Anda di halaman 1dari 41

1

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 JUDUL

Bangunan Mixed-Use Rental Office dan Pusat Perbelanjaan (Mall)

1.2 PENGERTIAN JUDUL

Menurut Hunt W.D. dalam Marlina, 2008 Rental Office adalah suatu bangunan yang mewadahi
tansaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Lebih lanjut dalam Marlina (2008:116) memaparkan bahwa
kantor sewa merupakan bahwa kantor sewa merupakan fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu
bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar
( Perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan dan lain-lain ).
Mall diartikan sebagai pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota (Central City Bussines
Area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki, berbentuk pedestrian dengan kombinasi plasa dan ruang-
ruang interaksional yang dilengkapi unsur-unsur dekoratif. (Rubenstein, 1978).

1.3 LATAR BELAKANG

Pengembangan potensi industri kreatif dalam sektor ekonomi kreatif kedepannya akan tetap
menjadi sebuah alternatif penting dalam meningkatkan kontribusi dibidang ekonomi dan bisnis,
meningkatkan kualitas hidup masyarakat, pembentukan citra, alat komunikasi, menumbuhkan inovasi dan
kreativitas, dan penguatan identitas suatu daerah. Aspek-aspek ekonomi kreatif tersebut dinilai menjadi
sangat penting disaat telah diberlakukannya otonomi daerah, berdasarkan UU No. 22 tahun 1999 yang
menyebabkan setiap daerah perlu berkompetisi secara positif dengan daerah lain dalam meraih perhatian
(attention), pengaruh (influence), pasar (market), tujuan bisnis & investasi (business&investment destination),
turis (tourist), tempat tinggal penduduk (residents), orang-orang berbakat (talents), pelaksanaan kegiatan
(events).
Ditetapkannya otonomi daerah tersebut menuntut kreativitas dalam upaya memperoleh Pendapatan
Asli Daerah (PAD) dan salah satu upaya dalam memasarkan daerah adalah melalui kegiatan city branding.
Kegiatan city branding menuntut setiap daerah berlomba menciptakan citra tertentu dibenak masyarakat luas
dalam merepresentasikan karakter kota. Dalam tujuan merepresentasikan kota/daerah di Indonesia selama
ini secara disadari maupun tidak selalu terhubung dengan kegiatan industri kreatif lokal daerah tersebut.
Selain itu kurangnya komunal bagi masyarakat melakukan aktifitas bersosial seperti hanya sekedar
berbincang-bincang maupun melakukan kegiatan bisnis seperti meeting sangat diperlukan begi masyarakat
kota yang kekurangan tempat berinteraksi. Kebutuhan masyarakat yang tinggi akan ruang publik menuntut
pemerintah kota menyediakan kebutuhan masyarakat tersebut.
Dengan berlandaskan membentuk karakter kota yang kuat dalam sektor ekonomi kreatif, perlu ada
fasilitas pendukung yang mampu mewadahi aktifitas-aktifitas tersebut serta dalam perwujudannya dapat
mendukung city branding Solo, The Spirit of Java. Mengingat perkembangan kota solo yang cukup pesat, maka
di kota solo pembangunan bangunan Mix Use Rent Office dan Pusat Perbelanjaan (Shoping Mall ), sebagai satu
upaya untuk penyediaan fasilitas perdagangan dirasa menjadi hal yang diperlukan.














2

1.4 RUMUSAN MASALAH
1.4.1 PERMASALAHAN

Berdasarkan latar belakang masalah di atas, maka timbul permasalahan-permasalahan sebagai
berikut:
Bagaimana merancang bangunan yang komunikatif dan atraktif sehingga mampu menarik perhatian
umum, dengan demikian masyarakat tertarik untuk mendatangi dan menyewanya di sana yang secara
tidak langsung membantu berkembangnya kota Solo.
Bagaimana mewujudkan bangunan mixed-use rental office dan pusat perbelanjaan yang secara
kualitatif dan kuantitatif mampu menyediakan fasilitas di Perkantoran Perbelanjaan serta dapat
mewadahi kebutuhan akan ruang publik.
Bagaimana mewujudkan Exhibition center yang mampu mewadahi fungsi yang berbeda didalamnya
dan dapat menjadi bangunan penghubung antara Rent office dan Pusat perbelanjaan (Mall) .

1.4.2 PERSOALAN
Setelah mengungkapkan masalah yaitu bagaimana mewujudkan Bangunan Mixed-use yang
komunikatif dan atraktif, mampu Menyediakan fasilitas untuk perkantoran dan perbelanjaan serta dapat
mewadahi kebutuhan akan public space, dan mampu mewadahi fungsi yang berbeda tersebut dan dapat
menghubungkan bangunan satu sama lain, muncul beberapa persoalan seperti:

Penentuan lokasi site yang strategis dan aksesibel bagi seluruh masyarakat Kota Surakarta.
Penentuan program kegiatan yang ditampung oleh Bangunan Mixed-use, termasuk di dalamnya
kegiatan penyediaan peralatan dan pemeliharaannya.
Penentuan program ruang yang menampung seluruh kegiatan di dalam Bangunan Mixed-use.
Penentuan Konsep Penampilan Fisik yang dapat :Mencerminkan ekspresi bangunan yang mewadahi
teknologi canggih tetapi tanpa melupakan unsur-unsur lokal atau lingkungan sekitar.
Mencerminkan ekspresi bangunan yang komunikatif dan atraktif sebagai bangunan yang dapat
menarik pengunjung.
Memenuhi kebutuhan akan ruang publik
Merespon iklim setempat untuk menciptakan kenyamanan fisik dan non fisik.
Menentukan sistem utilitas yang mendukung kesehatan di dalam bangunan dan lingkungan
sekitarnya serta menentukan sistem struktur dan kontruksi yang akan digunakan nantinya.

1.5 TUJUAN DAN SASARAN
1.5.1 TUJUAN

Mewujudkan konsep perencanaan dan perancangan Solo Bangunan Mixed-use Rental Office
dan Pusat Perbelanjaan (Mall) yang komunikatif dan atraktif, mampu Menyediakan fasilitas untuk
perkantoran dan perbelanjaan, serta dapat mewadahi kebutuhan akan public space, dan mampu
mewadahi fungsi yang berbeda tersebut dan dapat menghubungkan bangunan satu sama lain.

1.5.2 SASARAN

Merumuskan suatu perencanaan perancangan programatis berupa:
Perencanaan dan perancangan, terdiri dari:
Penentuan lokasi tapak.
Pengolahan tapak.

Perencanaan dan perancangan aktifitas, terdiri dari:
Penentuan jenis aktifitas.
Penzoningan aktifitas.
Persyaratan aktifitas.



3

Perencanaan dan perancangan peruangan, terdiri dari:
Macam dan jenis ruang.
Besaran ruang.
Bentuk dasar ruang.
Sirkulasi antar ruang.
Persyaratan ruang.
Pola hubungan dan organisasi antar ruang.

Perencanaan dan perancangan bangunan, terdiri dari:
Penataan bangunan dan ruang luar.
Penampilan bentuk bangunan.
Penentuan system struktur dan bahan.
Penentuan mekanikal dan elektrikal bangunan.

1.6 LINGKUP DAN BATASAN PEMBAHASAN

1.6.1 LINGKUP PEMBAHASAN
Pembahasan ditekankan pada disiplin ilmu Arsitektur, dengan tetap memperhatikan aspek-
aspek perilaku dan psikologis user yang nantinya akan memanfaatkan Bagunan Mixed-use
Rental Office dan Pusat Perbelanjaan (Mall).
Pembahasan dilakukan berdasarkan pada analisa data yang ada dan relevan terhadap
perencanaan Bagunan Mixed-use Rental Office dan Pusat Perbelanjaan (Mall) yang
diperoleh berdasarkan survey, pengamatan serta studi literatur.

1.6.2 BATASAN PEMBAHASAN
Pembahasan hanya meliputi disiplin ilmu arsitektur, sedangkan disiplin ilmu lain hanya
sebatas pendukung yang akan dibahas secara garis besar yang di selaraskan dengan tujuan
dan sasarannya.
Pemilihan lokasi merupakan lokasi yang dianggap paling sesuai dengan proyek ini, dengan
kriteria-kriteria yang mendukung keberadaannya.
Bagunan Mixed-use Rental Office dan Pusat Perbelanjaan (Mall) ini merupakan usaha
swasta yang tujuannya mewadahi fungsi Mix Use yang terdapat di dalamnya Rent Office dan
Perbelanjaan ( Shoping Malll ).
Dana dan segala perizinan dianggap sudah tersedia.
Kegiatan pada Bagunan Mixed-use Rental Office dan Pusat Perbelanjaan (Mall) yang terdiri
dari Rent Office dan Perbelanjaan ( Shoping Malll ). memiliki bobot pembahasan yang sama.

1.7 METODE PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
Metode yang digunakan untuk mencapai tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan meliputi
metode pengumpulan data, metode pengolahan data, metode pembahasan dan metode perumusan
konsep.

1.7.1 Metode Pengumpulan Data
Pengumpulan data, dengan cara studi literatur, observasi dan survey, wawancara.
a. Studi literatur meliputi:
Peraturan daerah yang terangkum dalam RUTRW dan RUTRK Solo.
Buku-buku yang mendukung tinjauan mengenai highrise building dan bangunan mix use.
Buku-buku yang menunjang pembahasan secara arsitektural.
Karya ilmiah (konsep/skripsi) yang telah ada sebelumnya, baik yang terdapat di UNS
maupun di luar UNS.
b. Survey meliputi:
Survey eksisting site
Survey mengenai perkembangan bangunan mix use di Solo.
c. Observasi ke bangunan-bangunan mall, rent office, dan apartmen beberapa kota-kota besar,
seperti Semarang, Solo dan Yogyakarta untuk mendapatkan data mengenai fasilitas yang
mewadahi kegiatan Rent Office dan Perbelanjaan ( Shoping Malll ).
4

1.7.2 Pengolahan data

Data dan informasi yang diperoleh melalui studi literatur, observasi dan survey, wawancara
dipilih dan dikelompokkan sesuai tema. Data yang telah dikelompokkan tersebut dipaparkan melalui
tinjauan rental office, exhebition center, tinjaunan mall, tinjauan kondisi dan potensi Kota Surakarta.

1.7.3 Pembahasan Analisa dan sintesa

a. Mengidentifikasikan unsur dan masalah-masalah yang berkaitan serta menunjang tujuan
pembahasan.
b. Data dan informasi yang telah diolah menjadi tinjauan, diidentifikasi dan dianalisa untuk
mendapatkan konsep perencanaan dan perancangan Bagunan Mixed-use Rental Office dan Pusat
Perbelanjaan (Mall).

1.7.4 Perumusan Konsep

Penyusunan hasil analisa dalam proses pembahasan ke dalam konsep perencanaan dan
perancangan desain Bagunan Mixed-use Rental Office dan Pusat Perbelanjaan (Mall).

1.8 SISTEMATIKA PEMBAHASAN

1.8.1 BAB I PENDAHULUAN
Berisi latar belakang, tujuan dan sasaran, manfaat, metode pembahasan serta sistematika
pembahasan, sebagai acuan penjabaran pada bab-bab berikutnya.

1.8.2 BAB II TINJAUAN UMUM
Berisi tentang teori pengertian kantor sewa, tujuan pembangunannya, jenis dan klasifikasi,
serta pertimbangan perencanaan kantor sewa. Lalu terdapat preseden kantor sewa dan pusat
perbelanjaan (Mall), dan terakhir terdapat info mengenai keadaan lokasi site, kepadatan bangunan,
regulasi bangunan dsb

1.8.3 BAB III TINJAUAN KHUSUS BANGUNAN KANTOR SEWA DENGAN MALL
Berisi tinjauan preseden tentang kantor sewa dan convention centre dan tinjauan kota
Surakarta.
1.8.4 BAB IV ANALISA KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
Berisi pendekatan terhadap konsep perencanaan (visi misi, tujuan) serta spesifikasi
perencanaan. Bagian ini juga memuat pendekatan konsep perancangan yang isinya meliputi
pendekatan peruangan, lokasi, tapak, bentuk bangunan, struktur dan konstruksi, serta utilitas.
1.8.5 BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
Berisi hasil dari analisa perencanaan dan pendekatan perancangan.









5

BAB II
TINJAUAN UMUM

2.1 BANGUNAN KANTOR SEWA
2.1.1 PENGERTIAN KANTOR SEWA
Kantor sewa terdiri dari 2 suku kata, yaitu:
Kantor : Kantor adalah bangunan yang dipakai untuk bekerja yang berkenaan dengan urusan
administrasi (Santoso, 2002:297).
Sewa : Pemakaian, peminjaman sesuatu dengan membayar uang, yang boleh dipakai
(Santoso, 2002:526).
Dari bagian pengertian-pengertian di atas maka dapat disimpulkan bahwa pengertian dari
kantor sewa adalah Ruang atau bangunan/gedung sebagai tempat untuk melaksanakan kegiatan
administrasi bagi setiap perusahaan atau pemakai, yang pengadaannya dimaksudkan untuk
disewakan kepada perusahaan/pemakai dalam jangka waktu tertentu pula sesuai kesepakatan
bersama antara pemakai (penyewa) dengan pemilik (pengelola).
Definisi lain mengenai kantor sewa menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor
sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional.
Lebih lanjut Marlina (2008:116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas
perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya
pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi,
perdagangan, perbankan, dan lain-lain).

2.1.2 TUJUAN KANTOR SEWA
Tujuan kantor sewa adalah untuk mendapatkan keuntungan (profit) dengan cara
menampung perusahaan-perusahaan penyewa dalam melaksanakan atau melakukan pelayanan,
kegiatan administrasi secara bersama-sama dalam sebuah bangunan gedung.

2.1.3 JENIS KANTOR SEWA
1. Berdasarkan Organisasi
Berdasarkan organisasinya kantor sewa terbagi atas beberapa poin, yaitu :
i. Commercial office, yaitu seperti perkantoran yang digunakan untuk
perdagangan dan asuransi.
ii. Industrial office, yaitu jenis kantor ini mempunyai hubungan dengan pabriknya.
iii. Professional office , yaitu jenis kantor yang hanya digunakan dalam jangka
waktu tertentu saja.
iv. Institutional office, yaitu jenis kantor yang digunakan dalam jangka waktu
panjang.

2. Berdasarkan Sifat dan Tujuan
Berdasarkan sifat dan tujuannya, kantor sewa terbagi atas :
i. Kantor sewa komersil, yaitu kantor sewa yang mempunyai sifat komersil dengan tujuan
untuk mencari keuntungan.
ii. Kantor sewa non komersil, yaitu kantor sewa yang sifatnya tidak untuk mencari
keuntungan.

3. Berdasarkan System Sewa
Kantor sewa memiliki beberapa system sewa, yaitu :
i. Net system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas lantai bersih, sehingga harga sewa
per meter persegi tinggi.
6

ii. Gross system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas lantai kotor, sehingga harga
sewa per meter persegi rendah. Dengan system seperti ini cocok untuk sewa per lantai.
Jenis sewa terdiri dari :
a). Sewa biasa adalah penghuni membayar uang sewa kepada pemilik bangunan sesuai
dengan perjanjian tanpa terikat batas waktu.
b). Sewa beli adalah uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian, bila angsuran
sudah memenuhi harga yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni.
c). Sewa kontrak adalah penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai dengan
persetujuan, apabila masa kontrak berakhir dapat diadakan perjanjian baru.

4. Berdasarkan Jenis Usaha Penyewa
i. Industri (Manufacturing)
ii. Asuransi (Insurance
iii. Periklanan (Advertising)
iv. Keuangan (Financial)
v. Bursa dagang (Trade association)
vi. Publikasi (Publishing)
vii. Bank (Banking)
viii. Akuntan (Accountant)
ix. Konsultan (Consultant)

5. Berdasarkan Peringkat Kantor Penyewa
i. Kantor Pusat (Head Office)
ii. Kantor Cabang (Branch Office)
iii. Kantor Perwakilan (Liason Representatif Office)

Semua yang telah diuraikan di atas menunjukkan bahwa salah satu kemungkinan dari sekian
banyak dapat dilihat dari status kantor tersebut apakah merupakan kantor pusat, kantor cabang
atau perwakilan yang mana akan berpengaruh terhadap kebutuhan luas lantai yang digunakan.

6. Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa
a. Kantor untuk usaha yang sejenis (Single used building)
Adalah kantor yang dipersewakan bagi perusahaan yang sejenis atau bergerak dibidang
usaha yang sama. Hal ini timbul karena adanya kemungkinan perusahaan tersebut
mengelompok, disebabkan adanya kecenderungan untuk berhubungan antara satu dengan
yang lainnya.
b. Kantor untuk usaha campuran (Mixed used building)
Adalah kantor yang dipersewakan bagi perusahaan dibidang usaha gabungan dari
berbagai perusahaan dengan jenis usaha yang berbeda. Bentuk seperti ini sudah hampir
bersifat umum dan banyak dijumpai, di lain segi bentuk ini memungkinkan terjadinya
hubungan antara berbagai perusahaan dalam satu atap.








7

BAB III
TINJAUAN KHUSUS
3.1 TINJAUAN RENT OFFICE
3.1.1.1 PENGERTIAN RENT OFFICE
Wadah yang digunakan untuk menampung kegiatan manusia secara kelompok, dengan sifatnya yang
administratif serta melembaga dalam suatu bentuk usaha yang komersial, dengan cara menyewakan lantai/
ruang kepada pihak yang memerlukan demi kelancaran usaha dalam mencapai tujuan.
Bangunan kantor sewa adalah banguanan dimana ruang-ruang berfungsi sebagai ruang kantor dan
mewadahi berbagai kegiatan bisnis pekerjaan perkantoran yang lain, dimana pemakainya membayar sewa
tertentu kepada pemilik.

3.1.1.2 FUNGSI RENT OFFICE
Fungsi utama dari rent office adalah mewadahi segala bentuk pekerjaan, baik bisnis, perdagangan,
perbankan, atau yang lainnya.
3.1.1.3 AKTIVITAS DI RENT OFFICE
Secara definitif, menurut beberapa pendapat, aktifitas atau pekerjaan kantor dapat dijabarkan
sebagai berikut:
a. Segenap rangkaian aktifitas menghimpun, mencatat, mengolah, menggandakan, mengirim, dan
menyimpan keterangan-keterangan yang diperlukan dalam setiap usaha kerjasama.
b. Pekerjaan kantor merupakan penanganan informasi dan pembuatan keputusan-keputusan
berdasarkan informasi.
Berdasarkan aktifitas-aktifitas di atas, disimpulkan bahwa kantor sebagai pusat administrasi terdiri dari ruang
utama sebagai berikut:
a. Kelompok ruang fungsi utama, yakni ruang-ruang yang disewakan.
b. Kelompok ruang fungsi pengelola, seperti ruang manager, ruang administrasi, ruang
pemasaran dan ruang pembiayaan.
c. Kelompok fungsi service, berupa ruang-ruang yang bersifat member layanan seperti
gudang, area sirkulasi dan ruang utilitas.
d. Kelompok fungsi bersama, seperti restoran, cafe, parker dan lavatory.
Jenis kebutuhan ruang pada dasarnya tergantung pada system organisasi da administrasi suatu
kantor. Sebagai contoh, kantor konsultan hokum berbeda dengan kantor konsultan perencana dilihat dari
kebutuhan ruang dan luasannya. Pada akhirnya aktivitas kegiatan yang berlangsung dan kebutuhan jenis ruang
akan mempengaruhi kebutuhan ruang, luasan san lay-out ruang tertentu.


3.1.1.4 KRITERIA RENT OFFICE
Sama seperti dengan shoping mall, rent office juga melibatkan banyak individu namun dalam
rent office dapat dikatagorikan sebagai bangunan semi pubic mengingan tidak sembarang orang
dapat memasuki bangunan tersebut. Adapun Kriteria office secara umum adalah :
8

1 Privasi
Rent office merupakan unit office yang walaupun digunakan oleh banyak pengguna
atau instansi, tetapi sebagai fungsinya yaitu office, maka membutuhkan tingkat privasi
yang cukup tinggi dibanding dengan shoping mall. Dalam hal ini privasi hanya pada
membatasi unit yang satu dan yang lain namun tidak di dalam unit tersebut.
3 Kenyamanan
Kenyamanan merupakan suatu kondisi dimana terjadi suatu system yang baik yang
terdapat dalam Rent office, misalnya pengkondisian udara, tata runag dan lain-lainnya,
sehingga penghuni merasa nyaman berada di dalamnya. Kesehatan
4 Keamanan
Keamanan dapat ditinjau dari sisi bangunan misalnya kuat menahan gempa, angin,
petir, dan bahaya kebakaran. Untuk lingkungan luar bangunan memiliki tingkan security
yang tinggi misalnya dengan penjagaan dari gangguan luar.
5 Kesehatan.
Factor kesehatan ini dipengaruhi oleh kenyamanan yang sudah tercapai, dapat juga
dipengaruhi oleh system utilitas pada bangunan. Selain itu juga system pencahayaan dan
penghawaan alami dan vegetasi pada lingkungan aparteman sangat berpengaruh bagi
kesehatan penghuninya.
6 Bahan bangunan
Bahan bangunan yang berkualitas, kuat ringan akan memberikan image terhadap
bangunan dan prestise bagi pengunjungnya.
3.1.1.5 SISTEM KEPEMILIKAN UNIT RENT OFFICE
Ruang-ruang atau unit-unit office yang terdapat di dalam Rent office dapat dimiliki melalui sistem
sewa atau kontrak oleh siapapun atau instansi manapun melalui syarat-syarat yang telah ditentukan.

3.1.2 STRUKTUR ORGANISASI
1. Kantor sewa

gambar: Struktur Organisasi Kantor Sewa

PRESIDEN
DIREKTUR
DIVISI
SEKRETARIS /
INVENTARIS
DEPARTEMEN
MANAJEMEN
DEPARTEMEN
PENYEWAAN
MANAJER
PENJUALAN
DIVISI ASURANSI
WAKIL PRESDIR
9

struktur organisasi kantor sewa berbeda beda, tergantung dengan sistem sewa/ sistem
yang berlaku pada gedung tersebut. Namun pada umumnya, struktur organisasi kantor sewa
yang sederhana, pembagian divisi dapat dibagi menjadi seperti tabel diatas. Masing masing divisi
memiliki tugas nya masing masing, yaitu:
Divisi sekretaris/ inventaris
Mengurus tentang hal-hal yang menyangkut inventarisasi ataupun pembukuan
barang-barang yang terdapat pada kantor
Departemen manajemen
Tugas utama nya adalah mengatur, mengorganisir segala hal yang berhubungan
dengan pegawai kantor sewa selain penyewa (OB, Satpam, dll)
Departemen penyewaan
Mengurus tentang penyewa kantor; dalam hal pembukuan data penyewa,
maupun hal hal yang berhubungan dengan penyewa.
Manajer penjualan
Bertugas untuk mengurus bagian penjualan. Misalnya terdapat space yang akan
dijual, serta pengurusan tenant yang ingin masuk ke kantor
Divisi asuransi
Mengurus tentang asuransi, khusunya asuransi yang melibatkan keamanan
penyewa kantor, serta asuransi dari pihak pengelola kantor apabila terdapat
kehilangan atau kerusakan.



gambar: struktur organisasi perpustakaan umum sederhana

Karena fungsi dan cakupan nya tidak sebesar perpustakaan jenis lain, struktur organisasi
sebuah perpustakaan umum yang berbentuk convention centremerupakan struktur organisasi
yang sederhana. Kepala perpustakaan sebagai pemimpin, membawahi bagian-bagian koleksi
sesuai dengan pengkategorian koleksi. Untuk urusan eksternal, contohnya mengenai persewaan
ruang pertemuan, persewaan los caf, internet, pembayaran sewa, dll, merupakan urusan KTU;
Kepala Tata Usaha dan staff nya.

3.2 TINJAUAN MALL ( SHOPING MALL )
1.2.1 PENGERTIAN MALL ( SHOPANG MALL )
1. Shoping mall diartikan sebagai pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota (Central City
Bussines Area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki, berbentuk pedestrian dengan
kombinasi plasa dan ruang-ruang interaksional yang dilengkapi unsur-unsur dekoratif.
(Rubenstein, 1978)
10

2. Shoping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang
direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan
dengan lokasi, ukuran, tipe toko dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga
menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran toko-toko. (Urban Land
Institute, 1977)
Jadi dengan demikian shoping mall adalah suatu pusat perbelanjaan yang terdiri dari deretan toko-
toko pengecer yang berorientasi pada suatu ruang terbuka (mall) dan khusus untuk pejalan kaki serta tanpa
menghilangkan unsur rekreatif dari mall itu sendiri dimana sirkulasi dapat dibuat dengan menghadirkan
sesuatu yang menarik pengunjung.

1.2.2 FUNGSI MALL ( SHOPING MALL )
Shoping Mall sebagai Wadah Pusat Perbelanjaan
Dalam perkembangannya, shoping mall berfungsi sebagai wadah kegiatan jual beli dan
belanja yang menerapkan konsep one stop shoping karena kita bisa mendapatkan kebutuhan
primer hingga tersier dalam satu tempat. Dimana shoping mall menyediakan tenants yang sangat
lengkap dan bervariasi.
Istilah one stop shoping mempunyai pengertian Penyediaan seluruh kebutuhan konsumen
dalam satu lokasi, sehingga tak perlu lagi mencarinya ke tempat lain yang hanya membuang waktu
dan biaya.
Seperti pendapat yang dikemukakan ole Budi Pradono, IAI dimana Shoping mall adalah
suatu penemuan ruang dimana kita dapat menemukan banyak barang yang primer sampai yang
tersier. Pendapat tersebut sejalan dengan pengertian dari one stop shoping itu sendiri. Konteks
penyediaan seluruh kebutuhan konsumen dalam satu wadah tersebut dibedakan menjadi 3 jenis
kebutuhan, antara lain :
Kebutuhan primer (demand goods) : penyediaan barang pokok yang diperlukan
sehari-hari seperti makanan dan minuman.
o Fasilitas : supermarket, foodcourt, toko makanan, toko roti, dsb.
Kebutuhan sekunder (convenience goods) : penyediaan barang yang bukan
kebutuhan pokok, dimana barang tersebut dibutuhkan secara berkala karena
keinginan untuk membeli, seperti pakaian, peralatan rumah tangga serta hiburan.
o Fasilitas : department store, toko pakaian, toko elektronik, toko buku, kidsplay, bioskop, dsb.
Kebutuhan tersier (impulse goods) : penyediaan barang penambah kenikmatan
hidup, pengelompokkan barangnya berkesan mewah (lux) atau brand, seperti
perhiasan dsb.
o Fasiilitas : toko perhiasan, toko baju merk internasional, restoran kelas atas, pub/caf, dsb.


11

Shoping Mall Sebagai Wadah Pusat Rekreasi
Dewasa ini fungsi shoping mall mulai bergeser, dimana tidak sekedar sebagai tempat belanja
saja melainkan juga menjadi sarana rekreasi. Dimaksudkan untuk mengikuti gaya hidup masyarakat
masa kini yang membutuhkan hiburan setelah melakukan rutinitas yang padat. Bahkan shoping mall
dapat menjadi tempat untuk berinteraksi atau bersosialisasi.
Keberadaan ruang publik (ruang bersama) pada shoping mall adalah untuk membedakan
karakter shoping mall dengan pusat perbelanjaan tipe lain. Tantangan utama sebuah shoping mall
adalah mempersatukan unit-unit internal dari pusat perbelanjaan menjadi pusat kegiatan tunggal
serta mewujudkan pleasurable dan social experience pada shoping mall.

Shoping Mall Sebagai Wadah Promosi
Selain mewadahi kegiatan perbelanjaan dan rekreasi, shoping mall juga menjadi wadah
promosi yang berkaitandengan informasi mengenai produk, barang dan jasa yang ditawarkan. Selain
itu promosi juga dapat ditampilkan melalui aspek visual, sehingga memberikan informasi kepada
masyarakat bahwa bangunan tersebut adalahpusat perbelanjaan dimana mampu
mongkomunikasikan dirinya sebagai bagian dari gaya hidup masyarakat.
3.2.3 KLASIFIKASI SHOPING MALL
Berdasarkan sifatnya, Mall di dagi menjadi beberapa tipe antara lain :
Mall terbuka
yaitu semua jalan yang direncanakan mengutamakan kenyamanan pejalan kaki.
Mall komposit
yaitu tipe mall yang sebagian terbuka dan bagian lainnya tertutup. Dimana bagian yang
tertutup diletakkan di tengah sebagai pusat dan menjadi magnet yang menarik pengunjung untuk
masuk ke mall.
Mall tertutup
yaitu banguanan yang lengkap dimana pedagang dan pemilik toko terlindungi dalam suatu
bangunan tertutup dan terkontrol dimana dimungkinkan untuk beraktivitas seperti pertunjukan,
pameran, kegiatan promosi, tempat beristirahat dan dilengkapi dengan fasilitas rekreasi yang dapat
meningkatkan volume penjualan.

3.2.4 AKTIVITAS DI SHOPING MALL
Dengan melihat pengelompokan di atas, maka aktivitas dapat dikelompokkan menjadi
Kelompok aktivitas utama/pokok.
Merupakan kegiatan paling pokok dalam shoping mall yaitu jual beli dimana individu
yang terlibat adalah pedagang dan pembeli.
Kelompok aktivitas penunjang.
Merupakan kegiatan penunjang yang mendukung aktivitas utama yaitu rekreasi,
bongkar muat, pengelolaan dan administrasi.
12

Kelompok aktivitas pelengkap.
Merupakan aktivitas yang berhubungan dengan servis, peribadatan dan
pemeliharaan bangunan.


3.2.5 KRITERIA SHOPING MALL
Dalam perencanaan mall terkadang pihak pengembang kurang memperhatikan kualitas dan beberapa
standard tertentu yang bisa mencapai angka aman dan nyaman untuk sebuah pusat perbelanjaan ( shoping
mall ) vertical yang melibatkan banyak individu (penghuninya). Ada beberapa criteria dasar yang perlu
diperhatikan untuk bangunan shoping mall di mana saja secara umum, yaitu:
Aksebilitas
Sebagai bangunan public dan perbelanjaan, Shoping Mall membutuhkan suatu
kemudahan dalam pencapaiannya. Baik di dalam ataupun di luar. Di dalam yang
dimaksud adalah akses yang mudah menuju retail-retail serta ke tempat fasilitas
ditawarkan. Sedangkan di luar adalah mudah untuk mencapai bangunan itu sendiri.
Kenyamanan
Kenyamanan merupakan suatu kondisi dimana terjadi suatu system yang baik yang
terdapat dalam Shoping Mall, misalnya pengkondisian udara, tata runag dan lain-
lainnya, sehingga penghuni merasa nyaman berada di dalamnya.
Kesehatan
Factor kesehatan ini dipengaruhi oleh kenyamanan yang sudah tercapai, dapat juga
dipengaruhi oleh system utilitas pada bangunan. Selain itu juga system pencahayaan dan
penghawaan alami dan vegetasi pada lingkungan aparteman sangat berpengaruh bagi
kesehatan penghuninya.
Keamanan
Keamanan dapat ditinjau dari sisi bangunan misalnya kuat menahan gempa, angin,
petir, dan bahaya kebakaran. Untuk lingkungan luar bangunan memiliki tingkan security
yang tinggi misalnya dengan penjagaan dari gangguan luar.
Bahan bangunan
Bahan bangunan yang berkualitas, kuat ringan akan memberikan image terhadap
bangunan dan prestise bagi pengunjungnya.






13

3.3 TINJAUAN KOTA SOLO
Solo adalah sebutan untuk Surakarta. Surakarta secara de yure merupakan wilayah daerah tingkat I
lebih kecil cakupannya daripada Boyolali. Luas kota Solo sendiri hanya -nya Boyolali, ukuran dan cakupan
wilayahnya yang lebih rendah dari Boyolali tidak mengurangi bobot kota sebagai sentral zona di Jawa bagian
tengah. Dari dua kota yang lebih maju, Yogya-Semarang, Solo justru menjadi pusatnya perputaran roda
ekonomi Jawa bagian tengah. Aspek historis Solo, yang merupakan pecahan kerajaan Mataram, nampaknya
berakumulasi pada perkembangan kota Solo hingga saat ini dan menjadi salah satu daya saing kota ini.

Solo kontemporer (sekarang) menyedot pedagang, pekerja, pelajar, investor dari sekeliling
SurakartaBoyolali, Sragen, Purwodadi, Wonogiri, Klaten, dan daerah sekitar Jawa Tengah lainnya termasuk
Yogyakarta dan Semarang, bahkan dari daerah penting lain seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya
melakukan transaksi perdagangan, bekerja, belajar, berbisnis, bahkan tinggal di Surakarta, baik di pusat
maupun pinggirannya. Pada sektor perdagangan dan bisnis ritel, kota Solo sudah mulai diramaikan dengan
banyak pembangunan ruko-ruko, serta direncanakannya beberapa pusat perbelanjaan dan perdagangan baru
di banyak tempat dalam kota. Setiap hari terdapat pergerakan masuk-di dalam-dan keluar dari Solo, pagi dan
sore, siang dan malam. Dengan lebih terbukanya kebijakan investasi pembangunan di kota Solo, dapat
diprediksi bahwa jumlah pergerakan akan berlipat ganda.
3.3.1 LETAK GEOGRAFIS KOTA SURAKARTA
Letak geografis kota Surakarta berada di antara 1104515 -110 4535 Bujur Timur ; 7036-
7056 Lintang Selatan. Daerah-daerah yang berbatasan dengan wilayah kota Surakarta :
Sebelah Utara : Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Boyolali
Sebelah Timur : Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Selatan : Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Barat : Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Sukoharjo










Kota Surakarta berada didataran rendah,antara kaki Gunung Lawu dan Gunung Merapi, dua
buah sungai; kali Pepe dan kali Jenes membelah tengah kota, sungai Bengawan Solo mengalir
disebelah Timur kota. Luas wilayah kota Surakarta adalah 44.04km
2
.

Gambar III.1
Peta Kota Surakarta
14

3.3.2 POTENSI KOTA SURAKARTA
3.3.2.1 Potensi Ekonomi
Kota Surakarta merupakan bagian dari 35 Dati II di Propinsi Jawa Tengah. Persisnya, terletak
di bagian Selatan. Areal wilayah merupakan daerah penghubung antara Propinsi Jawa Timur, DI
Yogyakarta, Jawa Barat maupun DKI Jakarta. Persisnya, terletak di sebelah Selatan.Daerah ini,
menempati posisi letak yang sangat strategis. Jalur transportasi darat, sebagai penghubung ibukota
Dati II maupun propinsi yang lain. Jalur Kereta Api (KA), sebagai penghubung kota besar di Pulau Jawa.
Belum lagi, posisi ini ditunjang dengan pengembangan Bandara Adi Sumarmo ditingkatkan dari
penerbangan domistik menjadi ke Internasional. Tidak aneh, bila kota Surakarta semakin hari
bertambah padat dari berbagai aktivitas manusia. dengan jumlah penduduk 550.251 jiwa berdasar
sensus tahun 2000. Tingkat pertumbuhan 0,77% per tahun. Kepadatan rata-rata 117 jiwa per ha.
Sedang tingkat kemakmuran tercermin dalam income per kapita Rp. 2.147.830.
3.3.2.2 Potensi Iklim dan Cuaca
1. Suhu Udara kota
Surakarta termasuk dalam kelompok iklim tropis panas pada daerah equator 7,5
0
LS, 111
0
BT.
Perbedaan temperatur pada wilayah equator pada umumnya berkisar antara 8
0
C dengan
maksimal temperatur pada siang hari berkisar 30
0
C dan malam hari 24
0
C. suhu rata-rata
tercatat pada tahun 1995 maksimal 32,64
0
C dan minimal 19,82
0
C.
2. Curah Hujan
Curah hujan yang tejadi pada wilayah tropis equator pada umumya antara 2000 5000 mm/th
dengan maksimal curah hujan sebesar 500 mm/bl pada musim penghujan, dan 50 mm/bl pada
musin kemarau . Pada tahun 1994 di Surakarta banyaknya curah hujan maksimal adalah 2790
mm/ bulan dan minimal 30 mm/ bulan.
3. Kelembaban Udara
Kelembaban udara relatif umumnya berkisar 75 % dan dapat terjadi antara 55 100 % yang
relatif basah. Pada tahun 1995 kelembaban udara yang terjadi di kota surakarta adalah 74 %.
3.3.3 PERKEMBANGAN POTENSI KOTA
Sejalan dengan pertumbuhan penduduk Surakarta yang besar, bidang perekonomian juga
tumbuh pesat. Untuk mendukung pesatnya aktivitas ekonomi tersebut, di Surakarta telah tersedia
sarana dan prasarana seperti jalan yang panjang keseluruhan mencapai 591 Km yang pada umumnya
dalam kondisi baik. Pusat-pusat perekonomian dan fasilitas komersial yang terdapat di Surakarta
dapat dikelompokkan antara lain :


15

3.3.3.1 Fasilitas perdagangan
Meliputi fasilitas pertokoan, pasar skala kota dan supermarket. Kegiatan ini tumbuh dan
berkembang di jalur-jalur pergerakan lalulintas kota yang kemudian berfungsi sebagai jalur ekonomi
kota.
1. Pertokoan
Tumbuh di sepanjang Jalan Slamet Riyadi, Jalan Yosudarso, Jalan Diponegoro, Jalan Dokter
Rajiman, Jalan Honggowongso, Jalan Kapten Mulyadi, Jalan Jenderal Urip Sumoharjo, kawasan
Secoyudan, pusat grosir dan perbelanjaan Beteng.
2. Pasar skala kota
Pasar Klewer, Pasar Gede, Pasar Kliwon, Pasar Kadipolo, Pasar Hardjodaksimo, Pasar Legi, Pasar
Gading.
3. Supermarket
Kawasan Purwasari, kawasan Secoyudan ( singosaren ), Jalan Honggowongso, Jalan Jend. S.
Parman, Jalan Gading barat.
3.3.3.2 Fasilitas jasa komersial
Meliputi fasilitas-fasilitas akomodasi ( hotel, losmen ), jasa keuangan atau perbankan, serta
perkantoran perdagangan.
3.3.3.1 Sarana lain yang cukup penting
adanya terminal angkutan darat dan bandara Adi Sumarmo yang telah mulai dipersiapkan
untuk penerbangan internasional.

3.3.4 RENCANA PEMANFAATAN RUANG SURAKARTA
Menurut Permendagri no.2 tahun 1987 yang dimaksud dengan rencana pemanfaatan ruang
kota mencakup arahan pemanfaatan ruang yang menggambarkan lokasi intensitas tiap penggunaan,
baik kegiatan fungsi primer dan fungsi sekunder yang ada di dalam kota sampaiu akhir tahun
perencanaan. Jadi dalam hal ini mencakup materi yang berupa pengaturan lokasi dan luas lahan yang
dirinci dalam Sub Wilayah Pembangunann (SWP), untuk kegiatan primer maupun sekunder.
Dasar dan arah pemanfaatan ruang di wilayah kota Surakarta dipertimbangkan atas
kenyataan fisik, sodial, ekonomi dan budaya masyarakat dan kotanya, agar dicapai suatu
perimbangan penggunaan ruang yang efisien, harmonis dan wajar. Secara lebih konkret, konsep
rencana pemanfaatan ruang kota akan disusun dengan mempertimbangkan potensi setiap lokasi
terhadap kegiatan yang ada sekarang dengan mengingat :
16

1. Ketersediaan lahan kota.
2. Keterkaitan antar kegiatan.
3. Sifat fleksibilitas suatu kegiatan.
4. Peranan dan fungsi kawasan tersebut terhadap kota.
5. Karakteristik budaya masyarakat.
6. Peninggalan budaya dan sejarah kota.

Adapun kegiatan-kegiatan yang disediakan ruangnya didalam wilayah kota Surakarta
mengacu pada pengembangan fungsi-fungsi kota Surakarta di masa mendatang (2013), yakni :
1. Penyediaan areal pusat pariwisata.
2. Penyediaan areal pusat pengembangan kebudayaan.
3. Penyediaan areal olahraga.
4. Penyediaan areal relokasi industri.
5. Penyediaan areal perluasan dan pembangunan pendidikan.
6. Penyediaan areal pusat perdagangan, pertokoan dan perbelanjaan.
7. Penyediaan areal pusat perkantoran/pusat administrasi.
8. Penyediaan areal lingkungan perumahan.
Kedelapan fungsi kota yang akan dikembangkan sampai dengan tahun 2013 ini merupakan
aktivitas-aktivitas primer bagi kota Surakarta. Berdasar faktor lokasi, kecenderungan perkembangan,
dampak lingkungan, kemungkinan hambatan pengembangan maka potensi lokasi untuk penyediaan
ruang dari kedelapan fungsi tersebut.











17

BAB IV
ANALISA KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

4.1 ANALISA PENDEKATAN KONSEP KEBUTUHAN DAN PERSYARATAN RUANG
Untuk menentukan kebutuhan dan persyaratan ruang dengan memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :
User
Jenis dan sifat kegiatan
Pola kegiatan
Berikut ini adalah analisa kebutuhan dan persyaratan ruang pada setiap kelompok kegiatan dalam bangunan
rental office, apartement dan shopping mall di Surakarta yang direncanakan :
Kelompok Kegiatan User dan Macam kegiatannya Sifat
kegiatan
Kebutuhan ruang Persyaratan ruang
M A N V
1. kegiatan
perkantoran
(Rental office)

1. pengunjung
datang
menunggu
registrasi / pendaftaran

2. karyawan perkantoran
a. direktur
b. wakil direktur
c. sekretaris
d. manager
c. staff kantor
kegiatan yang dilakaukan karyawan
kantor a.l :
mengirim/menerima surat dan
berkas
banking
rapat/pertemuan
menerima tamu
perjalanan dinas
menelepon dan menerima
telepon

pedestrian
Ruang tunggu / hall.
Ruang resepsi.


R. direktur
R. wakil direktur
R. sekretaris
R. manager
R. staff


R. pengiriman dan penerimaan
surat
Bank cabang
R. Rapat
R. Tamu
Biro perjalanan
R. Operator telepon


1
1
1


1
1
1
1
1


2

1
2
1
2
2

1
1
1


1
1
1
1
1


2

1
1
1
1
1

3
1
1


1
1
1
1
1


2

1
1
1
2
1

1
1
1


1
1
1
1
1


2

1
2
1
2
2
2. Kegiatan Publik 1. Fasilitas publik
Datang
Urinoir
Menelpon
2 Wartel
Berbicara
Membayar
Mengelola
Menunggu
3 Restaurant
Makan minum

publik
privat
privat

privat
publik
Privat
publik

Privat

Hall / lobby
Lavatory
Telepon box, teller

Kamar bicara
Locket / kasir
R. Pengelola
R. tunggu

R. makan

1
2
2

2
1
1
1

1

1
2
2

2
1
1
1

1

2
3
1

1
1
1
1

1

1
3
2

3
2
2
1

1
18

Memasak
Menyimpan
4 Area bermain
Bermain
Makan minum
5 Swimming pool
Berenang
Simpan pakaian
Ganti pakaian
Mandi
Menunggu
Melatih
Menyimpan
6 Tenis court
Bermain tennis
Menunggu
Ganti pakaian
Urinoir
privat
privat

Publik
privat

publik
privat
privat
Privat
publik
publik
privat

publik
publik
privat
Privat

Dapur / pantry
Storage

Play ground Cafetaria

Kolam renang
Locker
R. Ganti
Shower
R. Tunggu
R. pelatih
Gudang

Lapangan tennis
R. tunggu
Locker
Toilet
2
3

1

1
2
2
2
1
1
3

1
1
2
2


2
3

1

1
2
2
2
1
1
3

1
1
2
2
2
3

2

2
2
2
2
1
2
3

2
1
2
2
2
3

1

1
3
3
3
1
2
3

1
1
3
3
3. Pengelola 1. General manager
Memimpin
Catat / mencatat
Bertamu
2. Marketing
Memimpin
Catat mencatat
Berhubungan
Bertamu
3. Accounting
Memimpin
Catat / mencatat
Bertamu
4. Operasional
Memimpin
Catat mencatat
Bertamu
5. Kepala seksi
Mengelola
Pertemuan

Privat
privat
Publik

Privat
Privat

Publik
Publik

Privat
Privat
Publik

Privat
Privat
Publik

Privat
Publik

R.direktur
R.sekretaris
R.manager & staff

R.kabag& manager
R. sekretaris

R. Staff
R.tamu

R.kabag& manager
R. sekretaris
R.tamu

R.kabag& manager
R. sekretaris
R.tamu

R. Staff
R.tamu

1
1
1

1
1

1
1

1
1
1

1
1
1

1
1

1
1
1

1
1

1
1

1
1
1

1
1
1

1
1

1
1
1

1
1

1
1

1
1
1

1
1
1

1
1

1
1
1

1
1

1
1

1
1
1

1
1
1

1
1
4. Service 1. Pelayanan
Penjagaan
Mengawasi
Menjalankan mesin
Istirahat
Makan
Menyimpan barang
Memperbaiki

Publik
Publik
Privat

Privat
Privat
Privat

House keeper
Pos jaga
R. Engineer

R. Istirahat
Cafetaria
Gudang

2
1
3

1
1
3

2
1
2

1
1
3

2
2
3

1
1
3

2
2
3

1
1
3
19

Memarkir
2. MEE
Mengatur listrik
Mengatur AC
Membuang sampah
Mengatur PABX
Mengatur air
Mengatur voltage
Mengatur udara
Mengatur tekanan

Privat
Publik

Privat
Privat
Publik

Privat
Privat
Privat
Privat
Privat


Bengkel Kerja
Area parkir

Genset
AHU
Tempat sampah

R. PABX
Water Chiller
R. Transformasi
R. Boiler
R. Reservoir

2
2

3
3
3

2
3
3
3
3

2
2

3
3
3

2
2
2
2
3

2
3

3
3
3

1
3
3
3
3


2
3

3
3
3

3
3
3
3
3
5.Perdagangan
(Shopping mall)
1. Produsen/ pedagang
Datang
Parkir
Persiapan
Menata barang
Pelayanan
Transaksi
Pembayaran
Pembungkusan
Simpan barang
Bersih diri
Sembahyang
Tutup toko
Parkir
Pulang
2. Pengunjung
Datang
Parkir
Urinoir
Bersih diri
Sembahyang
Belanja
Mencari informasi
Melihat model
Memilih barang
Mencoba pakaian
Transaksi
Parkir
Pulang
3. Penunjang
Ambil barang
Distribusi barang
Persiapan

Publik
Publik
Publik
Publik
Publik
Semi
Privat
Privat
Privat
Service
Privat
Publik
Publik


Publik
Publik
Publik
Service
Service
Privat
Publik
Publik
Publik
Privat
Semi
Publik
Publik

Privat
Privat
Publik

Pedestrian/hall/gerbang
Area parkir
R. persiapan/locker
Pertokoan
R. Pelayanan
R. Transaksi
Counter pembayaran
R. Pembungkusan
Gudang
KM / WC, toilet
Musholla




pedestrian
Area parkir
Toilet
KM / WC
Musholla
R. Belanja
R. Informasi
Show room
R barang dagangan
Kamar pas
R. Transaksi
Area parkir
Hall, gerbang

R. Stock barang
R. Pengantar Barang
Locker

1
2
2
1
1
1
2
2
3
2
2




1
2
2
2
2
1
1
1
2
3
1
1
1

2
2
2

1
1
2
1
1
1
1
2
3
2
2




1
1
2
2
2
1
1
1
3
2
1
1
1

2
2
2

3
3
2
2
2
1
1
2
3
3
1




3
3
3
3
1
2
1
1
2
2
1
3
3

3
3
1

1
3
3
1
3
2
2
3
3
3
2




1
3
3
3
2
1
2
1
3
3
2
3
1

3
2
3

20

ADM/pengelola
Hall/lobby
Ruang direksi
Ruang tamu
Ruang pimpinan Converence room
Exhibition hall
Rental office
Sirkulasi transport
Entrance
office
hall
Pemakai/
penyewa
Fasilitas penunjang
Service
Bank cabang


Keterangan :
M : matahari
A : angin
N : noise / ketenangan
V : view
1 : intensitas tinggi / penting
2 : intensitas sedang
4 : intensitas rendah / tidak penting

a. Pola kegiatan user
pola kegiatan user dibagi menjadi beberapa kelompok yaitu pola kegiatan user di rental office, apartement,
shopping mall, pola kegiatan administrasi dan pola kegiatan penunjang.
1. pola kegiatan user rental office









2. pola kegiatan penghuni apartement


3. pola kegiatan user shopping mall
Pengunjung/konsumen






Pengelola dan karyawan




datang
parkir
Administrasi
Santai
Istirahat
Kegiatn rumah tangga
Informasi/surat
coridor
pergi
Olah raga
/rekreasi
ME/SE
Datang
Belanja
Plaza /
Pameran
Pergi Parkir
Hall Me / Se
rekreasi
Datang
Belanja
Unit Pertokoan /
Perbelanjaan Besar (Dept
Store + Siupermarket)
Pergi Parkir Exit
Hall
Me / Se
Persiapan
21

4. pola kegiatan administrasi
General Manager





Manager





Kepala Bagian






Staff Karyawan




Tamu




5. Pola kegiatan penunjang
Semua pengguna bangunan






Datang Parkir Parkir Pulang
Planning
Programming
Pertemuan
Menerima tamu
Kegiatan KM

Datang parkir
Budgetting
Cotrolling
Pertemuan
Menerima tamu
Kegiatan km


parkir pulang
Datang parkir
Evaluating
Keg.
Administrasi
Pertemuan
Menerima tamu
Kegiataan
KM/WC


parkir pulang
Datang parkir
Keg.
Administrasi
Kegiatan
KM/WC

parkir pulang
Datang parkir
Keg.
Administrasi
Kegiatan
KM/WC

parkir pulang
Datang Kegiatan
Istirahat
Komunikasi
Pelayanan
Makan dan
minum
Kegiatan KM

Parkir
Pulang
22


4.2 ANALISA PEMILIHAN LOKASI SITE
Dalam menentukan suatu lokasi site untuk bangunan yang direncanakan harus memperhatikan beberapa hal
atau syarat-syarat, sehingga lokasi yang digunakan untuk bangunan tersebut dapat memenuhi tuntutan
pengguna.
Kriteria pemilihan lokasi :
Strategis
Site merupakan point of interest kawasan
Sesuai RIK / RTRK
Tingkat pencapaian tinggi dengan lokasi sekitarnya
Kelengkapan sistem utilitas kota sebagai jaringan pendukung kegiatan bangunan
Fasilitas pendukung lainnya

Kriteria pemilihan site :
Posisi mendukung fungsi bangunan yang direncanakan.
Akses ke lokasi ini mudah dicapai baik dengan kendaraan umum ataupun pribadi.
Memiliki sanitasi dan drainase yang baik.
Pendekatan Lokasi
Pemilihan lokasi untuk penempatan bangunan yang direncanakan harus mampu memenuhi tuntutan
kebutuhan pada bangunan yang direncanakan tersebut. Pemilihan tapak ini ditinjau dari :
a. Segi atraktivitas dan aksesibilitas tapak, antara lain : berakses baik, mudah dicapai kendaraan umum
atau pribadi, mudah dalam penyediaan sarana prasarana, serta baik secara arsitektural yang meliputi
kondisi lahan, visual atau view.
b. Segi teknis tapak, meliputi luasan tapak yang memenuhi persyaratan bangunan yang diprogramkan,
serta infra struktur yang menunjang.
Segi lingkungan tapak, antara lain sesuai dengan kegiatan atau fungsi bangunan serta sesuai dengan rencana
pengembangan kawasan atau tata ruang.





23

4.3 ANALISA PEMILIHAN TAPAK
Karakteristik yang harus di penuhi oleh tapak bangunan yang direncanakan ini adalah antara lain :
a. Peruntukan tanah
Sesuai dengan fungsi bangunan komersial, maka perletakannya pada daerah-daerah strategis dan
memiliki nilai komersial.
b. Kondisi lingkungan
Kondisi lingkungan harus benar-benar mendukung keberadaan dan karakter bangunan.
c. Pencapaian menuju tapak
Kemudahan pencapaian dari fasilitas transportasi umum, seperti dari airport ke site bangunan.
d. Posisi sudut pandang
Sesuai dengan sifat rental office, dan shopping mall yaitu komersial, maka posisi tapak yang berkesan
menarik merupakan potensi yang mendukung keberadaan bangunan.
e. Kondisi fisik tapak dan topografi
Berkaitan dengan bentuk tapak dan kemudahan dalam mengembangkan desain, diharapkan kontur tanah
relatif datar dengan pertimbangan kemudahan pelaksanaan.
f. Penyediaan tanah
Masalah penyediaan tanah merupakan awal kelancaran suatu proyek, maka kemudahan pembebasan
tanah juga diperhitungkan.
4.4 PEMILIHAN SITE
Berdasarkan RUTRK kota Surakarta maka daerah yang cocok untuk lokasi bangunan rental office, dan
shopping mall di surakarta sebagai bangunan komersial adalah di kawasan potensial atau sangat potensial,
yaitu meliputi wilayah : Sepanjang jalan Slamet Riyadi, Urip Sumohardjo, Sudirman, Yos Sudarso, Gatot
Subroto, dan Dr. Rajiman (Coyudan), Sepanjang jalan A. Yani, Kapt. Mulyadi, Gadjah Mada, Sutan Syahrir,
S. Parman, Sudiarto, Veteran, Honggowongso, dan Kol. Sutarto
1. Jl. Slamet Riyadi ( dekat Hotel Novotel )
Dasar pertimbangan :
U
24

- Termasuk ke dalam zone perdagangan
- Building coverage (BC) 75-80% diperuntukkan bagi perdagangan dan 50-75% untuk permukiman
- Lingkungan sekitar site adalah pertokoan, perumahan, usaha jasa
- Jalur transportasi yang cukup lancar
- Prediksi ke depan bahwa nantinya model trasnsportasi pesawat akan lebih berkembang.
- Site terekspos dengan jelas karena berada di dekat persimpangan jalan
- Memecah keramaian pusat kota

Analisa penilaian site
2. Jl. Samet Riyad 1. Dapat mendukung bangunan
sebagai bangunan yang
menampung fungsi komersial.
2. Lokasi site strategis.
3. Lokasi merupakan pusat bisnis
yang memberikan nilai
komersil.
4. Memberikan kemudahan akses
lingkungan.
5. Mempunyai tingkat
pencapaian ke lokasi yang
tinggi.
6. Dapat digunakan untuk
bangunan bertingkat sekitar 10
lantai atau lebih.
7. Tidak terjadi macet sehingga
mendukung aktivitas yang
memiliki mobilitas tinggi.
8. Bukan kawasan yang
diperuntukan bagi pemukiman.
+


+
-

+

+
+

+

+
Dilewati jalan arteri
primer yang memudahkan
pencapaian dari berbagai
sudut kota.
merupakan kawasan
perkantoran dan
perdagangan
kawasan memiliki nilai
jual yang tinggi
Total Nilai ( + ) 7 ( - ) 1
Nilai 7 : 8 = 0.875





25



4.4 Analisa Sistem Utilitas
a. Analisa Pencahayaan
1. Pencahayaan Alami
a. Dasar pertimbangan :
Sistem pencahayaan yang hemat energi.
Pemanfaatan matahari untuk pencahyaan alami pada siang hari.
Penggunaan pencahayaan sesuai dengan kebutuhan tanpa pemborosan.
b. Analisa :
Sistem pencahayaan yang digunakan adalah sistem pencahayaan alami dengan memanfaatkan sinar
matahari yang dipadukan dengan lampu listrik. Lampu listrik hanya digunakan pada malam hari, saat
kondisi langit mendung dan pada area-area ruangan yang tingkat keterangannya kurang
(sesuai kebutuhan). Penghematan energi dilakukan melalui pengoperasian lampu listrik
menggunakan alat pengendali otomatis (alat peredup atau saklar photo elektrik) yang dapat
menyalakan atau mematikan dan membuat cahaya menjadi redup (dimmer control).






c. Hasil analisa
Penggunaan cahaya matahari sebagai sumber penerangan utama.
Penggunaan cahaya pada saat malam atau kondisi cuaca buruk diantisipasi dengan
penggunaan pencahayaan buatan. Untuk menghemat energi, penerangan dikontrol dengan
pemasangan saklar dan alat peredup photo elektrik untuk mengendalikan pengoperasian.

2. Pencahayaan Buatan
a. Dasar pertimbangan
Kebutuhan kuat penerangan.
Jenis penerangan.
Jenis ruang.
Sinar matahari
Pencahayaan alami,
menggunakan cahaya
matahari
Pencahayaan artifisial
Penerangan lampu dengan dimmer control, hanya
menyala pada saat tingkat terang ruangan rendah.
Analisa pencahayaan bangunan
26


70
O
-90
O

Pencahayaan buatan
Penggunaan flourescence
(neon)
Penggunaan spot light
Penggunaan lampu pijar

b. Analisa
Pencahayaan digunakan selain untuk memberikan penerangan saat kondisi cuaca buruk atau
malam, juga digunakan untuk memberikan penerangan ruang-ruang yang membutuhkan
pencahayaan khusus sesuai dengan fungsi ruang tersebut. Terdapat beberapa alternatif
pencahayaan buatan, diantaranya:
Fluorescence
Digunakan untuk ruang-ruang yang menuntut kuat
penerangan tinggi, seperti; koridor, ruang informasi,
ruang pameran dan sebagainya.


Lampu pijar
Digunakan untuk ruang-ruang yang menuntut kuat
penerangan sedang, seperti; lift, shaft, dan sebagainya.


Special lighting (spot light)
Digunakan untuk ruang-ruang yang membutuhkan kuat
penerangan khusus dalam upaya menciptakan suasana
khusus, seperti; hall, ruang pamer dan sebagainya.

c. Hasil analisa
Pencahayaan buatan di dalam ruang-ruang bangunan yang direncanakan menggunakan
perpaduan antara fluorescence, lampu pijar dan special lighting yang disesuaikan dengan
kebutuhan masing-masing fungsi ruang. Agar pemanfaatan cahaya benar-benar optimal,
penggunaan kisi-kisi lampu untuk memfokuskan cahaya merupakan salah satu alternatif tindakan
yang perlu diterapkan.



27

b. Analisa Penghawaan
1. Sistem Penghawaan Alami
a. Dasar Pertimbangan
Pemanfaatan angin muson barat sebagai penghawaan alami.
Penggunaan sistem penghawaan yang ramah terhadap lingkungan.
b. Analisa
Angin barat laut banyak mengandung butir air hujan sangat baik untuk penghawaan alami.
Cross ventilation malalui bukaan-bukaan bangunan dapat menjaga kesegaran udara dalam
ruangan. Untuk membantu penghawaan di dalam ruangan yang berukuran besar dibantu
dengan menggunakan alat ceiling fans yang ditempatkan di langit-langit atau plafon.
Sedangkan pada ruangan operasi komputer yang dituntut pendinginan yang cukup stabil
digunakan air condition.






c. Hasil analisa
Pemanfaatan angin barat laut untuk penghawaan alami melalui cross ventilation.
2. Penghawaan Buatan
Untuk mendapatkan tingkat kenyamanan konstan, maka bisa digunakan penghawaan buatan,
seperti:
Sistem sentral AC; digunakan pada ruang-ruang operasi komputer dan ruangan yang
membutuhkan lainnya.
Penggunaan ceiling fun untuk membantu penghawaan alami pada ruang-ruang besar.
c. Analisa Mekanikal Elektrikal
1. Analisa Penyediaan Listrik
Sumber listrik utama adalah berasal dari PLN yang didukung oleh genset. Apabila terjadi kerusakan
pada pendistribusian listrik dari PLN, maka akan diganti dengan menggunakan sistem standby
emergency power (SEB) dari genset. Instalasi listrik di dalam bangunan secara umum dibagi 2 jenis,
yaitu:
Penghawaan
Air condition
Penghawaan artifisial
dan mekanikal
Penghawaan alami
Ceiling fun
Analisa penghawaan bangunan
28

Instalasi untuk penerang
Instalasi yang mendistribusikan energi listrik untuk seluruh jaringan peralatan penerangan baik
di dalam maupun di luar bangunan.
Instalasi untuk power
Instalasi yang mendistribusikan listrik untuk alat-alat elektronik lainnya seperti lift, AC, pompa
dan sebagainya.











d. Analisa Sistem Sanitasi dan Pengolahan Sampah
1. Analisa Penyediaan Air Bersih
Sumber air bersih berasal dari PDAM dan sumur yang ditampung pada bak penampungan dan
didistribusikan melalui pipa-pipa saluran. Pendistribusian air bersih di dalam bangunan
menggunakan sistem down feed distribution, air dari PDAM dan sumur disalurkan menuju tangki
yang berada di atas (roof tank) melewati water treatment dengan menggunakan pompa, kemudian
disalurkan menuju ruang-ruang yang memerlukan dengan memanfaatkan gaya gravitasi bumi.
Penyalaan pompa air menggunakan saklar otomatis yang menyala apabila air pada roof tank
mencapai batas minimal dan mati apabila air mencapai batas maksimal.



Sistem down feed distribution
PD
AM
Ground
tank
Po
mp
a
Top
Reservoi
r
Distri
busi
Su
mu
r
Fasilit
as
PLN Metera
n
Gense
t
Panel
utama
Panel
skunder
Panel
skunder
Distribusi
Distribusi
Analisa penyediaan listrik
PLN
Gense
t
R.Panel
Utama
R.Panel
skunder
Distribusi
listrik ke tiap
ruang
Distribusi
dari panel
utama ke
panel
sekunder
Shaft
Jaringan listrik
29










2. Analisa Sistem Sanitasi
Sistem sanitasi harus memiliki kemampuan tidak merusak lingkungan pada saat pengoperasian
maupun pembuangan. Sistem Sanitasi di dalam bangunan mencakup pembuangan atau penyaluran
air kotor dan air hujan.
Air kotor
Air kotor merupakan air yang berasal dari area servis cafetaria atau pantry dan toilet.












Dapur Penangkap lemak
Air kotor
Bak penampung
Sumur
resapan
Toilet
Riool kota
Tinja Septictank
Sistem sanitasi (air kotor)
Top
reservoir
PDA
M
Su
mu
r
Shaft
Pompa
tan
k
Arah arus
distribusi air
bersih
Distribusi
air bersih
Sumber air
bersih
Meteran
Pendistribusian air bersih
30

Sistem sanitasi (air hujan)
Air hujan dari
atap
Air hujan dari sekitar site
Arah arus saluran

Riool kota
Bak kontrol
Saluran vertikal
Saluran horisontal










Pembuangan air hujan melalui saluran-saluran terbuka maupun tertutup.
Untuk saluran horisontal dilakukan dengan pengolahan kemiringan tanah dan daerah yang terkena
jatuhan air hujan. Untuk membantu penyerapan ke dalam tanah selain menggunakan lapangan
rumput di sekitar bangunan, jalan-jalan yang ada dibuat dengan menggunakan bahan grass block.





















Air hujan dari
atap
Saluran vertikal Riool kota
Air hujan sekitar
site
Bak kontrol Saluran horisontal
Sistem sanitasi (air hujan)
Sistem sanitasi (air kotor)
Air kotor dari toilet
Tinja
Air kotor dari dapur
Arah arus saluran
Toilet
Dapur
Shaft
Septictank
Sumur resapan
Bak penampung
Penangkap lemak
Riool kota
31

3. Analisa Pengelolaan Sampah
Pengelolaan sampah dilakukan dengan memisahkan sampah yang masih bisa didaur ulang dan
sampah yang tidak bisa didaur ulang. Hal ini bertujuan untuk menghindari pembuangan sampah
yang dapat merusak lingkungan dengan cara memisahkannya dan ditempatkan secara terpisah dari
sampah-sampah lain yang memungkinkan bisa ditangani lebih lanjut sebelum dibuang.
Sistem pembuangan sampah dengan cara mengumpulkan sampah melalui shaft sampah yang
dilengkapi lubang hawa, dilapisi bahan kedap suara dan pintu berpegas yang mampu menutup
sendiri. Pembuangan sampah melalui shaft ini memanfaatkan gaya grafitasi menuju bak
penampungan sampah sementara, yang kemudian diangkut menuju TPA (tempat pembuangan
akhir).













4.5 Analisa Pemilihan Bentuk, Ruang dan Tampilan Bangunan
Penampilan bangunan dipertimbangkan dari bermacam-macam gubahan, seperti segitiga,
segiempat, dan lingkaran. Hal ini berdasarkan pertimbangan :
- Kemudahan pelaksanaan
- Fleksibilitas bentuk dan efisiensi penggunaan ruang
- Macam sifat yang diwadahi
- Pengkoordinasian masing-masing kegiatan
- Penyesuaian terhadap fisik di lingkungan site dan sekitar site
- Estetika bentuk.
Sampah yang bisa
didaur ulang
Sampah yang
tidak bisa didaur
ulang
TPA
Bak penampung
sampah daur
ulang
Shaft
sampah
Bak penampung
sampah non daur
ulang
Analisa pengelolaan sampah
Sistem pengelolaan sampah
Sampah yang
bisa didaur
ulang
Sampah yang
tidak bisa
didaur ulang
Arah arus
distribusi
sampah
Bak sampah
yang bisa
didaur ulang
Bak sampah
yang tidak
bisa didaur
ulang
TP
A
32

Bentuk massa Fleksibilitas Efisiensi Estetika Karakter


Pengembangan pola
tata ruang mudah
Aktivitas bebas,
tidak terikat
Bentuk tidak kaku Formil / netral

Pengembangan pola
ada, namun kurang
luwes
Aktivitas agak
terikat
Bentuk kaku Semi formil/
dinamis


Pengembangan pola
sulit
Aktivitas kurang
bebas
Bentuk tidak kaku Non formil/
feminism
Tabel alternatif bentuk massa
1. Tata Massa
Konsep pengembangan multi fungsi merekomendasikan pewadahan beberapa fungsi
kegiatan dalam wadah tinggal maupun pola gubahan massa. Hal-hal yang mendasari pola
tatanan massa tergantung pada konteks struktur kawasan yang berkaitan dengan luasan
area yang dikembangkan besarnya KLB dan KDB, kebijaksanaan terhadap fungsi, serta
batasan ketinggian.
o Pola Gubahan Massa
Masing-masing fungsi terletak di dalam bangunan sendiri yang dihubungkan oleh
bangunan yang berfungsi sebagai fasilitas bersama.
- Dengan adanya pemisahan bangunan, kepadatan traffic pengunjung akan
berkurang,
- Dengan adanya banyak massa akan membutuhkan site yang sangat luas, karena KDB
di kawasan site adalah 50%.
o Massa Tunggal
- Massa yang tunggal akan membutuhkan site yang tidak terlalu luas.
- Pengembangan massa tunggal ke arah vertikal untuk memisahkan zone tenang dan
bising. Hal ini harus disesuaikan dengan peraturan ketinggian bangunan di daerah
setempat. ( untuk kota Surakarta peraturannya hanya 45dari as jalan ).

2. Tata Ruang
o Tatanan ruang relevan pada penerapan pola massa tunggal yaitu memisahkan dan
mengintegrasikan fungsi ruang dan kegiatan di dalam bangunan melalui koridor sebagai
penghubung dengan titik simpul ( magnet ).
o Tatanan ruang diletakkan pada pola gubahan massa dengan pemisahan dan
pengintegrasian ruang dan kegiatan serta pengorganisasian fungsi-fungsi kegiatan dapat
diatur dalam suatu sistem pergerakan yang saling terkait.

33

3. Sifat Massa
o sebagai bangunan publik maka bangunan yang direncanakan ini harus memiliki
penataan massa yang bersifat terbuka, sehingga memiliki kesan open terhadap
masyarakat.
o Pengaturan massa dinamis menunjukan karakter bangunan yang bersifat non formal.
o Sesuai dengan perkembangan zaman dan membaca fenomena alam akhir-akhir ini maka
bangunan yang direncanakan bergaya perpaduan antara gaya futuristik dan dipadukan
dengan ornamen-ornamen Jawa.




















34

BAB V
KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

5.1 BESARAN RUANG
Tujuan analisa ini adalah untuk mendapatkan besaran ideal intuk masing-masing ruang.
Dasar pertimbangan untuk menentukan besaran masing-masing ruang antara lain :
a. Perhitungan berdasarkan standart besaran ruang :
Neufert architect data (NAD)
Time saver standart (TSS)

2. Perhitungan berdasarkan asumsi (A):
Pengamatan lapangan
Sedangkan standart flow untuk masing-masing kegiatan adalah sebagai berikut :
5 10% : Standart umum
20% : Keleluasaan gerak
30% : Tuntutan kegiatan akan kenyamanan fisik
40% : Tuntutan kegiatan akan kenyamanan psikologis
50% : Tuntutan spesifikasi kegiatan
70 100% : Keterkaitan dengan banyak kegiatan


Berikut ini adalah perhitungan besaran masing-masing ruang :

Jenis ruang Standart Sumb
er
Jml Flow Besaran ruang
RENTAL OFFICE
Unit kantor sewa Ruang-ruang dalam unit kantor sewa meliputi :
Ruang 25 orang staff : 4,5 m2 X 25 = 112,5 m2
Ruang sekretaris = 6,7 m2
Ruang pimpinan bagian = 9,3 m2
Ruang direktur = 13,4 m2
Ruang 2 wakil direktur = 18,6 m2
Ruang rapat untuk 30 perserta = 60 m2
Luasan unit kantor sewa = 220,5 m2
Area sirkulasi = 50% x 220,5 = 110,25 m2
Luasan total 1 unit kantor sewa = 330,75 m2
NAD 110 unit
33073 m
2

SHOPPING MALL
Pertokoan Lantai pertokoan, asumsi luas lantai pertokoan yang paling
menguntungkan berdasarkan cash flow adl 6000m2 dengan
perbandingan luas magnet/luas pertokoan = 40/46
1. luas magnet 40/100 x 6000
2. luas pertokoan 60/100 x 6000

A

113 bh




2400 m
2

35

3600 m
2

Entrance hall Standart luasan 1 % luas lantai perdagangan = 1% x 6000 m2
A

I bh

60 m
2

Counter pembayaran Standart luasan 4,2 m2/unit =
(2400/500) x 4,2 = 5 unit x 4,2

NAD

5 bh

20,1 m
2

Kamar pas Standart luasan 1,5 m2 / unit = 5 x 1,5 m2 A 5 bh 7,5 m
2

R. Informasi Standart luasan 6 m2/orang = 2 x 6 m2 A 2 bh 12 m
2

R. penitipan barang
A

12 m
2

R. Sirkulasi Standart 50 % luas lantai pertokoan,
50% x 6000 = 3000m2

A

3000 m
2

Plaza/ atrium Standart luasan 2,3 % lantai perdagangan
2,5 % x 6000 m2

TSS

150 m
2

R. stock barang Standart luasan 5 % lantai perdagangan
5 % x 6000 m2

300 m
2

Locker Standart jumlah 3000m2 /100orang pramuniaga = 6000/3000 x
100 = 200 buah
Standart luasan 0,4 m2/orang= 0,4 x 200 m2


30 m
2

PUBLIK
Lobby Standart luasan 0,9 3 m2/unit hunian diambil 1,5 m2 = 1,5 x 47
m2

TSS

70,5 m
2

Lounge Standart luasan 0,65 m2 /unit hunian =
0,65 x 47 m2

TSS

30,55 m
2

Lavatory publik 1. 3 km/wc, stand. luasan 2,6 m2
2. 3 urinoir, stand. luasan 2,6 m2
3. bidet, standart luasan 2,0 m2
NAD
NAD
NAD
7,8 m
2

7,8 m
2

6 m
2

Mini bank Kassa/teller asumsi pemakai = 4 org, standart luasan 3,1 m2/ org
= 4 x 3,1 m2
R. administrasi, bank, asumsi pemakai 4 org, standart luasan 2,8
m2 / orang = 4 x 2,8 m2
Gudang dan vault R
R. tunggu

12,4 m
2


11,2 m
2

24 m
2

24 m
2

Wartel Kamar bicara, standart luasan 1,2 m2/orang = 1,2 x 4 m2
Kasir, asumsi pemakai 3 orang, standart 3,1 m2/ orang = 3,1 x 3
m2
R. pengelola, asumsi pemakai 2 orang, standart luasan 2,8
m2/orang = 2 x 2,8 m2
R. tunggu

NAD

NAD

4 bh

4,8 m
2


9,3 m
2


5,6 m
2

24 m
2

Restaurant R. makan, asumsi kapasitas = 100 orang, standart luasan 2
m2/meja makan = 2 x 100
Pantry/dapur, asumsi luasan 40 % luas ruang makan
Storage, asumsi luasan 20 % luas ruang makan

2 bh

400 m
2


80 m
2

40 m
2

36

Area bermain Play ground, standart luasan 3000 sqf/100 unit hunian
Counter snack/cafetaria, luasan 40% luasan play ground

279 m
2


13,9 m
2

Swimming pool Kolam, standart ukuran 12 x 25 m2 ditambah 3 m keliling kolam =
15 x 28 m2
Locker, standart luasan 1,18 m2/orang
= 24 x 1,18 m2
Shower, standart luasan 1,62 m2/orang
=6 x 1,62 m2
R. ganti, standart luasan 1,62 m2 /orang
= 6 x1,62 m2
R. tunggu, r. pelatih,asumsi
Storage





24 bh

6 bh

6 bh

420 m
2


23,8 m
2


9,7 m2


16 m
2

9 m
2

Coffe shop Dinning room, standart luasan 0,65 m2/unit hunian
= 0,65 x 47
Pantry/dapur, aumsi luaasan 40 % dinning room
= 40 % x 30,6 m2
Storage, asumsi luasan 20 % dinning room
= 20 % x 30,6 m2

2 bh

30,6 m
2


12,2 m
2


6,11 m
2


Jumlah lantai yang direncanakan pada bangunan ini adalah 20 lantai, maka luas rata-rata tiap lantai bangunan
ini adalah 2500 m
2

5.1.1 ANALISA ZONIFIKASI DAN SISTEM SIRKULASI
Analisa sistem zonifikasi dan sirkulasi di dalam bangunan rental office, apartement dan shopping mall ini
dirancang dan diarahkan supaya tidak terjadi crowded dalam bangunan.
a. Analisa Sistem Zonifikasi Bangunan
Dasar Pertimbangan :
Zona Publik
Menampung kegiatan yang bersifat umum atau ruang-ruang pelayanan umum.
Zona semi publik
Menampung kegiatan yang tidak sepenuhnya terbuka hanya atau untuk kalangan tertentu.
Zona Privat
Menampung kegiatan yang bersifat individu atau pribadi.
37

Dalam menganalisa penzoningan berdasarkan tingkat kebisingan dalam bangunan yang berlantai banyak
dan cukup luas maka analisa kebisingan terbagi atas dua zoning yaitu : sistem zonifikasi vertikal dan sistem
zonifikasi horizontal.

1. Sistem zonifikasi vertikal
Analisis :
Zoning vertikal, menzoningkan bangunan berdasarkan sifat kegiatan yang berlangsung, dibagikan
dalam tiga cara :
Zona tenang
Untuk kegiatan yang memerlukan ketenangan tinggi seperti tempa tidur, ruang rapat dan ruang-
ruang private.
Zona transisi
Merupakan zona perpindahan bersifat sebagai foyer atau pergantian ruang dari zona prifat ke
zona publik atau sebaliknya.
Zona publik
Merupakan zona yang dapat dimasuki oleh publik atau umum sesuai dengan kegiatannya yang
bersifat terbuka seperti kegiatan administrasi.
Dalam sistem zonifikasi bangunan secara vertikal dihasilkan penzoningan vertikal dengan sistem podium
dan tower di mana podium sebagai zona publik bagi kegiatan shopping mall, tower difungsikan untuk hunian
apartement sedangkan transisinya digunakan untuk fungsi rental office.
2. Sistem zonifikasi horisontal
Merupakan zoning kawasan yang berkaitan dengan kondisi eksisting kawasan sekitarnya serta
berkaitan dengan sirkulasi bangunan dengan kawasan sekitarnya. Dalam penzoningan ini potensi dan
keadaan kawasan sangat berpengaruh terhadap hasil penzoningan, dan penzoningan ini dibagi dalam
tiga cara :
Zona yang berkaitan langsung dengan kegiatan publik dan bersifat terbuka bagi kawasan.
Zona yang tidak langsung berhubungan dengan kegiatan umum dan kawasan.
Zona privat kawasan yang merupakan sifat tertutup.




38

b. Analisa Sistem Sirkulasi Bangunan
1. Karakter Sirkulasi
Berlangsungnya kegiatan selalu melibatkan ruang dan waktu. Hal ini disebabkan dari segala
macam jenis kegiatan selalu membutuhkan ruang dan waktu yang cukup sehingga kegiatan
tersebut berlangsung dengan lancar tanpa banyak mendapatkan hambatan.
Kegiatan pada bangunan multifungsi ada bermacam-macam. Dengan demikian dalam
melakukan kegiatannya selalu membutuhkan ruang sirkulasi serta waktu yang cukup untuk
melakukan kegiatan tersebut.
Untuk mengadakan proses sirkulasi di atas, maka selalu timbul tuntutan keamanan dan
kelancaran. Adapun pengertiannya adalah :
Aman
Tidak dapat halangan atau ganguan selama proses ini berlangsung. Hal ini dicapai dengan :
Sistem pengamanan dan ketertiban yang baik untuk menghindari hal-hal yang tidak
diinginkan.
Pengaturan sirkulasi dengan menghindari adanya arus silang antar pengunjung, barang
dan pengelola yang keluar masuk.
Lancar
Suatu proses dimana keadaan memungkinkan, proses ini berlangsung tanpa henti (mengalir)
tidak terlambat. Hal ini dapat dicapai dengan :
Sistem informasi langsung terutama pada pengunjung belum mengetahui peruangan
dalam bangunan ini.
Pola sirkulasi yang terarah kepada objek sirkulasi yang dituju.

Kecenderungan Pergerakan
Dari motivasi di atas maka timbul kecenderungan pergerakan sebagai berikut :
Pengunjung dengan motivasi ingin cepat
Menginginkan informasi yang jelas dan cepat.
Cenderung memilih jalan dekat (pintas)
Keinginan untuk sampai pada objek yang dituju.
Mengharapkan sirkulasi yang leluasa menerus tanpa hambatan.
Pengunjung dengan motivasi ingin santai
Menikmati pemandangan dan suasana bangunan multifungsi ini dengan berekreasi,
santai melihat-lihat.
Kecenderungan untuk memperlambat gerak.
39

Pemecahan
Akibat adanya kecenderungan di atas maka menuntut pemecahan sirkulasi dengan pertimbangan
faktor-faktor keamanan dan kelancaran. Hal ini dilakukan sebagai berikut :
Pengunjung dengan motivasi ingin cepat
Penempatan ruang informasi pada jalur sirkulasi terdepan sebelum melalui kegiatan
berikutnya.
Mengarahkan kegiatan sehingga merupakan satu jalur sirkulasi yang menerus dan lurus
mengarah pada objek.
Mengusahakan gerakan mendatar sehingga tidak banyak gerakan yang menghambat.
Pengunjung dengan motivasi ingin santai
Memberikan suasana yang menyenangkan dengan memberi view yang baik.
Memberi tempat-tempat dengan suasana santai (tempat duduk dan sebagainya)

2. Macam Sirkulasi
Sirkulasi yang terjadi pada bangunan rental office, aparement, shopping mall dan fasilitas
penunjangnya meliputi :
Sirkulasi pengelola
Sirkulasi pengelola bangunan multifungsi ini.
Sirkulasi pengunjung dan penguni
Consumer(orang yang berbelanja)
Penghuni apartement
Karyawan kantor
Para tamu dan lain-lain
Sirkulasi barang
Sirkulasi barang yang dibongkar dari kendaraan.
Sirkulasi barang yang dimuat/dimasukan ke dalam kendaraan.
Sirkulasi barang antar ruang dalam bangunan.
Sirkulasi kendaraan
Sirkulasi kendaraan pengelola
Sirkulasi kendaraan pengunjung
Sirkulasi kendaraan penghuni apartement
Sirkulasi kendaraan barang.
Sirkulasi kendaraan pemadam kebakaran
Dengan melihat dari macam sirkulasi pada di stasiun tv swasta terdiri dari fungsi yang sangat
bermacam-macam, maka haruslah ada pemecahan antara sirkulasi manusia, barang dan kendaraan.
40

Sirkulasi manusia, barang dan kendaraan yang harus diperhatikan adalah :
Pengelola (personil kantor)
Tidak memerlukan pencapianlangsung ke ruang pengelola.
Tamu (pengunjung)
Harus dapat diawasi dan didaftar sedangkan untuk tamu-tamu penting perlu pencapaian
mudah ke ruang kantor.
Penghuni apartement
Perlu pencapaian yang mudah ke unit-unit hunian tanpa terganggu oleh sirkulasi di shopping
mall maupn rental office.
Kendaran barang
Sedapat mungkin harus dipisahkan dari sirkulasi manusia. Kendaraan barang memerlukan
koridor yang lebar dengan tikungan-tikungan yang tidak tajam dan bebas hambatan, bila
perlu kendaraan bisa masuk ke gudang. Troli-troli barang membutuhkan ramp dan lift untuk
mengatasi masalah perbedaan tinggi lantai.














41

STUDIO PERANCANGAN ARSITEKTUR 4
Mix Use Building Rent Office & Mall








Program Studi Arsitektur
Jurusan Arsitektur
Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret Surakarta




Rifky Candra Ardhani I.0212069