mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga
mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar
pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam
menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan
kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.
Di bawah ini kami mencoba untuk men-share beberapa jenis kontrak konstruksi menurut sepengetahuan penulis,
yaitu :
1.
2.
3.
4.
Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika
terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan
besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut.
Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat melakukan
estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena
merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.
Unit Price
Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, per unit panjang ataupun per unit
berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan,
tetapi jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat
diketahui di akhir pekerjaan. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan
pengukuran(opname) bersama pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan
kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.
Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua biaya pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya
untuk proyek-proyek pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain.
Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk
overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas persentase biaya
yang dikeluarkan kontraktor.
Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum bisa diestimasi secara akurat, karena
perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu
singkat, sementara rencana dan spesifikasi belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari kontrak jenis ini, yaitu pemilik
tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.
Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi
pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.
Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar setiap bulan. Kelemahan cara pembayaran ini
adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi
kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang
harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal.
Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun
bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung
sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.
Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment). Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja
prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barangbarang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)
Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa baru
dibayar oleh penyedia jasa. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank Kontrak
bentuk ini biasanya nilainya lebih tinggi.
Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja. Setiap
aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang berbeda.
Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi pekerjaan.
Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-masing keahlian.
Keuntungan dari kontrak ini adalah :
1.
2.
3.
Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dan melaksanakannya dalam
suatu kontrak konstruksi. Perbedaan antara design construction/built, dan turn-key adalah dari sistem
pembayarannya, dimana pada design construction/built pembayaran secara termijn sesuai pekerjaan.
Sedangkankey-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai.
Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan / pengerjaan
menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok-pokok acuan tugas.
Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri.
Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik (Build). Setelah itu Investor mengelola selama kurun
waktu tertentu (Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik
(Transfer).
Yaitu suatu
tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam
Dalam dunia konstruksi, perjanjian antara pihak ownerdengan pihak kontraktor diikat dalam sebuah kontrak
kerja. Pengaturan hukum kontrak kerja proyek konstruksi diatur oleh pihak-pihak yang terlibat dan sesuai
dengan ketentuan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku (KUHP pasal 1601b). Kontrak proyek
konstruksi ini berupa dokumen tertulis dan wajib menjelaskan tentang kesepakatan keselamatan umum dan
tertib bangunan karena sebuah proyek konstruksi merupakan pekerjaan yang mengandung resiko tinggi.
Jenis-jenis kontrak proyek konstruksi adalah:
Leave a Reply
fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis
besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak
efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT
Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk
bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya
(actual cost) dari pekerjaan konstruksinya.
Rumus :
F = R (2E A)
Ket :
F
= fee pemborong
R
= prosentase pokok
E
= estimasi biaya tanpa fee
A
= biaya proyek aktual tanpa fee
d. TARGET ESTIMATE CONTRACT
Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee
aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi
yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost
ditetapkan oleh pemborong.
Rumus :
F = Ls + n ( T A )
Ket :
F
= fee pemborong
Ls
= Lump-sum fee
T
= Tarhet estimate cost
A
= Actual cost
n
= 0,3 0,6
Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari
beaya yang sebenarnya (actual cost).
e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak
akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga
maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang
terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah
disepakati sebelumnya.
f. CONVERTIBLE COST CONTRACT
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur
secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar
dengan harga yang memadai.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost
plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat
c.
f.
Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak
komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk standar,
namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam
kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek.
Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:
1. Agreement (Surat Perjanjian)
Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai kontrak,
ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak..
2. Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)
Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang diberikan
oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special condition (syarat-syarat khusus
kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek..
3. Contract Plan (Perencanaan Kontrak)
Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus dilaksanakan.
4. Spesification (Spesifikasi)
Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai material, peralatan dan cara
pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar.
Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak
yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No
29/2000 Pasal 22, yaitu:
a.
Surat Perjanjian
b.
Dokumen Tender
c.
Penawaran
d.
Berita Acara
e.
f.
a.
b. Konsiderasi
c.
Lingkup Pekerjaan
d. Nilai Kontrak
e.
f.
g. Prioritas Dokumen
Dokumen Kontrak adalah kumpulan dokumen yang saling melengkapi menjadi suatu
dokumen perjanjian antara Pemberi Tugas dan Penerima Tugas. Prinsip dari urutan kekuatan
(prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang terbit lebih akhir adalah yang lebih
kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut
diatas, maka urutan/prioritas pelaksanaan pekerjaan di Proyek adalah berdasarkan:
1. Instruksi tertulis dari Konsultan MK (jika ada)
2. Addendum Kontrak (jika ada)
3. Surat Perjanjian pemborongan (Article of Agreement) dan syarat-syarat
Perjanjian (Condition of Contract)
4. Surat Perintah Kerja (Notice to Proceed), Surat Penunjukan (Letter of
Acceptance)
5. Berita Acara Negosiasai
6. Berta Acara Klarifikasi
7. Berita Acara Aanwijzing
8. Syarat-syarat Administrasi
9. Spesifikasi/Syarat Teknis
10. Gambar Rencana Detail
11. Gambar Rencana
12. Rincian Nilai Kontrak
Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak..
b. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, Pentahapan (milestone)
bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi keterlambatan..
c.
Harga borongan menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada
kontraktor untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, Sifat kontraklumpsum fixed
price atau unit price, Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan..
d. Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi,
Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi),
Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda).
e.
Pekerjaan tambah atau kurang, berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar pelaksanaan
pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak pekerjaan tambah/kurang
terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, Cara
pembayaran pekerjaan tambah/kurang..
f.
Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran
perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian.