- Hak guna usaha

A. Dasar Hukum
Peraturan Daerah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

B. Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah
dan bangunan
2. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah
perbuatan
atau
peristiwa
hukum
yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
bangunan oleh orang pribadi atau Badan.
3. Hak atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas
tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan
diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam undangundang pertanahan dan bangunan.
C. Obyek, Subyek dan Wajib Pajak
1. Objek Pajak adalah perolehan hak atas tanah dan
bangunan oleh orang pribadi atau badan
2. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, meliputi:
a. Pemindahan hak, karena:
-

Jual beli
Tukar menukar
Hibah
Hibah wasiat
Waris
Pemasukan dlm perseroan/
badan hukum lainnya
- Pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan

- Penunjukan pembeli dlm lelang

Pelaksanaan putusan hakim

Penggabungan usaha
Peleburan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah

b. Pemberian hak baru, karena:

- Kelanjutan pelepasan hak
- Diluar pelepasan hak
3. Hak atas tanah yang dimaksud, adalah:
- Hak milik
Adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat
bahwa semua hak atas tanah berfungsi sosial, artinya
kalau kepentingan umum menghendaki hak milik atas
tanah dapat dicabut dengan memberi ganti rugi yang
layak dan menurut cara yang diatur oleh undang-undang.

Adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara dalam jangka waktu paling lama 25
tahun dan dapat diperpanjang oleh pemegang hak untuk
paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan untuk tanah yang luasnya
paling sedikit 5 hektar.

- Hak guna bangunan

Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang oleh pemegang hak untuk paling lama 20
tahun.

- Hak pakai
Adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau
tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan
kewajiban
yang
ditentukan
dalam
keputusan
pemberiannya
oleh
pejabat
yang
berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang
tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan
perundang-undangan.

- Hak milik atas satuan rumah susun

Adalah hak milik atas satuan yang bersifat perorangan
dan terpisah, yang meliputi juga hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang
semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan

- Hak pengelolaan
Adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegang haknya untuk merencanakan
peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah
untuk keperluan pelaksaaan tugasnya, menyerahkan
bagian-bagian kepada pihak ketiga dan kerjasama
dengan pihak ketiga

4. Dikecualikan dari objek BPHTB adalah:

a. Perwakilan diplomatik dan konsulat
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan
dan kepentingan umum
c. Badan atau perwakilan lembaga internasional
tertentu yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan

d. Orang pribadi atau Badan karena Konversi hak atau

perbuatan hukum lainnya tanpa adanya perubahan
nama
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf
f. Orang Pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah
5. Subjek Pajak adalah orang pribadi atau Badan yang
memperoleh hak atas tanah dan bangunan
6. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau Badan yang
memperoleh hak atas tanah dan bangunan
D. Dasar pengenaan, Tarif dan Cara Perhitungan
1. Dasar Pengenaan dan Tarif Pajak
a. Dasar Pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP)
b. NPOP berupa:
- Harga transaksi : untuk kegiatan jual beli
- Harga yang tercantum dalam risalah lelang :
untuk penunjukkan pembeli dalam lelang
- Nilai pasar
: untuk jenis perolehan hak
lainnya
c. Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang digunakan
dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya
perolehan, maka dasar pengenaan adalah NJOP
d. Tarif BPHTB adalah sebesar 5%
e. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) adalah sebesar
Rp. 60.000.000
(enam puluh juta rupiah), kecuali untuk waris
dan hibah wasiat yg diterima org pribadi dlm
hubungan sedarah dalam garis keturunan satu
derajat keatas atau kebawah dengan pemberi
hibah (termasuk suami/istri), NPOPTKPnya Rp.
300.000.000 (tiga ratus juta rupiah)
f. Jika pemindahan hak terdiri dari beberapa
transaksi namun berasal dari pemilik yang sama
(1 pemilik kepada 1 penerima hak), maka
NPOPTKP berlaku satu kali dan dikenakan
kepada perolehan hak yang pertama atau yang
nilainya paling besar dalam jangka waktu satu
tahun.

g. Selain itu, dapat dilakukan pengurangan BPHTB,

yang besarnya sebagai berikut:
- Maksimum 25% dari pajak yang terutang,
untuk:
WP yang memperoleh hak baru melalui program
pemerintah/Pemda
dan
tidak
mempunyai
kemampuan.

- Maksimum 50% dari pajak yang terutang,

untuk:
Tanah dan bangunan untuk kepentingan sosial
dan pendidikan non profit misal, panti asuhan,
panti jompo rumah sakit untuk pelayanan sosial;
Hak baru setelah hak pengelolaan dan telah
dikuasai oleh dari 20 tahun yang dinyatakan
dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan
Pemerintah Daerah setempat
Perolehan hibah dari garis keturunan satu
derajat ke atas dan satu derajat ke bawah
Perolehan melalui pembelian dari ganti rugi oleh
pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah
NJOP
Perolehan hak sebagai pengganti atas
pembebasan untuk kepentingan umum
BUMD yang memperoleh hak atas tanah
dan/atau bangunan dari Pemda
PerolehaN Hak atas Tanah dan Bangunan yang
tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan
bencana alam.

Maksimum 75% dari pajak yang terutang,

untuk:
Wajib Pajak merupakan veteran, PNS, TNI, POLRI,
Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI/POLRI dan
jandanya yang memperoleh hak rumah dinas
pemerintah dan menghuni rumah dinas tersebut.

Maksimum100% dari pajak yang terutang,

untuk:
KORPRI dalam rangka pengadaan perumahan bagi
anggota KORPRI

2. Cara Perhitungan
Cara Perhitungan : (NJOP-NPOPTKP)x tarif pajak
Tarif Pajak
: 5%

Contoh Perhitungan BPHTB

Seorang ayah menghibahkan sebidang tanah seluas
1.500m2 kepada anaknya. Harga pasaran tanah di

daerah lokasi tanah tersebut adalah Rp. 82.000 per

m2. Maka BPHTB yang harus dibayar adalah:
-

NPOP
: 1.500m2 x Rp. 82.000
NPOPTKP :
NPOPKP :
BPHTB
: 5% x 63.000.000
Pengurangan : 50% (krn segaris)
BPHTB yang harus dibayar

= Rp. 123.000.000
= Rp. 60.000.000
= Rp. 63.000.000
= Rp. 3.150.000
= Rp. 1.575.000
= Rp. 1.575.000

Seorang pengusaha melakukan 2 transaksi jual beli

tanah dari penjual yang sama dengan transaksi:
a. Transaksi 1 dengan nilai Rp. 280.000.000,00
b. Transaksi 2 dengan nilai Rp. 500.000.000,00
BPHTB yang harus dibayar adalah:
- BPHTB Transaksi 2 (sbg transaksi yg tertinggi):
(Rp.500.000.000-Rp.60.000)x5% = Rp. 22.000.000
- BPHTB Transaksi 1 (tanpa NPOPTKP):
Rp. 280.000.000 x 5% = Rp. 14.000.000
Jumlah BPHTBnya = Rp. 22.000.000 + Rp 14.000.000
= Rp. 36.000.000

PPAT/Kepala KPKLN/Kepala Kantor Pertanahan

tanpa validasi dari bank
G. Ketentuan-ketentuan Lain
1.

PPAT /notaris hanya dapat menandatangani akta

pemindahan Hak atas Tanah dan Bangunan setelah
WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.

2.

Kepala Kantor yang membidangi pelayanan lelang

negara hanya dapat menandatangani risalah lelang
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan setelah
WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Kepala Kantor bidang pertanahan hanya dapat
melakukan pendaftaran Hak atas Tanah dan atau
pendaftaran peralihan Hak atas Tanah dan
Bangunan setelah WP menyerahkan bukti
pembayaran pajak.

3.

4.

E. Saat terutang BPHTB

[

Saat terutangnya BPHTB ditetapkan, yakni:

1. Waris:
Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke kantor pertanahan
2. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan
hakim:
Sejak tanggal putusan pengadilan mempunyai
kekuatan hukum tetap
3. Penunjukan pembeli dalam lelang:
Sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.
4. Perolehan hak lainnya:
Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
F. Pembayaran BPHTB
1. WP membayar BPHTB dengan menggunakan SSPD
BPHTB
2. Pembayaran dapat dilakukan di BJB dan BRI
3. Loket Pembayaran atau Bank setelah menerima
pembayaran dari WP melakukan validasi
pembayaran SSPD BPHTB dalam bentuk
pembubuhan tandatangan stempel bank.
4. Jika BPHTB terutang bernilai NIHIL, maka formulir
SSPD BPHTB cukup ditandatangani oleh WP dan

5.
6.

PPAT/notaris, kepala kantor yang membidangi

pelayanan lelang Negara yang menyalahi
ketentuan diatas, dikenakan sanksi administratif
berupa denda Rp.7.500.000 (tujuh juta lima ratus
ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
Sebagai Pelaporan PPAT/Pejabat Lelang serta
sanksinya
Bukti pembayaran dimaksud adalah berupa SSPD
BPHTB yang telah divalidasi oleh:
a. Bank tempat pembayaran
b. Dinas

H. Validasi BPHTB oleh DIPENDA Kab. Bogor

1. DIPENDA wajib meneliti setiap pembayaran BPHTB
oleh Wajib Pajak. Yang selanjutnya divalidasi setelah
penelitian selesai.
2. Dokumen pendukung yang harus disampaikan oleh
WP kepada DIPENDA untuk mendapatkan validasi
adalah:
a. Formulir permohonan penelitian SSPD BPHTB
b. Fotokopi identitas WP
c. Surat kuasa dari WP dan fotocopy identitas
penerima kuasa WP (bila dikuasakan)
d. Fotocopy NPWPD bagi wajib pajak badan
e. SSPD BPHTB dan bukti setor BPHTB yang telah
divalidasi oleh Bank.

f. Akta peralihan hak atau dokumen legal

perolehan hak lainnya/ surat pernyataan
kesepakatan peralihan hak.
g. Dokumen lain yang diperlukan.
3. Berkas permohonan disampaikan kepada petugas
penerimaan berkas di Gedung Pelayanan PBB dan
BPHTB DIPENDA kab Bogor, untuk diperiksa
kelengkapannya.
4. Berkas yang sudah lengkap kemudian diteliti oleh
Seksi Verifikasi BPHTB, yang mencakup:
a. Mencocokan NOP yg tercantum dalam SSPD
BPHTB dengan NOP yg tercantum dalam SPPT
dan STTS PBB
b. Mencocokan besarnya NJOP bumi dan/atau
bangunan per M2 yg dicantumkan dalam SSPPD
dengan NOP bumi dan/atau bangunan per M2
pada basis data PBB
c. Meneliti kebenaran perhitungan BPHTB yang
meliput komponen NPOP, NPOPTKP, tarif,
pengenaan atas objek tertentu, besarnya BPHTB
terutang, dan BPHTB yang harus dibayar
d. Meneliti kebenaran perhitungan BPHTB yang
telah dibayar, termasuk besarnya pengurangan
yang dihitung sendiri.

Pajak
Daerah

BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB)

5. Lamanya penelitian adalah 3 hari kerja smpai dengan

7 hari kerja jika perlu dilakukan verifikasi lapangan.
6. Berkas yang sudah diteliti dan sudah sesuai dengan
ketentuan selanjutnya di validasi oleh pejabat
berwenang.
7. WP selanjutnya dapat mengambil berkas yang sudah
divalidasi pada loket pengambilan berkas.
Atau dapat dilihat pada bagan dibawah:

PEMERINTAH KABUPATEN BOGOR

DINAS PENDAPATAN DAERAH
Jl. Jalan Raya Tegar Beriman Cibinong
Telp (021) 87912442, Fax (021) 87906550
Http : www.dispenda.bogorkab.go.id
Email : disipenda.bogorkab@yahoo.co.id