Metode Internal Rate Of

Return - IRR
Tingkat pengembalian internal internal
rate of return IRR
Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV
sama dengan nol, karena PV arus kas pada
tingkat bunga tersebut sama dengan investasi
awalnya

Metode ini memperhitungkan nilai waktu

uang, jadi arus kas di diskontokan atas
dasar biaya modal tingkat bunga

NPV = 0 =

CF1

Rumusan IRR
CF2

+
(1 + i)1

CF3

+
(1 + i)2

+ +

(1 + i)3

CF : Arus kas
i : Biaya modal tingkat bunga yang dicari
pada tingkat diskonto NPV akan menjadi nol
n : Umur proyek investasi
OI : Investasi awal

CFn

(1 + i)n

- OI

Langkah langkah
menghitung IRR :
Hitung PV arus kas yang dihasilkan usulan
proyek investasi dengan menggunakan
tingkat suku bunga yang dipilih
sembarangan
Bandingkan hasil perhitungan poin 1
diatas dengan IO nya
Jika hasilnya negatif, coba dengan suku bunga
yang lebih rendah
Jika hasilnya positif, coba dengan suku bunga
lebih tinggi
3

Lanjutan

Lanjutkan poin langkah 2 diatas

sampai PV nya mendekati OI
(selisih PV dengan investasi awal = 1 dan + 1)
Menghitung tingkat diskonto dari
usulan proyek investasi tersebut
dengan teknik interpolasi

Contoh soal :

Penyelesaian :

RASIO
KEUNTUNGAN/
BIAYA
(B/C RATIO)

ANALISIS FINANSIAL

Analisis Finansial digunakan untuk mengetahui apakah usaha

yang diusahakan layak dan menguntungkan untuk
dikembangkan atau dikatakan masih dalam tingkat efisiensi.
Berbagai kriteria investasi dapat dipertanggungjawabkan dan
sering digunakan untuk menilai kelayakan investasi tersebut
adalah R/C Ratio, Net Present Value (NPV), Net Benefit Cost
Ratio (Net B/C), Internal Rate of Return (IRR), Break Event
Point (BEP), dan Payback Period.

1.

R/C Rasio (Return/Cost Ratio)

Yi
Pxn
Pi
Xm
1...m
R/C 1
R/C <1

YiPi
i 1

i 1
k

:
:
:
:
:
:
:

Xm
.
Pxn

n 1

jumlah produk
harga input
harga produk
jumlah input
jumlah jenis input
menguntungkan
tidak menguntungkan

2. B/C Ratio (Benefit/Cost Ratio)

Net Benefit Cost Ratio adalah penilaian yang dilakukan untuk

melihat tingkat efisiensi penggunaan biaya berupa
perbandingan jumlah nilai bersih sekarang yang positif
dengan jumlah nilai bersih sekarang yang negatif atau
adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon
positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif.
Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang
telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah
didiskon.
Suatu proyek layak dan efisien untuk dilaksanakan jika nilai
Net atau gross b/C > 1, yang berarti manfaat yang diperoleh
lebih besar dari biaya yang dikeluarkan dan berlaku
sebaliknya.

10

Secara matematis Net Benefit Cost Ratio dirumuskan sebagai

berikut :
n
Bt

i
i

1
B

n
C
Ct

t
i 1 1 i
Bt
Ct
i
t
n
B/C>1

=
=
=
=
=
=

Benefit pada tahun ke-t

Biaya pada tahun ke-t
tingkat bunga yang berlaku
jangka waktu proyek
umur proyek
memberikan manfaat

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan
Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP)
atau TR=TC

11

Contoh kasus
Undang-undang tentang
pengendalian banjir 1936
menyebutkan bahwa proyek akan
didanai hanya jika manfaat yang
dihasilkan bagi siapa saja melebihi
biaya yang diperkirakan.

12

Tetapi undang-undang tidak

spesifik menyebutkan
Biaya dan keuntungan/manfaat yang
digunakan
Metode analisis yang digunakan
Suku bunga yang digunakan
Bagaimana membedakan antara
biaya dan kerugian (disbenefits)

13

Rasio Manfaat/Biaya
keuntungan ker ugian
B/C Ratio =
biaya

14

 Dianggap sebagai rasio efisiensi pada

proyek umum/ pemerintah. Yaitu,
manfaat (dalam bentuk uang terdiskon)
perbiaya terdiskon.
Keuntungan Keluaran yang diinginkan
yang diterima oleh masyarakat
Kerugian Hasil negatif yang sedapat
mungkin dihindari
Biaya Pembayaran oleh pemerintah
untuk menjalankan proyek.
15

 Rasio B/C dapat dihitung dengan

menggunakan PW atau EAW untuk
keuntungan, kerugian, dan biaya.
B/C > 1
memilih berinvestasi
B/C = 1
tidak terdapat perbedaan
B/C < 1
lebih baik tidak
berinvestasi
16

CONTOH-1
Pembangunan jalan utama yang baru
membutuhkan biaya sebesar $100.000
jika dibangun tahun ini dan akan memberi
keuntungan sebesar $50.000 pertahun
selama tiga tahun. Biaya pemeliharaan
diperkirakan sebesar $10.000. Jika
mendapat tingkat bunga sebesar 7%,
dapatkah pembangunan jalan dilakukan?

17

 PW (biaya) = $100,000 + $10,000 (P/A, 0.07, 3)

= $100,000 + $10,000 * 2.624
= $126,240

PW (manfaat) = $50,000 (P/A, 0.07, 3)

= $50,000 * 2.624 = $131,200
Rasio B/C = PW (manfaat) / PW (biaya)
= $131,200 / $126,240
= 1.04 > 1 (pembangunan jalan dapat
dilakukan)

18

CONTOH-2
Lokasi pembuangan sampah baru akan
memberikan penghematan bagi warga
sebesar $250,000 per tahun, namun suatu
studi memperkirakan bahwa ada beberapa
kerugian, antara lain lalu lintas truk,
kebisingan, dan bau tidak sedap yang
diperkirakan senilai $120,000 per tahun.
Pembangunan pasar tersebut
membutuhkan dana sebesar $2.4 M dan
akan bertahan selama 40 tahun. Tingkat
bunga yang digunakan sebesar 6%.
19

 EAW (biaya) = 2.4 M (A/P, 0.06, 40)

= 2.4 M * 0.0665
= $159,600
EAW (keuntungan) = 250 K - 120 K
=$130 K
Rasio B/C = 130,000 / 159,600
= 0.81< 1
Tolak pembangunan lokasi
pembuangan sampah
20

21

22