Anda di halaman 1dari 4

StandarPenilaianTanahUntukPemberianGantiRugi:Saranauntuk

mempercepatpengadaantanahmelaluipenilaiangantirugiyanglebih
adildantranspar
1CurrentPractice
1.1Pemberiangantirugibagikepentinganumumseringkalimenjadimasalahberlarutlarutsehingga
menyebabkantertundanyapembangunan.Dapatdibayangkanbesarnyakerugiandaripemerintah
maupunmasyarakatakibatbertahuntahuntertundanyaJalanTolLingkarLuarJakartayang
menghubungkanJalanTolJagorawidanJalanTolJakartaCikampek.Berapapulakerugianyang
dideritamasyarakatakibatbanjiryangmelandasebagianwilayahJakartakarenapembangunanBanjir
KanalTimurhinggasaatinibelumdapatdirealisasikanakibatpengadaantanahyangtersendat.
Pemberiangantirugiyangdirasatidakadildantidakmemilikistandaryangbakusetidaknya
memberikankontribusibagipermasalahandiatas.Akibatnyamunculanekdotbahwagantirugidalam
pengadaantanahadalahkompensasiyangmenyebabkanpemiliktanahmenderitakerugianakibat
kompensasiyangdiberikanlebihkecildibandingkerugianekonomisyangditanggungolehpemilik
tanah.
1.2Standarkitasaatiniyangmengaturtentangpenilaiantanahmasihsangatminimal.Peraturan
PresidenNomor36Tahun2005jo65Tahun2006menegaskanbahwaDasarperhitunganbesarnya
gantirugi(atasnilaitanah)didasarkanatasNilaiJualObyekPajak(NJOP)ataunilainyata/sebenarnya
denganmemperhatikanNilaiJualObyekPajaktahunberjalanberdasarkanpenilaianLembaga/Tim
PenilaiHargaTanahyangditunjukolehpanitia;Tidakdijelaskanapakahnilainyata/sebenarnyaitu.
Apakahitunilaipasar?BagaimanamemperolehnyasehinggaLembaga/TimPenilaiHargaTanahdapat
melaksanakandenganstandaryangsamajugatidakdijelaskan.
1.3NamundemikiansaatinisudahdiaturlebihlanjutpadaPeraturanKepalaBadanPertanahan
NasionalNomor3Tahun2007bahwauntukmenentukannilainyata/sebenarnyadapatberpedoman
padavariabelvariabelsepertilokasidanletaktanah,statustanah,peruntukantanah,kesesuai
penggnaantanahdenganrencanatataruangwilayahatauperencaanruangwilayahataukotayangtelah
ada;saranadanprasaranayangtersediadanfaktorlainnyayangmempengaruhihargatanah.Jikakita
kaitkanvariabeluntukmenentukannilainyata/sebenarnyatersebutdenganteoriyangada,makadapat
disetarakanbahwayangdimaksuddengannilainyata/sebenarnyaadalahnilaipasar.
1.4DiluarhaltersebutdalamPeraturanPresidenNomor36Tahun2005jo65Tahun2006Pasal1butir
11didefinisikanbahwagantirugiadalahpenggantianterhadapkerugianbaikbersifatfisikdan/atau
nonfisiksebagaiakibatpengadaantanahkepadayangmempunyaitanah,bangunan,tanaman,dan/atau
bendabendalainyangberkaitandengantanahyangdapatmemberikankelangsunganhidupyanglebih
baikdaritingkatkehidupansosialekonomisebelumterkenapengadaantanah.Adaduahalyang
menarikdisini,yangpertamaadalahdiperkenalkangantirugiyangbersifatnonfisik.Namun
sayangnyadalampenjelasandanpasalpasalberikutnyatidakdideskripsikanlebihlanjutmengenai
gantiruginonfisik.Apakahgantiruginonfisikhanyameliputikerugianyangbersifatekonomibaik
berupabiayabiayayangharusdikeluarkandankehilanganpendapatandaripemiliktanahkarena
adanyapengadaantanah?Ataukahjugameliputikehilanganataukerugianlainyangbersifatemosionil
sepertihubungansejarahatauhubungankekeluargaandengantanah?Seberapajauhruanglingkupdari
gantiruginonfisikdanseberapabesargantirugiyangdiberikanharusdiaturdalamstandaryangjelas
sehinggaLembaga/TimPenilaiHargaTanahdapatmemilikireferensiyangsamadalammelakukan
penilaian.
1.5Halyangkeduaadalahstatementbahwagantirugiseyogyanyadapatmemberikankelangsungan
hidupyanglebihbaikdaritingkahkehidupansosialekonomisebelumnya.Haliniadalahstatement
yangmulia,bahkanlebihmuliadibandingstatementnegaranegaramajutentangkonsepkompensasi.
DiSwediadalamExpropriationActnyamenjelaskanbahwaPrinsiputamapemberiankompensasi
adalahposisiekonomiyangsamadalamkeadaanseolaholahpengadaantanahtidakpernahterjadi.

Meskipunpadaumumnyapadaprakteknyapadasaatnegosiasiseringterjadibahwakompensasiyang
diberikansedikitlebihtinggihalitudikarenakanuntukmenghindariwaktupengadaanyanglamadan
menghindaribiayalitigasidipengadilanyangcukuptinggi.Bagaimanakelangsunganhidupyanglebih
baikditerapkandalampemberiangantirugiadalahtantanganyangharusdijawab,sekurangkurangnya
dalamsebuahstandarpenilaiangantirugi.
1.6HalinisekaligusuntukmenjawabtuntutandalamPeraturanKaBPN3/2007yangbaruterbitbahwa
untukmenjadiLembagaPenilaihargaTanahdiperlukanlisensiolehBPN.Denganadanyastandar
penilaianyangbakudantransparanakanmembuatLembaga/TimPenilaiHargaTanahyangakan
melaksanakanpenilaiantanahtersebutdapatselalumenjagakeseragaman,keobyektifitasandan
kemandirian.
2Telaahan
2.1PenilaianGantiRugiFisik
2.1.1NilaiFisik
2.1.1.1NilaifisikdisinidalamruanglingkuptulisaniniadalahNilaidarifisiktanah.Kitamulaidisini
denganmembahaspasal15Perpres65/2006tentangdefinisidarinilainyata/sebenarnya.Apakahnilai
nyata/sebenarnyaitu?Nilainyata/sebenarnyadisinimungkindimaksudkansebagaihargayangnyata
atausebenarnyadaritransaksiyangpernahterjaditerhadapbidangtanahyangterkenapengadaantanah
ataubidangtanahlaindisekitarbidangtanahtersebut.
2.1.1.2Dalambanyakhalininilainyata/sebenarnyaitudapatdidugadenganmudahsebagainilaipasar.
NilaiPasardalamStandaryangdikeluarkanbaikolehInternationalValuationStandarmaupunStandar
PenilaianIndonesiamenyebutkanbahwaNilaiPasaradalahestimasisejumlahuangpadatanggal,yang
dapatdiperolehdaritransaksijualbeliataupenukaransuatuproperti,antarapembeliyangberniat
membelidanpenjualyangberniatmenjual,dalamsuatutransaksibebasikatan,yangpemasarannya
dilakukansecaraterbukadanlayak,dimanakeduabelahpihakmasingmasingbertindakatasdasar
pemahamanyangdimilikinya,kehatihatian,dantanpapaksaan;
2.1.1.3DidalamstandartersebutpuladijelaskanbahwaNilaiPasarwajibmenggunakanprinsiphighest
andbestuse.Dimananilaipasarditurunkandaripenggunaantertinggidanterbaikdarisebidangtanah
denganmemperhatikan4(empat)asas,yaitu:sebagaipenggunaanyangdimungkinkansecarafisik,
diijinkansecarahukum,layaksecarafinansial,danmenghasilkanpendapatanpalingtinggi;Kempathal
tersebutdalamkondisipasaryangtransparandanefisienakandirefleksikandidalamnilaipasaryang
diperolehdariharganyata/sebenarnyaterhadaptransaksiyangterjadi.Namundemikianperludicermati
bahwakondisihighestandbestusesetelahterjadinyapembangunanuntukkepentinganumum
kemungkinanberbedadibandingdengankondisisebelumnya.Dalamhaliniperluadanyastandar
apakahperhitunganuntukmemperolehnilaipasardidasarkanpadakondisihighestandbestuse
sebelumatausetelahpengadaantanah.
2.1.1.4Dalambeberapapengalamandaribeberapanegara,terdapatkesamaankonseputamadalam
pemberiangantirugidalampengadaantanah.Konseptersebutadalahsetiappihakyangterkena
pengadaantanahharuslahmemilikiposisiekonomiyangsamadengansebelumterkenapengadaan
tanah.Halinimerupakankonsepyangcukupadilmengingatjikakondisipenggunaansetelahnya
menjadilebihburukakanmerugikanbagipenerimagantirugidansebaliknyajikakondisipenggunaan
setelahnyalebihbaikpemerintahataupemberigantirugiakandirugikan.Jikakonsepiniakan
diterapkan,berartipenilaiantanahdidasarkanataskondisiseolaholahtidakterjadipengadaantanah
bagikepentinganumum.Ataudengankatalain,penerapanhighestandbestusedidasarkanpada
kondisisebelumditetapkannyadaerahtersebutsebagaidaerahyangterkenapembangunan.Dengan
ditetapkannyastandartersebutakanmemudahkanbagilembaga/timpenilaihargatanahdalam
menentukandasaryangdigunakandalampenilaiantanah.
2.1.2NilaiFisikyangterkenasebagian

2.1.2.1Dalampengadaantanahuntukkepentinganumumsangatseringdijumpaibahwatanahyang
terkenaolehproyekpembangunanhanyamerupakansebagiandaribidangtanahyangbersangkutan.
Akantidakmenjadimasalahjikapelaksanapembangunanmemilikidanayangcukupuntuk
mengadakanseluruhbagiandarisebidangtanahyangmungkintidakdiperlukan.Namundemikian
faktanyaadalahpelaksanapembangunanseringkalihanyamemerlukantanahyangdiperlukan.
Pertanyaanselanjutnyaadalahbagaimanadengantanahsisaakibatpengadaantanah.Semuaberharap
bahwatanahsisatersebutmasihoptimaluntukdigunakansesuaidenganperuntukannya.Namun
seringkalitanahsisatersebutmemilikibentuk,akses,letak,luasdanhallainyangmenjadikantanah
tersebuttidakoptimaluntukdigunakan.Tentusajakeadaantersebutakanberdampakdenganturunnya
nilaipasartanahsisasetelahpembangunan.
2.1.2.2Untukituperludiaturstandarbagaimanamelakukanpenilaiangantirugiterhadaptanahyang
hanyaterkenasebagiandalampengadaantanah.Dalamhalinipenilaiandifokuskanpadaberapanilai
kerugianyangdideritaolehpemiliktanahakibatpenurunankemampuanoptimalpenggunaantanah
sisaakibatterpotongolehpengadaantanah.Terdapatbeberapametodadalampenilaiankerugianakibat
tanahsisatersebut,namunsecaraumumbesarnyakerugiandapatdiperolehdenganmengurangkannilai
pasartanahsisasebelumpengadaantanahdengannilaipasartanahdalamkondisihighestandbestuse
setelahpembangunan.Jikahasilpengurangannyaadalahbilanganpositifberartiterdapatkerugianyang
dideritaolehpemiliksuatubidangtanah.
2.1.2.3Namundemikianterdapatpermasalahanlainyangharusjugadijawab.Bagaimanajikanilai
tanahsisasetelahpembangunanlebihtinggidibandingnilaitanahsebelumnya?Dalamkasusini
pemiliktanahmemperolehkeuntunganterhadaptanahsisayangdimilikiakibatperubahankondisi
yanglebihbaik.Apakahkeuntunganiniharusdibayarkanolehpemiliktanahbaikdalambentuktunai
ataupundalambentukpenguranganterhadapnilaigantirugitanahyangterkena?
2.1.2.4Dijurisdiksiyangmemilikikonsepdimanasetiaporangmemilikiposisiekonomiyangsama
sebelumdansesudahpengadaantanahmenetapkanbahwakeuntunganyangditerimapemiliktanah
tersebutdiperhitungkandalampenilaiangantirugi.Namunjikakitabermaksuduntukmelaksanakan
amanatPeraturanPresidententangpengadaantanahuntukmemberikankehidupanyanglebihbaik,
makaperludibuatstandarbahwaPemerintahakanmembayargantirugiyangdideritaakibatpenurunan
nilaitanahsisanamuntidakakanmemperhitungkankeuntunganyangdiperolehpemilikakibatkondisi
lingkunganyangmembaikakibatpembangunan.
2.2GantiRugiNonFisik
2.2.1Terdapatbeberapakerugian(selainjugakeuntungan)yangditimbulkanakibatpengadaantanah.
Kerugiantersebutbukanmerupakankerugianakibatnilaijualtanahtersebut.Kerugianyangdimaksud
adalahkehilanganataskenyamananyangselamainidiperolehdengantinggalataupunberusahadiatas
tanahtersebut.Secaraumum,kerugiantersebutdapatdibagisebagaikerugiandarisisifinansial
ataupunekonomimaupunkerugianyangbersifatemosional.
2.2.2Kerugianfinansialdapatdilihatsebagaibiayayangharusdikeluarkanolehpemiliktanahakibat
keharusanuntukhengkangdaritempatyangditinggalinya.Jikadiasumsikansetiappemiliktanahharus
membelitanahbarusebagaipengganti,diaharusmengeluarkanbiayadanbeadalamperolehannya.
Sesuatuyangdiaharusbayarkanuntukmemperolehtanahdengannilaiyangsetara.Biayadanbea
perolehanyangbesarnyasekitar5%darinilaitanahwajibdiberikansehinggapemiliktanahdapat
memperolehtanahpenggantiyangsetaranilainya.Adalangkahlainyangdapatditempuhsebagai
solusitanpamemberikangantirugiyaitudenganmemberikebebasanpajakpadapemiliktanahyang
akanmembelitanahpenggantidikemudianhari.
2.2.3Jumlahbiayayangseharusnyajugadiperhitungkandalampemberiangantirugiadalahbiaya
untukmobilisasidaritempatlamaketempatbaru.Haliniditambahlagidenganbiayauntukhunian
sementaramenunggutempattinggalyangbarusiapuntukdihuni.Biayabiayatersebutseharusnya
diberikansehinggapengorbananuntukbersediarepotrepotpindahdemipembangunanumumtidak
perluditambahdenganrepotrepotmerogohkoceksendiriuntukkeperluanbiayapindahdanhunian
sementara.Selanjutnyayangperludidiskusikantersendiriadalahseberapajauhbiayapindahyang
memperolehbiayakompensasi,demikianpulaseberapalamabiayasewarumahyangakanmenjadi

kompensasiyangadil.
2.2.4Diluarhaltersebut,kerugianfinansialdapatpuladipandangsebagaihilangnyapendapatanakibat
usahanyayangterhentibeberapasaatselamamasapemindahanketempatyangbaru.Terdapat
beberapayangharusdiputuskandalammemberikankerugianakibatkehilanganpendapatan.
2.2.5Pertama,apakahpendapatantersebutmerupakanpendapatanyangtercatat.Karenakebanyakan
usahadiIndonesiaadalahusahayangtidaktercatatjikadilakukanolehnonperusahaan.Sebagai
contohadalahWarungtradisionaldanpertanianpadi.Keduanya,jikadilaksanakanolehperorangan
tidakadayangmemilikipembukuanmengenaipendapatan.Secaraformalakansulitbagipenilaiuntuk
menentukanbesarnyapendapatanjikatidaktercatat,sedangkandisatusisiusahaperorangansepertiitu
telahterbuktisebagaipenopangrodaperekonomianpadakrisismoneterlalu.
2.2.6Selanjutnyaadalahapakahyangdiberikanpendapatankotorataukahpendapatanbersih.
Pemberiankompensasisebaiknyaberdasarkanpadapendapatanbersihmengingatbagipemilikusaha
tersebutkehilangankenyamanannyaadalahkehilanganpendapatanbersihsetelahdikurangibiaya
operasional.Jikadisepakat,halyangperluditetapkanadalahuntukberapalamakompensasikehilangan
pendapatanbersihdiberikan.Apakahsuatuusahayangdipindahkanketempatlaindapatpulihdalam6
bulanatau1tahunataubahkan2tahun?Penilaidapatmenentukanbesarnyapendapatanbersihdengan
kompetensinyanamunPemerintahtetapharusmenetapkanlamanyakehilanganpendapatanyang
diberikankompensasisehinggapenilaimemilikistandaruntukkeluardengannilaikompensasi.
3Penutup
Besarnyapemberiangantirugiyangselamainidisinyalirsebagaisalahsatukontributormasalahdalam
pengadaantanahharussegeradiakhiri.Salahsatuupayanyaadalahmenetapkansuatustandartentang
kerugianapasajayangdiberikankompensasisertastandaryangmengaturbagaimanapelaksanaannya.
Standartersebutdiharapkantidakhanyaberfungsisebagairefererensibagilembaga/timpenilaiharga
tanahdalammelaksanakantugasnyasecaraindependen,tetapijugasebagaialatkontrolyang
transparanbagimasyarakatsehinggakeresahanyangsebagaiandiakibatkanolehkebutaantentang
prosesdanbesarnyagantirugidapatteredusir.