Anda di halaman 1dari 21

A.

PENGERTIAN SEWA GUNA USAHA


Sewa guna usaha (leasing) adalah suatu kontrak antara lessor (pemilik barang modal) dengan
lessee (pengguna barang modal); lessor memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan barang
modal selama jangka waktu tertentu dengan suatu imbalan berkala dari lessee yang besarnya
tergantung dari perjanjian antara lessor dengan lessee, lessee dapat diberikan hak opsi (option right)
untuk membeli barang modal tersebut pada akhir masa kontrak. Dengan demikian, hak milik atas
barang modal tersebut tetap menjadi milik lessor selama jangka waktu kontrak lease.
Sewa guna usaha (leasing) dibedakan menjadi sewa guna usaha dengan hak opsi dan sewa
guna usaha tanpa hak opsi.
Sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease/capital lease) adalah sewa guna usaha
dimana penyewa (lessee) pada akhir masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa
guna usaha berdasarkan nilai sisa yang disepakati.
Sewa guna usaha tanpa hak opsi (operating lesse) adalah sewa guna usaha di mana penyewa
(lessee) pada masa akhir kontrak tidak mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa guna usaha
tersebut.
Ditinjau dari teknis pelaksanaannya transaksi sewa guna usaha dapat dilakukan secara
langsung maupun dengan cara penjualan dan penyewaan kembali (sale and lease back).
Dari sisi lesse seluruh biaya yang dikeluarkan untuk perolehan barang modal selama masa
kontrak dapat dibebankan, padahal jangka waktu lease mungkin jauh lebih pendek dari umur
ekonomis. Dengan demikian, sebenarnya lessee dapat melakukan penyusutan yang dipercepat
(accelerated depreciation) melalui metode akuntansi sewa (rental accounting method).
B. PERLAKUAN PERPAJAKAN UNTUK TRANSAKSI SEWA GUNA USAHA
Dalam pasal 2,3 dan 4 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1169/KMK.01/1991 kegiatan
sewa guna usaha dapat digolongkan sebagai finance lease (sewa guna usaha dengan hak opsi) maupun
dengan operating lease (sewa guna usaha tanpa hak opsi). Sewa guna usaha digolongkan sebagai
finance lease apabila memenuhi semua kriteria berikut :
a. Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama masa sewa guna usaha pertama ditambah
dengan nilai sisa barang modal harus dapat menutup harga perolehan barang modal dan
keuntungan lessor.
b. Masa sewa guna usaha ditentukan sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun untuk barang modal
golongan I; 3 (tiga) tahun untuk barang modal golongan II dan III; dan 7 (tujuh) tahun
untuk golongan bangunan.
c. Perjanjian sewa guna usaha memuat ketentuan mengenai opsi bagi lesse.
d. Dalam Pasal 16 Keputusan Mentri Keuangan Nomor 1169/KMK.01/1991 mengatur
mengani ketentuan perpajakan bagi lessee yang melakukan transaksi finance lease
sebagai berikut:
1) Lessee tidak boleh melakukan penyusutan atas barang modal yang di
sewagunausahakan sampai saat lessee membeli barang tersebut.
2) Setelah lessee menggunakan hak opsinya membeli barang modal yang
disewagunausahakan maka lessee boleh melakukan penyusutan dengan dasar yaitu
harga opsi barang modal yang bersangkutan.
1

3) Pembayaran sewa guna usaha yang dibayar atau terutang oleh lessee kecuali
pembebanan atas tanah merupakan biaya yang dapat dikurangkan dari penghasilan
bruto lessee.
4) Dalam hal masa sewa guna usaha lebih pendek dari masa yang ditentukan. Direktur
Jendral Pajak melakukan koreksi atas pembebanan biaya sewa guna usaha tersebut
dan memperlakukannya sebagai operating lease. Perubahan ini tidak dilakukan
apabila terjadi karena forse majeur, gagal bayar (default), maupun
mempertimbangkan ekonomi tanpa motif menghindari pajak dan tidak ada hubungan
istimewa antara lessor dengan lessee.
5) Lessee tidak memotong pajak Penghasilan Pasal 23 atas pembayaran sewa guna
usaha.
1. Penjualan dan Penyewaan Kembali
a) Untuk penjualan dan penyewaan kembali tanpa hak opsi, pajak Pertambahan Nilai
(PPN) masukan yang telah dikreditkan oleh lessee harus dibayar kembali.
b) Atas penyewaan kembali barang modal tersebut, maka lessor harus memungut Pajak
Pertambahan Nilai (PPN).
c) Pengalihan tanah dan bangunan sewa guna usaha:
1) Saat lessee menjual kepada lessor, lessee dikenakan PPh 5% dari nilai jual (nilai
akta) atau nilai jual objek pajak (NJOP) yang digunakan untuk menghitung PBB
jika nilai jual lebih rendah dari NJOP.
2) Saat lessor menjual kepada lessee, lessor dikenakan PPh 5% dari nilai opsi.
2. Perlakuan Standar Akuntansi Terhadap Transaksi Sewa Guna Usaha
Berdasarkan PSAK Nomor 30 tentang Standar Akuntansi Sewa Guna Usaha, dalam
menentukan jenis sewa guna usaha pertimbangan utama yang digunakan adalah asas makna ekonomi.
Suatu transaksi sewa guna usaha akan dikelompokan sebagai sewa guna usaha dengan hak opsi
apabila memenuhi semua syarat-syarat berikut:
a) Lessee memiliki hak opsi untuk membeli aktiva yang disewagunausahakan pada akhir
masa sewa guna usaha dengan harga yang telah disetujui bersama pada saat
dimulainya perjanjan sewa guna usaha.
b) Seluruh pembayaran berkala yang dilakukan oleh lessee ditambah dengan nilai sisa
mencakup pengembalian harga perolehan barang modal serta bunganya sebagai
keuntungan lessor (full payoutlease).
c) Masa sewa guna usaha minimum 2 (dua) tahun.
Apabila salah satu syarat di atas tidak terpenuhi, maka transaksi tersebut dikelompokkan
sebagai sewa menyewa biasa atau sewa guna usaha tanpa hak opsi.
3. Akuntansi untuk Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
a) Pembayaran jaminan (security deposit) dibukukan sebagai piutang kepada lessor.
b) Nilai tunai (present value) dari seluruh pembayaran sewa guna usaha dan nilai sisa
dibukukan sebagai aktiva tetap dan kewajiban sewa guna usaha.
c) Tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai tunai adalah tingkat bunga
yang dibebankan oleh lessor atau tingkat bunga yang berlaku pada awal sewa guna
usaha.
d) Pembayaran sewa guna usaha yang dilakukan selama jangka waktu kontrak
dialokasikan dan dibukukan sebagai angsuran pokok dan beban bunga.
2

e) Aktiva tetap sewa guna usaha yang dikapitalisasi selanjutnya diamortisasi selama
taksiran umur ekonomisnya dengan menggunakan metode yang sama untuk aktiva
sejenis.
f) Pada akhir tahun harus dilakukan penyesuaian terhadap bunga akrual, amortisasi
aktiva sewa guna usaha akhir tahun, dan amortisasi keuntungan modal dan kerugian
modal.
g) Dalam laporan keuangan disajikan sebagai bagian dari aktiva tetap, sejumlah neto
dikurangi jumlah akumulasi amortisasi.
h) Kewajiban sewa guna usaha disajikan sebagai bagian dari kewajiban dan
diklasifikasikan sebagai kewajiban jangka pendek dan jangka panjang sesuai dengan
praktik yang lazim untuk usaha lessee.
i) Apabila dilakukan transaksi jual dan sewa kembali, maka selisih harga jual dengan
nilai buku aktiva dibukukan sebagai keuntungan atau kerugian yang ditangguhkan
yang harus diamortisasi secara proporsional.
j) Apabila terjadi penghentian lebih awal dimana pembayaran sewa dilunasi sebelum
berakhirnya kontrak, maka selisih antara pembayaran yang dilakukan dengan sisa
kewajiban dibebankan atau dikreditkan pada tahun berjalan.
k) Apabila lessee mengambil opsi pada akhir masa kontrak dan harga opsi sama dengan
jaminan yang diberikan, maka jaminan tersebut akan dikompensasikan dengan sisa
kewajiban sewa guna usaha. Apabila opsi tidak sama dengan jaminan maka
kekurangan atau kelebihan harus diselesaikan antara lessee dan lessor secara tunai.
l) Setelah mengambil opsi, maka rekening sewa guna usaha direklasifikasikan ke dalam
rekening aktiva tetap yang relevan.
C. PERENCANAAN PAJAK UNTUK SEWA GUNA USAHA
Perencanaan pajak dapat digunakan untuk aktiva tetap yang baru akan dibeli maupun aktiva
tetap yang telah dimiliki. Untuk aktiva tetap yang baru akan dibeli pertimbangannya adalah membeli
secara langsung (tunai atau kredit) atau dengan menyewa. Sedangkan untuk aktiva tetap yang telah
dimiliki pertimbangannya adalah mempertahankannya, melakukan revaluasi atau dijual dan
disewagunausahakan kembali.
1. Membeli secara Langsung atau melalui Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
Hal pokok yang perlu diperhatikan dalam perencanaan pajak untuk hal ini, antara lain :
a) Apabila membeli secara langsung maka jumlah yang dapat dibiayakan dalam rangka
menghitung penghasilan kena pajak adalah biaya penyusutan.
b) Besarnya biaya penyusutan antara lain ditentukan oleh metode penyusutan dan umur
ekonomis yang telah ditetapkan oleh peraturan perpajakan.
c) Apabila membeli secara sewa guna usaha, maka semua biaya yang dikeluarkan untuk
membayar sewa guna usaha tersebut dapat dibiayakan pada tahun yang bersangkutan.
d) Masa sewa guna usaha bisa lebih pendek dari umur ekonomis sehingga perusahaan
dapat membiayakan perolehan aktiva tetap lebih cepat dibandingkan apabila
menggunakan penyusutan (penyusutan yang dipercepat). Masa sewa guna usaha
ditentukan sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun untuk barang modal golongan I; 3(tiga)
tahun untuk barang modal golongan II dan III; 7 (tujuh) tahun untuk golongan
bangunan.
2. Penjualan dan Penyewaan Kembali
3

Pada saat penjualan dari lessee kpada lessor dikenakan PPh 5% dari nilai jual (nilai akta) atau
nilai jual objek pajak (NJOP) yang digunakan untuk menghitung PBB jika nilai jual lebih rendah dari
NJOP. Saat lessor menjual kepada lessee (pengambil opsi), lessor dikenakan PPh 5% dari nilai opsi.
Hal yang perlu diperhatikan disini adalah jika gedung dimiliki secara langsung, maka biaya yang
boleh dikurangkan hanya biaya penyusutan atas gedung yang harus dilakukan dalam jangka waktu 20
tahun. Apabila diperoleh melalui sewa guan usaha dengan hak opsi maka semua biaya yang
dikeluaran untuk pembayaran sewa baik atas tanah maupun bangunan dapat dibiayakan.
3. Contoh Kasus
PT. ABC untuk meningkatkan produksi merencanakan menambah mesin B, dengan harga Rp
1.000.000.000,00. Perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli langsung atau
menggunakan sewa guna usaha dengan hak opsi. Mesin tersebut termasuk aktiva tetap kelompok 2.
Disamping itu, perusahaan juga sedang mempertimbangkan aktiva tetap berupa tanah dan bangunan
yang diperoleh 4 (empat) tahun yang lalu dengan harga perolehan masing-masing Rp
1.000.000.000,00. Tanah dan bangunan ini sebaiknya direvaluasi atau dijual dan disewakan kembali.
Alternatif mana yang harus dipilih akan dibahas di bawah ini.
4. Pengadaan Mesin Baru
4.1 Pengadaan Mesin melalui Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
Langkah pertama dalam analisis ini adalah menentukan tingkat suku bunga yang akan
digunakan, yaitu:
Bunga deposito

: 16%

Bunga pinjaman

: 20% (digunakan sebagai tingkat diskon)

Bunga sewa guna usaha : 22%


Bunga sewa guna usaha dihitung berdasarkan data yang diperoleh dari perusahaanperusahaan sewa guna usaha yang menjadi sempel daam penelitian. Tingkat bunga sewa guna usaha
rata-rata adalah 10% di atas bunga pinjaman, karena sebagian besar perusahaan sewa guna usaha
sumber dananya berasal dari pinjaman bank.
Setelah mengetahui tingkat suku bunga, langkah berikutnya adalah menghitung besarnya
angsuran biaya sewa yang harus dibayar setiap bulannya. Dalam perhitungan ini diasumsikan bahwa
jangka waktu sewa 4 tahun dan jaminan (security deposit) sama dengan nilai opsi, yaitu 10% dari
nilai mesin yang disewagunausahakan (lihat Tabel 1).
TABEL 1
Skedul Pembayaran Biaya Sewa dan Nilai Tunainya
Jaminan

: Rp 100.000.000,00

Nilai sewa guna usaha : Rp 900.000.000,00


Tingkat bunga

: 22% p.a

Tingkat diskon

: 20%
4

Jangka waktu
period
e

angsuran
perbulan A
(Rp)

: 4 tahun
angsuran
pokok B (Rp)

angsuran
bunga C (Rp)

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23

28.355.470,05

11.855.470,05

16.500.000,00

28.355.470,05

12.072.820,34

16.282.649,72

28.355.470,05

12.294.155,38

16.061.314,68

28.355.470,05

12.519.548,22

15.835.921,83

28.355.470,05

12.749.073,28

15.606.396,78

28.355.470,05

12.982.806,29

15.372.663,77

28.355.470,05

13.220.824,40

15.134.645,65

28.355.470,05

13.463.206,18

14.892.263,87

28.355.470,05

13.710.031,63

14.645.438,42

28.355.470,05

13.961.382,21

14.394.087,84

28.355.470,05

14.217.340,88

14.138.129,17

28.355.470,05

14.477.992,13

13.877.477,92

28.355.470,05

14.743.421,99

13.612.048,07

28.355.470,05

15.013.718,06

13.341.752,00

28.355.470,05

15.288.969,55

13.066.500,50

28.355.470,05

15.569.267,33

12.786.202,72

28.355.470,05

15.854.703,90

12.500.766,15

28.355.470,05

16.145.373,47

12.210.096,58

28.355.470,05

16.441.371,98

11.914.098,07

28.355.470,05

16.742.797,14

11.612.672,92

28.355.470,05

17.049.748,42

11.305.721,64

28.355.470,05

17.362.327,14

10.993.142,92

28.355.470,05

17.680.636,47

10.674.833,58

sisa pinjaman
D (Rp)
900.000.000
888.144.529,9
5
876.071.709,6
1
863.777.554,2
3
851.258.006,0
1
838.508.932,7
3
825.526.126,4
5
812.305.302,0
5
798.842.095,8
7
785.132.064,2
4
771.170.682,0
3
756.953.341,1
5
742.475.349,0
2
727.731.927,0
3
712.718.208,9
7
697.429.239,4
2
681.859.972,0
9
666.005.268,1
9
649.859.894,7
2
633.418.522,7
4
616.675.725,6
0
599.625.977,1
9
582.263.650,0
5
564.583.013,5
8

tingka
t
diskon
E (Rp)

nilai buku
SGU F (Rp)

1,0000

28.355.470,05

0,9836

27.889.711,86

0,9674

27.431.604,08

0,9515

26.981.021,03

0,9359

26.537.839,11

0,9205

26.101.936,77

0,9054

25.673.194,42

0,8905

25.251.494,46

0,8759

24.836.721,22

0,8615

24.428.760,91

0,8474

24.027.501,63

0,8334

23.632.833,32

0,8198

23.244.647,70

0,8063

22.862.838,30

0,7930

22.487.300,39

0,7800

22.117.930,94

0,7672

21.754.628,64

0,7546

21.397.293,83

0,7422

21.045.828,50

0,7300

20.700.136,22

0,7180

20.360.122,18

0,7062

20.025.693,11

0,6946

19.696.757,26

24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
JML

28.355.470,05
28.355.470,05

18.004.781,47
18.334.869,13

10.350.688,58
10.020.600,92

28.355.470,05

18.671.008,40

9.684.461,65

28.355.470,05

19.013.310,22

9.342.159,83

28.355.470,05

19.361.887,57

8.993.582,48

28.355.470,05

19.716.855,51

8.638.614,54

28.355.470,05

20.078.331,20

8.277.138,86

28.355.470,05

20.446.433,93

7.909.036,12

28.355.470,05

20.821.285,22

7.534.184,83

28.355.470,05

21.203.008,79

7.152.461,27

28.355.470,05
28.355.470,05

21.591.730,61
21.987.579,01

6.763.739,44
6.367.891,04

28.355.470,05

22.390.684,62

5.964.785,43

28.355.470,05

22.801.180,51

5.554.289,54

28.355.470,05

23.219.202,15

5.136.267,90

28.355.470,05

23.644.887,52

4.710.582,53

28.355.470,05

24.078.377,13

4.277.092,92

28.355.470,05

24.519.814,04

3.835.656,01

28.355.470,05

24.969.343,97

3.386.126,09

28.355.470,05

25.427.115,27

2.928.354,78

28.355.470,05

25.893.279,05

2.462.191,00

28.355.470,05
28.355.470,05
28.355.470,05
28.355.470,05
1.361.062.562,5
2

26.367.989,17
26.851.402,30
27.343.678,01
27.844.978,77
900.000.000,0
0

1.987.480,88
1.504.067,75
1.011.792,04
510.491,28
461.062.562,5
2

546.578.232,11
528.243.362,9
8
509.572.354,5
8
490.559.044,3
6
471.197.156,7
9
451.480.301,2
8
431.401.970,0
8
410.955.536,1
5
390.134.250,9
3
368.931.242,1
4
347.339.511,53
325.351.932,5
2
302.961.247,9
0
280.160.067,3
9
256.940.865,2
4
233.295.977,7
2
209.217.600,5
9
184.697.786,5
5
159.728.442,5
8
134.301.327,3
1
108.408.048,2
6
82.040.059,09
55.188.656,79
27.844.978,77
0,00

0,6832
0,6720

19.373.224,41
19.055.005,82

0,6610

18.742.014,18

0,6501

18.434.163,65

0,6394

18.131.369,77

0,6289

17.833.549,49

0,6186

17.540.621,12

0,6084

17.252.504,30

0,5984

16.969.120,00

0,5886

16.690.390,48

0,5789
0,5694

16.416.239,28
16.146.591,21

0,5601

15.881.372,29

0,5509

15.620.509,78

0,5418

15.363.932,11

0,5329

15.111.568,91

0,5242

14.863.350,95

0,5156

14.619.210,14

0,5071

14.379.079,51

0,4988

14.142.893,19

0,4906

13.910.586,40

0,4825
0,4746
0,4668
0,4591

13.682.095,41
13.457.357,54
13.236.311,14
13.018.895,59
946.713.222,59

Berdasarkan perhitungan pada tabel 1, total biaya sewa secara nominal adalah sebesar Rp
1.361.062.562,52, sedangkan nilai tunai (present value-PV) dengan tingkat diskon 20% adalah
sebesar Rp 946.713.222,59. Semua biaya sewa ini dapat diakui sebagai biaya dalam menghitung
penghasilan kena pajak.

Selain biaya sewa yang masih dapat dikurangkan adalah biaya penyusutan. Setelah
mengambil alih mesin yang disewagunausahakan dengan hak opsi, maka nilai perolehan aktiva
(sebesar nilai opsi) dapat disusutkan oleh perusahaan sesuai dengan metode dan umur aktiva
bersangkutan yang telah ditetapkan.
Berikut adalah perhitungan biaya penyusutan nilai opsi (lihat Tabel 2).
TABEL 2
Tabel Penyusutan Mesin yang Dibeli dan yang Disewagunausahakan dengan hak Opsi
dengan Tingkat Diskon 20%
Nilai aktiva

: Rp 100.000.000,00

Metode penyusutan

: saldo menurun

Umur aktiva

: 8 tahun

tahun

nilai buku
(Rp)

biaya
penyusutan
(Rp)

saldo (Rp)

Tahun 1-4 tidak ada penyusutan karena sewa guna usaha


5
100.000.000,00 25.000.000,00 75.000.000,00
6
75.000.000,00
18.750.000,00 56.250.000,00
7
56.250.000,00
14.062.500,00 42.187.500,00
8
42.187.500,00
10.546.875,00 31.640.625,00
9
31.640.625,00
7.910.156,25
23.730.468,75
10
23.730.468,75
5.932.617,19
17.797.851,56
11
17.797.851,56
4.449.462,89
13.348.388,67
12
13.348.388,67
13.348.388,67
0
JML
100.000.000,00

tingkat
diskon (Rp)

0,401878
0,334898
0,279082
0,232568
0,193807
0,161506
0,134588
0,112157

nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)
10.046.939,30
6.279.337,06
3.924.585,66
2.452.866,04
1.533.041,28
958.150,80
598.844,25
1.497.110,62
27.290.875,01

Berdasarkan tabel 1 dan 2 dengan menggunakan tingkat bunga sewa guna usaha 22% dan
tingkat diskon 20% maka nilai perolehan keseluruhan mesin (lessee fee dan nilai opsi) adalah sebesar
Rp 1.461.062.561,52 dan total nilai tunai yang dapat dibayarkan adalah Rp 974.004.097,50
4.2 Pengadaan Mesin dengan Pembelian Langsung
Jika perusahaan melakukan pembelian mesin secara langsung, maka yang dapat diakui
sebagai biaya adalah biaya penyusutan. Untuk menghitung besarnya biaya penyusutan, metode yang
dapat digunakan adalah metode garis lurus dan metode saldo menurun., karena berdasarkan
perhitungan sebelumnya metode saldo menurun lebih menguntungkan bagi perusahaan. Sedangkan
umur aktiva 8 tahun sesuai dengan ketentuan. Besarnya biaya per tahun penyusutan dapat dilihat pada
tabel 3 berikut.
TABEL 3
Biaya Penyusutan dan Nilai Tunainya
Nilai aktiva

: Rp 100.000.000,00
7

Umur mesin

: 8 tahun

Metode penyusutan

: Saldo menurun

Tingkat diskon

: 20%

tahun

nilai buku (Rp)

biaya penyusutan
(Rp)

1
2
3
4
5
6
7
8

1.000.000.000,00
750.000.000,00
562.500.000,00
421.875.000,00
316.406.250,00
237.304.687,50
177.978.515,63
133.483.886,72
Jumlah

250.000.000,00
187.500.000,00
140.625.000,00
105.468.750,00
79.101.562,50
59.326.171,88
44.494.628,91
133.483.886,72
1.000.000.000,00

saldo (Rp)

tingkat
diskon
(Rp)

750.000.000,00
562.500.000,00
421.875.000,00
316.406.250,00
237.304.687,50
177.978.515,63
133.483.886,72
0

0,833333
0,694444
0,578704
0,482253
0,401878
0,334898
0,279082
0,232568

nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)
208.333.333,33
130.208.333,33
81.380.208,33
50.862.630,21
31.789.143,88
19.868.214,93
12.417.634,33
31.044.085,82
565.903.584,16

Berdasarkan Tabel 3 diketahui bahwa nilai tunai dari akumulasi penyusutan dengan tingkat
diskon 20% adalah Rp 565.903.584,16.

5. Perbandingan antara Sewa Guna Usaha dengan Pembelian Langsung


Besarnya perbandingan penghematan pajak antara sewa guna usaha dengan pembelian
langsung secara tunai dilakukan dengan cara membandingkan jumlah biaya yang dapat dikurangkan
dalam rangka menghitung penghasilan kena pajak. Untuk sewa guna usaha, biaya yang dapat
dikurangkan adalah seluruh biaya sewa dan biaya penyusutan sebesar nilai opsi. Sedangkan untuk
pembelian langsung adalah sebesar biaya penyusutannya saja. Disamping dihitung berdasarkan nilai
nominal juga dihitung berdasarkan nilai tunai-PV (lihat Tabel 4).
TABEL 4
Perbandingan antara harga Perolehan dan Penghematan Pajak antara Sewa Guna Usaha
dengan Pembelian Langung

Keterangan

Sewa Guna Usaha dengan Bunga


22% (Rp)
Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

Beli secara Tunai (Rp)

Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

Harga Perolehan
8

Biaya sewa
Nilai opsi

1.361.062.562,52
100.000.000,00

946.713.222,59
100.000.000,00

Harga mesin
Jumlah

1.461.062.562,52

Keterangan

1.046.713.222,59

1.000.000.000,0
0
1.000.000.000,0
0

Sewa Guna Usaha dengan Bunga 22%


(Rp)
PV (Tingkat Diskon
Nominal
20%)

565.903.584,16
565.903.584,16

Beli secara Tunai (Rp)


Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

Jumlah yang boleh


dibiayakan
Biaya sewa

1.361.062.562,5
2

946.713.222,59

Biaya penyusutan

100.000.000,00

27.290.875,01

Jumlah
PPh 25%
Penghematan Pajak

1.461.062.562,5
2
365.265.640,63
115.265.640,63

974.004.097,60
243.501.024,40
102.025.128,36

1.000.000.000,0
0
1.000.000.000,0
0
250.000.000,00

565.903.584,16
565.903.584,16
141.475.896,04

Hitungan yang dilakukan pada tabel 4 dapat diketahui besanya penghematan pajak apabila
tingkat bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat bunga 20% secara nominal adalah Rp
115.265.640,63 dan nilai tunainya Rp 102.025.128,36.
Walaupun sewa guna usaha lebih mahal dari pembelian langsung, tetapi penghematan
pajaknya juga lebih besar karena semua biaya sewa dapat dibiayakan dan jangka waktu sewa guna
usaha lebih pendek dari umur ekonomis. Besarnya jumlah total penghematan tunai dapat dilihat pada
Tabel 5 berikut.
TABEL 5
Jumlah Penghematan Tunai antara Sewa Guna Usaha dengan Pembelian Langsung
Keterangan
Nilai tunai biaya sewa

Tingkah Diskon
(20%)
946.713.222,59

Penghematan dana tunai karena sewa


guna usaha

900.000.000,00

Salin
Penghematan pajak
Penghematan neto
Pendapatan bunga deposito
jumlah penghematan tunai

46.713.222,59
102.025.128,36
55.311.905,77
144.000.000,00
199.311.905,77

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa pembelian secara sewa guna usaha lebh
menguntungkan dibandingkan dengan pembelian tunai. Karena dibandingkan dengan pembelian tunai
terdapat penghematan neto. Besarnya jumlah penghematan neto dengan tingkat diskon 20% adalah Rp
199.311.905,77.
6. Tanah dan Bangunan yang Sudah Dimiliki, Sebaiknya Direvaluasi, Tidak
Direvaluasi, atau Dijual dan Disewakan Kembali
Berikut ini adalah data tanah dan bangunan yang diperoleh tahun 1997:
Harga perolehan tanah

: Rp 1.000.000.000,00

Harga perolehan bangunan

: Rp 1.000.000.000,00

Akumulasi penyusutan 4 tahun

: Rp

200.000.000,00

Nilai buku bangunan

: Rp

800.000.000,00

Faktor penyesuaian

Harga tanah setelah revaluasi

: Rp 3.000.000.000,00

Harga bangunan setelah direvaluasi

: Rp 2.400.000.000,00

300%

6.1 Tanah dan Bangunan Direvaluasi


Jika perusahaan melakukan revaluasi, maka atas selisih lebih setelah revaluasi akan
dikenakan PPH sebesar 10%. Nilai setelah revaluasi merupakan dasar untuk melakukan penyusutan
pada tahun bersangkutan dan seterusnya.
Nilai tanah dan bangunan setelah direvaluasi

Rp 5.400.000.000,00

Nilai tanah dan bangunan sebelum direvaluasi

Rp 1.800.000.000,00

Selisih lebih setelah revaluasi

Rp 3.600.000.000,00

PPh 10%

Rp

360.000.000,00

Besarnya biaya penyusutan gedung setelah revaluasi dapat dilihat pada Tabel 6.
TABEL 6
Biaya Penyusutan dan Nilai Tunainya
Dasar Penyusutan

: Rp 2.400.000.000,00

Umur

: 20 tahun

Metode penyusutan

: garis lurus

Tingkat diskon

: 20%

10

tahun

nilai buku
(Rp)

biaya
penyusutan
(Rp)

tingkat
diskon
(Rp)

nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)

11

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

2.400.000.00
0,00
2.280.000.00
0,00
2.160.000.00
0,00
2.040.000.00
0,00
1.920.000.00
0,00
1.800.000.00
0,00
1.680.000.00
0,00
1.560.000.00
0,00
1.440.000.00
0,00
1.320.000.00
0,00
1.200.000.00
0,00
1.080.000.00
0,00
960.000.000,
00
840.000.000,
00
720.000.000,
00
600.000.000,
00
480.000.000,
00
360.000.000,
00
240.000.000,
00
120.000.000,
00
Jumlah

120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
2.400.000.00
0,00

0,83333

100.000.000,00

0,69444

83.333.333,33

0,57870

69.444.444,44

0,48225

57.870.370,37

0,40188

48.225.308,64

0,33490

40.187.757,20

0,27908

33.489.797,67

0,23257

27.908.164,72

0,19381

23.256.803,94

0,16151

19.380.669,95

0,13459

16.150.558,29

0,11216

13.458.798,57

0,09346

11.215.665,48

0,07789

9.346.387,90

0,06491

7.788.656,58

0,05409

6.490.547,15

0,04507

5.408.789,29

0,03756

4.507.324,41

0,03130

3.756.103,68

0,02608

3.130.086,40
584.349.568,0
2

6.2 Tanah dan Bangunan Tidak Direvaluasi


Tanah dan bangunan yang telah dimiliki tidak direvaluasi, sehingga untuk biaya penyusutan
gedung hanya meneruskan yang sebelumnya. Perhitungan dapat dilihat pada Tabel 7.
TABEL 7

12

Biaya penyusutan dan Nilai Tunainya


Dasar penyusutan

: Rp 800.000.000,00

Sisa umur

: 16 tahun

Metode penyusutan

: Garis Lurus

Tingkat diskon

: 20%

tahun
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

nilai buku
(Rp)
800.000.000,00
750.000.000,00
700.000.000,00
650.000.000,00
600.000.000,00
550.000.000,00
500.000.000,00
450.000.000,00
400.000.000,00
350.000.000,00
300.000.000,00
250.000.000,00
200.000.000,00
150.000.000,00
100.000.000,00
50.000.000,00
Jumlah

biaya
penyusutan
(Rp)

tingkat
diskon
(Rp)

50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
800.000.000,00

0,83333
0,69444
0,57870
0,48225
0,40188
0,33490
0,27908
0,23257
0,19381
0,16151
0,13459
0,11216
0,09346
0,07789
0,06491
0,05409

nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)
41.666.666,67
34.722.222,22
28.935.185,19
24.112.654,32
20.093.878,60
16.744.898,83
13.954.082,36
11.628.401,97
9.690.334,97
8.075.279,14
6.729.399,29
5.607.832,74
4.673.193,95
3.894.328,29
3.245.273,58
2.704.394,65
236.478.026,77

6.3 Tanah dan Bangunan Dijual dan Disewakan Kembali


Apabila dilakukan penjualan dan penyewaan kembali dengan hak opsi, maka perusahaan pada
saat menjual kepada lessor harus membayar PPh Final sebesar 5% dari nilai jual. Dalam kasus ini,
nilai jual diasumsikan sama dengan nilai revaluasi. Jaminan sama dengan nilai opsi. Jangka waktu 10
tahun, bunga sewa guna usaha yang digunakan adalah 22% dengan tingkat diskon 20% dan bunga
sewa guna usaha 33% dengan tingkat diskon 30%
Nilai jual tanah dan banguanan

: Rp 5.400.000.000,00

PPh 5%

: Rp

270.000.000,00

Jaminan 10%

: Rp

540.000.000,00

Jaminan kan yang diterima perusahaan : Rp 4.590.000.000,00

13

Jumlah penerimaan tunai ini merupakan dana tersedia yang dapat dguankaan oleh perusahaan
dalam melakukan kegiatan, baik yang bersifat rutin maupun investasi. Dalam penelitian ini akan
diasumsikan bahwa dana tersebut didepositokan sehingga perusahaan akan mendapat bunga. Tingakat
bunga deposito yang digunakan adalah 16% sebelum krisis dan 25% untuk saat ini. bunga deposito
merupakan penghasilan kena pajak yang dikenakan pajak penghasilan berdasarkan tarif final sebesar
15%.
Untuk penjualan kembali tanah dan bangunan semua biaya yang dibayarkan kepada lessor
dapat dikurangan, baik biaya sewa atas tanah maupun bangunan. Pada saat akhir masa sewa dan
pengambilan opsi dilakukan, perusahaan masih akan melakukan penyusutan atas nilai bangunan
sesuai dengan nilai opsinya. Besarnya angsuran pembayaran atas sewa guna usaha dapat dilihat pada
Tabel 8.
TABEL 8
Skedul Pembayaran Biaya Sewa dan Nilai Tunainya

period
e

Nilai tanah dan bangunan

: Rp 5.400.000.000,00

Jaminan

: Rp

Nilai Sewa guna usaha

: Rp 4.860.000.000,00

Tingkat bunga

: 22% p.a

Jangka waktu

: 10 tahun

angsuran
perbulan A (Rp)

angsuran
pokok B (Rp)

540.000.000,00

angsuran bunga
C (Rp)

0
1

100.322.356,07

11.384.356,07

88.938.000,00

100.322.356,07

11.592.689,79

88.729.666,28

100.322.356,07

11.804.836,01

88.517.520,06

100.322.356,07

12.020.864,51

88.301.491,56

100.322.356,07

12.240.846,33

88.081.509,74

100.322.356,07

12.464.853,82

87.857.502,25

100.322.356,07

12.692.960,65

87.629.395,43

100.322.356,07

12.925.241,83

87.397.114,25

100.322.356,07

13.161.773,75

87.160.582,32

10

100.322.356,07

13.402.634,21

86.919.721,86

11

100.322.356,07

13.647.902,42

86.674.453,66

12

100.322.356,07

13.897.659,03

86.424.697,04

sisa pinjaman D
(Rp)
4.860.000.000,0
0
4.848.615.643,9
3
4.837.022.954,1
4
4.825.218.118,1
2
4.813.197.253,6
1
4.800.956.407,2
8
4.788.491.553,4
6
4.775.798.592,8
1
4.762.873.350,9
9
4.749.711.577,2
4
4.736.308.943,0
3
4.722.661.040,6
1
4.708.763.381,5
8

tingkat
diskon
E (Rp)

nilai buku SGU


F (Rp)

100.322.356,07

0,9836

98.674.492,06

0,9674

97.053.695,34

0,9515

95.459.521,34

0,9359

93.891.532,74

0,9205

92.349.299,44

0,9054

90.832.398,39

0,8905

89.340.413,48

0,8759

87.872.935,46

0,8615

86.429.561,78

0,8474

85.009.896,51

0,8334

83.613.550,22

14

13

100.322.356,07

14.151.986,19

86.170.369,88

14

100.322.356,07

14.410.967,54

85.911.388,54

15

100.322.356,07

14.674.688,24

85.647.667,83

16

100.322.356,07

14.943.235,04

85.379.121,03

17

100.322.356,07

15.216.696,24

85.105.659,83

18

100.322.356,07

15.495.161,78

84.827.194,29

19

100.322.356,07

15.778.723,24

84.543.632,83

20

100.322.356,07

16.067.473,88

84.254.882,20

21

100.322.356,07

16.361.508,65

83.960.847,42

22

100.322.356,07

16.660.924,26

83.661.431,82

23

100.322.356,07

16.965.819,17

83.356.536,90

24

100.322.356,07

17.276.293,66

83.046.062,41

25

100.322.356,07

17.592.449,84

82.729.906,24

26

100.322.356,07

17.914.391,67

82.407.964,41

27

100.322.356,07

18.242.225,04

82.080.131,04

28

100.322.356,07

18.576.057,75

81.746.298,32

29

100.322.356,07

18.915.999,61

81.406.356,46

30

100.322.356,07

19.262.162,40

81.060.193,67

31

100.322.356,07

19.614.659,98

80.707.696,10

32

100.322.356,07

19.973.608,25

80.348.747,82

33

100.322.356,07

20.339.125,28

79.983.230,79

34

100.322.356,07

20.711.331,28

79.611.024,80

35

100.322.356,07

21.090.348,64

79.232.007,43

36

100.322.356,07

21.476.302,02

78.846.054,05

37

100.322.356,07

21.869.318,35

78.453.037,73

38

100.322.356,07

22.269.526,87

78.052.829,20

39

100.322.356,07

22.677.059,21

77.645.296,86

40

100.322.356,07

23.092.049,40

77.230.306,68

41

100.322.356,07

23.514.633,90

76.807.722,17

42

100.322.356,07

23.944.951,70

76.377.404,37

4.694.611.395,3
9
4.680.200.427,8
5
4.665.525.739,6
1
4.650.582.504,5
7
4.635.365.808,3
3
4.619.870.646,5
5
4.604.091.923,3
0
4.588.024.449,4
3
4.571.662.940,7
8
4.555.002.016,5
2
4.538.036.197,3
5
4.520.759.903,6
9
4.503.167.453,8
5
4.485.253.062,1
8
4.467.010.837,1
5
4.448.434.779,3
9
4.429.518.779,7
8
4.410.256.617,3
8
4.390.641.957,4
0
4.370.668.349,1
5
4.350.329.223,8
7
4.329.617.892,5
9
4.308.527.543,9
5
4.287.051.241,9
3
4.265.181.923,5
8
4.242.912.396,7
1
4.220.235.337,5
0
4.197.143.288,1
0
4.173.628.654,2
0
4.149.683.702,5

0,8198

82.240.139,88

0,8063

80.889.288,76

0,7930

79.560.626,30

0,7800

78.253.788,04

0,7672

76.968.415,50

0,7546

75.704.156,09

0,7422

74.460.663,02

0,7300

73.237.595,18

0,7180

72.034.617,08

0,7062

70.851.398,72

0,6946

69.687.615,54

0,6832

68.542.948,30

0,6720

67.417.083,02

0,6610

66.309.710,85

0,6501

65.220.528,03

0,6394

64.149.235,79

0,6289

63.095.540,27

0,6186

62.059.152,42

0,6084

61.039.787,96

0,5984

60.037.167,27

0,5886

59.051.015,31

0,5789

58.081.061,58

0,5694

57.127.040,02

0,5601

56.188.688,91

0,5509

55.265.750,87

0,5418

54.357.972,73

0,5329

53.465.105,47

0,5242

52.586.904,17

0,5156

51.723.127,93

0,5071

50.873.539,82

15

43

100.322.356,07

24.383.144,32

75.939.211,76

44

100.322.356,07

24.829.355,86

75.493.000,21

45

100.322.356,07

25.283.733,07

75.038.623,00

46

100.322.356,07

25.746.425,39

74.575.930,69

47

100.322.356,07

26.217.584,97

74.104.771,10

48

100.322.356,07

26.697.366,78

73.624.989,30

49

100.322.356,07

27.185.928,59

73.136.427,49

50

100.322.356,07

27.683.431,08

72.638.924,99

51

100.322.356,07

28.190.037,87

72.132.318,20

52

100.322.356,07

28.705.915,56

71.616.440,51

53

100.322.356,07

29.231.233,82

71.091.122,26

54

100.322.356,07

29.766.165,40

70.556.190,68

55

100.322.356,07

30.310.886,22

70.011.469,85

56

100.322.356,07

30.865.575,44

69.456.780,63

57

100.322.356,07

31.430.415,47

68.891.940,60

58

100.322.356,07

32.005.592,08

68.316.764,00

59

100.322.356,07

32.591.294,41

67.731.061,66

60

100.322.356,07

33.187.715,10

67.134.640,98

61

100.322.356,07

33.795.050,28

66.527.305,79

62

100.322.356,07

34.413.499,70

65.908.856,37

63

100.322.356,07

35.043.266,75

65.279.089,32

64

100.322.356,07

35.684.558,53

64.637.797,54

65

100.322.356,07

36.337.585,95

63.984.770,12

66

100.322.356,07

37.002.563,77

63.319.792,30

67

100.322.356,07

37.679.710,69

62.642.645,38

68

100.322.356,07

38.369.249,40

61.953.106,68

69

100.322.356,07

39.071.406,66

61.250.949,41

70

100.322.356,07

39.786.413,40

60.535.942,67

71

100.322.356,07

40.514.504,77

59.807.851,31

0
4.125.300.558,1
8
4.100.471.202,3
2
4.075.187.469,2
5
4.049.441.043,8
6
4.023.223.458,8
9
3.996.526.092,1
1
3.969.340.163,5
3
3.941.656.732,4
4
3.913.466.694,5
7
3.884.760.779,0
1
3.855.529.545,1
9
3.825.763.379,8
0
3.795.452.493,5
7
3.764.586.918,1
3
3.733.156.502,6
6
3.701.150.910,5
9
3.668.559.616,1
8
3.635.371.901,0
8
3.601.576.850,7
9
3.567.163.351,0
9
3.532.120.084,3
4
3.496.435.525,8
1
3.460.097.939,8
6
3.423.095.376,0
9
3.385.415.665,3
9
3.347.046.416,0
0
3.307.975.009,3
4
3.268.188.595,9
3
3.227.674.091,1
6

0,4988

50.037.906,77

0,4906

49.215.999,58

0,4825

48.407.592,78

0,4746

47.612.464,62

0,4668

46.830.396,99

0,4591

46.061.175,36

0,4516

45.304.588,73

0,4442

44.560.429,56

0,4369

43.828.493,71

0,4297

43.108.580,42

0,4226

42.400.492,20

0,4157

41.704.034,82

0,4089

41.019.017,23

0,4022

40.345.251,53

0,3956

39.682.552,90

0,3891

39.030.739,55

0,3827

38.389.632,68

0,3764

37.759.056,44

0,3702

37.138.837,85

0,3641

36.528.806,77

0,3581

35.928.795,88

0,3523

35.338.640,58

0,3465

34.758.178,99

0,3408

34.187.251,89

0,3352

33.625.702,65

0,3297

33.073.377,25

0,3243

32.530.124,18

0,3189

31.995.794,41

0,3137

31.470.241,38

16

72

100.322.356,07

41.255.920,21

59.066.435,87

73

100.322.356,07

42.010.903,55

58.311.452,53

74

100.322.356,07

42.779.703,08

57.542.652,99

75

100.322.356,07

43.562.571,65

56.759.784,43

76

100.322.356,07

44.359.766,71

55.962.589,37

77

100.322.356,07

45.171.550,44

55.150.805,64

78

100.322.356,07

45.998.189,81

54.324.166,26

79

100.322.356,07

46.839.956,68

53.482.399,39

80

100.322.356,07

47.697.127,89

52.625.228,18

81

100.322.356,07

48.569.985,33

51.752.370,74

82

100.322.356,07

49.458.816,06

50.863.540,01

83

100.322.356,07

50.363.912,40

49.958.443,68

84

100.322.356,07

51.285.572,00

49.036.784,08

85

100.322.356,07

52.224.097,96

48.098.258,11

86

100.322.356,07

53.179.798,96

47.142.557,12

87

100.322.356,07

54.152.989,28

46.169.366,80

88

100.322.356,07

55.143.988,98

45.178.367,09

89

100.322.356,07

56.153.123,98

44.169.232,10

90

100.322.356,07

57.180.726,15

43.141.629,93

91

100.322.356,07

58.227.133,44

42.095.222,64

92

100.322.356,07

59.292.689,98

41.029.666,10

93

100.322.356,07

60.377.746,20

39.944.609,87

94

100.322.356,07

61.482.658,96

38.839.697,11

95

100.322.356,07

62.607.791,62

37.714.564,46

96

100.322.356,07

63.753.514,21

36.568.841,87

97

100.322.356,07

64.920.203,52

35.402.152,56

98

100.322.356,07

66.108.243,24

34.214.112,83

99

100.322.356,07

67.318.024,09

33.004.331,98

100

100.322.356,07

68.549.943,93

31.772.412,14

101

100.322.356,07

69.804.407,91

30.517.948,17

3.186.418.170,9
6
3.144.407.267,4
1
3.101.627.564,3
3
3.058.064.992,6
9
3.013.705.225,9
8
2.968.533.675,5
4
2.922.535.485,7
3
2.875.695.529,0
5
2.827.998.401,1
5
2.779.428.415,8
2
2.729.969.599,7
6
2.679.605.687,3
6
2.628.320.115,3
6
2.576.096.017,4
0
2.522.916.218,4
5
2.468.763.229,1
7
2.413.619.240,1
9
2.357.466.116,2
1
2.300.285.390,0
6
2.242.058.256,6
3
2.182.765.566,6
5
2.122.387.820,4
5
2.060.905.161,4
9
1.998.297.369,8
7
1.934.543.855,6
6
1.869.623.652,1
5
1.803.515.408,9
1
1.736.197.384,8
2
1.667.647.440,8
9
1.597.843.032,9

0,3085

30.953.320,92

0,3035

30.444.891,24

0,2985

29.944.812,86

0,2936

29.452.948,62

0,2888

28.969.163,59

0,2840

28.493.325,06

0,2794

28.025.302,51

0,2748

27.564.967,55

0,2703

27.112.193,91

0,2658

26.666.857,39

0,2614

26.228.835,84

0,2572

25.798.009,08

0,2529

25.374.258,96

0,2488

24.957.469,22

0,2447

24.547.525,55

0,2407

24.144.315,48

0,2367

23.747.728,41

0,2328

23.357.655,57

0,2290

22.973.989,93

0,2252

22.596.626,28

0,2215

22.225.461,08

0,2179

21.860.392,52

0,2143

21.501.320,47

0,2108

21.148.146,42

0,2073

20.800.773,51

0,2039

20.459.106,43

0,2006

20.123.051,47

0,1973

19.792.516,44

0,1940

19.467.410,69

0,1909

19.147.645,01

17

102

100.322.356,07

71.081.828,57

29.240.527,50

103

100.322.356,07

72.382.626,03

27.939.730,04

104

100.322.356,07

73.707.228,09

26.615.127,98

105

100.322.356,07

75.056.070,36

25.266.285,71

106

100.322.356,07

76.429.596,45

23.892.759,62

107

100.322.356,07

77.828.258,07

22.494.098,01

108

100.322.356,07

79.252.515,19

21.069.840,88

109
110
111
112
113

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

80.702.836,22
82.179.698,12
83.683.586,60
85.214.996,23
86.774.430,66

19.619.519,86
18.142.657,95
16.638.769,48
15.107.359,84
13.547.925,41

8
1.526.761.204,4
1
1.454.378.578,3
8
1.380.671.350,2
9
1.305.615.279,9
3
1.229.185.683,4
8
1.151.357.425,4
1
1.072.104.910,2
2
991.402.074,00
909.222.375,88
825.538.789,29
740.323.793,06
653.549.362,40

114
115
116
117
118
119
120

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

11.959.953,33
10.342.921,36
8.696.297,71
7.019.540,84
5.312.099,32
3.573.411,62
1.802.905,94

565.186.959,66
475.207.524,95
383.581.466,58
290.278.651,34
195.268.394,59
98.519.450,14
(0,00)

JML

12.038.682.728,85

88.362.402,74
89.979.434,71
91.626.058,37
93.302.815,24
95.010.256,75
96.748.944,45
98.519.450,14
4.860.000.000,0
0

7.178.682.728,85

0,1877

18.833.131,71

0,1846

18.523.784,51

0,1816

18.219.518,55

0,1786

17.920.250,37

0,1757

17.625.897,88

0,1728

17.336.380,33

0,1700

17.051.618,30

0,1672
0,1644
0,1617
0,1591
0,1565

16.771.533,69
16.496.049,66
16.225.090,64
15.958.582,32
15.696.451,58

0,1539
0,1514
0,1489
0,1464
0,1440
0,1417
0,1393

15.438.626,52
15.185.036,41
14.935.611,69
14.690.283,95
14.448.985,89
14.211.651,31
13.978.215,12
5.270.630.197,80

Setelah masa sewa guna usaha berakhir, perusahaan (lessee) menggunakan hak opsinya untuk
pengambilan hak atas bangunan tersebut. Setelah hak opsi dambil, maka perusahaan akan melakukan
penyusutan. Besarnya biaya penyusutan atas bangunan pada akhir masa sewa setelah perusahaan
menggunakan hak opsinya dapat dilihat pada tabel .
TABEL 9
Biaya Penyusutan Bangunan yang Diperoleh dari Penjualan dan Penyewaan Kembali dan
Nilai Tunainya
Dasar penyusutan

: Rp 240.000.000,00

Umur

: 20 tahun

Metode penyusutan

: Garis lurus

Tingkat diskon

: 20%

18

tahun

nilai buku
(Rp)

biaya
penyusutan
(Rp)

tingkat
diskon
(Rp)

nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)

Tahun 1-10 tidak ada penyusutan karena sewa guna usaha


11
240.000.000,00 12.000.000,00 0,13459 1.615.055,83
12
228.000.000,00 12.000.000,00 0,11216 1.345.879,86
13
216.000.000,00 12.000.000,00 0,09346 1.121.566,55
14
204.000.000,00 12.000.000,00 0,07789 934.638,79
15
192.000.000,00 12.000.000,00 0,06491 778.865,66
16
180.000.000,00 12.000.000,00 0,05409 649.054,72
17
168.000.000,00 12.000.000,00 0,04507 540.878,93
18
156.000.000,00 12.000.000,00 0,03756 450.732,44
19
144.000.000,00 12.000.000,00 0,03130 375.610,37
20
132.000.000,00 12.000.000,00 0,02608 313.008,64
21
120.000.000,00 12.000.000,00 0,02174 260.840,53
22
108.000.000,00 12.000.000,00 0,01811
217.367,11
23
96.000.000,00
12.000.000,00 0,01509 181.139,26
24
84.000.000,00
12.000.000,00 0,01258 150.949,38
25
72.000.000,00
12.000.000,00 0,01048 125.791,15
26
60.000.000,00
12.000.000,00 0,00874 104.825,96
27
48.000.000,00
12.000.000,00 0,00728
87.354,97
28
36.000.000,00
12.000.000,00 0,00607
72.795,81
29
24.000.000,00
12.000.000,00 0,00506
60.663,17
30
12.000.000,00
12.000.000,00 0,00421
50.552,64
Jumlah
240.000.000,00
9.437.571,76
Harga perolehan aktiva tetap gedung tanah dan bangunan melalui penjualan dan penyewaan
kembali dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20% secara nominal adalah sebesar
Rp 12.038.682.728,85; sedangkan nilai tunainya hanya sebesar Rp 5.270.630.197,80.
Jumlah biaya yang dapat dibebankan jika seluruh biaya sewa dan penyusutan atas perolehan bangunan
berdasarkan nilai opsi. Berdasarkan Tabel 10 dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon
20% jumlah nominal yang dapat dibiayakan adalah sebesar Rp 12.278.682.728,85 dengan nilai tunai
Rp 5.280.067.769,56
7. Analisis Alternatif yang Sebaiknya Dipilih
Sebelum menentukan alternatif mana yang sebaiknya dipilih, lebih dulu harus dilakukan
perhitungan harga perolehan dan penghematan pajak baik secara nominal maupun nilai tunai (present
value-PV) untuk ketiga alternatif, baik revaluasi, tanpa revaluasi, maupun penjualan dan penyewaan
kembali. Hasi perhitungan dapat dilihat pada Tabel 10.
TABEL 10

19

Perbandingan Harga Perolehan Tanah dan Gedung dan Penghematan Pajak antara Sewa
Guna Usaha, Revaluasi dan tanpa Revaluasi (Bunga Sewa Guna Usaha 22% dan Tingkat
Diskon 20%)
Penjualan dan Penyewaan Kembali
dengan Bunga 22%

revaluasi

tanpa revaluasi

Keterangan
Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

PV (Tingkat
Diskon 20%)

Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

54.000.000.000,00

54.000.000.000,00

1.800.000.000,00

1.800.000.000,00

54.000.000.000,00

54.000.000.000,00

1.800.000.000,00

1.800.000.000,00

Nominal

Nilai tanah dan


gedung
Biaya sewa

12.038.682.728,85

5.270.630.197,80

Nilai opsi

540.000.000,00

540.000.000,00

12.578.682.728,85

5.810.630.197,80

12.038.682.728,85

5.270.630.197,80

Nilai buku
Jumlah
Jumlah yang boleh
dibiayakan
Biaya sewa
Biaya penyusutan

240.000.000,00

9.437.571,76

2.400.000.000,00

584.349.568,02

800.000.000,00

236.478.026,77

Jumlah

12.278.682.728,85

5.280.067.769,56

2.400.000.000,00

584.349.568,02

800.000.000,00

236.478.026,77

PPh 25%

3.069.670.682,21

1.320.016.942,39

600.000.000,00

146.087.392,00

200.000.000,00

59.119.506,69

Penghematan pajak
(dengan revaluasi)

2.469.670.682,21

1.173.929.550,39

Penghematan pajak
(tanpa revaluasi)

2.869.670.682,21

1.260.897.435,70

Berdasarkan perhitungan di atas dapat dilihat bahwa walaupun harga perolehan tanah dan
bangunan melalui penjualan dan penyewaan kembali lebih mahal, tetapi semua biaya sewa boleh
dibiayakan, baik biaya sewa atas tanah maupun bangunan; sedangkan pembelian secara langsung
hanya biaya penyusutan atas bangunan yang boleh disusutkan, sedangkan atas tanah tidak boleh
disusut. Hal ini akan mempengaruhi besarnya pajak penghasilan yang harus dibayar oleh perusahaan
yang bersangkutan.
Dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20%, harga perolehan atas tanah dan
bangunan adalah Rp 12.278.682.728,85 tetapi kalau dinilai-tunaikan hanya sebesar Rp
5.280.067.769,56. Jika bunga sewa guna usaha 33%, nilai setelah revaluasi sebesar Rp
5.400.000.000,00 dan biaya penyusutan yang diperkenankan hanya atas bangunan yaitu sebesar Rp
240.000.000,00. Seandainya perusahaan tidak melakukan revaluasi nilai buku tanah dan bangunan
sebesar Rp 1.800.000.000,00 maka jumlah biaya yang dapat disusutkan hanya nilai buku atas
bangunan yaitu Rp 800.000.000,00.
Penghematan pajak yang diperoleh perusahaan dengan bunga sewa guna usaha 22% dan
tingkat diskon 20%, antara penjualan dan penyewaan kembali dngan revaluasi, nominalnya adalah Rp
2.469.670.682,21 dengan nilai tunai Rp 1.173.929.550,39. Jika penjualan dan penyewaan kembali
dibandingkan dengan tidak melakukan revaluasi nominalnya adalah Rp 2.869.670.682,21 dengan nilai
tunai Rp 1.260.897.435,70 .
20

Dengan demikian dapat dilihat bahwa walaupun penjualan dan penyewaan kembali harga
perolehannya lebih mahal tetapi penghematan pajaknya juga yang paling besar, sehingga alternatif ini
sebaiknya dipilih oelh perusahaan. Besarnya total penghematan tunai dapat dilihat dari perhitungan
pada Tabel 11 dan Tabel 12.
TABEL 11
Jumlah Penghematan Tunai antara Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan Revaluasi.
Keterangan
Nilai tunai biaya sewa
Penerimaan neto hasil
penjualan
Selisih
Penghematan pajak
Penghematan neto
Pendapatan bunga deposito
Jumlah penghematan tunai

Tingkat Diskon
(20%)
5.270.630.197,80
4.590.000.000,00
680.630.197,80
1.173.929.550,39
493.299.352,59
869.653.982.636,7
7
870.147.281.989,3
6

TABEL 12
Jumlah Penghematan Tunai antara Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan Tidak
Revaluasi
Tingkat Diskon
Keterangan
(20%)
Nilai tunai biaya sewa
5.270.630.197,80
Penerimaan neto hasil
4.590.000.000,00
penjualan
Selisih
680.630.197,80
Penghematan pajak
1.260.897.435,70
Penghematan neto
580.267.237,90
Pendapatan bunga deposito*
843.300.831,65
Jumlah penghematan tunai
1.423.568.069,55
*Bunga deposito dari penghematan tunai karena pembelian melalui sewa guna usaha.
Besarnya jumlah penghematan tunai penjualan dan penyewaan kembali pada saat revaluasi
jika tingkat diskonnya 20% adalah Rp 870.147.281.989,36; sedangkan jika tingkat diskonnya 30%
adalah Rp 2.550.674.627,92. Besarnya jumlah pengehematan tunai penjualan dan penyewaan kembali
pada saat tidak revaluasi jika tingkat diskonnya 20% adalah Rp1.423.568.069,55; sedangkan jika
tingkat diskonnya 30% adalah Rp 2.430.043.213,93.

21