SOP MAINTENANCE

HAKEKAT PEMELIHARAAN mesin dan fasilitas perusahaan

Maintenance atau pemeliharaan pada mesin dan fasilitas perusahaan dimaksudkan sebagai
gabungan dari tindakan teknis dan administrative, yang dimaksudkan untuk
mempertahankan,dan memulihkan fungsi mesin juga fasilitas perusahaan sebagaimana yang
telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu mesin dinilai dari kemampuan mesin
untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan,antara
lain :
1. Persyaratan fungsional
Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi mesin.
Setiap mesin memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
2. Persyaratan Performance
Masing masing mesin memiliki persyaratan performance mesin yang sangat spesifik.
Performance mesin mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik electric dan mekanik,
Tindakan pemeliharaan mesin sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait
dengan fungsi mesin
3. Persyaratan Menurut User
Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user
merupakan ukuran keberhasilan suatu mesin.
Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria kriteria untuk menghasilkan
suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa
operasi mesin akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria kriteria semacam itu tidak dibuat
sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap
pelaksanaannya.
Kegiatan pemeliharaan mesin meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4
kegiatan, yaitu :
Pemeliharaan rutin harian
Rectification ( perbaikan mesin yang baru saja selesai )
Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu mesin )
Retrofitting ( melengkapi mesin sesuai kemajuan teknologi )
Secara sederhana, Pemeliharaan mesin dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu :
Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.
A. Pemeliharaan Rutin
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu
untuk mempertahankan mesin pada kondisi yang diinginkan / sesuai
Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat,bahkan
cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya

pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal
pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect )
yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah
pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil
pengelola maintenance baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program
pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
B. Pemeliharaan Remedial
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap
pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam
pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan
dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan
alat atau bahan bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah
kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak
bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat
menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.

Kegagalan dalam pemeliharaan

Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian
bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Program perbaikan yang tidak efektif
Inspeksi inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat
diklasifikasikan menjadi :
1. Pemeliharaan terencana / planned.
2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan.
Difinisi :
Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang ditentukan
sebelumnya.
Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak
ditentukan sebelumnya.

Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan

sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi
kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu mesin.
Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan
ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat
melakukan fungsinyayang diperlukan.
Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari
akibat akibat yang serius.
Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval
waktu yang telah ditentukan sebelumnya.
Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan /
survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan
menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap
kegagalan tertentu.
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
NO
URAIAN PEKERJAAN
SCHEDULE
1
Perawatan Genset
a. Penggantian olie
Setiap 6 bulan sekali
b. Penggantian filter olie
Setiap 1 tahun sekali
c. Penggantian filter solar
Setiap 1 tahun sekali
d. Running genset
2 kali dalam seminggu
e. Pembersihan
Setiap 1 bulan sekali
f. Pengisian air accu
Seminggu sekali
g. Pengisian solar
1 tahun sekali
2

Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan )

Pembersihan
Penggantian olie pompa
Pemberian Grece ( gemuk )
Penggantian Bearing Motor dan pompa

a.
b.
c.
d.
e.
f. Penggantian V Belt
Perawatan Pompa Pompa
a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )
c. Penggantian bearing motor dan pompa
3
Perawatan Lift
a. Preventif
- Pembersihan kabin
- Pembersihan Atas sangkar

Setiap 1 bulan sekali

Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali
Setiap 6 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali

Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali

4 b.
a.
b.
5 a.
6. -

Pembersihan Rel pintu

Service
Pengechekan level pintu
Pengecheckan olie dan panel utama
Perawatan Gondola
Preventive
Service
Perawatan AC ( Air Conditioning )
Service meliputi
Pembersihan body unit indoor outdoor
Pembersihan Filter indoor
Pembersihan Evaporator dan condensor
Pengecekan drainase
Perawatan Water Treatmant
Pembersihan
Bak penampung

a.
7 - Perawatan Panel Listrik
a. Pembersihan
b. Check Conection
- Ampere
- Tegangan
c. Infrared

Perawatan Instalasi Listrik

a. Pengecheckan Conection
b. Pembersihan Cover lampu
Perawatan Instalasi Pipa
8 a. Pembersihan
b. Pengecatan
c. Pemberian soda api untuk instalasi air kotor
d. Pembuangan air di instalasi pipa hidrant
a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection
a. Pembersihan
9 b. Head detector
- Smoke detector
- Splinkler
10
Perawatan Lampu Taman
a. Pembersihan
- Cover lampu
- Panel control
11 fit
-

Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali

Setiap 3 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 tahun sekali

Setiap 1 minggu sekali

Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari

Setiap 1 tahun sekali

Setiap hari
Setiap 3 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 tahun sekali
Setiap 6 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari
Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari

12 b. Pengecheckan conection
Perawatan Groundtank dan rooftank
a. Pembersihan Roof tank
b. Pembersihan Groundtank
Perawatan bak Control
13 a. Pembersihan

Setiap 1 bulan sekali

Setiap hari

14

Ganti timing belt

Setiap 6 bulan sekali

15

Penggantian bearing

Setiap 1 taun sekali

16

Penggantian relay

Setiap 6 bulan sekali

17

Penggantian kontaktor

Setiap 6 bulan sekali

Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical dan
electrikal antara lain :
1.

Checklist harian
Melaksanakan kegiatan yang telah ditentukan oleh supervisor
Menanggani komplain
Membuat laporan kerja
Mencatat pemakaian listrik dan air
Melaksanakan kegiatan schedule kerja yang telah dibuat sesuai jadwal
Mengkoordinasikan kegiatan dengan atasan

Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi
pengcheckan.apa saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain :

NO PEKERJAAN
1
Genset Hydrant

Panel Listrik

KETERANGAN STANDART KERUSAKAN

a. Check olie
- Encer
- Hitam
b. Air accu
- Level air accu harus selalu berada di level atas
c. Running seminggu 2 kali
- Temperatur
- Voltase accu
- tegangan
d. Check air radiator
- Air berkurang
- kotor
e. Kebersihan
f. Check solar
- Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi

Trafo

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.

Ampere
Tegangan 380 V / 400 V
Bunyi
Check fisik
Rembesan olie
Temperatur trafo 50
Olie
Bunyi
Conection elastimol

Tubecle

a. Fuse
b. Conection

Hydrant dan splinkler

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.

Saluran air kotor

a. Bocor
b. Mampet

Listrik

a. MCB
- Panas
- Bunyi
b. Tegangan
- Voltase 220 V / 240 V
c. Ampere
d. Check kabel
- Conection
- Fisik kabel

Pompa

Bocor
Rembes
Valve macet
Karat
Valve dalam kondisi on
Check tekanan
Nozzel
Selang

a. Pompa berfungsi dengan baik dan berjalan dengan otomatis

b. Instalasi pipa tidak ada yang bocor
c. Valve dalam keadaan On
d. Pastikan groundtank cukup air
e. Panel pompa
- Tegangan
- Fisik kabel
- Ampere
- Bunyi
- Panas
a. Freon ( tekanan freon )
AC ( air conditioning ) b. Filter udara
c. Filter dryer
d. Fan belt
e. Temperatur/ suhu kedinginan
f. Drainaser
g. ampere
a. Body kropos

Panel Panel

10

Ac chillier / central

a. Check tekanan refrigent

b. Check ampere dan voltase
- Compresor

c.
d.
e.

Motor indoor dan outdoor

Check bearing motor fan indoor dan outdoor
Check fanbelt indoor
Check wearing diagram

Catatan :
a. Standarisasi ini hanya sebagai bentuk dasar dalam checklist
b. Setiap petugas harus bisa menganalisa data pengecheckan sendiri

Di dalam Pemeliharaan dan perawatan gedung memiliki SOP yang berbeda beda sesuai dengan
kapasitas ataupun kemampuan dalam membuat standart operasional prosedur.jadi SOP ini tidak
selalu mengikat karena disesuaikan dengan kebutuhan ataupun setiap masing masing perusahaan
yang menanganinya.

Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani
suatu pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat
kerja,berikut standart kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan :