Anda di halaman 1dari 128

INVESTASI

HENDRA LIE, SE., M.M.


Teori Loanable Funds
Fokus teori ini ada pada penawaran
(supply) dan permintaan (demand)
terhadap dana yang dapat
dipinjamkan (loanable funds)
Jumlah Dana
Yg Dpt
Dipinjam
Suku Bunga
S
f
D
f
E
Suku
bunga
keseimba
ngan
Jumlah dana
yang
dipinjamkan
keseimbangan
S
f
kurva penawaran untuk
loanable funds
memiliki kemiringan (slope)
positif
D
f
kurva permintaan untuk
loanable funds
memiliki kemiringan (slope)
negatif
Perpotongan antara D
f
dan S
f
menentukan tingkat suku bunga
pada kondisi keseimbangan
(E/Equilibrium) serta jumlah
dana yang dipinjamkan
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI S
f
(1)
1. Rumah tangga
Jika suku bunga tinggi atau
penghasilan meningkat, tabungan
rumah tangga semakin bertambah
2. Sektor usaha (bisnis)
Kelebihan kas yang dapat
diinvestasikan dalam jangka pendek
akan meningkat S
f
3. Pemerintah
Pemerintah mempengaruhi supply dana
melalui Bank Sentral (Bank Indonesia)
4. Investor asing
Semakin banyak investor asing yang
tertarik untuk memberikan pinjaman
atau menginvestasikan dananya di
suatu negara, S
f
akan naik
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI S
f
(2)
ke-4 faktor yang mempengaruhi S
f
juga mempengaruhi
permintaan akan loanable funds (D
f
)
Jika konsumsi rumah tangga meningkat, D
f
meningkat
Bila perokonomian membaik dan perusahaan
memiliki banyak alternatif investasi, kebutuhan
modal meningkat, D
f
meningkat
Jika pemerintah menaikkan anggaran belanja,
kebutuhan modal meningkat, D
f
meningkat
Jika investor asing membutuhkan dana dari suatu
negara, D
f
meningkat
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI D
f
(1)
Jika penawaran loanable funds
bertambah, kurva S
f
akan bergeser ke
kanan. Jika penawaran loanable funds
berkurang, kurva S
f
akan bergeser ke
kiri.
Jika permintaan loanable funds
bertambah, kurva D
f
akan bergeser ke
kanan. Jika permintaan loanable funds
berkurang, kurva D
f
akan bergeser ke
kanan
NILAI WAKTU DARI UANG
(TIME VALUE OF MONEY)
Konsep Dasar
Seorang investor akan lebih senang menerima
uang Rp. 1 juta hari ini daripada sejumlah uang
yang sama (yaitu Rp 1 juta) setahun mendatang.
Mengapa?
Jika ia menerima uang tersebut hari ini, ia dapat
menginvestasikan uang tersebut pada suatu tingkat
keuntungan, sehingga setahun mendatang uang
sebesar Rp 1 juta tersebut telah menjadi lebih
besar dari Rp 1 juta.
Kesimpulannya?
Uang memiliki nilai waktu
Konsep Dasar (2)
Dalam menganalisis nilai waktu uang khususnya
nilai sekarang (present value), kita membutuhkan
informasi suku bunga (r).
Suku bunga yang dipakai dalam analisis
tergantung pada asumsi investor tentang
tingkat keuntungan yang diharapkan dari
investasi yang dilakukannya, atau opportunity
cost (biaya kesempatan) apabila dana yang
tersedia digunakan pada kepentingan yang
berbeda.
Konsep nilai waktu uang:
Uang yang diterima sekarang
nilainya lebih besar daripada
uang yang diterima di masa
mendatang.
Lebih awal uang anda
menghasilkan bunga, lebih
cepat bunga tersebut
menghasilkan bunga.
Mengapa?
PENGERTIAN NILAI WAKTU UANG
Nilai uang saat ini/hari ini akan berbeda
dengan nilai uang satu tahun yang lalu
atau satu tahun yang akan datang
Seorang investor akan lebih senang menerima uang
Rp. 1.000,- hari ini daripada sejumlah uang yang
sama setahun mendatang. Mengapa? Karena jika ia
menerima uang tsb hari ini, ia dapat
menginvestasikan uang tersebut pada suatu tingkat
keuntungan sehingga setahun mendatang uangnya
akan lebih besar dari Rp. 1.000,-
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
NILAI WAKTU UANG
1. Waktu penerimaan atau
pembayaran aliran uang
2. Tingkat inflasi
3. Tingkat suku bunga
MANFAAT NILAI WAKTU UANG
1. Menghitung harga saham/obligasi
2. Menilai investasi di aktiva tetap
3. Menghitung cicilan hutang (kredit)
4. Menghitung premi asuransi
MACAM NILAI WAKTU UANG
1. Future Value (FV)
Nilai uang di masa mendatang
2. Present value (PV)
Nilai uang saat ini
Jenis-jenis Penghitungan:
Future Value of a Single Sum
Present Value of a Single Sum
Future Value of an Annuity
Present Value of an Annuity
Persamaan Nilai Mendatang
(Future Value of a single sum)
Berapa nilai masa depan uang yang anda tabung atau investasikan hari
ini akan tergantung pada:
Besarnya dana yang anda tabungkan
Tingkat suku bunga atau return dari tabungan anda
Lamanya dana tersebut akan ditabungkan
FV
n
= PV(1 + i)
n

FV = Nilai mendatang dari investasi pada akhir tahun ke-n
i = tingkat bunga tahunan
PV = nilai sekarang dari sejumlah uang yang diinvestasikan
Persamaan ini dipergunakan untuk menghitung nilai dari sebuah
investasi pada titik waktu di masa mendatang.


Rp ... Rp .... Rp .... Rp ....
t = 0 t = n
PV FV
Periode Pelipatgandaan
(Compounding Period)
Definisi periode waktu penghitungan bunga
dari suatu investasi
Contohnya harian, bulanan, atau tahunan
Makin sering (cepat), semakin besar bunga yang
diperoleh
Interest and Compound Interest
Bunga (Interest) adalah suatu hasil yang
diterima dari uang yang diinvestasikannya.
Compound interest adalah bunga yang
diterima dari investasi yang berasal bunga
suatu investasi sebelumnya.
Contoh:
PV = Rp 2.000.000
i = 10% n = 5 tahun
FV5 = 2.000.000 x (1+0.1)
5

= 2.000.000 x 1.61051
= 3.221.020

PV = Rp 2.000.000
i = 10% n = 5 tahun
FV5 = 2.000.000 x (1+(0.1/12))
5x12

= 2.000.000 x 1.645309
= 3.290.618

Investasi Berulang Bagaimana
memperoleh bunga dari bunga
Future-value interest factor (FVIF
i,n
) adalah
nilai yang digunakan sebagai pengali untuk
menghitung jumlah uang dikemudian hari, dan
merupakan pengganti dari (1 + i)
n
yang ada
dalam persamaan.
Rumus
FV
n
= PV(1 + i)
n

FV
n
= PV (FVIF
i,n
)

Nilai Uang untuk Biaya Pernikahan
Pada tahun 2008, rata-rata
biaya pernikahan adalah Rp
19,104,000. Dengan asumsi,
tingkat inflasi 4%. Berapa
biaya pernikahan pada tahun
2028?

FV
n
= PV (FVIF
i
,
n
)
FV
n
= PV (1 + i)
n

FV
20
= PV (1 + 0.04)
20

FV
20
= 19,104,000 (2.19112)
FV
20
= 41,859,156
Bunga Compound dengan periode bukan
tahunan
Lamanya periode
berlipat-ganda
(compounding) dan
bunga tahunan efektif
akan berhubungan
terbalik; sehingga
semakin pendek periode
compounding, semakin
cepat investasi tumbuh.

Bunga Compound dengan periode
bukan tahunan (lanjutan)
Tingkat bunga tahunan efektif =

jumlah bunga yang diterima tahunan
jumlah uang yang diinvestasikan

Contoh harian, mingguan, bulanan, dan
semesteran (enam bulanan)

Contoh:
PV = Rp 2.000.000
i = 10% n = 1 tahun
FV5 = 2.000.000 x (1+0.1)
1

= 2.000.000 x 1.10
= 2.200.000

PV = Rp 2.000.000
i = 10% n = 1 tahun
FV5 = 2.000.000 x (1+(0.1/12))
12

= 2.000.000 x 1,104713
= 2.209.426

Tingkat bunga tahunan
efektif = 10%
Tingkat bunga tahunan
efektif = 10%
Compounding and the Power of
Time
Dalam jangka panjang, uang yang ditabungkan
sekarang bernilai lebih dibanding dengan uang
yang ditabungkan kemudian.
MENABUNG atau BERINVESTASI SEDINI MUNGKIN
Kekuatan waktu dalam periode
Compounding lebih dari 35 tahun
Selma berkontribusi
Rp.2,000 per tahun selama
tahun ke-1 sampai ke-10
(atau selama 10 tahun).
Patty berkontribusi
Rp.2,000 per tahun selama
tahun ke-11 35 (atau
selama 25 tahun).
Masing-masing memperoleh
tingkat bunga 8% per tahun.
Jumlah uang yang
dikumpulkan pada akhir
tahun ke 35 adalah
Selma Rp.198,422
dan Patty Rp.146,212
PENGERTIAN PRESENT VALUE
Menghitung nilai uang sepanjang horison
perencanaan pada persamaan waktu saat ini
0 3 4 5 6 1 2
MANFAAT
Starting point sama untuk alternatif investasi yang
berbeda horisonnya
Relatif lebih banyak digunakan

Perencanaan merupakan suatu yang absurb,
namun seseorang memerlukan pedoman saat
merencanakan sesuatu walaupun pedoman
tersebut didasari sesuatu yang absurb

FORMULASI
Future Value
n
i P F ) 1 ( + =
n
i
F P
) 1 (
1
+
=
Maka,
Present Value
Contoh
Bila Usup mendapat warisan 10 Milyar 10
tahun y.a.d maka berapakah uang Usup
tersebut saat ini bila suku bunga 10 % ?
3855 . 0 000 . 000 . 000 . 10
) 1 . 0 1 (
1
000 . 000 . 000 . 10
10
=
+
= P
= 385.543.289,4
Tabel :
P = F (P/F, 10 %, 10) = 10.000.000.000 (0,3856)
= 385.600.000
PRESENT VALUE (PV) .1
Present Value (FV) kebalikan dari
Future Value (PV)
Proses untuk mencari PV disebut
sebagai melakukan proses diskonto
Present Value dapat diartikan sebagai
nilai sekarang dari suatu nilai yang
akan diterima atau dibayar di masa
mendatang
PRESENT VALUE (PV) .2
) 1 ( r
PV
n
n
PV
+
=
FV
n
: future value periode ke n
PV : present value
r : suku bunga
n : periode investasi
Nilai Sekarang (Present Value)
Tingkat bunga diskonto (the discount rate) atau
bunga yang dipergunakan untuk menghitung
nilai sekarang dari nilai yang ditetapkan
dimasa mendatang.
Present-value interest factor (PVIF
i,n
) adalah
nilai digunakan untuk menghitung nilai
sekarang dari sejumlah uang.
Jika mendapat warisan Rp 10 juta pada tahun
2018, berapa nilainya pada tahun 2013?
Persamaan Nilai Sekarang (Present
Value)
Persamaan awal: FV
n
= PV(1 + i)
n

PV = FV
n
(1/ (1 + i)
n

PV = FV
n
(PVIF
i,n
)
PV = nilai sekarang dari sejumlah uang di masa
mendatang
FV
n
= nilai investasi pada akhir tahun ke-n
PVIF
i,n
= the present value interest factor
Persamaan ini digunakan untuk menentukan
berapa nilai sekarang dari sejumlah uang dimasa
mendatang).
Contoh PV:
Ayah anda memanggil anda dan
memberitahu bahwa lima tahun lagi
anda akan mendapat warisan sebesar
Rp.10 Milyar
Berapa uang akan anda terima jika
anda meminta warisan itu diberikan
sekarang? Diketahui tingkat bunga
sebesar 10%
) 1 . 0 1 (
5
000 . 000 . 000 . 10
+
= PV
6105 . 1
000 . 000 . 000 . 10
= PV
PV = 6.209.251.785,16
Penghitungan Nilai Sekarang: Contoh
Jika dijanjikan mendapat uang
sebesar $500,000 pada waktu 40
tahun mendatang, dengan
asumsi bunga 6%, berapa nilai
sekarang dari uang yang
dijanjikan?

PV = FV
n
(PVIF
i
,
n
)
PV = $500,000 (PVIF
6%, 40 yr
)
PV = $500,000 (0.097)
PV = $48,500
Future Value
(Nilai yang akan datang)
Uang yang ditabung hari ini (present value PV)
akan berkembang menjadi sebesar future value
karena mengalami proses bunga-berbunga
(compounding).
Jadi future value adalah nilai di masa mendatang
dari yang uang ada sekarang.
Future value dapat dihitung dengan konsep bunga
majemuk, yaitu dengan asumsi bunga atau tingkat
keuntungan yang diperoleh dari suatu tingkat
investasi tidak diambil/dikonsumsi, tetapi
diinvestasikan kembali.
Future Value (2)
Rumus future value:


FV = future value periode ke-n
PV = present value
r = suku bunga
n = periode penggandaan
FV = PV ( 1 + r )
n

Future Value (3)
Contoh:
Andi menginvestasikan uang sebesar Rp 1 juta
dalam usaha warung jagung dan roti bakar, yang
menghasilkan tingkat keuntungan 20% per tahun
dari uang yang diinvestasikan tersebut. Tingkat
keuntungan ini tetap selama 3 tahun dan Andi
tidak menanamkan kembali keuntungan yang
diperolehnya tiap tahun tersebut ke dalam
usahanya ini. Berapa besar uang Andi 3 tahun
mendatang?
Future Value (3)
FV = 1.000.000 x 20% = ?

0 1 2 3
0.2 0.2 0.2
1
juta
FV
3
= .?
Future Value (4)
Contoh:
Andi menginvestasikan uang sebesar Rp 1 juta
dalam usaha warung jagung dan roti bakar, yang
menghasilkan tingkat keuntungan 20% per tahun
dari uang yang diinvestasikan tersebut. Tingkat
keuntungan ini tetap selama 3 tahun dan Andi
menanamkan kembali keuntungan yang
diperolehnya tiap tahun tersebut ke dalam
usahanya ini. Keuntungan tidak diambil !
Berapa besar uang Andi 3 tahun mendatang?
Future Value (4)
FV
3
= 1.000.000 ( 1 + 0,2 )
3

= 1.728.000
0 1 2 3
0.2 0.2 0.2
1
juta
FV
3
= .?
FUTURE VALUE (FV) .1
Uang yang ditabung/diinvestasikan hari
ini akan berkembang/bertambah besar
karena mengalami penambahan nilai
dari bunga yang diterima
Dipakai untuk menghitung:
Tabungan
Investasi
FUTURE VALUE (FV) .2
FV
n
= PV x (1 + r)
n
FV
n
: future value periode ke n
PV : present value
r : suku bunga
n : periode investasi
Contoh FV:
Anton menabung uang di sebuah bank
sebesar Rp. 10.000.000,- dengan bunga
sebesar 12%. Anton menabung selama 3
tahun. Berapa tabungan Anton setelah
tiga tahun?
FV
3
= 10.000.000 x (1 + 0,12)
3
FV
3
= 10.000.000 x (1,4049)
FV
3
= 14.049.000
Future Value & Present Value
(1)
Contoh:
Bank Siaga menyetujui untuk memberikan
pinjaman sebesar Rp 10 juta saat ini pada
Bapak Joyo dengan syarat mengembalikan
uang tersebut sebesar Rp 50 juta pada akhir
tahun ke-10. Berapakah besar tingkat suku
bunga yang diminta oleh Bank Siaga untuk
pinjaman ini?
Future Value & Present Value
(2)
PV = 10.000.000
FV = 50.000.000
n = 10
PV = FV (PVIF, r, n)
10.000.000 = 50.000.000 (PVIF, r, n)
10.000.000 = 50.000.000 [(1+r)
10
]
(1+r)
10
= 5
3 0,17461894 r
3 1,17461894 r 1
5 r 1
10
=
= +
= +
0 2 10
PV = 10
jt
FV = 50
jt
9 1
r = ?
Future Value & Present Value
(3)
Contoh:
PT Tegalrejo berniat melakukan investasi
pada penanaman pohon jati dengan total
investasi Rp 1 juta. Pohon jati tersebut
dapat dipanen pada 10 tahun mendatang dan
dijual seharga Rp 3 juta. Berapa tingkat
keuntungan atau rate-of-return investasi
ini?
Future Value & Present Value
(4)
PV = 1.000.000
FV = 3.000.000
n = 10
r = ?
PV = FV
n
(PVIF, r, n)
1.000.000 = 3.000.000 (PVIF, r, 10)
PVIF (r , 10) = 0,3333

Lihat pada tabel PVIF, cari pada baris n = 10
Masalah: tidak ada nilai yang tepat/mendekati 0,3333
Untuk r = 10% 0,3855
Untuk r = 12% 0,3220
Untuk mencari r yang menghasilkan 0,3333, maka digunakan teknik interpolasi.
0 2
10
PV = 1
jt
FV = 3 jt
9 1
r = ?
Future Value & Present Value
(5)
11,64% X
X - 0,12
0,3220 - 0,3333

0,1 - 0,12
0,3220 - 0,3855
DC
EC

DB
AB
=
=
=
r
nilai
0,3855
0,3333
0,3220
10% X
D
C
E
A
B
12%
PEMAJEMUKAN
Pemajemukan adalah proses
penentuan nilai masa depan (FV) dari
arus kas atau serangkaian arus kas

Jumlah yang dimajemukkan, atau
nilai masa depan, adalah sama
dengan jumlah awal ditambah bunga
yang diperoleh
Pemajemukan
PENDISKONTOAN
Pendiskontoan adalah proses
pencarian nilai sekarang (PV) dari
arus kas masa depan atau
serangkaian arus kas
Pendiskontoan kebalikan dari
pemajemukan
Pendiskontoan
Anuitas
Definisi nilai uang pada akhir periode
waktu dari serangkaian pembayaran dalam
jumlah yang sama selama periode waktu
tertentu.
Contohnya premi asuransi jiwa,
pembayaran hadiah lotre, pembayaran dana
pensiun.
Anuitas Compound
Definisi pembayaran dengan jumlah uang yang
sama pada akhir setiap periode selama periode
tertentu dan memungkinkan uang tersebut
berbunga
Contoh menabung Rp 50,000 setiap bulan untuk
membeli stereo baru pada dua tahun mendatang
Dengan memungkinkan uang itu memperoleh bunga
dan bunga compound, uang Rp 50,000 pertama, pada
akhir tahun kedua (asumsi bunga 8% pertahun), maka
nilainya adalah Rp 50,000 (1 + 0.08)
2
= Rp 58,320
Persamaan Nilai Mendatang dari Anuitas
FV
n
= PMT (FVIFA
i,n
)
FV
n
= nilai mendatang, dalam rupiah sekarang,
dari sejumlah uang
PMT = pembayaran yang dibuat pada akhir
setiap periode
FVIFA
i,n
= the future-value interest factor for
an annuity
Anuitas: serangkaian pembayaran
dalam jumlah uang yang sama yang
terlihat pada akhir periode waktu
tertentu.
0 1 2 3 4
ANUITAS
Jika anda membeli obligasi, kamu
akan mendapat kupon pembayaran
bunga selama periode obligasi.
Jika anda meminjam uang untuk
membeli rumah atau mobil, kamu
harus membayar cicilan dalam
jumlah yang sama.
Effective Annual Rate
Adalah tingkat suku bunga yang menghasilkan nilai yang
sama dengan penggandaan (compounding) secara
tahunan atau tingkat suku bunga tahunan yang benar-
benar dinikmati oleh investor


EAR = ( 1 + r
Nom / m
)
m
1




Effective Annual Rate (2)
Contoh:
Bunga tabungan 12% per tahun, bunga dibayar setiap tiga bulan,
maka EAR-nya adalah:
r
Nom
= 12%
m = 12 bulan / 3 bulan
= 4

EAR = ( 1 + r
Nom / m
)
m
- 1
= ( 1 + 12% / 4 )
4
1
= 12.5%

Jadi investor sebenarnya menikmati bunga tahunan 12.5% per
tahun bukan 12%.
Anuitas
Anuitas atau annuity adalah suatu penerimaan/pembayaran
sejumlah uang yang tetap untuk suatu periode waktu
tertentu.
Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada akhir setiap
periode, disebut sebagai anuitas biasa (ordinary annuity)
Sebaliknya, jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada
awal setiap periode, disebut sebagai anuitas di muka (due
annuity)
Selain perbedaan waktu penerimaan atau pembayaran,
kedua jenis anuitas tersebut juga dibedakan dengan sedikit
modifikasi rumus.
Anuitas (2)
Dimana:
FVA
n
= Future Value Annuity ordinary
PMT = Penerimaan/pembayaran
r = tingkat suku bunga
n = periode waktu

=
+ =
n
1 t
1 - n
n
) r 1 ( PMT FVA
0 x x
PV
A
FV
A
x x
X = penerimaan/pembayaran
Anuitas (3)
Rumus FVIFA ini dapat pula ditulis sebagai berikut:
r
] 1 ) r 1 ( [
n
+
Anuitas (4)
Nilai disebut Future Value Interest Factor Annuity
(FVIFA) yang dapat dicari dengan bantuan tabel anuitas.

=
+
n
1 t
1 - n
) r 1 (
FVA
n
= PMT (FVIFA, r, n)
Contoh:
Selama 3 tahun berturut-turut tiap akhir tahunnya, sebuah perusahaan
menerima pembayaran bunga sebesar Rp 1 juta. Berapa nilai future
value rangkaian pembayaran bunga ini jika opportunity cost
perusahaan adalah 20%?
Anuitas (5)
FVA
3
= PMT (FVIFA, 20%, 3)
= 1.000.000 (3,64)
= 3.640.000
FVIFA (20%, 3):
3.64
0,2
] 1 - 0,2) (1 [

3
=
+
=
Anuitas (6)
Present Value Annuity yang bersifat biasa (ordinary) dapat
dihitung dengan rumus:

=
+
=
n
1 t
1 - n
r 1
1
) ( PMT PVA

=
+
n
1 t
1 - n
r 1
1
) (
Nilai disebut present value interest factor annuity
(PVIFA) yang dapat dicari dengan bantuan tabel.
PVA = PMT (PVIFA,
r, n)
Anuitas (7)
Rumus PVIFA ini dapat pula ditulis sebagai berikut:

r
) ]
r) (1
1
[ - 1 (
n
+
Anuitas (8)
Contoh:
Bank Jaya Sentosa menawarkan pada Rahma sebuah sertifikat
investasi yang akan memberikan return investasi tiap akhir
tahun sebesar Rp 1 juta selama 3 tahun, apabila bersedia
menyimpan sejumlah uang tertentu saat ini dan cukup dilakukan
sekali saja, dengan tingkat bunga tahunan 15%. Berapa nilai
sertifikat investasi tersebut?
Dengan kata lain, kita mencari berapa besar nilai present value
annuity-nya.
Anuitas (9)
Dengan bantuan tabel anuitas:
PVA = PMT (PVIFA, 15%, 3)
= 1.000.000 (2,2832)
= 2.283.200

PVIFA (15%, 3):
2.2832
0.15
])
0.15) (1
1
[ (1

3
=
+

=
0
1
2
0.15 0.15 0.15
1
juta
PVA =
.?
3
1
juta
1
juta
Anuitas (10)
Due annuity atau anuitas di awal pada dasarnya tidak berbeda dengan
anuitas biasa (ordinary annuity), hanya menambahkan satu pembayaran di
awal periode (t
1
= 0), sehingga hanya sedikit memodifikasi rumus yang ada.
x x x
PV
A
FV
A
x x
X = penerimaan/pembayaran
Pembayaran/penerimaan dilakukan di
awal periode
0 1 2 n -
1
n
Anuitas (11)
Anuitas di awal (due annuity) untuk future
value:


Anuitas di awal (due annuity) untuk present
value:
FVA
due
= PMT (FVIFA, r, n) (1+r)
PVA
due
= PMT (PVIFA, r, n) (1+r)
Anuitas (12)
FVIFA
due
(r , n) (1+r):




PVIFA
due
(r , n) (1+r):
) r 1 (
r
) ]
r) (1
1
[ - 1 (
n
+
(
(

+
| | ) r 1 (
r
] 1 r) 1 [(
n
+
+
Anuitas (13)
Contoh:
Tiur bermaksud menabung uang sebesar Rp 1 juta
tiap awal tahun selama 3 tahun untuk keperluan
berwisata ke Bali. Berapakah uang yang berhasil
dikumpulkannya pada akhir tahun ke-3 (atau
awal tahun ke-4), apabila tingkat suku bunga bank
20%?
Dengan kata lain, kita mencari future value dari due
annuity.
Anuitas (14)
Dengan menggunakan tabel anuitas:
FVA
due
= 1.000.000 (FVIFA, 20%, 3) (1 + 0,2)
= 1.000.000 (3,64) (1,2)
= 4.368.000

FVIFA (20% , 3) (1 + 0,2):
4,368
0,2) (1
0,2
] 1 - 0,2) (1 [

3
=
+
(

+
=
0 1 2 3
0.2 0.2 0.2
1
juta
FVA
3
=
.?
1
juta
1
juta
Anuitas (15)
Contoh:
Pak Susilo menginginkan pendapatan tahunan sebesar Rp 1 juta yang
dapat diterima tiap awal tahun sampai dengan awal tahun ke-3
(akhir tahun ke-2). Berapa nilai sertifikat investasi yang harus
dibelinya saat ini (awal tahun, t
1
= 0), apabila pihak bank
memberikan tingkat bunga 15% per tahun
Dengan kata lain, kita mencari present value dari due annuity-nya.
Anuitas (16)
Dengan menggunakan tabel anuitas:
PVA
due
= 1.000.000 (PVIFA, 15%, 3) (1 + 0,15)
= 1.000.000 (2,283) (1,15)
= 2.625.700

PVIFA (15% , 3) (1 + 0,15):
2.6257
0,15) (1
0.15
])
0.15) (1
1
[ (1

3
=
+
(
(
(
(

=
0 1 2 3
0.15 0.15 0.15
1
juta
PVA
3
=
.?
1
juta
1
juta
Anuitas (17)
Kasus aliran yang tidak sama (mixed flows):
Contoh:
Bank Artomoro menawarkan sertifikat investasi yang akan
memberikan return pada akhir tahun 1 dan 2 masing-masing Rp 5
juta, pada akhir tahun 3 dan 4 masing-masing Rp 6 juta, dan pada
akhir tahun ke-5 sebesar Rp 1 juta, dengan tingkat bunga selama 5
tahun tersebut adalah 5%. Berapa besar nilai sertifikat investasi
tersebut yang harus dibayar Bu Mitha saat ini (t = 0) apabila ia
tertarik mendapatkan return tersebut?
Dengan kata lain, kita mencari present value dari aliran dana
(return) ini.
Anuitas (18)
PV
0
= FV
1
(PVIF 5% , 1) = 5.000.000 (0.952) = 4.760.000
PV
0
= FV
2
(PVIF 5% , 2) = 5.000.000 (0.907) = 4.535.000
PV
0
= FV
3
(PVIF 5% , 3) = 6.000.000 (0.864) = 5.184.000
PV
0
= FV
4
(PVIF 5% , 4) = 6.000.000 (0.823) = 4.938.000
PV
0
= FV
5
(PVIF 5% , 5) = 1.000.000 (0.784) = 784.000
Total = 20.201.000
0 1 2 3
0.5 0.5 0.5
1
juta
PVA
0
=
.?
5
juta
5
juta
4 5
6
juta
6
juta
AMORTISASI
Amortisasi pinjaman adalah salah satu
pinjaman yang diselesaikan dengan
pembayaran yang sama selama periode
tertentu
Skedul amortisasi menunjukkan:
Berapa besar dari setiap pembayaran
yang membentuk bunga
Berapa yang digunakan untuk
mengurangi pokok
Saldo yang belum terbayar pada setiap
waktu
Anuitas (19):
Amortisasi Hutang
Amortisasi hutang adalah hutang yang dibayar kembali
dalam jumlah yang sama secara periodik dari waktu ke
waktu (contohnya: cicilan kredit motor, KPR)
Jumlah setiap pembayaran, yaitu PMT, dicari dengan
menggunakan rumus:

PVA = PMT (PVIFA, r, n)
maka:
n) , (r PVIFA
PVA
PMT =
Anuitas (20):
Amortisasi Hutang
Contoh:
Jarot membeli secara kredit sebuah handphone
seharga Rp 1 juta dengan bunga kredit sebesar 6% per
tahun. Bunga dihitung dari saldo hutang kredit (hutang
yang masih tersisa). Berapa besar angsuran tahunan
yang harus dibayar Jarot selama 3 tahun, apabila
cicilan kredit dibayar tiap akhir tahun?
Anuitas (21):
Amortisasi Hutang
PVA = 1.000.000
PMT = PVA / PVIFA (6% , 3)
= 1.000.000 / 2,6730
= 374.110
Setiap pembayaran cicilan kredit ini digunakan
sebagian untuk membayar bunga dan sebagian lagi
untuk mengembalikan pokok pinjaman. Pemecahan
ini dikembangkan dalam suatu jadwal amortisasi
hutang (loan amortization schedule)
Anuitas (21):
Amortisasi Hutang
Akhir tahun Angsuran Bunga
Pokok
Pinjaman
Saldo
Hutang
1 374.110 60.000 314.110 685.890
2 374.110 41.154 332.956 352.934
3 374.110 21.176 352.934 0
ANUITAS dan PERPETUITAS
Anuitas adalah serangkaian
pembayaran periodik yang sama
untuk sejumlah waktu tertentu
Jika diteruskan selamanya sehingga
pembayaran dalam jumlah yang sama
akan berlangsung terus selamanya,
maka kita akan menyebutnya sebagai
perpetuitas (perpetuity)
ANUITAS:
BIASA dan JATUH TEMPO
Anuitas yang pembayarannya terjadi
pada akhir setiap periode disebut
anuitas biasa (ordinary annuity)
Jika setiap pembayaran terjadi pada
awal periode alih-alih pada akhir
periode maka kita akan memiliki
anuitas jatuh tempo (annuity due)
ANUITAS:
Jika ARUS KAS TIDAK SAMA
Jika arus kas tidak sama, maka kita tidak dapat
menggunakan rumus anuitas

Untuk mencari PV atau FV dari serangkaian arus
kas yang tidak sama, cari PV atau FV dari setiap
arus kas individual dan kemudian jumlahkan
semuanya

Perhatikan, bahwa jika beberapa arus kas
membentuk anuitas, maka rumus anuitas dapat
digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari
bagian aliran arus kas tersebut
KALKULATOR KEUANGAN
Kalkulator keuangan memiliki
program terpasang yang
melaksanakan semua operasi
Akan sangat berguna bagi Anda
untuk membeli kalkulator seperti itu
dan belajar menggunakannya
The result indicates that a $1,000 investment
that earns a 12% annual rate compounded
daily for 2 years will earn a future value of
$1,271.20.
KALKULATOR
N I/Y PV PMT FV
Inputs
Compute
2(365) 12/365 -1,000 0
1271.20
The result indicates that a $10,000 loan that
costs 12% annually for 5 years and will be
completely paid off at that time will require
$2,774.10 annual payments.
N I/Y PV PMT FV
Inputs
Compute
5 12 10,000 0
-2774.10
KALKULATOR
AMORTISASI
PERHITUNGAN TVM
Penghitungan TVM biasanya
melibatkan persamaan yang memiliki
empat variabel
Jika Anda telah mengetahui tiga
variabel, maka Anda dapat
menyelesaikan variabel keempat
MENENTUKAN SUKU BUNGA
Jika Anda mengetahui arus kas dan PV
(atau FV) dari aliran arus kas, maka Anda
dapat menentukan suku bunga
Misalnya, jika Anda diberikan informasi
tentang pinjaman dengan 3 pembayaran
sebesar $1.000 dan pinjaman tersebut
mempunyai nilai sekarang sebesar
$2.775,10, maka Anda dapat menentukan
suku bunga yang menyebabkan jumlah
PV pembayaran sama dengan $2.775,10
KESIMPULAN
Investor akan menyukai menerima uang
Rp.1.000 hari ini daripada sejumlah uang yg
sama setahun mendatang. Kenapa ?
Jika menerima uang hari ini, ia dpt
menginvestasikan uang itu pada suatu
tingkat keuntungan atau bunga ttt, shg
setahun mendatang uang Rp.1.000 itu telah
menjadi lebih besar dari Rp.1.000.
Artinya nilai uang Rp.1.000 skrg adalah
lebih tinggi daripada uang Rp.1.000 yg akan
diterima pada tahun mendatang.
Uang memiliki
nilai waktu
atau nilai waktu dari uang
(time value of money).

Bunga adalah sejumlah uang yg dibayarkan
sebagai kompensasi terhadap apa yg dapat
diperoleh dgn penggunaan uang tersebut.

Macam-macam nilai waktu uang:
1. Future Value (FV) atau nilai majemuk
(Compound Value)
adalah nilai di masa mendatang dari uang yg
ada sekarang. Atau penjumlahan dari uang
pada permulaan periode atau jumlah modal
pokok dengan jumlah bunga yg diperoleh
selama periode tersebut.

- Future value dpt dihitung dgn konsep bunga
majemuk (bunga-berbunga) dgn asumsi bunga
atau tingkat keuntungan yg diperoleh dari
suatu investasi tidak diambil (dikonsumsi)
tetapi diinvestasikan kembali.
Formula rumus:
FVn = PV (1+k)
n
dimana:
FVn = Future value periode ke-n
PV = Present Value
k = suku bunga
n = periode



Atau dapat dgn menggunakan tabel FVIF
(Future Value Interest Factor).

FVn = PV (FVIF, k,n)

Cat: rumus di atas mengasumsikan bahwa suku
bunga tdk berubah selama periode
perhitungan.


2. Present Value (PV) atau nilai sekarang
adalah nilai sekarang dari suatu nilai yg akan
diterima atau dibayar di masa mendatang.
Proses mencari present value disebut sbg
proses melakukan diskonto (discounting).
Discounting adalah proses menghitung nilai
sekarang dari sejumlah uang yg akan diterima
atau dibayar di masa mendatang.
Formula rumus:


k sering disebut tingkat diskonto
n
n
k
FV
PV
) 1 ( +
=
Atau dpt dgn menggunakan tabel PVIF
(Present Value Interest Factor).

PV = FVn (PVIF, k,n)

3. Annuitas atau annuity
adalah deretan penerimaan atau pembayaran
sejumlah uang yg tetap selama suatu periode
waktu tertentu.
Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada
akhir setiap periode maka disebut annuitas
ordinary.
Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada
awal setiap periode maka disebut annuitas
due.

Untuk Ordinary Annuity:
a. Future Value

Dimana:
FVAn = Future Value Annuity
PMT = penerimaan atau pembayaran
k = suku bunga
n = periode waktu
Dpt dgn menggunakan tabel FVIFA (Future
Value Interest Factor Annuity)
FVAn = PMT (FVIFA, k,n)

+ =
n
t
t n
k PMT FVAn
1
) 1 (
atau dgn rumus:


dimana:
Sn = jumlah majemuk



| |
0 1 2 1
) 1 ( ) 1 ( ...... ) 1 ( ) 1 ( k k k k PMT Sn
n n
+ + + + + + + + =

b. Present Value


Dpt dgn menggunakan tabel PVIFA (Present
Value Interest Factor Annuity)
PVA = PMT (PVIFA, k,n)
Atau dgn rumus:


n
k
PMT
k
PMT
k
PMT
An
) 1 (
......
) 1 ( ) 1 (
2 1
+
+ +
+
+
+
=

=
|
.
|

\
|
+
=
n
t
t
k
PMT PVA
1
1
1
Untuk Annuity Due:
a. Future Value
FVAn (due) = PMT (FVIFA,k,n) (1+k)

b. Present Value
PVA (due) = PMT (PVIFA, k,n) (1+k)

4. Perpetuity
Adalah anuitas yg berlangsung sampai periode
waktu tak terhingga. Cirinya: bersifat tak
terhingga dan jumlahnya tetap.
Formula rumus:
PV (perpetuity) = PMT/k
Dimana:
PMT = pembayaran
k = suku bunga atau tingkat diskonto
Cat: PMT dan k harus sama periode waktunya.
Jika PMT setiap tahunan, maka k juga
suku bunga per tahun.
5. Periode Compounding/Discounting tidak
tahunan
Dapat harian, mingguan, bulanan, atau tengah
tahunan.
Semakin singkat periode compounding, semakin
menguntungkan penabung atua investor, karena
bunga segera diterima dan dapat diinvestasikan
kembali.
FVn = PV (1 +k
Nom/m
)
m.n
Dimana:
k
Nom
= suku bunga nominal/tahun
m = berapa kali bunga dibayar dalam 1 tahun
n = periode (dalam tahun)
Untuk present value:



Effective Annual Rate (EAR)
Adalah suku bunga yg menghasilkan nilai yg
sama dengan penggandaan (compounding)
secara tahunan atau suku bunga tahunan yg
benar-benar dinikmati oleh investor.
EAR = (1+kNom/m)
m
-1

n m
m Nom
k
FVn
PV
.
/
) 1 ( +
=
6. Hutang yg teramortisasi (Amortized Loan)
adalah hutang dibayar kembali dalam jumlah
yg sama secara periodik dari waktu ke waktu.
Dan bunga dihitung dari saldo hutangnya
(hutang yg masih tersisa).
PVA = PMT (PVIFA, k,n)
Maka

n k PVIFA
PVA
PMT
, ,
=
LATIHAN
Latihan 1
Jika Yosep di PHK 5 tahun yad dan
mendapat pesangon 100 juta, maka
berapakah nilai uang pesangon itu saat ini ?
Suku bunga :
NIM 1 10 : 5 %
NIM 11 20 : 10 %
NIM 21 30 : 15 %
NIM > 30 : 20 %

Latihan 2
Jika Sonny melakukan investasi
pembangunan ruko 100 juta dan tahun 1-5
laba 10 juta, tahun 6-8 laba 15 juta dan
tahun 9-10 rugi 2 juta, maka apakah Sonny
untung/rugi dalam usaha ini bila suku bunga
10 % ?
Jawab
P = - 100 juta + 10 juta (P/F, 10 %,1) +
10 juta (P/F,10%,2) + - 2 juta
(P/F,10%,10)
= (40,549,323)
0 3 4 5 6 1 2
8 9 10 7
Latihan 3
Jika Asep melakukan investasi nikah 20 juta
dan tahun 5 mendapat warisan 10 juta,
tahun 7 mendapat 15 juta dan tahun 9-10
rugi 2 juta, maka apakah Asep untung/rugi
dalam pernikahan ini bila suku bunga 10 %
?
INTERPOLASI
Digunakan untuk mencari nilai tengah yang tidak
diketahui, terutama nilai tabel yang tidak
ditampilkan, seperti 5,25 %
Ex.
i g
h g
c a
b a

a
c
b
i
h
g
JAWAB
2 6
6
0 20
10 20

x
4
6
20
10 x
=
4 = x
20
0
10
2
X ??
6
4
Latihan 4
Eko memberi hutang pada Budi tahun 2005
sebesar 2 juta, tahun 2009 sebesar 5 juta dan
tahun 2012 sebesar 7 juta. Maka berapa
banyak hutang Budi apabila dihitung pada
tahun 2009 dengan bunga 15 %.
Jawab
F1 = 2.000.000 (F/P, 15 %, 4)
F1 = 2.000.000 (1.749)
F1 = 3.498.000

P1 = 5.000.000

P2 = 7.000.000 (P/F, 15 %, 3)
P2 = 7.000.000 (0.6575)
P2 = 4.602.500

Sehingga, total hutang adalah
3.498.000 + 5.000.000 + 4.602.500 = 13.100.500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2.000.000 5.000.000
7.000.000

Studi Kasus

Nilai tanah saat ini bernilai Rp.250.000.000,-
kenaikan nilai tanah pertahun adalah 8 % .
Berapa tahun Nilai tanah itu menjadi
Rp.630.000.000,00 ?
Jawaban Kasus




( )
12
033424 , 0
401401 , 0
08 , 1 log
52 , 2 log
52 , 2 log
52 , 2 08 , 1
000 . 000 . 250
000 . 000 . 630
08 , 1
000 . 000 . 630 % 8 1 000 . 000 . 250
08 , 1
~
=
=
=
=
=
= +
n
n
n
n
n
n
n
c b b a
a c
= = log
a
b
b
a
log
log
log =