KEPUTUSAN

INVESTASI
TUJUAN BELAJAR
1. Memahami konsep-konsep Investasi dan
pengaangaran modal
2. Memahami pengaruh nilai waktu uang terhadap proyek
investasi
3. Memahami penggunaan faktor diskonto
4. Memahami ukuran keekonomian dan kreteria
keputusan investasi
5. Memahami Model aplikasi pembuatan keputusan
KONSEP INVESTASI
Karakteristik Investasi
1 . Mempunyai karakteristik umur ekonomis yang relatif panjang
2. Diharapkan menyediakan hasil tertentu dalam jangka panjang

Keputusan Screening adalah keputusan yg berhubungan apakah
suatu proyek yang diusulkan memenuhi standar yg ada

Keputusan Preferensi adalah berhubungan dengan beberapa
bagian kegiatan yang kompetitip

Keputan Investasi dapat berupa:
1. Keputusan penurunan biaya, apakah perlu beli alat baru
2. Keputusan ekspansi Pabrik, apakah akan menaikan kapasitas&
Penjualan
3. Keputusan pemilihan peralatan, dari alternatif yg ada mesin
mana yg effektive
4. Keputusan Menyewa atau membeli
5. Keputusan penggantian alat
ARUS KAS BERSIH
Ilustrasi
Pendapatan proyek investasi Rp 10,000 Biaya proyek Rp 7,500
termasuk biaya penyusutan aktiva tetap Rp 300. dengan laba acrual
sejumlah Rp 2,800 yang terdiri dari laba usaha Rp 2,500 dan
penyusutan Rp 300

Arus kas bersih proyek investasi dapat diartikan sebagai laba tunai dari
Investasi
NILAI WAKTU UANG DAN
FAKTOR DISKONTO
Nilai waktu uang adalah estimasi daya beli umum sejumlah uang
dari waktu ke waktu

Faktor diskonto adalah suatu angka yang apabila dikalikan dengan
arus kas bersih atau penghematan biaya dari investasi akan
menghasilkan angka yang setara dengan nilai kas tersebut pada
saat investasi berdasarkan tingkat bunga modal yang berlaku

Arus kas kontstan

Jika tingkat bunga r=20%, taksiran umur investasi n= 5 tahun,
sehingga faktor diskonto
2.9906
Bunga modal 12 % , arus kas bersih rata-rata Rp 1,000,000 per tahun
selama 10 tahun akan setara dengan Rp 5,650,000 pada saat investasi
(lihat di Kolom 12 %
Dan baris ke 10 = 5.650)

Arus kas tahunan berfluktuasi

Arus kas tahun 1 rp 1,000 tahun ke 2 rp 1500 dan tahun ke 3 rp 1750, rate
of return adalah 10 % maka present value dari proyek tersebut adalah
tahun CF DF 1/(1+r)n PV
1 2 3 4 ( 2 x 5 )
1 1000 0,9091 909,09
2 1500 0,8264 1.239,67
3 1750 0,7513 1.314,80
DCF 4250 3,463,56
NILAI MASA YANG AKAN
DATANG
Nilai sekarang Rp 1,000 tingkat suku bunga adalah 10 % jangka
waktu 3 tahun
F= Nilai masa yang akan datang
P= Nilai sekarang
r= Bunga
n= Periode investasi
ANALISIS KEEKONOMIAN
INVESTASI
DCF (Discounted cash flow) adalah suatu perhitungan matematis
yang digunakan untuk mencari nilai suatu investasi dengan
mengambil nilai sekarang

Metode dipakai

1. Metode Net Present Value
2. Metode IRR (Internal Rate of Return)
NILAI SEKARANG
Nilai Sekarang adalah suatu perhitungan arus kas atau penghematan
yg diperkirakan diperoleh di masa yang akan datang yang setara
dengan nilai investasi yang dilakukan sekarang

Unsur perhitungan Nilai Bersih Sekarang
1. Estimasi pendapatan atau arus kas
2. Faktor Diskonto, estimasi tingkat bunga minimun yg berlaku
dipasaran
3. Investasi yg ditawarkan saat ini

Kreteria Keputusan
1. NPV positif, NVP lebih besar dari investasi awal
2. NPV nol, dapat diterima karena aspek positif dari keberadaan
proyek
3. NPV negatif, tidak dapat diterima
Estimasi arus kas Konstan

Investasi awal Rp 1,000,000
Arus kas bersih per Th Rp 350,000
Umur Proyek 5 tahun
Rate of return yg diharapkan 20 %
arus kas faktor PV arus kas
penghematan biaya tahun 1 -5 Rp 350.000 29,906 Rp 1.046.850
investasi mula-mula 1.000.0000 1 1.000.000
net present value Rp 46.850
Estimasi arus kas berfluktuatif

Investasi Rp 10,500
Rate of retur 18 %
tahun arus kas bersih
1 Rp 3.182
2 Rp 3.250
3 Rp 3.400
4 Rp 3.450
5 RP 4.640
tahun arus kas bersih DF 18% present value
1 2 3 4 (2*3)
1 Rp 3182 0,8475 2.696.745
2 3250 0,7182 2.334.150
3 3400 0,6086 2.069.240
4 3450 0,5156 1.778.820
5 4640 0,4371 2.028.144
total present value 10.907.099
investasi mula-mula 10.500.000
net present value 407.099
INDEK PROFITABILITAS
PI adalah suatu indikator hasil perbandingan antara total PV
proyek dengan investasi awal
PI = 10,907,099 / 10,500,000
PI = 1,04

Jika PI > 1 suatu proyek dianggap layak
INTERNAL RATE OF
RETURN
IRR adalah pendapatan bunga minimum yg diharapkan akan
diperoleh dari suatu proyek

NCF Constant
investasi mula-mula 2.500.000
penghematan biaya tahunan 763.522
umur proyek tanpa nilai sisa 5 tahun
Faktor IRR = investasi yang diperlukan arus kas bersih tahunan
= Rp 2.500.000
Rp 763.522
= 3.2743
Berdasarkan baris periode (n) = 5, dapat ditemukan faktor 3,2743 mewakili
rate of return Rp 16%

jika formula tersebut di cari ulang maka
tahun jumlah arus kas faktor 16% PV penghematan biaya
penghematan biaya tahunan 1 - 5 tahun Rp 763.522 3,2743* 2.500.000
investasi mula-mula 1 2.500.000 10,000 2.500.001
net present value 0
Usulan investasi dapat diterima jika tingkat suku bunganpasar uang
lebih rendah atau sama dengan 16 %

NCF Berfluktuatif

Mengunakan data sebelumnya
tahun arus kas bersih faktor diskonto present value
19.6092
1 2 3 3 ( 2 x 3 )
1 3.182.000 0,8361 2.660.332
2 3.250.000 0,6990 2.271.719
3 3.400.000 0,5844 1.986.944
4 3.450.000 0,4886 1.685.627
5 4.640.000 0,4085 1.895.378
Total 17.922.000 Rp 10.500.000
investasi awal 10.500.000
net present value Rp 0
IRR nya adalah 19,61 %
Jika Discount factor 18 %
Maka investasi ini dapat diterima
INTERPOLASI IRR
Karena nilai IRR yang diperlukan setiap proyek bervariasi dalam
pembulatan angka, maka tidak semua angka IRR dapat ditemukan
dalam tabel, alternatif perhitungannya adalah proses interpolasi
Interpolasi berdasarkan faktor diskonto
Inveasti yang diperlukan 8,000,000
Penghematan Biaya Tahunan 2,000,000
Umur Proyek 5 Th
IRR dapat dihitung dengan
Faktor IRR (8,000,000 / 2,000,000) 4
dengan menggunakan tabel, untuk periode n=5, faktor IRR 4,00 ada
diantara rate of return 6 % dan 8 %
faktor present value
faktor diskonto untuk r = 6% (lampiran 1) 4,212 4,212
faktor diskonto sebenarnya 4,000
faktor diskonto untuk r = 8 % (lampiran 1) 3,993
selisih faktor diskonto 0,212 0,219
IRR sebenarnya adalah
IRR = 6 % + ((0,212/0,219) X (8-6))%
6 % + (0,968 X 2) %
7.9360%
Jika tingkat suku bunga pasar lebih kecil dari 7,936 % maka investasi
tersebut diterima

Interpolasi berdasarkan faktor Net Present Value
Data
Jika NPV pada r 19% = Rp 151,395.28 sedangkan pada r 20 % =Rp
95,311,21
net present value
NPV pada r = 19 % Rp 151.395,28 Rp 151.395,28
NPV pada r = 19 % IRR 0
NPV pada r = 20 % ( 95.311,21 )
selisih net present value Rp 151.395,28 Rp 246.706,49
IRR 19 % +((151,395.28/246,706.49) X (20 - 19 ) %
19 % + (0,613 X 1 ) %
19.613%
PAY BACK PERIOD
Adalah lamanya waktu yang diperlukan oleh suatu proyek investasi
untuk mendapatkan kembali investasi awal dengan penerimaan kas
yang di ciptakan

NCF konstan

Pay back periode = Investasi yang diperlukan / Arus kas bersih
tahunan
NCF periodik fluktuatif
tahun investasi arus kas
1 Rp 5.000 Rp 750
2 ~ 1250
3 ~ 2000
4 ~ 2500
5 ~ 1500
tahun investasi awal tahun arus kas bersih investasi akhir tahun
1 2 3 4(2-3)
1 5000 750 4250
2 4250 1250 3000
3 3000 2000 1000
4 2000 2500 ~
Periode payback = 3 tahun + (1,000/2,500) X 12
Bulan = 3 Tahun + 4,8 Bulan
= 3 Tahun 4 bulan 24 hari
Discounted payback period
DF 10%
1n
tahun investasi awal tahun CF (1+0,1)n DCF investasi akhir tahun
1 5,000.00 750.00 0,9091 681,83 5,318.18
2 4318,18 1,250.00 0,5238 654,75 3,663.43
3 3663,43 2,000.00 0,6563 1312,60 2,350.83
4 2350,83 2,500.00 0,6038 1509,50 841.33
5 841,33 15,000.00 0,6235 935,35 ~
Periode payback periode adalah 4 Tahun dan 11 bulan
investasi mula-mula Rp 1.000.000
penghematan biaya tahunan 350000
umur proyek - tanpa nilai residu 5 tahun
rate of return yang diharapkan 20%
tahun investasi berjalan penghematan ROI investasi tercover sisa investasi
1 2 3 4 ( 2*20%) 5 (3-4) 6 (2-5)
1 Rp 1.000.000 Rp 350.000 Rp 200.000 Rp 150.000 Rp 850.000
2 850.000- 350.000- 170.000- 180.000- 670.000-
3 670.000- 350.000- 134.000- 216.000- 454.000-
4 454.000- 350.000- 90.800- 259.200- 194.800-
5 194.800- 350.000- 38.960- 311.040- ~
Pay back period 4 tahun + (194.800/311,040) X 12 Bulan

4 tahun + 7 Bulan 15 Hari
SIMPLE RATE OF RETURN
Metode ini tidak memperhitungkan diskonto arus kas, nilai waktu ,
tapi lebih mementingkan konsep laba bersih akuntansi

Metode ini disebut juga ARR ( Accounting rate of return) , Adjusted
Rate of return atau metode laporan keuangan
SRR = Tambahan Pendapatan - Tambahan Pengeluaran
Investasi awal
SRR = Penghematan Biaya - Pemyusutan Peralatan Baru
Investasi awal
FAKTOR PAJAK
Karena Investasi memerlukan periode yang panjang, maka faktor
ketidakpastian harus diperhitungkan Faktor ketidakpastian dapat
berupa ekonomi : Tingkat bunga , laju inflasi, tren kebijakan
pemerintah , GDP, GNP ,perdagangan internaional dan pajak

Sedangkan faktor non ekonomi adalah stabilitas pemerintah,
kepastian hukum, kondisi sosial ekomoni, masyarakat dll

Bagi investor pajak merupakan salah satu pertimbangan karena
relatif besar, dan tidak mendapat kompensasi langsung yang
menguntungkan secara komersial, bahkan banyak investor
memindahkan industrinya kenegara lain
hanya karena per bedaan tarif pajak antar negara atau kemudahan
pelayanan adminstrasi perpajakan
ILUSTRASI KASUS
Rencana Investasi Rp 75 Milliar pemilikan Izin dan Rp 12,5 Milyar
untuk peralatan yang digunakan selama 5 tahun
di susutkan dengan metode garis lurus
Luas area pertambangan 5,000 ha dengan cadangan 2,500,000
metrik ton dan dapat ditambang selama 5 tahun
Asumsi bunga pinjaman 12 % , Biaya amortisasi & penyusutan Rp
2,5 Milyars
Tahun
1 2 3 4 5
penjualan Rp 92.000 Rp 161.000 Rp 207.000- Rp 207.000- Rp 207.000-
biaya produksi 53.987 88.412 112.958 112.958 112.958
laba burto Rp 38.013 Rp 72.588 Rp 94.042 Rp 94.042 Rp 94.042
beban usaha 9.200- 14.49 16.560- 14.490- 12.420-
laba usaha Rp 28.813 Rp 58.098 Rp 77.482 Rp 79.552 Rp81.622
beban bunga 9.000- 9.000- 99.000- 9.000- 9.000-
laba sebelum pajak Rp 19.813 Rp 49.098 Rp68.482 Rp 70.552 Rp 72.622
PPh 25% 4.953 12.274 17.120- 17.638 18.156
laba bersih Rp 14.860 Rp 36.824 Rp 51.362 Rp 52.914 Rp 54.466
DF1 DF2
tahun NCF 12% PV1 41,36% PV2
1 17,360.00 0.8929 15,500.74 0.7074 12,280.46
2 39,324.00 0.7972 31,349.09 0.5004 19,677.73
3 53,862.00 0.7118 38,338.97 0.3540 19,067.15
4 55,414.00 0.6355 35,215.60 0.2504 13,875.67
5 56,967.00 0.5674 32,323.08 0.1771 10,088.86
Total Cash Flow 222,927.00 152,727.48 75,000.00
Investasi awal 75,000.00 75,000.00
Net Present Value (NPV) 77,727.48 -
NEW PRESENT VALUE (NPV) = Rp 152.727 - Rp 75.000
= Rp 77.727
Indeks Profitabilitas = Rp 152.727 / Rp 75.000
2,04
Periode payback ;
Tahun Sisa Arus kas Sisa
Investasi Bersih Investasi
1 75,000.00 17,360.00 57,640.00
2 57,640.00 39,324.00 18,316.00
3 18,316.00 53,862.00
Periode Payback (PP)= 2 tahun + (18.316/53.862 x 12
bulan)
= 2 tahun + 4,08 bulan
= 2 tahun + 4 bulan + 2 hari

1 Profitabiliti imdex 2,01 > 1
2 Payback period 2 tahun, 4 bulan dan 2 hari < dari
rencana umur investasi
3 IRR 41,36 % > tingkat suku bunga 12 %
4 Net Present value Rp 77,727 > 0