dapat
mengatasi permasalahan pelaku usaha dibidang
permodalan. Sehubungan dengan hal tersebut
pemerintah berupaya meningkatkan pertumbuhan
usaha dengan cara menunjuk bank sebagai lembaga
keuangan untuk memberikan modal usaha dalam
bentuk pinjaman.
Dalam perkreditan, agunan merupakan hal
yang paling diutamakan untuk mendapatkan
keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan
dalam bentuk kredit dengan tujuan apabila terjadi
kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat
dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha
bank. Dalam Undang-undang No. 23 Tahun 1999
tentang Bank Indonesia pasal 11 ayat 2 yang
dimaksud dengan agunan berkualitas dan mudah
dicairkan meliputi surat berharga atau tagihan yang
diterbitkan oleh pemerintah atau badan hukum lain
yang mempunyai peringkat tinggi berdasarkan hasil
penilaian lembaga pemeringkat yang kompeten dan
sewaktu-waktu dengan mudah dapat dijual ke pasar
untuk dijadikan uang tunai. Secara umum barang
yang dijadikan agunan adalah real property atau
properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu
yang melekat padanya.
Salah satu contoh agunan yang menjadi
obyek penelitian pada tugas akhir ini adalah properti
berupa rumah tinggal di Jl. Rangkah VI Tambaksari
Surabaya. Rumah tinggal tersebut milik seorang
nasabah yang mengajukan permohonan kredit pada
suatu bank. Nasabah tersebut memerlukan tambahan
dana untuk meningkatkan bisnis yang dimilikinya.
Ketika nasabah suatu bank membutuhkan tambahan
dana (kredit) dan hartanya menjadi agunan bank
maka perlu dilakukan penilaian terhadap agunan
tersebut. Sesuai dengan SE BRI S. 8 -
DIR/ADK/05/2004 tentang Agunan Kredit bahwa
penilaian tersebut harus lebih dititikberatkan kepada
penerapan metode metode pendekatan yang dapat
menghasilkan taksiran dan opini yang paling
mendekati kebenaran tentang Nilai Pasar Wajar,
sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai Likuidasi,
Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan Proyeksi Nilai
Likuidasi dari barang yang bersangkutan.
Tugas akhir ini mengangkat topik
Manajemen Konstruksi yaitu cabang ilmu teknik
sipil yang mempelajari masalah dalam proyek
konstruksi yang berkaitan dengan aspek ekonomi.
Bentuk permasalahan ekonomi yang
melatarbelakangi tugas akhir ini adalah penentuan
nilai agunan rumah tinggal milik nasabah tersebut.
Pada dasarnya dalam proses penilaian digunakan
beberapa metode antara lain metode perbandingan
data pasar, metode kalkulasi biaya dan metode
pendekatan pendapatan. Namun penilaian agunan
rumah tinggal dalam tugas akhir tidak menggunakan
metode pendekatan pendapatan karena properti ini
bukan tempat usaha dan tidak menghasilkan
pendapatan.

1.2. Rumusan Masalah
Dari latar belakang diatas didapatkan
rumusan masalah yaitu berapa nilai agunan rumah
tinggal tersebut dengan menerapkan metode
perbandingan data pasar dan metode kalkulasi biaya.

1.3. Tujuan Masalah
Tujuan yang ingin dicapai dalam tugas akhir
adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui indikasi nilai pasar rumah tinggal
dengan metode kalkulasi biaya.
2. Mengetahui indikasi nilai pasar rumah tinggal
dengan metode perbandingan data pasar.
3. Mengetahui nilai agunan dari rumah tinggal
tersebut.

1.4. Batasan Masalah
Batasan masalah pada tugas akhir ini
adalah :
1. Membahas analisa nilai agunan berupa rumah
tinggal.
2. Analisa nilai pasar menggunakan 2 metode
yaitu metode perbandingan data pasar dan
metode kalkulasi biaya.

1.5. Objek Penelitian
Rumah tinggal yang menjadi objek
penelitian beralamat di Jl. Rangkah VI Tambaksari
Surabaya dengan luas tanah 660 m
2
dan luas
bangunan 592 m
2
. Berikut ini beberapa data
mengenai rumah tinggal yang dijadikan agunan
kredit :



a. Lokasi Objek

Gambar 1.1. Lokasi Objek
b. Uraian Objek
Berlantai 1 (satu), Pondasi pasangan batu kali
dan tapak, Dinding pasangan batu bata
diplester, Atap Genteng keramik, Rangka kayu,
Lantai keramik, Langit-langit Gypsum, Partisi
pasangan batu bata diplester, sebagian dilapisi
wallpaper, Jendela kayu - kaca, Pintu panel
kayu Fasilitas listrik PLN 10.500 VA 220
Volt, Air PDAM.

1.6. Sistematika Penulisan
Tugas akhir ini disusun dalam lima bab dengan
sistematika sebagai berikut :

Bab I Pendahuluan
Pada bab ini akan dibahas mengenai latar belakang
masalah yang berisi pokok pikiran yang melatar
belakangi penulisan tugas akhir ini.
Bab II Tinjauan Pustaka
Pada bab ini diuraikan landasan teori yang akan
digunakan dalam penelitian ini.

Bab III Metodologi Penelitian
Dalam bab ini akan menjelaskan urutan pelaksanaan
penyelesaian tugas akhir secara rinci. Mulai dari
pengumpulan data sampai dengan kesimpulan akhir
dari analisa nilai agunan rumah tinggal.

Bab IV Analisa Nilai Pasar
Pada bab ini berisi gambaran dari properti yang akan
dinilai serta properti pembanding lainnya. Selain itu
akan dijelaskan penerapan metode yang digunakan
dalam melakukan analisa nilai agunan.

Bab V Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisi tentang kesimpulan dari hasil analisa
nilai agunan dan saran untuk penelitian selanjutnya.

BAB II
KAJIAN PUSTAKA

2.1. Definisi dan Terminologi
Penilaian atau appraisal yang didefinisikan
sebagai proses mengestimasi nilai merupakan hal
yang relatif baru, karena itu perlu dipahami beberapa
istilah yang dipakai dalam tugas akhir ini. Beberapa
definisi yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah :
1. Penilai adalah seorang yang memiliki kualifikasi,
kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari
melakukan kegiatan praktek penilaian sesuai
dengan bidang dan keahlian yang dimiliki baik
penilai internal maupun penilai eksternal.
a. Penilai Internal adalah penilai yang berkerja
di salah satu entitas yang memiliki asset.
b. Penilai Eksternal adalah penilai yang tidak
mempunyai hubungan secara material
dengan entitas pemberi tugas atau obyek
yang dinilai, dan sebaliknya pemberi tugas
tidak memiliki kepentingan finansial
ataupun terhadap penilai, baik langsung
maupun tidak langsung.
2. Analisa adalah pemecahan persoalan yg
dimulai dengan dugaan akan kebenarannya.
(Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi III).
3. Nilai adalah sesuatu yang sepatutnya dibayar
oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual
dalam sebuah transaksi dan harga adalah apa
yang akhirnya disetujui.
(Hidayati dan Harjanto, 2003)
4. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan
jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual
melalui mekanisme harga (SPI 2007, Konsep &
Prinsip Umum Penilaian).
5. Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau
sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu
properti jika properti tersebut ditawarkan untuk
dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian
dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar (SPI1-1.2,
2007). Menurut KPUP SPI 2007, Istilah Nilai
Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar
yang biasa digunakan dalam standar akuntansi
secara umum adalah sama (compatible) atau
memiliki konsep yang sama. Apabila Nilai
Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai
ini sama dengan Nilai Wajar.
6. Nilai Wajar menurut PSAK (Pernyataan
Standar Akuntansi Keuangan) adalah suatu
jumlah yang dapat digunakan sebagai dasar
pertukaran aktiva atau penyelesaian kewajiban
antara pihak yang paham (knowledgeable) dan
berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar
Jl. Rangkah VI Tambaksari
Surabaya
(arm's length transaction). Nilai Wajar pada
umumnya digunakan untuk pelaporan baik
Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam
laporan keuangan.
7. Properti (real property) adalah tanah hak dan
atau bangunan permanent yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan (Surat Keputusan
Menteri Negara Perumahan Rakyat No.
05/KPTS/BK4PN/1995 tanggal 23 Juni 1995).
8. Agunan adalah jaminan tambahan yang
diserahkan nasabah kepada bank dalam rangka
pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan
berdasarkan Prinsip Syariah.
(UU Republik Indonesia No.10 tahun 1998
tentang Perbankan pasal 1 ayat 23).
9. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan
yang dapat dipersamakan dengan itu,
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan
pinjam-meminjam antara bank dengan pihak
lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi utangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan pemberian bunga (UU RI
No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan pasal 1
ayat 11).
10. Bank adalah badan usaha yang menghimpun
dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan
dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam
bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya
dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat
banya (Undang-undang Negara Republik
Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang
Perbankan pasal 1 ayat 3).


2.2. Konsep dan Dasar Teori
Penilaian adalah suatu cara dalam
menentukan nilai suatu objek melalui beberapa
metode tertentu untuk suatu kepentingan atau tujuan
tertentu. Penilaian pada dasarnya merupakan
estimasi atau opini walaupun didukung oleh alasan
atau anilisis yang rasional. Sekalipun appraisal
didasarkan pada data lapangan, penilaian tetap
merupakan opini. Kelayakan suatu penilaian
dipengaruhi oleh ketersediaan data serta obyektifitas
dalam penilaian. Salah satu indikator ketepatan hasil
penelitian adalah seberapa jauh hasil penilaian
berbeda dengan data pasar. (Firdaus, Bayu. 2008)
Penilaian tidak lepas dari prinsip ekonomi
dimana penawaran dan permintaan perlu ditentukan
titik tengah agar diperoleh kesepakatan nilai.
Besarnya pinjaman kredit merupakan bentuk
penawaran yang diberikan bank dalam pemenuhan
kebutuhan nasabah. Sedangkan pengajuan kredit
oleh nasabah menunjukkan adanya permintaan
dalam proses kredit. Penilaian akan memberikan
titik tengah atau kesesuaian antara permintaan
nasabah dan penawaran bank sehingga tidak akan
merugikan nasabah maupun bank sebagai pemberi
pinjaman.

2.2.1. Penilaian Agunan Kredit
Penilaian barang agunan oleh bank
dimaksudkan untuk memperoleh perkiraan dalam
menentukan besar pinjaman yang dapat diberikan
pada nasabah. Menurut SPI 2007, pada umumnya
pihak pemberi pinjaman menggunakan nilai pasar
dalam penilaian properti sebagai agunan. Bank
sebagai pihak pemberi pinjaman menentukan nilai
agunan dengan memperhatikan beberapa hal sebagai
berikut :
1. Penetapan nilai agunan kredit harus didasarkan
pertimbangan atas 5(lima) unsur, yaitu unsur
penilaian, pengikatan, penguasaan, pengamanan
dan pemanfaatan dengan penjelasan sebagai
berikut :
a. Penilaian
Agunan kredit tersebut dapat dinilai atau tidak
dengan cara dan metode yang ada, untuk
menghasilkan nilai yang wajar dan dapat
dipertanggungjawabkan.
b. Pengikatan
Agunan kredit tersebut mempunyai bukti
kepemilikan yang sah menurut hukum dan dapat
tidaknya dilakukan pengikatan agunan
c. Penguasaan
Agunan kredit tersebut dapat dikuasai atau tidak
atas nama pemohon, perselisihan atau sengketa
sehingga apabila terjadi likuidasi tidak
menimbulkan proses yang lebih panjang dan
membutuhkan biaya yang lebih besar.
d. Pengamanan
Agunan kredit tersebut dapat ditutup asuransi
atau tidak, tata letak agunan dan tingkat
penjagaan/pemeliharaan atas agunan tersebut.
e. Pemanfaatan
Agunan kredit tersebut dapat dijadikan sumber
pembayaran kembali kredit atau tidak jika kredit
bermasalah dan besar penilaiannya wajar serta
dapat dipertanggungjawabkan.
2. Penilaian agunan kredit harus dilakukan secara
obyektif, jujur, bertanggung jawab dan
menyajikan suatu nilai yang wajar. Kewajaran
nilai tersebut dapat diketahui dengan
mempergunakan empat ukuran/nilai, yaitu :
a. Nilai Pasar Wajar adalah nilai atau harga
suatu barang agunan yang berlaku di pasar
pada saat penilaian dilakukan (SE BRI S. 8 -
DIR/ADK/05/2004 tentang Agunan Kredit).
b. Nilai Likuiditas seringkali digunakan dan
memiliki arti sama dengan Nilai Jual paksa
(SPI2-3.7, 2007). Nilai Likuiditas adalah nilai
atau harga jual barang agunan pada saat
penilaian dilakukan, dengan asumsi penjualan
dilakukan dengan mudah, baik secara damai
maupun melalui lelang.
c. Proyeksi Nilai Pasar Wajar adalah proyeksi
nilai atau harga pasar wajar suatu barang
agunan di masa datang, yang berlaku di
pasar, pada periode waktu tertentu dan atau
sampai periode review kreditnya.
d. Proyeksi Nilai Likuiditas adalah PNPW
barang agunan pada saat dilakukan penjualan
secara damai maupun lelang.
Dalam Standar Penilaian Indonesia 2007 membagi
metode penilaian properti menjadi tiga pendekatan,
yaitu :

A. Metode Perbandingan Data Pasar (Market
Data Approach)

Metode perbandingan data pasar atau sering
disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual
(seles comparation method) atau metode
perbandingan data langsung (direct market
comparation method). Perbandingan Data Pasar
diperlukan suatu penyesuaian dari data pembanding.
Rumus umum yang dipakai adalah
Harga Jual Properti Pembanding Penyesuaian
= Indikasi Nilai Properti ( 1 )
Penilaian atas properti dilakukan dengan
membandingkan secara langsung properti yang
dinilai dengan data properti pembanding. Dengan
menggunakan metode pendekatan perbandingan data
pasar perlu dilakukan sejumlah penyesuaian antara
properti yang dinilai dengan properti pembanding,
sebagai berikut :
a. Waktu transaksi
b. Luas tanah
c. Luas bangunan
d. Umur Bangunan
e. Lebar jalan
f. Perkerasan jalan
Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian
yang akurat apabila properti yang dinilai dengan
properti pembanding mempunyai perbedaan yang
relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar.
Ada beberapa metode untuk melakukan penyesuain
yaitu :
a. Metode Tambah Kurang
Metode Penyesuaian ini membandingkan secara
langsung semua faktor yang mempengaruhi nilai
secara keseluruhan baik kelebihan dan kekurangan
dari properti pembanding maupun properti yang
dinilai.

b. Metode Jumlah Rupiah
Metode Penyesuaian ini dilakukan dengan cara
menganalisa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
kemudian menentukan nilai positif atau negatif
untuk setiap faktor. Penyesuaian ini menggunakan
besaran rupiah atau mata uang lainnya.

c. Metode Indeks
Metode ini hampir sama dengan metode jumlah
rupiah. Metode indeks menggunakan prosentase
dalam memberi nilai postif atau negatif pada setiap
faktor yang mempengaruhi nilai.

B. Metode Pendekatan Biaya
Penilaian dengan metode pendekatan biaya
adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru
serta besarnya biaya penyusutan yang telah terjadi
pada properti tersebut. Rumus umum yang dipakai
adalah :
Indikasi Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya
Reproduksi Baru - Penyusutan) (2)
Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh
dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong
untuk dinilai menggunakan Metode Pendekatan Data
Pasar. Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan
menghitung biaya reproduksi baru bangunan pada
saat penilaian dikurangi penyusutan. Untuk
menghitung biaya pengganti baru digunakan
beberapa metode, yaitu :
a. Metode Survey Kuantitas
Perhitungan metode ini adalah menjumlahkan
biaya semua komponen bangunan baik biaya tak
langsung (survey tanah, biaya overhead dan
keuntungan kontraktor/pemborong) maupun biaya
langsung (persiapan lahan dan semua tahap
pembangunan dan perlengkapannya).

b. Metode Unit Terpasang
Metode ini dilakukan dengan cara membagi
bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa
unit besar seperti rangka bangunan, lantai, atap,
dinding dll.

c. Metode Meter Persegi
Metode ini membandingkan bangunan yang
dinilai dengan bangunan lain yang sejenis. Nilai
bangunan didapat dari luas bangunan yang dinilai
dikalikan dengan biaya permeter persegi bangunan
pembanding.

d. Metode Indeks Biaya
Perhitungan dilakukan dengan mencari
kenaikan beda harga bahan bangunan, upah tenaga
kerja dan lain-lain.
Selain memperhitungkan biaya reproduksi baru
diperlukan perkiraan besarnya penyusutan /
depresiasi yang terjadi pada bangunan. Dalam
metode pendekatan biaya terdapat tiga macam
penyusutan / depresiasi, yaitu :
1. Penyusutan Fisik atau penyusutan yang
dikarenakan adanya kerusakan secara fisik.
Penyusutan fisik = (umur efektif / umur
manfaat) x 100% (3)
Umur efektif adalah umur bangunan berdasarkan
kondisi bangunan saat dilakukan penilaian.
Sedangkan umur manfaat adalah umur dimana
bangunan tetap dapat difungsikan.
2. Penyusutan Fungsi atau penyusutan yang
dikarenakan perencanaan yang kurang baik
dilihat dari segi ukuran, model, bentuk dll.
3. Penyusutan Ekonomis atau penyusutan yang
disebabkan beberapa faktor luar, seperti
peraturan pemerintah, faktor sosial (mitos) dll
Kemunduran Fungsi /Ekonomis =
%Kemunduran Fungsi /Ekonomis x (100% -
%Penyusutan Fisik)

C. Metode Pendekatan Pendapatan
Metode Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan
antara pendapatan dari properti dan nilai dari
properti itu sendiri. Nilai dari properti tergantung
pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan
keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode
kapitalisasi karena pendapatan bersih yang
dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi
nilai kini melalui perhitungan matematis yang
disebut dengan kapitalisasi. Rumus umum yang
dipakai adalah :
V = I / R (5)
Keterangan :
V = Nilai Pasar Properti (Rp)
I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)
2.2.2. Rumah Tinggal
Rumah tinggal merupakan properti yang
menjadi kebutuhan primer dalam kehidupan. Dalam
SPI 2007 rumah tinggal sebagai salah satu real
property dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan
benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi
satu kesatuan dengan tanahnya. Real property
merupakan penguasaan terhadap tanah yang
mencakup semua hak atas tanah, semua kepentingan
dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan
real property. Bukti kepemilikan real property
biasanya dibuktikan dengan sertifikat atau surat-
surat lain.

BAB III
METODOLOGI

3.1. Konsep Penelitian
Tugas akhir ini membahas penentuan nilai
agunan rumah tinggal Jl. Rangkah VI Tambaksari
Surabaya. Nilai agunan didasarkan pada nilai pasar
wajar, nilai likuiditas, proyeksi nilai pasar wajar dan
proyeksi nilai likuiditas. Dalam proses penilaian
digunakan metode perbandingan data pasar dan
metode pendekatan biaya.

a. Metode Perbandingan Data Pasar
Metode penilaian yang dilakukan dengan cara
membandingkan secara langsung properti yang
dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu
dengan cara mendapat tiga atau lebih data banding
yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk
dijual yang sejenis terhadap properti yang akan
dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap
properti yang dinilai.

b. Metode Pendekatan Biaya
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi
biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi
baru serta biaya besarnya penyusutan. Nilai tanah
dihitung dengan menggunakan metode perbandingan
data pasar (market data approach). Sedangkan nilai
bangunan dihitung dengan metode kalkulasi biaya.
Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung
biaya reproduksi baru bangunan pada saat penilaian
dikurangi penyusutan.


3.2. Variabel Penelitian
Beberapa Variabel yang ada dalam tugas akhir dapat
dilihat dari Tabel 3.1.
Tabel 3.1. Variabel Penelitian
Variabel Indikator Perhitungan
Nilai Tanah
Tanah
Kosong
Perbandingan Data
Pasar
Biaya
Reproduksi
baru
Bangunan

Metode Survey
Kuantitas
Penyusutan
Penyusutan Fisik,
Fungsi dan Ekonomi
Nilai Tanah
Nilai
Bangunan
Tanah
Kosong
Bangunan
Serupa
Nilai Property =
Harga Jual Property
serupa penyesuaian
3.3. Proses dan Tahap Penelitian
1. Definisi dan Permasalahan
Memahami suatu permasalahan agar
didapatkan cara atau metode dalam
menyelesaiakan permasalahan tersebut.
2. Pengumpulan Data
Beberapa jenis data yang digunakan dalam
tugas akhir yaitu:
e. Data Primer adalah data yang didapat
dari sumber pertama atau data hasil dari
wawancara.
f. Data Sekunder adalah data berupa
naskah atau dokumen yang telah diolah
oleh pihak-pihak tertentu.
3. Analisa data metode perbandingan data
pasar
a. Harga jual properti pembanding didapat
saat pengumpulan data
b. Melakukan penyesuaian pada properti
pembanding dengan metode indeks
c. Menyimpulkan indikasi nilai properti
4. Analisa data metode pendekatan biaya
a. Menentukan nilai pasar tanah dengan
metode perbandingan data pasar
b. Menghitung biaya reproduksi baru
dengan metode unit terpasang
c. Menghitung jumlah penyusutan yang
terjadi
d. Menyimpulkan indikasi nilai properti

5. Nilai Pasar Properti
Didapatkan dengan merenkonsiliasi nilai
pasar yang diperoleh dari dua metode
penilaian.
6. Nilai pasar tanah dan Nilai pasar bangunan
a. Nilai pasar tanah didapat dari metode
perbandingan data pasar
b. Nilai pasar bangunan didapat dari nilai
pasar properti dikurangi dengan nilai
pasar tanah (Handoko, 1998).
7. Nilai Agunan
Penentuan nilai agunan didasarkan pada :
a. Nilai pasar wajar
Nilai pasar wajar tanah dan bangunan
didapat dari nilai pasar tanah dan
bangunan.
b. Nilai likuiditas
Nilai likuiditas tanah maksimum 90%
dari nilai pasar wajar tanah dan nilai
likuiditas bangunan maksimum 80%
dari nilai pasar wajar bangunan.
c. Proyeksi nilai pasar wajar
Proyeksi nilai pasar wajar tanah
maksimum 110% dari nilai pasar wajar
tanah dan proyeksi nilai pasar bangunan
maks 80% dari nilai pasar wajar
bangunan.
d. Proyeksi likuiditas
Proyeksi likuiditas tanah maksimum
90% dari proyeksi nilai pasar wajar
tanah dan proyeksi likuiditas bangunan
maksimum 80% dari proyeksi nilai
pasar wajar bangunan.

8. Nilai Agunan
Dari nilai pasar wajar, nilai likuidasi, proyeksi
nilai pasar wajar, proyeksi likuiditas akan
didapat batas maksimal dan minimal penentuan
nilai agunan.
Bagan alur penelitian dapat dilihat pada
Gambar 3.1.






Latar Belakang
- Penilaian digunakan institusi keuangan untuk menilai suatu properti
- Agunan untuk mendapat keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan
- Penentuan nilai agunan
Perumusan Masalah
Berapa nilai agunan rumah tinggal dengan menerapkan metode perbandingan data
pasar dan metode pendekatan biaya
Studi Pustaka
SPI 2007, Surat Edaran BRI
Pengumpulan Data
Data Pembanding, HSPK 2011, Standarisasi Harga Bangunan
Metode Perbandingan
Data Pasar
- Data Pembanding
- Penyesuaian
- Pembobotan
Metode Pendekatan
Biaya
- Nilai Tanah
- Biaya Reproduksi
- Penyusutan
Nilai Pasar
Properti
Nilai Likuidasi Nilai Pasar Wajar Proyeksi Nilai
Pasar Wajar
Proyeksi Nilai
Likuidasi
Nilai Agunan
- Maksimal
- Minimal
Kesimpulan











BAB IV
ANALISA NILAI PASAR DAN NILAI
AGUNAN

4.1. Gambaran Umum Objek Penelitian
Properti yang dinilai merupakan rumah
tinggal yang memiliki luas tanah 660 m2 dan luas
bangunan 592 m2. Rumah tinggal ini dibangun pada
tahun 2000 berlokasi di jalan Rangkah VI
Kecamatan Tambaksari. Lokasi rumah tinggal
berdekatan dengan pusat pendidikan, pusat
perbelanjaan, dan usaha dagang lainnya. Rumah
tinggal ini merupakan bangunan berlantai 1 (satu),
dengan pondasi pasangan batu kali, dinding
pasangan batu bata diplester sebagian dilapisi
wallpaper, atap genteng dengan rangka kayu, lantai
keramik, jendela kayu - kaca, pintu panel kayu serta
memiliki fasilitas listrik dan air PDAM.




















4.1.1. Gambaran Umum Properti Pembanding
Properti pembanding dalam tugas akhir ini
digunakan untuk mengestimasi nilai tanah, sebagai
bagian dari estimasi nilai pasar berdasarkan metode
pendekatan biaya.














Gambar 4.1. Objek Penelitian
Gambar 4.2. Lokasi Properti Pembanding

3
1
2
1. Properti Pembanding I














Sebuah rumah tinggal dengan luas tanah 720m
dibangun pada tahun 1994 terletak di Jl.Rangkah V
Surabaya, tidak jauh dari objek penelitian. Rumah
tinggal satu lantai ini memiliki luasan tanah
berbentuk persegi panjang dengan panjang 30m dan
lebar 24m dan luas bangunan 448 m
2
. Lebar jalan di
depan rumah tinggal ini selebar 6m dengan
perkerasan paving. Waktu transaksi jual beli pada
tahun 2011 dengan harga jual Rp.970.500.000.

2. Properti Pembanding II
Sebuah rumah tinggal yang terletak di Jl.Ploso
Timur I memiliki luas tanah 252m
2
dengan panjang
21m dan lebar 12m. Diatas tanah tersebut berdiri
bangunan seluas 200m
2
dibangun pada tahun 2003.
Rumah tinggal ini memiliki lebar jalan 7m dengan
perkerasan paving. Waktu transaksi jual beli pada
tahun 2011 dengan harga jual Rp.614.000.000.





















3. Properti Pembanding III
Sebuah rumah tinggal di Jl.Ploso Timur IV
memilik luas tanah 224m
2
dengan panjang 16m dan
lebar 12m. Bangunan rumah tinggal ini dibangun
pada tahun 2005 dengan luas 216m
2
. Rumah tinggal
yang memiliki lebar jalan 6m dengan perkerasan
paving ini terjual dengan harga sebesar
Rp.525.500.000 pada tahun 2011.












4.2. Analisa Nilai Pasar Metode Pendekatan
Biaya
Analisa nilai pasar rumah tinggal Jl.
Rangkah VI Surabaya ini menggunakan metode
pendekatan biaya yaitu dengan menjumlahkan nilai
pasar tanah dengan nilai pasar bangunan. Nilai pasar
tanah dihitung dengan menganggap tanah tempat
rumah tinggal ini berdiri sebagai tanah kosong
kemudian membandingkan harga tanah masing-
masing data pembanding. Sedangkan nilai bangunan
dihitung dengan cara mengurangi biaya reproduksi
atau membangun baru bangunan dengan penyusutan
bangunan pada saat rumah tinggal dinilai.
Biaya membangun baru yang akan dhitunng
adalah biaya membangun baru rumah tinggal
Jl.Rangkah VI Surabaya dan biaya membangun baru
properti pembanding. Biaya membangun baru
properti pembanding digunakan untuk mengestimasi
nilai tanah properti pembanding yang akan
digunakan untuk mengestimasi nilai tanah hotel.

4.2.1. Biaya Reproduksi Baru
Biaya reproduksi baru bangunan adalah
perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk
membangun atau mengganti properti baru yang
meliputi biaya atau harga bahan, upah buruh, biaya
tenaga ahli dan semua yang berkaitan seperti biaya
angkutan, biaya pemasangan, PPn tetapi tidak
termasuk upah lembur maupun bonus.


Gambar 4.4. Properti Pembanding II

Gambar 4.5. Properti Pembanding III

Gambar 4.3. Properti Pembanding I
4.2.1.1. Biaya Reproduksi Baru Objek Penelitian
Perhitungan biaya reproduksi baru bangunan
ini digunakan metode survey kuantitas, yaitu
melakukan perhitungan terhadap kebutuhan seluruh
komponen bangunan dan perhitungan dilakukan
dengan cara menghitung rencana anggaran biaya
jika bangunan tersebut dibangun seperti semula.
Dalam tugas akhir ini, rencana anggaran biaya
rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya dianaisa
menggunakan daftar harga satuan yang berlaku di
Surabaya tahun 2011. Rincian analisa harga satuan
dan daftar harga satuan dapat dilihat pada lampiran.
Dengan perhitungan survey kuantitas, menghasilkan
biaya reproduksi baru bangunan sebesar Rp.
1.007.800.000 (Satu Milyar Tujuh Juta Delapan
Ratus Ribu Rupiah). Rekapitulasi perhitungan
rencana anggaran biaya pembangunan rumah tinggal
Jl.Rangkah VI Surabaya dapat dilihat pada tabel 4.1.

Tabel 4.1. Rekapitulasi Perhitungan Biaya
Reproduksi Baru Rumah Tinggal

No Uraian Pekerjaan Biaya
A Pekerjaan Persiapan, Tanah dan Pondasi 124.423.922,00
B Pekerjaan Struktur 166.576.968,95
C Pekerjaan Dinding 242.440.045,91
D Pekerjaan Lantai 76.895.359,91
E Pekerjaan Atap 272.029.179,33
F Pekerjaan Finishing 101.181.421,07
Jumlah 916.196.816,89
PPn 10% 91.619.681,69
Total 1.007.816.498,58
Pembulatan 1.007.800.000,00

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.2.1.2. Biaya Reproduksi Baru Properti
Pembanding
Menghitung biaya reproduksi baru bangunan
ini menggunakan perhitungan per m
2
dari luas
bangunan dikalikan dengan biaya membangun
rumah baru sesuai standarisasi yang dikeluarkan
AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia)
tahun 2011 yaitu sebesar Rp. 2.000.000 per m
2
.

1. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding I
Luas Bangunan = 448 m
Biaya Reproduksi Baru per m
2
= Rp.2.000.000
Biaya Reproduksi Baru
= Biaya Reproduksi Baru per m
2
x Luas
Bangunan
= Rp.2.000.000/m
2
x 448 m
= Rp.896.000.000


2. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding II
Luas Bangunan = 200m
2

Biaya Reproduksi Baru per m
2

= Rp.2.000.000
Biaya Reproduksi Baru
= Biaya Reproduksi Baru per m
2
x Luas
Bangunan
= Rp.2.000.000/m
2
x 200 m
= Rp.400.000.000

3. Biaya Reproduksi Baru Properti Pembanding
III
Luas Bangunan = 216 m
Biaya Reproduksi Baru per m
2
= Rp.2.000.000
Biaya Reproduksi Baru
= Biaya Reproduksi Baru per m
2
x Luas
Bangunan
= Rp.2.000.000/m
2
x 216 m
= Rp.432.000.000

4.2.2. Penyusutan
Penyusutan adalah penurunan nilai suatu
properti atau aset karena waktu atau pemakaian.
Penyusutan pada suatu properti biasanya disebabkan
karena kerusakan fisik akibat pemakaian dari
properti tersebut. Perhitungan penyusutan disini
ditujukan untuk mencari berapa besar penyusutan
yang terjadi pada objek penelitian rumah tinggal
Jl.Rangkah VI Surabaya dan properti pembanding.

4.2.2.1. Objek Penelitian
Rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya
dibangun pada tahun 2000 dan umur manfaat
bangunan ini adalah 25 tahun. Bangunan ini dirawat
dengan baik sehingga penyusutan fisiknya sesuai
dengan umur bangunan.
Umur efektif = 2011 2000 = 11 tahun
Penyusutan Fisik = 11/25 x 100% = 44%
Penyusutan sebesar 44% digunakan sebagai
pengurangan nilai pada biaya reproduksi baru
bangunan. Untuk penyusutan yang diakibatkan
karena kemunduran fungsional maupun ekonomis
dianggap 0% karena secara keseluruhan bangunan
masih dapat difungsikan dan keadaan sosial
cenderung meningkat dilihat dari banyaknya
aktivitas ekonomi di lingkungan sekitar.
Besar nilai penyusutan bangunan
= Biaya reproduksi baru x prosentase penyusuta
= Rp.1.007.800.000 x 44%
= Rp. 443.432.000



4.2.2.2. Properti Pembanding I
Properti pembanding I merupakan sebuah
rumah satu lantai yang dibangun pada tahun 1994.
Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun
sedangkan umur efektif bangunan adalah 17 tahun.
Besarnya penyusutan adalah 17/25 x 100% = 68%.
Besar nilai penyusutan bangunan
= Rp.896.000.000 x 68%
= Rp.609.280.000

4.2.2.3. Properti Pembanding II
Properti pembanding II merupakan sebuah
rumah satu lantai yang dibangun pada tahun 2003.
Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun
sedangkan umur efektif bangunan adalah 8 tahun.
Besarnya penyusutan adalah 8/25 x 100% = 32%.
Besar nilai penyusutan bangunan
= Rp.400.000.000 x 32%
= Rp.128.000.000
4.2.2.4. Properti Pembanding III
Properti pembanding II merupakan sebuah
rumah satu lantai yang dibangun pada tahun 2003.
Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun
sedangkan umur efektif bangunan adalah 10 tahun.
Besarnya penyusutan adalah 10/25 x 100% = 40%.
Besar nilai penyusutan bangunan
= Rp. 432.000.000 x 40%
= Rp.172.800.000

4.2.3. Nilai Bangunan
Nilai bangunan properti merupakan biaya
reproduksi baru bangunan dikurangi dengan
penyusutan bangunan.

4.2.3.1. Nilai Bangunan Objek Penelitian
Nilai bangunan rumah tinggal Jl.Rangkah VI
Surabaya diperoleh dari biaya reproduksi baru
bangunan (hasil perhitungan biaya menggunakan
harga satuan pekerjaan kegiatan tahun 2011) yang
telah dikurangi dengan penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan
= Rp.1.007.800.000 - Rp. 443.432.000
= Rp. 564.368.000
4.2.3.2. Nilai Bangunan Properti Pembanding I
Nilai bangunan properti pembanding
diperoleh dari biaya reproduksi baru dikurangi
penyusutan bangunan.

Nilai Bangunan
= Rp.896.000.000 - Rp.609.280.000
= Rp.286.720.000

4.2.3.3. Nilai Bangunan Properti Pembanding II
Nilai bangunan properti pembanding
diperoleh dari biaya reproduksi baru dikurangi
penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan
= Rp.400.000.000 - Rp.128.000.000
= Rp.272.000.000

4.2.3.4. Nilai Bangunan Properti Pembanding III
Nilai bangunan properti pembanding
diperoleh dari biaya reproduksi baru dikurangi
penyusutan bangunan.
Nilai Bangunan
= Rp.432.000.000 - Rp.172.800.000
= Rp.259.200.000
4.2.4. Nilai Tanah
Nilai tanah objek penelitian didapat dari
mambandingkan nilai tanah masing-masing properti
pembanding. Nilai tanah properti pembanding
dihitung dari harga transaksi yang dikurangi dengan
nilai bangunan properti pembanding.
4.2.4.1. Nilai Tanah Properti Pembanding I
Properti pembanding I memiliki tanah seluas
720m dan luas bangunan 448 m. Perhitungan nilai
tanah properti pembanding adalah
Luas tanah = 720m
2

Harga transaksi = Rp.970.500.000
Nilai bangunan = Rp.286.794.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.970.500.000 - Rp.286.720.000
= Rp.683.780.000 / 720m
2
= Rp.949.694 / m
2

4.2.4.2. Nilai Tanah Properti Pembanding II
Properti pembanding II memiliki tanah
seluas 252m
2
dan luas bangunan 200m. Perhitungan
nilai tanah properti pembanding adalah
Luas tanah = 252m
2

Harga transaksi = Rp.614.000.000
Nilai bangunan = Rp.272.000.000

Nilai tanah pembanding
= Rp.614.000.000 - Rp.272.000.000
= Rp.342.000.000 / 252m
2
= Rp.1.357.143 / m
2

4.2.4.3. Nilai Tanah Properti Pembanding III
Properti pembanding III memiliki tanah
seluas 224m
2
dan luas bangunan 216m
2
. Perhitungan
nilai tanah properti pembanding adalah
Luas tanah = 224m
2

Harga transaksi = Rp.525.500.000
Nilai bangunan = Rp.259.200.000
Nilai tanah pembanding
= Rp.525.500.000 - Rp.259.200.000
= Rp.266.300.000 / 224m
2

= Rp.1.188.839 / m
2


4.2.4.4. Estimasi Nilai Tanah
Setelah mendapatkan nilai tanah per m
2
dari
masing-masing data properti pembanding maka data
dapat diberikan penyesuain dan pembobotan agar
didapatkan nilai tanah objek penelitian. Penyesuaian
tidak diberikan karena objek penelitian dan data
pembanding memiliki karakteristik yang relatif
sama. Sedangkan pembobotan sebesar 40%
diberikan pada nilai tanah properti pembanding I
karena jaraknya yang lebih dekat dari pada properti
pembanding lainnya. Melihat lokasinya yang
berdekatan, untuk properti pembanding II dan
properti pembanding III diberikan bobot yang sama
30%. Perhitungan nilai tanah objek penelitian dapat
dilihat pada tabel 4.2.

Tabel 4.2. Perhitungan Nilai Tanah
Pembanding I Pembanding II Pembanding III
Nilai Tanah Rp.949.694 / m
2
Rp.1.357.143 / m
2
Rp.1.188.839 / m
2

Pembobotan 40% 30% 30%
Hasil Rp.379.878/ m
2
Rp.407.143/ m
2
Rp.356.652/ m
2

Nilai Tanah
Objek
Rp.1.143.673/ m
2



Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Dari hasil perhitungan diatas didapatkan
nilai pasar tanah per m
2
rumah tinggal Jl.Rangkah
VI Surabaya sebesar Rp.1.143.673/ m
2
. Sehingga
dapat dicari estimasi nilai pasar tanah rumah tinggal
ini dengan cara mengalikan nilai pasar tanah per m
2

dengan luas tanah yang dinilai. Estimasi nilai pasar
tanah untuk rumah tinggal ini adalah
Nilai pasar tanah per m
2
= Rp.1.143.673/ m
2

Luas tanah = 660 m
2

Nilai pasar tanah rumah tinggal
= Rp.1.143.673/ m
2
x 660 m
2

= Rp. 754.824.180




4.2.5. Nilai Pasar Properti Metode Pendekatan
Biaya
Setelah menghitung nilai pasar tanah dan nilai
pasar bangunan dari rumah tinggal ini, dapat
dilakukan estimasi nilai pasar rumah tinggal
Jl.Rangkah VI Surabaya. Estimasi dihitung dengan
menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar
bangunan yang dikurangi penyusutan dari rumah
tinggal tersebut. Indikasi nilai pasar rumah tinggal
dengan metode pendekatan biaya adalah sebesar
Rp.1.319.192.180 (satu milyar tiga ratus sembilan
belas juta seratus sembilan puluh dua ribu seratus
delapan puluh rupiah). Perhitungan dapat dilihat
pada tabel 4.3.

Tabel 4.3. Perhitungan Nilai Pasar Metode
Pendekatan Biaya

Nilai Pasar Tanah
(Rp)
Nilai Pasar
Bangunan
(Rp)
Nilai Pasar Properti
(Rp)
(1) (2) (1+2)
Rp.754.824.180 Rp.564.368.000 Rp.1.319.192.180

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

4.3. Analisa Nilai Pasar Metode Pendekatan
Data Pasar
Analisa nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah
VI Surabaya menggunakan metode pendekatan data
pasar yaitu dengan menentukan faktor-faktor yang
mempengaruhi harga jual properti pembanding
kemudian memberikan penyesuaian pada masing-
masing faktor tersebut. Penyesuaian menggunakan
metode indeks yaitu menggunakan prosentase dalam
memberi nilai postif atau negatif pada setiap faktor
yang mempengaruhi nilai. Faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai pasar adalah
1. Waktu transaksi
2. Luas tanah
3. Luas bangunan
4. Umur bangunan
5. Lebar jalan
6. Jumlah lantai
7. Perkerasan jalan

4.3.1. Penyesuaian
Penyesuaian yang standar di Indonesia
sampai saat ini belum ada dan belum dinyatakan
dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2007 (SPI
2007). Penyesuain dilakukan dengan menggunakan
prosentase dalam memberi nilai postif atau negatif
pada setiap faktor yang mempengaruhi nilai sesuai
dengan kondisi dan data properti pembanding.

1. Data Propeti Pembanding I
a. Waktu transaksi, tidak terjadi penyesuain
dikarenakan harga transaksi properti
pembanding I terjadi pada tahun 2011
b. Luas tanah, diberikan penyesuaian -9%
karena terdapat selisih luas bangunan pada
properti pembanding I yang memiliki luas
bangunan lebih besar dari objek penelitian
c. Luas bangunan, diberikan penyesuaian 25%
karena terdapat selisih luas bangunan pada
properti pembanding I yang memiliki luas
bangunan lebih kecil dari objek penelitian.
d. Umur bangunan, diberikan penyesuaian 24%
karena penyusutan pada properti
pembanding I lebih besar dari pada objek
penelitian.
e. Lebar jalan, diberikan penyesuain -0,5%
karena lebar jalan pada properti pembanding
lebih besar daripada objek penelitian.
f. Lantai, tidak terjadi penyesuaian
dikarenakan jumlah lantai properti
pembanding sama dengan objek penelitian.
g. Perkerasan jalan, tidak terjadi penyesuaian
dikarenakan perkerasan jalan properti
pembanding sama dengan objek penelitian.


2. Data Propeti Pembanding II
a. Waktu transaksi, tidak terjadi penyesuain
dikarenakan harga transaksi properti
pembanding II terjadi pada tahun 2011
b. Luas tanah, diberikan penyesuaian 62%
karena terdapat selisih luas bangunan pada
properti pembanding II yang memiliki luas
bangunan lebih kecil dari objek penelitian
c. Luas bangunan, diberikan penyesuaian 66%
karena terdapat selisih luas bangunan pada
properti pembanding II yang memiliki luas
bangunan lebih kecil dari objek penelitian.
d. Umur bangunan, diberikan penyesuaian -
12% karena penyusutan pada properti
pembanding II lebih kecil dari pada objek
penelitian.
e. Lebar jalan, diberikan penyesuain -1%
karena lebar jalan pada properti pembanding
lebih besar daripada objek penelitian dan
properti pembanding lainnya.
f. Lantai, tidak terjadi penyesuaian
dikarenakan jumlah lantai properti
pembanding sama dengan objek penelitian.
g. Perkerasan jalan, tidak terjadi penyesuaian
dikarenakan perkerasan jalan properti
pembanding sama dengan objek penelitian.

3. Data Propeti Pembanding III
a. Waktu transaksi, tidak terjadi penyesuain
dikarenakan harga transaksi properti
pembanding III terjadi pada tahun 2011
b. Luas tanah, diberikan penyesuaian 66%
karena terdapat selisih luas bangunan pada
properti pembanding III yang memiliki luas
bangunan lebih kecil dari objek penelitian
c. Luas bangunan, diberikan penyesuaian
63,5% karena terdapat selisih luas bangunan
pada properti pembanding III yang memiliki
luas bangunan lebih kecil dari objek
penelitian.
d. Umur bangunan, diberikan penyesuaian -4%
karena penyusutan pada properti
pembanding III lebih kecil dari pada objek
penelitian.
e. Lebar jalan, diberikan penyesuain -0,5%
karena lebar jalan pada properti pembanding
lebih besar daripada objek penelitian.
f. Lantai, tidak terjadi penyesuaian
dikarenakan jumlah lantai properti
pembanding sama dengan objek penelitian.
g. Perkerasan jalan, tidak terjadi penyesuaian
dikarenakan perkerasan jalan properti
pembanding sama dengan objek penelitian.

4.3.2. Pembobotan
Setelah diberikan penyesuaian terhadap
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar rumah
tinggal, dapat dilakukan pembobotan dengan
memperhatikan data transaksi, data informasi
mengenai lokasi maupun lingkungan serta data
penawaran. Hasil dari pembobotan akan
menghasilkan nilai pasar rumah tinggal.
Data properti pembanding I diberi
pembobotan lebih besar daripada properti
pembanding II dan properti pembanding III karena
data properti pembanding I memiliki karakteristik
yang mendekati properti yang dinilai dan lokasinya
berdekatan, untuk itu diberikan bobot sebesar 40%.
Sedangkan properti pembanding II dan properti
pembanding III diberi pembobotan lebih kecil
sebesar 30% karena kedua pembanding berada lebih
jauh dari properti yang dinilai.

4.3.3. Nilai Pasar Properti Metode Pendekatan
Data Pasar
Dari hasil perhitungan penyesuaian dan
pembobotan dalam metode pendekatan data pasar
didapatkan indikasi nilai pasar rumah tinggal yang
dinilai sebesar Rp. 1.292.281.500 (satu milyar dua
ratus sembilan puluh dua juta dua ratus delapan
puluh satu ribu lima ratus rupiah). Perhitungan
estimasi nilai pasar rumah tinggal dapat dilihat pada
tabel 4.4.

Tabel 4.4. Perhitungan Nilai Pasar
Metode Pendekatan Data Pasar
Data
Properti
Pembanding I Pembanding II Pembanding III
Waktu
Transaksi
2011 2011 2011
Luas tanah 720m
2
252m
2
224m
2

Luas
bangunan
448m
2
200m
2
216m
2

Umur
bangunan
17 th 8 th 10 th
Lebar jalan 6m 7m 6m
Lantai 1 1 1
Perkerasan
jalan
paving paving paving
Harga
Transaksi
Rp.970.500.000 Rp.614.000.000 Rp.525.500.000
Penyesuaian
Waktu
Transaksi
- - -
Luas tanah -9% 62% 66%
Luas
bangunan
25% 66% 63.5%
Umur
bangunan
24% -12% -4%
Lebar jalan -0,5% -1% -0,5%
Lantai - - -
Perkerasan
jalan
- - -
Total
Penyesuaian
39,5% 115%
125%
Harga Rp.1.353.847.500 Rp.1.320.100.000 Rp.1.182.375.000
Pembobotan 40% 30% 30%
Total Rp.541.539.000 Rp.396.030.000 Rp.354.712.500
Nilai Pasar Rp.1.292.281.500

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

4.4. Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Pasar
Properti
Properti yang dinilai berupa rumah tinggal
maka digunakan dua metode pendekatan yaitu
metode pendekatan biaya dan metode pendekatan
data pasar. Dari analisa dengan dua metode tersebut
didapat nilai pasar rumah tinggal yang dapat dilihat
pada tabel 4.5.

Tabel 4.5. Indikasi Nilai Pasar

Metode Pendekatan Biaya Metode Pendekatan Data Pasar
Rp.1.319.192.180 Rp.1.292.281.500

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Dari tabel 4.5. dapat dilihat hasil atau
indikasi nilai pasar dari masing-masing metode
memiliki perbedaan nilai. Perbedaan hasil yang
diperoleh dari analisa kedua metode tersebut sebesar
2% yang masih dapat diterima karena kurang dari
10% sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam
konsep penilaian. Selanjutnya kedua nilai tersebut
dapat diberikan pembobotan untuk didapat kan nilai
pasar properti yang dinilai.
Pembobotan diberikan dengan
memperhatikan indikasi nilai pasar yang paling
sesuai dengan keadaan lapangan saat ini. Untuk
standarisasi pembobotan saat ini belum diatur dalam
Standar Penilaian Indonesia 2007, untuk itu
pembobotan didasarkan pada kerasionalan dan tidak
terpaku pada hitungan matematik. Hal yang perlu
diperhatikan dalam memberi pembobotan adalah
besarnya bobot atas hasil perhitungan nilai indikasi
diharapkan seimbang, mengingat data yang
digunakan adalah data pembanding yang dianalisa
dan sesuai dengan properti yang dinilai. Pembobotan
yang diberikan harus berjumlah 100%.
Dalam melakukan pembobotan untuk
metode pendekatan biaya diberikan bobot sebesar
40% sedangkan metode pendekatan data pasar
diberikan bobot sebesar 60%. Pada metode
pendekatan data pasar diberikan bobot yang lebih
besar daripada metode pendekatan biaya
dikarenakan dalam metode pendekatan data pasar
terdapat analisa nilai pasar dimana nilai tersebut
berasal dari harga transaksi yang sesuai terjadi di
pasar saat ini. Sedangkan untuk metode pendekatan
biaya didasarkan pada estimasi perubahan harga
satuan pekerjaan dalam mereproduksi baru rumah
tinggal yang dinilai. Perhitungan rekonsiliasi nilai
pasar dapat dilihat pada tabel 4.6 yang menunjukkan
nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI Surabaya
sebesar Rp. 1.303.045.772 (satu milyar tiga ratus
tiga juta empat puluh lima ribu tujuh ratus tujuh
puluh dua rupiah).
Tabel 4.6. Rekonsiliasi Nilai Pasar
Metode
Metode Pendekatan
Biaya
Metode Pendekatan
Data Pasar
Indikasi Nilai
Pasar
Rp.1.319.192.180 Rp.1.292.281.500
Pembobotan 40% 60%
Nilai Rp.527.676.872 Rp.775.368.900
Nilai Pasar
Properti
Rp.1.303.045.772

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

4.5. Analisa Nilai Agunan
Setelah didapatkan nilai pasar rumah tinggal
perlu dipisahkan kembali antara nilai pasar tanah
dan nilai pasar bangunan. Nilai pasar tanah dan nilai
pasar bangunan diberikan prosentase yang
menunjukkan kenaikan atau penurunan nilai pasar
sesuai dengan tabel penentuan nilai agunan yang
digunakan bank. Tabel penentuan nilai agunan
memberikan informasi nilai pasar wajar, nilai
likuidasi, proyeksi nilai pasar wajar dan proyeksi
nilai likuidasi. Dari empat nilai tersebut dapat
ditentukan batas tertinggi dan terendah nilai agunan
properti yang dinilai. Tabel penentuan nilai agunan
yang digunakan dalam tugas akhir ini diambil dari
ketentuan PT. Bank Rakyat Indonesia, Tbk
(persero). Dari hasil diskusi dengan appraiser
(konsultan penilai bank), BRI sebagai lembaga
keuangan yang memberikan pinjaman dapat
memberikan pembobotan maksimal pada penilaian
agunan rumah tinggal tersebut. Hal ini dipengaruhi
oleh lingkungan rumah tinggal yang memiliki
potensi bisnis.



4.5.1. Nilai Pasar Wajar (NPW)
Nilai pasar wajar untuk tanah diambil dari
nilai pasar tanah metode pendekatan biaya,
sedangkan nilai pasar wajar bangunan didapat dari
nilai pasar rumah tinggal (setelah rekonsiliasi)
dikurangi dengan nilai pasar tanah.
Nilai Pasar Wajar Tanah = Rp. 754.824.180
Nilai Pasar Wajar Bangunan
= Rp. 1.303.045.772 - Rp. 754.824.180
= Rp. 548.221.592,00

4.5.2. Nilai Likuiditas (NL)
Sesuai ketentuan PT.Bank Rakyat Indonesia,
Tbk (persero) pembobotan maksimal untuk nilai
likuiditas tanah sebesar 90% dari nilai pasar wajar
tanah, sedangkan nilai likuiditas bangunan sebesar
80% dari nilai pasar wajar bangunan.
Nilai Likuiditas Tanah
= Rp. 754.824.180 x 90%
= Rp. 679.341.762
Nilai Likuiditas Bangunan
= Rp. 548.221.592 x 80%
= Rp. 451.494.400

4.5.3. Proyeksi Nilai Pasar Wajar (PNPW)
Nilai ini menunjukkan perubahan nilai pasar
dalam asumsi waktu selama 1 tahun ke depan.
Proyeksi nilai pasar wajar tanah diberikan bobot
110% dari nilai pasar wajar tanah, sedangkan
proyeksi nilai pasar bangunan diberikan bobot 80%
dari nilai pasar wajar bangunan.
Proyeksi Nilai Pasar Wajar Tanah
= Rp. 754.824.180 x 110%
= Rp. 830.306.598

Proyeksi Nilai Pasar Wajar Bangunan
= Rp. 548.221.592 x 80%
= Rp. 438.577.273,60
4.5.4. Proyeksi Nilai Likuiditas (PNL)
Nilai ini menunjukkan asumsi penjualan 1
tahun ke depan dilakukan dengan mudah, baik
secara damai maupun melalui lelang. Proyeksi nilai
likuiditas tanah diberikan bobot 90% dari proyeksi
nilai pasar tanah, sedangkan proyeksi nilai likuiditas
bangunan diberikan bobot 80% dari proyeksi nilai
pasar bangunan.
Proyeksi Nilai Likuiditas Tanah
= Rp. 830.306.598,00 x 90%
= Rp. 747.275.938,20
Proyeksi Nilai Likuiditas Bangunan
= Rp. 438.577.273,60 x 80%
= Rp. 350.861.818,90
Dari perhitungan diatas dapat diketahui
batas terendah dan tertinggi nilai agunan properti
dengan menjumlahkan masing-masing nilai.
Penentuan nilai agunan berdasarkan nilai pasar
wajar, nilai likuidasi, proyeksi nilai pasar wajar dan
proyeksi nilai likuidasi dapat dilihat pada tabel 4.7.
Pada tabel penentuan nilai agunan 4.7. menunjukkan
bahwa nilai pasar wajar menjadi batas tertinggi

N
P
W

N
L

P
N
P
W

P
N
L


1

2

=

1

x

9
0
%

2

=

1

x

8
0
%

3

=

1

x

1
1
0
%

3

=

1

x

8
0
%

4

=

3

x

9
0
%

4

=

3

x

8
0
%

T
a
n
a
h

R
p
.


7
5
4
.
8
2
4
.
1
8
0
,
0
0

R
p
.


6
7
9
.
3
4
1
.
7
6
2
,
0
0

R
p
.



8
3
0
.
3
0
6
.
5
9
8
,
0
0


R
p
.

7
4
7
.
2
7
5
.
9
3
8
,
2
0

B
a
n
g
u
n
a
n

R
p
.


5
4
8
.
2
2
1
.
5
9
2
,
0
0

R
p
.


4
5
1
.
4
9
4
.
4
0
0
,
0
0

R
p
.



4
3
8
.
5
7
7
.
2
7
3
,
6
0


R
p
.

3
5
0
.
8
6
1
.
8
1
8
,
9
0

T
o
t
a
l

R
p
.
1
.
3
0
3
.
0
4
5
.
7
7
2
,
0
0

R
p
.
1
.
1
3
0
.
8
3
6
.
1
6
2
,
0
0

R
p
.
1
.
2
6
8
.
8
8
3
.
8
7
1
,
6
0

R
p
.

1
.
0
9
8
.
1
3
7
.
7
5
7
,
1
0

T
a
b
e
l

4
.
7
.

P
e
n
e
n
t
u
a
n

N
i
l
a
i

A
g
u
n
a
n

penentuan nilai agunan sedangkan proyeksi nilai
likuiditas menjadi batas terendah nilai agunan.
Maksimal Nilai Agunan = Rp. 1.303.045.772, 00
Minimal Nilai Agunan = Rp. 1.098.137.757, 10


BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan
Dalam melakukan penilaian properti untuk
mengetahui nilai pasar rumah tinggal Jl.Rangkah VI
Surabaya dipakai dua metode penilaian yaitu metode
pendekatan biaya dan metode pendekatan data pasar.
Hasil analisa nilai pasar kedua metode tersebut
adalah :

1. Metode Pendekatan Biaya
Perhitungan nilai pasar rumah tinggal dengan
menggunakan metode pendekatan biaya didapat
sebesar Rp.1.319.192.180 (satu milyar tiga ratus
sembilan belas juta seratus sembilan puluh dua
ribu seratus delapan puluh rupiah).
2. Metode Pendekatan Data Pasar
Perhitungan nilai pasar rumah tinggal dengan
menggunakan metode pendekatan data pasar
didapat sebesar Rp. 1.292.281.500 (satu milyar
dua ratus sembilan puluh dua juta dua ratus
delapan puluh satu ribu lima ratus rupiah).
3. Hasil Rekonsiliasi
Setelah diketahui nilai pasar rumah tinggal
Jl.Rangkah VI Surabaya dari kedua metode
tersebut maka dilakukan pembobotan 40% untuk
metode pendekatan biaya dan 60% untuk metode
pendekatan data pasar. Sehingga diperoleh nilai
pasar rumah tinggal tersebut sebesar
Rp.1.303.045.772 (satu milyar tiga ratus tiga juta
empat puluh lima ribu tujuh ratus tujuh puluh dua
rupiah).

Setelah didapatkan nilai pasar rumah tinggal
dipisahkan antara nilai pasar tanah sebesar Rp.
754.824.180 dan nilai pasar bangunan sebesar
Rp.548.221.592 untuk penentuan nilai agunan
berdasarkan ketentuan PT. Bank Rakyat Indonesia.
Dari analisa nilai agunan didapatkan batas tertinggi
(maksimal) dan terendah (minimal) nilai agunan
rumah tinggal yaitu
Maksimal Nilai Agunan = Rp. 1.303.045.772
(satu milyar tiga ratus tiga juta empat puluh lima
ribu tujuh ratus tujuh puluh dua rupiah)

Minimal Nilai Agunan = Rp. 1.098.137.757
(satu milyar sembilan puluh delapan juta seratus tiga
puluh tujuh ribu tujuh ratus lima puluh tujuh rupiah)

5.2. Saran
Dalam penulisan tugas akhir ini banyak
kendala yang dihadapi dalam melakukan proses
penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan
dalam pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan
untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya
penelitian lebih lanjut tentang faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai dan besarnya penyusutan.