Anda di halaman 1dari 21

2.

Jaminan Kebendaan

Jaminan yang bersifat kebendaan adalah jaminan yang berupa hak mutlak atas
sesuatu benda, yang mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu dari debitur, dapat
dipertahankan terhadap siapa pun, selalu mengikuti bendanya dan dapat diperalihkan.
Jaminan kebendaan menurut sifatnya dapat berupa :
a. Jaminan dalam bentuk Benda Bergerak.
Dikatakan benda bergerak, karena sifatnya yang bergerak dan dapat di pindahkan
atau dalam UU dinyatakan sebagai benda bergerak, misalnya pengikatan hak terhadap
benda bergerak. Jaminan dalam bentuk benda bergerak dibedakan atas benda
bergerak yang berwujud, pengikatanya dengan gadai (pand), dan fidusia, dan benda
bergerak yang tidak berwujud, yang pengikatannya dengan gadai (pand), cessie dan
account receivable.
b. Jaminan dalam bentuk Benda Tidak Bergerak.
Merupakan jaminan yang berdasarkan sifatnya tidak bergerak dan tidak dapat di
pindah-pindahkan, sebagaimana yang diatur dalam KUHPerdata. Pengikatan terhadap
jaminan dalam bentuk benda bergerak berupa hak tanggungan (hipotik).
Jaminan kebendaan diatur dalam Buku II KUH Perdata serta Undang-undang lainnya,
dengan bentuk, yaitu:
1. Gadai, diatur dalam KUH Perdata Buku II Bab XX Pasal 1150-1161, yaitu
suatu hak yang diperoleh seorang kreditur atas suatu barang bergerak yang
diserahkan oleh debitur untuk mengambil pelunasan dan barang tersebut dengan
mendahulukan kreditur dari kreditur lain.
2. Hak tanggungan, diatur dalam UU No.4/1996, yaitu jaminan yang dibebankan
hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan suatu
ketentuan dengan tanah untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan pada kreditur terhadap kreditu lain.
3. Fiducia, UU No.42/1999, yaitu hak jaminan atas benda bergerak baik yang
berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya
bangunan yang tidak dibebani hak tanggungan sebagai agunan bagi pelunasan
hutang tertentu yang memberikan kedudukan utama terhadap kreditur lain.
4. Hipotik Kapal yang diatur dalam Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232
KUHPer serta Undang-Undang No. 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran (UU
Pelayaran), serta peraturan-peraturan pelaksananya;
5. Resi Gudang yang diatur dalam Undang-Undang No. 9 Tahun 2006 tentang
Sistem Resi Gudang sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 9
Tahun 2011 (UU Resi Gudang) serta peraturan-peraturan pelaksananya.

2. 1 Gadai
Gadai adalah hak yang diperoleh kreditor atas suatu barang yang bergerak yang
diberikan kepadanya oleh debitor atau orang lain atas namanya untuk menjamin suatu utang.
Selain itu, memberikan kewenangan kepada kreditor untuk mendapatkan pelunasan dari
barang tersebut terebih dahulu dari kreditur lainnya, terkecuali biaya untuk melelang barang
dan biaya yang dikeluarkan untuk memelihara benda itu dan biaya-biaya itu mesti
didahulukan.
Dalam gadai, benda yang dapat dijadikan jaminan utang adalah barang bergerak dan
piutang-piutang atas bawa, yang telah ada pada saat penjaminan tersebut dilakukan (Pasal
1150 dan Pasal 1152 KUH Perdata). Ini karena berdasarkan Pasal 1152 KUH Perdata, benda
yang digadaikan harus diletakkan di bawah kekuasaan si berpiutang atau pihak ketiga yang
disepakati oleh kedua belah pihak. Ini berarti tidak mungkin barang tersebut barang yang
akan ada di kemudian hari.

Sifat-sifat gadai antara lain:
a. Gadai adalah untuk benda bergerak baik yang berwujud maupun tidak berwujud.
b. Gadai bersifat accesoir artinya merupakan tambahan dari perjanjian pokok untuk
menjaga jangan sampai debitor itu lalai membayar hutangnya kembali.
c. Adanya sifat kebendaan
d. Syarat inbezieztelling, artinya benda gadai harus keluar dari kekuasaan memberi
gadai, atau benda gadai diserahkan dari pemberi gadai kepada pemegang gadai.
e. Hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri.
f. Hak preferensi sesuai dengan pasal 1130 dan pasal 1150 KUHP
g. Hak gadai tidak dapat dibagi-bagi artinya sebagian hak gadai tidak akan menjadi
hapus dengan dibayarnya sebagian dengan hutang oleh karena itu gadai tetap melekat
atas seluruh benda itu.

Objek dan Subjek gadai
Objek gadai adalah benda bergerak. Benda bergerak ini dibagi atas dua jenis, yaitu
benda bergerak berwujud dan tidak berwujud. Benda bergerak berwujud adalah benda yang
dapat berpindah atau dipindahkan. Yang termasuk dalam benda berwujud, seperti emas,
arloji, sepeda motor, dan lain-lain. Sedangkan benda bergerak yang tidak berwujud seperti,
piutang atas bawah, piutang atas tunjuk, hak memungut hasil atas benda dan atas piutang.
Subjek gadai terdiri atas dua pihak, yaitu pemberi gadai (pandgever) dan penerima
gadai (pandnemer). Pemberi gadai (pandgever) yaitu orang atau badan hukum yang
memberikan jaminan dalam bentuk benda bergerak selaku gadai kepada penerima gadai
untuk pinjaman uang yang diberikan kepadanya atau pihak ketiga.

Hak gadai terjadi dalam dua fase yaitu :
- Fase pertama : Perjanjian Pinjam Uang
Perjanjian pinjam uang ini dituangkan dalam Surat bukti Kredit (SBK). Sifatnya
adalah konsensuil obligator. Di dalam perjanjian itu disebutkan nama penerima pinjaman
(debitur). Perjanjian ini termasuk jenis perjanjian standar karena dicetak dalam bentuk
formulir, yang telah disediakan terlebih dahulu oleh Perum Pegadaian.
- Fase kedua : Penyerahan benda gadai dalam kekuasaan penerima gadai
Sesuai dengan benda gadai adalah benda bergerak, maka benda itu harus lepas dari
kekuasaan debitur atau pemberi gadai. Penyerahan benda terjadi pada saat yang bersamaan
dengan penandatanganan SBK. Dalam hal ini dapat disimpulkan bahwa terjadinya hak gadai
adalah pada tanggal dan hari SBK ditanda tangani.

Hak pemegang gadai
Hasil penjualan diambil sebagian untuk pelunasan hutang debitur dan sisanya di
kembalikan kepada debitur penjualan barang tersebut harus di lakukan di muka umum
menurut kebiasaan-kebiasaan setempat dan berdasarkan syarat-syarat yang lazim berlaku.
1. Pemegang gadai berhak untuk mendapatkan ganti rugi berupa biaya-biaya yang telah
dilakukan untuk menyelamatkan benda gadai .
2. Pemegang gadai mempunyai hak untuk menahan benda gadai (hak retensi) sampai
ada pelunasan hutang dari debitur (jumlah hutang dan bunga).
3. Pemegang gadai mempunyai prefensi (hak untuk di dahulukan) dari kreditur-kreditur
yang lain.
4. Hak untuk menjual benda gadai dengan perantara hakim jika debitur menuntut di
muka hokum supaya barang gadai di jual menurut cara yang di tentukan oleh hakim
untuk melunasi hutang dan biaya serta bunga.
5. Atas izin hakim tetap menguasai benda gadai.

Kewajiban pemegang gadai
a. Pasal 1157 ayat 1 KUHP perdata pemegang gadai bertanggung jawab atas hilangnya
harga barang yang digadaikan yang terjadi atas kelalaiannya.
b. Pasal 1156 KUHP ayat 2 berkewajiban untuk memberitahukan pemberi gadai jika
barang gadai dijual.
c. Pasal 1159 KUHP ayat 1 beranggung jawab terhadap hasil penjualan barang gadai
d. Kewaijban untuk mengembalikan benda gadai jika debitur melunasi hutangnya.
e. Kewajiban untuk melelang benda gadai.

Hapusnya gadai :
a. Perjanjian pokok
b. Musnahnya benda gadai
c. Pelaksanaan eksekusi
d. Pemegang gadai telah melepaskan hak gadai secara sukarela
e. Pemegang gadai telah kehilangan kekuasaan atas benda gadai
f. Penyalahgunaan benda gadai.

2.2 Hak Tanggungan
Hak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
Tanah, adalah Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada
hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalamUndang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utangtertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lainnya.

Sifat dan Ciri Hak Tanggungan
Hak tanggungan sebagai lembaga jaminan atas tanah yang kuat dan mampu
memberikan kepastian hukum bagi para pihak, mempunyai dengan ciri-ciri sebagai berikut :
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya
(kreditor tertentu). Dari definisi mengenai hak tanggungan sebagaimana
dikemukakandi atas, diketahui bahwa hak tanggungan memberikan kedudukan
yangdiutamakan kepada kreditor terhadap kreditor-kreditor lain. Yang dimaksud
dengan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain.
2. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu berada.
Ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah menyatakan bahwa hak
tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada,
sehingga hak tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek hak tanggungan itu
beralih ke pihak lain oleh sebab apa pun juga.
3. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat
pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak yang berkepentingan.
Asas spesialitas diaplikasikan dengan cara pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sedangkan asas publisitas diterapkan
pada saat pendaftaran pemberianhak tanggungan di Kantor Pertanahan. Pendaftaran
tersebut merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak tanggungan tersebut dan
mengikatnya hak tanggungan terhadap pihak ketiga
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
5. Keistimewaan lain dari hak tanggungan yaitu bahwa hak tanggungan merupakan hak
jaminan atas tanah yang mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Apabila debitor
wanprestasi tidak perlu ditempuh cara gugatan perdata biasa yang memakan waktu
dan biaya. Bagi kreditor pemegang hak tanggungan disediakan cara-cara khusus,
sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
Tanah. dana kepada masyarakat dan secara tidak langsung dapat menciptakan iklim
yang kondusif dan lebih sehat dalam pertumbuhan dan perkembangan perekonomian.

Disamping memiliki empat ciri di atas Hak Tanggungan juga mempunyai beberapa sifat,
seperti:
a. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
Maksud dari hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, yaitu haktanggungan
membebani secara utuh objeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian
utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari beban hak tanggungan.
Hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani seluruh objek untuk sisa utang
yangbelum dilunasi. Akan tetapi seiring berkembangnya kebutuhan akan
perumahan,ketentuan tersebut ternyata menimbulkan permasalahan yaitu dalam
halsuatu proyek perumahan atau rumah susun ingin diadakan pemisahan.
b. Hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir
Hak tanggungan diberikan untuk menjamin pelunsaan hutang debitor kepada
kreditor, oleh karena itu hak tanggungan merupakan perjanjian accesoir pada suatu
perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang sebagai perjanjian
pokok. Kelahiran, eksistensi, peralihan, eksekusi, berakhir dan hapusnya hak
tanggungan dengan sendirinya ditentukan oleh peralihan dan hapusnya piutang yang
dijamin pelunasannya

Objek Hak Tanggungan
Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, menyebutkan bahwa yang menjadi
Objek Hak Tanggungan adalah :
a. Hak milik;
b. Hak guna usaha;
c. Hak guna bangunan;
d. Hak pakai atas tanah negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebani dengan hak
tanggungan.

Subjek Hak Tanggungan
1. Pemberi Hak Tanggungan
Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang
mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak
tanggungan yang bersangkutan.
2. Pemegang Hak Tanggungan
Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Penerima hak tanggungan, yang
sesudah pemasangan hak tanggungan akan menjadi pemegang hak tanggungan, yang
adalah juga kreditor dalam perikatan pokok, juga bisa orang perseorangan maupun
badan hukum.

Pembebanan Hak Tanggungan
Pembebanan hak tanggungan merupakan suatu proses yang terdiri atas dua tahap,
yaitu diawali dengan tahap pemberian hak tanggungan dan akan diakhiri dengan tahap
pendaftaran. Dimana tata cara pembebanan hak tanggungan ini wajib memenuhi syarat-
syarat yang telah ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Proses pembebanan hak tanggungan akan diuraikan sebagai berikut:
1. Tahap pemberian Hak Tanggungan
Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji akan memberikan hak
tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Janji tersebut wajib
dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian
utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya menimbulkan utang.
2. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan
Dengan dilakukan pemberian hak tanggungan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan, hak tanggungan ini baru memenuhi syarat spesialitas, sampai pada
tahap tersebut hak tanggungan yangbersangkutan belum lahir dan kreditor
pemegangnya belum memperoleh kedudukan yang diutamakan
3. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah Hak Milik
Pembebanan hak tanggungan atas tanah dengan status tanah Hak Milik dapat
ditemukan dalam rumusan ketentuan Pasal 25 Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang menyatakan secara
tegas bahwa tanah dengan status Hak Milik dapat dijaminkan dengan membebani
hak atas tanah tersebut dengan hak tanggungan.
4. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Usaha
Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 33 Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dapat
diketahui bahwa tanah dengan status Hak Guna Usaha dapat dijaminkan dengan
membebani hak atas tanah tersebut dengan hak tanggungan.
5. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan sebagai Hak Atas Tanah yang dapat dibebankan dengan hak
tanggungan dapat ditemukan rumusannya dalam Pasal 39 Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang
menyatakan bahwa: Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani hak tanggungan.
6. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Pakai
Dimungkinkannya Hak Pakai dibebani dengan suatu hak jaminan kebendaan
dapat kita temui rumusannya dalam ketentuan Pasal 52 dan Pasal 53 Peraturan
Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
dan Hak Pakai.

Hapusnya Hak Tanggungan
Dalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah disebutkan sebab-sebab
hapusnya hak tanggungan, sebagai berikut:
a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan.
b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.
c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh
d. Ketua Pengadilan Negeri.
e. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan

Beralihnya Hak Tanggungan
Konsekuensi sifat accesoir hak tanggungan
Perjanjian accesoir adalah perjanjian yang mempunyai ciri-ciri:
a. Tidak dapat berdiri sendiri.
b. Adanya atau timbulnya maupun hapusnya bergantung dari perikatan pokoknya.
c. Apabila perikatan pokoknya dialihkan, accesoir-nya turut beralih
Dasar beralihnya hak tanggungan menurut pasal 16 Undang-Undang Hak
Tanggungan.
a. Cessie
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia, suatu perjanjian pada
asasnya merupakan perjanjian obligator, kecuali undang-undang menentukan lain.
Hal itu berarti, bahwa dengan ditutupnya perjanjian tersebut, yang muncul barulah
perikatan-perikatan yang mengikat kedua belah pihak
b. Subrogatie
Menurut Pasal 1400 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia, Subrogatie
adalah penggantian hak-hak kreditor oleh seorang pihak ketiga, yang membayar
kepada si berpiutang.
c. Merger
Peristiwa beralihnya hak tagih berdasarkan perikatan pokok antara kreditor dan
debitor bisa juga terjadi karena adanya peleburan (merger) dua perseroan, biasanya
dua bank, sehingga semua aktiva dan passiva kedua bank tersebut dialihkan kepada
Bank yang baru, kalau demikian, maka (sesuai dengan sifat perjanjian penjaminan)
jamianan-jaminan yang accessoir pada perjanjian pokoknya turut beralih kepada
kreditor baru.

Pendaftaran Peralihan Hak Tanggungan
Peralihan hak tanggungan atas dasar apa yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1)
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Didalam
penjelasan Undang-undanag Bagian 8 dan pasal 16 ayat 1, disana digunakan istilah
pencatatan. Kedua istilah pendaftaran dan pencatatan bisa mempunyai arti dan
memberikan peluang penafsiran yang lain sekali.

Eksekusi Hak Tanggungan
Eksekusi hak tanggungan merupakan suatu upaya bagi pemegang hak tanggungan
untuk memperoleh kembali piutangnya, manakala debitor wanprestasi. Untuk itu Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah memberikan kemudahan dan kepastian dalam pelaksanaan
eksekusi hak tanggungan.
2.3 Fidusia
Benda yang dapat dijadikan jaminan dalam fidusia adalah benda bergerak baik yang
berwujud maupun yang tidak bewujud dan benda tidak bergerak khususnya Bangunan yang
tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UU Hak Tanggungan
(Pasal 1 angka 2 UU Fidusia). Benda adalah segala sesuatu yang dapat dimiliki dan
dialihkan, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, yang terdaftar maupun yang
tidak terdaftar, yang bergerak maupun tidak begerak yang tidak dapat dibebani hak
tanggungan atau hipotek (Pasal 1 angka 4 UU Fidusia). Selain itu jaminan fidusia juga dapat
berupa benda, termasuk piutang, baik yang telah ada pada saat jaminan diberikan maupun
yang diperoleh kemudian (Pasal 9 UU Fidusia). Jaminan fidusia juga meliputi hasil dari
benda yang menjadi objek jaminan fidusia, serta meliputi juga klaim asuransi dalam hal
benda yang menjadi objek jaminan fidusia diasuransikan (Pasal 10 UU Fidusia).
Untuk jaminan fidusia akan dijelaskan lebih lanjut pada poin tersendiri setelah
jaminan kebendaan.

2.4 Hipotik Kapal
Berdasarkan KUH Perdata Pasal 1162, Hipotik adalah hak kebendaan atas benda
tidak bergerak untuk mengambil pergantian daripadanya bagi pelunasan suatu perutangan.
Namun akibat berlakunya UU No. 4 tahun 1996 terhadap berlakunya ketentuan
mengenai hipotik dalam buku II KUHPerdata yaitu pengaturan mengenai hipotik dalam
KUHPerdata terdapat dari pasal 1162-1232 namun sesuai dengan ketentuan penutup UU No
4 tahun 1996 pasal 29 yang berisi:
Dengan berlakunya Undang-Undang ini, ketentuan mengenai Credietverband
sebagaimana tersebut dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad
1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191
dan ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai
pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi
Dari isi ketentuan diatas dapat dikatakan bahwa ketentuan-ketentuan yang berada
di KUH Perdata dinyatakan tidak berlaku lagi sepanjang mengenai pembebanan hak atas
tanah beserta benda yang berkaitan dengan tanah. Hal ini berarti hak tanggungan atas tanah
saja yang berada di KUHPerdata yang dinyatakan tidak berlaku lagi. Sedangkan ketentuan
hipotik selama benda-benda bukan tanah masih tetap berlaku namun sekarang ini telah ada
Undang-Undang lain yang mengatur tentang hipotik lainnya.

Azas-azas Hipotik
1. Azas publikasi, yaitu mengharuskan hipotik itu didaftarkan supaya diketahui oleh
umum. Hipotik didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian setempat.
2. Azas spesifikasi, hipotik terletak di atas benda tak bergerak yang ditentukan secara
khusus sebagai unit kesatuan, misalnya hipotik diatas sebuah rumah. Tapi tidak aada
hipotik di atas sebuah pavileum rumah tersebut, atau atas sebuah kamar dalam rumah
tersebut.
Benda tak bergerak yang dapat dibebani sebagai hipotik adalah hak milik, hak guna
bangunan, hak usaha baik yang berasal dari konvensi hak-hak barat, maupun yang berasal
dari konvensi hak-hak adaptasi, serta yang telah didapatkan dalam daftar buku tanah menurut
ketentaun PP no. 10 tahun 1961 sejak berlakunya UUPA no. 5 tahun 1960 tanggal 24
september 1960.

Objek hipotik
Berdasarkan KUH Perdata pasal 1164, dimana benda yang dapat dibebani dengan
hipotik adalah:
- Benda-benda tak bergerak yang dapat dipindahtangankan, beserta segala
perlengkapannya, sekadar yang terakhir ini dianggap sebagai benda tak bergerak
- Hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta segala perlengkapannya
- Hak numpang karang dan hak usaha
- Pasar-pasar yang diakui pemerintah, beserta hak-hak istimewa yang melekat padanya
Pasal 1167 KUH perdata menyebutkan pula bahwa benda bergerak tidak dapat
dibebani dengan hipotik. Maksudnya adalah sebagai berikut:
- Benda tetap karena sifatnya (pasal 506 KUH Perdata)
- Benda tetap karena peruntukan (pasal 507 KUH Perdata)
- Benda tetap karena UU (pasal 508 KUH Perdata)

Subyek Hipotik
Sesuai dengan pasal 1168 KUH perdata, di sana dijelaskan bahwa tidak ada ketentuan
mengenai siapa yang dapat memberikan hipotik dan siapa yang dapat menerima atau
mempunyai hak hipotik.
Sedangkan badan hukum menurut tata hukum tanah sekarang tidak berhak memiliki
hak milik, kecuali badan-badan hukum tertentu yang telah ditunjuk oleh pemerintah, seperti
yang tertuang dalam pasal 21 ayat 2 UUPA. Ada empat golongan badan hukum yang berhak
mempunyai tanah berdasarkan PP no. 38 tahun 1963 yaitu:
1. Badan-badan pemerintah
2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian
3. Badan-badan social yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri
4. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri.
Mengenai siapa-siapa yang dapat memberikan hipotik ialah warga negara Indonesia
dan badan hukum Indonesia sebagaimana ketentuan-ketentuan yang ada pada UUPA sendiri.

Jenis-jenis Hipotik
1. Hipotik Kapal
Pentingnya pengaturan hipotik atas kapal laut yaitu keberadaan jaminan hipotik ini
sangat membantu perusahaan perkapalan dalam memenuhi dan menjalankan modal kerjanya
agar dapat menyelenggarakan kegiatan operasionalnya. Tentunya, hipotik atas kapal laut ini
akan melibatkan dua pihak. Dua pihak itu adalah perusahaan perkapalan sebagai debitur dan
lembaga perbankan, seperti bank, sebagai kreditur.
Hubungan hukum antara perusahaan perkapalan dan lembaga perbankan, dalam hal
ini adalah bank, perlu ditetapkan suatu ketentuan hukum. Dengan adanya ketentuan hukum,
maka terdapat aturan baku dalam melaksanakan perbuatan hukum di antara kedua belah
pihak.
Tata cara pembebanan hipotik atas kapal yaitu:
1) Debitur mengikatkan diri dengan Kreditur (bank/lembaga pembiayaan) dalam suatu
Perjanjian Kredit dengan menyatakan menyerahkan kapal sebagai hipotik sebagai
jaminan pelunasan hutangnya.
2) Perjanjian pemberian (pembebanan) hipotik. Kreditur bersama debitur atau bank
sendiri berdasarkan Surat Kuasa memasang Hipotik menghadap Pejabat Pendaftar
Kapal dan minta dibuatkan akta Hipotik Kapal.
Adapun dokumen yang diperlukan:
o Surat Permohonan dengan menyebutkan data kapal dan nilai penjaminan;
o Grosse Akta Pendaftaran Kapal;
o Surat Kuasa Memasang Hipotik.
3) Akta Hipotik didafatarkan dalam buku daftar. Saat selesainya pendafataran maka hak
Pemegang Hipotik lahir.
Kendalanya yaitu dalam pelaksanaan eksekusi apabila terjadi suatu wanprestasi
yaitu, dalam KUH Perdata ketentuan mengenai Hipotik kapal apabila terjadi suatu
wanprestasi maka pihak yang memegang hipotik dapat melakukan pelelangan yang
diketahui secara umum dan hal ini menjadi kendala karena untuk mendapatkan harga
yang sesuai dengan nilai penjaminannya merupakan hal yang relatif sulit dilakukan.

Prosedur Pengadaan Hak Hipotik
Syarat-syarat yang harus dipenuhi ketika akan mengadakan hipotik adalah:
1. Harus ada perjanjian hutang piutang,
2. Harus ada benda tak bergerak untuk dijadikan sebagai jaminan hutang.
Setelah syarat di atas dipenuhi, kemudian dibuat perjanjian hipotik secara tertulis
dihadapan para pejabat pembuat akta tanah atau disingkat PPAT (pasal 19 PP no. 10 tahun
1961), yang dihadiri oleh kresitur, debitur dan dua orang saksi yang mana salah satu saksi
tersebut biasanya adalah kepala desa atau kelurahan setempat di mana tanah itu terletak.
Kemudian akta hipotik itu didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian yang
bersangkutan.

2. Hipotik Pesawat
Seperti yang telah terdapat dalam hipotik kapal begitupula sama dengan hipotik atas
pesawat terbang yaitu dengan bekembangnya transportasi udara maka pembelian pesawat
yang dilakukan oleh perusahaan penerbangan juga harus cepat, namun dana yang dibutuhkan
untuk membeli pesawat secara tunai masih sulit dilakukan karena keterbatasan biaya, maka
dalam hal ini perbankan (kreditur) memberikan pinjaman yang berupa pembebanan jaminan
hipotik atas pesawat. Dengan adanya agunan (jaminan pelunasan suatu hutang) yang bersifat
kebendaan yang memberikan hak utama/prioritas kepada kreditur, maka apabila debitur
wanprestasi atau gagal melakukan pembayaran kembali atas pinjamannya kreditur dapat
mengeksekusi agunan kebendaan yang telah diberikan debitur tersebut guna pelunasan
hutangnya. Oleh karenanya kreditur dapat merasa lebih aman dalam memberikan
pembiayaan/kredit terhadap debitur.
Yang menjadi kendala pelaksanaan pembebanan hipotik atas pesawat terbang di
Indonesia yaitu, pada saat pendaftaran atau registrasinya, Pendaftaran atau Registrasi khusus
untuk pembebanan pesawat terbang dan helikopter baik dalam bentuk hipotek atau hak
agunan lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku belum tersedia.
Dan juga yang menjadi kendala adalah peraturan pemerintah yang mengatur
mengenai pembebanan hipotik atas pesawat terbang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 13
ayat (3) UU No.15 tahun 1992 tentang Penerbangan sampai saat ini belum terealisasikan,
sehingga pelaksanaan pembebanan Hipotik atas Pesawat Terbang masih belum jelas dan
masih bersifat nasional, yang artinya tidak semua Dinas Perhubungan (yang nantinya
diharapkan sebagai badan yang melakukan registrasi terhadap pembebanan hipotik atas
pesawat terbang) dapat menerima atau bersedia melakukan pencatatan terhadap pembebanan
Hipotik atas pesawat terbang, atau dengan kata lain belum ada badan yang ditunjuk secara
resmi sebagai badan yang berwenang melakukan registrasi terhadap pembebanan hipotik atas
pesawat terbang, sebagaimana Kantor Pendaftaran Fidusia dalam hal pembebanan Fidusia,
Kantor Pertahanan (BPN) dalam hal pembebanan Hipotik atas kapal.

Isi akta Hipotik
Isi akta hipotik dibagi atas dua bagian, yaitu:
1. Isi yang wajib
Barang dibebani hipotik itu harus disebut/ditulis secara rinci danjelas.
2. Isi yang facultatief
Isi facultatief ini memuat janji-janji antara pemberi hipotik dan pemegang hipotik.
Janji-janji yang biasa dimuat dalam akta hipotik, antara lain:
1. Janji untuk menjual benda atas kekuasaannya sendiri apabila hutang pokoknya tidak
dilunasi (Pasal 1178 ayat 2).
2. Janji tentang sewa
Pemberi hipotik dibatasi dalam kekuasaannya untuk menyewakan benda yang
dibebani tanpa iji pemegang hipotik mengenai cara maupun waktunya (Pasal 1185
ayat 1).
3. Janji tentang asuransi
Apabila ada peristiwa yang tidak diduga-duga sebelumya misalnya: kebakaran, banjir
antara pemberi dan pemegang hipotik membuat perjanjian tentang asuransi yang
diberitahukan kepada perusahaan asuransi, supaya perusahaan asuransi terikat dengan
janji tersebut.
4. Janji untuk tidak dibersihkan
Janji ini diberikan kepada semua pemegang hipotik dengan syarat diadakan dalam
penjualan secara sukarela yang dikehendaki oleh pemilik bendanya. Janji untuk tidak
dibersihkan hanya dapat dilakukan oleh pemegang hipotik pertama (Pasl 1210 ayat
2).

Hapusnya Hipotik
Menurut pasal 1209 ada tiga cara hapusnya hipotik, yaitu:
1. Karena hapusnya ikatan pokok
2. Karena pelepasan hipotik oleh si berpiutang atau kreditur
3. Karena penetapan oleh hakim
Adapun hapusnya hipotik di luar ketentuan KUH Perdata yaitu:
1. Hapusnya hutang yang dijamin oleh hipotik
2. Afstan hipotik
3. Lemyapnya benda hipotik
4. Pencampuran kedudukan pemegang dan pemberi hipotik
5. Pencoretan, karena pembersihan atau kepailitan
6. Pencabutan hak milik

Perbedaan gadai dan hipotik :
a. Gadai harus disertai dengan pernyataan kekuasaan atas barang yang digadaikan,
sedangkan hipotik tidak.
b. Gadai hapus jika barang yang digadaikan berpindah tangan ke orang lain, sedangkan
hipotik tidak, tetapi teap mengikuti bendanya walaupun bendanya dipindahtangankan ke
orang lain.
c. Satu barang tidak pernah dibebani lebih dari satu gadai walaupun tidak dilarang, tetapi
beberapa hipotik yang bersama-sama dibebankan diatas satu benda adalah sudah
merupakan keadaan biasa.
d. Adanya gadai dapat dibuktikan dengan segala macam pembuktian yang dapat dipakai
untuk membuktikan perjanjian pokok sedangkan adanya perjanjian hipotik dibuktikan
dengan akta otentik.

2.5 Resi Gudang
Berdasarkan UU No 9 Tahun 2006 pasal 1, Resi Gudang adalah dokumen bukti
kepemilikan atas barang yang disimpan di Gudang yang diterbitkan oleh Pengelola Gudang.
Sedangkan dalam resi gudang, yang dijadikan objek jaminan adalah resi gudang (Pasal 1
angka 9, Pasal 4, Pasal 12 Pasal 16 UU Resi Gudang). Resi Gudang itu sendiri adalah
dokumen bukti kepemilikan atas barang yang disimpan di gudang yang diterbitkan oleh
Pengelola Gudang (Pasal 1 angka 2 UU Resi Gudang).
Kemudian dijelaskan lebih jauh lagi, Hak Jaminan atas Resi Gudang, yang
selanjutnya disebut Hak Jaminan adalah hak jaminan yang dibebankan pada Resi Gudang
untuk pelunasan utang, yang memberikan kedudukan untuk diutamakan bagi penerima hak
jaminan terhadap kreditor yang lain.

Ciri-ciri Resi Gudang
Kebutuhan pembiayaan pemegang resi gudang
Tidak diwajibkan untuk mendaftarkan jaminan resi Gudang tetapi hanya
memberitahukan kepada pengelola gudang dan Pusat Regitrasi Jaminan Resi Gudang
Hanya untuk jaminan satu hutang saja Ps/ 12 ayat 2 UU SRG
Dapat dengan lelang umum dan penjualan umum

Sifat Resi Gudang
Perjanjian Hak Jaminan merupakan perjanjian ikutan dari suatu perjanjian
utangpiutang yang menjadi perjanjian pokok.
Setiap Resi Gudang yang diterbitkan hanya dapat dibebani satu jaminan utang.
Pembebanan Hak Jaminan terhadap Resi Gudang dibuat dengan Akta Perjanjian Hak
Jaminan, dimana sekurang-kurangnya memuat:
a. identitas pihak pemberi dan penerima Hak Jaminan;
b. data perjanjian pokok yang dijamin dengan Hak Jaminan;
c. spesifikasi Resi Gudang yang diagunkan;
d. nilai jaminan utang; dan
e. nilai barang berdasarkan harga pasar pada saat barang dimasukkan ke dalam
Gudang.

Objek Resi Gudang
Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag) No. 26/M-DAG/PER/6/2007 yang telah
menetapkan delapan komoditi pertanian sebagai barang yang dapat disimpan di gudang
dalam penyelenggaraan Sistem Resi Gudang. Kedelapan komoditi itu adalah: gabah, beras,
kopi, kakao, lada, karet, rumput laut, dan jagung

Subyek Resi Gudang serta hak nya
Subyek Hukum :
Perorangan dan Badan Hukum
Pemberi jaminan Resi Gudang adalah Pemegang Resi Gudang, yaitu pemilik barang
yang menyimpan barangnya pada Pengelola Gudang
Hak Subyek Hukum :
Apabila pemberi Hak Jaminan cedera janji, penerima Hak Jaminan mempunyai hak
untuk menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui lelang umum atau
penjualan langsung.
Penerima Hak Jaminan memiliki hak untuk mengambil pelunasan piutangnya atas
hasil penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) setelah dikurangi biaya
penjualan dan biaya pengelolaan.
Penjualan objek jaminan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat dilakukan
atas sepengetahuan pihak pemberi Hak Jaminan.

Penyerahan Barang
- Penyerahan Barang wajib dilakukan oleh Pengelola Gudang kepada Pemegang Resi
Gudang pada saat Resi Gudang telah jatuh tempo atau atas permintaan Pemegang
Resi Gudang.
- Pengelola Gudang menyerahkan Barang kepada Pemegang Resi Gudang terakhir.

Hapusnya Resi Gudang
Hak Jaminan yang dimiliki oleh penerima Hak Jaminan hapus karena hal-hal berikut:
a. hapusnya utang pokok yang dijamin dengan Hak Jaminan dan;
b. pelepasan Hak Jaminan oleh penerima Hak Jaminan.