Anda di halaman 1dari 7
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA UJI AN

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

UJI AN TENGAH SEMESTER GANJIL

PROGRAM

TAHUN AKADEMIK 2008/2009 DIPLOMA III SPESIALISASI PENILAI/P BB

MATA KULIAH

: PEMELIHA RAAN BANGUNAN

HARI/TANGGAL

: SELASA/ 6

JANUARI 2009

WAKTU

:

120 MENI T

KELAS

:

DOSEN

:

GITO WA HYUSI, S.T., M.T.

 

CAHYO PU

RNOMO, S.T.

Petunjuk:

1. Baca soal dengan baik, perh atikan apa yang ditanyakan kemudian jawab dengan s ingkat, tepat sasaran dan jangan bertele-tele

2. Jawaban tidak harus berurut an, kerjakan soal dari yang paling mudah.

3. Percayalah dengan kemampu an Anda, Selamat Bekerja !

1. Jelaskan beberapa pengertian berikut ini:

- Acceptable Standard

- Planned Corrective M aintenance

- Avoidable Maintenan ce

- Renovation

- Minor New York

2. Sebutkan, Jelaskan, dan Be rikan contoh faktor-faktor yang menyebabkan k erusakan bangunan dan utilitasnya!

3. Manajemen pemeliharaan yan g efektif memerlukan beberapa keahlian. Sebut dan Jelaskan keahlian yang dimaksud, serta berikan contoh di bagian mana dari kegiatan pemelihar aan bangunan masing- masing keahlian tersebut dipe rlukan!

4. Gambarkan dalam bentuk di agram, perbandingan antara instansi yang mere ncanakan pemeliharaan dengan yang tidak merencana kan pemeliharaan!

5. Sebutkan dan Jelaskan jenis -jenis pemeliharaan bangunan menurut RICS (E ngland) !

6. Program pemeliharaan pen cegahan terencana terdiri dan 4 tahapan. Sebut d an Jelaskan!

a.

b.

Jelaskan keuntungan dari p enerapan program pemeliharaan pencegahan ter encana!

c.

Dalam kegiatan pemeliha raan pencegahan dikenal dua sistem yaitu sist em jadwal dan sistem kontingensi. Jelaskan pen gertian masing-masing sistem tersebut, serta ga mbarkan hubungannya dalam bentuk diagram!

7. Pemerintah daerah suatu kot a di wilayah Kalimantan Timur bekerjasama

kondisi lokasi bangunan terse but, dari sisi pemeliharaan bangunan, menurut yang mungkin timbul, serta so lusi apa yang bisa Anda berikan!

8. Sebutkan penyebab Sick Build ing Syndrome beserta langkah pencegahannya!

9. Jelaskan:

dengan developer dari

Jakarta melaksanakan pemba ngunan sebuah pusat perbelanjaan terbesar di w ilayah tersebut. Lokasi pembangunan adalah di daera h bekas gambut, yang sebelumnya telah dilakuk an pengurugan. Melihat

Anda permasalahan apa

a. Jelaskan kerusakan-kerus akan yang mungkin terjadi pada dinding,

serta

bagaimana

cara

mengatasinya!

b. Untuk lantai yang terbuat dari kayu, permasalahan apa yang paling sering t erjadi, serta bagaimana cara mengatasinya?

kriteria yang berkaitan

10. Sebutkan kriteria-kriteria pem eliharaan (Maintenance Criteria) dan jelaskan dengan faktor teknik (Technic al Factor)!

Pembahasan :

1. Penjelasan beberapa istilah dalam pemeliharaan bangunan:

- Acceptable Standard (standar yang dapat diterima) adalah standar pencapaian dari kegiatan pemeliharaan bangunan yang dilakukan untuk memenuhi kebutuhan-kebutuhan yang diinginkan oleh suatu perusahaan/instansi tertentu, yang berbeda antar satu sama lain.

- Planned Corrective Maintenance adalah pekerjaan untuk mengembalikan (memperbaiki) kondisi suatu fasilitas sehingga dapat beroperasi kembali atau memenuhi Acceptable Standard.

- Avoidable Maintenance adalah pekerjaan yang diperlukan untuk membenahi kesalahan- kesalahan sebagai akibat kesalahan desain, kesalahan instalasi dan kesalahan penggunaan material.

- Renovation yaitu pekerjaan pemeriksaan dan perbaikan bangunan secara keseluruhan sehingga bangunan kembali ke desain dan spesifikasi aslinya atau memang diinginkan untuk meningkatkan desain dan spesifikasi bangunan tersebut

- Minor New Work, salah satu bentuk jenis pemeliharan menurut RICS-England, yang merupakan bagian dari strategi pemeliharaan, meliputi penggantian kecil, penambahan dan peningkatan yang diperlukan oleh pelanggan.

2. Adapun faktor-faktor yang menyebabkan kerusakan bangunan dan utilitasnya antara lain :

a. Faktor Manusia

- Kegagalan melakukan pembersihan dan pemeliharaan secara teratur.

- Lalai melakukan antisipasi terhadap kemungkinan kerusakan bangunan.

b. Zat Kimia Kerusakan diakibatkan oleh reaksi zat kimia material bangunan. Misal : korosi akibat reaksi besi dan oksigen.

c. Atmosfir Kondisi atmosfer seperti perubahan suhu dapat menyebabkan kerusakan bangunan.

d. Struktur Kemerosotan kondisi material penyusun struktur bangunan dapat menyebabkan struktur menjadi lemah.

e. Kelembaban Kondisi lembab dapat menyebabkan pertumbuhan jamur.

f. Kegagalan Desain (saat perencanaan) Kegagalan saat proses desain bangunan akibat kurangnya dana, kurang pertimbangan dalam mengantisipasi permasalahan, dll.

g. Kegagalan Konstruksi (saat pengerjaan) Gagal saat melakukan pembangunan konstruksi seperti : kurang pengawasan, kerja yang tidak efektif, kurang SDM yang memadai, lebih menekankan kuantitas daripada kualitas.

h. Kegagalan Material dan Komponen (saat pengerjaan) Gagal dalam memilih material dan komponen yang memadai untuk bangunan yang dibangun. Gagal dalam proses pencampuran material seperti adukan plester yang terlalu lemah.

i. Kegagalan Sistem (setelah bangunan berdiri) Kurangnya pengalaman dan kemampuan arsitek dalam menterjemahkan keinginan pemilik bangunan sehingga bangunan kurang memuaskan pemilik dan penghuni bangunan.

3. Manajemen pemeliharaan yang efektif memerlukan banyak keahlian antara lain :

− Pengetahuan dan pengalaman teknis yang diperlukan untuk mengidentifikasi keperluan pemeliharaan dan untuk menentukan cara yang tepat dalam melakukan pemeliharaan.

− Pengetahuan tentang teknik sipil, konstruksi dan material

− Pengetahuan tentang ekonomi dan manajerial dalam manajemen bisnis.

− Pengetahuan tentang properti dan hukum yang berkaitan dengan properti.

− Pengetahuan tentang sosiologi, dalam mempelajari perilaku manusia dalam interaksinya dengan bangunan

-1-

4.

Diagram yang menggambarkan perbandingan antara instansi yang melakukan perencanaan pemeliharaan dibandingkan dengan instansi yang tidak melakukan perencanaan pemeliharaan :

ya Apakah pemeliharaan telah direncanakan ? tidak Apakah ada ya tidak kegagalan ? Apakah ada
ya
Apakah pemeliharaan
telah direncanakan ?
tidak
Apakah ada
ya
tidak
kegagalan ?
Apakah ada masalah
serius ?
Melaksanakan
pemeliharaan
pembetulan
ya
tidak
Apakah darurat ?
tidak
Melaksanakan
ya
pemeliharaan
pembetulan
secara mendadak
Melaksanakan
pemeliharaan
pencegahan
Melaksanakan
pemeliharaan darurat
dengan segera
Melaksanakan inspeksi terjadwal untuk pembuatan
laporan dan dicatat untuk dijadikan umpan balik

5. Jenis-jenis pemeliharaan bangunan menurut RICS (England), ada 5 bagian yaitu :

a. Cyclical Maintenance Kerja pemeliharaan yang mesti dilakukan secara rutin seperti : pengecatan dan dekorasi untuk mencegah kebusukan, retak, korosi, dll.

b. Non – cyclical Maintenance Kerja pemeliharaan ini diidentifikasi melalui pemeriksaan kondisi dan persetujuan kebijaksanaan dengan pelanggan. Jenis pemeliharaan ini termasuk perbaikan mayor dan penggantian.

c. Planned Preventive Maintenance Merupakan bagian jenis pemeliharaan terencana. Pemeliharaan pencegahan adalah kerja yang dilakukan dalam pemeliharaan sebelum terjadi kerusakan yang tidak diinginkan.

d. Unplanned (requisitioned or emergency maintenance) Pemeliharaan ini dilakukan terhadap kerusakan yang terjadi secara tidak disangka misalnya akibat bencana alam.

e. Minor new work Merupakan bagian dari strategi pemeliharaan. Meliputi penggantian kecil, penambahan dan peningkatan yang diperlukan oleh pelanggan

-2-

6.

a.

4 tahapan program pemeliharaan pencegahan terancana, yaitu :

1. Analisa Kebutuhan Menganalisa kejadian-kejadian yang berkenaan dengan kerusakan bangunan yang bisa dijadikan petunjuk area mana yang paling sering mengalami kerusakan, tujuannya adalah untuk merencanakan biaya pemeliharaan.

2. Survei untuk menetapkan keperluan Survei ini dilakukan secara teratur untuk membuat persyaratan-persyaratan secara keseluruhan. Tujuan survey adalah untuk mengidentifikasi kuantitas beban kerja dan juga memberikan informasi secara detil tentang elemen-elemen bangunan tertentu seperti : atap, dinding, lantai, dll.

3. Pembuatan program rencana kerja pemeliharaan Program pemeliharaan disusun berdasarkan data hasil analisa dan survey. Penyusunan program dengan mempertimbangkan penggunaan biaya seefektif mungkin.

4. Implementasi Pelaksanaan program pemeliharaan sesuai dengan yang direncanakan.

b. Keuntungan dalam implementasi program pemeliharaan terencana, antara lain :

- Pekerjaan pemeliharaan lebih terorganisasi dan terkontrol.

- Kepatuhan terhadap peraturan yang berlaku bisa diterapkan.

- Perencanaan penggunaan tenaga kerja bisa dilakukan.

- Sifat pemeliharaan adalah fleksibel dan bisa dilakukan perbaikan menurut kondisi.

- Catatan tentang pengurusan properti bisa didapatkan.

c. Pemeliharaan pencegahan dapat dilakukan dengan Sistem Jadwal dan Kontingensi.

1. Sistem Jadwal (Scheduled) Sistem ini mempertimbangkan kemungkinan kerusakan elemen bangunan dapat diprediksikan dan kemungkinan terjadi kerusakan yang mendadak sangat kecil. Dalam sistem jadwal perlu dibuat jadwal untuk melakukan inspeksi terhadap impelementasi perencanaan. Tujuan dilakukan inspeksi adalah :

Mengecek apakah pekerjaan-pekerjaan pemeliharaan sudah dilakukan sesuai rencana dan dapat memuaskan pemilik maupun penghuni bangunan. Mendeteksi standar penggunaan material dan tenaga kerja. Mengecek penggunaan biaya pemeliharaan. Mengecek apakah ada item-item baru yang perlu mendapatkan pemeliharaan sehingga bisa dilakukan update terhadap rencana pemeliharaan.

2. Sistem Kontingensi Merupakan sistem pelaksanaan kerja pemeliharaan dengan cara menunggu sampai ada aduan dari pengguna sebelum keputusan untuk melaksanakan pemeliharaan diambil. Jika frekuensi dan jenis pengaduan dianalisa, maka prosedur-prosedur yang berkenaan dengan pekerjaan perbaikan dapat direncanakan meskipun waktunya belum pasti.

-3-

Diagram hubungan antara pemeliharaan pencegahan dengan sistem jadwal dengan sistem kontingensi ditunjukkan sebagai berikut:

SCHEDULE

CONTINGENCY

 

long term

 

user

program     requisite NO

program

   

requisite

NO

NO

 
 

update

update

annualpreview

preview

 

inspection

 
contingency

contingency

budget

budget allowance necessary

allowance

necessary

priority  

priority

 
 

NO

 

NO

own labour ?NO

 
    NO   NO own labour ?   time YES normal   within   budget
    NO   NO own labour ?   time YES normal   within   budget

time

YES

normal

 

within

  within
  budget
  budget
 
  budget

budget

YES

prepare

contract

monthly

prepare contract monthly

document

program

 
weekly program tendering program daily
weekly
program
tendering
program
daily

program

contract monthly document program   weekly program tendering program daily program urgent emergency
contract monthly document program   weekly program tendering program daily program urgent emergency

urgent

contract monthly document program   weekly program tendering program daily program urgent emergency

emergency

7. Hal-hal yang perlu diperhatikan pada pembangunan di daerah bekas lahan gambut:

Tanah gambut adalah fields tanah organik yang secara teknis tidak baik sebagai bahan bangunan ataupun landasan bangunan dikarenakan daya dukungnya yang sangat rendah serta daya kompresibilitasnya yang tinggi, sehingga pembangunan di tanah bekas lahan gambut akan berpotensi terjadinya penurunan pondasi bangunan.

− Untuk dapat memanfaatkan hamparan tanah gambut sebagai landasan / timbunan suatu konstruksi, maka perlu dilakukan tindakan perbaikan terhadap tanah gambut yang bertujuan

-4-

untuk peningkatan kekuatan daya dukung tanah gambut, yang dapat dilakukan dengan menambahkan bahan stabilisasi (campuran zat aditif) atau melakukan pre-loading.

− Sebelum dilakukan pembangunan, sangat penting untuk mengetahui kondisi dan struktur tanah pada lokasi pembangunan tersebut, untuk penentuan spesifikasi sistem pondasi dan sistem struktur yang akan diaplikasikan dalam konstruksi yang dibangun. Beberapa bagian tanah perlu digali untuk dijadikan sampel pengujian. Karakteristik tanah seperti bau, warna dan tekstur dilakukan pengukuran dan pengujian. Keseluruhan karakteristik tanah akan mempengaruhi desain pondasi bangunan.

− Di daerah tanah gambut, pembangunan harus memperhitungkan faktor berat struktur, sehingga sebaiknya dipilih struktur yang relatif ringan, tidak peka terhadap differential settlement dan sistem pondasi yang sebaiknya digunakan adalah pondasi dalam (underpinning) atau teknik pondasi cerucut kayu. Pondasi dangkal tidak dianjurkan digunakan karena beresiko tinggi terhadap penurunan tanah jangka panjang.

8. Penyebab timbulnya Sick Building Syndrome diantaranya:

− Sirkulasi udara yang tidak baik, akibat minimnya saluran ventilasi dalam ruangan.

− Kontaminasi udara dari pencemaran zat kimia yang berasal dari dalam ruangan, misalnya dari bahan furniture, cat, pelitur, dsb.

− Kontaminasi udara dari pencemaran zat kimia yang berasal dari luar ruangan

− Kontaminasi udara dari faktor biologis, misalnya yang bersumber dari jamur, lumut, dsb.

Solusi:

Pemeliharaan "Indoor Air Quality" dengan melakukan pemeliharaan terhadap Heating, Ventilating, Air Conditioning (HVAC) System, dan pemeliharaan gedung secara berkala dan teratur agar bisa terbebas dari segala kontaminan.

9. Permasalahan pada dinding terutama disebabkan oleh kerusakan-kerusakan berikut ini :

Efflorescence (kotoran putih berbentuk bunga-bunga) Muncul pada dinding yang baru, berbentuk seperti bubuk putih atau berbentuk kristal akibat endapan garam. Masalah ini terjadi pada musim panas dan saat dinding mengering pertama kali. Untuk menangani efflorescence dapat diminimalisasi dengan menghindari penggunaan batu bata yang mengandung garam, membiarkan batu bata mengering terlebih dahulu sebelum dipasang dan menutup dinding setiap hari sebelum pekerjaan benar-benar selesai.

− Noda Bentuknya bisa putih seperti efflorescence tetapi tidak bisa hilang saat hujan. Noda putih pada dinding yang banyak mengandung kapur biasanya akibat tumpukan kapur. Penangannya adalah sebagai berikut :

- Bersihkan dinding dengan air bersih

- Disikat dengan sikat dan ditambah cairan tertentu

- Setelah noda dibersihkan, berihkan lagi dengan air berih

- Dilakukan perawatan secara teratur untuk memberihkan noda

− Serangan Sulfat Serangan sulfat adalah hasil reaksi tricalcium aluminate pada semen portland, sebab lain yaitu dari air tanah, dari batu bata sendiri (tanah liat), juga dari air hujan. Efek sulfat ini terlihat pada bagian dalam dinding, juga dinding dekat atap. Plester menjadi putih dan terdapat retakan kecil pada bagian tengah. Solusinya untuk daerah yang banyak terkena sulfat ini harus dihindari menggunakan semen portland (menggunakan semen yang bisa mengatasi pengaruh sulfat), menggunakan bahan penahan kelembaban dan dinding diusahakan selalu kering.

− Penurunan Penurunan bangunan yang normal tidak akan berpengaruh pada keretakan bangunan, tetapi penurunan bangunan secara diferensial dapat mengakibatkan keretakan bangunan.

-5-

− Dinding tidak stabil Pada kasus tertentu terdapat dinding yang tidak stabil dan dapat diatas dengan cara-cara berikut :

Memasang balok antara 2 dinding baik pada bagian atas ataupun bawah dinding kemudian dinding diikatkan sedemikian rupa sehingga dinding menjadi kuat. Membuat dinding penopang pada dinding yang tidak stabil. Pada bagian dinding yang mengalami kerusakan diganti dengan material baru.

− Retakan Retak sedikit sudah dijelaskan di atas, penanganannya untuk retakan yang tidak terlalu lebar bisa hanya ditembel dengan plester, tetapi kalau lebar ditembel dengan semen yang adukannya cukup kuat.

− Material yang tidak memadai Penggunaan material yang tidak cocok untuk kondisi daerah tertentu dapat menyebabkan kerusakan dinding.

− Karatan Besi atau Baja Dinding yang ditempeli material dari besi, pada kondisi tertentu dapat mengakibatkan kerusakan akibat karatan yang ditimbulkan oleh besi tertentu. Kerusakan yang timbul antara lain : keretakan pada plester, kotoran pada dinding.

− Lumut, Jamur dan tumbuhan lainnya Tumbuhan seperti lumut dan jamur tidak telalu membahayakan dinding tetapi bisa membuat kotoran pada dinding. Solusinya dengan membersihkan secara periodik atau menggunakan cairan tertentu seperti sodium ortho pentachlorophenate.

9b. Kerusakan yang paling umum terjadi untuk jenis lantai kayu adalah pembusukan kering (dry rot), dan serangan rayap. Untuk mencegah pembusukan perlu dibuatkan ventilasi dibawah lantai sehingga ada aliran udara masuk. Sedangkan pencegahan kayu dari serangan rayap dapat dilakukan dengan melakukan pengawetan melalui penyemprotan zat kimia khusus sebelum digunakan. Permasalahan lain yaitu melengkungnya papan lantai, penyebabnya antara lain :

− Menggunakan kayu yang tidak semestinya, basah atau pengeringan kayu yang tidak cukup.

− Saat dipasang papan tidak dikekang secara sempuna.

− Pemakuan yang tidak cukup.

10. Kriteria pemeliharaan bangunan terdiri dari:

− Faktor teknik

− Pertimbangan politis/ kebijakan pemerintah

− Kebijakan organisasi perusahaan yang menjalani pemeliharaan bangunan

− Faktor keuangan kecukupan anggaran pemeliharaan

− Kriteria ekonomi pertimbangan cost and benefit atas pengeluaran untuk pemeliharaan

− Kriteria lingkungan

Kriteria/pertimbangan yang berkaitan dengan faktor teknik:

− Umur fisik bangunan

− Sifat dasar desain bangunan, kaitannya dengan pertimbangan pemilihan sistem struktur dan sistem pondasi yang diterapkan pada bangunan

− Spesifikasi material bangunan

− Standar pemeliharaan yang telah dilakukan pada masa lalu (meliputi perawatan rutin, kualitas pekerjaan, dan pekerjaan pemeliharan utama yang masih luput/belum dikerjakan)

− Biaya pemeliharaan pada masa lalu

-6-