Tips Modal Cekak

Tawarkan konsep kerjasama dengan pemilik tanah

Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap kavling terbangun,
artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana keuntungan Pemilik Tanah ?
1. Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian. Besarnya sekitar 20-50% dari nilai total harga jual
tanah yang disepakati dengan Developer.
Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas tanahnya 1000m2
maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang kita janjikan adalah antara Rp.
20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-.
Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama.
2. Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan. Karena pembayaran tanah dan
keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak menunggu sampai proyek selesai.
3. Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang diderita dari
proyek. Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena telah disepakati diawal.
4. Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam jangka waktu
tersebut belum terjual seluruh kavling.
Contoh konsep kerjasama ini :
Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat diperpanjang.
Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun
masih belum melunasi seluruh kewajiban atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa
denda yang nilai nya kita sepakati dengan Pemilik tanah.
Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat bulan ke 25 (masuk
tahun ke-3) harga tanah akan naik 10%, berarti kewajiban Developer naik menjadi 10% dari harga
tanah, persentase keuntungan tentu mengikuti harga baru tersebut.

Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu dan akan habishabisan selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit rumah. Skema ini juga memberikan
kepastian waktu dan nilai yang akan didapatkan oleh Pemilik tanah.
Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan Developer ? ,
berikut hal hal yang perlu Anda perhatikan :
1.\tKenali latar belakang pemilik tanah
Cari tahu apa kegiatannya, pekerjaannya, bisnisnya, lingkungan rumah tinggalnya, bagaimana
keluarganya. Mungkin terlihat ribet namun sesungguhnya hal - hal tersebut menentukan
bagaimana kita seharusnya berkomunikasi dengan pemilik tanah, bagaimana bahasa yang kita
gunakan. Misal jika status sosial pemilih tanah berada di menengah ke atas tentu berbeda bahasa
kita bila dengan status yang berada di menengah ke bawah.
Penyampaian bahasa yang tepat dapat menjadikan ikatan emosional awal yang baik antara anda
dengan pemilik tanah.

2.\tUngkap kebutuhan pemilik tanah

Jika anda mendapati pemilik tanah yang akan menjual tanahnya maka coba ungkapkan mengapa
ia ingin menjual tanahnya. Sebab kadang alasan untuk menjual tanah sangat sederhana.
Misal : ada yang menjual tanah karena ingin naik haji, membayar hutang, untuk biaya sekolah atau
kebutuhan hidup mendesak yang lain.
Bila anda mendapati kasus yang seperti itu maka coba negosiasikan bahwa anda akan memenuhi
kebutuhan awal yang mereka butuhkan tersebut dengan syarat pembayaran sisanya dibayarkan
melalui kerjasama dari setiap penjualan kavling yang terjual.

3.\tLakukan pendekatan dengan Hati

Maksudnya adalah ungkapkan maksud tujuan anda dalam memulai bisnis properti. Mengapa anda
menginginkan bermitra dengan pemilik tanah, karena dengan bermitra maka dapat saling
menguntungkan. Dengan membangun komunikasi dengan pemilik tanah maka anda ungkapkan
bahwa pertemuan dengannya sebagai bagian dari menyambung silaturahmi, menambah
teman/saudara baru.
Di awal hindari sudah membicarakan mengenai harga atau hitungan mengenai nominal uang.
Coba berkomunikasi dengan bahasa yang santun, bersikap jujur & ikhlas. Jujur maksudnya tidak
ada niat untuk merugikan & membohongi pihak manapun, Ihklas berarti tidak terkesan hanya
bertujuan materi/profit semata.

4.\tLebih baik membangun daripada menjual tanah

Ya, menjual tanah hanya akan mendapatkan uang senilai harga pasar tanah di daerah tersebut,
padahal dengan mengelola dahulu dan membangunnya maka akan mendapatkan keuntungan
yang berlipat. Kaitannya dengan bernegosiasi dengan pemilik tanah, ungkapkan hal yang tadi,
ditambah dengan bahwa jika ia hanya menjual tanah maka akan terkesan butuh uang atau bagibagi waris misalnya, dengan hanya menjual tanah maka tidak ada sisa jejak bahwa tanah
tersebut adalah hasil keringatnya atau hasil kerja keras orang tuanya (jika itu tanah waris).
Dengan bekerjasama dengan developer maka akan mengesankan bahwa itu juga termasuk usaha
pemilik tanah, sehingga kesan dengan tetangga/lingkungan sekitar bahwa pemilik tanah punya
usaha baru yaitu usaha properti. Dengan membangun & mengembangkan tanahnya maka pemilik
tanah akan memiliki kebanggaan sendiri, memiliki kenangan yang akan terus ada. Hal yang tidak
akan didapatnya jika ia hanya sekedar menjualkan tanahnya
Jadi pesannya adalah, Jangan Jual Tanah !

5.\tGunakan pengaruh orang lain di dalam keluarganya.

Cari tahu siapa orang yang paling ia hormati di dalam keluarga (bisa orang tua, kakek atau orang
yang berjasa baginya) dan usulkan untuk menamakan perumahan itu dengan nama anggota
keluarga tersebut
Katakan bahwa jika nama itu digunakan maka akan abadi selamanya, akan selalu terkenang
selama perumahan itu ada. Dan merupakan penghormatan yang sangat istimewa bagi orang yang
dihormatinya tersebut. Misal namanya Pak Budi, usulkan nama perumahannya Budi Graha atau
Budi Indah atau Budi Residence

6.\tNegosiasikan Harga Tanah

Walau kami urutkan di urutan kesekian dari proses negosiasi, namun aspek ini sangat penting
pengaruhnya dalam proyek Anda.
Jika harga yang ditawarkan sudah murah tentu tidak masalah, namun jika pemilik tanah mematok
harga yang cukup tinggi maka tawarkan bisnisnya. Maksudnya adalah kita tawarkan kepada
Pemilik tanah atau anggota keluarganya (anak/adik/sepupu/dll) akan kita ajarkan bagaimana
menjadi seorang Developer, caranya tentu dengan ikut mendampingi proses pengembangan yang
akan dilakukan dan kita sebagai Developer akan se transparan mungkin untuk membuka semua
tips dan trik nya.
.
7.\tNegosiasikan skema pembayaran
Ada beberapa skema yang dapat anda kepada pemilik tanah tawarkan :

a.\tUsahakan anda dapat melakukan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil dengan cara
dibayarkan dari setiap penjualan kavling yang terjual.

b.\tBila harus mengeluarkan uang muka usahakan minimal hanya 5 % (atau lebih kecil dari 5%)
dari harga tanah sisanya (95%) dibayarkan dari setiap kavling yang terjual
c.\tPembagian keuntungan langsung dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, pembayaran ke
pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah nilai keuntungan
d.\tNilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10%-50% dari harga tanah yang
disepakati.