BAB I

MANAJEMEN PROYEK

Pendahuluan
Pembahasan ini menjelaskan tentang pengertian manajemen atau
macam-macam istilah manajemen ini sangat luas, dan dapat dilihat juga dari
berbagai pendapat para ahli dibidang manajemen seperti George R. Terry,
James AF Stoner, Elmor Peterson, John F.Mee, pada bab ini dibahas tentang
pengertian managemen, pengertian proyek, tingkatan managemen proyek, unsur-
unsur managemen proyek, fungsi-fungsi manajemen proyek, konsep manajemen
konstruksi, fungsi/peran manajemen konstruksi, serta pihak pihak yang terlibat
dalam pelaksanaan proyek.
Pada bab ini, sangat terkait atau mempunyai relevansi dengan
matakuliah lain seperti managemen SDM dan alat, managemen supervisi dan
spesifikasi, serta etika bisnis dan kewirausahaan.
Adapun aplikasi dan manfaatnya dapat diterapkan dilapangan untuk
mengikuti dan terjun langsung pada setiap pembangunan proyek, baik dalam
bidang jasa, pengadaan, maupun proyek konstruksi.

Tujuan Instruksional Khusus
Setelah Mempelajari Bab ini, Anda Diharapkan Dapat:
- Menjelaskan macam-macam pengertian managemen
- Menjelaskan macam-macam pengertian Proyek
- Menjelaskan Tingkatan Managemen Proyek dan kemampuan/
kemahiran dan orientasi yang harus dimiliki berkaitan dengan
tugas, tanggung jawabnya
- Menjelaskan Unsur-Unsur Managemen Proyek Konstruksi
- Menjelaskan Fungsi-fungsi Manajemen Proyek
- Menjelaskan Konsep Manajemen Konstruksi






- Menjelaskan fungsi/peran Manajemen Konstruksi pada setiap tahap
proyek
- Menjelaskan pihak pihak yang terlibat dalam proyek

1.1 Pengertian Manajemen Proyek
Manajemen ini mempunyai pengertian yang berbeda-beda, tergantung
dari latarbelakang dan pengalaman seseorang/pakar dibidang managemen
contohnya; ada yang mendefinisikan sebagai ilmu dan seni, profesi, sistem, dan
proses, serta sebagai suatu fungsi dan kelompok/kumpulan orang untuk
mencapai tujuan atau sasaran tertentu. Kesalahan dalam managemen proyek
dapat mengakibatkan hilangnya laba yang diharapkan karena bertambahnya
biaya, keterlambatan penyelesaian terhadap jadwal dan adanya denda (penalty).
Jadi intinya adalah bagaimana mengatur dan mengelola sumberdaya yang ada
dalam memenej suatu proyek.
Proyek adalah kegiatan sekali lewat, dengan waktu dan sumber daya yang
terbatas untuk mencapai hasil akhir yang telah ditentukan, dalam mencapai hasil
akhir kegiatan proyek dibatasi oleh anggaran, jadwal, dan mutu, yang dikenal
dengan tiga kendala (triple constrain), sedangkan kegiatan proyek dibedakan dari
kegiatan operasional antara lain karena sifatnya yang dinamis, non rutin, multi
kegiatan dengan intensitas yang berubah-ubah, dan memiliki siklus yang pendek.

1. Ragam Pengertian Managemen
Manajemen sebagai suatu ilmu dan seni (Management is a Science and
Art) Manajemen sebagai suatu ilmu merupakan teori-teori yang telah tersusun
secara sistematis dan teruji dalam praktek dan akan selalu berkembang.
Merupakan suatu ilmu yang bersifat interdisiplinner yang memerlukan disiplin
ilmu-ilmu lain dalam penerapannya, seperti statistic, matematika, filsafat, dsb
sedangkan.manajemen sebagai suatu seni,dimana dalam penerapannya
memerlukan seni tersendiri yang dimiliki oleh seorang manajer, yang didasarkan
pada bakat dan pengalamannya. Ilmu manajemen mengajarkan pengetahuan






tentang manajemen,sedang seni manajemen mengajarkan tentang bagaimana
melaksanakan sesuatu hal yang berkaitan dengan bidang manajemen.
Perkembangan selanjutnya adalah manajemen sebagai profesi (Management as a
Profession) ini sejalan dengan perkembangan ilmu manajemen dan industri yang
memerlukan jasa pengetahuan dan seni manajemen,hal ini ditunjukkan dengan
berkembangnya lembaga manajemen yang bergerak di bidang training dan
konsultasi manajemen.
Manajemen juga sebagai suatu system dan proses (Management as a System,
Process) Manajemen sebagai suatu system merupakan pendekatan system dalam
menyelesaikan permasalahan-permasalahan manajemen. Kegiatan-kegiatan
manajemen merupakan suatu rangkaian yang saling berkaitan dari sub system sub
system kegiatan yang terorganisasi sedemikian untuk mencapai tujuan organisasi
sebagai out put/sasaran akhir.Dan manajemen merupakan serangkaian tahap-
tahap kegiatan atau proses yang berurutan dan terarah untuk mencapai suatu
tujuan tertentu dengan memanfaatkan seefektif dan sefisien mungkin sumber
daya yang tersedia. Selain itu manajemen sebagai suatu fungsi dan
kelompok/kumpulan orang(Management as a Function a Group of People)
Manajemen sebagai suatu fungsi merupakan pelaksanaan manajemen secara
terpisah walaupun berkaitan dalam suatu kerangka mencapai tujuan tertentu. Dan
Manajemen merupakan suatu kelompok orang yang melaksanakan tujuan-tujuan
dan fungsi-fungsi manajerial untuk mencapai tujuan kelompok tersebut
Menurut pendapat para ahli dibidang manajemen, antara lain:
1. George R. Terry ( Principles of Management)
Manajemen merupakan suatu proses yang khas, yang terdiri dari
tindakan-tindakan perencanaan (planning), pengorganisasian
(organizing), pelaksanaan/penggerakan (actualing) dan pengawasan
(controlling), yang dilakukan untuk menentukan serta mencapai
sasaran yang ditetapkan melalui sumber daya manusia dan sumber
daya lain.
2. James AF Stoner ( Management )






Manajemen adalah proses perencanaan, pengorganisasian,
pengarahan dan pengawasan usaha-usaha para anggota organisasi
dan penggunaan sumber daya sumber daya organisasi lainnya, agar
mencapai tujuan organisasi yang telah ditetapkan.
3. Elmor Peterson (Bussiness Organization and Management)
Manajemen adalah suatu teknik dengan maksud dan tujuan dari
sekelompok manusia tertentu ditetapkan, unsur-unsur manajemen
diklasifikasikan dan dilaksanakan.
4. John F.Mee
Manajemen adalah seni untuk mencapai hasil yang maksimal dengan
usaha yang minimal,demikian pula mencapai kesejahteraan dan
kebahagian maksimal baik bagi pimpinan maupun para pekerja serta
memberikan pelayanan sebaik mungkin pada masyarakat.
5. John F.Mee dkk,
Manajemen adalah proses untuk memanfaatkan sumber daya
manusia dan sumber daya lain untuk mencapai tujuan tertentu.
Masih banyak lagi defenisi-defenisi manajemen yang dikemukakan oleh
para ahli dan orang yang berpengalaman di bidang manajemen, masing-masing
mempunyai perbedaan dan kesamaannya didasarkan pada sudut pandang dan
pengalaman yang berbeda.

2. Pengertian Proyek
Sedangkan proyek adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu
tertentu, dengan alokasi sumber daya yang terbatas, untuk melaksanakan suatu
tugas yang telah digariskan. Sehingga manajemen proyek secara luas diterapkan
pada seluruh tahapan proyek, mulai dari tahapan perencanaan, perancangan,
pengadaan dan pelaksanaan, sehingga untuk menerapkannya akan lebih rumit dan
komplek, karena sumber daya yang ada berlainan dan bervariasi dan mempunyai
tujuan-tujuan antara, sesuai dengan tahapan proyeknya.
Sasaran dari manajemen proyek sendiri yaitu mencapai pengendalian
yang tepat dari suatu proyek untuk menjamin agar penyelesaiannya dapat sesuai






dengan jadwalnya dalam batas anggaran dan kualitas yang ditetapkan. Sasaran
dari manajemen proyek adalah:
a. Adanya tanggungjawab tunggal yang terintegrasi ditangan Manager
Proyek
b. Adanya perencanaan dan pengendalian yang terintegrasi dari semua
kegiatan unit-unit fungsional selama proses siklus kehidupan proyek.
Sedangkan kegiatan-kegiatan dalam Manajemen proyek dilakukan
beraneka ragam, mulai dari perencanaan program, survey, penelitian, study
kelayakan, perancangan, pengadaan/lelaang sampai pelaksanaan, sehingga akan
melibatkan berbagai ahli dan pihak, (surveyor, perencana/arsitek, ahli geologi,
konstruktor, kontraktor dan sebagainya), yang merupakan suatu tim yang saling
berkaitan dan berhubungan, sehingga memerlukan pengelolaan (manajemen)
yang professional (terpadu) sehingga dengan pendekatan konsep ini dibutuhkan
seorang manajer manajemen yang akan mengelola proyek tersebut mulai dari
perencaanaan, perancangan, lelang/tender sampai pelaksanaannya.
Dengan konsep ini dapat dilakukan perencanaan secara bersamaan dengan
beberapa perencanaan, begitu juga pada tahap pelaksanaan dapat dilakukan
pelaksanaan dengan lebih dari satu kontraktor atau pelaksanaan secara bertahap
(fast track) tanpa harus menunggu dahulu perencanaan selesai secara keseluruhan
(keuntungan waktu proyek lebih singkat).
Dengan konsep ini peran manajer manajemen sangat besar dalam
menentukan keberhasilan proyek baik dari segi waktu, biaya, mutu, maupun
keamanan dan kenyamanan yang optimal, sehingga dapat berkembang
perusahaan yang bergerak dibidang manajemen ini, yang akan mengelola proyek-
proyek yang diingini oleh owner/pemilik secara professional dan optimal.

1.2 Tingkatan Manajemen Proyek
Tiap bagian dalam suatu organisasi membutuhkan manajemen, penerapan
manajemen untuk tiap bagian berbeda sesuai dengan orientasi dan tingkatnya.
Didasarkan pada orientasi dan tingkatnya maka manajemen dapat dibagi menjadi
1. Higher Management ( Manajemen Puncak/Tingggi )






Manajemen disini berkaitan dengan seluruh kegiatan manajemen organisasi
secara luas,umum,dan menyeluruh.
Manajernya merupakan manajer puncak/top manager yang bertanggung
jawab atas keseluruhan manajemen organisasi,penentuan kebijakan/policy
umum organisasi.
Biasanya manajer puncak terdiri dari para eksekutif seperti presiden
direktur,direktur,kepal cabang dan sebagainya yang merupakan level
perantara pada struktur organisasinya.
2. Middle Management ( Manajemen Menengah/Madya)
Manajemen disini ruang lingkupnya berkaitan dengan manajemen bagian
yang menjadi tanggunag jawabnya.manajernya adalah manajer maenengah/
madya yang merupakan manajer departemen yang mengkoordinir/
membawahi beberapa seksi atau bagian dan merupakan level bawah/teknis
pada struktur organisasinya.
3. Lower management ( Manajemen Tingkat Bawah/Lini)
Manajemen disini berkaitan dengan manajemen ditingkat operasional/teknis
yang berhubungan langsung dengan tenaga-tenaga operasional/teknis
.Manajernya merupakan manajer operasional dan merupakan level
bawah/teknis Pada struktur organisasinya. Sebagai seorang manajer ada
beberapa kemampuan/kemahiran dan orientasi yang harus dimiliki berkaitan
dengan tugas, tanggung jawab, fungsi dan peranannya dalam mencapai tujuan
manajemen dan organisasi.
Ada 3 (tiga) kemmpuan dan orientasi yang harus dimiliki seorang
manajer,Yaitu:

a. Conceptual skill
Conceptual skill adalah kemampuan untuk mengidentifikasi masalah dan
keadaan/kondisi/situasi yang ada, menentukan variabel dan factor-faktor yang
menentukan,kemudian menganalisisnya dengan alternative yang luas untuk
menentukan keputusab dan langkah-langkah yang akan diambil sehingga






dapat mencapai hasil yang maksimal bagi pencapaian tujuan secara
keseluruhan. Conceptual skill merupakan kemampuan untuk melihat
persoalan secara menyeluruh dan komprehensifdan menganalisisnya untuk
mendapatkanmenentukan suatu konsep/kebijakan yang bersifat strategic dan
mendasar
b. Human Skill
Human skill yaitu kemampuan untuk berhubungan dan berkomunikasi
dengan orang lain sehingga tercipta partisipati dan suasana yang
serasi/harmonis diantar kelompok-kelompok/anggota-anggota yang
berkaitan/berhubungan untuk mendukung pencapaian tujuan yang telah
ditentukan.
c. Technical Skill
Technical skill yaitu kemampuan untuk melakukan tugas-tugas khusus
bersifatb teknis yang menjadi tanggung jawab yang berkaitan dengan
prosedur,proses,peralatan,teknik/metode operasional dan sebagainya.

1.3. Unsur-Unsur Manajemen Proyek (Konstruksi)
Unsur-unsur manajemen merupakan sumber daya yang berpengaruh
terhadap berfungsinya manajemen di dalam mencapai tujuannya.
Unsur-unsur manajemen yang utama biasa dinyatakan dalam 6 (enam) M, yaitu :
1. Men (manusia)
2. Material (bahan-bahan/material)
3. Machines (mesin-mesin/peralatan)
4. Money (uang)
5. Methods (metode/cara/teknologi)
6. Market (pasar)
Untuk mencapai tujuan manajemen proyek, seorang manajer harus dapat
menggunakan dan memanfaatkan unsur-unsur manajemen tersebut (sebagai
sumber daya) secara efisien dan efektif sehingga dapat dicapai tujuan yang telah
ditentukan secara optimal.







1.4 Fungsi-fungsi Manajemen Proyek
Pada dasarnya manajemen berarti pencapaian tujuan organisasi melalui
pelaksanaan fungsi-fungsi tertentu (yang disebut sebagai fungsi-fungsi
manajemen).
Dalam menentukan fungsi-fungsi manajmen masih ada perbedaan antara
beberapa ahli, sebagai berikut :
1. G.R. Terry (Principiles of management)
a. Planning (Perencanaan)
b. Organizing (Pengorganisasian)
c. Actuating (Menggerakkan)
d. Controlling Pengawasan)
Disingkat P.O.A.C
2. H. Alberts (Managenment, The Basic Concept)
a. Planning
b. Oganizing
c. Directing
d. Controlling
Disingkat P.O.D.C
3. Henry Fayol
a. Planning
b. Organizing
c. Commanding
d. Coordinating
e. Controlling
4. Koontz, H and ODonelt (The Principles of Management)
a. Planning
b. Organizing
c. Saffing
d. Directing
e. Controlling






P.O.S.D.C
5. Luther Gallick
a. Planning
b. Organizing
c. Staffing
d. Directing
e. Coordinating
f. Reporting
g. Budgeting
Disingkat P.O.S.D.C.O.R.B
6. William Spriegel
a. Planning
b. Organizing
c. Controlling
P.O.C
Masih banyak lagi pendapat para ahli tentang fungsi-fungsi manajemen,
yang masing-masing ada perbedaan dan kesamaannya dalam
mengelompokkan/mengklasifikasi, maupun urutan-urutannya, namun kalau
ditelaah lebih jauh, dalam keanekaragaman tersebut terdapat kesamaan-kesamaan
yang fundamental.
Fungsi yang satu diurai lebih detail/jelas dalam fungsi yang berdiri sendiri
(khusus) atau sebaliknya beberapa fungsi disatukan dalam fungsi yang bersifat
lebih umum. Misalnya Henry Fayol menganggap fungsi Coordinating sebagai
fungsi dasar yang berdiri sendiri, sedang menurut G.R. Terry fungsi Coordinating
sudah implicit terdapat dalam keempat fungsi dasar yang telah ada menurut dia,
seperti tergambar dalam bagan berikut:









Coordinating Planning ( Perencanaan )
Coordinating Organizing ( Pengorganisasian )
Coordinating Actuating ( Pelaksanaan )
Coordinating Controlling ( Pengawasan/Pengenalian )

Gambar 1 Fungsi Coordinating menurut G.R. Terry
Begitu juga fungsi-fungsi yang lain menurut Terry sudah masuk dalam keempat
fungsi dasar menurut dia.
Kalau ditelaah lebih jauh fungsi dasar manajemen menurut Terry pun
dapat disederhanakan lagi menjadi 3 (tiga) fungsi dasar utama yaitu :
1. Perencanaan ( Planning )
2. Pelaksanaan ( Actuating )
3. Pengendalian ( Controlling )
Fungsi Organizing (pengorganisasian) dari Terry terdapat implicit dalam
setiap tiga (3) fungsi dasar diatas seperti dalam bagan berikut :

Organizing Planning ( Perencanaan )
Organizing Actuating ( Pelaksanaan )
Organizing Controlling (Pengawasan/pengendalian)

Gambar 2 Fungsi Coordinating setelah dirumuskan/sederhanakan
Di dalam perencanaan dibutuhkan (implicit) pengorganisasian,
perencanaan, begitu juga dalam pelaksaan dan pengendalian dibutuhkan
(implisit) pengorganisasiannya.






Ketiga fungsi manajemen di atas biasa juga disebut sebagai proses manajemen
siklus manajemen yang saling terkait, tidak berdiri-sendiri seperti dalam
bagan/pada gambar sebagai berikut;












Gambar 3 Bagan Siklus Manajemen
Uraian secara garis besar dan sederhana ketiga fungsi manajemen tersebut adalah

1 Perencanaan (Planning)
Perencanaan adalah kegiatan pemilihan atau penetapan tujuan-tujuan
organisasi dan penentuan strategi, sasaran, program, target, prosedur, metode,
system, anggaran, waktu dan standar yang dibutuhkan untuk mencapai tujuan.
Perencanaan bermaksud menjawab pertanyaan 5 W dan 1 H, yairu :
1. What = Apa (apa yang harus dilakukan, apa tujuan yang harus dicapai,
apa sasaran dan targetnya).
2. Why = Mengapa ( mengapa kegiatan itu dilakukan atau mengapa tujuan
harus dicapai).
3. Where = Dimana ( dimana kegiatan itu dilakukan fungsi tempat ).
4. When = Kapan ( kapan kegiatan itu harus dilakukan, fungsi waktu )

Planning

Actuating
Controlling






5. Who = Siapa ( siapa yang akan melaksanakan kegiatan ini, fungsi
orang/bagian staf ).
6. How = Bagaimana/berapa ( bagaimana kegiatan itu dilakukan, berapa
anggarannya, bagaimana kualitasnya, berapa waktu yang dibutuhkan yang
dapat selanjutnya dijabarkan sebagai berikut :
How long How much How many, etc.
Perencanaan adalah suatu proses yang tidak berakhir, jika suatu perencanaan
telah ditetapkan, maka perencanaan harus diimplementasikan/dilaksanakan dan
kemudian dikendalikan, dievaluasi, disesuaikan/direncanakan kembali. Begitu
seterusnya proses itu berjalan, baik untuk perencanaan dalam arti luas/seluruh
kegiatan organisasi, maupun dalam arti perencanaan bagian-bagian, dst.
Tujuan dan manfaat perencanaan adalah :
a) Menggariskan secara jelas dan tepat tujuan dari kegiatan yang dilakukan
secara menyeluruh ( jangka pendek, jangka menengah, dan jangka
panjang ) dan apa yang harus dilakukan untuk mencapai tujuan tersebut.
b) Sebagai pedoman dan arah kegiatan, sekaligus tata kerjanya, sehingga
hubungan dan koordinasi antar bagian dapat dilaksanakan.
c) Karena perencanaan merupakan suatu kegiatan/hasil dari proses
pelaksanaan, evaluasi, dan penilaian, maka akan memperbaiki praktek dan
cara bekerja anggota organisasi.
d) Perencanaan merupakan suatu alat pengendalian/mengukur hasil
pelaksanaan kegiatan.
e) Perencanaan yang baik menjamin penggunaan sumber-sumber daya yang
tersedia secara efektif dan efisisen.

2. Pelaksanaan
Pelaksanaan merupakan implementasi dari keputusan yang telah
ditetapkan di dalam perencanaan. Pelaksanaan sebagai fungsi manajemen kedua
merupakan proses atau cara bagaimana menerapkan hasil perencanaan/kegiatan
yang telah ditetapkan secara optimal.






Di dalam fungsi pelaksanaan sudah termasuk fungsi persiapan untuk
pelaksanaan/pengorganisasian yaitu usaha untuk merancang organisasi yang tepat
untuk mencapai tujuan, penentuan lingkup dan rincian jenis kerja/kegiatan,
mengelompokkan, mengatur dan pembagian kerja/tugas-tugas dan tata
kerja/mekanismenya.Unsur-unsur dalam pengorganisasian adalah :
a. Lingkup dan rincian kerja/kegiatan.
b. Pembagian kerja/kegiatan, tugas-tugas, staffing, dan koordinasinya.
c. Penentuan hubungan dan mekanisme kerja serta tata kerjanya.
d. Penentuan struktur organisasi.
Setelah proses pengorganisasian siap, maka selanjutnya fungsi pelaksanaan
yang lain adalah proses menggerakkan orang/bagian/kelompok dari organi-
sasi secara efektif dan efisien untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan.
Unsur-unsur actuating (menggerakkan) antara lain :
a. Kepemimpinan,
b. Komunikasi,
c. Motivasi dan penghargaan,
d. Instruksi,
e. Pengembangan staf dan organisasi,
f. Penumbuhan partisipasi,
g. Perbaikan proses/cara,dari hasil pengendalian (metode).
Masing-masing unsur penggerakan ( actuating) di atas mempunyai
metode dan cara tersendiri, yang intinya agar pelaksanaan
kegiatan/kerja/tugas-tugas dapat mencapai hasil yang optimal sesuai
dengan tujuan yang telah ditentukan.3. Pengendalian
Pengendalian adalah proses/usaha yang sistematis dalam penetapan
standar pelaksanaan dengan tujuan perencanaan, sistem informasi, umpan balik,
membandingkan pelaksanaan nyata dengan standar yang telah ditetapkan dalam
perencanaan, menentukan dan mengukur penyimpangan-penyimpangannya, serta
melakukan koreksi perbaikan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan,
sehingga tujuan tercapai secara efektif dan efisien. Kegiatan pengendalian sangat






erat hubungannya dengan fungsi-fungsi manajemen lainnya (perencanaan dan
pelaksanaan), karena pada kegiatan pengendalian ini dilihat apakah tujuan/
kegiatan yang direncanakan dapat/telah dicapai dalam pelaksanaan secara riil.
Kegiatan pengendalian mencakup : pengarahan, monitoring, evaluasi, dan
koreksi. Beberapa pendapat para ahli berikut ini.
- Pengendalian adalah suatu usaha guna memastikan bahwa aktivitas yang
dilakukan sesuai dengan aktivitas yang direncanakan (Agus Mulyono, 1996 :
153). Apabila terjadi penyimpangan, maka perlu diketahui dimana terjadinya
penyimpangan itu dan bagaimana tindakan yang diperlukan untuk mengatasi
penyimpangan tersebut.
- Menurut Robert J. Mocker, Pengendalian adalah usaha yang sistematis dalam
menentukan standar yang sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang
sistem informasi, membandingkan pelaksanaan dari standar, kemudian
mengambil tindakan pembetulan yang diperlukan agar sumber daya
digunakan secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai sasaran (Iman
Soeharto, 1997 : 117)
A. Fungsi Pengendalian
Adapun fungsi/tujuan Pengendalian adalah sebagai berikut :
1. Selama pekerjaan berjalan, pengendalian digunakan sebagai penjaga
atau pengaman. Dalam hal ini kinerja berguna untuk keperluan koreksi
pelaksanaan operasional sehingga sasaran tidak menyimpang dari
rencana
2. Setelah pekerjaan selesai pengendalian dapat dipakai sebagai alat
pengukur
3. Menjamin tercapainya sasaran dengan tepat waktu dan tepat biaya dan
sesuai dengan mutu yang direncanakan
B. Tujuan Pengendalian
Tujuan pengendalian adalah untuk mengetahui seberapa jauh tingkat
pencapaian atau tingkat penyelesaian dari kegiatan itu dalam rangka
mencapai tujuan yang telah ditentukan (sasaran). Di samping itu,






pengendalian juga bertujuan untuk mengetahui dan membandingkan hasil
yang didapatkan apakah mengalami keuntungan atau kerugian. Selain itu,
konsep kinerja juga dapat digunakan sebagai pemantau efektifitas dari
perencanaan, pengorganisasian dan kepemimpinan serta pengambilan
tindakan perbaikan pada saat dibutuhkan
Dari uraian di atas, jelas bahwa pengendalian tidak akan dapat
dilaksanakan apabila tidak atau belum ada penentuan tujuan yang akan
dicapai sehingga harus terdapat tujuan yang jelas. Penentuan tujuan ini
dilaksanakan dalam kegiatan perencanaan sehingga pengendalian
membutuhkan perencanaan dan pengorganisasian sebelumnya. Semakin rinci,
jelas dan lengkap suatu rencana dan struktur organisasi yang ada, maka
semakin besar pula keefektifitasan kinerja.
C. Proses Pengendalian
Proses Pengendalian yang tepat dimulai dengan perencanaan, melaku kan apa
yang telah direncanakan, memeriksa hasil dan kemudian melakukan tindakan
koreksi bila diperlukan. Proses ini menunjukkan 4 tahapan yang
berkesinambungan yaitu rencanakan kerjakan periksa ambil tindakan
(Plan Do Check Action/PDCA). Proses pengendalian dengan sistem
PDCA meliputi beberapa tahapan proses sebagai berikut:
1.Merencanakan atau Plan
Merencanakan berarti memiliki dan menentukan langkah-langkah
kegiatan yang akan datang yang diperlukan untuk mencapai sasaran. Ini berarti
langkah pertama adalah menentukan sasaran yang hendak dicapai, termasuk
hasil atau tujuan yang diharapkan. Kemudian menyusul urutan langkah
kegiatan atau mendefinisikan langkah kerja dan selanjutnya menetapkan
standard an kriteria atau spesifikasi.
2. Mengerjakan atau Do
Setelah terbentuk rencana yang bagus, kemudian mengerjakan
yang telah direncanakan yaitu mengikuti atau melaksanakan rencana itu.






3. Memeriksa atau Check
Setelah tahap mengerjakan, perlu untuk memeriksa apakah segala
sesuatu berjalan menurut rencana atau apakah harapan terpenuhi. Dalam
tahap ini dilakukan pengumpulan data dan informasi untuk memberikan
keterangan yang tepat, cepat dan akurat dalam proses pengendalian proyek.
Data dan informasi diolah untuk dipakai dalam pengambilan keputusan
kemudian diadakan pelaporan dan pemeriksaan data dan informasi hasil
pekerjaan. Selanjutnya dianalisis & membandingkan dgn standard kriteria
yg ditentukan, hasilnya digunakan sebagai dasar tindakan pembetulan.
4. Pengambilan Tindakan atau Action
Dalam tahap ini kita mencoba mencari jalan keluar untuk
mengambil langkah langkah tindakan koreksi terhadap terjadinya
penyimpanan setelah dilakukan tahap pemeriksaan. Dengan kata lain
analisis menunjukkan penyimpangan, maka perlu diadakan tindakan
pembetulan. Hasil analisis dan pembetulan digunakan sebagai umpan balik
bagi penyusunan rencana kerja selanjutnya untuk mencapai sasaran
semula.Adapun proses pengendalian dengan sistem PDCA, adalah:








Gambar 4 Proses Pengendalian Proyek dengan Sistem PDCA
Merencanakan
(Plan)
Pengambilan
Tindakan
(Action)
Mengerjakan
(Do)
Memeriksa
(Check)






Selain tahap proses diatas ada juga yang memberikan beberapa
ketetapan/tapi pada prinsipnya maknanya sama saja antara lain
Tahap-tahap proses pengendalian :
1. Penetapan standar pelaksanaan,
2. Penentuan pelaksanaan pengukuran (cara/system dan frekuensi
pengukuran),
3. Pengukuran pelaksanaan kegiatan nyata,
4. Perbandingan pelaksanaan kegiatan nyata dengan standar dan analisis
penyimpangan-penyimpangannya,
5. Pengembalian tindakan dan koreksi/perbaikan.

D. Obyek obyek Pengendalian
Tahap pelaksanaan proyek ( tahap konstruksi ) adalah tahap dimana
dilaksanakan kegiatan kegiatan atau pekerjaan pekerjaan guna
mewujudkan suatu bangunan konstruksi yang dimaksud. Secara konsepsi,
sebelum kegiatan / pelaksanaan proyek tersebut dilakukan, maka terlebih
dahulu dilakukan perencanaan. Didalam perencanaan inilah ditetapkan
berbagai hal, seperti sumber daya yang diperlukan ( input ) dan hasil yang
dicapai ( output ) dengan maksud antara lain agar terdapat pedoman yang
jelas dan dapat diikuti pada pelaksanaan nanti. Setelah perencanaan maka
dilakukan proses pelaksanaan pekerjaan dan selanjutnya dilakukan kegiatan
analisa terhadap kinerja dengan maksud agar pelaksanaan dengan hasil yang
dicapai sesuai dengan apa yang telah direncanakan sebelumnya.
Sasaran dari pelaksanaan proyek adalah proyek yang akan
dilaksanakan atau diselesaikan dapat tepat waktu, tepat biaya dan sesuai
dengan mutu yang direncanakan. Hal ini juga berarti bahwa sasaran kinerja
pekerjaan antara lain adalah sebagai berikut ini :
a. Pekerjaan rampung pada waktunya
b. Pekerjaan rampung dengan biaya yang memadai






c. Pekerjaan rampung dengan mutu yang sesuai
Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka hal ini juga berarti bahwa
terdapat beberapa hal yang dapat dijadikan obyek kinerja suatu proyek atau
pekerjaan, baik input inputnya maupun hasil keluarannya (output). Sejalan
dengan hal tersebut diatas dan sebagaimana maksud dari penulisan ini, maka
biaya dan waktu merupakan obyek obyek dari kinerja itu sendiri.
1. Pengendalian Waktu
Yang dimaksud dengan waktu dalam penyelenggaraan proyek adalah
lamanya kegiatan yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan mulai dari
awal sampai akhir pekerjaan. Pengendalian waktu ditujukan agar waktu
pelaksanaan konstruksi dapat berlangsung seperti yang direncanakan.
Keterlambatan akan merupakan kerugian baik bagi pemilik proyek maupun
bagi kontraktor. Bagi pemilik proyek keterlambatan berarti mundurnya waktu
pemanfaatan bangunan sedangkan bagi kontraktor akan berakibat bertambah
nya biaya tidak langsung yang diperlukan untuk menyelesaikan konstruksi.
2.Pengendalian Biaya
Yang dimaksud dengan biaya pelaksanaan proyek adalah biaya yang
dipergunakan atau uang yang dikeluarkan untuk melaksanakan pekerjaan
dalam proyek tersebut. Analisa Kinerja Biaya berfungsi untuk mengukur dan
membandingkan biaya yang sebenarnya terjadi dengan biaya standarnya
sehingga penyimpangan dapat di deteksi secara dini. Untuk mengetahui
adanya penyimpangan secara dini, maka perbandingan antara biaya actual
dengan biaya standarnya haruslah dilakukan secara periodic dalam jangka
waktu yang tidak cukup lama sehingga dapat diambil tindakan koreksi untuk
mengatasi penyimpangan yang terjadi.
1.5 Konsep Manajemen Konstruksi
Pengertian manajemen sangat luas, yang biasanya dibatasi dengan kata
yang ada dibelakang kata manajemen tersebut, yang merupakan/menunjukkan






orientasi atau kekhususan dari manajemen tersebut, seperti manajemen
organisasi, manajemen keuangan, manajemen personalia, manajemen
perusahaan, manajemen industri, manamjemen proyek, manajemen konstruksi,
dan sebagainya.
Pengertian manajemen secara umum adalah bagaimana menerapkan
fungsi-fungsi manajemen (Planning, Organizing, Actuting dan Controlling),
secara sistematis dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan
efisien untuk mencapai suatu tujuan yang khas (organisasi, perusahaan, proyek
dan lain-lain) secara optimal. Dengan demikian pengertian manajemen proyek
adalah penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan
pengendalian) secara sistematis pada suatu proyek dengan menggunakan sumber
daya yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara
optimal.
Pengertian proyek di sini adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka
waktu tertentu . Sedangkan konsep manajemen proyek (konstruksi) pada awalnya
dikembangkan dari pelaksanaan proyek oleh kontraktor (tahap pelaksanaan).
Kontraktor merencanakan (planning) waktu pelaksanaan, waktu pemesanan dan
pemasukan material dan alat, jumlah dan kualifikasi tenaga kerja, metode/teknik
pelaksanaan dan sebagainya, yang merupakan penerapan fungsi planning
(perencanaan pelaksanaan) dari sumber daya yang ada secara efektif dan efisien.
Kemudian melaksanakan jenis-jenis pekerjaan proyek sesuai dengan
rencana yang telah ditetapkan, dengan selalu diadakan pengarahan, monitoring,
pengawasan, pengendalian, evaluasi dan koreksi terhadap pelaksanaan dan hasil-
hasil pelaksanaan dan hasil-hasil pelaksanaan, sehingga akan diperoleh hasil
pelaksanaan proyek yang optimal.
Manajemen proyek (konstruksi) secara luas diterapkan pada seluruh
tahapan proyek, mulai dari tahapan perencanaan, perancangan, pengadaan dan
pelaksanaan, sehingga untuk menerapkannya akan lebih rumit dan komplek,
karena sumber daya yang ada berlainan dan bervariasi dan mempunyai tujuan-
tujuan antara, sesuai dengan tahapan proyeknya.






Pada manajemen proyek dalam pengertian di atas, kegiatan-kegiatan yang
dilakukan beraneka ragam, mulai dari perencanaan program, survey, penelitian,
study kelayakan, perancangan, pengadaan/lelaang sampai pelaksanaan, sehingga
akan melibatkan berbagai ahli dan pihak, (surveyor, perencana/arsitek, ahli
geologi, konstruktor, kontraktor dan sebagainya), yang merupakan suatu tim yang
saling berkaitan dan berhubungan, sehingga memerlukan pengelolaan
(manajemen) yang professional (terpadu) sehingga dengan pendekatan konsep ini
dibutuhkan seorang manajer manajemen yang akan mengelola proyek tersebut
mulai dari perencaanaan, perancangan, lelang/tender sampai pelaksanaannya.
Dengan konsep ini dapat dilakukan perencanaan secara bersamaan dengan
beberapa perencanaan, begitu juga pada tahap pelaksanaan dapat dilakukan
pelaksanaan dengan lebih dari satu kontraktor atau pelaksanaan secara bertahap
(fast track) tanpa harus menunggu dahulu perencanaan selesai secara keseluruhan
(keuntungan waktu proyek lebih singkat).
Dengan konsep ini peran manajer manajemen sangat besar dalam
menentukan keberhasilan proyek dari segi waktu, biaya, mutu keamanan dan
kenyamanan yang optimal, sehingga dapat berkembang perusahaan yang
bergerak dibidang manajemen ini, yang akan mengelola proyek-proyek yang
diingini oleh owner/pemilik secara professional dan optimal.
Konsep manajemen ini terus berkembang dan dikenal dengan konsep
Manajemen Konstruksi (Construction Management).
Secara umum pengertian Manajemen Konstruksi adalah suatu
metode/system atau proses pengelolaan proyek (konstruksi) pada seluruh tahap
proyek (perencanaan, perancangan, lelang/tender dan pelaksanaan) secara
terpadu, sitematis dan efisien untuk mencapai tujuan dari proyek secara optimal.
Manajemen Konstruksi dapat dilihat dari beberapa aspek/pendekatan,
yaitu :
1. Manajemen Konstruksi sebagai suatu system atau
metode/pendekatan, di sini pengelolaan proyek didasarkan pada
system metoda MK, mulai dari perencanaan, perancangan maupun






pengadaan/lelang dan pelaksanaannya, sehingga diperoleh
perencanaan/perancangan dan pelaksanaan proyek yang optimal.
2. Manajemen konstruksi sebagai suatu proses atau prosedur
Untuk proyek-proyek yang menerapkan system manajemen
konstruksi maka proses dan prosedur untuk mendapatkan,
melaksanakan dan mengelola proyek harus sesuai dengan sistem
tersebut, Yaitu mulai dari perencanaan, perancangan, pengadaan dan
pelaksanaan ditentukan oleh tim manajemen konsturksi bersama
pemilik (Owner) Proses da prosedur perencanaan/perancangan
untuk konsultan perencana ditentukan oleh tim MK, sehingga
didapatkan perencanaan/perancangan yang optimal.
Pengadaan/lelang ditentukan oleh MK bersama owner sehingga
diperoleh konsultan dan kontraktor yang dapat dipertanggung
jawabkan.Dan proses/prosedur pelaksanaan oleh kontraktor
ditentukan oleh MK, sehingga didapat hasil pelaksanaan yang optimal
dari segi waktu, mutu dan biaya.
3. Manajemen konstruksi sebagai profesi
Dengan berkembangnya system manajemen konstruksi dalam
pengelolaan proyek dan proses/prosedur mengelola/mendapatkan
proyek, maka akan timbul dan berkembang perusahaan yang bergerak
di bidang jasa manajemen konstruksi, sehingga berdiri perusahaan
konsultan MK.
Konsep Manajemen Konstruksi menuntut adanya dapur professional yang
mengolah keputusan-keputusan yang akan diambil oleh proyek dan konsep ini
juga menuntut suatu pengelolaan proyek secara teknis operasional yang akan
melengkapi pengelolaan strategis yang berada di tangan pemilik (owner).
Manajemen konstruksi dilaksanakan oleh tim professional, yang bersama-
sama dengan pemilik merupakan satu kesatuan dalam pengelolaan proyek secara
terpadu. Secara diagram pengelolaan proyek dengan konsep MK dapat
digambarkan sebagai berikut :













Gambar 5 Diagram pengelolaan proyek dengan konsep MK

Penerapan konsep manajemen konstruksi dengan baik adalah sejak tahap
perencanaan, namun dapat juga pada tahap-tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi
proyek tersebut, sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap-tahap proyek sebagai
berikut :
1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek
Pengelolaan proyek dengan sistem MK di sini mencakup pengelolaan teknis
operasional proyek, dalam bentuk masukan-masukan dan atau keputusan yang
berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh
tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan/planning,
disain/perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek.
Ruang lingkup aplkasi MK di sini merupakan aplikasi/lingkup yang lengkap
(konsep MK lengkap).
2. Manajemen Konstruksi dilaksanakan mulai tahap desain, setelah suatu proyek
dinyatakan layak (feasible).
Tim MK sudah mulai berperan sejak awal desain sampai penyelesaian desain,
pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai.
3. Manajemen Konstruksi dilaksanakan setelah tahap desain selesai atau hampir
selesai.Tim MK akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam review
desain atau penyempurnaan disain sampai pelaksanaan proyek selesai.
4. Manajemen Konstruksi dilaksanakan mulai tahap pelaksanaan dengan
penekanan pemisahan kontrak-kontrak pelaksanaan untuk kontraktor.
MK berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan melaksanakan
fungsi pengendalian/pengawasan.
Pemilik/pemimpin proyek
Tim Profesional MK
Pengelolaan Strategis
Pengelolaan Teknis
Operasional
P
R
O
Y
E
K








1.6 Fungsi Manajemen Konstruksi
Secara umum fungsi utama manajemen konstruksi adalah:
1. Melaksanakan berbagai metodologi managemen secara optimal sesuai
dengan tujuan dan kebutuhan proyek antara lain waktu, mutu, dan biaya
2. Mewakili pemilik proyek sebagai tim profesional dalam batas lingkup
MK yang telah disepakati
Secara rinci fungsi/peran MK pd setiap tahap proyek adalah sebagai
berikut:
1. Pada tahap perencanaan (Planning)
Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup:
rekrutmen konsultan(MK, perencana) dalam membantu pemilik yaitu:
- Menyusun program berdasarkan keinginan/kebutuhan dan kendala-
kendala yang ada pada pemilik proyek seperti Pembuatan TOR,
Survey, Study kelayakan proyek, pemilihan design schematic design,
Program dan budget sampai kepada schedule).
- Tahap penjelasan, studi, evaluasi, dan program yang mencakup hal-hal
yaitu; aspek administrasi, teknis, ekonomis, lingkungan, hukum dan
lain-lain. Sehingga diperoleh alternatif-alternatif usulan penyempur
naan/modifikasi/perubahan secara garis besar yang dilengkapi dengan
analisis biaya.
Hasil dari tahap ini adalah:
a. Laporan survey,
b. Study kelayakan
c. Program dan budget
d. TOR
e. Master plan
2. Pada tahap Perancangan (Design)
1) Pada tahap Pra Rancangan (preliminary design)
a) Mengatur jadwal design sesuai jadwal proyek.






b) Memberikan input pada perancang (designer) tentang pengaturan paket-
paket perancangan agar dimungkinkan pelaksanaan sistem fast track
seoptimal mungkin.
c) Memberikan input pada perancang tentang : situasi dan kodisi site,
alternatif metode pelaksanaan.
Perancangan mencakup: kriteria design, skematik design, diagram block
plan, rencana tapak, potongan , denah, gambar situasi/site plan tata ruang,
estimasi cost(secara global)
3. Pada tahap Pengembangan Rancangan (Development Design)
a) Membuat dan meng Up Date secara periodik jadwal proyek (proses
perencanaan dan jadwal pelaksanaan kontrol)
b) Membuat estimasi biaya proyek, setelah kebutuhan utama proyek dapat
ditentukan dan mengkonsultasikannya pada pemilik proyek.
c) Memberikan alternatif-alternatif pemecahan dalam kaitannya dengan detail
desain, pelaksanaan dan waktu.
4. Pada tahap Rancangan Akhir (Final Design) dan Penyiapan Dokumen
Pelaksanaan
a) Melakukan review terhadap gambar-gambar dan spesifikasi sebagai
desain akhir dan bahan dokumen lelang/tender (pelaksanaan), yang
mencakup : kelengkapan, overlaping, lingkup pekerjaan untuk tiap
kontraktor dan penetapan tahap-tahap pelaksanaan.
b) Memeriksa tanggung jawab kontraktor terhadap keselamatan/keamanan
proyek, peralatan dan sarana penunjang agar telah tercakup dalam
dokumen.
c) Pengaturan jadwal pemeriksaan bahan dan alat yang membutuhkan waktu
perencana lama, yang dikaitkan jadwal persiapan dokumen dan
perencana.
d) Membuat analisis kebutuhan jenis/kualifikasi dan jumlah tenaga
pelaksana untuk dicantumkan dalam dokumen kontrak.






e) Memberikan rekomendasi kepada pemilik proyek dan perencana
mengenai kelengkapan Dokumen kontrak., sehingga fase pelaksaan
mencakup kebutuhan waktu, performance, pengadaan tenaga, kegiatan
yang overlaping, dan persiapan tenaga penunjang.
f) Memberi masukan mengenai kondisi yang favorable bagi semua pihak
yang menunjang proyek, baik dari unsur Pemilik Proyek, Perencanaan,
Pelaksana maupun Tim MK Sendiri, dengan menunjukan tata laksana
yang seimbang, yang menampung kepentingan semua pihak, mencakup
hak dan kewajiban.
g) Membuat penyesuaian taksiran biaya, berdasarkan hasil akhir desain.
h) Membantu proses penyelesaian masalah-masalah adminitratif dan hukum,
seperti : prosedur-prosedur perijinan, pembelian/pembebasan tanah, dan
hubungan-hubungan dengan instansi-instansi yang berkait dengan proyek.
5. Pada tahap proses lelang/tender
a) Menyusun metode pemilihan kontraktor
b) Menyiapkan kriteria prakualifikasi untuk pesarta lelang/tender.
c) Mengundang minat kontraktor terhadap proyek.
d) Melakukan penyaringan kontraktor bersama pemilik proyek.
e) Menbantu pemilik proyek dalam menyelenggarakan lelang yang
meliputi:undangan, rapat penjelasan pekerjaan(aanwizing), pemasukan
penawaran.
f) Menyusun kriteria evaluasi lelang
g) Bersama pemilik proyek, mengevaluasi lelang.
h) Bersama pemilik proyek, mengadakan klasifikasi dan negoisasi dengan
kontraktor.
i) Menyusun kontrak dan SPK.
6 . Pada Tahap Pelaksanaan (Construction)
1) Pengendalian proyek (Project Control), mencakup:






a) Mengkoordinasikan kegiatan kontraktor, perencana, serta kegiatan
yang menjadi tanggung jawab pemilik proyek sendiri dalam
rangka pengendalian waktu, biaya dan kualitas pekerjaan.
b) Menyediakan tenaga-tenaga yang mampu di lapangan untuk
mengendalikan proyek, yang mempunyai otoriti untuk itu.
c) Membuat jadwal pelaksanaan pertemuan antara pemilik proyek
dan Tim MK untuk membahas masalah-masalah sebelum mulai
pelaksanaan (pra konstruksi) serta kemajuan selanjutnya,
penjadualan, prosedur, permasalahan lapangan dan sebagainya.
d) Mengendalikan jadwal keseluruhan proyek, target dan kemajuan,
seluruh kegiatan kontraktor termasuk proses pengadaan bahan
yang memerlukan waktu lama, termasuk pula jadwal pemanfaatan
bangunan oleh pemilik proyek.
e) Memonitor jadwal pelaksanaan, mereviw jadwal yang belum
mulai/selesai menyelaraskan terhadap total waktu penyelesaian.
f) Membuat laporan ringkas dari hasil monitoring, dan
mendokumentasikan semua perubahan-perubahan jadwal
g) Memberikan rekomendasi kepada pemilik proyek bila ketentuan-
ketentuan kontrak tidak dipenuhi
2) Pengendalian Biaya (Cost Control), mencakup:
a) Merevisi estimasi biaya, disesuaikan terhadap biaya-biaya konstruksi
yang telah disetujui/diadakan dalam kontrak.
b) Melaksanakan pengawasan reguler terhadap biaya pelaksanaan
(konstruksi)yang telah disetujui dan mengestimasi biaya-biaya untuk
kegiatan-kegiatan yang belum selesai dilaksanakan.
c) Menghitung dan mencatat bobot prestasi
d) Mengembangkan dan melaksanakan prosedur perubahan kerja untuk
kontraktor (change order)






e) Merekomendasikan perubahan perubahan kerja yang diperlukan kepada
pemilik proyek dan perencana. Dan mendapingi pemilik proyek dalam
negosiasi kembali dengan kontraktor.
f) Prosedur review untuk kemajuan pekerjaan, sehubungan dengan proses
pembayaran setelah timbulnya perubahan pekerjaan (tambah/kurang).
3) Perijinan
Memeriksa bahwa proses perijinan sudah dipenuhi oleh pemilik
proyek.

1.7 Jenis Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi berkembang sejalan dengan perkembangan
kehidupan manusia dan kemajuan teknologi. Bidang bidang kehidupan
manusia yang makin beragam menuntut industri jasa konstruksi, membangun
proyek proyek konstruksi yang sesuai dengan keragaman bidang tersebut.
Proyek konstruksi untuk bangunan pebrik tentu berbeda dengan bangunan
gedung atau sekolah. Proyek konstruksi bendungan, terowongan, jalan,
jembatan, dan proyek teknik sipil lainnya membutuhkan spesifikasi, keahlian
dan teknologi tertentu, yang tentu berbeda dengan proyek
perumahan/pemukiman (Real Estate).
Memang agak sulit mengategorikan jenis-jenis proyek dalam
kategori/jenis yang rinci dan tegas. Namun secara umum klasifikasi/jenis proyek
konstruksi dapat di bagi menjadi:
1. Proyek konstruksi bangunan gedung (building Construction)
Proyek konstruksi bangunan gedung mencakup bangunan gedung
perkantoran, sekolah, pertokoan, rumah sakit, rumah tinggal dsb.
Dari segi biaya dan teknologi, terdiri dari bersakala rendah, menengah dan
tinggi. Biasanya perencanaan untuk proyek bangunan gedung lebih lengkap
dan detail.
Untuk proyek-proyek pemerintah (di Indonesia) proyek bangunan gedung
dibawah pengawasan/pegelolaan Pekerjaan Umum sub Dinas Cipta Karya.






2. Proyek bangunan perumahan/pemukiman (Residential Contruction/Real
Estate)
Disini P:royek pembangunan perumahan/pemukiman (real estate)
dibedakan dengan proyek bangunan gedung, yang didasarkan pada tahap
pembangunannya secara serempak, dengan penyediaan prasarana-prasarana
penunjangnya, jadi memerlukan perencanaan infra struktur dari perumahan
tersebut (jaringan transportasi, jaringan air, dan fasilitas lainnya).
Proyek pembangunan pemukiman ini dari rumah yang sangat sederhana
sampai rumah mewah, dan rumah susun.
Di Indonesia pengawasan di bawah sub dinas Cipta Karya dan Dirjen
perumahan.
3. Proyek konstruksi teknik sipil/proyek konstruksi rekayasa berat (Heavy
Engineeringn Construction).
Umumnya proyek yang masuk jenis ini biasanya proyek industri yang
membutuhkan spesifikasi dan persyaratan khusus, seperti untuk kilang
minyak, industri berat/industri dasar, pertambangan, nuklir dan sebagainya.
Perencanaan dan pelaksanaannya membutuhkan ketelitian dan
keahlian/teknologi yang spesifik.

1.8 Tahapan Proyek Konstruksi
Secara garis besar tahapan proyek kontruksi sama dengan tahapan
managemen proyek yang dapat dibagi menjadi:
1) tahap perencanaan (planning)
2) tahap perancangan (design)
3) tahap pengadaan/pelelangan/tender
4) tahap pelaksanaan (construction)
masing masing tahap proyek di atas di bagi dalam beberapa kegiatan
yang lebih detail sebagaimana pembahasan pada halaman sebelumnya.
1.9 Pihak pihak yang terlibat dalam proyek.
Pihak pihak yang terlibat dalam pelaksanaan proyek (unsur unsur)
penyelenggaraan proyek) antara lain:






1. Pemberi Tugas/Pemilik (owner) yaitu orang atau badan yang
memerintahkan/memberikan pekerjaan proyek kepada pihak lain
(konsultan/kontraktor)
2. Pemimpin Proyek/bagian proyek atau yang dikenal pejabat pembuat
komitmen (PPK) yaitu : orang yang ditunjuk oleh pemilik untuk
memimpin dan bertindak sebagai pemilik untuk memimpin dan bertindak
sebagai pemilik di dalam pengelolaan/penyelenggaraan proyek
3. Konsultan atau dalam undang-undang jasa konstruksi disebut penyedia
jasa dalam bidang konsultansi yaitu:
a) Konsultan Perencana yaitu usaha/orang yang ditunjuk oleh
pemilik/pemberi tugas untuk membuat perenanaan/perancangan
lengkap tentang proyek yang diinginkan, sampai menjadi dokumen
pelelangan yang akan diimplementasikan dalam pelaksanaan
b) Konsultan Pengawas yaitu usaha/orang yang ditunjuk oleh
pemilik/pemberi tugas untuk melaksanakan pengawasan/pengendalian
pelaksanaan proyek (tahap construction) agar sesuai dengan
perencanaannya. Pengawasan ini mencakup:
- Mutu
- Waktu
- Biaya
4. Kontraktor atau dalam undang-undang jasa konstruksi disebut penyedia
jasa dalam bidang pemborongan/pelaksanan konstruksi yaitu:
usaha/orang yang ditunjuk/disetujui oleh pemilik/pemberi tugas untuk
melaksanakan pekerjaan fisik proyek setelah melalui tender, pemilihan,
atau penunjukan, dalam merealisasikannya harus sesuai gambar rencana,
spesifikasi, dan syarat-syarat yang telah ditentukan dalam kontrak
kemudian menyerahkan kepada pemilik.
5. Pihak pihak yang terlibat secara tidak langsung pada proyek.yaitu:
Suplier (pemesok), badan/lembaga yang memberi izin (PLN, Depnaker,
DPU, dsb), lembaga keuangan dll.











1.10 Penutup
1 . Kesimpulan
Beberapa pengertian managemen menurut para ahli antara lain: sebagai
ilmu dan seni (Management is a Science and Art), system dan proses
(Management as a System, Process) juga manajemen sebagai suatu fungsi dan
kelompok/kumpulan orang (Management as a Function a Group of People), serta
manajemen adalah sebagai profesi (Management as a Profession) ini sejalan
dengan perkembangan ilmu manajemen dan industri yang memerlukan jasa
pengetahuan dan seni manajemen,
Fungsi utama manajemen konstruksi adalah: Melaksanakan berbagai
metodologi managemen secara optimal sesuai dengan tujuan dan kebutuhan
proyek antara lain waktu, mutu, dan biaya serta bertindak mewakili pemilik
proyek sebagai tim profesional dalam batas lingkup MK yang telah disepakati
Proyek adalah kegiatan sekali lewat, dengan waktu dan sumber daya yang
terbatas untuk mencapai hasil akhir yang telah ditentukan, dalam mencapai hasil
akhir kegiatan proyek dibatasi oleh anggaran, jadwal, dan mutu, yang dikenal
dengan tiga kendala (triple constrain), sedangkan kegiatan proyek dibedakan dari
kegiatan operasional antara lain karena sifatnya yang dinamis, non rutin, multi
kegiatan dengan intensitas yang berubah-ubah, dan memiliki siklus yang pendek.
Sasaran dari manajemen proyek sendiri yaitu mencapai pengendalian
yang tepat dari suatu proyek untuk menjamin agar penyelesaiannya dapat sesuai
dengan jadwal dalam batas anggaran dan kualitas yang ditetapkan. Sasaran dari
manajemen proyek adalah adanya tanggungjawab tunggal yang terintegrasi
ditangan Manager Proyek, serta adanya perencanaan dan pengendalian yang
terintegrasi dari semua kegiatan unit-unit fungsional selama proses siklus






kehidupan proyek, sedangkan kegiatan-kegiatan dalam Manajemen proyek
dilakukan beraneka ragam, mulai dari perencanaan program, survey, penelitian,
study kelayakan, perancangan, pengadaan/lelaang sampai pelaksanaan, sehingga
akan melibatkan berbagai ahli dan pihak, (surveyor, perencana/arsitek, ahli
geologi, konstruktor, kontraktor dan sebagainya)
Pengertian Manajemen Konstruksi adalah suatu metode/system atau
proses pengelolaan proyek (konstruksi) pada seluruh tahap proyek
(perencanaan, perancangan, lelang/tender dan pelaksanaan) secara terpadu,
sitematis dan efisien untuk mencapai tujuan dari proyek secara optimal.
Tahapan proyek kontruksi sama dengan tahapan managemen proyek yang
dapat dibagi menjadi: tahap perencanaan (planning), perancangan (design),
pengadaan/pelelangan/tender, pelaksanaan (construction) dan pengendalian
Pengendalian adalah proses/usaha yang sistematis dalam penetapan
standar pelaksanaan dengan tujuan perencanaan, sistem informasi, umpan balik,
membandingkan pelaksanaan nyata dengan standar yang telah ditetapkan dalam
perencanaan, menentukan dan mengukur penyimpangan-penyimpangannya, serta
melakukan koreksi perbaikan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan,
sehingga tujuan tercapai secara efektif dan efisien.
Pihak pihak yang terlibat langsung dalam proyek adalah : Pemberi
Tugas/Pemilik (owner), Pemimpin Proyek/bagian proyek atau yang dikenal
pejabat pembuat komitmen (PPK), Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas,
Kontraktor, Sedangkan pihak pihak yang terlibat secara tidak langsung pada
proyek.yaitu: Suplier (pemesok), badan/lembaga yang memberi izin (PLN,
Depnaker, DPU, dsb), lembaga keuangan dan sebagainya..

2 Soal Soal
1. Jelaskan beberapa pengertian Managemen ?
2. Jelaskan fungsi Managemen menurut pendapat para ahli ?
3. Jelaskan apa yang dimaksud Managemen Proyek ?






4 Jelaskan konsep penerapan manajemen konstruksi pada tahap-tahap
proyek ?
5 Jelaskan Fungsi Manajemen Konstruksi adalah



3. Penyelesaian/jawaban

1. Pengertian Managemen menurut para ahli antara lain:
- Managemen adalah sebagai ilmu dan seni (Management is a Science
and Art), Manajemen sebagai suatu ilmu merupakan teori-teori yang
telah tersusun secara sistematis dan teruji dalam praktek dan akan selalu
berkembang, dan merupakan suatu ilmu yang bersifat interdisiplinner
yang memerlukan disiplin ilmu-ilmu lain dalam penerapannya, seperti
statistic, matematika, filsafat, dsb
- Manajemen sebagai suatu seni,dimana dalam penerapannya
memerlukan seni tersendiri yang dimiliki oleh seorang manajer, yang
didasarkan pada bakat dan pengalamannya. Ilmu manajemen
mengajarkan pengetahuan tentang manajemen,sedang seni manajemen
mengajarkan tentang bagaimana melaksanakan sesuatu hal yang
berkaitan dengan bidang manajemen
- Manajemen sebagai suatu system dan proses (Management as a System,
Process) merupakan pendekatan system dalam menyelesaikan
permasalahan-permasalahan manajemen. Kegiatan-kegiatan manajemen
merupakan suatu rangkaian yang saling berkaitan dari sub system, sub
system kegiatan yang terorganisasi sedemikian untuk mencapai tujuan
organisasi sebagai out put/sasaran akhir. Dan manajemen merupakan
serangkaian tahap-tahap kegiatan atau proses yang berurutan dan terarah
untuk mencapai suatu tujuan tertentu dengan memanfaatkan sumber
daya yang tersedia seefektif dan sefisien mungkin.






- Manajemen sebagai suatu fungsi dan kelompok/kumpulan orang
(Management as a Function a Group of People) Manajemen sebagai
suatu fungsi sebab merupakan pelaksanaan manajemen secara terpisah
walaupun berkaitan dalam suatu kerangka mencapai tujuan tertentu.
Dan Manajemen merupakan suatu kelompok orang yang melaksanakan
tujuan-tujuan dan fungsi-fungsi manajerial untuk mencapai tujuan
kelompok tersebut
- Manajemen adalah sebagai profesi (Management as a Profession)
karena ini sejalan dengan perkembangan ilmu manajemen dan industri
yang memerlukan jasa pengetahuan dan seni manajemen, hal ini
ditunjukkan dengan berkembangnya lembaga manajemen yang bergerak
di bidang training dan konsultasi manajemen.
Pengertian manajemen secara umum adalah bagaimana
menerapkan fungsi-fungsi manajemen (Planning, Organizing, Actuting
dan Controlling), secara sistematis dengan menggunakan sumber daya
yang ada secara efektif dan efisien untuk mencapai suatu tujuan yang
khas (organisasi, perusahaan, proyek dan lain-lain) secara optimal.

2. Dalam menentukan fungsi-fungsi manajmen masih ada perbedaan antara
beberapa ahli, tapi setelah dirumuskan maka semuanya mempunyai tujuan
yang sama yaitu; planning (perencanaan), actuating (pelaksanaan),
Controlling (pengawasan atau pengendalian)

3. Manajemen proyek adalah penerapan fungsi-fungsi manajemen
(perencanaan, pelaksanaan dan pengendalian) secara sistematis pada suatu
proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan
efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.

4. Penerapan konsep manajemen konstruksi pada tahap-tahap proyek adalah sejak
tahap perencanaan, namun dapat juga pada tahap-tahap lain sesuai dengan tujuan
dan kondisi proyek tersebut, sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap-
tahap proyek sebagai berikut :






Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek
Pengelolaan proyek dengan sistem MK di sini mencakup pengelolaan teknis
operasional proyek, dalam bentuk masukan-masukan dan atau keputusan yang
berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh
tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan/planning,
disain/perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek.
Ruang lingkup aplkasi MK di sini merupakan aplikasi/lingkup yang lengkap
(konsep MK lengkap).
- Manajemen Konstruksi dilaksanakan mulai tahap desain, setelah suatu proyek
dinyatakan layak (feasible).
Tim MK sudah mulai berperan sejak awal desain sampai penyelesaian desain,
pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai.
Manajemen Konstruksi dilaksanakan setelah tahap desain selesai atau hampir
selesai.Tim MK akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam review
desain atau penyempurnaan disain sampai pelaksanaan proyek selesai.
Manajemen Konstruksi dilaksanakan mulai tahap pelaksanaan dengan
penekanan pemisahan kontrak-kontrak pelaksanaan untuk kontraktor.
MK berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan
melaksanakan fungsi pengendalian/pengawasan.

5 Fungsi Manajemen Konstruksi adalah
Secara umum fungsi utama manajemen konstruksi adalah:
- Melaksanakan berbagai metodologi managemen secara optimal sesuai
dengan tujuan dan kebutuhan proyek antara lain waktu, mutu, dan biaya
- Mewakili pemilik proyek sebagai tim profesional dalam batas lingkup
MK yang telah disepakati
Secara rinci fungsi/peran MK pd setiap tahap proyek adalah sebagai
berikut: Pada tahap perencanaan (Planning)
- Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup:
rekrutmen konsultan(MK, perencana) dalam membantu pemilik yaitu:
- Menyusun program berdasarkan keinginan/kebutuhan dan kendala-
kendala yang ada pada pemilik proyek seperti Pembuatan TOR,






Survey, Study kelayakan proyek, pemilihan design schematic design,
Program dan budget, master plan sampai kepada schedule).
- Tahap penjelasan, studi, evaluasi, dan program yang mencakup hal-hal
yaitu; aspek administrasi, teknis, ekonomis, lingkungan, hukum dll..
Sehingga diperoleh alternatif usulan penyempur naan/modifikasi/
perubahan secara garis besar yang dilengkapi dengan analisis biaya.