Anda di halaman 1dari 22

PROPERTI INVESTASI, PSAK 13 (REVISI 2011)

ANALISIS PADA PT. DESTINASI TIRTA NUSANTARA TBK


LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN TAHUN 2012

Kelompok 7 :
DANANG INDRA KURNIAWAN (7)
GADING BAGASKORO (14)
R. AHMAD FISKA ALBA FUAD (28)
RICA LUSIANA (29)
YUSUF WANA (36)

KELAS 7A REGULER
PROGRAM DIPLOMA IV SPESIALISASI AKUNTANSI
SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
2014

PROPERTI INVESTASI

2
Abstrak

PSAK 13 (pasca adopsi IFRS) membedakan antara properti investasi dan properti yang
digunakan sendiri. Properti yang digunakan sendiri (owner occupied property) adalah
properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan
dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Properti
investasi dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atau
keduanya. Dengan demikian properti investasi dapat menghasilkan kas secara mandiri tanpa
tergantung dengan aset lain yang dikuasai entitas. Hal ini membedakan properti investasi
dengan properti yang digunakan sendiri. Psak 13 (revisi 2011) mengatur pengklasifikasian
properti investasi di dalam suatu laporan keuangan harus dipisahkan dari properti yang
digunakan sendiri tersebut. Selain itu, entitas diberikan pilihan untuk memilih antara metode
biaya atau metode nilai wajar (fair value) dengan kriteria khusus setelah pengakuan awal.
Keywords: properti investasi, metode biaya, metode nilai wajar

PROPERTI INVESTASI

PROPERTI INVESTASI, PSAK 13 (REVISI 2011)


ANALISIS PADA PT. DESTINASI TIRTA NUSANTARA TBK
LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN TAHUN 2012

A. PERYATAAN STANDAR AKUNTANSI NOMOR 13 (PROPERTI INVESTASI)


Tujuan : Penyataan ini bertujuan untuk mengatur perlakuan akuntansi untuk properti
investasi dan pengungkapan yang terkait.
Ruang Lingkup :
a. Pernyataan ini ditetapkan dalam pengakuan pengukuran dan pengungkapan properti
investasi
b. Pernyataan ini juga ditetapkan untuk pengukuran hak atas properti investasi dalam sewa
yang di catat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk
pengukuran
c. Peryataan ini tidak mencakup hal yang diatur dalam PSAK 30 : Sewa, antara lain:
1. Pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi (lihat juga PSAK 23:
Pendapatan);
3. Pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam
laporan keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto lessor yang di catat sebagai sewa pembiayaan dalam
laporan keuangan lessor;
5. Akuntansi untuk transaksi jual dan sewa balik; dan
6. Pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi.
d. Pernyataan ini juga tidak berlaku untuk:
1. Aset biologik (adalah aset yang mengalami pertumbuhan seperti contoh hewan dan
tanaman) yang terkait dengan aktivitas agrikultur;
2. Hak penambangan dan cadangan mineral seperti minyak, gas alam dan sumber daya
serupa yang tidak dapat diperbaharui.
Definisi
Berikut adalah pengertian istilah yang digunakan dalam pernyataan ini :
Biaya Perolehan : Jumlah kas atau setara kas yang dikeluarkan atau nilai wajar dari imbalan
lain yang diberikan untuk memperoleh suatu aset pada saat perolehan atau

PROPERTI INVESTASI

pembangunan atau nilai yang diatribusikan pada aset ketika pengakuan


awal sesuai dengan ketentuan spesifikasi dalam PSAK lain misalnya
PSAK 53 : Pembayaran Berbasis Saham.
Jumlah Tercatat : Jumlah suatu aset diakui dalam laporan posisi keuangan.
Nila Wajar

: Suatu jumlah yang digunakan untuk mengukur aset yang dapat


dipertukarkan melalui suatu transaksi yang wajar yang melibatkan pihakpihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai.

Properti Investasi:Properti (tanah atau bangunan atau bagian lain dari suatu bangunan atau
kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa
pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai
keduanya dan tidak untuk:
a. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau
untuk tujuan administratif; atau
b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang
atau jasa atau untuk tujuan administratif.
Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat
dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut
akan memenuhi definisi properti investasi dan lessee meggunakan model nilai wajar, namun
demikian sekali alternatif ini dipilih maka untuk satu hak atas properti tertentu yang dikuasai
dengen cara sewa operasi , maka semua properti yang telah diklasifikasikan sebagai properti
investasi dicatat dengan menggunakan model nilai wajar.
Berikut adalah contoh properti investasi :
a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk di jual
jangka pendek dalam kegiatan sehari hari;
b. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan (jika
entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri
atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut
sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai).
c. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan)
dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;

PROPERTI INVESTASI

d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui
satu atau lebih sewa operasi.
e. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan
sebagai poperti investasi.

Berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi dan dengan
demikian tidak termasuk dalam ruang lingkup pernyataan ini :
a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang
dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual, misalnya properti yang
diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk
pengembangan dan dijual kembali;
b. Propeti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga;
c. Properti yang digunakan sendiri, termasuk di antaranya properti yang dikuasai untuk
digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki
untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang
digunakan sendiri, properti digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran
rental sesuai harga pasar oleh karyawan dan properti yang digunakan sendiri yang
menunggu untuk dijual.
d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembayaran.

Beberapa kasus dalam mengklasifikasikan properti:


a. Apabila Entitas menyediakan tambahan jasa kepada penghuni properti yang dimilikinya
maka entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi jika jasa tersebut
tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, misalnya adalah ketika pemilik
bangunan kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada lessee
yang menghuni bangunan.
b. Apabila jasa yang disediakan bernilai cukup signifikan, misalnya jika entitas memiliki
dan mengelola hotel, maka jasa yang diberikan kepada tamu adalah signifikan terhadap
keseluruhan perjanjian, oleh karena itu hotel yang dikelola pemilik termasuk sebagai
properti digunakan sendiri dan bukan sebagai properti investasi.
c. Hal yang sulit mungkin untuk menentukan apakah tambahan jasa yang diberikan adalah
sangat signifikan sehingga properti tidak memenuhi sebagai properti investasi misalnya,
pemilik hotel terkadang memindahkan beberapa tanggung jawab kepada pihak ketiga
berdasarkan suatu perjanjian pengelolaan. Pada satu sisi secara substansi posisi pemilik

PROPERTI INVESTASI

hotel sebagai investor pasif. Pada sisi yang lain pemilik hotel telah mengalihdayakan
kepada pihak ketiga untuk mengelola operasi hotel sehari-hari dengan tetap terkena
dampak secara langsung dari variasi arus kas yang dihasilkan dari operasi hotel tersebut.
Pertimbangan diperlukan untuk menetukan apakah suatu properti memenuhi kriteria
sebagai properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria sehingga dapat digunakan sebagai
kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi. PSAK mensyaratkan
entitas untuk mengungkapkan kriteria tersebut ketika pengklasifikasian sulit dilakukan.
Entitas memiliki properti yang disewakan kepada dan yang digunakan oleh entitas
induknya atau entitas anak lain. Properti tersebut tidak diklasifikasikan sebagai properti
investasi dalam laporan keuangan konsolidasian, karena properti tersebut ini termasuk
properti yang digunakan sendiri jika dilihat dari sudut pandang kelompok usaha. Namun jika
dilihat dari sudut pandang entitas yang memiliki properti, properti tersebut termasuk kategori
properti investasi sepanjang memenuhi definisi. Dengan demikian lessor memperlakukan
kepemilikan properti tersebut sebagai properti investasi dalam laporan keuangan
individualnya.

B. PENGAKUAN
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika:
a. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi
akan mengalir ke entitas; dan
b. Biaya perolehan propeti investasi dapat diukur secara andal.
Entitas mengevaluasi berdasarkan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan
properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat
memperoleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk menambah mengganti
bagian properti atau memperbaiki properti.
Berdasarkan prinsip pengakuan entitas tidak mengakui biaya harian penggunaan
properti dalam jumlah tercatat properti investasi. Biaya tersebut diakui dalam laba rugi pada
saat terjadinya. Biaya harian penggunaan properti yang utama adalah biaya tenaga kerja dan
bahan habis pakai serta termasuk biaya suku cadang kecil. Tujuan pengeluaran ini sering
digambarkan sebagai perbaikan dan pemeliharaan dari properti.
Bagian dari properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Contoh, interior
dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya. Berdasarkan prinsip
pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian properti investasi yang ada pada saat

PROPERTI INVESTASI

terjadinya dalam jumlah tercatat properti investasi jika memenuhi kriteria pengakuan. Jumlah
tercatat bagian yang diganti dihentikan pengakuannya sesuai dengan ketentuan penghentian
pengakuan dalam pernyataan ini.

C. PENGUKURAN SAAT PENGAKUAN


Properti investasi dan biaya transaksi pada awalnya diukur sebagai biaya perolehan.
Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi :
1. Harga Pembelian
2. Setiap pengeluaran yang dapat didistribusikan secara langsung,
misal : biaya jasa hukum, pajak penjualan, biaya transaksi lain.

Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk :


1. Biaya perintisan (kecuali dapat membawa properti ke kondisi yang diinginkan
manajemen)
2. Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian
yang direncanakan
3. Pemborosan bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa
pembangunan atau pengembangan properti.
Biaya perolehan adalah setara harga tunai properti investasi, jika pembayaran atas
properti investasi ditangguhkan. Perbedaan antara harga tunai dan total pembayaran diakui
sebagai beban bunga selama periode kredit.
Biaya perolehan hak atas properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa
diklasifikasikan sebagai properti investasi. Dalam hal tersebut, aset diakui dengan jumlah
yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini pembayaran sewa minimum, sedangkan
jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas. Setiap premi yang dibayarkan untuk sewa
diperlakukan sebagai bagian dari pembayaran sewa minimum sehingga dimasukkan dalam
biaya perolehan aset dan dikeluarkan dari liabilitas.
Biaya perolehan properti investasi yang diperoleh melalui pertukaran dengan aset
moneter, non moneter, atau kombinasi moneter-nonmoneter diukur pada nilai wajar, kecuali:
1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial
2. Nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal

PROPERTI INVESTASI

Suatu transaksi pertukaran memiliki substansi komersial, jika :


1. Konfigurasi (risiko, waktu, dan jumlah) arus kas dari aset yang diterima berbeda dengan
konfigurasi arus kas dari aset yang diserahkan
2. Nilai spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi berubah
sebagai akibat dari pertukaran
3. Selisih di a dan b relatif signifikan terhadap nilai wajar dari aset yang dipertukarkan

Nilai wajar suatu aset, ketika transaksi pasar yang serupa tidak tersedia, dapat diukur
secara andal jika :
1. Variabilitas dalam rentang estimasi nilai wajar yang rasional untuk aset tersebut adalah
tidak signifikan
2. Probabilitas dari beragam estimasi dalam rentang tersebut dapat dinilai secara rasional
dan digunakan dalam mengestimasi nilai wajar

Jika entitas dapat menentukan nilai wajar secara andal baik dari aset yang diterima
atau diserahkan, maka nilai wajar dari aset yang diserahkan digunakan untuk mengukur biaya
perolehan dari aset yang diterima, kecuali jika nilai wajar aset yang diterima lebih jelas.

D. PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN


1.

Kebijakan Akuntansi
Terdapat 2 macam model kebijakan akuntansi, yaitu :

a. Model Nilai Wajar, digunakan untuk tujuan pengukuran


b. Model Biaya, digunakan untuk tujuan pengungkapan

Perubahan kebijakan akuntansi secara sukarela dapat dilakukan hanya jika perubahan
tersebut akan menghasilkan laporan keuangan yang andal dan lebih relevan. Entitas dapat
memilih model kebijakan akuntansi untuk :
1. Properti investasi yang menjadi agunan liabilitas
2. Properti investasi lain

Properti yang dimiliki oleh dana properti internal tidak boleh diukur sebagian dengan
biaya perolehan dan sebagian dengan nilai wajar. Hal tersebut mengakibatkan penjualan
properti investasi antar kelompok aset yang diukur dengan menggunakan model berbeda

PROPERTI INVESTASI

diakui pada nilai wajar, dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar diakui dalam Laporan
Laba Rugi.

2.

Model nilai wajar


Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Bagaimana mengukur nilai wajar

properti investasi? PSAK No. 13 menjelaskan, yang dimaksud dengan nilai wajar properti
investasi adalah harga yang mana properti dipertukarkan antara pihak-pihak yang memiliki
pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar (arms length
transaction). Nilai wajar yang ditentukan adalah nilai wajar tanpa dikurangi dengan biaya
transaksi yang mungkin timbul dari penjualan atau pelepasan properti investasi
Nilai wajar properti investasi mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pelaporan.
Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar
mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda.
Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak
dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang
wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai seandainya
pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak.
Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa
yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan
keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai
mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat
kondisi sekarang.
Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga mencerminkan arus kas keluar
(termasuk pembayaran rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan
dengan properti tersebut. Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar
aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa
dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat,
lokasi, atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain
yang berhubungan dengan properti.
Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu entitas harus
mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, termasuk:
Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi
berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang berbeda), disesuaikan untuk
mencerminkan perbedaan tersebut;

PROPERTI INVESTASI

10

harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk
mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi
pada harga tersebut,dan
proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa depan yang dapat
diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain
yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti
serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang
mencerminkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas.

Apabila hak atas properti yang dimiliki adalah melalui sewa operasi, maka model
nilai wajar harus diterapkan. Laba atau rugi yang timbul dari perbuatan nilai wajar atas
proserti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada bagian other expense di periode
terjadinya. Berikut contoh ayat jurnal yang dibuat untuk pengakuan laba atau rugi dalam
perubahan nilai wajar :
a. Asumsi jika terdapat kenaikan nilai dalam investasi
Dr Properti Investasi
Cr Keuntungan kenaikan nilai properti investasi
b. Asumsi jika terdapat penurunan nilai dalam properti investasi
Dr Kerugian penurunan nilai properti investasi
Cr Properti Investasi

Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak melakukan


penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban
terpisah.
peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi,
dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
jika kantor disewakan termasuk dengan furniturnya, nilai wajar kantor umumnya
memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental juga terkait dengan fumitur
yang digunakan. Apabila furnitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas
tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;

PROPERTI INVESTASI

11

nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa
operasi akrual (accrued operating lease income), karena entitas mengakui hal tersebut
secara terpisah sebagai aset atau kewajiban;
nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus
kas yang diharapkan

3.

Model biaya
Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh properti

investasinya sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam PSAK 16: Aset Tetap. Sedangkan jika
properti investasi tersebut memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam
kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) sesuai dengan
PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan.
Properti investasi yang memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam
kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) diukur sesuai
dengan PSAK 58.

E. TRANSFER
Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan:
1. dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi properti
yang digunakan sendiri;
2. dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi
persediaan;
3. berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri
menjadi properti investasi;
4. dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti
investasi.

Paragraf di atas mengharuskan entitas mentransfer properti dari properti investasi


menjadi persediaan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan
dengan dimulainya pengembangan dengan tujuan untuk dijual. Jika entitas memutuskan
untuk melepas properti investasi tanpa dikembangkan, maka entitas tetap memperlakukan
properti sebagai properti investasi hingga dihentikan pengakuannya (dihapuskan dari laporan

PROPERTI INVESTASI

12

posisi keuangan) dan tidak memperlakukannya sebagai persediaan. Demikian pula jika
entitas mulai mengembangkan kembali properti investasi yang ada dan akan tetap
menggunakannya di masa depan sebagai properti investasi, maka properti tersebut tetap
properti investasi dan tidak direklasifikasi sebagai properti yang digunakan sendiri selama
masa pengembangan kembali.
Paragraf di bawah diterapkan untuk pengakuan dan pengukuran jika entitas
menggunakan model nilai wajar terhadap properti investasi. Jika entitas menggunakan model
biaya, transfer antara properti investasi, properti yang digunakan sendiri dan persediaan tidak
mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer serta tidak mengubah biaya properti untuk
tujuan pengukuran dan pengungkapan.
Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar dan kemudian
ditransfer menjadi properti yang digunakan sendiri atau sebagai persediaan, nilai properti
untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16: Aset Tetap atau PSAK
14: Persediaan adalah nilai wajar pada tanggal perubahaan penggunaan.
Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi properti investasi
dan akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16: Aset Tetap
sampai dengan saat tanggal terakhir perubahaan penggunaannya. Entitas memperlakukan
perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar dengan cara yang
sama seperti revaluasi menurut PSAK 16.
Sampai dengan tanggal di mana properti yang digunakan sendiri menjadi properti
investasi yang dicatat pada nilai wajar, entitas menyusutkan properti dan mengakui rugi
penurunan nilai yang telah terjadi. Entitas memperlakukan perbedaan yang ada antara jumlah
tercatat properti investasi berdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan nilai wajarnya pada tanggal
tersebut dengan cara yang sama seperti revaluasi menurut PSAK 16. Dengan kata lain:
1. terjadinya penurunan jumlah tercatat properti diakui dalam laba rugi. Namun, jika terdapat
surplus revaluasi yang terkait dengan properti tersebut, penurunan tersebut diakui di
pendapatan komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi di ekuitas.
2. timbulnya kenaikan jumlah tercatat diperlakukan sebagai berikut:
a) jika kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya
atas properti tersebut, maka kenaikan diakui dalam laba rugi. Jumlah yang diakui
dalam

laba

rugi

tidak

dapat

melebihi

jumlah

yang

diperlukan

untuk

mengembalikan nilai ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) jika tidak ada


pengakuan rugi penurunan nilai;

PROPERTI INVESTASI

13

b) sisa kenaikan yang ada diakui dalam pendapatan komprehensif lain dan
kenaikan surplus revaluasi di ekuitas. Selanjutnya, pada saat properti investasi
dilepas, surplus revaluasi di ekuitas dapat ditransfer ke saldo laba. Transfer dari
surplus revaluasi ke saldo laba tidak melalui laba rugi.

Untuk transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajar,
perbedaan yang ada antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatat
diakui dalam laba rugi.
Perlakuan transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai
wajar adalah konsisten dengan perlakuan penjualan persediaan.
Ketika entitas menyelesaikan pembangunan atau pengembangan properti investasi
yang dibangun sendiri dan yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan yang ada antara
nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatnya diakui dalam laba rugi.

F. PELEPASAN
Properti investasi dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi
keuangan) pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi
secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan yang dapat
diharapkan pada saat pelepasannya.
Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan
secara sewa pembiayaan. Untuk menentukan tanggal pelepasan properti investasi, entitas
menggunakan kriteria yang diatur dalam PSAK 23: Pendapatan pada pengakuan pendapatan
dari penjualan barang dan jasa dan mempertimbangkan pedoman terkait sesuai lampiran
PSAK 23. PSAK 30: Sewa berlaku untuk pelepasan yang dilakukan dengan cara sewa
pembiayaan dan dengan cara jual dan sewa-balik.
Jika, sesuai dengan prinsip pengakuan dalam paragraf 16, entitas mengakui biaya
penggantian untuk bagian tertentu dari suatu properti investasi di dalam jumlah tercatat suatu
aset tersebut, maka jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Suatu
bagian yang diganti dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model biaya
bisa saja bukan merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah. Jika penentuan jumlah
tercatat dan bagian yang diganti tersebut tidak dapat secara praktis dilakukan, entitas dapat
menggunakan biaya penggantian sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya
bagian yang diganti pada saat diperoleh atau dibangun. Untuk properti investasi yang dicatat
dengan menggunakan model nilai wajar, nilai wajar dari properti investasi tersebut bisa jadi

PROPERTI INVESTASI

14

telah mencerminkan keadaan bahwa bagian yang akan diganti sudah tidak memiliki nilai lagi.
Dalam kasus-kasus lain, mungkin saja merupakan hal yang sulit untuk menentukan berapa
nilai wajar yang harus dikurangi untuk bagian yang diganti. Suatu alternatif yang dapat
digunakan untuk menentukan nilai wajar yang harus dikurangi sehubungan dengan bagian
yang diganti, jika tidak dapat dilakukan secara praktis, adalah dengan memasukkan biaya
pengganti ke dalam jumlah tercatat aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai
wajar dari aset tersebut, sebagaimana yang diharuskan dalam hal terjadi penambahan yang
tidak memerlukan penggantian.
Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti
investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan
diakui dalam laba rugi (kecuali jika PSAK 30: Sewa mensyaratkan lain dalam hal jual dan
sewa-balik) dalam periode terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut.
Imbalan yang diterima atas pelepasan properti investasi pada awalnya diakui sebesar
nilai wajar. Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, imbalan yang diterima
pada awalnya diakui sebesar setara harga tunai. Selisih antara jumlah nominal dari imbalan
dan nilai yang setara dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga sesuai dengan
PSAK 23: Pendapatan dengan menggunakan metode tingkat bunga efektif.
Entitas menerapkan PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontijensi, dan Aset Kontijensi atau
Pernyataan lain yang sesuai, dalam mencatat liabilitas yang masih ada sehubungan dengan
properti investasi setelah pelepasan tersebut.
Kompensasi dari pihak ketiga yang diberikan sehubungan dengan penurunan nilai,
kehilangan atau pengembalian properti investasi harus diakui dalam laba rugi ketika
kompensasi tersebut menjadi piutang.
Penurunan nilai atau rugi atas properti investasi, klaim, atau pembayaran kompensasi
dari pihak ketiga dan pembelian atau pembangunan kemudian aset adalah peristiwa ekonomi
terpisah dan dicatat secara terpisah, dengan cara sebagai berikut:
(a) penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48: Penurunan Nilai Aset;
(b) penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sesuai dengan paragraf-paragraf
dari pernyataan ini;
(c) kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau diserah diakui dalam
laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan
(d) biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian ditentukan
berdasarkan paragraf-paragraf dari pernyataan ini.

PROPERTI INVESTASI

15

G. PENGUNGKAPAN
Model Nilai Wajar dan Model Biaya
*pengungkapan berikut diterapkan disamping pengungkapan lain dalam PSAK 30: Sewa (Revisi 2010)

Entitas mengungkapkan :
1.

apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya

2.

jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas
properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai
properti investasi

3.

apabila pengklasifikasian atau pembedaan properti investasi sulit dilakukan, kriteria yang
digunakan :
a) properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri
b) properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

4.

metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar properti
investasi, mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh
bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain

5.

sejauh mana penentuan nilai wajar properti, didasarkan atas penilaian oleh penilai
independen. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut diungkapkan

6.

jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk


a) penghasilan rental dari properti investasi
b) beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental
c) beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental
d) perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan
properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke
kelompok yang menggunakan model nilai wajar

7.

eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran
penghasilan dan hasil pelepasan

8.

kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti


investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan

PROPERTI INVESTASI

16

Model Nilai Wajar


Entitas yang menerapkan model nilai wajar mengungkapkan rekonsiliasi antara
jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal
berikut:
1.

penambahan, dengan pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari


akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset

2.

penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui kombinasi bisnis

3.

aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset
lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual

4.

keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar

5.

perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang
fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari
kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor

6.

transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri

7.

perubahan lain

Entitas mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian terhadap properti investasi yang


disesuaikan secara signifikan (misal untuk menghindari penghitungan ganda atas aset atau
liabilitas yang diakui sebagai aset dan liabilitas terpisah) dengan penilaian yang telah
disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan secara terpisah
jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali, dan
penyesuaian signifikan lain.
Jika entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya,
rekonsiliasi mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti investasi tersebut secara
terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lainnya. Sebagai tambahan, entitas
mengungkapkan:
1.

uraian mengenai properti investasi tersebut

2.

penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal

3.

apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada

4.

untuk pelepasan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar
a) fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak dicatat
dengan nilai wajar
b) jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan

PROPERTI INVESTASI

17

c) jumlah keuntungan atau kerugian yang diakui

Model Biaya
Entitas yang menerapkan model biaya dalam mengungkapkan:
1.

metode penyusutan yang digunakan

2.

umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan

3.

jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi
penurunan nilai) pada awal dan akhir periode

4.

rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan:
a) penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi
dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset
b) penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha
c) aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok
lepasan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual
d) penyusutan
e) jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai,
selama satu periode
f) perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata
uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari
kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor
g) transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri
h) perubahan lain

5.

nilai wajar properti investasi. Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti
investasi secara andal, entitas mengungkapkan:
a) uraian properti investasi
b) penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal
c) apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada

H. KETENTUAN TAMBAHAN
1. Ketentuan Transisi
Properti yang dalam proses pembangunan dikaji apakah memenuhi definisi sebagai
properti investasi pada tanggal efektif PSAK 13 (1 Januari 2012). Jika properti tersebut

PROPERTI INVESTASI

18

sebagai properti investasi, maka jumlah tercatat pada tanggal efektif PSAK 13 merupakan
biaya perolehan awalnya dan saldo surplus revaluasi terkait direklasifikasi ke saldo laba.

2. Tanggal Efektif
PSAK 13 diterapkan oleh entitas untuk periode tahun buku yang dimulai pada atau
setelah tanggal 1 Januari 2012.

3. Penarikan
PSAK 13 (revisi 2011) menggantikan PSAK 13 (revisi 2007).

I.

ANALISIS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN PT. DESTINASI TIRTA


NUSANTARA, TBK TAHUN 2012
Contoh kasus pada Laporan Keuangan PT Destinasi Tirta Nusantara, Tbk untuk

periode yang berakhir 31 Desember 2012 berikut disajikan pada bagian Neraca/Laporan
Posisi Keuangan pada penyajian Aset Tidak Lancar. Berikut merupakan penyajian dalam
Catatan atas Laporan Keuangan.
Dasar pengukuran laporan konsolidasian PT. Destinasi Tirta Nusantara adalah konsep
biaya perolehan (historical cost), kecuali beberapa akun tertentu disusun berdasarkan
pengukuran lain, sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun
tersebut.
Properti investasi, kecuali tanah, diukur sebesar biaya perolehan, termasuk biaya
transaksi, setelah dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan kerugian cadangan kerugian
penurunan nilai, jika ada. Investasi pada tanah diukur sebesar biaya perolehan, termasuk
biaya transaksi, setelah dikurangi cadangan kerugian penurunan nilai, jika ada, dan tidak
disusutkan. Jumlah tercatat termasuk biaya penggantian untuk bagian tertentu dari properti
investasi yang telah ada pada saat beban terjadi, jika kriteria pengakuan terpenuhi, dan tidak
termasuk biaya perawatan sehari-hari properti investasi. Setelah pengukuran awal, properti
investasi diukur dengan metode biaya.
Properti Investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk disusutkan menggunakan
metode garis lurus sepanjang estimasi masa manfaatnya selama 20 (duapuluh) tahun.
Properti Investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk dihentikan pengakuannya
(dikeluarkan dari laporan posisi keuangan konsolidasian) pada saat pelepasan atau ketika
properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat
ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Laba atau rugi yang

PROPERTI INVESTASI

19

timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi diakui dalam laporan laba rugi
komprehensif konsolidasian dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut.
Transfer ke properti investasi pada PT Destinasi Tirta Nusantara Tbk. sesuai PSAK 13
dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan
berakhirnya pemakaian oleh pemilik, atau dimulainya sewa operasi ke pihak lain. Sementara
transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan,
yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik atau dimulainya
pengembangan untuk dijual.
Pendapatan sewa properti investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk yang diakui di
laporan laba rugi komprehensif konsolidasian dilaporkan sebagai bagian dari Pendapatan.
Beban langsung yang terkait dengan pendapatan sewa properti investasi merupakan beban
penyusutan dan dialokasikan sebagai bagian dari Beban Umum dan Administrasi.
Seluruh Properti Investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk telah diasuransikan
seluruhnya kepada pihak ketiga yaitu PT. Asuransi Indrapura dan PT. Asuransi Sinarmas.
Manajemen berpendapat bahwa nilai pertanggungan asuransi tersebut cukup untuk menutupi
kemungkinan kerugian atas aset yang dipertanggungkan.

PROPERTI INVESTASI

20

Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, properti investasi merupakan tanah dan
bangunan (termasuk perbaikan bangunan) yang dimiliki oleh Perusahaan dan DCK, entitas
anak, yang disewakan kepada pihak berelasi berdasarkan perjanjian sewa sebagaimana
diungkapkan dalam Catatan 32.
Rekonsiliasi nilai tercatat properti investasi pada tahun 2012 dan 2011 adalah sebagai
berikut:

Properti investasi terdiri dari tanah seluas 256 m2 dan bangunan milik Perusahaan
yang berlokasi di kompleks Roxi Mas - jalan KH. Hasyim Ashari 125, Jakarta Pusat, serta
tanah seluas 1.648 m2

dan bangunan milik DCK, entitas anak, yang berlokasi di jalan

Tomang Raya 63, Jakarta.


Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, tanah dengan biaya perolehan sebesar Rp
11.097.042.606, serta bangunan dan prasarana dengan biaya perolehan sebesar Rp
45.244.533.168, digunakan sebagai jaminan atas utang bank Perusahaan, DCK, dan PTI,
pihak-pihak berelasi (Catatan 15, 18, dan 32).
Laporan laba rugi komprehensif konsolidasian selama tahun 2012 dan 2011
masingmasing adalah sebesar Rp 4.257.500.004 dan Rp 3.411.288.893, dilaporkan sebagai
bagian dari Pendapatan (Catatan 24).

PROPERTI INVESTASI

21

Beban langsung yang terkait dengan pendapatan sewa properti investasi merupakan
beban penyusutan dan dialokasikan sebagai bagian dari Beban umum dan administrasi
sebesar Rp 2.673.275.105 tahun 2012 Rp 2.636.115.924 tahun 2011 (Catatan 27).
Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, seluruh properti investasi telah
diasuransikan kepada PT PT Asuransi Indrapura pada tahun 2012 dan PT Asuransi Sinarmas
dan pada tahun 2011, seluruhnya pihak ketiga, dengan nilai pertanggungan sebesar Rp
55.200.000.000 dan Rp 53.625.000.000 pada tahun 2012 dan 2011. Manajemen berpendapat
bahwa nilai pertanggungan tersebut cukup untuk menutupi kemungkinan kerugian atas aset
yang dipertanggungkan.
Pada tanggal 31 Desember 2012, estimasi nilai wajar dari properti investasi adalah
sebesar Rp 100.060.000.000.

PROPERTI INVESTASI

22
Daftar Pustaka

Ikatan Akuntan Indonesia (2012). Standar Akuntansi Keuangan. PSAK 13 (revisi 2011):
Properti Investasi : Penerbit Salemba Empat, Jakarta
PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk (2012). Laporan Keuangan Konsolidasian PT.
Destinasi Tirta Nusantara Untuk Tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2012 dan
2011, Jakarta

Anda mungkin juga menyukai