Anda di halaman 1dari 87

KANTOR JASA PENILAI PUSLIK

RAYMOND YDRANUW
CERTIF IE D BUSINESS VALUER
an independent member of

BAKER TILLY
INTERNATIONAL

LAPORAN
RY/FS / 10041R/2011
STUDI KELAYAKAN
ATAS
RENCANA TRANSAKSI
PT PELITA SEJAHTERA ABADI Tbk

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

CENTRAL 6U8INEBS DISTRICT PLUIT


PLUIT SELATAN RAYA C 17

-iw

RAYMOND

YDRA N OUW

CERTIFIED BUSINESS VALUER

Ref. No . RYIFS110041 R12011

JAKARTA 14450, INDONESIA


TEL.

+62 21 661-1188

FAA.

+62 21662-2016

Jakarta , 21 Juni 2011

Kepada Yth,
Direksi
PT PELITA SEJAHTERA ABADI Tbk
JI. Soekarno Hatta KM.32 Harjosari
Semarang

Dengan hormat,
Dalam rangka pelaksanaan transaksi dan untuk memenuhi ketentuan-ketentuan yang diatur dalam
Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal - LK (Bapepam -LK) No. IX.E.2, PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
("Perseroan ") telah menunjuk KJPP Raymond Yoranouw ("RY"), sebagai Penilai Independen untuk
memberikan pendapat atas kelayakan Rencana Transaksi Perseroan dengan tanggal pisah batas (cut
off date) pendapat atas kelayakan adalah per 31 Desember 2010, sesuai dengan Surat Penunjukkan
No. RI-0021PSA- DIRIIVI2011 tertanggal 2 Maret 2011.
Sebelumnya kami telah menerbitkan Laporan No. RY/FS/10041/2011 tertanggal 26 Mei 2011 ("Laporan
26 Mei"). Laporan inl kami terbitkan kembali guna melengkapi informasi yang terdapat pada Laporan
26 Mei agar sesuai dengan Peraturan Bapepam-LK No.VIII.C.3, dimana tidak terdapat fakta atau
perubahan material dalam penerbitan Laporan ini.
RY merupakan kantor jasa penilai publik yang terdaftar sebagai profesi penunjang di pasar modal
dengan No. Izin: 03/BL/STTD- P/B/2009 dan berdasarkan Surat lzin Usaha dari Menteri Keuangan
No. 321KM . 112010 tanggal 19 Januari 2010. Pimpinan Rekan telah memenuhi persyaratan pendidikan
profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh asosiasi Penilal yang diakui Pemerintah
dengan No. MAPPI : 03-S-01751.
Dalam melaksanakan penugasan tersebut, RY melakukan analisa kelayakan usaha Perseroan yang
didasarkan pada Rencana Transaksi Perseroan, yaitu pengamblialihan 99% saham dalam PT Minna
Padi Resorts ("MPR"), dimana dalam kaitannya dengan pengambilalihan tersebut Perseroan akan
melakukan perubahan kegiatan utama Perseroan melalui penambahan ruang lingkup kegiatan
usahanya.
Sehubungan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi yang meliputi rencana pengambilalihan 99%
saham MPR, dan rencana perubahan kegiatan utama Perseroan melalui penambahan ruang lingkup
kegiatan usahanya, maka Perseroan wajib mengikuti ketentuan yang diatur dalam peraturan Badan
Pengawas Pasar Modal-LK (Bapepam-LK) No. IX.E.2 tentang "Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha Utama" ("Peraturan IX.E.2"). Dengan demikian pendapat atas kelayakan Rencana
Transaksi tersebut dimaksudkan untuk memenuhi ketentuan Peraturan IX.E.2.

Analisa kelayakan usaha dapat dilakukan berdasarkan tinjauan, manfaat, perhitungan kelayakan
investasi Perseroan dan perbandingan antara kinerja proyeksi keuangan Perseroan dalam kondisi
tanpa adanya MPR dan dengan adanya pengambilalihan 99% saham MPR.
Untuk mengevaluasi kelayakan investasi Perseroan pada Rencana Transaksi digunakan
2 (dua) indikator yaitu Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR), yang didasarkan
pada proyeksi nilai kini arus kas bersih MPR hingga Mid 2036, dengan ringkasan sebagai berikut :

K^NTDJ J*S*
V

P EH ILAI P UBLk3

RAY M O N D
cLkriFlLn

BUSINESS

YRAN 0 uv

VALUEF

Penggunaan NPV berarti mengukur nilai kini dari pengeluaran investasi dan manfaat bisnis yang
digambarkan oleh proyeksi manfaat netto. Nilai NPV mencerminkan selisih dari nilai sekarang arus kas
masa datang dengan nilai investasi. Jika nilai NPV positif maka investasi tersebut dapat diterima
sedangkan jika nilai NPV negatif, investasi tersebut sebaiknya tidak dilaksanakan. Nilal IRR
mencerminkan besarnya tingkat bunga yang apabila digunakan untuk mendiskonto seluruh selisih kas
masuk akan menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah investasi.
Berdasarkan analisa keseluruhan Rencana Transaksi yang meliputi tinjauan, manfaat, analisa
kelayakan nilai investasi, dan proyeksi kinerja keuangan, apabila Perseroan mengambilalih 99% saham
MPR dan melakukan perubahan kegiatan utama Perseroan, maka akan menghasilkan investasi yang
layak dan pertumbuhan laba bersih yang lebih baik. Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan
dilakukan oleh Perseroan yang meliputi : rencana pengambilalihan 99% saham MPR, dimana dalam
kaitannya dengan rencana pengambilalihan tersebut Perseroan akan melakukan perubahan kegiatan
utama Perseroan melalui penambahan ruang lingkup kegiatan usahanya dinilai Iayak untuk
dllaksanakan.
Laporan ini berdasarkan asumsi bahwa semua informasi keuangan dan informasi lain yang diberikan
Perseroan atau yang tersedia secara umum adalah lengkap dan akurat; tidak ada perubahan kondisi
pasar dan perekonomian, peraturan perpajakan, manajemen dan kebijakan akuntansi; serta
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam Rencana
Transaksi Perseroan.
Laporan ini disiapkan secara obyektif dan karenanya tidak sah di bawah kondisi lainnya, dan tidak
dapat digunakan maupun dikutip untuk tujuan lainnya tanpa persetujuan tertulis dari RY.
Kami tidak diwajibkan untuk memperbaharui laporan ini berdasarkan kejadian yang terjadi setelah
tanggal laporan ini.

Kami berterima kasih atas perhatian, kerjasama dan kesempatan yang diberikan dalam pekerjaan ini.

Hormat kami,
KJPP Raymond Yoranouw

B-1.09.00113
03/BLISTTD-PIBI2009
03-S-01751

Kwnicn JossOnyANNnDPt"

RAYM

YORANDUW

CCnriiED DL SINtS5 VACLtn

PERNYATAAN
Sebatas kemampuan dan keyakinan yang kami miliki, kami menyatakan:
Semua keterangan dalam laporan Studi Kelayakan ini adalah benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari Penilai;
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap obyek yang dinilai kelayakannya;
Imbalan jasa tidak berkaitan dengan hasil yang dilaporkan;

Analisa kelayakan dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;


Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan danlatau
diselenggarakan oleh asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
Penilai memiliki pemahaman mengenai obyek yang dinilai kelayakannya;
Penilai melakukan inspeksi terhadap obyek yang dinilai kelayakannya;

Tidak seorang lain pun, kecuali yang disebutkan daiam laporan Studi Kelayakan, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan penilaian kelayakan ini.

Pihak-pihak di bawah ini telah bekerja secara profesional untuk membantu pihak yang
menandatangani Laporan ini:

Supervisor:
Jaya Sukito
MAPPI No. 09-P-02648

rC,
Penilai:
Jessica Tjoa
MAPPI No. 10-P-02650

Stud! Keiayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

......................................................

KANTOF J- PENitgi P.-

RAYMOND YRANDUW
CCSfl IFkI . D Ot13INL 3O VOL(,LO

CATATAN PENTING
Laporan Studi Kelayakan ("Laporan") ini disiapkan oleh KJPP Raymond Yoranouw ("RY"), sebagai
Penilai Independen untuk PT Pelita Sejahtera Abadi ("Perseroan") dalam kaitannya dengan
rencana pengambilalihan 99% saham dalam PT Minna Pad! Resorts ("MPR") dan rencana
perubahan kegiatan utama Perseroan melalui penambahan ruang lingkup kegiatan usahanya.
Laporan dan fakta yang terkandung di dalamnya adalah berdasarkan informasi dan representasi
yang disediakan oleh Perseroan yang kemudian dikompilasi oleh RY. Laporan ini berisi semua
informasi sehubungan dengan rencana usaha Perseroan, dan bahwa informasi yang terkandung
dalam laporan ini benar dan akurat dalam semua hal material dan tidak menyesatkan.
Laporan ini berisi informasi rahasia Perseroan dan harus dibaca dan hanya digunakan sehubungan
dengan rencana usaha dan sebaiknya tidak diperbanyak atau digunakan dalam keseluruhan atau
sebagian untuk tujuan lain.
Dalam menerima laporan ini, Perseroan mengakul bahwa (1) Perseroan telah diberikan
kesempatan untuk meminta dan mereview, dan telah menerima semua informasi yang diperlukan
untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk melengkapi informasi di dalamnya (ii)
Perseroan tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki hubungan afiliasi
dengan Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai sehubungan dengan pemeriksaan
keakuratan informasi atau keputusan. Penyampaian dari laporan ini atau setiap negosiasi yang
dibuat berdasarkan laporan ini, dalam kondisi apapun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi
yang terkandung adalah benar setelah tanggal laporan ini.
RY sebagal Penilai lndependen menegaskan bahwa kami tidak berafiliasi dengan Perseroan
maupun MPR, baik langsung maupun tidak langsung, seperti yang didefinisikan oleh Standar
Penilaian Indonesia.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

ii

KANTOR J. . . P--. P- -

RAYMOND YORANOU-0
GEK YIFICU OU WNCO S V4t.uq,

DAFTAR ISI

PERNYATAAN ................................................................................................................................. i
CATATAN DENTING .........................................
DAFTAR ISI ................................ .................................................................................................... iii
1.

RINGKASAN EKSEKUTIF ......................................................................................................1


1.1
RUANG LINGKUP .......................................................................................
1
1.2
MAKSUD DAN TUJUAN ......................................................................
1
1.3
LATAR BELAKANG .............................................................
1
1.4
ASUMSI-ASUMSI POKOK ...........................................................
11
.5
PENDEKATAN DAN PROSEDUR ..........................................
........................................ 2
1.6
KESI MPULAN ........................................................................ ....
2

2.

GAMBARAN UMUM ...............................................................................................................3


2.1
PENDIRIAN DAN INFORMASI UMUM .............................................................................
.... 3
2.2
PROFIL USAHA ...............................................................................................
........ 6
2.3
Posisi KEUANGAN HISTORIS ............................................
....................

3.

TINJAUAN RENCANA TRANSAKSI ........................................................................................ 9


3.1
LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI ...............................................................
........ 9
3.2
MAKSUD DAN TUJUAN RENCANA TRANSAKSI .............................................................
.... 9
3.3
RUANG LINGKUP (DATA, INFORMASI, DAN PROSEDUR YANG DIGUNAKAN) ................................ 9
3.4
ASUMSI-ASUMSI POKOK .....................................................................................
...... 11
3.5
TINJAUAN INDUSTRI ....................................................................................................... 11
3.6
ASPEK PASAR .............................................................................................................. 22
3.7
ASPEK TEKNIS ............................................................................................................. 25
3.8
POLA BISNIS ................................................................................................................ 26
3.9
MODEL MANAJEMEN ..................................................................................................... 27
3.10 ANALISA SWOT ........................................................................................................... 29

4.

PROYEKSI KEUANGAN .......................................................................................................30


ASUMSI PROYEKSI KEUANGAN .................................................................................................. 30
4.1
PERSEROAN ................................................................................................................ 30
4.2
MPR .......................................................................................................................... 33
4.3
PROYEKSI LABA RUGI KONSOLIDASI ................................................................................ 38

5.

ANALISA KELAYAKAN USAHA ........................................................................................... 39


5.1
ANALISA MANFAAT RENCANA TRANSAKSI ......................................................................... 39
5.2
ANALISA NILAI INVESTASI ............................................................................................... 40
5.3
ANALISA INKREMENTAL .................................................................................................. 43
5.4
KESIMPULAN ................................................................................................................ 44
5.5
KEJADIAN SETELAH TANGGAL PISAH BATAS (CUT OFF DATE) .............................................. 44

6.

SYARAT PEMBATASAN ......................................................................................................45

LAMPIRAN

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

iii

K...irap JASA Prn nl P--

RAYMOND YORANOUW
CRT1rICU B^5tf :E.SS

1.

RINGKASAN EKSEKUTIF

1.1

RUANG LINGKUP

VALUeR

KJPP Raymond Yoranouw ("RY") ditunjuk oleh PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk ("Perseroan")
berdasarkan Surat Penunjukkan No. RI-0021PSA-DIRIIV12011 tanggal 2 Maret 2011 untuk
memberikan pendapat atas kelayakan Rencana Transaksi, yaitu pengambilalihan 99%
saham dalam PT Minna Padi Resorts ("MPR") dan dalam kaitannya dengan pengambilalihan
tersebut Perseroan akan melakukan perubahan kegiatan utama Perseroan melaiui
penambahan ruang lingkup kegiatan usahanya.
1.2

MAKSUD DAN TUJUAN

Sehubungan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi yang meliputi rencana


pengambilalihan 99% saham MPR, dan rencana perubahan kegiatan utama Perseroan
melalui penambahan ruang lingkup kegiatan usahanya, maka Perseroan wajib mengikuti
ketentuan yang diatur dalam peraturan Badan Pengawas Pasar Modal-LK (Bapepam-LK)
No. IX.E.2 tentang "Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama" ("Peraturan
IX.E.2"). Dengan demikian pendapat atas kelayakan Rencana Transaksi tersebut
dimaksudkan untuk memenuhi ketentuan Peraturan IX.E.2
1.3

LATAR BELAKANG

Latar belakang dilaksanakannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:


1. Saat ini kegiatan utama Perseroan dibidang jasa boga, perdagangan umum,
transportasi dan perumahan. Di tahun 2011, Perseroan merencanakan untuk melakukan
pengembangan usaha yaitu di bidang pengelolaan, pemasaran, dan penyewaan villa,
yang tidak memiliki ketergantungan pada pelanggan tertentu;
2. Kegiatan Perseroan lainnya melalui anak perusahaan diharapkan akan dapat
menyumbang pendapatan dengan komposisi yang lebih besar.
Manajemen Perseroan tetap akan mempertahankan dan menjalankan bisnis yang telah ada
dan berkeyakinan bahwa latar belakang rencana tersebut merupakan bagian dari rencana
jangka panjang Perseroan dan akan menjadikan.Perseroan menjadi perusahaan yang balk
dan memiliki tanggung jawab untuk mengembangkan usahanya di masa mendatang.
1.4

AS UM SIA suM SI PO KOK


Studi kelayakan inl disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah pada tanggal laporan ini
diterbitkan.
Dalam penyusunan studi kelayakan ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi lainnya,
seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat
dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah
dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi
mengenai Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Kami juga mengasumsikan bahwa hingga tanggal penerbitan studi kelayakan ini tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang
digunakan dalam penyusunan Iaporan ini.

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

f^]

KANrp(..,*ryq FNtl PUgL IK

RAYMOND Y
ORANDUW
CrrrIr c6 B. -- Vau"re

1.5

PENDEKATAN DAN PROSEDUR

Pendekatan dan Prosedur yang digunakan dalam analisis kelayakan :

1.6

Analisa Manfaat Rencana Transaksi


Analisa kelayakan diiihat berdasarkan manfaat dan nilai tambah atas Rencana
Transaksi kepada Perseroan secara keseluruhan dan jangka panjang, dan menjadikan
Perseroan sebagal perusahaan yang balk dan memiliki tanggung jawab untuk
mengembangkan usahanya dimasa mendatang,

Analisa Nifal Investasi atas Rencana Transaksi


Untuk mengevaluasi kelayakan nilai investasi Perseroan pada Rencana Transaksi
digunakan 2 (dua) indikator yaltu Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return
(IRR). Nilai NPV mencerminkan selisih dari niiai sekarang anus kas mass datang dengan
niiai investasi. Jika nilai NPV positif maka investasi tersebut dapat diterima sedangkan
jika nilai NPV negatif maka investasi tersebut sebaiknya tidak dilaksanakan. Nilal IRR
mencerminkan besarnya tingkat bunga yang apabifa digunakan untuk mendiskonto
seluruh selisih kas masuk akan menghasilkan jumlah kas yang sama dengan junllah
investasi.

Analisa inkrementai atas Rencana Transaksi


Analisa kelayakan berdasarkan analisa inkrementai dilakukan dengan mefihat proyeksi
kinerja Perseroan dalam menghasilkan laba bersih yang lebih balk dengan
membandingkan proyeksi keuangan Perseroan (potensi manfaat ekonomis) tanpa
dilaksanakannya Rencana Transaksi dan dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.

KE SIMPULAN
Analisa kelayakan usaha dapat dilakukan berdasarkan tinjauan, manfaat, perhitungan
kelayakan investasi Perseroan dan perbandingan antara kinerja proyeksi keuangan
Perseroan dalam kondisi tanpa adanya MPR dan dengan adanya pengambilafihan 99%
saham MPR,
Untuk mengevaluasi kelayakan investasi Perseroan pada Rencana Transaksi digunakan 2
(dua) indikator yaitu Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR), yang
didasarkan pada proyeksi 99% niiai kini arus kas bersih MPR hingga Mid 2036 (sesuai
dengan pengambilafihan 99% saham MPR oleh Perseroan), dengan ringkasan sebagai
berikut :

MPR

21,435

i^

17,86

Berdasarkan analisa kelayakan keseluruhan transaksi yang meliputi tinjauan, manfaat,


analisa kelayakan niiai investasi, dan proyeksi kinerja keuangan, apabila Perseroan
mengambil alih 99% saham MPR dan melakukan perubahan kegiatan utama Perseroan,
maka akan menghasilkan investasi yang layak dan pertumbuhan laba bersih yang lebih balk.
Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan yang meliputi :
rencana pengambilalihan 99% saham MPR, dimana dalam kaitannya dengan rencana
pengambilafihan tersebut Perseroan akan melakukan perubahan kegiatan utama Perseroan
melalui penambahan ruang lingkup kegiatan usahanya dinilai layak untuk dilaksanakan.

Stud! Kelayakan a PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

JN
KTCfl
J..HA

P [x 1I
LA

PO
BLx

R AYm-0 N D YO RANOE..I W

2.

GAMBARAN UMUM

2.1

PENDIRIAN DAN INFORMASI UMIJM


PERSEROAN

Perseroan didirikan berdasarkan akta No. 16 tanggal 14 Januari 2002 di hadapan Notaris
Ny. 0. Hartati, SH. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia No. C.03855.HT.0101 Th. 2002 tanggal 8 Maret 2002 dan telah
dicatatkan pada lembaran Berita Negara No. 48/2002 tanggal 14 Juni 2002 dan Tambahan
Berita Negara No. 5772/2002.
Perubahan Akta Notaris berdasar perubahan anggaran dasar dari perusahaan tertutup
menjadi perusahaan terbuka (Tbk), yaitu berdasar Akta Notaris Edi Priyono, SH di Jakarta
No. 15 tanggal 25 April 2002 dan telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. C-08270 HT.01.04 Th 2002 tanggal 14 Mei 2002
dan telah dicatatkan pada lembaran Berita Negara No. 64/2002 tanggal 9 Agustus 2002 dan
Tambahan Berita Negara No. 8174/2002.
Perubahan Akta Notaris terakhir berdasar perubahan anggaran dasar Perseroan sesuai
Undang-Undang Perseroan Terbatas No. 40 Tahun 2007 sebagai pengganti
Undang-Undang No. 1 Tahun 1995, dengan Akta Notaris No. 50 tanggal 18 Juni 2008 dari
Notaris Ny. 0. Hartati, SH dan telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan
Flak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-82938.AH.01.02 Tahun 2008 tanggal
6 November 2008.
Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar Perseroan, ruang lingkup kegiatan Perseroan saat
ini adalah menjalankan usaha dalam bidang tekstil, pembangunan, real estate,
perdagangan, pengadaan barang, angkutan, industri, pertanian, perkebunan, perhutanan,
pertambangan, peternakan, perikanan, pertambakan, perbengkelan, konsultan dan jasa.
Kantor pusat Perseroan beralamat di Jalan Raya Soekarno Hatta KM-32, Desa Harjosari,
Bawen 50661, Kabupaten Semarang. Perseroan memulai kegiatan operasionalnya sejak
1 Mei 2002.
Pada tanggal 9 April 2003 dilakukan pelaksanaan penawdran umum perdana saham
Perseroan sebanyak 12.000.000 lembar saham. Pencatatan seluruh modal disetor
Perseroan atau company listing, dengan nilai nominal Rp. 100 per saham sebanyak
30.000.000 lembar saham, dilakukan pada tanggal 22 April 2003 di Bursa Efek Surabaya
(scat ini Bursa Efek Indonesia).
Modal dasar Perseroan berdasarkan perubahan akta terakhir No. 15 tanggal 25 April 2002
yang dibuat di hadapan Edi Priyono, SH, Notaris di Jakarta adalah 60.000.000 lembar
saham dengan nilai nominal Rp. 100 per lembar saham. Modal ditempatkan dan disetor
setelah ada emisi saham baru (dari IPO) tunai adalah 30.000.000 lembar dengan komposisi
kepemilikan per 31 Desember 2010 adalah sebagai berikut:

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

.w.XtHrOP 3.: vA PENI^ns Pu B:JK

^F

Pe.megangahain

Jumlah Saham

Modal Dasar
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Masyarakat
Ko kar A acinti
Jumlah
Saham dalam Porte el

RAYMcIN^ C3 IRAN UW
ce.Pnncn a.ssi^e3:. Va^u ER

Jumlah Disetor

60.000. 000

6.000.000.000

15.400,000
14.600.000
30 .000.000
30.000.000

1.540.000.000
1.460.000.000
3.000.000 .000
3.000.000.000

51,33
48,67
100,00

Perubahan susunan anggota komisaris dan direksi Perseroan, terakhir berdasarkan Akta
Notaris Ny. 0. Hartati, SH, No. 50 tertanggal 18 Juli 2008. Susunan pengurus Perseroan
pada tanggal 31 Desember 2010 adafah sebagal berikut:
Dewan komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris Independen

: Joseph Natal Sontenes Nababan


Djulian Azwari Imron
: Ade Prima Syarif

Dewan Direksi
Direktur Utama
Direktur

: Rakiyo Wibowo
: Jusca Fariedz

Dalam memuiai kegiatan usahanya, Perseroan telah memperoleh perijinan-perijinan dari


instansi berwenang. Perijinan yang dimiliki Perseroan antara lain:
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 02.043.958.4-054.000;
Surat Keterangan Terdaftar Departemen Keuangan Republik Indonesia Direktorat
Jenderal Pajak No. PEM-4711WPJ.071KP.080312003;
(SIUP)
--Besar
Surat
Usaha
Perdagangan
Perseroan
Ijin
No.
503/03/11.161PB/VI120021P yang dikeluarkan oleh Dinas Perindustrian, Perdagangan
dan Penanaman Modal Kabupaten Semarang dan berlaku sampai dengan Maret 2012;
Tanda Daftar Perusahaan (TDP) No. 11,17,1,51,00242 yang dikeluarkan oleh Kepala
Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Penanaman Modal Kabupaten Semarang dan
berlaku sampai tanggal 14 Maret 2012;
Surat Keterangan Domisili Perusahaan No.3781Vl/09 yang dikeluarkan oleh Pemerintah
Kabupaten Semarang, Kecamatan Bawen, Kelurahan Harjosari.
MPR
PT Minna Padi Resorts (dahulu PT Sentra Adikarya) didirikan berdasarkan Akta No. 28
tanggaf 23 Februari 2007 yang dibuat oleh Notaris Darmawan Tjoa, S.H, SE. Akta pendirian
ini telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalah
Surat Keputusan No. W7-02909.HT.01.01.TH.2007 tanggaf 20 Maret 2007.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan terakhir dengan
Akta No.22 tertanggal 17 Maret 2011 yang dibuat oleh Notaris Rudy Siswanto, S.H,
mengenai pernyataan keputusan rapat PT Minna Padi Resorts dan telah disahkan oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU.21374-AH.01.02.Tahun 2011, tertanggal
22 April 2011.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

K.NSO- 4kW0 PONC.O, P--

R AYM O ND YEI RANEJ U W

CPASI.IEO

9tt-.-

Vi t,

Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan usaha
perusahaan meliputi bidang Pembangunan, Perdagangan den jasa.
Perusahaan berdomisili di Gedung Equity Tower, Lantai 11 Unit A,B dan C, SCBD Lot 9, A.
Jend. Sudirman Kav. 52-53, Jakarta,
Modal dasar Perusahaan adalah sebesar Rp 20.000.000.000, yang terdiri atas 20.000
lembar saham dengan nilai nominal Rp 1.000.000 per lembar saham. Berdasarkan Akta No.
22, tanggal 17 Maret 2011 oleh Rudy Siswanto, S.H., Notaris di Jakarta Utrara, komposisi
pemegang saham dan persentase kepemilikan masing-masing per tanggal 17 Maret 2011
adalah sebagai berikut:
Pe megang Saham

20.000

Jumfah Disetor
(RP)
20.000.000.000

19.800
200
20.000

19.800.000.000
200.000.000
20.000.000.000

Jumfah Saham

Modal Dasar
Modal Ditem atkan dan Disetor Penuh
Eveline Listijosu utro
Steven Cahyadi
Jumlah

99
1
100

Sesuai dengan Akta Notaris Rudy Siswanto, S.H. No 22 tertanggal 17 Maret 2011, susunan
Dewan Komisaris dan Direksi per tanggal 17 Maret 2011 adalah sebagai berikut:
Komisaris
Direktur Utama
Direktur

Gunawan Angkawibawa
Harjono Budiman
Henry Kurniawan Latief

Dokumen dan data perijinan yang dimiliki oleh MPR antara lain:

Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 02.485.056.2-011.000;


Surat Tanda Dafter Perusahaan (TDP) No. 09.03.1.70.58046 tanggal 18 September
2008 yang dikeluarkan oleh Kepala Suku Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kota
Administrasi Jakarta Selatan dan berlaku sampai dengan tanggal 18 September 2013;
Surat Keterangan Domisili Perusahaan No. 1338/1.824.5/2010 tanggal 8 Oktober
2010 yang dikeluarkan oleh Pemerintah Propinsi Daerah Khusus lbukota Jakarta yang
berlaku hingga 8 Oktober 2011;
Surat Izin Usaha Perdagangan ( SIUP) - Besar No. 04603/1. 824.271 tanggal
18 Juli 2008, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta Dinas
Perindustrian dan Perdagangan yang berlaku hingga 18 Juli 2013;
Buku Tanah Hak Milik No. 6839 yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional
Propinsi Bali;
Perjanjian Kerja Sama tanggal 6 Maret 2008 antara MPR dengan lbu Eveline
Listijosuputro selaku pemilik tanah dengan Buku Tanah Hak Milik No. 6839;
Addendum Perjanjian Kerjasama No. 2 tanggal 5 April 2011 yang dibuat oleh Notaris
Rudy Siswanto, S.H di Jakarta mengenai kesepakatan untuk melakukan kerjasama
pembangunan atas bangunan - bangunan villa dan fasilitas pendukungnya dan jangka
waktu perjanjian berlaku selama 25 tahun sejak ditandatangani;
Memorandum of Understanding ( MOU) antara Perseroan dengan pemegang saham
MPR tertanggal 8 April 2011;
Ijin Mendirikan Bangunan No. 842 , Tahun 2009;
Rekomendasi UKL/UPL No.660 . 1/217/Bapedal yang dikeluarkan oleh Badan
Pengendali Dampak Lingkungan Kabupaten Badung, Bali.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

KrniOw St.vw

Pcnitn.

AUa LiK

ORANOUW
MO RAYMOND Y

2.2

PROFIL USAHA

Kegiatan Usaha Perseroan

Perseroan berdiri pada tahun 2002 , sebagai wadah peralihan dalam pengelolaan unit-unit
usaha yang telah dirintis Koperasi Karyawan Apacinti Pelita Sejahtera sejak tahun 1994. Hal
ini dimaksudkan agar unit-unit usaha tersebut dapat berkembang baik.
Hingga saat ini unit-unit usaha yang dijalankan Perseroan antara lain :
a. Divisi Perdagangan Umum
Merupakan bidang usaha Perseroan yang mengelola mini market dan toko untuk
kebutuhan sehari-hari masyarakat untuk Grup Apac dan masyarakat sekitar,
b. Divisi Jasa Boga
Merupakan bidang usaha Perseroan yang mengelola jasa boga untuk pelayanan makan
karyawan pabrik dan perkantoran khususnya Grup Apac , serta acara-acara resmi
lainnya seperti : rapat, seminar, dan pernikahan.
c.

Divisi Transportasi Kontainer


Merupakan bidang usaha Perseroan yang mengelola angkutan darat kontainer dan
dokumen eksporiimpor dari pabrik ke pelabuhan laut atau tempat-tempat lain.

d. Divisi Perumahan
Merupakan bidang usaha Perseroan yang mengelola dan melakukan pembangunan
unit-unit perumahan serta jasa konstruksi untuk kebutuhan pembangunan perumahan
dan infrastrukturjalan dan gedung perkantoran.
Perseroan akan tetap mempertahankan dan menjalankan bisnis yang telah ada dan
berencana untuk melakukan pengembangan pada bidang usaha yang tidak mempunyai
ketergantungan pada pelanggan tertentu, yang bergerak di bidang property melalui
pengambilalihan 99% saham MPR.
Kegiatan usaha MPR
MPR akan membangun villa di tanah seluas 7.000 m2 yang terletak di Kelurahan Kerobokan,
Kecamatan Kuta, Kapubaten Badung , Bali, yang dimulai pada bulan Juli 2011 dan
ditargetkan akan selesai dan dapat beroperasi pada bulan July 2012.
Pada area tersebut akan didirikan 11 unit Villa dengan total kamar sebanyak 28 kamar. Villa
akan dibagi menjadi 2 type yaitu Familly Villa dan Private Villa. Family Villa akan dibangun
sebanyak 6 unit yang masing-masing memiliki 3 kamar tidur, dan Private Villa akan
dibangun sebanyak 5 unit yang masing -masing memiliki 2 kamar fidur. Villa dengan 3 kamar
tidur memiliki luas 224 m2 dan villa dengan 2 kamar tidur memiliki luas 145 m2.
Pada setiap villa akan dilengkapi juga dengan kolam renang pribadi, dapur dan ruang
keluarga. Setiap villa juga akan disediakan pelayan pribadi (butler), room service dan mini
bar.
Villa yang didirikan adalah untuk disewakan bukan untuk dijual kembali . Dalam menjalankan
operasinya , MPR akan menyerahkan pengelolaan villa kepada pihak ketiga.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

%ww,o,,

0SA PpgJLA, Vua^^c

RAYMOND YORANOUW
CEYT,rI[p BV '3,w ss vs Lra

2.3

Posisi KEUANGAN HISToRIs


Perseroan
Laporan Neraca dan Laba Rugi Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggaf-tanggaf 31 Desember 2010 dan 2009 telah diaudit oleh KAP Sugeng Pamudji
dengan pendapat wajar tanpa pengecualian, untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2008 telah diaudit oleh KAP Ngurah Arya & Rekan dengan pendapat wajar tanpa
pengecuafian, untuk tahun yang berakhir pada tanggaf 31 Desember 2007 dan 2006 yang
telah diaudit ofeh KAP Sugeng Pamudji dengan pendapat wajar tanpa pengecualian, dengan
ringkasan sebagai berikut:

Operating Highlight
Penjualan
Laba Kotor
Laba Usaha
Rugi Bersih
Ebitda

13.362
1.013
206
232
936

16.077
1.205
364
308
1.022

17.462
963
161
136
1.211

14.257
797
1
151
580

13,815
872
42
88
784

Financial Position
AsetLancar
Aset Tidak Lancar
Kewajiban Lancar
Kewajiban Tidak Lancar
Ekuitas

7.960
1.134
3.433
30
5.631

9.529
2.641
6.236
65
5.869

11.426
2.174
7.759

13.475
1.606
9.158
5.923

13.352
1.129
8.499
5.982

Key Performance Ratio


Marjin Laba Kotor
Marjin Laba Usaha
Marjin Laba Bersih
Ebitda/Penjualan Bersih
Return on Assets (ROA)
Return on Equity (ROE)
Rasio Lancar
Rasio Cepat
Rasio Kewajiban terhadap Aset
Rasio Kewajiban terhadap Ekuitas

7,58%
1,54%
1,74%
7,01%
2,55%
4,13%
2,32
2,06
0,38
0,62

7,49%
2,27%
1,92%
6,36%
2,53%
5,25%
1,53
1,39
0,52
1,07

5,51%
0,92%
0,78%
6,93%
1,00%
2,33%
1,47
1,26
0,57
1,33

5,59%
0,01%
1,06%
4,07%
1,00%
2,55%
1,47
1,19
0,61
1,55

6,31%
0,30%
0,64%
5,68%
0,61%
1,47%
1,57
1,25
0,59
1,42

5.841

Pada tahun 2006 jumlah pendapatan Perseroan adafah sebesar Rp 13.362 Juta. Pada
tahun 2010 pendapatan Perseroan adafah sebesar Rp 13.815 Juta atau mengalami tingkat
pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sebesar 0,84%.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

I<ANTCP .IASA Pp,itn, Pu P4R

RAYMOND YtRANOUW
^^aT,Ga a 3,NF33 unLFA

MPR
Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan historis MPR berdasarkan faporan
keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2007 yang tidak diaudit,
laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggai 31 Desember 2008 hingga 2010
yang tefah diaudit ofeh KAP Budiman, Wawan, Pamudji & Rekan dengan pendapat wajar
tanpa pengecuafian, dengan ringkasan sebagai berikut:
(dinyatakan dalam rupiah
r -r

Operating Highlight
Penjuafan
Laba Kotor
Laba Usaha
Rugi Bersih
Ebitda
Financial Position
Total Aset
Total Kewajiban
Ekuitas

-r

-r

721
471
250

10.303
303
10.000

10.368
368
10.000

^r

0,4
-

10.002
2
10.000

Key Performance Ratio

Marjin Laba Kotor


Marjin Laba Usaha
Marjin Laba Bersih
Ebitda/Penjuafan Bersih
Return on Assets (ROA)
Return on Equity (ROE)
Rasio Lancar
Rasio Cepat
Rasio Kewajiban terhadap Aset
Rasio Kewajiban terhadap Ekuitas

0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
1,53
0,53
0,65
1,88

0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
34,01
2,23
0,03
0,03

0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
28,14
1,83
0,04
0,04

0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
5.516,81
161,17
0,00
0,00

Hingga periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, MPR belum mefakukan
kegiatan operasional.

Studi Kelayakan PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

Kw .YOH JASA PNiul PUuUK

RAYMOND YO RA N E] Lf W
CERYIG[EO Ott RIN 5S V<lUF.o

3.

TINJAUAN RENCANA TRANSAKSI

3.1

LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI

Latar belakang dilaksanakannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:


1. Saat ini kegiatan utama Perseroan dibidang jasa bogs, perdagangan umum,
transportasi dan perumahan. Di tahun 2011, Perseroan merencanakan untuk melakukan
pengembangan usaha yaitu di bidang pengelolaan, pemasaran, dan penyewaan villa,
yang tidak memiliki ketergantungan pada pelanggan tertentu;
2. Kegiatan Perseroan lainnya melalui anak perusahaan diharapkan akan dapat
menyumbang pendapatan dengan komposisi yang lebih besar.
Manajemen Perseroan tetap akan mempertahankan dan menjalankan bisnis yang telah ada
dan berkeyakinan bahwa latar belakang rencana tersebut merupakan bagian dari rencana
jangka panjang Perseroan dan akan menjadikan.Perseroan menjadi perusahaan yang balk
dan memiliki tanggung jawab untuk mengembangkan usahanya di masa mendatang.
3.2

MAKSUD DAN TUJUAN RENCANA TRANSAKSI

Maksud dan tujuan dari dilaksanakan Rencana Transaksi ini, antara lain:

3.3

1.

Untuk dapat menjaga kesinambungan usaha (going concern) dan adanya rencana
dari Perseroan untuk memiliki usaha yang lebih tahan terhadap krisis ekonomi;

2.

Untuk membentuk anak perusahaan lainnya yang merupakan unit usaha-unit usaha
tersendiri (strategic business unit) yang terpisah berdasarkan spesialisasi bidang
usahanya masing-masing dengan mengandalkan kompetensi yang dimilikinya, dan
dengan mengandalkan dukungan dari Perseroan diharapkan dapat menambah laba
bagi Perseroan;

3.

Untuk dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan, dengan menghasilkan


pendapatan yang lebih stabil dan berkesinambungan bagi Perseroan di masa
mendatang, yang pada akhirnya dapat memberi nilai tambah bagi pemegang saham.

RUANG LINGKUP (DATA, INFORMASI, DAN PROSEDUR YANG DIGUNAKAN)

Studi Kelayakan Usaha ini didasarkan pada data dan informasi terbatas yang kami peroleh
dari manajemen Perseroan, yaitu:
Copy Perjanjian Kerja Sama tanggal 6 Maret 2008 antara MPR dengan Ibu Eveline
Listijosuputro selaku pemilik tanah dengan Buku Tanah Hak Milik No. 6839;

Copy Addendum Perjanjian Kerjasama No. 2 tanggal 5 April 2011 yang dibuat oleh
Notaris Rudy Siswanto, S.H, Notaris di Jakarta;

Copy Memorandum of Understanding (MOU) antara Perseroan dengan pemegang


saham MPR tertanggal 8 April 2011;

Proyeksi keuangan dan asumsi keuangan Perseroan hingga tahun 2015;

Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2010 yang diaudit oleh KAP Sugeng Pamudji;

Studi Kelayakan PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

^"j

Knnroa Jns.ti P..,-. PUALIK

^t

RAYMOND YORANOUW
CCNT.EEb 0v3iness Vx WEN

Laporan keuangan MPR untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010
yang diaudit oleh KAP Budiman, Wawan , Pamudji & Rekan;
Laporan Uji Tuntas oleh oleh Nugroho, Panjaitan & Partners Law Office,
No. L1038/NPP/PSABIV/2011 tertanggal 26 Mel 2011;
Pendapat Segi Hukum oleh Nugroho, Panjaitan & Partners Law Office,
No. LI039INPPIPSABNI2011 tertanggal 26 Mei 2011;
Dokumen - dokumen publik lainnya yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;

Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan mengenai alasan, latar belakang,
dan hal- hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;

Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan.

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan inform asi-informas i lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum, dan kami tidak bertanggung
jawab atas pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui
fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi
tidak lengkap atau menyesatkan.
Kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi.
Jasa-jasa yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi
hanya merupakan evaluasi keuangan atas kewajaran Rencana Transaksi dan bukan jasajasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami juga tidak menganalisa kewajaran atas
transaksi-transaksi lain yang mungkin tersedia ataupun yang dapat dilaksanakan oleh
Perseroan.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan,
atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami
tidak mempunyai kewenangan dan tidak mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi
lainnya yang ada untuk Perseroan.
Prosedur Yang Digunakan
Laporan dan fakta yang terkandung di dalam Laporan adalah berdasarkan informasi dan
representasi yang disediakan oleh Perseroan dan dikompilasi oleh RY. Informasi yang
terkandung dalam Laporan ini adalah benar dan akurat dalam semua hal yang material,
tidak menyesatkan, dan bahwa tidak ada fakta lainnya, yang mana jika dihilangkan dapat
membuat Laporan ini dan informasi atau pernyataan di dalamnya menjadi menyesatkan.
Selain itu informasi lainnya seperti informasi pasar, industri, dan data lainnya yang diperoleh
dari data riset dari publik domain.
Dalam penyusunan laporan ini, telah dilakukan prosedur sebagai berikut : (I) Perseroan telah
diberikan kesempatan untuk meminta dan mereview, dan telah menerima semua informasi
yang diperlukan untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk melengkapi

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

10

KANrOR J A LA PCNI .AI FJA[,IK

0 RAYMOND YcIRAN UW
Oruslrlers eusI. - v..Lucw

informasi di dalamnya (ii) Perseroan tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang
memiliki hubungan afiliasi dengan Penilai atau pihak lain yang berafliasi dengan Penilai
sehubungan dengan pemeriksaan keakuratan informasi atau keputusan. Penyampaian dari
Laporan ini atau setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan ini, dalam kondisi
apapun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi yang terkandung adalah benar setelah
tanggal Laporan in!.
Prosedur lain yang Peniiai lakukan adalah memeriksa dan menganalisa seluruh Dokumen
Transaksi, Laporan Keuangan, Laporan Review Akuntan atas proforma Neraca sesudah
Rencana Transaksi, Laporan-Laporan Penilaian Ekuitas yang dimiliki Perseroan, dan tiap
bagian dari Rencana Transaksi dalam hal kewajarannya baik secara individu maupun
secara keseluruhan sebagai satu kesatuan Transaksi.
3.4

AsuMsl-AsuMsi Pokok
Studi kelayakan ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah pada tanggal laporan ini
diterbitkan.
Dalam penyusunan studi kelayakan ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi lainnya,
seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat
dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah
dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi
mengenai Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Kami juga mengasumsikan bahwa hingga tanggal penerbitan studi kelayakan ini tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang
digunakan dalam penyusunan laporan ini.

3.5

TINJAUAN INDUSTRI

Ekonomi Secara Umum


Pemulihan perekonomian global masih menunjukkan perkembangan yang positif. Selain
ditopang oleh ekspansi perekonomian negara emerging market, seperti China , pemulihan
ekonomi global juga ditopang oleh menguatnya permintaan domestik di negara maju, seperti
AS dan Jepang, walaupun dengan laju yang lebih moderat . Sementara itu, pemulihan di
Eropa berjalan sedikit lebih lambat akibat konsumsi yang masih melemah sejalan dengan
tingginya tingkat penggangguran , membengkaknya defisit fiskal di sejumlah negara di
kawasan Eropa. Dengan perkembangan ekonomi global tersebut, pertumbuhan ekonomi
global pada tahun 2010 diperkirakan lebih optimis dari perkiraan sebelumnya.
Di pasar keuangan global, perbaikan ekonomi global yang terus berlanjut mendorong kinerja
pasar keuangan global. Indeks saham di berbagai bursa menunjukkan tren yang meningkat,
meski sempat terkoreksi akibat sentimen negatif yang dipicu oleh sinyal pengetatan
kebijakan moneter di China. Optimisme di pasar keuangan global tersebut juga disertai oleh
membaiknya persepsi risiko di emerging market.
Hal ini mendorong derasnya aliran modal ke emerging market, yang mendukung penguatan
di pasar keuangan dan apresiasi mata uang di sejumlah negara. lnflasi global diperkirakan
relatif masih rendah sehingga mendorong otoritas moneter di sebagian besar negara maju

Stud! Keiayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

11

Kawi4w I*An PENlsnl f' UaLIK

RAYMOND YORAN uw
Cfa,,F,Ea au,I-- FLF,ca

untuk melanjutkan kebijakan moneter yang akomodatif sehingga arus modal masuk ke
negara emerging , termasuk Indonesia diperkirakan masih akan berlanjut.
Berlanjutnya perbaikan pada perekonomian global berdampak positif pada perekonomian
domestik . Dari sisi permintaan , pertumbuhan ekspor menunjukkan kinerja yang kian
membaik sejalan dengan peningkatan permintaan global . Demikian juga konsumsi rumah
tangga , akan tetap tumbuh relatif tinggi , didukung oleh daya beli masyarakat yang membaik
dan keyakinan konsumen yang menguat.
Penerapan Asean China-Free Trade Agreement (ACFTA) membawa dampak positif bagi
perekonomian domestik balk dari jalur ekspor maupun impor . Melalui jalur ekspor, tingginya
daya saing Indonesia dalam komoditas sumber daya alam akan semakin mendorong
kenaikan ekspor terutama ke China. Dari jalur impor, ACFTA akan mendorong ketersediaan
bahan baku dan barang modal yang lebih murah sehingga dapat memperbaiki efisiensi
produksi . Kegiatan investasi juga akan meningkat meskipun belum terlalu signifikan.
Kegiatan investasi terutama terjadi pada sektor bangunan , yaitu sektor infrastruktur . Sektorsektor lain yang akan menunjukkan ekspansi ekonomi antara lain sektor manufaktur dan
sektor perdagangan , terutama terkait dengan meningkatnya konsumsi masyarakat dan
permintaan komoditas ekspor, serta sektor pengangkutan dan komunikasi seiring dengan
aktivitas ekonomi yang meningkat.
Pemulihan ekonomi global berdampak positif terhadap perkembangan sektor eksternal
perekonomian Indonesia. Dalam beberapa bulan ke depan perekonomian besar dunia
seperti China, India dan Indonesia akan tampil lebih balk. Ini dapat terjadi karena ekspor
diperkirakan melambat pada sisa tahun 2010 dan selama semester pertama tahun 2011,
yang disebabkan oleh melemahnya Amerika Serikat serta Fropa.
Perekonomian Indonesia di tahun 2010 menunjukkan akselerasi pertumbuhan yang cukup
tinggi di tengah ketidakseimbangan pemulihan ekonomi global. Perekonomian domestik
tumbuh 6.1% pada triwulan IV-2010 sehingga untuk keseluruhan tahun 2010 perekonomian
nasional dapat tumbuh sekitar 6%. Untuk tahun 2011 dan 2012, Bank Indonesia optimis
bahwa pemulihan ekonomi domestik akan semakin kuat ditopang oleh peningkatan
permintaan domestik dengan kinerja investasi yang semakin baik. Perekonomian Indonesia
di tahun 2011 diprakirakan akan tumbuh mencapai kisaran 6,0-6,5% dan pada tahun 2012
menjadi 6,1-6,6%.
Dinamika yang terjadi pada perekonomian global sepanjang tahun 2010 telah memberikan
pengaruh pada perkembangan ekonomi Indonesia. Pemulihan ekonomi global yang terus
berlanjut khususnya di negara-negara emerging markets dan terjaganya stabilitas
perekonomian telah memberikan dampak positif bagi akselerasi pertumbuhan ekonomi
domestik. Kebijakan ekonomi makro yang dilakukan telah memberikan kontribusi bagi
terpeliharanya keseimbangan internal dan eksternal dalam perekonomian Indonesia. Hal
tersebut menjadi faktor penting untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Pertumbuhan ekonomi domestik tahun ini ditopang oleh sumber pertumbuhan yang semakin
seimbang tercermin pada kuatnya konsumsi dan tingginya permintaan ekspor serta investasi
yang membaik. Konsumsi yang meningkat terutama berasal dari konsumsi rumah tangga
sementara konsumsi pemerintah masih relatif terbatas seiring penyerapan anggaran yang
masih terbatas. Di sisi ekspor, terjadi peningkatan kinerja pada tahun 2010 didukung oleh
meningkatnya permintaan eksternal seiring pemulihan ekonomi global khususnya di

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

12

K.-. J+en P--1 PUaGK

RAYMOND YDRANUW
CCPrIflCO a...Cas V LW R

kawasan Asia. Membaiknya kinerja eksporjuga di dorong oleh peningkatan harga komoditas
global. Sementara itu, kinerja investasi juga terus menunjukkan perbaikan didukung oleh
membaiknya persepsi pasar, meningkatnya pembiayaan, relatif rendahnya harga barang
impor, dan penerapan berbagai kebijakan pemerintah yang mendukung investasi.
Dari sisi penawaran, sektor nontradable dan sektor tradable menunjukkan kinerja yang
membaik di tahun 2010. Pertumbuhan sektor tradable terutama berasal dari pulihnya sektor
industri pengolahan yang mencapai tingkat pertumbuhan sebelum krisis keuangan global
yakni sekitar 4%. Namun, membaiknya kinerja sektor industri ini tidak diikuti oleh kinerja
sektor tradable lainnya. Sektor pertanian tumbuh melambat dipengaruhi produktivitas serta
luas lahan yang menurun dengan adanya anomali cuaca. Sementara, sektor pertambangan
juga mengalami gangguan yang terkait faktor cuaca. Di sisi nontradable, pertumbuhan
terutama berasal dari sektor perdagangan, hotel dan restoran, dan sektor pengangkutan
dan komunikasi. Sementara sektor nontradable lainnya cenderung melambat.
Di sisi harga, tahun 2010 diwarnal oleh tekanan inflasi yang cenderung meningkat, yang
terutama bersumber dari kelompok bahan makanan volatile foods. Tingginya tekanan inflasi
dari kelompok volatile food disebabkan anomali cuaca yang mengakibatkan gangguan
distribusi dan produksi. Tekanan inflasi yang bersumber dari kelompok administered prices
juga meningkat meskipun terbatas. Kenaikan TDL di bulan Juli tidak mendorong kenaikan
harga komoditas secara signifikan. Tekanan inflasi inti mengalami peningkatan meskipun
masih terkendali seiring nilai tukar rupiah yang menguat. Peningkatan inflasi ini berasal dari
tren peningkatan harga komoditas pasar global. Sementara itu, ekspektasi inflasi juga
sempat meningkat dipengaruhi oleh kenaikan pada harga bahan makanan. Dengan
perkembangan tersebut, sampai dengan November 2010 inflasi IHK tercatat sebesar
6,33(yoy) atau mencapai 5,98% (ytd), sementara inflasi inti mencapai 4,31%(yoy) atau
3,89%(ytd).
Nilai tukar rupiah menguat secara signifikan di tahun 2010. Penguatan rupiah didukung oleh
faktor fundamental yang solid tercermin pada kinerja neraca transaksi berjalan yang
mencatat surplus signifikan. Di samping itu, penguatan rupiah tersebut juga derasnya arus
modal masuk asing terkait dengan melimpahnya likuiditas global, kuatnya ekspektasi
berlanjutnya kebijakan suku bunga rendah di negara-negara maju dan peluncuran
Quantitave Easing tahap Il oleh the Fed. Derasnya aliran masuk modal asing juga didorong
oleh terjaganya persepsi risiko dan sentimen positif sejalan dengan stabilitas makro dan
sistem keuangan yang terkendali, pertumbuhan ekonomi yang tinggi, dan sustainabilitas
fiskal yang terjaga. Dengan kondisi tersebut, sepanjang tahun 2010 nilai tukar rupiah telah
terapresiasi secara rata-rata sebesar 3,7% (ytd) atau menguat 4,3%
(p-t-p) dibandingkan tahun 2009. Penguatan tersebut diikuti juga oleh tingkat volatilitas
tahunan yang turun menjadi 0,4% dad sebelumnya 0,9%.
Pasar keuangan domestik menunjukkan perkembangan yang terus membaik di tahun 2010
seiring dengan perkembangan perekonomian yang terus terakselerasi. Transmisi kebijakan
moneter juga membaik sebagaimana tercermin pada respons suku bunga pasar uang dan
perbankan yang terus menurun, serta ekspansi kredit yang meningkat. Di pasar obligasi,
transmisi kebijakan moneter tercermin pada penurunan yield SUN untuk seluruh
tenornya. Di pasar saham, indeks harga menunjukkan lonjakan yang membawa IHSG ke
level tertinggi sebesar 3.756,9.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

13

M.ASToR. U RSA POTCLAI PISIK

RAYMOND YO RANCIUW
CEVTiFlCO BuRoro$ Vttuca

Ke depan, perkembangan ekonomi Indonesia diperkirakan akan terus membaik.


Pertumbuhan ekonomi pada tahun 2011 diperkirakan terakselerasi dan dapat mencapai
kisaran 6,0%-6,5%. Sementara, pertumbuhan ekonomi untuk tahun 2012 diperkirakan
mencapai kisaran 6,1%-6,6%. Pertumbuhan tersebut didukung oleh konsumsi rmah tangga
yang tetap kuat, investasi yang membaik, serta masih solidnya kinerja ekspor seining dengan
masih kuatnya pertumbuhan di negara mitra dagang, terutama di kawasan Asia. Di sisi
harga, Bank Indonesia memprakirakan inflasi di 2011 dapat diarahkan pada kisaran
sasarannya, yaitu 5%1% pada tahun 2011 dan 4,5%1% pada tahun 2012. Meskipun
demikian, perlu tetap diwaspadai beberapa faktor risiko terhadap pencapaian sasaran inflasi
tersebut maupun prospek makroekonomi ke depan, seperti masih tingginya ketidakpastian
pemulihan ekonomi global, kenaikan harga komoditas Internasional, dan derasnya aliran
modal asing masuk yang memicu currency war. Dari sisi domestic, risiko tersebut antara lain
terkait dengan meningkatnya ekses likuiditas di sektor keuangan dan kemungkinan
gangguan produksi Berta distribusi bahan kebutuhan pokok.
Dengan mempertimbangkan bahwa tingkat BI Rate masih konsisten dengan sasaran inflasi
tahun 2010 dan arah kebijakan moneter saat ini juga dipandang masih kondusif bagi proses
pemulihan perekonomian dan berlangsungnya intermediasi perbankan, Bank Indonesia
memutuskan untuk mempertahankan BI Rate pada level 6,5% dengan koridor suku bunga
sebesar 100 bps.
Berikut adalah proyeksi dan realisasi pertumbuhan ekonomi Indonesia 2009-2011 :

Pertumbuhan
Konsumsi Rumah Tangga
Konsumsi Pemerintah
Investasi

Ekspor
Impor

5,5%
4,9%
15,7%
3.3%
-9,7%
-15%

6,0%
5,3%
9,3%
7,2%
5,1%
7,2%

6,3%
5,3%,
10,9-11,2%
7,9-10,9%
9,7-10,6%
14,3-15,9%

Sumber data: diolah dari BPS, Nofa Keuangan APBN2010

Dampak dari pemulihan ekonomi global tentunya akan terjadi perbaikan kinerja ekspor dan
belanja pemerintah yang bertambah. Hal tersebut akan menjadi penopang pertumbuhan
ekonomi 2011. Ekspor akan meningkat, seining pemulihan ekonomi global. Belanja APBN.:
juga semakin besar, pada 2011 menjadi Rpl.204 triliun.
Alokasi anggaran pembangunan infrastruktur meningkat dari Rp 88,5 triliun pada tahun 2010
menjadi Rp 133,9 triliun pada tahun 2011. Alokasi anggaran infrastruktur tahun 2011 ini
merupakan yang terbesardalam 6 tahun terakhir. Percepatan pertumbuhan ekonomi 2011
selain didukung dengan pengeluaran pemerintah, juga hares memanfaatkan peluang
investasi pihak swasta. Pemberian insentif secara tepat dalam hal ini diperlukan untuk
mendorong peningkatan investasi pihak swasta.
Pemerintah menargetkan pertumbuhan industri pengolahan bisa tumbuh 4,5% melalui
langkah peningkatan daya saing dan restrukturisasi industri serta pengembangan Muster
industri. Untuk sektor pengangkutan dan telekomunikasi ditargetkan tumbuh sebesar 12,6%.
Sementara itu, untuk sektor pertanian ditargetkan pertumbuhannya meningkat sebesar 3,8%

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

14

K^Nrpp.PSA PtNLnt Aua

[.tK

RAYMDND Y
0RANEJLJW
Crr,rtra

Hustu3_

VMu,

dengan berbagai program ketahanan pangan, peningkatan produktivitas, bantuan subsidi,


berbagai program penanganan paska panen, dan pembangunan irigasi.
Berikut adalah kondisi ekonomi makro Indonesia secara umum:

oil
Pertumbuhan ekonomi nil (%)

5,5

6,3

6,2

6,0

6,3

Inflasi (%)

6,6

6,59

11,4 r
2,7

5,5

5,3

9.168

9.140

9.691

9.300

9.300

9.250

SBI tiga bulan (%)

9,5

8,04

9,3

7,6

6,5

6,5

Rata-rata harga minyak dunia


(USD/ barel)

63,8

72,3

96,8

61,6

60

80

Produksi minyak (juta barel/hari)

1,005

0,899

0,931

0,952

0,970

0,970

Nilai tukar rata-rata (Rp/USD)

umber. Departemen neuangan

Perkembangan Industri Pariwisata dan Akomodasi Dunia


Setelah dua tahun mengalami masa yang kurang baik, industri akomodasi mulai membaik.
Dengan adanya peningkatan pada permintaan dan pertumbuhan persediaan yang terbatas,
tampaknya fundamental operasi telah stabil dan berada dalam tahap awal pemulihan
meskipun berbeda di tiap-tiap segmen dan wilayah. Negara yang sedang berkembang akan
menjadi penyeimbang untuk pertumbuhan industri pariwisata dan akomodasi serta
diharapkan untuk menjadi target utama untuk investasi dolar. Sederetan peluang untuk
pertumbuhan muncul dari beberapa peristiwa dunia pada dekade yang akan datang, seiring
dengan peningkatan pendapatan rumah tangga telah mendapat perhatian dari negaranegara lainnya.
Pemulihan di sektor usaha pariwisata tidak akan seragam di seluruh dunia. Asia, Amerika
Latin dan Timur Tengah diperkirakan akan berkembang lebih cepat daripada pasar yang
telah matang di Amerika Utara dan Eropa.
Meskipun banyak pasar global yang lambat dalam memperoleh kekuatan harga, permintaan
telah kembali dan mendongkrak okupansi, sehingga menghasilkan pertumbuhan
pendapatan per kamar (RevPAR) di seluruh dunia. Per November 2010, pasar Asia Pasifik
memimpin pertumbuhan dengan 15,2% RevPAR, Amerika sebesar 11,7%, Timur-Tengah
Afrika sebesar 5,5%, dan Eropa sebesar 1,6%.
Asia Pasifik mencapai pertumbuhan yang patut diperhatikan sebesar 15,2%, dipicu oleh
peningkatan sebesar 2,8% untuk okupansi dan 12% peningkatan di tingkat rata-rata harian
per November 2010. Hong Kong, Brisbane dan Jakarta dilaporkan mencapai RevPAR
sebesar lebih dari 30%.
Pertumbuhan terbesar di Asia Pasifik terjadi di China dan India, yang tetap bertahan atau
tidak terpengaruh terhadap krisis ekonomi global dan mengalami kenaikan pada
pertumbuhan ekonomi. China adalah satu-satunya negara yang mengalami pertumbuhan
dalam industri pariwata di tahun 2009 sebesar 8,5% dan membukukan pendapatan di tahun

Stud! Kelayakan - PT Pelit a Sejahtera Abadi Tbk

15

jay

!^1

K....ran J.ew Pfl ILM auouK

RAYMc NQ Y^RAN0 L3W


eeerIriw 9U5t.aS6 Vn uta

2010 sebesar USD 205 milyar dan diperkirakan akan melampaui Amerika Serikat dalam segi
pangsa pasar di tahun 2015.
China diperkirakan dapat membawa pemulihan dalam pariwisata global dan pada tahun
2020 akan menjadi tujuan pariwisata dunia terbesar. Grup hotel Starwood dan Marriott
menghasilkan pendapatan kedua terbesar mereka dari China.
Sebelumnya hotel di China kebanyakan dihuni oleh turis dari negara Barat, sekarang lebih
dari 50% clad tamu adalah warga negara China. Ini mengindikasikan adanya pertumbuhan
yang cepat pada pasar pariwisata domestik China. Berdasarkan survey yang diadakan oleh
Starwood, China diperkirakan akan memiliki 100 juta pengunjung pada tahun 2015.
Di negara Brazil, Rusia, India dan China, kelas menengah yang memiliki hasrat dan mampu
untuk berwisata semakin meningkat. Dipicu oleh semakin leluasanya kredit dan
meningkatnya tingkat kemakmuran dan pendapatan rumah tangga yang berhubungan dekat
dengan kunjungan domestik dan internasional. Hal ini akan mendukung kinerja yang kuat di
sektor pariwisata.
Negara Brazil, China dan India adalah negara tujuan untuk investasi global. Hal ini
mengindikasikan bahwa investasi untuk pariwisata dan proyek real-estate akan terus
mengalir untuk beberapa tahun mendatang. Asia diperkirakan akan mencatat lebih dad 41 %
pertumbuhan untuk perjalanan keluar negeri dan pariwisata pada dekade mendatang.
Pada tahun 2010, RevPAR China meningkat sebesar 31% dari tahun 2009. Shanghai
memimpin pertumbuhan dengan tingkat kinerja melebihi perkiraan sebesar 63% di tahun
2010. Hal ini disebabkan karena adanya World Expo yang telah menciptakan permintaan
akan akomodasi meningkat selama 6 bulan . Dengan kuatnya pertumbuhan pada okupansi
sebesar 36% dan tarif kamar sebesar 19 % membantu mengatasi kekosongan setelah World
Expo berakhir. Beijing juga mengalami pertumbuhan yang baik dengan tingkat pertumbuhan
sekitar 30%.
China secara keseluruhan terus berjuang dari beban akan kuatnya pertumbuhan pasokan
dan banyak hotel akan mengalami tingkat okupansi di bawah 60%. Dengan banyaknya
investasi pada pasar real estate dan biasanya syarat umum untuk proyek-proyek tersebut
termasuk komponen komersial dan karena pemerintah lokal lebih menyukai pembangunan
hotel, maka pengembang properti akan terus membangun hotel tidak hanya berdasarkan
pads potensial investasi terhadap hotel tersebut, tetapi karena keuntungan yang akan
diperoleh dari menjual properti residensial.
2011 akan menghasilkan hasil yang lebih baik untuk pariwisata India karena pertumbuhan
ekonomi yang semakin membaik yang menarik investasi asing untuk menanamkan modal di
bermacam-macam sektor dan membantu meningkatkan kinerja sektor pariwisata. Meskipun
demikian tarif kamar akan bertumbuh secara moderat karena meningkatnya persediaan,
banyak hotel baru yang bermunculan dan menguatnya mats uang Rupee berarti rendahnya
realisasi mata uang lokal memberi dampak pada rata-rata tarif kamar.
Kebalikannya, di beberapa wilayah di Timur Tengah belum mengalami pemulihan. Sebagai
contoh, Uni Emirate Arab mengalami penurunan RevPAR sebesar 6,3% dipicu karena
penurunan pada tingkat rata-rata harian karena pasar terus menyerap pertumbuhan
persediaan yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

16

Kw-n, JA A F-.. P..-

RAYMOND YORANUW
CtnT,F,ea av3,^E^ VRL.IItR

Tahun 2011, industri pariwisata dan akomodasi dunia akan melambung kembali lebih besar
daripada pemulihan ekonomi, meningkat dari penurunan yang tidak proposional pada saat
resesi tahun 2008. Hotel bisa menjadi salah satu dad sektor yang memimpin pemulihan
ekonomi.
Meskipun adanya perbaikan yang stabil, GDP untuk pariwisata global berada di bawah
masa kejayaan tahun 2008 yang sebesar USD 5,8 triliun, dan meskipun perkiraan pada
tahun 2011 adalah positif dan diperkirakan tingkat pertumbuhan lebih besar dad tahun 2010
yang sebesar 3%, mungkin baru pada awal tahun 2012 baru terlihat pertumbuhan yang
signifikan.
Di Amerika Serikat, hasil akhir tahun 2010 mengindikasikan bahwa RevPAR meningkat
sebesar 6,6% jika dibandingkan dengan tahun 2009, sebuah tren yang diharapkan terus
berlangsung dad 6% pertumbuhan menjadi 8% di tahun 2011. Daerah perkotaan mengalami
kenaikan terbesar dengan Boston, Denver, Miami, New Orleans dan New York mencatat
tingkat pertumbuhan RevPAR sebesar dua digit, terutama disebabkan kenaikan okupansi.
Sementara tingkat rata-rata harian menurun sebesar 0,2% untuk keseluruhan Amerika
Serikat, New York mencatat pertumbuhan terbesar sebesar 7,8%.
Industri akomodasi di Amerika Serikat pada akhir tahun 2011 diperkirakan mengalami
kenaikan pada sektor okupansi sebesar 1,4% menjadi 57,9%; tingkat rata-rata harian
sebesar 3,9% menjadi USD 101,55 dan RevPAR sebesar 5,3% menjadi USD 58,75.
Permintaan dah persediaan diperkirakan naik sebanyak 1,1% dan 2,5% untuk masingmasing.
Membaiknya lingkungan operasional di pasar internasional, mendorong para pelaku bisnis
akomodasi untuk mengambil bagian lebih besar dalam pasar internasional. Hotel di wilayah
Asia Pasifik mengalami kenaikan pada tiga sektor kinerja mereka pada akhir tahun 2010.
Tingkat okupansi mengalami kenaikan sebesar 8,9% menjadi 66%; tingkat rata-rata harian
mengalami kenaikan sebesar 11,4% menjadi USD 132,80 dan RevPAR mengalami
kenaikan sebesar 21,3% menjadi USD 87,69%.
Pelaku bisnis akomodasi juga menfokuskan dalam menyeimbangkan portfolio mereka
dengan menaikkan kontribusi dari hotel yang dikelola dan waralaba (franchise). Bisnis yang
berdasarkan ongkos (fee-based) sangatlah menarik karena pertumbuhannya didukung oleh
beberapa sumber RevPAR, tambahan unit dan kenaikan biaya insentif. Usaha fee-based
merupakan usaha yang tidak begitu banyak memerlukan modal awal yang besar karena
pemilik mitra bisnis/pengembang menyediakan modal dasar dan perusahaan mendapatkan
hasil dari mengelola properti atau franchise properti.
Perkembangan Industri Pariwisata Indonesia
lndustri pariwisata di Indonesia terdiri dari kekayaan budaya dan objek wisata yang
beragam . Industri pariwisata sama dengan industri jasa lainnya , yang membutuhkan
kesiapan infrastruktur . Promosi pariwisata sebaiknya dilihat sebagai investasi jangka
panjang yang hasilnya tidak langsung terasa . Seperti diketahui berbagal Iangkah telah
ditempuh , misalnya membentuk duta-duta pariwisata , putri parisiwisata , lalu Indonesian
Tourism Travel Fair (1TTF), kemudian pemberian Indonesia Tourism Award (ITA) untuk
mendorong pemimpin daerah , serta para pelaku di industri pendukung pariwisata.

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

17

%A? TQR JASA FauhtiA4 PV B4K

RAYMOND
CEPWIEV 9u5P`.s3

YOR ANOUW

VAtU

Industri pariwisata nasional tertolong oleh wisatawan lokal yang mengalihkan liburan akhir
tahun mereka ke dalam negeri dad yang sebelumnya direncanakan ke luar negeri.
Kunjungan wisatawan baik wisatawan mancanegara (wisman) maupun wisatawan nusantara
(wisnus) pada tahun 2010 naik sekitar 7,7% dibanding tahun 2009. Berikut adalah data
kunjungan wisman ke Indonesia selama tahun 2006 - 2010:
Tahun?.`
2006
2007
2008
2009
2010

Jumlah vita oran


4,87
5,51
6,23
6,50
7,00

2011 *
* proyeksi
Sumber. Depbudpar & BPS

7,70

Tingginya persepsi dunia terhadap Indonesia menjadi salah sate pertimbangan pemerintah
untuk menaikkan target kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) ke Indonesia tahun
2011 sebesar 7,7 juta wisman. target kunjungan wisman tahun 2010 sebesar 7 juta tercapai.
Jumlah kunjungan wisman tahun 2010 sebesar 7.000.571 atau tumbuh sekitar 7,7%
dibandingkan tahun 2009 sebesar 6.452.259 wisman. Pencapaian kunjungan wisman tahun
2010 melampaui target pesimistis 6,75 juts sebagai kontrak kinerja Menbudpar kepada
Presiden RI dan melampaui target optimis 7 juta.
Jumlah kunjungan wisman pada bulan Desember 2010 sebesar 644.221 atau tumbuh 3,01 %
dibandingkan bulan Desember 2009 sebesar 625.419 prang. Pertumbuhan ini berpengaruh
cukup signifikan terhadap pencapaian target wisman 2010 sebesar 7 juta wisman. Pada
tahun 2011 dari 7,7 juta target kunjungan wisatawan, Kementrian Kebudayaan dan
Pariwisata menargetkan pemasukkan devisa dari sektor pariwisata mencapai USD 8,5
miliar.
Capaian kunjungan 7,000.571 juts wisman tahun 2010 menghasilkan devisa sebesar
US$ 7,6 miliar dengan perhitungan rata-rata pengeluaran US$ 1.085.70/orang per
kunjungan dan lama tinggal wisman rata-rata 8,04 hari. Pengeluaran wisman tahun 2010
rata-rata sebesar US$ 1.085.70 telah mengalami peningkatan sekitar 9% dibandingkan
tahun 2009 sebesar US$ 995,93/orang per kunjungan. Sedangkan lama tinggal wisman
tahun 2010 rata-rata 8,04 hari mengalami peningkatan sebesar 5% dibandingkan tahun
2009 rata-rata 7,69 hari.
Jumlah perjalanan wisatawan nusantara (wisnus) tahun 2010 sebesar 234 juts dengan
jumiah pengeluaran Rp 138 triliun atau mengalami peningkatan 3,05% dibandingkan tahun
2009 sebesar 229 juts perjalanan, sementara proyeksi tahun 2011 sebesar 237 juta
perjalanan. Meningkatnya perjalanan wisnus mendorong tingkat penghunian kamar (TPK)
hotel bintang di tanah air pada Januari-Oktober 2010 rata-rata sebesar 50,38% atau
meningkat 1,99 poin dibanding periode sama tahun 2009 sebesar 48,39%.
Wisman berkebangsaan Australia tercatat mengalami pertumbuhan tertinggi di tahun 2010
mencapai 35,65%. Secara komulatif kunjungan wisman Australia pads Januari-Desember
sebesar 730.941, sedangkan pads periode yang sama tahun 2009 sebanyak 538.849
wisman. Pertumbuhan tinggi juga dialami wisman Saudi Arabia sebesar 33,33% (68.878

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

18

KANTen .t*S4 PCNILfL PYF]uK

RAYMOND YORANOUW
CCfTIFIW Eu Sn. ESg V-1JC9

orang), Uni Emirat Arab 30,48%, ((4.906 orang), Hongkong 26,11% (59. 279 orang) , dan
Korea Selatan 17,93% ((281.785 orang).
Sementara itu pada Desember 2010, kunjungan wisman Saudi Arabia pengalami
pertumbuhan signifikan hingga 81,09%, Uni Emirat Arab 70,42%, Hongkong 49,73%,
Bahrain 43,48%, dan Rusia 2413%.
Pariwisata dalam tahun 2010 sempat terkendala dengan munculnya bencana erupsi Gunung
Merapi. Penurunan TPK yang cukup signifikan di DI Yogyakarta, disebabkan terjadinya
bencana alam berupa meletusnya Gunung Merapi pada akhir Oktober 2010, yang
mengakibatkan ditutupnya Bandara Adi Sucipto selama beberapa hari.
Menteri Kebudayaan dan Pariwisata optimis bahwa target yang ditetapkan akan tercapai
menyusul kembali puluhnya kunjungan wisatawan ke destinasi-destinasi lain di luar Bali,
sehingga diharapkan tersebarnya wisatawan secara merata ke seluruh destinasi wisata di
Indonesia.
Jakarta masih menjadi destinasi wisata bagi wisatawan mancanegara maupun nusantara.
Rata-rata mereka menginap di hotel berbintang selama periode 2010 adalah dua atau tiga
Mari. Inilah yang menyebabkan hotel berbintang lebih dominan dalam menghasilkan PAD di
sektor pariwisata.
Untuk kunjungan wisatawan mancanegara ke Jakarta pada tahun 2010, terbanyak berasal
dari Malaysia dengan 23.821 kunjungan. Posisi kedua terbanyak berasal dari Singapura
dengan 15.034 kunjungan. Disusul China dengan 11.608 kunjungan, Jepang sebanyak
10.280 kunjungan, Korea Selatan sebanyak 7.288 kunjungan, Australia sebanyak 5.912
kunjungan, Amerika Serikat sebanyak 4.931, Belanda 4.674 kunjungan, Filipina sebanyak
4.470 kunjungan, dan India sebanyak 4.416 kunjungan.
Secara kumulatif, selama tahun 2010, jumlah kunjungan wisatawan mancanegara ke DKI
mencapai 1,892.866 kunjungan, meningkat sebesar 2,86% dibanding tahun 2009.
Sedangkan untuk wisatawan nusantara, jumlah kunjungan ke DKI Jakarta di tahun 2010
sebesar 18 juta jiwa, naik 11 % dari kunjungan selama tahun 2009.
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) Bali, tingkat kunjungan wisatawan ke Bali
periode Januari-September 2010 tercatat 1.919.128 wisman, meningkat 9,26% dibanding
periode sama tahun sebelumnya 1.756.491 wisman. Australia menempati urutan teratas
dengan kontribusi sebesar 24,14% diikuti China meningkat 1,38%; Malaysia 4,24%; Taiwan
9,26%; inggris naik 5,70%; Jerman 11,50%; dan Singapura 60,75%.
Sedangkan, negara yang mengalami penurunan di antaranya Jepang sebesar 21,91% dari
250.065 orang menjadi 195.288 orang, Korea Selatan berkurang 0,63% dari 93.730 orang
menjadi 93.140 orang, dan Perancis turun 5,08% dari 85.749 orang menjadi 81.392 orang.
Tempat hiburan keluarga sepeti Taman Mini Indonesia Indah, Taman Impian Jaya Ancol,
Dunia Fantasi, Sea World dan Monas, masih dominan sebagai destinasi wisata. Selain itu
dad segmen bisnis, pusat perbelanjaan jugs masih menjadi tempat hiburan favorit di DKI
Jakarta. Karena, mal tidak sekadar tempat belanja, sekarang sudah banyak tempat yang
menyajikan hiburan di dalam mal. Dinas Pariwisata dan Kebudayaan DKI Jakarta juga
menyelenggarakan berbagai program yang identik dengan Jakarta, seperti Jakarta Great

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

19

KAwrQR JASA PrsILpi pu9JK

RAYMOND YORANOUW
GERYIho BUWNLSv VFLue

Sale, Jakjazz Festival, Jakcarnaval, Enjoy Jakarta Golf guna meningkatkan jumlah
kunjungan wisatawan.
Perkembangan Industri Akomodasi Indonesia
Industri jasa akomodasi pada tahun 2011 ini diyakini masih sangat prospektif. Hal tersebut
tampak pada berlombanya para pengelola hotel memperluas ekspansi ke berbagai tempat.
Didorong pula dengan adanya prediksi pertumbuhan ekonomi yang cukup signifikan serta
situasi yang kondusif akan mampu mendongkrak tingkat hunian kamar.
Industri perhotelan merupakan bagian dari pariwisata yang tidak dapat dipisahkan. Tanpa
kegiatan kepariwisataan, usaha perhotelan akan lumpuh. Sebaliknya pariwisata tanpa
sarana akomodasi merupakan suatu hal yang tidak mungkin. Akomodasi merupakan salah
satu sarana pokok kepariwisataan. Ini mengandung arti bahwa hidup dan kelangsungan
usaha perhotelan tergantung pada banyak atau sedikitnya wisatawan yang datang. Oleh
karena itu apabila terjadi penurunan atau peningkatan pada sektor wisata akan turut
memberi pengaruh pada sektor perhotelan. Berkembang atau tidaknya sebuah hotel sangat
tergantung dengan tingkat hunian.
Meningkatnya kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) ke Indonesia tahun 2010
sebesar 10,74% membawa dampak positif terhadap industri perhotelan di tanah air. Di tahun
2010, tingkat penghunian kamar (TPK) hotel berbintang di DKI Jakarta mencapai 55,48%
atau meningkat sebesar 0,56% dibanding TPK hotel berbintang di Jakarta pada tahun 2009.
Pada bulan Desember 2010 tingkat penghunian kamar hotel di 17 provinsi di Indonesia ratarata sebesar 53,84% atau mengalami peningkatan 1,31 poin dibandingkan Desember 2009
sebesar 52,53%. Tingginya okupansi hotel berbintang di bulan Desember 2010 ini terkait
dengan musim liburan panjang (Natal dan tahun bare) yang mendorong meningkatnya
pemakaian karnar hotel.
Sementara itu okupansi hotel berbintang di Bali pada bulan Desember 2010 tercatat ratarata sebesar 60,67% atau mengalami peningkatan 1,6 poin dibandingkan Desember 2009
sebesar 59,61%. Tingkat hunian kamar hotel di Bali pada Januari-Desember 2010 berada di
atas rata-rata okupansi hotel secara nasional.
Jumlah kunjungan wisman pada bulan Desember 2010 sebesar 644.221 atau tumbuh 3,01 %
dibandingkan bulan Desember 2009 sebesar 625.419 orang. Pertumbuhan ini berpengaruh
cukup signifikan terhadap pencapaian target wisman 2010 sebesar 7 juta wisman.
Tingkat hunian di tahun 2011 akan naik 5,3% menjadi 57%, sedangkan pendapatan per
kamar yang tersedia diharapkan akan mencapai 5,2% menjadi 56,23 dolar AS. Tingkat ratarata harga harian pada 97,92 dolar AS.
Bisnis perhotelan di Indonesia akan memasuki tingkat pertumbuhan baru yang semakin
tinggi menyusul kondisi ekonomi yang semakin baik dan peluang besar yang terbuka pada
pasar hotel bertarif ekonomis (budget hotel). Hotel kelas menengah,seperti bintang tiga dan
empat, menguasai 40% pangsa pasar (market share). Kemudian budget hotel sebagai hotel
dengan kualitas paling bawah dengan pangsa pasar hingga 25%.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

20

KANroa .JASA Pfl Lat PusLiK


10

RAYMOND YORANOUW
CEn Yi FIEO Bvsi .^ess L'a4.1[a

Permintaan hunian budget hotel cenderung bertumbuh pada masa mendatang, dan sangat
besar berasal dad kalangan wisatawan atau pelancong yang transit sementara. Segmen
budget hotel termasuk menarik, khususnya yang harganya terjangkau tapi fasilitasnya
modern. Hotel budget ini menjadi salah satu incaran para konsumen setelah hotel bintang
tiga dan empat yang selama ini mendominasi pasar industri perhotelan di Tanah Air. Budget
hotel telah mencapai pangsa pasar sebesar 25% sepanjang tahun 2010.
Dinas Pariwisata dan Kebudayaan (Disparbud) DKI Jakarta tahun ini menargetkan tingkat
penghunian kamar (TPK) hotel berbintang di Jakarta 68%. Target ini dinilai wajar, mengingat
kota Jakarta masih menjadi destinasi bagi para wisatawan mancanegara maupun domestik.
Di tahun 2010, TPK hotel berbintang di DKI Jakarta mencapai 55,48% atau meningkat
sebesar 0,56% dibanding TPK hotel berbintang di Jakarta pada tahun 2009.
Dijelaskan bahwa peningkatan terbesar terjadi untuk hotel bintang lima: clad 58,80% menjadi
59,57%. Untuk hotel bintang empat, meningkat dari 66,43% ke 66,85%. Sementara, buat
hotel tiga, peningkatan tersebut dad 70,15% ke 70,58%.
Jumlah kamar hotel berbintang yang tersedia selama tahun 2005 - 2012:

-005

2006

200:

=008

1Q09
M4--r

N5s^r

$oi,rcr: C c 1i0rs; Jr,rerll;i[fC n;i1 Inclr_snesi;i . tic--<.-sr^b L)cpart,n&xu

Villa adalah salah satu sarana akomodasi selain hotel yang menawarkan pelayanan dan
suasana tinggal yang lebih bersifat privasi dibandingkan dengan sarana akomodasi lainnya.
Umumnya villa berbentuk sebuah bangunan atau satu komplek bangunan dengan berbagai
vasilitas pendukung layaknya sebuah rumah keluarga, seperti dapur, kamar tidur, kamar
tamu, kamar mandi, kolam renang, garasi, dan lain-lainnya. Lokasi villa pun hampir tidak
sama dengan hotel atau sarana akomodasi sejenis lainnya, karena kebanyakan
villa dibangun di area yang sepi jauh dari keramaian seperti di puncak, di pinggir pantai,
atau di area perkebunan dan persawahan.
Hal inilah yang menyebabkan villa lebih diminati oleh para wisatawan yang sedang
melakukan liburan yang cukup lama atau wisatawan yang menginginkan ketenangan dalam
menghabiskan masa liburan mereka. Villa kini menjadi pilihan utama wisatawan Asia selama
di Bali. Terbukti, 80% dad total akupansi vila awal November 2010 didominasi wisatawan
Asia seperti Malaysia dan Singapura.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

KANTCR a.[ aa PENICAI PuauK

RAYMOND YRANDUW
C_l.Tlrl[ b BVS.NCS

VLLu(3Z

Di pulau Bali, pembangunan villa saat telah mulai menjamur, mulai dari kawasan Seminyak,
Sanur sampai dengan kawasan wisata di Ubud. Kawasan yang paling banyak bangunan
villa-nya adalah area Seminyak dan Jimbaran, karena kawasan ini dikenal dengan kawasan
yang tenang, jauh dari keramaian dan merupakan wilayah dengan kepadatan penduduk
yang rendah. Saat ini villa-villa di Bali banyak diminati oleh wisatawan dari Asia terutama
wisatawan Korea dan Taiwan. Minat wisatawan domestik untuk menginap di villa masih
tergolong rendah karena tarif sewa villa di Bali yang jauh melampaul tarif sewa kamar hotel
pada umumnya.
3.6

ASPEK PASAR
Kabupaten Badung merupakan salah satu dari 9 Kabupaten danikota yang terdapat di
Provinsi Bali dan terletak di tengah-tengah Pulau Bali membujur dari Utara sampai Ujung
Selatan. Pada bagian utara berbatasan dengan Kabupaten Buleleng, bagian Barat
berbatasan dengan Kabupaten Tabanan, sedangkan pada bagian Timur berbatasan dengan
Kabupaten Bangli, Gianyar serta kota Denpasar.
Kabupaten Badung memliliki luas wilayah 418,52 Km2 yang meliputi 6 Kecamatan, yaitu
Kecamatan Petang, Abiansemal, Mengwi, Kuta, Kula Utara, dan Kuta Selatan yang terdiri
dari 40 Desa dan 16 kelurahan, 5 Desa Persiapan, 328 Dusun persiapan 119 Lingkungan,
28 lingkungan Persiapan, 119 Desa Adat dan 522 Banjar serta 522 Sekeha Teruna.
Kabupaten. Badung merupakan daerah beriklim tropis yang mengenal dua musim, yaitu
musim kemarau (April-Oktober) dan musim hujan (November-Maret).
Jumlah penduduk Badung berdasarkan hasil sensus penduduk 2010 sebanyak 543.681
orang dengan laju pertumbuhan sebesar 4,63%. Sebarang penduduk nampak bergeser ke
arah Selatan, yaitu Kuta Selatan sebanyak 116.143 orang, Kuta 86.657 orang, Kuta Utara
103.775 orang dan Mengwi sebanyak 122.858 orang. Urbanisasi di Kuta Selatan terjadi
sebagai dampak dari pengembangan wilayah, pembangunan serta berdirinya Universitas
Udayana.
Selain memiliki potensi pariwisata yang begitu besar, Badung ternyata menyimpan potensi
pertanian yang sangat menggiurkan. Hanya potensi pertanian dalam anti luas yang begitu
besar tersebut belum digarap secara maksimal. Badung memiliki potensi pertanian yang
lengkap baik itu pertanian basah, keying, peternakan maupun persapan. Kemajuan
pembangunan di sektor pariwisata seharusnya mampu membangkitkan sektor pertanian
bukan sebaliknya yakni mematikan sektor pertanian. Koneksitas kedua sektor ini harus
dibangun dan difasilitasi pemerintah.
Pengembangan sektor pertanian di Badung masih terkendala produktivitas, permodalan,
SDM dan pernasaran. Badung memiliki lahan pertanian basah sekitar 2.200 hektar dengan
komoditi utama padi. Untuk pertanian lahan keying, potensi Badung juga cukup besar yakni
di bidang perkebunan terutama pisang. Sejauh ini permintaan pasar cukup besar namun
gagal dipenuhi karena gagal panen beberapa waktu lalu. Kegagalan panen tersebut banyak
disebabkan oleh pengembangan tanaman kehutanan seperti penanaman albesia. Tanaman
yang dibagikan pemerintah secara gratis tersebut telah membuat tanaman pisang tidak bisa
berbuah dengan baik. Bila Pemkab Badung serius mengembangkan sektor pertanian dalam
arti luas, sektor ini akan mampu mendatangkan kesejahteraan bagi masyarakat petani di
Badung.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

22

C]

RAYMOND YDRANDLJW
cewr:FIED

as, a

V LUEA

Untuk petemakan dan perikanan juga sangat berpotensi meningkatkan kesejahteraan


masyarakat. Untuk perikanan perlu ditetapkan sentra perikanan terutama untuk Badung
Utara mulai dad Abiansemal, Darmasaba, Sangeh, Canggu dan sejumlah daerah lainnya.
Pasar untuk sektor perikanan ini sangat terbuka dan selama ini lebih banyak dipasok oleh
petani ikan di luar Bali . Badung perlu memiliki pasar ikan.
Kuta menjadi lebih terkenal dibandingkan dengan daerah wisata lain di Bali, karena Kuta
memiliki kemampuan menyerap wisatawan luar maupun domestik. Tidak mengherankan
kalau kawasan inl dikenal sebagai trademark-nya pariwisata Bali bahkan
Indonesia. Kawasan inl terletak di tepi pantai yang terkenal dengan nama Pantal Kuta,
khususnya oleh wisatawan penggemar olahraga surfing 1 selancar, dikarenakan ombak yang
sempura untuk berselancar.
Dulunya kawasan Kuta merupakan perkampungan nelayan Bali dan seining berkembangnya
pariwisata Indonesia dan Bali khususnya, penduduk lokal mulai menyewakan rumah pribadi
untuk disewakan sebagai tempat penginapan.
Sekarang kawasan Kuta telah berkembang menjadi ikon pariwisata Bali atau lebih dikenal
dengan sebutan International city karena merupakan tempat bertemunya wisatawan dari
seluruh dunia dan juga wisatawan lokal. Dilihat dari segi fasilitas Kuta memiliki fasilitas yang
lengkap. Penginapan atau hotel, restoran, spa dan pendukung pariwisata lainnya banyak ter
dapat di sini.
Kawasan pantai Kuta berkembang secara alamiah bergerak mengikuti model akomodasi
setempat. Masyarakat di Kelurahan Kuta berperan aktif dalam indistri pariwisata, hal
tersebut merupakan added value, karena masyarakat turut serta dalam pengembangan
sektor pariwisata. Namun negatifnya, dad segi penataan ruang masyarakat kurang
berkembang. Karena masyarakat selalu berebut dalam satu titik tertentu, seperti
pengembangan hotel atau penginapan, ada warga yang berbisnis dengan menggunakan
sebagian area dari tempat tinggal mereka yang disewakan sebagai tempat penginapan para
tame.
Pusat Pariwisata di Bali terpusat di kawasan Bali Selatan, yaitu Kota Denpasar, Kabupaten
Badung dan Gianyar. Kunjungan wisatawan mancanegara masih terkonsentrasi di
Kabupaten Badung terutama di daerah Kuta. Hal tersebut dikarenakan kawasan wisata Bali
Selatan juga menawarkan Jaya tarik wisata dan diminati pasar serta didukung pintu gerbang
masuk Bali, yaitu Bandara Ngurah Rai. Berbagai sarana pariwisata serta sarana
pendukungnya, seperti akomodasi dan transportasi terdapat di daerah tersebut.
Jumlah wisatawan mancanegara yang berkunjung ke Bali pada bulan April 2011 mencapai
224.704 orang, Angka ini mengalami kenaikan sebesar 21,52% dibandingkan dengan bulan
yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan maret 2011, jumlah
wisatawan mancanegara yang berkunjung ke Bali mengalami kenaikan sebesar 8,08%.
Pada bulan April 2011, sebagian besar wisatawan mancanegara datang ke Bali melaul
bandana (99,87%) sedangkan melalui pelabuhan laut hanya sebesar 0,13%.
Wisatawan yang paling banyak datang ke Bali adalah wisatawan asal Australia (28,84%),
China (6,33%), Malaysia (5,51%), Jepang (5,43%), dan inggris (5,13%).

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

23

C N,Oe Jaen P[a11Ln, PUUL K

RAYMOND YOP-AN13UW
CENYIFIC6 BuEfr ray Va4UCE

Rata-rata lama menginap wisatawan mancanegara dan wisatawan domestik pada hotel
berbintang di Bali pada bulan April 2011 mencapai 4,21 hari. Angka ini naik 0,21 poin
dibandingkan dengan rata-rata lama menginap tamu pada bulan Maret 2011 yang mencapai
3,59 hari. Secara keselutuhan, rata-rata lama menginap wisatawan Indonesia adalah selama
2,90 had.
Berikut adalah beberapa pesaing dalam pengoperasian Villa di Kuta Bali :
Villa de Daun
Villa de Daun terletak di daerah Kuta dan tidak jauh dad pusat perbelanjaan,
entertainment dan restoran-restoran. Bejarak kurang lebih 10 menit dari Bandara
Ngurah Rai.
Villa de Daun memiliki 12 villa yang terdiri dari satu kamar villa dengan kolam renang,
satu kamar deluxe villa dengan kolam renang, dua dan tiga kamar deluxe villa dengan
kolam renang.
Villa de Daun juga memiliki spa dengan 7 kamar perawatan yang menyediakan
pelayanan perawatan tubuh dan kecantikan wajah.
The Boutique Villa
The Boutique Villa adalah villa ekslusif yang terdiri dari 4 villa dengan masing-masing 1
kamar tidur. Setiap villa dilengkapi oleh kolam renang pribadi. Lokasi villa terletak
kawasan perbelanjaan kuta dan hanya 15 menit dari airport.
Fasilitas yang disediakan antara lain 24 jam pelayanan butler, shuttle gratis dari hotel ke
pusat perbelanjaan dan pantai Kuta, antar jemput dad villa ke airport dan sebaliknya,
dan layanan spa di dalam villa.
>

Namaste Villa
Namaste Villa terletak di Jl. Pantai Kuta No. 99X, Kuta, Bali. Lokasi yang cukup strategis
karena berada di kawasan keramaian Kuta dan cukup beberapa langkah berjalan kaki
menuju pantai Kuta. Diperlukan hanya 15 menit berkendara dari Ngurah Rai
Internasional Airport dan beberapa menit berjalan kaki menuju jalan Legian yang selalu
ramai dengan kompleks pertokoan dan hiburan malam.
Namaste Villa memiliki 4 unit 1 Bedroom Superior Villa, 5 unit bedroom Deluxe villa dan
4 unit 2 bedroom villa. Setiap villa dilengkapi dengan kolam renang pribadi, Televisi LCD
dengan saluran internasional, Air conditioner, Safety deposit box, Hair dryer, Telephone,
DVD Set, Mini bar, Sunloung, dan kamar mandi pribadi yang dilengkapi dengan air
panas dan dingin.

Strategi pemasaran yang akan dilakukan MPR:

MPR akan menggunakan jasa hotel consultant & management dalam pengoperasian
villa;
Berpartisipasi dalam kegiatan trade fair pada skala lokal maupun internasional;
Mengintensifkan pemanfaatan internet sebagai media promosi yang efisien dan efektif
dan pemanfaatan fasilitas online booking menggunakan Internet ;
Menjalin kerja sama bisnis dengan perusahaan tour and travel lokal maupun
internasional;

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

24

KA! 1OR dAns. PCNtW PUOfJK

RAYMOND YORANOUW
C APTIF1O PIJSINQ$] ALtJC4

Menggunakan perusahaan advertising potensial yang secara proaktif mempromosikan


paket-paket yang sedang berlaku di Villa dan pengoptimalan penyebaran brosur;
Mengoptimalkan upaya telemarketing dan sales call ke para pelanggan yang pernah
menginap di Villa.

3.7

ASPEK TEKNIS
MPR telah memperoleh Perjanjian Kerja Sama atas pembangunan unit-unit villa dan fasilitas
penunjangnya denagn sistem BOT (Build, Operate , And Transfer) di tanah seluas 7.000 m2
yang terletak di Kelurahan Kerobokan , Kecamatan Kuta, Kapubaten Badung , Bali, dimana
MPR diberikan hak penuh untuk membangun , mengelola, memasarkan dan menyewakan
villa tersebut dengan masa waktu 25 tahun hingga Mei 2036.
Pembangunan villa akan dimulai pada bulan Juli 2011 dan ditargetkan akan selesai dan
dapat beroperasi pads bulan Juli 2012. Dengan demikian MPR akan memulai kegiatan
komersilnya pada bulan Juli 2012.
Pada area tersebut akan didirikan 11 unit Villa dengan total kamar sebanyak 28 kamar,
dengan rincian sebagai berikut :

Jumlah Kamar

2 Kamar

3 Kamar

Luas Bangunan

145 M2

.224 M2

350 - 415 M2

486 - 647 M2

Luas Tanah

Pada setiap villa akan dilengkapi juga dengan kolam renang pribadi, dapur dan ruang
keluarga. Setiap villa juga akan disediakan pelayan pribadi (butler), room service dan mini
bar.
Dokumen yang telah dimiliki MPR sehubungan dengan pembangunan dan pengoperasian
villa adalah :

Buku Tanah Hak Milik No. 6839 yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional
Propinsi Bali;
Perjanjian Kerja Sama tanggal 6 Maret 2008 antara MPR dengan Ibu Eveline
Listijosuputro selaku pemilik tanah dengan Buku Tanah Hak Milik No. 6839,Adendum Perjanjian Kerjasama No. 2 tanggal 5 April 2011 yang dibuat oleh Notaris
Rudy Siswanto, S.H di Jakarta mengenai kesepakatan untuk melakukan kerjasama
pembangunan atas bangunan-bangunan villa dan fasilitas pendukungnya dan jangka
waktu perjanjian berlaku selama 25 tahun sejak ditandatangani;
Memorandum of Understanding (MOU) antara Perseroan dengan pemegang saham
MPR tertanggal 8 April 2011;
ljin Mendirikan Bangunan No. 842, Tahun 2009;
Rekomendasi UKLIUPL No.660.1/217/Bapedal yang dikeluarkan oleh Badan
Pengendali Dampak Lingkungan Kabupaten Badung, Bali.

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

25

pu^iK

.w.

K^n^Ow J -^&1

^VF

RAYMONID YORANUW
Ccaiinco e^^s^ne^s Vwwcn

Site Plan

Unfuk design bangunan villa, terdapat pada bagian lampiran.


3.8

POLA BiSNIs

MPR akan mendirikan dan mengoperasikan villa didaerah pariwisata Kuta-Bali, dengan
target pasar kelas menengah keatas. Konsep yang akan dikembangkan adalah private villa
yang mengedepankan kualitas dan eksklusivitas pelayanan pagi para pelanggannya. Pada
area tersebut akan didirikan 11 unit Villa dengan total kamar sebanyak 28 kamar. Villa akan
dibagi menjadi 2 type yaitu Familly Villa dan Private Villa. Family Villa akan dibangun
sebanyak 6 unit yang masing-masing memiliki 3 kamar tidur, dan Private Villa akan
dibangun sebanyak 5 unit yang masing-masing memiliki 2 kamar tidur. Villa dengan 3 kamar
tidur memiliki luas 224 m2 dan villa dengan 2 kamar tidur memiliki luas 145 m2.
Pada setiap villa akan dilengkapi juga dengan kolam renang pribadi, dapur dan ruang
keluarga. Setiap villa juga akan disediakan pelayan pribadi (butler), room service dan mini
bar.
Private Villa akan dikenakan biaya sewa sebesar Rp 5.000.000 per hari, sedangkan Family
Villa akan dikenakan biaya sewa sebesar Rp 6.750.000 per hart.
MPR akan menggunakan jasa hotel consultant & management berpengalaman dan
profesional untuk kegiatan operasional sehari-hari.
Pola bisnis yang akan dijalankan MPR merupakan pola yang sangat sederhana, dimana
MPR akan membangun 11 unit villa yang akan dilengkapi dengan furniture dan fasilitas
pelengkapnya. Konsep yang akan dikembangkan adalah private villa yang mengedepankan

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

26

KaMraa J.Aaa P-1-1 puaL,c

RAYMOND YORANCIIJW
crnrin r 9VS^i: 3a Vclu[a

kualitas dan eksklusivitas pelayanan pagi para pelanggannya. Modal dan kualitas pelayanan
merupakan kunci utama untuk meningkatkan nilai bagi MPR dalam menjalankan bisnis
penyewaan villa. Namun semakin terbatasnya area tanah yang strategis untuk
pengembangan villa di Bali juga merupakan nilai tambah bagi proyek MPR yang dapat
meningkatkan daya saingnya.
3.9

MODEL MANAJEMEN

Sesuai dengan Akta Notaris Rudy Siswanto, S.H. No 22 tertanggal 17 Maret 2011, susunan
Dewan Komisaris dan Direksi per tanggal 17 Maret 2011 adalah sebagai berikut :
Komisaris
Direktur Utama
Direktur

: Gunawan Angkawibawa
: Harjono Budiman
Henry Kurniawan Latief

Secara garis besar pembagian tugas dan tanggung jawab dari masing-masing bagian dapat
dijabarkan sebagai berikut :
1. Dewan Komisaris
Dewan Komisaris mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai berikut :
a. Menetapkan garis-garis besar kebijaksanaan perusahaan,
b. Mengawasi jalannya perkembangan perusahaan.
c. Mengawasi pelaksanaan tugas Direktur.
2. Direktur
Direktur adalah unsur pimpinan tertinggi dalam mengelola perusahaan dan bertanggung
jawab kepada Komisaris. Direktur mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai
berikut :
a. Memimpin perusahaan sesuai dengan tugas pokok dan kebijaksanaan umum yang
telah digariskan perusahaan dan memberikan arahan dalam pembinaan karyawan
agar tercapai daya guna dan hasil guna yang maksimal.
b. Menentukan kebijaksanaan-kebijaksanaan yang berkaitan dengan penyelenggaraan
kegiatan perusahaan.
c. Mengadakan koordinasi internal terhadap seluruh unit-unit organisasi di lingkungan
perusahaan dan koordinasi eksternal dengan instansi-instansi luar yang terkait.
Dalam pengoperasian villa, MPR akan menggunakan jasa hotel consultant & management
untuk kegiatan operasional sehari-hari.
Manajemen Resiko:

Jumlah Hotel di Bali yang mencapai titik Jenuh;


Untuk mengatasi resiko menjamurnya jumlah penginapan di Bali, MPR akan terus
meningkatkan program marketing yang efisien melalui pemanfaatan media internet
untuk melakukan promosi, selain itu tarket market yang dibidik adalah sekmen
masyarakat kelas menenga ke atas.
Aspek keamanan sebagai dampak tragedi pengeboman;

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

27

KANT (] Il J.&A PWIAA3 PUCLIK

RAYMOND YOFRANOUW
10

CEPr,IIen 9^51w E33 VLF,

Manajemen akan bekerja sama dan mendukung instansi pemerintah terkait untuk
mengembalikan kepercayaan turis domestik dan internasional dengan bersama-sama
meningkatkan keamanan dan kenyaman turis.
Kontrak dengan perusahaan jasa hotel consultant & management mengalami masalah
atau gagal;
Untuk mengatasi resiko terjadinya masalah dengan perusahaan jasa hotel consultant &
management, MPR akan melakukan penelaahan atas perjanjian-perjanjian dengan
perusahaan jasa hotel consultant & management untuk menghindari adanya tuntutan
dan sengketa dikemudian hari.
Kenaikan biaya operasional perusahaan yang tidak diimbangi dengan pendapatan dari
kegiatan usaha;
Sekmen pasar yang dituju MPR adalah sekmen kelas menengah keatas dimana target
pasarnya lebih mementingkan kualitas dibandingkan tarif sewa villa yang akan
dikeluarkan. Namun, MPR akan melakukan efisiensi biaya dalam semua kegiatan
operasionalnya tanpa mengurangi kualitas dan kenyamanan pelanggan, dan MPR telah
membuat akun cadangan atas biaya tak terduga yang dibebankan tiap bulannya.
Kebijakan-kebijakan pemerintah dapat membatasi kegiatan usaha Perseroan, dimana
adanya surat edaran yang menghimbau agar pembangunan hotel berbintang dilakukan
di luar daerah Denpasar dan Kuta;
MPR akan selalu mengikuti dan menempuh jalur-jalur administrasi yang ditetapkan oleh
pemerintah, dimana bisnis perhotelan dan villa di Bali turut menyumbang pendapatan
asli daerah.

3.10

ANALISA DAN INBAL BALIK INVESTASI (ROI) DAN ANALISA TITIK IMPAS (BEP)

ROl didasarkan pada nilai kini atas anus kas bersih yang dapat dihasilkan dari investasi yang
telah dikeluarkan, dikurangi nilai investasi yang telah dikeluarkan, yang kemudian dibagi
dengan nilai investasi, sehingga diperoleh ROl adalah sebesar 30,48%.
MPR akan mencapai titik impas pada kondisi tingkat hunian:
Thn
Tingkat Hunian

2012
25,65%

2013
28,48%

2014
28,10%

2015
27,74%

2016
26,34%

2017
26,39%

2018
26,10%

2019
25,84%

Thn
Tingkat Hunian

2020
25,59%

2021
22,88%

2022
26,09%

2023
25,84%

2024
25,61%

2025
25,40%

2026
22,47%

2027
26,06%

Thn
Tingkat Hunian

2028
25,84%

2029
25,63%

2030
25,44%

2031
22,27%

2032
25,64%

2033
23,74%

2034
23,65%

2035
23,57%

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

2036
25,48%

28

KAHt P Jwaw Pcwitnr PLJgLIK

RAYMOND YOi2ANOLJW
.cwrerreo a......SK VALItra

3.11

ANAUSA SWOT
Kondisi industri yang positif dan negatif merefleksikan peluang dan ancaman yang dihadapi
oleh MPR. Mempertimbangkan hal-hal tersebut, maka MPR perlu menentukan strategi yang
dapat diimplementasikan atau digunakan dalam proyeksi keuangan.
Untuk melanjutkan kelangsungan usaha dan meningkatkan persaingan pasar, maka
Perseroan mengindentifikasi kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman yang dimiliki,
sebagai berikut:
Kekuatan (Strengths)
Lokasi pembangunan dan pengoperasian villa didaerah pusat pariwisata di Bali, yaitu
daerah Kuta.
Kelemahan (Weakness)

Baru akan beroperasi pada bulan Juli 2012.

Peluang (Opportunities)
Kemampuan masyarakat yang meningkat sejalan dengan pemulihan ekonomi dart krisis;
Potensi pasar Indonesia yang masih menjanjikan dengan jumlah penduduk yang besar;
Kondisi ekonomi dalam negeri dan kawasan yang kondusif dapat meningkatkan tingkat
hunian kamar dan penyelenggaraan kegiatan.
Ancaman (Threats)
Persaingan yang kompetitif;
Peraturan pemerintah yang dapat berubah-ubah.

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

29

KA,.TDR .MSA PrNrLax PUHJK

RAYMOND YORANC]LJW
Ccnri: ieo aus,.n

4.

V<LUfl

PROYEKSI KEUANGAN

ASUMSI PROYEKSI KEUANGAN

Proyeksi keuangan digunakan beberapa asumsi yang merefleksikan proforma di masa lalu dan
rencana bisnis manajemen di masa mendatang. Sebagai tambahan, informasi dan saran yang
relevan dad manajemen sehubungan dengan pergerakan di setiap variabel dalam kerangka kerja
yang sudah ditentukan, juga digunakan sebagai pertimbangan.
Selama periode proyeksi, diasumsikan tidak ada perubahan pads peraturan perpajakan. Selain itu
juga diasumsikan tidak ada perubahan pada manajemen dan kebijakan akuntansi.
4.1

PERSEROAN
NERACA
Kas dan Setara Kas

Kas terdiri dari kas di bank dan di tangan yang tidak dibatasi penggunaannya dan tidak
digunakan sebagai jaminan. Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar
Rp 325.186.414.
Piutang Usaha
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 7.006.510.173. Selama masa
proyeksi diasumsikan jumlah rata-rata hari penagihan adalah 165 hari. Berdasarkan laporan
audit per 31 Desember 2010, Perseroan tidak membentuk cadangan penyisihan piutang
usaha dikarenakan pihak manajemen berkeyakinan bahwa seluruh piutang usaha dapat
tertagih. Selama masa periode proyeksi, diasumsikan seluruh piutang usaha dapat tertagih.
Piutang Lain-lain
Akun ini merupakan piutang yang timbul dari transaksi hubungan istimewa. Per
31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 535.010.936. Selama periode
proyeksi, jumlah akun ini diasumsikan tidak mengalami perubahan.
Persedian
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 2.737. 962.926. Selama periode
proyeksi jumlah rata-rata had persediaan diasumsikan selama 50 had.
Uang Muka
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 2.747.146.403. Selama periode
proyeksi , akun ini diproyeksikan tetap.
Aset Tetap
Aset tetap diakui sebesar harga perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan. Per
31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 1.128.942.219. Aset tetap disusutkan
menggunakan metode garis lurus. Selama masa proyeksi penyusutan dibebankan sebesar
96% kepada harga pokok pendapatan dan sisa sebesar 4% dibebankan kepada beban
usaha.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

30

KA 1TflR..[ASA PENILF] PugUK

RAYMOND YORANOUW
CEPTIPiFp HuSin EU3 VntUEP

Hutang Usaha
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 109.042.877. Selama periode
proyeksi, jumlah rata-rata hari pembayaran adalah selama 3 hari.
Biaya Yang Masih Harus Dibayar
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 5.238.672.663. Selama periode
proyeksi jumlah akun ini diasumsikan tidak mengalami perubahan.
Kewajiban Pajak Yang Masih harus Dibayar
Merupakan beban pajak yang ditetapkan berdasarkan taksiran pendapatan kena pajak
tahun berjalan . Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 718.714.356.
Selama periode proyeksi besaran pajak penghasilan ditetapkan sebesar 25%.
Hutang Bank
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 2.432.417.126. Merupakan saldo
hutang kepada Bank BTN, Bank Bukopin, dan Bank BRI Syariah. Selama periode proyeksi
jumlah saldo hutang kepada Bank BTN dan Bank Bukopin diasumsikan tidak mengalami
perubahan dengan tingkat suku bunga sebesar 13,50% untuk Bank BTN dan 14% untuk
Bank Bukopin. Untuk saldo hutang kepada Bank BRl Syariah, Perseroan melakukan cicilan
pembayaran berdasarkan perjanjian kredit yang telah disepakati dengan Bank BRI Syariah.
Hutang Jangka Panjang

Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 0. Pada bulan Maret 2011
Perseroan mendapatkan pinjaman modal kerja dari PT Citra Mandiri Multi Finance sebesar
Rp 2.726.400.000. Atas hutang tersebut Perseroan harus melakukan pembayaran cicilan
pokok dan bunga sebesar Rp 105.270.000 per bulan, untuk 36 kali angsuran pembayaran.

LABA RUGI
Pendapatan
Per 31 Desember 2010 jumlah penjualan yang berhasil dilperoleh Perseroan adalah sebesar
Rp 13.814.883.834. Pendapatan Perseroan berasal dari 4 divisi penjualan yaitu divisi
perdagangan umum, divisi jasa boga, divisi perumahan dan divisi transportasi. Selama
periode proyeksi pendapatan Perseroan diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 5%
per tahun. Berikut asumsi penjualan untuk tiap divisi dibandingkan dengan total pendapatan
keseluruhan :

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

31

KANTOR Jre4 PEHILni RUnIK

"

o RAY[+^^ND YctRgtyauw

V
l

C wnriEO SuNJ.+E `5S VMLUrq

Berikut proyeksi pendapatan Perseroan (dalam Ribuan Rupiah):


2014
Proyeksi
Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi
Total Pendapatan

.2016%:

2.901.126
8.413.264
1.450.563
1.740.675

3.046,182
8.833.927
1.523.091
1.827.709

3.198.491
9.275.624
1.599.245
1.919.095

3.358.416
9.739.405
1.679.208
2.015.049

3.526.336
10.226.375
1.763.168
2.115.802

14.505. 628

15 . 230.909

15 . 992.455

16 . 792.078

17 . 631.682

Varga Pokok Pendapatan


Per 31 Desember 2010 jumlah harga pokok pendapatan Perseroan adalah sebesar
Rp 12.943.137.536. Berikut asumsi harga pokok pendapatan selama periode proyeksi :

HPP
Beban Operasional
Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Beban Pemeliharaan Aktiva
Beban BBM
Beban Telepon
Beban Pengemas
Beban Sewa Kendaraan
Beban Fotokopi/Cetakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain

85,00%

75,00%

70,00%

40,00%

4,00%
0,25%
0,50%
0,15%
0,25%
0,25%
0,05%
0,15%
0,25%
-

11,00%
1,00%
0,25%
0,50%
0,05%
0,50%
0,50%
0,10%
0,05%
0,15%

3,00%
0,25%
0,25%
0,20%
0,20%
0,35%
0,50%
0,20%
-

3,00%
1,25%
0,50%
0,15%
0,10%
12,00%
0,50%
0,50%

0,05%
0,50%
1,00%

0,05%
1,00%
1,00%

0,15%
0,30%
6,00%

0,05%
0,50%
5,00%

Berikut ringkasan proyeksi harga pokok pendapatan Perseroan (dalam Ribuan Rupiah):

Proyeksi
Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transporlasi

Total harga pokok penjualan (exclude dep.)


Depresiasi
Total Harga Pokok Penjuatan

2.680.640
7.668.690
1.180.758
1.106.199

2.814.672
8.052.125
1.239.796
1.161.509

2.955.406
8.454.731
1.301.786
1.219.585

3.103.176
8.877.468
1.366.875
1.280.564

3.258.335
9.321.341
1.435.219
1.344.592

12.636.288
374.094
13.010.382

13.268.102
374.094
13.642.196

13.931.507
315.282
14.246.789

14.628.083
6.721
14.634.804

15.359.487
6.721
15.366.208

Beban Usaha
Merupakan saldo beban umum dan administrasi yang terdiri dari beban : honor, lembur,
konsumsi, jamsostek, alat tulis kantor, pemeliharaan aktiva, penyusutanm transport, telepon,
sosial, administrasi bank, fotokopilcetakan, seragam, koran, insentive, dan beban lain-lain.
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 829.789.712. Selama periode

Studi Kelayakan - PT Peiita Sejahtera Abadi Tbk

32

^ -raa ^,^. P^,^, Pvo1,K


RAYMOND

Y ORANOUW

proyeksi , akun beban umum dna administrasi diasumsikan mengalami peningkatan sebesar
7% per tahun sesuai dengan asumsi tingkat inflasi di Indonesia , kecuali untuk beban honor
dan lembur yang diasumsikan mengalami peningkatan sebesar 10 % per tahun dan beban
penyusutan yang disusutkan menurut sisa manfaat ekonomisnya.
4.2

MPR
NERACA
Kas dan Setara Kas
Kas terdiri dari kas di bank dan di tangan yang tidak dibatasi penggunaannya dan tidak
digunakan sebagai jaminan. Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar
Rp 202.222.901. Pada bulan Maret tahun 2011 telah dilakukan penambahan modal disetor
sebesar Rp 10.000.000.000, dan diasumsikan dilakukan penambahan modal disetor pada
bulan Juli sebesar Rp 29.200.000.000.
Piutang Usaha
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah Rp 0. Selama masa proyeksi diasumsikan
jumlah rata-rata hari penagihan adalah 15 hari.
Proyek Dalam Pelaksanaan
Merupakan biaya persiapan dan biaya pembangunan villa yang diakui pada saat dimulainya
pengembangan dna pembangunan villa, pada saat diselesaikannya pembangunan tersebut
maka akan dimasukkan kedalam akun Aset Tetap. Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini
adalah sebesar Rp 710.018.500. Pada tahun 2011 jumlah akun ini adalah sebesar
Rp 12.710.018.500, dimana pada tahun 2012 diproyesikan villa telah selesai dan dapat
beroperasi.
Piutang Hubungan Istimewa
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 89.981.500. Selama masa
proyeksi, jumlah akun ini diasumsikan tetap.
Jaminan
Merupakan uang jaminan yang diberikan kepada IN Eveline Listijosuputro atas
ditandatanganinya Perjanjian Kerjasama. Sesuai kesepakatan, uang jaminan ini akan
dikembalikan oleh lbu Listijosuputro kepada MPR setelah bangunan villa selesai dan dapat
dioperasikan. Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 9.000.000.000, dan
pada tahun 2011 telah dilakukan penambahan uang jaminan sebesar Rp 6.000.000.000
yang dilakukan pada scat MPR melakukan Addendum Perjanjian Kerjasama dengan IN
Eveline Listijosuputro.
Aset Tetap
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah Rp 0. Pada tahun 2012 sejak
diselesaikannya pembangunan villa, jumlah akun ini bertambah sebesar Rp 33.160.018.500
yang merupakan perpindahan dari akun Proyek Dalam Pelaksanaan sebesar
Rp 30.710.018.500 dan pembelian mebel dan peralatan villa sebesar Rp 2.450.000.000.

Studi Kelayakan PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

33

Kfl'OD P JABA PEn LAI P6L'x


11

RAYMOND YDRAN0UW
OLPnnco eusI. a v<wra

Hutang Pajak
Merupakan beban pajak yang ditetapkan berdasarkan taksiran pendapatan kena pajak
tahun berjalan sebesar 25% dan pajak perhotelan yang dibebanlan kepada konsumen
sebesar 10%.
Hutang lain-lain
Per 31 Desember 2010 jumlah akun ini adalah sebesar Rp 1.813.044. Selama masa
proyeksi akun ini diasumsikan sebesar Rp 0.
LABA RUGI
Pendapatan
Per 31 Desember 2010, MPR belum melakukan kegiatan Operasional. MPR diproyeksikan
akan memulai kegiatan operasionalnya pada bulan Jul! tahun 2012 setelah diselesaikannya
pembangunan 11 unit villa yang terbagi menjadi Private Villa dan Family Villa. Private Villa
akan dioperasikan sebanyak 5 villa, sedangkan Family villa akan dioperasikan sebanyak 6
villa. Jumlah hari dalam setahun adalah 365 hari dimana untuk tahun 2012 adalah sebanyak
184 hari (beroperasi Juli 2012).
Berikut ringkasan asumsi pendapatan MPR :

Jumlah
Tarif
% Tingkat hunian
Jumlah hari / tahun

5
5.000.000

6
6.750.000

45%
184

45%
184

Stud! Kelayakan PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

Tetap
Naik 5% per tahun dengan pembulatan
tarif Rp 25.000
Naik 5% per tahun, Maksimal 85%
Tahun berikutnya 365 hari

34

K ..-. J.b. PCHILni P4JUUK

RAYM ND Y RANt7E.IW
CVY,YICU AUS^KCS5 VALUC,

Proyeksi pendapatan ditampilkan sebagai berikut-,

Keterangan :-

Proyeksi
2011

Pr2oyeks i
00 0

Proyeksi
2021
ii -

Proyeksi
2022
12

Proyeksi
' 20M . ,
13

Asumsi
Tarif Villa

Private Villa
Family Villa
Kenaikan tarif per tahun
Pembulatan tarif
Private Villa
Family Villa

Rata-rata tingkat hunian per tahun


% Kenaikan tingkat hunian per tahun

5.000.000
6.750.000
5%

5.250.000
7.087.500
5%

5.512.500
7.441.875
5%

5.788.125
7.813,969
5%

6.077.531
8.204.667
5%

6.381.408
8.614.901
5%

6.700.478
9.045.646
5%

7.035.502
9.497.928
5%

7.387.277
9.972.824
5%

7.756.641
10.471.465
5%

8.144.473
10.995.039
5%

8.551.697
11.544.791
5%

5.000.000
6.750.000

5.250.000
7.100.000

5.525.000
7.450.000

5.800.000
7.825.000

6.075.000
8.200.000

6.375.000
8:625.000

6.700.000
9.050.000

7.025.000
9.500.000

7.375.000
9.975.000

7.750.000
10.475.000

8.150.000
11.000.000

8.550.000
11.550.000

45%

50%
5%

55%
5%

60%
5%

65%
5%

70%
5%

75%
5%

80%
5%

85%
5%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

Proyeksi ( dalam Ribuan Rupiah )


Type Villa
Private Villa
Family Villa

2.070.000
3.353.400

Total Pendapatan Bersih

5.423.400

Keterangan
Asumsi
Tarif Villa
Private Villa
Family Villa
Kenaikan tarif per tahun
Pembulatan tarif

Private Villa
Family Villa
% Rata-rata tingkat hunian per to
% Kenaikan tingkat hunian per t2

Proyeksi
2024
14 ,;`

4.790.625
7,774.500
12.565,125

5.545.719
8.973.525

6.351.000
10. 282.050

7.206.469
11.672.700

8.144.063
13.222.125

14.519.244

16.633.050

18.879.169

21.366.188

9.170.625
14, 864.625
24.035.250

, Proyeks
2025{
15 ;'

10. 256.500
16 . 644.000

11 .440.469
18 . 568.463

12, 022.188
19.499.213

12.642.688
20 .476.500

13.263.188
21 .500.325

26 . 900 . 500

30 . 008. 931

31.521.40033.119.188

34.763.513

Prayeksi?
2032^es
22 "x`

Proyeksi
2033
!23

Proyeksi;
Proyeksi
Proyeksi
2034
2035
2036
2426
25

8.979.282
12.122.030
5%

9.428.246
12.728,132
5%

9.899.658
13.364,538
5%

10.394.641
14.032.765
5%

10.914.373
14.734.403
5%

11,460.092
15.471.124
5%

12.033.096
16.244.680
5%

12.634.751
17.056.914
5%

13.266.489
17.909.760
5%

13.929.813
18.805.247
5%

14.626.304
19.745.510
5%

15.357.619
20.732.785
5%

16.125.500
21,769.425
5%

8.975.000
12.125.000

9.425.000
12.725.000

9.900,000
13.375.000

10.400.000
14.025.000

10.925.000
14.725.000

11.450.000
15.475.000

12.025.000
16.250.000

12.625.000
17.050.000

13.275.000
17,900.000

13.925.000
18.800.000

14.625.000
19.750.000

15.350.000
20.725.000

16.125.000
21.775.000

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

Proyeksi ( dalam Ribuan Rupiah )


Type Villa
Private Villa
Family Villa

13.922.469
22.570.688

14.620.531
23.687.588

15.357.375
24.897.563

16.133.000
26,107.538

16.947.406
27.410.588

17.761.813
28.806.713

18.653.781
30,249.375

19.584.531
31.738.575

20.592.844
33.320.850

21.601.156
34.996.200

22.687.031
36.764.625

23.811.688
38.579.588

12.472.688
20.211.555

Total Pendapatan Bersih

36.493.156

38.308.119

40,254.938

42.240.538

44.357.994

46.568.525

46.903.156

51.323.106

53.913 694

56.597.356

59.451.656

62 .391.275

32 684,243

Penilaian Ekuitas - PT Minna Pad! Resorts

35

KA.rTCfl .]w9w Pcwitpi PvpG^K

9WO RAYMOND YORANOUW

Beban Usaha
Selama masa proyeksi beban usaha terdiri dari :
Management Fee;
Merupakan biaya yang dibayarkan kepada perusahaan jasa hotel consultant and
management yang bertanggung jawab atas manajemen pelayanan dan operasional,
termasuk penyediaan dan pengelolaan sumber daya manusia.

Asuransi;
Merupakan beban atas asuransi bangunan villa.

Reserved Fund;
Merupakan biaya untuk penggantian peralatan baru.
Biaya Pemeliharaan;
Biaya pemeliharaan segala sarana dan prasaranan villa.
Gaji dan tunjangan;
Biaya gaji dan tunjangan yang disediakan jasa hotel consultant and management.

Pajak Bumi dan Bangunan;


Merupakan biaya pajak bumi dan bangunan atas tanah dan villa.
POMEC (Property Maintenace Energy and Cost);
Merupakan biaya listrik, air, dan semua biaya engineering dalam pengoperasioan
villa.
Biaya Penyusutan.
Merupakan beban penyusutan aktiva tetap yang disusutkan sesuai dengan manfaat
ekonomisnya.

Berikut asumsi beban usaha terhadap total pendapatan bersih :


Management fee
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Pemeliharaan
Gaji dan Tunjangan*
Pajak Bumi dan Bangunan
POMEC

3,00%
0,25%
3,00%
1,50%
5,00%
0,17%
7,00%

* beban gaji dan tunjangan untuk tahun ke 1 hingga tahun ke 5 diasumsikan sebesar 5% dari pendapatan sesuai
dengan kenaikan fingkat okupansi, sedangkan untuk tahun ke 6 dan seterusnya diasumsikan meningkat
sebesar tingkat inflasi di Indonesia yang diasumsikan sebesar 7% per tahun.

Penilaian Ekuitas - PT Minna Padi Resorts


Pribadi dan Rahasia

36

1,r1
RAYMOND YO ANG1UW

Berikut adalah proyeksi beban usaha MPR (dalam Ribuan Rupiah) :


prayeksi
'LU1`J

Proyeksi
Management fee
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Pemeliharaan
Gaji dan Tunjangan

Pajak Bumi dan Bangunan


POMEC
Total beban operasional (excl Penyusutan)
Penyusutan
Total beban operasional

Proyeksi

Proyeksi

Proyeksi

ZU11

ZUZZ

ZUZ3

162.702
13.559
162.702
81.351
271.170
9.220
379.638

376.954
31.413
376.954
188.477
628.256
21.361
879.559

435.577
36.298
435.577
217.789
725.962
24.683
1.016.347

498.992
41.583
498.992
249.496
831.653
28.276
1.164.314

566.375
47.198
566.375
283.188
943.958
32.095
1.321.542

640.986
53.415
640.986
320,493
1.010.036
36.323
1.495.633

721.058
60.088
721,058
360.529
1.080.738
40.860
1.682.468

807.015
67.251
807.015
403.508
1.156.390
45.731
1.883.035

900.268
75.022
900.268
450.134
1.237.337
51.015
2.100.625

945.642
78.804
945.642
472.821
1.323.951
53.586
2.206.498

993.576
82.798
993.576
496.788
1.416.627
56.303
2.318.343

1.042.905
86.909
1.042.905
521.453
1.515.791
59.098
2.433.446

1.080.341

2.502.973

2.892.233

3.313.304

3.760.730

4.197.871

4.666.797

5. 169,944

5.714.669

6.026.943

6 .358.010

6 .702.507

690.125

2.148.001

2.155.261

2.163.577

1.866.767

2.490.397

2.502.415

2.515.865

2,530.869

1.627.433

2.933.214

2.950.596

1.770.467

4.650.974

5.047.494

5.476.881

5.627.497

6.688.268

7.169.212

7 .685.809

8 .245.539

7.654.376

9 . 291.224

9 .653.103

Pra}reksiPyeFks . Proyek
2024:

aks

eksi^Prayeics^
X30. ^ ?.Q31' {

Proyeksi :Proyeksi
:2032
2033

14,E
Proyeksi
Management fee
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Pemeliharaan
Gaji dan Tunjangan
Pajak Bumi dan Bangunan
POMEC

Proyeisi
s ^w LuZU

Proyeksi
2034

2324

;Proyeksi
2035

Proyeksi
2036

25

26

1.094.795
91.233

1.149.244
95.770

1.207.648
100.637

1.267.216
105.601

1.330.740
110.895

1.397.056
116.421

1.467.095
122.258

1.539.693
128.308

1.617.411
134.784

1.697.921
141.493

1.783.550
148.629

1.871.738
155,978

980.527
81.711

1.094.795
547.397
1.621.896
62.038
2.554.521

1.149.244
574.622
1.735.429
65.124
2.681.568

1.207.648
603.824
1.856.909
68.433
2.817.846

1.267.216
633.608
1.986.893
71.809
2.956.838

1.330.740
665.370
2.125.975
75.409
3.105.060

1.397.056
698.528
2.274.794
79.166
3.259.797

1.467.095
733.547
2.434.029
83.135
3.423.221

1.539.693
769.847
2.604.411
87.249
3.592.617

1.617.411
808.705
2.786.720
91.653
3.773.959

1.697.921
848.960
2.981.790
96.216
3.961.815

1.783.550
891.775
3.190.516
101.068
4.161.616

1.871.738
935.869
3.413.852
106.065
4.367.389

980.527
490.264
3.652.821
55.563
2.287.897

Total beban operasional (excl Penyusutan)

7.066.675

7.451.000

7.862.946

8.289.181

8.744.188

9.222.817

9.730.380

10.261.819

10.830.643

11.426.116

12.060.703

12.722.630

8.529.310

Penyusutan

2.968.843

2.987.997

1.718.902

3.546.223

3.570.402

3.593.686

3.618,138

1.835.599

4.014.775

2.891.448

2.913.914

2.936.793

407.601

10.035.518

10.438.997

9.581.848

11.837.404

12.314.590

12.816.504

13.348.518

12.097.417

14.845.418

14.317.564

14.974.617

15.659.423

8.936.912

Total beban operasional

Peniiaian Ekuitas -- PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

37

RAYMctND YORANIUW

eenn>, co eus,Mess v.,^ucP

4.3

PROYEKSi LABA Ruci KONSOLIDASI

Proyeksi laba rugi Perseroan setelah Rencana Transaksi selama periode tahun
2011 - 2021 disajikan sebagai berikut:
PT Pelta Sejahiera Abadi dan anak perusahaan
Proyeksi Laba Rug!
20if .2015
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan fain)

Pendapatan

Biaya Pokok Pendapatan

28.557.579.898

31 .311.321.393

34.264.731.525

(13.010.381.674)

(13.642.196.081)

(14.246.789.206)

(14.634.804.059)

(15.366.208.189)

Laba Kotor

1.495.246.352

7,012.113.366

14.310.790.693

16.676.517.334

18.898.523.336

Beban Usaha

(897.721.889)

(1746.146.197)

(5.7(19.238.692)

(6.185.673.178)

(6.716.286.196)

Laba Usaha

597.524,062

4.265.967.169

8.601.552,001

10.490.844.156

1232.237.140

Penghasilan (Beban ) lain-lain

(370.660.000)

(459.270.000)

(459.270.000)

(193.440.100)

(104.830.000)

Laba bersih sebelum pajak

226.864.462

3.806.697.169

8.142.282.001

10.297.404.156

12.077.407,140

Manfaat (beban) pajak penghasilan

(56.716.116)

(951.674.292)

(2.035.570.500)

(2.574.351.039)

(3.019.351.785)

Laba bersih sebelum hak minoritas

170.148.347

2.855.022.877

6.106.711.501

7.723.053.117

9.058.055.355

(273.970.012)

(593.561.338)

(110.381.239)

(836.712.703)

170.148.347

2.581.052.865

5,513,150.163

7.012.671.878

8.221.342.653

Hak minoritas
Laba 8ersih

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

38

KnxrfR J ..S.

i,^^

RAYMC3ND

PrNu n, Py9La

Y, RRANOUW

0--F. B ptl. rss VncUrA

5.

ANALISA KELAYAKAN USAHA

Pendekatan dan Prosedur yang digunakan dalam analisis kelayakan :

Analisa Manfaat Rencana Transaksi


Analisa kelayakan dilihat berdasarkan manfaat dan niiai tambah atas Rencana Transaksi
kepada Perseroan secara keseluruhan dan jangka panjang, dan menjadikan Perseroan
sebagai perusahaan yang balk dan memiliki tanggung jawab untuk mengembangkan usahanya
dimasa mendatang.

Analisa Nilai Investasi atas Rencana Transaksi


Untuk mengevaluasi kelayakan nilai investasi Perseroan pada Rencana Transaksi digunakan
2 (dua) indikator yaitu Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Nilai NPV
mencerminkan selisih dari niiai sekarang arus kas mass datang dengan nilal investasi. Jika
nilal NPV positif maka investasi tersebut dapatditerima sedangkan jika niiai NPV negatif maka
investasi tersebut sebaiknya tidak dilaksanakan. Nilai IRR mencerminkan besarnya tingkat
bunga yang apabila digunakan untuk mendiskonto seluruh selisih kas masuk akan
menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah investasi.

Analisa inkremental atas Rencana Transaksi


Analisa kelayakan berdasarkan anaiisa inkremental dilakukan dengan melihat proyeksi kinerja
Perseroan dalam menghasilkan laba bersih yang lebih balk dengan membandingkan proyeksi
keuangan Perseroan (potensi manfaat ekonomis) tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi
dan dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.

5.1 ANALISA MANFAAT RENCANA TRANSAKSI

Perseroan meyakini dengan melaksanakan Rencana Transaksi akan memberikan manfaat


sebagai berikut:
Meningkatkan Prospek Usaha
Dengan mengambilalih MPR sesuai dengan Rencana Transaksi oleh Perseroan, maka
prospek usaha Perseroan dapat meningkat dengan memanfaatkan peluang usaha
yang disumbang oleh MPR di samping tetap menjalankan bidang usaha yang telah
dijalankan sebelumnya yang meliputi perdagangan umum, tata boga, transportasi, dan
perumahan. Perluasan lingkup kegiatan operasional diharapkan dapat meningkatkan
pendapatan dan keunggulan bersaing Perseroan.
Meningkatkan Kepercayaan
Meningkatnya prospek usaha Perseroan, karena menurunnya tingkat risiko usaha dan
bertambahnya potensi untuk meningkatkan kinerja keuangan dengan adanya
pengambilalihan MPR, diharapkan dapat meningkatkan kepercayaan pihak ketiga
kepada Perseroan baik kepada pihak mitra usaha dan pemegang saham Perseroan.
Memberikan Manfaat bagi Pemegang Saham

Studi Kelayakan .. PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

39

Kwnran Jnsw Vcr+^Lw> pue4K

RAYMOND YORANOUW
CLnt{FI[O &YUIUflS VAILFn

Dengan pengambilaiihan MPR yang diharapkan dapat meningkatkan pendapatan dan


laba Perseroan secara keseluruhan maka akan membuat saham Perseroan di Bursa
Efek Indonesia menjadi semakin menarik dan likuid. Jika kinerja keuangan Perseroan
dapat meningkat, maka akan meningkatkan potensi pembagian dividen bagi
pemegang saham.
Memberikan Nilai Tambah
Memberikan suatu nilai tambah bagi semua pemegang saham, manajemen, karyawan,
melalul peningkatan Good Corporate Governance dalam hal akuntabilitas, tanggung
jawab, transparansi dad masing-masing lini usaha yang dapat berdiri sendiri secara
independen. Perseroan juga dapat meningkatkan nilai untuk jangka panjang dengan
adanya pertumbuhan pendapatan dan kegiatan usaha.
5.2

ANALISA NII..A! INVESTASI

Nilai Investasi
Nilai Rencana Pengambilalihan 99% saham MPR adalah sebesar Rp 19.800.000.000,
sebagaimana tercantum dalam Memorandum of Understanding yang telah ditandatangani
pada tanggal 8 April 2011 antara Perseroan dengan pemegang saham MPR.
Dengan demikian, nilai Rencana Pengambilalihan Perseroan atas MPR tersebut akan kami
perhitungkan sebagai investasi awal untuk perhitungan kelayakan usaha perusahaan yang
diambilalih.
Indikator Kelayakan
Untuk mengevaluasi kelayakan investasi Perseroan pada Rencana Transaksi digunakan
2 (dua) indikator yaitu Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR), yang
didasarkan pada 99% nilai kini arus kas bersih MPR yang diproyeksikan hingga Mid 2036
(sesuai pengambilalihan 99% saham MPR oleh Perseroan). Penggunaan NPV berarti
mengukur nilai kini dad pengeluaran investasi dan manfaat bisnis yang digambarkan oleh
proyeksi manfaat netto.
Nilai NPV mencerminkan selisih dart nilai sekarang arus kas masa datang dengan nilai
investasi. Jika nilai NPV positif maka investasi tersebut dapat diterima sedangkan jika niiai
NPV negatif maka investasi tersebut sebaiknya tidak dilaksanakan. Nilai IRR
mencerminkan besarnya tingkat bunga yang apabila digunakan untuk mendiskonto seluruh
selisih kas masuk akan menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah investasi.

10
MPR

21.435

17,86

Penentuan Tingkat Diskonto


Dalam menghitung tingkat diskonto (discount factor) untuk AKB digunakan tingkat diskonto
berdasarkan Biaya Modal Rata-rata Tertimbang (Weighted Average Cost of Capital!
WACC) dengan formula sebagai berikut:

Stud! Ke (ayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

40

RAYMC71VC3 Y0RANOUW

WACC= [kexWe ]+[ kd(1-t)xWd]


Dimana
ke
= biaya modal untuk ekuitas
kd
= biaya modal untuk hutang
We
= bobot ekuitas dalam struktur kapital
Wd
= bobot hutang dalam struktur kapital
t
= tarif pajak
Tingkat diskonto (discount rate) yang digunakan adalah biaya modal rata-rata tertimbang
(weighted average cost of capital), yang diperoleh dari biaya modal untuk hutang berbunga
dan biaya modal untuk ekuitas.
Sedangkan perhitungan biaya modal untuk ekuitas ditentukan dengan mengaplikasikan
model Capital Asset Pricing Model (CAP"). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas
adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas
saham, dengan formula sebagai berikut :
Ke = Rf + (3 (Rm-Rf)
Ke=Rr+9.RP

Dimana:
Rr
= tingkat pengembalian untuk investasi bebas risiko
Rm,
= tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rr,
= selisih antara R, dengan Rr
R
= sensitivitas antara tingkat pengembalian investasi dengan pasar
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bungs untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkian gagal bayar. Untuk penilaian ini, instrumen bebas risiko yang
digunakan adalah rata-rata tingkat suku bunga Surat Utang Negara (SUN) yang jatuh
tempo antara 10 sampai dengan 20 tahun, yaitu sebesar 8,57% per tahun.
RP (Equity Risk Premium - ERP), adalah selisih antara tirigka bunga investasi bebas
risiko dengan tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity
market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk
premiums) seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutkan risiko-dsiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang
mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas di pasar
negara berkembang (emerging market).
Untuk memperoleh gambaran mengenai ERP, digunakan pendekatan sebagai berikut :
Hasil penelitian yang dilakukan oleh Aswath Damodaran mengenai "Country Default
Spreads and Risk Premiums" yang diterbitkan pada bulan Januari 2010 menyatakan
bahwa pasar pads negara dengan emerging market umumnya 1,5 kali lebih volatil
dibandingkan dengan Amerika Serikat. Dengan menerapkan rasio volatilitas pasar
Indonesia ke pasar Amerika Serikat dengan cara mengalikannya, maka diperoleh risiko
investasi di Indonesia untuk jangka panjang adalah sebesar 9,00%.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

41

Kw..YWl JflA PE OLAI Pt,oVYr

RAYMOND F A N 0 U W
CtwTI /,G ^]Il$INF. SS VAF_I,ea

I (Beta), adalah pengukur tingkat sensitivitas pengembalian investasi terhadap


pengembalian pasar saham secara keseluruhan, Beta MPR akan dihitung dengan
mengacu kepada (unlevered) beta Damodaran dari industri Hotel sebesar 0,62; yang
kemudian disesuaikan (relevered) dengan struktur kapital atau tingkat leverage
perusahaan untuk memperoleh beta yang sesuai, dengan formula sebagai berikut:
(3r.=f'ux[1+(1-t)XDER]
Dimana :
i3u
t
DER

beta levered, yaitu beta yang mengacu pada portfolio pasar dengan
pengaruh hutang
= beta unlevered, yaitu beta yang mengacu pada portfolio pasar tanpa
pengaruh hutang
= tingkat pajak
= rasio hutang terhadap ekuitas

Dengan menggunakan formula di atas, maka beta unlevered akan dijadikan levered
dengan menggunakan asumsi porsi hutang terhadap ekuitas Perseroan yaitu 00:100
sehingga diperoleh beta untuk Perseroan adalah sebesar 0,62.
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan/ kelebihan serta risiko yang
dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat biaya modal sebesar 14,15 % per tahun adalah
wajar untuk mendiskonto anus kas bersih untuk ekuitas clad Perseroan dengan perhitungan
sebagai berikut :
Perhitungan Cost of Equity:
D
D
D

Rf
Rm-Rf
a
Total

8,57%
9,00%
0,62
14,15%

Karena perhitungan nilai ekuitas dari suatu perusahaan dilakukan dengan mendiskonto
tingkat balikan terhadap keseluruhan modal (Free Cash Flow to the Firm/ Invested
Capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan
rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari hutang berbunga (interest bearing
debt) maupun yang berasal dari ekuitas.
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk hutang diasumsikan digunakan tingkat bunga
pinjaman rata-rata dalam mata uang Rupiah yang berlaku di pasar periode Januari 2009 Desember 2010 yaitu sebesar 13,00%.
Sebagaimana telah diuraikan di atas , diperoleh biaya modal untuk hutang dan biaya modal
untuk ekuitas untuk masing -masing , yang disesuaikan dengan struktur kapital MPR selama
masa proyeksi yaitu 00 : 100, sehingga diperoleh WACC untuk MPR selama periode
proyeksi adalah 14,15.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

42

KAWTO, J .AS& PO *L,,

vvt^K

RAYMOND YORANUW
cenrIr.r:O Q ,Js,H^3a vALura

5.3

ANALISA INKREMENTAL

Analisa inkremental dapat dilihat dengan membandingkan proyeksi Perseroan tanpa


terjadinya Rencana Transaksi dan dengan terjadinya Rencana Transaksi. Berikut ini
adalah ringkasan kinerja konsolidasian Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi
selama periode proyeksi tahun 2011-2015:
dalam Rupiah, kecuali din afakan lain
1

Peniualan Bersih
Laba Usaha
Laba Bersih
Ebitda
Marlin Laba Usaha
Marlin Laba Bersih
Marlin EBITDA

14.505.628.026
597.524.462
170.148.347
987.205.641
4,12%
1,17%
6,81%

15.230.909.427
613.033.680
115.322.760
1.002.714.859
4,02%
0,76%
6,58%

15.992.454.898
687.400.826
171.098.119
1.015.819.545
4,30%
1,07%
6,35%

'

16.792.077.643
1.019.094.307
619.240.731
1.026.095.830
6,07%
3,69%
6,11%

17.631.681.525
1,026.067.772
690.928.329
1.033.069.295
5,82%
3,92%
5,86%

Sedangkan ringkasan kinerja konsolidasian Perseroan dengan terjadinya Rencana


Transaksi selama periode proyeksi tahun 2011-2015 adalah sebagai berikut:
dalam Rupiah, kecuali din afakan lain)
.

Penualan Bersih
Laba Usaha
Laba Bersih
Ebitda
Ma qin Laba Usaha
Mar in Laba Bersih
Mar in EBITDA

14.505.628.026
597.524.462
170.148.347
987.205.641
4,124/4
1,17%
6,81%

20.654.309.427
4.265.967.169
2.581.052.865
5.345.773.579
20,654{4
12,501A
25,88%4

28.557.579.898
8.601.552.001
5.513.150.163
11.077.971.645
30,12414
19,31%4
38,79414

31.311.321.393
10.490.844.156
7.012.671.878
12.653.106.225
33,504/4
22,404/4
40,41/4

34.264.731.525
12.182.237.140
8.221.342.653
14.352.815.735
35,55%
23,99%
41,89%

indikator Kelayakan
Pada tahun 2015 jumlah pendapatan Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi
diproyeksikan sebesar Rp 17.632 juta. Dengan adanya Rencana Transaksi, pendapatan
Perseroan dan anak perusahaan diproyeksikan akan mengalami tingkat pertumbuhan
majemuk tahunan (CAGR) sebesar 18,07 % atau mencapai Rp 34.265 juta pada tahun
2015. Pertumbuhan tersebut dapat dicapai dengan asumsi seluruh usaha Perseroan
memiliki prospek yang balk.
Pada tahun 2015 jumlah EBITDA Perseroan dan Anak Perusahaan tanpa terjadinya
Rencana Transaksi hanya diproyeksikan sebesar Rp 1.033 juta. Dengan adanya Rencana
Transaksi, EBITDA Perseroan dan anak perusahaan diproyeksikan akan mengaiami
tingkat pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sebesar 93,06% atau mencapai
Rp 14.353 juta pada tahun 2015 yang menunjukkan tingkat profitabilitas yang baik.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

43

^^ j

KANTOF Jns,a PEmLal PUfl_ K

^7

RAYMOND YDRANDUW
Cif$TIriELI f3 uw .r,3 VALVEF

5.4

KESIMPULAN

Analisa kelayakan usaha dapat dilakukan berdasarkan tinjauan, manfaat, perhitungan


kelayakan investasi Perseroan dan perbandingan antara kinerja proyeksi keuangan dalam
kondisi tanpa adanya MPR dan dengan adanya pengambilalihan 99% saham MPR.
Kelayakan investasi Perseroan dihitung dengan menggunakan dua indikator yaitu Net
Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR), dengan ringkasan sebagai berikut
(lihat Apendiks 9):

MPR

21.435

17,86

Berdasarkan analisa keseluruhan transaksi yang meliputi tinjauan, manfaat, analisa


kelayakan nilai investasi, dan proyeksi
kinerja keuangan, apabila Perseroan
mengambilalih 99% saham MPR dan melakukan perubahan kegiatan utama Perseroan,
maka akan menghasilkan investasi yang layak dan pertumbuhan laba bersih yang lebih
baik. Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan yang
meliputi : rencana pengambilalihan 99% saham MPR, dimana dalam kaitannya dengan
rencana pengambilalihan tersebut Perseroan akan melakukan perubahan kegiatan utama
Perseroan melalui penambahan ruang lingkup kegiatan usahanya dinilai Iayak untuk
dllaksanakan.
5.5

KEJADIAN SETELAH TAN GGAL PISAH BATAS (CUT OFF DATE)

Pada tanggal 17 Maret 2011 telah dilakukan pengoperan hak atas saham MPR
sebanyak 200 saham dari PT Minna Padi Investama Tbk kepada Bapak Steven
Cahyadi dan penambahan modal disetor sebesar Rp 10.000.000.000 oleh IN Eveline
Listijosuputro, dimana telah disahkan oleh Notaris Rudy Siswanto, S.H, Notaris di
Jakarta Utara, dalam Akta No.22, dan telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.:AHU-21374.AH.01.02.Tahun 2011,
tertanggal 28 April 2011;
Pada tanggal 5 April 2011 telah dilakukan penandatangan Addendum Perjanjian
Kerjasama yang telah dilakukan dihadapan Notaris Rudy Siswanto, S.H, Notaris di
Jakarta, dengan Akta No.02, dimana berdasarkan Addendum Perjanjian Kerjasama
tersebut maka MPR telah melakukan penambahan pembayaran Jaminan sebesar
Rp 6.000.000.000 kepada Ibu Eveline Listijosuputro, dan uang Jaminan tersebut akan
dikembalikan kepada MPR setelah pembangunan villa;

Pada bulan Maret 2011 Perseroan mendapatkan pinjaman modal kerja dari PT Citra
Mandiri Multi Finance sebesar Rp 2.726.400.000.

Studi Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

44

KANTCO Jnn YE

-, POOL

RAYMOND Ye RANUV/

SYARAT PEMBATASAN
1.

Studi Kelayakan Usaha ini didasarkan pada data dan informasi terbatas yang kami peroleh
dad manajemen Perseroan, yaitu:
Laporan keuangan Perseroan yang telah diaudit pada tanggal 31 Desember 2006-2010;
Laporan keuangan MPR yang telah diaudit pada tanggal 31 Desember 2008-2010;
Proyeksi keuangan Perseroan hingga 5 tahun kedepan dan proyeksi keuangan MPR
hingga tahun 2036;
Hasil diskusi dengan manajemen.

2.

Data yang diberikan oleh manajemen Perseroan termasuk rencana usaha Perseroan dan
anak perusahaannya merupakan tanggung jawab manajemen Perseroan, dan manajemen
Perseroan membebaskan RY dan para pegawai RY dari tanggung jawab akibat kesalahan
informasi. Kami tidak melakukan pemeriksaan secara langsung terhadap aset, kepemilikan
atau kepentingan bisnis yang menjadi unsur dari studi kelayakan ini.

3.

RY merupakan anggota independen (independent member) dari Baker Tilly International Ltd,
United Kingdom; yang many masing-masing merupakan entitas yang terpisah dan
independen.

4.

Laporan studi kelayakan usaha ini hanya ditujukan untuk Perseroan, dan tidak untuk
digunakan oleh pihak fain, selain untuk kepentingan yang telah dijelaskan sebelumnya.

5.

Kami tidak mempunyai kepentingan terhadap aset, kepemilikan atau kepentingan bisnis yang
menjadi subyek dad penyusunan studi kelayakan usaha inl, baik untuk scat ini maupun di
masa mendatang. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk
berpihak berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di
dafamnya.

6.

Kompensasi yang kami terima dari penugasan ini tidak dikaitkan dengan hasil kelayakan
usaha yang dilaporkan ataupun didasarkan pada hasil yang telah ditentukan sebelumnya.

7.

Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan faporan ini telah disusun sesuai dengan
Standar Penilaian Indonesia dari Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia ("GAPPI") dan
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia ("MAPPI"), kecuafi dinyatakan lain.

8.

Studi kelayakan usaha disusun berdasarkan kondisi pasar saat ini. Kejadian dimasa
mendatang merupakan suatu hal yang sulit diprediksi, sehingga perubahan kondisi pasar di
kemudian hari mungkin dapat mempengaruhi nilai yang ditentukan saat ini.

9.

Tanda tangan pimpinan dan cap yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya laporan studi
kelayakan usaha ini.

Stud! Kelayakan - PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk

45

Apendiks 1a
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Neraca Historis
Per 31 Desember 2006 - 2010
(dalam Rp- kecuak dinyatakan lain)

Keterangan

Audited
2006

Audited
2057
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-1

Audited
2010
0

391.138.821
5.414,938,547
775.389.061
876.310.344
502.274,230

640,409,500
6.651.258.174
535.010.936
871,502.822
630.589.185

411.763.465
6,629.123.337
535.010.936
1.621.200.666
2.228,913.510

378.602.068
7.785.576.029
535.010.936
2.559.951.894
2.216.047.346

325,186.414
7.006.510.173
535 .010.936
2.737,962,926
2,747.146.403

7-960.051.005

9.528.770,617

11.426.012.416

13.475. 188,293

13.351.816.852

1.133.823.084
2.685.051.283
1.551.228.199

2.641,132.098
4,617.225.483
1.976.091385

2.171.537.750
4.743.986,323
2,572.448.573
2.533.538

1.600.203.398
4.284.354.823
2.684.151.425
6.102,272

1.128.942,219
4,202,774,823
3.073,832,604
-

-4

ASET
AsetLan car
Kas dan selara kas
Piutang usaha
Piutang lain-lain
Persediaan
Uang muka

Jumlah Aset Lancar


Aset Tidak Lancar
Aset Tetap
Harga Perclehan
Akumuasi Penyusutan
Asel pajak tangguhan
Jumlah Aset Tidak Lancar
TOTAL ASET

1.133.823.084

2.641.132,098

2.174. 071.288

1.606.305.670

1.128.942.219

9.093 . 874.089

12.169 . 902.715

13.600.083.704

15081,493,963

14.480 . 759.071

568.120.041
2.363.858.200
15.765.568
485.545,667

218.068.189
3,060.538.167
306.381.504
2.650.755.973

122.763,900
4.670.317.369
855.376.050
2.110.504.767

79.223.955
5.621.960.715
593.539.494
2.863-329,825

109.042.877
5.238.872.663
718.714.356
2.432.417.126

3.433.299.476

6-235.743.833

7.758.962,086

9.1 SB.053.989

8,498 ,847.022

KEWAJIBAN DAN EKUITAS


KEWAJIBAN

Kewajiban Lancar
Hutang usaha
Biaya yang masih hares dibayar
Kewajiban pajak yang masih harus dibayar
Hutang frank

Jumlah Kewajiban Lancar


Kewajiban tidak lancar
Kewajiban pajak langguhan
Jumlah Kewajiban Tidalc Lancar
Total Kewajiban

EKUITAS
Modal saham
Agio saham
Laba ditahan
Total Ekuitas

TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS

29.930.561

64,793,923

29.9 30, 561

64.79 3.923

3.463,230,037

6.300,537.756

7.750 .962.086

9.158 . 053.989

8.498 ,847.022

3.000.000.000
1.393.084.230
1.237.559.819

3.000.000,000
1.393,084 250
1,476,280.727

3.000.000.000
1.393.084.230
1,448.037.387

3,000.000.000
1.393.084.230
1.530.355.743

3.000.000,000
1.393,084,230

5.630.644,049

5.869 .364.957

5 .841.121 . 617

5,923,439 . 973

5.981 . 912.049

9.093.874.066

12.169.902.713

13, 6 00 . 08 3.703

15.081 . 493.9 62

14 . 480.759.071

1.588,827,819

Apendiks lb
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Laba Rugi Historis
Untuk tahun yang berakhir pads 31 December 2006 - 2010
(dalam Rp, kecuali dinyelakan Iain)

Keterangan

Audited
2006
-4

PENJUALAN DAN PENDAPATAN


Perdagangan umum
Jasa bogs
Perumahan
Transportasi

13.361 .619.777
2643.312.577
7,374,957.200
1.790.500.000
1.552.850,000

16.077.011.280
2.913.356.255
9.157925025
2.034.000.000
1.971.730.000

17.462.488.955
3.097.273.870
9.657.383,795
2.169,250.000
2.538.581.290

14.257 .388.957
3.456.634.130
7.835.529.157
1.205,229.500
1.759.996.170

11814.883.834
3,095,315.278
8.419.473.310
740.224,488
1,559 .870.758

BEBAN POKOK PENJUALAN


Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi

12.348.43 3.7 55
2.369.545.541
6,981,853.625
1.634.332.345
1,362.702.244

14.87 2.114 .125


2.711.075.316
8.849.870.295
1.681.814.773
1.629.3 5 3.741

16 .499.7D4.384
2.909.779.321
9.397.968,273
1.847,707,875
2.344,248, 915

13.46 0.360.607
3,294.850,188
7.229.061,487
1. 116,188 . 218
1.820,260,714

12 .943.137.536
2,981.756.486
7.806,110.122
683 ,769,151
1.471.501.777

1.013.196.02 2

1.204.897. 15 5

962 .7 64.571

797. 028.350

971 . 746.299

BEBAN USAHA

807.070.864

840.403.159

801.460.577

795,045, 848

929 .789.712

LABA USAHA

206.115 . 158

364.493.996

161.323 . 994

982.502

41.956.586

LABA KOTOR

PENGHASILAN ( BEGAN) LAIN-LAIN


RUGI SEBELUM PAJAK

Audited
2007
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-1

Audited
2010
0

4.254.256

7.786.315

7.052.517

182. 829.852

87.655.751

210.3G9.414

372,280.311

168.376.511

183.812.354

129.612.337

TAKSIRAN PAJAK PENGHASILAN

(21.978.715)

64.358.016

32.247.158

32.554.659

41.445.419

LABA BERSIH

232.348 . 129

307.922.295

136.129.313

51.227.695

68.166.918

Penyusutan

356.919.808

424.865,186

596.355,188

11 1.702,852

389,681.179

EBITDA

936.456 . 863

1 . 022.2B7.908

1.210 . 863.178

580.430 . 121

784 . 216.167

Apendiks 1c
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Rasio Historis
2006-2010

Keterangan

PENJUALAN DAN PENDAPATAN


Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi

Audited
2006
-4

Un-audited
2007
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-1

Audited
2010
0

Average
2005-2010

19,760
55,20:5
13,40%
11,62%

18,12"!,
56 , 961%
12,65!
12,26%

17,74%
55.30'%
12,42%
14,54/0

24,24%
54,96%
8,45%
12,34%

22,41%
60,94%
5.36 %
11,29%

20,46%
56.671K
10,46%
12.41%

100,00%

100,00'0 ,

100,00%

100,001A

100,00%

100,00%

Beban Pokok Pendapatan (/. the @ Pendapatan%


Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi

89.64%
94,67%
91,28/1
67,750/.

93,06/%
96.64%
62.69%
82.64%

93,95%
97,31%
85,18%
92.34%

95,32%
92,25%
92,61%
103,42%

96,33%
92,71%
92,37 1/.
94,33%

93,66%
94,72%
88,63%
92,10%

Beban Pokok Pendapatan J% the Total Pendapatan)


Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi

17.73%
52,251A,
12,23`:
10.20'/

15,86%
55,05%
10,46 %
10,13'%

16,66%
53,82 'Y,
10,581%
13,42%

23,1121,58 %
50.70%
56,51 %
7,83 %
4.95%
12,77%
10,65%

19,19%
53.671/.
9.21%
11,44%

92,42 %

92,51%

94,49X,

94,41%

93, 69%

93,53%

LASA KOTOR

7,58%

7.49%

5.51 %

5,591/.

6 .31%

6,47%

BEBAN USAHA
Personalia
Administrasi dan umum

4.25%
1.79 ",5

360'5%
1.63%

3.00%.
1.591%

3,67%
1,92%

3.83%
2,18%,6

3,67%
1,82%

6.04 `54,

5.23%

4.59'%

5 ,58%

6,01 %

5,49%

LABA USAHA

1.54%

2.27%

0,92%

0,01%

0,30%

1,01%

LABA BERSIH

1.74%

192%

0.78%

1,06%

0.64%

1,23%

7%

6%

7%

4%

6%

6,01%

Total Penjualan clan Pendapatan

Total beban pokok pendapatan

Total beban usaha

EBITDA

Apendiks 2a
PT Minna Padi Resorts
Neraca Historis
Per 31 Desember 2007 - 2010
(dalam Rp. kecuafi dinyatakan lain)

Keterangan

ASET
Kas dan setara kas
Proyek dalarn pelaksanaan
Piutang hubungan istimewa
Jaminan

On-audited
2007
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-1

Audited
2010
0

5.000.000
470.750.000
245.000,000

200.000.000
627.900.000
475.000.000
9.000.000 000

200.000.000
693.418.500
475.000.000
9.000.000.000

202.222.901
710.018.5 00
89,981.500
9.000.000.000

470.750,000

302. 900.000

368 . 418.500

470,750, 000

302 . 900.000

368.418 , 500

1.813.044

250.000.000
-

10.000.000.000
-

10.00 0.0 00.000


-

10.000.000.000
409.857

250.000.000

10.000.000.000

10.000.000.000

10.00 0.409.8 57

720.750. 000

10.302.900.000

10.368.418.500

10.002.222.901

TOTAL ASET
KEWAJIBAN DAN EKUITAS
KEWAJIBAN
Hutang lain-lain
Hutang hubungan istimewa
Total Kewajiban
EKUITAS
Modal saham
Saldo rugi
Total Ekuitas
TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS

1.813.044

Apendiks 2h
PT Minna Padi Resorts
Laba Rugi Historis
Untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2007 - 2010
(dalarn Rp. kecuali dinyatakan lain)

Kate rang an

Uri-eudrted
2007
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-i

Audited
2010
0

PENDAPATAN BERSIH
BEBAN POKOK PENDAPATAN
LASA KOTOR
BEBAN USAHA
LABA USAHA
PENGHASILAN ( BEGAN ) LAIN-LAIN

409.857

LABA SEBELUM PAJAK

409.857

TAKSIRAN PAJAK PENGHASILAN


LABA BERSIH

409.857

Penyusutan
EBFTDA

Apendiks 3a
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Proyeksi Neraca
2011-2015
(datam Rp, kecuali dinyatakan lacn

Keterangan

ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas
Piutang usaha
Piutang lain-lain
Persediaan
Uang muka
Jumlah Aset Lancar
Aset Tidak Lancar
Aset Tetap
Jumlah Aset Tidak Lancar
TOTAL ASET
KEWAJIBAN DAN EKUITAS
KEWAJIBAN
Kewajiban Lancar
Hutang usaha
Biaya yang masih hams dibayar
Kewajiban pajak yang masih hams dihayar
Hutang bank
Jumlah Kewajiban Lancar

Kewajiban Tidak lancar


Hutang J angka Panjang
Jumlah Kewajiban Tidak Lancer
Total Kewajiban
EKUITAS
Modal saham
Agio saharn
Labe ditahan
Total Ekuitas
TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

2.645.778.268
6.557.338.697
535.010.936
1.782.244,065
2.747,146.403

1.162.524.190
6.885.205.631
535.010,936
1.868.793.981
2.747.146.403

350.173,551
7,229.465.913
535.010.936
1.951,614.960
2.747.146,403

489.452.087
7.590.939.209
535.010.936
2.004.767,679
2.747.146.403

737.936,667
7,970,486.169
535.010.936
2.104.960.026
2.747.146,403

14.267.518.368

13.19 8.681.141

12.811411.76 2

13.367.316.314

14.095.540, 201

739,261.040

349.579.861

21.161.142

14,159.619

7.158.096

739.261.040

349, 579.861

21 161,142

14.159,619

7.158.096

15.006 .779.408

13.548 . 261.002

12,834.572.904

13.381.475.933

14.102.698.297

96.004.676
5.238.672.663
56.716.116
1,418.525.558

109.764.263
5.238,672663
38.440.920
758.000.000

115.186.259
5.236.672.663
57,032.706
758.000.000

120, 667.6 88
5.238.672. 663
206.413.577
758,000,000

127.065.855
5 .238.672.663
230,309.443
758,000.000

6,809.919.012

6.144.877.846

6.168.591.629

6.323.753.927

6.354,047.961

2.044 800.000

1.136.000.000

227.200,000

2.044.800,000

1.136.000.000

227.200.000

8.854.719.012

7.280.877.846

6.396.091,629

6.323.753.927

6.354.047,961

3.000.000.000
1, 393.084.230
1,758,976.166

3.000.000.000
1.393.084.230
1.874.298.926

3.000.000,000
1.393.084.230
2.045.397.045

3.000.000.000
1,393.084. 230
2,664.637.776

3. 000.000.000
1.393 .084.230
3. 355.566.105

6.152.060.396

6.267.383.156'

6.438,481.275

7.057.722.006

7.748.650,335

15.006 . 779.408

13.548.261.602

12.834.572.904

13.381.475.933

14.10 .698.297

Apendiks 3b
PT Pelita Sejalitera Abadi Thk
Proyeksi Laba Ruyi
2011-2015
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

PENDAPATAN BERSIH
BEBAN POKOK PENDAPATAN
LABA KOTOR
BEBAN USAHA
LABA USAHA
PENGHASILAN ( BEBAN ) LAIN-LAIN
LABA SEBELUM PAJAK

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

14.505.628026

15.230.909.427

15.992. 454.898

16,792,077.643

17.631.681.525

(13.010.381,674)

(13,642 196.061)

(14.246.789.206)

(14.634.804.059)

(15.366.208.189)

1.495.246,352

1.588 713,366

1,745.665.693

2.157.273.584

2.265.473.336

(897.721.889)

(975.679.686)

(1058,264,867)

(1.138.179.276)

(1.239.405.564)

597.524.462

613.033.680

687. 400.826

1 ,019.094.307

1.026.067.772

(370.660.000)

(459.270.000)

(459.270.000)

(193.440.000)

(104,830.000)

226.864.462

153.763.680

228.130.826

825,654,307

921,237,772

TAKSIRAN PAJAK PENGHASILAN

(56.716 116)

(38.440.920)

(57,032,706)

(206.413.577)

(230.309.443)

LABA BERSIH

170.146.347

115.322,760

171.098.119

619.240.731

690.928.329

Penyusutan

389.681.179

389.681.179

328.418.719

7.001.523

7,001,523

EBITDA

987 . 205.641

1 . 002.714.859

1.015.819.545

1.0 26.095 .8 30

1.031069.295

Apendiks 3c

PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk


Rasio Historis
2011-2015

Keterangan

ARUS KAS DART AKTIVITAS OPERASI


Penerimaan dari piulang usaha
Pembayaran hutang usaha
Pembayaran beban umum dan adman
Pembayaran PPh Bader
Kas bersih diperoleh dari aktivitas operasi

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

14 954.799 502
(11.693.607 082]
(882.134.642)
(715.714 356)

14.903.042.492
(13.340.892.458)
(960.092.439)
{56.716.116)

1.660.343.422

545.341.480

555,719,360

559.918.537

353.314.579

(370.660.000)
(1.013.891.568)

(459.270.000)
(660.525. 558)

(459,270.000)
-

(193.440.000)
-

(104. 830.000)

2726.400.000
(681.600.000)

( 905.800.000 )

( 906.800.000 )

(227.200.000)

660248.432

(2.028.595,556)

(1.368.070.000)

(424.540.000)

(104.830.004)

2.320 . 591,854

( 1.483.254,078 )

( 812.350.640 )

139,278 . 537

248.484.579

15.648.194.617
(14.008.906.218)
(1.045.128.118)
(38440,920)

16.430.604.348
(14.675.753.889)
(1,137.899.215)
(57.032.706)

17.252.134.565
(15.453.280.906)
(1.239.125.503)
(246.413.577)

ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI


Kas bersih digunakan untuk aktivitas investasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran bunga pinjaman
Pembayaran pinjaman bank
Pinjaman jangka panjang
Pembayaran pinjaman jangka panjang
Kas bersih digunakan untuk aktivitas pendanaan
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS

KAS DAN SETARA KAS, AWAL

325.186.414

2,645.778.266

1.162.524.190

350.173.551

489.452.087

KAS DAN SETARA KAS, AKHIR

2.645.778.268

1.162.524.190

350.173.551

489.452.087

737,936,667

Apendiks 4a

PT Pelita Sejalltera Abadi Tbk ( Sesudah Rencana Transaksi


Proyeksi Neraca
2011-2015
(dalam Rp. kec.,ali dinyatakan lain)

Keterangan

Proyeksi
2011
1

Penjualan
Biaya Pokok Pendapatan
Laba Kolor
Beban Usaha
Labs Usaha
Penghasilan ( Began) taro-lain

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

14 505 b2a.026

20.654.309427

28.557 579.898

31.311.321.393

34.264 ?31.525

(13 010 3i3l.674,

813,642.196.0611

(14.246.785,2061

14 634.804.059)

(15,366.208.189)

7,1)12.113.356

14.310.790.653

16.676.517,
17,384

18.898 . 523.336

1897.721,889)

(2.746,146.197)

(5,709.238.692,

( 6.185-573.178)

(6.716.256.198)

597,524.4(32

4.265.967.169

8,601.552.001

10,490.844 156

12.182.237.140

1.495.246, 352

(370.660.000)

j459.270 000)

Laba (rug,) sebelum pajak penghasilan

226.864. 1,52

Mantaat ( beban ) pajak penghasilan

156, 716.11 61

Laba bersih sebelum hak minoritas

1'x0.1-18.347

2,855.022.877

170.148.347

2.581 - 052.865

Penyu sutan

366.681.1'79

1.079 .806,410

Ebitda

997.205 641
TRUE

345.773 , 579
TRUE

Hak minoritas
Laba Bersih

Proyeksi
2013
3

3.806.697 169
(051.674.292)

127307 0.0127

(459,270.000)

(193.440.000)

(104.830.00))

8,142.282 001

10.297.404 .155

12,077, 407,140

(2.035.570 .500)

(2.574 . 351.039 )

( 3 019.351 .785)

G 06."r 11.501

7.723.053.111

55.355

(593.561.338)

(710.381.239)

5,513.150.163

7.012.671.878

8 .221.342.653

2.476, 419.644

2.162.262.070

2170.578.595

11 .077.971, 945
TRUE

12. 653.106.225
TRUE

14. 352.815.735
TRUE

(636.712303)

Apendiks 4b
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk { Sesudah Rencana Transaksi
Proyeksi t_aba Rug!
2011.2015
jdalam Rp kecual dinyalakan iainl
Proyeksi
2011
1

Keterangan

ASST
AsetLancar
Kas dan setara kas
Pwlang usalta
Proyek dalam peiakaanaan
Piulang lain-lain
Piulang hubungan istnnewo
Persediaan
Lang muka
Janvnan
JlrrIah Aset Lancar
Aset Tidak Lancar
Asel Tetap
Goodwill
Jumlah Aset Tidak Lancar
TOTAL A$Er
KEWAJIBAN DAN EKUITAS
KEWAJIBAN
Kewajiban Lancar
Hulang usaha
Biaya yang rnasth hares dibaya>
Kewajiban pajak yang tnasih harurl dihayar
Hulang bank

24,046 188.125
6.557.338.697
12.710.016.500

21.511.9:35.267
7.371543 ,131
-

535.010.936
871.581.500
82 2411.065
2.747,146.403
15.000.000.000

Kewajiban Tidak lancar


Hulang Jangka Paniong
Jumlah Kewajiban Tidak Lancar
Total Kewajiban

Hak Minoritas

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

30.481
7,797

Proyeksi
2015
5

40.230 ,694.556
8.247.288.564
-

51.380.462.613
8.722.391.169
-

535
84.581.500
1.858.7,A"" , 581
2.747
-

535,010,535
89.981.500
960
1,951
2.747.146 403
-

535.010.936
89,981.500
2.004.767.679
2.747.146.403
-

535.010.936
89,981.500
2.104.960.026
2.747.146.403
-

63,4117, 928.225

34 . 124.471.216

43.602 .293867

53 .854.889. 658

65 . 579.972,647

; 311.261_040
5.719.631.129

32.819.473.130
5.719.631,129

30.343 053 486


5.715.631.125

28 325, 9133.853
5,719,631,129

26.321.735.759
5 .719.631.129

3 458.892.155

38.539 104 256

36.052.684.614

34.046.614.982

32.041,366.867

69,926 , 820,394

72.663.575.477

79.664.977.681

87.900.504.640

97.621.339.534

66-004.626
5,238.672.6 63
56.716.116
1.418.525,558

109.7 64.263
5.238.672.663
38.440.920
756.000.000
1.455.573 372

115.186, 259
238 672 13K,
67.032.705
758.000.000
3.235.050 294

120,667,668
5.238.672.663
205,413,577
758.000.000
3.819.861,837

127.065.855
5.238.672.663
230,309,443
758.000.000
4.452347.342

6, 809.919.012

7.600.451 ,219

9.403.941.923

10.143.615.764

10.806.395.304

2.044.800.000

1.136.0K coo

227 .200 ,000

2.044.800.000

1.136.000.000

227.200.500

'13.654.7 19.012

8.736 -751219

6.631.141.923

10.143.615. 764

10,806.395.304

4920.040. 986

5.194 .010,957

5.787.572,335

6.497.953, 574

7.334 . 666.277

3.000.060 . 000
56.000. 000.000
1 ',93.084 230
1.758.976 . 166

3 . coo, 000 , 000


50.000 . 002,000
1 . 393.084 ,230
4.340 , 029 031

3.000,000 , 000
50 , 000,000,000
1
084,230
9,953 . 179,183

3.000.000,000
50.000.000. 000
1.393.064,230
16.865 , 851,072

3.000.000.000
50.000 . 300.000
1.393,084.230
25.087 . 193.724

05.152.0110.358

58.733.117 261

54.246, 263. 423

71.258.935. 302

79.480-277.954

$9.926 ,820.394

72.663.575.477

79.664.977.681

87.900 . 504.640

97.621.339.534

Hulang pajak
Jumlah Kewajiban Lancar

Proyeksi
2012
2

EKUITAS
tvlodal Sahara
Tambahan modal dselor
Agio saham

Laba ditahan
Total Ekuitas
TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS

Apendiks 4c
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk ( Sesudah Rencana Transaksi
ProyeksiArus Kas

2011.2015
(dalam Rp kecuah ainyatakan lain)

Keterangan

Prnyeks;
2011

Prnyexsi
2012
2

Proye'rsr
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI


Penerimaan darr, p)utang osOha
Pembayaranhutangusalla
Pembayaran beban )mum dan adm+n
Pembayaran hutang lain-lain
Pembayaran PPh Badan

Kim bersih diperoleh 'Jan akt vitas operas


ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Konstruksihangunan
Building improvements
Pembclmn mebel dan peralaean
Pembanan jam)nan
Pengembal ien jaminan
Kas hersih digunakan uniuk ak1)oiias a vestasi
ARUS KAS DAR ) AKTIVITAS PENOANAAN
Tam bahan modal dlsetor
Pembayaran bungs (m)aman
Pembayaran pin)aman bank
Pinjaman )angka panjang
Pembayaran pinjaman jincikll paniann
Kas mash d)euilakan rfnlui< 7)51131, pendanaan

K6NAIKAN (PENURUNAN) SERSN KAS DAN SETARA KAS

14,954.799.502
111P;^+3rooos2
M2,134 6421
r1.013.044k
718,714.3551

1.058,530.378

(12.000,000,000)
-

20.382 444,992
(13.340.692,458!
12.040.4337197
)56.7181.1161

4.944.402.700

(18.000.000000)
)2.450.000.0001

29.368.157.117
(14008.406.2181
3.548.101.3181
1.454.014.2921

10.337.136 685

32,313,435.598
(14,(375,753,889)
(4.030.132,570)

35.452.933.940
(15 453.280,9061
(4,552,429,063)
-

E3.292.083,000)

14,026.275.414)

10.315.465,138

11,420,948,557

1717)10.000,000i
-

15 000.000.000

(145.192.436)
-

( 166330.500)
,.

18.000.000.000}

(5.450.000.000)

)145.192,438)

{1 66.330,500)

39.2('0.000. 000
r,3,70.660 ,000)
+.1.013.891 . 5881

1459 270.OGQ7
1560 .525.5581

(459 .270.000)
-

1193.440.000)
-

(104.830.000)
-

2. 7 26.400.000

1661000.0017

l508 600.000J

(506.800.0001

1227. 200.000)

39.800.248.432

(2,028.595.558)

(1,346770.0001

23.518.7 7 8.810

12. 534. 192.8561

6.9139.055 585

9.749533.701

11.149.786.057

(420 540.000 )

1104,830.000)

KAS DAN SETARA KAS, AWAL

327.408 ,315

24 . 045,166 . 125

21 . 5 , 1 595 . 213

30.481.060. 855

40 230 694,556

KAS DAN SETARA KAS, AKI-115

24.046 . 188.125

21.511.995. 267

30.481.060 - 855

40 . 230.694-556

51.38D.482.613

Apendiks Sa
PT Sarno Padi Resorts
Ner ca Nistoris
2011-2023
Idaiam Rip --all dmyalakan lain)

Keterangan

ASST
Aset Lancar
Kas dan setara kas
Piularg usaha
Proyek dalam polnksanaan
Piulang lulhungan islimewa
,larnlnan
Jumlah Aset Lancar

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

5105014
21113
3

21 400 409.857
12.710.018.600
89.981 500
15.000.000.000

20.349,471.577
466.337.500
69.961.500

30 E30 a87.305
568.012.500

49.200.409.657

20,925, 990,077

49.200-409-857

Proyeks
2014
4

Prnyn4ai
2015
5

Proyeksi
2016
6

Proyeksi
2517
7

Proyeksi
2013
8

Prcycksi
2019
9

Proyeksi
2020
10

Proyoksr
2021
11

Prayeksi
2022
12

Proyeksi
2023
13

125.375.184, 134
1.356.568 .725

145 .196.453,633
1424, 940.000
89,961, 500
-

160590,346.174
1.497.158.750

182,436.925.651
1.571,501,250
59.981.500

3974 1 242ACIS
559,349,375
89,981.500

50.642545 ,947
701.90500D
89,581.500
-

62.506.225.252
853.441.875

73,1107,447,692
565,669,760

89.901.500
-

89,581500

59.581.500

106.014359-382
1210.050.000
89,981.500

2,0.798.11001.305

40.467.573.344

51.404.432.847

63_0-19.640,6127

74.563.298.142

09.788.824.650

107,320. 390,882

126.821,733.759

146.711.375,133

162.177 496L424

32.459,893,269

30321.592.344

28.31t-824,234

251.314.577,363

24.636,602.694

23,036656,640

25.774.594 625

21.527.734.659

19,296-954,541

17.984.735.750

20.539600.703

17.9361539.867

32.409.893,269

33,321,652.344

25,311.024,234

26.314.577 G63

24.636,502,094

20.036,508.049

23.774,594.625

21.527.734 ,659

15,296.954.541

17.984.735.750

20.539.600,703

17936,539,867

53, 303,683 .345

51,110,773.040

68.799.397-578

77,709.010-109

88.436.251.321

100.099.954.982

11 .563.419,275

728-848,125.541

146.178.688 . 300

164 . 696.110 , 883

182 717 097.121

2111 ,1114 141117

89.981.500
-

68512.318-150
1,086,525.000

69,901.500

89981500
-

184.098,308.401

Aset Tidak Lancar


Stool le109

Jumlah Aso[ Tidak Lancar


TOTAL POET
KEWA2IBAN DAN EKUITAS
KWAJIBAN
Kewajiban Lancar
H tang pajak

1.455 573.372

3.235.050.294

3.619 861.037

4452.347 ,342

5203 . 034,795

5.006 . 098,677

6.620 . 034.492

7493 . 722.690

8441 . 741206

9.118 . 895.947

9,266,909,910

9.753 , 953.625

1955,573.372

3.2355110'254

3.819.861.937

.1452347 .342

5 .200,534, 755

5.805.096.077

C-520.034 492

7.493 .722,690

8.441 . 741.206

9.118 .695.947

9 ,268-909,610

9753.953.625

1.45557(1 372

3^^,"s5 055.294

;.519 861,337

4 452347 14'

5.200.834.755

2606098 6,77

6 (,20 C34.492.

7,493,722.690

8.441.741 .206

9 ,118.895,947

9.268.909.610

9.753, 953,625

10.000.600.000
35.200.0000411
2.740.109.974

IQ .000.000.055
35.200. 000.000
8.675.723.055

IS 655.555.000
39.200.000-000
15,779.535.7111

13 053,000,000
39.200.000,000
24 140.1162,767

10.000.000.000
39.300.000.000
34.065.416.52_5

10.000 ,000.000
39.200.000.000
45.093.055.306

10,000.000. 000
39.200.000.000
57.743 3$4 753

10.000.000 .000
39. 200,000 . 000
72 .154.402.652

10,050.500 . 000
39 .200.000.000
86,476,947.094

10.000,000. 000
39.200.000.000
106,377.214 .936

10 .000.0001903
39.200.000000
124

10.000.000,000
3S 2()0, 000,000
143 -080,994.642

49,2001 51.940.109,074

57.875 .723.355

64,979 , 535.741

73.346 . 662.757

83.255 . 416.526

98 . 293.856,306

106.943 . 384.763

121,354 , 402.852

137 ,676,947-094

155 . 577.214 . 936

173 .448,187,517

192,280 . 994,842

53 .395,683,350

61.1 10.773,649

68.799 .397,578

77.799 ,0 00,109

B11,485,251.321

100 . 099.954,05Z

46.118, 688.300

164.696.110 . 883

182 .717.097,127

202.034.948.267

Jumlah Kewajiban Lancar


Kewajltlan tdak lancar
Jumlah Kewajiban Lancar
Total Kewajiban
EKUPTAS
I,dartal 54110, 1
Tambahan mogul 4440101
Sa37o rugs

Total Ekullas
TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAB

10.000,000.000
39-200,000.000
409,857

49.200 .409.857

Apendiks 5a
PT Minna Padi Resorts
Neraca Historls
2024.2036
jdalarn Rp kecuali 8 9O10kan laut)

Keterangan

ASET
Aset Lancar
Kas don selara kas
Piulang useha
Piutang Itubungan lsomewa
Jumlah Aset Lancar

Proyeksi
2024
14

Proyokst
2025
15

Proyeksi
2026
16

Proyeksi
2027
17

Proyeksi
2028
15

205.315.547.705
1.649.690625
89.981.500

229.274.625.253
1.731,736.875
69.981.500

254.403.462. 145
1.519,743 750
89.981.500

273,149,139,707
1009,503.750
89.981.500

300.825.607.226
2005.224.375
69-981-500

207.055.219 834

231.096-343 729

255.3l3.167.356

275-139.635.017

15.332 728 690

12,727013,470

It 411,450,50.

15,332.726,890

12727'913 475

11.411453 .0 9

222,387.948.723

243,824.157.107

10.263 . 725.235
10.253.725 . 239

10.263.725.239

Proyeksi
2029
19

Proyaksl
2030
20

Proyeksi
2031
21

Proyeksi
2032
22

Proyeksi
2033
23

Proyeksi
2034
24

Proyeksi
2035
25

Proyeksi
2036
26

15,903.520
2105.152.500
89.981.500

390.1 89.557,658
2.210,690,625
69,981.500

391.991.554835
2.320.085525
89981 500

414.716.628.645
2.437.194.375
89.981.500

449.701.876.553
2,558,510.625
89.981.500

486.054.765,431
2.687,540.625
89.981.500

524.171.312.925
2.820 ,427,500
89,981.500

533.203.032.143
2.963.131.875
89.981.500

342.924.813.707

332.011.037.520

362.490.239,983

394,391,631,960

417.243.804.520

452.350.168. 688

486 .862,287.556

527.081,727.825

636.256.145.519

15.516.444,354

12.391623.483

9.263 621552

6.134.515.575

4,812.147.731

11.480.857.511

9.155.413 112

6.536,515. 500

4,523,134.978

4.442,376,041

15.518.444.354

k2.391.622.403

9.203,521,662

6.134.515,575

4.812.147,73!

11.480.887.511

9.155.413.112

6.836.015 .508

4 ,523.134.976

4,442.376041

267,724.648.002

290. 658.069 .371

315,312.435.584

341.274.659,181

366.624.755,558

399 03.779,692

428.724 , 692.031

05.781,800

495.698.303.064

531.604 .856.903

540 ,698.521.559

16.758 . 092.31::

1l 693160,114

11. 524.837.102

12446 . 653,350

13.594 . 657.870

13 .778,975.280

14 .035 , 733.522

15.158.435 322

16 , 229,683.741

17,064.425 , 470

17 .922,090.4 52

9.205 . 256,965

10.796.092 .31,2

11693.'% 66 1 i4

11.824 . 537.183

12,446,1,50 , 350

13,094,65'7,570'

13.778 , 97.5 260

14,939 .7 32.822

15,158438. 322

16.229.683,741

17.064.425470

17 , 922090. 452

9.205.256 965

10,798-092312 11.553.766.!!4

13.624.937.183

F?.140,000.300

13,09.4,857.970

33.776.975X260

1,1.935.732 822

15.158.438.322

16.229,683.741

17.064.425 .470

17.922.090.452

9.205. 256.955

10,900,060,000
35,200000.000
305 C45 780.278

10,000000000
39209.000,000
335005.046.869

10.000.000.000
39.200.900,000
304.368.253,709

10,000.000.005
39.200.000.000
395.076.098.059

30,000.000,000
35.200.001930
429.433.677.594

10,004000.000
39.200.000.000
464.482.756.451

10,000.000.000
39,200,000.000
462.293.264.595

Ace! Tidak Lancar


654! !clap

Jwnlah Asti Tidak Lancar


TOTAL ASET
KEWAJISAN BAN EKUITAS
KEWAJIBAN
Kewajiban Lancar
Hulang pajak
Jumlah Kewajiban Lancar

461

Kewajiban lidak lancar


Jundah Kewajiban Lancar
Total Kewajiban
EKUITAS
Modal saham
Tamballan modal dlselol
Saldo a,gi
Total Ekuitas
TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS

10.000.000,000
39,200,000,000
1(12,924 223.454

10.000.000.595
39,200,000,40{5
183

10.525050.000
35,200,700.000
200,030.581.888

10.000.000 DOD
39,200,000,060
225633.232,195

10.000.000.000
3`0.200.900.090
253.005.785203

10.000.000,090
39,200,000.000
278.979.801.312

212.124.223.464

233.026.064,795

255.03088 1.888

278.633,232,100

302.865.785.203

328.179.301.312

354.845.780.270

394,265.046.869

413.586,253.709

445.276.098.059

478.533,877.594

513.682.766.451

531,493.264.595

222.387.946.723

a3,SZ4 . 157.107

267.724. 6-18-662

29 .000.069.371

315.312.435-5844

3
341.274.
341.
659.181

368 .624,755,558

399.203.779.692

428,724. 692.031

461,505 , 761.800

495 .698.306.064

531. 604.856,903

540.698. 521.559

Apendiks 5b
PT Minna P.dl Resorts
Lab. Rugi Hisloris
2011-2023
(Oalanl Rp. kecuali dlnyatakan lain)

Kererangan

Proyeksi
2011

Prayeksi
2012

Proyeksi
2013

Proyeksi
2014

TIDY eksi
2015

Proyekss
2015

Proyeksi
2017

Proyeksi
2010

Proyeksi
2019
9

Proyeksi
2020
10

Proyeksi
2021
11

P10yek91
2022
12

Proyeksi
2023
13

PENOAPATAN BERSIH

5.423,443,900

12.565.125. 000

14 ,519.243.750

16,633,050.000

16.879.168.750

2L366.197,500

24.035.250.000

26.9401540.400

30 .008.931 . 250

31 .521.400. 000

BEBAN USAHA

(1,770.466.511)

(4.650.973.8251

(5.047.493.902)

15476.880.632]

(5.627.407,(171]

(0.505.257.794)

(7,169,212.031)

(7.685,809,242)

(8.245.538.927)

(7.654.376.211)

(9.291.224.050)

(9653.103.400)

3,652933,409

7.914.151.175

9,471.749.848

11.156.169.368

13.251.671.679

14.677.919.706

16,888.037,969

19.214 . 690.758

21 ,753.392. 323

23 . 867.023 .789

23 .827.963 , 442

25 . 110.409,500

7,914.151.17;

9, 4'71.749 , 848

11.155.769 , 368

13 .251.671. (179

14577.919, 7991

15.866 . 037,959

19,214 . 690.756

21,763.392.323

23.667.023 . 789

23, 827 963 44k'

25 , 110.409 500

11.976.537.744)

{2.357.937462

12.785.042.3421

(3,312917.920)

(3 059A-,S S27)

(4.216, 509492)

( 4.903.672.090)

(5,440, 848.061 )

(5.966 .755.947 )

(5,956. 990.860)

(6,277 .602.375)

9 .938,753759

11.004.439,740

12.64

14,411 . 018,069

16.322 . 644.242

17 , 900,267.842

17870972581

16832807125

LABA USAHA

33 .119,187,500

34.763.$12.509

PENGHASILAN { BEBAN ) LAIN-LAIN


LABA SEBELUM PAJAK

3,652 933 489

TAKSIRAN PAJAK PENGHASILAN

1913.233.372)
2.739.700,1 17

LABA BERSIH

Ponycullan
E61TOA

5.93513.381

7.103,812.3868.367,127, 026

090.125-2.31

21.1 5.000.929

2,1!15,260.547

7.103.577.072

1.066.766.055

2.490.397.091

2,502.414.716

2.51590"4,956

2.530. 669.431

1 .627.432.791

2.933 ,214,205

2.950.595 961

4.343.058.720

lfM62 1Z2.100

11.627,010,395

13.319.."49440

15.118.438.335

17,169,316,797

19, 368.452,685

21.730,505.724

24.294.261.754

25.494.456 ,580

26,761.177 ,647

28 061.005,461

PT Minna Padi Resarls


Laba Rug) Hisloris
2024-2036
(dalart Rp. 54401,11 dlnyalakan lain]

Kererangan

PENOAPATAN SERSIH

Proyeksi
2024
14

Proyeksi
2025
15

Prayeksi
202+3
to

Proynksk
2027
17

Proyeksi
202.0
18

Proyeksi
2029
19

Pfoyeks]
2030
20

Prayeksi
2031
21

PTOyeksi
2032
22

Proyeksl
2033
23

Proyeksi
2034
24

Pfoyekol
2035
25

910986x]
2036
26

36.493 . 156.250

38,358.116 , 750

40 . 254.937.500

42,240 . 537.500

44 .3 57.993.750

46.56 5,525 .004

40.053.104,555

51.323.145, 250

53 . 913,693.750

56,597.356.250

59 ,451.656 . 250

62 . 391.275.000

OEBAN USAHA

119.035.51;.794)

(10 439 3.117.002)

15551.648.043,

(11.637.403.747,

112.3 Lt.509. 391

12,816.500,5221

13 .345.517 6291

(12.597,417.161}

(14,545, 417.963)

( 14.317.563,784 )

(14.974.616.869)

(15.659423.191)

18,930, 911.642}

LABA USAHA

26.457.638 . 456

27.8 69.12 1 .74 8

30.673 , 889.457

30.403 . 133.733

32,043,404 . 021

33 , 752.421 , 478

35.554,638,621

39 . 225.684,789

39,069 , 275.757

42. 279.702 .466

44,477.039 . 381

40.731,851.809

23 , 747.330,856

LABA BEBELUM PAJAK

26.457.638.456

27.709.121,240

39573.059.457

30.433.133.733

52.043.404,521

33 -152.02 t.478

35.554638.621

39, 223.088.789

39.000.775.707

42.279.792,466

44 .477,039.381

46.737.857.809

23,747 330.858

TAKS{RAN PAJAK PENGHASILAN

(6.614.409.6141

(6 , 957.280.437)

17.](55.272,3641

E7.600.793433)

18.70.651.0051

l8.438 005 37(ij

(H 11aa C59.655)

19.806.422.197)

M 767.0re 947)

(10.569.948 . 116)

(11 , 119.259845)

LABA BERSIH

15.043.220.042

20.90

2:.',.004.517.792

22.902.350,300

111 . 0000900021

159311832715)

24.232.553.016

25.314.016.109

25555.979.965

25.419.256592

29 30 1.206.840

31.709.644.349

33.357 .779,535

35 L048 885,56?

17.810,498.144

32.684,242,500

PENGHASILAN ( BEBAN ) LAIN-LAIN

Penyu 9utan
EBITOA

841.311

2.956.842.540

2.9.07,995.599

1.713.93:.24'7

3.548.222912

3.570401 .008

5.593.065. 071

:1.618.137.649

1,835 598 , 90$

4 .014,774 . 976

2891 .447,961

2.913.914.167

2 .936793, 280

407,501 362

29.426.480.996

30.857.118.3.17

32 391.9q 1.707.

33.95 1.355 54S

:15513,805.820

37.345.707.549

39.172.776.270

41.091.287, 695

43 . 083.050.763

45,171,240427

47.390 . 953.548

413.663 645,059

24.154932.220

49 71066 S.
PT lSir, na Padi Resorts
Proyeksi Arus Kan
2011.2023
(dalanl Rp keooali dmyalakan aln)
Proyeksi
2071

Kelerangan

1
ARUS KA5 OARI AKTIVITAS OPERAS)
Penerimaon dan piu lang usaha
Palbayarn bebauum Gan admen
Pembayaran 0 u(ang lain-lain
PernbayaranPPhBadan

{ t.8 13,044)
-

Kas bersih drperoleh dari 461471104 operasi


ARUS KAS DAR) AKTIVITAS INVESTASI
KonOruksi bangunan
0u44in5 improvenlents
Pembekan nlebel dan peralatan
Pemberian )aminan
Pengembalian jam1nan
Kas llersih digunakan uniuk aktivilas InVe5las,
ARUS KA5 DART AKT IVITAS PENOANAAN
Tambahan mach) dise(or
Kas hersih digunakan untuk aklivitas pendanaan
KENA(KAN IPENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS, AWWAL
645 DAN SETARA KAS. AKHIR

1.813.044)

(12 000.000 000)


(6000.000.080)
(16000.000000;

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013

5.479.402.500
( 1.080.341.280)
-

Proyeksi
2014
4

13735.962,500
.
.
12502972900)
.

Proynks,
2015
5

Prayeksi
2016
6

Prayeksi
2017
7

Proyeksi
2018
5

Proyeksi
2019
9

Prpy4ksi
2020
10

Prayeksi
2021
11

Proyeksi
2022
12

Proyeksi
2023
13

16,200798.375
(3.37330350)
.
.
-

(1,455.573.372)

15.882831,250
k2, BD2-113. 355)
(3.235050.294;

13 519 561 837)

74.452.247.342)

(5.200.834,795)

(5,30-a O95 G77)

(6.620.034.492)

(7.493.722,690)

(6.447,741.206)

(9,116 895 247)

(9. 268.909.610)

9.76).416.228

9,705.547.501

11067,633,978

72.452.470,993

13 .951,073.077

15.1345222.756

17.671.0413.232

19.660.9)4.064

20.136,463,099

20.881.971.700

22.104 114,601

1166.330500)
-

(1588,791556)
-

(266.005.000)
-

(300.069.313)

(315,214,060)

(331.191.875)
(5.756.657.283}

(347 635j 2.5)

(166.330.500)

(198 751 F55)

4.399.051 22D

(18.000, 900,00-1)
(2450,000,400)
15.000,000.004
(5.450.000,0001^W

(145.192030)
-

( 745.192.436)

20.665.546.750
.
3.760.730418)
-

23,390 37D,375
(4.1 97.B70 , 703}
-

26.316.116 ,750
(4,556.797 ,315)

25461.025 ,000
(5159944,276)
.

32,069.306.250
(5.714.669496)
,

34.605.168.125
(6.026.943. 420)

36.358,877.500
(6,358 , 009,853)

1GG5.5 317.2 5 0
3(t8i.. 7
0)

(213.061.875)
13.678.789.3327
-

("140 352,500)
-

(3.090.451.237)

(240.352,500)

(269.005.000)

(300.089-313)

(315,214,000)

(5.488.079.158)

(347,635.125}

36200,000000
39-200.400,055
(1.050.936,780)

7.741.4)0.2,^-0

9.610.355.164

10,901,303.478

12 2r3 679.305

10.101,222.640

15.604,870.258

17 402,041.232

19.360,024.752

19,821.269,499

202.222 901

21.490.459.857

;;0.349 ,171.077

30 130 837.3cn

35741.242.469

50.642.545.947

52.000.335.7.52

-,j.007.447.892

88,612,318.150

106.014.359.382

125,375.184.134

145.196,453.633

160,599,346.174

21.400 . 409.857

20.349.471.077

_,-30.130. 807,388

39 .741.242.469

59.642

62.906 .225.252

73007.447. 892

88.612.310 , 150

106.074.359 . 382

125.375,184. 134

145 . 196.4S3 . 633

160,590.346.174

152.4364(30 . 001

Proyeksi
2032
22

Proyeksi
2033
23

Proyeksi
2034
24

Proyeksi
2935
25

Prayeksi
2036
25

21 198 166.956

15.393.692,542

21.846.479,476

PT ).Minna Pad{ Resorts


Proyeksi Arus Kas
2024.2036
(lo)am Rp, kecuali dinyatakan lain)
Prayeksi
2024
14

Keterangan

ARUS KAS DARE AKTIVITAS OPERASI


Penenmaan can piutang usaha
5e105053 an beban umum dart 44mmr:
PemAayaran PPh Badan
Kas bersin 41per0)eh dart aklivilas operas

Prayeksi
2025
15

_^
Proyeksi
2026
16

Proyeksi
2427
17

P707ek51
2028
Is

Proydhsi
2029
19

Hroyak5i
2030
20

Proyeksi
2031
21

40.064282.500
(7.966,475,254)
(9.753.953.625)

42,450884.37E
(7451059A03;
(10163,725.2391

44.192.4.4.375
(-, M2.9Li5 797)
r 10. 798.092 312)

45.374.831.251)
(6.289.150,955)
(11.693765,114)

.1-3.698.072,500
(8.714.187.921(
(11.824.537.153)

51 126.449 176
(9.222.817,451;
(12.446.650.3857

53.607.933.750
(9,730.379.980)
(13.064.557.070)

56 14P, Q21.M,
(10.261.818.5551
(13 778,1M 280)

59.187.954.375
110.830.642.987)
(14.930.732.822)

62.135.775.625
(11,426.115.623)
(15156.438.322)

65,267,791.875
(12.060,702,702)
(16.228.683,7411

55 497,515,625
(12.72Z629.91 1)
(1 7,954425,470)

35.899.962.375
(8,529.319.260}
(17.922.090,452}

23.243,653.621

24,3.12.756.733

25.531.206268

25.39

26.129.047,'.576

29.455.061.5x4

30.662.695.901

32.205.228.040

33.418578.566

35,551.221.480

36.977.405.431

38 ,710.460,244

9.359.561.643

ARUS KA5 0ARI AKT(VITAS INVESTASf


Building impr0vemen(s
Pnnrba7an mebel dan peralatan
Kas Serslh digunakan 114150 aktivilas inveslasi

(364,931553)

(383,481,780)

(402.519,375)

(422,405.375)
(7,232,601,184)

(443.579.935)
-

(455,666.250)

(489.031,563}

($13.231.063)

(539,7361930)
(18.144.377,818)

(5135.973563)
-

( 594.516.563 )

(623 912 ,750)


-

(326.842.425)
-

(364 931 563)

(303.081.188}

(402.549,37.9)

(?.r,55 206,55s)

(443 579 938)

(465 6135 250)

(485.031.543)

(613.231 063)

(18.583.514 .756)

(565.973 .563}

(594.516 . 583)

(621 912,750)

(325.842.425)

ARUS KA5 DARI AKT(VITAS PENOANAAN


Kas be1sih digunakan unluk aktivilas pendanaar
KENAIKAN ( PENURUNAN ) SERS4 KAS DAN SETARA KAS
KA5 DAN SETARA KAS, AWAL
KA5 DAN SETARA 645, AK1iIR

22 875,722,056
182
m 205.355.547.769

23,959077.545

25.128.836.891

18,735,577.622

27,685467. 458

28.990 .295.294

30,373.664.338

31.791. 996.978

22,735 . 053.010

36.382.888.669

3 U)86.547 4J4

9 . 031,719.216

205,315.547.709

729.274.92.5.254

254,403.462.146

273.10,139 767

300.825.507.220

329.81 5'903L520

360.131 ,567.856

391.961.564 . 835

414

449,701,876 . 563

486,084 . 765437

524,171 .312,925

229.274.625.256

254003.462.146

273.140.139.767

300.625.607.226

329.815,903.524

360.169.567-BSB

391,981.564,835

414.716.626,645

449.701.876.563

486,084,795,431

524.177.312.925

533.203.032.143

34 , 985.247 . 917

Apendiks 6
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Key Performance Ratio ( Sebelum Transaksij
2006 - 2015
Audited
2006
-4

Audited
2007
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-1

Audited
2010
0

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

30.000.000
7,74
188

30.000.000
10.26
196

30.000.000
4.54
195

30.000.000
5,04
197

30.000.000
2,94
199

30.000.000
5.67
205

30.000.000
3.84
209

30.000.000
5,70
215

30.000.000
20,64
235

30.000.000
23.03
258

7,58%
1,54%
1,74%
7,01%
2,55%
4,13%

7.49%
2.27%
1,92%
6,35%
2,53%
5,25%

5.51%
0.92%
0,78%
6.93%
1,00%
2,33%

5,59%
0.01%
1,06%
4,07%
1,00%
2,55%

6,31%
0,30%
0,64%
5,68%
0,61%
1,47%

10'.31%
4,12%
1,17%
6,81%
1,13%
2.77%

10,43%

10,92%
4,30%
1,07%
6,35%
1,33%
2,66%

12, 85%
6,07%
3,69%
6 , 11%
4,63%
8 ,77%

12.85%
5,82%
3,92%
5,86%
4,90%
8,92%

Likuiditas
Rasio Lancar
Rasio Cepat

2,32
2,06

1,53
1,39

1,47
1.26

1.47
1.19

1.57
1,25

2.10
1.83

2,15
1,84

2,08
1.76

2,11
1,80

2.22
1,89

Solvabilitas
Rasia Hulang terhadep Aset
Rasio Hutang lerhadap Ekuitas

0.38
0.62

0.52
1.07

0.57
1.33

0.61
1,55

0,59
1.42

0.59
1.44

0,54
1,16

0.50
0.99

0.47
0,90

0,45
0,82

2,47
148
14.09
26
21.74
17
1,47

2.42
151
17,06
21
68.18
5
1.32

2.63
139
10.18
36
140,51
3
1,28

1.83
199
5.26
69
181,75
2
0.95

1.97
185
4,73
77
120,33
3
0,95

2.21
165
7.30
50
121,67
3
0,97

2.21
165
7,30
50
121,67
3
112

2,21
165
7,30
50
121.67
3
1,25

2.21
165
7,30
50
121,67
3
1,25

2,21
165
7,30
50
121,67
3
1.25

20,32%
32,53%
33,83%
81,93%
4,24%

8,62%
-5519%
11,75%
23,15%
-0,48%

-18,35%

-3,10%
-41,70%
-3,98%0
-7,20%0
0,99%

5,00%
92,98%
3.63%
4,19%
2,84%

5,00%
-32,22%
-9,72%
-17,77%
1,87%

5,00%
48,36%
-5,27%
-12,15%
2,73%

5,00%
261,92%
4,26%
-1,13%
9.62%

5,00%
11,58%
5,39%
0,48%
9,79%

Keterangan

Kinerja
Jumlah saham beredar
Laba bersih per saham
Nilai buku per saham

Lembar
Rp
Rp

Operasi
Marjin laba kotor
Marjin laba usaha
Marjin laba bersih
EBITDA/ Penjualan bersih
Imbal hasil aktiva (ROA)
Imbal hasil ekuitas (ROE)

4,02%
0,76%
6, 58%
0,85%
1,84%

Pomanfaatan Aktiva
Perputaran Piutang Usaha
Rata-rala hari penagihan
Perputaran Persediaan
Rata-rata had persediaar
Perputaran Hutang usaha
Rata-rata had pembayaran
Perputaran Asel

x
had
x
hari
x
hari
x

Pertumbuhan
Penjuatan Bersih
Laba Bersih
Aset
Kewajiban
Ekudas

n.a
n.a
n.a
1.a
n.a

11,09%
10,89%
18,03%
1,41%

Apencliks 7
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk ( Sesudah Rencana Transaksi ]
Key Performance Ratio
2006 2021

Keterangan

Kinerja
Jumlah saham beredar
Laba bersih per saham
Nilai buku per saham

Lembar
Rp
1p

Operesi
Marjin laba kotor
Marjin laba usaha
Marjin laba bersih
EBITDAI Penjualan bersih
Imbal hasil aktiva (ROA)
Imbal hasil ekuitas (ROE)

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

530.000.000
0 32
105 95

530.000.000
4,87
11082

530,000.000
10.40
121.22

530.000.000
13.23
149,96

530.000.000
15,51
168,30

10.31%
4,12%
117%
6,81%
0,24%
030%

33,95%
20,65%
12,50%
25.88%
3,55%
4,39%

50,11%
30,12%
19,31/
38,79/
6,92%
8,58%

53,26%
33,50%
22,40%
40.41%
7,981/
9,84%

55,15%
35,55%
23,99/
41,89%
8,42%
10,34%

Likuiditas
Rasio Lancar
Rasio Cepat

9.32
4.59

4,49
3,68

4,64
4,14

5,31
4,84

2,97
5,62

Solvabilitas
Rasio Hutang terhadap Aset
Rasio Hutang terhadap Ekuitas

0.13
0,16

0,12
0,15

0,12
0,15

0,12
0,14

0,11
0,14

Pemanfeatan Aktiva
Perputaran Piutang Usaha
Rata-rata hari penagihan
Perputaran Persediaan
Rata-rata hail persediaan
Perputaran Hutang usaha
Rata-rata hail pembayaran
Perputaran Asel
Pertumbuhan
Penjualan Bersih
Laba Bersih
Aset
Kewajiban
Ekuitas

x
han
x
hari
x
han
x

2.21
165
7.30
50
121.67
3
0.21

2,80
130
7,30
50
121,67
3
0,28

3.66
100
7,30
50
121.67
3
0,36

3.50
96
7,30
50
121,67
3
0,36

3,93
93
7,30
50
121,67
3
0.35

n.a
n.e
n. e
n.e
n,a

42,39%
1416.94/
3,91%
-1,341/.
4,60%

38,26%
113.60%
9 ,64%
10,24%
9.39%

9,64%
27,20%
10,34 %
5,32%
10,92%

9,43%
17,24%
11,06%
6,53%
11,54%

Apendiks 8
PT Minna Padi Resorts
Key Performance Ratio
2007 - 2021

Keterangan

Kinerja
Jumlah saham beredar
Laba bersih per saham
Mai buku per saham

Lembar
Rp
Rp

Operasi
Marjin iaba kator
Marjin laba usaha
Marjin laba bersih
E81TDA/ Penjuelan bersih
hnbalhasilAlive (ROA)
Imbaihasil ekultas (ROE)
Likuiditas
Rasio Lancar
Rasic Cepal
Solvabilitas
Rasio Hulang terhadap Asel
Rasio Hulang terhadap Ekuitas
Pemanfaatan Aktiva
Perputaran Piutang Usaha
Rata-rata hae penagihan
Perputaran Aset
Pertumbuhan
Penjualan Bersih
Laba Bersih
Met
Kewajiban
Ekuitas

Aud0ed
2007
-3

Audited
2008
-2

Audited
2009
-1

Audited
2010
0

250
1-000,000

10.000
1.000.000

10000
1.000.000

10.000
41
1.000.041

49,200
1.000.008

49,200
55685
1.055.693

49.200
120.043
1.176,336

49,200
144.386
1.320.722

49.200
170.064
1-490,785

49,200
202,007
1.692.793

49.200
223.749
1,916,542

49.200
257.104
2.173.646

49,200
292.907
2.466.553

49.200
331.759
2.798,312

49.200
363.827
3.162,139

0,00%
0 ,00%
0.00'x,
0.00%
0,00%

0,00%
0.00%
0,00%
0,00%
0.001",

0,00%
0.001/1,
0.00%
0,00%
0.00.%%

0.001;11.
0.001%;,
0.00 %
0,00%
0.001/,

0,004-%
0,00%
0,00%
0.00%
0,00%

67,36%
50,52%
80.05%
5.13%
5.27%

62,99%
47,241%
80,08%
9,71%
10,26%

65,24 %
48,93%
80.08 %
10,33%
10.93%

57,071/.
50.30%
80,08 %
10,75%
11,41%

70.19%
52,64%
80.08%
11,23%
11,93%

68.70%
51.52%
80.35 %
11.00%
11,67 %

70,17%
52,63%
80.58 %
11,14 %
11.83%

71,43%
53,57%
80,78%
11,18%
11,88 %

72,52%
54,39%
80.96 %
11 ,17%
11,86%

75.72%
56,79%
80.88%
10,87%
11.51%

1,53
0.53

34.01
2.23

28,14
1,83

5.516,81
161,17

14,38
14.38

9.52
9,52

10.60
10.60

11,56
11,56

12,28
12,28

12,76
12,76

13,56
13,56

14,32
14,32

15,02
15.02

16,09
16,09

0.553
1.883

0.03
0.03

0 04
0.04

0,00
0,00

0.03
0.03

0.05
0,06

0.06
0.06

0,06
0.06

0,06
0.06

0,05
0.05

0,06
0,06

0,06
0,06

0,06
0,06

0,06
0,06

12.27
7
0.10

24.33
15
0,21

24,33
15
0,21

24.33
15
0.21

24,33
15
0,21

24.33
15
0,21

24,33
15
0-21

24,33
15
0,21

24,33
15
0,21

24,33
15
0.19

0.00%
0.00%
8.53%
0,00%
5.57%

131,681x
116,65%
14,45%,
122.25%,
11,43'%

15,55%
19,68%
12,58%
18,08%
12,27%

14.56%
17,78%,
13,06%
16,56%
12,88'%

13,50%
18,78%
13,74%
16,61%
13,55%

13,17%
10,76%
13.12%
11.64%
13,22%

12,49%
14,91%
13,45%
14,02%
13,42%

11,92%
13.93%
13,46%
13.20%
13,48%

11.55%
13,26%
13,40%
12.65%
13,45%

5.04%
9,67%
12.711/.
8,02/0
13.00%

Proyeksi
2011
1

x
hari
x

n.a
n.a
n.a
n.a
n.a

0,00%
0,00%
1329.47%
35,669%
3900,00%

0-0017 ,
0,00 %
0,64%
2163%
0,00%

0,00%
0,006,
-3,53%i,.
-99,51'/,
0 ,00%

0,00%
0.00%
391,894%
100,00'/
391 98%

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

Proyeksi
2016
6

Proyeksi
2017
7

Proyeksi
2018
8

Proyeksi
2019
9

Proyeksi
2020
10

Proyeksi
2021
11

Apendiks 8
PT Mina Padi Resort
Key Performance Ratio
2022 -2036
Proyeksi
2022
12

Keterangan

Knerja
Jumlah saham beredar
Laba bersih per saham
Nilai buku per saham

Lembar
Rp
Rp

Operasi
Marjin faba kotor
Marjin faba usaha
Marjin faba bersih
EBITDAI Penjualan bersih
Imbai hasil akfiva (ROA)
Imbal hasil ekuitas {ROE)
Likuiditas
Rasio Lancar
Rasio Cepal
Solvabilitas
Rasio Hulang lerhadap Aset
Rasio Hulang terhadap Ekuitas
Pemanfaatan Aktiva
Perputaran Piutang Usaha
Rata-rata her! penagihan
Perputaran Aset
Psrtumbuhan
Penjualan $ersih
LabsBersih
Aset
Kewa}iban
Ekuitas

x
hari

Proyeksi
2023
13

proyeksi
2024
14

Proyeksi
2025
15

Proyeksi
2026
16

Proyeksi
2027
17

Proyeksi
2028
18

Proyeksi
2029
19

Proyeksi
2030
20

Proyeksi
2031
21

Proyeksi
2032
22

Proyeksi
2033
23

Proyeksi
2034
24

Proyeksi
2035
25

Proyeksi
2036
26

49.200
363.231
3.525.370

49,200
382.781
3.908.150

49.200
403.318
4311.468

45.200
424.834
4.736.302

49,200
467.578
5.203.880

49.200
463.462
5667.342

49.200
488.467
6.165.809

49.200
514.513
6,670.321

49.200
541.991
7.212.313

45,200
597,953
7.810,265

49.200
595.553
8.405.818

49.200
644.509
9.050 .327

49.200
678.004
9.729.331

49,200
712.376
10.440.707

49.200
362.002
10.802.709

71,95%
53,96%
80,80%
9.78%
10.30%

72,23%
54,171%
80,72%
932%
9,79%

72,50%
54,38%
80.64%
8.92%
9,35%

72,75%,
54.56"%4
80,55%
8.575
8.97"4,

76,20;%
57,15%
80,470.
8.59%
6,99I

71,98/
53,98%
80,38%
7,65%
8.18%

72,24%
54.18%
80.29%
7,6244
7,94%

72.481A
54,36%
80,20%
7,42%
7,71%

72.70%
54.53%
80,101/,
7,23%
7,51%

76,43%
57.32%
80.01%
7,37%
7,66%

72,46%
54,35%
79.91%
6,83%
7,09%

74,70%
56,03%
79,81%
6,87%
7,12%

74,81%
56,11%
79,71%
6,73%
6,97%

74,90%
56.18%
79,61%
6,59%
6,82%

72,66%
54.49%
73,90%
3,29%
3,35%

17,50
17.50

18.87
18.87

20,17
20,17

21.40
21.40

21.92
21,92

23 27
23,27

24,34
24,34

25.35
25.35

26,31
26,31

26.40
26,40

27,53
27.53

27,87
27, 87

28,65
28 , 65

29,41
29,41

58.26
58.26

0,05
0.05

0.05
0.05

0,05
0.05

0,04
0,05

0.04
0.05

0.04
0.04

0.04
0.04

0.04
004

0.04
0.04

0.04
0.04

0,04
004

0,04
0.04

0.03
0.04

0.03
0,03

0.02
0,02

24,33
15
0,18

24.33
16
0 ,17

24.33
15
0.16

24,33
15
0 16

24.33
15
0.15

24,33
15
0.15

24,33
15
0.14

24,33
15
0.14

24,33
15
0.13

24,33
15
013

24,33
15
0.13

24,33
15
0.12

24,33
15
0.12

24.33
15
012

12.13
15
0,06

44.984.9745
5.38%
537%.
5.33%
10.574,
10.07%
9.64
5.235.23%
5.211%,
10,86 %
10.32%
9.85;6

10,06/,
9.601%%
8-29%
9.67%

0,88%
8 ,57%
1.12`x,
8.91`1".

5,40%
8,48'%
5,26%
8,6214,

4,980,
5,331,4,
8.23%
5.21%
8.36%

6.01/,
5.34%,
6,010 ,
5.22%
8 ,13`%

4,95%
10,33%
6.30%
8,42%
8,29%

5.05%
-0,40%
7.39%
1.47%
7,63%

4,98%
8,22%
7,65%
7,07%
7,67%

5 ,04%
5 ,20%
7,41%
5,14%
7,49%

4,94%
5,07 %
7.244/,
5,03%
7.32%

-47,61%
-49,18%
1,71%
-48.64%
3.47%

5.07%
-0,161/
10.941{
1.65%
11.49%

Apendiks 9
PT Minna Padi Resorts
Analisa NPV, IRS
2011-2023
(dalam Rupiah kecuah dinyalakan lain)
Proyeksr
2011
1
(50,006,000.000)

Keterangan
Inveslasi anal'
Ares Kas Sorslh
Penjudfan bersih
BCi:an pokok pendapatan
l3eban usaha
Labs scbel.m bungs dare paJak (E6(T)

Laba operasi bersih selelah paiak


Depresiasr & amortisasi

Proyeksi
2017
7

Prayeksr
2018
8

Proyeksi
2019
9

Proyeksi
2020
10

Prayeksr
2021
11

Prayeksi
2022
12

Proyeksi
2023
13

34.763 . 512.500

14,E

16 52,3 050 000

18 . 879.168 . 750

21.365,187 , 500

24 , 035250 , ON 26500 . 500,000

39 .048.931.250

31.521.400, 000

33, 119.187.500

35.047. 493.907 )

(5.475. 080.832 )

{ 5.627.497.071 )

( 6.688.207.794 )

t 7,16G 2 12 031 )

(7.685 . 809.242)

(8.245 , 538.927 )

( 7.654 , 376,211 )

(9,291,224.050 )

( 9.653.743.000)

3.652.933.489

7.914151175

9,471,749 . 548

11 , 156.169 . 366

13 251.671.679

14.677 q 19.706

16.806 ,037 ,969

19, 214690, 758

2 1.763 -392.323

23,867.023 . 789

23,827,963,442

25.1

(1 978.537,794)

(2,367.937,462)

(22.789,042, 3421

-(3 $ 12.9;7.920 )

73.669.479.927)

( 4.216,509,452)

(4 , 803,672.690)

(5.440.845 . 051)

(5.966.755 ,947)

(5.956.990.860)

(6.277 .602.375)

5.935613,381

7.103.812.386

8.367,127.026

'0933.753.759

11 008.-IN 780

12.649.528477

14411,018,069

16.322 . 544,242

17.000 . 267.842

17 . 870.972,581

18.832,807.125

2 ,140.000.525

2.155.260.547

8.083.614.306

9.259

27.233.681.000
5 , 450.000.0001
21,773.681 . 000

(81.675.0005

(88.336.875 )
(145 192.438 )
( 233.529,313 )

581.675.000)

2.103.677 ,072

1,850.766.656

2400. 397.091

2.502414 , 715

2.515.864 . 966

10.530.704.098

11 805 520.415

1'9,498.835.870

15,151.943.193

16.926,883,034

(112426.87$)
( 3,090,451_237(
(4.002 , 678.112)

{120.656.250)
{240 352 500)
(361.006.750)

(95.875825)
t 106 ,330,5091
1261,886 ,1251

001 536375)
r 188,791,688
129O 32 8 563)

(129.525.000)
(269.005.000)
(398.530.000)

2 , 530
18,853 .413 673

(140.518.125)
(300.089.313)
(440.607.438 )

1,527.431791

2.933 . 214.205

2,950,595,961

19,527.700.632

20, 804,186787

21.783.403.086

(68.371.875)
(315,214,000)
(383.585 .875)

(72.226.750)
(5.488.079.156)
(5.560.307.908)

(74,332.500)
(347,635.125)
(421,967,625)

(36.OGI 813 044)

25.203.506.348

8.001.939.306

9.025 541620

10 .268.317.973

11,515,191,853

9495.956,758

14, 790. 934.443

16.526,353,034

18.412.800.236

19.544 .114.757

15, 243,878.878

21 ,361 ,415,461

9976 (85-641.794,914)

24, 951.471.284

7.921.919.913

9.935.268 , 184

10,166.129.793

11,400 039 934

9,495,999.171

14,64 3.025.096

16,363.059.504

16,228.076-173

18.952.673.6 to

15.091.440,090

21.147,821 107

At.. Kas Bersih

Faklar piskanlo

Proyeks:
2010
5

14 650,973 625)

690.

(16.001 .813,044)
(78.000 , 000,000
(36.061.8 13,044)

Proyeksi
2015

12.555125.090

3.429.825.348

Perubahan Ins $1401


Kenaikan! ( penluunan ) modal kega
PSngeluaran modal

Proyeksr
2014
4

5.423.400.094

2739.700 .117

Arus Kas Kolar

Prayeksi
2013

(1.770.466 .511)

(913.233.372 )

Pajak alas EBIT

99% Ass Kas Bersih

Proyeksr
2012
_

14,15%

Silai kini dari Arus Kas Sersih

0.6761

0.7675

75.027.469.132)

19.140 . 043.596

06-124

05890

5 .326.403.407

5. 263.161.640

0,5140
5.246.000.530

04521
5.157,634.194

9 3950
3.723.104.652

0,3470
5.080.507,476

0,3040
4.973.654.338

0.2603
4.854.068.557

0,2333
4,421.304 . 025

0,2044
3.084.218 ,340

0,1794
3,786.296.291

PT Minn. Padi Resolls


Analisa NPV, IRR
2024-2030
(dalam Rupiah. kCCuali dinyarakan Ian))
Proyeksi
2024
14

Keterangan

Proyeksr
2025
15

Proyeksi
2026
15

Proyeksi
2027
17

Prayeksi
2028
16

Proyeksr
2029
19

Prayeksr
2030
20

36.493.150.253

38, 308.116.750

40 254.937.500

-12 240 537.500

44357.993.750

46 561d 525.000

48.903.155.25E

(!U.036.517 , 794)

(10. 438.997.002 )

( 9.561.646.0435

i 11,837.403.767 }

26.457,638,456

27$69.121.746

30.573.0009.45''

30.103.133.733

flraytk^1
2031
21

Proyeksi
2032
22

Proyeksi
2033
23

Proyeksr
2034
24

Proyeksr
2035
25

Proyeksi
2036
26

Investasi away
Aims Kos Bersih
Penjualan hersih
Behan pokok pendapaan
Behan usaha
Laba sebelum bsp9a dart pajak (EBIT)

{12.314.589 .7293 112 9115.503, 522( (13.348.517.629 )


32.043404021

33752.021.478

36.504.630.621

01.223. 106200

53 , 913.69$750

(12.097.417. 461% (14 , 845.417,963 )


39 225.ttU 78q

39.068,275.787

56.597.356 , 254

59,451.656 . 250

62,391 ,275,004

32 , 684242.500

( 14,317-563 , 784) (14 ,974.616.669) {15.659 , 423,191 )

(6.936.911,642)

42.2.79.792466

23,747.330,858

44,477,039.361

48.731.651.809

Pajak alas EBIT

{6.614.409,614)

(6,957,260.437)

37,666.272.3645

i 7 600.783 433)

56.010.851,0053

(0.436.005.3701

{6.886.659.655}

{9.800.422,197)

(9 767.068,947) (10.569.548.116) (11.119.259.845) (11,682.962.962)

(5,936,832.715)

Laba operas bersih selelah pajak

19.843.228 ,642

20 901.541.311

23 004.Sl 7.0022

2, 802,350.300

240-92.553.015

25.314.016109

20.665.978.966

29.419.266.592--

29.301.206. 840

31 ,709.644.349

33.357.779.535

35. 048,806,857

17.610.493.144

2.08.842,540

2.987.996.599

1.718.907.247

3.548.222.612

3.570.401.608

3.593.586.071

3$18.137.649

1,635.598.905

4.014.774.976

2.891 .447.961

2.913.914 167

2.936.793.280

407,601,302

22.612 ,071.362

23 .1369.631510

24,.23.719.339

24,350.573.112

27 302 954 .824


26 907 .702.160

30.284,1.16.615

31.254.865.496

33. 315.981 , 615

34.601 . 292.310

36 .271.693.703

37,985.582.137

18.218.099.506

(109,395.000)
(117.108.750)
)513,231.063) (10,683.514356)
(62_.626.463) (10.800.623.505)

(121.316.250)
(555.573.553)
(687289.813)

Depresiasi & amortisasn


Arts Kas Kolor
Peruhahan Inveslasl
Kenaikan) (penurunan) moda kerja
Pongeluaran modal

(78.189.375)
l364.931 563)
{443.120 93$)

Arus Kos bersih


99'/ Arus Kas Bush
Faktor pdskonlo
Nllai kini dari At Kas Bersih

NPV
IRR

99'/
14.10%

(82,046 250)
(_383, 127438)
(311 727 43 1)

(89,435,87 51
(402 549,3751
(494.556.2505

(89, 760.000)
(7655.206.559)
(7.744, 956559)

(95.720.625)
(443 , 579.935)
(539, 300.563)

(99.928.125)
(465,-55,250)
(565.613 ,375)

(105 535 125)


(48S 031 5631
(594,56'J 558)

(129,030.000)
{594.516.563)
(723. 546.563)

(132886.875)
(623912750)
(756.7
6.7959.6525)

(342.704,375)
(326842425)
(469.546.800)

22.268.950. 444

23.424 ?10 472

24 233 163 05-a

18,G,05 6,06 55B

27,063,654.252

28.3'12,088,595

29.689,546.927

30.632.239, 436

22 .515.358,311

33.914-002,496

35, 545.147.340

37.228,862 ,512

17.748 . 552.706

22145.260.940

23.190.463.3+36

23.990.031.456

18419.550,487

26 71J3 01 ,' 711)

28.058.667, 016

29 .352651458

30.325.917, 041

22 . 290.204 .727

33, 574.662 ,473

35.192,665.659

36. 856.593,686

17.571.057.179

0 ,1568
3.473. 476.029

, 0,1374
3.186.599.374

21. 435.190.099
17,86%

0.1294
2.888 .004558

0.1055
.942,52

065

0.0924
2,475.3 7,98

0.0540
2.271.03 .893

0.0709
2.084 . 152.458

00621

0,0544

1.883.819.112

1.213.036.446

0 , 0477
4.600. 694.934

0.0418
1 .459.877.174

0,0365
7.348.585. 839

0,0321
563 .243.353

Skedul 1
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Asumsi dan Proyeksi Penjualan
2011-2015

(dalam Rp. kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

Asumsi
% Penjualan tiap divisi
Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi
% kenaikan penjualan

20%
58%
10%
12%
5%

Proyeksi
Perdagangan umum
Jasa boga
Perumahan
Transportasi

2.901.125.605
8.413.264.255
1,450.562.803
1.740.675.363

3.046.181.885
8.833.927.468
1.523.090.943
1.827.709.131

3.198.490.980
9.275.623.841
1.599.245.490
1,919.094,588

3.358.415.529
9.739.405.033
1,679.207.764
2.015.049.317

3.526.336.305
10.226.375.285
1.763.168.153
2.115,801.783

14.505.628.026

15 . 230.909 , 427

15.992 .454.898

116.792 .077.643

17,631.681.525

Total Pendapatan

20%
58%
10%
12%
5%

20%
58%
10%
12%
5/6

20%
58%
10%
12%
5%

20%
58%
10%
12%
5%

Skedul 2
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Proyesi Beban Pokok Penjualan
2011-2015

(dalarn Rp. kecual dinyatakan lain)


Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

2.680.640.059
7.668.690.368
1.180.758.121
1.106.199.193

2.814.672.062
8,052.124.887
1.239.796.027
1.161.509.153

2.955.405.665
8.454.731.131
1.301.785.829
1.219.584.611

3.103.175.948
8.877.467.688
1.366.875.120
1.280.563.841

3.258.334.746
9.321.341.072
1.435.218.876
1.344.592.033

Total harga pokok penjualan (exclude dep.)

12.636.287,742

13.268.102.129

13.931.507.236

14.628.082.597

15.359.486.727

Depresiasi
Total Harga Pokok Penjualan

374.093.932
13.010.381.674

374.093.932
13.642.196 . 061

315.281.970
14,246.789.206

6.721.462
14.634.804.059

6.721.462
15.366.208.189

Keterangan

Proyeksi
Perdagangan umum
Jasa hogs
Perumahan
Transportasi

Skedul 2a

PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk


Asumsi dan Proyesi Beban Pokok Penjualan Perdagangan Urnum
2011-2015

(dalam Hp. kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

Asumsi
HPP
Behan Operasional
Behan Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Behan Jamsostek
Behan ATK
Behan Pemeliharaan Aktiva
Behan BBM
Beban Telepon
Beban Pengemas
Behan FotokopilCetakan
Seban THR & Insentive
Seban Lain - lain
Proyeksi
HPP
Beban Operasional

Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Behan Jamsostek
Beban ATK
Behan Pemeliharaan Aktiva
Behan BBM
Behan Telepon
Behan Pengemas
Behan FotokopilCetakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain
Total

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

85, 000/C

85,00 %

85,00 %

85,00 %

85,00%

4.00%
0.25%
0,50%
0.15%
0,25%
0,25%
0.05%
0,15%
0.25%
0,05%
0.50%
1.00 %

4.00 %
0.25%
0 , 50%
0,15%
0,25%
0, 25%
0 , 05%
0,15 %
0 , 25%
0,05 %
0,50%
1.00%

4,00%
0 .25%
0,50%
0.15%
0,25%
0.25%
0,05 %
0.15%
0,25 %
0,05%
0,50 %
1,00%

4,00%
0.25%
0,50%
0,15%
0 , 25%
0 , 25%
0,05%
0 , 15%
0,25%
0 , 05%
0,50%
1.00%

4,00%
0,25%
0.50%
0,15%
0,25%
0,25%
0,05%
0,15%
0,25%
0,05%
0,50%
1,00%

2.465.956.764

2.589.254.603

2.718.717.333

2.854.653.199

2.997.385.859

116.045.024
7.252.814
14.505.628
4.351.688
7.252.814
7.252.814
1.450.563
4.351.688
7.252.814
1.450.563
14.505.628
29.011.256

121.847.275
7.615.455
15.230.909
4.569.273
7.615.455
7.615.455
1.523.091
4,569.273
7.615.455
1.523.091
15.230.909
30.461.819

127.939.639
7.996.227
15.992.455
4.797.736
7.996.227
7,996.227
1.599.245
4.797.736
7.996.227
1.599.245
15.992.455
31.984.910

134.336.621
8.396.039
16.792.078
5.037.623
8.396.039
8.396.039
1.679.208
5,037,523
8.396.039
1.679.208
16.792.078
33.584.155

141.053,452
8.815.841
17.631.682
5.289.504
8.815.841
8.815.841
1.763.168
5.289.5134
8,815.841
1.763.168
17.631.682
35.263.363

2.680 . 640.059

2.814 .672.062

2.955 .405.665

3.103.175.948

3.258 . 334.746

Skedul 2b
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Asumsi dan Proyesi Beban Pokok Penjualan Jasa Boga
2011-2015

(dalam Rp. kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

Asumsi
HPP
Beban Operasional

Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Began Pemeliharaan Aktiva
Beban BBM
Beban Telepon
Beban Pengemas
Behan Sewa Kendaraan
Beban FotokopilCetakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain
Proyeksi
HPP
Beban Operasional
Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK

Behan Pemeliharaan Akhva


Beban BBM
Beban Telepon
Beban Pengemas
Beban Sewa Kendaraan
Beban Fotokopi/Cetakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain
Total

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

75,00%

75,00%

75,00%

75,00%

75,00%

11,00%
1,00%
0,25%
0,50%
0.05%
0,50%
0,50%
0.10%
0,05%
0.15%
0,05%
1.00%
1.00%

11,00%
1,00%
0,25%
0,50%
0,05%
0,50%
0.50%
0.10%
0,05"/
0,15%
0.05%
1,00%
1,00/

11,00%
1.00%
0,25%
0.50%
0,05%
0,50%
0,50%
0,10%
0,05%
0,15%
0.05%
1,00%
1,00%

11,00%
1,00%
0,25%
0,50%
0,05%
0,50%
0,50%
0,10%
0,05%
0.15%
0,05%
1.00%
1.00%

11,00%
1,00%
0,25%
0,50%
0,05%
0,50%
0,50%
0,10%
0,05%
0,15%
0,05%
1.00%
1,00%

6.309.948.191

6.625.445.601

6.956.717.881

7.304.553.775

7.669.781.464

925.459.068
84.132.643
21.033.161
42,066.321
4.206.632
42.066.321
42.066.321

971.732.021
88.339.275
22.084.819
44.169.637
4.416.964
44.169.637
44.169.637

1.020.318.623
92.756.238
23.189.060
46.378.119
4.637.812
46.378.119
46.378.119

1 .124.901.281

8.413.264
4.206.632
12.619.896
4.206.632
84.132.643
84.132.643

9.833.927
4.416.964
13.250.891
4.416.964
88.339.275
88.339.275

9.275.624
4.637.812
13.913.436
4.637.812
92.756.238
92.756.238

1.071.334.554
97.394.050
24.348.513
48.697.025
4.869.703
48.697.025
48.697.025
9.739.405
4.869.703
14.609.108
4.869.703
97.394.050
97.394.050

7.668.690.368

8.052.124.887

8.454.731.131

8.877.467.688

9.321.341.072

102.263.753
25.565.938
51.131.876
5.113.188
51.131.876
51.131.876
10.226.375
5.113.188
15.339.563
5.113.188
102.263.753
102.263.753

Skedul 2c

PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk


Asumsi clan Proyesi Beban Pokok Penjualan Perurnahan
2011-2015

(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

Asumsi
HPP
Beban Operasional
Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Beban Pemeliharaan Aktiva
Beban BBM
Beban Telepon
Beban Operasional
Beban Fotokopi /Cetakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain

Proyeksi
HPP
Beban Operasional

Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Beban Pemeliharaan Aktiva
Beban BBM
Beban Telepon
Beban Fotokopi/Cetakan
Beban THR & Insentive
Behan Lain-lain
Total

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

70,00%

70.00%

70,00%

70,00%

70,00%

3,00%
0,25%
0,25%
0.20%
0,20%
0,35%
0 ,50/
0.20%
0.00%
0.150/0
0.300/0
6,00%

3.00%
0,25%
0,25%
0,20%
0.20%
0,35%
0.50%
0,20/o
0,00%
0 15%
0,30%
6,00%

3.00%
0.25%
0.25%
0,20%
0,20%
0,35%
0,50%
0,20%
0,00%
0.15%
0,30%
6.00%

3,00%
0,25%
0,25%
0,20%
0,20%
0,35%
0,50%
0,20%
0,00%
0.15%
0,30%
6,00%

3,00%
0.25%
0.25%
0,20%
0,20%
0,35%
0,50%
0,20%
0,00%
0,15%
0,30%
6,00%

1,01 5.393.962

1.066.163.660

1.119.471.843

1,175,445,435

1.234.217.707

43.516.884
3.626.407
3.626.407
2.901.126
2.901.126
5.076.970
7.252.814
2.901.126
2.175.844
4.351.688
87.033.768

45.692.728
3.807.727
3.807,727
3.046.182
3.046.182
5.330.818
7.615.455
3.046.182
2.284.636
4.569.273
91.385.457

47.977.365
3.998.114
3.998 .114
3.198.491
3.198.491
5.597.359
7.996.227
3.198.491
2.398.868
4.797.736
95.954.729

50.376.233
4. 198.019
4.198.019
3.358.416
3.358.416
5.877,227
8.396 .039
3.358.416
2.518.812
5.037.623
100.752.466

52.895.045
4 .407.920
4.407.920
3.526.336
3.526.336
6.171.089
8.815.841
3.526.336
2.644.752
5.289.504
105.790.089

1.180.758.121

1,239.796.027

1.301.785.829

1.366.875.120

1.435.21B.876

Skedul 2d

PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk


Asumsi dan Proyesi Beban Pokok Transportasi
2011-2015
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

Asumsl
HPP
Beban Operasional

Beban Honor
Beban Lernbur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Beban Pemeiiharaan Aktiva
Beban BBM
Beban Telepon
Beban Fotokopi/Celakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain

Proyeksi
HPP
Beban Operasional

Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Beban Pemeiiharaan Aktiva
Beban BBM
Beban Telepon
Beban Fotokopi/Cetakan
Beban THR & Insentive
Beban Lain-lain
Total

Proyeksi
2011
1

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2013
3

Proyeksi
2014
4

Proyeksi
2015
5

40,00%

40,00%

40,00%

40,00%

40,00%

3.00%
1,25%
0,50%
0.15%
0,10%
12.00%
0.50%
0,50%
0.05%
0,50%
5,00%

3.00%
1 . 25%
0,50%
0,15%
0,10%
12,00%
0.50%
0,50%
0,05%
0,50%
5.00%

3.00%
1 , 25%
0.50%
0,15%
0,10%
12,00%
0,50%
0.50%
0,05%
0,50%
5,00%

3,00%
1,25%
0,50%
0,15%
0,10%
12,00%
0,50%
0,50%
0.05%
0,50%
5,00%

3,00%
1.25%
0,50%
0,15%
0,10%
12,00%
0,50%
0,50%
0,05%
0,50%
5.00%

696.270.145

731.083.652

767.637.835

806.019.727

846.320.713

52.220.261
21.758.442
8.703.377
2.611.013
1.740.675
208.881 .044
8.703.377
8.703.377
870.338
8.703.377
87.033.768

54.831.274
22.846.364
9.138.546
2.741.564
1.827.709
219.325.096
9.138.546
9.138.546
913.855
9.138.546
91.385.457

57,572,838
23.988.682
9.595.473
2.878.642
1.919.095
230.291.351
9.595 .473
9.595 .473
959.547
9.595.473
95.954.729

60.451.480
25. 188.116
10.075.247
3.022.574
2.015.049
241.805.918
10.075.247
10.075.247
1.007.525
10.075.247
100.752.466

63.474.053
26.447.522
10.579.009
3.173.703
2. 115,802
253. 896,214
10.579.009
10.579.009
1.057.901
10.579.009
105.790.089

1.106. 199.193

1.161 . 509.153

1.219 . 584.611

1.280 . 563.841

1.344 .592.033

Skedul 3
PT Pelita Sejahtera Abadi Tbk
Asumsi dan Proyeksi Beban
2005-2010
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)

Keterangan

Asumsi
Beban Honor dan Beban Lembur
Beban administrasi dan umum selain Beban
Honor dan Beban Lembur

Proyeksi
Beban Honor
Beban Lembur
Beban Konsumsi
Beban Jamsostek
Beban ATK
Beban Pemeliharaan Aktiva
Beban Transport
Beban Telepon
Beban Sosial
Beban Administrasi Bank
Beban Fotokopi/Cetakan
Beban Seragam
Beban Koran
Beban THR & Insenlive
Beban Lain-lain
Total
Depreasiasi
Total beban urnum dan administrasi

Proyeksi
2012
2

Proyeksi
2011
1

10 %
7%

Proyeksi
2013
3

10%
7%

Proyeksi
2014
4

10%
7%

Proyeksi
2015
5

10%
7%

10%
7%

534.544.995
5.734.051
19.146.666
21.554.469
7.279.681
18.565.329
26.494.799
31.626.600
7.871.990
11.096.436
12.487.328
204.370
2.417,130
40.654.977
142.455.822
882.134.642

587.999.494
6.307.457
20.486.932
23.063.282
7.789.258
19.864.902
28.349.434
33.840.462
8.423.029
11.873.186
13.361.441
218.676
2.586.329
43,500.826
152.427.729
960.092.439

646.799.443
6.938.202
21.921.017
24.677.712
8.334.507
21,255.445
30.333.895
36.209.294
9.012.641
12.704.309
14.296.742
233.983
2.767.372
46.545.884
163.097.670
1.045.128.118

711.479.388
7.632.022
23.455.489
26.405.152
8.917.922
22.743.327
32,457.268
38.743.945
9,643.526
13.593.611
15.297.514
250.362
2.961.088
49.804.096
174.514.507
1.137.899.215

782.627.326
8.395.225
25.097.373
28.253.513
9.542.177
24.335.360
34.729.276
41.456.021
10.318.573
14.545.164
16.368.340
267.887
3.168.364
53.290.382
186.730.523
1.239.125.503

15.587.247
897.721.889

15.587.247
975.679.686

13.136.749
1.058.264 . 867

280.061
1 . 138.179.276

280.061
1.239 .405.564

Skedul 4
PT Mina Padi Resort
Asumsi clan Proyeksi Pendapatan
2011 2023
idaam Rp_ kecuali dinyatakan lame

Keterangan

Proyeksi
2011

Prcyeks:
2012

Proveksi

Prnyeksi

2013

2014

Asumsi
Jumlah Han
Type Villa
Private Villa
Family Villa
Tarif Villa
Private Villa
Family Villa
Kenaikan lard per >9697

Proyeksi
2015

Proyeksi
2016

Proyeksi
2017

Proyeksi
2018

Proyeksi
2019

Proyeksi
2020

Proyeksi
2021

Proyeksi
2022

Proycksi
2023

10

11

12

13

184

355

365

335

365

365

365

365

365

365

365

365

5
6

5
6

5
6

5
6

5
6

5
6

5
6

5
6

5
6

5.000.000
6.750.000
5>5

5.250.007
7.087.500
5,

5.512,500
7.441.875
5%

5788 125
7.813.961
5%

6077 531
8204667
52

6.391.408
8.614.901
5%

6.700.478
9.045,646
51

7.035.502
9,497.926
5%

7.367.277
9.972.824
5%

7,756,641
10,471,465
5%

8.144.473
10.995.039
5%

8.551.697
11.544.791
5%

5.000.000
5.750.000

5.250000
7.700.00`7

5,525,000
7.450.000

5.800.000
7.925.000

6,075,000
8.200.000

6.375.000
5.625.000

6.700,000
9.050.000

7.025,000
9,500.000

7.375,000
9.975.090

7,750.000
10.475.000

8,150.000
11.000.000

8.550,000
11,550.000

Pombulatan larif

Private Villa
Family Villa

05 Rata-ratatin9kat human per tahan


%, Kenaikan 1ingkat human per tahun

450,

50%
5

513%
5%

60%

65Y
51/.

70%
5%

75%
5%

80%
5%

85%
5%

85%
0%

65%
0%

85
0%

Proyeksi
Type Villa
Pnvale Villa
Family Villa

Total Pendapatan iOersill


Paiak Perholelan
ToIaiPendapatan Solar

2.270.000.000
3.353.400.000

4.790.625.000
7.'74.500.0:10

5 . 423.400.000

12.555.125.000

542.340.000
5.965.740.000

1.256.512.500

5,545.718.750
0.351.000.000
7.'205,468.750
8,144,062, 500
9 .170.025. 000 10,255,500.000 11.440.468.750 12.022.167.500 12.542, 687,500 13 . 263.187.500
8.973 525.000 10,28,'..050.000 11672 70G.000 13.222.125.000 14.864625. 000 16 .644,000.000 16 568 462.500 19.499.212. 500 20,475,500.000 21.500 , 325.000
14,519 .243.750 15633. 050.000 16 879 168.750 21.366.187 . 500 24.0,35 250.000 26 , 900.500.000 30 DQS,531,250 31 . 521.400 . 000 33,119.187.500 34 763 612-900
1,451,924.375

1.663.305.000

1,887.915.875

2,136.518,750

13.821.637. 500 15 . 971.168 . 125

10.296.355 . 000

20 ,767,085.625

23. 502.806.250

2,403
26 .438375 .000

2. 690.050.000

3.000. 893.125

3.152.140 .000

3. 311,916 ,750

3, 476,351,250

29 , 590.550.000

33 . 009.824.375

34.673. 540.000

36 ,431.106. 250

38.239,863.750

Skedul 4
PT Mina Pad! Resort
Asumsi den Proyeksl Pendapatan
2024 2036
tdalam Rp. kecuali diryatakan lain)

Keterarigan

Asumsi
.1umah Mari
Type Villa

Proyeksi
2024

Proyeksl
2025

Prnyeksi
2026

Proyeksi
2027

Proyeksl
2028

Proyeksi
2029

Proyeksl
2030

Proyeksi
2031

Proyeksi
2032

Proyeksi
2033

Proyeksi
2034

Proyeksl
2035

Proyeksl
2036

14

15

16

17

18

16

20

21

22

23

24

25

26

182

305

365

361,

3535

365

365

365

365

365

365

5
C'.

5
6

5
6

5
6

5
6

5
6

5
9

9 .428.246
12.726.132
50

5 606.658
13.354.535
57

10.394.641
14.032.755
5/

10.514.373
14.734403
!;%'

11 400 052
15.471.124
53z,

12,033,095
16244.680

12.634 751
17.056 ,914
S%,

13.266.489
17, 909,760
5%

13.929,813

15,357.66619
20 , 732.765
5%

16,125,500
21 ,769,425
5%

6,075.000
12.125.000

9.425.000
12 7125.000

900 1100
13.375,000

10. 40o.000
14 025 000

10 .925007
14 .725.000

11.450,000
15475000

32,025000
16, 250,000

12.
17.050000

13.275.000
17,900,000

13,925 , 000
18,800,700

14.625.000
19. 750.000

15.350.000
20 . 725.000

16.125.000
21.775.000

55%
0%

65,
0%1,

854
0'S.

85%
0%

85%
0%

85%
0%

85%
0%

Type Villa
Private Villa
Family Villa

13.922.468.750
22.570.687,500

14,620.531.250
23.687.567.500

Total Pendapatan Bersih

36.493.156.250

38.308,118.750

3.649.315.625

3.830.811.875

4.025,493.750

4,224 053 750

4.435.799.375

4,656,652.500

4,890.315.625

40,142.471 . 975 42.138 . 930,625

44, 280,431,250

46,464 , 591.250

48 . 793.793.125

51.225 - 377,500

53 ,793.471.875

365

Private Villa
Family Villa

365

Tarif Villa
Private Vi3a
Family Villa
Kenalkan tarit per tahun
Pemhulatan iarif
Private Villa
Family Villa

%Rata-ratalingkal humanper tahun


% Kenakan 1199451 human per lahun

8,979.282
2,122.050
5%

85F.
0%

851y"
01/1

8501,
01/.

85%8M%
0i
0/

856,
0%

18,805.247
5%

14.626.304
19.745.510
5%

Proyeksi

Pajak Perhotelan
Total Pendapalan Kolar

15,357.3".5.000 16,133.000.000 16.947.405.250 17.761,812.500 18.553.781.250 19.584.531.250 20.592.043.750 21.601.156.250 22.607.031.250 23.811.687,500 12.472.687.500
24 8.97 562.500 25,107537,500 27 410 587.500 26,006.712.500 30.249,375.000 31,738 675,000 33.320.850.000 34,996,200,000 36.764.625.000 38,579,587,500 20.211.555.000
40.254.937.500 42L24D 557 500 44,357.993.750 46.5613 525,000 48.903.156,250 51.323
53.913.693,750 56.597,355 .250 59.451.656 . 250 62 .391.275,000 32,584,242,500
5,132
56.455.416.875

5,391.369.375
59.305,063,125

5,659,735.625

5.945.165.625

62 . 257.091 . 875 65.396 . 821.875

6.239.127.500

3.268.424,250

68 . 630.402 . 500 35,952,666.750

Skeduf 6
PT Mina Padi Resort
Asumsi dan Proyeksi Pendapatan
2011 2023
(dalam Rp. kecuald dinyatakan lame

Keterangan

Asurnsi
Management fee
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Pemeliharaan
Biaya Gaji dan tunlangan,
PajakBumidanBangunan
POMEC (Property Operation Maintenance Cost)

Proyeksi
2011

Proyeksi
2012

Proyeksi
2013

Proyeksi
2014

Proyeksi
2015

Proyeksi
2015

Proyeksi
2017

Proyeksi
2018

Proyeksi
2019

Proyeksi
2020

Proyeksi
2021

Proyeksi
2022

Proyeksi
2023

10

11

12

13

3.00 %
0 25%
390%
1.50/
5,00%
0.17%
7.00%

3.001/1
0.25%
3.00%
500x,
0,17
700 /.

3.00'7r
0.25 2,
3.0014
1.5057,
5 00n
0.17"x,
7.00%

3.00i
0.25'x,
3.00%
1.50%
5.007
0.17%,
7.00`4

3 00 %
0,25%
3.0075,
1 50%
5.00 i,
01T/
7.00%

3.00%
3.00`%
0250.25 /1
3.00%
3.00%
1 5011.1
1.50%
7.007E
0.171.
0.17%6
7.00%
7.00%

3.00 i,
3 00%
0.25%
0,25%
33.00%
1.50%
1,50%
700 1/1,
TOO %
0,17%
0,17%
7.00`7
7,00%

3,00%
0,25%
3.00%
1,50%
7,00%
0.17%
7,00%

3 , 00%
0.25%
3. 00%
1,50 /
7,00%
0.17%
7.00%

3.00%
0.26%
3.00%
150%
700 %
017%
7,00%

3.00%
5 25%
3.001
1.50%
7.00%
0.17%
7.00%

Proyeksi
Management fee
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Perneliharaan
Gap con Tunjangan

Pajak Bumi dan Bangunari


POMEC (Property Operation Maintenance Cost)

162.702.000
13.558.500
162.702000
61.351.000
271,170,000
9.219.780
379,638,000

376.953.750
31.412,813
376.953 75D
188.476.975
628,256,250
21.960.713
879,558,750

435.577.313
36.258.109
435.577.313
217.788,656
725.962.188
24.602.714
1.016.347.063

498.991.500
41.582.625
490.991.500
249.495.750
831.652.500
28.276,185
1.164.313.500

556.375.053
47.197.922
550.375.063
283.187.531
943.958.438
32.094,587
1.321.541.813

640,985.525
53.415.459
640.965.625
320.492.813
1.010.035.528
36.322.519
1.195.633.125

721 057.500
60.080.125
721.057.500
360.528.750
1.060.738.015
40.859.925
1.652 4V,500

807.015.000
67261.250
807,015.000
403.507.500
1,156.389.676
45.730.850
1,863.035.000

900.267.938
75,022.328
900,267.938
450,133.969
1.237.336.953
51.015.183
2.100.625.188

945,642.000
78.603,500
945,642,000
472,821.000
1.323,950.540
53.586.380
2.206.498.000

993.575.625
82.797.969
993.575.625
496.787.813
1.416,627.078
56.302.619
2.318.343.125

1,042 905.375
86.908.781
1.042,905.375
521.452.688
1.515.790.974
59-097,971
2,431445,875

Total beban operasional ( excl Panyusutan )

1.080 341.28G

2.502 . 972,900

2 . 852.233,355

3.313 ,303.560

3.760.730 , 416

4.197.370 , 703

4.666.797 . 315

5 . 169.944 , 276

5.714.669. 496

6.026 . 943,420

6.358 . 009.853

6 , 702507. 339

Penyusutan

590.125,231

2, 148,000.925

2- 155.260 ,547

2.163,577 072

1.866.765 . 556

2 . 490.397.091

2.502.414 716

2,515.864 . 966

2 . 530.869.431

1.627,432 . 791

2.933,214 . 205

2,950,595.961

4(350.073.825

5.047 493 902

5.47C.9817532

55377497,071

6.688.267 794

7.169.212031

7685809.242

8245538.927

7.554.376.211

9.291..224 058

9.653.103,000

Total Saban operasional

1, 770. 466.51

7ahun ke I hingga fahun 59 5 diasumslkan Seb0Sar 5% plats pendapalan Seddngkan unhlk )ahun benikutriya duislsrrnikan monulgksif Sabe06s dsumsi hngifat sn5aSi dl fndoneSia yaslu Sebe597 7% per fahtln

Skedul 5
PT Mina Padl Resort
Asumsi dan Proyeksi Pendapatse
2024 - 2036

(dalam Rp. kecuali dlnyatakan lam)

Keterangan

Asumsi
Management fee
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Pemeliharaan
Biaya Gap den lunjan9an '
Pajak Bumi can Bangunan
POMEC ( Properly Operation Maintenance Cost)

Proyeksi
2024

Proyeksi
2025

Proyeksi
2026

Proyeksi
2027

14

15

16

17

3.00 %
025%
3.00%
1.50%
7,00 /

3,001
0.25%
3.00%
1,50 %
7.00 %
0,175,
7,00 %

0,17%
7 . 00 %

3.005:
0 .251,
300'%
150`x,
700""
0 . 177,
7,005,

---

Proyeksi
2028

Proyeksi
2029

Proyeksi
2030

Proyeksi
2031

Proyeksi
2032

Proyeksi
2033

Proyeksi
2034

Proyeksi
2035

18

Proyeksi
2036

19

20

21

22

23

24

25

26

300 %
0 257<
3 . 001%,
1 . 50%

300
0. 2501:
3 , 00%.
1.5051.
740 %
0.17%.
7.00'1

7.00%
0 . 17 %
7 . 00 %

300%
0 . 2596
3 . 00'4.
1 , 50%
740%
0.17 %
7 . 00%

3.009.
0.25%
3.00%
1.50%
700%
0,17%
7 . 00 %

3.00%
0 . 25%
3 . 00%
1,50%
7, 00%
017%
700%

3.00 34
0.25 %,
3,00 !
1 , 50%
7,00 %
0,17 %
7 ,00%

3,00!
0,25%
3,00%

3.00%
0 . 25%
3.00 %
1,50%
7,00%
0.17 %

1.54
7,00%
0 , 17%
7,00 %

700%

3,001
0.25 %
3,00%
1 . 50%
7001
0,17%
7 , 00%

3.00%
0.25 %
3.00%
1,50%
7.00%
0.17%
7 00

Proyeksi
Management tea
Asuransi
Reserved Fund
Biaya Pemaliharaan
Gap dan Tunjangan

1,094,794,688

1.149.243.563
95.770.297

1.207.648.125

71.808.914
2.956.837.625

1.467,094,480
733,547,344
2,434,029,067
83.135.366
3.423.220.938

7.862.945,797

8.289.180.555

8.744.187,521

9.222.817.451

5.730.379.980 10,261.818.555 10.830.642.907 11.426.115.823 12,060.702.702 12.722.629.911

1.718.902,247

3.548.222.812

3,570

3.593,680,071

3.618.137.649

1.835 598,K)5

9 ,581,848,043

11.837.403,767

12.314

12.815,503,522

13.348.517.629

12.087.4)7. 461

100.637.344
1,207.648.125
503.824.063
1,856.909.122
68.433.394
2.817.845.625

Toial beban operasional (axcl Penyusutan1

7.066.675.254

7.451.000,403

Penyusutan

2.958.842.540

2,987,996,599

Total 0eban operasronal

10.035.517.794

10.438

1,330,"39.813
110,894.964
1.330,739.813
695.359.905
2,125,975.253
75.408.589
3.105.059.563

1.149 243 ',63


574.621.781
1.735.429.086
65.123.802
2.681.568,313

Pajak Burnt (Ian 0angunan


POrv1EC (Property Operation Maintenance Cost)

1,267,216.125
105,601.344
1.267,216.125
633 GOB.063
1.986 .892,760

1,397,055.750
116,421,313
1.397
698,527.875
2.274 753.521
79.156.493
3.259.798.750

91.232691
1,094.794,688
547,397,344
1.621
62,038-366
2.554,520.938

1.487.054,688
122,257,891

1.539,693 188
128.307.766
1.539
769,846,594
2,604,411.102
87.249.281
3,592 617.438

1,617.410.813
134.784,234
1,017,410.813
808.705.406
2.786.719.879
91.653.279
3.773.958.563

4.014,774.976

1.697.920,688
141,493.391
1.597.920,688
846,960,344
2,981.790,271
93,215.506
3.961.814.938

2.891.447,961

1.783,549.688
148,629.141
1.783.549,688
891.774.844
3.190.515.590
101.067.816
4.161.615.036

2.913,914 . 167

14.845.417 963 14.317.563,784 14 . 974.61

Oilman Re I nnigga lahun ke 5 diasumslkar7 sebasar 5% dart pendapalan s'edertgkan ntun !ahun beTwW,rya dra5trmsrkart menrrrgkar Se9e , l,ir asumsr rut5kal x0549 dm hrdnnesfa
y4rtu Se0esar 7% Per lahun

1,871 738.250
155.978.188
1.871,738.250
935,069.125
3.413,851.681
106.065.168
4.367.389.250

980527.275
81 710.606
980527.275
490.263.638
3,552.821.299
55.563.212
2,26? 896.975

0.529.310.280

2.936 . 793280

407 .601362

15659423191

8936911642

Site Plan

Tampak Depan

Design Private Villa

MEMMIRMS=

Design Family Villa