Elemente semnificative privind valoarea de pia a

proprietii
Conf.univ.dr. Alexandru MANOLE
Conf.univ.dr. Aurel DIACONU
Universitatea Artifex - Bucureti
Abstract
This paper presents the main elements which define and explain the market
value concept. The essential criteria in evaluating any mobile or real estate
property is its utility. The procedures used in the evaluation process have as
common objective the definition and measurement of the utility degree for the
valuated property.
Key words: real estate property, market value, utility, terrains,
constructions
Valoarea de pia reflect percepiile i aciunile colective de pe pia i
este baza pentru evaluarea majoritii resurselor n economiile de pia1. Dei
definiiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de pia este, de obicei,
neles i aplicat.
Valoarea de pia se definete ca: suma estimat pentru care o proprietate
ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing
adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de pia este
o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o
anumit dat. n aceast definiie apare implicit conceptul de pia n ansamblu,
care reflect mai degrab activitatea i motivaia mai multor participani dect
imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de pia
este o estimare fundamentat de pia, efectuat n conformitate cu aceste
Standarde.
Proprietatea imobiliar este diferit de cele mai multe bunuri i servicii,
datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia, pentru a atinge un pre care s
reprezinte valoarea de pia, din cauz c proprietatea imobiliar este o marf cu
lichiditate mai redus. Aceast perioad mare de expunere, absena unei piee la
vedere (o pia pe care mrfurile sunt disponibile pentru vnzarea imediat) i
natura i diversitatea proprietilor imobiliare i a pieelor proprietilor imobiliare

Constantin Anghelache, Aurel Asmarandei Aspecte generale privind analiza proprietii,

Scientific Research Themes/Studies Communications at the National Seminary Octav Onicescu,
Romanian Statistical Review Trim. 3/2011, pp. 202-206.

Revista Romn de Statistic Trim III/2012- Supliment

291

au determinat necesitatea apariiei evaluatorilor profesioniti i a standardelor de

evaluare.
n anumite ri, termenul de valoarea just de pia este utilizat ca sinonim
cu valoarea de pia2. Valoarea just de pia nu trebuie confundat cu termenul
contabil valoarea just.
Poziia IVSC este aceea c termenul valoarea de pia nu solicit niciodat
clarificri suplimentare i deci toate rile ar trebui s se ndrepte spre utilizarea
acestuia.
Utilizare eficient a propriettii
Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajrile terenului i
construciile ataate acestuia au o durat de via finit. Datorit fixitii terenului,
fiecare lot de proprietate imobiliar are o localizare unic.
Permanena terenului nseamn, de asemenea, c este de ateptat ca terenul
s existe i dup dispariia construciilor ataate acestuia, care au o durat de via
finit.
Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim.
Atunci cnd terenul este evaluat distinct de construciile de pe el,
principiile economice cer ca amenajrile terenului i construciile ataate s fie
evaluate ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoarea total a proprietii.
Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat pe conceptul de cea mai bun
utilizare, reflect utilitatea i permanena terenului, n contextul pieei, iar valoarea
amenajrilor terenului i a construciilor ataate lui reflect diferena dintre
valoarea terenului i valoarea de pia a proprietii construite.
Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i
amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri, evaluatorul va estima
valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a proprietii
construite.
Cea mai bun utilizare este definit ca: cea mai probabil utilizare a
proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil
financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil, nu poate fi
considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal i posibil
fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce este rezonabil
probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt
rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea din
care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este
considerat cea mai bun utilizare.
Aplicarea acestei definiii permite evaluatorilor s aprecieze efectele
deteriorrii i deprecierii asupra construciilor, care sunt cele mai adecvate

Constantin Anghelache, Anca Popescu Cruceru, Aurel Asmarandei Consideraii privind

dobandirea dreptului de proprietate public, Scientific Research Themes/Studies Communications
at the National Seminary Octav Onicescu, Romanian Statistical Review Trim. 3/2011, pp. 227-234.

292

Revista Romn de Statistic Trim. III/2012 - Supliment

amenajri i construcii, fezabilitatea proiectelor de reabilitare i renovare i multe

alte situaii de evaluare.
Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de dezechilibre
severe ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare a proprietii poate fi pstrarea
acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situaii, n care sunt identificate mai multe
tipuri poteniale de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s analizeze aceste
utilizri alternative ca i nivelele de venituri i cheltuieli viitoare previzionate. n
cazul n care documentaia de urbanism se afl n curs de modificare, cea mai bun
utilizare imediat a proprietii poate fi o utilizare intermediar.
Criteriul esenial n evaluarea oricrei proprieti imobiliare sau mobiliare
este utilitatea sa. Procedurile utilizate n procesul de evaluare au ca obiectiv comun
definirea i cuantificarea gradului de utilitate a proprietii evaluate.
Utilitatea este mai degrab un termen relativ sau comparativ i nu un
criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este msurat prin
capacitatea sa productiv. Valoarea sa este o funcie a cantitii i calitii
produsului pe care pmntul l produce, n sens agricol, sau o funcie a cantitii i
calitii construciilor eseniale pentru activitatea agricol. Dac terenul are
potenial de dezvoltare, producia sa este estimat n funcie de utilizarea sa din
perspectiv rezidenial, comercial, industrial sau o utilizare mixt. Ca urmare,
valoarea terenului se stabilete prin evaluarea utilitii sale n condiiile factorilor
legali, fizici, funcionali, economici i de mediu care influeneaz capacitatea sa
productiv.
Pentru unele proprieti, utilitatea optim este obinut dac proprietatea
respectiv este exploatat ca entitate distinct. Alte proprieti au o utilitate mai
mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprieti
administrate de o ntreprindere integrat, cu lanuri de subuniti de vnzare cu
amnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie fcut o distincie
ntre utilitatea proprietii considerate individual sau ca fiind parte a unui grup.
Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieei, fie ca o entitate distinct,
fie ca parte dintr-un ntreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul estimeaz i
raporteaz valoarea proprietii ca entitate individual.
Dac valoarea proprietii, considerat ca parte din ntreg sau din
portofoliu, este diferit de valoarea sa individual, aceast valoare ar trebui luat n
considerare i raportat ca atare.
Proprietile de natura unor uniti de exploatare independente sunt
tranzacionate independent i sunt evaluate ca atare. Dac astfel de proprieti ar
putea avea o valoare mai mare (sau mai mic), rezultat dintr-o asociere economic
sau funcional cu alte proprieti, o asemenea valoare special sau adiional
trebuie evideniat n procesul de evaluare i raportat corespunztor, conform
observaiilor proprii ale evaluatorului sau n concordan cu instruciunile exprese
ale clientului. Orice astfel de valoare estimat, nu ar trebui asociat cu valoarea de
pia, fr explicaiile de rigoare.
O proprietate individual poate avea o valoare adiional sau special,
peste valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat al asocierii sale fizice sau

Revista Romn de Statistic Trim III/2012- Supliment

293

funcionale cu o proprietate deinut de alii sau al atractivitii pentru un

cumprtor care are interese speciale. Mrimea unei astfel de valori adiionale sau
speciale este, n general, raportat n mod distinct fa de valoarea de pia.
Utilitatea este msurat dintr-o perspectiv pe termen lung, de obicei pe
durata normal de via util a unei proprieti sau a unui grup de proprieti.
Totui, exist momente cnd o anumit proprietate poate deveni temporar
excedentar, scoas n afara exploatrii, adaptat pentru o utilizare sau o
funcionare alternativ sau, uneori, pur i simplu pus n conservare pentru o
anumit perioad de timp. n alte cazuri, circumstanele externe ale pieei,
economice sau politice, pot dicta limitarea produciei pentru o perioad nedefinit
de timp. Evalurile n astfel de situaii necesit competen i o experien
deosebit i raportrile se vor efectua n concordan cu Standardele Internaionale
de Evaluare. Este deosebit de important ca evaluatorul s prezinte explicit definiia
valorii, informaiile pe care se bazeaz evaluarea, ipotezele i condiiile limitative
(dac exist) referitoare la evaluare.
Bibliografie selectiv
Safta, Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privat si publica in Romania,
Editura Graphix, Iasi, 1993.

294

Revista Romn de Statistic Trim. III/2012 - Supliment