Anda di halaman 1dari 34

DINAS TATA RUANG

KABUPATEN TANGERANG
TAHUN 2012
Pendahuluan
Pendekatan dan
Metode
Dasar
Pertimbangan
Karakteristik
Wilayah
Rencana Kerja
1. Latar Belakang
2. Maksud dan Tujuan
3. Fungsi dan Manfaat RDTR serta Peraturan Zonasi
1. Wilayah Administrasi
2. Kondisi Fisik Wilayah
3. Potensi Kecamatan Cikupa 01 02 03
4. Permasalahan Kecamatan Cikupa 01 02
1. Tinjauan Kebijakan Kawasan JABODETABEK-PUNJUR
2. Tinjauan Kebijakan RTRW Provinsi Banten 2010-2030
3. Tinjauan Kebijakan RTRW Kabupaten Tangerang 2011-2031
4. Tinjauan Sektoral
1. Pendekatan Pelaksanaan
2. Bagan Metodologi Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa
3. Zoning Regulation
4. Tipologi Zona
5. Analisis SWOT, Lingkungan, Penduduk, Ekonomi, Kawasan Budidaya,
Transportasi dan Prasarana Wilayah Lainnya
Rencana Kerja Penyusunan RDTR Kecamatan
Cikupa

Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten / kota harus
menetapkan bagian dari wilayah kabupaten / kota yang perlu disusun
RDTRnya.
Dalam hal RTRW kabupaten memerlukan RDTR, maka disusun RDTR yang
muatan materinya lengkap termasuk peraturan zonasinya. RDTR yang disusun
lengkap dengan peraturan zonasi merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan untuk suatu Bagian Wilayah Perkotaan (BWP).
Kecamatan Cikupa dalam struktur ruang RTRW Kabupaten Tangerang 2011-
2031 termasuk kawasan Pusat Kegiatan Lokal promosi (PKLp) yang berfungsi
untuk pusat kegiatan yang dipromosikan untuk dikemudian hari dapat
ditetapkan sebagai PKL yang akan berfungsi untuk melayani kegiatan skala
kabupaten atau beberapa kecamatan sebagai pusat simpul jasa distribusi
barang dalam satu wilayah kecamatan dan mempunyai potensi untuk
mendorong pusat-pusat desa (daerah belakangnya).

Maksud
Maksud dari penyusunan RDTR Wilayah Kecamatan Cikupa adalah mewujudkan rencana detail
tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara
aman, produktif dan berkelanjutan.
Tujuan
Tujuan yang hendak dicapai dengan terselenggaranya Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Kecamatan Cikupa, antara lain :
1. Menciptakan keseimbangan dan keserasian yang pada prinsipnya merupakan upaya dalam
menciptakan keserasian dan keseimbangan fungsi dan intensitas penggunaan ruang bagian-
bagian wilayah kota pada khususnya;
2. Menciptakan kelestarian lingkungan permukiman dan kegiatan kota yang merupakan usaha
menciptakan hubungan yang serasi antar manusia dan lingkungannya, yang tercermin dari
pola intensitas penggunaan ruang kecamatan pada umumnya dan bagian wilayah kota pada
khususnya;
3. Meningkatkan daya guna dan hasil pelayanan yang merupakan upaya pemanfaatan secara
optimal yang tercermin dalam penetapan sistem kota dengan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik untuk masing-masing bagian wilayah kota secara terukur baik kualitas
maupun kuantitas;
4. Mengarahkan pembangunan kota yang lebih tegas dalam rangka upaya pengendalian
pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik untuk masing-masing bagian wilayah kota
secara terukur baik kualitas maupun kuantitas;
5. Membantu penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya untuk dijadikan
pedoman bagi tertib bangunan dan tertib pengaturan ruang secara rinci.

RDTR dan Peraturan Zonasi berfungsi sebagai :
1. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten / kota berdasarkan RTRW;
2. Acuan bagi pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang
diatur dalam RTRW;
3. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
4. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
5. Acuan dalam penyusunan RTBL.

RDTR dan peraturan Zonasi bermanfaat sebagai :
1. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan
permukiman dengan karakteristik tertentu;
2. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik kabupaten yang dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah,
swasta, dan / atau masyarakat;
3. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan
fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten secara keseluruhan; dan
4. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program
pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat bwp
dan sub bwp.

Kecamatan Cikupa mempunyai luasan sebesar 43,15 Km
2
. Terdiri dari
Kelurahan Sukamulya, Desa Cibadak, Kelurahan Bunder, Desa Talaga, Desa
Talagasari, Desa Dukuh, Desa Cikupa, Desa Sukanagara, Desa Bitung Jaya,
Desa Pasir Gadung, Desa Sukadamai, Desa Pasir Jaya, Desa Budi Mulya,
Desa Bojong.
Secara administrasi, Kecamatan Cikupa berbatasan dengan
Sebelah Utara : Berbatasan dengan Kecamatan Pasar Kemis dan
Kecamatan Sindangjaya.
Sebelah Timur : Berbatasan dengan Kota Tangerang dan
Kecamatan Curug.
Sebelah Selatan : Berbatasan dengan Kecamatan Panongan; dan
Sebelah Barat : Berbatasan dengan Kecamatan Balaraja dan Tigaraksa

Secara umum Kecamatan Cikupa berada pada ketinggian 41 meter
diatas permukaan laut, dengan demikian dari segi geografis Kecamatan
Cikupa termasuk dalam zona dataran rendah (kurang dari 100 m dpl)
dengan ketinggian tempat 41 mdpl.
Pada sisi barat, Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cimanceuri yang
meliputi beberapa desa/kelurahan seperti Desa Cibadak, Desa
Sukanagara, Desa Bojong dan Kelurahan Budimulya. Sedangkan pada
sisi timur, Kecamatan Cikupa dilewati Sungai Cirarap yang meliputi Desa
Pasir Jaya, Kelurahan Bunder, Desa Bitung Jaya dan Desa Dukuh. Selain
dilewati 2 buah sungai, Kecamatan Cikupa juga mempunyai Situ Pasir
Gadung yang berada di Desa Pasir Gadung.
Kemiringan lahan di Kecamatan Cikupa berada pada kemiringan 0-3%
atau berada pada lahan yang relatif datar sehingga Kecamatan Cikupa
sangat baik untuk pengembangan perkotaan.
Berdasarkan kelas jalannya, sebagian besar jalan di Kecamatan Cikupa
adalah jalan lingkungan, sebagian kecil berupa jalan provinsi dan jalan
negara.

Kecamatan Cikupa memiliki potensi yang mampu mempengaruhi perkembangan
daerahnya yaitu :
1. Tingginya aksebilitas di Kecamatan Cikupa dapat terlihat dengan tersedianya
sarana dan prasarana transportasi seperti : jalan tol Tangerang Merak,
adanya jaringan jalan negara yang menghubungkan Kecamatan Cikupa dengan
Kabupaten Kota Tangerang dan Kabupaten Serang.
2. Banyaknya kegiatan industri di Kecamatan Cikupa. Kegiatan industri ini
mampu menyerap tenaga kerja, pertumbuhan ekonomi yang baik untuk
Kecamatan Cikupa dan Kabupaten Tangerang.
3. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang, Kecamatan Cikupa diperuntukan
sebagai Industri, Permukiman dan Perumahan Padat dan Pertahanan dan
Keamanan.
4. Adanya Perumahan Citra Raya yang mempengaruhi perkembangan
Kecamatan Cikupa seperti perdagangan dan jasa.
5. Adanya kemudahan akses jalan yang menghubungkan Kecamatan Cikupa
dengan wilayah sekitar seperti : Kota Tangerang, Kabupaten Serang dan
Jakarta.


Kecamatan Cikupa memiliki potensi yang mampu mempengaruhi perkembangan
daerahnya yaitu :
6. Kecamatan Cikupa dalam struktur ruang direncanakan sebagai Pusat Kegiatan
Lokal (PKL) dari sebelumnya sebagai Pusat Kegiatan Lokal Promosi (PKLp).
7. Adanya rencana ruas jalan tol BalarajaSerpong melewati Kecamatan Balaraja,
Kecamatan Cikupa, Kecamatan Panongan, Kecamatan Legok dan Kecamatan
Pagedangan.
8. Adanya rencana ruas jalan tol Lingkar Utara mulai dari CikupaRajegMauk -
jalan tol JORR II melewati Kecamatan Cikupa, Kecamatan Sindang Jaya,
Kecamatan Rajeg, dan Kecamatan Mauk.
9. Adanya rencana pembukaan pintu tol ke arah Merak di pintu tol Cikupa
berada di Kecamatan Cikupa.
10. Adanya rencana pembangunan jaringan jalan baru yaitu ruas jalan poros
tengah yang meliputi ruas jalan CikupaSindangjayaRajegMaukKawasan
Reklamasi, melewati Kecamatan Cikupa, Kecamatan Sindang Jaya, Kecamatan
Rajeg, dan Kecamatan Mauk dengan ROW 30 (tiga puluh) meter dan panjang
kurang lebih 20 (dua puluh) kilometer.


Kecamatan Cikupa memiliki potensi yang mampu mempengaruhi perkembangan
daerahnya yaitu :
11. Adanya rencana pengembangan pos pemadam kebakaran di Kabupaten
Tangerang yang direncanakan 10 unit yang tersebar di 10 kecamatan, yaitu
diarahkan berlokasi di Kecamatan Legok, Kecamatan Tigaraksa, Kecamatan
Panongan, Kecamatan Curug, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan Cikupa,
Kecamatan Balaraja, Kecamatan Pasar Kemis, Kecamatan Sepatan, dan
Kecamatan Kosambi.
12. Adanya Situ yang bisa dikembangkan sebagai wisata air yaitu Situ Pasir
Gadung yang berada di Desa Pasir Gadung.
13. Adanya kawasan Cagar Budaya yaitu Situs Sumur Tujuh dan Situs Makam Nyi
Mas Aulia.
14. Adanya bekas galian pasir yang bisa dijadikan pertanian lahan basah maupun
lahan kering atau dijadikan sebagai kawasan budidaya ikan.
15. Adanya kelompok-kelompok masyarakat yang mengelola sampah menjadi
barang yang berguna (recycle)

Kecamatan Cikupa memiliki permasalahan yang mampu mempengaruhi
perkembangan daerahnya yaitu:
1. Tingginya aksebilitas dikarenakan mayoritas lahan di Kecamatan Cikupa
adalah pemukiman yang menyebabkan cepat bertambahnya jumlah
penduduk, sehingga pada saat peak hour terjadi lonjakan pergerakan
transportasi.
2. Penggunaan lahan perumahan yang tersebar sehingga mengakibatkan
pembebanan di jaringan jalan regional.
3. Adanya utilitas seperti sanitasi yang masih kurang baik penanganan di tingkat
masyarakat.
4. Sampah tidak diolah, baik dibakar atau dijadikan pupuk, melainkan dibiarkan
berserakan begitu saja pada lahan kosong.
5. Bentuk saluran drainase yang tidak permanen pada daerah permukiman yang
menyebabkan jalan tergenang oleh air limbah rumah tangga.


Kecamatan Cikupa memiliki permasalahan yang mampu mempengaruhi
perkembangan daerahnya yaitu:
6. Untuk saluran drainase yang telah permanen, luasan penampangnya sangat
kecil sehingga tidak mampu menampung debit air dalam jumlah besar dan
berdampak rawan banjir.
7. Mayoritas masyarakat tergiur untuk menyewakan atau bahkan menjual
tanahnya untuk dieksploitasi sehingga terjadi perubahan fungsi lahan
pertanian menjadi lahan pertambangan.
8. Dampak kerusakan yang disebabkan oleh kegiatan galian pasir yaitu merusak
jaringan jalan di desa-desa.
9. Banyaknya PKL yang berjualan di depan pabrik industri dari yang PKL dadakan
(hanya jualan pada tanggal 1 10 setiap bulan) sampai dengan PKL yang
permanen berdiri di depan pabrik industri.
10. Kostan atau tempat tinggal buruh industri yang masih kurang layak.


1. Tinjuan Kebijakan Kawasan JABODETABEK-PUNJUR
Dalam konsepnya, kabupaten umumnya sebagai bagian dari sistem
perwilayahan BODETABEK-PUNJUR (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak
dan Cianjur) diberi fungsi sebagai wilayah penyangga (buffer area) DKI Jakarta
untuk kegiatan permukiman dan industri, pengembangan pertanian dan
pelindungan terhadap kegiatan yang merusak lingkungan.

2. Tinjauan Kebijakan RTRW Provinsi Banten
a. Berdasarkan hirarki kota perkotaan di Banten berdasarkan tipe kota
perkotaan, Kecamatan Cikupa diklasifikasikan sebagai perkotaan kecil;
dan
b. Kecamatan Cikupa berdasarkan pola ruang RTRW Provinsi Banten
merupakan salah satu kecamatan yang diklasifikasikan sebagai Kawasan
Industri di Kabupaten Tangerang.



3. Tinjuan Kebijakan RTRW Kabupaten Tangerang
a. Berdasarkan hirarki pelayanan, Kecamatan Cikupa sebagai Pusat Kegiatan
Lokal Promosi (PKLp) dan akan dipromosikan sebagai Pusat Kegiatan Lokal
(PKL)
b. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tangerang Tahun 2011-2031, Kecamatan
Cikupa diarahkan sebagai pusat pemerintahan, industri, permukiman
kepadatan tinggi serta pertahanan dan keamanan;

4. Tinjauan Sektoral
Tinjauan sektoral ini merupakan dasar hukum dalam melakukan Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Cikupa. Tinjaun Sektoral yang
digunakan diantaranya :
a. Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman
b. Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup;
c. Undang Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
d. Undang Undang No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan;
e. Undang Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang





RENCANA DETAIL TATA RUANG
KECAMATAN CIKUPA TAHUN 2012 - 2032
Gambar 3.5
Peta Rencana Struktur Ruang
Kabupaten Tangerang Tahun 2011 2031

RENCANA DETAIL TATA RUANG
KECAMATAN CIKUPA TAHUN 2012 - 2032
Gambar 3.6
Peta Rencana Pola Ruang
Kabupaten Tangerang Tahun 2011 2031


Penerapan pendekatan yang digunakan dalam pekerjaan ini perlu didukung oleh
pendekatan pelaksanaan yang runtun, jelas, efektif, dan efisien. Secara garis besar,
pendekatan pelaksanaan pekerjaan akan dibagi atas:
1. Hipotesis isu dan permasalahan, sebagai bentuk pemahaman terhadap tiap-
tiap wilayah kajian dan akan menjadi dasar dalam pelaksanaan survai
lapangan dan pengumpulan data.
2. Survey lapangan dan pengumpulan data.
3. Deskripsi dan analisis, yang dilakukan terhadap data dan informasi yang telah
diperoleh selama survey dan pengumpulan data.
4. Penyusunan Rencana Tata Ruang, guna menghasilkan keluaran yang
diharapkan.
5. Media seminar/diskusi dan konsultasi, yang digunakan untuk menjembatani
kepentingan stakeholder.
- Tujuan Pengembangan
Kecamatan
- Rencana Struktur & Pola
Pemanfaatan Ruang:
- Distribusi Penduduk
- Struktur Pelayanan
Kegiatan
- Sistem Jaringan
Pergerakan
- Sistem Jaringan Utilitas
- Rencana Blok
Pemanfaatan Ruang
- Pedoman Pelaksanaan
Pembangunan
- Arahan Kepadatan
Bangunan
- Arahan Ketinggian
Bangunan
- Arahan Perpetakan
Bangunan
- Arahan Garis Sempadan
- Rencana Penanganan
Blok Peruntukan
- Rencana Penanganan
Prasarana & Sarana
- Pedoman Pengendalian
Pemanfaatan Ruang
- Indikasi Program
PERSIAPAN
- Pemantapan
metodologi
- Pembuatan
rencana kerja
- Mobilisasi
personil
- Persiapan
survei (check
list data)
ARAHAN
KEBIJAKAN
- RTRW Banten
- RTRW Kab.
Tangerang.
- RPJMD
- Zoning Regulation
-Produk kebijakan
daerah lainnya
FUNGSI DAN
PERAN
KECAMATAN
DALAM
PENGEMBANGAN
KABUPATEN
IDENTIFIKASI
POTENSI
KECAMATAN
- Survei Instansional
- Survei Lapangan
- Fisik dasar
- Sosial
kependudukan
- Sarana dan
Prasarana kota
- sistem transportasi
ANALISIS POTENSI
DAN KENDALA
- Zoning Regulations
- Analisis Daya
Dukung Lahan
- Analisis Sosial
Kependuduk
- Analisis
Kebutuhan
Pengembangan
Sarana dan
Prasarana
- Analisis
Pengembangan
Sistem
Transportasi
ASPIRASI
- Masyarakat
- Stakeholder
KONSEP DAN
STRATEGI
PERENCANAAN
RANCANGAN
RENCANA
- Tujuan
Pengembangan
Kecamatan
- Rencana Struktur
& Pola
Pemanfaatan
Ruang
- Rencana Blok
Pemanfaatan
Ruang
- Pedoman
Pelaksanaan
Pembangunan
- Pedoman
Pengendalian
Pemanfaatan
Ruang
- Indikasi Program
Kepmenpraswil No.
327/KPTS/M/2002
Kepmenpraswil No.
534/KPTS/M/2001
Perbaikan dan
Penyempurnaan
RDTR
KECAMATAN CIKUPA
Bagan Metodologi Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa
Kedudukan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Dalam Penataan Ruang
Tipologi Zona
ZONA DASAR TUJUAN PENETAPAN
Kawasan Permukiman Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi di
seluruh wilayah kota;
Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi
semua lapisan masyarakat;
Merefleksikan pola-pola pengembangan yang diingini masyarakat pada lingkungan hunian
yang ada dan untuk masa yang akan datang.
Kawasan Perdagangan
dan Jasa
Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja, pertokoan, jasa, rekreasi, dan pelayanan
masyarakat;
Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas pada kawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi:
dimensi, intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagai macam pola pengembangan
yang diinginkan masyarakat.
Kawasan Industri Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan industri dan manufaktur dalam upaya
meningkatkan keseimbangan antara penggunaan lahan secara ekonomis dan mendorong
pertumbuhan lapangan kerja;
Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagi industri baru dan redevelopment proyek-
proyek industri;
Menjamin pembangunan industri yang berkualitas tinggi, dan melindungi penggunaan
industri serta membatasi penggunaan non industri.
Kawasan Ruang Terbuka Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/ melindungi lahan untuk rekreasi di luar
bangunan, sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya;
Preservasi dan perlindungan lahan yang secara lingkungan hidup rawan / sensitif;
Diberlakukan pada lahan yang penggunaan utamanya adalah taman atau ruang terbuka, atau
lahan perorangan yang pembangunannya harus dibatasi untuk menerapkan kebijakan ruang
terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik.

1. Faktor internal yaitu hal-hal yang datang dari dalam kecamatan sendiri yang
dirumuskan dalam:
a. Kekuatan-kekuatan (Strength) yang dimiliki kawasan yang dapat memacu dan
mendukung perekembangan kawasan, misalnya kebijaksanaan-kebijakasanaan
yang dimiliki aspek lokasi yang strategis dan ruang yang masih tersedia.
b. Kelemahankelemahan (Weakness) yang dapat menghambat pengembangan,
baik hambatan baik kendala fisik maupun non fisik. misalnya kemampuan
sumberdaya manusi, aspek lokasi, keterbatasan sumberdaya alam pendukung,
keterbatasan atau ketidak beraturan ruang kegiatan atau pendanaan
pembangunan yang terbatas.

2. Faktor Eksternal yaitu hal-hal yang datang dari luar yang mempengaruhi
perkembangan kecamatan yang dirumuskan dalam :
a. Peluang-peluang (Oportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan,
berupa sektor-sektor dan kawasan strategis
b. Ancaman-ancaman (Threatness) yang dihadapi misalnya kompetisis tidak sehat
dalam penanaman modal atau investasi pembangunan suatu kegiatan baru atau
pertumbuhan dinamis disekitar kawasan yang mematikan kelangsungan kegiatan
strategis yang telah ada.


Untuk menghitung proyesi penduduk
menggunakan analisis eksponensial
dengan rumus :
Keterangan :
Pt = jumlah penduduk yang akan dicari
Po = jumlah penduduk pada tahap awal
r = angka pertumbuhan penduduk
t = waktu dalam tahun
e = bilangan pokok dari logaritma dengan
nilai 2,7182818



Analisis ini dimaksudkan untuk melakukan kajian-kajian terhadap:
a. Pola jaringan transportasi untuk mencermati sejauh mana keterkaitan
fungsional dan ekonomi antar kota, antar kawasan, antara kota dan kawasan
produksi baik didalam wilayah maupun antar wilayah kabupaten.
b. Fungsi, kondisi dan tingkat pelayanan prasarana transportasi yang ada
sekarang, kecenderungan perkembangan.

Dari analisis ini diperlihatkan tingkat kinerja sarana prasarana transportasi dan
pengaruhnya terhadap pertumbuhan dan pemerataan wilayah serta kesatuan
wilayah. Salah satu metoda atau perangkat analisis sistem prasarana transportasi
adalah analisis aksesibilitas. Dalam hal ini dapat digunakan data O-D survey dan
data lain yang sejenisnya.

Rencana Kerja Penyusunan RDTR Kecamatan Cikupa