ANALISIS PENERAPAN PERNYATAAN STANDAR

AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT

'

Zaki Baridwan
Mutmainah

Universitas Braw ijaya

Abstract

Based Financial Accounting Standar No. 44, there are four methods recognition
revenue, which can be able to recognizes real estate sales transaction. The meth
ods are (i) fidl accrual method; (ii) finished persentation method; (iii) deposit meth
ods; and (iv) lease method. Thus, objective this research are (i) seeking method
which be choosen by real estate corporate in revenue recognition, include expense
recognition; (ii) seeking method, which used relevant with Financial Accounting
Standar No. 44; and (iii) seeking justification used that method.
Key words: Revenue Recognition, Expense Recognition, Matching Deposit

Latar Belakang
Laporan keuangan yang disusun oleh suatu entity ditujukan untuk memberi
kan informasi tentang posisi keuangan, kinerja dan arus kas perusahaan yang ber
manfaat bagi sebagian besar kalangan pengguna laporan dal am rangka membuat
keputusan-keputusan ekonomi serta menunjukkan pertanggung jawaban (stewarship) manajemen atas penggunaan sumber-sumber daya yang dipercayakan kepada
mereka (IAI, 2002).
Perusahaan real estat merupakan perusahaan yang besar dan kompleks yang
meliputi badan hukum, persekutuan dan individu yang memiliki tujuan dan fungsi
yang berbeda. Industri ini juga terkait dengan industri lainnya seperti broker, per
bankan, kontraktor, biro hukum dan lainnya kurang lebih 114 jenis (Media Indone
sia,2002). Dengan semakin besamya tantangan yang dihadapi, maka perusahaan real
estat dalam mencatat pendapatannya harus tepat agar informasi laporan keuangan
yang disajikan benar dan akurat. Sudah banyak diketahui bahwa penjualan dalam
suatu perusahaan real estat umumnya dilakukan dengan dua cara yaitu, secara tu
nai dan kredit atau cicilan. Penjualan kredit ini dapat dilakukan dalam jangka waktu
yang lama. Konsumen sudah dapat menandatangani kontrak jual beli sebelum rumah
tersebut dibangun. Karena dalam perusahaan real estat menggunakan sistem pen
catatan yang berbeda , IAI(1997) mengaturnya dalam Pernyataan Standar Akuntansi
Keuangan (PSAK) No.44 tentang Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat.
Dalam PSAK No. 44 terdapat empat metode pengakuan pendapatan yang dapat
digunakan dalam transaksi penjualan real estat yaitu: Full Accrual Method, Deposit
Method, Percentage-of-completion Method dan Lease Method. Penerapan salah satu

192

Badwan dan Mutrr 'tAh, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi........

metode tersebut akan sangat bergantung pada jenis real estat dan pemenuhan kriteria yang harus dipenuhi untuk masing-niasing metode tersebut.
Pengakuan beban pada perusahaan real estat dilakukan dengan mengkapitalisasi dan mengalokasi biaya proyek pengembangan real estat ke setiap unit real es
tat dengan menggunakan berbagai metode, antara lain ; metode identifikasi khusus,
metode perbandingan harga jual relatif, alokasi dengan dasar luas areal atau metode
lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat.
Penerapan salah satu metode tersebut akan mempengaruhi matching antara
pendapatan dan beban. Tujuan dari proses matching adalah untuk menyajikan laba
yang wajar sehingga informasi yang disajikan akurat, tidak overstated atau under
stated.
Berdasarkan latar belakang tersebut, paper ini menyajikan hasil penelitian yang
bertujuan menganalisis penerapan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44.

Kerangka Teoritis
Pengertian Real Estat
Larry E Wofford dan Terrence M. Clauretie dalam Real estat (1995) mengemuka
kan bahwa Real estat is defined as land and everyting, natural or o f human construc
tion, attachet to it.
Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan
segala sesuatunya, bangunan ataupun properti lainnva yang melekat.
Sementara menurut Joseph W. hierl (1964) dalam Hidayat (1999) Real estate
firm engage in selling and leasing various types of properties, exhange properties,
managing properties, apprising, financing and refinancing, home building, remodel
ing, and modernizing and insuranse."
Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa perusahaan real estate
adalah perusahaan yang usahanya menilai, membiayai, membangun rumah yang
kemudian dijual atau disewakan.

Akuntansi Pada Real Estat

A.
Pengakuan Pendapatan Pada Real Estat
Akuntansi pada real estat pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pen
catatan penjualan dan pengakuan laba. Metode pengakuan pendapatan yang digu
nakan pada PSAK No.44 adalah full accrual method, deposit method dan lease meth
od. Full accrual method digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika
kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka digunakan deposit method, dan lease
method digunakan jika penjual memiliki opsi atau kewajiban untuk membeli kembali
unit yang telah teijual. Menurut Nicolas Commarano (1995), jika kriteria-kriteria pen
gakuan pendapatan menggunakan full accrual method tidak terpenuhi maka dapat
menggunakan deposit method, installement sales method, cost recovery method, fi
nancing, lease atau profit sharing, tergantung dari jenis transaksinya.

193

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

1.

M etode Akrual Penuh (Fuli Accrual Method)

Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan se
jenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila
kriteria berikut terpenuhi:
a) Proses penjualan telah selesai
b) Harga jual akan tertagih
c) Tagihan penjual tidak bersifat subordinasi di masa yang akan datang terha
dap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli;
d) Penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan
kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansial adalah
penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan
dengan unit bangunan tersebut.
2.

M etode Prosentase Penyelesaian

Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat di
gunakan jika penjual masih terlibat dalam proses penyelesaian unit bangunan yang
telah teijual apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang dan laba dapat
diestimasi. Jika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditang
guhkan sampai kontrak selesai atau sampai total biaya dan laba dapat diestimasi
Metode prosentase penyelesaian menyediakan petunjuk yang lebih baik tentang
arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat (Chasteen
& Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi
mensyaratkan bahwa metode presentasc penyelesaian harus digunakan bila taksiran
kemajuan penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk dipercaya layak
untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut:
a) Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan
dengan barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan
jenis penyelesaiannya.
b) Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan
kontrak.
c) kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.
Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat
diterapkan apabila:
1. Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui
dan diestimasi.
2. Total biaya proyek konstruksidapat diestimasi.
3. Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual
atau persentase proyek selesai dapat diestimasi.
Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kema
juan penyelesaian (the extent o f progress toward completion) Smith dan Skousen
(1984) ; yang paling umum adalah:
a Cost-to-cost method (metode biaya-ke-biaya)
b Effort expended method (metode usaha yang dicurahkan),serta
c Units o f work performed method (metode unit-unit prestasi)

194

Baridiuan dan Mutmaipah, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi

3.

M etode Kontrak selesai

Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah dise
lesaikan. Ketika biaya konstruksi terjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun
persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semua akun
ditutup, dan seluruh laba kotor dari proyek konstruksi diakui.
4.

M etode D eposit
Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estat tidak me
menuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur
diatas, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan
metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual
terpenuhi.
5.

M etode Penjualan cicilan (Installm ent sales method)

Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengin
dikasikan bahwa penjualan telah muncul utuk tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas
total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode penjualan cicilan
dapat digunakan. Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat
secara pasti ditentukan maka meode pemulihan biaya lebih tepat digunakan.
Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini
mengakui laba pada periode penagihan dan bukan pada saat periode penjualan kare
na pembayaran untuk produk yang dijual itu tersebar selama periode yang panjang
Menurut metode akuntansi cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode
penagihan kas. Baik pendapatan dan biaya-biaya penjualan diakui pada periode pen
jualan tapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan sampai pada periode penagihan
kas.
Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang dianti
sipasi di masa datang dan kemudian biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditang
guhkan, tetapi hanya proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang setara dengan
penundaan penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti be
ban penjualan, beban administrasi dan lain-lain tidak ditangguhkan.
6.

M etode Pem ulihan kem bali biaya (Cost Recouery M ethod)

Metode Pemulihan kembali biaya digunakan apabila penjualan real estat telah
muncul untuk tujuan akuntansi tetapi tidak ada laba yang harus diakui sampai se
luruh biaya terpulihkan. Sesudah semua kas dipulihkan kembali, setiap tambahan
kas yang ditagih dimasukkan sebagai penghasilan
Metode ini cocok digunakan untuk situasi:
Piutang disubordinasikan
Tidak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan
Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan
7.

M etode Financing
Transaksi penjualan red estat lebih memenuhi perjanjian pembiayaan dari
pada penjualan. Hal ini terjadi ketika penjual memiliki kewajiban untuk membeli
properti pada harga yang lebih tinggi dari pada total pembayaran yang diterima dan
harus diterima.

95

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

8.

Metode Lease
Metode Leasc digunakan jika perjanjian mengisyaratkan penjual meminjamkan
kepada pembeli, seperti ketika cash flow tidak seimbang / sama dengan jumlah yang
ditentukan atau negatif. Metode ini ju ga digunakan ketika penjual memiliki opsi atau
keharusan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang
diterima atau harus diterima.
9.

Profit Sharing (or-co-uenture) method

Metode ini digunakan ketika penjualan real estat dilakukan kepada patner
persekutuan atau patner lain yang perjanjiannya berupa pembagian Iaba.

B.

Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat

Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real es

tat dikemukakan pada PSAK No.44. Biaya yang berhubungan langsung dengan ak
tivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan
dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke poyek pengemban
gan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat,
seperti biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya.
Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real e s ta t:
a) Biaya praperolehan tanah (preacqusition cost)
b) Biaya perolehan tanah;
c) Biaya yang secara lansung berhubungan dengan proyek;
d) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat;
dan
e) Biaya pinjaman
Biaya Praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat
apabila kriteria berikut ini terpenuhi:
a) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu;
b) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apa
bila tanah telah telah diperoleh; dan
c) Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah
dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.
d) Biaya perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari pemerintah. Biaya
perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan
dengan aktivitas perolehan tanah.
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke
biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah
tidak berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban
pada laporan laba rugi.
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua
biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai
dengan tujuan yang telah ditetapkan.
Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan ses
uai dengan rencana manajemen sebagai berikut:

196

Bandwan dan Mutmainah, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi

a) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan
penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan
akan diperoleh dialokasi sebagai beban proyek. Biaya itu termasuk perki
raan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual.
b) Apabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengem
bang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut
secara substansial selesai secara fisik dialokasi sebagai beban proyek
Alokasi sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat
dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai
secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.

Biaya pinjaman
Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas
pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat
sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi
1997).
Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan
untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang di
lakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda,
maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang ber
hubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut
dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digu
nakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat digunakan
sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragaf 33 dan
34 PSAK 26, Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila keg
iatan konstrruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK
26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997).

Penyisihan dan Alokasi

Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan wa
laupun realisasi pendapatan masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek.
Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah pe
nyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat poyek dan dibebankan ke laba rugi
tahun berjalan.

Perlakuan Akuntansi untuk Hal-hal Khusus

Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pel
aporan sampai proyek selesai secara substansial. Apabila telah teijadi perubahan
mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi.
Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatri
busikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang
sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penye
suaian periode beijalan dan periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi
periode beijalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang
harus dialokasi selama sisa periode pengembangan.

197

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang
telah diakui segera disesuaikan.
Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera
dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan teijadi pada peri
ode timbulnya kewajiban akibat poduk cacat).
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administasi dan pendapatan
bunga dari pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontaktor), dan bi
aya pemeliharan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi
pada saat teijadinya.

C.

Penyajian

Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengem

bangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan
tidak lancar (unclassified).
Dalam penyajian neraca perusahaan yang melaku akan aktivitas pengembangan
real estat tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama
perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar.
Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah
dalam catatan atas laporan keuangan:
a) Tanah dan bangunan
b) Bangunan yang sedang dikonstruksi
c) Tanah yang sedang dikembangkan; dan
d) Tanah yang belum dikembangkan.
e) Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat
yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva
tetap.

D. Pengungkapan
Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku
umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan:
a) kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup:
metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan
kiteria penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa
saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat
diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah,
ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan untuk
penjualan kapling tanah tanpa bangunan); atau metode prosentase peny
elesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoan, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya);
apabila pendapatan diakui dengan metode prosentase penyelesaian maka
metode penentuan tingkat aktivitas pengembangan real estat diungkap
kan dan
saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan
real estat.
b) Kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek
pengembangan real estat;

198

Baridwan dan Mutmainah, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi

c) Apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kiteria pengakuan
pendapatan maka pengungkapan mencakup :
Sifat transaksi;
Jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pem
beli yang tidak diakui;
d) Jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah
berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait
yang akan dialihkan, bila ada.

Metodologi Penelitian
Tipe Penelitian
Berdasarkan pada tujuan penelitiannya, maka penelitian ini dikategorikan seb
agai penelitian eksplorasi (exploration study) atau studi penjajakan.

Metode Penentuan Populasi dan Sampel

Populasi yang menjadi target penelitian adalah perusahaan pengembang real es
tat yang berdomisili di kodya dan kabupaten Malang, termasuk perusahaan real estat
yang terdaftar di REI (Real Estat Indonesia) Jatim yang memiliki proyek di Malang.
Pemilihan sampel dalam penelitian ini menggunakan metode simple random
sampling. Berdasakan data yang terdapat pada REI Jatim komisariat Malang 2002
tedapat 30 buah perusahaan real estat dan sampel yang diambil yaitu beijumlah
7 buah yaitu 23% dari populasi . Metode ini digunakan karena populasi penelitian
bersifat homogen.

Sumber Data dan Metode Pengumpulan Data

Sumber data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data primer yaitu
berupa jawaban kuisioner. Metode pengumpulan data yang digunakan adalah me
lalui kuisioner atau daftar pertanyaan dan wawancara. Daar pertanyaan yang disu
sun adalah suatu set pertanyaan yang berhubungan dengan kriteria- kriteria yang
harus dipenuhi dalam pengakuan pendapatan yang sesuai dengan PSAK No.44, aplikasi metode yang digunakan serta kapitalisasi dan metode alokasi beban yang di
gunakan.
Kuisioner yang dibuat terdiri dari 73 butir pertanyaan yang isianya merupakan
kombinasi an tara pertanyaan tertutup dan pertanyaan semi terbuka. Untuk meng
hindari perbedaan intrepetasi pertanyaan, maka dilakukan pretest kepada 3 lulusan
akuntansi S I dan 1 mahasiswa akuntansi SI tingkat akhir dan 1 orang staff akun
tansi perusahaan real estat, kemudian berdasarkan pretest tersebut kuisioner ini
direvisi kembali. Kuisioner diantarkan langsung ke perusahaan yang akan dijadikan
sampel kemudian pengisian kuisioner ini didampingi peneliti dan dibarengi dengan
wawancara, setiap sebuah pengisian kuisioner berikut wawancara menghabiskan
waktu 20 menit sampai dengan 45 menit.

Metode Anlisis Data

Metode analisis data yang digunakan yaitu analisis kualitatif. Anlisis kualitatif
dilakukan terhadap data-data kualitatif (non-angka) untuk menjelaskan objek yang

199

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

diteliti. Analisis kualitatif penerapan PSAK no.44 pada perusahaan real estat ini dilakukan melalui tahap-tahap sebagai berikut.
1. Menelaah metode pengakuan pendapatan yang diterapkan pada perusahaan
real estat, serta mengidentifikasi apakah metode tersebut telah sesuai den
gan kriteria-kriteria yang harus dipenuhi sesuai dengan PSAK No.44.
2. Menelaah alasan yang mendasari perusahaan memilih metode pengakuan
pendapatannya.
3. Menelaah metode pengakuan beban yang diterapkan pada perusahaan real
estat serta mengidentifikasi apakah metode tersebut telah sesuai dengan
PSAK No.44.
4. Menelaah alasan yang mendasari perusahaan menerapkan metode pen
gakuan bebannya.
5. Dari hasil telah metode pengakuan pendapatan dan beban tersebut, selan
jutnya dilakukan intrepetasi dari pembahasan sehingga dapat ditarik suatu
kesimpulan mengenai penerapan PSAK No.44.
6. Dari berbagai proses pembahasan diatas dapat ditarik kesimpulan sebagai
suatu usaha untuk mencapai tujuan penelitian yaitu mengetahui penerapan
PSAK No.44 pada perusahaan real estat.

Analisis Data dan Hasil Penelitian

Gambaran U mu m Perusahaan Real Estat di Malang
Berdasarkan data yang terdapat pada DPD REI Jatim komisariat Malang ter
dapat 33 perusahaan pengembang real estat yang memiliki proyek di Malang, sedangkan jumlah perusahaan yang menjadi anggota REI Jatim yaitu beijumlah 30 buah,
21 buah terdaftar di komisariat Malang, 8 terdaftar di Surabaya dan 1 terdaftar di
Jember, 2 perusahaan terdaftar di REI Dili dan 1 perusahaan belum menjadi anggota
REI.
Perusahaan-perusahaan real estat ini tidak dibedakan atas karakteristik ter
tentu, karena aktivitas perusahaan real estat ini sama yaitu perusahaan membeli se
bidang tan ah kemudian mengembangkan tan ah tersebut yaitu membentuk peruma
han yang kemudian dijual ke masyarakat dalam bentuk kapling-kapling, penjualan
tesebut dapat berupa tanah saja dan juga tanah beserta bangunan. Pada penelitian
ini yang dibahas yaitu penjualan tanah beserta bangunan yang berupa perumahan.

Keadaan Umum Perusahaan Sampel

Pada penelitian ini berhasil diperoleh 7 buah perusahaan real estat yaitu PT.
Bukit Barisan Permai, PT. Bromonindo Permai AK, PT. Multi Graha Kencana, PT.
Artawahana Pratamadinamika, PT. Lembah Permata Biru, PT. Mentari Wasesa Gumilang, dan PT. Bukit Dieng Permai.
Pada penelitian yang menjadi responden adalah pembuat laporan keuangan,
para responden ini selain memiliki kesamaan tugas juga memiliki kesamaan latar belakang pendidikan yaitu strata 1 dengan 5 responden di bidang akuntansi, 1 respon
den di bidang manajemen, 1 responden di bidang administrasi niaga. Dari ketujuh
responden ini 2 responden membuat laporan keuangan yang didasari PSAK No.44 th
1997 dan 5 responden lainnya tidak.

200

Ba.nd.wan dan Mutmainah, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi

Laporan keuangan yang dibuat ditujukan dan dipergunakan oleh manajemen
perusahaan, pemegang saham dan kantor pajak sementara untuk kreditur, 5 peru
sahaan mengatakan ya dan 2 perusahaan mengatakan tidak, hal ini dikarenakan 2
perusahaan menggunakan modal sendiri dalam pendanaannya. Jenis laporan keuan
gan yang dibuat berupa neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas dan catatan atas
laporan keuangan.

Alasan dalam Memilih Metode Pengakuan Pendapatan

Satu perusahaan yang memilih menggunakan metode akrual penuh memberi
kan alasan bahwa hal ini mempermudahkan pihak manajemen dalam memonitoring
jumlah penjualan yang pengikatan jual belinya telah berlaku.
Keenam perusahaan yang memilih menggunakan metode deposit memberikan
alasan yang berbeda-beda, yaitu terdapat 2 perusahaan memberikan alas an untuk
kekuatan yuridis formil, 1 perusahaan untuk memenuhi prinsip matehing antara
cost dengan revenue , 1 perusahaan memberikan alasan karena metode ini lebih realistis , dan 2 perusahaan mengatakan untuk kemudahan pencatatan .
Alasan pertama yaitu untuk kekuatan yuridis formil karena akte jual beli baru
ditandatangani setelah rumah siap untuk diserahkan kepada pembeli, namun se
benarnya pengikatan jual beli sendiri sudah memiliki kekuatan hukum. Alasan
kedua yaitu untuk memenuhi prinsip matehing antara cost dan revenue. Apabila
menggunakan metode full accrual maka beban akan langsung dilaporkan pada saat
transaksi awai teijadi sementara pembangunan rumah masih teijadi, sehingga ma
sih memungkinkan muncul biaya-biaya yang masih berhubungan dengan unit yang
telah terjual dan biaya tersebut akan dibebankan pada periode yang akan datang,
tidak bersamaan dengan periode pendapatan dilaporkan. Alasan ketiga yaitu metode
ini lebih realistis karena penjualan dikatakan terjadi pada saat rumah telah siap dis
erahkan. Dan alasan yang terakhir yaitu untuk kemudahan pencatatan, maksudnya
yaitu jika terjadi pembayaran cicilan uang muka maupun cicilan piutang maka pe
rusahaan tidak harus membedakan apakah pembayaran tersebut merupakan pem
bayaran uang muka atau pembayaran piutang. Pembelian rumah yang telah jadi san
gat sedikit dibandingkan rumah yang dipesan maka perusahaan membuat kesamaan
metode pencatatan, dan jika terjadi pembatalan penjualan rumah maka perusahaan
tidak perlu menghitung biaya-biaya yang telah terjadi yang berhubungan dengan unit
rumah tersebut, dengan metode deposit biaya-biaya yang telah teijadi hanya biaya
administrasi dan hal ini dapat dibebankan langsung.

Anlisis Pengakuan Pendapatan dan Beban pada Real Estat

A.
Anlisis penerapan PSAK No.44
Dari pembahasan diatas dapat dilihat bahwa penerapan pengakuan pendapa
tan belum seluruhnyanya sesuai dengan PSAK No.44. Dari ketujuh perusahaan yang
dijadikan sampel, 6 perusahaan menerapkan metode deposit dan hal ini telah sesuai
dengan kriteria-kriteria yang harus dipenuhi dalam pemilihan metode pengakuan
pendapatan. PT. Bromonindo yang memilih menggunakan metode full accrual be
lum memenuhi satu kriteria sehingga sebaiknya perusahaan tersebut menggunakan
metode deposit. Penerapan metode full accrual yang dilakukan PT. Bromonindo masih
belum tepat yaitu perusahaan tidak mengestimasi dan membuat penyisihan piutang
yang tidak akan tertagih. Penerapan metode deposit oleh keenam perusahaan lainnya

201

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

telah tepat. Penerapan pengakuan beban pada perusahaan real estt yang dijadi
kan sampel juga masih belum sesuai dengan PSAK No.44. Ketidaksesuaian tersebut
yaitu, 2 perusahaan yang dijadikan sampel tidak memasukkan unsur biaya sarana
umum sebagai harga pokok penjualan, padahal seharusnya hal ini dilakukan. Biaya
sarana umum ini seharusnya dilaporkan sesuai dengan penjualan yang terjadi atau
unit bangunan yang menikmati sarana umum tersebut (matehing). Ketidaksesuaian
lainnya yaitu biaya pemeliharaan atas unit bangunan yang telah terjual yang men
jadi tanggung jawab perusahaan pengembang seharusnya diakui sebagai pengurang
pendapatan tetapi perusahaan menganggapnya sebagai biaya pada saat terjadinya.
Ketidaksesuaian berikutnya yaitu perusahaan yang menggunakan anggaran sebagai
dasar pencatatan, seharusnya merevisi dan merealokasi biaya setiap tahunnya, na
mun hal ini tidak dilakukan oleh satu perusahaan. Biaya pinjaman yang seharusnya
dikapitalisasi dan dialokasi ke setiap unit real estt yang teijual, dibebankan lang
sung pada saat teijadinya.
Penyajian dan Pengungkapan yang dilakukan juga masih belum sesuai. Peru
sahaan menyajikan aktivanya dalam kategori lancar dan tidak lancar padahal seha
rusnya hal ini tidak perlu dilakukan, masih terdapat perusahaan perusahaan yang
menyajikan aktivanya dalam bentuk tanah dan bangunan padahal seharusnya dibe
dakan antara tanah yang sedang dikembangkan, tanah yang belum dikembangkan
dan bangunan yang sedang dikonstruksi. Kebijakan-kebijakan yang harus diungkapkan pada laporan keuangan tidak diungkapkan oleh beberapa perusahaan real estt
hal ini mengakibatkan laporan yang disajikan menjadi kurang informatif dan dapat
menyebabkan kesalahan persepsi bagi para pembaca laporan keuangan.

B.

Anlisis pemilihan metode pengakuan pendapatan pada real estt

serta pengaruhnya terhadap matehing concept

Metode akrual penuh dan metode cicilan sangat cocok digunakan untuk pen
jualan rumah yang telah jadi dan langsung siap ditempati, karena perusahaan tidak
terlibat lagi secara signifikan terhadap unit bangunan yang telah teijual tersebut.
Metode akrual penuh lebih tepat digunakan untuk penjualan tunai dan metode cici
lan dapat digunakan untuk penjualan tunai bertahap yang penjualannya telah ber
laku, unit real estt telah diserahkan tetapi pembayaran yang dilakukan oleh pembeli
kepada penjual dilakukan secara bertahap. Metode penjualan cicilan digunakan seb
agai alternatif dari metode akrual penuh apabila kolektabilitas total harga jual tidak
dapat diestimasi secara layak. Menurut metode penjualan cicilan, pengakuan laba
ditangguhkan sampai periode penagihan kas, baik pendapatan dan beban pokok pen
jualan diakui pada periode penjualan tetapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan
sampai periode penagihan kas, beban-beban lainya seperti beban penjualan, beban
administrasi dan lain-lain tidak ditangguhkan. Metode penjualan cicilan dapat digu
nakan dengan syarat kondisi keuangan perusahaan cukup kuat. Mengingat resiko
pembatalan penjualan rumah yang mungkin terjadi, kesalahan dalam estimasi biaya,
dan kebutuhan akan permodalan yang cukup besar maka hal ini sulit untuk diterap
kan. Masih banyak perusahaan pengembang yang memanfaatkan kredit perbankan
sebagai modal untuk mengembangkan proyek real estt.
Pada keadaan tertentu ketika kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti
ditentukan maka metode pemulihan biaya lebih tepat digunakan. Dengan metode

202

Baridwan dan Mutmainah, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi

pemulihan biaya tidak ada laba yang diakui sampai seluruh biaya terpulihan. Metode
ini cocok digunakan untuk situasi:
Piutang disubordinasikan
Tidak ada kepastian kapan biaya terpulihkan dan
Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan
Penggunaan metode akrual penuh dan penjualan cicilan dapat mencerminkan
konsep matching antara penjualan dan beban karena penjualan dilaporkan pada saat
terjadinya dan beban pokok penjualan dilaporkan sesuai dengan penjualan yng ter
jadi, begitu pula dengan beban-beban administrasi dan beban penjualan lainnya.
Transaksi penjualan real estat yang umum terjadi saat ini yaitu penjualan real
estat dengan sistem indent yaitu penjual memesan rumah yang minati kemudian
melakukan proses pembayaran bersamaan dengan pembangunan rumah. Rumah
baru bisa ditempati ketika pembayaran telah mencapai keseluruhan harga jual.
Untuk penjualan rumah yang masih dalam proses pembangunan dapat meng
gunakan metode prosentase penyelesaian dan metode deposit. Metode prosentase
penyelesaian dilakukan dengan cara membandingkan biaya yang terjadi hingga saat
itu dengan total biaya yang akan terjadi. Pendapatan diakui setiap periodenya sesuai
dengan biaya yang telah terjadi pada periode tersebut atau prosentase penyelesaian
dari total proyek pengembangan Metode ini lebih tepat jika dibandingkan metode d e
posit karena metode ini lebih mencerminkan keadaan dan kinerja perusahaan setiap
periodenya, dan metode ini memenuhi prinsip matching antara revenue dan expense
karena pendapatan diakui pada saat terjadinya bersamaan dengan biaya yang terjadi,
baik itu biaya produksi maupun biaya operasi. Namun pada prakteknya metode ini
sangat sulit diterapkan di perusahaan real estat pada umumnya, terutama untuk
perusahaan real estat yang pembangunannya dilakukan sendiri karena pada perusa
haan real estat pembiayaannya tidak dapat diestimasikan secara keseluruhan meng
ingat beberapa kendala seperti:
Harga tan ah yang terus menanjak naik
Harga bagunan yang fluktuatif
Biaya tenaga kerja, dimana terdapat tingkatan-tingkatan kelas buruh ban
gunan.
Perusahaan real estat yang menggunakan Kontraktor sebagai pelaksana proyek
pembangunannya secara keseluruhan masih memungkinkan menerapkan metode
ini, apabila sistem kontrak yang dilakukan yaitu sistem Lumps Sum Fixed Price,
artinya kontrak borongan dengan sistem ini, seluruh harga kontrak dianggap tetap,
pemberi lugas tidak mengakui adanya fluktuasi biaya konstruksi di proyek. Apabila
terjadi fluktuasi biaya di proyek selama proses konstruksi berlangsung, sepenuhnya
menjadi resiko kontraktor sehingga kontraktor harus bisa bekerja dengan mengen
dalikan biaya dan waktu pelaksanaan secara efisien dan efektif. Selain jenis kontrak
yang dilakukan Lump Sum Fixed Price, beberapa syarat lain juga harus dipenuhi
yaitu:
Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanaan berkenan
dengan barang-barang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan
jenis penyelesaiannya.

203

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai kontrak

Kontraktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya

Apabila salah satu syarat diatas tidak terpenuhi maka akan sulit untuk mener
apkan metode prosentase penyelesaian. Metode prosentase penyelesaian juga sulit
diterapkan apabila jenis kontrak yang disepakati yaitu Unit Price. Dengan kontrak
sistem unit price ini, resiko fluktuasi biaya di proyek akibat penambahan pekerjaan
menjadi tanggungan pemberi tugas, sedang fluktuasi biaya akibat kenaikan harga
biaya akibat kenaikan bahan, upah ketja dan ongkos peralatan menjadi resiko kon
traktor.
Apabila metode prosentase penyelesaian sulit dilakukan maka digunakan
metode deposit, yaitu pendapatan tidak diakui sampai rumah diserahkan kepada
pembeli dan pembayaran telah terlunasi sesuai dengan harga jual yang disepakati.
Semua pembayaran yang terjadi sebelum rumah diserahkan dianggap sebagai uang
muka dikategorikan akun liabilities yang merupakan kewajiban yang harus diberikan
kepada pembeli.
Permasalahan pada metode deposit adalah jika proses realisasi penjualan
rumah tersebut melebihi satu periode akuntansi yang cut-ofF nya adalah tanggai 31
Desember 200X. Misalnya terjadi penjualan rumah pada bulan November 2002 kare
na proses pembangunan belum selesai maka penjualan tersebut diakui pada bulan
Maret 2003. Dengan demikian, transaksi tersebut melewati cut-off periode akuntansi
yang berbeda. Beban-beban penjualan dan administrasi tetap dilaporkan pada tahun
2002, walaupun hal ini telah memenuhi kriteria penandingan langsung atau period
matching yaitu biaya administrasi dibebankan pada saat periode terjadinya, namun
mengingat biaya-biaya penjualan yang terjadi ini cukup besar sebaiknya biaya ini
dibebankan bersamaan dengan periode penjualan dilaporkan.
Keuntungan metode deposit yaitu jika terjadi pembatalan penjualan perusahaan
tidak perlu membuat jurnal penyesuaian untuk menghapus piutang dan penjualan
yang telah diakui, tetapi cukup membalik uang muka tersebut menjadi pendapatan
sehingga dari sisi pencatatan metode deposit lebih praktis untuk diterapkan.

Simpulan, Saran dan Keterbatasan Penelitian

Simpulan
Kesimpulan-kesimpulan yang dapat ditarik dari hasil analisis pembahasan
yaitu:
1. Terdapat satu perusahaan real estat yang memilih menggunakan metode
akrual penuh padahal masih ada kriteria yang belum terpenuhi, perusahaan
tersebut seharusnya memilih menggunakan metode deposit.
2. Masih terdapat perusahaan yang tidak mengalokasi biaya sarana umum
sebagai harga pokok penjualan perunit, tidak merevisi dan merealokasi esti
masi biaya proyek, tidak mengkapitalisasi biaya pinjaman, tidak memasuk
kan biaya pemeliharaan sebagai unsur pengurang pendapatan.
3. Penyajian dan pengungkapan yang dilakukan masih belum sesuai dengan
PSAK No.44. Perusahaan menyajikan aktivanya dalam kategori lancar dan

204

Baridwan dan Mutmainah, Anlisis Penerapan Pernyataan Standar Akuntansi

tidak lancar padahal seharusnya hal ini tidak perlu dilakukan dan masih
terdapat perusahaan perusahaan yang menyajikan aktivanya dalam bentuk
tanah dan bangunan padahal seharusnya dibedakan antara tanah yang sedang dikembangkan, tanah yang belum dikembangkan dan bangunan yang
sedang dikonstruksi. Kebijakan-kebijakan yang harus diungkapkan pada
laporan keuangan tidak diungkapkan oleh beberapa perusahaan real estat.
4. Pada dasamya terdapat dua metode pengakuan pendapatan yang terdapat
pada PSAK No.44 yaitu metode full accrual dan metode deposit. Metode full
accrual digunakan jika memenuhi beberapa kriteria, apabila riteria-kriteria
tersebut tidak terpenuhi maka dapat menggunakan metode deposit.

Saran
1.

2.

3.

4.

Perusahaan Real Estat sebaiknya memperhatikan kriteria-kriteria yang harus

dipenuhi sebelum memilih menggunakan metode pengakuan pendapatan. Apa
bila kriteria-kriteria penggunaan metode akrual penuh belum terpenuhi maka
sebaiknya menggunakan metode deposit.
Perusahaan real estat sebaiknya mengalokasi dan mengkapitalisasi biaya sesuai
dengan PSAK No44. biaya sarana umum harus tetap dialokasikan kepada setiap
unit rumah,estimasi atas biaya yang pada periode berjalan dan periode yang akan
datang sebaiknya direvisi dan direalokasi, apabila terdapat biaya pinjaman maka
biaya tersebut sebaiknya dikapitalisasi dan dialokasi kesetiap unit rumah yang
teijualdan apabila teijadi biaya pemeliharaan yang harus ditanggung pengem
bang maka biaya ini diperlakukan sebagai unsur pengurang pendapatan.
Perusahaan real estat sebaiknya tidak menyajikan aktivanya dalam kategori
lancar dan tidak lancar dan perusahaan sebaiknya yang menyajikan aktivanya
dalam akun tanah yang sedang dikembangkan, tanah yang belum dikembangkan
dan bangunan yang sedang dikonstruksi. Kebijakan-kebijakan akuntansi sebai
knya diungkapkan dalam laporan keuangan agar informasi yang disajikan lebih
informatif dan tidak teijadi kesalahan persepsi bagi pembaca laporan keuangan
tersebut.
Ikatan Akuntan Indonesia sebagai pembuat Standar Akuntansi Keuangan sebai
knya memasukkan metode-metode lain terutama metode prosentase penyelesa
ian sebagai alternatif penggunaan metode pengakuan pendapatan untuk penjua
lan rumah. PSAK No.44 saat ini juga belum mengatur transaksi lainya yang tidak
umum terjadi seperti transaksi Asset Swap yaitu transaksi penjualan rumah
yang ditukarkan dengan aktiva lainnya.

Keterbatasan Penelitian
Pada penelitian ini masih terdapat keterbatasan-keterbatasan yaitu, jumlah pe
rusahaan yang dijadikan sampel tidak memenuhi target penelitian sehingga kurang
mewakili jumlah populasi. Hal ini teijadi dikarenakan peneliti memiliki keterbatasan
akses untuk mendapatkan informasi dan data yang diperlukan, terdapat beberapa
perusahaan real estat yang keberatan untuk dijadikan sampel dan terdapat pula
beberapa perusahaan real estat yang melakukan pencatatan akuntansinya diluar
kota.

205

TEMA, Volume 7, Nomor 2, September 2006

D aftar Pustaka
Arifin, Yanuar, 2001. Anlisis Pengakuan Pendapatan dan Beban serta Dampaknya ter
hadap Laba Penisahaan Real Estat PT X, Skripsi. Jakarta: Jurusan Akuntansi
Fakultas Ekonomi Universitas Trisaksti.
Chasteen, Lanny G., Flathery Richard E, and Oconnor Melvin E., 1984. Intermediate Ac
counting. Random House, Inc.
Commarano, Nicholas & Klirk James J., 1995. Real Estat Accounting and reporting: A
Guide for Developers, Investors and Lenders.New York. John Wiley & Sons, Inc.
Hendrikscn, Eldon S., 2000. Teori Akuntansi. Terjemahan oleh Nugroho W . Jakarta: Erlangga
Hidayat, Anwar., 1999. Evaluasi atas Perlakuan Akuntansi untuk Pengakuan Pendapatan
serta Kapitalisasi dan Alokasi Biaya Proyek Pengembangan Real Estat dalam kaitan
nya dengan Matching Concept (Studi kasus pada PT. Bukit Barisan Permai Malang),
Skripsi. Malang: Jurusan Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya.
Ikatan Akuntan Indonesia, 2002. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta: Salemba Empat
Indriantoro,Nur, dan Bambang S., 1999. Metodologi Penelitian Bisnis Untuk Akuntansi
dan Manajemen. Edisi Pertama. Yogyakarta: BPFE.
Kieso, Donald E & Jerry J Weygant, 1998. Intermediate Accounting. Ninth Edition. New
York. John Wiley & Sons, Inc
Media Indonesia, 12 Juli 2002. Bagi Bank Tidak ada Peluang untuk Pengembang.
Safitri, Wenny, 2001. Anlisis Penerapan Konsept Matching Revenue dan Expense serta
Pengaruhnya terhadap Kewajaran Penyajian Laporan Laba Rugi pada Perusahaan
Pengembang Rea] Estat (Studi kasus pada Perusahaan Pengembang Real Estat, PT.
Bukit Dieng Permai, Malang). Skripsi. Malang: Jurusan Akuntansi Fakultas Eko
nomi Universitas Brawijaya.
Skousen & Smith, 1984. Intermediate Accounting Comprehensive Volume. Eight Edition.
South Western Publishing Co. Dicetak oleh Binarupa Aksara 1989.
Wibisono, Agung, 2002. Anlisis Pengakuan Pendapatan serta Dampaknya pada laba Pe
rusahaan Real Estat PT. Mega Mustika Gemilang. Skripsi. Jakarta: Jurusan Akun
tansi Fakultas Ekonomi Universitas JayaBaya.
Wofford, Larry E & Clauretie, T.M., 1994. Real Estat. Third Edition. New York. John &
Sons, Inc.

206