Anda di halaman 1dari 50

CARA DEVELOPING DENGAN BANK

Siapkan data-data sebagai berikut :


Surat Permohonan Kerjasama, bukan surat permohonan ijin tidak masuk kantor dari
dokter ya.
Proposal proyek yang berisi executive summary, kelayakan proyek, rab bangunan,
material promosi seperti brosur, contoh iklan koran dll, peta lokasi, data penjualan, data
spesifikasi, daftar harga. Bukan proposal permintaan dana pembangunan fasilitas sosial
ya.
Legalitas perusahaan seperti akta perusahaan, bukannya akta kelahiran. siup, tdp,
npwp.
Legalitas proyek seperti perijinan, copy sertifikat, copy PBB.
Data-data di atas dibendel dan diperbanyak paling tidak 4 bendel. 1 untuk kepala
cabang, 1 untuk kepala bagian kredit, 1 untuk prosesor kredit, 1 untuk administrasi.
Untuk berkas ke kepala cabang, usahakan berwarna. Biar lebih makyus. Hey, we must
stealing the show, right?!
Nah kalau semua berkas sudah terkumpul. ACT NOW!
Datanglah ke bank yang dituju. Sekali lagi bank, bukan tempat pembuangan sampah.
Kalau jam kerja, gak perlu ketuk pintu karena biasanya ada satpam yang jaga. Kalau di
luar jam kerja, ngapain ngurusin kerjasama bank? Kecuali udah janjian. ^_^
Sampaikan bendel tadi ke masing-masing meja. Sempatkan ngobrol dengan masing-
masing person. Tak kenal maka taaruf bukan?! Untuk bisa mendekatkan diri
dengannya. Makin deket, dijamin makin mulus tuh proposal!
Setelah itu, pulanglah. Karena Anda bukan pegawai di sana, Anda dilarang menginap!!!
Tunggu 1-2 hari untuk datang lagi ke bank tersebut. Cari alasan kenapa Anda datang ke
bank lagi. Bikin obrolan santai tanpa harus menyinggung masalah proposal yang Anda
sampaikan lalu.
Tips biar bisa ngobrol santai adalah tanyakan minat dia dan biarkan dia bercerita
tentang minatnya itu. Syukur-syukur minatnya sama. Obrolan bisa jadi gayeng.
Kalau gak sama gimana? Besok lagi kalau datang, pasti Anda sudah mencari informasi
dari internet atau media apapun tentang minat dia.
Setelah kunjungan kedua, ya pulang lagi. Jangan menginap!
Kunjungan ketiga, sama alasannya dengan kunjungan kedua. Namun tanyakan progres
proposal Anda. Apakah ada yang kurang? Catat apa yang kurang. Pastikan Anda
siapkan 1-2 hari kemudian. Nah, dapat alasan untuk datang lagi ke bank bukan?!
Ulangi terus kunjungan-kunjungan. Berikan senyum kepada satpam, front office, office
boy, teller dan usahakan akrab dengan mereka pula. Jadikan Anda bukan orang asing
bagi mereka.
Terakhir, jangan lupa negosiasi spiritual. Baca di bagian lain dari blog ini. Sejago-
jagonya nego, hanya Allah sebaik-baiknya Sang Penolong


Cara Mudah Jadi Developer Tanpa Modal

Provokatif, itulah kesan yang saya tangkap ketika membaca judul di atas, mengundang rasa ingin tahu
lebih jauh. Apa benar bisnis property yang nota bene-nya padat modal dan skill bisa dilakukan hanya
dengan modal dengkul alias tanpa modal?
Berita baiknya adalah menjadi developer property (dikhususkan untuk developer perumahan, selanjutnya
hanya disebutkan developer) memang bisa dilakukan dengan modal dengkul atau tanpa modal. Tanpa
modal maksudnya bahwa untuk menjadi developer seseorang bisa memulai tanpa menggunakan uang
sendiri.
Satu hal yang harus dipahami bahwa menjadi developer tanpa modal harus dipahami secara benar dan
proporsional karena sebenarnya tidak mungkin bisa menjadi developer tanpa modal (hehehe pusingkan?).
Dari Mana Memulai Bisnis Property Sebagai Developer?
Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk
mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya.
Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai 30% dari
keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai
akan membutuhkan modal yang sangat besar.
Membeli Lahan Tanpa Uang
Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif dan melawan
kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah pasti dibutuhkan
alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan jika
objek jual beli adalah jasa.
Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang. Caranya bisa
bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap, membeli dengan sistem bagi hasil atau
dikenal dengan istilah kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak
metode beli tanpa uang lainnya.)
Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap
Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam
prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan tanpa
uang muka. Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup membayar
lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik.
Contohnya:
Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 di Jl. TB. Simatupangdengan
harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan harga
rumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung. Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual dengan
harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji Pitung
dengan harga Rp. 2 juta/m2. Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi sebesar
limapuluh persen kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap tiga
bulan. (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah tawarkan
kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore sendiri)
Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran
dimundurkan.
Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah selanjutnya
sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan legalitas turutannya. Sekali lagi dibutuhkan biaya
untuk mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan perijinan agar bisa
diproses di instansi berwenang. Terus kenapa saya berani mengatakan bahwa menjadi developer bisa
tanpa modal?
Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang teman,
dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan perjanjian dengan format
tertentu. Gampang kan?
Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program yang
dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana
hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada pemilik.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil
Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai
terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak.
Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu dan
dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jika terjadi
perselisihan.
Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan
hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari
laba bersih proyek. Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut
mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besarnya
prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda.
Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah
Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah bisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank, yaitu
dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan langsung
ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik tanah sesuai dengan besaran jumlah yang
diperjanjikan. Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran
dengan cash atau cash bertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk
mentransfer uang ke rekening yang diminta.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor
Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli
oleh investorsehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah. Developer pengelola selanjutnya
membuat perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil.
Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengelola dengan pemilik tanah
diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor.
Contoh ini hanya sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita menjadi developer,
walaupun kita tidak mempunyai modal. Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing orang.
Setiap orang mempunyai jalannya sendiri-sendiri yang merupakan rahasiaSang Pencipta. Tetap
Semangat Sang Pengembag!!!




Cara Menjadi Developer Perumahan Tanpa
Modal (Nekad)
Oleh Hasib As'ad pada 13 April 2014 dalam Info & Tips Properti | 0 Tanggapan

Melanjutkan tulisan terdahulu tentang cara menjadi developer perumahan tanpa modal
(nekad), saya tak hendak berpolemik. Tak pula menabur pikiran skeptis, mengecilkan
kemungkinan peristiwa-peristiwa khusus penuh keajaiban. Saya anggap ajaib karena di
luar kewajaran semestinya. Di luar nalar logis yang membumi di wilayah bisnis. Area
transaksional, tukar kepentingan untuk saling menguntungkan
Bila di tulisan terdahulu mengurai legalitas, kali ini menimbang kemungkinan cara
menjadi developer perumahan tanpa modal (nekad) lebih ke arah operasional. Memberi
prespektif tata kelola lapangan, bagaimana sebenarnya korporasi developer perumahan
dijalankan wajar. Tahap demi tahap operasional dari mulai legalitas perizinan,
marketing, keuangan, konstruksi, perbankan, hingga kewajiban bayar tanah ke pemilik
asal.
Lajurnya tetap sama, memberi perimbangan opini tentang kecilnya kemungkinan
menjadi developer perumahan tanpa modal (nekad). Tersemat kata nekad karena
mengedepankan faktor keberanian tanpa kalkulasi resiko sepadan. Layak
mempertimbangkan item analisa sebagai berikut agar tak kebablasan:
Asumsikan segala kerumitan soal legalitas tanah teratasi dengan baik karena ada
saling percaya (based on trust) pemilik tanah dan developer perumahan mula.
Karena adanya kesamaan visi, kesamaan tujuan, dan banyak kesamaan lain, lalu
bagaimana developer pemula menyiapkan ongkos mengurus perizinan. Pecah
sertifikat, IMB, pengeringan tanah (jika diperlukan), ijin sosialisasi warga, dan ijin-
ijin melekat lain. Jumlahnya tak kecil, tak bisa dihutang pula.
Prakteknya, menjual unit rumah di kawasan perumahan tak mudah bagi pemula.
Terlebih rumah siap bangun yang belum tampak wujud fisiknya. Hanya
mengandalkan spesifikasi tertulis dan gambar 3 D di brosur. Ditambah lagi
developernya masih pemula, belum ada referensi bangunan rumah yang pernah
dibuat di tempat lain. Tantangan ini perlu keajaiban mengatasinya.
Menilik pada ketentuan normatif, Undang-undang mengatur ketat bagaimana
aturan menjual rumah di perumahan diwajibkan membangun infrastrukturnya
terlebih dahulu. Mungkin ketentuan normatif Undang-undang ini bisa
dikesampingkan, tetapi pasar toh perlu bukti aktifitas fisik di lapangan. Proyek yang
marak aktifitas membangun berpeluang meyakinkan calon konsumen lebih besar
untuk mau membeli. Dan biaya awal konstruksi infrastruktur berikut rumah contoh
tak bakal kurang 400an juta untuk luasan proyek 6000an meter.
Ada saja kemungkinan seluruh biaya konstruksi pembangunan seluruh unit dan
biaya infrastrukstur dibangun oleh pihak ketiga, model bayar belakang. Tampak
sebagai solusi sepertinya, cukup menentramkan sekilas. Silahkan dikalkulasi total
baya konstruksi di suatu proyek, tak bakal kurang dari 40 % dari total nilai omzet
persediaan. Kalau ada kontraktor bersedia menalangi bangun duluan,
tentu interest profitnya berkali lipat lebih tinggi. Sangat mungkin jadi profit
developer habis hanya untuk bayar kontraktor.
Belum lagi menilik resiko atas bangunan yang telah berdiri di atas tanah proyek,
umpamanya. Jika terjadi pecah kongsi, bahkan perselisihan sengketa antara
pemilik tanah dan developer perumahan pemula, dipastikan pemilik tanah bakal
menang. Artinya, segala bangunan dan segala yang tumbuh di atas tanah proyek
menjadi hak pemilik tanah. Kerugian besar kontraktor membayang.
Ada opsi menjadikan objek tanah kerjasama dijadikan agunan KYG (Kredit Yasa
Griya) dikenal sebagai kredit konstruksi. Sebagian uang pencairannya digunakan
untuk membayar pemilik tanah. Secara praktek opsi ini masuk akal, tetapi
hambatan menghadang saat kecepatan penjualan dan realisasi bangun unit rumah
atas biaya bank pemberi KYG terhambat. Uang pencairan KYG dibelokkan utk
bayar tanah tentu menyalahi aturan bank. Belum lagi persyaratan bagi developer
baru mengambil KYG nyatanya tak mudah. Bank perlu bukti pengalaman
developer.
Dipastikan tak mudah bagi developer baru mengatur irama antara legalitas,
marketing dan konstruksi. Legalitas macet karena tak ada uang untuk membayar
retribusi dan biaya taktis berakibat pada bahayanya perbuatan marketing.
Legalitas clear, marketing jalan tetapi tak ada uang untuk bangun unit rumah,
berbahaya juga bagi realisasi KPR perbankan. Sangat mungkin berujung
pembatalan transaksi dengan konsumen karena tak kunjung dibangunnya rumah
yang dipesan konsumen.
Soal alokasi biaya untuk marketing, teorinya mudah diucapkan. Bisa tanpa biaya,
mengandalkan iklan internet, menumpang portal gratis seperti Toko Bagus, dll.
Kalau ternyata pasar tak merespon, bukankan tetap perlu biaya cetak brosur,
membuat baliho, roundtag, dll. Dan ini semua tentang modal operasional. Pula
tentang infrastrukstur kerja macam kantor, komputer PC, ATK, dan lainnya pun
perlu uang modal.
Begitu banyak tantangan tak ringan bakal dihadapi developer perumahan pemula
jika nekad menjadi developer perumahan tanpa modal. Terpeleset langkah, atau
bahkan terpeleset niat bisa-bisa terperangkap dengan cara-cara licin. Tipis antara
cerdik dan culas, mengelabuhi dan merugikan mitra pemilik tanah akhirnya.
Mengandalkan semangat saja amat tak cukup menantang kerasnya pasar. Terjalnya
bisnis property developer.
Bersambung
- See more at: http://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-
nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpuf


BELAJ AR J ADI DEVELOPER DENGAN CARA NYANTAI

PELAJ ARAN DASAR :
- Koefisien dasar bangunan ( KDB ) 60% : 40% ada yang bisa menjelaskan ?
- Ambil brosur rumah sederhana harga jual 55 jt, amati spesifikasinya dan
cari tahu berapa borongan/m2 ( bahan +upah +fee ) bila diborongkan ke kontraktor. J angan malu
tanya ke mandor atau siapapun yang tahu


aku coba bantu kasih penjelasan secara garis besarnya :
( dan ini tidak harus berurutan dikerjakan )

1. lakukan cma ( comparative market analysis ) lakukan perbandingan apple to apple terhadap
kompetitor yang ada di sekitar lokasi anda mulai dari desain rumah,spesifikasi bangunan,fasilitas
rumah, harga jual dll setelah data dapat mungkin dari 3 lokasi perumahan kompetitor maka
tentukan milik anda supaya bersaing dengan kompetitor.

2. cek ke pemda setempat untuk kdb ( koefisien dasar bangunan ) dan cek juga ijin peruntukkannya
serta biaya perijinannya mulai dari ijin prinsip, hgb induk, imb induk dll

3. cek harga borongan ke kontraktor setempat, cek juga biaya2 koordinasi setempat

4. cek juga harga tanah mentah anda yang berlaku disana

5. setelah semua data mentah anda dapati maka buatkan budgeting/rab ( rencana anggaran biaya )
untuk lokasi yang ada miliki

BIASANYA BUDGETING TERDIRI DARI

- biaya perijinan
- biaya konstruksi bangunan rumah
- biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar cluster, pos jaga,
taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dll )
- biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional +overhead )
- pajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10%
buat secara detail dan usaha dalam rab (rencana anggaran biaya) biaya tak terduga maximum 3%
dari total rab
cek apakah layak profit yang ada terima ???? kalo tidak layak maka harga jual perlu dinaikkan atau
biaya2 lainnya dikurangi...
kalo harga jual dinaikkan ? bagaimana harga jual pesaing...kalo anda yang paling mahal dari
pesaing terdekat anda maka susah anda menjual produk anda
dan kalo biaya2 lain anda kurangi maka kualitas berkurang dan ini tentu kurang menjual dimata
konsumen

kalo profitnya menurut anda layak maka anda harus menentukan dana awal untuk memenuhi 2
kriteria berikut ini :
1. layak legalistas
2. layak tampil

1. layak legalitas
anda membuat perseroan terbatas ( PT ) baru, buat ijin prinsip ( lebih jelasnya anda tanya ke pemda
setempat ) untuk lokasi yang anda miliki, pajak2,

2. layak tampil
coba lakukan pematangan lahan, gerbang masuk, pos jaga, taman depan, jalan utama, rumah
contoh, pagar cluster, promosi, marketing

kalo dana awal tsb anda sanggup penuhi maka
- baiknya ada ukur ulang lokasi anda
- buatkan site plannya yang jelas sesuai desain arsitek
- ajukan ijin prinsip dan ijin lainnya sebatas supaya anda bisa maju
- sebelum ijin disetujui anda sebaiknya mempersiapkan desain tapak,desain rumah
desain lainnya, rencana promosi/marketing/penjualan
jangan lupa untuk merekrut orang2 yang berdedikasi dan jujur
- selebihnya anda yang aktif....


yang pernah ikut kursus bisnis properti dan atau memiliki sertifikat tolong jawab pertanyaan ini :

- berapa harga borongan rumah sederhana standard / m2 dan upah borongannya per meter persegi
?

- berapa harga borongan rumah re ( real estate ) standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

- berapa harga borongan rumah tingkat re standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

kalo anda bisa menjawab seluruhnya maka saya akan ajukan lagi pertanyaan yang berikutnya ?

- darimanakah asalnya harga borongan tsb ? bisakah dianalisa ? dan bagaimana cara
menganalisanya secara detail untuk masing2 jenis rumah tsb diatas ??

- untuk anda yang ingin tahu tentang prosedur KPR rumah dan syarat2nya serta biaya proses kpr,
gampang tinggal ke bank dan pura2 jadi developer yang ingin kerjasama kpr dengan bank yang
bersangkutan ( buat mou )

- untuk anda yang ingin tahu prosedur pembelian rumah ke developer dan syarat2 apa saja yang
diperlukan, gampang tinggal datang aja ke kantor marketing developer dengan percaya diri dan
tanya se-detail detailnya tentang cara pembayaran, apa itu SPR, PPJ B dan minta contoh
salinannya,AJ B,BPHTB dan perhitungannya

- untuk anda yang ingin tahu ijin apa saja yang diperlukan untuk menjadi developer dan biaya2
serta waktunya, gampang tinggal datang ke kelurahan/kecamatan/pemda/kantor bpn setempat dan
agan harus pd dan pura2 jadi developer baru minta harga resminya...lalu biarkan calo2 pada datang
dan tanyakan biaya perijinannya untuk jalur cepatnya krn harga resmi yang didapat biasanya tidak
terpakai

ini semua untuk yang serius mau jadi developer....dan dan tolong dicoba dicoba...

contoh satu kasus yang mantan big bos gw terapkan ( kira2 alurnya ) :
- rencana bangun rumah sederhana
- cari pemilik tanah atau perantara yang punya info tanah yang mau kerjasama
- target lokasi : bekasi....demand rumah sederhana banyak
- target harga tanah mentah max. 80rb/m2
- ketemu perantara dan dipertemukan dengan pemilik tanah
- negoisasi dengan pemilik tanah, beberkan bisnis plan kita yang jelas dan menarik

- deal harga tanah mentah 70rb/m2 dengan return of investmen 50% per tahun jadi nanti pemilik
tanah terima uangnya =( 70rb/m2+50%x70rb/m2)x50.000 m2 dan ternyata pemilik tanah beserta
keluarga punya tanah 50.000 m2 ( 5 ha ) dengan pola pembayaran dicicil selama 4x selama masa
perjanjian kontrak untuk pengembangan lahan 5 ha - asumsikan selesai dalam 1 thn pembayaran
1 dibayarkan sejumlah 100-150 jt saat perjanjian ditandatangani dan surat tanah pemilik
diserahkan ke kita didepan notaris dan kita serahkan ke notaris

- untuk sementara minta ke pemilik tanah surat kuasa bahwa tanah tsb dikuasakan ke kita untuk
dikembangkan

- sempurnakan lagi cash flow,bisnis plan dan adakan comparative market analysis yang sifatnya
apple to apple dengan kompetitor sekitar dan tentukan dana awal untuk memenuhi 2 kriteria

yaitu : layak legalitas dan layak tampil...dianalisa dana awal cukup dgn 1 milyar bayangkan kalo
kita beli semua tuh tanah yang 50.000 m2 maka butuh modal 3,5 milyar belum termasuk ijin2 dsb
wah...

- bosku mencari investor club yang kebanyakan teman2nya lalu undang teman2nya di
cafe/restoran yang menyediakan ruang meeting dan presentasikan bisnis plan....investor setuju
dengan roi ( return on investment ) 60% per tahun dari dana yang ditempatkan

- buat perjanjian terpisah antara pihak management dengan land owner dan antara pihak
management dengan investor

- penuhi 2 kriteria yang diatas

1. layak legalitas...buatkan pt baru bila perlu, buat ijin prinsip dan ijin2 lainnya yang bisa
perumahan itu maju, ukur ulang tanah tsb, buat site plan ( untuk lebih jelasnya lebih baik tanya
pemda/bpn setempat )

2. layak tampil...lakukan cut n fill/pematangan lahan, buat gerbang masuk dan pos jaga dan taman
depan,jalan utama,rumah contoh bila perlu pagar cluster yach jangan 100% untuk yang ini

- hire marketing yang pengalaman menjual rumah sederhana atau .....


untuk anda yang serius mau bisnis properti/developer tolong lakukan hal ini :

- buat kartu nama yang cukup keren dan pampang nama anda dengan jabatan direktur...buatkan
nama perumahannya dan logonya...lalu jiwai...he..he..he..visualisasikan...he...he...mantap...deh
anda kelihatannya..weleh gw bisa bayangkan

- tanya2 ke bank soal kpr...bilang aje kita mau kerjasama KPR
- tanya2 ke kelurahan/kecamatan/pemda/bpn soal perijinan dan biayanya
- tanya2 ke kontraktor untuk borongan rumah ambil aja brosur rumah yang sudah ada
- tanya2 lagi...amati lagi dll
- kumpulkan semua data sebanyak2nya karena ini yang terjadi di lapangan

SAMBUNGAN

- cari tanah yang mau kerjasama luas min 3500 sampai berapa aja yang penting harus kerjasama

- pemilik tanah ok mau kerjasama...kasih uang muka berapa..negoisasi
misal lahan 5 ha kerjasama hrg tanah mentah 70rb/m2 total 3,5 milyar mantan bosku nego dan deal
uang panjar 500 jt..ini uang panjar max yang mantan bosku berikan untuk kelas semacam ini

- nego dgn pemilik tanah masalah return of investment ( roi )...setuju di angka 50% per
tahun..setuju juga pengembalian pokok +roi misal dalam 1 tahun

- lakukan cma,budgeting,bisnis plan,forecast cash flow,desain....wah..ini cukup alot..banyak pihak
yang terlibat tapi tetap mantan bosku yang mengkoordinir....selesai semua

- undang investor,kebanyakan teman2 atau kenalan dari bos ku atau juga dari siapapun yang tahu
informasi tentang investasi ini...lakukan presentasi..tanya jawab...bla..bla..investor setuju dengan
roi misal 50%/tahun dari total dana yang ditempatkan...investor setuju kapan menyetor dananya...

- mantan bosku beserta orang yang mendapatkan nich tanah bertindak sebagai management dari
developer tsb...and land owner dan investor boleh dibilang sebagai pengawas atau dewan
komisaris

- buatkan perjanjian tertulis......semua setuju
- pemilik tanah menyerahkan semua sertifikat tanahnya dan investor mengumpulkan dana awal
yang dibutuhkan
- panggil konsultan surveyor, konsultan perijinan,konsultan arsitek,marketing,bentuk tim proyek dll
- pasi layak legalitas ok...segera mulai layak tampil...
- promosi......juga undang semua agen/broker properti secara resmi kemukakan product knowledge
dll....persiapan...persiapan...
- GRAND OPENING......GRAND OPENING....J UALAN...J UALAN....
- DST...DST...DST...

tim pencari lahan/proyek
- tim pembebasan,land risk aquisition
- tim perijinan
- investor club
- tim arsitek
- tim surveyor
- tim keuangan,akuntansi,pajak
- tim legal
- tim security
- tim marketing,promosi ...bisa kerja sama dengan para broker properti
- tim proyek ( project manager,site manager,supervisor dll )
- dan tim lainnya

( BATAS WAKTU 1-2 BULAN )
- TEKADKAN BULAT MAU MULAI BELAJ AR PROPERTI DAN MAU MULAI BISNIS PROPERTI

- BUAT KARTU NAMA YANG KEREN..CANTUMKAN NAMA AANDA MASING-MASING DENGAN
J ABATAN : DIREKTUR...BUATKAN LOGO PERUSAHAAN DAN LOGO TUH PERUMAHAN YANG
ANDA INGINKAN..BUAT YANG MENARIK ..CANTUMKAN NO HP ANDA AJ A DAN J UGA ALAMAT
PERUSAHAAN..J ADI DECH ANDA DEVELOPER FIKTIF

- AJ AK TEMAN YANG J UGA MAU MAJ U SEPERTI ANDA KARENA BIASANYA BERDUA LEBIH
AFDOL UNTUK TUGAS-TUGAS DIBAWAH INI :

- POKOKNYA SEBELUM ANDA BERKUNJ UNG...COBA PAKAI PAKAIAN YANG MENDUKUNG
BAHWA ANDA ITU DEVELOPER..MULAI DARI SEPATU YANG MENGKILAP,RAMBUT
RAPI,WANGI,LENGAN PANJ ANG DIGULUNG,BAWA AGENDA KEREN,TARUH BOLPEN YANG
KELIATAN MEWAH WALAUPUN BELINYA CUMA 15RB,PURA2 AGAK SIBUK AJ A TAPI J ANGAN
TERLALU SIBUK TERIMA TELEPON "YA ADA APA" "HMM..HMM" "100 J T YACH..OK NANTI SAYA
PIKIR2"... ...WALAUPUN ANDA DATANGNYA PAKAI BIS,MOTOR,MOBIL

- DATANGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI MISAL RAY WHITE DAN 21ST CENTURY YANG J AUH DARI
RUMAH ANDA DENGAN PERCAYA DIRI ( BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI ) PURA-PURANYA ANDA
MAU J UAL RUMAH...TANYA AJ A SEMUA SELUK BELUK CARA J UAL RUMAH MELALUI
BROKER...SYARAT ADM YANG DIPERLUKAN,PPJ B,BPHTB,AJ B, DLL ANDA AMATI CARANYA
MEREKA MELAYANI ANDA....INI DARI SISI BROKER

- DATANGI LAGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI YANG J AUH DARI RUMAH ANDA (BERTINDAK
SEBAGAI PRIBADI)..PURA-PURANYA MAU BELI RUMAH...TANYA AJ A LAGI SELUK BELUK CARA
BELI RUMAH BLA...BLA..BLA...

- DATANG KE KANTOR MARKETING DEVELOPER..BAIK YANG J UAL RUMAH RSH, RE ( REAL
ESTATE ) STANDAR,KELAS MENENGAH,KELAS ATAS...DATANGI KIRA2 5-10 LOKASI
PERUMAHAN..SAAT PERTAMA KALI ANDA DATANG MEMANG CANGGUNG DAN BINGUNG MAU
NANYA APA DAN MULAI DARI MANA..PERCAYA DIRI AJ A ...TANYA AJ A SEMUA TENTANG LUAS
PERUMAHAN, FASILITAS ,SPESIFIKASI BANGUNAN, HARGA, CARA PEMBAYARAN ,TAHAPAN-
TAHAPAN YANG HARUS ANDA LAKUKAN SEBAGAI PEMBELI..LIHAT RUMAH CONTOH
...KELILINGI TUH PERUMAHAN...BILA PERLU FOTO2..TANYA AJ A SEBANYAK-
BANYAKNYA...AMATI CARA MEREKA MELAYANI ANDA...INI DARI SISI DEVELOPER AMBIL
SEMUA BROSUR BERIKUT PRICE LIST NYA...BUATKAN DATABASENYA MISAL

PERUMAHAN A
TIPE RUMAH YANG ADA ( LT/LB )
HARGA J UAL...CASH KERAS...CASH BERTAHAP...HARGA KPR DAN DP NYA
SPESIFIKASI BANGUNAN
FASILITAS SOSIAL DAN FASILITAS UMUMNYA DAN LAIN LAIN
BANDINGKAN DENGAN PERUMAHAN LAINNYA...INGAT APPLE TO APPLE...
MAKSUDNYA BANDINGKAN DENGAN YANG SEJ ENIS
MISAL ...YACH KALO KAMBING HRS DIBANDINGKAN J UGA DENGAN KAMBING
J ANGAN DIBANDING DENGAN KEBO..
KALO TIPE 22/60 J ANGAN DIBANDINGKAN DENGAN TIPE 60/150 GITU DECH


- UNTUK MENGETAHUI PERIJ INAN..PROSES DAN BIAYANYA..COBA DATANGI 3 KANTOR PEMDA
DAN BPN SETEMPAT ( BERTINDAK SEBAGAI DEVELOPER )...MISAL DI
BEKASI,DEPOK,BOGOR...TANYA-TANYA AJ A SYARAT-SYARAT UNTUK PERIJ INAN PERUMAHAN
BARU...TANYA-TANYA AJ A ...PERTAMA TAMA LIHAT LIHAT DULU..TANYA2 SEKELILING
SEBELUM TANYA YANG KE RESMI GITU...BILA PERLU AJ AK MAKAN SIANG ATAU NGOPI NGOPI
TUH ORANG YANG BISA KASIH KITA INFO....SIAPKAN MODAL ...GW J AMIN J AUH LEBIH MURAH
BIAYANYA DIBANDING ANDA IKUT KURSUS/SEMINAR BISNIS PROPERTI

- DATANGI KANTOR PLN SETEMPAT...TANYA-TANYA MASALAH PERIJ INAN KELISTRIKAN..J UGA
WAKTU DAN BIAYA...ADA AJ A TUH CALO DISANA..BAHKAN ORANG DALAM PLN SENDIRI
BORONGIN SENDIRI UNTUK J ARINGAN LISTRIK +GARDU DI PERUMAHAN..CARI TAHU
PROSEDURNYA..SAAT PB ( PEMASANGAN BARU ), J UGA PDR ( PENYAMBUNGAN DARURAT )
DLL

- DATANGI ANTARA 5-10 BANK YANG KIRA2 LAGI HOT MEMBIAYAI KPR..MISAL
BTN,PERMATA,NIAGA,MANDIRI,BNI DLL BAIK YANG BERSIFAT KONVESIONAL MAUPUN YANG
SYARIAH...PURA-PURANYA ANDA MAU KERJ A PEMBIAYAAN KPR DENGAN BANK
TERSEBUT...BUAT MOU/PERJ ANJ IAN..TANYA SYARAT-SYARAT ( MOU ) NYA...SYARAT2 DARI
KONSUMEN YANG MAU KPR DARI BANK BERSANGKUTAN..MAXIMUM NILAI KPR...PERSENTASE
UANG YANG CAIR SAAT KONSUMEN MELAKUKAN AKAD APA 60%ATAU 70% ATAU 80% DARI
NILAI KPR YANG DISETUJ UI...LALU SAAT BAST ( BERITA ACARA SERAH TERIMA ) PERTAMA
RUMAH DARI DEVELOPER KE KONSUMEN ( INI ADA DOKUMENNYA ) DAN SETELAH DIBUATKAN
SI ( STANDING INSTRUCTION ) BERAPA PERSEN DANA YANG CAIR DARI NILAI KPR APA 10%
ATAU 20% ATAU 30%...LALU UANG J AMINAN YANG DITAHAN BANK BERAPA PERSEN YANG
BISA DICAIRKAN SAAT BAST KEDUA DILAKUKAN ANDA TANYA AJ A...LEBIH BAIK SEBELUM KE
BANK TANYA2 SAMA ORANG2 YANG MENGETAHUI TENTANG INI

- DATANGI KANTOR PPAT...TANYA2 AJ A
- DATANGI NOTARIS....
- SEARCH KONSULTAN ARSITEK...TANYA2 WAKTU DAN BIAYA UNTUK DESAIN
PERUMAHAN..MULAI DARI MAKET...TOPOGRAFI...DESAIN
RUMAH+DENAH+TAMPAK+POTONGAN...SITE PLAN...BLOK PLAN...DLL
- LAKUKAN HAL YANG SAMA KE
KONTRAKTOR BANGUNAN RUMAH
KONTRAKTOR BANGUNAN RUKO
KONTRAKTOR TAMAN
KONTRAKTOR SARANA ( PERKERASAN J ALAN,SALURAN,KANSTIN )
KONTRAKTOR TANAH/URUGAN
SUPLIER BAHAN BANGUNAN
EVEN ORGANIZER, WAKTU DAN BIAYA KALO MAU ADAKAN OPEN
HOUSE....GATHERING..GRAND OPENING...ATAU ACARA APA KEK..
KUNJ UNGI PROYEK YANG SEDANG BERJ ALAN SAAT ISTIRAHAT...COBA MAKAN DI WARUNG
TEMPAT TUKANG DAN KENEK MAKAN...AJ AK BICARA..TANYA SIAPA MANDORNYA...KETEMUIN
MANDORNYA..PURA2 ANDA ADA PROYEK PERUMAHAN..TANYA2 WAKTU DAN UPAH
BORONGAN UNTUK RUMAH ATAU RUKO..

info yang diperlukan untuk beli tanah

Yang paling penting datanya lengkap ya.
misal untuk tanah:
Luas tanah
Luas Bangunan
Dimensi tanah
Hadap mana tanah itu
Keunggulan dan kelemahan (mesti survey lokasi)
Harga berapa penawarannya
contact person pemilik
dan kalo memungkinkan minta FOTOCOPY SERTIFIKAT agar sewaktu waktu ada calon pembeli
yang minat bisa lihat.

Fokus utama tentu masih pada tanah yang sudah melakukan negosiasi.








CARA PENJUALANNYA
JENIS JENIS PEMBAYARAN DALAM
MEMBELI RUMAH
Standar
Setelah meneliti berbagai hal tentang calon rumah yang Anda inginkan, Anda
kemudian memutuskan untuk membeli sebuah rumah. Bagaimana prosesnya??
Berikut Kami jabarkan beberapa cara pembelian rumah yang lazim dipraktekkan para
pengembang dan pribadi (rumah second) beserta kelebihan dan kekurangan masing-
masing.
TUNAI KERAS / CASH LUNAS
Tunai keras adalah cara pembayaran yang dilakukan dalam waktu 1 bulan
sejak closing deal bersama pengembang. Jika Anda memiliki dana yang
menganggur pembayaran tunai keras merupakan cara yang menguntungkan.
Biasanya pengembang memberi diskon yang lebih besar dibandingkan cara
pembayaran lainnya
Kelebihan pembayaran Tunai Keras:
1. Lebih murah dengan diskon besar
2. Tidak ada kewajiban hutang
Kekurangan pembayaran Tunai keras:
1. Perlu modal besar karena harga rumah tidak murah
2. Apabila bertemu dengan pengembang nakal, resiko penguasaan dan kepemilikan
sertifikat bisa tertunda mengakibatkan Anda akan selalu was-was sampai sertifikat
dikuasai sepenuhnya (potensi resiko hukum cukup besar).
Ilustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah Rp500jt:
Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung
pengembang/ kesepakatan)
Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah
dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jt Rp10jt = Rp 140jt)
Sisa pembayaran Rp350jt dilakukan secara tunai dalam waktu kurang dari 3 minggu
(tergantung pengembang/ kesepakatan).
Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Keras
1. Hindari pemikiran asas kepercayaan, setelah closing deal tuangkan kesepakatan di
dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris,
walaupun akan menambah biaya.
2. Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi) pastikan transaksi
memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah hukum (kwitansi >Rp1jt harus
bermaterai Rp.6000,-).
3. Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 30 %. Minta kepada
pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut.
4. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ yang
tercantum dalam sertifikat).
5. Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank.
6. Pelunasan diikuti/ bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB)
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli
sertifikat. *
7. Masukkan poin 6 tersebut di atas didalam perjanjian sesuai arahan poin
8. Apabila poin 6 tidak dilakukan, tunda pelunasan sampai poin 5 terlaksana.
9. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB
terlaksana
*Catatan : Suatu penandatanganan yang dilakukan dihadapan Notaris tidak diikuti
penyerahan Asli Sertifikat bukanlah AJB, yang terjadi biasanya adalah
penandatanganan PPJB (Perjanjian/Pengikatan Penandatanganan Akta Jual Beli)
sifatnya perjanjian biasa bukanlah peralihan hak. Orang awam banyak tertipu oleh
pengembang nakal dengan motif/ metode seperti ini.
TUNAI BERTAHAP/ CASH LUNAK
Tunai bertahap adalah cara pembayaran yang dilakukan secara bertahap, biasanya
dalam jangka waktu 6-24 bulan. Konsumen yang memilih tunai bertahap juga
biasanya mendapat diskon dari pengembang walaupun tidak sebesar konsumen tunai
keras. Biasanya yang menjadi persyaratan tunai bertahap adalah adalah uang muka
yang cukup besar umumnya sekitar 50%
Kelebihan pembayaran Tunai bertahap:
1. Tetap mendapat diskon, walaupun tidak sebesar Tunai Keras
2. Tidak begitu repot dengan administrasi, sebab cicilan langsung kepada pengembang
bukan pada Bank
3. Menanggung utang yang tidak begitu lama dengan bunga cicilan 0%
Kekurangan pembayaran Tunai Bertahap:
1. Nilai angsuran cukup besar karena jangka waktu yang pendek
2. Apabila bertemu dengan pengembang nakal, potensi resiko hukum lebih besar dari
pada pembayaran Tunai Keras.
Ilustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah Rp500jt
Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung
pengembang/ kesepakatan)
Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 50% dari harga rumah
dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp250jt Rp10jt = Rp 240jt)
Sisa pembayaran Rp250jt akan dicicil selama 24 bulan dengan bunga 0% sebesar
Rp10.417.000 setiap bulannya.
Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Bertahap
1. Hindari pemikiran asas kepercayaan, setelah closing deal tuangkan kesepakatan di
dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris,
walaupun akan menambah biaya.
2. Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi atau pembayaran
angsuran) pastikan transaksi memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah
hukum (kwitansi >Rp 1jt harus bermaterai Rp.6000,-).
3. Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 50 %. Minta kepada
pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut.
4. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ orang
yang tercantum dalam sertifikat).
5. Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank.
6. 6 bulan masa angsuran, asli sertifikat rumah harus sudah pernah dilihat untuk
meyakinkan sertifikat rumah dalam keadaan aman. Apabila perlu minta kepada
pengembang agar sertifikat rumah dipegang oleh Notaris. Pelunasan diikuti/
bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli sertifikat.
7. Apabila sertifikat rumah tidak pernah dilihat setelah 6 bulan angsuran, tunda
pembayaran angsuran cicilan rumah sampai Anda melihat sertifikat rumah tsb.
8. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB
terlaksana.
KREDIT MENGGUNAKAN KPR BANK
Cara pembayaran dengan kredit dilakukan melibatkan pihak bank melalui program
kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada metode KPR, bank yang membayar pelunasan
rumah kepada pengembang, lalu Anda akan mencicil pada Bank dengan bunga
tertentu. Perlu Anda ketahui, Bank hanya membayar paling banyak 70%-80% dari
harga rumah sesuai hasil analisa kelayakan kredit, sisanya (20%-30%) adalah uang
muka yang harus Anda bayar kepada pengembang. Jangka waktu kredit 3-15 tahun,
bahkan Bank BTN sudah ada tenor sampai 20 tahun.
Kelebihan metode KPR Bank:
1. Tidak perlu modal besar, cukup tanda jadi dan DP
2. Dilengkapi asuransi jiwa dan kebakaran
3. Resiko hukum sangat minim, karena Bank mengecek seluruh dokumen kepemilikan
dan IMB rumah. Bahkan apabilapun terjadi permasalahan hukum (sangat jarang
terjadi) Bank akan maju sebagai pihak yang paling berkepentingan terhadap rumah tsb
Kekurangan Metode KPR Bank:
1. Harga lebih mahal karena harga rumah akan ditambah bunga bank, ditambah biaya
administrasi dan provisi akad kredit .
2. Sedikit ribet dengan melengkapi dokumen permohonan kredit bank
3. Menimbulkan kewajiban utang dalam jangka waktu yang cukup lama
Ilustrasi cara membayar via KPR Bank harga rumah Rp500jt
Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung
pengembang/ kesepakatan)
Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah
dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jt Rp10jt = Rp 140jt)
Sisa pembayaran Rp350jt akan dicicil selama jangka waktu yang telah disetujui
ditambah bunga Bank yang telah disepakati.
Beberapa hal penting Anda ketahui apabila ingin KPR:
1. Pilih Bank yang telah berpengalaman dalam kredit KPR, angsuran murah dan cepat
bukan patokan utama. Ada baiknya memilih bank BUMN (BTN,Mandiri,BNI, BRI)
biasanya pembinaan debiturnya (bagian penagihan) lebih manusiawi, atau pilih Bank
Syariah
2. Selain angsuran (bunga bank), syarat KPR yang mudah, pastikan jenis bunga yang
digunakan (efektif,floating), bagaimana tentang kebijakan pelunasan lebih awal,
jumlah biaya provisi dan administrasi pada saat akad kredit
3. Bandingkan minimal 3 Bank penyedia KPR perihal poin 2 di atas
4. Pembayaran DP sebaiknya dilakukan setelah surat persetujuan kredit telah diterima,
sebab ada kalanya permohonan kredit tidak sesuai dengan keinginan Anda.
Persetujuan kredit yang tidak sesuai dengan harapan membuat Anda dalam dilema
penambahan uang muka yang berat/sulit/tidak mungkin, atau pembatalan uang muka
yang merugikan/berat/sulit/ tidak mungkin. Kondisi ini akan terus terkatung-katung
sampai Anda dan pengembang mencapai kata sepakat yang tidak merugikan salah satu
pihak
5. Administrasikan dengan baik seluruh dokumen dan surat-surat perihal kredit Anda,
Surat persetujuan kredit, akad kredit, foto copy sertifikat dan IMB rumah Anda,
beserta perjanjian acessoir akad kredit Anda (Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan
Sertifikat Hak Tanggungan)
6. Bayar rutin setiap bulan angsuran Anda, hindari tunggakan angsuran atau pembayaran
metode deposit (bayar untuk beberapa bulan kedepan) sebab tidak semua bank
memiliki sistem pembinaan yang selalu mengingatkan pembayaran angsuran. Apabila
menunggak 1 bulan Anda biasanya sulit untuk mengelola keuangan untuk bulan-bulan
selanjutnya (terlebih khusus kepada PNS dan Karyawan)






Rahasia Menjadi Developer dengan Investasi yang Relatif Sedikit
Dunia mengakui bahwa bisnis property termasuk sepuluh besar bisnis paling
menguntungkan yang sebenarnya bisa dilakukan oleh siapapun dan relative mudah
dalam pemasarannya karena rumah merupakan kebutuhan setiap orang. Banyak orang
menyangka bahwa bisnis property hanya bisa dilakukan oleh para professional yang
telah lama bergerak dibisnis ini, atau orang-orang yang mempunyai disiplin ilmu sipil dan
arsitek. Padahal jika mau belajar, berani, disiplin, jujur dan bekerja keras insyaallah
siapapun dapat melakukan bisnis ini.
Banyak orang beranggapan bahwa bisnis property memerlukan modal yang besar
sehingga banyak orang ragu dalam memulai bisnis ini. Padahal dengan sedikit
kreatifitas bisnis ini dapat dijalankan dengan modal yang relative sedikit.
Ada dua jenis Developer
1. Developer yang memiliki modal dan asset yang besar
2. Developer yang memiliki modal dan asset yang kecil
Dalam kesempatan ini saya tidak akan membahas mengenai developer dengan modal
besar, karena siapapun yang memiliki modal besar cendrung bisa memulai bisnis
property tanpa ada masalah yang berarti.
Dalam memulai usaha property dengan modal yang relative sedikit diperlukan perhatian,
kreatifitas dan perhitungan yang matang, sehingga kita dapat meminimalisir kebutuhan
modal. Sayang banyak orang yang tidak mau mempelajari ilmu dan seluk-beluk dalam
property (perumahan / cluster, ruko, rukan) karena mayoritas orang beranggapan bisnis
property hanya buat pengusaha atau pemodal besar saja. Padahal dengan kreatifitas
dan kerja keras anda bisa memulai bisnis ini dengan modal yang relative kecil.
Untuk pertama kali memulai bisnis ini saya sarankan adalah membangun perumahan
kecil / cluster
Tahapan-tahapan yang harus dilakukan developer dalam mengembangkan mulai
pembangunan sampai tahap pemasaran
1. Tanah / lahan
Tanah / lahan mutlak diperlukan dalam memulai bisnis property. Jika anda telah memiliki
tanah, itu merupakan modal utama dalam pengelolahan dan pengembangan cluster
malah dengan sedikit strategi pemilik tanah dapat membangun cluster tanpa modal,
sungguh bersyukurlah orang yang memiliki tanah jika mereka tahu bagaimana cara
mengelolahnya. Jika tidak punya, anda tidak perlu berkecil hati karena ada cara agar
anda dapat memilikinya tanpa harus membeli karena dibutuhkan modal yang besar
untuk pembebasan lahan, dimana tidak satupun bank yang akan memberikan pinjaman
jika digunakan untuk pembebasan lahan atau investor yang berani meninvestasikan
dananya kepada developer pemula. Ada berbagai cara untuk mendapatkan tanah tanpa
harus membelinya serta tehnik-tehnik dalam negosiasinya:
a. Kerja-sama dengan pemilik tanah
b. Pembayaran bertahap yang dapat dibayar dengan waktu yang dapat disepakati oleh
kedua belah pihak.
Kerjasama dengan pemilik tanah;
Kerja sama dengan pemilik tanah adalah yang paling saya sarankan bagi developer
pemula, dimana pembagian keuntungan (tanah dibayar) setelah unit rumah terjual.
Memang tidak mudah dalam mencari lahan yang pemiliknya mau bekerjasama dalam
pembangunan tapi percayalah diluar sana ada banyak pemilik tanah yang bersedia
bekerja-sama untuk membangun tanahnya dimana banyak pemilik tanah juga tidak tahu
ilmu dan rahasia menjadi developer dadakan tanpa modal (modal kecil) kalau bisa saya
katakan begitu.
Dalam mencari dan menentukan lokasi diperlukan survey yang bisa anda lakukan
sendiri dimana ada beberapa aspek yang harus diperhatikan sehingga cluster yang
anda rencanakan akan mudah dalam pemasarannya, sekali lagi ini diperlukan usaha
yang keras. Aspek-aspek yang harus diperhatikan yaitu:
- Lokasi belum pernah banjir (mutlak)
- Akses menuju lokasi bagus, diutamakan sekitar pintu tol atau 15 30 menit dari pintu
tol
- Jalan lingkungannya bagus sehingga anda tidak perlu membangun lagi
infrastrukturnya. Minimal lebar jalannya 4m
- Tanah harus sudah sertifikat
- Yang paling mudah menentukan sebuah lahan bagus tidaknya untuk dibangun sebagai
hunian adalah dengan cara melihat apakah daerah tersebut terdapat banyak developer
yang lagi membangun hunian, apalagi ada developer yang unit rumahnya sudah terjual
habis. Karena dapat diasumsikan bahwa pasar menyukai daerah tersebut.
- Sasaran pasar adalah perumahan menengah kebawah, karena disamping anda
developer pemula justru pemasaran rumah menengah kebawahlah yang paling laku dan
paling mudah dalam pemasarannya (kayak kacang goreng kata orang hehe). Karena
perumahan mewah cendrung susah dipasarkan karena dibutuhkan keahlian tambahan
dalam pemasarannya.
- Untuk pembangunan cluster menengah minimal lebar tanah 35 meter
- Untuk pembangunan cluster sederhana minimal lebar tanahnya 28 meter
- Kalau bisa tanah yang dicari cendrung lebih tinggi dari jalan, kalau lebih rendah harus
ada biaya ekstra pengurugan (cut & Fill)
- Tanah bukan bekas sawah, karena cut & fillnya akan lebih besar dan sumber air tanah
pada lahan tersebut airnya kurang bagus (kebanyakan)
- Cari tahu apakah daerah yang anda tuju sumber air tanahnya bagus, atau ada saluran
air PDAM
- Kalau bisa tanah yang akan anda kerjasamakan sudah ada saluran buangan (parit)
- Untuk pemula carilah tanah dengan luas 1000m2 1500m2
Untuk mencari tanah dengan kriteria-kriteria diatas memang dibutuhkan usaha yang
besar tanpa henti, untuk mempermudah dan mempermurah operasional dalam
pencarian tanah tersebut saya sarankan beberapa tips.
Bikin data untuk tanah-tanah yang dijual, kita bisa kumpulkan data tersebut melalui
koran, internet maupun dari calo-calo tanah. Kalau perlu janjikan fee kepada calo-calo
tanah jika bisa memediasikan kita dengan pemilik tanah (meyakinkan pemilik tanah
untuk bekerjasama), dari sekian banyak data yang terkumpul hubungi 20 pemilik tanah
yang akan dijual tersebut secara acak dan tanyakan harganya, biasanya tanah dengan
luas diatas 500m2 itu akan susah dijual. Dan harganya biasanya cendrung dibawah
harga pasar tanah dibandingkan dengan luas tanah dibawah 500m2.
Dari 20 pemilik tanah itu, anda ajak ketemu 10 pemilik tanah, dan langsung ajak kerja
sama, dengan perhitungan pemilik tanah akan terjual 20% lebih mahal dari harga
penawaran pemilik tanah jika mau bekerjasama. Jika pemilik tanah mau maka aspek
yang paling utama dari pembangunan property telah anda punyai, jika tidak maka anda
harus cari lagi tanah yang lain. Memang terasa berat tapi keuntungan yang ditawarkan
jika anda berhasil akan sangat manis.
Jika tanah telah didapatkan maka bikin perjanjian didepan notaries sehingga tidak ada
satu pihakpun yang akan melanggar dari perjanjian tersebut. Yang paling penting anda
juga harus menjaga seandainya pemilik tanah membatalkan perjanjian, harus ada
ketentuan-ketentuan yang jelas, karena anda adalah pihak yang paling tidak
diuntungkan jika perjanjian tersebut batal, sehingga anda harus memastikan bahwa jika
perjanjian tersebut batal maka harus ada klausul-klausul yang menjelaskan posisi anda.
Seperti pemilik tanah harus mengganti uang yang telah dikeluarkan oleh developer
yang disepakati jika salah satu pihak membatalkan perjanjian kerjasama tersebut tanpa
ada kesalahan yang dilakukan oleh developer.
2. Perencanaan
Perencanaan terbagi dua tahap yaitu :
- Rencana pematangan lahan
- Rencana pembangunan rumah
3. Perizinan
Perizinan merupakan aspek penting, karena perizinan juga dapat meyakinkan calon
pembeli bahwa cluster yang akan dibangun resmi, dan juga bisa menunjukkan
kebonafitan kita sebagai developer. Ada dua perizinan yang harus dibuat demi
lancarnya pembangunan dengan baik.
- Site Plan ini digunakan untuk peta lokasi dan dasar-dasar dari pemecahan sertifikat
nantinya, jika site plannya telah di urus di kantor tata kota. Biaya pengurusan site plan
ini biasanya biayanya berkisar antara 12 juta- 15 juta untuk lahan 1000m2 1500m2
- Izin peruntukan lahan (fatwa) tergantung ketentuan dari dinas kota setempat, mereka
punya regulasi tersendiri mengenai. Nilainya berkisar antara 8 juta 10 juta
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Peruntukan lahan pekuburan sebesar 2% atau dapat dibayar kepada dinas tata kota
(legal)

4. Pemasaran
Setelah site plan didapatkan maka anda sudah bisa mulai untuk melakukan promosi,
dengan bikin banner, spanduk, pamflet dan brosur. Ini tidak memerlukan dana yang
besar, anda bisa sebar brosurnya dimanapun anda berada, atau anda dapat
membagikannya di pintu-pintu tol atau di mall-mall.
Perlu diingat, bahwa kekuatan dari sebuah usaha terletak kepada marketing dan sales
5. Aspek Pembangunan
Anda bisa bekerja sama dengan kontraktor sipil untuk pembangunan infrastruktur
Untuk mewujudkan semua tahapan-tahapan diatas, diperlukan keberanian kecuali anda
memiliki kecakapan dalam bidang marketing dan sales
Sekian tips dari saya, selamat mencoba, semoga anda sukses
Baarokallahu fiykum
Like














Membuat Developer Perumahan
Invalid Domain Name
PERTANYAANNYA:
1.LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN
JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA?
Apa cari lokasi dulu?
Apa susun anggaran dan hitung modal dulu?
Apa cari dana dulu ?
atau bagaimana?
2.Kalo misal langkah pertama cari lokasi.
Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak untuk di
develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH ya.(paramter
misalnya: harus dekat pasar atau terminal atau jalan tol ,dll, mana yang prioritas untuk
rumah RSH)
3. Sementara pertanyaannya itu dulu bro. ntar kalo ada pertanyaan aku posting
lagi. sebab lagi pelajari ilmu
Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian rupa sehingga
.bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam hal RSH T22/60 harga
pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg sudah didevelop dan bangunan. Harga
hari ini konsumen menerima tanah Rp 500.000-600.000/m (jadi rp30-33jt). Sedangkan
bangunannya harga sub kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan
unsur sarana air dan meteran 1.5jt, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada ketekoran dari 55jt
dr sisi konstruksi rumah; untuk itulah aanya peningkatan mutu Rp 6-10jt.
Dg kendala harga jual tanah rp600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%, cut en fill, disain,
ijin, IMB, legal;jalan saluran) maka rumus pembebasan lahan adalah Maksimal Rp
125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA
MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M.
Itu adalah fatwa pertama dan utama.
Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan
berpenghasilan rp1.5jt sd 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg memiliki MASS
RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah kereta disel/listrik.Jadi
ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling yahud citayem, bojong, cilebut.Cari lahan
di area tsb, maksimal 7 km dari stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dititip
di stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui angkutan kota
menuju stasiun/pasar.
Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa jalan dgn aman,
damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan dulu.
Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisa
terangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng.
Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung ke 10
hektar up. Tapi yg di develop tahun I,2 ha, tahun II 2 ha dst. Lihat di atas harga
pembebasan maks Rp125rb/m harga jual Rp600rb/m. Pada tahun III lokasi sekitar
sudah berkembang pesat: mulai pengembangan rumah sederhana (T36/72 rp125jt -PV)
dimana tanah di jual rp1jt/m. Tahun IV dan V develop rumah menengah (T45/100 rp175
-PV) tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m
kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas
Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol.
SAMBUNGAN TENTANG RSH
kpr bank biasanya bank BTN
harga jual 55 juta ( koreksi : didlm harg jual 55 juta gw liat file ternyata ppn 10% dan
pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak dibebankan hrg2 tsb ) ini max harga
subsidi (istilahnya apa yach ??) pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60
juta maka di brosur tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan peningkatan
mutu jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2 setelah dihitung2
supaya aman semuanya (profit,cost dll ) lalu muncul harga 67 juta gampang tinggal buat
aja harga 55 juta lalu yang 12 juta peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar lunas
atau nyicil tapi yang 55 juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang
nulis di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!developer meng hack subsidi
pemerintah
harga borongan kontraktor : 850rb-1,1jt/m2 istilahnya borongan per plak
kalo dikerjakan sendiri : kira2 650rb/m2informasi dari teman tahun 2009
upah borongan mandor : 107-110rb/m2
dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jt/unit
lakukan cma,cpa,bisnis plan
biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa mungkin
karena murah kaletapi anda harus ketat pengawasannya karena kontraktornya setahu
gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2 pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe
22 )..anda hitung sendiri profitnya
YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH :
tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya
tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya
biasanya jarang pake pagar clusterusahakan ada mungkin untuk daerah2
tertentu..lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan ditutup..ribet urusannya
usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan sendiri pake satpam atau tidak
- usahakan tidak ada import tanahjadi pilih tanah darat
usahakan biaya cut n fill ( perataan tanah ) se-minimal mungkin
cari kawasan yang KDB nya 60:40
cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan untuk saluran
pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey lapangan pertama kali serta
biaya2nyajuga cari yang dekat saluran utama existing dan hitung dari awal untuk
biaya2 bila saluran utama kita mau nyambung kesana
usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi
cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar boleh masuk atau
harus pake suplier daerah sekitar..tanya2 hal yang berlaku di daerah sekitar
apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya engkel
atauatauini pengaruh ke harga borongan kontraktorkarena kalo pake truk engkel
dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang angkut pake truk tronton
usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley
usahakan juga ada sarana ibadahatau sediakan lahannya lalu developer bantu
dana secukupnyapembangunan dan pengawasan oleh warga
usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer
spesifikasi jalan :
biasanya hanya penetrasibatu kapur tebal 10-20 cm lalu base course 5-10 cm terus
ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batutahun 2009 mantan bosku kasih ke
kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai
125rb/m2
spesifikasi saluran lingkungan :
pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar bawah 25-30 cm
dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m' termasuk galian tanah +
buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya 50-60 ribu/m'
taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya 50-
75rb/m2sekedarnya..mestinya sih jangan sekedarnyaberikan nilai tambah walaupun
RSHbeban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil sekale..
**spesifikasi bangunan rumah :
pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30 tinggi 30 cm
tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari ukuran tsb diatasharga
borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw
lupa..ntar gw cari2 dulu filenya..kagak janji
dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplester+aci+cat
pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah
genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari
tahu sendiri merk apaan tuhjuga pake nok
konstruksi atap pake kayu jenisgw lupa atau kalo hanya gording2 doang pake aja
baja ringan galvalum atau zinc alum yach ??? gw lupa pokokne cari yang murah
lisplang pake grc tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach ?? grc yang lembaran
plafon pake grc tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak salah 45-50rb/m2
rangkanya pake hollow 24 cm harga 20rb/btg atau ??? gw lupa lagi
keramik lantai uk 30 x 30 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak salah 1 dus
atau per m2 hrg 15-25rbborongan : 40-50rb/m2 dan tidak ada lantai kerja
keramik lantai kw/wc uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang
dipasangan keramik tinggi 1,2 m
closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastik
harga cari yang murah banget
pipa air kotor pake pipa pvc yang warna hitam diameter 3 tapi kalo untuk tinja lebih
baik pake yang 4
-kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech
daun pintu biasanya double triplek
engsel,hak angin,rambuncis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran
instalasi listrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat harus sesuai
standark KONSUILlistrik pln 1300 va..harus pake mcb 6 a ada 2 bh dan mcb 10 a ada
1 bh1 line untuk stop kontak dan 1 line lagi untuk saklar..tidak ada lagi istilah
jumper2ankabel min extrana atau eterna pokokne standard pln
dan saklar,stop kontak,fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh
plnhati2 dengan masalah ini
septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1 m dan resapan hanya pipa 4
dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga yang hanya pake galian
tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu sekelilingnya di rabat in beton dengan
tulangan sekedarnya bahkan ada yang tidak pake
air bersih pake pompa dragonbahkan ada gali tanah doang jadi seperti
sumuranlebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya kudu di cek ke
warga sekitar waktu survey tanahtanah disini kalo dipantek berapa m baru dapat
airini masalah krusial dari kaca mata konsumen
dinding pembatas kavling kiri kanan bagian depan hanya pas. batako diplester + aci
tinggi rata2 yach ambil saja 20 cm dan yang diatas saluran yang berbatasan dengan
kavling tidak ada pas. batako untuk menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke
dalam saluran
INI YANG GW GAK SETUJUbiasanya untuk batas kavling belakang kiri kanan dan
yang belakang tidak ada dindingjadi plong gitu ajakalo bro2 buat RSH usahakan
ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang kiri,kanan dan belakang
walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak diplester+acijadi kalo harga jualnya lebih dari 55
jt tinggal tulis aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu peningkatan
mutuberes sudah
waduh apa lagi yachgw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu
tuch pade kemana file2nya
untuk biaya2 perijinanpenentuan lokasidll..strategi pemasaran n promosi coba2 liat
postingan sblmnya.
TAMBAHAN
Develop RSH
Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap
udah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama
Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri
Yang bisa saya tambahkan:
Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit T22/60 total RAB sekitar 8 Milyard
(sesuai spek teknis Promedia)
Dg strategi berikut:
Pembebasan lahan pembayaran di termin sd 9 bulan (25% per triwulan)
Perijinan di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap
2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertifikat ke BPN)
Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling)
Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh
Pemasaran (pakai agen pemasaran mereka yg tanggung brosur, iklan, operasional
pemasaran) Fee di potong saat KPR
Dalam 1 bulan:
Setelah IPPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, iklan dipasang, rumah
contoh mulai dibangun)
Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2
Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5jt) dan uang peningkatan mutu
Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap
Kadang-kadang ada yg langsung tunai
Kebutuhan modal hanya 2M
(tentu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian
diluar dugaan)
Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3
TAMBAHAN BAGIAN KE 2
1. layak legalitas :
pembentukan PT/badan hukum bila belum ada
pembayaran termin 1 ke land owner
ijin prinsip ( ippt/ijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih biaya ijin prinsip 4-
5rb/m2 .tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin prinsip katanya 7,5 jt/hektar
2. layak tampil :
cut n fill
gapura
jalan masuk
rumah contoh
biaya promosi
biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran )
biaya2 administrasi
biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama
untuk fee marketingkalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10%
anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 ???? ) antara 1,25-
1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%anda harus ngerti istilah entertaint
kankalo saat akad kredit konsumen cukup banyak maka anda siapkan anggaran
untuk sewa ruangan,makanan,minumanpokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan
dana taktis yach
walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak,site plan sampai realisasinya
'kelihatan seperti Real estategimana caranya ??? anda silahkan cari tahu sendiri
gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh perumahan
ala kadarnya betul gak nich COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG AKAN
DINIKMATI KONSUMEN
benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dari lingkungan dan rumahnya sendiri
profit : beli sekarang 60 jutakarena ok tuch perumahanimage bagus terbentukgak
tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75 jthe..he..he..
JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH ????
TAMBAHAN KE 3
Strategi developer modal besar dan kecil beda.
Yg selalu saya ajukan adalah pemodal kecil.
Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi,
karena aspek pajak.
Yg didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasi.Cukup
IPPT dan pengesahan siteplan.
Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga
RSH.
TAMBAHAN KE 4
Pengembang pribadi diijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerah
berbeda2, Kab Bogor maks 5Ha)
Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar ( ha ), sebelum tahapan IPPT, wajib
Mendapatkan Ijin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja kalo urusan ke
Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh, tergantung negonya.
IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar
4.000/m
Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplkl, bibit
penghijauan dll)
Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH?
Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas penyerahan
rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi tidak dipungut PPN,
jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau nyetorkan PPN itu mah urusan
konsumen.
Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah
10%he..he..he. Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada.
Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah 55 juta (th
2009) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak memungut PPN kalo jual RSH 55
juta. Dasar di indonesia PT itu tukang akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada
peningkatan mutu 10-15 juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal-
akalan ke dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya kewajiban
pemerintah cenderung diabaikan.
Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga rumah Rp70jt
(wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga 70jt, dg nama dan
bentuk apapun, wajib memungut PPN 10%
Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan
TAMBAHAN KE 5
Kalo soal legal (surat tanah)
ada 2 alternatip.
1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukan
permohonan hak tanah
hal ini biasa dilakukan developer PT dan bermodal kuat. Karena kalau skala luas lahan
besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini punya batasan; hanya diijinkan
dalam suatu periode tertentu, setahun atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu:
uang kita bisa hangus, kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur beli
tanah.
2. Meningkatkan surat tanah yg ada:
a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi
langsung otomatis AJB, bali nama ke developer.
dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat
tanah atas nama sendiri ke sertifikat.
Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu (induk) biaya
nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah
alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m.
TAMBAHAN KE 6
gw baru liat2 file cash flow proyek RSHhe..hegw salah nichhammer
ternyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph final 5% jadi alias
konsumen RSH tidak dibebankan ppn 10% dan developer tidak dikenai pph final 5% (
pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final 5% ini biasanya juga developer
membebankan konsumen pada harga jual produknya ( dalam hal ini rumah )kayaknya
sich bukan subsidi..gw asal nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada
begitu juga pph final 5%istilahnya apa yach..mungkin harga pemerintah kali yach
ane berikan contoh dari file yang masih ada :
harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer )
konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit
biasanya ada )
lalu developer cantumkan di brosur spt ini :
booking fee : 500rb
uang muka : 5,9 jt
jadi maksimum kredit : 54,9 5,9 = 49 jt ( ini bro bisa cair semua )
saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi
biaya proses : 8,1 jt
jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta
konsumen institusi bayar booking fee 500rb
ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 jt/orang
jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt
dan biaya proses kpr BTN hanya .anda cari tahu sendiri yach
ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen )
tipe rumah 29/60
harga jual : 47 jt ( harga awal sebelum dikoreksi )
uang muka : 3 jt ( dengan uang booking fee : 500rb )
jadi maksimum kredit : 47 3 = 44 jt
saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul
uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi )
sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kira kira 3 juta-ananda cari tahu sendiri
jadi developer dapat duit 7,9 jt
INGAT deh ..CASH FLOW !!! CASH FLOW !!!
TAMBAHAN KE 7
kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker propertigw mau
sharing yang gw tahu
mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH dengan
pangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta
fee : 2-2,5 jt/unit rumah ( kalo gak salah )
broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing
saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rbnah disini
kadang2 yang buat orang administrasi developer kesalsoalnya marketing broker
nyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi minta fee nya penuhmungkin
dalam perjanjiannya tidak dijelaskanakhirnya bagian. administrasi disuruh bos untuk
telp tuh marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang
dipenuhibahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh kurir..soalnya waktu
itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau diajukan ke BTNlebih baik
dijelaskan dalam perjanjian kalo broker marketing menyodorkan berkas2 konsumen
untuk pengajuan kpr BTN tidak lengkap maka hanya dibayar separuh atau.biasalah
broker ngejar setoran.jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai
tuntas..tastas
usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker
tapi ke bagian keuangan developer
evaluasi kinerja broker dengan proyeksi cash flow anda.jangan segan2 untuk meng-
cut offtuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana developer secara sepihak
dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila target2/batasan2 tidak tercapaidari
tim anda juga perlu mendukung tim broker
buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik kertas
check list di depan map..kalo mau bagus kita desain sendiri map nya..jadi ada logo
perusahaan,nama perumahan,form check list spt : ktp,pas foto,akte nikah,surat
keterangan,surat pengangkatan dll jadi kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2
konsumen segera dipanggil untuk wawancara perihal pengajuan kpr nya
TAMBAHAN KE 8
Agensi Pemasaran RSH
Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dgn agensi sy sbb:
komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis.
Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit. Definisi terjual
adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat Persetujuan KPR dr bank
Berkas KPR urusan agensi
Uang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh
memegang uang lebih dr 124 jam
Utk perangsang: agensi diijinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,- berupa uang
tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1 juta. ( 500 ribu boleh
diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer )
Fee agensi dibayarkan saat KPR cair
Kita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5
juta
Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2
TAMBAHAN KE 9
Moral Story Developer RSH
Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH
Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan, legal,
perijinan, konstruksi tata ruang, konstruksi rumah, pemasaran. Kalo nggak mau repot
Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan tentu saja Semakin
besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala kita.
Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang menemui kita, kalo
nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran dan preman berseragam.
Selama kita 'stick' to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh.
Seperti kata org pinter Trust but verify
prinsip itu apa: Ijin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya
OO iya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll). Ajukan permohonan
ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu gaji Rp1 juta/bln entah sersan atau
kopral. Kerja nya cuman tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada maslah seperti
orang mabok dateng, preman nyari rokok.
Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy 'fight to the death'. Kalo
masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali nggak boleh dibiarkan berkembang. Itu
guna nya si kopral/sersan
Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari makan di lokasi
kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung di kerubutin org, Sampe
terpaksa yg punya rumah beli keramik naik taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita
nggak bisa gotong ke dalam rumah, harus preman ini.
Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan
TAMBAHAN KE 10
pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wajib ada penduduk setempat yg mengetahui
sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik, penggarap liar, pemilik
awal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke pemilik langsung. Bukan ke saudaranya
pemilik, atau ke calo.
Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPJB kan di notaris (girik, rincikan,
bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c) Trust but verify (ada org
kepercayaan yg memonitor jalannya uang, nyampe nggak ke pemilik)
Hal ini akan meminimalisir munculnya tuntutan dari pihak lain.
Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN
Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada lho notaris yg bisa ngurus sampai
siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait perijinan (Bappeda, PU dll)
Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu
anggarannya:
Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon gw: Rp4.000 dalam
tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat IPPT keluar)
Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi minta Rp
20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin (???), terserah aja
mau pake atau nggak.
Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa ngurus dan minta
Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan, siap-sap aja duitnya bablas.
TAMBAHAN KE 11
Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai
dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN
Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga. (mana yg terendah
antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB)
Atas harga sampai dengan Rp60jt. PPH nya adalah NIHIL
Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam praktek jauh
berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti semakin sinting.Artinya
nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak sejumlah Rp 0. Jadi ente yg punya
GUBUK kalo jual tuh gubuk Rp59jt, kudu dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat
setoran pajak) nilai nya Rp0, melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas
pbb, copy spt pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual
beli), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg artinya : keluar
duit.Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling tinggi sedunia, maklum negara
pancasila.
Nggak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling dia jual rumah
sekali dua seumur hidupnya). suruh aja notaris tentu saja selain biaya diatas notaris
akan nambah kan fee dia, ngurus SSP NIHIL
TAMBAHAN KE 12
TIM PENGELOLA PEMILIK TANAH INVESTOR
tim pengelola tingkatan atas biasanya maling dari hrg pembebasan/pembelian tanah,
hrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang
juga jadi subkont terang2an atau pakai bendera saudara2nya
investor2 kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2 istilahnya ada
MOU supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya dari dia
tim pengelola tingkat menengah spt project manager,site manager biasanya nitip dari
volume atau harga satuan atau harga borongan atau malak subkont.misal di bisnis
plan volume pek perkerasan jalan 5000 m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2
tetap aja di spk ( surat perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2atau di bisnis plan
harga satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jt/m2yach diakal2 in material2 yang
sama kualitasnya tapi hrg bedaatau gw kasih lo nich borongan tapi buat gw berapa
persen ?wah..pokokne banyak cara
begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas,kasir,bagian keuangan dll rata2 berusaha
mendapatkan sampingan
MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2
TSB DIATAS ADALAH HAL BIASA
mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3dari yang lulus nilainya
pas2an sampai yang cum laude atau bahkan diatasnyamayoritas kalo sudah di
proyek apalagi tanda tangan nya berlakuwah payah dechpayah dechalasan nya
macam2
wahkudu kuat kuat hati,pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya bisnis
developer.jangan liat omzet dan profit nya aja !!! anda pernah menyaksikan nggak
? developer macet atau proyeknya selesai melebihi dari jadwal yang ditentukan bisnis
plan bahkan melenceng sampai 1,5 thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain di
dalamnya ????
HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000
LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.000.00 (
PERIJINAN,OVERHEAD,LEGAL,NOTARIS,PREMAN,SARANA,PRA
SANA,FASUS,FASOM,TAMAN,OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS I,FEE
BROKER,BIAYA KOORDINASI,UPETI,PJU+JARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGA
PLUS SUTM/SKTM )
IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000
SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000
PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000
TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH
BANDINGKAN DENGAN INI
BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI
HARGA JUAL RSH
JADI INTINYA DI PEK. SIPIL/ARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI
DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS
MAKA KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH
BEGITU JUGA DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !!
ANDA CARI SENDIRI ARTINYA YACH !! SUPAYA INI BUKAN SEKEDAR INFORMASI
!!!




Cara mengurus perijinan perumahan di
Bantul
by qickey | May 17, 2014 | Pengetahuan Umum | 0 comments

Bantul InfoBantul.com | Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok, dan seiring
pertumbuhan pendudukdan semakin banyaknya pendatang di Kabupaten Bantul pada
khususnya,maka banyak sekali pengembang pengembang bermunculan baikyang
berijin maupun tidak.
Nah yang belum mempunyai ijin, bagaimana
sih cara mengurus perijinan perumahan di
Bantul.
Dalam tulisan cara mengurus perijinan perumahan di Bantul ini penulis mencoba
memberikan sedikit gambaran caranya mengurus perijinannya.
Bagi Anda yang ingin memulai mungkin tulisan cara mengurus perijinan perumahan di
Bantul ini sedikit banyak dapat membantu.
Langkah pertama cara mengurus perijinan perumahan di Bantul adalah Datang ke
Dinas Perijinan di Kabupaten Bantul, namun hebatnya Cara mengurus perijinan
perumahan di Bantul sekarang bisa diakses secara terbuka di Sistem Informasi Perijinan
yang bisa diakses online. Anda akan memperoleh informasi:
1. Informasi jenis perizinan, dasar hukum, besarnya retribusi, lama waktu pemrosesan izin
dan masa berlakunya izin.
2. Persyaratan pengajuan izin
3. Mekanisme /prosedur pengurusan perizinan , duplikat surat izin dan legalisir surat izin
4. Mekanisme /prosedur pengurusan perizinan , perdagangan, perumahan, perindustrian
dll
5. Pencarian Perizinan yang masuk / didaftarkan
6. Download formulir permohonan izin dan peraturan perizinan di Dinas Perijinan
Kabupaten Bantul.
Sampai dengan tulisan Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul ini di
tulis,sekarang ini ada 129 jenis perijinan yang dapat di urus di Kabupaten Bantul. Untuk
detailnya dapat dilihat disini.
Proses cara mengurus perijinan perumahan di Bantul
Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul bagi Pengembang Perumahan adalah
mengajukan permohonan persetujuan Prinsip kepada Bupati Bantul, dan Juga
Mengajukan permohonan Kesesuaian Tata Ruang Kepada Dinas Pekerjaan Umum
Kabupaten Bantul. Dan apabila luasan tanahnya yang di mohonkan adalah lebih dari 1
Ha (satu Hektar) maka mengajukan ijin ke Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul
untuk dimohonkan Ijin Lokasi, sedangkan apabila luasan tanahnya yang di mohonkan
adalah kurang dari 1 Ha (satu Hektar) maka mengajukan ijin ke Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten Bantul Untuk dimohonkan Ijin Klarifikasi. Kemudian Pengembang
Perumahan mengajukan pengesahan Site Plan Kepada Dinas Pekerjaan Umum
Kabupaten Bantul. Jika telah muncul Site Plan tersebut digunakan untuk mengajukan
permohonan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada Dinas Perijinan Bantul. Sebagai
catatan apabila pembangunan dengan Basement maka cara mengurus perijinan
perumahan di Bantul harus dilengkapi dengan Ijin Dewatering.
J enis Perizinan : Izin Lokasi (estimasi waktu kurang lebih 12 harikerja dari berkasi
masukdan komplit) | cara mengurus perijinan perumahan di Bantul
No Syarat
1. Foto copy akte pendirian atau KTP bila pemohon perorangan
2. Surat kuasa dan fc KTP penerima kuasa apabila pengurusan diwakilkan
3. Surat keterangan NPWP
4. Gambar tanah/sketsa tanah yang dimohon di atas peta penggunaaan tanah dengan skala yang
memadai
5. Pernyataan kesanggupan akan memberikan ganti rugi / menyediakan tempat penampungan
bagi pemilik tanah yang terkena izin lokasi
6. Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai dengan site plan
7. Surat persetujuan penanaman modal dari yang berwenang bagi fasilitas PMA/PMDN atau
persetujuan prinsip bagi non fasilitas PMA/PMDN atau Ijin prinsip bagi pengembang
perumahan
8. Pernyataan kerelaan dari para pemilik tanah yang tanahnya terkena izin lokasi
9. Pernyataan tanah-tanah yang telah dimiliki oleh pemohon dan perusahaan lain yang satu grup
dengannya
10. Surat keterangan atau atau bukti keanggotaan dari DPD REI bagi pengembang
11. SPPT pajak bumi dan bangunan dan bukti pelunasannya
12. Surat kesesuaian lokasi yang dimohon dengan Rencana Tata Ruang dari Dinas Pekerjaan
Umum

Jenis Perizinan : Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Gedung (estimasi waktu kurang lebih 6 hari
kerja dari berkasi masukdan komplit) | cara mengurus perijinan perumahan di Bantul
No
Syarat
1.
Foto copy KTP pemohon yang masih berlaku
2.
Surat kuasa dan fc KTP penerima kuasa apabila pengurusan diwakilkan
3.
Sertifikat IMB lama ( untuk perizinan bukan baru)
4.
Gambar denah bangunan
5.
Surat Pernyataan tidak berkeberatan dari tetangga
6.
Fotokopi Sertifikat Tanah/bukti kepemilikan tanah yang menyatakan status tanah
pekarangan atau non pertanian
7.
Surat pernyataan kerelaan, antara pemilik bangunan dengan pemilik tanah, apabila pemilik
bangunan bukan pemilik tanah
8.
Surat pernyataan tidak berkeberatan dari tetangga yang berbatasan langsung
9.
Surat pernyataan membuat peresapan air hujan yang dapat menampung luapan curah
hujan dalam bidang tanah
10.
Gambar rencana bangunan yang meliputi : situasi, denah, tampak (depan, belakang dan
samping), rencana (pondasi, atap, sanitasi), potongan (melintang dan memanjang) dengan
skala 1:100 atau 1 : 50
11.
Apabila bangunan menggunakan konstruksi baja, melampirkan gambar dan perhitungan
konstruksi baja
12.
Apabila bangunan bertingkat dan menggunakan struktur beton, melampirkan gambar dan
perhitungan beton
13.
Apabila bangunan bertingkat lebih dari 2 lantai atau ketinggian lebih dari 12 meter,
melampirkan hasil tes sondir
14.
Untuk bangunan gedung kepentingan umum dan komersial dengan luasan ruang komersial
> 54 m2 dilengkapi dengan SPPL/DPL
15.
Untuk selain bangunan rumah tinggal tidak bertingkat dilengkapi dengan :
surat keterangan rencana kabupaten
dokumen perencanaan disahkan oleh Dinas Pekerjaan Umum
16.
Untuk perumahan dilengkapi dengan :
pengesahan site plan dari instansi yang ditunjuk;
dokumen pengelolaan lingkungan bila luas lahan > 5.000 m2
17.
Bila berubah fungsi menjadi tempat usaha dengan luas ruang usaha > 54 m2 dilampiri
dengan :
Surat Keterangan Rencana Kabupaten;
dokumen pengelolaan lingkungan
18.
Bila perubahan bentuk dan penambahan luas, dilampiri dengan :
1. gambar perubahan bangunan berupa : site plan/situasi, denah, tampak (depan,
belakang dan samping) , rencana (pondasi, atap, sanitasi), potongan (melintang dan
memanjang);
2. bila bukan bangunan rumah tinggal tidak bertingkat dan bukan bangunan tempat
usaha dengan luas ruang usaha > 54 m2 dilampiri dengan Surat Keterangan Rencana
Kabupaten dan dokumen perencanaan disahkan Dinas Pekerjaan Umum
3. apabila bangunan menggunakan konstruksi baja, melampirkan gambar dan
perhitungan konstruksi baja;
4. apabila bangunan bertingkat dan menggunakan struktur beton, melampirkan gambar
dan perhitungan beton;
5. apabila bangunan bertingkat lebih dari 2 lantai atau ketinggian lebih dari 12 meter,
melampirkan hasil tes sondir
19.
Bila terjadi perubahan kepemilikan bangunan dan/ atau atas hak, : i. bukti perubahan
kepemilikan tanah atau bukti perubahan kepemilikan bangunan


Jenis Perizinan : Izin Dewatering (estimasi waktu kurang lebih 12 harikerja dari berkasi
masukdan komplit) | cara mengurus perijinan perumahan di Bantul
No
Syarat
1.
Foto Copy KTP / Paspor dan KITAS yang masih berlaku dari pemohon;
2.
Surat kuasa bermaterai cukup jika pengajuan permohonan diwakilkan.
3.
Foto copy akte pendirian dan perubahannya bila berbentuk badan
4.
peta situasi sekurang-kurangnya skala 1 : 10.000 atau lebih besar;
5.
informasi mengenai rencana dewatering dilengkapi dengan gambar rencana dewatering
yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang;
6.
Surat pernyataan kebenaran dokumen;
7.
Dokumen Pengelolaan Lingkungan (AMDAL/UKL-UPL/SPPL);
8.
Foto kopi surat kepemilikan tanah, apabila menggunakan tanah dari pihak lain dilampiri
dengan kerelaan dari pemilik tanah dan tanah tidak dalam sengketa;
9.
proposal kegiatan lanjutan yang berisi:
surat izin dewatering asli yang akan berakhir masa berlakunya;
alasan permohonan perpanjangan izin;
maksud dan tujuan kegiatan lanjutan;
rencana kerja lanjutan.

Salah satu Legalitas produk perumahan terletak pada terbitnya IMB. Ada beberapa cara
mengurus perijinan perumahan di Bantul dan syarat yang harus dipenuhi oleh
pengembang perumahan adalah untuk memohonkan IMB bagi setiap rumah yang akan
dibangunnya. Sedangkan cara mengurus perijinan perumahan di Bantul adalah dengan
mengurus Ijin Site Plan. Ijin Site Plan merupakan hal pertama apakah produk
perumahan tersebut bisa legal atau tidak. Sehingga Bagi konsumen yang ingin
mengetahui apakah site plan tersebut benar atau tidak dapat dicek ke instansi terkait.
Untuk wilayah Pemkab Bantul bisa ke Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul yang
memiliki wewenang untuk mengesahkan Site Plan.
Untuk terbitnya sebuah Site Plan ada beberapa prosedur yang harus dilalui, namun juga
tidak begitu sulit jika persyaratan administrasi sudah lengkap. Untuk mendapatkan ijin
site plan di Bantul, pengembang perumahan harus memenuhi persyaratan, merupakan
perusahaan berbadan hukum dan anggota REI. Syarat ini bukan tanpa tujuan jika
pengembang perumahan tersebut sudah berbadan hukum dan menjadi anggota REI
tentu saja pengembang perumahan tersebut sudah jelas. Dengan begitu konsumen atau
masyarakat terlindungi dari pengembang perumahan yang tidak berijin.
Beberapa cara mengurus perijinan perumahan di Bantul yang harus dilakukan
pengembang perumahan sampai dengan ijin site plan tersebut terbit. Pertama adalah
pengembang perumahan harus mengurus Ijin Prinsip terlebih dahulu ke instansi terkait
berdasar luas area yang akan dibangun sebuah perumahan. Jika luasnya di bawah
3000 m ijin prinsip ditujukan ke Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul, sedangkan
jika luasnya lebih dari 3000 m ijin ditujukan ke Bupati Bantul. Cara mengurus perijinan
perumahan di Bantul berikutnya adalah setelah ijin diajukan maka akan dirapatkan
dengan dinas-dinas terkait. Ijin prinsip ini bertujuan untuk menentukan apakah wilayah
Bantul yang masih bisa untuk dibangun kawasan perumahan.
Setelah Ijin Prinsip diperoleh, cara mengurus perijinan perumahan di Bantul selanjutnya
adalah pengembang perumahan wajib mengurus Ijin Kesesuaian Tata Ruang atau
RTRW. Perijinan ini digunakan untuk mengetahui apakah daerah yang akan dibangun
merupakan daerah untuk pemukiman atau daerah untuk ruang terbuka hijau dan
pertanian. Jika daerah tersebut merupakan ruang terbuka hijau maka tentu saja ijin tidak
akan turun. Langkah selanjutnya jika ijin tata ruang sudah didapat, maka pengembang
perumahan harus mengurus ke Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bantul
untuk mendapat ijin lokasi atau klarifikasi berdasarkan luas areanya. Jika luas areanya
di bawah 1 Hektar mendapat Ijin Klarifikasi ke Kantor Badan Pertanahan Kabupaten
Bantul, sedangkan luas di atas 1 Hektar Ijin Lokasi ke Dinas Perijinan Kabupaten
Bantul.
Kemudian setelah Ijin Klarifikasi atau Ijin Lokasi di dikeluarkan, cara mengurus perijinan
perumahan di Bantul kemudian adalah mengajukan Ijin Site Plan ke Dinas Pekerjaan
Umum Kabupaten Bantul. Dasar yang digunakan untuk menerbitkan sebuah Site Plan
berdasar Peraturan Bupati Nomor 13 Tahun 2009 yang mengatur mengenai Site Plan
Pembangunan Perumahan. Pada pengajuan Ijin Site Plan ini akan mencakup Tata
Letak Ruang Terbuka Hijau, Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial, Prasarana Jalan, Air
Bersih, Drainase, Persampahan, dan Makam yang ada di lingkungan perumhan
tersebut. Untuk penggunaan lahannya Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul
menerapkan perbandingan 35 % untuk Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial dan 65%
untuk lahan yang bisa dibangun. Sedangkan untuk mengenai penyediaan makam, Cara
mengurus perijinan perumahan di Bantul pengembang perumahan dapat menyediakan
sendiri di lingkungan tersebut atau bekerjasama dengan pemerintah desa setempat.
Jika bekerjasama dengan pemerintah desa setempat harus ada surat bukti pernyataan
dari pemerintah desa setempat yang dilampirkan.
Mengingat pentingnya Ijin Site Plan bagi sebuah perumahan maka ada beberapa tips
kepada pengembang perumahan yang ingin masuk ke Bantul, Bagi pengembang
perumahan yang ingin membuka perumahan di Bantul jangan langsung melakukan
pembebasan tanah terlebih dahulu tanyakan dahulu ke dinas-dinas terkait seperti Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul atau Dinas Perijinan Kabupaten Bantul juga Kantor
badan Pertanahan Kabupaten Bantul apakah lokasi tersebut bisa untuk sebuah
perumahan.
Demikian tulisan mengenai Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul, Semoga
Bermanfaat. (q1ck)















Langkah Perizinan (Aspek Legal) Dan Estimasi Cost
Dalam Pengembangan Lahan Perumahan

1. Izin Lokasi (IPT)
setelah kisaran 2-3 minggu dari pengajuan kita akan dipanggil untuk sidang expose.. Sambil sesering mungkin kita
memonitor mudah2an (IPT) terbit 1 Bulan setelah sidang expose. Rekomendasi Kecamatan : setelah izin warga RT,
RW, Kelurahan di Tanda Tangan, kita merekomendasikan pengajuan perihal pembangunan perumahan di lahan
yang kita miliki ke Kecamatan, dengan asumsi kisaran 1 minggu selesai.
2. Izin Pemanfaatan Ruang (IPR)
Mengenai IPR, kita mengajukan (IPT) tersebut ke Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Dinas Tata Kota setempat,
Dimana nantinya DTS / Dinas Tata Kota akan mengirimkan orang untuk mengecek orang ke lokasi lahan yang kita
miliki dan melihat batasan lahan yang kita kuasai, serta verifikasi benarkah kita sebagai pemilik lahan tersebut..
(IPR) terbit kisaran 2-3 Minggu berikut advise planologi berapa besar lahan efektif, KDB, GSB dll. Dan mengenai
(IPR). Ada retribusi resmi yang dikeluarkan dalam pengurusan (IPR).
3. Penurunan Hak
Setelah IPR Terbit, kita bisa mengajukan penurunan hak yg tdnya SHM menjadi SHGB dan kemudian
membaliknamakan menjadi Sertifikat atas nama PT Kita. Setelah itu baru kita melakukan PPJB Lunas atas lahan
tanah berikut kuasa2nya.
4. Pengesahan Site Plan :
Mengenai pengesahan site plan sekitar 2 minggu di Dinas Pemda setempat. Dalampengurusan site plan kita mesti
melakukan konsultasi dengan Dinas Pemda setempat agar lahan 60% luas lahan efektif, KDB, GSB dll dapat
dipastikan sesuai pada aturan yang berlaku.
(Dan sisa lahan 40% untuk Fasos dan Fasum)
5. Stake Out
Setelah site plan terbit kita harus dapat mengajukan stake out yakni analisa atas lahan kavling-kavling diluar saleable
area untuk fasos, fasum dan jalan untuk dibuatkansertifikat tersendiri dari 40% sisa lahan efektif.
6. Setelah terbit Site Plan & Izin Lokasi (IPT) selanjutnya baru kita dapat untukpengurusan IMB, pada umumnya.
Langkah Pembelian Tanah Dengan (Pemilik Lahan) di NOTARIS :

* Cek ulang (Bikin) kelengkapan Aspek legal copy data sampai pada Nomer Parsial
* Kuasa Menjual.
* Kuasa Mengurus, Mengelola (pengurusan)
* Kuasa Memecahkan Sertifikat (Pecah Kavling)
* PPJB Lunas + Pengakuan Hutang
Estimasi Biaya (Cost) Perizinan di pemda :
1. Rekomendasi / Sosialisasi warga.. 2,5 jt.
2. Site Plan.. 15 jt.
3. Peil Banjir.. 1,5 jt.
4. Surat ket lokasi.. 15 jt. Biaya Pengukuran Lahan (BPN).. 2 jt
Biaya Notaris :
* PPJB 1% dr Nilai Transaksi tp bisa ketemu sampai 0,5% s/d 0,6%.* PengecekanSertifikat.. 300 ribu.
* Sertifikat Induk (Atas Nama PT).. 20 jt.* Akta2 .. 1,5 jt
* Pecah sertifikat @2 jt
Ket :
) Apabila Lahan / Tanah kurang dari (-) 2 Hektar, pengurusan perijinan cukup dari Kepala BPN setempat !!!
(dikarena hanya atas nama perorangan / CV)
) Besar kecilnya pengeluaran tergantung dari kebijakan masing2 daerah (Pemda) setempat.





























Langkah-langkah Perijinan untuk Perumahan

02
JUL
izin_imb

Ternyata setelah libur lebih dari 1 tahun,kangen juga nulis di blog lagi..bukan cuma libur ngeblog tapi juga libur sebagai
arsitek karena pekerjaan yang banyak di-handle lebih cenderung masalah legalitas dan perijinan. Saya ingin sedikit berbagi
pengalaman dan minta saran jika ternyata ada langkah yang lebih cepat dalam tulisan berikut ini. Saya ingin membahas
masalah perijinan karena kemarin proyek yang saya tangani kebagian kena semprit Satpol PP :P semoga pengalaman ini
tidak akan pernah terjadi lagi pada siapapun. Selengkapnya bisa dibaca disini.

Langkah 1
Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (
RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun
berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan
(jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau.
Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan
perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara mendompleng lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini
lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan
memadai.

Langkah 2
Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan
Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat
berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah
tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan
dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat
kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti
harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk
pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih
banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang
disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan
> 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap
sebagai sebuah perumahan.

Langkah 3
Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah
sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan
yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk
pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah
sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti
tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang
diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran
untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari
SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/
Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses
tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail
tiap prosesnya sampai proses selesai.
Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan
Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 4
AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya
dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan
lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal
tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat
rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5
Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB.
Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah
itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas
sebelumnya ditambah dengan :
1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun
2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan
3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
4.Copy Status Tanah
5.Copy KTP penanggung jawab
6.Copy lunas PBB
Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai
dengan luas tanah dan bangunannya.
Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit dan dibongkar paksa oleh
Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar