PENGARUH PENINGKATAN NILAI LAHAN TERHADAP PEMANFAATAN RUANG

TERBANGUN DAN RUANG TERBUKA PERUMAHAN

DI KELURAHAN MUGASARI
Agus Ricky Hartanto1 dan Mussadun2
1

Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
2
Dosen Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro

Abstrak: Ketersediaan lahan sempit dan harga tanah meningkat karena nilai pembangunan lahan di pusat
kota dapat dilihat dalam wilayah penelitian seperti di Kelurahan Mugasari. Kegiatan ini mendukung
aktivitas perumahan dan perubahan pola dan struktur yang berfungsi utamanya untuk hunian, yang
merupakan fungsi dari bangunan sebagai tempat tinggal untuk tumbuh sebagai fungsi perdagangan jasa
dalam rangka meningkatkan perekonomian keluarga. Perubahan kegiatan yang mendorong masyarakat
untuk meningkatkan kegiatan ekonomi di lingkungan perumahan dan perubahan fungsi tata guna lahan di
pusat kota menjadi faktor utama meningkatnya nilai tanah di wilayah tersebut. Karena faktor-faktor ini
membuat perubahan KDB, KDH dan wabah yang cukup signifikan, perubahan yang terlihat dengan
banyak rumah/ bangunan yang dimaksimalkan karena tanah mahal untuk memulai kegiatan yang
bertujuan untuk meningkatkan pendapatan keluarga ekonomi seperti penjualan, jasa, dll.
Penelitian ini bertujuan untuk menilai efek dari pembangunan pada nilai lahan terbangun dan ruang
terbuka di perumahan Kelurahan Mugasari. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan pendekatan
dan analisis kuantitatif metode kuantitatif dikombinasikan dengan kualitatif. Hasil dari kedua analisis
tersebut diharapkan dapat menghasilkan hubungan antara nilai pengembangan tanah dengan
perkembangan penggunaan lahan dan ruang terbuka perumahan terbangun di Kelurahan Mugasari.
Kata Kunci: penggunaan lahan, nilai lahan, KDB, KDH dan KLB
Abstract: Narrow land availability and land prices are rising because of the development value of land
in the city center can be seen in the areas of research such as in Sub Mugasari. These activities support
the additional housing activity and changing patterns and structures that function utamana for
occupancy. Which is a function of the building as a dwelling place to grow as a function of trade in
services in order to improve the economy of the family. Changes in activities that encourage people to
increase economic activity in the residential environment and changes in the function of land use in the
city center became a major factor increasing the value of land in the region. Because of these factors
make changes in KDB, KDH and outbreaks are quite significant, the changes seen with many homes /
buildings that maximized because land is expensive to begin activities aimed at improving the economic
income families such as selling, services, etc.
This study aimed to assess the effect of the development on the land value woke space utilization and
open space in the Village Mugasari housing. This research was conducted using a quantitative approach
and quantitative analysis methods combined with qualitative. The results of the two analyzes are expected
to generate a relationship between the development value of the land with the development of the use of
space and open space housing woke up in the Village Mugasari.
Keywords: land use, land value, KDB, KDH and KLB
PENDAHULUAN
Perkembangan lingkungan permukiman di
kawasan perkotaan tidak terlepas dari pesatnya
laju pertumbuhan penduduk perkotaan baik karena
faktor alami maupun karena faktor urbanisasi.
Dengan meningkatnya jumlah penduduk, maka
kebutuhan masyarakat secara otomatis akan ikut
meningkat, mulai dari kebutuhan di bidang
ekonomi, sosial, perumahan dan juga transportasi.
Kompetisi untuk memperoleh lokasi dengan

aksesbilitas tinggi sangat ketat dan lokasi seperti

ini menentukan nilai lahan yang tinggi.
Perkembangan suatu kota oleh jaringan
transportasi otomatis akan
memberikan
kemudahan bagi masyarakat untuk mencapai
lokasi di pusat kota. Pusat kota akan semakin
padat dengan bertambahnya manusia yang
menempati
lokasi
tersebut.
Selanjutnya
perkembangan ini akan menimbulkan dampak
dalam pola penggunaan lahannya. Nilai lahan

adalah suatu penilaian lahan atas lahan yang

didasarkan pada kemampuan lahan secara
ekonomis
dalam
hubungannya
dengan
produktifitas dan strategi ekonomi (Drabkin dalam
Yunus, 2000). Nilai lahan merupakan nilai ruang
secara horizontal (distance decay principle from
the center) berdasarkan Urban Growth Model
(Brotosunaryo, 2005).
Nilai lahan dapat bernilai rendah bila
kesuburannya rendah, tetapi dapat pula menjadi
tinggi apabila letaknya strategis untuk maksud
ekonomi non pertanian. Apabila dua-duanya
menunjukan nilai tinggi maka sudah jelas bahwa
nilainya akan tinggi pula, namun apabila salah satu
diantaranya rendah maka nilai lahannya dapat
rendah atau mungkin pula dapat tinggi. dengan
demikian nyatalah bahwa perbedaan nilai lahan
akan sangat bervariasi sekali. Oleh karena untuk
studi kota, orientasi penggunaan lahannya adalah
non pertanian maka penilaian atas lahan sematamata dilakukan secara tidak langsung yakni
produktifitas lahan yang ditimbulkan oleh
keberadaan lokasi. Atas dasar inilah struktur
penggunaan lahan kota akan terseleksi menurut
kemampuan fungsi-fungsi membayar lahan
tersebut. memang faktor ekonomi bukan
merupakan
faktor
satu-satunya
penentu
penggunaan lahan karena faktor-faktor lain seperti
faktor sosial dan politik juga berpengaruh besar,
namun kekuatan ekonomi nampaknya masih
mendominasi dapat diabaikan begitu saja dalam
setiap analisa penggunaan dalam dan sekitar kota
(Mather dalam Yunus, 2000).
Kejadian-kejadian yang diuraikan dalam
teori diatas yang menjadi motivasi dalam
melakukan penelitian dengan maksud untuk
membuktikan teori tersebut di lapangan. Dengan
melihat kejadian-kejadian yang diuraikan pada
teori diatas maka penelitian ini akan mengambil
wilayah studi di Kota Semarang. Alasan Kota
Semarang menjadi pilihan untuk wilayah
penelitian karena fenomena-fenomena yang
diuraikan teori secara amatan awal terjadi di Kota
Semarang.
Sepanjang Jl. Pandanaran mulai ujung
bundaran
Tugumuda
hingga
kawasan
Simpanglima, tercatat harga tanah tertinggi
mencapai Rp38 juta per meter persegi, dibanding
jalan protokol lainnya. Harga tanah Jl. Gajahmada
per meter persegi Rp25 juta dan Jl. Pemuda harga
tanah Rp28 juta per meter persegi. Kawasan
tersebut kini semakin dikenal sebagai segitiga
emas di Kota Semarang oleh para pengembang
(Harian Bisnis Indonesia , 29 November 2011).
Perkembangan
tersebut
menyebabkan
permasalahan yaitu itu semakin terbatasnya lahan
dan kurangnya RTH dalam pemanfaatan lahan.
Fenomena perkembangan lahan yang
terjadi dipusat kota dapat dilahat lebih detail di
Kelurahan Mugasari Kota Semarang. Kelurahan

Mugasari yang berada pada pusat kota semarang

dan sebagian wilayahnya merupakan jalan
pandanaran yang memiliki nilai lahan tertinggi di
Kota Semarang. Kegiatan - kegiatan perdagangan
dan jasa dari skala lingkungan sampai regional
berkembang pesat di Kelurahan Mugasari yang
letaknya strategis dipusat kota dekat dengan
kawasan pemerintahan , kawasan pendidikan, dan
memilik aksesbilitas yang mudah. Dengan lokasi
wilayah yang strategis kelurahan mugasari
memiliki perkembangan ekonomi yang cukup
pesat, hal itu dapat di tandai dengan pembangunan
hotel bintang lima, perkantoran, perdagangan dan
jasa dengan skala pelayanan tingkat regional yang
berada pada jalan pandanaran. Selanjutnya
wilayah tersebut juga memiliki Unisbank yang
mendukung kegiatan perdagangan skala lokal
seperti penyediaan kos, warung, warnet, dan
kegiatan perdagangan lainya. Dengan begitu
pesatnya perkembangan perdagangan dan jasa
maka penduduk masyarakat Kelurahan Mugasari
sangat memanfaatkan lahannya untuk kegiatan
perdagangan jasa.
Perkembangan yang begitu pesat juga
menimbulkan banyak permasalahan fisik yang
dikutip dari wawancara dengan Kepala
pemerintahan Kelurahan Mugasari. Diungkapkan
permasalah utamanya yaitu pemanfaatan lahan
pada kapling rumah yang digunakan secara
maksimal sehingga warga kurang memperhatikan
daerah resapan. Untuk menyediakan RTH di
kapling rumah hampir tidak memungkinkan karena
warga lebih memilih untuk membuka usaha untuk
meningkatkan perekonomian keluarga seperti
warung, warnet, toko, dan rumah kos. Selain itu
bertambahnya anggota keluarga dan sulitnya
mencari lahan di tengah kota menyebabkan warga
memaksimalkan kaplingnya untuk mencukupi
kebutuhan tempat tinggal anggota keluarganya.
Hal yang menarik untuk diteliti dalam
studi ini adalah melihat seberapa besar pengaruh
peningkatan nilai lahan terhadap pemanfaatan
ruang terbangun dan non terbangun, serta
perubahan pemanfaatan ruang yang terjadi di
Kelurahan Mugasari. Hal ini dikarenakan wilayah
pusat
kota
seperti
Kelurahan
Mugasari
dikembangkan menjadi kawasan perumahan dan
perdagangan, selain itu dalam penelitian ini juga
akan dilihat apakah ada kemungkinan terjadinya
penyimpangan pemanfaatan ruang di wilayah
studi. Berdasarkan rumusan yang telah disebutkan
diatas, maka bisa diambil pertanyaan penelitian
atau
research question, yaitu Bagaimana
pengaruh peningkatan nilai lahan terhadap
pemanfaatan ruang terbangun dan ruang terbuka
perumahan di Kelurahan Mugasari?.
Ruang lingkup wilayah dalam penelitian
Kelurahan Mugasari ini dapat dilihat pada gambar
berikut ini:

Wilayah Makro Kel. Mugasari

Wilayah Mikro RW II Kel. Mugasari

Gambar 1. Wilayah Studi Kelurahan Mugasari

KAJIAN LITERATUR
Nilai lahan ditentukan oleh interaksi antara
permintaan dan penawarannya. Penilaian lahan bisa
dilakukan dengan menggunakan berbagai metode
pendekatan. Menurut Nasucha (1995) ada tiga
pendekatan dalam menentukan nilai iahan perkotaan,
yaitu:
1. Pendekatan Biaya (cost approach)
Yaitu penilaian yang didasarkan pada
seluruh biaya yang telah dikeluarkan untuk
memperoleh lahan tersebut, termasuk biaya
perbaikan atau peningkatan, dikurangi biaya
penyusutan.
2. Pendekatan Pasar (market approach)
Yaitu penilaian yang didasarkan pada
mekanisme pasar (transaksi jual beli lahan
yang terjadi)
3. Pendekatan Pendapatan (income approach)
Yaitu penilaian yang didasarkan pada nilai
hasil produksi dari tanah yang bersangkutan.
Pendekatan-pendekatan
tersebut
menggunakan
faktor-faktor
yang
berbeda
yang mempengaruhi nilai lahan suatu kota.
Beberapa penelitian mengenai penentuan nilai
lahan telah dilakukan oleh banyak ahli pertanahan.
Penelitian-penelitian tersebut ada yang kualitatif dan
ada juga kuantitatif. Penelitian kualitatif pernah
dilakukan oleh kerjasama antara Pusat Penelitian
dan Pembangunan Pertanahan, Badan Penelitian
dan Pengembangan Departemen Dalam Negeri
dengan Akademi Agraria Yogyakarta pada tahun
1983. Penelitian tersebut menggunakan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai lahan dari Land
Economic yaitu : prasarana air minum; keadaan
lingkungan kepadatan penduduk; prasarana
transportasi; prasarana komunikasi; daerah
produktif dan daerah konsumtif (Roland dalam
Nasucha, 1995).
Penelitian
yang
bersifat
kuantitatif
dilakukan oleh kerjasama antara Departemen
Dalam Negeri / Pusat Penelitian dan
Pengembangan Pertanahan dengan Institut Teknik
Bandung (Sarah dalam Nasucha, 1995). Faktor-faktor
penentu nilai lahan yang digunakan dalam penelitian ini

adalah prasarana jalan, penggunaan tanah khususnya

untuk perdagangan, prasarana air minum, prasarana
listrik, kepadatan penduduk dan tahun / waktu.
a. Kedekatan dari Pusat Kota
Pusat kota merupakan tempat yang paling strategis
karena merupakan pusat segala aktivitas. Beberapa
teori nilai lahan pada umunya menekankan pada
adanya hubungan yang erat antara lokasi dengan nilai
lahan. Semakin strategis lokasi tersebut maka nilai
lahannya juga akan semakin tinggi. Lokasi yang
dimaksud adalah lokasi dari pusat kota. Pada kawasan
perkotaan, memanfaatan lahan lebih ditekankan pada
pemanfaatan lokasi, bukan oleh tingkat kesuburannya
maupun kandungan mineralnya (Stuart & Kaiser,
1979). Lokasi atau jarak dari pusat kota sering
dihubungkan dengan kemudahan pencapaian atau
aksesibilitas.
Pusat kota bisa menjadi pusat dari berbagai macam
aktivitas perkotaan seperti aktivitas pemerintahan,
perdagangan, perkantoran, dan bahkan permukiman. Di
beberapa kota, pusat-pusat aktivitas ini tidak hanya
berada di satu tempat saja, tetapi bisa di beberapa
tempat.
b.

Jarak dengan Jalan Arteri

Jalan arteri merupakan salah satu jenis jalan
berdasarkan klasifikasinya. Ada 5 jalan berdasarkan
klasifikasinya (Nasution, 2003) yaitu:
a) Jalan arteri, melayani angkutan umum yang
menghubungkan di antara pusat-pusat
kegiatan dengan ciri-ciri: perjalanan jarak
jauh, kecepatan rata-rata tinggi, dan jumlah
jalan masuk sangat dibatasi secara efisien.
b) Jalan
kolektor,
melayani
angkutan
penumpang cabang dari pedalaman ke pusat
kegiatan dengan ciri-ciri: perjalanan jarak
sedang, kecepatan rata-rata sedang, dan
jumlah jalan
c) Jalan lokal, melayani angkutan setempat,
dengan ciri-ciri: perjalanan jarak dekat,
kecepatan rata-rata rendah, dan jalan masuk
tidak dibatasi.
d) Jalan akses, melayani angkutan pedesaan
dengan ciri-ciri: perjalanan jarak sangat
dekat, kecepatan sangat lamban, dan banyak

e)

jalan masuk persimpangan.

Jalan setapak, melayani pejalan kaki, sepeda
dan sepeda motor, serta umumnya belum
beraspal.

c.

Aksesibilitas
Burgess (1925) dalam Nasucha (1995) menjelaskan
bahwa hubungan antara sewa tanah dengan pencapaian
(aksesibilitas) yang diukur dengan jarak dari pusat kota.
Aksesibilitas akan menurun secara bertahap ke semua
arah dari pusat kota, sehingga sewa lahan akan
berkurang -erring dengan makin jauhnya tempat
tersebut dari pusat kota.
Menurut Nasution (2003), aksesibilitas menyatakan
tentang kemudahan orang dalam menggunakan suatu
sarana transportasi tertentu dan bisa berupa fungsi dan
jarak maupun waktu. Suatu sistem transportasi
sebaiknya bisa diakses dengan mudah dari berbagai
tempat dan pada setiap saat untuk mendorong orang
untuk menggunakannya dengan mudah.

d.

Sektor Transportasi
Sektor transportasi yang dimaksud di sini
menyangkut mengenai keberadaan ring road, jumlah
perangkutan, lebar jalan dan kelas jalan. Ring road atau
biasa kita sebut jalan lingkar, pembangunannya
dilatarbelakangi oleh sistem jaringan jalan yang ada
saat ini kurang mampu menampung arus lalu lintas
regional maupun lokal yang dapat menimbulkan
bermacam persoalan perkotaan seperti kemacetan dan
rawan kecelakaan. Pembangunan ring road untuk
mengantisipasi permasalahan kemacetan lalu lintas dan
rawan kecelakaan. Sementara jumlah perangkutan bisa
menunjukkan tingkat pergerakan penduduk dari
maupun ke luar kota. Semakin tinggi jumlah
perangkutan, maka semakin tinggi pula tingkat
pergerakan penduduk. Lebar jalan menunjukkan
tingkat kelancaran atau kemudahan lalu lintas. Bila
suatu lokasi berada di pinggir jalan dengan lebar jalan
yang relatif besar, maka bisa disimpulkan bahwa lalu
lintas di daerah tersebut lancar dan aksesnya mudah.

Penggunaan Lahan
Lahan mempunyai peranan sangat penting bagi
kehidupan manusia. Segala macam bentuk intervensi
manusia secara siklus dan permanen untuk memenuhi
kebutuhan hidupnya, baik yang bersifat materiil
maupun spirituil yang berasal dari lahan tercakup
dalam pengertian penggunaan lahan, atau land use
(Sys, 1985).
Adapun klasifikasi penggunaan lahan yang
ditetapkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN)
adalah sebagai berikut:
a. Lahan permukiman
: perumahan, lapangan/
taman, kuburan.
b. Lahan perusahaan
: pasar, pertokoan, gudang,
stok/pangkalan kendaraan umum, bioskop, hotel, dll.
c. Lahan industri : pabrik dan percetakan
d. Lahan jasa
: kantor pemerintah, sekolah, tempat
ibadah, rumah sakit, apotik.

e.

Lahan kosong : pertanian

(sawah,
tegalan,
kebun), lahan kosong sudah diperuntukkan, lahan
kosong tidak diusahakan.
Tiap-tiap jenis penggunaan lahan tersebut di atas
menunjukkan bahwa aktivitas manusia akan lahan
sangat bervariasi. Dan masing-masing akan
menunjukkan kemampuan produksinya masing-masing
dan akan menentukan nilai lahan tersebut. Lahan
dengan pemanfaatan dengan produktivitas tinggi maka
nilai lahannya akan semakin tinggi, begitupun
sebaliknya.

f.

Ketersediaan Fasilitas dan Utilitas

Disebutkan oleh Roy Kelly (dalam Nasucha, 1995)
bahwa bila terjadi peningkatan permintaan lahan maka
nilai lahan juga akan semakin tinggi. Permintaan lahan
ini bertambah salah satunya karena adanya investasi
pemerintah, swasta, dan swadaya dalam fasilitas dan
utilitas. ketersediaan fasilitas dan utilitas dalam
mempengaruhi nilai lahan perkotaan dilihat dari segi
kuantitas dan kualitasnya. Ketersediaan fasilitas dan
utilitas di suatu kota atau wilayah akan mempengaruhi
aktivitas masyarakatnya, seperti aktivitas pemerintahan,
perdagangan, industri, pendidikan, transportasi, dan
ekonomi. Semakin lengkap keberadaan fasilitas dan
utilitas di suatu tempat maka aktivitas masyarakatnya
juga menjadi semakin maju dan berkembang. Dengan
demikian bisa dikatakan bahwa ketersediaan fasilitas
dan utilitas yang menyangkut kuantitas dan kualitasnya
bisa menentukan perkembangan suatu daerah atau kota.
Dalam rangka memenuhi syarat pemerintah pusat
untuk pembaharuan perkotaan , selanjutnya harus
mempersiapkan rencana umum yang terdiri dari
rencana untuk pembangunan fisik, program untuk
pembangunan kembali, dan administrasi dan peraturan
langkah-langkah
untuk
mengendalikan
dan
membimbing pembangunan. Rencana program yang
komprehensif harus meliputi (Kaiser .E.J & Godschalk
D. R, 1995) :

e.

g.

Sebuah
rencana
penggunaan
lahan,
menunjukkan lokasi dan jumlah lahan yang
akan digunakan untuk perumahan, komersial,
industri, transportasi, dan masyarakat tujuan
Sebuah rencana untuk fasilitas sirkulasi
Sebuah rencana untuk utilitas publik
Sebuah rencana untuk fasilitas masyarakat

Kualitas Lingkungan
Manusia selatu mencari lokasi yang aman untuk
melakukan setiap aktivitasnya, baik itu ontuk tempat
tinggal, bekerja, dll. Faktor keamanan ini bisa diartikan
aman dari segala bahaya baik vang bersifat alami
seperti musibah atau non alami seperti kejahatan.
Faktor alami yang berupa musibah ini contohnya
adalah banjir. Lokasi lahan yang sering terkena
musibah banjir otomatis akan memiliki nilai lahan yang
rendah. Hal ini bisa dicontohkan banyaknya agen
properti yang mempromosikan wilayahnya yang bebas
banjir, sehingga bisa menarik perhatian masyarakat
untuk memilikinya. Demikian juga dengan lahan untuk

aktivitas apa pun, pastilah manusia menginginkan

aktivitasnya tidak akan terganggu oleh kendala banjir.
h.

Kepadatan Penduduk
Dalam istilah demografi, kepadatan penduduk
terdiri dari kepadatan kotor dan kepadatan Dersih.
Kepadatan penduduk kotor adalah perbandingan antara
jumlah penduduk dan luas wilayahnya (jiwa/km2);
sedangkan kepadatan penduduk bersih adalah
perbandingan antara jumlah oenduduk dengan luas
pekarangan (jiwa/km2).
Kepadatan penduduk suatu kota mencerminkan
tingkat kebutuhan dan penggunaan ahan. Semakin
padat penduduk suatu kota maka tingkat permintaan
lahan akan semakin tinggi, sehingga kepadatan
penduduk juga mencerminkan kelangkaan lahan. Di
kota-kota besar dengan kepadatan penduduk yang
tinggi, permasalahan mengenai ketersediaan lahan
merupakan sesuatu yang tidak dapat dihindari.
Status Hukum Lahan
Status hukum lahan atau tanah adalah hak untuk
mempergunakan tanah tidak termasuk benda-benda
lain di dalam tanah seperti bahan-bahan mineral dan
minyak, dalam bentuk jenis sertifikat tanah yang
dikeluarkan oleh pemerintah atau turun temurun
berdasarkan adat yang diakui pemerintah. Status
hukum tanah yang dimaksud adalah status hukum dari
tanah yang di atasnya berdiri bangunan tempat tinggal,
tanpa memperhatikan status kepemilikan dari tempat
tinggal tersebut (Badan Pusat Statistik, 2004). Ada tiga
macam jenis status hukum lahan atau tanah menurut
BPS Jawa Tengah (2004), yaitu :
1. Hak Milik, adalah hak atas tanah yang
dikuasai tanpa batas waktu dan dapat
dialihkan kepada pihak lain serta dapat
digunakan untuk berbagai keperluan.
2. Hak Guna Bangunan, adalah hak atas
tanah penguasaannya maksimum 30 tahun
dan dapai dialihkan kepada pihak lain
tetapi penggunaannya hanya untuk
bangunan
Hak Pakai, adalah hak atas tanah dengan
jangka waktu penggunaannya terbatas, kurang lebih
10 tahun atau selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan tertentu.
Penetapan kawasan terbangun melalui
KDB, KDH dan KLB akan mempengaruhi nilai
lahan dalam suatu wilayah. Kuliansyah dalam
Surasetja (2005) mengemukakan bahwa suatu
lahan mempunyai nilai yang dimanfaatkan secara
efektif dan beberapa koefisen lantai bangunan
yang dapat dibangun dalam suatu lahan setara
dengan tingkat efektif. Kuliansyah juga
menjelaskan bahwa lahan dinilai efektif secara
ekonomis bila dapat dibangun di luas lantai
bangunan sama dengan luas lahan, tetapi hal
tersebut dibatasi dengan peraturan mengenai KDB
sehingga untuk mendapatkan tingkat efektifitas
luas lantai terbangun dikonversikan terhadap area
terbangun diperoleh koefisien lantai bangunan

(KLB) yang menentukan jumlah tingkat yang

layak dibangun setara luas lahan efektif lahan.
Berdasarkan kajian literatur, maka dapat
dilakukan sintesa literatur penelitian mengenai
mengenai Pengaruh Perubahan Nilai Lahan
Pada Pemanfaatan Ruang Terbangun dan
Ruang Terbuka Perumahan di Kelurahan
Mugasari berikut ini:
TABEL 1.
SINTESA LITERATUR
N
o
1

i.

Sasaran
Identifikasi
pemanfaata
n
ruang
terbangun
dan ruang
terbuka di
Kelurahan
Mugasari

Identifikasi
kondisi
sosial
masyarakat
pada
perumahan
di
Kelurahan
Mugasari
Analisis
keterkaitan
harga lahan
terhadap
fungsi
bangunan di
Kelurahan
Mugasari
Analisis
pengaruh
peningkatan
harga lahan
terhadap
pemanfaata
n
ruang
terbangun
dan ruang
terbuka

Variabel
Terpilih
Shirvani,
Koefisien
Dasar
(1985)
Bangunan
Budiharjo,
(KDB)
(1999)
Koefisien
Dasar Hijau
(KDH)
Koefisien
Lantai
Bangunan
(KLB)
Suparlan P. Lingkungan
Fisik
(1995)
Lingkungan
Talcott
Sosial
Parsons,
(1974)
Literatur

Domouchel
dalam
Yunus,
(2008)
Djojodipuro
, M. (1992)
Teori Lokasi

Fungsi Lahan
Nilai Lahan
Jarak Dari
Pusat Kota
Biaya
Transportasi

nasucha
(1995)

Y1 = KDB
(Koefisien
Dasar
Bangunan
Y2 = KDH
(Koefisien
Dasar
Hijau)
Y3 = KLB
(Koefisien
Lantai
Bangunan
X1 = Fungsi
Lahan
X2 = Nilai
Lahan
X3 = Jarak
Dari Pusat
Kota
X4 = Biaya
Treansportasi

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2014

METODE PENELITIAN
Penelitian Pengaruh Peningkatan Nilai Lahan
Terhadap Pemanfaatan Ruang Terbangun dan Ruang
Terbuka Perumahan di Kelurahan Mugasari
dilakukan dengan menggunakan pendekatan
penelitian kuantitatif. Untuk menjelaskan hasil dari
metode kuantitaif akan digunakan metode analisis
deskriptif kuantitatif sehingga hasil yang bias dapat
dijabarkan dan dijelaskan agar mudah dimengerti
orang yang membacanya. Metode kuantitatif
digunakan dalam penelitian ini dikarenakan ditinjau
dari masalah yang ingin dipecahkan, yaitu bagaimana
perubahan nilai lahan pada pemanfaatan ruang
terbangun dan ruang terbuka perumahan di Kelurahan
Mugasari . Tujuan ini mengharuskan peneliti untuk
dilakukannya studi empirik yaitu dengan
menggunakan data-data yang didapatkan dalam
lapangan. Logika empirik merupakan salah satu dasar
dalam penelitian kuantitatif.
Sampel dalam penelitian ini sangat diperlukan
hal ini dikarenakan jumlah responden sebagai suatu
populasi sangat banyak sehingga sulit diteliti satu
persatu, dan adanya keterbatasan waktu, tenaga , dan
biaya. Sampel yang digunakan dalam pembagian
kuesioner adalah cluster sampling pada awalnya.
Tetapi dalam pengambilan sampelnya menggunakan
simple Random Sampling, yakni pengambilan
anggota sampel dari populasi dilakukan secara acak
tanpa memperhatikan strata yang ada dalam populasi
itu.
TABEL 2.
JUMLAH SAMPEL RW II KEL. MUGASARI
Populasi
RT
RT
RT
RT
RT
RT
RT

I
II
III
V
VI
VII
VIII
Jumlah Total

Jumlah Populasi
(rumah)
30
27
24
33
26
28
27
195
n

Sampel

195
66,10169
195(0,1) 2 1

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2014

Berdasarkan hasil perhitungan jumlah sample

di atas, maka perhitungan jumlah kuesioner secara
proporsional mencapai 66 kuesioner yang akan
disebar diwilayah perumahan RW II Kelurahan
Mugasari. Penyebaran kuesioner dilakukan pada hari
biasa dan hari libur dalam jangka waktu satu minggu
pada waktu siang (12.00-14.00 WIB), sore (15.0017.00), dan malam (18.00-21.00). Perangkat yang
digunakan untuk kuesioner antara lain form kuesioner
dan alat tulis.
Tahapan analisis yang dilakukan adalah:

1.

Identifikasi Pemanfaatan ruang terbangun

dan ruang terbuka adalah mengkaji seberapa
besar pemanfaatan ruang terbangun yang ada
di Kelurahan Mugasari. Variabel yang akan
dijelaskan dengan teknik analisis diskriptif
kualitatiif yaitu luas lahan yang terbangun
dan terbuka, fungsi bangunan dan ruang
terbuka yang ada di kapling rumah, dan
ketinggian bangunan yang ada di perumahan
RW II.
2. Analisis hubungan harga lahan terhadap
fungsi bangunan di Kelurahan Mugasari
adalah mengkaji harga lahan baik yang sudah
berstatus Hak Milik (HM) maupun Hak Guna
Bangunan (HGB) sehingga didapatkan
kronologis perkembangan harga tanah di
Kelurahan Mugasari dan wilayah mana yang
memiliki nilai lahan yang tinggi dan
komersial di Wilayah Kelurah Mugasari.
3. Identifikasi
kondisi
sosial
ekonomi
masyarakat di Kelurahan Mugasari adalah
untuk mengetahui tingkat kondisi sosial
masyarakat dan apa pengaruhnya terhadap
pemanfaatan ruang terbuka dan ruang
terbangun diwilayah studi. Variabel yang ada
pada sasaran analisis ini antara lain
pendidikan,
pekerjaan,
dan
tingkat
pendapatan. Pendidikan akan mengupas
seberapa besar tingkat pendidikan masyarakat
di Kelurahan Mugasari.
4. Sasaran keempat yaitu mencari pengaruh dari
nilai lahan terhadap pemanfaatan ruang
terbangun dan ruang terbuka di Kelurahan
Mugasari. Untuk mencapai sasaran tersebut
ada 3 hal yang digali dalam sasaran tersebut
antara lain :
Analisis Keterikatan Harga Lahan
Dengan Kondisi Sosial Masyarakat
Sub bab ini untuk menjawab pertanyaan
kondisi
sosial
masyarakat
yang
bagaimana yang mampu menjaga
komposisi ruang yang sesuai dengan
peraturan daerah yang berlaku.
Analisis Keterikatan Harga Lahan
Dengan Fungsi Bangunan
Analisis ini mempunyai tujuan seberapa
besar faktor harga lahan terhadap fungsi
bangunan di wilayah studi. Temuan awal
yaitu banyaknya kapling rumah yang
selain dibuat untuk hunian dipakai juga
untuk aktifitas perdagangan dan jasa.
Kegiatan tersebut apakah dipengaruhi
oleh Perkembangan harga lahan di
wilayah studi.
Analisis Keterikatan Harga Lahan
Dengan ruang terbangun dan ruang
terbuka
Menganalisa pengaruh meningkatnya
harga lahan terhadap pemanfaatan ruang
terbangun di wilayah permukiman di

Kelurahan
Mugasari.
Dengan
menganalisis seberapa besar pengaruh
meningkatnya nilai lahan terhadap
pemanfaatan ruang terbangun dan terbuka
perumahan di Kelurahan Mugasari
melalui analisis regresi. Regresi yang
digunakan dalam penelitian adalah regresi
liniear berganda. Analisis Regresi Linear
Berganda digunakan untuk mengukur
pengaruh antara lebih dari satu variabel
prediktor (variabel bebas) terhadap
variabel
terikat.
variabel
bebas
merupakan yaitu variabel yang tidak
dipengaruhi oleh variabel lainnya dan
dinotasikan dengan huruf X. variabel
respon (variabel terikat) yaitu variabel
yang keberadaannya dipengaruhi oleh
variabel lainnya dan dinotasikan huruf Y.
HASIL PEMBAHASAN
Identifikasi Pemanfaatan Ruang Terbangun
dan Ruang Terbuka di Kelurahan Mugasari
Pola penggunaan lahan di Kota Semarang
terutama Kawasan Mugasari lebih didominasi oleh
ruang terbangun (built up area) daripada
penggunaan lahan lainnya seperti pertanian/ kebun
campuran, ruang terbuka hijau (RTH), maupun
ruang
terbuka
lainnya.
Pada
umumnya
pemanfaatan ruang terbangun ini berkembang
secara linier mengikuti pola jaringan jalan utama
yang ada sehingga pada akhirnya pola jaringan
jalan utama yang merupakan simpul prasarana
transportasi dapat mempengaruhi perkembangan
tata guna lahan dan berpotensi dalam menambah
laju tingkat perkembangan kawasan di Mugasari.
Apabila dilihat dari luasan bangunan tiap kapling
rata-rata di wilayah ini lebih dari 100 m2,
sedangkan luasan lahan non terbangun rata-rata
sangat minim di bawah 40 m2.

Sumber: Dokumen Pribadi, 2013

Gambar 2.
Kondisi Pemanfaatan Ruang di Mugasari

Wilayah RW II Kelurahan Mugasari

terdapat berbagai macam fungsi bangunan dan
memiliki karakteristik yang berbeda. Perbedaan
tersebut ditunjukan pada kawasan Perdagangan
dan jasa skala regional memiliki KDB berkisar 70
% hingga lebih dan sisanya adalah lahan terbuka
yang dimanfaatkan sebagai ruang parkir dan ruang
terbuka hijau atau ruang terbuka non hijau. Fungsi
perdagangan yang memiliki skala lokal memilki
KDB yang lebih tinggi sekitar 80 90 %. Hal ini
dikarenakan pada bangunan dengan fungsi sebagai
perdagangan pada skala lokal memiliki tingkat
kunjungan yang lebih kecil dan kebutuhan lahan

parkir juga tidak begitu diperhatikan karena lahan

yang ada minim sehingga luasan bangunan lebih
dimaksimalkan.
Pada kawasan perumahan/ permukiman
perkotaan di RW II Kelurahan Mugasari juga
memiliki KDB yang variatif dikarenakan fungsi
bangunan yang juga beragam. Keragaman
bangunan ini diantaranya yaitu bangunan yang
murni sebagai hunian keluarga/ pribadi dan hunian
dengan fungsi tambahan (campuran dengan
hunian) seperti warung/ toko, kost-kost-an, dan
usaha jasa lainnya. Pada kapling kawasan dengan
bangunan yang hanya berfungsi sebagai hunian
murni rata-rata memiliki KDB yang lebih rendah,
yaitu sekitar 60 70 %. Sedangkan untuk kapling
dengan bangunan yang memiliki fungsi campuran
memiliki KDB yang jauh lebih tinggi berkisar 80
100%. Kondisi ini dipengaruhi oleh banyak faktor,
diantaranya adalah adanya kebutuhan penduduk
yang tinggi akan lahan sedangkan harga lahan
sangat tinggi dan ketersediaan lahan terbuka juga
sangat minim sehingga masyarakat berusaha
mengoptimalkan lahan yang dimiliki.

Sumber: Dokumen Pribadi, 2013

Gambar 3.
Kondisi KDB di RW II, Mugasari

Hasil dari penelitian dapat diketahui bahwa

KDB yang ada di wilayah perumahan RW II
Kelurahan Mugasari mengikuti kegiatan atau
fungsi bangunan yang ada dalam kapling rumah.
Kapling rumah yang berfungsi sebagai rumah
tinggal dan perdagangan memiliki KDB yang lebih
tinggi dibandingkan kapling rumah yang hanya
sebagai tempat hunian.
Berdasarkan hasil pengamatan, kawasan
yang mempunyai ketinggian bangunan tertinggi
berada pada koridor Jl. Pandanaran yang
merupakan kawasan perdagangan dan jasa skala
regional. Ketinggian bangunan di Jl.Pandanaran
bisa mencapai 3 4 lantai, dikarenakan KDB di
wilayah ini harus disisakan sebagai ruang parkir
dan terbuka sehingga optimalisasi yang dapat
dilakukan adalah dengan pembangunan secara
vertikal. Pada kawasan perdagangan jasa skala
lokal memiliki ketinggian bangunan rata-rata 2
lantai karena lantai satu berfungsi sebagai toko dan
lantai dua berfungsi sebagai hunian (ruko).
Sedangkan pada kawasan perumahan dengan
fungsi hunian rata-rata memiliki ketinggian
bangunan 1 2 lantai sesuai dengan kebutuhan
individu dan kondisi ekonomi masing-masing.
Pada kawasan perumahan bangunan yang memiliki
ketinggian bangunan sampai 2 lantai biasanya

dihuni oleh masyarakat yang memiliki banyak

anggota keluarga sehingga dibutuhkan ruang
banyak ruang. Karena tidak dimungkinkan untuk
menambah lahan, masyarakat yang memiliki
banyak anggota keluarga menambah lantai
bangunan untuk menambah ruang pada rumah
mereka.
Hubungan Harga Lahan dengan Fungsi
Bangunan
Kawasan Mugasari yang berada pada
Kawasan Segitiga Emas Kota Semarang lambat
laun akan mengalami imbas ekspansi kegiatan
perdaganagan dan jasa dari kawasan sekitarnya,
sehingga untuk nilai lahan pun diperkirakan akan
mengalami kenaikan yang cukup signifikan. Nilai
lahan yang semakin meningkat ini membuat
fungsi-fungsi bangunan yang awalnya hanya
berfungsi sebagai lahan hunian yang tidak
menghasilkan pendapatan kini dikembangkan
menjadi kegiatan perdagangan dan jasa maupun
campuran mengikuti pola-pola yang terbentuk di
sekitarnya. Harga lahan yang tinggi serta
ketersediaan lahan terbuka yang minim membuat
sebagian besar masyaralat di kawasan ini
meningkatkan fungsi bangunan yang dimiliki.
Selain itu lahan terbuka yang ada kini sebagian
besar telah berubah fungsi menjadi lahan
terbangun sesuai dengan peruntukan di sekitarnya
adalah perdagangan dan jasa/ campuran.
Harga lahan yang tinggi sebagian berada
pada bangunan dengan fungsi-fungsi pelayanan
perdagangan dan jasa dengan skala pelayanan
regional (berada pada koridor jalan utama Jalan
Pandanaran), sedangkan harga lahan yang masih
relatif rendah dibanding sekitar beberapa masih
dimanfaatkan untuk bangunan dengan fungsi
sebagai hunian.
Apabila digambarkan beberapa fungsi
bangunan dan harga lahan yang ada di Kelurahan
Mugasari dapat digrafikkan sebagai berikut.

Gambar 4.
Pola Hubungan Harga Lahan dengan Fungsi
Bangunan di Kelurahan Mugasari

Pengaruh Peningkatan Harga Lahan Terhadap

Pemanfaatan Ruang Terbangun dan Ruang
Terbuka Perumahan
Hubungan antara nilai lahan dengan
pemanfaatan ruang terbangun dan ruang terbuka di
perumahan RW II Kelurahan Mugasari dapat
digambarkan dengan rumus regresi berganda.
Adapun variabel terikat dari penelitian ini adalah
peningkatan/ perkembangan nilai lahan dengan
variabel bebas berupa ruang terbangun dan ruang
terbuka yang dilihat dari KDB, KLB, dan KDH
nya.
Pengaruh KDB dengan Nilai Lahan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) menjadi
variabel dependen (terikat), sedangkan
peningkatan nilai lahan menjadi variabel
independen (bebas). Variabel independen
(bebas) meliputi biaya transportasi, jarak dari
pusat kota, harga lahan dan fungsi lahan. Untuk
mengetahui besarnya pengaruh dapat dilihat
pada tabel Model Summary berikut:
TABEL 3.
REKAPITULASI SURVEI HUBUNGAN FUNGSI
LAHAN DENGAN HARGA LAHAN DI RW II
KELURAHAN MUGASARI
Mod
el

Std.
Error
R
Adjusted
of the
Square R Square
Estima
te

R
Squar
e
F
Chan Chang
ge
e
1

.244a

.060

-.045 .94517

DurbinWatson

Change Statistics

.060

Sig. F
df2 Change

df1

.569

36

.686

1.198

Sumber: Analisis Peneliti, 2013

Sum of
Squares

Model
1

Regression

Mean
Square

df

.349

Residual

5.261

36

Total

5.610

40

.087 .596

Sig.
.668a

.146

Harga Lahan Tertinggi

Fungsi bangunan: Perdagangan dan Jasa skala regional

Tabel di atas dapat menggambarkan derajad

keeratan hubungan antar variabel. Dilihat dari
tabel di atas dapat diketahui besarnya nilai
koefisien determinasi (R2) sebesar 0,060 atau
6%.
Dengan
begitu
pengaruh
biaya
transportasi, jarak dari pusat kota, harga lahan
dan fungsi lahan terhadap Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) hanya memiliki pengaruh
sebesar 6%, sedangkan 94% dipengaruhi oleh
faktor penyebab lainnya yang berasal dari luar
model regresi ini. Standart Error of Estimate
(SEE) pada model regresi ini sangat besar yaitu
sebesar 0,94517. Standart Error of Estimate
(SEE) dapat menggambarkan tingkat ketepatan

Harga Lahan Sedang

Fungsi bangunan: perumahan (campuran antara hunian dan toko/ warung/ perdagangan dan jasa skala lokal

Harga Lahan Rendah

Fungsi bangunan: Perumahan (murni sebagai hunian dan perdangan jasa skala lingkungan)

Sumber: Analisis Peneliti, 2013

prediksi. Semakin kecil nilai SEE maka akan

semakin baik prediksinya dan sebaliknya nilai
SEE semakin besar menunjukan semakin kecil
pengaruhnya terhadap variabel terikat.
Pada uji ANOVA menggambarkan tingkat
signifikansi. Uji ANOVA atau F-test diperoleh
F-hitung sebesar 0,569 dengan besarnya
signifikansi sebesar 0,686. Hal ini berarti nilai
probabilitas (sig) lebih besar dari 0,05 maka H0
diterima dan H1 ditolak. Dengan kata lain tidak
ada hubungan antara variabel independen
(bebas) dengan KDB. Tidak adanya hubungan
linier antara kedua variabel tersebut, maka
model regresi ini tidak dapat digunakan untuk
mempresiksi tingkat perkembangan KDB di
wilayah studi.
Penyebab lain yang mempengaruhi komposisi
penggunaan KDB di kapling rumah RW II
Kelurahan Mugasari karena kapling rumah
mereka yang kecil dan memiliki kebutuhan
ruang yang tinggi sehingga mereka sangat
memaksimalkan kapling rumah mereka.

Mugasari menganggap RTH tidak termasuk

kebutuhan primer dalam pemanfaatan ruang
karena RTH kurang memiliki sifat ekonomis
bagi peningkatan taraf hidup kelurga. Standart
Error of Estimate (SEE) pada model regresi ini
cukup kecil yaitu sebesar 0,38229. Standart
Error of Estimate (SEE) dapat menggambarkan
tingkat ketepatan prediksi. Semakin kecil nilai
SEE maka akan semakin baik prediksinya.
Pada uji ANOVA menggambarkan tingkat
signifikansi. Uji ANOVA atau F-test diperoleh
F-hitung sebesar 0,596 dengan besarnya
signifikansi sebesar 0,668. Hal ini berarti nilai
probabilitas (sig) lebih besar dari 0,05 maka H0
diterima dan H1 ditolak. Dengan kata lain tidak
ada hubungan antara variabel independen
(bebas) dengan KDH. Tidak adanya hubungan
linier antara kedua variabel tersebut, maka
model regresi ini tidak dapat digunakan untuk
memprediksi tingkat perkembangan KDH di
wilayah studi.

Pengaruh KDH dengan Peningkatan Nilai

Lahan
Koefisien Dasar Hijau (KDH) menjadi variabel
dependen (terikat), sedangkan peningkatan
nilai lahan menjadi variabel independen
(bebas). Variabel independen (bebas) meliputi
biaya transportasi, jarak dari pusat kota, harga
lahan dan fungsi lahan. Untuk mengetahui
besarnya pengaruh dapat dilihat pada tabel
Model Summary berikut.

TABEL 5.
REKAPITULASI SURVEI HUBUNGAN KLB
DENGAN HARGA LAHAN DI RW II
KELURAHAN MUGASARI

TABEL 4.
REKAPITULASI SURVEI HUBUNGAN KDH
DENGAN HARGA LAHAN DI RW II
KELURAHAN MUGASARI

Mo
del
1

R
.249a

R
Square
.062

-.042

R Square
Change

.38229

.062

F
Chang
e
df1
.596

df2

Sig. F
Chan
ge

36

.668

Std.
Change Statistics
Error
R
Adjust of the
R
F
Squa ed R Estima Square Chang
Sig. F
re Square
te
Change
e
df1 df2 Change

DurbinWatson

Change Statistics
Adjuste Std. Error
dR
of the
Square Estimate

Pengaruh KLB dengan Peningkatan Nilai

Lahan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) menjadi
variabel dependen (terikat), sedangkan
peningkatan nilai lahan menjadi variabel
independen (bebas). Variabel independen
(bebas) meliputi biaya transportasi, jarak dari
pusat kota, harga lahan dan fungsi lahan. Untuk
mengetahui besarnya pengaruh dapat dilihat
pada tabel Model Summary berikut.

Model

.379a

2.043

.144

.049 .65785

.144

1.511

36

.220

Sumber: Analisis Peneliti, 2013

Sumber: Analisis Peneliti, 2013

Model
1

Regression

Sum of
Squares

df

.349

Residual

5.261

36

Total

5.610

40

Mean
Square

Model
F

Sig.

.087 .596 .668a

.146

Dilihat dari tabel di atas dapat diketahui

besarnya nilai koefisien determinasi (R2)
sebesar 0,062 atau 6,2%. Hal ini berarti
pengaruh biaya transportasi, jarak dari pusat
kota, harga lahan dan fungsi lahan terhadap
Koefisien Dasar Hijau (KDH) sebesar 6,2%,
sedangkan 93,8% dipengaruhi oleh faktor
penyebab lainnya yang berasal dari luar model
regresi ini. Disamping kapling rumah yang
kecil karena masyarakat RW II Kelurahan

Regression

Sum of
Squares

df

Mean
Square

2.616

.654

Residual

15.579

36

.433

Total

18.195

40

F
1.511

Sig.
.220a

Dilihat dari tabel di atas dapat diketahui

besarnya nilai koefisien determinasi (R2)
sebesar 0,144 atau 14,4%. Hal ini berarti
pengaruh biaya transportasi, jarak dari pusat
kota, harga lahan dan fungsi lahan terhadap
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar
14,4%, sedangkan 85,6% dipengaruhi oleh
faktor penyebab lainnya yang berasal dari luar
model regresi ini. Faktor lain yang dimaksud
adalah faktor pendapatan, pendapatan yang per
keluarga yang masih rendah menyebabkan

DurbinWatson

1.308

pemenuhan
kebutuhan
ruang
menjadi
terhambat. Untuk pemenuhan ruang pada
kapling yang kecil bisa dilakukan penambahan
ruang kearah vertikal, akan tetapi ekonomi
keluaraga yang masih lemah menyebabkan
biaya untuk membangun rumah kea rah vertical
menjadi terhambat. Standart Error of Estimate
(SEE) pada model regresi ini sebesar 0,65785.
Standart Error of Estimate (SEE) dapat
menggambarkan tingkat ketepatan prediksi.
Semakin kecil nilai SEE maka akan semakin
baik prediksinya.
Pada uji ANOVA menggambarkan tingkat
signifikansi. Uji ANOVA atau F-test diperoleh
F-hitung sebesar 1,511 dengan besarnya
signifikansi sebesar 0,220. Hal ini berarti nilai
probabilitas (sig) lebih besar dari 0,05 maka H0
diterima dan H1 ditolak. Dengan kata lain tidak
ada hubungan antara variabel independen
(bebas) dengan KLB. Tidak adanya hubungan
linier antara kedua variabel tersebut, maka
model regresi ini tidak dapat digunakan untuk
mempresiksi tingkat perkembangan KLB di
wilayah studi.
Berdasarkan hasil analisis regresi di atas
dapat diketahui bahwa peningkatan nilai lahan
yang dilihat dari fungsi lahan, harga lahan, jarak
dari kota dan biaya transportasi memiliki pengaruh
yang kecil terhadap pemanfaatan ruang terbangun
dan ruang terbuka perumahan yaitu KDB, KDH
dan KLB. Pengaruh peningkatan nilai lahan
terhadap pemanfaatan ruang terbangun dan ruang
terbuka perumahan dapat dilihat pada gambar
berikut:
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%

Pemanfaatan Ruang
Terbangun dan
Ruang terbuka

KDB

KDH

KLB

Sumber: Analisis Peneliti, 2013

Gambar 5.
Grafik Pengaruh Peningkatan Nilai Lahan terhadap
Pemanfaatan Ruang terbangun dan Ruang Terbuka
Perumahan

Perubahan harga lahan yang terjadi di

Kelurahan Mugasari dipengaruhi oleh daya tarik
yang tinggi di wilayah tersebut, sehingga
fenomena perubahan harga lahan di Kelurahan
Mugasari dapat dilihat dalam transaksi jual beli
lahan. Pada tahun 1990 harga lahan di Jalan
Pandanaran berkisar pada harga 3 juta rupiah dan
pada tahun 2010 menjadi 30 juta/m2. Sehingga

dapat ditarik kesimpulan bahwa yang dapat

dipakai acuan untuk mengetahui perkembangan
nilai lahan yaitu menggunakan harga pasar yang
merupakan harga yang digunakan dalam proses
transaksi jual beli. Sedangkan NJOP (Nilai Jual
Objek Pajak) yang merupakan harga lahan yang
ditetapkan oleh pemerintah tidak pernah digunakan
masyarakat dalam transaksi jual beli lahan, NJOP
dikeluarkan pemerintah untuk menentukan nilai
PBB yang harus dibayarkan oleh masyarakat.
Berdasarkan hasil perhitungan regresi,
keterkaitan antara perkembangan nilai lahan
dengan pemanfaatan ruang terbuka dan ruang
terbangun di Kelurahan Mugasari cukup kecil.
Dengan kata lain terdapat faktor lain yang
memiliki pengaruh yang lebih besar terhadap
perkembangan pema nfaatan ruang terbangun dan
ruang terbuka perumahan.
Keterbatasan kepemilikan kapling dan
kemampuan perekonomian masyarakat untuk
menambah lantai membuat masyarakat akan
memaksimalkan lahan untuk memenuhi kebutuhan
ruang mereka. Sehingga RTH dianggap tidak
begitu penting dalam komposisi pemanfaatan
ruang kapling ruamh mereka.
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Kesimpulan
Berdasarkan hasil dari penelitian mengenai
pengaruh perubahan nilai lahan pada pemanfaatan
ruang terbangun dan ruang terbuka perumahan di
Kelurahan Mugasari didapatkan kesimpulan
bahwa perkembangan ruang terbangun dan ruang
terbuka dikawasan RW II Kelurahan Mugasari
tidak mutlak dipengaruhi oleh perkembangan
harga nilai lahan, faktor perubahan nilai lahan
mempunyai pengaruh yang tidak terlalu kuat
melainkan ada faktor lain yang mempengaruhi
perkembangan ruang terbangun dan ruang terbuka
di wilayah studi tersebut.
Berdasarkan hasil temuan studi yang telah
dilakukan di penelitian ini pemanfaatan ruang
terbangun dan ruang terbuka di kelurahan
mugasari
lebih dipengaruhi
oleh
faktor
peningkatan ekonomi. Hal itu dikuatkan oleh hasil
kuesioner yang menunjukan penggunaan KDB
yang tinggi didominasi fungsi lahan yang
berfungsi sebagai hunian dan perdagangan dan
untuk kapling rumah yang memiliki RTH
didominasi oleh rumah yang hanya berfungsi
sebagai hunian. Dari aspek sosial masyrakat yang
memiliki penndidikan dan pendapatan tinggi
memiliki RTH yang sesuai karena mereka merasa
paham dan butuh akan ruang terbuka di kapling
rumah mereka. Sehingga dengan fenomena yang
terjadi di RW II Kelurahan Mugasari dapat
disimpulkan
bahwa
yang
mempengaruhi
perkembangan ruang terbangun dan ruang terbuka
perumahan lebih dipengaruhi oleh faktor ekomomi

yang bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan

keluarga.
Rekomendasi
Rekomendasi yang diberikan dapat dibagi
menjadi dua, sebagai berikut:
1. Rekomendasi Bagi Kebijakan Pemerintah
Pihak pemerintah diharapkan dapat
membuat suatu kajian terhadap penataan
bangunan dan lingkungan strategis pusat
kota. Pengaturan komposisi KDB, KDH,
dan KLB pada wilayah pusat kota
menjadikan masyarakat akan mudah dalam
pemanfaatan intensitas bangunan pada
kapling rumah mereka yang berada di
wilayah strategis pusat kota.
Pemerintah diharapkan dapat memberikan
insentif kepada wilayah yang mampu
mewujudkan pemukiman yang berbasis
lingkungan yang sesuai dengan rencana
pemerintah
maupun
dapat
tegas
memberikan disinsentif kepada wilayah
yang
melanggar
rencana
penataan
bangunan dan lingkungan yang telah
disusun oleh pemerintah.
2.

Rekomendasi Terhadap Wilayah Penelitian

Menjaga pola pemanfaatan ruang agar
lingkungan nyaman untuk ditinggali.
Pembangunan secara vertikal karena harga
lahan yang setiap waktu akan terus semakin
bertambah menyebabkan kebutuhan lahan
semakin menyempit.
Pembangunan yang bersifat vertikal
diharapkan
masih
memperhatikan
komposisi RTH didalam kapling rumah
yang berfungsi sebagai daerah resapan air.
RTH bisa diwujudkan tidak dalam kapling
rumah, melainkan berada dan menyatu
dengan bangunan untuk mewujudkan
lingkungan yang asri dan bersih.

DAFTAR PUSTAKA
Angel, J.F., Blackwell, R.D., dan Miniard., P.W.
(1992). Consumer Behavior.Chicago: The
Dryden Press.
Badan Pusat Statistik. (2010). Data Monografi
Kelurahan Mugasari. Semarang.

Bisnis Indonesia. (n.d.). Segitiga Emas Semarang

Jadi Incaran Investor. Retrieved Oktober
25, 2010, from Website Bisnis Indonesia:
www.bisnisindonesia.com
Brotosunaryo. (2005). Nilai Vertikal Bangunan
Berlantai Banyak Perkotaan (Studi Kasus
Rumah Susun Pekunden Semarang).
Semarang: Universitas Diponegoro Tidak
Diterbitkan.
Budiharjo, Eko. Kota Berkelanjutan. Penerbit
Alumni, Bandung, 1999.
Nasution, M. N. (2003). Manajemen Transportasi.
Jakarta: Ghalia Indonesia.
Nazir, M. (2005). Metode Penelitian. Bogor:
Ghalia Indonesia.
Parsons,Talcott, 1974. in Turner, J.H., The Structur
of Sociological Theory: Homewood,
Illonois, The Dorsey Press.
Sarwono, S.W. (1992). Psikologi Lingkungan.
Jakarta: Grasindo.
Soekanto, S. (1998). Sosiologi, Suatu Pengantar
Psikologi. Edisi baru keempat. Jakarta:
Pegrankindo Persada.
Stuart, C. F., & Kaiser, E. J. (1979). Urban Land
Use Planning. Chicago: University of
Illinois Press.
Sugiyono. (2008). Metode Penelitian Kuantitatif,
Kualitatif Dan R & D. Bandung: Alfabeta.
Sumardi, D. (2008). Upaya Peningkatan Kualitas
Fisik Rumah dan Lingkungan Perumahan
Oleh Penghuni Rumah Tipe 21/60m2 (Studi
Kasus: Perumahan Bukit Kencana Jaya
Semarang).
Semarang:
Universitas
Diponegoro Tidak Diterbitkan.
Suparlan, P. (1995). Kemiskinan di Perkotaan.
Jakarta: Yayasan Obor.
Surasetja, R. I. (2005). Kajian Potensi dan
Kapasitas Lahan Terhadap Kebutuhan
Infrastruktur Kawasan Pusat Bisnis Jalan
Merdeka Bandung. Semarang: Universitas
Diponegoro: Tesis Tidak Diterbitkan.
Trancik, Roger, Finding Lost Space: Theories of
Urban Design, Van Nostrand Reinhold
Company, New York, 1986.
Yudohusodo, S. (1991). Rumah Untuk Seluruh
Rakyat. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Yunus, H. S. (2008). Struktur Tata Ruang Kota.
Yogyakarta: Pustaka Pelajar.