DIRIGIDO A.
ASAPROVE para optar a la certificacin
como Avaluador Profesional
SOLICITADO POR:
Julio Csar Salazar Marcano
PROPIETARIO:
Julio Csar Salazar Marcano
AVALUADOR
Julio Csar Salazar Marcano
N de Control:
13-001
.
Maturn, 17/07/2013.
TABLA DE CONTENIDO
DECLARACIN DE IMPARCIALIDAD:............................................................................3
RESUMEN DEL INFORME..................................................................................................4
DESCRIPCIN DEL INMUEBLE........................................................................................5
ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE:...........................................................................7
OBTENCIN DEL VALOR DEL INMUEBLE:...................................................................7
Avalo de la Parcela............................................................................................................7
Avalo de la Casa................................................................................................................9
Avalo Total del Inmueble................................................................................................10
ANEXOS...............................................................................................................................11
ANEXO 1. Documentos de Propiedad.............................................................................12
ANEXO 2. Referenciales de Terrenos en la zona.............................................................13
ANEXO 3. Anlisis estadsticos de datos de Terrenos......................................................14
ANEXO 4. Valor de Reposicin con Cinpronet Modificado............................................17
ANEXO 5. Tipologa Cinpronet 12..................................................................................18
ANEXO 6. Clculo de depreciacin del inmueble por el mtodo de Ross-Heidecke......19
ANEXO 7. Fotografas.....................................................................................................20
ANEXO 8. Plano del inmueble.........................................................................................24
ANEXO 9. Credenciales del Avaluador............................................................................25
AVALO: 13-001
DECLARACIN DE IMPARCIALIDAD:
Yo, Julio Csar Salazar Marcano, titular de la CI. V-10.24.825, de profesin
Ingeniero Mecnico, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el nro,
CIV 105.165 y en la Asociacn Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos
bajo el numero: ASAPROVE XXXX, por medio de la presente certifico:
1. No tener ningun inters directo ni indirecto, presente ni futuro en el
inmueble objeto de este informe, por lo que nada influir en mi criterio.
2. Que a solicitud de: Julio Csar Salazar Marcano, he examinado
personalmente toda la informacin relativa al bien inmueble y he realizado
la inspeccin, investigacin y estudios necesarios para determinar el valor
actual del inmueble constituido por: casa y parcela, distinguido con letra y
nmero E-42, que forma parte del Conjunto bano de la Urbanizacin
Bosques de la Laguna, ubicado en el sitio denominado Tipuro,
parroquia Boquern, distrito Maturn, estado Monagas, propiedad de:
Julio Csar Salazar Marcano.
3. Que he procedido de acuerdo a la metodologa exigida para avaluacin de
bienes inmuebles, y que todos los datos e informaciones obtenidas son
ciertas, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y no he exagerado
ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalo.
AVALUADOR PROFESIONAL
Ing. Julio C. Salazar M.
CI: V-10.224.825
CIV: 165.165
ASAPROVE: XXXX
AVALO: 13-001
Fecha de Informe
17/07/2013
Metodologa empleada
Mtodo Indirecto, Mercado de Ofertas y datos tratados con
Mtodo Cientfico de Regresin Mltiple.
Mtodo Directo del Costo de Reposicin, depreciada con Ross
Heidecke.
1.900.000,00
Honorarios= 0,05%*MA+30*UT=4160
AVALO: 13-001
160 m2
Tres (03)
Tres (03)
Sala, cocina, comedor, vestier, lavandero techado,
garaje techado para dos (02) vehculos, maletero y
dos mezaninas de 6 m2 cada una.
Muy Bueno
12 aos
8 aos
50 aos
AVALO: 13-001
Descripcin de la zona
Urbanismo con amplia rea verde en cada conjunto residencial, instalaciones
elctricas, de TV e Internet subterrneas. Condominios cerrados, con portn
elctrico y vigilancia. Servicio de aseo privado. Pozo de agua propio de la
urbanizacin. Alumbrado pblico. Cerca (menos de 5 min) de varios centros
comerciales, colegios, clubes sociales e iglesias. Alejado del trfico constante.
Poblacin:
Toda la zona est habitada por personas con nivel socio-econmico clase media a
excepcin del Barrio Santa Elena de las Pias el cual es clase media/baja y se
encuentra adyacente al urbanismo, aunque no es adyacente al condominio del
inmueble tratado.
Acceso al inmueble:
Vialidad asfaltada, con aceras y brocales en la va principal de Tipuro y pavimento
de concreto, con aceras, brocales e isla central en la avenida del urbanismo y las
vas internas del condominio. Acceso desde la Avenida Alirio Ugarte Pelayo al
norte de Maturn, hacia la va Vivoral en Tipuro, entre los centros comerciales, CC
La Colina y CC Bello Campo.
Inscripcin Catastral:
No se le ha asignado nmero de cdula catastral.
Zonificacin:
Zona Residencial y comercial, permitindose la construccin, reconstruccin o
modificacin de edificaciones
Caractersticas Bsicas del Inmueble:
Tipologa
Edificacin Pareada, adosada por uno de sus lados a vivienda
Constructiva:
similar.
Estructura:
Metlica
Bloques de concreto e=15 externo y e=10 divisiones internas,
Paredes:
con friso de acabado liso.
Techos:
Machiembrado y estructura metlica en toda la casa y el garage.
Cubierta de
Teja criolla, sobre manto asfltico.
techo:
Tablilla de arcilla en fachada y vigas de garaje, baldosa de
Revestimientos:
cermica en los baos.
Cermica de primera en toda la casa, caico en porche, concreto
Pisos:
en garaje.
AVALO: 13-001
Instalaciones
elctricas:
Instalaciones
sanitarias:
Aparatos
sanitarios:
Ventanas:
Herrera:
Carpintera:
Servicios:
Extras:
AVALO: 13-001
AVALO: 13-001
Avalo de la Casa
Para el avalo de la casa se procedi a determinar en forma directa el costo
de una construccin sustituta con materiales nuevos a precios corrientes,
utilizando como referencia el Reporte de Evolucin y Costos de Construccin
emitida por CINPRONET en su publicacin correspondiente al 1er Trimestre
del 2013, realizando los respectivos ajustes para adecuarla a las
caractersticas del inmueble objeto del avalo y el ajuste por tiempo para
hacerlo corresponder al 2do Trimestre 2013.
El Valor de Reposicin, es decir, el valor equivalente a nuevo obtenido
mediante el procedimiento mencionado es de: 1.874.951 Bs.
Una vez obtenido el valor de reposicin VR como nuevo, se aplic un Factor
de Depreciacin a dicho valor con la finalidad de ajustarlo segn su estado de
conservacin y Mantenimiento y de acuerdo al mtodo de Ross Heidecke
aplicado a las bienechuras.
El procedimiento metodolgico descrito respeta los principios internacionales
de valoracin de bienes inmuebles, utilizando relaciones matemticas y
estadsticas que modelan el comportamiento de la prdida de valor de un bien
inmueble a lo largo de su vida til en funcin de su estado de conservacin y
mantenimiento.
Para determinar el Estado de Conservacin y Mantenimiento de la
construccin se realiz una inspeccin en la que se revisaron detenidamente
las condiciones de todos los sectores relevantes del inmueble. El clculo
realizado se puede detallar en el anexo 4.
La determinacin de los aos de uso se realiz realizando un promedio
ponderado del tiempo de las construcciones, tanto original como las
ampliaciones, en funcin del rea construida en cada oportunidad.
Espacio
Construccin
Original
Ampliacin 1
Ampliacin 2
TOTAL
rea m2
54
Aos de uso
12
64
8
42
2
160
Promedio ponderado 8 Aos
rea x Aos
648
512
84
1.244
AVALO: 13-001
1.717.865,22 Bs
10.735,66 Bs/m2
AVALO: 13-001
PU Bs/m2
1.722,37
10.735,66
Total Bs
275.579,08
1.717.865,22
1.993.444,30
Bs. 1.900.000,00
10
ANEXOS
NDICE DE ANEXOS
ANEXO 7. Fotografas
AVALO: 13-001
11
AVALO: 13-001
12
AVALO: 13-001
15
El diagnstico por caso permite en caso de que el valor de R 2 haya sido menor de
0,75 determinar cual o cuales datos deben ser depurados de la muestra para
mejorar la exactitud del modelo. En caso de determinarse necesario, pueden
eliminarse de la muestra los datos con Residuo tp mayor a 1,4 en valor absoluto.
AVALO: 13-001
16
AVALO: 13-001
17
AVALO: 13-001
18
MTODO
ROSS - HEIDECKE.
Edificaciones *****
AVALO: 13-001
Bosques de la Laguna
160
10/07/2013
Vn
1.874.951,00
Vr
187.495,10
50
Estado de Conservacin
1,5
MUY BUENO
Coeficiente de estado de
conservacin
0,0320
a= 0.5*(x/n+(x/n)^2
0,0928
Factor
K = a+(1-a)*h/100
0,0931
19
ANEXO 7. Fotografas
Foto 2. BaoPrincipal
AVALO: 13-001
20
Foto 3. Cocina
AVALO: 13-001
21
AVALO: 13-001
22
AVALO: 13-001
23
AVALO: 13-001
24
AVALO: 13-001
25