Anda di halaman 1dari 45

HUKUM AGRARIA

DISAMPAIKAN DALAM KULIAH UMUM HUKUM


AGRARIA & PENERBITAN HGU
PADA KAMPUS SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN
NASIONAL (STPN)

Yogyakarta, 05 Desember 2013

B I O D A T A
N a m a : Dr. RONSEN PASARIBU, SH, MM
Tempat / Tanggal Lahir : Tapanuli Selatan, 31 Oktober 1955
N I P : 19551031 198303 1 003
Pangkat / Gol : Pembina Utama Muda IV/c
Jabatan : Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Provinsi Riau
Riwayat Pendidikan : 1. SMA Negeri II Padang Sidempuan
Tapanuli Selatan
2. Sarjana Ekonomi (Drs) Th. 1982
Universitas Kristen Satya Wacana Salatiga
3. Sarjana Hukum (SH) Th. 1992
Universitas Dr. Soetomo Surabaya
4. Magister Manajemen (MM) Th. 2001
Pasca Sarjana Universitas Merdeka Malang
5. Doktor Ilmu Ekonomi (Dr) Th. 2006
Pasca Sarjana Universitas Merdeka Malang
Pengalaman Mengajar 1. Mengajar di Fakultas Ekonomi Universitas
Bayangkara, Surabaya Th. 1985 1990
2. Mengajar di Fakultas Ekonomi Universitas
Wijaya Kusuma, Surabaya Th. 1985 1990
Alamat Kantor : Jl. Pepaya No. 55 Pekanbaru, Riau
No. Telp : (0761) 47300
1.Pengertian Hukum Agraria
Istilah tanah (agraria) berasal dari beberapa bahasa, dalam
bahasa latin agre berarti tanah atau sebidang tanah. Agrarius
berarti persawahan, perladangan, pertanian. Menurut kamus
besar Bahasa Indonesia agraria berarti urusan pertanahan atau
tanah pertanian juga urusan pemilikan tanah, dalam bahasa
inggris agrarian selalu diartikan tanah dan dihubungkan usaha
pertanian, sedang dalam UUPA mempunyai arti sangat luas yaitu
meliputi bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang
angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya.
Hukum agraria dalam arti sempit yaitu merupakan bagian
dari hukum agrarian dalam arti luas yaitu hukum tanah atau
hukum tentang tanah yang mengatur mengenai permukan atau
kulit bumi saja atau pertanian.
Hukum agraria dalam arti luas ialah keseluruhan kaidah-
kaidah hukum baik tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur
mengenai bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang
angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya.

Defenisi hukum agraria

Mr. Boedi Harsono : Hukum agraria Ialah kaidah-
kaidah hukum baik tertulis maupun tidak tertulis yang
mengatur mengenai bumi, air dan dalam batas-batas
tertentu juga ruang angkasa serta kekayaan alam yang
terkandung didalamnya.
Drs. E. Utrecht SH : Hukum agraria menguji hubungan
hukum istimewa yang diadakan akan memungkinkan
para pejabat administrasi yang bertugas mengurus
soal-soal tentang agraria, melakukan tugas mereka.

Azas-azas hukum agraria
Asas nasionalisme : Yaitu suatu asas yang menyatakan
bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang
mempunyai hak milik atas tanah atau yang boleh
mempunyai hubungan dengan bumi dan ruang angkasa
dengan tidak membedakan antara laki-laki dengan
wanita serta sesama warga Negara baik asli maupun
keturunan.


Asas dikuasai oleh Negara : Yaitu bahwa bumi, air dan
ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang
terkandung didalamnya itu pada tingkat tertinggi
dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan
seluruh rakyat (pasal 2 ayat 1 UUPA).
Asas hukum adat : Yaitu bahwa hukum adat yang
dipakai sebagai dasar hukum agrarian adalah hukum
adat yang sudah dibersihkan dari segi-segi negatifnya
Asas fungsi sosial : Yaitu suatu asas yang menyatakan
bahwa penggunaan tanah tidak boleh bertentangan
dengan hak-hak orang lain dan kepentingan umum,
kesusilaan serta keagamaan(pasal 6 UUPA).
Asas kebangsaan atau (demokrasi) : Yaitu suatu asas
yang menyatakan bahwa stiap WNI baik asli maupun
keturunan berhak memilik hak atas tanah.
Asas non diskriminasi (tanpa pembedaan) : Yaitu asas
yang melandasi hukum Agraria (UUPA).UUPA tidak
membedakan antar sesame WNI baik asli maupun
keturunanasing jadi asas ini tidak membedakan-
bedakan keturunan-keturunan anak artinya bahwa
setiap WNI berhak memilik hak atas tanah.


Asas gotong royong : Bahwa segala usaha bersama
dalam lapangan agrarian didasarkan atas kepentingan
bersama dalam rangka kepentingan nasional, dalam
bentuk koperasi atau dalam bentuk-bentuk gotong
royong lainnya, Negara dapat bersama-sama dengan
pihak lain menyelenggarakan usaha bersama dalam
lapangan agraria (pasal 12 UUPA).
Asas unifikasi : Hukum agraria disatukan dalam satu
UU yang diberlakukan bagi seluruh WNI, ini berarti
hanya satu hukum agraria yang berlaku bagi seluruh
WNI yaitu UUPA.
Asas pemisahan horizontal (horizontale scheidings
beginsel) : Yaitu suatu asas yang memisahkan antara
pemilikan hak atas tanah dengan benda-benda atau
bangunan-bangunan yang ada diatasnya. Asas ini
merupakan kebalikan dari asas vertical (verticale
scheidings beginsel ) atau asas perlekatan yaitu suatu
asas yang menyatakan segala apa yang melekat pada
suatu benda atau yang merupakan satu tubuh dengan
kebendaan itu dianggap menjadi satu dengan benda iu
artnya dala sas ini tidak ada pemisahan antara
pemilikan hak atas tanah dengan benda-benda atau
bangunan-bangunan yang ada diatasnya.

Perkembangan Hukum Agraria
2.1. Masa Kolonial
2.2. Masa Kemerdekaan
UU No. 58 Th.1954 ttg : Penyelesaian soal Pemakaian
Tanah Perkebunan oleh Rakyat;
UU No. 19 Th. 1956 ttg : Penentuan Perusahaan
Pertanian/Perkebunan Milik Belanda yang dikenakan
Nasionalisasi;
UU No. 29 Th. 1956 ttg : Peraturan Pemerintah dan
Tindakan-tindakan Mengenai tanah Perkebunan
UU Nomor 3 Tahun 1960 Tentang Penguasaan Benda
Benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara
Belanda
UUPA No. 5 th 1960 ttg : Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria

2.3. Lima perangkat hukum agraria sebelum UUPA
Hukum agraria adat
Hukum agraria barat
Hukum agraria administratif
Hukum agraria swapraja
Hukum agraria antar golongan

Hak-hak Atas Tanah :
Menurut UUPA
Hak atas tanah yang bersifat tetap :
Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Sewa Tanah Bangunan
Hak Pengelolaan


Hak atas tanah yang bersifat sementara,
Hak Gadai
Hak Usaha Bagi Hasil
Hak Menumpang
Hak Sewa Tanah Pertanian
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Kerumitan Kepemilikan Tanah
Peta Makro Konflik Keagrariaan :
Komplikasi politik dan hukum keagrariaan
Jungle of Regulation
Kesenjangan pengaturan pertanahan untuk masyarakat
Ketidakselarasan hukum publik dengan hukum perdata
keagrariaan
Tumpang tindih dan tarik menarik penanganan konflik
agraria
Pengaturan hukum konflik keagrariaan antar sektor
belum memadai.

Kawasan
Hutan
Non-
Kawasan
Hutan
Transmigrasi
Kawasan Pertambangan
Pemerintah/
BUMN/ BUMD
Badan
Hukum
Swasta
Masyarakat
Non-Tani
Masyarakat
Tani
Tanah Masyarakat
Hukum Adat
Ketidakselarasan Hukum Publik Dengan Hukum
Perdata Agrariaan
Pemberlakuan UUPA Tahun 1960 belum diikuti oleh
penyusunan hukum keperdataan pertanahan.
Pemerintah menjalankan pengelolaan agraria
menggunakan dasar hukum administrasi negara
(UUPA), sedangkan pengaturan perbuatan hukum
keperdataan orang dengan orang masih menggunakan
BW (Hukum Perdata Barat)

Persoalan Ekonomi Politik Keagrariaan
Nasional
Persoaalan tata ruang, kawasan kehutanan dan
budidaya.
Ketimpangan penguasaan dan pemilikan tanah dan
sumber-sumber agraria.
Tanah terlantar, penguasaan skala besar dan akses
masyarakat.
Pengaturan penggunaan tanah dan hubungan hukum
dalam penyediaan tanah.

Spekulasi tanah.
Land Grabbing.
Penyelundupan Hukum.

Sembilan Permasalahan Pertanahan Strategis
Sengketa tanah terkait aset negara.
Sengketa tanah berdampak sosial luas.
Sengketa tanah yang penyelesaiannya bmemerlukan
alokasi APBN/APBD.
Sengketa tanah dengan putusan pengadilan yang
saling bertentangan.
Sengketa tanah terkait aset tanah TNI dan POLRI.
Sengketa tanah bernilai ekonomi tinggi.
Sengketa tanah yang penyelesaiannya diluar
kewenangan BPN RI.
Sengketa tanah yang masih berperkara di pengadilan
didesak penyelesaiannya.
Sengketa pemanfaatan ruang dan penggunaan tanah.





Pengertian Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha (disingkat HGU) merupakan hak-hak
baru guna memenuhi kebutuhan masyarakat modern
untuk mengusahakan tanah (UU No. 5 Tahun 1960).
Tanah yang diberikan merupakan tanah-tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara. HGU dalam pengertian
Hukum Barat sebelum dikonversi berasal dari Hak
Erfpacht yang pengaturannya sesuai dengan Pasal 720
KUH Perdata.



Subyek Hak Guna Usaha
Suatu hak dapat diperoleh oleh orang atau badan yang
secara hukum cakap untuk memiliki objek tersebut
sebagai haknya. Pengertian hak penguasaan ini
meliputi, hak dalam arti yang berkorelasi dengan
kewajiban, kemerdekaan, kekuasaan dan imunitas.
Subjek Hak Guna Usaha sesuai Pasal 30 ayat (1)
Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria (UUPA) juncto
Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
adalah:
Warga negara Indonesia.
Badan Hukum Indonesia dengan syarat-syarat didirikan
menurut ketentuan hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.

Jangka Waktu Hak Guna Usaha
Berdasarkan Pasal 28 dan Pasal 29 UUPA juncto Pasal
8 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996,
jangka waktu paling lama 25 atau 35 tahun, yang bila
diperlukan masih dapat diperpanjang lagi 25 tahun,
guna usaha pertanian, perkebunan, perikanan atau
peternakan, dengan luas paling sedikit 5 Ha.

Terjadinya Hak Guna Usaha
Pada dasarnya suatu badan hukum dalam rangka
untuk mendapatkan perolehan hak atas tanah harus
melakukan tahapan-tahapan sebagai berikut :
Perizinan
Untuk Badan Hukum swasta/BUMN/BUMD disebut izin
lokasi Dasar Hukum : Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN No. 2 Tahun 1993 Jo. Keputusan
Menteri Negara Agraria No. 22 tahun 1993
sebagaimana telah dirubah dengan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN No. 2 Tahun 1999


Perolehan Tanah
Perolehan tanah dapat dilakukan dengan cara antara
lain Jual Beli, Pembebasan, Tukar menukar, Hibah,
lnbreng, Penggabungan (merger) dan Peleburan, dasar
perolehan dari pelepasan hak dari Menteri Kehutanan
RI.
Perolehan Hak Atas Tanah
Status hak yang dapat diberikan: HGB, HGU, HP, HPL (
Untuk BUMN/BUMD ) dan HM ( Lihat PP No. 38/1963 ).


Hak dan Kewajiban Pemegang atau Penerima Hak
Guna Usaha.
Setiap subjek pemegang hak atas tanah mempunyai
hak dan kewajiban, sebagaimana diatur dalam dalam
Pasal 14 PP No. 40 Tahun 1996, yang menyatakan
bahwa :
Pemegang HGU berhak menguasai dan
mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGU
untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian,
perkebunan, perikanan atau peternakan;
Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber
daya alam lainnya diatas tanah yang diberikan dengan
HGU oleh pemegang HGU hanya dapat dilakukan
untuk mendukung usaha sebagaimana dimaksud dalam
ayat (1) dengan mengingat ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan
masyarakat sekitar.

Selanjutnya, untuk kewajiban pemegang HGU diatur
dalam Pasal 12 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996, yang
menyatakan bahwa :
Pemegang HGU berkewajiban untuk :
membayar uang pemasukan kepada Negara
melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan
dan/atau peternakan sesuai dengan peruntukkan dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya;
mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai
dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang
ditetapkan oleh instansi teknis;
membangun dan memelihara prasarana lingkungan
dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal
HGU;
memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan
sumber daya alam dan menjaga kelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun
mengenai penggunaan HGU;
menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan
HGU kepada Negara sesudah HGU tersebut hapus;
menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada
Kepala Kantor Pertanahan.






Pemegang HGU dilarang menyerahkan pengusahaan
tanah HGU kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal
diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku (pasal 12 ayat 2).
Sementara itu, pemegang HGU juga mempunyai
kewajiban lain sebagaimana diatur dalam Pasal 13,
yaitu :
Jika tanah HGU karena keadaan geografis atau
lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya
sedemikian rupa sehingga mengurung atau
menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari
lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang
HGU wajib memberikan jalan keluar atau jalan air
atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang
tanah yang terkurung itu.


Dapat dibuat sebagai kesimpulan bahwa, hak dan
kewajiban pemegang Hak Guna Usaha tersebut diatas:
Setiap badan hukum yang memohon Hak Guna
Usaha haruslah mempunyai kemampuan modal
untuk mengusahakan tanahnya sesuai rencana
kegiatan usaha (sesuai site plan atau proposal).
Pemegang hak harus sanggup mengusahakan atau
mengerjakan sendiri tanahnya secara aktif.
Jika tidak mampu mengerjakannya sendiri, dapat
bekerjasama dengan pihak lain dengan cara yang
tidak bertentangan dengan ketentuan perundang-
undangan yang berlaku, yaitu tanpa adanya unsur
pemerasan.
Bila tidak diusahakan sebagian atau seluruhnya
sesuai dengan peruntukan penggunaan,
pemanfaatannya dalam SK HGU, maka terkena
sanksi dan akan menjadi tanah terindikasi terlantar
sesuai dengan PP No. 11 tahun 2010.


Konsekuensi yuridis terhadap tidak terpenuhinya
kewajiban-kewajiban yang ditetapkan tersebut diatas,
yang bersangkutan akan dikenakan sanksi sesuai
ketetapan undang-undang.

Proses dan Tata Cara Permohonan Hak Guna Usaha
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
merupakan Instansi pemerintah yang diberikan
kewenangan administrasi sebagai Pemberi Hak
Guna Usaha pertanahan.
Badan Pertanahan Nasional awalnya dibentuk
berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 26
Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional,
kemudian ditambahkan dengan Keputusan Presiden
Nomor 154 Tahun 1999, yang selanjutnya diubah
dengan Keputusan Presiden Nomor 95 Tahun 2000,
dan terakhir diubah dengan Peraturan Presiden Nomor
10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional.


Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah
Lembaga Pemerintah Non Departemen yang berada di
bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden. Tugas
pokok dan fungsi-fungsi Badan Pertanahan Nasional
diatur menurut ketentuan Pasal 3 Peraturan Presiden
Nomor 10 Tahun 2006.
Salah satu fungsi Badan Pertanahan Nasional
adalah pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah.
Pelaksanaan fungsi pengaturan dan penetapan hak-
hak atas tanah dapat dilaksanakan sendiri oleh Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, atau
dapat juga dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi,
atau Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam melaksanakan tugas dan kewenangannya,
instansi Badan Pertanahan Nasional tidak bertindak
sendiri, khususnya dalam hal kewenangan pengurusan
Hak Guna Usaha perkebunan. Secara teknis yuridis
BPN mempunyai kewenangan pemberian legalitas
terhadap penguasaan HGU, tetapi didalam
pertimbangannya harus memperhatikan kelayakan
usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh
instansi
teknis terkait, misalnya untuk perkebunan dari instansi
perkebunan, untuk perikanan/tambak dari instansi
perikanan, kemudian untuk peternakan atau lading
penggembalaan dari instansi peternakan. Selain itu
pula harus disesuaikan dengan kebutuhan dan rencana
tata ruang wilayah yang telah ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah setempat.
Dari hal itu, maka diperlukan adanya kegiatan
koordinasi yang baik sesuai dengan ketentuan yang
berlaku (Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 1988
tentang Koordinator Kegiatan Instansi Vertikal di
Daerah). Ketentuan lain yang perlu diperhatikan adalah
adanya ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 11
Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan
Tanah Terlantar dan Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1998 tentang Pemanfaatan Tanah Kosong Untuk
Tanaman Pangan, serta Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2010 tentang Tata
Cara Penertiban Tanah Terlantar yang dapat dipakai
sebagai acuan dari para pelaksana kebijakan dalam hal
mencegah dan menangani permasalahan HGU
perkebunan ini, dimana didalam pelaksanaannya harus
dilakukan dengan cara koordinasi.

Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional RI Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan
Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan
Pendaftaran Tanah Tertentu disebutkan kewenangan
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
Propinsi memberi Keputusan mengenai Pemberian Hak
Guna Usaha yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha
sedangkan di atas 200 Ha, kewenangan Kepala Badan
Pertanahan Nasional RI.

Prosedur Permohonan dan Pemberian Hak Guna
Usaha Pertama Kali
Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk
pertama kalinya meliputi :
Pengumpulan dan pengelolaan data fisik ;
Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta
pembukuan haknya;
Penerbitan sertipikat;
Penyajian data fisik dan data yuridis;
Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Pendaftaran Tanah untuk pertama kali merupakan
kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik maupun
sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik berarti
kegiatan pendaftaran tanah pertama kali yang
dilakukan secara serentak meliputi semua objek
pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah
atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran ini diselenggarakan atas prakarsa
Pemerintah. Sedangkan pendaftaran tanah sporadik
berarti kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau massal.
Pendaftaran ini dilaksanakan atas permintaan pihak
yang berkepentingan yaitu pihak yang berhak atas
objek pendaftaran tanah yang bersangkutan/kuasanya.
Sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999
juncto Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI
Nomor 1 Tahun 2011 bahwa sebelum mengajukan
permohonan hak maka pemohon terlebih dahulu harus
mengajukan permohonannya secara tertulis kepada
Kepala Kantor Pertanahan


Pada saat mengajukan permohonan, pemohon harus
melampirkan hal-hal sebagaimana yang dijelaskan
dalam Pasal 19 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Permohonan
tersebut harus memuat keterangan tentang :
Diri pemohon
Akta Notaris atau Peraturan/Keputusan tentang
Pendirian Badan Hukum.
Badan Hukum berbentuk PerseroanTerbatas,
permohonan tersebut dilengkapi :
(1). Surat Keputusan Menteri Kehakiman tentang
Pengesahan Badan Hukum.
(2). Tambahan Berita Negara yang memuat atau
mengumumkan Akta Pendirian Badan Hukum.
Surat Referensi Bank Pemerintah, yang menunjukkan
bonafiditas pemohon.
Studi kelayakan atau Proyek Proposal atau Rencana
dalam mengusahakan tanah perkebunan yang
dilegalisir oleh Dinas Perkebunan (Disbun) Propinsi.
Surat Pernyataan tersedianya tenaga ahli yang
berpendidikan dan berpengalaman dalam pengusahaan
perkebunan disertai riwayat hidupnya.

Tanah yang Dimohon.
Surat Keterangan Pendaftaran tanah (SKPT) dari
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat,
jika mengenai tanah Hak ;
Bila mengenai tanah adat/garapan masyarakat ;
Bukti Perolehan hak (Pembebasan atau Jual Beli) ;
Gambar Situasi atau Surat Ukur yang dibuat oleh
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya atau Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi
setempat.

Rekomendasi dari Pejabat/Instansi yang terkait,
misalnya :
Dinas Perkebunan
Dinas Kehutanan
Dinas Pertanian bila tanah yang dimohon merupakan
kawasan hutan/tanah Pertanian.
Fatwa Tata Guna Tanah yang dibuat oleh Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Propinsi.
Pertimbangan Kepala Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Propinsi, apabila tanah yang
dimohon merupakan tanah negara yang belum
diusahakan sebagai perkebunan.


Pada saat mengajukan permohonan, pemohon harus
melampirkan hal-hal sebagaimana yang dijelaskan
dalam Pasal 19 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999, yaitu :
foto copy identitas permohonan atau akta pendirian
perusahaan yang telah memperoleh pengesahan dan
telah didaftarkan sebagai badan hukum;
rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan
jangka panjang.
izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan
tanah atau sura izin pencadangan tanah sesuai
dengan Rencana tata ruang Wilayah;
bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah
berupa pelepasan kawasan hutan dari instansi yang
berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat
atau suratsurat bukti perolehan tanah lainnya;
persetujuan Penanaman Modal Dalam Negeri
(PMDN) atau PenanamanModal Asing (PMA) atau
surat persetujuan dari Presiden bagi Penanaman
Modal Asing tertentu atau surat persetujuan prinsip
dari Departemen Teknis bagi non Penanaman Modal
Dalam Negeri atau Penanaman Modal Asing;
surat ukur apabila ada

Prasyarat permohonan HGU
Mengenai syarat izin lokasi sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 19 huruf c prosedur untuk
mendapatkan izin lokasi tersebut diatur dalam Pasal 6
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1999 tentang Izin
Lokasi. Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada
perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan
dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula
sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan
tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman
modalnya (Pasal 1).
Masa berlaku izin lokasi diberikan untuk jangka waktu
sebagai berikut :
Izin Lokasi seluas sampai dengan 25 Ha :1 (satu)
tahun;
Izin Lokasi seluas lebih dari 25 Ha s/d 50 Ha :2 (dua)
tahun;
Izin Lokasi seluas lebih dari 50 Ha : 3 (tiga) tahun


Sedangkan tata cara pemberian Hak Guna Usaha
secara jelas telah diatur dalam Pasal 20 Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun
1999.
Dalam Pasal 20 ayat (1) disebutkan bahwa:
Permohonan Hak Guna Usaha diajukan kepada
Menteri melalui Kepala Kantor Wilayah, dengan
tembusan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang
daerah kerjanya meliputi letak tanah yang
bersangkutan. Sedangkan dalam Pasal 20 ayat (2)
dijelaskan bahwa Apabila tanah yang dimohon terletak
dalam lebih dari satu daerah
Kabupaten/Kotamadya,maka tembusan permohonan
disampaikan kepada masing-masing Kepala Kantor
Pertanahan yang bersangkutan.
Pasal 20 ayat (1) menjelaskan bahwa pemohon
harus mengajukan permohonan kepada Menteri, bukan
kepada Kepala Kantor Wilayah. Artinya, Kepala Kantor
Wilayah bukanlah pejabat yang berhak memberikan
jawaban langsung atas permohonan yang diajukan oleh
calon pemegang Hak Guna Usaha. Dalam Pasal 20
ayat (2) sebagaimana disebutkan di atas bahwa calon
pemegang hak dimungkinkan mengajukan permohonan
atas beberapa areal tanah yang tersebar ditempat
berbeda, namun permohonan yang ditujukan
kepada Menteri melalui Kepala Kantor Wilayah harus
disampaikan tembusannya kepada Kepala Kantor
Pertanahan di daerah masingmasing tempat areal
tanah itu berada. Keputusan diterima atau ditolaknya
permohonan calon pemegang hak tetap berada pada
Menteri dan akan disampaikan kepada pemohon
melalui surat tercatat atau dengan cara lain yang
menjamin sampainya keputusan tersebut kepada pihak
yang berhak sebagaimana diatur dalam Pasal 31
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9
tahun 1999.
Prosedur pemberian HGU tersebut, dimulai dengan
pengajuan permohonan dari perusahaan yang
bersangkutan kepada Kepala BPN RI melalui Kakanwil
(Kepala Kantor Wilayah) BPN Provinsi, selanjutnya
dilakukan kegiatan sebagai berikut :
Pengukuran kadasteral atas tanah yang dimohon
dengan biaya tertentu yang didasarkan pada luas
bidang tanah yang dimohon. Pelaksana pengukuran
sesuai dengan kewenangannya, dan sesuai dengan
ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah, yaitu Pasal 77 ayat 2
yang berbunyi: yakni seluas 10 Ha oleh Kantor
Pertanahan, seluas 10 1000 Ha oleh Kanwil BPN
Provinsi dan lebih dari 1000 Ha oleh BPN Pusat.

Permohonan yang diajukan ke Kanwil apabila luas
tanahnya lebih dari 1000 Ha, maka disampaikan
permohonannya ke BPN RI, untuk diukur. Dalam
praktek luas tanah diatas 1000 Ha ada yang
dimintakan pendelegasian pengukurannya oleh
Kanwil dengan meminta surat pelimpahan
kewenangan dari BPN RI.
Setelah keluar peta bidang tanah sebagai hasil dari
Pengukuran dan telah dipenuhi syarat-syarat lainnya
sesuai dengan ketentuan PMNA No. 9 Tahun 1999
maka oleh Kanwil akan dilaksanakan penelitian
berkas (data yuridis) dan objek bidang tanahnya
(data fisik) yang dilakukan oleh Panitia Pemeriksa
Tanah B, sesuai dengan peraturan KBPN No. 7
Tahun 2007 tentang Panitia Pemeriksa Tanah.

Setelah terdapat kesesuaian data fisik dan data
yuridis dan tidak ada lagi permasalahan menyangkut
penguasaan dan pengusahaan tanahnya,
sebagaimana hasil pemeriksaan tanah B, yang
dituangkan dalam risalah Panitia Tanah B, maka
dilanjutkan dengan proses penerbitan Surat
Keputusan Pemberian HGU oleh pejabat yang
berwenang, berdasarkan Peraturan KBPN RI No. 2
Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan
Pendaftaran Tanah Tertentu, yakni seluas kurang dari
200 Ha oleh Kakanwil BPN Provinsi dan lebih dari
200 Ha oleh Kepala BPN RI dan selanjutnya Surat
Keputusan Pemberian HGU didaftarkan ke kantor
Pertanahan dengan membayar biaya pendaftaran
dan menunjukkan bukti pembayaran Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai
dengan isi dari Surat Keputusan yang diterbitkan.
Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
akan menerbitkan sertifikat Hak Guna Usaha.

Prosedur Permohonan Perpanjangan dan
Pembaharuan Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha merupakan hak atas tanah yang
bersifat primer dengan spesifikasi khusus. Spesifikasi
Hak Guna Usaha tidak bersifat terkuat dan
terpenuhi.yang berarti Hak Guna Usaha terbatas daya
berlakunya walaupun dapat beralih dan dialihkan pada
pihak lain.
Penjelasan UUPA dengan sendirinya mengakui
bahwa, Hak Guna Usaha sebagai hak-hak baru untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat modern dan hanya
diberikan terhadap tanah-tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara. Dengan demikian Hak Guna Usaha tidak
dapat diberikan atas suatu perjanjian antara pemilik
suatu hak milik dengan orang lain.
Hak Guna Usaha (HGU) sebagai salah satu jenis
hak-hak atas tanah diatur dalam Pasal 28 s/d Pasal 34
UUPA. Aturan lebih lanjut mengenai HGU terdapat
dalam PP Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna
Bangunan, HGU dan Hak Pakai pada Pasal 2 s/d pasal
18. Perpanjangan HGU yang dapat diperpanjang atau
pembaharuan atas tanah HGU harus memenuhi syarat-
syarat tertentu sebagaimana diatur dalam Pasal 9
Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996, yaitu:

Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat dan pemberian hak tersebut
Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak
Pemegang hak masih memenuhi syarat-syarat
sebagai pemegang hak.

Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah ini
termasuk dalam kategori pendaftaran oleh karena
perubahan data yuridis, yaitu terjadinya perubahan
jangka waktu berlakunya hak tersebut sesuai dengan
yang dicantumkan dalam sertipikat tanah yang
bersangkutan, walaupun tidak terjadi perubahan subjek
maupun objek tanah tersebut. Ketentuan ini sesuai
dengan bunyi Pasal 1 angka 9 Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999.


Perpanjangan hak tersebut hanya berlaku terhadap
jenis hak atas tanah yang mempunyai masa berlaku
hak atau jangka waktu haknya terbatas, seperti Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
untuk perseorangan atas permintaan pemegang hak
dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu
hak guna usaha atau Hak Guna Bangunan dapat
diperpanjang dengan waktu tertentu.
Peraturan Menteri Negara Agraria/KaBPN Nomor 9
thn 1999 menyatakan, HGU dapat diperpanjang untuk
jangka waktu tertentu jika memenuhi syarat sebagai
berikut:
Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya
serta tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang
sesuai dengan arahan Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota setempat.
Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak.
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.


Keputusan mengenai perpanjangan jangka waktu
Hak Guna Usaha, mulai berlaku sejak berakhirnya hak
tersebut dan selanjutnya pendaftaran perpanjangan
jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan
mencatatnya pada buku tanah dan sertipikat hak atas
tanah yang bersangkutan berdasarkan keputusan
pejabat yang berwenang yang memberikan
perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan.

Apabila tidak ada perubahan data fisik dari objek
tanahnya, maka tidak perlu dilakukan pengukuran
bidang tanahnya dan pemeriksaan tanah dimungkinkan
dilakukan oleh petugas Pemeriksaan Tanah (petugas
konstatasi) yang hasilnya dituangkan dalam
Konstaterings-Rapport. (Pasal 22 Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999 dan
Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI
Nomor 7 Tahun 2007 Tenggal 11 Juli 2007 tentang
Panitia Pemeriksaan Tanah (pengganti Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 tahun
1992 tentang Susunan dan Tugas Panitia Pemeriksaan
Tanah).


Hasil dari pemeriksaan Tanah Panitia B dapat
dijadikan sebagai pertimbangan dalam mengambil
keputusan pemberian/perpanjangan/pembaharuan
haknya sesuai dengan Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional RI Nomor 7 tahun 2007 yang
mengatur permohonan perpanjangan Hak Guna Usaha
harus menggunakan Panitia Pemeriksaan Tanah B
(Panitia B).
Panitia Pemeriksaan Tanah B tersebut terdiri dari 9
(Sembilan) orang, yang terdiri dari Kepala Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi, Kepala
Bidang Survey, Pengukuran dan Pemetaan Kantor
Wilayah Badan Pertanahan, Kepala Bidang Hak Tanah
dan Pendaftaran Tanah Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Provinsi, Kepala Bidang
Pengaturan Penataan Pertanahan Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Provinsi, Kepala Bidang
Pengendalian Pertanahan dan Pemberdayaan
Masyarakat Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Provinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten,
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten, Kepala Dinas
Kehutanan dan Perkebunan Provinsi, dan Kepala Seksi
Penetapan Hak Tanah Badan Hukum Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional

Panitia B ini kemudian secara bersama-sama
datang ke lokasi dan mengadakan pemeriksaan dan
penelitian atas permohonan perpanjangan jangka
waktu hak guna usaha tersebut dan hasilnya
dituangkan dalam Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah
B. Dan dalam risalah tersebut, panitia akan
memberikan pertimbangan apakah permohonan
tersebut dapat dipertimbangkan ataupun tidak.

Mengenai waktu pengajuan permohonan
perpanjangan jangka waktu hak atas tanah tersebut,
dapat diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun
sebelum berakhirnya hak atas tanah tersebut yang
berarti sebelum dua tahun tidak dapat diajukan
permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna
usaha tersebut.
Ketentuan lain dalam pemberian hak baru dan
perpanjangan HGU:
Peraturan Menteri Pertanian No. 26/Permentan
OT.140/2/2007 tentang pedoman perizinan usah
perkebunan.
Undang-undang No. 25 tahun 2007 tentang
penanaman modal.


Sebagaimana diketahui, perpanjangan HGU harus
mematuhi surat edaran Kepala BPN RI No.
2/SE/XII/2012, dimana setiap perusahaan perkebunan
yang mengajukan permohonan HGU termasuk
perpanjangan atau pembaharuan wajib membangun
kebun plasma paling rendah seluas 20 persen dari luas
areal kebun yang diusahakan oleh perusahaan dan
melaksanakan tanggungjawab sosial dan lingkungan
dalam bentuk CSR (Corporate Social Responsibility).

Ketentuan Plasma diwajipkan bagi pemegang HGU
sejak Permentan No. 26 tanggal 28 Februari 2007 dan
tidak berlaku surut. Apabila disekitar lokasi perkebunan
tidak terdapat masyarakat petani calon penerima kebun
plasma, perusahaan tetap berkewajiban membangun
kebun plasma sampai adanya masyarakat petani calon
penerima kebun. Kewajiban membangun kebun plasma
dibuktikan dengan pernyataan kesanggupan
membangun kebun plasma dalam bentuk akta notaris,
dan dilampirkan pada saat mengajukan permohonan
HGU.
Sumber Daya Alam (SDA)
Apabila ada sumber daya alam lainnya dalam cakupan
HGU seperti mineral, emas dll, maka Investor yang
akan masuk dengan eksplorasi, wajib
mempertimbangkan terlebih dahulu pendapat dari
pemegang HGU.

Penggunaan Tanah Untuk Kegiatan Operasi
Produksi Dalam Pasal 100 (PP RI No. 23 Th. 2010) :
(1)Pemegang IUP Operasi Produksi atau IUPK Operasi
Produksi yang akan melakukan kegiatan operasi
produksi wajib menyelesaikan sebagian atau seluruh
hak atas tanah dalam WIUP atau WIUPK dengan
pemegang hak atas tanah sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
(2)Pemegang IUP Operasi Produksi atau IUPK Operasi
Produksi wajib memberikan kompensasi berdasarkan
kesepakatan bersama dengan pemegang hak atas
tanah.

Yang dimaksud dengan kompensasi dalam
ketentuan ini dapat berupa sewa menyewa,
jual beli, atau pinjam pakai.


Ketentuan tersebut diatas, dalam pengamatan
kami kurang tersosialisasikan dengan baik di lapangan
maupun bagi pelaku usaha sehingga terjadi sengketa,
konflik yang berkepanjangan, bahkan mengakibatkan
terjadinya korban bagi pelaksana lapangan termasuk
disini Aparat Pertanahan (BPN).
Oleh karena itu, mengeksplorasi sumber daya alam
(SDA) dalam kawasan HGU, supaya benar-benar taat
azas demi Harmonisasi dalam mewujudkan
pembangunan yang berwawasan lingkungan dan
berhasil guna secara optimal bagi masyarakat dan
berdampak kesejahteraan bagi masyarakat.





T E R I M A K A S I H