UU No.

28 Tahun 2009
Tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah


Tahapan Persiapan Pengalihan
PBB P2 dan BPHTB sebagai Pajak Daerah
I GEDE SURYANTARA, SE, MT











Dasar Hukum Pengalihan PBB P2 &
BPHTB
UU NO. 28
TAHUN
2009
Tentang Pajak
Daerah dan
Retribusi
Daerah (PDRD)
Disahkan pada
tanggal 15
September 2009,
Berlaku mulai 1
Januari 2010
PENGGANTI
UU NO. 18
TAHUN 1997 JO.
UU NO. 34
TAHUN 2000 TTG
PDRD
Tujuan Dan Waktu Pengalihan PBB P2 &
BPHTB
Meningkatkan local taxing
power Kabupaten/Kota
Tujuan
BPHTB, mulai 1 Januari 2011
PBB P2, paling lambat mulai 1
Januari 2014
Waktu
Pengalihan
Local Taxing Empowerment
Penambahan Jenis Pajak Kabupaten/Kota
UU 18/1997 jo. UU 34/2000 UU 28/2009
1. Pajak Hotel
2. Pajak Restoran
3. Pajak Hiburan
4. Pajak Reklame
5. Pajak Penerangan Jalan (PPJ)
6. Pajak Parkir
7. Pajak Pengambilan Bahan
Galian Gol. C

1. Pajak Hotel
2. Pajak Restoran
3. Pajak Hiburan
4. Pajak Reklame
5. Pajak Penerangan Jalan
6. Pajak Parkir
7. Pajak Mineral Bukan Logam dan
Batuan (perubahan nomenklatur)
8. Pajak Air Tanah (pengalihan dari
Prov)
9. Pajak Sarang Burung Walet (baru)
10. PBB Pedesaan & Perkotaan/PBB
P2 (pengalihan dari Pusat)
11. Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan/BPHTB
(pengalihan dari Pusat)

Ketentuan Peralihan terkait PBB-P2 dan
BPHTB
Pasal 180 angka 5 dan angka 6 UU PDRD
Pada saat UU PDRD berlaku:
UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB stdd UU No. 12 Tahun 1994
yang terkait dengan peraturan pelaksanaan mengenai
Perdesaan dan Perkotaan masih tetap berlaku sampai dengan
tanggal 31 Desember 2013, sepanjang belum ada Peraturan
Daerah tentang PBB yang terkait dengan Perdesaan dan
Perkotaan
UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB stdd UU No. 20 Tahun
2000 tetap berlaku paling lama 1 (satu) tahun sejak
diberlakukannya UU PDRD

PEMERINTAH
PUSAT
PEMERINTAH
DAERAH
Mengalihkan semua
kewenangan
1. Pendataan
2. Penilaian
3. Penetapan
4. Pemungutan/Penagihan
5. Pelayanan
6. Pengadministrasian
Lingkup Pengalihan PBB P2
PEMERINTAH
PUSAT
PEMERINTAH
DAERAH
Mengalihkan semua
kewenangan
1. Penetapan
2. Pemungutan/Penagihan
3. Pelayanan
4. Pengadministrasian
Lingkup Pengalihan BPHTB
9%
BP
16,2%
Provinsi
64,8%
Kab/Kota
10%
Pusat
PBB P2
100%
Kab/Kota
Bagi rata
& insentif
Penerimaan Kab/Kota Sebelum dan Setelah
Pengalihan PBB P2 & BPHTB
20%
Pusat
16%
Provinsi
64%
Kab/Kota
Bagi rata
100%
Kab/Kota
BPHTB
PENGATURAN PBB P2
SEBAGAI PAJAK PUSAT
DAN PAJAK DAERAH
Pasal Terkait PBB P2 dalam UU
PDRD (1)
Objek PBB P2 adalah Bumi &/ Bangunan yang
dimiliki, dikuasai, &/ dimanfaatkan oleh orang
pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha sektor P3
(perkebunan, perhutanan, dan pertambangan)
Pasal 77
Ayat (1)
Pajak Pusat: mengatur untuk semua sektor
Besarnya NJOPTKP ditetapkan paling rendah
sebesar Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak
Pasal 77
Ayat (4)
Pajak Pusat: besarnya NJOPTKP ditetapkan secara
regional paling tinggi Rp12.000.000 untuk setiap
Wajib Pajak
Pasal Terkait PBB P2 dalam UU
PDRD (2)
Penetapan besarnya NJOP dilakukan oleh
Kepala Daerah
Pasal 79
Ayat (3)
Pajak Pusat: besarnya NJOP ditetapkan oleh
Menteri Keuangan
Tarif PBB P2 ditetapkan paling tinggi
sebesar 0,3% dan ditetapkan dengan
Peraturan Daerah
Pasal 80
Ayat (1) jo
Ayat 2
Pajak Pusat: tarif tunggal sebesar 0,5%
Pasal Terkait PBB P2 dalam UU
PDRD (3)
Dalam UU PDRD tidak dikenal Nilai Jual Kena
Pajak (NJKP) NJKP
Pajak Pusat: NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20%
dan setinggi-tingginya 100%, dan yang berlaku saat ini
adalah berdasarkan PP 25 Tahun 2002 dimana NJKP
ditetapkan sebesar 20% atau 40% dari NJOP
Penghitungan PBB P2 Terutang:
Tarif x (NJOP NJOPTKP)
Contoh: 0,3% (maksimal) x (NJOP NJOPTKP)
Pasal 81
Pajak Pusat: Tarif x NJKP
Contoh: 0,5% x [(20% atau 40%) x (NJOP NJOPTKP)]
Pasal Terkait PBB P2 dalam UU
PDRD (4)
Peraturan Daerah tentang pajak dapat juga
mengatur ketentuan mengenai pemberian
pengurangan, keringanan dan pembebasan
dalam halhal tertentu atas pokok pajak
dan/atau sanksinya
Pasal 95
ayat (4)
huruf a
Pajak Pusat: pengurangan Pasal 19 dan Pasal 20 UU
PBB serta Pasal 36 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c
UU KUP
Keberatan dapat diajukan apabila Wajib
Pajak telah membayar paling sedikit
sejumlah yang telah disetujui Wajib Pajak
Pasal 103
ayat (4)
Pajak Pusat: Pasal 15 ayat (6) UU PBB, pengajuan
keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak
a. Kepala Daerah dapat mengurangkan atau
menghapuskan sanksi administratif berupa bunga,
denda dan kenaikan pajak yang terutang menurut
peraturan perundang-undangan perpajakan daerah,
dalam hal sanksi tersebut karena kekhilafan Wajib Pajak
atau bukan karena kesalahannya
b. Mengurangkan atau membatalkan SPPT, SKPD, SKPDKB
SKPDKBT atau STPD, SKPDN atau SKPDLB yang tidak
benar
c. mengurangkan atau membatalkan STPD
e. mengurangkan ketetapan pajak terutang berdasarkan
pertimbangan kemampuan membayar Wajib Pajak atau
kondisi tertentu objek pajak
Pasal 107
ayat (2)
huruf:
Pasal Terkait PBB P2 dalam UU
PDRD (5)
Pajak Pusat Pasal 36 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c UU
KUP dan Pasal 19 UU PBB
URAIAN PAJAK PUSAT PAJAK DAERAH
Subjek
Orang atau Badan yang secara
nyata mempunyai suatu hak atas
bumi, dan/atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan/atau
memiliki, menguasai dan/atau
memanfaatkan atas bangunan
Pasal 4 Ayat (1) UU PBB
Sama
Pasal 78 ayat (1) & ayat (2) UU
PDRD

Objek
Bumi dan/atau bangunan
Pasal 2 UU PBB
Bumi dan/atau bangunan,
kecuali kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan
Pasal 77 Ayat (1) UU PDRD
Tarif
Sebesar 0,5 %
Pasal 5 UU PBB
Paling Tinggi 0,3 %
Pasal 80 ayat (1) UU PDRD

NJKP
20 % atau 40 %
Pasal 6 ayat (3) UU PBB
PP No. 25 Tahun 2002
Tidak ada
Matrik Perbandingan PBB P2 (1)
URAIAN PAJAK PUSAT PAJAK DAERAH
NJOPTKP
Setinggi-tingginya Rp12 Juta
Pasal 3 Ayat (4) UU PBB dan
KMK No. 201/KMK.04/2000
Paling Rendah Rp10 Juta
Pasal 77 Ayat (4) UU PDRD
PBB terutang
Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)
0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
atau
0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
Pasal 7 UU PBB
Max: 0,3% x (NJOP-NJOPTKP)
Pasal 81 UU PDRD

Keberatan
Pengajuan keberatan tidak
menunda kewajiban dalam
membayar pajak
Pasal 15 ayat (6) UU PBB

Keberatan dapat diajukan
apabila Wajib Pajak telah
membayar paling sedikit
sejumlah yang telah disetujui
Wajib Pajak
Pasal 103 ayat (4) UU PDRD
Pengurangan
Pasal 19 dan Pasal 20 UU
PBB
Pasal 36 ayat (1) huruf a,
huruf b, huruf cUU KUP
Pasal 95 ayat (4) huruf a dan
Pasal 107 ayat (2) huruf e UU
PDRD
Matrik Perbandingan PBB P2 (2)
PENGATURAN BPHTB
SEBAGAI PAJAK PUSAT
DAN PAJAK DAERAH
Pasal Terkait BPHTB dalam UU
PDRD (1)
Objek Pajak BPHTB adalah Perolehan
Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
Pasal 85
Ayat (1)
Pajak Pusat: sama
Besarnya NPOPTKP ditetapkan paling rendah
sebesar Rp60.000.000 untuk setiap Wajib Pajak
(selain Waris dan Hibah Wasiat)
Pasal 87
Ayat (4)
Pajak Pusat: NPOPTKP ditetapkan secara
regional paling banyak Rp60.000.000
Pasal Terkait BPHTB dalam UU
PDRD (2)
Dalam hal perolehan hak karena waris atau
hibah Wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah
wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP
ditetapkan paling rendah sebesar
Rp300.000.000
Pasal 87
Ayat (5)
Pajak Pusat: NPOPTKP untuk peralihan hak tersebut
ditetapkan paling banyak Rp300.000.000
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi
sebesar 5% dan ditetapkan dengan
Peraturan Daerah
Pasal 88
Ayat (1) jo
Ayat (2)
Pajak Pusat: tarif tunggal sebesar 5%
Pasal Terkait BPHTB dalam UU
PDRD (3)
Penghitungan BPHTB Terutang:
Tarif x (NPOP NPOPTKP)
Contoh: 5% (maksimal) x (NPOP NPOPTKP)
Pasal 89
Pajak Pusat: Tarif x (NPOP-NPOPTKP)
Contoh: 5% x (NPOP NPOPTKP)
Saat terutang BPHTB untuk hibah wasiat adalah
sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
Pasal 90
ayat (1)
huruf d
Pajak Pusat: Pasal 9 ayat (1) huruf i, saat terutang
BPHTB untuk hibah wasiat adalah sejak yang
bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
BPN
Pasal Terkait BPHTB dalam UU
PDRD (4)
Peraturan Daerah tentang pajak dapat juga
mengatur ketentuan mengenai pemberian
pengurangan, keringanan dan pembebasan
dalam halhal tertentu atas pokok pajak
dan/atau sanksinya
Pasal 95
ayat (4)
huruf a
Pajak Pusat: pengurangan Pasal 20 UU BPHTB dan
Pasal 36 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c UU KUP
Keberatan dapat diajukan apabila Wajib
Pajak telah membayar paling sedikit
sejumlah yang telah disetujui Wajib Pajak
Pasal 103
ayat (4)
Pajak Pusat: Pasal 16 ayat (7) UU BPHTB, pengajuan
keberatan tidak menunda kewajiban membayar
pajak dan pelaksanaan penagihan pajak
a. Kepala Daerah dapat mengurangkan atau
menghapuskan sanksi administratif berupa bunga,
denda dan kenaikan pajak yang terutang menurut
peraturan perundang-undangan perpajakan daerah,
dalam hal sanksi tersebut karena kekhilafan Wajib
Pajak atau bukan karena kesalahannya
b. Mengurangkan atau membatalkan SPPT, SKPD, SKPDKB
SKPDKBT atau STPD, SKPDN atau SKPDLB yang tidak
benar
c. mengurangkan atau membatalkan STPD
d. mengurangkan ketetapan pajak terutang berdasarkan
pertimbangan kemampuan membayar Wajib Pajak
atau kondisi tertentu objek pajak
Pasal 107
ayat (2)
huruf:
Pasal Terkait BPHTB dalam UU
PDRD (5)
Pajak Pusat Pasal 36 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c UU
KUP dan Pasal 20 UU BPHTB
URAIAN PAJAK PUSAT PAJAK DAERAH
Subjek
Orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan
Pasal 4 UU BPHTB
Sama
Pasal 86 UU PDRD
Objek
Perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan
Pasal 2 UU BPHTB
Sama
Pasal 85 UU PDRD

Tarif
Sebesar 5%
Pasal 5 UU BPHTB
Paling Tinggi 5%
Pasal 88 UU PDRD
NPOPTKP
Paling banyak Rp300 Juta
untuk Waris dan Hibah Wasiat
Paling rendah Rp300 Juta
untuk Waris dan Hibah
Wasiat
Paling banyak Rp 60 Juta
untuk Selain Waris dan Hibah
Wasiat
Pasal 7 UU BPHTB
Paling rendah Rp 60 Juta
untuk Selain Waris dan Hibah
Wasiat
Pasal 87 ayat (4) dan ayat
(5) UU PDRD
Matrik Perbandingan BPHTB (1)
URAIAN PAJAK PUSAT PAJAK DAERAH
BPHTB
terutang
5% x (NPOP NPOPTKP)
Pasal 8 ayat (2) UU BPHTB
5% (Max) x (NPOP-NPOPTKP)
Pasal 89 ayat (1) UU PDRD
Saat Terutang
Hibah Wasiat
Saat ybs mendaftarkan
peralihan haknya ke BPN
Pasal 9 ayat (1) huruf i UU
BPHTB
sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
Pasal 90 ayat (1) huruf d UU
PDRD
Keberatan
Pengajuan keberatan
tidak menunda kewajiban
membayar pajak
Pasal 16 ayat (7) UU BPHTB

Keberatan dapat diajukan
apabila Wajib Pajak telah
membayar paling sedikit
sejumlah yang telah disetujui
Wajib Pajak
Pasal 103 ayat (4) UU PDRD
Pengurangan
Pasal 20 UU BPHTB
Pasal 36 ayat (1) huruf a,
huruf b, huruf c UU KUP
Pasal 95 ayat (4) huruf a dan
Pasal 107 ayat (2) huruf e UU
PDRD
Matrik Perbandingan BPHTB (2)
Pengalihan
c. Pemerintah Daerah
1) sarana dan prasarana yang dibutuhkan ;
2) struktur, tugas, dan fungsi;
3) sumber daya manusia;
4) peraturan pelaksanaan PBB P2 dan
BPHTB;
5) kerjasama dengan pihak terkait;
6) pembukaan rekening penerimaan PBB P2
dan BPHTB pada bank yang sehat.
Menyiapkan:
Pemantauan
dan
Pembinaan
Pemantauan dan Pembinaan
Pemantauan dan pembinaan terhadap
pelaksanaan tahapan persiapan
pengalihan kewenangan pemungutan
PBB P2 & BPHTB dilakukan oleh:
Kementerian Keuangan; dan
Kementerian Dalam Negeri.
1
Dalam rangka pendampingan, Direktur
Jenderal Pajak dapat meminta Kanwil
DJP dan/atau KPP Pratama untuk
melakukan pendampingan dalam hal
diminta oleh Pemerintah Daerah.
2
Tolak Ukur

Tolok Ukur Keberhasilan Pengalihan
PBB P2 & BPHTB
Proses pengalihan PBB P2 & BPHTB
berjalan smooth dengan cost yang minimal
1
Stabilitas penerimaan PBB P2 & BPHTB
tetap terjaga dengan tingkat deviasi yang
dapat diterima
2
Wajib Pajak tidak merasakan adanya
penurunan kualitas pelayanan
3
Terima kasih