Anda di halaman 1dari 23

Hak-Hak Atas Tanah (HAT)

1.RUANG LINGKUP HAT


Diatur dlm pasal 4 ayat (1) UUPA.
Menurut Soedikno Mertokusumo, wwnang yg dipunyai oleh pemegang
HAT trhdp tnahnya dibagi mnjdi 2, yaitu :
a) Wewenang umum, yaitu pemegang HAT mmpunyai wwnang utk
menggunakan tanahnya, trmasuk jg tubuh bumi dan air dan ruang yg
ada di atasnya dlm batas2 UUPA dan peraturan2 lain yg lbih tinggi
(pasal 4 ayat (2) UUPA).
b) Wewenang khusus, yaitu pmegang HAT mmpunyai wwnang utk
mnggunakan tnahnya sesuai dgn mcam hak atas tnahnya.
Macam2 HAT dimuat dlam pasal 16 dan pasal 53 UUPA, yg
diklompokkan mnjadi 3 bidang, yaitu :
1) HAT yg brsifat tetap, yaitu HAT ini akan ttap ada slama UUPA masih
brlaku atau belum dicabut dgn UU yg baru.
2) HAT yg akan ditetapkan Undang-undang
3) HAT yg brsifat sementara, HAT ini sifatnya semntara krn dlam wktu
sngkat akan dihapuskn dkarenakn mngandung sifat2 pmerasan,
foedal, dan brtentangan dgn jiwa UUPA

Hak2 atas tnah dlm psl 16 jo. Psl 53 UUPA tdk brsifat limitatif, artinya
dismping hak2 atas tanah yg sbutkan UUPA, kelak dimungkinkan
lahirnya HAT yg baru yg diatur scr khusus dgn UU.
Dari segi asal tnahnya, HAT ada 2, yaitu :
a) HAT yg brsifat primer : HAT yg brasal dr tnah negara (Hak Milik,
HGU, HGB atas tnah negara, Hak Pakai atas tanah negara).
b) HAT yg brsifat sekunder : HAT yg brasal dr tnah pihak lain (HGB atas
tnah Hak Pengelolaan, HGB atas tnah Hak Milik, Hak Pakai atas
tnah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas hak Milik, Hak Sewa Untuk
Bangunan, Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil
(Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah
Pertanian).
Lihat RUU No. ... Thn 2001 ttg Pertanahan dimuat pnyederhanaan
hak2 atas tnah

2.HAK MILIK
a. Ketentuan Umum
Psl 20 hingga psl 27 UUPA, UU scr khusus blum diatur namun brlaku
pasal 56 ayat (1) UUPA.

b. Pengertian Hak Milik


psl 20 ayat (1) UUPA :

Adl hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yg dpt dipunyai org


atas tnah dgn mengingat ketentuan psl 6.
Turun-temurun : Hak Milik yg brlaku terus hingga ke ahli
warisnya spanjang memenuhi syarat subyek Hak Milik
Terkuat : Hak Milik atas tnah lbih kuat dr HAT lainnya, tdk
mmpunyai batas wkt trtentu, mudah diprtahankn dr gangguan
pihak lain, dan tdk mudah hpus.
Terpenuh : Hak Milik atas tnah mmberi wwnang kpd pmiliknya
paling luas bila dibandingkn dgn HAT yg lain, dpt mnjadi induk
bg HAT yg lain, tdk berinduk pd HAT yg lain, & pnggunaan
tnahnya lbh luas bila dibndingkn dgn HAT yg lain .

c. Peralihan Hak Milik


psl 20 ayat (2) UUPA :
1) Beralih : brpindahnya Hak Milik atas tnah dr pmilknya kpd pihak
lain krn peristwa hk. (Prosedur pndaftaran peralihan krn
beralihnya Hak Milik atas tnah diatur dlm psl 42 PP No. 24 Thn
1997 ttg Pendaftaran Tanah jo. Psl 111 & psl 112 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah No. 24 Thn 1997 ttg Pendaftaran Tanah).
2) Dialihkan/Pemindahan hak : Brpindahnya Hak Milik atas tnah krn
perbuatan hk. (Prosedur pemindahan Hak Milik atas tanah krn
jual beli, hibah, tukar-menukar, penyertaan dlm modal diatur
dlm psl 37 s.d psl 40 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 97 s.d psl 106
Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997).

Peralihan Hak Milik kpd orang asing, kpd seseorang yg


mmpunyai dua kwarganegaraan atau kpd BH yg tdk ditunjuk
oleh pmerintah adl batal krn hk & tnahnya jatuh kpd negara.

d. Subyek Hak Milik


1) Perseorngan (psal 20 ayat (1) UUPA)
2) Badan2 Hukum (psl 21 ayat (2) UUPA)
a) Mnurut psl 1 PP No.38 Thn 1963 ttg Penunjukan Badan2 Hk
yg Dapat Mmpunyai Hak Milik Atas Tanah Yaitu :
Bank Negara
Koperasi Pertanian
Badan Keagamaan, dan
Badan Sosial
b) Mnurut psl 8 ayat (1) Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn
1999 ttg Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas
Tanah Negara dan Hak Pengelolaan yaitu :
Bank Pemerintah
Badan Keagamaan
Badan sosial yg ditunjuk pemerintah
Tidak memnuhi subyek Hak Milik, lihat psl 21 ayat (3) dan
ayat (4) UUPA

e.

Terjadinya Hak Milik


Psl 22 UUPA :
1) Hak Milik atas tanah yg trjdi mnurut Hk Adat.
2) Hak Milik atas tanah trjdi krn penetapan pemerintah.
3) Hak Milik atas tanah trjdi krn ketentuan UU, sbgaimana yg diatur
dlm psl I, psl II, dan psl VII ayat (1) Ketentuan2 Konversi UUPA.
Hak Milik atas tanah jg dpt trjadi mlalui 2 cara, yaitu :
1) Secara originair
Trjadinya HMAT Utk prtama kalinya mnurut Hk adat,
penetapan pmrinth, & krn UU.
2) Secara derivatif
Trjadinya HMAT yg semula brstatus Hak Milik krn
perbuatan hk & pristwa hk.

f. Kwajiban Pndaftaran Hak Milik


Lihat psl 23 UUPA. Didftarkn di kntor BPN Kbupaten/Kota stempat yg
brupa sertipikat (psl 1 angka 20 PP No. 1997 ttg Pendftaran Tanah).
g.

Penggunaan Hak Milik oleh Bukan Pemiliknya

(psl 24

UUPA)
Bentuk2 Hak Milik oleh Bkn Pmiliknya :
HMAT dibebani dgn HGB
HMAT dibebani dgn Hak Pakai
Hak Sewa utk Bangunan
Hak Gadai (Gadai Tanah)
Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)
Hak Menumpang
Hak Sewa tanah Pertanian
h.

Pembebanan Hak Milik dgn Hak Tanggungan


Disebutkn dlm psal 25 UUPA. Diatur dlm UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl
44 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 114 s.d psl 119 Permen Agraria/Kepala
BPN No. 3 Thn 1997 Hak Tanggungan adl hak jaminan yg
dibebankan pd HAT.
Syarat sah trjadinya Hak Tanggungan hrs mmenuhi 3 unsur yg
brsifat kumulatif, yaitu:
1) Adanya prjanjian utang piutang sbg prjanjian pokoknya.
2) Adanya Akta Pemberian hak Tanggungan sbg Perjanjian
ikutan (tambahan).
3) Adanya Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Prosedur pembebanan Hak Milik dgn Hak
Tanggungan diatur dlm UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl
44 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 114 s.d Psl 119
Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

i.

Hapusnya Hak Milik


Psl 27 UUPA :
1) Pencabutan hak brdsarkn psl 18
2) Penyerahan dgn sukarela oleh pemiliknya
3) Ditelantarkan
4) Subyek haknya tdk memenuhi syarat sbg subyek HMAT
5) Peralihan hak yg mengakibatkan tnahnya brpndah kpd pihak lain
tdk mmenuhi syarat sbg subyek HMAT
6) Tanahnya musnah

3.HAK GUNA USAHA (HGU)


a.

Ketentuan Umum (psl 16 ayat (1) huruf b UUPA)


Scr khusus diatur dlm psl 28 s.d psl 34 UUPA. Mnurut psl 50 ayat (2)
UUPA, ketentuan lbih lnjut mengenai HGU diatur dgn peraturan
perUUan, yaitu PP No. 40 Thn 1996 ttg HGU, HGB, Hak Pakai Atas
Tanah, scr khusus diatur dlm psl 2 s.d psl 18.

b.

Pengertian HGU (psl 28 ayat (1) UUPA)


Adl hak utk mengusahakn tnah yg dikuasai lgsg oleh negra, dlm
jangka wktu sbgaimana tsb dlm psl 29, guna perusahaan prtanian,
perikanan, atau peternakan. PP No. 40 Thn 1996 menambahkn guna
perushaan perkebunan.

c. Luas HGU

Perseorangan : Min. 5 hektar, Maks 25 hektar


Badan Hukum : Min. 5 hektar, Maks dittpkn oleh kpl BPN (psl 28
ayat (2) UUPA jo. Psl 5 PP No. 40 Thn 1996

d. Subyek HGU

Psl 30 UUPA jo. Psl 2 PP No. 40 Thn 1996 :


1) Warga Negara Indonesia
2) BH yg didirikn mnurt hk Indonesia & brkedudukn di Indonesia
(BH Indonesia)

e. Asal Tanah HGU


Asal tnah HGU adl tanah negara, jika tnah HGU brupa tnah hak,
maka tnah tsb hrs dilakukn pelepasan atau penyerahan hak oleh
pemegang hak dgn pmberian ganti kerugian oleh calon pemegang
dan slanjutnya mengajukan permhonan pemberian HGU kpd BPN.
Jika tnahnya dr kawasan hutan, maka tnah tsb hrs dikluarkn
statusnya sbg kawasan hutan (psl 4 PP No.40 Th 1996).

f. Terjadinya HGU
HGU trjadi dgn penetapan pemerintah. Permohonan pemberian HGU
oleh pemohon kpd Kepala BPN RI. Apabila persyaratan terpenuhi,
maka Kepala atau pejabat BPN RI yg diberikan pelimpahan
kewenangan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).
SKPH ini wajib didaftrkan ke Kantor Pertanahan kak/kota setempat

utk dicatat dlm Buku Tanah & diterbitkan sertipikat sbg tanda bukti
haknya. Pendaftaran SKPH tsb menandai lahirnya HGU(Pasal 31
UUPA jo. Pasal 6 & Pasal 7 PP No. 40 Tahun 1996). Pasal 8 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 menetapkan bahwa Kepala
Kantor wilayah BPN Propinsi berwenang menerbitkan SKPH-nya
brdsrkan Pasal 14 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1999 adl
Kepala BPN. Permen agraria dinyatakan tdk berlaku lagi oleh
Peraturan Kepala BPN No. 1 Thn 2011 ttg Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah & Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu.
Dalam pasal 7-nya dinyatakan bahwa Kepala Kantor Wilayah BPN
Propinsi memberi keputusan mengenai pemberian HGU atas tanah
yang luasnya tdk lebih dari 1.000.000 m2. Kalau luas tanahnya lebih
dari 1.000.000 m2, maka yang berwenang memberikan HGU adl
Kepala BPN RI.
Prosedur trjadinya HGU diatur dlm psl 17 s.d psl 31 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn 1999

g. Jangka Waktu HGU

Paling lama 35 thn, dpt diperpanjang 25 thn (psl 29 UUPA).


Paling lama 35 thn, dpt diperpanjang 25 thn, diperbaharui paling
lama 35 thn (psl 8 PP No. 40 Th 1996)
Persyaratan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan HGU
adl :
1) Tnahnya msh diushakn dgn baik sesuai dgn keadaan, sifat
dan tujuan pemberian hak tsb;
2) Syarat2 pmberian hak tsb dipnuhi dgn baik oleh pmegang
hak; dan
3) Pemegang hak msh mmnuhi syarat sbg pmgang hak.
Lihat jg psl 11 PP No. 40 Thn 1996.

h. Kwajiban pemegang HGU


Brdsarkn psl 12 ayat (1) PP No. 40 Thn 1996, pemegang HGU
brkwajiban utk :
1) Membayar uang pmasukn kpd negra;
2) Mlaksnakn usahanya sesuai pruntukan & persyaratn sbgaimn
dttpkn dlm kputusn pmberian haknya;
3) Mengusahkn sndri tnah HGU dgn baik sesuai dgn klayakn
usaha brdsrkn kriteria yg dittpkn oleh instansi teknis;
4) Mmnbangun & memelihra prasarna lingk & fasilitas tnah yg
ada dlm lingk areal HGU;
5) Mmlihara kesuburan tnah, mncegah krusakan SDA & mnjga
klestarian kmmpuan lingk hidup sesuai dgn peraturan
perUUan yg brlaku;
6) Menyampaikn laporan tertlis stiap akhir thn mengenai
pnggunaan HGU;
7) Menyrahkn kmbali tnah yg diberikn dgn HGU kpd negara
ssudah HGU tsb hapus;
8) Menyerahkn sertipikat HGU yg tlah hpus kpd Kepala Kantor
Pertanahan.

i. Hak Pemegang HGU


Lihat psl 14 PP No. 40 Thn 1996

j. Pembebanan HGU dg Hak Tanggungan


Lihat psl 33 UUPA jo. Psl 15 PP No. 40 Thn 1996.
Prosedur Hak Tanggungan atas HGU adl :
1) Adanya perjanjian utang piutang yg dibuat dgn akta notariil
atau akta di bwh tngan sbg perjanjian pokoknya.
2) Adanya pnyerahan HGU sbg jaminan utang yg dibuktikn dgn
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yg dibuat oleh PPAT
sbg prjnjian ikutan.
3) Adanya pndftaran APHT kpd Kantor Pertanahan Kab/Kota
stempat utk dicatat dlm Buku Tanah & diterbitkan Sertipikat
Hak Tanggungan.
HT atas HGU hapus dgn hapusnya HGU, namun tdk mnghapuskn
utang piutangnya. Prosedur Pembebanan HGU dgn HT diatur dlm
UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl 44 PP No.24 Thn 1997 jo. Psl 114 dgn psl
119 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

k. Peralihan HGU
Diatur dlm psl 28 ayat (3) UUPA jo. Psl 16 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Jual beli;
2) Tukar-menukar;
3) Penyertaan dlm modal;
4) Hibah;
5) Pewarisan.
Prosedur Pemindahan HGU krn jual beli, tukarmenukar, hibah, & penyertaan dlm modal
perushaan diatur dlm psl 16 PP No.40 Thn 1996 jo.
Psl 37 s.d psl 40 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 97 s.d
psl 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.
Prosedur pmindahn HGU krn lelang diatur dlm psl
16 PP No. 40 Thn 1996 jo. Psl 41 PP No. 24 Thn
1997 jo. Psl 107 s.d psl 110 Permen Agraria/Kepala
BPN no.3 Thn 1997.
Prosedur peralihan HGU karena pewarisan diatur
dalam Pasal 16 PP No. 40 Thn 1996 jo. Pasal 42 PP
No. 24 Thn 1997 jo. Pasal 111 & Pasal 112 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 3 Th 1997.

l. Hapusnya HGU
Brdsrkan psl 34 UUPA, HGU hpus krn :
1) Jangka wktunya berakhir;
2) Dihentikan sebelum jngka waktunnya brakhir krn sesuatu
syarat tdk dipnuhi;
3) Dilpaskan oleh pmegang haknya sblm jngka wktunya brakhir;
4) Dicabut untuk kepentingan umum;
5) Ditelantarkan;

6) Tanahnya musnah;
7) Ketentuan dlm psl 30 ayat (2).
Mnurut psl 17 PP No. 40 Thn 1996, faktor2 penyebab hpusnya HGU
& brakibat tnahnya kmbali mnjdi tanah ngra adl :
1) Brakhirnya jngka wkt yg dttpkn dlm kputusn pmberian atau
prpanjanganya;
2) Dibatalkn oleh pjabat yg brwenang sblum jngka wktunya
brakhir krn tdk dipenuhinya kwajiban2 pmegang hak atau
dilanggarnya ketentuan2 yg tlah dittpkn dlm kputusn
pmberian hak, & adanya putusan pngadiln yg tlah mmpunyai
kekuatan hk ttap;
3) Dlpaskn scr sukarela oleh pmegang haknya sblm jngka
wktunya brakhir;
4) HGU-nya dcabut;
5) Tnahnya ditlantarkn;
6) Tnahnya musnah;
7) Pmegang HGU tdk mmenuhi syarat sbg pmegang HGU.
Pasal 18 PP No. 40 Thn 1996 mengatur konsekuensi hpusnya HGU
bg pemegang HGU.

4.HAK GUNA BANGUNAN (HGB)


a. Ketentuan Umum
Diatur dlm psl 16 ayat (1) huruf c UUPA. Scr khusus diatur dlm psl
35 s.d psl 40 UUPA. Ketentuan lbih lnjut diatur dl psl 19 s.d 38 PP
No. 40 Thn 1996.

b. Pengertian HGB
Psl 35 UUPA :
Hak untuk mndirikn & mmpunyai bangunan atas tnah yg bkn
miliknya sndiri, dgn jngk wkt pling lama 30 thn & bisa diprpanjang
pling lama 20 thn.

c. Asal tanah HGB


Psl 35 UUPA :
dikuasai negara & tanah milik orang lain
Psl 21 PP No. 40 Thn 1996 :
tanah negara, tanah pengelolaan, tanah Hak Milik.

d. Subyek HGB
Psl 36 UUPA jo. Psl 19 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Warga negara Indonesia.
2) BH yg didirikn mnurut hk Indonesia & brkedudukn di
Indonesia (BH Indonesia)

e. Terjadinya HGB
1) HGB atas tanah negara.
HGB ini trjdi dgn keputusn pmbrian hak yg ditrbitkn oleh BPN
brdsrkn psl 4, psl 9, & psl 14 Permen Agraria/Kepala BPN No.

3 Thn 1999, yg diubah oleh psl 4, psl 8, & psl 11 Peraturan


Kepala BPN RI No. 1 Thn 2011.
Prosedur trjadinya HGB diatur dlm psl 32 s.d psl 48 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn 1999.
2) HGB atas tanah Hak Pengelolan.
HGB ini trjd dgn kputusn pmbrian hak atas usul pemgang Hak
Pengelolaan, yg dtrbitkn oleh BPN brdsrkn psl 4 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 3 thn 1999, yg diubah oleh psl 4
Peraturan Kepala BPN RI No. 1 Thn 2011.
Prosedur trjdinya HGB ini diatur dlm Permen Agraria/Kepala
BPN No. 9 Thn 1999.
3) HGB atas tanah Hak Milik.
HGB ini trjd dgn pmbrian oleh pmgang Hak Milik dgn akta yg
dibuat PPAT. Akta PPAT wajib ddftrkan kpd Kepala Kantor
Pertanahan Kab/kota stmpat utk dicatat dlm Buku Tanah (psl
24 PP no. 40 Thn 1996). Bentuk PPAT ini dimuat dlm Lampiran
Permen Agraria/Kepala PN No. 3 Thn 1997.

f. Jangka Waktu HGB


Diatur dlm psl 26 s.d psl 29 PP No. 40 Thn 1996 :
1) HGB atas tanah negara : pling lama 30 thn, dpt diprpnjang
pling lama 20 thn, & dpt diprbaharui 30 thn.
2) HGB atas tnah Hak Pengelolaan : pling lama 30 thn, dpt
diprpnjang 20 thn, dpt diprbaharui 30 thn.
3) HGB atas tnah Hak Milik : pling lama 30 thn, tdk ada
prpanjngan wkt. Namun, atas ksepkatan antara pmilik tanah
dgn pemegang HGB dpt diprbaharui dgn pmberian HGB baru
dgn akta yg dibuat oleh PPAT & wjib ddftrkan Kantor BPN
stmpat.

g. Kwajiban Pemegang HGB


Brdsarkn psl 30 & psl 31 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Mmbyar uang pmasukn yg jmlah & cara pmbyarannya dttpkn
dlm kputusn pmberian haknya;
2) Mnggunakn tanah sesuai dgn peruntukannya & prsyaratan
sbgmna dttpkn dlm kputusn & prjanjian pmberiannya;
3) Mmlihara dgn baik tanah & bngunan yg ada di atasnya serta
mnjga kelestarian lingk hdup;
4) Mnyrahkan kmbali tnah yg dibrikan dgn HGB kpd negara,
pmegang Hak Pengelolaan, atau pmegang Hak Milik ssudah
HGB hpus;
5) Mnyrahkn sertipikat HGB yg tlah hpus kpd Kepala Kantor BPN;
6) Mmbrikn jlan kluar atau jlan air atau kmudahan lain bg
pkarangan atau bidang tnah yg trkurung oleh tnah HGB tsb.

h. Hak Pemegang HGB


Brdsrkan psl 32 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Menguasai & mnggunakn tnah slama wkt tertentu;

2) Mendirikn & mmpunyai bgunan utk kperluan pribadi atau


usahanya;
3) Mengalihkn hak tsb kpd pihak lain; dan
4) Mmbebani dgn Hak Tanggungan

i. Pembebanan HGB dgn Hak Tanggungan


Brdsrkan psl 39 UUPA jo. Psl 33 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Adanya prjanjian utang piutang
2) Adanya pnyerahan HGB sbg jaminan utang
3) Adanya pndftaran akta Pmberian Hak Tanggungan kpd Kpla
Kantor BPN stempat
Prosedur pmbebanan HGB dgn Hak Tanggungan diatur dlm UU
No. 4 Thn 1996 jo. Psl 44 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 114 s.d pal
119 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

j. Peralihan HGB
Brdsrkan psl 35 ayat (3) UUPA jo. Psl 34 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Jual beli ;
2) Tukar-menukar;
3) Penyertaan dlm modal;
4) Hibah;
5) Pewarisan.
Prosedur pemindahan HGB karena jual beli, tukar-menukar,
hibah, & penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan
diatur dalam Pasal 34 PP No. 40 Thn 1996 jo. Pasal 37 s.d
Pasal 40 PP No. PP No. 24 Thn 1997 jo. Pasal 97 s.d Pasal 106
Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.
Prosedur pemindahan HGB karena pewarisan diatur dalam
Pasal 34 PP No. 40 Thn 1996 jo. Pasal 42 PP No. 24 Thn 1997
jo. Pasal 111 & Pasal 112 Permen Agraria/Kepala Bpn No. 3
Thn 1997.
Prosedur pemindahan HGB karena lelang diatur dalam Pasal
34 PP No. 40 Th 1996 jo. Pasal 41 PP No. 24 Thn 1997 jo.
Pasal 97 s.d Pasal 107 s.d Pasal 110 Permen Agraria/Kepala
BPN No. 3 Thn 1997.

k. Hapusnya HGB

Brdsrkan psl 40 UUPA :


1) Jangka wktunya berakhir;
2) Dihentikan sblum jngka wktunya brakhir krn sesuatu
syarat tdk dipenuhi;
3) Dilepaskn oleh pmegang haknya sblum jngka wktunya
berakhir;
4) Dicabut utk kpentingan umum;
5) Ditlantarkan;
6) Tanahnya musnah;
7) Ketentuan dlm psal 36 ayat (2).
Pasal 35 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Brakhirnya jngka wkt yg dttpkan dlm kputusan
pmberian atau prpnjangan atau dlm prjanjian
pmberiannya;

2) Dibatalkn oleh pjabat yg berwnang, pemegang Hak


Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sblm jngka
wktunya berakhir, krn :
a) Tdk dipenuhi kwjibn2 pmegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan2 dlm HGB;
b) Tdk dipenuhi syarat2 atau kwjibn2 yg tertuang
dlm perjanjian pmberian HGB antra pemegang
HGB dgn pemilik tanah atau prjanjian
penggunaan tanah Hak Pengelolaan;
c)
Putusan pengadilan yg mmpunyai kekuatan
hk ttap.
3) Dilpaskn scr sukarela oleh pmegang haknya sblm jngk
wktunya brakhir;
4) HGB-nya dicabut;
5) Ditlantarkan;
6) Tanahnya musnah;
7) Pemegang HGB tdk mmenuhi syarat sbg pmegang
HGB.

l. Akibat Hapusnya HGB


Diatur dlm psl 37 & psl 38 PP No. 40 Th 1996.

5.HAK PAKAI (HP)


a.

Ketentuan Umum (psl 16 ayat (1) huruf d UUPA)


Scr Khusus psl 41 s.d psl 43 UUPA. Ketentuan lbih lnjut psl 39 s.d psl
58 PP No. 40 Thn 1996.

b. Pengertian HP
psl 41 ayat (1)UUPA :
Hak Utk mnggunakn dan/atau mmungut hasil dr tanah yg dikuasai
lgsg oleh negara atau tnah milik org lain yg mmberi wwnng &
kwajibn yg ditentukn dm kputusn pmberiannya oleh pjbat yg
brwenang yg mmberikannya atau dlm prjanjian dgn pmilik tnahnya,
yg bkn prjanjian sewa-mnyewa atau prjanjian pengolahan tnah, sgla
sesuatu asal tdk brtentangan dgn jiwa & ketentuan UUPA.
menggunakan : HP digunakn utk kpentingan mndirikan
bangunan
memungut hasil : HP digunakn utk kpntingan slain mndirikan
bangunan, misalnya prtanian, prikanan, peternakn, &
perkebunan.

c. Subyek HP
Psl 42 UUPA :
1) Warga negara Indonesia.
2) Orang asing yg brkeddukn di Indonesia.
3) BH yg didirikn mnrut hk Indonesia & brkeddkn di Indonesia.
4) BH asing yg mmpunyai perwakilan di Indonesia.
Psl 39 PP No. 40 Thn 1996 :
1) Warga negara Indonesia.

2)
3)
4)
5)

BH yg didirikn mnrt hk Indonesia & brkeddukan di Indonesia.


Departemen, lmbaga pmerintah non-departemen, pemda.
Badan2 keagamaan & sosial.
Orang asing yg brkeddkn di Indonesia (diatur dlm PP No. 41
Thn 1996 ttg Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian
bagi Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia).
6) BH asing yg mmpunyai prwkilan di Indonesia.
7) Perwkilan negara asing & Perwakilan badan Internasional.

d. Asal Tanah HP

Psl 41 ayat (1) UUPA :


-Dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain
Lbih tegas dlm psl 41 PP No. 40 Thn 1996 :
-Tanah negara, tnah Hak Pengelolaan, atau tnah Hak Milik

e. Terjadinya HP
1) HP atas tanah negara
2) HP atas tanah Hak Pengelolaan
3) HP atas tanah Hak Milik

f. Jangka Waktu HP
Tdk ditentukn scr tegas dlm psl 41 ayat (2) UUPA.
Dlm psl 45 s.d psl 49 PP No. 40 Thn 1996 ditentukan :
1) HP atas negara : paling lama 25 thn, dpt diperpnjang pling
lama 20 thn, dpt diperbaharui 25 thn
Khusus HP yg dimiliki departemen, lembaga pmerintah nondepartemen, pemda, bdan2 keagamaan & sosial, prwakilan
negara asing, prwakilan bdn internasional diberikn jngka
wktu trtentu slama tnahnya digunakn utk keperluan trtntu.
A.P . Parlindungan mnyatakn bhwa ada HP yg brsifat
publikrechttelijk, yg tanpa right of dispossal (artinya yg tdk
bole dijual ataupun di jdikan jaminan utang), yaitu HP yg
dibrikn utk instansi2 pmerintah sprt sekolah, prguruan tnggi,
kntor pemerintah, dsb.
2) HP atas tnah Hak Pengelolaan : pling lama 25 thn, dpt
diprpanjng 20 thn, dpt diprbaharui pling lama 25 thn.
3) HP atas tnah Hak Milik : pling lama 25 thn & tdk dpt
diprpnjang. Namun, atas kspakatan antara dua pihak dpt
diprbaharui dgn pmberian HP baru.

g. Kewajiban Pemegang HP
Trdpat dlm psl 50 & 51 PP No. 40 Thn 1996.

h. Hak Pemegang HP
Trdapat dlm psl 52 No. 40 Thn 1996.

i. Pembebanan HP dgn Hak Tanggungan


Di UUPA tdk diatur. Namun diatur dlm psl 53 PP No. 40 Thn 1996.

j. Peralihan HP

Psl 54 ayat (3) PP No. 40 Tn 1996 :


1) Jual beli;
(Jual beli yg dilakukan dgn pelelangan diatur dlm psl 54 PP
No. 40 Thn 1996 jo. Psl 41 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 107 s.d
psl 110 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997)
2) Tukar-menukar;
3) Penyertaan dlm modal;
4) Hibah;
(prosedur peralihan jual beli, tukar-menukar, hibah,
penyertaan dlm modal diatur dlm psl 54 PP No. 40 Thn 1996
jo. Psl 37 s.d psl 40 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 97 s.d psl 106
Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997).
5) Pewarisan (prosedur peralihan psl 54 PP No. 40 Thn 1996 jo.
Psl 42 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 111 & psl 112 Permen
Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997).

HP yg dipunyai oleh departemen, lmbaga pmrintah nondepartemen, pemda, bdn2 keagamaan & sosial, perwakilan
negara asing, & perwakilan bdn Internasional tdk dpt
dialihkan kpd pihak lain.
HP yg dipunyai BH publik disebut HP publik ada right to use,
yaitu mnggunakannya utk wkt yg tdk trbatas slama
plaksanaan tugas, namun tdk ada right of dispossal, yaitu tdk
dpt dialihkan dlm bentuk apapun kpd pihak ketiga dan jg tdk
dpt dijadikan objek Hak Tanggungan (A.P. Parlindungan IV).

k. Hapusnya HP
Psl 55 PP PP No. 40 Thn 1996 :
1) Berakhirnya jngka wkt;
2) Dibatalkan oleh pjabat berwenang, krn :
a) Tdk dipenuhinya kwjibn2 pemegang HP dan/atau
dilanggarnya ketentuan2 dlm HP;
b) Tdk dipenuhinya syarat2 atau kwajibn2 yg tertuang
dlm perjanjian pmberian HP antara pmegang HP dgn
pemilik tnah atau prjanjian Hak Pengelolaan; atau
c) Putusan pengadilanyg tlah mmpunyai kekuatan hk
tetap.
3) Dilepaskan scr sukarela oleh pmegang haknya sblm jngk
wktunya berakhir;
4) Hak Pakainya dicabut;
5) Ditlantarkan;
6) Tanahnya musnah;
7) Pemegang HP tdk mmenuhi syarat sbg pemegang HP.

l. Akibat hapusnya HP
Terdpt dlm psl 56, konsekuensi hapusnya HP bagi bekas pemegang
HP psl 57, selanjutnya psl 58 PP No. 40 Thn 1996.

6.HAK SEWA UNTUK BANGUNAN (HSUB)


a. Ketentuan Umum
HSUB disebutkan dlm psl 16 ayat (1) huruf e UUPA. Scra khusus psl
44 & psl psl 45 UUPA. Psl 50 ayat (2) mengenai HSUB akan diatur
lbih lanjut, peraturan lbih lanjut mengenai HSUB belum dibuat.

b. Pengertian HSUB
Terdapat dlm psl 44 ayat (1) UUPA.
HSUB adl hak yg dimiliki oleh seseorang atau BH utk mndirikn &
mmpunyai bangunan di atas tnah Hak Milik org lain dgn mmbayar
sjumlah uang sewa trtentu & dlm jngka wkt trtentu yg disepakati
oleh pmilik tnah dgn pmegang HSUB.
Dlm Penjelasan psl 44 & psl 45 UUPA dinyatakn bhwa oleh krn
hak sewa mrpkn hak pakai yg yg mmpunyai sifat2 khusus, maka
disebut trsendiri. Hak sewa hnya disediakan utk bangunan2
berhubung dgn ketentuan psl 10 ayat (1) UUPA. Hak sewa tnah
prtanian hnya mmpunyai sifat sementara (psl 16 jo. Psl 53).
Negara tdk dpt mnyewakan tnah, krn negara bkn pmilik tnah.
Dlm HSUB, pmilik tnah mnyerahkan tnahnya dlm keadaan
kosong kpd penyewa dgn mksud agar penyewa dpt mndirikan
bangunan di atas tnah tsb. Bangunan itu utk mnurut hk mnjdi
pmilik penyewa, kecuali diperjanjikan lain (Soedikno
Mertokusumo). Hal ini berbeda dgn Hak Sewa Atas Bangunan
(HSAB), yaitu penyewa menyewa bangunan di atas hak org lain
dgn mmbayar sjumlah uang sewa & dlm jngka wktu trtentu yg
disepakati. Jadi objek prbuatan hkumnya adl bangunan bkn tnah.
Berkenaan dgn psl 44 ayat (1) UUPA ttg HSAB, Sudargo Gautama
Mengemukakan sbb :
1) Dlm psl ini diberikan prumusan ttg apa yg diartikan dgn
istilah hak sewa utk bngunan. Dari prumusan ini trnyata
bhwa hak sewa ini mrpkn semacam hak pmakai yg brsifat
khusus. Krn adanya sifat khusus ini, maka disebutkan scr
trsendiri.
2) Hak sewa yg disebut di sini hnya boleh diadakan utk
mndirikan bangunan. Tnah utk prtanian pd dsarnya tdk
boleh disewakan krn hal ini akan mrpkn pertentangan dgn
psl 10 ayat (1), prinsip land reform yg mwajibkn seorang
pmilik tnah pertanian utk mngerjakan sndri;
3) Penyimpangan hnya diprbolehkn utk semntara wktu
mengingat keadaan dewasa ini. Satu & lain ditentukn dlm
psl 16 jo. Psl 53 UUPA;
4) Tanah yg dikuasai negara tdk dpt disewakan utk mksud
ini. Dlm memori pnjelasan diterangkan sbg alasan tdk
memungkinkannya hal ini ialah krn negara bkn pemilik
tnah.
(Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1990, h. 152)

Boedi Harsono mnyatakn bhwa krn hnya pmilik tnah yg dpt


mnyewakan tnah, maka negara tdk dpt mnggunakan lmbaga ini.
Sifat & ciri2 HSUB adl :
1) Sbgmn dgn Hak Pakai, maka tujuan pnggunaanya smentara,
artinya jngk wktunya terbatas.
2) Umumnya hak sewa brsifat pribadi & tdk diprbolehkn utk
dialihkan kpd pihak lain ataupun utk mnyerahkn tnahnya kpd
pihak ketiga dlm hub sewa dgn pihak pnyewa (onderverhuur)
tnpa izin pmilik tnah.
3) Sewa mnyewa dpt diadakan dgn ketentuan bhwa jika
penyewa mninggal dunia hub sewanya akan putus.
4) Hub sewa tdk trputus dgn dialihkannya hak milik yg
brsangkutan kpd pihak lain.
5) Hak sewa tdk dpat dijadikan jaminan utang dgn dibebani Hak
Tanggungan.
6) Hak sewa dgn ndrinya dpt dilepas oleh pihak yg menyewa.
7) Hak sewa tdk trmasuk golongan hak2 yg didaftarkan mnurut
PP No. 10 Thn 1961 (sekarang PP No. 24 Thn 1997).
(Boedi Harsono II, Op.cit., h. 295)

c. Objek HSUB
HAT yg dpt disewakan kpd pihak lain adl Hak Milik & objek yg
disewakan oleh pmilik kpd pihak lain (pemegang HSUB) adl tanah
bkn bangunan.

d. Pemegang HSUB
Psl 45 UUPA :
1) Warga negara Indonesia.
2) Orang asing yg brkedudukan di Indonesia.
3) BH yg didirikan mnurut hk Indonesia & brkedudukan di
Indonesia (BH Indonesia)
4) BH asing yg mmpunyai perwakilan di Indonesia.

e. Terjadinya HSUB
UUPA tdk mengatur bentuk prjanjian tertulis dlm HSUB, apakah dgn
akta PPAT, akta notaris, ataukah dgn akta di bwah tngan? UUPA tdk
mengatur apakah HSUB wjib didftarkan kpd Kepala BPN kab/kota
setempat atau tidak.
Psl 9 ayat (1) PP No. 24 Thn 1997 mengatur objek pendaftaran
tanah, meliputi:
1) Bidang2 tnah yg dipunyai dgn Hak Milik, HGU, HGB, & Hak
Pakai;
2) Tanah Hak Pengelolaan;
3) Tanah Wakaf;
4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;
5) Hak Tanggungan;
6) Tanah negara.

f. Jangka Waktu HSUB

UUPA tdk mengatur scra tegas brpa lama jngka wktu HSUB.
Mngenai jngka wktu HSUB diserahkan kpd ksepakatan antara pmilik
tnah dgn pmegang HSUB.

g. Hapusnya HSUB
1) Jngka wktunya brakhir.
2) Dihentikn sblum jngka wktunya brakhir krn pmegang HSUB
tdk mmenuhi syarat.
3) Dilepaskn oeh pemegang HSUB sblum jngka wktunya brakhir.
4) Hak Milik atas tanahnya dicabut utk kepentingan umum.
5) Tanahnya musnah.

7.HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA


a. Ketentuan Umum
Disebutkan dlm psl ayat (1) huruf h UUPA. Macam2 haknya
disebutkn dlm psl 53 UUPA, yang meliputi Hak Gadai (Gadai Tanah),
Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Menumpang, & Hak
Sewa Tanah Pertanian.
b.

Macam2 HAT yang Bersifat Sementara


1) Hak Gadai (Gadai Tanah)

a) Pengertian
UUPA tdk memberikn pngertian Hak Gadai (Gadai
Tanah).
Menurut Boedi Harsono, Gadai tanah adl hubngan
hkum antara sseorang dgn tanah kpunyaan org
lain, yg tlah menerima uang gadai daripadanya.
Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tsb
dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil
tanah seluruhnya mnjadi hak pmegang gadai.
Pengembalian uang gadai, atau yg lazim disebut
penebusan, tergantung pada kemauan &
kemampuan pmilik tnah yg menggadaikan. Banyak
gadai yg brlangsung bertahun2 bahkan sampai
puluhan tahun krn pmilik tnah blum mampu
mlakukan pnebusan.
(Boedi Harsono I, op.cit., h. 394)

Mnurut Dr. Urip Santoso, S.H., M.H. Hak


Gadai(Gadai Tanah) adl pnyerahan sebidang tnah
milik sseorang kpd org lain utk sementara wkt yg
sekaligus diikuti dgn pmbayaran sejmlah uang oleh
pihak lain scr tunai sbg uang gadai dgn ketentuan
bhwa pemilik tnah baru mmperolah tnahnya
kembali apabila melakukan penebusan dgn
sejumlah uang yg sama.
b) Para Pihak dlm Hak Gadai (Gadai Tanah)
Pihak pmilik tanah prtanian disebut pemberi gadai

Pihak yg mnyrahkan uang kpd pemberi gadai


disebut penerima (pemegang) gadai.
Terjadinya Hak Gadai (Gadai Tanah)
Hak Gadai (Gadai Tanah) dlm hk adat hrs dilakukan di
hadapan kepala desa/kepala adat selaku kpala
masyrakat hk adat. Dalam praktiknya, Hak Gadai pd
umunya dilakukan tnpa sepngetahuan kepala
desa/kepala adat. Hak Gadai hanya dilakukan oleh
pmilik tanah dan pihak penerima gadai, & dilakuka tdk
tertulis.
Perbedaan Hak Gadai (Gadai Tanah) dgn Gadai dlm Hk
Perdata Barat
Hak Gadai mrpkn prjanjian penggarapan tnah bkn
perjanjian pinjam meminjam uang dgn tnah sbg
jaminan.
Objek Hak Gadai adl tnah, sdngkan objek perjanjian
pinjam meminjam uang dgn tanah sbg jaminan
utang adl uang.
Hak Gadai mnurt Hk Adat mrpkn prjanjian pokok yg
brdiri sndiri, yg dpt disamakan dgn jual lepas (adol
plas) atau jual tahunan (adol tahunan). Jadi, tdk
mrpkn perjanjian tambahan sbgmna halnya gadai
dlm pngertian Hk Perdata Barat.
Hak Gadai trdapat 1 prbuatan hkum yg brupa
prjanjian penggarapan tanah pertanian oleh org yg
mmberikan uang gadai. Gadai mnurt Hk Perdata
Barat trdapat 2 prbuatan yg brupa prjanjian pinjam
meminjam uang sbg prjanjian pokok & pnyerahan
benda brgerak sbg jaminan, sbg prjanjian ikutan.
Jangka Waktu Hak Gadai (Gadai Tanah)
Dalam praktiknya trbagi mnjadi 2, yaitu :
Hak Gadai yg lamanya tdk ditentukan.
Hak Gadai yg lamanya ditentukan.
Ciri2 Hak Gadai (Gadai Tanah)
Mnurut Hk Adat dari Sudikno Mertokusumo :
Hak menebus tdk mngkn kadaluwarsa.
Pmegang gadai slalu berhak utk
mengulanggadaikan tanahnya.
Pemegang gadai tdk boleh menuntut supaya
tanahnya sgra ditembus.
Tanah yg digadaikan tdk bisa scr otomatis mnjadi
milik pemegang gadai bila tdk ditebus.

c)

d)

e)

f)

Menurut Boedi Harsono :

Hak Gadai jngka waktunya trbatas, artinya pada


suatu wktu akan hpus. Hak Gadai brakhir jika
dilakukan pnebusan oleh yg menggadaikan. Hak utk
mnebus itu tdk hilang krn lampaunya wktu ataupun

g)

mninggalnya si pmilik tanah, tapi beralih kpd ahli


warisnya;
Hak Gadai tdk brakhir dgn mninggalnya pmegang
gadai, tetapi brpindah kpd ahli warisnya;
Hak Gadai dpt dibebani dgn hak2 tnah yg lain;
Hak Gadai dgn prsetujuan pmilik tnahnya dapat
dialihkan kpd pihak ketiga, dlm arti bhwa
hubngan gadai yg semula mnjadi putus &
digantikan dgn Hubngan gadai yg baru antara
pmilik & pihak ketiga itu (memindahkan gadai atau
doorverpanden);
Hak Gadai tdk mnjadi hapus jika HATnya dialihkan
kpd pihak lain;
Slama Hak Gadainya brlangsung maka atas
prsetujuan kedua belah pihak uang gadainya dpt
ditambah (mendalami gadai);
Sebagai lembaga, Hak Gadai pd wktunya akan
dihapus.
Sifat pemerasan dalam Hak Gadai (Gadai Tanah)
Hak Gadai disamping mmpunyai unsur tolongmenolong, namun jg mngandung unsur pemerasan
krn slama pmilik tanah tdk dpat mnebus tnahnya,
tanahnya tetap dikuasai oleh pemegang gadai.
Mnurut Effendi Perangin, Gadai Tanah mngandung
unsur eksploitasi, krn hasil yg ditrima pmegang
gadai dari tanah yg brsangkutan pada umumnya
jauh lbih besar drpd pada apa yg mrpkan bunga yg
layak dari uang gadai yg ditrima pmilik tanah.
Sifat pemerasannya pada Hak Gadai :
Lamanya gadai tdk terbatas. Brapa thn saja
tanah itu dikuasai oleh pmegang gadai, tnah tdk
akan dikmbalikan kpd pmilik tnah apabila tdk
ditebus.
Tanah baru dpt kmbali kpd pmilik tnah apabila
sudah ditebus oleh pmiliknya. Dgn menguasai
tnah slama 6-7 thn saja, hsil yg dpt diperoleh
pmegang gadai sudh melebihi jumlah uang
gadai & bunga gadai.
Mnurut A.P. Parlindungan, stlah menguasai sawah
slama 7 thn itu si pnerima gadai (pmegang gadai)
sdh cukup mengecap hsil sawah itu hingga tlah
mmperoleh kmbali uang gadai yg tlah dikeluarkan.

h) Penyelesaian masalah uang gadai


Ketentuan diatur dlm UU No. 56 Prp Thn 1960 ttg
Penetapan Luas Tanah Pertanian.
i) Hapusnya Hak Gadai (Gadai Tanah)

Telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah


(pemberi gadai)
Hak gadai sudah brlangsung 7 thn atau lebih
Adanya putusan pengadilan
Tanahnya dicabut utk kepentingan umum
Tanahnya musnah

2) Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)


a) Pengertian
UUPA tdk mmberikan pngertian HUBH
Mnurut Boedi Harsono, HUBH adl hak sseorang
atau BH (yg disebut penggarap) utk
mnyelenggarakan usaha prtanian di atas tanah
kpunyaan pihak lain (pmilik) dgn prjanjian
bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah
pihak mnurut imbangan yg tlah disetujui
sblumnya.
Mnurut Departemen Penerangan & Dirjen
Agraria Depdagri, HUBH adl suatu prbuatan hk
di mana pmilik tnah krn sesuatu sebab tdk dpt
mngerjakan sndri tnahnya ttpi ingin mndpatkan
hsil atas tnahnya. Oleh krn itu, ia mmbuat
sesuatu prjanjian bagi hsil dgn pihak lain dgn
imbangan bagi hasil yg tlah disetujui oleh kdua
belah pihak.
Pasal 1 huruf c UU No. 2 Thn 1960 ttg Perjanjian
Bagi Hasil (Tanah Pertanian), HUBH adl prjanjian
dgn nama apapun jg yg diadakan antara pmilik
pada satu pihak & seseorang atau BH pd lain
pihak yg dlm UU ini disebut penggarap brdsrkan
prjanjian mana penggarap diprkenankan oleh
pmilik tsb utk mnyelenggarakan usaha prtanian
di atas pmilik, dgn pmbagian hasilnya antara
kdua belah pihak.
b) Perjanjian Bagi Hasil tunduk pada Hk Adat
c) Unsur tolong-menolong pada Hak Usaha Bagi Hasil
(Perjanjian Bagi Hasil)
Pemilik tanah & penggarap tanah dlm hal ini
sling membutuhkan, pmilik tnah krn sesuatu
sebab tdk dpt mengerjakan sndri utk
mndapatkan hsil dri tnahnya, maka ia
mmperkenankan orang lain utk mngerjakn
tnahnya itu, dgn imbangan yg ditentukan
sblumnya.
d) Sifat Pemerasan dalam Usaha Bagi Hasil( Perjanjian
Bagi Hasil)
Dalam knyataanya, biasanya peminat dari
penggarap tnah jauh lebih besar, maka sering

skali trpaksa pnggarap menerima syarat2


prjanjian yg sgt merugikan.

e) Upaya Mengurangi sifat pemerasan


Diterbitkan UU No. 2 Th 1960 ttg Perjanjian Bagi Hasil
(Tanah Pertanian) menghruskan prjanjian dilakukan scr
tertulis di muka kepala desa, disaksikan minimal 2 org
saksi, & disahkan oleh Camat setempat serta
diumumkan dlm kerapatan desa yg brsangkutan.
Maksudnya agar mudah diawasi & diadakan tindakan2
trhdp perjanjian bagi hsil yg merugikan penggarapnya.
f) Tujuan mengatur HUBH (Perjanjian Bagi Hasil)
Dalam Penjelasan Umum UU No. 2 Thn 1960 :
Agar prjanjian bagi hsil tnah antara pmilik &
penggarapnya dilakukan atas dasar yg adil;
Dengan menegaskan hak2 & kwajiban dari
pmilik & penggarap agar terjamin pua
kedudukan hk yg layak bg penggarap.
Dengan trselenggarakannya poin pertama &
kedua di atas, yg brarti suatu langkah maju dlm
melaksanakan program akan melengkapi
sandang pangan rakyat.
g) Sifat2 & ciri2 HUBH (Perjanjian Bagi Hasil)
Mnurut Boedi Harsono :
Perjanjian bagi hasil jngka wktunya terbatas;
Prjanjian bgi hasil tdk dpt dialihkan kpd pihak
lain tanpa izin pmilik tnahnya;
Prjanjian bagi hasil tdk hpus dgn brpindahnya
hak milik atas tnah yg brsangkutan kpd pihak
lain;
Prjanjian bagi hasil td hpus jika penggarap
mninggal dunia, ttp hak itu hpus apabila pmilik
tnahnya mninggal dunia;
Prjanjian bagi hasil didaftar mnurut peraturan
khusus (di kantor kepala desa);
Sbg lembaga, prjanjian bagi hasil ini pada
waktunya akan dihapus.
h) Jangka Waktu BUBH (Perjanjian Bagi Hasil)
Mnurut hk adat, HUBH hnya berlaku satu thun &
dpt diperpanjang.
Mnurut UU No. 2 Thn 1960 :
Utk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 thn
& utk tnah kering sekurang-kurangnya 5 thn.
Prjanjian tdk putus krn pmindahan hak milik
atas tnah yg brsangkutan kpd pihak lain.
Bilamana trjadi pmindahn hak milik, hak &

kwajiban pmilik lama berpindah kpd pmilik


baru.
Jika pnggarap mninggal dunia, maka
prjanjian bagi hsil itu dilanjutkan oleh ahli
warisnya dgn hak & kewajiban yg sama.
Pmutusan prjanjian bagi hasil sblum
brakhirnya jngka wktu prjanjian hnya
dimungkinkan apabila jika ada prsetujuan
kedua belah pihak yg brsangkutan & hal itu
dilaporkan kpd kepala desa.
i) Hak & Kewajiban
Hak Pemilik Tanah
Berhak atas bagian hasil tnah yg ditetapkan
atas dsar kesepakatan.
Berhak menuntut pemutusan hubngan bagi
hasil jika trnyata kpentingannya dirugikan
oleh penggarap.
Kewajiban Pemilik Tanah
Menyerahkan tnah garapan kpd penggarap
Membayar pajak atas tnah garapan yg
brsangkutan
Hak Penggarap Tanah
Mengusahakan tnah yg brsangkutan
Menerima bagian dari hasil tnah itu sesuai
perimbangan yg ditetapkan sblumnya.
Kewajiban Penggarap Tanah
Mengusahakan tnah tsb dgn baik
Menyerahkan bagian hasil tnah yg mnjadinhak
pmilik tnah
Memenuhi bebabn2 yg mnjadi tanggungannya
Menyerahkan kmbali tnah garapan kpd pemilik
tnah dlm keadaan baik stelah brakhirnya jngka
wktu prjanjian bagi hasil
j) Hapusnya HUBH (Perjanjian Bagi Hasil)
Jangka wakutnya brakhir.
Atas prsetujuan kedu belah pihak, prjnjian bagi
hasil diakhiri.
Pemilik tnah meninggal dunia.
Adanya pelanggaran oleh penggarap trhdp
larangan dlm prjanjian bagi hasil.
Tanahnya musnah.

3) Hak Menumpang (HM)


a) Pengertian
UUPA tdk mmberikan pengertian
Mnurut Boedi Harsono, adl hak yg mmberi
wwenang kpd seseorang utk mndirikan &
mnempati rumah di atas pekarangan milik org
lain. Di atas tnah itu mngkn sdh ada rumah lain

b)

c)

d)

e)

f)

g)

kpunyaan pmilik tnah, tetapi mngk jg tnah itu


mrpakn tnah pekarangan yg semula msih
kosong.
Hak Menumpang termasuk hak atas tanah
Dalam Hak Menumpang memuat wwenang
seseorang utk mnggunakan tnah yg
brsangkutan, dlm arti mndirikn rumah &
mendiaminya di atas tnah milik org lain.
Unsur tolong-menolong & bersifat kekeluargaan
Pemilik tnah merasa iba (kasihan) kpd
seseorang yg trtimpa musibah atau tdk
mmpunyai rumah, lalu seseorang itu diberi hak
utk menempati rmh lain dari pemilik tnah atau
mendirikan bangunan di bagian lain dari tnah
milik org lain tsb tanpa mmbayar uang sewa.
Cara terjadinya
Biasanya trjadi atas dasar kepercayaan kedua
belah pihak, sehingga jauh dari kepastian hk &
perlindungan hk.
Sifat pemerasan
Dalam perkembangannya, org yg mmpunyai
Hak Menumpang tsb tdk mau kluar atau
mengosongkan rumah yg ditampatinya kalau
tdk diberi ganti rugi atau pesangon oleh pmlik
tnah dgn alasan bahwa ia telah mndirikan rmh
dgn biaya sndri atau merawat rmh yg ditempati
dlm jngka wktu yg lama bahkan rmh tsb
ditempati oleh keturunannya (ahli warisnya).
Sifat2 & Ciri2
Tidak mmpunyai jngka wktu yg psti krn sewaktuwaktu dpt dihentikan.
Hubungan hkumnya lemah, yaitu sewaktu-waktu
dpt diputuskan oleh pemilik tnah jika ia
mmerlukan tnah tsb.
Pemegang Hak Menumpang tdk wajib mmbayar
sesuatu (uang sewa) kpd pemilik tnah.
Hanya trjadi pd tnah pekarangan (tnah utk
bangunan).
Tidak wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan.
Bersifat turun-temurun, artinya dpt dilanjutkan
oleh ahli warisnya.
Tidak bisa diahlikan kpd pihak lain yg bkn ahli
warisnya.
Hapusnya
Pemilik tnah sewaktu-wktu dpt mengakhiri
hubngan hk antara pemegang Hak Menumpang
dgn tnah yg brsangkutan.
HMAT yg brsngkutan dicabut utk kepentingan
umum.

Pemegang Hak Menumpang mlepaskan scr


sukarela Hak Menumpang.
Tnahnya musnah.

4) Hak Sewa Tanah Pertanian (HSTP)

a) Pengertian HSTP
UUPA tdk memberikan pengertian HSTP.
Mnurut Urip Santoso, HSTP adl suatu prbuatan
hk dlm bentuk pnyerahan penguasaan tnah
pertanian olah pemilik tnah pertanian kdp pihak
lain (penyewa) dlm jngka wktu tertentu &
sejumlah uang sewa yg ditetapkan atas dasar
kesepakatan kedua belah pihak.
b) Asal terjadinya HSTP
Sseorang yg memilikinya tnah pertanian krn
mmbutuhkan sejumlah utk mmenuhi kbutuhan
hidupnya, maka ia menyerahkan tnahnya dlm
bentuk sewa kpd pihak lain. Pihak lain tsb bisa
perseorangan atau pabrik.
c) Cara terjadinya HSTP
Dapat terjadi dlm bentuk prjanjian yg tdk tertulis
atau tertulis yg memuat unsur2 para pihak,
objek, uang sewa, jngka waktu, hak & kewajiban
bagi kedua belah pihak.
d) Unsur tolong-menolong HSTP
Penyewa mnyerahkan sejumlah uang sbg sewa
guna mmenuhi keinginan pemilik tnah pertanian
yg membutuhkan sejumlah uang utk kebutuhn
hidupnya.
e) Sifat pemerasan HSTP
Uang sewa yg ditrima oleh pemilik tnah prtanian
dari penyewa hbis dlm wktu yg singkat, sdngkan
tnah prtanian yg ia sewakan kpd penyewa
mrpakan satu2nya sumber nafkahnya, sehingga
ia kehilangan hak utk mengusahakan utk tnah
pertaniannya dlm jngka wktu sewa tnah prtanian
tsb. Utk memenuhi kbutuhan hidupnya, pemilik
tnah prtanian dtang kpd penyewa agar diberikan
izin utk menggarap tnah yg ia sewakan dlm
bentuk prjanjian bagi hasil.
Dalam hal ini, besarnya imbangan bagi hasil
antara penyewa dgn pmilik tnah merugikan
pemilik tnah yaitu penyewa mndpatkan bagian
yg lebih besar drpd pemilik tnah.
f) Hapusnya HSTP
Jangka waktunya berakhir.
Hak sewa dialihkan kpd pihak lain tanpa
prsetujuan dari pemilik tnah kecuali hal itu
diperkenankan oleh pemilik tnah.

Hak sewanya dilepaskan scr sukarela oleh


penyewa.
HAT tsb dicabut utk kepentingan umum.
Tanahnya musnah.