Anda di halaman 1dari 22

PROPERTI INVESTASI, PSAK 13 (REVISI 2011) ANALISIS PADA PT. DESTINASI TIRTA NUSANTARA TBK LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN TAHUN 2012

Kelompok 7 :

DANANG INDRA KURNIAWAN (7) GADING BAGASKORO (14) R. AHMAD FISKA ALBA FUAD (28) RICA LUSIANA (29) YUSUF WANA (36)

KELAS 7A REGULER PROGRAM DIPLOMA IV SPESIALISASI AKUNTANSI SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

2014

PROPERTI INVESTASI

2

Abstrak PSAK 13 (pasca adopsi IFRS) membedakan antara properti investasi dan properti yang digunakan sendiri. Properti yang digunakan sendiri (owner occupied property) adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Properti investasi dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atau keduanya. Dengan demikian properti investasi dapat menghasilkan kas secara mandiri tanpa tergantung dengan aset lain yang dikuasai entitas. Hal ini membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri. Psak 13 (revisi 2011) mengatur pengklasifikasian properti investasi di dalam suatu laporan keuangan harus dipisahkan dari properti yang digunakan sendiri tersebut. Selain itu, entitas diberikan pilihan untuk memilih antara metode biaya atau metode nilai wajar (fair value) dengan kriteria khusus setelah pengakuan awal. Keywords: properti investasi, metode biaya, metode nilai wajar

PROPERTI INVESTASI

3

PROPERTI INVESTASI, PSAK 13 (REVISI 2011) ANALISIS PADA PT. DESTINASI TIRTA NUSANTARA TBK LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN TAHUN 2012

  • A. PERYATAAN STANDAR AKUNTANSI NOMOR 13 (PROPERTI INVESTASI)

Tujuan : Penyataan ini bertujuan untuk mengatur perlakuan akuntansi untuk properti

investasi dan pengungkapan yang terkait. Ruang Lingkup :

  • a. Pernyataan ini ditetapkan dalam pengakuan pengukuran dan pengungkapan properti investasi

  • b. Pernyataan ini juga ditetapkan untuk pengukuran hak atas properti investasi dalam sewa yang di catat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk pengukuran

  • c. Peryataan ini tidak mencakup hal yang diatur dalam PSAK 30 : Sewa, antara lain:

    • 1. Pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi;

    • 2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi (lihat juga PSAK 23: Pendapatan);

    • 3. Pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;

    • 4. Pengukuran investasi neto lessor yang di catat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor;

    • 5. Akuntansi untuk transaksi jual dan sewa balik; dan

    • 6. Pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi.

  • d. Pernyataan ini juga tidak berlaku untuk:

    • 1. Aset biologik (adalah aset yang mengalami pertumbuhan seperti contoh hewan dan tanaman) yang terkait dengan aktivitas agrikultur;

    • 2. Hak penambangan dan cadangan mineral seperti minyak, gas alam dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbaharui.

  • Definisi Berikut adalah pengertian istilah yang digunakan dalam pernyataan ini :

    Biaya Perolehan : Jumlah kas atau setara kas yang dikeluarkan atau nilai wajar dari imbalan lain yang diberikan untuk memperoleh suatu aset pada saat perolehan atau

    PROPERTI INVESTASI

    4

    pembangunan atau nilai yang diatribusikan pada aset ketika pengakuan awal sesuai dengan ketentuan spesifikasi dalam PSAK lain misalnya PSAK 53 : Pembayaran Berbasis Saham. Jumlah Tercatat : Jumlah suatu aset diakui dalam laporan posisi keuangan. Nila Wajar : Suatu jumlah yang digunakan untuk mengukur aset yang dapat dipertukarkan melalui suatu transaksi yang wajar yang melibatkan pihak- pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai. Properti Investasi:Properti (tanah atau bangunan atau bagian lain dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai keduanya dan tidak untuk:

    a. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

    Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.

    Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut akan memenuhi definisi properti investasi dan lessee meggunakan model nilai wajar, namun demikian sekali alternatif ini dipilih maka untuk satu hak atas properti tertentu yang dikuasai dengen cara sewa operasi , maka semua properti yang telah diklasifikasikan sebagai properti investasi dicatat dengan menggunakan model nilai wajar. Berikut adalah contoh properti investasi :

    • a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk di jual jangka pendek dalam kegiatan sehari hari;

    • b. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan (jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai).

    • c. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;

    PROPERTI INVESTASI

    5

    • d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.

    • e. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai poperti investasi.

    Berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi dan dengan demikian tidak termasuk dalam ruang lingkup pernyataan ini :

    • a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual, misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali;

    • b. Propeti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga;

    • c. Properti yang digunakan sendiri, termasuk di antaranya properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.

    • d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembayaran.

    Beberapa kasus dalam mengklasifikasikan properti:

    • a. Apabila Entitas menyediakan tambahan jasa kepada penghuni properti yang dimilikinya maka entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi jika jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, misalnya adalah ketika pemilik bangunan kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada lessee yang menghuni bangunan.

    • b. Apabila jasa yang disediakan bernilai cukup signifikan, misalnya jika entitas memiliki dan mengelola hotel, maka jasa yang diberikan kepada tamu adalah signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, oleh karena itu hotel yang dikelola pemilik termasuk sebagai properti digunakan sendiri dan bukan sebagai properti investasi.

    • c. Hal yang sulit mungkin untuk menentukan apakah tambahan jasa yang diberikan adalah sangat signifikan sehingga properti tidak memenuhi sebagai properti investasi misalnya, pemilik hotel terkadang memindahkan beberapa tanggung jawab kepada pihak ketiga berdasarkan suatu perjanjian pengelolaan. Pada satu sisi secara substansi posisi pemilik

    PROPERTI INVESTASI

    6

    hotel sebagai investor pasif. Pada sisi yang lain pemilik hotel telah mengalihdayakan kepada pihak ketiga untuk mengelola operasi hotel sehari-hari dengan tetap terkena dampak secara langsung dari variasi arus kas yang dihasilkan dari operasi hotel tersebut.

    Pertimbangan diperlukan untuk menetukan apakah suatu properti memenuhi kriteria sebagai properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria sehingga dapat digunakan sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi. PSAK mensyaratkan entitas untuk mengungkapkan kriteria tersebut ketika pengklasifikasian sulit dilakukan. Entitas memiliki properti yang disewakan kepada dan yang digunakan oleh entitas induknya atau entitas anak lain. Properti tersebut tidak diklasifikasikan sebagai properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasian, karena properti tersebut ini termasuk properti yang digunakan sendiri jika dilihat dari sudut pandang kelompok usaha. Namun jika dilihat dari sudut pandang entitas yang memiliki properti, properti tersebut termasuk kategori properti investasi sepanjang memenuhi definisi. Dengan demikian lessor memperlakukan kepemilikan properti tersebut sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya.

    • B. PENGAKUAN

    Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika:

    • a. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas; dan

    • b. Biaya perolehan propeti investasi dapat diukur secara andal.

    Entitas mengevaluasi berdasarkan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk menambah mengganti bagian properti atau memperbaiki properti. Berdasarkan prinsip pengakuan entitas tidak mengakui biaya harian penggunaan properti dalam jumlah tercatat properti investasi. Biaya tersebut diakui dalam laba rugi pada saat terjadinya. Biaya harian penggunaan properti yang utama adalah biaya tenaga kerja dan bahan habis pakai serta termasuk biaya suku cadang kecil. Tujuan pengeluaran ini sering digambarkan sebagai perbaikan dan pemeliharaan dari properti. Bagian dari properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Contoh, interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya. Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian properti investasi yang ada pada saat

    PROPERTI INVESTASI

    7

    terjadinya dalam jumlah tercatat properti investasi jika memenuhi kriteria pengakuan. Jumlah tercatat bagian yang diganti dihentikan pengakuannya sesuai dengan ketentuan penghentian pengakuan dalam pernyataan ini.

    • C. PENGUKURAN SAAT PENGAKUAN

    Properti investasi dan biaya transaksi pada awalnya diukur sebagai biaya perolehan.

    Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi :

    • 1. Harga Pembelian

    • 2. Setiap pengeluaran yang dapat didistribusikan secara langsung, misal : biaya jasa hukum, pajak penjualan, biaya transaksi lain.

    Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk :

    • 1. Biaya perintisan (kecuali dapat membawa properti ke kondisi yang diinginkan manajemen)

    • 2. Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan

    • 3. Pemborosan bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti.

    Biaya perolehan adalah setara harga tunai properti investasi, jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan. Perbedaan antara harga tunai dan total pembayaran diakui sebagai beban bunga selama periode kredit. Biaya perolehan hak atas properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai properti investasi. Dalam hal tersebut, aset diakui dengan jumlah yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini pembayaran sewa minimum, sedangkan jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas. Setiap premi yang dibayarkan untuk sewa diperlakukan sebagai bagian dari pembayaran sewa minimum sehingga dimasukkan dalam biaya perolehan aset dan dikeluarkan dari liabilitas. Biaya perolehan properti investasi yang diperoleh melalui pertukaran dengan aset moneter, non moneter, atau kombinasi moneter-nonmoneter diukur pada nilai wajar, kecuali:

    • 1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial

    • 2. Nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal

    PROPERTI INVESTASI

    8

    Suatu transaksi pertukaran memiliki substansi komersial, jika :

    • 1. Konfigurasi (risiko, waktu, dan jumlah) arus kas dari aset yang diterima berbeda dengan konfigurasi arus kas dari aset yang diserahkan

    • 2. Nilai spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi berubah sebagai akibat dari pertukaran

    • 3. Selisih di a dan b relatif signifikan terhadap nilai wajar dari aset yang dipertukarkan

    Nilai wajar suatu aset, ketika transaksi pasar yang serupa tidak tersedia, dapat diukur secara andal jika :

    • 1. Variabilitas dalam rentang estimasi nilai wajar yang rasional untuk aset tersebut adalah tidak signifikan

    • 2. Probabilitas dari beragam estimasi dalam rentang tersebut dapat dinilai secara rasional dan digunakan dalam mengestimasi nilai wajar

    Jika entitas dapat menentukan nilai wajar secara andal baik dari aset yang diterima atau diserahkan, maka nilai wajar dari aset yang diserahkan digunakan untuk mengukur biaya perolehan dari aset yang diterima, kecuali jika nilai wajar aset yang diterima lebih jelas.

    • D. PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN

      • 1. Kebijakan Akuntansi

    Terdapat 2 macam model kebijakan akuntansi, yaitu :

    • a. Model Nilai Wajar, digunakan untuk tujuan pengukuran

    • b. Model Biaya, digunakan untuk tujuan pengungkapan

    Perubahan kebijakan akuntansi secara sukarela dapat dilakukan hanya jika perubahan tersebut akan menghasilkan laporan keuangan yang andal dan lebih relevan. Entitas dapat memilih model kebijakan akuntansi untuk :

    • 1. Properti investasi yang menjadi agunan liabilitas

    • 2. Properti investasi lain

    Properti yang dimiliki oleh dana properti internal tidak boleh diukur sebagian dengan biaya perolehan dan sebagian dengan nilai wajar. Hal tersebut mengakibatkan penjualan properti investasi antar kelompok aset yang diukur dengan menggunakan model berbeda

    PROPERTI INVESTASI

    9

    diakui pada nilai wajar, dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar diakui dalam Laporan Laba Rugi.

    • 2. Model nilai wajar

    Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Bagaimana mengukur nilai wajar properti investasi? PSAK No. 13 menjelaskan, yang dimaksud dengan nilai wajar properti investasi adalah harga yang mana properti dipertukarkan antara pihak-pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar (arm’s length transaction). Nilai wajar yang ditentukan adalah nilai wajar tanpa dikurangi dengan biaya transaksi yang mungkin timbul dari penjualan atau pelepasan properti investasi Nilai wajar properti investasi mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pelaporan. Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak. Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut. Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi, atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti. Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, termasuk:

    Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang berbeda), disesuaikan untuk mencerminkan perbedaan tersebut;

    PROPERTI INVESTASI

    10

    harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada harga tersebut,dan proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang mencerminkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas.

    Apabila hak atas properti yang dimiliki adalah melalui sewa operasi, maka model nilai wajar harus diterapkan. Laba atau rugi yang timbul dari perbuatan nilai wajar atas proserti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada bagian other expense di periode terjadinya. Berikut contoh ayat jurnal yang dibuat untuk pengakuan laba atau rugi dalam perubahan nilai wajar :

    • a. Asumsi jika terdapat kenaikan nilai dalam investasi

    Dr Properti Investasi

    Cr Keuntungan kenaikan nilai properti investasi

    • b. Asumsi jika terdapat penurunan nilai dalam properti investasi

    Dr Kerugian penurunan nilai properti investasi

    Cr Properti Investasi

    Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah. peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap); jika kantor disewakan termasuk dengan furniturnya, nilai wajar kantor umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental juga terkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila furnitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;

    PROPERTI INVESTASI

    11

    nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa operasi akrual (accrued operating lease income), karena entitas mengakui hal tersebut secara terpisah sebagai aset atau kewajiban; nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan

    • 3. Model biaya

    Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam PSAK 16: Aset Tetap. Sedangkan jika properti investasi tersebut memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) sesuai dengan PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan. Properti investasi yang memenuhi kriteria dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) diukur sesuai dengan PSAK 58.

    E. TRANSFER

    Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat

    perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan:

    • 1. dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri;

    • 2. dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi persediaan;

    • 3. berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi;

    • 4. dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi.

    Paragraf di atas mengharuskan entitas mentransfer properti dari properti investasi menjadi persediaan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya pengembangan dengan tujuan untuk dijual. Jika entitas memutuskan untuk melepas properti investasi tanpa dikembangkan, maka entitas tetap memperlakukan properti sebagai properti investasi hingga dihentikan pengakuannya (dihapuskan dari laporan

    PROPERTI INVESTASI

    12

    posisi keuangan) dan tidak memperlakukannya sebagai persediaan. Demikian pula jika entitas mulai mengembangkan kembali properti investasi yang ada dan akan tetap menggunakannya di masa depan sebagai properti investasi, maka properti tersebut tetap properti investasi dan tidak direklasifikasi sebagai properti yang digunakan sendiri selama masa pengembangan kembali. Paragraf di bawah diterapkan untuk pengakuan dan pengukuran jika entitas menggunakan model nilai wajar terhadap properti investasi. Jika entitas menggunakan model biaya, transfer antara properti investasi, properti yang digunakan sendiri dan persediaan tidak mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer serta tidak mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar dan kemudian ditransfer menjadi properti yang digunakan sendiri atau sebagai persediaan, nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16: Aset Tetap atau PSAK 14: Persediaan adalah nilai wajar pada tanggal perubahaan penggunaan. Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi properti investasi dan akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16: Aset Tetap sampai dengan saat tanggal terakhir perubahaan penggunaannya. Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi menurut PSAK 16. Sampai dengan tanggal di mana properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi yang dicatat pada nilai wajar, entitas menyusutkan properti dan mengakui rugi penurunan nilai yang telah terjadi. Entitas memperlakukan perbedaan yang ada antara jumlah

    tercatat properti investasi berdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan nilai wajarnya pada tanggal tersebut dengan cara yang sama seperti revaluasi menurut PSAK 16. Dengan kata lain:

    • 1. terjadinya penurunan jumlah tercatat properti diakui dalam laba rugi. Namun, jika terdapat surplus revaluasi yang terkait dengan properti tersebut, penurunan tersebut diakui di pendapatan komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi di ekuitas.

    • 2. timbulnya kenaikan jumlah tercatat diperlakukan sebagai berikut:

      • a) jika kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya atas properti tersebut, maka kenaikan diakui dalam laba rugi. Jumlah yang diakui dalam laba rugi tidak dapat melebihi jumlah yang diperlukan untuk mengembalikan nilai ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) jika tidak ada pengakuan rugi penurunan nilai;

    PROPERTI INVESTASI

    13

    b)

    sisa kenaikan yang ada diakui dalam pendapatan komprehensif lain dan kenaikan surplus revaluasi di ekuitas. Selanjutnya, pada saat properti investasi dilepas, surplus revaluasi di ekuitas dapat ditransfer ke saldo laba. Transfer dari surplus revaluasi ke saldo laba tidak melalui laba rugi.

    Untuk transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan yang ada antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatat diakui dalam laba rugi. Perlakuan transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajar adalah konsisten dengan perlakuan penjualan persediaan. Ketika entitas menyelesaikan pembangunan atau pengembangan properti investasi yang dibangun sendiri dan yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan yang ada antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatnya diakui dalam laba rugi.

    F. PELEPASAN

    Properti investasi dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi keuangan) pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan. Untuk menentukan tanggal pelepasan properti investasi, entitas menggunakan kriteria yang diatur dalam PSAK 23: Pendapatan pada pengakuan pendapatan dari penjualan barang dan jasa dan mempertimbangkan pedoman terkait sesuai lampiran PSAK 23. PSAK 30: Sewa berlaku untuk pelepasan yang dilakukan dengan cara sewa pembiayaan dan dengan cara jual dan sewa-balik. Jika, sesuai dengan prinsip pengakuan dalam paragraf 16, entitas mengakui biaya penggantian untuk bagian tertentu dari suatu properti investasi di dalam jumlah tercatat suatu aset tersebut, maka jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Suatu

    bagian yang diganti dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model biaya bisa saja bukan merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah. Jika penentuan jumlah tercatat dan bagian yang diganti tersebut tidak dapat secara praktis dilakukan, entitas dapat menggunakan biaya penggantian sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang diganti pada saat diperoleh atau dibangun. Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model nilai wajar, nilai wajar dari properti investasi tersebut bisa jadi

    PROPERTI INVESTASI

    14

    telah mencerminkan keadaan bahwa bagian yang akan diganti sudah tidak memiliki nilai lagi. Dalam kasus-kasus lain, mungkin saja merupakan hal yang sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang harus dikurangi untuk bagian yang diganti. Suatu alternatif yang dapat digunakan untuk menentukan nilai wajar yang harus dikurangi sehubungan dengan bagian yang diganti, jika tidak dapat dilakukan secara praktis, adalah dengan memasukkan biaya pengganti ke dalam jumlah tercatat aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset tersebut, sebagaimana yang diharuskan dalam hal terjadi penambahan yang tidak memerlukan penggantian. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan

    diakui dalam laba rugi (kecuali jika PSAK 30: Sewa mensyaratkan lain dalam hal jual dan sewa-balik) dalam periode terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut. Imbalan yang diterima atas pelepasan properti investasi pada awalnya diakui sebesar nilai wajar. Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar setara harga tunai. Selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga sesuai dengan PSAK 23: Pendapatan dengan menggunakan metode tingkat bunga efektif. Entitas menerapkan PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontijensi, dan Aset Kontijensi atau Pernyataan lain yang sesuai, dalam mencatat liabilitas yang masih ada sehubungan dengan properti investasi setelah pelepasan tersebut. Kompensasi dari pihak ketiga yang diberikan sehubungan dengan penurunan nilai, kehilangan atau pengembalian properti investasi harus diakui dalam laba rugi ketika kompensasi tersebut menjadi piutang. Penurunan nilai atau rugi atas properti investasi, klaim, atau pembayaran kompensasi dari pihak ketiga dan pembelian atau pembangunan kemudian aset adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat secara terpisah, dengan cara sebagai berikut:

    • (a) penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48: Penurunan Nilai Aset;

    • (b) penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sesuai dengan paragraf-paragraf dari pernyataan ini;

    • (c) kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan

    • (d) biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian ditentukan berdasarkan paragraf-paragraf dari pernyataan ini.

    PROPERTI INVESTASI

    15

    G. PENGUNGKAPAN Model Nilai Wajar dan Model Biaya

    *pengungkapan berikut diterapkan disamping pengungkapan lain dalam PSAK 30: Sewa (Revisi 2010)

    Entitas mengungkapkan :

    • 1. apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya

    • 2. jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi

    • 3. apabila pengklasifikasian atau pembedaan properti investasi sulit dilakukan, kriteria yang digunakan :

      • a) properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri

      • b) properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

  • 4. metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar properti investasi, mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain

  • 5. sejauh mana penentuan nilai wajar properti, didasarkan atas penilaian oleh penilai independen. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut diungkapkan

  • 6. jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk

    • a) penghasilan rental dari properti investasi

    • b) beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental

    • c) beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental

    • d) perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar

  • 7. eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan

  • 8. kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan

  • PROPERTI INVESTASI

    16

    Model Nilai Wajar

    Entitas yang menerapkan model nilai wajar mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut:

    • 1. penambahan, dengan pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset

    • 2. penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui kombinasi bisnis

    • 3. aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual

    • 4. keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar

    • 5. perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor

    • 6. transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri

    • 7. perubahan lain

    Entitas mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian terhadap properti investasi yang

    disesuaikan secara signifikan (misal untuk menghindari penghitungan ganda atas aset atau liabilitas yang diakui sebagai aset dan liabilitas terpisah) dengan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan secara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signifikan lain. Jika entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya, rekonsiliasi mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti investasi tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lainnya. Sebagai tambahan, entitas mengungkapkan:

    • 1. uraian mengenai properti investasi tersebut

    • 2. penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal

    • 3. apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada

    • 4. untuk pelepasan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar a) fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar

      • b) jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan

    PROPERTI INVESTASI

    17

    • c) jumlah keuntungan atau kerugian yang diakui

    Model Biaya

    Entitas yang menerapkan model biaya dalam mengungkapkan:

    • 1. metode penyusutan yang digunakan

    • 2. umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan

    • 3. jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode

    • 4. rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan:

      • a) penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset

      • b) penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha

      • c) aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok lepasan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual

      • d) penyusutan

      • e) jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai, selama satu periode

      • f) perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor

      • g) transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri

      • h) perubahan lain

  • 5. nilai wajar properti investasi. Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas mengungkapkan:

    • a) uraian properti investasi

    • b) penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal

    • c) apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada

    • H. KETENTUAN TAMBAHAN

      • 1. Ketentuan Transisi

    Properti yang dalam proses pembangunan dikaji apakah memenuhi definisi sebagai

    properti investasi pada tanggal efektif PSAK 13 (1 Januari 2012).

    Jika properti tersebut

    PROPERTI INVESTASI

    18

    sebagai properti investasi, maka jumlah tercatat pada tanggal efektif PSAK 13 merupakan biaya perolehan awalnya dan saldo surplus revaluasi terkait direklasifikasi ke saldo laba.

    • 2. Tanggal Efektif

    PSAK 13 diterapkan oleh entitas untuk periode tahun buku yang dimulai pada atau

    setelah tanggal 1 Januari 2012.

    • 3. Penarikan

    PSAK 13 (revisi 2011) menggantikan PSAK 13 (revisi 2007).

    • I. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN PT. DESTINASI TIRTA NUSANTARA, TBK TAHUN 2012

    Contoh kasus pada Laporan Keuangan PT Destinasi Tirta Nusantara, Tbk untuk periode yang berakhir 31 Desember 2012 berikut disajikan pada bagian Neraca/Laporan Posisi Keuangan pada penyajian Aset Tidak Lancar. Berikut merupakan penyajian dalam Catatan atas Laporan Keuangan. Dasar pengukuran laporan konsolidasian PT. Destinasi Tirta Nusantara adalah konsep biaya perolehan (historical cost), kecuali beberapa akun tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain, sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun tersebut. Properti investasi, kecuali tanah, diukur sebesar biaya perolehan, termasuk biaya transaksi, setelah dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan kerugian cadangan kerugian penurunan nilai, jika ada. Investasi pada tanah diukur sebesar biaya perolehan, termasuk biaya transaksi, setelah dikurangi cadangan kerugian penurunan nilai, jika ada, dan tidak disusutkan. Jumlah tercatat termasuk biaya penggantian untuk bagian tertentu dari properti investasi yang telah ada pada saat beban terjadi, jika kriteria pengakuan terpenuhi, dan tidak termasuk biaya perawatan sehari-hari properti investasi. Setelah pengukuran awal, properti investasi diukur dengan metode biaya.

    Properti Investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk disusutkan menggunakan metode garis lurus sepanjang estimasi masa manfaatnya selama 20 (duapuluh) tahun. Properti Investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi keuangan konsolidasian) pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Laba atau rugi yang

    PROPERTI INVESTASI

    19

    timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi diakui dalam laporan laba rugi komprehensif konsolidasian dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut. Transfer ke properti investasi pada PT Destinasi Tirta Nusantara Tbk. sesuai PSAK 13 dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, atau dimulainya sewa operasi ke pihak lain. Sementara transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik atau dimulainya pengembangan untuk dijual. Pendapatan sewa properti investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk yang diakui di laporan laba rugi komprehensif konsolidasian dilaporkan sebagai bagian dari “Pendapatan”. Beban langsung yang terkait dengan pendapatan sewa properti investasi merupakan beban

    penyusutan dan dialokasikan sebagai bagian dari “Beban Umum dan Administrasi”.

    Seluruh Properti Investasi PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk telah diasuransikan seluruhnya kepada pihak ketiga yaitu PT. Asuransi Indrapura dan PT. Asuransi Sinarmas. Manajemen berpendapat bahwa nilai pertanggungan asuransi tersebut cukup untuk menutupi kemungkinan kerugian atas aset yang dipertanggungkan.

    PROPERTI INVESTASI 19 timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi diakui dalam laporan laba rugi komprehensif

    PROPERTI INVESTASI

    20

    Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, properti investasi merupakan tanah dan bangunan (termasuk perbaikan bangunan) yang dimiliki oleh Perusahaan dan DCK, entitas anak, yang disewakan kepada pihak berelasi berdasarkan perjanjian sewa sebagaimana diungkapkan dalam Catatan 32. Rekonsiliasi nilai tercatat properti investasi pada tahun 2012 dan 2011 adalah sebagai berikut:

    PROPERTI INVESTASI 20 Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, properti investasi merupakan tanah dan bangunan

    Properti investasi terdiri dari tanah seluas 256 m2 dan bangunan milik Perusahaan yang berlokasi di kompleks Roxi Mas - jalan KH. Hasyim Ashari 125, Jakarta Pusat, serta tanah seluas 1.648 m2 dan bangunan milik DCK, entitas anak, yang berlokasi di jalan Tomang Raya 63, Jakarta. Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, tanah dengan biaya perolehan sebesar Rp 11.097.042.606, serta bangunan dan prasarana dengan biaya perolehan sebesar Rp 45.244.533.168, digunakan sebagai jaminan atas utang bank Perusahaan, DCK, dan PTI, pihak-pihak berelasi (Catatan 15, 18, dan 32). Laporan laba rugi komprehensif konsolidasian selama tahun 2012 dan 2011 masingmasing adalah sebesar Rp 4.257.500.004 dan Rp 3.411.288.893, dilaporkan sebagai

    bagian dari “Pendapatan” (Catatan 24).

    PROPERTI INVESTASI

    21

    Beban langsung yang terkait dengan pendapatan sewa properti investasi merupakan

    beban penyusutan dan dialokasikan sebagai bagian dari “Beban umum dan administrasi”

    sebesar Rp 2.673.275.105 tahun 2012 Rp 2.636.115.924 tahun 2011 (Catatan 27). Pada tanggal 31 Desember 2012 dan 2011, seluruh properti investasi telah diasuransikan kepada PT PT Asuransi Indrapura pada tahun 2012 dan PT Asuransi Sinarmas dan pada tahun 2011, seluruhnya pihak ketiga, dengan nilai pertanggungan sebesar Rp 55.200.000.000 dan Rp 53.625.000.000 pada tahun 2012 dan 2011. Manajemen berpendapat bahwa nilai pertanggungan tersebut cukup untuk menutupi kemungkinan kerugian atas aset yang dipertanggungkan. Pada tanggal 31 Desember 2012, estimasi nilai wajar dari properti investasi adalah

    sebesar Rp 100.060.000.000.

    PROPERTI INVESTASI

    22

    Daftar Pustaka

    Ikatan Akuntan Indonesia (2012). Standar Akuntansi Keuangan. PSAK 13 (revisi 2011):

    Properti Investasi : Penerbit Salemba Empat, Jakarta PT. Destinasi Tirta Nusantara, Tbk (2012). Laporan Keuangan Konsolidasian PT. Destinasi Tirta Nusantara Untuk Tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2012 dan 2011, Jakarta