Anda di halaman 1dari 14

BAB II

TINJAUAN TEORI

2.2 TINJAUAN KOTA SOLO
Solo adalah sebutan gaul untuk Surakarta. Surakarta secara de yure merupakan wilayah daerah
tingkat Ilebih kecil cakupannya daripada Boyolali. Luas kota Solo sendiri hanya -nya Boyolali, ukuran
dan cakupan wilayahnya yang lebih rendah dari Boyolali tidak mengurangi bobot kota sebagai sentral
zona di Jawa bagian tengah. Dari dua kota yang lebih maju, Yogya-Semarang, Solo justru menjadi
pusatnya perputaran roda ekonomi Jawa bagian tengah. Aspek historis Solo, yang merupakan pecahan
kerajaan Mataram, nampaknya berakumulasi pada perkembangan kota Solo hingga saat ini dan menjadi
salah satu daya saing kota ini.
Solo kontemporer (sekarang) menyedot pedagang, pekerja, pelajar, investor dari sekeliling
SurakartaBoyolali, Sragen, Purwodadi, Wonogiri, Klaten, dan daerah sekitar Jawa Tengah lainnya
termasuk Yogyakarta dan Semarang, bahkan dari daerah penting lain seperti Jakarta, Bandung, dan
Surabayamelakukan transaksi perdagangan, bekerja, belajar, berbisnis, bahkan tinggal di Surakarta,
baik di pusat maupun pinggirannya. Pada sektor perdagangan dan bisnis ritel, kota Solo sudah mulai
diramaikan dengan banyak pembangunan ruko-ruko, serta direncanakannya beberapa pusat
perbelanjaan dan perdagangan baru di banyak tempat dalam kota. Setiap hari terdapat pergerakan
masuk-di dalam-dan keluar dari Solo, pagi dan sore, siang dan malam. Dengan lebih terbukanya kebijakan
investasi pembangunan di kota Solo, dapat diprediksi bahwa jumlah pergerakan akan berlipat ganda.
[III.1] LETAK GEOGRAFIS KOTA SURAKARTA
Letak geografis kota Surakarta berada di antara 1104515 -110 4535 Bujur Timur ;
7036-7056 Lintang Selatan. Daerah-daerah yang berbatasan dengan wilayah kota Surakarta :
Sebelah Utara : Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Boyolali
Sebelah Timur : Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Selatan : Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Barat : Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Sukoharjo






Kota Surakarta berada didataran rendah,antara kaki Gunung Lawu dan Gunung Merapi,
dua buah sungai; kali Pepe dan kali Jenes membelah tengah kota, sungai Bengawan Solo mengalir
disebelah Timur kota. Luas wilayah kota Surakarta adalah 44.04km
2
.

[III.2] POTENSI KOTA SURAKARTA
Gambar III.1
Peta Kota Surakarta
[III.2.1] Potensi Ekonomi
Kota Surakarta merupakan bagian dari 35 Dati II di Propinsi Jawa Tengah. Persisnya,
terletak di bagian Selatan. Areal wilayah merupakan daerah penghubung antara Propinsi Jawa
Timur, DI Yogyakarta, Jawa Barat maupun DKI Jakarta. Persisnya, terletak di sebelah
Selatan.Daerah ini, menempati posisi letak yang sangat strategis. Jalur transportasi darat, sebagai
penghubung ibukota Dati II maupun propinsi yang lain. Jalur Kereta Api (KA), sebagai
penghubung kota besar di Pulau Jawa. Belum lagi, posisi ini ditunjang dengan pengembangan
Bandara Adi Sumarmo ditingkatkan dari penerbangan domistik menjadi ke Internasional. Tidak
aneh, bila kota Surakarta semakin hari bertambah padat dari berbagai aktivitas manusia. dengan
jumlah penduduk 550.251 jiwa berdasar sensus tahun 2000. Tingkat pertumbuhan 0,77% per
tahun. Kepadatan rata-rata 117 jiwa per ha. Sedang tingkat kemakmuran tercermin dalam
income per kapita Rp. 2.147.830.
[III.2.2] Potensi Iklim dan Cuaca
1. Suhu Udara kota
Surakarta termasuk dalam kelompok iklim tropis panas pada daerah equator 7,5
0
LS, 111
0

BT. Perbedaan temperatur pada wilayah equator pada umumnya berkisar antara 8
0
C
dengan maksimal temperatur pada siang hari berkisar 30
0
C dan malam hari 24
0
C. suhu
rata-rata tercatat pada tahun 1995 maksimal 32,64
0
C dan minimal 19,82
0
C.
2. Curah Hujan
Curah hujan yang tejadi pada wilayah tropis equator pada umumya antara 2000 5000
mm/th dengan maksimal curah hujan sebesar 500 mm/bl pada musim penghujan, dan 50
mm/bl pada musin kemarau . Pada tahun 1994 di Surakarta banyaknya curah hujan
maksimal adalah 2790 mm/ bulan dan minimal 30 mm/ bulan.
3. Kelembaban Udara
Kelembaban udara relatif umumnya berkisar 75 % dan dapat terjadi antara 55 100 % yang
relatif basah. Pada tahun 1995 kelembaban udara yang terjadi di kota surakarta adalah 74
%.

[III.3] PERKEMBANGAN POTENSI KOTA
Sejalan dengan pertumbuhan penduduk Surakarta yang besar, bidang perekonomian
juga tumbuh pesat. Untuk mendukung pesatnya aktivitas ekonomi tersebut, di Surakarta telah
tersedia sarana dan prasarana seperti jalan yang panjang keseluruhan mencapai 591 Km yang
pada umumnya dalam kondisi baik. Pusat-pusat perekonomian dan fasilitas komersial yang
terdapat di Surakarta dapat dikelompokkan antara lain :
[III.3.1] Fasilitas perdagangan
Meliputi fasilitas pertokoan, pasar skala kota dan supermarket. Kegiatan ini tumbuh dan
berkembang di jalur-jalur pergerakan lalulintas kota yang kemudian berfungsi sebagai jalur
ekonomi kota.
1. Pertokoan
Tumbuh di sepanjang Jalan Slamet Riyadi, Jalan Yosudarso, Jalan Diponegoro, Jalan Dokter
Rajiman, Jalan Honggowongso, Jalan Kapten Mulyadi, Jalan Jenderal Urip Sumoharjo,
kawasan Secoyudan, pusat grosir dan perbelanjaan Beteng.
2. Pasar skala kota
Pasar Klewer, Pasar Gede, Pasar Kliwon, Pasar Kadipolo, Pasar Hardjodaksimo, Pasar Legi,
Pasar Gading.
3. Supermarket
Kawasan Purwasari, kawasan Secoyudan ( singosaren ), Jalan Honggowongso, Jalan Jend. S.
Parman, Jalan Gading barat.
[III.3.1] Fasilitas jasa komersial
Meliputi fasilitas-fasilitas akomodasi ( hotel, losmen ), jasa keuangan atau perbankan,
serta perkantoran perdagangan.
[III.3.1] Sarana lain yang cukup penting
adanya terminal angkutan darat dan bandara Adi Sumarmo yang telah mulai
dipersiapkan untuk penerbangan internasional.


[III.4]PENGEMBANGAN SUB WILAYAH PEMBANGUNAN DI SURAKARTA
Dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) tahun 1993-2013, Kota Surakarta dibagi dalam
10 SWP
1
, yaitu:
1. Pucang Sawit, meliputi Pucang Sawit, Jagalan, Gandekan, Sangkrah, Sewu, dan Semanggi
2. Kampung Baru, meliputi Kampung Baru, Kepatihan Kulon, Kepatihan Wetan, Purwodiningratan,
Gilingan, Kestalan, Keprabon, Ketelan, Timuran, Punggawan, Stabelan, dan Dinoprajan.
3. Gajahan, meliputi Joyotakan, Danukusuman, Serengan, Kratonan, Jayengan, Kemlayan, Pasdar,
Kliwon, gajahan, Kauman, Baluwarti, Kedung Lumbu dan Joyosuran.
4. Sriwedari, meliputi Tipes, Bumi, Panularan, Penumping, Sriwedari, Purwosari, Manahan, dan
Mangkubumen.
5. Sondakan, meliputi Pajang, Laweyan, dan Sondakan.
6. Jajar, meliputi Jajar, Karang Asem, dan Kerten.

1
RUTRK Kota Surakarta
1
3
8
7
6
5
4
2
10 9
7. Sumber, meliputi Sumber dan Banyuanyar.
8. Jebres, meliputi Jebres dan Tegalharjo.
9. Kadipiro, meliputi Kadipiro dan Nusukan.
10. Mojosongo













Gambar V.2
PEMBAGIAN SUB WILAYAH PEMBANGUNAN (SWP)
Sumber : RUTRK Surakarta
[III.5] RENCANA PEMANFAATAN RUANG SURAKARTA
Menurut Permendagri no.2 tahun 1987 yang dimaksud dengan rencana pemanfaatan
ruang kota mencakup arahan pemanfaatan ruang yang menggambarkan lokasi intensitas tiap
penggunaan, baik kegiatan fungsi primer dan fungsi sekunder yang ada di dalam kota sampaiu
akhir tahun perencanaan. Jadi dalam hal ini mencakup materi yang berupa pengaturan lokasi dan
luas lahan yang dirinci dalam Sub Wilayah Pembangunann (SWP), untuk kegiatan primer
maupun sekunder.
Dasar dan arah pemanfaatan ruang di wilayah kota Surakarta dipertimbangkan atas
kenyataan fisik, sodial, ekonomi dan budaya masyarakat dan kotanya, agar dicapai suatu
perimbangan penggunaan ruang yang efisien, harmonis dan wajar. Secara lebih konkret, konsep
rencana pemanfaatan ruang kota akan disusun dengan mempertimbangkan potensi setiap lokasi
terhadap kegiatan yang ada sekarang dengan mengingat :

TABEL 5.1. Tabel Potensi Dan Prosentase Fungsi / Kegiatan Kawasan Kawasan
Di Kotamadya Surakarta

1. Ketersediaan lahan kota.
2. Keterkaitan antar kegiatan.
3. Sifat fleksibilitas suatu kegiatan.
4. Peranan dan fungsi kawasan tersebut terhadap kota.
5. Karakteristik budaya masyarakat.
6. Peninggalan budaya dan sejarah kota.

Adapun kegiatan-kegiatan yang disediakan ruangnya didalam wilayah kota Surakarta
mengacu pada pengembangan fungsi-fungsi kota Surakarta di masa mendatang (2013), yakni :

1. Penyediaan areal pusat pariwisata.
2. Penyediaan areal pusat pengembangan kebudayaan.
3. Penyediaan areal olahraga.
4. Penyediaan areal relokasi industri.
5. Penyediaan areal perluasan dan pembangunan pendidikan.
6. Penyediaan areal pusat perdagangan, pertokoan dan perbelanjaan.
7. Penyediaan areal pusat perkantoran/pusat administrasi.
8. Penyediaan areal lingkungan perumahan.

Kedelapan fungsi kota yang akan dikembangkan sampai dengan tahun 2013 ini
merupakan aktivitas-aktivitas primer bagi kota Surakarta. Berdasar faktor lokasi, kecenderungan
perkembangan, dampak lingkungan, kemungkinan hambatan pengembangan maka potensi
lokasi untuk penyediaan ruang dari kedelapan fungsi tersebut nampak dalam tabel berikut ini (
lembar berikutnya ) :






SW
P
Skala Pelayanan Kegiatan Fungsi / kegiatan (%) Jumlah
(%) Ters Sekunder Primer
Ling BWK Kota
/lokal
Regi
onal
Nas Inter A B C D E F G H
I 20 10 70 100
II 10 5 5 10 10 60 100
III 15 15 25 45 100
IV 5 15 5 10 65 100
V 15 5 10 70 100
VI 5 10 5 5 75 100
VII 5 5 90 100
VIII 10 5 10 25 5 55 100
IX 15 5 5 75 100
X 5 5 90 100
Sumber : RUTRK Kodya Surakarta 1993 2013 dan RDTRK SKAsel
A = Fungsi Pariwisata B = Fungsi Kebudayaan
C = Fungsi Olahraga D = Fungsi Industri
E = Fungsi Pendidikan F = Fungsi Perdagangan
G = Fungsi Pusat Administrasi dan Perkantoran H = Fungsi Perumahan
BWK = Bagian Wilayah Kota Inter = Internasional


[III.6] PENATAAN BANGUNAN
[III.6.1] Penataan Lingkungan dan Bangunan
Penataan kepadatan bangunan pada penggal jalan utama untuk tiap SWP di kota Surakarta :
1. Kawasan peruntukan Angka Lantai Dasar (ALD) tinggi (>75%), untuk bangunan dengan
Ketinggian Bangunan (KB) maks. 4 Lantai, yang berfungsi komersial di daerah perdagangan.
2. Kawasan peruntukan Angka Lantai Dasar (ALD) sedang (50 - 75%), untuk bangunan dengan
Ketinggian Bangunan (KB) maks. 8 Lantai, yang berfungsi komersial di daerah perdagangan,
serta KB maks. 2 Lantai untuk perumahan.
3. Kawasan peruntukan Angka Lantai Dasar (ALD) rendah (20 - 50%), untuk bangunan dengan
Ketinggian Bangunan (KB) min. 9 Lantai, yang berfungsi komersial di daerah perdagangan,
serta KB maks. 2 Lantai untuk industri.
[III.6.2] Penataan Bangunan Bertingkat banyak
1. Sangat Potensial
Sepanjang jalan Slamet Riyadi, Urip Sumoharjo, Sudirman, Yos Sudarso, Gatot Subroto, dan
Dr. Rajiman (Coyudan)

2. Potensial
Sepanjang jalan A. Yani, Kapt. Mulyadi, Gajah Mada, Sutan Syahrir, S. Parman, Sudiarto,
Veteran, Honggowongso, dan Kol. Sutarto.
3. Cukup Potensial
Sepanjang jalan R.M Said, Akhmad Dahlan, Juanda Teuku umar, Ronggowarsito, Kartini,
Monginsidi, Dr. Rajiman (Laweyan), Adi Sucipto, Dr. Moewardi, dan Katamso.
4. Kurang Potensial
Sepanjang jalan Kyai Mojo, Cokroaminoto, Suryo, Yosodipuran, Bhayangkara, Perintis
Kemerdekaan, Dr. Wahidin, Hasanuddin, MT Haryono, Ir. Sutami, dan Sugiyono
5. Tidak Potensial
Sepanjang jalan Cipto Mangun Kusumo, Sugiyopranoto, Prof. Dr. soeharso, Mangun Sarkoro,
Adi Sumarmo, dan Ki Hajar Dewantara.
[III.6.3] Penataan Perpetakan Bangunan jalan-jalan Utama
1. Kawasan peruntukan dan penggal jalan dengan petak > 5000 m
2
untuk KB min. 9 lantai.
2. Kawasan peruntukan dan penggal jalan dengan petak 2000 - 5000 m
2
untuk KB max. 8
lantai.
3. Kawasan peruntukan dan penggal jalan dengan petak 1000 - 2500 m
2
untuk KB max. 4
lantai.
4. Kawasan peruntukan dan penggal jalan dengan petak < 1000 m
2
untuk KB max. 2 lantai.
[III.6.4] Penataan Ketinggian Bangunan
Materi atau kirteria perancangan yang diatur dalam penataan ketinggian bangunan adalah
jumlah lantai ketinggian bangunan maksimum pada jalan-jalan utama di tiap Sub Wilayah
Pengembangan Kota Surakarta yaitu:
1. Ketinggian bangunan sangat rendah, yaitu blok dengan bangunan tidak bertingkat
maksimum 2 lantai dengan tinggi puncak dasar dan dengan Angka Luas Lantai = 2 x Angka
Lntai Dasar
2. Ketinggian Bangunan Rendah, yaitu blok dengan bangunan bertingkat maksimim 4 lantai
dengan tinggi puncak maksimum 20m dan minimum 12m dan lantai dasar dan dengan
Angka Luas Lantai maksimum =4xAngka Lantai Dasar.
3. Ketinggian Bangunan Sedang, yaitu blok dengan bangunan bertingkat maksimum 8 lantai
dengan tinggi puncak bangunan maksimim 36m dan minimum 24m dari lantai dasar dan
Angka Luas Lantai maksimum =8xAngka Lantai Dasar.
4. Ketinggian Bangunan Tinggi, yaitu blok dengan bangunan bertingkat minimum 9 lantai
dengan tinggi puncak bangunan minimum 40m dari lantai dasar dan Angka Luas Lantai
minimum=9xAngka Lantai Dasar, maksimum 20 lantai dengan tinggi puncak bangunan
maksimum 84m dari lantai dasar dan Angka Luas Lantai =20xAngka Lantai Dasar.

[III.7] PERKIRAAN ARAH PERKEMBANGAN KOTA
Arah pengembangan kota Surakarta adalah kea rah utara dan barat. Arah utara
memungkinkan untuk pengembangan karena belum banyak terbangun, sedngkan arah barat karena
pertimbangan orientasi ke Bandar udara Internasional Adi Sumarmo dan kota semarang sebagai pintu
gerbang Jawa Tengah. Ke 4 wilayah pengembangan di Surakarta memiliki fungsi dan orientasi
pembangunan fasilitas tertentu sesuai dengan karakteristik dan potensi wilayah tersebut.




[II.2] TINJAUAN RENT OFFICE
[II.2.1] PENGERTIAN RENT OFFICE
Wadah yang digunakan untuk menampung kegiatan manusia secara kelompok, dengan sifatnya
yang administratif serta melembaga dalam suatu bentuk usaha yang komersial, dengan cara menyewakan
lantai/ ruang kepada pihak yang memerlukan demi kelancaran usaha dalam mencapai tujuan.
Bangunan kantor sewa adalah banguanan dimana ruang-ruang berfungsi sebagai ruang kantor
dan mewadahi berbagai kegiatan bisnis pekerjaan perkantoran yang lain, dimana pemakainya membayar
sewa tertentu kepada pemilik.

[II.2.2] FUNGSI RENT OFFICE
Fungsi utama dari rent office adalah mewadahi segala bentuk pekerjaan, baik bisnis,
perdagangan, perbankan, atau yang lainnya.

[II.2.3] KLASIFIKASI RENT OFFICE
Menurut tata lay-out denah (Duffy, Francis, Planning Office Space, The Arcitectural Press).
Kebutuhan dan kegiatan tertentu dalam sebuah kantor mempengaruhi bentuk tata ruang denah.
Pembagian tata ruang (lay-out) bangunan kantor dapat dibedakan menjadi:
Sistem Sel (Cellular System)
Bangunan berbentuk sejajar dengan koridor memanjang sejajar dengan panjang bangunan.






Sistem Kelompok Ruang (Group Space System)
Berupa ruang-ruang dengan ukuran sedang yang mampu menampung 5-15 pegawai yang
bekerja sama.




Sistem Ruang Terbuka (Open Plan System)
Sistem ini memiliki ruang yang fleksibel, dengan sekat-sekat yang dapat dimodifikasi sesuai
dengan kebutuhan.







[II.2.4] AKTIVITAS DI RENT OFFICE
Secara definitif, menurut beberapa pendapat, aktifitas atau pekerjaan kantor dapat dijabarkan
sebagai berikut:
a. Segenap rangkaian aktifitas menghimpun, mencatat, mengolah, menggandakan, mengirim,
dan menyimpan keterangan-keterangan yang diperlukan dalam setiap usaha kerjasama.
b. Pekerjaan kantor merupakan penanganan informasi dan pembuatan keputusan-keputusan
berdasarkan informasi.
Berdasarkan aktifitas-aktifitas di atas, disimpulkan bahwa kantor sebagai pusat administrasi terdiri dari
ruang utama sebagai berikut:
a. Kelompok ruang fungsi utama, yakni ruang-ruang yang disewakan.
b. Kelompok ruang fungsi pengelola, seperti ruang manager, ruang administrasi, ruang
pemasaran dan ruang pembiayaan.
c. Kelompok fungsi service, berupa ruang-ruang yang bersifat member layanan seperti
gudang, area sirkulasi dan ruang utilitas.
d. Kelompok fungsi bersama, seperti restoran, cafe, parker dan lavatory.
Gambar.. Lay-out ruang kantor Cellular System
Sumber : Duffy, Francis, Planning Office Space, The Arcitectural Press
Gambar.. Lay-out ruang kantor Group Space System
Sumber : Duffy, Francis, Planning Office Space, The Arcitectural Press
Gambar.. Lay-out ruang kantor Open Plan System
Sumber : Duffy, Francis, Planning Office Space, The Arcitectural Press

Jenis kebutuhan ruang pada dasarnya tergantung pada system organisasi da administrasi suatu
kantor. Sebagai contoh, kantor konsultan hokum berbeda dengan kantor konsultan perencana dilihat dari
kebutuhan ruang dan luasannya. Pada akhirnya aktivitas kegiatan yang berlangsung dan kebutuhan jenis
ruang akan mempengaruhi kebutuhan ruang, luasan san lay-out ruang tertentu.

[II.2.5] KRITERIA RENT OFFICE
Sama seperti dengan shoping mall, rent office juga melibatkan banyak individu namun
dalam rent office dapat dikatagorikan sebagai bangunan semi pubic mengingan tidak sembarang
orang dapat memasuki bangunan tersebut. Adapun Kriteria office secara umum adalah :
1. Privasi.
Rent office merupakan unit office yang walaupun digunakan oleh banyak
pengguna atau instansi, tetapi sebagai fungsinya yaitu office, maka membutuhkan
tingkat privasi yang cukup tinggi dibanding dengan shoping mall. Dalam hal ini
privasi hanya pada membatasi unit yang satu dan yang lain namun tidak di dalam
unit tersebut.
2. Kenyamanan
Kenyamanan merupakan suatu kondisi dimana terjadi suatu system yang baik
yang terdapat dalam Rent office, misalnya pengkondisian udara, tata runag dan lain-
lainnya, sehingga penghuni merasa nyaman berada di dalamnya. Kesehatan
3. Keamanan
Keamanan dapat ditinjau dari sisi bangunan misalnya kuat menahan gempa,
angin, petir, dan bahaya kebakaran. Untuk lingkungan luar bangunan memiliki
tingkan security yang tinggi misalnya dengan penjagaan dari gangguan luar.
4. Kesehatan.
Factor kesehatan ini dipengaruhi oleh kenyamanan yang sudah tercapai, dapat
juga dipengaruhi oleh system utilitas pada bangunan. Selain itu juga system
pencahayaan dan penghawaan alami dan vegetasi pada lingkungan aparteman
sangat berpengaruh bagi kesehatan penghuninya.
5. Bahan bangunan
Bahan bangunan yang berkualitas, kuat ringan akan memberikan image
terhadap bangunan dan prestise bagi pengunjungnya.


[II.2.6] SISTEM KEPEMILIKAN UNIT RENT OFFICE
Ruang-ruang atau unit-unit office yang terdapat di dalam Rent office dapat dimiliki melalui
sistem sewa atau kontrak oleh siapapun atau instansi manapun melalui syarat-syarat yang telah
ditentukan.

[II.1] TINJAUAN MALL ( SHOPING MALL )
[II.1.1] PENGERTIAN MALL ( SHOPANG MALL )
1. Shoping mall diartikan sebagai pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota (Central
City Bussines Area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki, berbentuk pedestrian
dengan kombinasi plasa dan ruang-ruang interaksional yang dilengkapi unsur-unsur
dekoratif. (Rubenstein, 1978)
2. Shoping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang
direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan
dengan lokasi, ukuran, tipe toko dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga
menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran toko-toko. (Urban
Land Institute, 1977)
Jadi dengan demikian shoping mall adalah suatu pusat perbelanjaan yang terdiri dari deretan
toko-toko pengecer yang berorientasi pada suatu ruang terbuka (mall) dan khusus untuk pejalan kaki
serta tanpa menghilangkan unsur rekreatif dari mall itu sendiri dimana sirkulasi dapat dibuat dengan
menghadirkan sesuatu yang menarik pengunjung.

[II.1.2] FUNGSI MALL ( SHOPING MALL )
1. Shoping Mall sebagai Wadah Pusat Perbelanjaan
Dalam perkembangannya, shoping mall berfungsi sebagai wadah kegiatan jual beli dan
belanja yang menerapkan konsep one stop shoping karena kita bisa mendapatkan kebutuhan
primer hingga tersier dalam satu tempat. Dimana shoping mall menyediakan tenants yang sangat
lengkap dan bervariasi.
Istilah one stop shoping mempunyai pengertian Penyediaan seluruh kebutuhan
konsumen dalam satu lokasi, sehingga tak perlu lagi mencarinya ke tempat lain yang hanya
membuang waktu dan biaya.
Seperti pendapat yang dikemukakan ole Budi Pradono, IAI dimana Shoping mall adalah
suatu penemuan ruang dimana kita dapat menemukan banyak barang yang primer sampai yang
tersier. Pendapat tersebut sejalan dengan pengertian dari one stop shoping itu sendiri. Konteks
penyediaan seluruh kebutuhan konsumen dalam satu wadah tersebut dibedakan menjadi 3 jenis
kebutuhan, antara lain :
Kebutuhan primer (demand goods) : penyediaan barang pokok yang diperlukan
sehari-hari seperti makanan dan minuman.
o Fasilitas : supermarket, foodcourt, toko makanan, toko roti, dsb.
Kebutuhan sekunder (convenience goods) : penyediaan barang yang bukan
kebutuhan pokok, dimana barang tersebut dibutuhkan secara berkala karena
keinginan untuk membeli, seperti pakaian, peralatan rumah tangga serta
hiburan.
o Fasilitas : department store, toko pakaian, toko elektronik, toko buku, kidsplay, bioskop,
dsb.
Kebutuhan tersier (impulse goods) : penyediaan barang penambah kenikmatan
hidup, pengelompokkan barangnya berkesan mewah (lux) atau brand, seperti
perhiasan dsb.
o Fasiilitas : toko perhiasan, toko baju merk internasional, restoran kelas atas, pub/caf,
dsb.

2. Shoping Mall Sebagai Wadah Pusat Rekreasi
Dewasa ini fungsi shoping mall mulai bergeser, dimana tidak sekedar sebagai tempat
belanja saja melainkan juga menjadi sarana rekreasi. Dimaksudkan untuk mengikuti gaya hidup
masyarakat masa kini yang membutuhkan hiburan setelah melakukan rutinitas yang padat.
Bahkan shoping mall dapat menjadi tempat untuk berinteraksi atau bersosialisasi.
Keberadaan ruang publik (ruang bersama) pada shoping mall adalah untuk
membedakan karakter shoping mall dengan pusat perbelanjaan tipe lain. Tantangan utama
sebuah shoping mall adalah mempersatukan unit-unit internal dari pusat perbelanjaan menjadi
pusat kegiatan tunggal serta mewujudkan pleasurable dan social experience pada shoping mall.

3. Shoping Mall Sebagai Wadah Promosi
Selain mewadahi kegiatan perbelanjaan dan rekreasi, shoping mall juga menjadi wadah
promosi yang berkaitandengan informasi mengenai produk, barang dan jasa yang ditawarkan.
Selain itu promosi juga dapat ditampilkan melalui aspek visual, sehingga memberikan informasi
kepada masyarakat bahwa bangunan tersebut adalahpusat perbelanjaan dimana mampu
mongkomunikasikan dirinya sebagai bagian dari gaya hidup masyarakat.


[II.1.3] KLASIFIKASI SHOPING MALL
Berdasarkan sifatnya, Mall di dagi menjadi beberapa tipe antara lain :
Mall terbuka
yaitu semua jalan yang direncanakan mengutamakan kenyamanan pejalan kaki.
Mall komposit
yaitu tipe mall yang sebagian terbuka dan bagian lainnya tertutup. Dimana bagian yang
tertutup diletakkan di tengah sebagai pusat dan menjadi magnet yang menarik pengunjung
untuk masuk ke mall.
Mall tertutup
yaitu banguanan yang lengkap dimana pedagang dan pemilik toko terlindungi dalam
suatu bangunan tertutup dan terkontrol dimana dimungkinkan untuk beraktivitas seperti
pertunjukan, pameran, kegiatan promosi, tempat beristirahat dan dilengkapi dengan fasilitas
rekreasi yang dapat meningkatkan volume penjualan.

[II.1.4] AKTIVITAS DI SHOPING MALL
Dengan melihat pengelompokan di atas, maka aktivitas dapat dikelompokkan menjadi
Kelompok aktivitas utama/pokok.
Merupakan kegiatan paling pokok dalam shoping mall yaitu jual beli dimana
individu yang terlibat adalah pedagang dan pembeli.
Kelompok aktivitas penunjang.
Merupakan kegiatan penunjang yang mendukung aktivitas utama yaitu rekreasi,
bongkar muat, pengelolaan dan administrasi.
Kelompok aktivitas pelengkap.
Merupakan aktivitas yang berhubungan dengan servis, peribadatan dan
pemeliharaan bangunan.

[II.1.5] KRITERIA SHOPING MALL
Dalam perencanaan mall terkadang pihak pengembang kurang memperhatikan kualitas dan
beberapa standard tertentu yang bisa mencapai angka aman dan nyaman untuk sebuah pusat
perbelanjaan ( shoping mall ) vertical yang melibatkan banyak individu (penghuninya). Ada beberapa
criteria dasar yang perlu diperhatikan untuk bangunan shoping mall di mana saja secara umum, yaitu:


1. Aksebilitas
Sebagai bangunan public dan perbelanjaan, Shoping Mall membutuhkan suatu
kemudahan dalam pencapaiannya. Baik di dalam ataupun di luar. Di dalam yang
dimaksud adalah akses yang mudah menuju retail-retail serta ke tempat fasilitas
ditawarkan. Sedangkan di luar adalah mudah untuk mencapai bangunan itu sendiri.
2. Kenyamanan
Kenyamanan merupakan suatu kondisi dimana terjadi suatu system yang baik
yang terdapat dalam Shoping Mall, misalnya pengkondisian udara, tata runag dan
lain-lainnya, sehingga penghuni merasa nyaman berada di dalamnya.
3. Kesehatan
Factor kesehatan ini dipengaruhi oleh kenyamanan yang sudah tercapai, dapat
juga dipengaruhi oleh system utilitas pada bangunan. Selain itu juga system
pencahayaan dan penghawaan alami dan vegetasi pada lingkungan aparteman
sangat berpengaruh bagi kesehatan penghuninya.
4. Keamanan
Keamanan dapat ditinjau dari sisi bangunan misalnya kuat menahan gempa,
angin, petir, dan bahaya kebakaran. Untuk lingkungan luar bangunan memiliki
tingkan security yang tinggi misalnya dengan penjagaan dari gangguan luar.
5. Bahan bangunan
Bahan bangunan yang berkualitas, kuat ringan akan memberikan image
terhadap bangunan dan prestise bagi pengunjungnya.

[II.1.6] SISTEM KEPEMILIKAN UNIT SHOPING MALL
Ruang-ruang atau unit-unit toko yang terdapat di dalam shoping mall dapat dimiliki melalui
sistem sewa atau kontrak oleh siapapun melalui syarat-syarat yang telah ditentukan. Penyewa terbesar
disebut anchor tenant atau magnet yang memiliki jangka waktu penyewaan lebih lama dibandingkan
retail (unit pertokoan).