Anda di halaman 1dari 61

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

daftaR isi

Masih tentang Bisnis Tambang

alam dua edisi berturut-turut, kami menurunkan laporan tentang bisnis tambang.
Jika pada edisi sebelumnya Majalah Media Penilai mengangkat topik tentang bisnis
batu bara dan prospek jasa penilaiannya dalam rubrik Laporan Utama, kali ini yang
diangkat adalah bisnis tambang mineral dan prospek jasa penilaiannya pula.
Sengaja kami menurunkan laporan tentang bisnis tambang dalam edisi berurutan, mengingat baik bisnis tambang batu bara maupun tambang mineral telah berkembang sedemikian
rupa hingga menjadi peluang baru yang sangat potensial bagi usaha jasa penilai, terutama
dalam beberapa tahun ke depan.
Seperti halnya ketika mengangkat topik bisnis batu bara, dalam Laporan Utama kali ini
kami juga kami juga membahas secara luas dan mendalam perihal perkembangan, problematika, dan prospek bisnis tambang mineral. Lebih-lebih, sesuai dengan amanat UndangUndang tentang Mineral dan Batu Bara yang diterbitkan pada 2009, larangan ekspor barang
tambang mentah dan kewajiban mengolah semua barang tambang mineral di dalam negeri
efektif berlaku mulai tahun 2014.
Kalangan profesi penilai yang mulai banyak terlibat dalam kegiatan penilaian di sektor
pertambangan tentu harus memiliki referensi yang memadai akan seperti apa kondisi dan
perkembangan bisnis tambang mineral dalam beberapa tahun ke depan. Informasi penting
dan akurat sangat diperlukan agar para penilai dapat memberikan opini nilai yang tepat dan
akurat pula dalam penilaian di bisnis tambang.
Itulah alasan kenapa dalam dua edisi berturut-turut ini kami menurunkan laporan tentang
bisnis tambang batu bara dan disusul dengan laporan tentang bisnis tambang mineral.
Selain itu, kami juga menurunkan laporan penting dan tergolong baru bagi profesi penilai
dalam rubrik Laporan Khusus, yaitu tentang standar biaya teknik bangunan (BTB) serta
standar umur bahan bangunan dan umur ekonomis bangunan. Di negara-negara lain, standar
serupa sudah lama ada, dan para penilai memiliki panduan yang pasti dalam menjalankan
tugas profesionalnya.
Saat ini, Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) tengah memfinalisasi standar BTB
dan umur bangunan dan umur ekonomis bangunan. Nanti, jika telah disahkan, para penilai anggota MAPPI akan memiliki standar yang sama dalam menilai BTB, umur bahan bangunan, dan
umur ekonomis bangunan. Dengan demikian, akan ada keseragaman standar yang, pada gilirannya, akan melahirkan opini nilai yang lebih dapat dipertanggungjawabkan secara profesional.
Apa saja standarnya merupakan bagian terpenting dalam Laporan Khusus kali ini.
Seperti biasa, kami juga menurunkan sejumlah informasi penting berkaitan dengan
dinamika dunia profesi penilai dan sejumlah artikel yang berkaitan dengan profesi penilai.
Semoga semua informasi yang kami sajikan dalam menambah khasanah pengetahuan dan
memperkaya referensi bagi seluruh stake holder jasa penilaian. q

n LAPORAN UTAMA
5 12

Menimbang Masa Depan


Bisnis Tambang

13 14

Mengenal Karakter
Penilaian Bisnis Tambang

15 17

Smelter yang Membikin


Keder

18 19

Rupiah Terpuruk,
Terbitlah Relaksasi

n WAWANCARA
20 24

Mental Dagang yang


Merusak Tambang Tambang

n REGULASI
25 26

Lagi, Menyoal RUU Penilai

27 28

Nilai Wajar, Bagaimana


Menentukan

n ARTIKEL
29 35

Pengembangan Tabel Biaya


dan Teknis Bangunan (BTB)

36 46

The Valuation Of Long Life


Mines: Current Issues And
Methodologies

n LAPORAN KHUSUS
47 48

Penduan Menghitung Biaya


Teknik Bangunan

49 51

Mengurai Umur dan Umur


Ekonomis Bangunan

n TEKNOLOGI
52 54

Mengintip Biaya dan Teknik


Penambangan Batu Bara

n INFO MAPPI
56

MAPPI Punya Konsultan


Hukum

58

Sudah 514 Penilai Ikut


Deseminasi SPI 2013

Pelindung: Pengurus Pusat MAPPI Pemimpin Redaksi: Ir. Karmanto, M.Ec. Dev, MAPPI
(Cert.) Sekretaris Redaksi: R.A. Dewi Kencanawati, SE, MAPPI (Cert.) Dewan Redaksi:
Ir. Karmanto, M.Ec. Dev, MAPPI (Cert.), Muhammad Adlan, M.Ec. Dev, SSi, MAPPI (Cert.),
R.A. Dewi Kencanawati, SE, MAPPI (Cert.), Ir. Budi Prasodjo, M.Ec. Dev. MAPPI (Cert.), Iwan
Bachron, SE, MAPPI (Cert.), Yudistira Ananda, SE, Ak MAPPI (Cert.), Bunga Budiarti, SE
Redaksi: Suharto, Mukhlisin Desain Grafis: Arif Maulana Distribusi: Sekretaris MAPPI
Alamat Redaksi: Wisma Penilai, Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E Jakarta Selatan, Telp: 0217949079, Fax: 021-7949081 Website: www.mappi.or.id e-mail: media_penilai@yahoo.com
Majalah Penilai diterbitkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI),
dibagikan secara gratis untuk kalangan anggota serta stakeholder profesi penilai
Redaksi Media Penilai menerima tulisan, artikel, pengalaman profesional serta informasi terkait dengan profesi penilai.
Diharapkan tulisan yang dikirim ke redaksi Media Penilai harap melampirkan identitas diri
beserta CV penulis. Terima kasih.

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Laporan Utama

Menimbang Masa Depan


Bisnis Tambang

Larangan ekspor bahan tambang mentah mulai berlaku


Januari 2014. Namun, hingga kini program hilirisasi yang
mewajibkan seluruh hasil tambang diolah di dalam negeri
belum menampakkan hasil. Bagaimana nasib bisnis
tambang pasca-2014?

alam suatu kesempatan, sembari bersungut-sungut Menteri Energi dan Sumber Daya
Mineral (ESDM) Jero Wacik
mengungkapkan kemasygulannya. Dari

pengecekan saya di Sulawesi Tengah dan


Sulawesi Selatan, mereka ekspor bercampur dengan lumpur dan tanah. Sekitar 70
persen itu mengandung lumpur dan tanah,
sementara hanya 30 persen sisanya yang

bisa diolah, ujar Jero Wacik yang terekam


pers di kantor Kementerian ESDM Jakarta,
medio Juli 2013.
Pernyataan Wacik tersebut menggambarkan, hasil tambang mentah yang diekspor
ke berbagai negara tujuan sebenarnya hanya
sekitar 30 persen yang mengandung mineral,
selebihnya yang sekitar 70 persen justru
berupa lumpur tanah. Artinya, nilai jual dan
nilai lebih barang yang diekspor tersebut
sangat rendah.
Sementara itu, pada satu kesempatan
dalam rapat dengar pendapat dengan DeMedia Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Laporan Utama

wan Perwakilan Rakyat (DPR) RI, Direktur


Jenderal Direktorat Jenderal Mineral dan
Batubara (Minerba) Kementerian ESDM
Thamrin Sihite, mengungkapkan, volume
ekspor barang tambang mentah rata-rata
mencapai 70 persen dari total produksi barang tambang di Indonesia. Saat ini baru 30
persen produksi tambang mineral di Indonesia yang diolah oleh pabrik smelter di dalam
negeri, sementara 70 persennya masih dijual
mentah (raw material), ujarnya.
Dalam beberapa tahun terakhir tren
kenaikan ekspor barang tambah mentah
memang terbilang gila-gilaan. Kementerian
ESDM, misalnya, mencatat dalam tiga tahun
terakhir terjadi kenaikan ekspor bijih nikel
800 persen, bijih besi 700 persen, dan bijih
bauksit 500 persen. Ekspor terus menanjak
dari tahun ke tahun. Ini angka yang kita
dapat. Nah, kalau dibiarkan terus, bijih
tambang kita akan habis, Thamrin Sihite
menegaskan. Jangan sampai tanah air kita
juga dijual, tandasnya.
Tren naik ekspor raw material tersebut juga terekam dalam data yang dilansir
Kementerian Perdagangan. Hingga kuartal
I/2013 saja, volume ekspor produk mineral mentah telah mencapai 30,73 juta ton,
meningkat dari realisasi pada periode sama
2012 yang hanya 25,67 juta ton. Dari segi
nilai juga terjadi kenaikan 36,21 persen
(year on year) senilai 1,38 miliar dollar AS.
Kementerian juga mencatat, pada periode
itu peningkatan ekspor terbesar ada pada
bijih tembaga dan konsentratnya, yakni 91,4
persen menjadi 266.064,11 ton atau setara
dengan 582,02 juta dollar AS. Berikutnya

ekspor bijih nikel dan konsentratnya naik


61,15 persen menjadi 15,97 juta ton senilai
467,35 dollar AS disusul bijih besi dan konsentratnya naik 18,16 persen menjadi 4,1 juta
ton atau setara 100,99 dollar AS.
Menjual Tanah Air
Yang membuat tren ini terlihat sebagai
ironi, lonjakan ekspor tersebut justru terjadi
ketika pemerintah mulai memberlakukan
kebijakan ekspor untuk barang tambah mentah dengan pengenaan bea keluar 20 persen.
Pengenaan bea keluar tersebut sebenarnya
hanya salah satu strategi pemerintah dalam
menata sektor pertambangan, khususnya

Jenis Komoditas Tambang Mineral Logam dan Bukan Logam Tertentu dan
Batuan yang Wajib Dilakukan Pengolahan dan/atau Pemurnian:
I. Bijih:
a. tembaga; b. emas; c. perak d. timah; e. timbal dan seng; f. kromium; g. molibdenum;
h. platinum group metal; i. bauksit; j. bijih besi; k. pasir besi; 1. nikel danl atau kobalt;
m. mangan; dan n. antimon.
II. Jenis komoditas tambang mineral bukan logam tertentu:
a. kalsit (batu kapur/gamping); b. feldspar; c. kaolin; d. bentonit; e. zeolit; f. silika
(pasir kuarsa); g. zirkon; dan h. intan.
III. Jenis komoditas tambang batuan tertentu :
a. toseki; b. marmer; c. onik; d. perlit; e. slate (batu sabak); f. granit; g. granodiorit; h.
gabro; 1. peridotit; j. basalt; k. opal; l. kalsedon; m. chert (rijang); n. jasper; o. krisoprase; p. garnet; q. giok; r. agat; dan s. topas.

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

usaha tambang mineral, melalui kebijakan


hilirisasi. Penataan sektor pertambangan ini
sesungguhnya dimulai ketika pemerintah
menerbitkan Undang-Undang (UU) Nomor
4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral
dan Batu Bara. Salah satu pasal dalam UU
tersebut memuat tentang larangan ekspor
raw material mulai 2014 dan kewajiban
bagi perusahaan tambang untuk membangun
smelter alias pabrik pemurnian dan pengolahan barang tambang. Dengan demikian,
mulai 2014, seluruh barang tambang harus
diolah dulu di dalam negeri dan baru boleh
dijual di pasar ekspor ketika sudah menjadi
produk hilir.
Untuk mendukung implementasi UU
tersebut, Kementerian ESDM menerbitkan
Peraturan Menteri ESDM Nomor 7 Tahun
2012 tentang Peningkatan Nilai Tambah
Mineral melalui Kegiatan Pengolahan dan
Pemurnian Mineral pada Februari 2012.
Sayang, beleid ini langsung menyulut protes
dari kalangan pelaku usaha tambang lantaran
dinilai mendahului UU. Sebab, menurut
UU Minerba, larangan ekspor baru berlaku
2014. Sedangkan, peraturan menteri tersebut justru mempercepat pemberlakuannya.
Celah lain dibuka. Pemerintah menerbitkan
Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag)
Nomor 29 Tahun 2012 tentang Ketentuan
Ekspor Produk Pertambangan disusul kemudian dengan diterbitkannya Peraturan
Menteri Keuangan (PMK) Nomor 75 Tahun

Laporan Utama

2012 tentang Penetapan Barang Ekspor


yang Dikenakan Bea Keluar dan Tarif Bea
Keluar.
Melalui Permendag dan PMK tersebut,
pintu ekspor dipersempit. Misalnya, untuk
bisa melakukan ekspor raw material, eksportirnya harus mengantungi izin dari Kementerian Perdagangan (Kemendag). Salah
satu syarat untuk memperoleh izin ekspor
harus lebih dulu mengantungi rekomendasi
dari Kementerian ESDM. Nah, di sinilah
liku-liku dimulai. Sebab, untuk bisa memperoleh rekomendasi, pengekspor barang
tambang tersebut statusnya harus clear and
clean. Pengusaha tambang juga harus telah
melunasi kewajiban pembayaran keuangan
(royalti) pada negara, dan menyampaikan
dokumen rencana kerja atau kerja sama
pembangunan smelter.
Seperti diketahui, untuk mengurai karut
marut masalah perizinan dan penguasaan
tambang, Kementerian ESDM menggulirkan program uji clear and clean

guna memastikan apakah suatu perusahaan


tambang bermasalah atau tidak, baik secara
legal maupun administratif. Hasilnya, per 13
November 2012, dari total jumlah izin usaha
penambangan (IUP) operasi dan produksi
mineral sebanyak 3.946 izin, baru 1.833
izin yang telah berstatus clean and clear.
Artinya, ada 1.642 perusahaan pemegang
IUP yang tidak memenuhi syarat ekspor.
Dari jumlah tersebut, perusahaan yang telah
mengajukan rencana pengolahan dan pemurnian mineral ternyata hanya 159 perusahaan
pertambangan. Artinya, hanya sekitar 150-an
perusahaan tambang yang memenuhi syarat
diberi rekomendasi ekspor. Di saat yang
sama, ada ribuan pemegang IUP yang tidak
bisa lagi mengekspor bijih mineral.
Setelah memperoleh izin pun, nafsu
ekspor masih dicegat dengan bea keluar
sebesar 20 persen dari nilai total ekspor. Ada
65 jenis hasil tambang yang dikenakan bea
keluar sebesar 20 persen ini, yaitu 21 logam,
10 nonlogam, dan 34 batu-batuan. Dengan

berbagai regulasi tersebut, jika sebelumnya


pengusaha tambang bebas mengekspor
dalam volume berapa pun, kini mulai dibatasi. Jumlah yang diekspor harus sesuai
dengan rekomendasi dan persetujuan yang
diberikan Kementerian ESDM.
Dengan demikian, diharapkan laju
ekspor raw material benar-benar terkendali.
Tidak jor-joran seperti beberapa tahun terakhir. Tapi, inilah ironinya: data menunjukkan, semakin dibatasi, volume ekspornya
justru terus menanjak naik. Menurut Direktur
Operasi PT Aneka Tambang (Antam) Tedy
Badrujaman, ada sejumlah kemungkinan
kenapa jor-joran ekspor raw material masih
terus terjadi. Pertama, mumpung masih ada
kesempatan, banyak pengusaha tambang memanfaatkan waktu semaksimal mungkin untuk menggenjot produksi dan mendongkrak
ekspor untuk memperbesar keuntungan.
Kedua, bisa jadi banyak pengusaha
tambang memang sedang mengumpulkan
modal untuk membangun smelter sehingga

Tabel 2.1. Sumber Daya dan Cadangan Mineral Logam


No. Komoditi
1. Nikel
2. Timah
3. Bauksit
4. Tembaga
5. Emas Primer
6. Emas Alluvial
7. Perak
8. Pasir Besi
9. Mangan
10. Air Raksa
11. Besi Laterit
12. Besi Primer
13. Kobal
14. Kromit Plaser
15. Kromit Primer
16. Molibdenum
17. Monasit
18. Platina
19. Seng
20. Timbal
21. Titan Laterit
22. Titan Plaser
23. Besi Sedimen

Unit
Sumber Daya
Cadangan
Juta Ton Bijih : 1.878
Logam : 42
Bijih : 546,83
Logam : 8,7
Juta Ton Bijih : 95
Logam : 0,65
Bijih : 0,54
Logam : 0,33
Juta Ton Bijih : 726,58
Logam : 249,67 Bijih : 111,79
Logam : 65
Juta Ton Bijih : 2.384
Logam : 69,76
Bijih : 4.229
Logam : 42,85
Ribu Ton Bijih : 1.980.234,64 Logam : 4,2
Bijih : 5.117.034,40
Logam : 4,3
Ribu Ton Bijih : 1.668.652,45 Logam : 0,14
Bijih : 16.789
Logam : 0,0038
Juta Ton Bijih : 616,09
Logam : 0,5
Bijih : 4.773,06
Logam : 0,026
Juta Ton Bijih : 1.014,79
Logam : 132,91 Bijih : 4.732
Logam : 2,41
Juta Ton Bijih : 10,62
Logam : 5,78
Bijih : 0,93
Logam : 0,59
Ton
75,91
Juta Ton Bijih : 1.565,19
Logam : 631,6
Bijih : 80,640
Logam : 18,08
Juta Ton Bijih : 382,24
Logam : 198,62 Bijih : 1,85
Logam : 1,38
Juta Ton Bijih : 1.263,33
Logam : 1,4
Bijih : 152,86
Logam : 0,22
Juta Ton Bijih : 5,7
Logam : 2,4
-
Juta Ton Bijih : 1,6
Logam : 0,75
-
Juta Ton Bijih : 685
Logam : 0,21
-
Ribu Ton Bijih : 185,9
Logam : 10,5
Bijih : -
Logam : 2,7
Ribu Ton Bijih : 115.000
Logam : 13,03
-
Juta Ton Bijih : 586,9
Logam : 6,78
Bijih : 6,7
Logam : 0,97
Juta Ton Bijih : 74,9
Logam : 3,1
Bijih : 1,6
Logam : 0,12
Juta Ton Bijih : 741,2
Logam : 2,9
Bijih : 2,7
Logam : 0,026
Juta Ton Bijih : 71,3
Logam : 71,3
Bijih : 1,4
Logam : 0,11
Juta Ton Bijih : 23,7
Logam : 15,4
-
Sumber: Badan Geologi, 2010

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Laporan Utama
berusaha memperbesar ekspor. Tapi, yang
banyak bermain sekarang ini adalah para
pengusaha bermental dagang, semangatnya
hanya menjual, menjual, dan menjual tanpa
berpikir panjang. Yang penting untung besar. Mereka ini bukan penambang tulen,
ujarnya. Tidak salah memang, karena
aturannya masih memungkinkan. Tapi dalam
jangka panjang itu merugikan, imbuh Tedy
Badrujaman.
Hal yang tak jauh berbeda juga diungkapkan Sekretaris Jenderal Masyarakat
Geologi Ekonomi Indonesia (MGEI) Arif
Zardi Dahlius. Arif Zardi yang juga seorang
pelaku usaha tambang mineral ini merasakan
bahwa dalam lima tahun terakhir, sejak UU
Minerba diundangkan, gairah ekspor barang
tambang mentah justru menguat. Diakui
Zardi, masa sebelum larangan ekspor ini
resmi diberlakukan benar-benar dimanfaatkan secara optimal oleh banyak pengusaha
tambang untuk menjual hasil tambangnya ke
berbagai negara tujuan. Terutama ke China,
India, Jepang, dan Korea Selatan.
Baik sebelum dan sesudah adanya kebijakan kuota ekspor dan bea keluar untuk barang tambang, menurut Zardi, kecenderungan
ekspor raw material tak pernah mengendur.
Semua berlomba-lomba mengekspor,
tandas Zardi. Seperti halnya Tedy Badrujaman, Zardi juga melihat adanya sejumlah
kemungkinan yang mendorong tingginya laju
ekspor barang tambang mentah ini. Pertama,
senyampang kebutuhan pasar ekspor akan
barang tambang mentah masih tinggi, para
pengusaha tambang memanfaatkan peluang
itu untuk berburu keuntungan semata.
Namun, lanjutnya, ada juga yang melakukan ekspor sebagai bagian dari rencana
perusahaan tambang untuk membangun
smelter. Pada umumnya, demikian Zardi,
pengusaha-pengusaha tambang yang mengajukan rekomendasi ke Kementerian ESDM
sejak diberlakukan kuota ekspor mendalilkan rencana pembangunan smelter sebagai
alasannya. Namun, dalam prakteknya di
lapangan sulit dipastikan apakah hasil ekspor
raw material tersebut benar-benar akan dimanfaatkan untuk membangun smelter atau
untuk kepentingan lain.
Buktinya, progresnya bagaimana?
Apakah sudah ada yang membangun smelter? Belum ada satu pun. Semua baru komitmen di atas kertas. Padahal, 2014 tinggal
beberapa bulan lagi. Belum ada yang siap,


Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Zardi menjelaskan.
Dilema Hilirisasi
Bagi anggota Dewan Penasihat MGEI
Sukmandaru Prihatmoko, kebijakan larangan
ekspor yang dalam prakteknya diubah menjadi kuota ekspor, jika diterapkan secara kaku
akan berdampak sangat serius bagi bisnis
usaha tambang di Indonesia. Jika ekspor raw
material dihentikan begitu saja, menurutnya,
sangat banyak perusahaan tambang yang terpukul. Dampaknya, akan terjadi pengurangan
produksi besar-besaran, bahkan bisa jadi tak
sedikit perusahaan tambang yang berhenti
beroperasi.
Gejalanya sudah mulai terjadi di berbagai daerah, ujarnya. Menurut pengamatan
Sukmandaru, sudah banyak perusahaan
tambang yang mulai mengurangi produksi.
Dampak lanjutannya, imbuh Sukmandaru,
akan terjadi pemutusan hubungan kerja
(PHK) besar-besaran di sektor pertambangan
mineral. Program hilirisasi ini memang
dilema. Jika dipaksakan secara kaku, banyak
perusahaan tambang gulung tikar. Jika tidak
ada hilirisasi, cadangan tambang akan habis
tanpa memberi banyak nilai tambah, jelas
Sukmandaru.

Sukmandaru Prihatmoko

Menurut Tedy Badrujaman, jika pertambangan nasional ditata dan dikelola dengan
baik, maka Indonesia akan menjadi salah satu
negara terkuat dan terkaya di dunia. Sebab,
Indonesia memiliki kekayaan tambang yang
sangat besar dan beraneka ragam. Tinggal
bagaimana kita memanfaatkan kekayaan
tambang ini, ujarnya.

Tabel 2.2. Sumber Daya Mineral Non-Logam


No. Komoditi
1. Bentonit
2. Dolomite
3. Fosfat
4. Gypsum
5. Kalsit
6. Kuartsit
7. Oker
8. Pasir Kuarsa
9. Talk
10. Zeolit
11. Zirkon
12. Kaolin
13. Pirofilit
14. Intan
15. Kalsedon
16. Oniks
17. Rijang
18. Feldspar

Unit
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton

Sumber Daya
551.1
1,959.40
18.9
7.4
90.2
3159
41.1
17,489.90
3.1
258.1
1
732.8
104.8
0.1
1.7
0.2
0.6
7,411.20
Sumber: Badan Geologi, 2010

Laporan Utama

Hal yang sama diungkapakan Arif


Zardi. Menurutnya, di sektor minyak dan
gas (migas), harus diakui Indonesia masih
kalah dengan negara-negara di Timur Tengah, Afrika, dan Amerika Latin. Namun,

lanjutnya, di sektor pertambangan, untuk


tambang timah, misalnya, Indonesia nomor
dua di dunia. Untuk emas dan tembaga masuk lima besar dunia. Bahkan, komoditas
tambang kita itu sebenarnya sangat world

Tabel 2.3. Sumber Daya Batuan


No. Komoditi
1. Batu Apung
2. Batu Gamping
3. Diatomia
4. Andesit
5. Batu Sabak
6. Diorit
7. Gabro/Peridotit
8. Granite
9. Granodiorite
10. Marmer
11. Trass
12. Batu Lempung
13. Obsidian
14. Perlit
15. Toseki
16. Trakhit
17. Ametis
18. Batu Hias
19. Jasper

Unit
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton
Juta Ton

Sumber Daya
621.4
253,585.60
370.6
75,244.10
1,943.70
7,629.30
8,336.90
52,468.80
371.00
436.10
3,885.80
29,517.90
66.80
1,205.60
224.40
4,124.30
0.008668
108.30
0.0006
Sumber: Badan Geologi, 2010

class sekali, katanya.


Berdasarkan data yang dimiliki Indonesia Mining Asosiation (IMA), Indonesia
menduduki peringkat ke-6 terbesar untuk
negara-negara yang kaya akan sumber daya
tambang. Sebagai gambaran, berdasarkan
data United States Geological Survey
(USGS) atau Badan Survei Geologi Amerika
Serikat, cadangan emas Indonesia sekitar 2,3
persen dari cadangan emas dunia. Dengan
cadangan sebesar ini, Indonesia menduduki
peringkat ke-7 yang memiliki potensi emas
terbesar di dunia. Sedangkan, produksi
emas Indonesia sekitar 6,7 persen dari total
produksi emas dunia dan menduduki peringkat ke-6 di dunia.
Masih berdasarkan data USGS, untuk
cadangan timah, Indonesia menduduki
peringkat ke-5 atau sebesar 8,1 persen dari
cadangan timah dunia. Sedangkan, produksi
timah Indonesia menduduki peringkat ke-2
dengan besar produksi 26 persen dari jumlah
produksi timah dunia. Adapun cadangan
tembaga Indonesia sekitar 4,1 persen dari
cadangan tembaga dunia dan menduduki
peringkat ke-7. Produksi timah Indonesia
mencapai 10,4 persen dari total produksi
timah dunia dan merupakan peringkat ke-2.
Sementara itu, untuk nikel, cadangan nikel
Indonesia sekitar 2,9 persen dari cadangan
nikel dunia, dan merupakan peringkat ke-8.
Sedangkan, produksinya sebesar 8,6 persen
dari total produksi nikel dunia dan merupakan peringkat ke-4 dunia.
Bandingkan, misalnya, dengan data
sumber daya dan cadangan tambang yang
dilansir Kementerian ESDM pada 2010.
Menurut data Kementerian ESDM, sumber
daya bijih emas primer sebesar 1.980 ribu
ton dan logam emas primer 4,2 ribu ton.
Sedangkan, cadangannya sebesar 5.117 ribu
ton dan 4,3 ribu ton. Untuk bijih emas alluvial sumber dayanya sebesar 1.688 ribu ton
dan sumber daya logam emas alluvial 0,14
ribu ton. Sedangkan, cadangannya sebesar
16.789 ribu.
Sementara itu, untuk timah, Indonesia
memiliki sumber daya sebesar 95 juta ton
bijih timah dengan cadangan 0,54 juta ton.
Untuk tembaga, Indonesia memiliki sumber
daya bijih tembaga sebesar 2.384 juta ton
dengan 4.299 juta ton. Untuk nikel, tercatat
Indonesia memiliki sumber daya bijih nikel
sebesar 1.878 juta ton dengan cadangan 546
juta ton. Indonesia juga kaya akan barang
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Laporan Utama
tambang lain seperti bauksit dan perak.
Sebagai contoh, sumber daya bijih bauksit
mencapai 726 juta ton dengan cadangan
111,79 juta ton. Sedangkan, sumber daya
bijih perak mencapai 616 juta ton dengan
cadangan sebesar 4.773 juta ton.
Diperlukan Grand Design
Dengan sumber daya dan cadangan yang
sangat besar, memang wajar jika volume
produksi tambang Indonesia dari tahun ke
tahun juga terus meningkat hingga menempatkan Indonesia menduduki peringkat atas
negara produsen berbagai barang tambang.
Hanya, yang menjadi masalah, seperti
diungkapkan Kepala Subdirektorat Pengawasan Produksi dan Pemasaran Mineral
Direktorat Jenderal Mineral dan Batu Bara
Kementerian ESDM Harsonyo P Wibowo,
barang-barang tambang tersebut lebih banyak yang diekspor sebagai barang tambang
mentah tanpa melalui proses pengolahan
terlebih dahulu. Sehingga nilai tambahnya
rendah, katanya.
Karena itu, menurutnya, pemerintah
sudah komit untuk melakukan penataan
usaha tambang dengan menjalankan UU
Minerba beserta berbagai regulasi yang
mendukungnya. Hingga saat ini, kebijakan
masih mengacu pada UU Minerba. Mulai
Januari 2014, tidak diizinkan lagi ekspor
raw material. Semua harus diolah di dalam
negeri, tandas Harsonyo.
Ia optimis program hilirisasi akan berjalan sesuai rencana. Apalagi, imbuhnya, para
pengusaha tambang sudah diberi kesempatan

Arif Zardi Dahlius

Harsonyo P Wibowo

selama lima tahun guna mempersiapkan


diri sejak UU Minerba diundangkan. Ia pun
mengklaim hingga April 2013 sudah ada 285
proposal pendirian smelter yang diajukan
kepada pemerintah. Dari jumlah tersebut,
24 di antaranya diajukan sebelum Peraturan
Menteri (Permen) ESDM Nomor 7/2012
dikeluarkan. Selebihnya, sebanyak 254
proposal diajukan setelah Permen tersebut
dikeluarkan.
Nah, bagi perusahaan tambang yang
tidak mematuhi kebijakan tersebut, menurut Harsonyo, tidak bisa lagi melakukan
ekspor dengan kemungkinan akan berhenti
beroperasi. Jika kapasitas pengolahan di
dalam negeri selama ini memang benar
hanya 30 persen dari total produksi tam-

bang nasional, menurutnya, lebih baik yang


70 persen dari kapasitas produksi tersebut
tidka usah ditambang. Artinya, ya yang 30
persen itu saja yang ditambang, selebihnya
lebih baik dibiarkan dalam bentuk cadangan
saja. Toh, penerimaan negara dari tambang
mineral relatif lebih kecil jika dibandingkan
dengan batu bara, Harsonyo menjelaskan.
Sebagai contoh, target penerimaan negara
bukan pajak (PNBP) dari sektor mineral dan
batu bara pada tahun 2013 adalah sebesar Rp
33,1 triliun. Dari total target tersebut, yang
berasal dari tambang mineral hanya Rp 4,97
triliun, sedangkan tambang batu bara sebesar
Rp 28,14 triliun.
Karena itu, lanjut Harsonyo, jika pun
akibat pemberlakuan UU Minerba tersebut

Kondisi Penjualan Mineral Domestik 2005 - 2010


No. Commodity
1. Copper
2. Gold
3. Silver
4. Tin metal
5. Bauxite
6. Ni + Co In matte
7. Nickel ore
8. Ferro nickel
9. Ni In Fe Ni
10. Iron sand
11. Granite
12. Diamond

Unit
ton
kg
kg
ton
mt
ton
wmt
mt
ton
wmt
ton
crt

2005
-
1,724
11,985
974
-
-
-
-
-
23,267
155,507
-

2006
-
1,882
12,967
1,927
-
-
-
-
-
6,051
455,778
-

2007
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
30,049
-

2008
216,761
15,216
58,392
747
-
-
-
-
-
-
-
-

2009
240,782
29,776
70,397
-
-
-
-
-
-
-
-
-

2010
227,812
22,054
62,804
-

Sumber: Direktorat Pengusahaan Mineral dan Batubara, 2010

10

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Laporan Utama

nantinya banyak perusahaan tambang menghentikan kegiatan penambangan, negara juga


tidak terlalu dirugikan. Selain itu, cadangannya juga tidak berkurang meskipun tidak
ditambang. Lebih baik cadangannya tidak
ditambang dulu sampai semua ketentuan
UU dijalankan, yaitu adanya pengolahan di
dalam negeri, tandas Harsonyo.
Jika Kementerian ESDM yakin program
hilirisasi akan berjalan sesuai rencana, tidak
demikian yang dirasakan oleh para pelaku di
bidang pertambangan mineral. Sebaliknya,
mereka menilai meskipun tenggat tinggal
beberapa bulan lagi, baik para pelaku usaha

tambang maupun pemerintah sendiri belum


siap. Tidak ada progresnya, padahal tinggal
beberapa bulan lagi, ujar Sukmandaru.
Menurut Sukmandaru, hingga saat ini
dipastikan belum ada pembangunan smelter
baru, lebih-lebih yang dibangun oleh perusahaan-perusahaan tambang yang tergolong
pemain baru. Pabrik pemurnian dan pengolahan yang ada saat ini, menurutnya,
merupakan pabrik lama dan dibangun oleh
perusahaan-perusahaan tambang lama yang
sudah mapan dan besar, seperti PT Antam.
Bahkan, PT Freepot, raksasa tambang dari
Amerika Serikat sekalipun, ternyata masih

keberatan dengan kewajiban membangun


smelter sendiri.
Kalau yang sekaliber Freepot saja
begitu, bagaimana dengan perusahaan-perusahaan tambang yang kecil-kecil, Sukmandaru menegaskan. Dia menilai ada sejumlah
faktor yang membuat program hilirisasi
tambang melalui pembangunan smelter ini.
Pertama, faktor kemahalan biaya pembangunan smelter. Dengan biaya yang mencapai
ratusan miliar hingga triliunan rupiah untuk
satu smelter, menurutnya, bagi kebanyakan
perusahaan tambang nasional modal yang
diperlukan terlalu besar. Apalagi, rata-rata
wilayah tambang mereka tergolong kecil
dengan cadangan yang kecil pula.
Kedua, menurut Sukmandaru, skala
ekonomi dari program pembangunan smelter
hingga kini belum jelas benar. Menurutnya,
belum pernah ada studi akademis yang
mengitung skala ekonomi dari pembangunan smelter atau program hilirisasi tambang
mineral. Ini yang membuat pelaku tambang
masih enggan fight, tandasnya. Ketiga, dukungan dari pemerintah masih dinilai masih
kurang serius, baik dari segi regulasi maupun
pengembangan insfrastruktur. Regulasinya
masih tumpang tindih. Kepastian hukumnya
juga masih diragukan, imbuh Sukmandaru.
Hal yang sama diungkapkan Arif Zardi.
Jika pun ada perusahaan tambang nasional yang membangun smelter, misalnya,
bagaimana dengan pengadaan infrastruktur
lainnya seperti jalan, pelabuhan, moda
transportasi pengangkutan, dan ketersediaan

Kondisi Penjualan Mineral Ekspor 2005 - 2010


No. Commodity
1. Copper
2. Gold
3. Silver
4. Tin metal
5. Bauxite
6. Ni + Co In matte
7. Nickel ore
8. Ferro nickel
9. Ni In Fe Ni
10. Iron sand
11. Granite
12. Diamond

Unit
ton
kg
kg
ton
mt
ton
wmt
mt
ton
wmt
ton
crt

2005
1,054,778
140,321
306,603
66,920
1,039,380
77,218
2,688,477
24,463
4,930
-
3,856,074
24,075

2006
816,181
85,176
244,144
61,422
1,536,542
72,879
4,309,134
-
13,389
-
5,160,623
47,039

2007
785,552
119,637
268,051
63,679
964,282
77,838
6,907,459
-
17,548
-
684,948
10,411

2008
450,661
57,475
172,484
50,198
893,088
74,030
5,342,924
-
17,025
-
-
32,748

2009
698,190
102,081
303,346
55,355
445,662
67,782
4,901,699
-
14,191
-
-
-

2010
597,231
76,421
197,212
208,473
164,498
77,035
2,760,344
9,303
-

Sumber: Direktorat Pengusahaan Mineral dan Batubara, 2010

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

11

Laporan Utama
sumber energi, dalam hal ini listrik. Sebab,
demikian Zardi menggambarkan, kebanyakan wilayah tambang mineral berada di
remote area atau daerah yang jauh di pedalaman dengan dukungan infrastruktur nol.
Kalau pun ada yang membangun smelter,
menurut Zardi, bagaimana dengan pasokan
listriknya karena kebutuhan energinya sangat
besar. Pengalaman selama ini, PT Perusahaan
Listrik Negara (PLN) tidak sanggup menyuplai kebutuhan listrik untuk daerah-daerah
pertambangan. Selain kebutuhan energinya
sangat besar, lokasinya pun berada jauh di
luar jangkauan jaringan kelistrikan PLN.
Kalau untuk suplai energinya juga harus
membangun sendiri, beban terlalu berat dan
risikonya terlalu besar buat pengusaha,
ujar Zardi.
Ketidaksiapan infrastruktur tersebut,
Zardi menambahkan, menunjukkan dua hal.
Pertama, dukungan pemerintah belum maksimal. Kedua, belum adanya perencanaan yang
matang, baik secara khusus terkait program
hilirisasi tambang mineral maupun secara
umum dalam hal strategi pengembangan
industri pertamnbangan nasional ke depan.
Zardi menjelaskan lebih jauh, misal-

nya, selain harus lebih mempersiapkan


infrastrukturnya, program hilirisasi tambang
mineral ini juga harus didukung dengan
rencana pengembangaan industri manufaktur
dalam negeri yang matang pula. Dengan
demikian, imbuh Zardi, ada keterkaitan dan
ketersinambungan antara industri tambang
mineral dengan industri manufaktur di dalam
negeri. Jadi, semestinya jauh-jauh hari
pemerintah sudah membuat kebijakan dan
perencanaan yang matang dan komprehensif,
katakanlah dibuat dulu grand design dan
road map pengembangan tambang mineral
seperti apa. Tidak seperti sekarang ini, perencanaan belum matang dan masih ad hoc
sifatnya, jelas Zardi.
Kebutuhan akan adanya grand design
dan road map pengembangan industri
tambang nasional juga dilontarkan Tedy
Badrujaman. Jika tidak dipandu dengan
grand design dan road map yang komprehensif yang didasarkan pada visi jauh ke
depan, menurutnya, akan sulit menata dan
memajukan sektor pertambangan nasional.
Ya akan tetap begini-begini saja. Cadangan
habis tanpa banyak memberi nilai tambah
dan manfaat, ujarnya.

Program hilirisasi tanpa perencanaan


yang matang, menurut Sukmandaru, akan
membuat usaha tambang mineral nasional
limbung, mengalami titik balik. Sukmandaru
melihat bisnis tambang mineral ini akan
segera memasuki masa-masa suram akibat
kebijakan hilirisasi tanpa dibarengi dengan
perencanaan matang. Tapi, jika pemerintah
segera sadar untuk lekas melakukan perbaikan, Arif Zardi optimistis masa depan bisnis
tambang mineral akan sangat cerah. Tergantung seperti apa pemerintah membuat
perbaikan kebijakan dan perencanaannya,
tandas Zardi. q
Data Target Produksi Mineral
Nasional (Ton)
Bijih Nikel
Bauksit
Bijih Besi
Nikel
Feronikel
Tembaga
Emas
Perak

34 Juta
10 Juta
5 Juta
72 Ribu
19 Ribu
674 Ribu
66
250

Produksi Barang Tambang Mineral, 1996-2011



Tahun Batu Bara
Bauksit Nikel Emas
Perak
Granit
Pasir Besi

(ton)
(ton)
(ton)
(kg)
(kg)
(ton)
(ton)
1996 50 332 047
841 976
3 426 867
83 564
255 404 4 827 058
425 101
1997 55 982 040
808 749
2 829 936
86 928
249 392 8 824 088
516 403
1998 58 504 660 1 055 647
2 736 640
123 862
383 191 9 662 649
509 978
1999 62 108 239 1 116 323
2 798 449
127 768
361 377 8 720 155
502 198
2000 67 105 675 1 150 776
2 434 585
109 612
310 430 5 941 370
420 418
2001 71 072 961 1 237 006
2 473 825
148 528
333 561
3 976 274
440 648
2002 105 539 301 1 283 485
2 120 582
140 246
281 903
3 975 434
190 946
2003 113 525 813 1 262 705
2 499 728
138 475
272 050
3 938 915
245 911
2004 128 479 707 1 331 519
2 105 957
86 855
255 053 4 035 040
79 635
2005 149 665 233 1 441 899
3 790 896
142 894
326 993 4 302 849
87 940
2006 162 294 657 2 117 630
3 869 883
138 992
270 624 4 514 654
84 954
2007 188 663 068 1 251 147 7 112 870
117 854
268 967 1 793 440
84 371
2008 178 930 188 1 152 322 6 571 764
64 390
226 051
2 050 000 4 455 259
2009
228 806 887
935 211 5 819 565
140 488
359 451
na 4 561 059
2010
325 325 793 2 200 000 9 475 362
119 726
335 040
2 172 080 8 975 507
2011 415 765 068 24 714 940 12 482 829 68 220
227 173
3 316 813 11 814 544
Keterangan:
Sumber: Publikasi Statistik Pertambangan Non Minyak dan Gas Bumi

12

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Konsentrat Konsentrat
Tin
Tembaga
(tonmetrik) (tonmetrik)
52 304 1 758 910
54 521 1 817 880
53 960
2 640 040
49 708
2 645 180
56 360
3 270 335
69 494
2 418 110
88 142
2 851 190
74 316
3 238 306
73 080
2 812 664
78 404
3 553 808
79 100
817 796
64 127
796 899
79 210
655 046
56 602
973 347
97 796
993 152
89 600 1 472 238

Laporan Utama

Mengenal Karakter Penilaian


Bisnis Tambang

Penilaian di lingkungan usaha tambang mineral merupakan


peluang baru bagi profesi penilai. Selain kompetensi dan
profesionalitas, diperlukan kesanggupan penilai untuk
mengenali karakter industri pertambangan. Bagaimana
caranya?

egitu banyak profesional, ahli,


atau competent person terlibat di
dalam kegiatan usaha tambang,
baik tambang mineral maupun
batu bara. Di mana posisi penilai? Pertanyaan
tersebut menjadi penting lantaran sangat
langka, bahkan nyaris mustahil, seseorang
yang berprofesi sebagai penilai sekaligus
memiliki kompetensi teknis di bidang pertambangan. Untuk menjawab pertanyaan
tersebut, penjelasan anggota Dewan Penasihat yang juga mantan Ketua Masyarakat
Geologi Ekonomi Indonesia Sukmandaru
Prihatmoko layak diikuti.

Diakui Sukmandaru, Indonesia memang


memiliki sumber daya dan cadangan mineral
yang sangat besar dan beragam, bahkan salah
satu yang terbesar di dunia. Namun, menurutnya, masa depan usaha tambang mineral
di Indonesia masih banyak lubangnya. Jika
salah dalam membuat kebijakan dan menentukan langkah, usaha ini bisa hancur atau,
paling tidak, masa depannya suram dan sulit
diprediksi.
Itu yang pertama. Kedua, usaha tambang mineral meliputi banyak tahapan baik
berkaitan dengan tahapan-tahapan teknis
penambangan maupun proses legalnya yang

terkait dengan perizinan. Seorang penilai,


menurutnya, memang tidak mungkin memiliki kompetensi di semua tahapan tersebut.
Tapi, menurutnya, semua proses dan tahapan
dari rangkaian kegiatan usaha tambang harus dipahami oleh seorang penilai. Dengan
demikian, seorang penilai akan bisa menempatkan posisinya dengan benar dalam
melaksanakan kegiatan penilaian.
Sukmandaru memberi contoh, untuk
memastikan dan menghitung barang tambang yang masih terdapat di dalam perut
bumi, misalnya, yang berkompeten adalah
para ahli geologi. Mereka ini tergabung
dalam sejumlah asosiasi yang memiliki
fungsi berbeda-beda, seperti MGEI, Ikatan Ahli Geologi Indonesia (IAGI), dan
Perhimpunan Ahi Pertambangan Indonesia
(PERHAPI). Termasuk, bagaimana cara
mengambil barang tambang yang ada di perut
bumi atau teknik penambangan, penentuan
kualitas, menghitung volume cadangan dan
menaksir harganya diakui masih menjadi
wilayah mereka, ahli geologi maupuh ahli
pertambangan.
Nah, ketika sudah menjadi komoditas
siap jual, menurut Sukmandaru, bagaimana
menghitung atau menentukan nilai jualnya
sudah menjadi wilayah profesi penilai. Cara
memasukan angka-angka ekonomis berdasarkan nilai harga jual itu yang bisa melakukan
ya para penilai, ujar Sukmandaru.
Jadi, menurut Sukmandaru, dari rangkaian proses kegiatan usaha tambang tadi,
posisi profesi penilai berada di titik paling
ujung kanan. Di ujung paling kiri adalah ahli
geologi, yang mengendus sumber daya dan
cadangan mineral, ke sebelah kanan menjadi
wilayah kerja ahli pertambangan untuk menentukan teknis penambangan dan besaran
biaya teknis serta skala keekonomiannya,
barulah penilai di ujung paling bertugas
merangkum semua nilai menjadi angka
expenditure, yang kemudian ditambahkan
dengan prediksi harga jual barang tambang
sebagai komiditas di pasaran. Teman-teman
yang di profesi penilai tadi menyambungMedia Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

13

Laporan Utama
kan tahapan-tahapan tersebut, pungkas
Sukmandaru.
Pentingnya mengenali karakter usaha
tambang juga diungkapkan Panca Jatmika,
penilai anggota Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI) yang sudah berpengalaman dalam melakukan kegiatan penilaian
sektor pertambangan. Pertama, penilai
memang harus mengenal betul karakter
usaha pertambangan. Menilai tambang itu
tidak mudah, karena tidak semua pendekatan dapat dilakukan. Pemilihan pendekatan
harus disesuaikan dengan tahapan dan proses
kegiatan penambangan, ujarnya.
Dia menjelaskan, di dalam pertambangan
dikenal adanya tahap eksplorasi, eksploitasi, dan produksi. Dengan demikian, di
tahap mana kegiatan tambang berada akan
menentukan pendekatan yang dipilih untuk
kegiatan penilaian; apakah akan menggunakan pendekatan pasar (market approach),
pendekatan biaya (cost approach), atau
pendekatan pendapatan (income approach).
Sebagai contoh, jika menilai sebuah perusahaan pada tahap eksplorasi, pendekatan
paling cocok menurut Panca adalah market
approach dan cost approach. Tidak pas
kalau menggunakan income approach,
ujar Panca.
Alasannya, pada tahap eksplorasi itu
belum bisa diperoleh laporan kandungan
mineral di dalam tanah seperti apa dan belum
teruji. Jika terpaksa harus menggunakan
pendekatan pendapatan, misalnya, Panca
mengingatkan agar penilai bertindak sangat
hati-hati karena penilai harus bermain dengan harga proyeksi. Sebaliknya, pendekatan
biaya dan pendekatan pasar lebih cocok
digunakan lantaran bisa memanfaatkan datadata dalam veasibility study tambang yang
bersangkutan.
Dari sisi teknis penilaian, menurut Panca,
sebenarnya tak beda dengan melakukan
penilaian di bidang atau sektor lain. Hanya,
imbuhnya, jika memang tidak memiliki
kemampuan teknis, penilai disarankan menggunakan tenaga ahli yang di lingkungan
pertambangan disebut competent person.
Yang juga harus diperhatikan oleh penilai
adalah apa yang dinilai dan untuk tujuan apa.
Lazimnya, menurut Panca, tujuan penilaian
ada dua, yaitu penilaian untuk transaksi jual
beli dan laporan keuangan. Jika untuk laporan keuangan karena sudah menggunakan
fair value (nilai wajar), menurut Panca, maka
14

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

seluruh akun pada balance sheet harus dinilai


dengan fair value. Artinya, akun di sebelah
kiri yang meliputi mining property atau
mineral property juga harus dinilai dengan
fair value pula.
Tapi jika penilaian diperlukan untuk
menilai saham dengan tujuan transaksi jual
beli, menurut Panca, maka yang dinilai
adalah akun di sebelah kanan balance sheet,
untuk melihat posisi keuangan perusahaan
guna menghitung nilai sahamnya. Dari
posisi keuangan dikurangi kewajiban akan
didapatkan nilai saham. Dalam konteks
ini, imbuhnya, semua teknik penilaian bisa
digunakan. Hanya, Panca mengingatkan,
jika melakukan penilaian untuk laporan
keuangan, penilai harus lebih berhati-hati
lantaran harus menilai seluruh akun, baik
nilai saham maupun seluruh aset perusahaan
yang berupa mining property dengan karakteristik khususnya.
Pentingnya mengenali karakteristik
bisnis pertambangan, khususnya mineral,
juga diungkapkan Wakil Ketua Program
Pendidikan Designasi B MAPPI Rudi M
Safrudin. Hanya, berbeda dengan Panca,
Rudi lebih menekankan pemahaman pada
karakteristik sumber daya mineral yang terbatas sifatnya, terbatas umurnya (life of mining), dan tak terbarukan. Dengan demikian,
jika menilai perusahaan pada umumnya
bisa menggunakan teknik present value dari
lima tahun ke depan, tidak demikian menilai
pertambangan.
Sebagai contoh, bisa jadi semakin ter-

batas sumber dayanya, komoditas tambang


mineral nilainya semakin tinggi. Tapi bisa
juga terjadi sebaliknya. Misalnya, jika
komoditas tambang mineral tersebut sudah
ada penggantinya, maka meskipun sumber
daya dan cadangan kian terbatas dan langka,
nilainya tetap bisa merosot.
Hal kedua yang diingatkan Rudi adalah
tingginya risiko di usaha pertambangan. Sebagai contoh, risiko kegagalan terus mengintai
di setiap tahapan kegiatan penambangan.
Dengan demikian, penilai harus tetap mewaspadai setiap potensi risiko pada semua
tahapan kegiatan tambang. Risiko paling
tinggi, menurut Rudi, ada tahap eksplorasi.
Karena pada tahap ini memang belum menghasilkan, katanya.
Meskipun tingkat kesulitan dan risikonya lebih tinggi, Panca dan Rudi sepakat
bahwa penilaian di bidang usaha tambang
mineral merupakan peluang baru dan sangat
menjanjikan. Namun, keduanya mengakui
bahwa para penilai di Indonesia memang
belum banyak yang berpengalaman dalam
penilaian tambang. Untuk itu, keduanya
menyarankan agar kompetensi penilai di
bidang pertambangan ditingkatkan, baik melalui program-program pendidikan singkat
semacam pendidikan profesi lanjutan (PPL)
yang diadakan MAPPI maupun melalui
sarana-sarana pendidikan lain.
Penilai itu bisa menilai apa saja, namun
ia harus belajar di luar bidang keahliannya.
Yang penting mau belajarlah, dipakainya
kapan kita tidak tahu, ujar Rudi. q

Laporan Utama

Smelter yang
Membikin Keder
Banyak perusahaan tambang yang kesulitan membangun
pabrik pemurnian dan pengolahan tambang mineral yang
popular disebut smelter. Apa susahnya membangun
smelter? Berapa modal yang diperlukan? Bagaimana nilai
keekonomiannya?

agi banyak pengusaha tambang mineral, hantu itu bernama smelter. Sebab, terhitung
mulai Januari 2014, tanpa
smelter mereka tak bisa lagi
mengekspor hasil tambang, apalagi masih
dalam bentuk barang tambang mentah (raw
material) seperti yang mereka lakukan selama ini. Berdasarkan titah Undang-Undang
(UU) Nomor 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batu Bara (Minerba),
mulai 2014 semua produk tambang wajib
diolah di dalam negeri untuk menjadi produk
hilir, baru kemudian bisa dipasarkan baik

di dalam negeri maupun di luar negeri. Di


samping itu, ekspor raw material atau hasil
tambang tanpa nilai lebih diharamkan.
Nah, berdasarkan ketentuan UU tersebut,
sebagai dampak dari kebijakan hilirisasi
mineral, mau tak mau pengusaha tambang
harus membangun pabrik pemurnian dan
pengolahan alias smelter. Namun, ternyata,
tak semua pengusaha tambang memiliki kesanggupan untuk memenuhi kewajiban itu.
Pertama dan terutama karena soal besarnya
modal atau biaya yang diperlukan untuk
membangun sebuah smelter. Kedua, infrastruktur pendukung masih belum memadai.

Tentang betapa mahalnya investasi yang


diperlukan untuk membangun smelter dan
perlunya dukungan infrastruktur dan sektor
lain diungkapkan oleh Stefano Munir, seorang
Senior Mining Engineer and Researcher in
Coal and Mineral Technology. Peraih gelar
doktor bidang teknologi pertambangan dari
University of South Wales, Sydney, Australia
ini menyebutkan bahwa masa depan sektor
pertambangan nasional akan sangat tergantung pada kemajuan teknologi.
Teknologi itu membutuhkan tiga M,
yaitu Men, Machines, dan Money yang
digunakan untuk kegiatan penelitian dan
pengembangan, katanya. Dengan kemajuan
teknologi, menurutnya, program hilirisasi
mineral dapat dijalankan. Contohnya hilirisasi untuk tambang mineral, terutama yang
mengandung logam bijih besi, misalnya.
Bijih ini dapat diolah dan dimurnikan untuk
peningkatan nilai tambah sehingga dapat
digunakan sebagai bahan baku industri
peleburan logam (smelter).
Dia menjelaskan, suatu industri smelter
membutuhkan kokas metalurgi. Sebagai
contoh, suatu industri besi dan baja mengkonsumsi kokas dengan coke rate 450 -950
kg kokas/ton hot metal. Karena itu, untuk
mendukung pembangunan industri smelter
secara berkelanjutan, diperlukan industri
pembuatan kokas metalurgi yang membutuhkan batu bara kokas sebagai bahan baku
utamanya. Dengan demikian tampak jelas,
selain biayanya mahal, pembangunan smelter
masih membutuhkan dukungan infrastruktur
dan sinergi dari sektor lain.
Karena itu, wajar jika hingga kini jumlah
smelter di Indonesia dapat dihitung dengan
jari dan sekitar 70 persen barang tambang
masih diekspor dalam bentuk raw material.
Sebagai contoh, untuk tembaga, di Indonesia
hanya ada 1 smelter, PT Smelting Gresik
yang berlokasi di Gresik, Jawa Timur. Padahal, Indonesia memiliki sumber daya tembaga mencapai 4,9 miliar ton dengan cadangan
mencapai 4,1 miliar ton. Perusahaan smelter
ini memiliki kapasitas pengolahan konsentrat
tembaga sebesar satu juta ton. Konsentrat
tembaga tersebut kemudian diolah menjadi
tembaga katoda dengan produksi per tahun
berkisar antara 270 ribu ton sampai 300 ribu
ton. Konsentrat tembaga yang diolah smelter
ini sebagian besar berasal dari PT Freeport
Indonesia dan sebagian kecil berasal dari PT
Newmont Nusa Tenggara. Hasil produksi
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

15

Laporan Utama
smelter ini, sekitar 60 persen dijual di dalam
negeri dan sisanya diekspor.
Contoh lain, meskipun, berdasarkan data
dari Kementerian Energi dan Sumber Daya
Mineral (ESDM), memiliki sumber daya
bijih nikel mencapai 2,6 miliar ton dengan
cadangan mencapai 576 juta ton, di Indonesia
saat ini hanya ada dua perusahaan smelter,
yaitu FeNi PT Antam dengan kapasitas 2,95
juta ton dan Ni in Matte PT INCO dengan
kapasitas sebesar 6,08 juta ton bijih.
Jadi, negara yang kaya akan sumber daya
mineral ini ternyata miskin mesin pengolahannya. Baru belakangan, sejak diterbitkannya
UU Minerba pada 2009, pemerintah ingin
menggalakkan pembangunan smelter yang
langsung membikin banyak pengusaha
tambang keder karena harus berhitung
nilai investasi yang sangat besar. Sebagai
contoh, PT Aneka Tambang (Antam) saat
ini berencana membangun smelter nikel
di Halmahera Timur dengan nilai investasi
mencapai 1 miliar dollar AS atau sekitar Rp
1,2 triliun. Ya, investasinya memang sangat
besar, ujar Direktur Operasi PT Antam Tedy
Badrujaman.
Investasi yang siap digelontorkan Antam
tersebut boleh dibilang tak seberapa jika
dibandingkan dengan yang direncanakan
perusahaan lain. Menurut peneliti dan analis
investasi pasar modal Wawan Hendrayana,
seperti dikutip Kontan, untuk membangun
smelter besi menjadi sponge iron dibutuhkan
dana investasi sekitar 132 miliar dollar AS.
Sedangkan, semlter besi menjadi ping iron
membutuhkan investasi sebesar 165 miliar

16

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

dollar AS. Kemudian, investasi untuk smelter


nikel menjadi feronikel mencapai 972 miliar
dollar AS atau sekitar Rp 9 triliun. Sedangkan, untuk mengolah nikel menjadi HPAL
(High Pressure Acid Leach) dibutuhkan dana
sekitar 1.160 miliar dollar AS. Adapun untuk
dan mengolah alumina menjadi smelter grade
alumina membutuhkan investasi sebesar
1.662 miliar dollar AS.
Sebagai perbandingan, data di Kementerian Perindustrian pada akhir 2012
mencatat sedikitnya ada 5 investor asing
yang akan berinvestasi membangun smelter
di Indonesia pada 2013 ini dengan total
nilai investasi 10 miliar dollar AS. Kelima
investor tersebut berencana membangun
pabrik pengolahan bauksit menjadi alumina

dengan kapasitas produksi sebesar 3 juta ton.


Pembangunan satu smelter dengan kapasitas
tersebut diperkirakan akan menelan biaya 2
miliar dollar AS.
Di samping itu, Kementerian Perindustrian juga mencatat ada empat perusahaan yang
telah merealisasikan investasi pembangunan smelter, yaitu PT Krakatau Posco, PT
Indonesia Chemical Alumina, PT Ferronikel
Halmahera Timur, dan PT Batulicin Steel. PT
Krakatau Posco telah berinvestasi sebesar
2,8 miliar dollar AS untuk proyek pabrik
baja tahap I dengan kapasitas 3 juta ton per
tahun. Sementara itu, PT Indonesia Chemical
Alumina telah membangun pabrik Chemical
Grade Alumina (CGA) berkapasitas 300 ribu
ton per tahun dengan investasi 450 juta dollar

Laporan Utama

AS di Kalimantan Barat. Di Maluku Utara,


PT Ferronikel Halmahera Timur membangun
smelter berkapasitas 27.000 ton nikel per
tahun dengan nilai investasi 1,6 miliar dollar AS. Di Kalimantan Selatan, PT Batulicin
Steel membangun pabrik baja berkapasitas
1 juta ton per tahun dengan investasi tahap I
senilai 500 juta dollar AS.
Besaran investasi yang tinggi tersebut,
menurut Sekretaris Jenderal Masyarakat
Geologi Ekonomi Indonesia (MGEI) Arif
Zardi Dahlius, baru untuk pembangunan
smelter, belum termasuk pasokan listriknya
dan infrastruktur lainnya. Jika PLN tak
sanggup memasok listrik karena keterbatasan daya atau jaringan, berarti pengusaha
tambang harus mengadakan sendiri pasokan
listriknya, dan itu perlu investasi yang juga
besar, ujarnya.
Sementara untuk membuat smelter
dengan spesifikasi yang ramah lingkungan
dibutuhkan biaya sekitar Rp300 miliar.
Hanya saja untuk membangun smelter ramah
lingkungan tersebut harus ditopang dengan
pasokan listrik yang besarnya sekitar 35x2
MW. Sedangkan untuk membangun pembangkit listrik dengan kapasitas 35x2 MW

tersebut diperkirakan membutuhkan biaya


sekitar Rp 1 triliun. Apakah PLN siap berinvestasi sebesar itu dalam waktu singkat,
tambah Marulam.
Diakui Zardi, memang sudah banyak
pengusaha tambang yang mengajukan
rencana pembangunan smelter, baik yang
tercatat di Kementerian ESDM maupun
Kementerian Perindustrian. Namun, ia tak
begitu optimis semua akan terealisasi tepat
waktu. Semua baru komitmen, baru rencana. Untuk target 2014, belum ada yang
terealisasi, ujarnya.
Anggota Dewan Penasihat MGEI yang
juga ahli pertambangan Sukmandaru Prihatmoko menambahkan, kalau pun ada
yang merealisasikan pembangunan smelter,
pasti dilakukan oleh perusahaan-perusahaan tambang yang besar dan mapan. Dan
itu jumlahnya tidak banyak. Di Indonesia,
menurutnya, kebanyakan usaha tambang
berskala kecil. Dengan demikian, jika harus
membangun smelter sendiri, nilai keekonomiannya masih diragukan, bahkan bisa jadi
justru tidak feasible.
Memang terbuka kemungkinan perusahaan-perusahaan tambang berskala kecil

membentuk konsorsium dalam kerangka


pembangunan smelter bersama. Persoalannya, seringkali antarwilayah tambang
lokasinya berjauhan dengan insfrastruktur
transportasi yang juga tidak memadai. Dalam
kondisi seperti itu, lanjutnya, membentuk
konsorsium pun tetap belum tentu feasible.
Jika ingin program hilirisasi berjalan seperti dengan baik, Sukmandaru menyarankan
pemerintah mencari solusi yang tepat dengan
melibatkan seluruh pemangku kepentingan
pertambang mineral. Ajak semua bicara
untuk mencari solusi bersama-sama,
ujarnya.
Tedy Badrujaman menawarkan opsi
yang cukup menarik. Untuk kepentingan
nasional, ada baiknya dipikirkan bagaimana
jika pemerintah sendiri yang memelopori
pembangunan smelter, tentu dengan perencanaan dan perhitungan yang matang.
Dengan begitu, perusahaan-perusahaan
tambang berskala kecil yang jumlahnya
mencapai ribuan tinggal mengirimkan bahan
tambangnya ke smelter milik pemerintah.
Jika opsi ini diterima dan berhasil, pasti
akan menular dan berdampak positif, ujar
Tedy Badrujaman. q
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

17

Laporan Utama

Rupiah Terpuruk,
Terbitlah Relaksasi
Di tengah pembatasan ekspor barang tambang mineral
mentah, tiba-tiba nilai tukar rupiah terhadap dollar AS
terpuruk. Untuk memperkuat cadangan devisa, pemerintah
melonggarkan aturan ekspor barang tambang mentah (raw
material). Tapi, efektivitasnya diragukan.

i tengah gejolak nilai tukar rupiah, para pengusaha tambang


sibuk melakukan revisi rencana
bisnis. Tujuannya tak lain untuk
memanfaatkan peluang setelah pemerintah
menerbitkan paket kebijakan ekonomi guna
memperkuat ketahanan ekonomi nasional
akibat guncangan nilai tukar rupiah terhadap
dollar AS.
18

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Salah satu isi paket ekonomi tersebut


adalah kebijakan relaksasi atau pelonggaran ekspor raw material, yang sejak 2012
diperketat melalui kebijakan kuota ekspor
dan pengenaan bea keluar. Dengan relaksasi,
maka pintu ekspor untuk barang tambang
mentah kembali dibuka lebar-lebar agar
semakin banyak devisa masuk. Melalui kebijakan ini, diharapkan nilai rupiah kembali

menguat dan ketahanan ekonomi nasional


terjaga.
Diakui Direktur Pembinaan Pengusahaan
Mineral Kementerian Energi dan Sumber
Daya Mineral (ESDM) Dede Ida Suhendra,
seperti dikutip bisnis.com medio September 2013, sejak pemerintah mengeluarkan
kebijakan relaksasi tersebut, banyak perusahaan pemegang izin usaha pertambangan
(IUP) mengajukan revisi rencana kerja dan
anggaran belanja (RKAB). Diharapkan,
melalui kebijakan ini realisasi ekspor hasil
tambang mineral semakin optimal. Tiap
hari banyak perusahaan yang mengajukan
RKAB, ujarnya.
Revisi rencana bisnis memang menjadi
salah satu syarat bagi perusahaan pemegang
IUP untuk dapat memanfaatkan kebijakan
relaksasi ini. Sebab, selama ini pelaksanaan
ekspor sudah diatur melalui kebijakan kuota
ekspor dan pengenaan bea keluar di mana
jatah ekspor bagi setiap perusahaan tambang
sudah ditentukan oleh Kementerian ESDM.
Dengan demikian, jika hendak menambah
volume ekspor, setiap perusahaan pemegang
IUP memang harus mengubah RKAB.
Jika RKAB disetujui, dengan sendirinya
perusahaan pemegang IUP dapat meningkatkan jumlah ekspor sesuai dengan RKAB
yang baru. Namun, bukan berarti relaksasi
tersebut membatalkan kebijakan pemerintah
soal larangan ekspor barang tambang mentah mulai Januari 2014 seperti diamanatkan
Undang-Undang (UU) Nomor 4 Tahun 2009
Mineral dan Batu Bara.
Pemerintah akan tetap memberlakukan larangan ekspor sesuai ketentuan UU
Mineral dan Batu Bara. Dengan demikian,
relaksasi ini hanya akan berlangsung hingga
akhir tahun 2013, dan mulai 2014 larangan
ekspor raw material tetap berlaku, karena
semua barang tambang mineral harus sudah
diolah di dalam negeri melalui program
hilirisasi.
Karena relaksasi hanya berlaku hingga
akhir 2013, alias tiga bulan ke depan,
sejumlah kalangan meragukan efektivitas
kebijakan tersebut. Salah satunya datang dari
Ketua Umum Indonesian Mining Association
(IMA) Martiono Hadianto. Menurutnya, jika
tujuannya untuk meningkatkan besarnya devisa negara, kebijakan ini tidak akan ampuh.
Sebab, peningkatan produksi dalam waktu
yang singkat dari komoditas tembaga, emas,
dan bijih besi akan sulit dilakukan lantaran

Laporan Utama
kondisi areal pertambangan. Meski begitu,
untuk komoditas nikel dan bauksit masih
ada kesempatan. Sebab, kondisi areal pertambangan kedua komoditas tersebut tidak
terlalu sulit untuk ditingkatkan kapasitas
produksinya.
Sejumlah Rencana Bisnis
Meskipun kondisi usaha pertambangan
mineral tidak menentu mendekati tenggat
implementasi program hilirisasi, sejumlah
perusahaan pemegang IUP telah menyusun
rencana bisnis yang boleh dibilang optimistis. PT Aneka Tambang (Antam), misalnya,
tahun 2013 ini menargetkan adanya peningkatan produksi emas 16,4 persen dibandingkan dengan tahun 2012. Tahun lalu, produksi
emas Antam sebesar 2.849 kilogram dan
akan ditingkatkan menjadi 3.316 kilogram tahun ini. Untuk memenuhi target itu, produksi
pabrik emas Antam di Pongkor, Jawa Barat,
akan digenjot.
Produksi tambang emas Aneka Tambang di Pongkor ditargetkan sebesar 2.001
kilogram, naik 17,7% year-on-year dari
1.700, sedangkan produksi tambang emas di
Cibaliung, Banten, ditargetkan naik menjadi
1.315 kilogram dibandingkan tahun lalu
yang sebesar 1.149 kilogram. Tahun lalu,
penjualan emas Aneka Tambang mencapai
7.024 kilogram dengan nilai penjualan
sebesar Rp 3,36 triliun, naik tipis dari
penjualan tahun sebelumnya yang sebesar
7.009 kilogram.
Secara keseluruhan, pada 2012 Antam
membukukan penjualan yang belum diaudit
(unaudited) sepanjang 2012 sebesar Rp 10,41
triliun atau naik tipis dibandingkan penjualan
2011 yang sebesar Rp 10,38 triliun. Total
penjualan tersebut diperolah dari penjualan
feronikel sebesar Rp 3,14 triliun, bijih nikel
Rp 3,07 triliun, emas Rp 3,63 triliun, batu
bara Rp 208 miliar, dan ekspor bauksit Rp 29
miliar. Sepanjang 2012, Antam memproduksi
18.372 TNi feronikel, lebih tinggi dibandingkan produksi 2011 yang sebanyak 18.000
TNi, dan menjual 19.530 TNi feronikel, lebih
tinggi dibandingkan penjualan 2011 yang
sebanyak 19.527 TNi.
Sementara itu, dua tambang milik PT
Bumi Resources Mineral Tbk (BMRS),
emiten tambang mineral logam dalam
kelompok usaha Bakrie, dipastikan akan
mulai berproduksi pada 2016. Kedua tambang tersebut adalah satu tambang emas di

Bone Belango, Gorontalo, yang dikelola PT


Gorontalo Minerals, serta tambang seng dan
timah hitam di Sumatera Utara yang digarap
oleh PT Dairi Prima Mineral.
Diestimasi, tambang di Gorontalo
memiliki sumber daya hasil eksplorasi
berdasarkan standar Join Ore Reserves
Committee (JORC) sebesar 292 juta ton
bijih dengan kandungan 0,5 persen tembaga
dan 0,47 gram per ton emas. Luas konsesi
lahan tambang Gorontalo Minerals mencapai 56.070 hektare dengan nilai loo juta
dollar AS hingga berproduki. Sedangkan,
tambang di Sumatera Utara memiliki luas
lahan 27.420 hektare dan memiliki cadangan
teridentifikasi sebesar 6,3 juta ton. Tambang
tersebut saat ini dalam tahap konstruksi. Total
investasi proyek Dairi Prima diproyeksikan
sekitar 300 juta dollar AS.
Di Mamuju, Sulawesi Barat, tambang
emas milik PT Prima Anugerah Resources
dipastikan akan segera berproduksi. Prima
Anugerah telah melakukan penelitian tambang emas di wilayah Kalumpang selama
kurang lebih dua tahun. Tahap eksplorasi
tambang emas ini telah dilaksanakan pada
beberapa titik, yakni di daerah TambingTambing hingga pada muara Sungai Karataun
Kalumpang. Saat ini perusahaan ini tengah
mengajukan peningkatan status perizinan
menjadi tahap Izin Operasional Produksi

(IOP). Prima Anugerah Resources mengelola


areal tambang emas seluas 13.364 hektare
yang menyimpan potensi emas sekitar 72,44
ton dengan kadar rata-rata 8,3 CPL dengan
luas prospek 100 hektare.
Belum lama berselang, tercatat perusahaan pertambangan yang terdaftar di bursa
Kanada, Kobex Mineral Inc, secara tidak
langsung mengakuisisi PT Citra Lampia
Mandiri, pemegang IUP nikel, senilai 41,5
juta dollar AS. Kobex berencana mengakuisisi 85 persen kepemilikan Geologic System
Ltd yang punya hak khusus untuk dapat
membeli PT Asia Pasific Mining Resources
yang merupakan pemegang saham mayoritas
Citra Lampia. Setelah mengakuisisi Geologic, Kobex Mineral menjalankan Letter
of Intent (LOI) yang mengikat dengan Asia
Pacific Mining Resources yang memungkinkan untuk membeli 85 persen sahamnya
di Citra Lampia. Geologic memiliki kewajiban pembayaran 2,5 juta dollar AS pada
20 November 2012 dan 4 juta dollar AS
sebelum dimulainya konstruksi proyek tambang tersebut. Sebelum dimulainya produksi
komersial, perusahaan juga harus membayar
3 juta dollar AS dan 30 juta dollar AS selama tiga tahun pertama setelah produksi
komersial berjalan. Proyek perusahaan ini
adalah tambang nikel laterit yang terletak di
Sulawesi Selatan. q
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

19

WAWANCARA

Direktur Operasi PT Antam Tedy Badrujaman:

Mental Dagang yang Merusak


Tambang Tambang
Mereka hanya jor-joran menjual bahan
baku, tanpa memikirkan kepentingan jangka
panjang bangsa ini, katanya. Berikut petikan
wawancara selengkapnya:

Mulai tahun depan ekspor hasil tambang mentah


dihentikan. Melalui kebijakan hilirisasi, semua hasil
tambang harus dimurnikan dan diolah di dalam negeri.
Sayang, hingga kini belum terlihat sinyal kebijakan tersebut
terlaksana tepat waktu. Belum ada perusahaan tambang
yang sudah merealisasikan pembangunan smelter atau
pabrik pemurnian bahan tambang.

ntuk mendalami seperti apa sesungguhnya kondisi bisnis pertambangan di Indonesia saat ini
dan bagaimana masa depannya,
Majalah Media Penilai mewawancarai salah
satu pelaku bisnis tambang, Direktur Operasi
PT Aneka Tambang (Antam) Tedy Badrujaman. Sarjana Teknik Tambang Metalurgi dari
Institut Teknologi Bandung ini bergabung
dengan Antam sejak 1991. Sebelum dipercaya menjadi Direktur Operasi pada April
2013, peraih gelar Magister Manajemen
Internasional dari Sekolah Tinggi Prasetiya
20

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Mulia (2004) telah menempati berbagai


posisi kunci di Antam. Ia pernah menjadi
Deputy Senior VP Operation Unit Bisnis
Pertambangan Nikel (2005-2008), Senior VP
Unit Bisnis Pertambangan Nikel Sulawesi
Tenggara (2008-2012), dan Corporate Secretary Division Head dari tahun 2012.
Diwawancarai di kantornya selama
sekitar 1 jam pada awal September 2013,
Tedy Badrujaman menjelaskan panjang lebar
kondisi usaha pertambangan nasional, termasuk banyaknya pemodal bermental dagang
yang ramai-ramai terjun ke pertambangan.

Seperti apa Anda melihat perkembangan usaha pertambangan nasional


saat ini?
Kita harus melihat lebih dulu rangkaian
usaha pertambangan ini secara umum. Pertama ada sumber daya tambang yang akan
diolah. Kedua, ada proses pengolahan dan
yang mengolahnya. Dan, ketiga, ada pengguna barang tambang. Sekarang coba kita
pisah-pisahkan. Dari sisi sumber, sumber
daya tambang kita ini masih banyak, tersebar di berbagai daerah dan terdiri berbagai
macam bahan tambang. Hanya kadangkadang persebarannya tidak merata. Ada di
satu wilayah yang sumber dayanya besar,
namun tidak sedikit yang cadangannya kecilkecil. Potensi yang besar itu dengan karakter
yang demikian jadi tantangan tersendiri.
Bagaimana dengan proses pengolahannya?
Nah, itu yang kedua. Kita melihat saat
ini sangat banyak orang yang masuk ke
pertambangan padahal tidak tahu cara menambang. Ini yang harus jadi catatan. Dari
sisi ini, kenapa banyak yang masuk tambang,
ya karena harga komoditas barang tambang
terus naik. Tapi, ketika harganya turun,
pada berhenti beroperasi kecuali mereka
yang penambang tulen. Inilah problem di
pengolahan bahan tambang. Dan, ketiga,
penggunaan produk akhir atau hilir bahan
tambang. Anda lihat apa yang ada di dunia
ini hampir semuanya merupakan produk
akhir hasil tambang. Sekadar contoh, mobil,
telepon/handphone, televisi, antena parabola,
besi-besi baja, dan sebagainya. Contoh lain,
aktivitas pembangunan seperti jalan, gedung,
perumahan, semuanya juga tergantung dari
adanya bahan tambang dari katakanlah

WAWANCARA
galian C seperti batu, batu kapur, dan pasir.
Pendeknya, semua dari hasil tambang. Jadi,
misalnya, jika pertambangan distop, pasti
pembangunan akan terhenti. Jika tambang
distop, tidak akan ada pabrik yang memproduksi mobil, produk elektronik, dan
segala macamnya.
Masalah tambang di kita dari sisi
mananya?
Ya pengolahannya itu. Yang kasat mata
terlihat, misalnya, mobil kita impor, produk
elektronik kita impor. Segala macam produk
teknologi kita impor. Padahal, sumber dayanya ada di kita, bahan bakunya ada di kita,
yaitu bahan tambang. Itu problem kita.
Kita punya bahan bakunya, bahan baku itu
kita ekspor, lalu jadi importir, jadi pembeli
produk akhirnya. Tapi, yang lebih dulu ingin
saya katakan, sepanjang masih ada pembangunan dan konsumen dunia membutuhkan
produk akhir dari bahan-bahan tambang,
maka prospek bisnis pertambangan tetap
bagus dan usaha tambang tak mungkin bisa
distop begitu saja.
Bagaimana jika ada kebijakan moratorium, misalnya?
Bisa saja kita stop, tapi harus diingat
bahwa yang akan mendapatkan keuntungannya tetap orang lain. Mereka akan makin
menguasai usaha tambang mulai dari hulu
hingga produk hilirnya. Pembangunan tidak
akan berhenti. Kebutuhan produk teknologi
juga tidak akan berhenti. Dan, semuanya itu
memerlukan pasokan bahan tambang. Yang
ingin saya katakan, melihat prospek bisnis
tambang, termasuk bagaimana membuat
regulasinya, tidak bisa didekati dari satu sisi,
sisi penambangannya saja, misalnya. Harus
dilihat secara utuh, secara keseluruhan. Jadi,
menurut saya, tak seharusnya penambangan
distop. Hanya, penambangnya harus benarbenar profesional. Tidak sekadar menambang
hanya untuk jor-jor ekspor bahan tambang
mentah. Jadi memang harus ada proses
hilirisasi.
Bukankah memang itu yang terjadi
selama ini?
Ya memang, tapi sayang juga kalau kita
jor-joran nambang hanya untuk diekspor
semua. Kalau hanya menambang kemudian
diekspor semua mentah-mentah, tak ubahnya
kita ini tukang gali saja, dan orang lain

yang menikmati nilai tambahnya, produk


akhirnya dijual ke kita lagi. Jadi, penambangan memang harus ada kesinambungan
antara cadangan, orang yang menambang,
dan teknologi penambangannya sendiri. Jadi,
sebetulnya prospek dunia pertambangan di
Indonesia itu tergantung dari, satu, cadangannya sendiri. Kedua, ahli-ahli tambang. Jadi
ahli tambang ini harusnya yang sekalian
memperhatikan kondisi lingkungan. Sekalian
juga memperhatikan kondisi masyarakat
sekitar. Jadi tidak sendirian. Jadi itu yang
harus diutamakan. Dan ketiga, pengembangannya sampai ke produk hilir. Apabila itu
ada semua, prospeknya masih sangat bagus.
Jadi, industri tambang tidak bisa dilihat sendirian. Kalau sendirian, ya mending memang
ditutup saja.
Mestinya bagaimana?
Seharusnya kita sudah kaya raya dari
hasil tambang. Seharusnya kita sama-sama
memikirkan bagaimana caranya mengolah
bahan tambang ini menjadi bahan-bahan jadi
yang lebih bermanfaat dan bernilai tambah
dan kita ekspor produk hilirnya. Seharusnya
kita yang mengekspor mobil, kacamata,
pesawat, dan segala macam itu. Harus ada

industri segala macam di sini. Sayang, bahan baku hanya ditambang untuk jor-joran
diekspor ke China dan ke negara-negara
lain. Negara lain yang memproduksi hilirnya,
dan datang lagi ke kita, kita yang membeli.
Jadi, kita tidak pernah menikmati apa hasil
tambang tersebut. Seharusnya dari awal
sampai hilir,
Seberapa besar sebenarnya sumber
daya yang kita miliki?
Tonasinya saya tidak ingat. Tapi yakinlah
komoditi-komoditi itu masih banyak di kita.
Jumlahnya juga masih banyak. Hanya pertambangan di kita ini memang baru mencari
nilai ekonomis yang sumbernya banyak. Di
luar negeri yang banyak-banyak itu sudah
dieksploitasi beberapa puluh atau bahkan
ratusan tahun yang lalu. Sedangkan, di kita
ini lebih ke arah penambangan marginal.
Seberapa besar bahan tambang mentah kita yang diekspor?
Dari data yang ada sih sekarang malah
lebih banyak bahan mentah itu dipasarkan.
Kalau Antam sendiri sudah membangun
pabrik dari puluhan tahun lalu. Dari tahun
1973 sudah membangun pabrik teronikel.
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

21

WAWANCARA
Tahun 1995 bangun lagi pabrik keduanya.
Tahun 2007 bangun lagi. Kemudian di Pongkor pabrik emas. Di Cikotok malah sudah
sejak zaman Belanda. Artinya, sedari awal
kalau Antam sendiri tujuannya tidak sekadar
menambang, tapi memproduksi. Kami sudah
memproduksi bahan-bahan jadi.
Apakah hasil tambang milik Antam
semuanya dimurnikan sendiri atau masih
ada yang diekspor mentah?
Harus diakui, kami juga masih mengekspor bahan mentah sesuai kebutuhan, tidak
ikut tidak jor-joran, dan sepanjang itu masih
diizinkan. Kalau regulasi mengatakan stop
ekspor tambang mentah, kami akan patuh.
Kalau untuk emas, tak ada yang kami ekspor
mentah. Langsung kami olah dan langsung
habis diserap pasar.
Seperti apa persaingan di antara perusahaan tambang sendiri?
Persaingan hanya terjadi pada kualitas
produk. Karena, sudah sejak 1970-an kami
sudah menambang. Dalam menambang kami
sudah punya prosedur khusus, kita akan menambang kalau kita tahu cadangannya dan
kualitas cadangannya seperti apa. Setelah
itu baru dimasukkan pabrik. Jadi, mulai
dari eksplorasinya kualitasnya betul-betul
terjamin karena yang akan masuk pabrik
harus terjamin. Hasil tambang yang kami

ekspor pun kualitasnya akan sama dengan


yang masuk ke pabrik. Jadi persaingannya
di situ.
Bagi perusahaan tambang, sebenarnya lebih menguntungkan mana, punya
pabrik pengolahan sendiri atau menjual
bahan mentahnya saja?
Bagi kebanyakan penambang yang
bukan penambang tulen, memang lebih menguntungkan dijual langsung hasil tambangnya. Ya, saya bilang mereka itu sebenarnya
bukan penambang sejati, melainkan mereka
hanyalah pedagang yang menggali tambang.
Menurut saya itu bukan usaha tambang
namanya. Tak ubahnya seperti mencangkul tanah, lalu tanahnya dijual begitu saja
tanpa melalui proses pengolahan. Memang
untungnya besar, tapi itu hanya keuntungan
sesaat.
Kenapa tak banya perusahaan tambang yang membangun pabrik pemurnian
atau pengolahan sendiri?
Karena yang masuk ke dunia tambang
bukan penambang. Intinya di situ. Beda
dengan, misalnya, yang dilakukan Antam
selama ini. Kami membangun pabrik dari
tahun 1973 dengan segala insfrastruktur
lengkap dengan segala fasilitas. Kami bangun
pabrik sendiri, bangun pembangkit tenaga
listrik sendiri, bangun jalan sendiri, bangun

pelabuhan sendiri, beli kapal sendiri. Jadi,


tak ubahnya membangun kota sendiri karena
semua elemen kehidupan masyarakat dan
pranata sosial lainnya harus ada di wilayah
tambang itu. Kegiatan tambang itu sebenarnya
memang harus terpadu, mulai dari menggali hingga memproduksi produk hilirnya.
Nah, usaha tambang sekarang kelihatannya
bergeser, hanya menggali dan menjual hasil
mentahnya. Inginnya tinggal jual. Padahal,
penambang-penambang yang asli penambang
akan memikirkan semuanya.
Sebenarnya seberapa besar nilai
tambahnya jika hasil tambang kita diolah
dulu menjadi produk hilir baru dijual?
Nilai tambahnya begini, sebenarnya
harga jual per metalnya sama. Tapi dengan
mengolah sendiri di sini, bahan baku yang
diperlukan lebih sedikit. Misalnya, jika
diolah sendiri, untuk 18-20 ribu-an ton nikel
diperlukan bahan baku hanya 1,4-1,5 juta
ton. Tapi kalau dijual mentahan, bahan baku
1,4-1,5 juta ton itu sedikit sekali nilainya.
Kalau hanya ekspor bahan baku, volumenya

22

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

WAWANCARA
mana? Dari Indonesia!
Sesungguhnya dari segi teknologi
apakah kita siap bersaing juga?
Sekarang asal mau saja. Teknologi
itu berkembang. Yang namanya teknologi
itu sebetulnya mudah. Apa yang bisa kita
lakukan ya dilakukan saja dan terus diperbaiki sendiri. Contohnya yang terjadi di
China. Mereka batasi masuknya produk
dari Amerika Serikat dulu, lalu mencoba
membuat sendiri apa saja, mulai dari AC,
truk, berbagai macam kendaraan. Tidak
apa-apa besinya masih mudah berkarat, toh
lama-lama tambah bagus. Jadi, sebetulnya
jangan takut untuk hilirisasi meskipun harus
belajar dari awal semua. Kalau tidak, sayang
sekali kita seperti tikus mati di lumbung padi.
Kita punya banyak sumber daya alam segala
macam, namun santai-santai saja. Dengan
sangat mudah semua kita jual sebagai bahan
mentah karena untungnya besar. Kita lupa
bahwa suatu saat Indonesia akan kehabisan
bahan tambang dan teknologinya belum
sempat maju.

sangat besar untuk memperoleh keuntungan


besar. Untuk menyamai penjualan 20 ribuan
nikel, misalnya, ekspor bahan bakunya bisa
mencapai 30-40 juta ton. Tahun lalu, misalnya, volume ekspor bahan mentah nikel
sebanyak 28 juta ton. Padahal, jika diolah di
sini dengan kapasitas seperti yang kami punya, cadangan 28 juta ton itu bisa ditambang
hingga 20-an tahun. Kalau diekspor mentahan begitu, cadangan habis hanya dalam
setahun. Itu salah satu cara mengukur nilai
tambahnya. Jika dihitung dengan berbagai
cost yang harus dikeluarkan untuk mengangkut keluar bahan mentah dengan volume
begitu besar, nilai tambahnya sebenarnya
bisa 5-6 kali lipat. Tapi sesungguhnya letak
nilai tambahnya justru ada pada multiplier effect-nya. Dengan pabrik pengolahan sendiri,
misalnya, membuka lebih banyak lapangan
kerja. Keberadaan pabrik pemurnian akan
mendorong pertumbuhan ekonomi setempat.
Pendeknya, ia dapat menggerakkan perekonomian daerah.
Jadi, manfaatnya justru lebih banyak

kalau diolah di sini ya?


Betul. Dan, namanya pabrik, kalau pun
bahan bakunya habis di daerah situ, bisa
ambil dari daerah lain. Atau bisa impor.
Misalnya, saat ini kita mengekspor bahan
baku ke China, suatu saat mungkin kalau
kita banyak pabrik di sini justru mengimpor
dari negara lain dan diolah di sini. Kalau
tambang kita gali terus dijual-jual begitu saja,
setelah habis mau diapakan? Kan, tak bisa
digali lagi. Habis ya tutup. Tapi kalau pabrik,
habis di sini kita masih bisa cari yang lain,
bahan dari daerah yang lain, atau bisa pindah
(switch) bahan bakunya, bukan teronikel lagi,
misalnya teromangan. Atau, kita bisa switch
ke produk lain. Itu bisa.Tapi, memang, syarat
hilirisasi itu harus menguasai teknologi.
Sekarang bandingannya begini, namanya
Korea Selatan itu tidak punya bahan baku
sama sekali. Nol. Mottonya pemerintahan
sana dari dulu karena ingin bersaing dengan
Jepang, pokoknya dari tidak ada menjadi
ada. Di sana ada pabrik baja, ada pabrik
teronikel, ada pabrik segala macam, padahal
tidak punya apa-apa. Bahan tambangnya dari

Kenapa susah sekali mewujudkan


hilirisasi di pertambangan?
Bukan hanya di tambang. Di kehutanan,
misalnya, seharusnya juga ada hilirisasi.
Seperti di pertambangan, di kehutanan saat
ini kecenderungan juga cuma untuk tebangtebang saja dan kayunya dijual gelondongan,
tidak melalui proses pengolahan. Sama
saja. Bukan hanya smelter sebetulnya yang
diperlukan, semua sektor harus dihilirisasi.
Dari produk makanan, misalnya, ikan harus
diproses lebih lanjut. Hasil hutan juga diproses. Memang, hutan ditebang dan dijual
kayunya lebih untung besar ketimbang Anda
harus mengolahnya dulu. Tapi masa hanya
begitu tingkat kehidupan kita. Sementara
orang-orang dari Korea yang tidak punya
apa-apa, tidak punya hutan, tidak punya
barang tambang, bisa mengolahnya menjadi
lebih baik lagi dengan level yang lebih tinggi.
Kalau hanya jor-joran menjual, semua sumber daya akan segera habis. Kita tidak bisa
apa-apa lagi.
Mungkinkah hilirisasi itu terkendala
masalah besarnya investasi?
Ya memang investasinya besar. Karena
itu harus ahli tambang yang masuk, bukan
semua orang bisa masuk tambang. InvestaMedia Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

23

WAWANCARA
sinya memang besar, karena itu zaman dulu
yang masuk ke pertambangan memang
hanya pengusaha-pengusaha bermodal kuat.
Hanya kita perlu regulasi yang menarik untuk
investor besar yang datang ke sini. Sebab,
menambang memang tidak murah. China,
kan, punya cukup banyak pabrik dan siap
menampung.
Menurut Anda, apa yang mesti dilakukan agar program hilirisasi ini jalan?
Sebenarnya sudah dibuka peluang di UU
Pertambangan Mineral dan Batu Bara. Bahkan perusahaan-perusahaan tambang sudah
diarahkan silakan bergabung. Sebetulnya kalau banyak yang hilirsasi, biasanya namanya
bisnis itu seperti virus, pasti akan menular.
Tapi kelihatannya masing-masing masih
berkutat pada semangat menjual. Sebetulnya,
hilirisasi itu sudah ada sejak dulu. Namun,
banyak yang masuk ke tambang baru-baru
ini. Akhirnya pengusaha-pengusaha ini
kan masih semangat untuk menjual bahan
baku. Itu kan sebenarnya sudah dibolehkan.
Konsorsium, kerja sama IUP, ataupun mendatangkan investor dari luar.
Lalu apalagi kendalanya?
Sebenarnya Indonesia ini dari pandangan investor masih cukup bagus. Mereka
masih tertarik untuk datang ke sini. Hanya
kadang-kadang, kan, peraturan-peraturan
di sini yang tidak memungkinkan. Artinya,
kadang-kadang belum terlalu pasti. Misal-

kan, kadang-kadang IUP juga tumpang tindih. Ini kepastian-kepastian ini yang mereka
perlukan. Ya sebetulnya untuk hilirisasi tadi,
untuk konsorsium, bisa mengundang investor dari luar. Atau, kalau pemerintah punya
uang bisa saja difokuskan ada beberapa yang
dibangun oleh pemerintah.
Kendala lainnya, kadang-kadang satu
regulasi dengan regulasi yang lain itu saling tidak mendukung. Sedangkan, untuk
satu industri itu, kan, ada berbagai aturan.
Aturan ketenagakerjaan, aturan kehutanan,
lingkungan, dan lain-lain dan semua harus
mengikuti berbagai aturan tersebut. Kemudian, tumpang tindih antara aturan dari
departemen satu dengan departemen lain.
Kemudian juga, masalah otonomi daerah.
Otonomi daerah ini bisa jadi memang yang
menghambat kita, bisa juga tidak, tergantung kondisi pemda. Mungkin ada pemda
yang punya program sendiri, akhirnya IUP
tumpang tindih. Atau IUP kita dicabut. Nah,
ini untuk investor kan ini tidak ada kepastian
ini yang, artinya, pengontrol regulator ini
ya perlu ada yang mengontrol semua. Dulu
waktu otonomi daerah belum ada, mencuat
antardepartemen yang kurang sinkron, misalnya kehutanan dengan tambang karena
cadangannya banyak di hutan. Dan sudah
distop yang di hutan lindung. Nah, kadangkadang kan peta juga berubah-ubah.
Kemudian yang penting ada tata ruang
untuk tambang. Tambang ini sepertinya
dibenci tapi sebetulnya dicari juga. Jadi,

walaupun misalnya itu sekarang tidak ditambang, tapi suatu saat orang pasti akan ke
area sana juga. Jadi, sebaiknya memang ada
tata ruang untuk memastikan mana yang ada
tambangnya sebaiknya ada program yang
jelas dari segi alokasi. Pemerintah mengalokasikan bahwa ini daerah tambang, jadi boleh
ditambang. Kalau memang ada bahannya, ya
lebih baik kalau dari orang tambang yang
menambang. Tapi, kan, sayang kalau kemudian tidak bisa ditambang hanya karena ada
regulasi-regulasi yang menghambat.
Mungkin kalau mesti menunggu kesadaran perusahaan tambang membuat
konsorsium juga tidak jalan-jalan?
Artinya, bisa aja kalau pemerintah ada
uang, kan, nanti akan menular seperti virus.
Bisa berkembang. Nah sekarang kelihatannya semua semangatnya masih semangat
mengekspor.
Apa yang diperlukan untuk menata
sebaik mungkin pertambangan nasional
ke depan?
Grand design seperti apa, itu yang diperlukan. Kita belum punya master plan atau
grand design. Buktinya, mereka boleh saja
mengekspor. Kalau ada grand design, Indonesia itu harus menambang seperti apa dan mau
hilirisasi, kan, otomatis sudah ada batasanbatasan. Misalnya, ekspor jangan sekian.
Harusnya begitu. Sekarang, hilirisasi dengan
membangun smelter saja masih dipertanyakan
bagaimana kebijakan kita ke depan.
Apakah memang belum ada kejelasan?
Ya, harus ada alokasinya, harus jelas,
harus dikontrol apakah hasil penjualan
ekspor bahan tambang mentah itu uangnya
dikumpulkan untuk membangun pabrik atau
apa, harusnya ada perencanaan dari masingmasing perusahaan. Tapi perlu pengaturan
khusus, grand design, bahwa kita harus ada
hilirisasi ke depan dengan memanfaatkan
semua bahan tambang kita. Ekspor tidak
perlu jor-joran. Ekspor boleh asal memang
tujuannya untuk mendukung untuk hilirisasi.
Perlu ada niat baik dari semua pihak untuk
maju. Sekarang, kami dari Antam, tinggal
mengikuti regulasi. Jika dipastikan 2014
distop, ya kami tidak mengekspor yang mentah, tidak apa-apa revenue berkurang. Yang
penting untuk masa depan bangsa. q

24

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

REGULaSI

Lagi, Menyoal RUU Penilai

Rancangan Undang-Undang tentang Penilai yang disusun


pemerintah tetap mengundang silang pendapat. Perlu
dicoba membuat studi akademisnya dulu yang melibatkan
semua stake holder bidang penilaian.

ama tak terdengar kabar beritanya, pembincangan soal Rancangan Undang-Undang (RUU)
tentang Penilai menghangat lagi.
Hal itu terjadi setelah Direktorat Jenderal
Kekayaan Negara (DJKN) Kementerian
Keuangan menggelar acara Seminar dan
Loka Karya RUU Penilai pada 30 Agustus
2013 di Medan, Sumatera Utara. Seperti
acara serupa sebelumnya, kegiatan ini dimaksudkan untuk menjaring masukan. Saat ini,
posisi RUU ini telah masuk kriteria Prioritas
1 (P1) sebagai RUU yang dapat diusulkan
menjadi Progam Legislasi Nasional (Proleg-

nas) Prioritas Tahun 2014.


Namun, masih seperti sebelumnya, RUU
tetap memantik perdebatan dan keberatan
dari kalangan profesi penilai publik. Pangkal soalnya tetap sama: masalah pengaturan
antara penilai pemerintah dan penilai publik.
Konon, draf terbaru RUU ini sudah mengakomodasi masukan yang diperoleh dari
kegiatan curah pendapat sebelumnya di sejumlah daerah. Namun, dicermati lebih jauh,
draf terbaru ini memang tidak terlalu jauh
beda dengan sebelumnya. Sedikit kemajuan
yang layak dicacat adalah dimasukkannya
pasal yang mengatur keberadaan Dewan

Penilai. Dalam draf sebelumnya, pasal ini


belum tercantum.
Dalam pasal baru ini, disebutkan bahwa
anggota Dewan Penilai sebanyak 9 orang,
terdiri atas wakil dari Kementerian Keuangan, penilai pemerintah, penilai publik, akademisi, serta pihak independen. Selain pasal
ini, klausul baru yang masuk dalam draf
adalah aturan tentang bentuk usaha jasa penilai. Sebelumnya, bentuk usaha jasa penilai
hanya terdiri dari Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Perseorangan dan KJPP Persekutuan.
Kini ditambahkan adanya bentuk lain sesuai
karakter profesi penilai sesuai UU. Selain itu,
diatur pula pembinaan dan pengawasan atas
profesi penilai dilakukan oleh satu unit Eselon I di lingkungan Kementerian Keuangan.
Aturan baru ini memungkinkan dibentuknya
Direktur Jenderal Penilaian di lingkungan
Kementerian Keuangan.
Secara garis besar, RUU Penilai ini
mengatur status penilai penilai pemerintah
dan penilai publik sebagai objek yang diatur.
Ada penilai pemerintah dan penilai publik
berregister dan bersertifikat. Untuk menjadi
penilai, baik pemerintah maupun publik
diangkat oleh Menteri Keuangan.
Di bagian lain, bidang jasa penilai terbagi
dalam penilaian properti dan penilaian bisnis,
seperti yang selama ini berlaku di kalangan
penilai publik. Namun, klasifikasi untuk
penilai pemerintah di RUU ini belum jelas,
apakah akan sesuai dengan klasifikasi penilai
publik, padahal mereka melakukan penilaian
yang klasifikasinya untuk aset negara, baik
yang terlihat maupun yang berupa potensi.
Tentang pengaturan imbalan jasa penilai
masih tak jauh beda dengan draf sebelumnya.
Penilai pemerintah bersertifikat dan penilai
publik bersertifikat berhak memperoleh
imbalan jasa atas jasa penilaian yang dilakukan. Imbalan jasa ini sebenarnya wajar dan
memang menjadi hak penilai publik selama
ini. Tetapi, tidak demikian dengan penilai
pemerintah lantaran mereka sudah memperoleh gaji setiap bula dari negera. Meskipun demikian, ada wacana imbalan jasa
untuk penilai pemerintah seluruhnya akan
disetorkan ke kas negara sebagai Penerimaan
Negara Bukan Pajak (PNBP). Ini termasuk
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

25

REGULaSI
yang sangat merisaukan bagi penilai publik
secara keseluruhan. Bagaimana tidak, dengan
begitu antara penilai pemerintah dan penilai
publik dihadap-hadapkan dalam satu arena
persaingan sama.
Selain pokok isi di atas, terlihat pengaturan dalam RUU Penilai ini tidak fair alias
diskrimitatif. Misalnya, setelah mendapat
sertifikat dari Menteri Keuangan, penilai
publik diwajibkan memiliki atau bekerja
di KJPP. Jika tidak terpenuhi, izin penilai
publik tersebut bisa dicabut dalam masa 1
tahun. Ini berbeda dengan pengaturan untuk
penilai pemerintah yang tidak ada sanksi
macam itu. Di bagian lain, draf RUU juga
tidak mengatur masalah wadah praktik bagi
penilai pemerintah, sementara wadah praktik
penilai publik diatur secara detail dan ketat,
bahkan lengkap dengan sanksinya berupa
pencabutan izin.
Pasal yang juga krusial adalah ada pada
bab peralihan penilai. Terdapat pengaturan
yang memudahkan penilai pemerintah beralih menjadi penilai publik. Sementara itu,
tidak mudah bagi penilai publik untuk bisa
menjadi penilai pemerintah. Penilai publik
bisa mengajukan izin sebagai penilai pemerintah bersertifikat asal memenuhi syarat, di
antaranya setelah diangkat sebagai pegawai
negeri dan mengundurkan diri dari posisinya
sebagai penilai publik.
Draf RUU Penilai ini jelas tidak menggambarkan kesetaraan antara penilai pemerintah dengan penilai publik. Buktinya,
pengaturan mulai dari kualifikasi atau
persyaratan untuk menjadi penilai, kewenangan pemberian jasa penilaian dan keadilan
perlakuan dalam pengenaan sanksi kepada
penilai yang melanggar, lebih menguntungkan bagi penilai pemerintah.
Ketua Umum Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI) Hamid Yusuf menegaskan, yang harus dibuat oleh pemerintah
seharusnya hanyalah UU Penilai, dalam
pengertian yang mengatur keberadaan
profesi penilai publik, bukan penilai pemerintah. Pengaturan untuk penilai pemerintah,
lanjutnya, bisa dilakukan dengan produk
hukum di bawah UU. Mungkin cukup
dengan peraturan pemerintah atau peraturan
menteri, ujarnya.
Sementara itu, penilai senior Zainal
Arifin yang juga Ketua Umum Gabungan
Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) 20092011, menyarankan sebaiknya tim penyusun
26

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

RUU Penilai dari pemerintah melakukan


benckmaking ke Malaysia. Di negeri jiran itu,
menurut Arifin, pengaturan penilai pemerintah cukup ideal. Di sana penilai pemerintah
hanya mengurusi asset-aset negara. Karena
itu, misalnya, Malaysia tahu persis berapa
kekayaan negaranya, mulai dari berapa aset
yang existing milik pemerintah dan berapa
potensi cadangan minyak, batu bara, dan sebagainya. Itu tugas dan yang dikerjakan oleh
penilai pemerintah, jelasnya. Mestinya,
begitu pula tugas dan wilayah kerja penilai
pemerintah di Indonesia, tandasnya.
Zainal Arifin sangat keberatan jika
penilai pemerintah dan penilai publik digabung dan diatur dalam satu produk hukum
yang sama. Sebab, lanjutnya, apa yang
harus dilakukan penilai pemerintah mengurusi kekayaan negara. Pengertian kekayaan
negara, menurut Zaenal, adalah semua yang
dimiliki dan dikuasai negara. Ia memberi
contoh, sesuai Pasal 33 UU 1945, apa yang
terkandung di dalam tanah, air, dan bumi
merupakan kekayaan negara, seperti cadangan emas, minyak, tambang, dan sebagainya.
Itu tugas pemerintah untuk menilai dan
mengurusnya. Tugas penilai publik adalah
menilai proyek dan properti milik swastanya
saja, kata Zainal.
Jika penilai pemerintah ingin diatur juga
dalam satu produk hukum berupa UU, kata
Zainal, maka tugas dan lingkup wilayah
kerjanya harus tegas dan jelas, yaitu hanya
mengurusi aset-aset atau kekayaan negara.
Nah, untuk aset-aset private hanya menjadi ra-

nah penilai publik. Yang ideal harus begitu,


tandas Zainal. Jika pemerintah tetap ngotot
menggolkan RUU ini, menurut Zainal, maka
solusinya jika telah disahkan menjadi UU, UU
tersebut harus diuji ke Mahmakah Konstitusi.
Biar MK yang memutuskan, imbuhnya.
Bagi anggota Dewan Penilai MAPPI
Doli D Siregar, pada prinsipnya kerangka
pokok RUU Penilai harus bisa memberikan
kejelasan prinsip sesuai dengan standar
penyusunan UU yang lazim digunakan
di Indonesia. Seyogiakan RUU Penilai
disusun berdasarkan nasakah akademik yang
komprehensif sehingga bisa memberikan
pemahaman yang benar kepada seluruh stake
holder bidang penilaian, ujarnya.
Dia menambahkan, ada isu-isu pokok
yang harus dalam RUU Penilai. Di antaranya
adalah, RUU tersebut harus memuat pemahaman dasar arti profesi penilai sebagai jasa keahlian. Harus ditegaskan pula bahwa tujuan
utama dari penyusunan RUU ini adalah untuk
kepentingan bangsa dan Negara, tanpa harus
mempersoalkan kepentingan-kepentingan
yang bisa mengakibatkan benturan antarkepentingan pihak-pihak di luar kepentingan
nasional.
Selain itu, bagi Doli, RUU Penilai juga
harus mengamanatkan pengambilan langkah-langkah strategis untuk memajukan
perekonomian bangsa yang salah satunya
dengan memajukan profesi penilai. Agar
sempurna, seyogianya perumusan RUU
Penilai ini melibatkan seluruh stake holder
penilaian, pungkasnya. q

REGULaSI

Nilai Wajar,
Bagaimana Menentukan

Nilai wajar sama dengan nilai pasar, untuk kondisi lain bisa
berbeda. Ada level yang harus di lalui secara berjenjang.

ilai wajar (fair value) istilah


yang sering digunakan dalam
standar akuntansi tidak bagi
penilai yang lebih asik dengan
nilai pasar. Konsep penggunaan nilai wajar
dalam laporan keuangan mewajibkan aset
dan kewajiban yang dicatat dan disajikan,
untuk dilakukan penilaian kembali (revaluasi). Revaluasi ini dilakukan untuk mencari
nilai yang mendekati nilai sebenarnya pada
tanggal pelaporan. Sebab, nilai wajar yang
dihasilkan dari revaluasi ini memberikan
gambaran yang lebih realistis akan jumlah
aset dan kewajiban yang tercatat dalam
laporan keuangan.
Pada 3 September 2013 lalu, Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia menyelenggarakan
seminar penilaian aset dan penyertaan saham dalam rangka laporan keuangan VIII.
G.7 tentang Penyajian dan Pengungkapan
Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan

Publik. Penilai berperan memberikan nilai


wajar dalam rangka laporan keuangan. Hasil
penilaian yang dibuat penilai akan digunakan
sebagai dasar manajemen perseroan untuk
mencatat nilai aset.
Selain itu, dalam seminar ini peserta
seminar, mendapatkan up date ketentuan
dan peraturan pasar modal serta kewajiban
melakukan penilaian yang sesuai IFRS untuk
laporan keuangan perusahaan. Selanjutnya,
peserta juga mendapatkan poin penting yang
wajib diperhatikan saat menilai untuk tujuan
pelaporan keuangan sesuai kaidah standar
akuntansi.
Ketua Umum MAPPI, Hamid Yusuf
dalam seminar tersebut mengungkapkan
penggunaan nilai wajar ini dilakukan untuk
menilai kewajaran terhadap nilai buku suatu
aset tetap maupun aset keuangan lainnya.
Apakah telah menggambarkan kondisi nilai
saat ini dari aset tersebut. Menurutnya, ke-

wajaran ini bisa diukur dengan persepktif


pasar. Selain itu, publik mengingingkan
adanya informasi yang akuntabilitasnya yang
dapat dipercaya dan informasi itu seharusnya
ditampilkan dalam hasil yang mendekati nilai
sebenarnya. Untuk itu, fair value menjadi
alasan untuk dapat diterapkan dalam system
pelaporan keuangan dan dalam kebutuhan
transaksi, terang Hamid.
Perjalanan nilai wajar sendiri mengalami
perkembangan, seperti diatur dalam PSAK
16 tentang aset tetap. Nilai wajar didefinisikan jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan suatu aset antara pihak-pihak yang
berkeinginan dan memiliki pengetahuan
memadai dalam suatu transaksi dengan
nilai wajar (arms length transactions).
Melihat pengaturan nilai wajar antara satu
standar dengan standar banyak menimbulkan persepsi berbeda. Maka dikeluarkanlah
PSAK 68, yang mengatur pengukuran fair
value. PSAK ini mendefinisikan nilai wajar
merupakan harga yang akan diterima untuk
menjual suatu aset atau harga yang akan
dibauar untuk mengalihkan suatu liabilitas
dalam tansaksi teratur antara pelalu pasar
pada tanggal pengukuran.
Hamid mengakui perjalanan penggunaan definisi fair value sendiri mengalami
perkembangan, dan standar akuntansi memahami fair value pada hirarki pertama
harus diperoleh dari pemahaman pasar yang
sebenarnya. Untuk itu nilai pasar sama dengan nilai wajar, namun nilai wajar mungkin
bukan merupakan nilai pasar pada konteks
lain, jelasnya.
Hamid membuat perbanding antara nilai
pasar dengan nilai wajar yang lama dengan
yang baru. Yang lama terdapat perbedaan,
di mana nilai pasar ditentukan atas estimasi
sejumlah uang, yang didasarkan kepada anggapan adanya transaksi jual beli atau hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas. Sementara, pembeli dan penjual bertanskasi secara
wajar/bebas ikatan, pemasaran secara layak,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. Kegiatan
itu dilakukan pada tanggal penilaian. Lalu
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

27

REGULaSI
untuk nilai wajar ditentukan dengan sesuatu
atau besaran (entry price), didasarkan kepada
penukaran aset (kewajiban) antara pihak dengan pengetahuan yang memadai. Ditentukan
atas dasar transaksi yang wajar, dan tanggal
penukaran tidak ditentukan.
Hirarki lama ini, untuk menentukan
nilai wajar aset seperti tanah, bangunan,
pabrik, peralatan menggunakan nilai pasar
dan dilakukan oleh penilai. Untuk aset yang
tidak memiliki data pasar, entitas melakukan
estimasi nilai wajar dengan menggunakan
pendekatan penghasilan atau biaya pengganti
yang telah disusutkan (DRC).
Atas perkembangan yang terjadi, SPI
2013 juga melakukan revisi perubahan atas
nilai pasar, yang sebelumnya penukaran suatu
aset atau leabilitas menjadi penukaran suatu
property atau aset, dan mempertimbangkan
konsep HBU. Sementara untuk definisi nilai
wajar, yang sebelumnya mendasarkan pada
entry price menjadi exit price, tidak hanya
aset tetapi termasuk pengalihan kewajiban,
ditentukan atas dasar transaksi yang wajar
menjadi didasarkan transaksi di antara pelaku
pasar, tanggal pengukuran tidak ditentukan
sekarang ditentukan pada tanggal pengukuran, ada konsep HBU untuk pengukuran aset
non keuangan.
Ini semua membawa pengaruh terhadap
penilaian. Hirarki pengukuran nilai wajar,
menggunakan teknik penilaian guna mengukur nilai dengan memaksimalkan penggunaan input yang dapat diobservasi yang
relevan dan meminimalkan penggunaan input yang tidak dapat diobservasi. Input level
1, harga kuotasi (tanpa penyesuaian) di pasar
aktif untuk aset dan liabilities yang identik
yang dapat diakses entitas pada tanggal
pengukuran. Sementara input level 2, adalah
input selain harga kuotasian yang termasuk
dalam level 1 yang dapat diobservasi untuk
aset atau liabilities, baik secara langsung
maupun tidak langsung. dan input level 3,
adalah input yang tidak dapat diobservasi
untuk aset atau liabilitas.
Nilai wajar menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) suatu
jumlah yang digunakan untuk mengukur
aset yang dapat dipertukarkan melalui suatu
transaksi yang wajar (arms length transaction) yang melibatkan pihak-pihak yang
berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai. Nilai wajar merupakan konsep yang
lebih luas dari nilai pasar. Sementara, konsep
28

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

di penilaian yang menerapkan penggunaan


tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use
HBU) dari properti bersifat fundamental
dalam penilaian untuk menghasilkan opini
nilai pasar. Ini merupakan salah satu dasar
penilaian yang membentuk nilai wajar. Untuk
beberapa kasus memang nilai wajar sama
dengan nilai pasar, tetapi untuk kasus lain
bisa berbeda.
Revaluasi aset sesuai Peraturan VIII.G.7
mensyaratkan emitan dan perusahaan publik
dapat menggunakan model revaluasi untuk
aset tetap atau aset tak berwujud, atau nilai
wajar untuk properti investasi, maka emiten
dan perusahaan publik wajib menggunakan
penilai dalam menentukan nilai wajarnya.
penggunaan penilai ini harus dilakukan secara teratur untuk memastikan jumlah yang
tercatat tidak berbeda secara material dari
jumlah yang ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada tanggal laporan posisi
keuangan. Aset yang mengalami perubahan
nilai wajar secara signifikan dan fluktuatif
wajib direvaluasi secara tahunan dan untuk
aset yang tidak mengalami fluktuatif nilai
wajar minimal 3 tahun harus dilakukan
revaluasi.
Aset ini mencakup aset nonkeuangan
(aset tetap, tak berwujud, dan properti investasi) dan aset keuangan. Dasar nilai yang
digunakan adalah nilai wajar, untuk aset tetap
dan properti investasi menggunakan nilai
pasar. sedangkan untuk aset tak berwujud
menggunakan nilai pasar wajar. Penggunaan
mark to market inilah dalam akuntansi yang
berdampak pada perubahan nilai dalam

laporan keuangan secara terus menerus.


Ketika nilai aset mengalami kenaikan atau
penurunan serta laba rugi yang dicatat misalnya. Apakah kondisi tersebut sebagai akibat
keputusan bisnis atau perubahan yang terjadi
di pasar. Untuk aset yang memiliki nilai pasar
tidak terlalu repot, tetapi bagaimana aset dan
kewajiban yang tidak memiliki pasar aktif,
seperti obligasi pemerintah (dijamin).
Tujuan pelaporan keuangan sendiri
menyediakan informasi keuangan relevan
kepada pembuat keputusan yang bermanfaat dalam pengambilan keputusan. Banyak
orang percaya bahwa standar akuntansi
historical cost telah banyak kehilangan relevansinya karena kegagalannya mengukur
realitas ekonomi. Hampir semua orang setuju
bahwa peristiwa ekonomi kejadian yang
mengubah waktu kapan arus kas diterima
dan jumlahnya yang akan datang harus tercermin (terungkap) dalam laporan keuangan
lembaga. Sedangkan, historical cost gagal
mengakui perubahan nilai riil yang terjadi.
Dalam penilaian properti khusus yang
tidak memiliki pasar, semula digunakan
dasar penilaian biaya pengganti terdepresiasi
(depreciated replacement cost) yang kemudian digantikan oleh nilai dalam penggunaan
(value in use). Apabila aset dalam suatu
kelompok aset direvaluasi, maka seluruh aset
dalam kelompok aset tersebut harus direvaluasi dan harus selalu di-update berdasarkan
nilai saat ini pada setiap tanggal pelaporan
keuangan. Apabila model revaluasi diadopsi,
tidak dimungkinkan adanya opsi untuk kembali kepada model biaya di masa depan. q

ARTIKEL

Pengembangan Tabel Biaya


dan Teknis Bangunan (BTB)
I. PENDAHULUAN
Pada SPI (P3I 1. 5.13) dikatakan bahwa pendekatan biaya, di beberapa negara juga dikenal sebagai metoda kontraktor, dikenal secara
luas dalam praktek penilaian. Dalam penerapannya, pendekatan biaya
menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian
tanah dan membangun properti dengan kegunaan yang sama atau
mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya
tambahan akibat penuaan. Dalam pendekatan biaya seharusnya biaya
konstruksi ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi
dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam
praktek penilaian. Khusus pada penilaiaan untuk aset sektor publik
di mana terdiri dari berbagai jenis aset, termasuk di dalamnya aset
konvensional, aset bersejarah atau yang dilindungi, aset infrastruktur,
aset yang memberikan fungsi utilitas publik, aset rekresasional dan
bangunan publik yang secara lazim menggunakan perhitungan biaya
Reproduksi terdepresiasi yang metoda penerapannya dari pendekatan
biaya yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus
untuk tujuan pelaporan keuangan, di mana data pasar secara langsung
tidak didapatkan atau terbatas. Dengan demikian perhitungan Biaya
Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) menjadi sangat dibutuhkan oleh penilai dari proses-proses penilaian di atas. Sistem Biaya
dan Teknis Bangunan (BTB) ini dikembangkan untuk perhitungan

Biaya Pembuatan Baru (Reproduction Cost New) suatu bangunan


baik bangunan rumah tinggal, sarana prasarana, dan ruko.
Latar Belakang
1. Keputusan Raker tahun 2011 di Puncak.
2. Keputusan Munas MAPPI 2012.
3. Adanya kebutuhan akan Basis data perhitungan Biaya Pembuatan Baru (Reproduction Cost New) perlu selalu dipelihara
dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan
(dimutahirkan) secara periodik.
Pengertian dan Azas Sistem BTB
Sistem Biaya dan Teknis Bangunan adalah fasilitas yang dibangun
untuk memberikan kemudahan bagi para penilai Indonesia dalam
menghitung Biaya Pembuatan Baru (Reproduction Cost New)
suatu bangunan. Penggunaan Biaya dan Teknis Bangunan atau BTB
ini hanya terbatas untuk penilai dalam rangka menghitung Biaya
Pembuatan Baru (Reproduction Cost New) atau RCN saja sesuai
dengan kondisi pasar dan lokasi obyek. Sistem BTB ini dikembangkan berdasarkan metoda dan pendekatan biaya yang akan digunakan
dalam salah satu proses penilaian gedung atau rumah tinggal, oleh
karenanya pendekatan dalam perhitungan RCN pada sistem BTB
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

29

ARTIKEL
ini berlandaskan pada studi literature yang dikaitkan dan didasari
pada peraturan, perundang-undangan dan dasar kebijakan lain yang
berhubungan dengan harga satuan bidang ke PU-an. Dalam pengembangan BTB ini tidak terlepas dari pemahaman mengenai koefisien
indeks harga satuan serta metodologi analisis yang selanjutnya dapat
digunakan dalam perhitungan Biaya Pembuatan Baru (Reproduction Cost New) sutau bangunan.
Landasan Hukum
1. Peraturan BAPEPAM berkaitan dengan Profesi Penunjang Pasar
Modal (Penilai).
2. Peraturan Menteri Keuangan : PMK 125/2007.
3. Standar Penilaian Indonesia 2007.
4. Peraturan dan perundang-undangan ke PU an.
Peraturan, undang-undang dan dasar kebijakan lain yang berhubungan harga satuan bidang ke PU-an seperti yang dapat dilihat
pada table.
Peraturan
UU No.18 Tahun 1999
Keppres No.80Tahun 2003

SE Sekjen Dep.PU
No. 05/SE/SJ/2005


Keputusan Menteri Keuangan
NO.427/KMK.02/2004
UU No.28 Tahun 2002
Kep Dirjen Cipta Karya
No.295/ KPTS/CK/1997
UU No.4 Tahun 1992
Uu No.28 Tahun 2002
PP No. 4 Tahun 1988
Kepmeneg Perumahan
Rakyat NO.06/kpts/1994

Kepmeneg Perumahan
Rakyat No.04/KPTS/1999

KETERANGAN
Jasa Konstruksi
Pedoman Pelaksanaan Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah
Peningkatan Penerapan Pengadaan
Barang/Jasa Secara Elektronik
di lingkungan Departemen
Pekerjaan Umum TA 2005
Harga Satuan Umum Tahun
Anggaran 2005
Bangunan Gedung
Tentang Pedoman Teknis Bangunan
Gedung
Perumahan dan Pemukiman
Bangunan Gedung
Rumah Susun
Pedoman Umum Pembangunan
Perumahan Bertumpu Pada
Kelompok (P2BPK)
Kebijakan Strategi Nasional
Perumahan Pemukiman (KSNPP)

Sedangkan Tata cara perhitungan harga satuan Pekerjaan ke PUan yang digunakan sebagai dasar perhitungan RCN pada BTB sistem
ini adalah sebagai berikut:
1. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 3434:2008)
2. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 3835 : 2008)
3. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan (SNI 3835 : 2008)
4. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran untuk
konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 2837:2008)
5. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit un30

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

tuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 2839 :


2008)
6. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan alumunium
untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 7393 :
2008)
7. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 7394:2008)
8. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai dan
dinding untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan (SNI
7395 :2008)
9. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding untuk
konstruksi bangunan gedung dan perumahan (SNI 6897 :2008)
Maksud dan Tujuan:
Sistem BTB ini dikembangkan untuk menciptakan suatu basis
data perhitungan Biaya Reproduksi Baru (RCN) yang akurat dan
terkini dengan mengintegrasikan peraturan dan perundang-undangan
yang berlaku, standar penilaian, hasil penelitian di bawah naungan
MAPPI ke dalam satu wadah yang disebut dengan Sistem BTB,
sehingga pelaksanaan perhitungan RCN suatu bangunan dapat lebih
seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan
akan dapat tercipta standar perhitungan Reproduction Cost New yang
berdasarkan pada pasar dan terjaga ke akurasiannya. Oleh karenanya
agar akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal,
dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik.
Dalam Perhitungan Harga satuan pekerjaan yang digunakan
dalam BTB ini berdasarkan pada indeks bahan bangunan dan indeks
tenaga kerja serta indeks peralatan yang dibutuhkan untuk tiap satuan
pekerjaan yang telah dijadikan acuan dasar yang seragam bagi para
pelaksana Perhitungan pembangunan gedung dan perumahan dalam
menghitung besarnya harga satuan pekerjaan untuk bangunan gedung
dan perumahan yang juga telah distandarkan oleh Standar Nasional
Indonesia.
Manfaat Penggunaan sistem BTB
1. Standarisasi Dasar perhitungan Reproduction Cost New untuk
bangunan.

ARTIKEL

Denah rumah menengah


2. Mudah digunakan dan efisien secara waktu.
3. Terintegrasi terhadap peraturan, SNI dan SPI .
4. Perhitungan RCN berbasis pada pasar yang selalu di-update.
II. RUANG LINGKUP, ASUMSI DAN DEFINISI
Ruang Lingkup BTB
1. Sistem BTB ini akan memberikan tabel harga satuan bangunan rumah tinggal per meter persegi bangunan, baik rumah
tinggal tipe mewah, rumah tinggal tipe menengah dan rumah
tinggal tipe sederhana, ruko, rukan, serta bengunan gudang
yang untuk setiap ibukota propinsi di seluruh Indonesia yang
bertujuan sebagai pedoman perhitungan Reproduction Cost
New.
2. Sistem BTB ini juga mengacu kepada kriteria yang sesuai dengan
Tata Cara perhitungan analisa dan koefisien yang ditetapkan oleh
SNI dan PU yang berlaku untuk seluruh wilayah di Indonesia,
diasumsikan juga telah memenuhi persyaratan, keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, kemudahan, efisien dalam penggunaan
sumber daya, serasi dan selaras dengan lingkungannya, dalam
pembangunannya yang dalam proses pembangunannya telah
memenuhi standart yang telah ditetapkan oleh PU serta tata cara
analisa yang ditetapkan oleh SNI.
3. Harga satuan per meter bangunan yang terbentuk merupakan
hasil perhitungan analisa harga satuan bangunan, dengan
harga material, harga upah serta harga yang diperoleh dari
jurnal harga satuan bangunan dari setiap propinsi dan terupdate setiap tri wulan.
DEFINISI
Berdasarkan KMK NO. 393/KMK.04/1996, TENTANG PPH
, pasal 1.
1. Rumah Sangat Sederhana (RSS).

Adalah rumah tidak bersusun dengan luas lantai bangunan tidak


lebih dari 36 meter persegi yang dibangun di atas tanah kaveling
tidak lebih dari 54 meter persegi.
2. Rumah Sederhana (RS).
Adalah rumah tidak bersusun dengan luas lantai bangunan tidak
lebih dari 70 meter persegi yang dibangun di atas kaveling tidak
lebih dari 54 meter persegi sampai dengan 200 meter persegi.
3. Rumah Susun Sederhana.
Adalah rumah dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 36
m2 di dalam suatu rumah susun.
Berdasarkan kep. Menkimpraswil n0. 24/2003, tentang pengadaan perumahan
l Istilah Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana
(RS) diganti dengan Rumah Sederhana Sehat (RSH)
l Rumah Sederhana Sehat (RSH) adalah rumah tidak bersusun
dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 36 m2 yang
dibangun di atas tanah kaveling tidak lebih dari 54 m2.
Dilengkapi listrik 450 watt, sumber air bersih dan jamban,
sarana jalan, saluran pembuangan, tempat sampah dll.
l Ciri ciri Rumah Sederhana Sehat, ditinjau dari berbagai
aspek:
m Lokasi
m Lingkungan
m Pengaturan Ruangan
m Bahan bangunan
m Desain
Berdasarkan UU no 1 tahun 2011 (perumahan dan kawasan
pemukiman) pasal 1, ayat :
17. Perencanaan perumahan mencakup : Rumah Sederhana, Rumah
Menengah dan Rumah Mewah.
18. Perencanaan dan Perancangan rumah dilakukan untuk :
m Menciptakan rumah layak huni
m Mendukung upaya pemenuhan kebutuhan rumah oleh masyarakat dan pemerintah dan
m Meningkatkan tata bangunan dan lingkungan yang terstruktur.

Denah rumah menengah lantai 2


Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

31

ARTIKEL
Dalam peraturan ini tidak dijelaskan kriteria rumah menengah maupun rumah mewah.
Klasifikasi yang Diusulkan
1. Rumah Sangat Sederhana (RSS) adalah: rumah tidak bersusun,
luas tanah dan bangunan umumnya kecil (36m2/54m2), desain
bangunan sederhana tanpa perhitungan struktur yang ketat, tanpa
mempertimbangkan keindahan dan kenyamanan di dalam rumah,
bahan bangunan yang digunakan sangat sederhana tanpa finishing
dan dalam proses pembangunan tanpa adanya pengawasan yang
memadai.
2. Rumah Sederhana (RS) adalah: umumnya rumah tidak bersusun, luas tanah dan bangunan umumnya sama atau lebih luas
dari Rumah Sangat Sederhana (36m2/54m2), desain bangunan
sederhana tanpa perhitungan struktur yang ketat, tanpa mempertimbangkan keindahan dan kenyamanan di dalam rumah, bahan
bangunan yang digunakan bahan kelas sederhana dan biasanya
diadakan finishing. Dalam proses pembangunan tanpa adanya
pengawasan yang memadai.
3. Rumah Kelas Menengah: ukuran luas tanah dan bangunan lebih

Denah rumah mewah lantai 2

Denah rumah mewah lantai 1


32

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

besar dari rumah sederhana ( 75m2/120m2) desain arsitektur


telah memperhatikan, keindahan dan kenyamanan (tata ruang
yang baik, mempunyai r. tamu, r. keluarga dan r. makan yang
terpisah, kamar tidur minimal 3, ada dapur, ada kamar pembantu
dan gudang, ada garasi mobil untuk 1 mobil, ada halaman/taman),
dengan perhitungan struktur yang memadai, bahan bangunan
yang digunakan adalah bahan bangunan dengan kelas yang
baik, dalam proses pembangunan diadakan pengawasan yang
memadai.
4. Rumah Kelas Mewah: ukuran luas tanah dan bangunan lebih
besar dari rumah kelas menengah (350m2/600m2) desain arsitektur di samping memperhatikan keindahan/estetika (paduan
jenis bahan, warna dll) dan kenyamanan (tata ruang yang baik,
(tata ruang yang baik, mempunyai r. tamu, r. keluarga dan r.
makan yang terpisah, kamar tidur minimal 4 kamar, ada dapur
kotor, dapur bersih, ada kamar pembantu minimal 2 kamar, ada
gudang, ada garasi mobil untuk minimal 2 mobil, ada ruang
khusus seperti ruang kerja, perpustakaan dan fasilitas olah raga,
ada halaman/taman dll) juga memperhatikan unsur eksklusifitas,
struktur bangunan diperhitungkan secara cermat, bahan bangunan
yang digunakan adalah bahan bangunan pilihan terbaik, dalam
proses pembangunan diadakan pengawasan yang sangat ketat
baik dari sisi arsitektur maupun strukturnya.
5. Rumah Susun/Apartemen Sederhana, adalah Rumah Susun/
Apartemen di mana setiap satuan rumah susun/unit apartemen

ARTIKEL
memiliki luas lantai tidak lebih dari 36 m2, bahan finishing di
dalam dan di luar bangunan menggunakan bahan yang sederhana.
Utilitas dalam bangunan, sarana dan prasarana umum yang
tersedia terbatas dan sederhana. Terletak di lingkungan dengan
fasilitas lingkungan yang terbatas dan sederhana.
6. Rumah Susun/Apartemen Kelas Menengah, adalah Rumah
Susun/Apartemen di mana setiap satuan rumah susun/unit apartemen memiliki luas lantai 45 m2 atau lebih, bahan finishing di dalam
dan di luar bangunan menggunakan bahan kelas yang baik. Utilitas
bangunan, sarana dan prasarana umum yang tersedia lengkap
dengan kondisi yang baik. Terletak di dalam lingkungan dengan
fasilitas lingkungan yang lengkap dengan kualitas yang baik.
7. Rumah Susun/Apartemen Mewah, adalah Rumah Susun/
Apartemen di mana setiap satuan rumah susun/unit apartemen
memiliki luas lantai 45 m2 atau lebih, bahan finishing di dalam
dan di luar bangunan menggunakan bahan pilihan dengan memperhatikan eksklusifitas. Utilitas bangunan, sarana dan prasarana
umum yang tersedia lengkap dengan kondisi yang baik. Terletak
di dalam lingkungan dengan fasilitas lingkungan yang lengkap
dengan kualitas yang baik cenderung eksklusif.
III. TAHAPAN PENGEMBANGAN SISTEM BTB
Pengembangan panduan BTB dapat terlihat dari diagram berikut:

Secara umum diagram di atas dijelaskan sebagai berikut:


Sistem BTB untuk MAPPI akan dikembangkan dalam 2 tahap:
A. Tahap pertama
Dalam tahap pertama, sistem BTB dibuat dalam bentuk tabel
RCN per meter untuk kategori:
1. Rumah tinggal sederhana
2. Rumah tinggal menengah
3. Rumah tinggal mewah
4. Ruko

5. Rukan
6. Pagar
7. Perkerasan halaman
Tabel BTB disusun untuk panduan perhitungan permeter persegi
bangunan berdasarkan unit in place untuk setiap ibu kota provinsi
pada periode waktu tertentu yang akan di-update secara triwulan.
Pengujian sistem BTB ini telah dilakukan oleh beberapa KJPP yang
secara rutin melakukan penilaian dengan menggunakan Short form
Report atau Laporan Penilaian Ringkas. Masa pengujian dan evaluasi
dilakukan dalam waktu 3 bulan penggunaan sistem BTB tersebut,
dengan Indikator keberhasilan ditetapkan + 7 %.
Pengujian eksternal dilakukan oleh Instansi Negara yang menangani masalah bangunan yaitu Dinas PU serta telah diuji secara
metoda oleh perguruan tinggi.
B. Tahap Kedua
Pada tahap kedua, sistem BTB dikembangkan dengan menambahkan kategori perhitungan RCN untuk gedung sederhana dan
gedung non sederhana yang dapat dilakukan secara online, selain itu
Perhitungan RCN melalui sistem BTB ini juga dikembangkan perhitungan RCN untuk katagori bangunan rumah tinggal dan bangunan
gedung berdasarkan pilihan jenis bangunan serta jenis dan volume
material yang digunakan.

Spesifikasi (sistem BTB tahap pertama)


Rumah Tinggal
Rumah tinggal yang dimaksud dalam sistem BTB tahap pertama ini adalah rumah di atas luas lahan bangunan berdasarkan tipe
rumah.
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

33

ARTIKEL
a. Spesifikasi Material yang digunakan Rumah Sederhana

Struktur Pondasi
Pekerjaan Dinding Luar
dan Finishing Exterior

Atap
Finishing Lantai
Pekerjaan Dinding Dalam
dan Langit-Langit
Detail Kamar Mandi

Perpipaan

Fitur Khusus
Sistem Kelistrikan

Luas

Rumah Sederhana
Batu kali
Batako, plaster aci + cat, kusen kayu,
pintu depan panel, pintu lain dobel
triplek
Asbes gelombang
Keramik kw 3 dan setara
Dinding batako, plaster aci + cat ,
plafon triplek
Bak plastik, closet jongkok
& sebagian dikeramik
pipa air bersih, pipa pembuangan
& septic tank
Tidak terdapat fitur khusus
PLN, titik lampu, stop kontak,
bok sekring, pembumian arde
75 meter persegi

Denah ruko
b. Spesifikasi Rumah Menengah

Denah rumah mewah lantai atap


34

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013


Struktur Pondasi
Struktur Lantai
Pekerjaan Dinding Luar
dan Finishing Exterior

Atap
Finishing Lantai
Pekerjaan Dinding Dalam
dan Langit-Langit
Detail Kamar Mandi

Perpipaan

Fitur Khusus

Sistem Kelistrikan

Rumah Menengah
Beton Bertulang
Cor beton
Batako, plaster aci + cat, kusen kayu,
pintu depan panel, pintu lain dobel
triplek
Spandek motif genteng
Lantai , KM & teras keramik
Batu bata, plaster aci + cat,
plafon triplek
Bak beton, closet duduk, jendela
kecil & dikeramik
pipa air bersih, pipa pembuangan
& septic tank
Jalan setapak (car port), penebalan
plesteran dan kolom & tali air
PLN, titik lampu, stop kontak, bok
sekring, pembumian arde

ARTIKEL
c. Spesifikasi Rumah Mewah

Struktur Pondasi
Struktur Lantai
Pekerjaan Dinding Luar
dan Finishing Exterior


Atap
Finishing Lantai

Pekerjaan Dinding Dalam
dan Langit-Langit
Detail Kamar Mandi
Detail Dapur

Perpipaan


Fitur Khusus

Sistem Kelistrikan

Rumah Mewah
Beton bertulang
Cor Beton
Bata merah, plaster aci + cat, batu
alam di bagian luar, kusen kayu
kapur, pintu panel kayu dan jendela
kualitas baik
Genteng keramik & dak beton
Lantai keramik homogenous,
KM keramik anti slip
Batu bata, plaster aci + cat,
plafon gypsum
Shower dengan keramik,
Meja konter keramik, dapur luas,
bak cuci piring
Water heater, closet duduk, wastafel
dengan granit, pipa air bersih,
pipa pembuangan & septic tank
Jalan setapak, car port, pagar,
halaman di depan & belakang rumah
PLN, lampu downlight, stop kontak,
box sekring pembumian arde

Sumber : Wahyu Wuryanti, 2005)


Berdasarkan skema tersebut, berikut proses perhitungan rencana
anggaran biaya untuk rumah mewah:

d. Spesifikasi Ruko

Struktur Pondasi
Struktur Lantai
Pekerjaan Dinding Luar
dan Finishing Exterior

Atap
Finishing Lantai
Pekerjaan Dinding Dalam
dan Langit-Langit
Detail Interior

Detail Kamar Mandi
Perpipaan

Fitur Khusus
Sistem Kelistrikan

kerja yang dibutuhkan untuk tiap satuan pekerjaan kayu yang telah
dijadikan acuan dasar yang seragam bagi para pelaksana Perhitungan
pembangunan gedung dan perumahan dalam menghitung besarnya
harga satuan pekerjaan untuk bangunan gedung dan perumahan oleh
Standar Nasional Indonesia.

Ruko
Beton Bertulang
Cor beton
Bata Merah, plaster aci + cat, kusen
kayu, folding gate, parapet lt atap,
canopy beton
Dak beton
Lantai dak & toilet keramik
Bata merah, plaster aci + cat , dak
beton, penebalan profilan
Tangga + railing dan rumah burung
(tutup tangga)
Bak air & dikeramik
Closet jongkok, kran air, floor drain,
pipa pvc 3, 4 &
Tidak ada fitur khusus
Titik cahaya, stop kontak, MCB,
Pembumian/ arde

Lampiran
Proses Pengembangan Tabek
Contoh perhitungan RAB untuk Rumah Tinggal Mewah
Dalam Perhitungan Harga satuan pekerjaan yang digunakan
dalam BTB ini berdasarkan pada bahan bangunan dan indeks tenaga

1. Berdasarkan gambar bestek atau gambar rencana (A) serta


spesifikasi material bangunan (C) dicari harga material, harga
upah, dan alat berdasarkan survey yang dilakukan oleh PU (B)
dan dipublikasikan secara nasional.
2. Analisa harga satuan (D) terdiri dari analisa harga satuan bahan,
analisa harga satuan upah dan harga satuan alat, di mana koefisien
yang digunakan adalah koefisien yang dikeluarkan oleh SNI.
3. Berdasarkan gambar bestek (A) dan spesifikasi material dihitung
volume setiap pekerjaan (E).
4. Volume pekerjaan akan dikalikan dengan harga satuan baik bahan,
upah dan alat sehingga diperoleh harga tiap pekerjaan.
5. Pembagian pekerjaan berdasarkan PU.
6. Total harga setiap pekerjaan adalah Rencana Anggaran Biaya.
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

35

ARTIKEL

19Th Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference


Melbourne Australia, 13-16 January 2013

The Valuation Of Long Life Mines:


Current Issues And Methodologies
Chris Eves1

Abstract
The past decade has seen an increasing focus on the mining and
extractive industries in Australia. The significant increases in both
new mines, commodity prices and employment opportunities has
lead to considerable discussion on the value of this industry and
the contribution that the industry makes to exports, GDP and the
public in general. This debate has resulted in the introduction of the
Mineral Resources Rent Tax being introduced in 2012. An issue that
follows from the introduction of these taxes is the current exposure
of property valuers to mine and extractive industry valuations and
the most appropriate method that should be employed for valuing
long life mines for rating and taxing purposes, finance and accounting purposes.
This paper will provide a detailed review of past and current
valuation methods for long life mines and will highlight the current
36

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

issues and problem facing valuers who are currently working in or


intend to carry out valuation work in this industry
Keywords: Mining, extractive industries, mine valuation, valuation methodology
1.0. Introduction
The valuation of long life mines raises a number of valuation issues that are unique to this industry and as such can provide a number
of critical concerns and problems facing the valuer when determining
the value of a mine for a range of valuation purposes. Foremost in
this current situation is the accuracy and appropriateness of current
valuation methods for determining both the value of existing mine
operations and the feasibility value of a proposed or new mining
operation. A better understanding of the existing mine and extractive industries valuation requirements, methods and determination

ARTIKEL
is required for valuers to meet the valuation requirements of mine
operators, financial institutions and government bodies. Current
mine operators and potential industry participants require valuation
methodologies that provide reliable data and figures to assist in the
assessment of value at the feasibility stage, as well as at specific
points in time of the mine life for reporting purposes. Potential finance
providers also require accurate mine and extractive industries valuations for lending security purposes and these need to be consistent
and reliable, as well as being able to be carried out by a range of
valuation practitioners. The complicated nature of mining, the long
term nature of these operations and the difficulties and valuation
risks that have been identified as major obstacles for the valuation
profession and the ability to supply the mining industry with the most
accurate and reliable valuation information and reports. Current valuation methods employed by property and business valuers are based
on real property specific methods that are not always transferable
to a mining situation, especially a long term mine operation. The
nature of real property valuation methods rely on the availability
of comparable sales information, readily available access to current
property data and very industry specific measures of risk associated
with real property ownership and occupation. Many of the economic
and industry risks associated with the valuation methods employed
in real property valuation are also issues that can impact on mining
and extractive industries, but the assessment of risk for real property
valuation is based on a single measure determined by a discount or
capitalisation rate. Although this is suitable for real property valuation methods, the complexity of mining operations, their long term
nature, global perspective and interrelationship between production,
commodity, fianc and political risk, renders current real property
valuation methods insufficient for long life mine valuation. Many
of these valuation issues also impact on the feasibility assessment
of long life mines.
To increase the level of awareness, degree of accuracy and the
acceptance of end mine valuation figures it is crucial that all direct
and indirect participants in the mining industry have full confidence
in the actual valuation methodology and underlying assumptions and
guidelines. Currently; there is a certain level of discrepancy between
the valuation guidelines issues by mining bodies, the professional
practice standards published by valuation boards and the requirements
of the mining industry players. In addition, the industry recognises the
high level of risk associated with any mining enterprise or project and
any valuation method or guidelines that can take the various sources
and levels of risk into account in the actual valuation methodology
will result in both more accurate and reliable valuations and will also
provide a greater level of confidence in the feasibility studies carried
out at the mine planning stage.
Paper Scope and Aims
This paper will address these issues by:
Carryout an extensive literature review to document and
understand the current issues relating to mine and extractive
industry valuation issues from the perspective of:
Real property valuation
Current mining boards and authorities
Valuation standards and guidelines

Identifying the major issues that impact on the accuracy and


reliability of current real property valuation methods and their
implementation in mine valuation
Mining Valuation Standards and Guidelines
This paper and review of mining valuation methodologies and
valuation guidelines has been segregated into several research areas. An in-depth reading, data gathering and interpretation found a
number of areas of studies in relation to mining valuation and have
been identified as follows:
a) International practices of mining valuation which should
discuss on the manual, codes and standards that have been
applied worldwide in regards to mining valuation;
b) Risk assessment in mining valuation which highlights the
common valuation approaches applied in the mining industries; and
c) Alternative approaches that have been suggested and implemented by various scholars and practitioners to determine
the value of mining businesses.
A literature review of the above subject areas and the summarisation of the findings are discussed further below.
International Practices of Mining Valuation Manual, Codes
and Standards
International Mining Standards (Mine Valuation)
The peak mining bodies throughout the world have compiled
details of the various valuation methods that can be used to
determine the value of a mine. Although these codes provide a
listing of the valuation methods that can be adopted they dont
provide any actual instructions or guidelines on how such valuations should be carried out. The following details the various
valuation methods proposed for mine valuation across the main
mining countries in the world.
Australia (The Valmin Code, 2005)
This code states that the decisions on the valuation methodology to be used are the responsibility of the expert or specialist
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

37

ARTIKEL
Net Metal Value or Value Per Unit of Metal
Value Per Unit Area
Market Capitalisation
Cost Approach
Appraised Value
Multiple of Exploration Expenditure
Geo-science Factor
Agian, the majority of these reported valuation methods are
not always commonly used in property valuation practice, but
are more commonly used in mine feasibility studies.
2.1. South Africa (SamVal, 2008)
In South Africa, the accepted valuation methods are Cash Flow
Approach, Market Approach and Cost Approach. The valuer must
apply at least two (2) methods in the valuation report.

depending on:
a. The nature of valuation
b. The development status of the mineral
c. The extent and reliability of information available.
The valuer must state the reason for each methodology used.
The Valmin Code does not state any specific method for extractive industry valuation , however does recognise and refer to the
MICA website or other website on valuation methodologies.
In the MICA website, there are discussion papers on valuation
methodology for extractive industries.
The papers highlighted:
a. Income Method: DCF/NPV Method
b. Market Sales Method
c. Cost Method
d. Useful Rating Method
e. Option Theory Method
The first three mentioned valuation approaches are common
valuation methods for real property valuation and are suitable
the valuation of property where there is an established trading
market, a reasonable volume of transaction data and full access
to all financial and production data. In the case of mining, many
of these criteria are not available. The two remaining mine valuation methods are not commonly used in property valuation and
would be unfamiliar to the majority of the profession.
Canada (CIMVal, 2004)
The CIMVal recognises the following valuation methodologies and approaches for mine and extractive industries:
Income Approach
Discounted Cash Flow (DCF)
Monte Carlo Analysis
Option Pricing
Probabilistic
Market Approach
Comparable Transactions
Option Agreement Terms
Gross in-situ metal value
38

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

2.2. USA (USPAP)


There are no descriptions about extractive industry valuations in
the USPAP even though mineral is classified part of real property. It
depends on the purpose of the report:
a. For normal valuation (loan, sales, etc) reference to the
USPAP Standard 1 & 2.
b. For business valuation reference to the USPAP Standard 9
& 10.
c. Machinery for mining Fall under Personal Property valuation reference to the USPAP Standard 7 & 8.
According to USPAP Standard 1 & 2, the three (3) valuation
methods accepted are DCF, Cost and Sales Comparison methods.
USMinval is the proposed valuation standards for extractive industries in US, but still has not been officialised since the last draft in
2003. However, it stated in the draft, the following methods can be
considered for mine valuations:
Income Approach
1. Discounted Cash Flow (DCF)
2. Option Pricing
3. Monte Carlo Analysis
4. Probabilistic Method
Cost Approach
1. Appraised Value Method
2. Multiple of Exploration Expenditure
3. Geo-science Factor Method
Market Approach
Comparable Transactions
1. Option Agreement Terms
2. Gross in-situ value
3. Net Metal Value or Value Per Unit of Metal
4. Value Per Unit Area
5. Market Capitalisation
The draft USMinval adopted the Australian Valmin Code. The
Canadian have adopted the USMinval Proposed Code and came out
with their own version of CIMVal Code in 2004.
A common issue with all these international standards and
guidelines for mine and extractive industry valuations is the fact
that although the valuation methods are provided, this guidance is
very general and does not provide any formal information on the

ARTIKEL

applicability of process of any of the valuation methods. They all


assume that there is adequate market information and data available
for each of the valuation methods to be used. In reality this is rarely
the case in this particular property and industry sector.
Australian and International Property Valuation Standards
The valuation profession both in Australia and internationally
applies valuation standards and guidelines for specific classes of real
property. These standards address the valuation method that should
be adopted for each class of property and in some cases will also
address the main issues that impact on the potential value of those
property assets.
In respect to the property valuation profession the overarching
principles and guidelines are stated in the International Valuation
standards, with each individual country also publishing their own
guidance notes and standards that follow the general principles in the
International Valuation Standards. The Australian Property Institute
and the Royal Institution of Chartered Surveyors are the two main
property valuation professional bodies in Australia and both have
attempted to provide guidelines and standards for Australian Valuers
practising or potentially practising in the area of mine and extractive
industry valuation.
International Valuation Standards
IVS (June, 2010) indicates that the IVSB do not approve new
funding for extractive valuation standards. Instead, The IVSB needs
to collaborate with the extractive industries players in regards to
the level of interest in valuation standards for extractive industries.
Currently there is no proposed standards or and valuation methods
for extractive industries.
However, in 2003 the IVSC has produced a proposed draft of the
Guidance Notes for Extractive Industries valuation. The draft indicated that the market valuation of an Extractive Industry Property as
Real Property must be based on the Highest and Best Use (HBU) of
the property. The draft also stated the three (3) valuation approaches
generally available for consideration:
o Income (Capitalisation) Approach including market-related

discounted cash flow;


o Sales Comparison Approach (termed Market Approach for
Business Valuations) generally by indirect means;
o Cost Approach (term Asset-Based Approach for Business
Valuation), including Depreciated Replacement Cost and
Equivalent Cost Analysis.
The draft IVS mine valuation guidance notes have since been
withdrawn and are to be replaced with Technical information Paper
(TAP). As stated in the introduction of this paper, the level of expertise
of the typical property valuer is very limited in relation to the understanding and application of valuation methods for the valuation of
long life mines. This is further hindered by the very limited information that is contained in the IVS valuation guidelines. As is the case for
some of the mining body standards, the valuation methods suggested
by the IVS and API are very suitable for commercial, industrial and
rural property but due to the nature of mines and extractive industries are not as relevant for this property and business class. Again,
the limited number of participants in the market, the small pool of
properties or operations, the high production and commodity price
risk level of the industry, the long term nature of the operations, the
diverse type of operations and the small transaction pool limit the use
of traditional valuation methods for this property class.
Royal institution of Chartered Surveyors (RICS)
RICS is the leading international professional body for real
property valuers, with a global presence and regional offices in UK,
Western Europe, US, Asia and Australia. This professional body also
sets standards and guidelines for a range of property sector valuations.
In 2011 RICS released valuation guidelines for mineral bearing land
and waste management sites.
Like the IVS standards, these RICS valuation guidance notes
are produced to provide valuers with the necessary information to
undertake the valuation of specific types of property. As stated by
the RICS:
Guidance notes provide advice to RICS members on aspects
of their work. Where procedures are recommended for specific
professional tasks, these are intended to represent best practice, i.e.
procedures which in the opinion of RICS meet a high standard of
professional competence. (RICS, 2011)
This standard lists the various purposes for the valuation of mines
and extractive industries including:
Financial reporting
Sales and acquisition
Company mergers
Public and/or private funding
Rent or royalty review
Taxation
Litigation
Building and plant and equipment valuation for insurance
purposes
Although these RICS guidelines provide some basic information
in respect to the complexities of mineral bearing land valuation,
such as
interest being valued surface, natural resource and/or operation;
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

39

ARTIKEL




ownership of other minerals and right to disturb


rights to work and withdraw support;
tenure freehold and/or leasehold;
type of natural resource being extracted;
annual quantity and quality of materials being, or proposed
to be, extracted;
production yields achieved, or to be achieved, after processing;
saleable outputs of the operation;
geology and hydrogeology of the natural resource;
planning, permitting and licensing relevant to the property;
financials ex-pit selling prices, operational costs and/or
surplus trading profits (margins);
market feasibility study for all saleable products;
rehabilitation/restoration requirements;
residual income or alternative end use value;
subsidence or withdrawal of support liabilities; and/or
discharge liabilities. (RICS, 2011)
There are no substantial RICS definitions of these major issues
and no specific information on the valuation methods that should be
adopted, nor any actual guidelines on how the valuation should be
carried out.
For accurate mine valuations to be carried out by property valuers, it is vital that these valuers have a thorough understanding of the
mining industry and the impact of operations on mine value
Review of Valuation Methodologies
The following provides a summary of the current valuation methods employed by valuers in the assessment of mines and extractive
industries for a range of valuation purposes. As stated in the previous
section the various purposes for carrying out a valuation of a mine or
extractive industry is not only for the initial feasibility of the project
but also includes:
Financial reporting
Sales and acquisition
Company mergers
Public and/or private funding
Rent or royalty review
Taxation
Litigation
Building and plant and equipment valuation for insurance
purposes
The purpose of the valuation also an important factor in determining the valuation method that needs to be adopted and the information
and data that is required to carry out the valuation. There have been a
number of academic and industry papers in relation to the valuation
methods that should be adopted for the valuation of mineral bearing
land and these are discussed below and a comparative summary is
provided in Table 1.
Scott (2010) categorises valuation methodologies based on the
following:
o Traditional methodologies (Market comparison approach,
cost approach and income approach) including discounted
cash flow methodology.
o Alternative valuation methodologies including adjusted pres40

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

ent value, certainty equivalents, decision trees and real option


valuation.
o Quantitative risk assessment techniques including sensitivity
analysis, scenario analysis and monte carlo simulation.
Previously, most authors generally agreed that discounted cash
flow analysis should be the principal valuation method.
However, some of them dismissed it as not applicable to certain
categories of mineral property as follows:
o Bruce et al (1994) states that rigorous, methodical and prescriptive valuations of exploration properties are in general
spurious unless the assumptions and the subjective judgements that have been used are fully disclosed.
o According to Lawrence (1994), the expected value method
(DCF) has little application in the valuation of exploration
mineral assets.
o Butler (1994) considers DCF techniques only applicable when
sufficient information is available to quantify, with some
confidence most of the parameters affecting the value.
o Edward (1994) views is rather confused. The mining valuer
is expected to have undertaken a probability analysis and
applied significant discounts to reflect the uncertainty/probability of ultimately recouping the cash flows reflected in the
DCF value. Difficulties arise if the DCF methods have been
applied to simplistically to exploration properties without
due regard to allowing for probability.
McFarlane (2002) agrees that DCF is the best approach of valuation of extractive industries in South Africa, if there is an availability
and adequate of data. However, most valuers preferred the so-called
technical valuation methods for mineral properties without defining
resources where the value is inferred through:
o The exchange value of similar properties, the Comparable
Sales method;
o The willingness to pay to participate in a share of expected
future returns, the Joint-Venture method;
o Value inferred through prior exploration expenditure, the Multiple of Exploration Expenditure method (Cost Approach);
and

ARTIKEL
o Subjective rating of attributes most frequently requisite to
successful mining, the Geoscience Rating method.
According to Lawrence (1994), the valuation methodology chosen
to value a mineral asset depends upon the amount of data available on
that asset and the reliance that can be placed on the data. In the same
vein, commenting on the quality of data and reliability of forecasts
used in discounted cash flow calculation, OConnor and McMahon
(1994) warned that it is important not to allow the science of the
methodology to dominate the assessment. In other words, subjective
judgements are more important than objective valuations.
The Table 1 below shows the Comparison of Valuation Methodologies from international practices:
Where DCF is applied there is a disagreement concerning the
treatment of risk and the selection of the discount rate:
o Ballard (1994) was satisfied that risk can be accommodated
through a discount rate estimated by means of Capital Asset
Pricing Model (CAPM).
o OConnor and McMahon (1994) recognise the deficiencies
of CAPM but apply it in the absence of what they termed a
better methodology.
o Runge (1994) considers that the uncertainties in mineral
valuation are too project specific to be assessed using the
CAPM.
o Butler (1994) regards Monte-Carlo simulation as impractical
and is happier with the presentation of discrete sensitivities.

o OConnor & McMahon (1994) point out that NPV is only


one input into a mining investment decision and discusses
other relevant inputs including the special strategic intervals
of the company.
o Runge (1994), Lonergan (1994) and Winsen (1994) insist
that managerial flexibility be incorporated into valuation
analysis. This is especially relevant to sensitivity analysis as it
is commonly applied in which mine management is assumed
to blindly follow a fixed operating plan irrespective of what
commodity prices are doing.
In valuing exploration tenements, most authors considered it
misleading to conduct NPV analysis on speculative data. Sorentino
(2000) claims that it is surprising that no attempt has been made to
estimate the accuracy of these methods on the basis of statistical
analysis or simulation experiments. Valuation of exploration tenements appears well suited to a subjective probability treatment and
it is surprising that this approach has not been either attempted more
frequently or more strongly advocated by valuers.
Risk Assessment in Mining Valuation: Valuation Approaches
The following section of the paper details and discusses the
various mine and extractive industry valuation methods that are currently undertaken to assess mine value. From the previous sections
a number of valuation methodologies have been discarded from this
overview as they are considered inappropriate methods due to their
simplistic approach, lack of comparable evidence or their inability

Table 1: Valuation Methods for Mineral Properties


Valuation Valuation Method
Method
Approach
Ranking
Income
Discounted Cash Flow (DCF) Primary

Income
Monte Carlo Analysis
Primary
Income
Option Pricing
Primary

Income
Probabilistic Methods
Not available
Market
Comparable transactions
Primary
Market
Option Agreement Terms
Primary

Market
Gross in situ Metal Value
Not available
Market
Net Metal Value or Value
Secondary

per unit of metal
Market
Value per Unit Area
Secondary
Market
Market Capitalisation
Secondary

Cost
Appraised Value
Primary
Cost
Multiple of Exploration
Primary

Expenditure
Cost
Geoscience Factor
Secondary

Comments
Very widely used. Generally accepted internationally as the
preferred met
Less widely used, but gaining in acceptance.
Not widely used and not widely understood but gaining in
acceptance.
Not widely used, not much accepted.
Widely used with variations.
Widely used but option aspect commonly not discounted, as it
should be.
Not widely used, and not accepted in Canadian mineral valuation.
Widely used rule of thumb.
Used for large Exploration Properties.
More applicable to valuation of single property asset of junior
companies than to properties.
Widely used but not accepted by all regulators.
Similar to the Appraised Value Method but includes a multiplier
factor. More commonly used in Australia.
Not widely used.

Source: USMINVAL (2003), CIMVAL (2004) and SAMVAL (2008)


Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

41

ARTIKEL
to arrive at a figure that is realistic or supportable. The market based
valuation methods such as direct comparison is stated to be an acceptable method by both the mining codes as well as the valuation
professional bodies; however, in reality few mines sell on the open
market, it is extremely rare for a number of mines to be similar in
size, ore quality, reserves, resources and operational requirements.
On this basis a direct comparison between the mine being valued and
recent sales is not practical or reliable for any valuation purpose. A
similar situation exists for valuing a mine or extractive industry on
a cost or summation valuation basis. This valuation method does not
consider any of the risk factors associated with mining.
Therefore the discussion on mine valuation methods will focus on the various income approaches, especially those valuation
methods that consider risk in the valuation calculation. The main
factor that contributed to the mining valuation is how the risk was
treated. Therefore, many scholars have discussed on the valuation
approaches that been used in the market and suggestion of its benefits
and weakness.
In risk assessment, the methods being employed are either sensitivity analysis, scenario analysis or probability simulation analysis
(Monte Carlo simulation/MCS). The descriptive and explanation of
each method as employed by various scholars are as follows:
Sensitive analysis
Torries (1998) mentions that this method involves the variance
of a single project parameter to determine the influence that variable
has on the potential NPV or IRR of the project. Often assessed at a
specified percentage deviation from the base case, commonly 10%,
but the size of the deviation should be indicative of the likely volatility
in the variable (Scott, 2010).
Mun (2004) indicates the advantages by using this method
which is:
a. They are simple and inexpensive to perform and are easily
facilitated through the modelling of probabilistic simulations.
b. Useful in identifying the critical variables to a projects success.
c. The identification provides management with direction as to
where limited resources would be best focused to reduce or
mitigate uncertainties which have serious consequences on
the outcome of a project.
However, the only disadvantage of this methods is it provides
little information regarding the risk characteristics of the project
but provides no information as to the likelihood of that uncertainty
occurring.
Malone et al (2007) further highlighted that the variable assess in mineral project includes size of reserves, commodity price,
quantity produced, operating costs, capital costs, exchange rates and
discount rate.
According to Stirzaker (1997) and West (2006), sensitivity analysis has been criticised for providing no knowledge of the
projects sensitivities. Experienced manager would well aware that
a projects NPV is sensitive to the commodity price, the discount
rate, operating and capital costs and the production capacity. It was
earlier commented by Sorentino and Barnett (1994) that the limita42

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

tion of the usefulness of this method of analysis is because of the


methods simplicity.
This was further explained by Scott (2010) that in practice,
projects variables will not fluctuate one at a time, independently
of each other at a specified deviation from the base case. It cannot determine the effects of variations in more than one parameter
simultaneously.
Scenario Analysis
Torries (1998) describes scenario analysis as the extension of
sensitivity analysis which permits multiple project variables to
fluctuate simultaneously to determine the combine effect on the
outcome of a project.
Scott (2010), Gamble (2007) and Torries (1998) have discussed
on 2 common use of scenario analysis:
1. Determine the best case, worst case scenarios that which are
used to establish the upper bound and lower bound range of
possible project outcomes. Establishing the probable range
of the projects outcome identifies the potential magnitude
of project uncertainty but reveals no indication of likelihood
of occurrence.
2. Used to examine the potential project outcome under the
defined what if scenario. This type of analysis will provide
information regarding the impact of an event but requires
subjective judgement for establishing the probable occurrence
of that event.
3 Situations for the use of what if scenarios are as follows:
i. Where a variable exerts a substantially large impact on
the outcome of a project and would overpower all other
variables examined under probability simulation analysis.
ii. Where there is limited ability to accurately determine the
probability distribution for the variable or the probability
of occurrence under what if scenario.

ARTIKEL

iii. Where management has limited ability to control the outcome of such an event but requires an assessment of the
impact the event would have on the projects outcome.
In addition, Mun (2004) has mentioned that the inclusion of correlation between projects variables can assist in defining the scenario
analysis and help determine critical components of a projects interrelationship that sensitivity analysis unable to identify.
Probability Simulation Analysis (Monte Carlo Simulation/
MCS)
Torries (1998) has identified that MCS is capable of extending the
individual uncertainties of each variable to determine their combined
effect on the outcome of the model. The process involves the estimation of the expected value for each variable and assigning a probability
distribution representing the uncertainty in that estimation.
Mun (2004) has described that Monte Carlo Simulation (MCS) is
employed to randomly sample a value from the probability distributions of each variable and combines these values as the inputs for the
model to generate a random outcome. The process is repeated many
thousands of time to create a probability distribution of the random
outcomes from the model.
The underlying principles of MCS are the law of large numbers
and the central limit theorem, which state that as the number of
simulations approach infinity the generated results will approach an
accurate representation of the population. MCS expands the single
point estimate of a model into a range of possible outcomes and
determines the probability of each outcome occurring.
The probability distribution of generated outcomes for the project
can be statistically examined to reveal the expected NPV and risk
characteristics of the project. Results from MCS can be used to establish confidence intervals for a defined range of project outcomes
including the probability of the projects exposure to negative returns
and upside gains. Apart from that, value at risk can be measured
through MCS. The accuracy and reliability of MCS results require

the correct modelling of the input variables probability and the establishment of any interrelationships amongst the variable.
Gamble (2007) comments that the representative probability
distribution for the variable can be determined from historical data
or by employing Delphi Method; which uses expert opinions from
managers during risk workshops to determine the appropriate probability distribution for key variables in the model.
The interrelationships between the variables must be established
and incorporated into the models structure or parameters of simulation to ensure accurate MCS result is generated. If relationships are not
included, random sampling can combine unrealistic combinations of
the variables which will compromise the reliability of the results.
Further explanation by Torries (1998) also discusses that Inclusion
of uncertainty in the probability distribution of the models variables
for MCS warrants a reduction in risk-adjusted discount rate employed
for the NPV simulation, to avoid the double representation of this
risk in the model.
He also explained that in MCS the risk preferences of the decision maker should not be incorporated in the calculation of expected
NPV. Instead the probability distribution of possible NPV presents
the risk characteristics of the project to the decision maker and their
attitude toward risk will influence the decision to invest in project. If
the discount rates are chosen correctly then the expected NPV from
MCS adjusted for the risk preferences of the decision maker should
equal the expected value from NPV scenario analysis.
However, Gamble (2007) mentions that concerns and limitation
of MCS are includes difficulties in performing MCS calculation,
difficulties in identifying interrelationships between variables, and
difficulties in establishing appropriate probability distributions to
assign variables. The problems with MCS also highlighted by Torries
(1998) that MCS suffers from the inherent limitations of DCF models,
including the determination of the appropriate discount rate and the
static and inflexible nature of the valuation. Decision makers are also
concerned that MCS does not provide a single metric on which to
rank projects for investment. However, he also stated that the prime
reason as to why MCS has not been widely accepted amongst decision
makers as an absence of familiarity with the technique.
Risk Assessment in Mining Valuation: Alternate Valuation Approaches
The researchers have found several alternative approaches that
can be used in determining the value of mining businesses. The
methods are adjusted present value (APV), certainty equivalents,
real options valuation (ROV) and modern asset pricing (MAP) and
their discussions are as follows:
Adjusted Present Value (APV)
This method was originally published by Myers (1974). It is an
alternative to the WACC discounting under a DCF valuation framework. Represent movement from the use of single one size fits all
discount rate applied to all the cash flows of an investment, by separating different streams of cash flows resulting from an investment
and discounting them separately.
Luehrman (1997) discusses that Traditional APV separates
the valuation of cash flows from business operations, which are
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

43

ARTIKEL
discounted at the cost of equity from the CAPM model, from the
valuation of cash flows generated from the financial structuring of
the business, which are discounted at the cost of debt.
The overall value of the business is determined under the principle
of value addictively and is equal to the summation of the present value
from the business cash flows and the present value of financial side
effects, including tax savings, subsidised debt, credit enhancement
and hedging risk.
The greatest strength of APV over WACC discounted NPV is
the additional information that APV provides through the separation
of cash flows which can be used to identified where the value of an
asset is generated.
Scott (2010) strengthens opinions on this method by mentioning that this method can be used to separate cash flows of mineral
project during evaluation. This separating permits each discounting
cash flows by discount rate that are more accurately represents the
uncertainty present in that cash flow.
Analysis performed under the APV framework will provide
greater information regarding the impact of uncertainty and the value
of cash flows compared to standard NPV analysis. The separates
analysis of a projects cash flow represents significant contributions
toward modern asset pricing methods.
Certainty Equivalents
Torries (1998) has discussed in detailed regarding this method.
A certainty equivalent amount represents the value, known with
certainty, that an individual or company would be indifferent about
swapping in exchange for a particular risky project. Conventional
valuations of risky projects focus on the expected value concept,
which weights the outcome of an uncertain event by the probability
of occurrence to determine the expected value of the project. This
approach fails to adequately capture the magnitude of the capital

44

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

being exposed to the possibility of loss and assumes that the investor exhibits a neutral toward risk which is not right. It is generally
accepted that most investors are risk adverse.
Myers (1968) mentions that the degree to which risk aversion impact the uncertainty equivalent value is determined by the investors
utility function of possible outcomes and their risk tolerance. The risk
tolerance of a risk-adverse investor is defined as the maximum amount
the investor is willing to gamble in a lottery that has even chance of
winning that amount of money or loosing half of that amount.
Torries (1998) claims this method can be used to create consistent
framework in which investment decisions under uncertainty can e
analysed. Certainty equivalent valuation using the equal probability method can be employed to analyse probabilistic outcome fom
simulation analysis to reach an investment decision that includes the
risk preferences of the investor. Analysis of risky projects certainty
equivalent values at differing levels of investment can be used to
determine the optimal level of investment in the risky business.
Real Options Valuation (ROV)
Leslie and Michaels (1997) have indicated that real option
valuation is the extension of financial option pricing methodology
to the valuation of real assets. Under the real options framework,
an asset may be viewed as containing an embedded option if, for a
fixed price, it provides the owner with a right to make a decision to
invest, divest, abandon or delay an opportunity that has the potential
to realise future payoffs or limit future liabilities without imposing
any obligation to do so. A call option represents the right to buy an
asset at the exercise price, while a put option represents the right to
sell an asset at the exercise price.
Modern Asset Pricing (MAP)
Real option is included as a form of MAP valuation whereby the

ARTIKEL
Several alternative valuation methodologies were suggested to
assess the crucial risk element in mining valuation.
Many valuation methodologies were suggested such as adjusted
present value and certain equivalents. However, the gaining popularity
of Monte Carlo simulation and real options valuation methodologies
has put the valuation of mining industries to the next level, where
the simulation or valuation based on actual data assembled is more
appreciated. However, the usage of the alternative valuation approach
can be confirmed with at least one of traditional approaches, such as
cost or direct comparison approach.
The study on the valuation methodologies using alternative
approaches should be considered as new paradigm in shifting from
old, traditional approaches to more sophisticated, reliable data-based
assessment.

policies and strategies of managing the asset are combined towards


maximisation of the assets value. MAP differ from DCF valuation
since it incorporating the flexibility of future management decisions
in the analysis of an assets value and by discounting expected cash
flows directly at the source of uncertainty (Laughton, Sagi & Samis,
2000).
Conclusion
Based on the above discussions, it is found that there are several
areas of studies that can be highlighted to improve the valuation
methodologies of mining/extractive industries. The areas of studies
are as follows:
No standardisation or suggestion of valuation methodology to
employ in international and countries valuation standards.
In general, every standard has provided suggestions on approaches and methods to be used in mining valuation. However, there has
been limited discussion on what is the best method of valuation for
different types of mining operations. This leaves room for improvement for the researcher to adapt the valuation methodologies with
different implementation of extractive valuation exercise. Suitability
of valuation methodologies employ will increase the report credibility
and provide accurate valuation.
Traditional valuation methodology, especially DCF lack in addressing risk assessment in mining valuation accurately.
Based on the various scholar opinions, it is found that traditional valuation methodology is not sufficient in assessing the risk
in the mining industries. The limitation in DCF implementation
was highlighted by most authors, as well as other type of traditional
valuation approaches. To date, the improved or alternate valuation
methodologies were suggested, not just from the scholars but from
the practitioners as well.

REFERENCES
Abdel Sabol, SA and Poulin, R, (2006). Valuing Real Capital Investments using the Least-Squares Monte Carlo method. Engineering Economics. No. 51, pp. 141-160.
Anonymous (2010). Mining Valuation: Three Steps beyond a Static
DCF Model. Canadian Mining Journal, Vol. 131, NO, 10,
pp. 30.
Australasian Institute of Mining and Metallurgy (AUSIMM) (2005).
The Valmin Code 2005 Edition. Extracted from http://aig.org.
au/files/valmin_122005.pdf on 4 November 2010.
Ballard J (1994). A Practitioners View of DCF Methods in Mineral
Valuation. Proceedings of VALMIN 94, pages 37-45. Carlton,
Australia: The Australasian Insitute of Mining and Metallurgy.
Barraquand, J. & Martineau, D. (1995). Numerical Valuation of High
Dimensional Multivariate American Securities, Journal of
Financial and Quantitative Analysis, Vol. 30, pp. 383-405.
Black, F & Scholes, M (1973). The Pricing of Options and Corporate
Liabilities. The Journal of Political Economy, Vol. 81, No. 3,
pp. 637-654.
Bossaerts, P. (1989). Simulation Estimators of Optical Early Exercise,
Working Paper, Cornegie-Mellon University.
Boyle, P.P. (1977). Options: a Monte Carlo Approach. Journal of
Financial Economics, Vol. 4, pp. 323-338.
Brennan, M. & Schwartz, E. (1977). The Valuation of American Put
Options, Journal of Finance, Vol. 32, pp. 449-462.
Broadie, M. & Glasserman, P. (1997). Pricing American-style securities using simulation, Journal of Economic Dynamics and
Control, Vol. 21, pp. 1323-1352.
Bruce P F, Clark D E and Bucknell W R (1994). The Company
Perspective on Valuation Methods for Exploration Properties.
Proceedings of VALMIN 94, pages 199 to 203. Carlton, Australia: The Australasian Insitute of Mining and Metallurgy.
Copeland, TE and Keenan , PT (1998a). How much is flexibility
worth? Mckinsey Q. No. 2, pp. 38-49.
Copeland, TE and Keenan, PT (1998b). Making real options real.
Mckinsey Q. No. 3, pp. 128-141.
Dessurault, S, Kazakidis, V N and Mayer, Z (2007). Flexibility valuation in operating mine decisions using real options pricing.
International Journal of Risk Assessment Management. No.
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

45

ARTIKEL
7, pp. 656-674.
Dimitrakopoulus, R (2007). Applied risk assessment for ore reserves
and mine planning, Professional development and short course
notes. Melbourne: Australasian Insitute of Mining and Metallurgy, pp. 350.
Dixit, A & Pindyck, R (2001). The Options Approach to Capital Investment, in Real Options and Investment under Uncertainty:
Classical Readings and Recent Contributions, pp. 61-78.
Edwards A (1994). An Accountants Overview of Mineral Valuation
Methodologies. Proceedings of VALMIN 94, pages 245-255.
Carlton, Australia: The Australasian Insitute of Mining and
Metallurgy.
Elkington, T, Barret, J and Elkington , J (2006) Practical application
of real option concepts to open pit projects. In Proceedings
of the 2nd International Seminar on Strategic versus Tactical
Approaches in Mining. Australian Centre for Geomechanics,
Perth, 8-10 March 2006, pp. S26.1 S26.12.
Gamble, B (2007). Risk Analysis and Decision Making-A Case
Study, in Project Evaluation Conference, Melbourne, Victoria,
pp. 19-31.
Gamba, A. (2002). Real Option Valuation: A Monte Carlo Approach.
Working paper: University of Calgary, Canada.
International Valuation Standards Committee (IVSC) (2010). Exposure Draft of proposed International Valuation Standards
Extractive Industries. London: IVSC.
Kazakidis, VN and Scobel, M (2003). Planning for flexibility in underground mine production system. SME Mineral Engineering
Journal, No. 55, pp. 33-38.
Kulatilaka, N. (1995). The Value of Flexibility: a General Model of
Real Options, in Real Options in Capital Investment: Models,
Strategies and Applications, Lenos Trigeorgis (ed.), Praeger,
Westport, pp. 89-107.
Kulatilaka, N. & Trigeorgis, L. (1994). The General Flexibility
to Switch: Real Options Revisited, International Journal of
Finance, Vol. 6, pp. 778-798.
Lawrence M J (1994). An Overview of Valuation Methods for Exploration Properties. Proceedings of VALMIN 94, pages 205223. Carlton, Australia: The Australasian Insitute of Mining
and Metallurgy.
Lesli, K and Michaels, M (1997). The Real Power of The Real Option.
In The McKinsey Quarterly, Vol 1997, No 3, pp. 4-22.
Lonergan W R (1994). The Financial Envelope the Valuation of
Securities after a Technical Evaluation. Proceedings of VALMIN 94, pages 225-235. Carlton, Australia: The Australasian
Insitute of Mining and Metallurgy.
Longstaff, F.A. & Schwartz, E.S. (2001). Valuing American Options
by Simulation: a Simple Least-Squares Approach, The Review
of Financial Studies, Vol. 14, No. 1, pp. 113-147.
Luehrman, T (1995). Capital Projects as Real Options: An Introduction. In Harvard Business School, Vol. 9, pp.1-12.
Malone E J (1994). Historical review of Mineral Valuation Methodology. Proceedings of VALMIN 94, pages 1-9. Carlton, Australia:
The Australasian Insitute of Mining and Metallurgy.
Maybee, Bryan Maxwell (2010). A Risk-Based Evaluation Methodology for Underground Mine Planning. Thesis for PhD at
46

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Laurentian University, Ontario, Canada.


Myers, S (1968). A time-state-preference model of security valuation. Journal of Financial and Quantitative Analysis, Vol. 3,
No. 01, pp. 1 -33.
Mun, J (2004). Applied Risk Analysis. New York: John Wiley and
Sons.
OConnors C and McMahon D (1994). A Producing Miners View of
DCF Methods in Mineral Valuation. Proceedings of VALMIN
94, pages 75-80. Carlton, Australia: The Australasian Insitute
of Mining and Metallurgy.
RICS. (2011) Mineral Bearing land and waste management sites.
RICS Guidance Notes GN84/2011.
Runge I C (1994). Uncertainty and Risk in Mineral Valuation A
Users Perspective. Proceedings of VALMIN 94, pages 119138. Carlton, Australia: The Australasian Insitute of Mining
and Metallurgy.
Sorentino, C (2000). Valuation Methodology for VALMIN. In MICA,
The Codes Forum. Sydney: MICA.
Sorentino, C & Barnett, D (1994). Financial Risk and Probability
Analysis in Mineral Valuation. Proceedings Mineral Valuation
Methodology 1994 (VALMIN94), pp. 81-101.
Stirzaker, M (1997). Feasibility Studies-Risk and Analysis. Paper
presented to The International Conference on Mine Project
Development. Sydney, Australia.
The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation (2010).
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. United
States: Appraisal foundation. Extracted from http://www.uspap.
org/2010USPAP/toc.htm on 9 November 2010.
The Special Committee of The Canadian Institute of Mining, Metallurgy and Petroleum on Valuation of Mineral Properties
(CIMVAL) (2003). Standards and Guidelines for valuation
of Mineral Properties. Extracted from http://www.cim.
org/committees/cimval_final_standards.pdf on 4 November
2010.
The South African Mineral Asset Valuation (SAMVAL) Working
Group (2008). The South African Code for the RePorting
of Mineral Asset Valuation (The SAMVAL Code) 2008
Edition. Extracted from http://www.samcode.co.za/index.
php?option=com_content&task=view&id=63&Itemid=68 on
9 November 2010.
Torries, TF (1998). Evaluating Mineral Projects: Applications and
Misconceptions. Society for Mining Metallurgy and exploration. Littleton: CO.
West, R (2006). Preliminary, Prefeasibility and Feasibility Studies,
in P Maxwell & P Guj (eds), Australian Mineral Economics: A
Survey of Important Issues. Australasian Institute of Mining
and Metallurgy, Melbourne, Victoria, pp. 113-128.
Winsen J K (1994). Project NPV as a Portfolio of Derivative Securuties: A Discrete Time Analysis. Proceedings of VALMIN 94,
pages 103-117. Carlton, Australia: The Australasian Insitute of
Mining and Metallurgy.
Woodhall, M (2002). Managing the mining life cycle: Mineral
resource management in the deep level gold mining. Msc.
Project research report, submitted to the University of the
Witwatersrand.

Laporan khUsus

Penduan Menghitung Biaya


Teknik Bangunan

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) tengah


merampungkan penyusunan standar biaya teknik bangunan
(BTB). Kelak, profesi penilai akan memiliki satu standar
untuk menghitung nilai suatu bangunan.

ara pengguna jasa penilai seringkali dibuat bingung. Sebab, atas


obyek penilaian yang sama, antara
penilai yang satu dengan lainnya
seringkali memberikan opini nilai yang berbeda. Padahal, selain obyeknya sama, waktu
penilaiannya pun berdekatan atau bahkan
bersamaan. Salah satu sebab ternyata selama
ini belum ada standar yang satu tentang BTB.
Atas dasar itulah, MAPPI kemudian berusaha
menyusun standar BTB yang kelak akan
digunakan seluruh penilai anggota asosiasi
dalam menentukan nilai suatu bangunan.
Guna menyusun standar BTB tersebut,
MAPPI membentuk sebuah tim. Tim yang
berada di bawah Kompartemen Penilaian
Properti, Sub-Kompartemen Penilaian Real
Properti ini bertugas untuk menyusun standar BTB, umur bahan bangunan, dan umur
ekonomis bangunan. Hasilnya telah dipapar-

kan secara terbatas kepada Pengurus Pusat


MAPPI di Jakarta pada 16 Juli 2013.
Menurut penanggung jawab tim perumus
dan penyusun standar BTB Indrastuti, ide
penyusunan standar BTB ini sebenarnya
sudah mencuat sejak dua tahun lalu. Namun,
karena keterbatasan sumber daya manusia,
baru lima bulan tim efektif mulai bekerja.
Kami langung tancap gas untuk merumuskan dan menyusun standar BTB yang nanti
bisa dimanfaatkan untuk semua Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP), ujarnya.
Dijelaskan Indrastuti, selama ini setiap
KJPP membuat dan memiliki sendiri standar
BTB. Data itu oleh tim kemudian dikumpulkan dan di-review. Hasilnya, standar BTB
antara satu KJPP dengan KJPP lain memang
berbeda. Inilah, setidaknya, salah satu faktor
yang menyebabkan hasil penilaian antara
satu KJPP dengan KJPP lain, atau antara

penilai satu dengan penilai lain, berbeda.


Makanya sekarang kita bikin yang sama.
Hasilnya memang masih ada perbedaan, tapi
hanya sekitar 5-7 persen, dan itu tidak terlalu
material. Karena, karena kita memakai standarnya Kementerian Pekerjaan Umum dan
Standar Nasional Indonesia (SNI), terang
Indrastuti.
Indrastuti memberi contoh, dalam menentukan harga tukang dan harga material di
setiap daerah, misalnya, tim memanfaatkan
jurnal harga material yang dikeluarkan secara
berkala oleh pemerintah daerah (pemda)
setempat. Biasanya, setiap enam bulan, jurnal tersebut di-up date, disesuaikan dengan
perubahan harga di daerah setempat.
Selain itu, lanjut Indrastuti, dalam menyusun dan merumuskan BTB, tim memanfaatkan standar yang dibuat SNI bidang konstruksi dan bangunan dan yang dikelaurkan
oleh Kementerian Pekerjaan Umum sebagai
acuan. Standar yang diacu meliputi perhitungan pekerjaan tanah, pondasi, beton, dinding, plesteran, kayu, penutup lantai, langitlangit, sampai pekerjaan besi dan aluminium.
Dicontohkan, misalnya, untuk satu meter
persegi tembok dibutuhkan berapa semen,
batu bata, dan pasir serta berapa lama waktu
pengerjaannya. Itu semua ada standarisasi di
SNI. Hanya, yang membedakan dari masingmasing komponen tersebut di SNI adalah
harga material dan upah tukang. Standarnya
sendiri tetap sama, tapi untuk bayar tukang
perjamnya bisa berbeda-beda.
Sebab, harga material dan upah tukang
antara satu daerah dengan daerah lain memang berbeda-beda. Harga di Jakarta beda
dengan di Riau. Nah, dari situ kita membuat
standar untuk daerah di seluruh wilayah
Indonesia, ujarnya.
Dalam penyusunan standar BTB ini, tim
baru menyusun BTB untuk rumah sederhana,
rumah tinggal, rumah mewah, gudang, ruko,
sampai gedung bertingkat tiga. Komponen
biayanya meliputi biaya pembuatan pondasi, dinding, lantai, atap, kerangka, sampai
finishing-nya. Datanya dibuat dalam format
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

47

Laporan khUsus
excel yang mudah diaplikasikan. Kelak,
semua penilai dapat memanfaatkan sistem
standar BTB ini.
Dengan sistem seperti itu, ujar Indrastuti,
ketika menggunakannya, jika terjadi perbedaan harga material, misalnya, penilai tinggal
memasukkan data harga yang baru tersebut
dan sistem menghitung output-nya berapa.
Termasuk, jika terjadi penggantian bahan
material, misalnya lantai keramik diganti
dengan granit, maka penilai tinggal mencopot harga keramik dan menggantinya dengan
harga granit. Begitu seterus jika dilakukan
berbagai perubahan lainnya, termasuk dengan memperluas bangunan, misalnya.
Standar BTB tersebut, menurut Indrastuti,
sudah diuji di beberapa perguruan tinggi, di
Kementeriaan PU, dan Direktorat Jenderal
Pajak Kementerian Keuangan. Sistem standarisasi BTB ini juga sudah dikirimkan ke seluruh
KJPP dan mereka juga sudah menguji coba
sistem ini. Memang, diakui, setelah diuji coba,
masih terdapat beberapa perbedan hasil penghitungan. Namun, perbedaannya masih dalam
toleransi dengan range sekitar 5-7 persen.
Selain itu, Indrastuti mengakui masih
ada kendala dalam mengaplikasikan sistem
BTB ini. Kendalanya ada di harga yang
dimuat jurnal yang secara berkala diterbitkan oleh pemda. Seringkali harga-harga di
jurnal-jurnal tersebut justru tidak di-up date.
Kendala lainnya adalah perbedaan indeks
yang ditetapkan PU dan SNI untuk bangunan
dalam per meter perseginya terlalu tinggi
dan boros material. Itu kita dapati setelah
dilakukan survei lapangan dan mewawancarai kontraktor, ujarnya.
Contohnya, kalau di SNI, traktor sekali
pakai langsung dibuang. Padahal, di lapangan, bisa dipakai berkali-kali, kan. Makanya
irit, terang Idrastuti. Karena itu, dalam standar BTB MAPPI ini, standar yang digunakan
lebih tinggi sedikit dibandingkan dengan data
lapangan, namun masih di bawah standar PU
dan SNI. Hasilnya, jika dites di lapangan,
standar BTN lebih rendah 5-7 persen dibandingkan dengan standar PU dan SNI.
Indrastuti menceritakan, ketika dites
di suatu daerah di Kalimantan, ada yang
menilai standar BTB MAPPI terlalu rendah.
Setelah ditelusuri, ternyata data yang diacu
oleh tim dari jurnal daerah belum ter-up date
alias masih merupakan data lama. Diakui,
ini memang salah satu kelemahan ketika
penyusunan standar BTB ini harus mengacu
48

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

pada jurnal daerah. Sebab, data yang ada


dalam jurnal tersebut sering tidak diperbarui.
Namun demikian, jurnal daerah tersebut tak
bisa diabaikan begitu saja. Sebab, penyusunan standar BTB harus tetap mengacu pada
referensi yang secara legal dianggap sah.
Kalau tidak pakai referensi, nanti
kita tidak bisa mempertanggungjawabkan
bila ada yang mempertanyakan dasar penyusunan standar yang kita bikin, tandas
Indrastuti. Sementara itu, imbuhnya, tidak
mungkin juga secara berkala tim penyusun
harus melakukan survei ke seluruh wilayah
Indonesia. Makanya kita pakai jurnal daerah yang diterbitkan pemerintah provinsi.
Masa, kita tidak percaya sama pemerintah,
imbuhnya.
Hal yang nyaris sama juga terjadi pada
data di SNI. Indeks harga SNI, misalnya,
memuat upah tukang besi perjam sekian.
Jika ada yang melakukan survei sendiri, bisa
jadi indeks harganya berbeda. Namun, dalam
penyusunan standar BTB ini, data indeks
harga SNI harus tetap dijadikan referensi.
Jadi, indeks harga yang ada di standar BTB
kita ini tidak hasil karangan, melainkan tetap
ada refeferensinya, jelasnya.
Dalam proses selanjutnya, menurut
Indrastuti, standar BTB tersebut terus disempurnakan. Sudah banyak masukan, lebih-lebih setelah standar tersebut diuji di lapangan
di seluruh wilayah Indonesia. Berdasarkan
berbagai masukan dan informasi terbaru,
menurutnya, secara berkala standar BTB ini

juga akan di-up date tiap enam bulan.


Sementara itu, anggota tim yang membidangi perumusan dan penyusunan umur
bahan bangunan dan umur ekonomis bangunan, Purwanto Budi Santoso, mengakui agak
susah menentukan standar biaya dari suatu
bangunan. Ia memberikan contoh kasus,
dalam sebuah tender, pemenang tender menyodorkan angka 10. Namun, setelah dicek
lapangan, perbedaan harganya bisa mencapai
30 persen antara pemenang tender, harga
di lapangan, dengan harga yang dipasang
penawar tertinggi. Artinya, menurutnya,
standar BTB ini memang tidak berpretensi
untuk bisa menjawab semua kepentingan.
Penilai punya panduan. Pelaku profesi ini
boleh membuat harga dan menyimpang dari
standar ini sepanjang mereka bisa menjelaskan. Yang penting ada professional judgement, terangnya.
Ketua Umum MAPPI Hamid Yusuf juga
mengakui bahwa selama ini setiap KJPP
sudah memiliki standar BTB. Karena itulah,
ia berharap dengan adanya standar BTB, penilai Indonesia memiliki panduan yang sama
dalam kegiatan penilaian terhadap bangunan.
Selain BTB, Hamid berharap tim ini juga
mampu membuat standar untuk menilai umur
bangunan dan umur ekonomis bangunan.
Dengan demikian, penilai Indonesia akan
memiliki standar ketika akan menentukan
umur dan umur ekonomis suatu bangunan
yang akan menjadi panduan dalam memberikan opini nilai. q

Laporan khUsus

Mengurai Umur dan Umur


Ekonomis Bangunan
Selain membuat standar biaya teknik bangunan (BTB),
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) juga
menyusun panduan untuk mengukur umur bangunan dan
umur ekonomis bangunan. Inilah terobosan baru dunia
penilaian di Indonesia.

idak seperti di negara-negara lain,


bagi profesi penilai selama ini
di Indonesia belum ada standar
atau panduan untuk menilai usia
bahan bangunan dan umur ekonomis suatu
bangunan. Kekosongan ini tentu menyulitkan penilai yang akan melakukan kegiatan
penilaian untuk menilai baik umur bahan
bangunan maupun umur ekonomis bangunan. Karena itu, MAPPI kemudian membuat
terobosan dengan menyusun panduannya.
Panduan inilah yang nanti akan dijadikan
acuan setiap penilai yang akan melakukan

penilaian terhadap umur bahan bangunan dan


umur ekonomis suatu bangunan.
Tim yang bekerja di bawah Kompartemen Penilaian Properti, Sub-Kompartemen
Penilaian Real Properti MAPPI ini bekerja
bersamaan dengan penyusunan standar
BTB. Hasilnya juga telah dipaparkan secara
terbatas kepada Pengurus Pusat MAPPI pada
16 Juli 2013 di Jakarta. Dalam rumusannya,
sebelum sampai pada pengukuran umur bahan bangunan dan umur ekonomis bangunan,
terlebih dahulu tim membuat pengelompokan bangunan.

Dalam panduan yang disusun tim ini,


definisi rumah tinggal dan perumahan
terdapat dua belas pengelompokan. Lebih
detail lagi, untuk rumah sangat sederhana,
rumah sederhana, dan rumah menengah
terdapat empat pengelompokan. Sementara
itu, definisi rumah susun, apartemen, dan
kondominum terdapat tujuh pengelompokan. Sedangkan, untuk bangunan komersial
seperti pusat belanja dan hotel terdapat lima
belas pengelompokan. Adapun, untuk bangunan gedung dan gedung negara ada sepuluh
pengelompokan dan bangunan industri dan
gudang terdapat delapan pengelompokan.
Selanjutnya, untuk jalan dan jembatan
terdapat ada empat belas pengelompokan,
termasuk jalan umum.
Dalam menyusun panduan tersebut,
tim memakai berbagai referensi, mulai dari
pendapat Profesor WPS Dias dari Departement of Civil Engineering University of
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

49

Laporan khUsus
Moratuwa Sri Langka, Probo Hindarto
(Member of World Archieture), Anggota Ikatan Arsitektur, hingga Standar Nasional Indonesia (SNI)-12-2004. Sejumlah buku juga
dijadikan referensi, di antaranya Selamatkan
melalui Konstruksi Hijau karya Wulfram I
Ervino, Study of Life Expectancy of Home
Component yang dibuat oleh Economics
Group of NAHB (National Association of
Home Bulders) yang disponsori oleh Bank
of Amerika, Home Equity (2006), Survey on
Actual Service Linves for North American
Buildings karya Jennifer OConnor Research
Scientist Forintek Canada Corp Voncouver,
Kanada, PKKI NI-5 1961/1979, J & N Realty
Inc Property Management Services Real
Estate Condominium Home milik Associations Townhouse Toownhome HOA Condo
Common Interest Devlopment.
Dari berbagai referensi tersebut, tim
kemudian mengelompokkan bahan konstruksi dalam beberapa jenis, seperti beton
bertulang, konstruksi kayu, konstruksi baja,
dan konstruksi batu bata. Dari situ diperoleh
gambaran, untuk konstruksi beton bertulang,
misalnya, jika kondisi lingkungan kering,
bahan utama terlindungi, dan berada pada
tempat yang tidak mengandung klorida
dan sulfat, maka umur bahan tersebut bisa
mencapai 60 tahun. Memang, diakui oleh
penanggung jawab tim perumus Purwanto
Budi Santoso, antara satu referensi dengan
referensi lainnya terdapat perbedaan. Namun

50

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

angka tersebut yang paling umum dijadikan


acuan.
Sementara itu, untuk konstruksi berbahan
dasar kayu, jika lokasinya tidak berada pada
tempat yang mengandung klorida dan sulfat,
umurnya bisa mencapai 100 tahun.
Untuk konstruksi baja, umur pemakaian
bahan akan sangat dipengaruhi oleh kondisi
dan faktor lingkungan di mana bahan terse-

but berada. Konstruksi struktur baja yang


berada di lingkungan kering dan tidak berada
pada tempat yang mengandung klorida dan
sulfat, misalnya, umur bahan bisa mencapai 80 tahun. Sedangkan, untuk bangunan
dengan konstruksi batu bata yang berada di
lingkungan kering (bahan utama dilindungi
atap, coating, plester) serta tidak berada di
tempat yang mengandung klorida dan sulfat,
umur bahan bisa mencapai 100 tahun. Untuk
kondisi di luar itu, umur bahan kurang dari
100 tahun.
Dari berbagai referensi itu pula, tim kemudian mengambil kesimpulan dan membuat
usulan standar umur bahan konstruksi untuk
digunakan di lingkungan MAPPI. Dalam
usulan standar yang dibuat tim, ditetapkan
bahwa untuk bahan konstruksi dari beton
bertulang yang berada di lingkungan kering, bahan utamanya dilindungi dan tidak
berada pada tempat yang mengandung sulfat
dan klorida, umur bahannya bisa mencapai
100 tahun lebih. Sebaliknya, untuk bahan
konstruksi beton bertulang yang berada di
lingkungan basah dengan pemeliharaan yang
kurang baik, ada kebocoran, terjadi retakan,
dan selalu lembab, namun tidak berada di
lingkungan yang mengandung klorida dan
sulfat, umurnya hanya mencapai 40 tahun.
Selanjutnya, untuk konstruksi beton bertulang pada kondisi lingkungan basah, minim

Laporan khUsus
pemeliharaan, terjadi kebocoran, plester
retak dan selalu lembab, dan berada di tempat
yang mengandung klorida dan sulfat, umur
bahan hanya mencapai 30 tahun. Usulan ini
dihasilkan dari campuran bahan, perhitungan, pelaksanaan, dan pengawasan sesuai
standar SNI yang berlaku.
Bagaimana dengan bahan konstruksi
kayu? Konstruksi dari kayu bahannya beragam, mula dari jenis kayu kelas awet 1 hingga 5. Mengikuti perhitungan, pengerjaan, dan
pengawasan SNI yang berlaku, disimpulkan
bahwa umur bahan bervariatif. Jika selalu
berhubungan dengan tanah lembab, umurnya
hanya mencapai 8 tahun. Kayu yang berada
di lingkungan terbuka terhadap angin dan
iklim, namun terlindungi dari matahari dan
hujan, umur bahan bisa mencapai 50 tahun.
Sedangkan, bahan yang tidak terkait dengan
tanah lembah dan dilindungi dari udara bebas
tapi tak di-coating, umurnya bisa mencapai
100 tahun lebih. Adapun, bahan yang terlindungi dari udara bebas dan dipelihara atau dicoating, umurnya bahan bisa mencapai 100
tahun lebih. Untuk bahan kayu awet kelas 1
ini kemungkinan diserang rayap tidak ada.
Sementara, untuk kayu kelas awet seterusnya
sampai 5, jelas memiliki umur di bawah kelas
satu dan tergantung kondisi lingkungan yang
menyertai bahan tersebut.
Sementara untuk konstruksi dari bahan
baja, dengan konstruksi struktur baja yang
mudah diinspeksi dan mudah pemeliharaannya, di lingkungan kering (bahan utama
dilindungi atap, coating, plester) dan tidak
berada pada tempat yang mengandung klorida dan sulfat, umur bahan bisa mencapai 80
tahun. Ini berdasarkan referensi perhitungan,
pengerjaan, dan pengawasan sesuai SNI yang
berlaku. Lalu, untuk konstruksi dari bahan
tembok batu bata diplester dan di-aci, umur
bahan bisa mencapai 100 tahun. Konstruksi
dengan penghematan baja di lingkungan kering (bahan utama dilindungi atap, coating,
plester) dan tidak berada pada tempat yang
mengandung klorida dan sulfat, umurnya
bisa mencapai 100 tahun.
Umur Ekonomis Bangunan
Sementara itu, untuk menentukan umur
ekonomis bangunan, tim juga melakukan
perbandingan baik di dalam negeri maupun
luar negeri. Dari berbagai referensi tim
mengambil kesimpulan bahwa asumsi proses
pembangunan dan penggunaan sepanjang

dilakukan sesuai dengan norma yang berlaku,


maka umur ekonomis bangunan dipengaruhi
beberapa faktor. Di antaranya, mulai dari
bahan yang digunakan, perubahan regulasi,
faktor ekonomis, hingga bangunan tidak
HBU lagi. Faktor perubahan gaya arsitektur
yang sedang berkembang atau perubahan selera masyarakat serta perubahan kemampuan
ekonomi masyarakat juga menentukan.
Purwanto mengingatkan, harus disadari
bahwa pedoman perkiraan umur manfaat/ekonomis ini hanya merupakan panduan bagi para

penilai. Perkiraan umur manfaat bangunan dalam


pedoman ini bukanlah angka yang mutlak akan
terjadi di lapangan. Alasannya, umur ekonomis
dipengaruhi banyak faktor. Dalam praktik
penilaian, jika penilai menemukan umur ekonomis yang tidak sama dengan pedoman umur
ekonomi, dapat dimaklumi sepanjang mengacu
pada sumber atau hasil penelitian yang dapat
dipertanggungjawabkan. Yang lebih penting,
dalam penilaian menggunakan pendekatan biaya,
tidak lain menentukan sisa umur ekonomi properti
yang bersangkutan, ujarnya. q

Kesimpulan dan Usulan Standar Umur Ekonomis Bangunan


di Lingkungan MAPPI
Bahan Rumah Tinggal
1. Bangunan kelas sangat sederhana
2. Bangunan kelas sederhana
3. Bangunan kelas menengah
4. Bangunan kelas mewah
Bangunan Rumah Susun/Apartemen
1. Rusun sampai dengan 4 lantai
2. Rusun > 5 lantai ke atas

: 10 tahun
: 20 tahun
: 40 tahun
: 50 tahun
: 40 tahun
: 50 tahun

Bangunan Komersial
1. Pusat Perbelanjaan
a. Toko/Kios Individu
b. Ruko/Rukan
c. Pasar Tradisional/Permanen
d. Pusat Perbelanjaan/Mall
2. Bangunan Kantor
a. Bangunan kantor tak bertingkat
b. Bangunan kantor bertingkat s/d 4 lantai
c. Bangunan kantor bertingkat > 5 ke atas
1. Bangunan Gedung Pemerintah (Permanen)
a. Bangunan kantor pemerintah
b. Bangunan sekolah
c. Bangunan pertemuan
d. Rumah sakit, laboratorium dll
e. Bangunan peribadatan
f. Bangunan kebudayaan
2. Bangunan Hotel/Motel
a. Bangunan villa tidak bertingkat
b. Bangunan villa bertingkat
c. Bangunan hotel/motel bertingkat s/d 4 lantai
d. Bangunan hotel/motel bertingkat > 5 lantai

: 20 tahun
: 40 tahun
: 40 tahun
: 50 tahun
: 40 tahun
: 40 tahun
: 50 tahun

: 50 tahun
: 50 tahun
: 50 tahun
: 50 tahun
: > 60 tahun
: > 60 tahun
: 30 tahun
: 40 tahun
: 40 tahun
: 50 tahun

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

51

TEKNOLOgI

Mengintip Biaya dan Teknik


Penambangan Batu Bara

Meskipun pasarnya terbilang fluktuatif, bisnis tambang


batu bara masih menjadi primadona. Banyak orang kaya
mendadak karena berhasil meraup untung besar dari
komoditas ini. Namun, tak sedikit pula gigit jari atau bahkan
jatuh bangkrut. Sebesar apa modal yang diperlukan?
Sesulit apa menambang batu bara?

alam beberapa tahun terakhir,


semakin banyak orang yang
mencoba peruntungan di bisnis
batu bara. Tidak saja dari kalangan pengusaha dan penambang. Politisi,
artis, bahkan ibu-ibu rumah tangga pun tak
hendak ketinggalan. Salah satunya adalah
Nikita Mirzani, artis Ibu Kota yang sedang
naik daun. Konon, perempuan cantik ini sudah kesengsem bisnis batu bara sejak 2008.
Dan, Nikita telah menghabiskan dana jutaan
dollar AS untuk berinvestasi di penambangan
batu bara. Sukseskah dia? Sejauh ini, ya.
Seberapa besar sebenarnya biaya yang
diperlukan untuk penambangan batu bara,
dan bagaimana menghitungnya? Konon, biaya produksi batu bara di Indonesia terbilang
52

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

paling murah di dunia. Setidaknya, hal tersebut pernah diungkapkan Sandiaga Salahudin
Uno, pendiri Saratoga Capital, kepada pers.
Sebagai gambaran, biaya produksi batu bara
yang ditambang di Tanah Air sekitar 20 dollar
AS per ton. Angka ini masih lebih rendah
jika dibandingkan dengan China dan Afrika
yang mencapai sekitar 23 dollar AS per ton.
Indonesia, hanya kalah dari Venezuela yang
ongkos produksi menambangnya sekitar 18
dollar AS per ton.
Jika diteliti lebih jauh, ongkos produksi
batu bara tersebut meliputi sejumlah komponen, yaitu penambangan, biaya umum
plus administrasi, dan transportasi darat.
Tapi harus diingat, di luar itu juga masih
biaya-biaya yang harus juga diperhitungkan

sebagai biaya produksi, seperti pemrosesan


batu bara, royalti plus pajak produksi, dan
ongkos pelabuhan plus terminal batu bara.
Namun demikian, besaran biaya penambangan batu bara bisa berbeda-beda antar-perusahaan, tergantung berbagai faktor, seperti
lokasi, ketersediaan infrastruktur, dan teknis
penambangannya.
Asosiasi Pemasok Batu Bara Indonesia
(Aspebindo) pernah merilis biaya produksi
baru sebesar 53 dollar AS per ton. PT Resourches Alam Indonesia Tbk (KKGI)perusahaan tambang batu bara yang masuk 10 besar
di level nasionalpunya angka berbeda,
27,9 dollar per ton.
Meskipun angka biaya penambangannya
berbeda-beda, biasanya ada rumus yang
lazim digunakan dalam penghitungan biaya
tambang batu bara. Sebagai contoh, pada
penambangan terbuka atau tertutup, besarannya ditetapkan berdasarkan perhitungan
nisbah pengupasan (stripping ratio/SR).
Nisbah ini merupakan indikator tingkat
ekonomis suatu kegiatan penambangan. SR
sama dengan biaya tambang dalam dikurangi
biaya tambang terbuka, lalu dibagi biaya
pengupasan. Biaya tambang dalam adalah
biaya per batu bara bersih (clean coal) dalam
ton, sedangkan untuk biaya tambang terbuka
adalah biaya per batu bara bersih dalam ton
dan biaya reklamasi, tapi tidak termasuk
biaya pengupasan tanah penutup.
Sebagai gambaran, bila dari studi kelayakan (feasibility study) ternyata diketahui
bahwa biaya tambang dalam pada suatu lahan
yang akan ditambang adalah 150 dollar AS
per ton, biaya tambang terbuka sebesar 50
dollar AS, dan biaya pengupasan sebesar
10 dollar AS, maka nisbah pengupasan atau
SR adalah 10.
Secara garis besar, faktor-faktor yang
berpengaruh terhadap kelangsungan kegiatan penambangan dibagi dalam dua
kategori, yaitu faktor teknis dan faktor ekonomi. Kajian secara teknis meliputi kondisi
umum tempat proyek dilaksanakan, sarana
perlengkapan peralatan kerja, dan metode

TEKNOLOgI
pelaksanaan kerja. Hal-hal yang diperhatikan tersebut adalah pertama, nilai (value)
daripada endapan mineral per unit berat (P),
dan biasanya dinyatakan dengan ($/ton) atau
(Rp/ton). Kedua, ongkos produksi (C), yaitu
ongkos yang diperlukan sampai mendapatkan produknya di luar ongkos stripping.
Ongkos stripping of overburden (Cob) dan
Cut Off Grade akan menentukan batas-batas
cadangan sehingga menentukan bentuk akhir
penambangan.
Teknik Penambangan
Dalam penambangan batu bara, ada beberapa tahapan yang harus dilakukan sebelum
melakukan penambangan batu bara. Dimulai
dari studi kelayakan, eksplorasi, dan menghitung resource untuk menentukan cadangan.
Tahap eksplorasi ini untuk menentukan ada
tidaknya batu bara. Jika ada, seberapa besar,
bagaimana bentuk dan posisinya, apakah
dekat dengan permukaan. Semua ini dapat
diketahui pada tahap eksplorasi. Eksplorasi
pendahuluan ini untuk memperoleh gambaran awal tentang endapan batu bara yang
meliputi jarak titik pengamatan, ketebalan,
kemiringan lapisan, bentuk, korelasi lapisan,
sebaran, struktur geologi dan sedimen, kuantitas dan kualitasnya.
Dari kegiatan ini akan dihasilkan model
geologi, model penyebaran endapan, gambaran mengenai cadangan, kadar awal, dan
lainnya. Model tersebut dipakai untuk menetapkan apakah daerah survei yang bersangkutan memberikan harapan baik atau tidak.
Kalau daerah tersebut mempunyai prospek
yang baik, maka dapat diteruskan dengan
tahap eksplorasi selanjutnya.
Setelah dalam tahapan eksplorasi pendahuluan diketahui bahwa cadangan yang
ada mempunyai prospek yang baik, maka
diteruskan dengan tahap eksplorasi detail.
Kegiatan utama tahap ini adalah sampling
dengan jarak yang lebih dekat, yaitu jarak
antartitik bor 200 meter. Tahap ini dilakukan
dengan memperbanyak sumur uji atau lubang
bor untuk mendapatkan data yang lebih teliti
mengenai penyebaran dan ketebalan cadangan (volume) penyebaran dan kadar/kualitas secara mendatar maupun tegak.
Dari sampling yang rapat tersebut akan
dihasilkan cadangan terhitung dengan klasifikasi terukur, dengan kesalahan yang kecil,
kurang dari 20 persen. Sebelum dilakukan
kegiatan ini, dilakukan terlebih dahulu studi

kelayakan dan amdal, geoteknik, serta geohidrologi. Tahap ini diperlukan pengetahuan
atau data yang lebih akurat mengenai kedalaman, ketebalan, kemiringan, dan penyebaran
cadangan secara 3Dimensi (panjang-lebartebal) serta data mengenai kekuatan batuan
sampling, kondisi air tanah, dan penyebaran
struktur.
Dari uraian tentang tahapan kegiatan
eksplorasi tersebut, dapat disimpulkan
bahwa kegiatan penyelidikan lapangan bertujuan untuk mendapatkan data tentang sifat
fisik-mekanik batuan, struktur geologi, dan
kondisi air tanah sampai dengan kedalaman
rencana penambangan. Secara spesifik harus
dibuat laporan struktur geologi meliputi litologi, geometri, dan kemiringan dari formasi
lapisan batu bara, geometri dan komposisi
strukturmajor seperti patahan, serta domain
dan orientasi dari bidang bidang diskontinuitas. Demikian juga dengan data geoteknik,
terutama sifat fisik dan mekanik dari over
burden, inter burden, lapisan batu bara dan
batuan alas.
Gambaran tentang data level air tanah,
permeabelitas, dan aliran air tanah artesis
yang diperoleh pada waktu kegiatan pengeboran dan pemasangan piezometer perlu juga
dibuat dalam laporan tertulis.
Dari tahap eksplorasi ini semua tahap
geologi, kimia, fisika dikumpulkan sebaik
mungkin oleh pihak yang kompeten. Dari
situ bisa dikeluarkan data resource sumber
daya batu bara. Sumber daya bisa dihitung

oleh ahli geologi atau ahli tambang pada


tahap eksplorasi. Setelah diketahui sumber
dayanya, bisa dihitung seberapa besar batu
bara yang ada dan bagaimana bentuknya.
Dengan diketahuinya bahan galian di
dalam tanah, akan ditentukan bagaimana
metode penambangannya. Baru kemudian
diperhitungkan metode proses, transportasi pengangkutan, penjualannya, dampak
lingkungan dan sosial bagaimana, sampai
keekonomian harga batu bara. Bagaimana
memasukkan parameter-parameter tersebut
ke dalam laporan? Ketiga tahapan tadi, yaitu
eksplorasi, sumber daya, dan cadangan harus memenuhi assesment legal. Bila semua
sudah terpenuhi, baru masuk ke studi kelayakan. Dari hasil studi kelayakan ini dilakukan
verifikasi akan kebenaran data dan informasi
apakah sudah sesuai dengan standar yang
ada. Termasuk dikaji apakah sesuai dengan
studi amdal. Jika semua sudah layak, berarti
proses penambangan bisa dilakukan.
Dalam prakteknya, penambangan batu
bara selalu memperhitungkan pengambilan
endapan bahan galian yang memberikan
keuntungan maksimal. Semua aktivitas
galian dihitung dengan kecermatan tinggi,
baik teknologi yang digunakan, sistem kerja
yang sinkron, keamanan dan keselamatan
kerja, dan menekan dampak lingkungan yang
bakal ditimbulkan. Tak heran dalam setiap
penambangan batu bara selalu diperhitungkan ongkos penambangan dengan cermat,
perolehan cadangan yang tinggi (mining
Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

53

TEKNOLOgI
recovery), dan pekerjaan dilakukan seefisien
mungkin. Sebab, aktivitas penambangan ini
melibatkan alat berat yang harus sinkron antara satu bagian dengan bagian kerja lainnya
agar terjadi efisiensi. Itupun harus dilakukan
oleh tenaga kerja terampil.
Penambangan batu bara bisa dilakukan di
atas permukaan atau penambangan terbuka
dan penambangan bawah tanah. Metode
yang dipakai pun berbeda. Untuk penambangan terbuka, sangat mungkin mengambil
90 persen lebih endapan batu bara. Sebab,
endapan ini berada dekat dengan permukaan
tanah. Penambangan ini akan memberikan
nilai ekonomis tinggi bila semua endapan
bisa diambil. Metode penambangan terbuka
dilakukan di atas atau relatif dekat dengan
permukaan bumi. Tempat kerja penambangan terkait langsung dengan udara luar.
Materi yang ditambang biasanya berupa open
pit/open cut/open cast/open mine mining,
stripping mining, quarrying mining, dan
alluvial mining.
Area tambang terbuka bisa mencapai
jarak berkilo meter. Tentunya peralatan yang
digunakan melibatkan alat besar, seperti
dragline untuk memindahkan batuan permukaan, power shovel, alat pengangkut truk
besar (yang mengangkut batuan permukaan
dan batu bara; bucket wheel excavator (mobil
penggali serok), dan ban berjalan.
Untuk memisahkan batuan dan tanah
tersebut diledakkan dengan bahan peledak.
Hasil ledakan ini akan memisahkan tanah
dan batuan permukaan. Batuan ini kemudian
diangkut, bisa menggunakan katrol penarik
atau dengan sekop dan truk. Setelah lapisan
batu bara terlihat, lapisan batu bara tersebut
digali, dipecahkan kemudian ditambang
secara sistematis dalam bentuk jalur-jalur.
Kemudian, batu bara dimuat ke dalam truk
besar atau ban berjalan untuk diangkut ke
pabrik pengolahan batu bara atau langsung
ke tempat di mana batu bara tersebut akan
digunakan.
Kegiatan penambangan batu bara terbuka
dilakukan dengan persiapan daerah penambangan, pengupasan dan penimbunan tanah
humus, pengupasan tanah penutup, pemuatan
dan pembuangan tanah penutup, penggalian
batu bara, pemuatan, dan pengangkutan batu
bara, penirisan tambang sampai reklamasi
bekas tambang. Tahap persiapan ini mencakup pembuatan jalan rintasan, pembersihan
lahan, pengupasan tanah penutup. Persiapan
54

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

peralatan penambangan mencakup bulldozer,


loader, truck, crushing plant, pembangkit
listrik, dan pompa air. Baru persiapan pabrik
peremukan yang digunakan untuk pemilihan
lokasi peremukan dan stock pile, pemasangan
peralatan pada pabrik peremuk, letak kantor,
pusat perawatan alat, penerangan, sumber air,
prasarana penunjang lainnya, operasi penambangan dan pembongkaran. Tahap berikutnya
baru pemuatan dan pengangkutan.
Sementara, untuk penambangan batu
bara bawah tanah ada dua metode yang biasa
digunakan, yaitu tambang room-and-pillar
dan longwall. Dalam tambang room-andpillar, endapan batu bara ditambang dengan
memotong jaringan ruang ke dalam lapisan
batu bara dan membiarkan pilar batu bara
untuk menyangga atap tambang. Pilar-pilar
tersebut dapat memiliki kandungan batu
bara lebih dari 40 persen walaupun batu
bara tersebut dapat ditambang pada tahapan
selanjutnya.
Penambangan batu bara tersebut dapat
dilakukan dengan cara yang disebut retreat
mining (penambangan mundur), di mana
batu bara diambil dari pilar-pilar tersebut
pada saat para penambang kembali ke atas.
Atap tambang kemudian dibiarkan ambruk
dan tambang tersebut ditinggalkan.
Lalu, tambang longwall mencakup
penambangan batu bara secara penuh dari
suatu bagian lapisan atau muka dengan
menggunakan gunting-gunting mekanis.
Tambang longwall harus dilakukan dengan membuat perencanaan yang hati-hati
untuk memastikan adanya geologi yang
mendukung sebelum dimulai kegiatan
penambangan. Kedalaman permukaan batu

bara bervariasi di kedalaman 100-350m.


Penyangga yang dapat bergerak maju secara
otomatis dan digerakkan secara hidrolik,
sementara menyangga atap tambang selama
pengambilan batu bara.
Setelah batu bara diambil dari daerah
tersebut, atap tambang dibiarkan ambruk.
Lebih dari 75 persen endapan batu bara
dapat diambil dari panil batu bara yang
dapat memanjang sejauh 3 km pada lapisan
batu bara.
Keuntungan utama dari tambang room
and-pillar daripada tambang longwall adalah
tambang roomand-pillar dapat mulai memproduksi batu bara jauh lebih cepat, dengan
menggunakan peralatan bergerak. Pemilihan
teknik penambangan ditentukan oleh kondisi
tapaknya, namun selalu didasari oleh pertimbangan ekonomisnya; perbedaan-perbedaan
yang ada, bahkan dalam satu tambang, dapat
mengarah pada digunakannya kedua metode
penambangan tersebut.
Tambang bawah tanah ini dibagi menjadi
3 bagian, yaitu metode tanpa penyanggaan
(nonsupported/open stope method), metode
dengan penyanggaan (supported stope
method), dan metode ambrukan (caving
method). Praktek pertambangan yang baik
(GMP) adalah seluruh proses penambangan
yang dilakukan dari awal hingga akhir harus
dilakukan dengan baik dengan mengikuti
standar yang telah ditetapkan, mengikuti
norma dan peraturan yang berlaku sehingga
dapat dicapai tujuan pertambangan yang
efisien. Salah satu bagian penting dari tujuan pertambangan adalah pengembangan
berkelanjutan. Dengan begitu, keuntungan
jangka panjang juga tetap terjaga. q

galeri foto

PPL Diseminasi SPI Penilai S, Bogor 03 Mei 2013.

PPL Diseminasi SPI Penilai S, Bogor 03 Mei 2013.

PPL Diseminasi SPI LAN 19-20 September 2013.

PPL Diseminasi SPI Medan 29-30 September 2013.

PPL 5 SKP OJK 03 September 2013.

PPL 5 SKP OJK 03 September 2013.

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

55

INFO MAPPI

MAPPI Punya Konsultan Hukum

Banyak hasil penilaian yang menyerempet wilayah hukum


tanpa disadari anggota. Untuk membentengi organisasi
dan anggota, Biro Hukum MAPPI mengangkat konsultan
hukum. Konsultan inilah yang memberikan legal advice
agar anggota dan asosiasi terhindar dari jebakan hukum
yang menyesatkan.

ini anggota MAPPI bisa


mendiskusikan hasil penilaiannya apakah menyerempet
wilayah hukum atau tidak.
Apakah suatu hasil penilaian memiliki
risiko hukum di kemudian hari atau tidak.

56

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Konsultan hukum yang diangkat MAPPI ini


bakal mendampingi MAPPI dan anggotanya
yang membutuhkan bantuan hukum atau
legal action.
Konsultan hukum MAPPI ialah Erniwaty
Hutagalung dari Erniwaty Hutagalung &

Partner. Selain memberikan jasa konsultasi


hukum, konsultan ini bisa membantu anggota manakala berhadapan dengan masalah
hukum yang bakal atau menjeratnya.
Ketua Umum MAPPI Hamid Yusuf, 13
September 2013 lalu di Hotel The Western
Jakarta, menandatangani kesepatan kerja
sama dengan Ernawaty Hutagalung dari
Ernawaty hutagalung & Partner. Penandatanganan ini disaksikan Ketua Dewan
Penilai Okky Danusa, Kepala Biro Hukum
MAPPI Robinson Tampubolon, dan pengurus MAPPI Agustinus P Tamba.
Banyak contoh kasus di persidangan
yang melibatkan profesi penilai, di mana
pemahaman aparat penegak hukum akan
profesi penilai ini masih lemah. Pengalaman
sidang di pengadilan menunjukkan, banyak
saksi ahli yang bersaksi di muka pengadilan kerap kali menemui pertanyaan yang
mendorong jawaban yang menjebak. Kasus
hasil laporan penilaian yang menyeleweng
dari standar, misalnya, pertanyaan jaksa atau
hakim yang dilontarkan ke saksi ahli, kerap
kali memancing jawaban apakah ini laporan
sah atau tidak, benar atau salah. Padahal,
untuk membuktikan benar atau salah, harus
melalui mekanisme pemeriksaan Dewan
Penilai MAPPI.
Ketua Dewan Penilai Okky Danusa
menceritakan pengalamannya saat bersaksi
di pengadilan yang selalu menghadapi pertanyaan apakah laporan ini sah atau tidak.
Padahal, sah tidaknya laporan itu menjadi
kewenangan pengadilan. Tetapi kalau pertanyaannya itu melanggar standar atau tidak,

INFO MAPPI

masih perlu dilakukan pembuktian melalui


pemeriksaan Dewan Penilai. Di sinilah saksi
ahli dituntut memiliki tingkat kehati-hatian
yang tinggi saat bersaksi di meja hijau.
Sebab, jaksa dan hakim sering melontarkan
pertanyaan yang menyudutkan. Untuk menyatakan melanggar atau tidak, kewenangan
berada di Dewan Penilai MAPPI, terang
Okky Danusa seperti menceritakan pengalaman jadi saksi ahli.
Ketika saksi ahli tidak hati-hati dalam
memberikan kesaksiannya, bisa jadi anggota
bisa dijerat kesalahan akibat jebakan yang
dilakukan jaksa atau hakim yang tidak memahami profesi penilai dalam menjalankan
pekerjaannya. Nggak ini kan pertanyaan
anda tadi sah atau tidak. Saudara saksi ini
benar atau salah? Salah. Misal, sebenarnya
salah tapi itu ngomongnya begini pak yang
menyatakan benar atau salah Dewan Penilai.
Waktu itu ditanya benar apa salah kita belum periksa, terang Okky.
Kalau ditanya hasil penilaian sah,
ya mesti sah dilakukan oleh penilai yang

memiliki izin. Tapi, konten dari laporannya benar atau tidak harus dilihat berbeda,
lanjut Okky.
Dia menambahkan, banyak lagi masalah
penyebaran blanko kosong dan tanda tangan yang di-scan ke semua cabang sangat
berisiko buat perjalanan karier penilai yang
bersangkutan. Kondisi ini kurang menjadi
perhatian penilai. Ketika hasil pekerjaannya
terseret ke meja hijau, penilai baru menyadari
dan mengakui bahwa tanda tangannya dipalsukan.
Menyikapi tanda tangan dipalsukan,
Ernawaty Hutagalung mengatakan, selama
yang dipalsukan mengakui itu tanda tangannya, saat diperiksa, sah di muka hukum. This
is my signature, terangnya. Semua menjadi
sah demi hukum, meskipun itu tidak mirip,
tidak menjadi soal. Sebab, bisa saja tanda
tangan tidak persis, meskipun itu dilakukan
oleh orang yang sama.
Konsultan MAPPI ini akan memberikan
bantuan hukum ke MAPPI dan ke anggota
melalui rekomendasi Biro Hukum MAPPI.

Konsultasi diberikan apabila MAPPI ada


masalah atau hal-hal yang terkait hukum.
Konsultan ini juga memberikan opini
hukum kepada pengurus dan anggotanya.
Terkait kerja sama MAPPI dengan pihak
ketiga lain dan ada perjanjian-perjanjian,
saya akan memeriksa, me-review, dan memberikan laporan terhadap MAPPI sebelum
mereka menandatangani perjanjian, terang
Ernawaty.
Tidak tertutup konsultasi ini juga diberikan ke anggota membantu yang bersifat
umum setelah mendapat rekomendasi dari
Biro Hukum dulu. Jadi, nanti Biro Hukum
yang akan merekomendasikan ke konsultan ini, anggota yang mana yang perlu
memperoleh bantuan hukum. Ini semua
untuk efisiensi pelayanan ke anggota.
Jadi, ketika anggota melapor ke Biro
Hukum menyatakan perlu bantuan hukum,
atas rekomendasi Biro Hukum ke anggota
tersebut, kita akan memberikan guidance
apa langkah-langkah yang sebaiknya dilakukan, jelasnya. q

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

57

INFO MAPPI

Sudah 514 Penilai Ikut Deseminasi SPI 2013

ingga 20 September 2013,


sebanyak 514 penilai anggota
Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI) tercatat
telah mengikuti pendidikan profesional
lanjutan (PPL) diseminasi Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2013. Sejak disahkan pada
Mei 2013, tercatat sudah digelar diseminasi
SPI 2013 sebanyak 9 kali.
Perinciannya, diseminasi SPI 2013
untuk penilai publik yang berstatus anggota
S MAPPI dilaksanakan sebanyak 6 kali,
masing-masing di Bogor dan Bandung,
Jawa Barat. Tercatat, anggota S yang telah
mengikuti diseminasi SPI 2013 sebanyak
334 orang. Sementara itu, telah 3 kali dilaksanakan diseminasi SPI 2013 untuk anggota
T, masing-masing di Jakarta dan yang tercatat
menjadi peserta sebanyak 180 orang.
Bagi penilai anggota yang belum mengikuti diseminasi ini akan diikutkan pada
kegiatan-kegiatan PPL SPI 2013 berikutnya
yang akan dilaksanakan di berbagai daerah.

Keikutsertaan anggota MAPPI pada diseminasi ini hukumnya wajib karena kegiatan ini
merupakan PPL yang berkaitan dengan Pem-

binaan dan Pengawasan Penilai Publik dari


Pusat Pembinaan Akuntan dan Penilai Publik
(PPAJP) Kementerian Keuangan. q

PPL SPI 2013 Penilai Publik Anggota S


No.
1.

2.

3.

4.

5.

6.

Tempat
Hari/Tanggal
Jam (tentative)
Kamis, 2 Mei 2013
08.00 s.d. 18.00 WIB
Grand Jaya Raya Bogor
Jumat, 3 Mei 2013
Kamis, 16 Mei 2013
08.00 s.d. 18.00 WIB
Grand Jaya Raya Bogor
Jumat, 17 Mei 2013
Kamis, 30 Mei 2013
08.00 s.d. 18.00 WIB
Hotel Newton Bandung
Jumat, 31 Mei 2013
Kamis, 13 Juni 2013
08.00 s.d. 18.00 WIB
Hotel Kedaton Bandung
Jumat, 14 Juni 2013
Kamis, 20 Juni 2013
08.00 s.d. 18.00 WIB
Hotel Kedaton Bandung
Jumat, 21 Juni 2013
Kamis, 4 Juli 2013
08.00 s.d. 18.00 WIB
Hotel Newton Bandung
Jumat, 5 Juli 2013

Jumlah Peserta
55 Peserta
58 Peserta
58 Peserta
55 Peserta
51 Peserta
57 Peserta

PPL Diseminasi SPI 2013 untuk Anggota MAPPI - T


No.
7

8

9

58

Hari/Tanggal
Jam
Tempat
Kamis, 18 Juli 2013
STIA LAN Jakarta
Sabtu, 20 Juli 2013
Kamis, 29 Agustus 2013
Lembaga Pendidikan Perkebunan Kampus Medan
Jumat, 30 Agustus 2013
Kamis, 19 Sept 2013
STIA LAN Jakarta
Jumat, 20 Sept 2013

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

Jumlah Peserta
60
60
60

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013

59

60

Media Penilai

Edisi September / TH.VIII / 2013