Property Management

Seventh
Robert
C. Kyle
Edition

Kelompok IV

Chapter 13 Office Property

urban

suburban

Analisa Pasar
Analisis regional dan lingkungan sangat relevan ke komersial properti :

Regional Analysis
Perusahaan nasional relokasi atau membuka cabang

Analisis Lingkungan
Transportasi, parkir dan proximity bisnis dan service yang tersedia

Tingkat Penyerapan
Tingkat penyerapan dalam jumlah meter persegi untuk mengetahui
pasar

BOMA Office Building Classifications

Ada 3 faktor utama dalam penentuan klasifikasi yaitu umur, lokasi dan posisi
pasar (tingkat sewa).
Kelas A : bangunan relatif baru, lokasi utama, tingkat hunian yang tinggi,
tingkat sewa tinggi dan kompetitf
Kelas B : bangunan relatif lebih tua, dan telah direnovasi menjadi
modern, lokasi utama, hunian tinggi dan kompetitif.
Gedung baru yang berlokasi bukan di jalur utama dapat pula masuk
dalam kategori kelas B
Kelas C : bangunan relatif lebih tua, tidak direnovasi, namun kondisi
masih cukup baik (layak), tingkat hunian yang cukup baik, tingkat sewa
menengah ke bawah.
Kelas D : bangunan telah masuk masa akhir fungsinya, kondisi jelek,
tingkat sewa dan hunian yang rendah

BOMA - ANSI Standard Method Pengukuran

Area
Konstruksi

Dominat
Portion

Area
Sewa

Area yang
terpakai

Contoh Dominant Portion

Gambar 1. Daerah bagian perkantoran

Gambar 2. Dominant

Contoh Area yang dipakai

Gambar 3. Perbandingan area

Menghitung area sewa

Rentable area/usable area = R/U ratio

Usable area x R/U ratio = Renatable area
Rentable area / R/U ratio = Usable area
Contoh, jika 22,000 M2 ruang sewa yang ditawarkan dengan 16$ per
M2, tapi hanya 19.125 M2 yang digunakan, maka loss factor adalah
sebesar 1,15 (22.000 : 19.125 = 1,15). Biaya yang dikeluarkan
penyewa per usable sq ft sebenarnya $18.40 ($16 x 1,15 = $ 18.40)

Penentuan harga sewa

Minimum Rents
Batas minum absolut yang bisa dibebankan demi berjalannya ekonomi. Tidak mengambil akun
contigen seperti vacancy loss dan tidak ada hambatan dalam hubungan pasar. Meskipun
demikian, perhitungan ini dapat memastikan bahwa dasar tarif sewa yang disarankan oleh pasar
dan analisis properti cukup tinggi untuk menutupi biaya dasar.
Formula :

Contoh :
Office building dengan nilai pasar $4 juta dengan 64.000 sqft area tersewa. Owner menempatkan
20 % untuk DP atas properti dan total mortgage payment $ 90.000 per tahun. Opertaing expenses
sekitar $300.000 per tahun dan owner menginginkan 10 % tingkat pengembalian dari investasi
atau kas.

Penentuan harga sewa

Penentuan tingkat dasar sewa

Setelah ditetapkan daftar sewa spesifik untuk setiap jenis ruang kantor yang dikembangkan
sesuai pada fitur-fitur masing-masing ruang kantor maka dapat ditetapkan harga sewa apakah di
atas atau di bawah tingkat dasar harga sewa. Adapun variabel-variabel yang dapat menentukan
antara lain seperti elevasi, lokasi lantai, layout interior dan dekorasi, pencahayaan alami dan view
New York Method
Metode yang digunakan di pusat perbelanjaan dalam menentukan tarif sewa. Misalnya, jika
sebuah ruang berukuran 1.000 M2, maka daerah yang harus dialokasikan untuk penyewa dapat
melebihi ruang sewa yang ditempati. Sehingga tarif sewa akan cenderung akan lebih tinggi,
karena daerah yang dikecualikan seperti untuk tangga dan Elevetor poros (merupakan ruang
yang tidak dapat mereka tempati namun penyewa harus membayar).

Startegi pengiklanan property manajer

Sign
Selama konstruksi, dengan papan iklan (info ketersediaan ruang) yang ditempatkan secara
strategis untuk menarik perhatian.
Internet Web Site
Situs iklan berbasis web, harus menarik (gambar dari properti serta harga) serta contact email,
telepon, surat.
Brosur
Memberikan brosur kepada calon penyewa. Brosur dibuat menarik disertai lokasi, prospek.
Direct Mail
Salah satu cara tercepat memberikan informasi/penawaran langsung melalui alamat email.
Public Relations
Promosi ruang perkantoran melalui PR.
Referrals
Salah satu tool yang kuat untuk menarik penyewa.
Canvassing / Bujukan
Metode terbaik untuk menarik calon penyewa ruang kantor dan paling produktif ketika daftar para
calon telah di pra kualifikasi.
Rental Centers
Kantor pemasaran dibuat sebaik mungkin untuk kenyamanan calon pembeli/penyewa.

Chapter 14 Retail Property

KLASIFIKASI PUSAT PERBELANJAAN

Jangkauan pasar: bergantung pada ukuran pusat perbelanjaan tersebut

Commercial Strip Center/Convenience Center

4-10 toko, di pinggiran kota
Deretan toko dengan tempat parkir didepannya

Neighborhood Center
15-20 toko, melayani 1.000 keluarga dalam radius 2.4 km
Anchor: supermarket, ada apotek, dry clean, toko kecil lainnya

Community Center
20-70 toko, melayani 5.000 keluarga dalam radius 8 km
Anchor: department store kecil, 1-2 supermarket, aneka toko
lainnya

Regional Center
70-225 toko, melayani 5.000-150.000 keluarga dalam radius 1680 km 6 department store, food court, toko perlengkapan,
restaurant, bank

Superregional Center
Luas 139.354 m2 (1.5 juta sq ft)

Bentuk pusat perbelanjaan

Jenis-Jenis Tarif Sewa

Tarif Sewa Persentase (untuk sewa diatas 3-5 tahun)
*
Straight Percentage
Tarif sewa didasarkan pada persentase dari gross income, tanpa tarif
minimum (Jarang digunakan)
*
Overage Percentage
Perhitungan per tahun ditetapkan tarif minimum, jika ada kelebihan
penjualan (income) maka dikenakan tarif sewa overagenya.
*
Combination
Perhitungan per bulan saat penjualan kurang, tenant membayar tarif
sewa minimum, saat income lebih, tenant dikenakan tarif sewa
tambahannya
*
Variable Scale Lease
Persentase tarif sewa menurun
Contoh, Income $0-$10 dikenakan 6%, Diatas $10 dikenakan 4%
Persentase tarif sewa menaik
Contoh, Income $0-$10 dikenakan 5%, diatas $10 dikenakan 5.5%
*
Maximum Percentage Lease
Ditentukan tarif sewa maksimum

Pendapatan & pengeluaran pusat perbelanjaan/pertokoan

Pendapatan :
Tarif sewa
Tarif overage persentase
Pendapatan dari tenant atas pelayanan yang diberikan (charge)
Pendapatan dari menjual utilities
Pengeluaran :
Maintenance gedung: gaji pegawai
Maintenance fasilitas: area parkir, mall
Utility: listrik, AC, gaji teknisi
Financing: pembayaran bunga pinjaman
Maintenance area kantor
Iklan & promosi
Pajak
Asuransi
Biaya administrasi lainnya

Chapter 15 Industrial Property

Sifat alami Industrial Property :
A. Klasifikasi berdasarkan lokasi penggunaan.
Lokasi area industry berada pada letak dimana industri atau produksi
berlangsung .
Secara umum Lahan dan Bangunan Industri terbagi menjadi 3
penggunaan :
- General Purpose
Memiliki lahan industri luas yang dapat digunakan untuk
penggunaan alternatif lainnya seperti gudang, pabrik perakitan.
- Special Purpose,
Memiliki karakter phisik penggunaan tertentu dengan segala
keterbatasan lingkup penggunaan.
- Single Purpose

Sifat alami Industrial Property

B. Modal Investasi
Dalam investasi di Industri Property membutuhkan modal dengan skala
besar untuk mengakomodir spesifikasi (lokasi, luas lahan) sesuai yang
diinginkan oleh investor (perusahaan).
C. Resiko Investasi
Sifat khusus dibeberapa industri property yang memiliki lahan dan bangunan
yang luas menyebabkan lambatnya pergerakan pasar komoditas Industrial
Real Estate atau dengan kata lainya tidak liquid sehingga memungkinkan
investor mengalihkan kepada sistem sewa.

Sifat alami Industrial Property

D. Kesepakatan penjualan-penyewaan kembali (sale-lease back agreement)

Disebabkan banyak perusahaan dibidang industri yang lebih tertarik
menanamkan modal kepada operasional produksi sehingga perusahaan
cenderung mencari investor yang berminat menanamkan investasi di
industrial property untuk membangun industrial property dan kemudian
perusahaan-perusahaan tersebut menyewa dalam jangka panjang.
E. Keusangan atau penurunan fungsi (Functional Obsolescence)
Kemajuan teknologi khususnya dalam pengembangan industri property
memberikan dampak semakin cepat dan rentannya kemunduran fungsi
bangunan (out of date).
Untuk mengantisipasi resiko tersebut menuntut para investor atau pemilik
industry property untuk membuat rencana yang matang untuk meminimalisir
kemunduran fungsi tersebut.

3 kategori meng-identifikasi Industri property berdasarkan lokasi

Industri dengan
Industri dengan
orientasi sumber
orientasi sumber
daya atau
daya atau
Resource-Oriented
Resource-Oriented
Industries
Industries

Industri dengan
Industri dengan
orientasi pasar
orientasi pasar
atau Marketatau MarketOriented Industri
Oriented Industri

Industri dengan
Industri dengan
orientasi tenaga
orientasi tenaga
kerja/buruh atau
kerja/buruh atau
Labor-Oriented
Labor-Oriented
Industries
Industries