Anda di halaman 1dari 4

ANALISA HBU

Lahan merupakan suatu unsur yang sangat penting dalam suatu usaha di bidang Real
Estate. Lahan memiliki lokasi yang unik, keunikannya serta sifat yang tetap dari lahan
yang tidak dapat dipindahkan. Lahan terbatas jumlahnya pada suatu lokasi dan
sebidang lahan tidak sama dengan sebidang lahan yang lainnya.
Highest and Best Use artinya dayaguna yang maksimal dari lahan yang secara fisik
dimungkinkan dan paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan secara
keuangan layak. Kesimpulannya menghasilkan daya guna yang maksimal dari Lahan.
Prinsip-prinsip Real Estate seperti Supply and Demand; Substitusi; Balance; dan
Conformity merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku
ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate.
Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan, seperti kegunaan,
kelangkaan, keinginan dan daya beli yang tinggi, pada dasarnya juga merupakan wujud
dari prinsip ekonomi.
Daya guna maksimal ialah penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki
kemungkinan cukup besar untuk digunakan, terhadap suatu lahan kosong atau
sebidang lahan yang sudah berdiri bangunan , yang secara fisik bisa dilaksanakan
mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna
yang maksimal.
Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang
bersifat subjektif dari pemilik, developer, maupun jasa Real Estate lainnya seperti
penilai, melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. Oleh
karena itu, analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi
dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang
bersangkutan.

Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data yang dikumpulkan dan
dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan, juga digunakan untuk memberikan
opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu
saat. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa
daya saing dalam pasaran, jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Nilai Pasar
dari suatu Lahan.

Pengertian Highest and Best Use Secara Umum

Highest and Best Use, dapat diartikan sebagai penggunaan suatu lahan yang terbaik
dan memberikan profit yang tertinggi atas penggunaan tersebut.
Highest and Best Use, mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu sebagai berikut :
1.

Secara fisik dimungkinkan (physical possibility)

2.

Secara hukum diizinkan (legal permissibility)

3.

Secara finansial layak (financial affordability)

4.

Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan

yang dinilai. (maximum profitability which result in highest property value)


Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar pengembangan
dapat diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan lahan yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara keuangan layak dan akan memberikan
Nilai tertinggi atas lahan tersebut.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan:


1.

Fisik, antara lain:

Bentuk tanah dan ukuran tanah

Topografi tanah

Lokasi tanah / Letak tanah

Sarana dan Prasarana

2.

Peraturan Pemerintah, antara lain:

Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota

KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

KLB (Koefisien Lantai Bangunan)

KDH (Koefisien Dasar Hijau)

GSB (Garis Sempadan Bangunan)

Tinggi Maksimum Bangunan

3.

Supply and Demand, antara lain:

Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar

Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan

Harga sewa dari Properti sejenis

Harga jual dari Properti Sejenis.

4.

Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah,

kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi.


Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik:
1.

Tanah dan Bangunan, antara lain:

Waktu

Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan
pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal
tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi
terhambat
o

Lokasi

Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip
penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada
lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk
mengangkut karyawan
o

Permintaan Pasar

Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang


kadang-kadang harus mendekati Pasar
o

Keadaan Topografi Tanah

Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana
pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi
o

Teknologi Membangun

Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan mempengaruhi


proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka
akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun)
o

Kelengkapan Utilitas

Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan
pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik
2.

Mesin - Mesin dan Peralatan

Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and
machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery),
secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk
suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai
yang tertinggi.