Anda di halaman 1dari 101

va

YanuarArifin

PAI|DU[]| LtltGtmP

ilIElIGUNUS

D0lruM[il
PNllPENII
o Prospek Bisnis Properti

Seputar Dokumen properti

Panduan Mengurus Dokumen Tanah


o Panduan Mengurus Dokumen Rumah dan Bangunan
o Jurus Jitu Membeli Properti yang Aman, dll.

Yanuar Arifin

PAIIIUffI I.IIIGI(IP
MTlIGUNUS

D0l(umHt

PRllPTRII
Jaminan Kepuasiln
Apabila Anda mendap'.rtkan bi.rku ini dalan-r keadiian cncat produksi
(cli lLrar kesengajaan kanti), seperti hal:rman kosonl: atau tcrbalik,
silakrn ditLrkar di roko ternlrat Anda mernbeli atatt lrlngsLtng kcpada
kami tlan kami lkan rncnggantin,va scgcra clcng'.rn buktr ,vang bagi'rs.

#,

Femsamtar Penulis

PANDUAN LENGKAP MENGURUS


DOKUMEN PROPERTI
(TANAH DAN RUMAI])
Yanuar

Arifin

e\\/asa

ini, banyali orang tertarik untlrk

prope

rti

Ecliro r

Cokv A7,.

se

kadar mcmilikin.va

rbisnis

sebagzri

investasi di masa depan. Di antara jenis propcrti yeng

Tata Sampul

(r!ruri_l-rcfni
Thta Isi

@)hehebengs
Pracetak

Antini, Dwi, $/ardi


Cctakan Pertama

Januari 2Ol J
Penerbit

DIVA Press
(Anggota IKAPI)
Sampangan G5;. Pcrkutur
\J7onosari, Baturetno

'.ttall

be

No.121-il

Jl.

Bangu ntapan Jogjakarra


Talp: (027 4) 435 37 1 6, 7 1181 21
Fx: (027.4) 115111(t
E-mail : redaksi_divapress@)yahoo.com
Blog: u,wr,.blogdivaprcss.com
Vi'l'sir e: www.divapress-online.com

r
Il
T

banyak dilirik oleJr sejumlah kalangan di tanah air


aclalah tanah, rLrmah, dan bangunan. Sebab, properri
jenis ini sangat rclevan dan mcmiliki prospek yang
bagus untuk selalu dikelola dan clikembangkan.
Namun clemikian, banyak orang yang ternyata
belum memahami secara baik cara mengelola dan
mengembangkao properti mereka, terutama yang
terkait dengan aspek legalitasnya. Padahal, aspek
ini sangat Lrrgen ketika seseorang memiliki properti.

Dalam hal ini, semua dokumen rerkait

aspek
legalitas perlu cliurus secara baik, sehingga aman dari

Yanuar Ariiin

bcrbagai pcrsoalan hurkum

di n-iasa dcpan,

sepcrti

kasus perscngketaan dan pemaisuan.

Oleh karena itu, s,aiib hukumnya bagi orang


yang rrrcmiliki propcrti, baik bcrupa tanah, rurnah,
dan bangunan untuk mcngurus segala hal yang

Ilaftar Isi

berkaitan dengan aspek legalitasnya. Bahkan, lebih


dari itu, ia juga rvaiib mcngctahui cata membcli
berbagai propcrti tersebut sccara aman, ergar properti
yang dibcli menguntungkannya secara materi sebagai
invcstasi masa clcpannya.
Buku yang ada di hadapan Anda ini merupakan
panduan lcngkap bagi Anda untuk memenuhi kewajiban-kervajiban tcrscbut, tcrutan'ra panduan dalan-t
mcngurus dokumen-dokr-rmen properti sebagai ba-

gian dari aspek iegalitas properti. I)alam buku ini,


pcnulis juga scngaja mcn-rbahas tcntang bcrbagai
hal yang berkaitan dcngan properti, yang melipr-rti
prospck bisnis propcrti. pcngertian tlan ienis propcrti, dan clokumcn-dokr-rmcn penting tcrkait dcngannya, scrta jurus jitu dalam membeli propcrti
yrrng amtin. lladirnya buku -ini, semoga bcrmanfirat
dalam rncmbantu Anda saat menghadapi bcrbagai
persoalan yang menyangkut properti.
Pcnulis

Yanuar

Arifin

Penulis
Daftar Isi...........
Pengantar

Bab

Prospek Bisnis Properti

Bab 2 Seputar Dokumen Properti


A. Pengertian Properti
B. Jenis-Jenis Properti............
C. Pengertian Dokumen
D. Jenis-Jenis Dokumen.........
Bab 3 Panduan Mengurus D<>kumen Thnah
A. Pengurusan Status Hukum tnah..........
B. Mekanisme Pcmbuatan AktaJual Bcli

Tanah

11

19
L9

21
11

34
43
4/+

l9

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

C.
D.

Ajudikasi Pendaftaran'Ianah
Proscs Balik Nama Scrtifikat Thnah.......
E. Pengurusan Sertifikat Thnah Girik
F. Pcngurusan Thnah Girik Ganda.............
G" Mengurr,is Pemecahan Sertifikat Thnah ..
H. Mengurr.rs Penggabungan Scrtifikat

J.
K.

L.
M.

I{.
O.

Eigendom
Proses Pcmindahan Hak Atas Thnah
MelaluiJual Beli..
Proses Pembatalan Hak Atas Thnah.......
Proses Pengurusan Sertifikat Thnah yang
Terbakar atau Hilang..............
Pengurusan Sertifikat Thnah atas Nama

(Bcrsarna)

..

62

U.

HGB (Hak Gr,rna Bangunan). .. . ... .. .. 10,


lvlengurus Dokumen Kepemilikan yang

63

83

8t
88
91
96

Pengurusan Sertifikat Thnal-r atas Nama

Anak

R.

Pcngurusan Pcrrv'.rkafan Thnah.


Pengurr.rsan Scrtifikat Tanah Bcrsiatus

59

Pembuktian Hak Lama pada Pcndaftaral


Thnah
..............:..... 70
Proses Pemindahan Hak Atas Thnah
Melalui Lelang......
71
Proses Peralihan Hak atas Tanah karena
\Waris.......
80
Pengurusan Pembagian \Tarisan Tanah

Dua C)rang

t1

S.
T.

Proses Pemindahan

Karena Pertukaran

9s

Hak atas Tanah


99

LA2

Palsu

rc]

Mengurus Sertifikat agar Tidak

Disalahgunakan.......

67

Thnah

I.

52

$7 Mengurus Scrtifikat

Tanal-r

109

yang

Dijaminkan.............
F.ab 4 Panduan Mengurus Dokumen
Rumah clan Bangunan

\12

....... 115

A. Dokumen Rumah atau Bangunan dalam


TiansaksiJual-Beli..
B. Dokumen ketika Membangun Rumah
atau Gedung...........
C.

11,
121

Jenis Pajak yang Dibayar Pernilik

Bangunan

l4O

Bab 5 Jurus Jitu Membeli Properti yarg


Arnan (Thnzrh, Rumah. tlan Rangunan) 145
145
A. Jurus Jitu Membeli Thnah

B.

Jurr-rs

Jitu lMcmbeli Rum:rh dan

Bangunan
f)aftar Pustaka..

.. Lll
199

Frrff,mfr
i

nrosnelr Bisnis Prorcrti

ff;d"t tah dipungkiri jika prospck bisnis properti


I lrclakangan ini tcrus n.rcningkat. Pasalnya,
tingkat pcrtumbuhan ekonon-ri yang baik, turr-rnnya
mcningkatnya daya bcli masyarakat,
diyakini olch scbzrgian bcsar kala.ngan scbagai faktor
Lrtama bangkitnya Lrisnis propcrti di clunia, tcrmasurk
di L-idoncsiir. Nlaka, tidirk salah jika sciumlal-r rncdia
mass'.r tcrkcmukzl tanah irir, bcrani mcn-rprcdiksikan
bahwa tal-iun 2012 scbagai tahun kcbangkitan bisnis

sukr-r bLrnga. dat-i

propcrri.

Mcnurut pcngamat properti Panangian Simanungkalit. scbagaimana dibcritakan olch Sutra Pembrl.r'ltrtnfSP di .)akarta, Sclasir (2812), tahun 2012,

Yanuar Arifin

bisnis properti cli Indoncsia mcrupakan 1,'.1119 paling


mcngu{rtungkan cli clunia. Bisnis properti tahun ini
sangat bagus. Karcna ckonon-ri baik, claya bcli tinggi
.lan suku br-rnga sarllat rendah. Akibatnya, b;rnk

bcrlornl:a-1omba schingga konsumcn c-limlln.iakan.


Menurlrtnya, kcscrnpertrn scpcrti ini beh-rm pcrnah
terjarii r1i Indonesia sebr:lumnya. Suku bunga l2'% ,
scl-.arirng {\o/o, clan fix lima tahun. lnila}r randa-tanda
akirn booming prope rty.

BtlI{

y2rng bisa mcmberi


.larnpak pada inflasi, menunrt Panangian ridak akan
i.*:r<1rmpak signifil',an rcrl-urciap i:isnis ini" Ekonor-ni
dr neiir:ri lni rumLr-rtrr cukup tinggi, clan intlasi saat
ini sirn.gat rcndah. Jacii, kalaupun naik scdikir maka
ticiak akan bcrpengaruh. Sclain itu, harus ciiingat,
bank sekarang mcngaiami l<ciebiha.n likriclitas.
Schingga, mereka akan Lrersaing untuk menawarkan
kredit. Disampaikan Panangian, menurut c{atir BPS
201L, masih ada sekitar 14 juta keluarga, atau
21% dari 61 juta keluarga di Indonesiayang beh-rm
memiliki rumah. Hal ini membuat prospek properti
di Indonesia sangat luar biasa.
Panangian juga menjclaskan bahwa pemerintah
juga terlihat suiit menyediakan rumah bagi keluarga
berpenghasilan mcnengah ke bawah. Lihat saia,
permintaan (demctncff rumah rnencapai 900 ribu unit

Ilahkan, kcnaikan

t2

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

pcr tahun, sedangkan suplai l-ranya 80 ribr-r pcr tahun.


Sclain itu, di Indoncsia scmua scgmcn pasar propcrti
sang2lt terbukil scbagai invcstasi atau bisnis bagi
investor clar-r pcngcmbang, tertnirsuk pasilr untr-rk
kclas paling bawtih. Kawasan yang paling prospcktil
untuk invcstasipropcrti di 2Al2 ini, tidak lirin adalal'r
Jal<arta, Bogor, Depok, Tangcrang, dan Bckasi
(|abodetabck). Alasannya cukup scdcrhirna, karcna
kcbr,rtuhan hunian yang tertirrggi di Indoncsia tahun

ini

masii-r ada diJaboclctabck.

Panangian rllcn-rpcrkirakan bahu,a daIam scpr-rlr-rh

tahun kc dcpan, pcnduduk Jabodctabck clapat


bertambah sckitar 7,2 jtta jiwa. Jika diasurnsikan
satu rufilah dihuni olch cmpat or2lng) maka dalam
scpuluh tahun kc dcpan akan dipcrlukari 1,,3 juta
unit hunian, sehingga sctiap tahtin dibutuhkan
sctidaknya iB0 ribu unit hunian.
Panangian juga mcmprcdiksi, kondisi yang baik
ini bisa bcrlangsr-rng paling tidak hingga lima tahun
kc dcpan. l-lntuk itu, ia mcmberi saran, propcrti
yang mcnjanjikan adalah yang bcrada di

.tttnri.te

lacati,Ln.

Stnri.;e

/ocation

dupat mcnjadi
incaran tahun
ini guna tr-rjuan

Di lndonesia semua segmen pasar


properti sangat terbuka sebagai
investasi atau bisnis baqi investor dan
pengembang, termasuk pasar untuk
kelas paling bawah

l3

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

menciptakan tingkat pengembalian yang optimal.


Menurutnya, tingkat pengembaliannya di atas

lta%.
Me nurut Panang ian, s u n r i s e I o cat i on adalahd

ae

rah-

daerah yang memiliki tingkat pengembalian sewa


memenuhi atau melebihi cicilan ke bank. Misalnya,
sebuah properti harga 700juta, lalu kita pinjam dari
bank 1OOjuta, dan DP 200juta. Kemudian, kita se-

wakan 6juta per bulan, sedangkan cicilan ke bank


di bawah 6juta. Berarti, setiap tahun kita masih kelebihan uang.

Properti seperti iru, menurur Panangian, di


Jakara hanya satu persen dari total properti yang
jumlahnya 600 triliun. Properti itu bisa seperti ruko,
kios, lown bouses, apartemen, ataupun kondomonium.

Hal yang penting ialah cara kita mempelajari daerah


mana yang runrise location.
Panangian juga menambahkan bahwa jika investor membeli saat ini, maka investor akan memperoleh
untung ketika menjual paling cepar 2Ol5 dan paling
lama 2OL6. Untuk itu, harus dipisahkan antara
properti dan uang. Jadi, bila nanti sunrise sudah mengarah ke .runset, segera pindahkan uang ke daerah
sunrise yang baru. Ini dapat melipatgandakan uang
melalui properri (comp o un d in g).

t4

Sclain itu, investor Indoncsia tidak pcrlti khawatir

dcngan scrbuan investor asing di bidang properti.


Dari lr.rar, LlntLrk masuk kc propcrti sulit, karcna rcgulasi Indonesiir bclum mcmlrcri kcmudahan, scpcrti
di Malaysizr dan Singapr-rra. Kir"laupr-rn invcstor asing
mau masuk, pirlir-rg kc Batan-r dan Bali yang sudah
Icbih mudah.
Dengan dcmikian, sctidaknya. ada tiga alasan
prospck bisnis propcrti Indoncsia mcnjadi yang tcrbaik di dLrnia. Perta.ma, masil-r ada l4 jr-rta drrri 61 juta
kcluarga di Indoncsia yang bchun rnerniliki rumah.
Keduct, pcmcrintah scrnakin kcsulitan lncnycdiakan rumah bagi kcluarga kclas mcncngah kc
barvah. Tcngok saja, pcrmintaa-n rumah mcncapai
900.000 unit pcr tahun, scdangkan pasokan hunian
harnya 80.000 unit dalan:r setahun.
Ketiga, scmua scgmcn pasar propcrti di tanah air,
terbuka luas sebagai invcstasi, tcrrnasuk pasar keIir.s paling bau,ah" Scdangkan, di h-rirr negcri, bisnis
properti untuk pasar kclas mcncngah ke bau.'ah
tcrtutlrp untuk

pengembang

dan

investor.

{--

prop"rt1 lncJonesia menjadi yang terbaik

\ di dunia. Peftama, masih ada 14 juta dari

Sebab, pasokan '.--

propcrti

Dengan demikian,

'i setidaknya ada tiga alasan prospek bisnis

61 jula keluarga di lndonesia yang

belum memiliki rumah

kclas

It

Yanuar Arifin

menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah


negara.

Meskipun berinvestasi properri hampir bisa


dipastikan menghasilkan keuntungan, mengingat
harga properti di Indonesia belakangan ini terus
meningkat setelah tahun 1998 sempat mengalami
keterpurukan, namun tidaklah dipungkiri bahwa
bisnis ini tetap saja memerlukan strategi yang iitu
untuk meraup kesuksesan
Di antara strateginya adalc-h jeli melihat pertumbuhan area sekitar. Jeli melihat pertumbuhan
area sekitar menjadi salah satu acuan, menilik tinggi-rendahnya nrlai investasi dalam satu kawasan.
Cibubur, misalnya, yang terus berkembang, baik
dari sisi fasilitas maupun infrastruktur. Kini, sedang
dibangun beberapa akses jalan untuk mengurai
kemacetan di ruas jalan tansyogi. Kelengkapan fasilitas dan aksesibilitas tinggi dapat meningkatkan
nilai investasi sebuah kawasan. Di Cibubur, yang
ratl-rata nark L2% per tahun, bahkan (di sejumlah
lokasi tertentu) mencapai 10% per tahun, seperri

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

mcnilik proyek-pro1,ek yang pernah ditangani oleh


pcngenrbang sebelumnya dan mcminta ntaster plrnt
,.rntuk perumahan yanS sedang Anda incar. Patr-rt
disadari, semakin lcngkap fasilitasnya, semakin
tinggi kcnyamanan yang dirasakan oleh pcnghuni,
semakin tinggi pula kenaikan nilai invcstasinya. I{al
ini pLrla yang diiakukan Kota l$Tisata scjak pcrtarna
kaii hadir di Cibubur, dan menjadi salah satu pionir
karvasan perumahan bcrkonsep tematik.
Nah, sekarang ini, kita telah memasuki tahr-in
2A12, maka tidak ada salahnya sedari sckarang,
rncnilik bentuk investasi yang tepat untuk masa dc,pan Anda. Berinventasi properti bisa mcnjadi salaii
satu jalan bagi Anda untuk mcnjadi sukses di kcnrudian hari. Bagaimana?

dikatakan oleh Liana, Sale.r and Promotion Section Head


Kota \7isata, sebagaimana dilansir oleh Kompas.
com.
Kredibilitas pengembang juga sangat berperan
dalam kesuksesan bisnis properti. Tidak ada salahnya
t7

ff.TiDI
Senutar ooftumcn Pro[G]ti
I

A.

Pengertian Properti

Menurut Kamus Besar Bal'rasa Indoncsia (KBBI),


pengcrtian atau definisi properti adalah harta berupa
tanah dan bangunan, scrta sarana dan prasarana yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah

atau banglrnan yang climaksudkan. Singkatnya, definisi dari properti ialah tanah milik dan bangunan.
Propcrti juga diartikan scbagai hak untuk n:emiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa pun
yangadadi atasnya. Sehingga, bisnis properti biasanya
berkutat pada pcrwujudan bisnis dalam bentuk asct,
schingga tidak sclah-r bcrupa kepcmilikan hunian
mcrvah. Namurn, ada pula yang irlengartikan properti

lq

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

-.sebagai kepcmilikan scseorang tcrhadap suarLr barang


at4upun nonbarang. Maka, dengan pengerrian yang
teri.khiq segala sesuatu yang sifatnya kepemilikan,

bisa disebut sebagai properti, apalagi jika barang


tersebut sudah terdaftar secara resmi dan memiliki
s Lrrat-surat kepemilikan.
Sebagai salah satu bentuk aser, properti tclah
mengaiami berbagai perkembangan seiring dengan
kemajuan teknologi dan informasi yang terjadi, baik
di Indonesia maupun di seluruh dunia. Jadi, tidak
heran jika saat ini, banyak sekali beredar literatur
malrpun buku-buku yang membahas mengenai
usaha properti atau bisnis properti, mulai dari buku
yang benar-benar ditulis oleh praktisi sampai bukubuku properri yang kr-rrang bermutu. Namun,
terlepas dari itu semua, ada beberapa alasan orang
memilih properti sebagai sarata investasi. Alasan
tersebut, antara lain properti tahan terhadap inflasi,
serta bisa disewakan dan digunakan sebagai agunan
untuk meminjam dana di bank.
Dalam bisnis properri, terdapat berbagai macam
orang yang terkait dengan bisnis properti. Orangorang terscbut, arrta;ta lain pemcrintah, pemakai,

pemberi pinjaman, dan investor arau

pe

nanam

mengeluarkan peraturan dan melakukan monitoring


terhadap bisnis properti yang berada pada ivilayah
hukumnya.
Pemakai atau ltsu adalah orang yang "membcli"

hak-hak atas kepemilikian, baik kcpemilikan tetap


rrraupun sclncntara. Tentunya, termasuk di dalam
pihak ini ialah mereka yang mempr-inyai scrtifikat
maupun hanya sebagai scorang pcnycwa.
Penanam modal adalal"r pihak yang melnberikun
dana untuk kelangsungan kerja sama dalam bidang
propcrti ini. Schingga, penanam n-rodal bcrbcd;;"
dengan pihak pcmbcri pinjaman. Hal ini dapat Cimengerti karena baik dalam dunia propcrti ol'"rllpun
bukan, pemberi pinjaman mcrupakan pihak y'zrng
secara umum mcmberikan utang, sehingga tidali tcrkait secara langsr,rng tcrhaclap bisnis propcrti yang
scdang bcrlangsung. Dan, patut diingat bahwa pcmberi pinjaman dalam propcrti ini tidak melulu harus
bank. Scbab, individu yang memiliki modal ktiat
juga bisa bcrpcran scbagai pcmbcri pinjaman dalam
bisnis properti.

B. Jenis-JenisProperti

modal. Pemerintah dalam bisnis properti mempr_rnyai


wewenang dan wilayah hukum sebagai pihak yang

dengan pcngcrriannyx, properti merupakan hak kepcrnilikan, baik itu L-rcrupa bencla maupLin nonbcnda (kekayaan intelektual). Kekayaan

20

2l

Sesr,rai

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

iqrelektual atau hak kekayaan intelektual (HKI) atau


I hak milik intelektual adalah padanan kata yang biasa
, digunakan untuk intellectaal lroperty rights (IPR) atau
\ei.rtiges eigentum, dalam bahasa Jermannya. Istilah
atdtr teminologi hak kekayaan intelektual (HKI)
digunakan untuk pertama kalinya pada tahun 1190.
Adalah Fichte yang pada tahun 1793 mergatakan
tentang hak milik dari si pencipta ada pada bukunya.
Hal yang dimaksud dengan hak milik di sini bukan
buku sebagai benda, tetapi buku dalam pengertian
isinya. Istilah HKI terdiri atas tiga kata kunci,
yaitu hak, kekayaan, dan intelektual. Kekayaan
merupakan abstraksi yang dapat dirniliki, dialihkan,
dibeli, maupun dijual.
Maka, jenis-jenis properti berdasarkan wujudnya
dapat diklasifikasikan menjadi dua, yakni properti
berupa benda dan properti berupa nonbenda.

Properti berupa benda, misalnya

tanah,

bangunan, pakaian, perhiasan (asesoris), kendaraan


bermotor maupun mobil, dan benda-benda lain
yanS meKekayaan
intelektual atau hak kekayaan
miliki niiai
intelektual (HKl) atau hak millk intelektual
adalah padanan kata yang biasa digunakan
unluk intellectual propefty rights (lPR) atau
gelstrgles eigentum, dalam bahas &
-.,'

..

""
- -' - " "
ll-::::\1'
"
'22

atav

harga.

Sedangkan,

properti bcrupa nonbcnda adalah hak paten dan


kekayaan intelektual.
Bcrdasarkan pola pcng?trurannya, pr:operti dapat

diklasifikasikan mcnjadi riga jcnis, yakni properri


milik bersama, properti milik kolektifl, dan propcrti
rnilik pribadi.

1.

Froperti Milik Bersama


Propcrti milik bersama adalah propcrti yang
sumber dayanya diatur olch pcmerintah sekaligus

yang bertanggung jawab penulr rerhadap sisrcm


pe ngelolaannya. Namun, properri bersama ini,
digr-rnakan untuk kcprentingan umum arau olch
scmua kalangan masyzrrakat. Scbr-rah rarrl?u] rnitrik
bcrsama misalnya, dapar digunakan olch siapa pun
scbagai tempat bcrmain atau rckrcasi.

2. Properti Kolektif
Properti kolektif ialah ide yang berbeda. Dalam
hal ini, masyarzikat secara kcscluruhan menentukan
mcnge nai sumber claya pcnting yang akan cligunakan.
Pcnentuan ini dibLrat aras dasar kcpentingan sosial
rnclalui mckanisme pengamlrilan kcptirusnn kolektif.
Bcntuknya pun beraneka ragam. Hal yang jclas,
properti koicktif cli.rtLrr sccara l.rolckrif dan digunakan
sccara kolcktil. Seclcrhanunya, pcngclolaan properti
).)

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

kolektif bukan dilakukan oleh pemerintah, namun

1.

oleh seluruh kalangan masyarakat scrta digr-rnakan


untuk kepentingan bersama.

Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real e.rtate atau
hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik
atas real eltdte. Hubungan hukum ini biasanya tercatat di dalam suatll dokumen, misalnya sertifikat
kepemilikan atau perjanjian sewa. Oleh karena itu,
properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda dengan real estate, yang mewakili aset secara
fisik.
Real properti meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan manfaat y^ng berkaitan dengan
kepemilikan real estate. Sebaliknya, real esrare
meliputi tanah dan bangunan iru sendiri, segala benda yang secara alamiah terdapat di atas tanah dan
melekat pada tanah, seperti bangunan dan bentuk

.3.

Properti Milik Pribadi

Propeqti'inilik pribadi adalah sebuah alternatif

untuk kedua properti kolektif dan umum. Dalam sistcm kepemilikan pribadi, aturan properti diorganisasi
dan dikelola oleh individu tertentu (keluarga atau
perusahaan). Properti ini tidak dapat digunakan olch
seluruh anggota masyarakat tanpa adaoya izin dari
sang pemilik. Dengan demikian, properti milik pribadi, sepenuhnya bermanfaat terhadap si pemilik
properti.
Selain itu, jenis-jenis properti juga dapat diklasifikasikan berdasarkan sistem kepemilikannya. Berdasarkan sistem ini, jenis-jenis properti diklasifikasikan menjadi 4 jenis, yakni real properti, personal
properti, perusahaan/l:adan usaha (business), dan hak
kepemilikan finansial W-

nancial

Properti milik pribadi adalah


intesebuah alternatif untuk kedua properti kolektif j
dan umum. Dalam sistem kepemilikan : rest). Berikut
pribadi, aturan properti diorganisasi dan : uraian selengdikelola oleh individu tertentu (keluarga .i
kapnya:
atau perusahaan).
------

21

Real Properti

pengembangan lainnya.
Penggunaan istilah realty, terkadang digunakan
untuk membedakao rcal properti atau real estate dari

kategori properti lainnya, yaitu personal properti,


yang di beberapa referensi disebut sebagai persanality
.

Gabungan atau kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real properri, kadangkadang disebut sebagai himpunan hak (bandk of

rigbts), yarrg meliputi hak untuk menggunakan,


menempati, memasuki, menjual, menyewakan,

Yanuar Arifin

mewariskan, dan mclepaskan atau memilih untuk


melaksanakan arau tidak melaksanakan seriap hak
yar-rg disebutkan rerscbut. Dalam berbagai situasi,
lrak terte nr.v (.rltecific rights) bisa dipisahkan dnri hinipunan hak dan dipindahkan, scrta discu,akan arau
$iambil oleh negdra.
Atas dasar !.6tent.,an dalam pasal3S ay?Lt 3 UUD
z+
l;b-qq i,- al *,'A un ruang angkas a, termas u k kekay aan
alam yang rcrkandung di dalamnya, pada tingkatan
tertinggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat (Undang-f)ndang No. I
Thhun 1960 pasal 2 ayat l).
Atas dasar hak mcnguasai dari negara rersebur,
<litcrrtukan adanya macafii-macam hak atas pcrrnukaan bumi yang discbut ranah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang
lain, baik sendiri maupun bersama-sama dengan
orang-orang lain, serta badan-badan hukum.
I{ak atar-r kepemilikan dari real properti berasal
dari hga/ e.rtate,yaituhak untuk menglrasai dan rnenggunakan sebidang tanah berdasarkan hak rcrrenru,
sebagaimana ditetapkan olch perarlrran pcrundangundangan yang berlaku, yakni Hukum Agraria
Nasional" Dalam hal ini, kerenruan pokoknya cliatur
dalam tlnclang-r-rndang No. 5 rahun 1960 rcnrang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (l ftfP&.

l6

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

2.

Personal Properti
Personal properti merujuk pada kepemilikan atas

kepentingan hukum yang melekat pada benda, selain


real aset. Misalnya, benda ini dapat berwujud cbattel.r
(benda yang bisa dipindahkan) atau tidak berwujud,
seperti utang atalr pateo. Personal properti berwujud
merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu
benda yang tidak melekat secara permanen pada real
aset, dan l:iasanya dicirikan dengan sifatnya yang
dapat dipindahkan.
Di beberapa referensi, benda yang termasuk ke
dalanr personal properti disebut persanality untuk
membedakan dengan realty. Adapun contoh personal
properti adalah meliputi kepentingan hukum atas
benda yang dapat diidentifikasi, dipindahkan, dan
berwujud, yang oleh masyarakat umum digolongkan
sebagai benda milik individu, misalnya perabotan,
benda-benda koleksi (collectibkt), dan pcralatan.
Kepemilikan atas aset lancar dari suatu perusahaan/
badan usaha, persediaan perdagangan, dan suplai,
dianggap sebagai personal properti. Di beberapa
negr.ra, jenis properti ini disebut gortds dan chattel.r
personal.

27

Yanuar Arifin

3.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

d. perusahaan komanditer,
c. koperasi, dan
f. BtrMN (dapat berbentuk

Perusahaan atau Badan Usaha (Business)

Badan usaha adalah entitas komersial, industri,


jasa, *tau investasi yang menjalankan kcgiatan ekonomi. Biasanya, badan usaha bersifat mencari keuntungan, yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen. Hal-hal
yang terkait erat dengan konscp dari entitas usaha
adalah beberapa istil{h berikut:
a. ilr.rorulraan opcTasio nal {operating campany), yaitu
enlitas usaha-yang menjalankan suatu aktivitas
ckonomi dengan mcmbuat, mcnjual, atau memperdagangkan suatu produk atau jasrt.
b. Goirug czttcern) yakni sebuah entitas yang terus
rnelaksanakan kcgiatzrn operasionalnya secarzt
berkelanjutan di masa depan tanpa adanya maksr.rd atau kebutuhan untuk mclikuidasi ata:L
memperkecil secara material skala usahanya.
Badan usal-ra atau perusahaan merupakan suatlr
badan hukum yang dapat berbentuk perseroan ter-

batas (UU No. 1 tahun l99t tcntang Perseroan


Terbatas) atau bcntuk lainnya, yaitu sebagaimana
diatur dalam UtI No. 3 tahun 1982 tentang $7ajib
Daftar: Perusahaan, yang terdiri atas:

r1. perusahaan perofangan,

b.
c.

perseroan tcrbatas,
pertrsahaan firma,

perusahaan per-

seroan, perusahaan umlrm, ataLr perus ahaan


jawatan).

4.

Hak Kepemilikan Finansial (Financial lnterest)

Hak kepernilikan finansial (HKf) pada properti


berasal dari pembagian secara hukum dari hak
kepemilikan atas badan usah adanreal properti (misalnya persektrtuanfpartnersbip, sindikasi, tsTO, sewa/

joint uenture), serta dari pemberian


secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau
menjual properri (misalnya ranah dan bangunan,

c()-te?t(inciei, dan

serta saham atau instrurnen keuangan lainny a) pada


harga yang dinyatakan dalarn periode rerrenru, atau
berasal dari pembentukan instrumen investasi yang

dijamin dengan sckurnpulan asci real esrate.


Hak kepemilikan secara hukum bisa dibagi untuk
membenttik persekutuan usaha (partnefihil))

di mn

dua

orang atau lebih


secara bersama-

sama memiliki '.


badan usaha arau
properti yang secara

Hak kepemilikan
secara hukum bisa dibagi untuk
membentuk persekutuan usaha
(paftnership), di mana dua orang atau
lebih secara bersama-sama memiliki

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap ftlengurus Dokunren Prcperti

sama pula dengan mcmperoleh keuntungan atau


kerugiann y a. D alam hal ini, pe rsekutuan us aha dapat
dibagi menjadi dua bentuk, sebagai berikut:

akuisisi clan pcngemlrangan proyck arair kcgir.ta;-l

a.

Persekutuan Umum

Persekutuan umum Q;eneral partnership) adalah


bentuk pengaturan kemitraan usaha. Dalam hal ini,
seluruh mitra bersama-sa,rna menanggLlng risiko
investasi dan setiap mitra $ertanggung jawab secara
penuh utu, t"loroh kewajjban kemicraan.

b.

PersekutuanTerbatas

Persekutuan terbatas (limited partnershi!) adalah

ngaturan kcmitraan yang terdiri atas


mitra umum dan terbatas. Mitra umum mcngclola
badan usaha dan diasumsikan bertanggung iawab

bcntuk

pe

penr.rh atas segala kewajiban kemitraan, sedangkan

mitra terbatas bersifat pasif dan bertanggung iawalr


hanya sebcsar penycrtaan modalnya. Di Indonesia,
persekutuan terbatas ini dikenal sebagai persekutuan
komanditer atau CY (cornru an ditaire uen ot c hap).
Badan hukum lainnya yang berkaitan dengan
persekutuan usaha Qtartnershilt) ialah sindikasi dan
a

.f

aint aenture. Sindikasi seringkali diorgar-risasikan oleh

rnitra Lrmurll, scdangkzrn invcstor mcniadi mitra


tcrbatas. Sindikasi mengumpulkan clana untuk

bisnis

(husiaes.r uenture)

lainnya.

Adapun joint uenture adalah kombinasi dari cl-ra


atau lebih badan hukurn yang bckerja sama untuk

mengenrbangkan proyek tcrtentu. Perbedaan jrtint


aentt#e dengan bentuk kemitraan ialal'r padu jangka
w'aktu/rnasa yang terbatas dan spcsifikasi unruk
proyek tertcrltu.

C.

Pengertian Dokumen

Pada dasarnya, kita scbagai rnanusia, scpzrnjang


hidup akan sclalr-r berurusan dengan clokumen, yang

dimulai saat kita masih acla cli clalan-r kanclungan


sarnpai akhirnya kcmbali kcpada Sang Pencipta.
Bukti pcmcriksaan kandungan yang bcrupa fotcr
USG rnerupakan dokumcn perrama yang clidapatkan
olch si anak. Selanjutnya, kctika anak itu lahir maka

ia akan

mcndapatkan surar kclahiran, kcrnudian


kctika rncnyclcsaikarr sckolah akan rnenclzr.patkan
rj'azah, dan kcrika dewasa mcnrlaparkrin KTP (kiirru
tancla penc'lr-icluk). Sctelah itr-r, kcrika rncnikah al.,an
menclapatkan sLrrat nikah, rlan se rcfusrly,r p:cl..r
se.rt bel(crja ak;rn n-lcrrd;rpar surirr kcputusan, l;*rr
mcnclapatkan slrr.rf pcrrsit,n jikrr sudah Ianjr.ii r.isir.,
samp;ri alllrir:r)ra mcrldrrpirt surut lici:ratian lictill.r
rneninggal dunia.

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Jadi, dapat dibayangkan bcrapa banyak dokumen


yang acla di dunia ini. Sebab, setiap individu pasti

sehingga sebagai sebuah benda mati, kita harus


benar-benar mengatur, mcnjaga, dan merawatnya
secara baik? Mengetahui pengertian dokumen secara
komprehensi( menjadi sangat penting. Pasalnya,
banyak orang yang belum mengetahui tentang pcngertian dokumen sesungguhnya, yang mereka
ketahui hanyalah sebatas pada surat.
Menurut bahasa Inggris, kata "dokumen" berasal
dari kata document. Menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia, dokumen adalah sesuatu hal yang tertulis
atau tercetak dan segala benda yang mempunyai
keterangan-kcterangan, dipilih untuk dikumpulkan,
disusun, disediakan , atavuntuk disebarkan. Menurut
Camhridge Aduaruced Ledrner's Dictionary, dokumen
ialah kertas atau kumpulan kertas yang ditulis atau
dicctak, yang l:erisi informasi penting terkait dengan

mendapatkan dokumcn. Setiap incliviclu pasti sangat mcmcrlukan dokumen nntuk mcncapai kcteraturan dalam hidup, baik scbagai pribadi maupur]
masyarakat, dan lrernegara. Oleh karcn:r itu, dcngan adanya dokr-rnrcn, uranrtsia sxnS;lt tcrbantu
dalam mcngatlrr dirinya malrpun masyarakat patla
umurnnya. Itu baru dokLrmcn pribadi, bclr-rm lagi
ditambah dcngan clokumen-doklmcn yang acla di
kantor-kantor, baik kantor Pfnerintah mauptlrl
swasta yang hampir tiqlak terhft'Lrng jumlahnya.

Dokumen yang ir.gt.r, banyak jtrmlahnya,


tcntlrnya mcmerlukan pcngaturan yang baik untuk
penyimpanan. Sel;ab, jika pcnyirnpzlnannya tidak
baik, maka akan sulit bagi kita untuk mcncmukan
kembali data tcrsebut apabila servaktu-waktu kita
mcmbutuhkannya. Oleh karcna itu, perlu teknik
dan tata cara, yeng baik agar dokumen terscbut bisa
tcrtatadengan baik, schingga lcbih mcmuclahkan kita
untuk mcnemukan kcmbali
Perlu teknik dan tata cara yang

baik

agar dokumen tersebut bisa tertata dengan j


baik, sehingga lebih memudahkan kita I
untuk menemukan kembali dokumen !
yang

dipertukan.

dokumen yang
diperlukan.

Lantas,

ap'L

yang dimaksr:d

dcngan clokumcn,

persoalan -persoalan rcsm i.

Selain itu, dokumen juga berarti surat-surat yang

tertulis atau tercetak yang dapat digunakan sebagai


bukti keterangan, seperti akta kelahiran, slrrat
nikah, surat perjanjian, dan lain sebagainya. Bahkan,
pengertian yang lebih luas, dokumen bermakna objek
yang merekam informasi dengan tidak memandang
media maupun bentuknya, yafig digunakan sebagai
wadah untuk menyimpan pengetahuan dan ingatan
manusia. Sebab, pada dokumen tersimpan segala

'3)
.).1

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

pengetahuan dan ingatan rnanusia.Jadi, pada intinya,

ditinjau dari beberapa segi, di antaranyaialahsebagai


berikut:

dokumen adalah tulisan yang memuat informasi


penting yang bisa digunakan sebagai barang bukti
yang Iegal.

Untuk memudahkan Anda dalam memahami


dokumen, perlu diketahui pula ciri-cirinya, baik ciri
fisik maupun ciri intelektualnya. Ciri dokumen me-

nurllt fisiknya, biasanya rnenyangkut .matcri

yang

digunakan r-rntuk mernbuat dokumen, ul6uran, bcrat,


tata letak, sarana produksi (menggunakair mcsin arau
tidak), frekuensi te rbit, dan sejenir.ryu. ]S"dungkan,
ciri dokumen menurut intelpktualnya/apat dilihat
dari tujuan, isi, subjck, jcnis kepcngarangan, sumbcr,
metode penyebaran, cara mempcroleh dokumen,
keaslian, rancangan pembahasan, dan scjcnisnya.

D. Jenis-Jenis

Dokumen

Jika mcrujuk pada pengertian-pcngcrtian rcrsebut, dokumcn scbcnarnya rneliputi banyak hal,
yang di antaranya, adalah akta kelahiran, SK pendirian bangunan. sertifikat tanah, slrrat kontrak,
kr,vitansi, cek, rekaman, dan bcnda-bcnda lainnya
yang masih bisa dijadikan bukti atar-r pcndukung
suatu keterangan.

Illamun demikian, dokumen pada dasarnya dapat diklasifikasikan ke dalam bebcrapa jcnis yang

1.

Dokumen Ditiniau dari Segi Pemakaiannya

Bila ditinjau dari segi pemakaiannya, dokumen


dapat dibedakan atas 4 jenis, sebagaimana berikut:

a.

Dokumen Pribadi

Dokumen pribadi adalah surat-surat berharga


yang dapat dipakai sebagai alat pembuktian peristiwa

pcnting yang tcrjadi pada diri seseorang. Contoh,


akta kelahiran, STTB, piagam, KTB SIM, dan surat
nikah.

b.

Dokumen Niaga

Dokumen niaga adalah surat-surat berharga yang


bisa dipakai sebagai pembuktian peristiwa penting
yang terjadi pada peristiwa jual beli atau dunia perdagangan. Misalnya, cek, obligasi, kwitansi, wesel,
dan saham.

c. Dokumen Sejarah
Dokumen sejarah ialah surat-surat berharga
yang dapat dipakai sebagai alat pembuktian suatu
peristiwa yang terjadi pada masa lalu. Contoh,

35

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

naskah proklamasi, naskah sumpah pemuda, dan


batu prasasti.

d.

Dokumen Pemerintah

Dokumen pemerintah adalah surat-surat berhargayang bisa dipakai sebagai alat pembuktian suatu peristiwe-y^rrg terjadi dalam pemerintahan suatu
negara. Misalnya, UUD 45, keputusan presiden, dan
peraturan daerah.

c. NilaiYuridis
Nilai yuridis adalah surat yang dapat digunakan
sebagai alat bukti secara hukum di depan pengadilan.

d.

Nilai l'ristoris ialah surat-surat yang bisa digunakan sebagai alat pembuktian suatu peristiwa yang
terjadi pada masa lalu.

3.

2.

a.

Nilai Penerangan

Nilai penerangan adalah surat yang digunakan


sebagai pembuktian dalam memberikan informasi

bedakan menjadi beberapa bagian, sebagaimana be-

rikut:
a. Dokumen y^Dg bersumber dari pemerintah,
seperti UU pemerintah, keputusan prcsiden, UU
perpajakan, dan peraturan pemerintah.

b.

kepada masyarakat.

b.

c.

perdaganga.n ialah surat yang digunakan

sebagai alat

Dokumen yang bersumber dari swasta, tctapi


mempunyai kekuatan hukum, misalnya akta
notarics dan visum dokter.

Nilai Perdagangan

Nilai

Dokumen Ditinjau dari Segi Sumbernya

Dilihat dari segi sumbernya, dokumen dapat di-

Dokumen Ditiniau dari Segi Nilai Kegunaa'fiya

Dari segi kegunaannya, dokumen dibedqkan atas


4 macam, sebagaimana berikut : -

Nilai Historis

bukti dalam transaksi jual beli dalam

dunia perdagangan.

d.

Dokumen yang bersumber dari kontrak-kontrak


dagang, seperti surat perjanjian jual beli barang
dan surat kontrak.
Dokumen yang bersumber dari aktivitas lembaga
surat kabar dan penerbitan, misalnya kliping dan
kaledeoskop.

36

5/

Yanuar Arifin

e.

4.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Dokumen yang bersumber dari perseorangan,


seperti koleksi keramik Adam Malik dan koleksi
Iukisan Afandi.

Ditiniau dari Segi Penelitian


Bila ditinjau dari segi penelitiannya, dokumen
dibedakan menjadi tiga jenis, sebagaimana berikut:

Dokumen Ditinjau dari Fungsinya

a.

Apabila ditinjau dari segi fungsinya, dokumen


dapat diklasifikasikan menjadi dua macam, sebagaimana

a.

berikut:

Dokumen

..\..

Dinamis

Dokumen dinamis adalah dokumen yang ma-l


sih bisa dipakai secara langsung dalam proseqi
penyelesaian pekerjaan kantor. Dokumen ini masih
dibedakan menjadi beberapa bagian seperti berikut:
1) Dokumen aktif, yaitu dokumen yang masih
dipakai secara terus-menerus dalam proses
penyelesaian pekerjaan.

2)

Dokumen semi aktif, yakni dokumen yang


frekuensi penggunaannya sudah menurun.

3) Dokumen in akti{ yaitu dokumen

yang

sudah sangat jarang digunakan.

b.

5.

Dokumen Primer

Dokumen primer adalah dokumen ),ang berisi


informasi penelitian langsung dari sumbernya, contoh paten penelitian, laporan, dan disertasi.

b.

Dokumen Sekunder

Dokumen sekunder ialah dokumen yang berisikan informasi mengenai literatur primer, misalnya bibliografi.

c. Dokumen Tertier
Dokumen tertier adalah dokumen yang berisikan
informasi mengenai literatur sekunder, seperti
buku teks, buku
Dokumen tertier adalah dokumen
panduan litera- i yang berisikan informasi mengenai
sekunder, seperti buku teks, buku
tur, dan biblio- ', Iiteratur
'.. panduan literatur, dan bibliografi dari
grufi dari bibliografi.

Dokumen Statis

Dokumen statis adalah dokurnen yang tidak


dipergunakan secara langsung dalam pekerjaan
kantor.
39

Yanuar Arifin

6.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Ditinjau dari Segi Ruang Lingkup dan Bentuk

Pertanyaannya kemudian, termasuk jenis apakah


dokumen properti? Jika mcruiuk pada penjelasan

Fisiknya

Jika ditinjau dari segi ruang lingkup dan bentuk


fisiknya, dokumen dapat dibedakan ke dalam tiga
jenis, seperti berikut:

a.

panjang tersebut, maka dokumen properti pada


dasarnya dapat dimasukkan ke dalam beberapa jenis

Dokumen Literal

Dokumen literal adalah dokumen yang terjadi


akibat dicetak, ditulis, digambar, atau direkam, \.,
seperti buku, majalah, koran, pita kaset, dan film.
Titik berat dokumen literal ialah informasi yang
terdapat pada

b.

benda.

\.

Dokumen Korporal

Dokumen korporal adalah dokumen berwujud


benda sejarah, misalnya benda-benda seni dan benda-

,/

dokumen. Misalnya, dokumen properti termasuk


ke dalam jenis dokumen pribadi, lantaran properti
biasanya terkait dengan hak milik pribadi. Namun
demikian, dokumen properti juga bisa dimasukkan
ke dalam jenis dokumen niaga lantaran properti, selain milik pribadi juga dapat dijual belikan.
Oleh karena itulal'r, mengurrls dokumen properti
tidaklah mudah seperti halnya dokumen-dokumen
lainnya. Pasalnya, dokumen properti memiliki beberapa tahap atutr cara yang berbeda dengan proses
pengurusan dokumen-dokumen lainnya. Untuk lebih jelasnya, penulis bahas dalam bab selanjutnya.

benda kuno yang meliputi keris, arca, batu pualam,

pakaian adat, dan mata uang kuno. Dokumcn


korporal disimpan dalam museum dan dipelajari
dalam bidang ilmu permuseuman.

c. Dokumen Privat
Dokumen privat adalah dokumen yang berwujud
surat menyurat/arsip. Bidang penyimpanan suratmenyurat ini dipelajari dalam bidang ilmu kearsipan.

40

+t

frITml
lPanduan illengurus
rlloftumen lanah
I

J Jntuk meminimalisasi terjadinya persoalan-perlLl soalan hukum di masa depan, aspek legalitas
menjadi suatu hal yang sangat urgen, termasuk
dalam hal ini adalah aspek legalitas tanah. Aspek ini,
selain sebagai bukti kepemilikan juga untuk memberikan kepastian hukum terhadap pemilik tanah
yang sah. Dengan katalain, tanah tersebut memang
sccara hukum merupakan miliknya, sehingga siapa
pun tidak berhak mengklaim tanah itu tanpa adaoya persetujuan dan kesepakatan dari pemilik.
Untuk memandu Anda dalam mengurus dokumendokumen tanah, bab ini secara khusus mengulas
tentang prosedur, mekanisme, dan syarut-sylrat
dalam pengurusan dokumen tanah.
43

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti


I

A.

Pengurusan Status Hukum Tanah

Hal terpenting sebelum kita memutuskan membeli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen
adalah mengetahui status hukum atas properti
tersebut. Status hukum atas properti yang kita beli,
biasanya dibuktikan melalui sertifikat.
Sertifikat menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah atau lahan. Tidak hanya memastikan status hukum atas hak kepemilikan atau
penguasaan atas tanahllahan, melainkan jr"rga me-

miliki fungsi lain.


Namun, fungsi utama scrtifikat tetap sebagai alat
bukti kepcmilikan atau penguasaan yang sah atas
tanah atau lahan. Secara administratif, selain menjadi
bukti kepcmilikan sah secara hukum, sertifikat juga
menjadi syarat jika kita ingin mendirikan bangunan
di atas tanah yang kita kuasai.
Syarat penerbitan izio mendirikan bangunan
(IMB), salal-r satunya ialah sertifikat tersebut. Secara
ekonomis, sertifikat juga digunakan sebagai jaminan
pembiayaan jika kita membutuhkan pinjaman dari

memiliki dan m,Enguasai tanah. Pasalnya, sertifikat


qnenjadi
' bukti,./^penguasaan yang sah atas hukum
kcpemilikan tanalr.
Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah

yang dikenal dalam Undang-Undang Nomor

Tahun 1960 tentang Pokok-pokok A.graria, yakni


Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna
Bangunan (SHGB). Dalam perkembangannya, atas
kebutuhan perumahan di perkotaan yang memerlukan bangunan perumahan dalam bentuk vertikal,
ada jenis sertifikat baru, yakni Sertifikat Hak Atas
Satuan Rumah Susun (SHSRS). Berikut ulasan selengkapnya:

1.

Sertilikat Hak Milik (SHM)


SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepcmilikan l-rak atas penuh olch pcmegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi l:ukti kepemilikan paling
kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi
campur tangan ataupun kemungkinan kcpemilikan
pihak lain.

Status

bank.

Menurut Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean, mendapatkan sertifikat merupakan langkah
penting yang harus dilakukan olch siapa pun yang
44

SHM juga tidak memiliki


batas waktu.

Sebagai bukti

Status SHM juga tidak memiliki


batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan
paling kuat, SHM menjadi alat paling valid
untuk melakukan transaksi jual beli maupun
penjaminan untuk kepentingan pembiayaan
perbankan.

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling


valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun
penjaminan untuk kepentingan pembiayaao per-

atas tanah bidang tcrscbut y+ng mcnyatakan untuk

bankan.

3.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)


Sertifikat tanah jenis kedua adalah SHGB. Sccara
sederhana, pemegang SHGB berhak mendirikan bangunan di atas tanah yang memiliki sertifikat jenis
tersebut. Akan tetapi, kepemilikan tanah atau lahan
rnenjadi milik negara.
SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya
20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan
status kepemilikarr atas tanah yaflg mereka kuasai
dalam bentuk SHM. Biasanya, peningkatan status
sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah
itu didirikan bangunan tempat tinggal.
sebagaimana dikutip dari Kompas.com, Doli
Manahan Panggabean mengatakan bahwa sepanjang
bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang
dipergunakan untuk rumah tinggal, maka dapat
ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan

itu sebe narnya tidak ada, hany a cukup me nd aftarkan


diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan
yang berlaku, ada IMB. Jika tak ada IMB maka
cukup diganti surat model PNI dari kelurahan di

rumah tinggal.
Sertifikat HakAtas Satuan Rumah Susun (SHSRS)
Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan scseorang atas rumah vertikal, yakni rumal-r
suslrn yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Hak milik atas saruan rumah susun
ini bersifat perorangan dan terpisah.
Akan tctapi, selain atas kepcmilikan aras satuan
rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut
juga meliputi hak kcpemilikan bersama atau yang
disebut bagian bersama, tanah bersama, dan benda
bersama, dan terpisah dari kepernilikan satu rumah
suslln. Inilah yang sering discbut strutct title.
Strata title merupakan sistcm yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unitunit yang disebut satuan, dalam hal ini satLran rlrmah susun. Sccara sederhana, bangunan vcrtikal
untuk perumahan ada tiga jenis, yakni rumah susun, apartemen, dan kondominium. Namun, untuk
mcmudahkan, karena peogaturan undahg-undang,
yakni Undang-Undang Nomor 16 Thhun 1981 ten-

tang rumah susun, digunakan istilah rumah susun


untuk mengacu pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal.
47

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

Pcngaturan kepemilikan bersama dalam satuan


rumah susun digunakan untuk membcri dasar kedudukan atas bencb tak bergerak yang menjadi objek
kepemilikan. Bench bersama tersebut, antara lain
ialah taman, tempat parkir, tempat bermain, dan

tempat ibadah yang sifatnya terpisah dari struktur


bangunan rumah susun. Adapun tanah bersama
adalah tanah yang digunakan atas dasar hak bcrsama
secara tidak terpisah, yang di atasnya berdiri rumah
sLrsun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan

lain izin bangunan.

Jangka waktu strata title biasanya mengikuti


status tanah yang menjadi tempat bangunan rumah
susun itu berdiri. Jika status tanahnya masih merupakan HGB, maka pada akhir masa haknya
pemilik sertifikat :ratd title harus bersama-sama
memperpanjang HGB atas tanahnya.
Namun, akan berbeda iika status tanahnya
SHM. Perbedaan status tanah ini penting karena
hanya wurga negat^ Indonesia (SflNI) yang berhak
mendapatkan SHM. Jadi, orang asing tidak boleh
membeli rumah susun atau apartemen iika status
tanah di atas bangunan rumah susun atau apartemen

tersebut adalah SHM.


Menurut Doli, seben arny a ne glr^ j uga mengakui
hak atas tanah yang statusnya belum disertifikasikan,
48

seperri gkik, letter

(-, dan eigondern


uerltrtncling atau
uerporuding lndonesia.

Namun, akan berbeda jika status


tanahnya SHM. Perbedaan status
tanah ini penting karena hanya v;arga
. negara lndonesia (WNI) yang berhak
mendapatkan Sl-'lM

"Sernua diakui. I{anya


saja, scrtifikat merupakan bcntr-rk penin.,;liarari
ciirri Lrcrbagai rnacam pcngaku:ln irirk *ras r-..lnair,
sepcrti Ietter C, eigentlrim t'erfnnc/ittg, yang trdali rerLrr.rAr
cli kantor pertanahan. ircmegang girik at.au /ettei" {.

bisa mcncatatkannya kc kantor pcrtarurhan iultLrl,


discrtifikasi, schingga kcpemilikao arari pcnllu:rs:i..r *
atas tanah-tanahnl,a teregistrasi dan sah sccarir
hul.urn," kata Doli.

S. Mekanisrne Pornhuatan Akta Juai Eeffi Tmmah


Pcrl-r kita pahami Lrcrsama bahr.r,a kctrbsahan
scbuah transaksi juai-bcli tanah ditanclai dcngan
adany2i akta" jual-lrcli. Sctidaknya, ada <]tra tahapair
pcnting yang harr.rs diialui clalam pcmlruatan akra
jLral-beli tanah.'l1a"hap pcrtarn?r :r"clalah pernbuatan
draf pr:rjanjinn jual-[:eli tanah yang nanrinya bisa
mcnjadi bagian integral dari akta. Scdangkan, tahap
kcdua mcrupakan proscs pcnandatanganan akta
jLral-beli tanah.

It)

Yanuar Arifin

Bcrikut mckanisme ataLr tahapan yang

Panduan Lengkap MenguruT/okumen Properti

harus

dilakukan pada tahap pembuatan draf akta jual-beli

.
8.
7

tanah:

1.

Si penjual tanah berkewajiban untuk menghubungi kantor pajak guna menentukan jumlah
pajak yang harus disetor berdasarkan nilai jual
objek pajak (NJOP) Lalu, kantor pajak akan
memberikan surat setoran pajak (SSP).
2. Bukti dari setoran pajak dan sertifikat asli dibawa
ke Pegawai Pembuat Akta Thnali (PPAT).
3. PPAT kemudian mencliti bahwa si penlual merLrpakan orang atau lembaga yang berhak atas
tanah tersebut atau tidak.
4. Selanjutnya, PPAT meneliti bahwa si pembeli
merupakan orang/lembaga y rng berhak membeli
tanah tersebut atau tidak.
5. Jika harus mewakilkan kepada seseorang, kuasa
tersebut harus dinyatakan secara tertulis di atas
kertas bermaterai secukupnya dan dilcgalisasi.
6. Pihak yang diberi kuasa kemudian menunjukkan
sertifikat tanah yang asli untuk diperiksakan kc
kantor Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat. Jika tanah ternyara belum didafrarkan
atau dibukukan dalam buku tanah, kantor BPN
dapat mcncrbitkan surat keterangan pcndaftaran
tanah (SKPT) di kantor tersebut.
50

9.

print ke PPNT.
Lalu, penycrahan fotokopi KTP si penjual (suami
istri) ke PPAT.
Kcrnudian, penyerahan surar persctujuan mcnPenyeraha.,\.lg

d,an b/ue

jual dari suami/istri PPAT.


10. Penyerahan fbtokopi kartu kcluarga pcnjual kc
PPAT.

1i. Selanjutnya, pcnyerahan fotokopi KTF pcmbeli


ke PPAT.
12. setelah

itu, pcmbuatan akta jLral beli di PPAI'.

Thhap selanjr-rtnya adalah penandatanganan akta


jual-beli cli hadapan PPAT. Biasanya, mckanisnrc
penandatanganan akta jual beli adalal"r sebagai bc*

rikut:
l. Si pcnjual dan calon pembeli atalr orang yang
diberi kuasa dengan surar kuasa tercuiis harus
mcnghadiri pcmbuatan akra.

2.

Pcmbuatan akta harus dihadiri sckrrrang-kurangnya dua oran,q saksi.

3.

Pcjabat pembr,rat akta tanah, membacakan akta


clan menjelaskan isi, scrra rnzlksud pembuatarr
akta.

4.

Jika isi akta telah disctujui olch si penjual dan


si calon pembcli, maka kemlidian akta ditandatangani olch pcnjual, calon pembeli, saksi-saksi,
dan pejabat pembuat akta tanah.

Yanuar Arifin

5.

Panduan Lengkap Mengurui. D:kumen Prdperti

Akt:r dibuat dua

lembar asli,
satu lembar
disimpan di
kantor PPAT

Jika isi akta


telah disetujui oleh si penjual dan si
calon pembeli, maka kemudian akta
ditandatangani oleh penjual, calon
pembeli, saksi-saksi, dan pelabat

pcrtzlnal-ran ticlak tcrganggLl.

dan satu
6.

bcsaran, maka untuk melaksanakannya, Kepala


Kantor Pcrtanahan dibantu oleh panitia ajudikasi
yang dibentuJ< khusus untuk itu oleh menteri atau
pcjabat ,vang ditr-rniu.k. Sehingga, tugas rutin kantor

leml:ar
lainnya disampaikan kc kantor BPN
untuk kepcrluan pendaftaran (balik nama).
Penjual dan si pembeli, masing-masing mendapatkan fotokopi akta.

C" Ajudikasi Pendaltaran

Pcrrgertian Ajudikasi rrenurut Pasal I angka 8


Fcrat u ran Peme rintah Nomor 2 4 Tahun L{)97 t ent an g
Pcndaftaran Tanah (PP No 2411997) ialah kegiatan
yang dilaksana.kan dalam rangka proscs pendaftaran

tanah untuk pertama kali. Hal ini meliputi pengurnpulan dan penetapan kebenaran data fisik
dan data yuridis mcngcnai satu atau lreberapa objek
pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
tersebr-rt

merupakan prosedur khusr-rs yang clilakukan untuk


pcml:crian status hukum atas bagian-bagian tanah
kepada pemilik yang benar-benar berwenang.
Pada peleksanaan pendaftaran tanah secara sistematik, yang pada Lrmurrrnya bersifat masal dan besar5',)

d il r;rn t lr ol

m el aksanakan tu gas

ch s atua

11

ny

a, panit ia

tr-lgas pcn gukurzin ciar"l penlctiia rr.

ra.flralr trlgas pc{}gurlrpr.rl data vr:ridis,

i{-rlrs

aj r"rdi lta si

drn satuiili

vang tlrgas, s(:i:t-,r sLrsr.rnan cla,;


kegiatarrnya diatur olch mcntcri" Pacia ini-ini,a, tLlqii';
:rjiiclil;asi ini aclalah cugas investigasi yang rncneliri
itrtrrninist t-irsi

dan nrcncari kclrcnaran lormal l.rukti, yakni clata.-da.r,.,

Tanah

Kegiatan ajudikasi pendaftaran tanah

ljal:rrn

yr-iriciis arval yang <{imiliki pemegang hak atas

t'.lnrii,

tugirs justifil<asi, yaitu mcmbuat pcnetapan dal


pcngcsahan bukti yang sr"rdah ditcliti tcrscbut.
Wirlaupun tugas ajudikasi ini scl>cnarnya rneril*
pakan tugas lembaga peraciilan, yaitu memberikrr.t
L;cputusan atall plrtus'.rn, tetapi dalarn pcnci'aftaran
ta.uah tlrgas ajr-rc{ikasi tcrsel"rut dibcrikan kepada perrncrint;rlr sclaku ckschutil'. Kcgiatan ajuciikasi pcn*
cial'taran tanair ini, jika dilakukan dengan sungguhsunggr-Lh bisa sangat mcndukung dalam' pcrccpatan
pr:ncla{ttalan tanah <Ian mampn menjarnin kepastian
hukum.
Bagi Anc{a yarlg mcmiliki tanah yang bclum
diclaftarkan sctclah pertama kali membelinya, ajuc'lan

),

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

dikasi sangat penting untuk Anda lakukan. Hal ini


bertujuan agar Anda memiliki kepastian hukum berkcnaan dengan tanah yang Anda miliki. Dalam hal
ini, sertifikat tanah bisa dijadikan salah satu bukti
resmi dalam proses ajudikasi yang dilakukan oleh
petugas yang telah ditunjuk oleh pihak berwenang.
Adapun persyaratan yang harus Anda penuhi
saat mengajukan pendaftaran pertama kali ialah sebagai berikut:
1. Surat permohonan dan surat kuasa jika permohonannya dikuasakan.
2. Identitas diri pemohon dan atau kuasanya (fotokopi KTP dan KK yang masih berlaku dan
dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang).
3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak
yang bersangkutan, seperti surat bukti tanda
milik yang disahkan oleh pejabat berwenang,
akta pemindahan hak yang disetujui oleh lurah/
camat, serta akta pemindahan hak atas tanah
yang dibuat oleh PPAT.
4. Surat pernyataan tidak dalam sengketa dari
kelurahan.

t.

Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.

54

D.

Proses Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah membeli properti, seperti tanah, Anda


biasanya diwajibkan untuk melakukan proses balik
nama sertifikat tanah di kantor pertanahan. Proses
balik nama scrtifikat terscbut sangatlah pcnting dilakukan, pasalnya sertifikat lama masih atas nama pemilik sebelumnya, sehingga saat Ancla rnembelinya,
nama pemilik tanah pun wajib bcrganti.
Untuk melakukan proses balik nama scrtifikat
tanah di kantor pcrtanahan, Anda bisa rnelakuk.annya

dcngan dua cara,

yakni

meng-

gr-rnakan

lasa

PPAT atalr mc-

Proses balik nama sertilikat


sangatlah penting dilakukarr, pasalnya
sertifikat lama masih atas nama perniiik
sebelumnya, sehingga saat Anrjn

ngajukan sencliri.

1.

Menggunakan Jasa PPAT

Setelah membuat akta jLral-beli, PPAT menycrahkan bcrkas akta jual-bcli ke kantor pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat,
selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak
ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan rneliputi:
l. surat perrnol-ronan balik nama yangi ditandatangani oleh pembeli,
b. akta jual-beli dari PPAI

Yanuar Arifin

c.
d.
e.
f.

sertifikat hak atas tanah,


KTP pembeli clan Penjual,
bukti peh,rnasan pen-rbay'i112n PPh, Can
bukti pelunasan pembayaran Bea Pcrolehan Hak
Atas Thnah dan Bangunan.

2. Pembeli Mengaiukan

$endiri
Dalam hal perrrbeli mengajukan sendiri, proscs
balik nama, maka berkas iual-l:eli yang ada di PPAT
diminta. Selanjutnya, pembeli mengaiukan permohonan balik nama ke kantor pertanahan, dengan me-

lampirkan:

a.
b.
c.
d.
c.
f.
g.
h.

Surat Pengantar dari PPAT


Sertifikat asli
Akta jual-bcli dari PPAT

Identitas diri peniual, pembcli danlatau kuasanya


(melampirkan fotokoPi KTP)
Surat kuasa jika permohonannya dikuasakan
kepada pihak lair-r
Bukti pelunasan SSBBPHTB (surat setoran bea
perolehan hak atas tanah dan bangunan)
Bukti peh-rnasan SSP PPh (surat setor pajak paiak
penghasilan)
SPPT PBB (surat pcmberitahuan paiak terutang
pajak br,rmi dan bangunan) tahun berialan atau

56

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka


perlu keterangan dari Jurah/kepala desa terkait.
Izin peralihan hak, jika 1) Pemindahan hak atas
tanah atau hak mitik atas rumah susun yang di
dalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang
menyatakan bahq,a hak tcrsebut hanya boleh
dipindahtangankan apabila telah diperolch izin
dari instansi berwcnang, serta 2) pemindahan
hak pakai atas tanah ncgara.
Surat pernyataan calon penerima hak (pernbcli),

yang mcnyatakan, 1) Bahrva pembeli dengan


pcralihan l-rak tcrsctrut, tidak mcnjadi pencrima
hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, dan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan, 2) Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut,
tidak menjadi penerima hak atas tanah ab.reratee
(gunrai), 3) Bahrva yang bersangkutan (pembeli)
menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin 1 dan 2), maka

tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreforn. Dcngan kata 'lain, yang
bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung
semlra akibat hukumnya apabila pernyataan tersebut tidak benar.

57

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Sctelah permohonan dan kclengkapan bcrkas


disampaikan ke kantor pertanahan, baik oleh pembeli scndiri atan PPAT atas kuasa dari pen:rbeli,
maka kantor pertanahan membcrikan tanda bukti
penerimaan permohonan balik nama kcpada pemohon. Sclanjr-rtnya, olch kantor pcrtahanan akan
diiakukan pcncorctan atas nama pcmcgang hak
lama, kcmudian diul;ah de ngan nanla pcmcgarng hak
barr,r.

lamir (pcnjual) di dalam


buku tanah dan scrtifikat dicorct dcngan tinta
hitam, scrta diparzil'olcl-r kepala kantor pcrtanahan
atar-r pcjabat yang ditunir-ik. Nama pemcgang hak
yang barr-r (pcmbeli) ditulis pada halaman clan kolorn
yang terscdia pada buku tanah dan serriltikat, dengan
dibubuhi ttr"nggal pencatatan, serta ditandarangani
oleh kcpaia kantor pcrtanahan ataLr pe.iabat yang
ditrinjuk. Dalam rvaktu empat bclas hari, pcmbeli
dapat mengambil scrNama pemcgang

l"rark

pemegang hak lama (penjual) di


dalam buku tanah dan sertifikat dicoret
dengan tinta hitarn, serta diparaf oleh
kepala kantor pertanahan atau
pcjabat yang ditunjuk

tifikat yang sudah atas narna


pcnibeli di kantor
pcrttrnairan terkait.

E.

Pengurusan Sertilikat Tanah Girik


Pada umumnya, tidak semua orang tahu me_
ngenai pcngurusan tanah girik ke sertifikat. Tctapi,
sebclum memb,ahas lebih jauh mcngcnai pengu_
rusannya, kita harus mcndcfinisikan tcrrebirr dahulu
mengenai pengemian tanah girik.
Thnah girik merupakan istilah popriler clari tanah

adat atau tanah-ranah lain yang belurn dikonversi


menjadi salah satu tanah hak tertcntu (hak nrilik,
hak guna bangunan, hak pakai, atau hak guna
usaha), scrta belum didafrarkan araLr disertifikatkan
pada kantor perranahan serempat. Sebutannya
bisa
bermacam-macam, antara Iain tanalr girik,
letok D,
rincik, ketitir, dan lain sebagainya.
Peralihan hak atas tanah girik biasanya dilakukan

dari tangan ke tangan, yang pada awalnya

bisa

berbentuk ranah yang sangat luas. Kemudian, dibagi_


bagi arau dipecah-pecah menja<li beberapa bidang
tanah yang lcbih kecil. pada rlmumnya, peralihan
hak atas tanah girik rersebut dilakukan di hadapan
lurah atau kepala desa. Meskipun demikian, banyak
juga y an g hany a d ilakukan bcrd asarkan
kepcrcayaan

dari para pihak saja, sehingga ticlak ada surat_surar


apa pun yang dapat digunakan untuk menelusuri
kcpcmilikannya.

58
5r)

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

Pensertifikatan tanah girik tersel-rut da]am istilirh


hukum tanah disebut pcndaftaran tanah pcrtama

Pendaftaran tanah untuk pe rrarria kalili,vrr


untlrk tanah garapan, dalam praktiknya) proscsiriir'r
ciilakukan dengan cara sebagai br:rilsut:
l. h4cndatangi ka.ntor kcllrral-iar: sctcmira{- uitri.tl';
rnemastii(an bahr,va konclisi datr rirva'1'r,1 13i':rli
tcr*sebllt baik, scrra me rldatrratl(iti-r s(il?i.f 1'r::l; l '
mcndasi dari lural:t periirlrl ran'.ill 1*.tt11 I'trr"r:l.r-;1
klitart"
::. htcrnastik;ln ta.n:rir bcrsangkuta:l beb'-'r, ti".ri
scngketa de ng an tr: cn gaj r-r I<a n pcr, 1-.,u a[a"ri s'.). i:tli
ticiak scngkcta dari kantor i<clilral-ran'
i.. I4cnd:r.tangi kantor pcrtanahan agar inati ;i:cl:rkukan tinj;m lokasi dan pcngul'"ur,lil tanlir,
schingga bisa mcnerbitkan ga-mbar situasi bat ri.
11. I\4cmbayar bezr pcrolehan hak atas tanalr clar'-''
bangun'.rn scsuai clenS;zrn luas yang tcrcrltltlinl

acla dalam sertifikasi yang ada dalam sertifikat

kali.

1.

dalarn gambar situasi.


Mcmastikzrn bal-rrvil semua hal lrang bcrk.a'itar

cicngan administrasi tidak tcrdapat n"lasalah


sambil mctninta pcjabat terkait Llnr-tll'' scgctrtl

6.

mcnerbitkan SK kcpemilikan tanah (SKPT) atar-r


scrtifikat atas tanair itu.
Melakukan pcmbayaran utnEl pcrnasukan lic

terscbut slrpaya jika terdapat kesalahan dapat


scgera dipcrbaiki oleh instansi terkait.

fJntuk proses pensertifikatan tanah

rersebut
hanya bisa dilakukan jika pada waktu pcngecekan
di kantor kclurahan serempar dan kantor pertanahan

terbukti bahrva tanah iru memang belum pernah


disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak acla
pihak-pihak yang mcngajukan kcberatan (perihal
kepcmilikan
tanah
Setelah

itu). Apabila syarat- i


syarar tersebut ,"..-

b0

memperoleh sertifikat,

fl?:[?SXfjHiilT;f ffi:X

penuhi, maka proses ir:::il-*lT.::l!ln:', vans gga


jika
uvvuL au|\,uyq
supaya jrr\(
', dalam sertifikat tersebut
pe nsertifikatan dapat '*. terdapat kesalahan Oapat segera
r.linarL^il-i
^l^h i^^r^^^;
ditcmpuh dalam rvaktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun.
Adapun bcrkas-berkas yang harus Anda penuhi
adalah:

1.
2.
3

negara (SPS).

Sctclah mcmpcroleh sertifikat, penting dilakLrkan


Llpaya untuk mcncocokkan nama dan lokasi yang

"

sertifikat tanah yang asli,


iclcntitzrs rliri pemohon dan arau klrasanya (fotokopi KTP),
strrat kuas a jika permohonannya dikuasakan,
6l

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

kcgiatan

3.

peralihan/pcn-rbebanan hak dengan akta PPA!


surat perlnohonan dari pcmegang hak atar-i olch
kr.rasanl,a untuk kegiatan pcnggantian blanko

Memusyarvarahkan masalah dengan pihak pemegang girik yang sama, sehingga dapat ditemukan
kata sepakat di antara kedua belah pihak.

4.

Jika diperlukan, melaporkan persoalan tersebut


kepada pihak berwajib agar melakukan upaya
penyelidikan atas terjadinya kasus girik ganda.
Langkah-langkah tersebur, tampaknya sangat
rclevan untuk dilakukan oleh paru pemilik
tanah girik ganda, jangan sampai persoalan
itu diselesaikan dengan cara-cara yang salah,
sehingga menimbulkan konflik atau sengketa
yang rnerugikan diri sendiri maupun orang lain.

4. sllrat permohonan dari PPAT untuk

lama, dan pcmecahan atau dari kantor ielang


r.rntuk kegiatan pclelangan ufilum, scrta

1.

membayar biaya administrasi.

F. Pengurusan

Tanah Glrik Ganda

Pada scbiclang tanah, sering kali terdapat girik


ganda atar-r klaim ganda atas tanah girik. Hal ini

bisa bcrn-rasalah bila masing-masing pcmilik girik


bersikukuh dan saling mengklaim bahrva girik tcrsebut miliknya. Pada prinsipnya, girik ganda disebabkan olch pemalsuan girik atalr kelalaian administrasi.
Kalaupun mengalami realitas tcrsebut, Anda
c{apat mcnyclcsaikannya clcngan mel akukarl Iangkah -

langkah praktis bcrikut:


1. Mcrnastikan tcrlebih dr-rlu status tanah tcrscbut
clcngan cara mcnanyakan rirvayat dan scjaral-r

tanah kcpada warga yang berdiam

2.

di

scl<itar

tanah tcrsebut.
Memcriksa rirvayat tanah di kantor clcsa/kelurahan untuk mcndapatkan kepastian iebih ianjut
tcrkait status kcpemilikan tanah,
62

5.

G. Mengurus Pemecahan $ertifikat

Tanah

Perlu kita ketahui bersama bahwa sertifikar tanah warisan biasanya masih atas nama pewaris.
Agar para ahli waris memiliki sertifikat masing-ma-

sing atas namanya, mereka mau tidak mau harus


rxengurus dokumen pemecahan serrifikat tanah.
Demikian halnya, jika orang secara bersama-sama
rnembcli sebidang tanah. Mau tidak mauagarmereka
mendapatkan sertifikat aras namanya masingmasing, mereka pun perlu mengurus dokumen pemecahan sertifikat tanah induk yang masih atas
nama penjual.

63

Flandira

Yanuar Arifin

Pemecahan bidang tanah secara rinci diatur


dalam Pasal 48 PP No. 21+11997 dan Pasal 1)3
Pern-renag/Ka.IlPN'\i,o. 311997 . PP No. 241 1991,
mauplrn Permenag/Ka.BPN No. 11L997 tidak
mcnycbr-rtkan secara jelas pcngertian clari pcmccahan
bidanSl tanah. Namun, bcrdasarkan kctcntuan dalam
Pasal 1+8 ayat (1) PP No. 2t*1199-,, chpat ditarik
kcsimpulau biih'"r,a pcnrccahan bidang tirnrrh adalah
pemccahar] satLr bidang tanah yang strdah ilidlrlttar
mcnjac{i trcbcmpa birgian atas pcrmifit2rar pcmeliarls
hak yang bcrsangkutan" IJcrdasarkzrn llasal 1 angl<a
2 PP No. 24,1t)91, biclang tanah aclalah bagiair

permirkaan

Pcrlu kita ketahui

bahwa sertifikat tanah warisan

yu*g

br"inii

mcrup:rkan

birsanya mas,h alas nama pewaris.


Agar para ahli waris memiiiki sertifikat
masing-masing atas namanya, mereka
mau tidak mau harus mengurus

syarat pcmccah'.rn
tanah, adalah
bidang
t.

scbagai berikut:
I-Iarus scsuai dengan rcncana tata ruallg yang

berlaku scrta tidak bolch mengakibatkan tidak


tcrlaksananya ketentLlan pcratltratr pen-rndangundangan yang bcrlaku.
lJntuk pcndaftarannya, masing-masing bidang
tanah dibcri nolnor hak baru dan dibuatkan
61

n l-errgl<ap Mengurr..rs Do[<umen Properti

:rLirat i.rlj.Lrr, scrtir [>Lrku tanali dan sertifikat barrr


:icLr.igai lrcirggr nti norr:rol hak, surat ukur, bukr,i

tan;lh, c{irrr scrtifikat i,rsalnytr. Kcmudian, sura,t


ukur', br:li,-r tanah, cian scrtifikat hak atas la"nzrh
sernula clinyatakzin tidak l-rerlakLr lagi.
). Jika hak atas tanah yang bersangkr-rtan dibcbani
dcngan hak tanggungan, datau bcban-bcban lair;
yang terdaftar, dan pemccaharr bidang tanah baru
bolch dilaksanakan sctelah dipcroleh pcrscr'Lrjrrut

tcrtulis dari pcrncgarrg hak tanggungan araLl


pihak lain yang benvenang menyetr-rjui pcng".
hapusan beban yang bersangkutan.
4.

Dalarn pclaksanaan pcmecahan bidang ranalr,


scpanjang mcngenai ranah pe rtanian, rnaii:r.

wajib memperhatikan kcctnruan rllci"lgenai batas


minimal scsuai dengan peraruran perundanguuclnngan yirng bcrlaku.
1. Pcrmohonan pcmccalian bidang tanah yang rclair didaftar, diajukan oleh pemegang hak atau
ktiasanya clcngan mcnyebutkan untuk kcpentingan apa pemecahan tcrsebut dilakukan dan
mclampirkan, serrifikat hak atas tanah yang bersangkutan, iclcntitas pcmoiron, serta pcrsctujuan
tcrtulis pemcgang hak tanggurlgan apabila hak

atas tanah ],ang bcrsa.ngkutan dil-rebani hak


tanggurl8an.
65

Yanuar Arifin

Panduan Lengl<ap Mengurus Dokumen Properti

Akibat hukum dari


hukum dari pemecahan
bidang tanah adalah masing-masing
bagian tanah merupakan satuan
bidang baru dengan status hukum
yang sama dengan bidang
-_-----'
tanah semula

dengan bidang tanah semula.

Aclapun beberapa tahapan mekanisme yang


pcrlu dilakukan untuk memecahkan sertifikat tanah
induk aclalah sebagai berikut:
1. Mengajukan permohonan pemecahan sertifikat,
baik sccara langsung maupun melalui PPAT ke
kantor pertanahan setempat.
2. Menyertakan bcrkas-berkas yang terkait, yakni
scrtifikat induk, surat kctcrangan dan pcrnyataan
waris, idcntitas peu,,aris dan ahli waris (tanah
u,aris'.rn), icientitas pcnjual dan pembeli, .rtruck
pembayaran pajak penghasilan (tanah yang
dibcri), llPHTIl, bukti pelunasan pajak-pajak
atas tanah tersebut, scrta bea administrasi lainnya
saat mengajr,ikan permohonan.

Pejnbat kantor pcrtanzrhan akan rnciakukan


pcrrgr"rktrran di lokasi sctelah mcncrima pcrmohonan.

,nclxastikirn tidak ada masalah terkait


pcmccahtin scrtifikat, pcjabat kantor pertanahan
aki-rn nrencrbitkan scrtifikat aras nama rnasing-

"Qctelah

pcmccahan bidang tanah ada-

bagian tanah merupakan satuan bidang


baru dengan statlrs hukum yang sama

3.

.,,/7.

nrasing pemohon.

itu, tentunya Anda harr-rs mcmenuhi berkas-bcrkas dokumcn berikut agar pemecahan sertifikat dapat dilakukan, yakni:
Sclain

1.

surat permohonan yang disertai dengan alasan


pemecahan tersebut,

2.

identitas

3.
4.

(fotokopi KTP),
se rtifikat hak atas tanal-r asli, dan
.rite plane (untuk kawasan pcmbangunan peru-

diri

pemohon dan arau

mahan).

tl. Mengurus Penggabungan

Sertifikat Tanah

Suatu kctika, mungkin ada sescorang yang mefir-

bcli sebidang tanah seluas 10 hektar dari tangan


bcberapa orang yang mcmiliki sertifikat tanah masing-masing. Maka, wajib bagi orang tersebut melakukan upaya penggabLrngan scrrifikat tanah agat
tanah itu memiliki sertifikat aras namanya sendiri.
Penggabungan bidang tanah secara rinci, diatur
dalam Pasal 50 PP No. 24ll99l dan Pasal 135
Permenag/Ka.BPN No. 3/1997. PP No. 2417c)t)7,

malrpun Permenag/Ka.BPN
66

kr-rasanya

67

No.

31L997, terapi

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

tidak menyebutkan

secara jelas pengerrian dari


penggabungan bidang tanah. Namun, berdasarkan
ketentuan dalam Pasal 50 ayat (1) PP No. 2411997,
dapat ditarik kesimpulan bahwa penggabungan bidang tanah merupakan penggabungan dua bidang
tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya
berbatasan. Kesemuanya iru mcrupakan atas nama
pemilik yang sama, sehingga menjadi saru saruan
bidang baru atas permintaan pcmegang hak yang
bersangkutan.
Adapun syarat-syarat penggabr,rngan bidang
tanah adalah sebagai berikut:
1. Semua bidang tanah dimiliki dengan hak yang
sama dan }:crsisa jangka waktu yang sama.
2. Untuk pendaftarannya, diberi nomor hak dan

dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat

a.

tanah yang akan digabr-rng,

b.
c.

yang digabung.

Adapun langkah-langkair yang harus dilakukan'..


dalam Lrpaya penggabungan sertifikat tanah ialah
sel:agai berikr-it:

1.

4.
5

Pcndaftaran Cilakr.rkan Cengan menyatakan


tidak berlaku lagi surat ukur, buku tanah, dan
sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang
digabung.
Membuat surat ukuq buku tanah, dan sertifikat
baru untuk bidang tanah hasil penggabungan.
Lampiran yang harus dibuat dalam pcnggabungan
bidang tanah zrdalah:

68

identitas pcmohon, dan


dapat dilakLrkan apabila tidak ada catatan
mengenai beban hak tanggungan atau bel:an
Iainnya pada hak atas bidang-bidang tanah
yang akan digabung.

Akibat hukum dari penggabungan bidang tanah


adalah persamaan statlrs hukum bidang tanah hasil
penggabungan dengan status bidang-bidang tanah

baru.

1,

scrtifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang

2.

1.

Memastikan l.,ahrva sertifikat yang hcndak digabungkan tersebut atas nnma orang yang sama,
sehingga jika sertifikat itu atas nama orang yang
berbeda, Anda perlu mcmbaliknamakannya terlebih dahulu.
Memastikan bahu,a je nis sertifikat tersebut
salna. Sebab, tanah yang bersertifikat hak milik
(SHM) tidak dapat digabungkan dengan tanah
bcrscrifikat hak pakai.
Mengajr-rkan pennohonan pe nggabungan se rtifikat kcpacla IJPN sctcmpat dengan melam69

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

pirkan fotokopi identitas diri, sertifikat masingmasing tanah tersebut, dan uraian mengenai
alasan pcnggabungan.
4.

Mendampingi pejabat terkair yang datang mcngukur ulang tanah-tanah yang hendak digabungkan sertifikatnya, sehingga Anda bisa
mengetahui sccara pasti luasnya tanah-tanah terscbut.

i.

Meme

riksa kembali sertifikat

yang diterbitkan

^gM

penggabungan

dapat dipastikan [:ah-

wa sertifikat tersebut masih terdaftar aras nama


pemilik awal. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi masalahyang mungkin te rjadi di kemudian hari. Sehingga, bila terjadi kesalahan dalam
sertifikat terscbut maka bisa segera diperbaiki
oleh pejabat terkait.

!. Pembuktian Hak Lama pada Pendaftaran Tanah

panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara


sistematik atall olch kcpala kantor pcrtanahan
dalan-r pcndaftaran tanah sccara sporadic. Hal ini
clianggap cukup r.rntuk memenuhi syarat mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membcbaninya.

Permohonan terscbut harus disertai bukti


kepcmilikan/dokumen asli yang membuktikan
adanya hak yang bersangkutan. Alat-alat bukti yang
dimaksudkan tersebut dapat berupa:
1. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan ouers chr iju ings ordon at ie (5. I83 4-27 ), y ang
telah dibubuhi catatan bahwa hak eigendom yang
bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
2. Grosse akta hak eigendorn yang diterbitkan berdasarkan ouerschrijuings ordonatie (5.1834-27) sejak
berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran
tanah dilaksanakan menurut Peraturan Peme-

rintah Nomor 10 Tahun L96l di daerah yang

Pasal 21 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor


Thhun 1991 tentang Pendaftaran Tanah (PP

24
No. 2411997), mengatur bahwa untuk kcperluan
pcndaftaran hak atas tanah yarrg berasal dari
konversi hak-hak lama, dibuktikan dengan alat.-alat
bukti me ngenai adanya hak tcrsebut berupa buktibukti tcrtulis, keterangan saksi, ataLr pcrllyaraan
yang bersangkutan, yang kadar kebenarannya oleh

1.
4.

bersangkutan; atau
Sr.rratbuktihakmilikvangditerbitkanberdasarkan
peraruran wapraja yang bersangkutah; atau
Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Menteri AgrariaNomor 9 Thhun L959;
atau

7t

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

Sertifikat hak milik dari peiabat yang bcrrvcnang,


baik scbelum ataupun seiak berlakunya UUPA,
yang tidak disertai kewaiiban r.rntuk mendaftarkan
hak yang diberikan. Tctapi, telah dipenuhi semua
kewajiban yang disebut di dalamnya; ataLr
6. Akta pemindahan hak yang dibuat di barvah
tangan yang dibubuhi tanda kcsaksian oleh
kepala adat/kcpala desa/kelurahan yang dibuat
scbelum bcrlakunya peraturan pemerintah ini;

5.

atau

7. Akta pcmindahan

hak atas tanah yang dibuat


oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan;
atau

8.

Akta ikrar wakaf/surat ikrar rvakaf yang dibuat

mulai dilaksanakan Peraturan


Pcmerintah Nomor 28 Thhun L9-/7; atau
9. Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang
yang bcrwenang, yang tanahnya belum dibusebeh-rrn atau sejak

kukan; atau
10. Stirat pcnuniukan atau pemb,clian kapling tanah
pengganti tanah yang diambil oleh pemerintal-r
atau pemcrintah daerah; atau
11. Pctuk pajak bumillandrete, girrk, pipil, kekitir,
dan uerlonding Incloncsia scbelurn berlakunya
Pcraturan Pcmcrintah Nomor 10 Thhr"rn L96l;

12.

Surat keterangan riwayat tanah yang pernah


dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan

Bangunan; atau
13. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan
nama apa pun jogo, sebagaimana dimaksud
dalam Pasal II, VI, dan VII ketcntuan-kerenruan
konversi UUPA.

Jika bukti tcrtulis kcpemilikan sebidang tanah


tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, maka
pernbuktian kepemilikan dapat dilakukan dengan
keterangan saksi atau pernyataao yang bcrsangkutan
yang bisa dipercaya kebenarannya mcnurut pendapat
paniriaadjudikasi atau oleh kepala kantor pertanahan.

Hal yang dimaksud dcngan saksi adalah orang


yang cakap memberi kesaksian serta mengetahui
kepemilikan tersebut.

Dalam hal tidak atau tidak tersedianya

lengkap alat-alat pembuktian tersebur, maka pasa.l24


ay^t (2) PP No. 241L991, mcmberi jalan
keluar dengan
Pembuktian kepemiiikan dapat
menggantikedilakukan dengan keterangan saksi atau

cidaksediaan

bukti

kepcmi-

pernyataan yang bersangkutan yang bisa


dlpercaya kebenarannya menurut pendapat
..panitia adjudikasi atau oleh kepala kantor

likan sebidang

-----:::'nunu'

tanah terscbut dengan

atau
7',)

sccara

73

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

kanror pcrtanahan dalam pendaftaran tanah

bukti pcnguasaan fisik atas tanah yang be rsangkLrtan


sclama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya. Adapun syarat ialah scbagai bc-

rikut:

1.

Bahrva penguasaan dan penggunaan tanal-r yang


bersangkutan dilakukan secara nyetadan dengan

iktikad baik selama 20 tahun atau lebih secara


berturut-turut.

2.

Bahwa kenyataan penguasaan dan pcnggunaan


tanah tersebut selama itu, tidak diganggu gugat.
Karena itu, dianggap diakui dan dibenarkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan.
3. Bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian
orang-orang yang dapat dipercaya.
4. Bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan rnclalui
penSumuman.
t. Bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai
kebenaran hal-hal yang disebutkan itu.
6. Bahwa akhirnya, kesimpulan mengenai status
tanah dan pemegang haknya, dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh panitia ajudikasi dalam pendaf-

sccara sporadic.

Ketcntuan Pasal 7 6 ayat (j) Pe raturan Menteri


Negara AgrafialKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Thhun L997 tentang Ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor Z4Tahun l99l
tentang Pendaftaran Thnah (Permenag/Ka.BpN No.
311997), mengatur lebih lanjur mengenai buktibukti mengenai kepemilikan tanah yang ticlak tersedia tersebur, sesuai yang rcrcanrum pada pasal 24
ay at (2) PP lr{o. 24 I 1997 . Permohon an y ang diajukan
tersebut harus disertai:

l.

Surat pcrnyaraan dari pemohon yang menyatakan


hal-hal sebagai berikur:

a.

Bahwa pemohon telah menguasai sccara


nyata tanah yang bersangkutan selama
20 tahun atau lebih secara berturut-turut.
Arau, telah memperoleh penguasaan itu dari
pihak atau pihak-pihak lain yang teiah menguasainya, sehingga waktu pcnguasaan pemohon dan penclahulunya itu berjumlah 20
tahun atau lebih.

b.

Bahwa penguasaan ranah itu telah dilakukan


dengan iktikad baik.

tarln tanah secala sistematik dan oleh kepala


7+

75

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

Pe

c. Bahw'a Penguasaan
itu tidak

Per-

nah

diganggu 8u8at, dan


karena itu di-

Bahwa Penguasaan itu tidak


pernalr diganggu gugat, cian
karena itu dianggaP diakui serta
dibenarkan oleh masYarakat
hukum aclat atau desa/kelurahan
.---:vanq bersangkutan

anggap diakr-ri
se rta dibenarkan oleh

cl.

masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan'


Bahrva tanah terscbut sekarang tidak memuet
hal-hal yang tidak sesuai dengan kenyataan'
penandatangan bcrsedia dituntr'rt di

dan

muka hakim sccara pidana maupun perdata


jika memberikan keterangan palsu'
Keterangan dari kepala desa/lurah yang biasanya
disebut surat ketcrangan tanah (SKT) dan sckurang-kurangnya clua orang saksi, yang kcsakscbe,iur,r',yu dapat dipercaya' Scbab, fungsinya
gai tetua ac{at setempat atalr penduduk yanS;
sudah lama bertempat tinggal di desa/kclurahan
letak tanah yang bcrsangkutan' Selain itu' ia
tidak mcmpunyai hubungan keluarga pemohon
sampai dcrajat kedua, baik dalam kekcrabatan
,r".aikul maupun horizontal , Yafr1 membcnarkan
semua yang dinyatakan oleh pcrnohon dalam
slrfat perny'ataao

terscbut'
l(t

mbr-rktian hak-hak lama ini, biasanya dilakukan

oleh kelompok-kelompok masyarakat yang

be-

lum pernah tcrsentr-rh administrasi dan hukurm pertanahan yang modern. Setelah bukti pcnglrasaan
fisik tersebut dilampirkan dalam permohonan hak
atas tanah, lalu dilakukan pcmcriksaan tcrhadap
tanah sebagai bagian dari proses pendaftaran tanah,
maka akan jelas bahwa pemegang hak maupun
tanahnya tclah terdaftar dan pemegang hak terseb,r.rt

rncmpunyai hubungan hukum dengan tanahnya.


Bukti bahwa pemegang hak bcrhak atas tanahnya
adalah pemberian tanda bukti hak yang bcrlaku scbagai alat pembuktian yang kuat, yang dinamakan
sertifikat tanah. Dengan adanya pendaftaran tanah
dan penerbitan sertifikat tersebut, maka tercapailah
kesepakatan.

.!. Proses Pemindahan

Hak Atas Tanah Melalui

Lelang
Perlu kita ketahui bersama bahwa proses pemin-

dahan hak atas tanah dapat dilakukan dengan banyak cara, salzrh satLrnya melalui Ielang. Peralihan
hak mclalui pemindahan hak dengan lelang hanya
dapat didaftar jika dibuktikan dengan kuripan risalah lelang yaog dibuat oleh pejabat lelang. Selambat-lambatnya tujuh hari ker;'a sebelum suaru

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

Untuk kcperluan pendaftaran hak,

bidang tanah atalr satLtan rumah susltn dilelang, baik


dalam rangka lelang cksekusi nlallpLrn noneksckr-rsi,
kepala kantor lelang r,vajib mcminta keteraugan. Sedangkan, kepala kantor pertanahan mengeluarkan
keterangan selambat-larnbatnya lima hari kerja
setelah diterimanya permintaan dari kepala i(antor

hak
atas tanah yang berasal dari konversi hakhak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti
menge

hak yang

1.
2.
3.

kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan


dari kepala kantor lelang mengenai alasan tidak

diserahkannya sertifikat tcrsebut ;

4. Jika bidang tanah

b.

Dalam hal tidak atau ridak lagi tersedia


ngkap alat.al.dt pcmbr.rktian tersebur,
pembukuan hak dapat clilakr:kan bcrdasarkan
kcnyataan peflguasaan fisik bidang ranah
sccara

Kutipan risalah lelang yang bcrsangkutan.


Ser:tifikat hak milik atas satuan rumalr susun atalr
hak atas tanah yang dilclang iika bidang tanah
yang bersangkutan sudah terdaftar; atau
Dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan

^ta:u

yang bersangkutan bclum

terdaftar, maka dilamPirkan

78

juga:

hak tersebur berupa

pernyataan yang bersangkutan yang kadar


kebcnarannya oleh panitia ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistcmatik atau olch
kepala kantor pertanahan dalam pcndaftaran
tanah sccara sporadik, dianggap cukup untuk
mendaftar ha"k, pemegang hak dan hak-hak
pihak lain yang membebaninya.

Untuk pendaftaran pcralihan

kumen berikut:

adanya

bukti-bukti tertr,rlis, keterangan saksi, atau

lclang.
dipcroleh
I Untuk pendattaran Peralihan hak
melalui lelang disam- I yang diperoleh melalui lelang
disampaikan kepada kepala kantor
paikan kepada kepala \ pertanahan dengan dilengkaPi
"
beberapa dokumen
kantor pertanahan
dcngan dilengkapi do-

nai

Ie

yang L:crsangkuttrn sclama 20 (dua puluh)


tahun atau lcbilr scc..rra berturut-tr-rrut olch
pr:mohon pendaftaran dan pe ndahr.rluan
pcndahuiunya, dcngan syarar:
1) Pcnguasaan terselrur dilakukan dengan
iktikacl baik dan secara terbuka oleh
y:rng Lrersangkr-rtan scbagai yang berhak
atas tanair, serra cliperkuar olch kesaksian
orarlg yang dapar dipercaya.

79

Yanuar /,.rifilr

2)

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Pcngr,iasaan tcrsebut, bail'' scbclr.lm m?-u-

kepada kantor pertanahan, sertifikat hak yang ber-

pun sclama pcllgulnum?-n, tiCak 'lrnc;'


masa"lahkat: rilci-r masyarzrkat hrtl' urn :i'-li'I
atau di:sa/kr:lurahan yang bers:'rt$iattan

sangkutan, surar kematian orang yang namanya


dicatat sebagai pemegang haknya, dan surat tancla
bukti sebagai ahli waris.
Dalam hal
Dalam pasal833 KUH
tidak arau riPerdata, disebutkan bahwa para ahli

ataLrpLril Pihak lainnYa.

3)

Suratketeranganyangmenyatakan bahr'v:
bidang tanah yang bersangkutan belurn
bcrscrtifikat dari ka"ntor pe rtanahan] ataLL
untuk ta.nah yang terletak di <lacra-lr yang

dak lagi

dia secara leng-

krp

waris dengan sendirinya karena hukum,


mendapatkan hak milik atas semua
r. barang dan semua piutang orang yang
meninggal.

alat-alat

pembuktian, maka
pembukuan hak dapat dilakukan

jauh dari kcdudukan kantor pcrtanahan,


dari pemcgang hak yang bcrsangkr-rtan
dcngan dikuatkan oleir kepala desafkclurahan.

c. llukti idcntitas pembcli lclang.


d. llukti pelunaszrn harga pembelian.

K.

terse-

Proses Feralihan l"lak atas Tanah karema Waris

Dalam pasal833 KUH Pcrdata, rliscbutkan bahwa para ahli rvaris dcngan scndirinira karena hukun-i,
rnendapatkan hak milik atas semua barang dan
scffIua piutang orang yang mcninggal. Oleh karena

itu, sebaiknya, para ahli rvaris segcra mcndaftarkan


tanah rvarisannya. flntuk pcndaftaran pcralihan hak
karcna pcwarisan mcngenai bidang tanah hak yang \'
sudah didaftar, rvajib diserahkan oleh yang mencrima

hak atas tanah yang bcrsangkutan sebag{'t'--rvarisan 1

berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang


tanah yang bersangkutan selama dua puluh tahun
atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran, dan pendahuluan pendahulunya. Adapun
syaratnya ialah sebagai berikut:
1. Penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad
baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan
sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat
olelr kesaksian orang yang dapat dipercaya.
2. Penguasaan tersebut, baik sebelum maupun selama pengumuman, tidak dipermasalahkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan araupun pihak lainnya.
3. Surat keterangan yar..g menyatakan bahwa

bidang tanah yang bersangkutan


8t

belum

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

bersertifikat dari kantor pertanahan, ataLL untuk


tanah yang terletak di dacrah yang jauh dari
kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang
hak yang bersangkutan dcngan dikuatkan oleh
kepala desa/kelur ahan.

Jika penerima warisan terdiri atas satu orang,


maka pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan
kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda
bukti sebagai ahli waris. Bila penerima rvarisan lebih
dari satu oran1 dan waktu peralihan hak terscbut
didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris
yafig memuat keterangan bahwa hak atas tanah
tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan
tertentu, n-laka pendaftaran peralihan hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan
kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli rvaris dan
akta pembagian waris tersebut.
\flarisan berupa hak atas tanah yang menurut
akta pembagian waris harus dibagi bersama a;fltara
beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan
belum ada akta pembagian warisnya, maka didaftar
peralihan haknya kepada para penerima waris yang
berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan

82

surat tanda bukti sebagai ahli waris atau akta pembagian waris tersebut.

L.

Pengurusan Pemhagian Warisan Tanah Eigendom

Thnah eigendrtm adalah ranah yang starus hak


kepemilikannya rerap dan biasanya terdaftar dalam
letter C. Namun, jika tanah eigendom tidak segera
dikonversi menjadi hak milik, maka tanah tersebut
biasanya dapar diambil oleh negara.
Dulunya, tanah hak eigendom ini merupakan hak
mutlak sekali (droit inaiolable et sdcre), tetapi dengan
berkembangflya z^n'Lan, maka kemutlakan dari hak
eigendom makin lama semakin pudar. Banyak terjadi pembarasan-pembatasan atau penggerogoran
terlradap hak eigendom, yang biasa disebut uithollings
proses.

Sebagaimana kita lihat batasan hak milik dalam


Pasal 17A KUH Perdata yang berbunyi, "Hak milik
adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa dan untuk berbuat bebas
terhadap kebendaan itu dengan kedaulatah sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang

atau peraruran umum yang ditetapkan oleh suatu


kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan tid.ak
mengganggu hak-hak orang lain. Semua itu dengan

Yanuar Arifin

tak mengurangi kemungkinan akan pencabutan


hak itu demi kepentingan
umum berdasar
Agar tanah eigendom lidak
haknya, sebagaimana
digerogoti
atas ketentuan I
terangkurn dalam pasal tersebut, maka
undang-undang \ upa:ya pengurusan tanah ini menjadi
dan dengan pem- 'r-----l_l milik' mutlak dilakukan'
bayaran ganti rugi."
Agar tanah eigendorn tidak dige-

rogoti iraknya, sebagaimana terangkum dalam pasal


tersebut, maka upaya pengurusan tanah ini menjadi
hak milik, mutlak dilakukan. Dalam pengurusan
setifikatnya, Iangkah-langiiali iierikur harus Anda

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

yang benar dan legal, pada akhirnya bisa


menjadi jalan yang menguntungkan diri Anda dalam mengonversi tanah tersebut menjadi hak milik.
Namun, sebaliknya, jika tanah iru tidak diperoleh
dengan cara-carayang; legal, justru dapat menimbulkan persoalan di kemudian hari.

eigendoru

M. Proses Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui


Jual Beli
Sebelum melakukan per:alihan hak atas ranah, an-

tara kedua pihak (yakni pembeli dan penjual tanah),

terlebih dahulu melakukan perjanjian atau kese-

lakr.rkan:

pakatan mengenai bidang tanah yang akan dialihkan

1.

haknya tersebut. Tetapi, jika diteliti lebih lanjut,


maka jual beli yang dilakukan menurut huku m adat
bukanlah suatu "perjanjian" sebagaimana yang dimaksud dalam rurnusan KUH perdata, melainkan
suatu perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk

2.

Mendatangi kantor pertahanan setempat untuk


mendaftar lrlang tanah eigondem tersebut.
I\{embawa setta semua bukti kepemilikan dan surat pengantar dari pejzrbat daerah (lurah/camat)
setempat saat mend

aftat

3. Dalam hal tanah eigondem dijadikan warisan,


4.

maka ketika mendaftar, Anda melampirkan juga


bukti surat warisan.
Setelah persyaratan terpenuhi, rnaka sertifikat
yang baru atas tanair tcrsebut diterbitkan atas
nama ahli waris.

Nah, langkah-langkah tersebut sangatlah penting Anda lakukan secara baik. Pengurusan tanah
84

menyerahkan tanah yang bersangkutan oleh penjual


kepada pemi:eli, dan bersamaan dengan iru, penjual
menye rahk an har gany a kep ada pem beli. J adi, ant"ar a
pembayaran harga dan penyerahan ha.knya, dilakukan secara bersamaan, dan sejak saat itu pula hak
atas tanah yang bersangkutan telah berpindah.
Berbeda halnya dengan sistem hukum Barat, di
mana hak milik atas tanahnya tidak dapat langsung

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

berpindah kepada si pembeli selama penyerahan


yuridisnya belum dilakukan. Sebab, ant'rra perjanjian jual beli dengan penyerahan yuridisnya (balik
nama) dipisahkan secara tegas. Jadi, misalnya suatu
penyetoran seiumlah uang di bank untuk si penjual
belum, l:erarti tanah yang dijual itu otomatis menjadi
milik si pembeli. Tetapi, si pembeli masih harus
melakukan suatu perbuatan hukum lagi, yaitu balik
nama untuk dikukuhkan sebagai pemilik tanah yang

perjanjian jual beli hak atas tanah, sebagaimana


berikut:

baru.

Ada dua hal penting yang perlu diperhatikan


dalam jual beli tanah, yaitu mengenai subiek dan
objek jual beli tanah. Mengenai subjek jual beli tanal-r
adalah para pihak yang bertindak sebagai penjual
dan pembeli. Hal yang perlu diperhatikan dalam
hal ini ialah calon penjual harus berhak meniual,
yaitu pemegang sah dari hak atas tanah tersebut,

1.

Syarat $epakat yang Mengikat 0irinya


Dalam syarat ini, kedua pihak sama-sama sepakat
untuk mengadakan suatu per.lanjian jual beli yang
mutlak dibuatkan suatu perjanjian tertr.rlis berupa
akta yang harus dibuat dan di hadapan pejabat
khusus yaitu PPAT.

2.

Syarat Cakap
Untuk mengadakan suatu perjanjian perbuatan
hukum, dalam hal ini perjaojian jual beli hak atas
tanah, maka yang berhak adalah para pihak yang

sudah memenuhi syarat dewasa menurut hukum, sehat pikiran, dan tidak berada di bawah penSampuan.

baik itu milik perorangan atau keluarga. Sedangkan,


mengenai objek jual beli tanah merupakan hak atas
tanah yang akan dijual. Di dalam jual beli tanah,
tujuan membeli hak atas tanah adalah supaya dapat
secara sah mengr.lasai clan mempergunakan tanah,
tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan
tanahnya, tetapi hak "atas tanahnya. Dalam subjek
jual beli tanah, ada 4 syarat rnengenai sahnya suatu

Syarat Hal Tertentu


Apa yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual beli, baik mengenai luas
tanah, letaknya, sertifikat, hak yang melekat demi
mengelakkan ke mulut hukum, serta hak-hak dan
kewajiban kedua pihak harus terulang dengan jelas.

86

87

3.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

4. Syarat Sebab yang Hal

terhadap tanah yang

Dalam pengadaan suatu perjanjian, isi dan tujuan


dalam perjanjian itu harus jelas, serta berdasarkan
atas keinginan kedua belah pihak yang mengadakan perjanfian. Dengan adanya perpindahan hak
milik atas tanah, maka pemilik yang baru akan
mendapatkan tanah hak miliknya dan wajib mendaftarkannya kepada kantor pertanahan setempat,
yang sebelumnya dibuat dahulu aktanya di hadapan

Jika mengalami
persoalan seperti ini, Anda
selaku pemilik
tanah yang sah,

secara

pasti tanpa adanya gugaran atau sengketa apa pun.


Pembatalan l:isa dilakukan melalui pengaduan ke

Di dalam Pasal 37 Pentaran Pemerintah Nomor

BPN dan menggugat keabsahan sertifikat ke pengadilan, baik itu pengadilan negeri maupun pe-

24 Tahun 1997, disebutkan bahwa peralihan hak


atas tanah dan hak milik atas satuan rumah melalui

ngadilan tara usaha fiegara.


Pasal I angka t4 Permenag 9199 menyebutkan
bahwa yang dimaksud dengan pembatalan hak
atas tanah ialah pembatalan keputusan pemberian
hak atas tanah arau sertifikat hak atas tanah karena

jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam


perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak

lainnya (kecuali lelang), hanya dapat didaftarkan


jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yar,g berwenang menurut perundang-undangan

keputusan tersebut mengandung cacat hukum


administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh ketetapan hukum tetap.
Pemb,atalan hak atas tanah meliputi pembatalan,
(1) keputusan pemberian hak, (2) sertifikat hak atas

yang berlaku.

Proses Fembatalan Flak Atas Tanah

Sertifikat hak milik atas tanah yang dimiliki


olch seseorang belurn menjadi jaminan bahwa
orang tersebut aman dari persoalan terkait dengan
kepemilikan atas tanah itu. Orang lain bisasaja menunjukkan sertifikat lain atas namalya

Sertifikat hak milik atas tanah yang


dimiliki oleh seseorang belum menjadi
jaminan bahwa orang tersebut
aman dari persoalan terkait dengan
kepemilikan atas tanah itu.
_---------

dapat mengadukan pembatalan


sertifikat untuk mendapatkan hak Anda

PPAT.

N.

sama.

--/

I.

tanah, dan (3) keputusan pemberian hak dalam rangka pengaturan penguasaan tanah. pembatalan hak
atas tanah tersebut diterbitkan karena cacat hukum

$l
Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

Keputusan pembatalan hak atas tanah karena


cacat hukum administratif dalam penerbitannya,
dapat dilakukan karena permohonan dari yang berkepentingan atau pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah karena cacat
hukum administratif melalui permohonan dari yaog
berkepentingan, diajukan langsung kepada menteri
atau pejabat yang ditunjuk atau melalui kepala
kantor pertanahan, yakni Badan Pertanahan Nasional
di tingkat kabupatenlkota (kantor pertanahan).
Sedangkan, pembatalan hak atas tanah karena cacat

administratif dalam penerbitan keputusan pemberian


atau sertifikat hak atas tanahnya atau melaksanakan
putusan pengadilan yang telah mempe roleh kekuatan
hukum tetap. Pembatalan hak atas tanah dilakukan
dengan keputusan tnenteri yang bertanggung iawab
di bidang agrarialpertanahan. Dalam hal ini, menteri
dapat melimpahkan kepada kepala dari kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional, yakni Kantor Badan
Pertanahan Nasional di tingkat Provinsi (kantor
wilayah) atau peiabat yang ditunjuk-

hukum administratif ranpa melalui permohonan

1.

Faktor Penyebab Pembatalan Hak Atas Tanah


Ada beberapa hal yang menyebabkan pembatalan
atas tanah. Di antaranya ialah sebagai berikut:

a.

olelr pcjabat yang berwenang, dilaksanakan apal:ila


diketahui adanya cacar l'rukum administratif
dalam proses peKeputusan
pembatalan hak atas tanah karena
nerbitan kepucacat hukum administratif dalam
tusan pemberian
penerbitannya, dapat dilakukan karena

Pembatalan Hak Atas Tanah karena Cacat Hukum


Administratif
Hal yang dimaksud dengan cacat hukum admi-

hak atau sertifikatnya tanpa adanya permohonan.

nistratif berdasarkan Pasal LO7 Permenang 9199


adalah kcsalahan prosedur, kesalahan penerapan
peraturan perundang-undangan, kesalahan subjek
hak, kesalahan objek hak, kesalahan ienis hak, kesalahan perhitungan luas, terdapat tumpang tindih
hak atas tanah, data yuridis atau data fisik tidak ben r, at^u kcsalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.

h.

permohonan dari yang berkepentingan


atau pejabat yang benruenang tanpa
permohonan.

..-

Femhatalan Hak Atas Tanah karena Putusan Pengadilan


Keputusan pembatalan hak atas tanah karena

melaksanakan purusan pengadilan yang telah


memperoleh kekuatan hukum retap diterbitkan atas

'l
Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

permohonan yang berkepentingan. Permohonan tetsebut diajukan langsung kepada menteri atau kepala
kantor wilayah atau melalui kantor pertanahan.

2.

Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah

Terdapat beberapa proses dalam tata cara pembatalan hak atas tanah, sebagaimana berikut:

a.

Permohonan pembataian hak atas tanah diajukan


secara tertulis kepada menteri melalui kepala kantor

pertatahan, yang daerah kerianya meliputi letak


tanah yang bersangkutan, dengan dilampiri berkasberkas, berupa fotokopi surat bukti identitas dan
surat bukti kewargane garaafi (perorangan) atau
fotokopi akta pendirian (badan hukum); fotokopi surat keputusan atau sertifikat, serta surat-surat lain
yang lrerkaitan dengan permohonan pemb atalan.
Setelah berkas permohonan diterima, kepala kantor pertanahan memeriksa dan meneliti kelengkapan
data yuridis dan data fisik, mencatat dalam formulir
isian, memberikan tanda terima berkas permohonan,
serta memberitahukan kepada pemohon untuk me-

Iengkapi data yuridis dan data fisik apabila masih di-

-!.

92

Kantor Wilayah

Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada kepala kantor wilayah.
Selanjutnya, kepala kantor wilayah mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan dan
memeriksa, serta meneliti kelengkapan data yuridis
dan data fisik. Apabiia belum lengkap, maka segera

Kantor Pertanahan

perlukan.

b.

meminta kepala kantor pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya.


Dalam hal permohonan pembataian hak telah
dilimpahkan kepada kepala kantor wiiayah, kemudian rnenerbitkan keputusan pembatalan hak atas
tanah yang dimohon atau
keputusan pe-

nolakan
sertai

di-

dengan

alasan penolakannya.

Dalam hal permohonan


pembatalan hak telah dilimpahkan
kepada kepala kantor wilayah, kemudian
menerbitkan keputusan pembatalan hak
atas tanah yang dimohon atau keputusan
penolakan disertai dengan alasan
penolakinnya.

c. Menteri
Setelah menerima berkas permohonan, menteri
mcmerintahkan pejabat yang berwenang untuk
memeriksa dan mcneliti kelengkapan data yuridis

dan data fisik. Apabila belum lengkap, maka segera meminta kepala kantor pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya serta mencarat

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan. Menteri memutuskan permohonan terscbut dengan menerbitkan kcputusan pembatalan hak atar-r pcnolakan
disertai dcngan alasan penolakannya'

Ada bcberapa langkah yang harus segera Anda


lakukan dalam mcngurus sertifikat tanah yang terbakar atau hilang. Di antaranya adalah sebagai berikut:
1. Membuat surat keterangan mengenai musibah
yang menimpa sekaligus meminta surat kehilangan dari kepolisian.
2. Meminta salinan girik di kelurahan dan surat keterangan mengenai riwayat tanah tersebut.
3. Mengurus surat keterangan bebas sengketa di
kantor kelurahan sekaligus surat keterangan terkait belum disertifikatkannya tanal-r tersebut.
4. Mengajukan permohonan pembuatan sertifikat
atas tanah terscbut dengan melampirkan berkasbcrkasnya. Hal ini juga dapat dilakukan melalui
PPAT
1. Memastikan bahwa tidak ada sesuatu yang menjadi penghalang diterbitkannya sertifikat atas
tanah itu, sehingga instansi terkait bisa segera
menerbitkan sertifi kat.
6. Memeriksa kembali sertifikat yang baru agar
tidak ada kesalahan dalam pembuatanhya.

0.

Proses Pengurusan Sertilikat Tanah yang Ter'


bakar atau Hilang

Setiap orang, tampaknya tidak akan pernah berharap l:ahrva musibah atau bencana menimpa diri
dan keluarganye. Namun, terkadang, musibah dan
bencana hadir tanpa kita harapkan. Jika hal terscbut

benar-benar teriadi, rnaka hanya kcrugian dan


kesedihan yang didaPatkan'
Saat teriadi musibah kcbakaran ata:u banjir
misalnya, Anda yang pada ar'valnya mcmiliki rumah
yang berdiri dengan gagah, tiba-tiba roboh dan hancur. Harta kekayaan Anda hilang dan ludes tidak
tersisa. Bahkan, tidak iuang, dokumen-clokurnen
penting, seperti sertifikat tanah maupun properti
lainnya, hilang tanpa bekas. Jika hal ini teriadi, maka
Anda secepat mungkin harus mengurus dokumendokumen tersebut. Pasalnya, bisa iadi, ada oknumoknum yang iahat berupaya memanfaatkan situasi
tersebut untuk mengambil keuntungan dari diri
Anda.

Nah, langkah-langkah tersebut, sekali lagi sangatlah penting untuk Anda lakukan agar hak-hak
Anda selaku pemilik tanah yang sah, tidak diganggu

9+

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

atau disengketakan oleh pihak-pihak lain yang tidak

bertanggung jawab. Oleh karena itu, langkairlangkah itu harus dilakukan secara cepat dan teliti,
sehingga Anda dapat memperoleh sertifikat tanah
yang baru.

dapat dilihat

Pengurusan Sertifikat Tanah atas Nama Dua


0rang (Bersama)

Jika ada dua orang yang membeli sebidang tanah secara bersama-sama, maka sertifikat tanah
tersebut tentu saja bisa dibuat atas nama keduanya. Konsekuensinya, ape pun yang dilakukan atas
tanah tersebut, semisal ditukarkan, dijual, maupun
diwakafkan, wajib atas sepengetahuan dan kesepakatan keduanya, bukan salah seorang di afitarafiya
saja.

Adapun mekanisme pembuatan sertifikat atas


nama dua individu ini tidak jauh herbeda dengan
mekanismc pengLrrllsan dokumen properti lainnya.
Adapun mekanismenya adalah sebagai bcrikut:

1.
2.

3.

kepemilikan tanah yang sah (sertifikat larna- arau


akta jual beli), dan dokumen penring lainnya.
Membayar biaya administrasi yang jumlahnya
telah ditetapkan ole h kantor Derranahan, biasanya

Keduanya mengajukan permohonan pembuatan


sertifikat bersama di kantor pertanahan setempat.
Mempersiapkan beberapa dokumen terkait untuk dilampirkan pada surat permohooan, se-

perti kartu identitas diri masing-masing, bukti'

96

di tabel-tabel yang dipajang di

kantor pertanahan serempat.


4. Mengecek sertifikat bersama agar keduanya dapat memahami isinya. Umumnya, dalam sertifikat bersama tersebut, rerrera pembagian luas
tanah berdasarkan kesepakatan keduanya." Niamun, tanpa adanya kesepa-katan keduanya pun,
BPN bisa membagi luas tanah tersebut sama
tata.
t. Memeriksa sertifikat baru yang telah terbit agar
jika terjadi kesalahan dapat segcra diminrakan
perbaikan kepada pejabat tcrkaic"

Dalam pengurusan ser-

,ifiku,

lDalam pengurusan sertifikat,tanah atas nama

tanah ?"f9,":::r;,|;:*::ruffi'##:: !
aras Dam'- d,,a \.. T[:':ffifiX'iXy.*?'ii;'r"],1"#_
I
<jurr .irl oagi keOi. r"ya
orang atau lcbih,
l

kcdua orang yang


terlibat dalam proses pengllnrsan

&

_.

__t

harus benar-benar bermu.syawarah, sehingga bisa


melahirkan kesepakatan ve{tr,i i:,rii., dan a.jii "t,,tgr
97

,f
Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

keduanya. Proses pengurusan tanpa ftilrsyawarah


biasanya hanya menimbulkan sengketa atau konflik
di antara keduanya, lantaran masing-masing orang
mcrasa tidak diuntungkan oleh orang yang satunya'

il.

Pengurusan Sertilikat Tanah atas Nama Anak

Terkadang, sebagian orang tua berkcinginan agar


anak-anak mereka memiliki properti mereka sendiri,

meskipun mereka bclumlah mencapai usia dewasa.


tsagi Anda, par^ orang tua yang memiliki keinginan
tersebut, tidak perlu khawatir dan menunggu waktu
lama hingga anak-anak Anda mencapai usia dewasa.
Sebab, mengurus sertifikat properti tetap dapat
Anda lakukan tanpa harus melibatkan anak Anda.
Namun, ada bebcrapa mekanisme yang tetap harus
Anda lakr.rkan dalam mengurus sertifikat tanah
atas nama anak Anda. Di antaranya adalah sebagai
berikut:
1. Mengajukan permohonan kepacla badan pertanahan setempat atau meminta bantuan kepada
notaris atau PPAT untuk memprosesnya.
2. Melampirkan dokumen-dokumen terkait, sepcrti
kartu identitas, akta jual beli, dan dokumen penting lainny^ seat mengajukan permohonan se.bagai bahan pertimbangan pejabat terkait dalam
menerbitkan sertifikat.

3.

Menyiapkan biaya administrasi pembuatan sertifikat.


4. Memeriksa kembali sertifikat yang telah diterbitkan agar jika terjadi kesalahan dapat segera
diperbaiki.
5. Memastikan bahwa nama yang rerrera dalam
sertifikat itu adalah nama anak Anda, sehingga
tidak terjadi kesalahan dalam sertifikat yang
baru.
Nah, langkah-langkah tersebut sangatlah penting Anda lakukan bila ingin mengurus sertifikat tanah anak Anda. Namun, agar anak Anda memahami
keinginan tersebut, tidak ada salahnya jika Anda
mendiskusikannya kepada anak Anda atau menunggunya mencapai usia dewasa, sehingga ia,Japat mengurus sendiri sertifikat tanahnya.

R. Proses Pemindahan Hak atas Tanah

Karena

Pertukaran
Pemindahan hak atas ranah juga dapat ter:jadi
karena pertukaran, selain melalui lelang, hibah, dan
jual beli. Saat Anda memutuskan unruk menukarl:an
tanah, Anda harus mengetahui beberapa hal penting
agar Anda tidak dirugikan dalarn proses perrukaran
tanah tersebut. Hal penting tersebut, di antaranya
adalah sebagai berikut:

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

Mcngecek riwayat tanah yang ditukar untuk


memastikan bahwa srarus kepemilikan tanah

tanahnya. Jangan sampai Anda tertipu bahwa


tanah yang akan ditukarkan ternyata sertifikatnya

memanS

palsu.

nama
yang

atas

Mengecek

pihak

6.

hendak

me nu karkan
tanah tersebut.
2. Memastikan keadaan tanah
bebas sengketa, tidak sedang dijaminkan, dan
tidak dihuni r:lch pcnghuni liar. Sebab, jika masih disengketakan maka urusan selanjutnya
justru lebih rurnit. Sementara, bila sedang dihuni penghuni }.iar, maka secepat mungkin
Anda meminta orang yang ingin mcnukar agar
menyelesaikan persoalan ini terlebih dahulu.
Usalrakan agar tanah tersebut letaknya strategis.
Sebab, hal ini bisa sangat menguntungkan bagi
Anda selaku pcmilik yang baru. Namun, yang
jauh lebih penting, pastikan bahwa tanah tersebut sesuai dengan kebutuhan Anda.
4. Pastikan bahwa lokasi tanah berada di wilayah
yang am n dan nyaman. Pastikan pula bahwa
lokasi tersebut tidak termasuk dalam tata ruang
di wilayah itu.

t. Periksa dokumen kepcmilikan tanah

secara

cermat. Pastikan keaslian sertifikat dan akta


t00

8.

Pastikan bahrva tanah tersebut bukanlah tanah


gilik yanghanya diklaim tanpa kejelasan. Sebab,
hal ini pasti hanya merugikan diri Anda.
Datangi lokasi tanah tersebut untuk memastikan
berapa luas tanahnya.
Dalam proses pertuka rafirry\pastikan bahwaproses dilakukan di hadapan notaris. Hal ini sangat
penting untuk mengantisipasi permasalahan

yang mungkin muncul di kemudian hari. Perjanjiao yang dilakukan di depan notaris, dapat
menjadi bukti kuat dalam persidangan jika seandainya tanah tersebut diperkarakan sampai ke
pengadilan.

9.

Sebagai langkah terakhir, segera daftarkan tanah

tersebut ke kantor pertanahan untuk mendapatkan sertifikat baru melalui proses balik nama.
Dalam proses pertukaran tanah, Anda harus
cerdas dan cermat, sehingga Anda tidak dirugikan.
Namun, yang jauh lebih penting, kedua belah pihak
dapat memperoleh kemanfaatan dari transaksi pertukaran tanah tersebut. Karena itulah, langkah-langkah yang penulis sebutkan itu, harus benar-benar
dilakukan secara baik.
l0l

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

S.

Pengurusan Perwakalan Tanah

Mcwakafkan tanah merupakan hal yang sering


tcrjadi dalam kehidupan masyarakat kita yang religius. Tidak jarang, kita mendapati seseorang yang
rela mewakafkan tanah untuk mendirikan masjid
atau sekolah. Bahkan, tidak jarang pula, kita menjumpai seseorang yang mewakafkan tanah untuk
kepentingan umum yang lain. Misalnya, untuk membangun lapangan sepak bola agar dapat digunakan
sebagai tempat bermain masyarakat di sekitarnya.
Mewakafkan tanah pada dasarnya bermakna
mcmberikan tanah dengan cuma-cuma untuk
kepentingan keagarnaan, sosial, dan kcpentingan

umum lainnya. Dengan demikian,

mewakafkan

tanah sangat berbeda dengan transaksi pertukaran


tanah maupun jual beli tanah. Sebab, wakaf tanah
murni aktivitas ibadah tanpa maksud transaksi bisnis
apa pun. Oleh karena iru, pengurusannya pun sangar
mungkin berbedadengan
pengurusan jual
Mewakafkan tanah merupakan
hal yang sering terjadi dalam kehidupan
beli tanah maumasyarakat kita yang religius. Tidak
jarang, kita mendapati seseorang
pun pertukaran
yang rela mewakafkan tanah untuk
mendirikan masjid atau sekolah.

tanah.

Jika

Anda
ingin mewakafkan tanah, maka ada bcberapa hal pcnring
to2

yang perlu Anda pahami. Di antaranya adalah sebagai l:erikut:


1. Memastikan bahwa tanah yang diwakafkan bebas dari sengketa, tidak dalam status sitaan, dan
tidak dibebani oleh hak tanggungan.
2. Untuk memperjelas statLrsnya, Anda dapat memohon dibuatkan surat keterangan dari kantor
kelurahan dan kecamatan setempat.

). Mcmastikan bahwa status tanah merupakan


hak milik, bukan hak pakai atau hak gr.rna, jug;
bukan merupakan tanah girik. Hal ini terkait
dcngan salah satu syarat wakaf, yakni tanat.
yang diwakafkan adalah tanah yang berstatur
hak milik (UUPA pasal 49 dan PP No.28 tahur
l{)11). Dengan demikian, tanah yar}g statLlsnya
bukan hak rnilik harus ditingkatkan dulr
statusnya mcnjadi hak milik.
4. Mendatangi pejabat pembuat akta ikrar wakar
untuk membuat akta ikrar wakaf. Persvaratar
pembuatan akta ikrar wakaf harus disaksikar
oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi, yang
tentunya sudah mencapai usia dew'asadan beraka'
sehat. Dalam Islam, dua orang saksi tcrscbu
ialah laki-laki. Jika wanita, maka saksinya haru,
empat ofang.

r03

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

t. Mcnyerahkan dokumen-dokumen yang terkait


dengan bukti kepemilikan dan surat keterangan
dari desa/kelurahan dan kecamatan. Mengajukan

permohonan kepada bupati, walikota, atau


pejabat terkait untuk mendaftarkan tanah wakaf

5.
6.

surat kuas a jlkapermohon annyadikuasakan,


identitas wakif (fotokopi KTP dan dilegalisasi

oleh pejabat berwenang), dan


identitas nadzir(fotokopiKTP dandilegalisasi
oleh pejabar yang berwenang.

tersebut.
6.

T. Pengurusan

Membuatkan sertifikat tanah yang baru melalui


yang lainnya di kantor
proses balik nama
^tav
pertanahan. Hal ini penting dilakukan agar di
kemudian hari, tanah wakaf tidak meniadi persoalan, semisal diminta kembali oleh ahli waris si

(Hak Guna Bangunan)


Seandainya Anda hendak mewakafkan tanah,
maka hal pertama yang harus dipahami adalah per-

pewakaf.

Nah, agar proses pengurusan sertifikat wakaf [:erjalan dengan baik dan lancar, sebaiknya Anda memperhatikan secara cermat hal-hal yang penulis sebutkan itu. Jangan sampai proses pengurLrsan tanah
wakaf terkendala dengan berbagai hal. Padahal, ta'
nah wakaf bertujuan untuk kepentingan umat mau-

pun seseoranS.
Selain itu, Anda juga harus memenuhi bcberapa
persyaratan administrasi, seperti

1.
2.
).
4.

surat permohonan,

akta ikrar wakafl


sertifikat hak milik yang asli,
surat pengesahan nadzir,

Sertifikat Tanah Berstatus HGB

\:
li

/t
I

syaratlrr perwakafan. Setidaknya, ada dua syarat


perwakafan yang harus Anda pahami, sebagaimana
berikut:
1. Pemberi wakaf adalah badan hukum atau orang
yang telah dewasa, sehat akal, dan ranpa adanya
paksaan. Dengan demikian, untuk anak yang
belum mencapai usia dewasa (dalam Islam disebut baligh) dan tidak berakal sehat (gila),
serta dalam situasi yang dipaksakan, maka tidak
perwakafannya dianggap tidak sah.
2. Thnah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik (UUPA pasal 4) dan.pp No.28
tahun L977). Dengan demikian, tanah yang diwakafkan tidak boleh bersratus hak guna atau
merupakan tanah milik negara, atau tanah adat.

I
I

t05

Yanuar Arifin

Berdasarkan kedua persyarakatan tersebut, ham-

pir pasti bahwa tanah berstatus HGB tidak dapat


diwakafkan. Agar tanah itu bisa diwakafkan, maka

panduan Lengkap
Mengurus Dokumen properti

4.

agar tu_
nah wakaf tersebut di kemudian hari
tidak men_
jadi persoalan, semisal diminta
kembali oleh ahli
waris si pewakaf

starusnya pun perlu ditingkatkan menjadi hak milik.

Permohonan peningkatan status bisa diajukan ke


kantor BPN sctempat. Setelah statusnya ditingkatkan menjadi hak milik, tanah terscbut baru bisa diwakafkan.
Adapun mckanisme perwakafan tanah adalah scbagai berikut:
1. Mendatangi pejabat pcmlruat akta ikrar rvakaf
untuk membuat akta ikrar waka{ dengan syarat
harus disaksikan oleh sekurang;-kurangnya dua
orang saksi. Dalam Islam, dua orang saksi tcrsebut haruslah laki-laki yang sudah mcncapai
usia dewasa dan berakal sehat. Kalaupun rvanita,
maka saksinya harus terdiri atas empat orang
wanita.
2. Menyerahkan dokumen-dokumen yang terkait
dengan bukti kepemilikan dan surat ketcrangan
dari desa/kelurahan dan kecamatan.
3. Mengajukan permohonan kepada pejabat di
daerah, dalam hal ini bupati, walikota, atau kcpala subdirektorat agraria setcmpat untuk merclaftarkan perwakafan itu.

Membuatkan serrifikat tanah yang baru


melalui
proses balik nam a atau. yang lainnya
di kantor
pertanahan. Hal ini penting dilakukan

Dengan demikian, mekanisme pcngurusan


ser_
tifikac tanah bcrstatus HGB tidaklah jauh
ber_
beda dengan yang berstatus rrak mirik.
Bahkan,
pengurusan sertifikat wakaf tanah
berstarus HGB
jauh lebih rumit, lantaran
harus dilakukan

Mekanisme pengurusan sertifikat tanah

proses pening- I berstatus HGB tidaklah jauh berbeda


dengan yang berstatus hai milik. Bahkan,
katan status ta- I
pengurusan sertifikat wakaf

nah menjadi hak

tanah

milik.

U.
lu

IVlengurus Dokumen Kepemilikan yang palsu


Saat hendak membeli sebidang ranah,
Anda

per_

berhati-hati karena bisa saja, Anda ditipu


oleh
si penjual tanah. Salah satu bentuk penipuan
yang
sering dilakukan oleh penjual tanah adalah -m"I
nyerahkan bukti kepemilikan tanah yang
palsu. Oleh
karena itu, Anda perlu memastikan
terlebih dahulu
bukti kepemilikan rersebur adalahasli dan
legal.

t06
107

Yanuar Arifin

Namun, Anda bisa saja salah mengantisipasi dan


baru mengetahui bahwa dokumen yang diserahkan
penjual ternyata palsu, padahal transaksi telah selesai'
Oleh karena itu, Anda perlu mengambil beberapa

alternatif penyelesaian masalah tersebut. Caranya


adalah sebag ai berikut :
1. Melalui jalur kekeluargaan atau musyawarah'

2.

Dalam hal ini, Anda mendatangi peniual untuk


mengonfirmasi persoalan sekaligus memintanlra
bertanggung jawab atas masalah itu.
Melalui ialur mediasi. Dalam hal ini, Anda dapat
meminta bantuan notaris dan saksi saat transaksi
jual beti. Hadirkan mereka dalam musyawarah
dengan pihak penjual demi menyelesaikan
masalah.

3.

Menempuh ialur hukum bila kedua langkah tersebut tidak membuahkan hasil. Dalam hal ini,
Anda bisa melaporkan kepada pihak berwajib
bahwa telah terjadi kejahatan pemalsuan. Pihak
berwajib tentu akan menindaklaniuti penga'"...
duan Anda tersebut. Pada dasarnya, cara ke-

tiga ini merupakan langkah alternatif bila carucara sebelumnya, baik melalui musyawarah
maupun mediasi tidak menemui hasil. Unnrlr
itu, mungkin cara ketiga ini menyita banyak
waktu, energi, dan biaya. Namun demikian,

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

cara

ini merupakan langkah pamungkas untuk

menyelesaikan persoalan dan untuk memberikan


pclajaran bagi si penjual agar tidak mengulangi
perbuatannya.

Nah, langkah-langkah tersebut merupakafi caracara untuk menyikapi kasus penipuan yang mungkin terjadi pada Anda. OIeh karena iru, cermat dan
cerdas dalam setiap transaksi jual beli ranah adalah
sikap yang harus dikcdepankan agar Anda dapat
menghindari kasus penipuan. Sangat penting pula,
Anda melakukan transaksi juat beli tanah dengan
orang-orang yang secara umum dikenal luas kejujurannya.

1/. Mengurus Sertifikat agarTidak Disalahgunakan


Tentunya, Anda sudah memahami dengan baik
bahwa sertifikat merupakan bukti kepemilikan arau
hak atas sebuah properri, baik itu tanah, bangunan,
maupun benda-benda bcrharg a lainnya. Oleh karena
itu, sertifikat mutlak dijaga dengan baik agar tidak
disalahgunakan dan dipindahtangankan oleh orang

lain. Maka dari itu, ada beberapa hal yang harus


Anda perhatikan secara baik agar sertifikat properri
Anda tidak disalahgunakan. Di antaranya adalah
sebagai berikut:

r09

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

1.

Seandainya runah Anda belum ber-

4.

atau hak atas sebuah


ngaiukan IIbuktikepemilikan
properti,
itu
tanah, bangunan,
baik
r
permohonan'.-maupun benda-bendaberharga

me

sertifikat kepada kantor


pertanahan setempat. Hati-hati ketika
menggunakan calo dalam mengurus sertifikat
karena bisa saja, sertifikat itu bermasalah dan

Jangan mengubah isi sertifikat. Sebaiknya,


Anda tidak mengubah atau mencorat-coret kandungan sertifikat, apalagi tanpa kehadiran pihak
pertanahan. Bila Anda mengubah isi sertifikat
secara sepihak, maka Anda dapat mengalami
bcrbagai masalah di kemudian hari. Jika terdapat
kesalahan pada sertifikat, Anda bisa segera me-

rninta pejabat pertanahan setempat untuk mengubah isi sertifikat.


5.

isinya tidak dapat dipertanggungiawabkan2. Ketika Anda membeli tanah, Anda perlu memeriksa status tanah dan bukti kepemilikan ta-

Jangan meminjamkan sertifikat. Jrka Anda sampai meminjamkan sertifikat tanah Anda, ma-

ka hal itu merupakan suatu kesalahan

yang

sangat fatal. Sebab, besar kemungkinan jika ser-

nah tersebut, serta dokumen-dokumen terkait

tifikat yang dipinjamkan disalahgunakan

lainnya. Anda juga perlu memastikan bahwa dokumen yang diserahkan peniual adalah asli dan
legal, serta bisa dipertanggungjawabkan- Anda
harus mendatangi lokasi untuk mencocokkan
data pada sertifikat dengan kondisi tanah yang

si peminjam, bahkan sampai pada tahap menjaminkan dan menjual sertifikat itu kepadaorang

aktual.
3. Saat menyimpan sertifikat, sebaiknya Anda menyimpan sertifikat di tempat yang amln dan
mudah terjangkau (dengan tujuan agar mudah
mengambilnya saat teriadi musibah atau bencana).

lr0

oleh

lain.
6.

Jangan menghilangkan sertifikat. Seandainya


sertifikat yang Anda miliki hilang atau terbakar,
sebaiknya Anda segera mclapor kepada pihak
yang berwajib untuk mendapatkan surar keterangan hilang dari kantor kepolisian. Surat keterangan tersebut nantinya bisa menjadi alasan
kuat bagi Anda untuk mengajukan pembuatan
sertifikat baru ke kantor pertanahan serempat.

llt

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

menyelesaikan masalah itu melalui jalur hukum.


Perianjian itu dapat dijadikan sebagai alat bukti

W. Mengurus Sertilikat Tanah yang Diiaminkan


Saat Anda mengaiukan kredit uang kepada
kreditur, baik ke bank maupun tempat pegadaian,
biasanya pihak kreditur akan meminta jaminan
supaya kredit Anda diterima. Salah satu iaminan
yang sering diminta oleh kreditur adalah sertifikat
tanah. Jaminan berupa sertifikat tanalt tentu sangat berisiko karena bisa saja disalahgunakan dan

di pengadilan.
4. Agar sertifikat And a aman, sebaiknya pe ni arn inannya dilakukan di bank sebab, bank tersebut
akan membuat akta pemberian hak tanggungan
(APTI{) sebagai jarninan pelunasan utang Anda.
Namun, seandainya Anda melakukan wanpresta.ri
dan tidak sanggup lagi melun'asi utang, maka
pihak bank bisa memindahtangankan sertifikat
Anda.
5. Jika Anda benar menjarninkan scrtifikat tanah
di bank, maka sebaiknya Anda memilih bank
dengan bunga kredit yang rendah, sehingga tidak
membebani diri Anda dalam melunasi kredit.

dipindahtangankan oleh kreditur. Bila hal ini terjadi,


maka Anda pasti akan sangat dirugikan.
Untuk mengantisipasi hal itu, ada beberapa hal
yang perlu Anda perhatikan sebelum memberanikan
diri menjaminkan sertifikat tanah kepada kreditur.
Cara ia.lah sebagai berikut:

1. Anda perlu

memastikan bahwa kreditur itu


kredibel dan nack record-nya bagus. Dengan
begitu, sertifikat tanah yang Anda jaminkan tctap aman di tangannya.
2. Anda perlu memastikan bahwa kreditur merllpakan orang atau instansi yang legal dalam mcnjalankan transaksi bisnis pengkreditan.
3. Anda perlu membuat perianiian di hadapan
notaris saat menjaminkan sertifikat tersebut.
Hal ini sangat membantu Anda ketika nanrinya mengalami masalah dengan sertifikat
yang dijaminkan dan Anda memilih untuk

l.l

Pamduan MenSurus

Bokumen Bumaft dan


Bansunan

spek legalitas sebuah rumah atau bangunan


.fa*ung^t penting untuk mengantisipasi timbulnya
permasalahan hukum di kemudian hari. Aspek legalitas itu meliputi perjanjian pengikatan iual-beli,
akta jual-beli (dalam transaksi jual-beli), IMB, serta
beberapa dokumen lainnya. Terkait aspek legalitas
ini, semua hal ihwalnya telah dituangkan dalam per-

aturan perundang-undangan.

A.

Dokumen Rumah atau Bangunan dalam Transaksi Jual-Beli

Ketika Anda membeli sebuah rumah atau bangunan, maka aspek legalitas perlu diperhatikan,
il5

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

2.

bahkan pcrlu diurus. Hal ini penting unruk menghindari pcrmasalahan yang bisa muncul di kemudian
hari. Aspek legalitas yang perlu diurus dalam transaksi jual-beli adalah perjaniian pengikatan jual-beli
dan penandatanganan akta jual-beli.

1. Perjanjian

Saat melakukan perjanjian pengikatan jual-beli,

hendaknya Anda memperhatikan hal-hal mendasar


yang menjadi isi perjanjian pengikatan jr"ral-beli. Sehingga, kctika Anda di kcrnudian hari mengalarni
masalah dengan properti yang dibeli itu, Anda dapat
memastikan pihak rrrana yang salah.

Peningkatan Jual-Beli (PPJB)

Hal-hal yang pcrlu Anda cermati

PPJB merupakan salah satu kekuatan hukum


sekaligus jaminan hukum pada saat meml:eli rumah

a.

Uraian 0bjek Pengikatan Jual-Beli

Ini berkaitan dengan janji pengembang atau de-

mcmbuat perjanjian ini, karena ada pedornan dan


atura.n clari pemerintah, yakni Keputusan Menteri
Negara Perumahan Rakyat No. 9 tahun L99t.

sebagai penjual kepada konsumen/pembeli


properti. Oleh karena itu, penandatanganan PPJB ini
dilakukan sebelum rumah selesai dibangun. Dengan
demikian, pada saat penyerahan, pembeli bisa langsLlng mengecek kondisi rurnah untuk mcmastikan

'u-eloper

Secara garis besar, PPJB berisikan, antara lain:

kesesuaian dengan spesifikasi yang di- iG^;objek


berkaitan dengan janji
ianiikan oleh i pengembangataudevelopersebagai

', ', .

lpeniual kepadakonsumen/pembeli properti


ry
U fa- \ Oleh karena itu, penandatanganan PPJB
ian objek yang "'---lT dilakukan sebelum rumah selesai
---- dibangun'
perlu Anda cer-

Aeaenpetl.

mati ad.alah:

penyelesaian perseiisihan.
It6

secara

mendetail saat dilakr"rkannya PPJB adalah meliputi


beberapa hal berikut:

yang belum jadi. PPJB akan mencegah suaru tindakan


yang merugikan dari pihak deueloper terhadap pembeli.
Pihak deuelolter tidak boleh sewenang-wenang dalam

pihak yang melakukan kesepakatan,


kewajiban bagi penjual,
uraian objek pengikatan jual-beii,
jaminan penjual,
waktr-r serah terima bangunan,
pemeliharaan bangunan,
penggunaan bangunan,
pengalihan hak,
pembatalan pengikaran, dan

Hal-Hal yang Perlu Dicermati

17

Yanuar Arifin

b.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

1) Luas bangunan disertai dengan

3.

2)

gambar
arsitektur dan gambar spesifikasi teknis,
lokasi tanah sesuai dengan pencantuman

3)

nomor kavling, dan


mengenai luas tanah beserta perizinannya.

jual dan pembeli mengadakan penandatanganan akta


jual-beli di hadapan PPAT. Kedua belah pihak pun

dimulai untuk mengikuti prosedur yang berlaku.


Adapun prosedur penandatanganan akta jualbeli adalah sebagai berikut:
a. Penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi
kuasa dengan surat kuasa tertulis harus menghadiri pembuatan akta.
b. Pembuatan akta harus dihadiri sekurang-kurangnya dua orang saksi.
c. Pejal:at pembuat akta tanah membacakan akta
dan menjelaskan isi, serta maksud pembuatan
akta.
d. Jika isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon
pembeli, maka akta ditandatangani oleh peniual,
calon pembeli, saksi-saksi, dan pejabat pembuat

Kewajiban dan Jaminan Penjual

Piirak penjual

wairb membangun
dan menyerahkan unit rumah/kavling sesuai dengan
ara:u deueloper

yung ditawarkan kepada pembeli, sebagaimana


tertera pada perjanjian, sehingga perjaniian ini
menjadi pegangan hukum bagi pembeli. Pembeli
harus mencermati isi perjanjian, terutam'e yangi
rnenjelaskan jaminan instansi yang berwenang.

c. Kewajiban bagi Pembeli


Dalam perjanjian dipaparkan j.rg" kewajiban
pembeli, yakni rnembayar cicilan rumah/kavling
dan rnengenai sanksi dari keterlaml:atan berupa
denda. Keputusan Menteri Negara PerumahanRakyat r\o. 9 tahun 1995 mcnjelaskan bahrva besar
dcnda keteriambar.an adalah dua pcr scribu dari
jumlah angsuran pcr hari keterlambatan. Biasanya,

e.

penandatanganan PPJB ciilakukan setclah pembeli


membayar r-rang sebes ar )Ao/o dari harga properti clidilakukan di hadapan notaris.
il8

Prosedur Penandatanganan Akta Jual-Beli


Sebelum diterbitkan akta jual-beli, biasanya pen-

\.,

f.

akta tanah.
Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar laionya
disampaikan ke kantor BPN untuk.keperluan
pendaftaran (balik nama).
Penjual dan pembeli mendapat fotokopi akta.

il9

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

4. Posisi Notaris/PPAT dalam Transaksi Jual-Beli

B.

Properti
Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan
hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru tanah,
menggadaikan tanah, atau rneminjam uang dengan
suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT/

Dalam pasal T ayar. L dan 2 UU No. 28 Thhun


2002, disebutkan bahrva setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan

notaris.

Akta tanah dan akta jual-beli harus dil:uat oleh


dan di hadapan PPAT/Notaris karena merupakan
satu-satunya pejabat yang berrvenang. Adapun
pengecualiannya jika di suatu kecamatan belum
diangkat seorang PPAT, biasanya kepala kecamatan
dan rnenjadi PPAT semcntara. Konsekuensinya,
pcrnbeli ticlak dapat melakukan pendaftaran hak di
kantor tsPN, dan pastinya tidak akan memperoleh
sertifikat sebagai tanda bukti atas tanah yang dibeli
tersebut. Pendaftaran tanah hanya bisa dilakukan
berdasarkan akta otentik yang dibuac oleh PPAT.
Jadi, kehadiran noSetiap perjanlian
taris/PPAT du- i
yang bermaksud memindahkan
lam transaksi i hak atas tanah, memberikan sesuatu hak
baru tanah, menggadaikan tanah. atau

jual-beli me- \ meminjam uang dengan suatu akta yang


oleh dan di hadapan PPAT/
rupakan

suatu

'r-__dibuat

yang mutlak"

notaris.

Dokumen ketika Membangun Rumah alau Gedung

gedung. Persyaratan administrasi meliputipersyaratan


statlls hak atas tanah, status kepemilikan bangunan
gedung, dan izin mendirikan bangunan. Sedangkan,

persyaratan teknisnya mencakup persyaratafi tata


bangunzrn dan persyaratafl keandalan bangunan gedr-rng.

l\amun, pcrsyararan trclministrarif dan teknis dari


sebuah gedung dan bangr-rnan, dibuat sesuai dengan
klasifikasi bangunan. Adapun klasifikasi bangunan
itu adalah sebagai berikut:

1.

Bangunan Hunian

Adapun yang dikategorikan sebagai bangunan


hunian ialah:
a. rumah tinggal dan toko (Ruko),
b. rumah tinggal, rumah kost, dan rumah sewa,
c. hotel dan pondok wisata, serta

d.

t'20

villa, guest ltouse, dan apartemen.

t2l

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

2. Bangunan Bukan Hunian

5.

Adapun yang dikategorikan sebagai bangunan

Adapun yang dikategorikan sebagai bangunan


bukan hunian ialah:
&. toko, kantor, dan kios,
b. bank, industri, gudang, garn-Ient, danwarfubt4t,
c. swalayan, dcpartruerut store, grosir, dan pertokoan,
serta

d.

Bangunan Khusus

khusus ialah:

a.
b.
c.
d.

towerf antena,

pompa air,
boster,

gardu, dan lain-lain.

restoran dan rumah makan.


Beragam jenis bangunan tersebut dapat didirikan

oleh perorangan maupun badan hukum.

3. Bangunan Sosial
Adapun yang dikategorikan sebagai bangunan
sosial ialah
a. klinik/rumah sakit,

b.
c.

sekolah, dan
tempat ibadah.

4.

Bangunan Umum

Secara

umum, persyaratan administrasi untuk beragam jenis


bangunan itu adalah sebagaimana uraian berikut:

1.

Izin Mendirikan Bangunan (lMB)

IMB atau izin mendirikan bangunan adalah izin


yang diberikan dalam melakukan kcgiatan mem-

Adapun yang dikategorikan sebagai bangunan


umum ialah:
L. terminal,
b. balai pertemuan,
c. bangunan rekreasi dan lapangan golf, serta
d. bangunan POM bensin

bangun dalam rangka pemanfaatan ruang dan penataan bangunan sesuai dengan peruntukannya. Izin

ini

bisa diterbitkan bila rencana


bangunan dinilai

tclah

mcmenuhi
pcrsyararan dari bcberapa aspek, yakni

aspek pertanahan,

IMB atau izin


mendirikan bangunan adalah izin
yang diberikan dalarn melakukan
kegiatan membangun dalam rangka
pemanfaatan ruang dan penataan
bangunan sesuai dengan

-'--'::-: ffi;##;

planologis, teknis, kesehatan, kenyamafian, dan lingkungan.


t'))

123

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

2.

4.

Jangka WaKu Pengurusan IMB

IMB dialukan ketika

tnemulai
sehingga pelakpelaksanaan pengeriaan bangunan'
dengan per,u.^on pembangunan tidak terganitl
Pada ulnumnya?
aturan-peraturan yang berlaku'
antara 24-21hui'
rvaktu pernrosesan IMB lamanya
yang pertama kaii'
terhitung dari waktu pcngaiuan
berbeda-beda' tergantung ke-

Scbaiknya,

Sebelum mengajukan permohonan pengurusan


IMB, ada beberapa hal yang perlu dilakukan dan
dip ah ami oleh pemo ho n. D i

berikut:

IMB Rumah Tinggal


Jangka WaKu Penyelesaian

Waktu pcrmohonan untuk rumah

tinggal

diterimanya perpaling lambat 2) hati keria sejak


persyaratan dan'".
mohonan yang telah memenuhi
waktu tersebut t"t'
telah mem bayat retribusi' Namun'
teknis terhadap
',
tidak berlaku iika hasil penelitian
]
diperlukannya
rnasih
permohonan menuniukkan
perbaikan-perbaikan atau penyt*Oo'*ut'''ete!-al' --"/
adany apembe

ritahuan secara te rtul is dari d inas/suku

dinas terkait.
24

arty a adalah seb ag ai

Melakukan konsultasi mengenai kekuatan


tanah,

konstruksi bangunan, garis sempadan bangunan,


dan garis sempadan ialan. Konsultasi tersebut
dapat dilakukan dengan orang yang kompeten
di bidang konstruksi atau di bagian perizinan

liiulun

3.

^ntar

^. struktur bangunan, daya dukung

Jangka waktu ini

dan kesiapan
daerah pengawasan setempat
berkas-berkas Yang diPerlukan'
perialanan
IlvtB iuga diperbarui apabila dalam
tenovasi yang mewaktu, bangunan signifikan atau
pada lingnimbulkan kegiatan yang berdampak
dan bentuk' baik
kungan, seperti perubahan fungsi
disengaia atauPun tidak'

Proses Permohonan IMB

IMB.
b. Mcngurus IPL sebelum lMB, iika bangunan
tersebut dipersyaratkan izin peruntukan lahan
(IPL). IPL ini biasanya terkait dengan fungsi
lahan yang pem anfa:ttannya diperkirakan bisa
berdampak besar terhadap lingkungan, baik
dari segi kualitas lingkungan maupun dari sisi
ekonomi, serta yafi1 memiliki rencana anggarannya braya tinggi.
C.
Memastikan bahwa bangunan bersih dari sengketa.
d.

e.

Mengecek kevalidan data dan kelengkapan berkas yang diajukan.


Tidak boleh mernbangun sebelum IMB atau izin
pendahuluan diterbitkan.

Fanduan Lengkap Mengurus Dokumen Froperti

Yanuar Arifin

f.

Tidak boleh melakukan kegiatan usaha kawasan


sebelum izin teknis diterbitkan.

5. Berkas-Berkas yang Perlu Disiapkan


Ada beberapa berkas yang perlu dipersiapkan
oleh pemohon dalam mengaiukan IMB, yakni:
a- formulir permohonan IMB,

b.
c.
d.

fotokopi KTP,
fotokopi pembayaran PBB terakhir,
fotokopi surat keterangan kepemilikan tanah
yang sah (sertifikat akta iual-beli),
e. gambar arsitektur dan gambar situasi bangunan
yang akan didirikan,
gambar peta rencana kota yang diperoleh dari
suku dinas tata kota, dan
g. surat pernyataan yang berisi:
1) Kesanggupan untuk menyesuaikan bangunao dengan peraturan yang berlaku dan tidak
keberatan mengepras bangunan yang me-

2)

langgar peraturan.
Kesediaan untuk bertanggung jawab at'as kekuatan konsuuksi bangunannya dan segala
sesuatunya bila bangunannya mengakibatkan
kerusakan atau kerugian terhadap banguna'n
tetaflgge- atau pihak lain.

6.

Tempat Mengurus IMB dan Tata Cara penerbitan


IMB

IMB dapat diurus dengan mendatangi seksi p2B


kecamatan setempat dengan mernbawa dokumendokumen rerkait.
dapat diurus dengan
IMB diterbitkan i
oreh dinas P2B ,"[ilffi'3:3;:"Jffi8ff:il;:T",
provinsi, berupa ', terkalt lMB diterbitkan oleh dinas P2B
t.
?.]i Ti;ii'I:: ;:H:Tff:Hil"ff#:
s u rar keputus an

kepala

dinas

---'------}-"-oerapa

lampiran'

atas nanla gubernur dengan


bel:erapa lampiran.
Adapr-rn rata cara penerbitan INIB adalah:
pcrnbzryaran retribusi I[,{B me]alui lembaga

^.

b.
c.

keuangan yang sah,


penyerahan bukti pembayaran retribusi kepada
pemerintah daerah,

d.

penerbitan IMB sebagai pengesahan dokumen


rencana teknis untuk dapat memulai pelaksanaan
konstruksi, dan
penerimaan dokumen IMB oleh pemohon.

7.

Penerbitan lzin Khusus atau Keterangan Membangun

Ada beberapa kondisi yang membuat izin khusus


atau keterangarl membangun diterbitkan oleh suku
dinas. Kondisi tersebut adalah sebagai berikut:

126

t2f

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

a.

mezanine, dibatasi 5O%

Penambahan bangun Ln y a:n1 telah metniliki IMB

dalam batasan:
1) Untuk jenis bangunan rumah tinggal yang
menambah ruang, dibatasi 3O% dariluas bangunan dengan penambahan maksimal 25A
m2.

2) tlntuk

jenis bangunan rumah tinggal yang


menambah tingkat atau pemanfaat'an lantai
atap, dibatasi 50%o dari luas lantai atap de-

ngan luas penambahan maksimal250 mzUntuk jenis l:angunan sosial dan usaha yang
menambal-r ruang untuk penSsunaan utama

b.
c.

d.

atau fasilitas penunjang, dibatasi 207o dati


luas bangunan lama dengan luas penambahan

4)

,)

maksimal 500 mz.


Untuk jenis bangunan sosial dan usaha yang
menambah tingkat atau pemanfaatan tingkat atap, dibatasi 10% dari luas lantai atap
dengan luas penambahan maksimal 500 mz'
Untuk jenis bangunan industri dan pergu:
dangan yang menambah ruang untuk penggunaan utama atau fasilitas penuniang, dibatasi 207o dari luas bangunan lama dengan
luas penambahan 500 mz.

industri dan pergudangan yang tnerambah tingkat termasuk

6) Untuk jenis bangunan


r28

e.

B.

dari luas lantai di

bawahnya dengan h-ras penambahan maksimal 500 mz.


Pembangunan pagar, pos jaga, rumah contoh, bedeng kcrja proyek, papan reklame, pengerasan,
dan pembongkaran bangunan.
Perubahan bangunan berr-rpa perubahan interior,
perbaikan atap, penggantian komponen bangunan dan jenisnya y^ng telah memiliki IMB
dengan mempertimbangkan segi arsitektur dan
lingkungan.
Pembangunan bangurnan rumah tinggal ataLr
bangunan umum sefflentara pada lokasi yang
ditetapkan gubernur/walikota madya, sebagai
penampungan kegiatan usaha sementara atalr
pcmukiman sementara yang rencana kotanya
belum dilaksanakan.
Perbaikan dan penyesuaian bangunan untuk kepentingan umum dan kondisi lapangan yang belum siap dengan rencana kota.
Persyaratan Teknis Penerbitan IMB

Adapun syarat-syarat teknis diterbitkannya IMB


}:agi pemohon ialah sebagai ber:ikut :
'<1. Bangunan yang diclirikan harus sesuai peruntukan
dengan rencanzl tata ruangi.
l),9

Yanuar Arifin

lr.

c.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Luas bangunan harus sesuai dengan kctcntuan


building clnuerdge ratio (BCk), yaitu perbandingan
afitara luas bangunan (tLrtupan yang tidak resap
air), dan total luas resapan lahan. Untuk wilayah

a.

perkotaan, besarnya BCF. 30-6Ao/a .


Garis sepadan bangunan (GSB), yaitu jarak antara rLras jalan dan bangunan tertular, dengan

c.

d.

atLrran

yang telah ditentukan berdasarkan ketentuan tata ruang, kecuali telah dilakukan pengkajian tek-

nik terlebih dahulu

9.

atau,

izin khusus.

Perhitungan Biaya IMB

Setiap daerah mempunyai notninal tersendiri


untuk biayapengurusan IMB. Namun, nilai koefisien
bangunan sebagai faktor pengali adalah tetap. Rumus '..
perhitungan retribusi IMB berdasarkan Peraturan
Menteri PU No. 24lPkTlMl2007 tanggal 9 Agustus
2OO7 tentang Pedoman Teknis lzin Mendirikan ,i
Bangunan gedung adalah sebagai berikut:

l.l0

b.

Retril-rusi rchabilitasi/rcnovasi bangr-rnan gcclung:

LXItxTkxFISbg.
Retribusi prasarana bangr-rnan geclr,rrLg:
V x i x 1,00 x l{Spbg.

d. Retribusi reh:rbilita.si prasaranr

l,aurr-irxur

vxlx'fkxl{spbg.

jalan lokal 8 m.

Ketinggian bangunan tidak melebihi

LXkX1,00XHsbg.

gedung:

ketentuan:
1) jalan primer (provinsi) 21 m,
2) jalan sekunder (kabupaten) L3 m,
, jalan tersier (penghubung) 13 m, dan

4)

Retribusi pembangunan bangunan gedung baru:

Kcterangan :
L : luas lantai bangunan gcdurng
V : rrolume/L'iesararl (dalar11 satuan rn:1, m, <Jilri
unit)
I : indeks
It : incleks terintcgrasi
Tk : tingkat kcrusakan
FISbg : harga satuan rctribusi bangunan gcdung
(ha.nya sacr-r tarif unruk satu i<ota/kabupatcn)
I{Spbg : harga satlran rctribusi prasarana bangunan gcclung
1,00 : inrlcks pcmbangunan baru.
10. Penerbitan IMB

IMII diterbitkan jika pernohon telah meraentihi


scluruh persynpilliyn dan kclengkapan dokumen, baik
secara adrninistrasi mzrupun teknis, scrta kegiatan
tJi

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

pclaksanaan bangunan
r-nerncnuhi ke-

tcntuan, sebagaimana yang


telah tertulis dalarn pcrarlrran.iacrah yang bcrlakr-r

c.
IMB diterbitkan
jika pemohon telah rnernenuhi

seluruh persyaratan dan kelengkapan


dckurnen, baik secara administrasi
maupun teknis, serta kegiatan
pelaksanaan bangunan memenuhi

cl.

INIB bcrsyarar scmcntara l>crjangka, apabila rcrrcana bangunan bcrdilsarkan pcnilai;r"n tcknis dan

planologis hanya diberikan unruL, iligunakan

wilayah

dalan-r jangka r,vakru rcrbatas.

e.

Izin kl-rusr-ls/kctcrangan mcmbanfllrri.

Bentuk iMB

IJcntuk IMII berupa sr-rr;rt keputusan

<-lengan

lampiran benrp:r:
i\, Lcrr:rangan dan pcta rcnc;rn;r ko&r,
Lr. ganrbzrr arsitektur,
(-. pcrhitungan dun gambar strlrktur atau instalasi
clzrn pcrlengkapannya, scrta
d. bukri pt:n{iawasar-r pelaksan;ran bangun'.rn.
12. Jenis IMB

Ada lirna jcnis IMIJ yang dapat clitcrlritkan


setclah permohonan disetujui, sebagaimana berikdt:

?. IMB,

apabila rcnczrna bnngunan dinilai tclah


sesuai clengan kctentuan teknis dan planologis

(tzrta kota).

b.

manensi scmcntara.

ketentuan

setempat.

.i1.

IMB be rsyarat sementara, jika re ncana bangunan


tcrlctak di daerah pcrbaikan kampung dan arau
dibr-rat dari bahan/matcriai dcngiin ringkat per-

iMB Lrersl,arat, apabil:r rcnr:anir bangunirn cliniliri


rnasih perlu adanya penyesuaian teknis.
Ii2

13. Masa Berlaku IMB


Masa bcrlaku IMI) terganrung pada kuarnya bangunafl dan tidak ac{anya pe nambahan irf au rcnr.rv;ls.i,
pernbo ngkaran at'all kc rr-rs:rkan cl an kchanc u rriri al,,i bat bcncana alaur/kcbakaran, perubahan guna/fungsi
bangunan, serta pcmilik bangun..rn mcnin;5grrl dunia.
14. Penangguhan Permohonan IMB
Tidak sciarnanya pcrmohonan IMII clitcrima,
r-nala.harr 11itangguhlian olch pihak yiing lrcrrvcr]ang.
Bebcrapa hal yairg mcnycbabkan pcnangguhzrn permohonan iN{ll (Pcrcla DKi No. 7 rahr-in 1991 pasal
8) adalah:
a. Pernohon tidak man-lpu rnelr:ngkapi atalr rnclncnuhi pcrsyilratan d;rlam jangkn rvaktu yang ditctapkan.
lJ3

Panduan Lengl<ap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

b.

Teriadi sengketa yang berkaitan dengan persya-

ratan izin merabangun, mcnggunakan,

ataLr

kelayakan ffrenggunakan bangunan.

Prosedur pcnanggLlhan biasanya berupa pcmberitahuan secara tertulis kcpada pemohon disertai
alasan. Jika dalam jangka waktu dari 12 br-rlan te rhitung dari tanggal penanggulangan IMB tidak lagi
dilanjutkan pengurlrsannya, maka permohonan IMB
dapat ditolak.
'tr5.

Penolakan Permohonan IMB

Selain penangguhan, permohonan IMB jr.,gu


terkadang ditolak oleh pihak yang berwenzrng. Adapun alasan ditolaknya perrnohonan IMB (Perda DKI
r\o. 7 pasal 9) adalah:
t. Kegiatan dan berdirinya bangunan dinilai bisa
merugikan kepentingan umum atau melafiggar
ketertiban umum.
b. Kepentingan pemukiman masyarukat seternpat
dapat dirugikan atau penggunaaonya bisa membahayakan kepentingan Lrmum, kesehatan, dan
keserasian lingkungan
c. Pemohon belum ?!tau tidak melaksanakan perintah tertulis yarg diberikan sebagai syarat diprosesnya permohonan.

i3{

16. Pencabutan IMB


IMB yang tclah ditcrbitkan dapar clicai:ur lagi.
Pc ncabu.ta n izinmcm b ang un ci an/atau me ngg u nak an
dan/atau kelayakan mcnggunakan bangunan terjadi
apabila:
a. Pemalsuan kclcngkapan pcrsyar.rrJ.n izin 1,ang
diajr-rkan.

b.
c.
d.

Pclirksanaan pcmbangunafl arall pcrlggunaan ba*

ngunan merryimpang clari kctentllan atat.r pcrsyaratan tercantufir dalam izin.


l)alarn jangka u,akru paling luma (: brulan, suetLi
keharusan yang berdasarkan peraruran tidak dapat dipenuhi.
Pclaksana pekerjaan telah dihcntikan sclar::re. trZ
bulan bcrturut-turur dan ticlak clilarrjurknn Iagi.
Penczrl:utan

ini dilakukan olch gr-rlrernur serem-

pat. Keputuszrn pencabutan izin dibcritahukan secara


tcrtuiis kepada penlegang izin cliscrtai alasan.
17. Sanksi-Sanksi dalam Penyalahgtrnaan IMB
Setiap orang yang rcrrib dalarn mcmbangun,
sebagaimana iMil harus memcnuhi bcberapa aspek
berikr,rt:

a.

Aspck pcrtanahan, yaitu bahs,a scriap orang


atau badan hanya diizinkan rneml:angun pacla

l.i5

Yanuar Arifin

sebidang tanah

iika

dapat

rnenunjukkan
sufat-sLrrat ta-

nah yang

sah

Aspek
pertanahan, yaitu bahwa setiap
orang atau badan hanya diizinkan
membangun pada sebidang tanah jika
.. dapat menunjukkan surat-surat tanah
-t----__-yang sah meniadi haknya

menjadi haknya.
b. Aspck planologis, yakni bahrva setiap kegiatan membangr-rn harr-rs sesLrai dengan rencana
kota.
c" Aspek tcknis, yaitu sctiap ranc&ngan bangunan
harus dibuat olch perencana pemegang SillB
yang harus rnematuhi dan memenuhi ketentuan
membangun.
Oleh karena itu, setiap pclanggaran terhadap
kctiga aspck tersebut akan dikenakan tindakan-tindakan pcnertiban terhadap bangunan, pelaku peml:angr.rnan, pemilik bangunan, maupun aparat yang
tcrlibat atau bertangglrng jawab atas pelanggararl
tcrsebut.
Adapun sanksi-sanksi yang clib:erikan, antara lain
ialah sebagai berikut:
pencabutan
^. Peringatan bahrva sampai dengan
SIPB dibcrikan bagi para pelaku teknis bangunan
(perencana, dircksi, pcngawas, atau pengkaji teknis).

B6

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

t.
C.

Pengusr-rlan pengenaan sanksi tcrhadap TDR


kepada instansi terkait.

Tindakan sesuai PP

No. 30 c{ibcrikan kcpada

aparat yang melanggar.

d.

Tunturtan pengadilan ciengan hukuman clenda/


kurungan badan terhadap pemilik ban;;unan.

e.

Pemberian SP4, scgcl, dan SpB untr-rk selanjr_rrnya

dilakukan pembongkarar: tcrhac{ap fisik

ba_

ngunan.

18. lzin sebelum Mengajukan IMB


Acla bebcrapa izin rcrkait pembangunan sebuair
gedung yang harus dimiliki sebelum rncngajukan

iMB, yakni izin peruntukan lahan, pendahuluan,


pemanfaaran ruang, lokasi, prinsip, kctcrangan
renczrna kota. {adt,ice ltlutaing,), pcngeringan lahan,
perubahan penggunaan tanah, pcruntukan, peng_
gunaan ran,.rh, dan izin pcnggliraan bangunan.

a.

(lpl)
Izin pcruntr-rkan lahan adalair izin yang diter_
bitkan dan harus dimiliki scseoran6l sebagai bukti
kcpemilikan hak mempergunakan lahan yang a<1a
lzin Peruntukan Lahan

scsuai dcngan pcrundangan dan tata letak kawasan


yang berlaku.

137

Yanuar Arifin

Pcrsyaratao umum yang diperlukan oieh pcmohon adalah sebagai buikut:

^.
b.
c.

Fotokopi scrtifikat tanah (apabila tanah


milik orang lain harus dilampirkan surat pcrsetujuan dari pemilik tanah).
Gambar clenal-r lokasi.
Ciambar dcnah situasi letak bangunan dan
fotokopi existirtg (bagi pcngcn'rbang diir:ngkapi denga n it e p lan lcngkap clcngan iarirti;iirr
s

prtrsarana).

d.
e.
f.
g.
h.

Gambar/foto rencana bilngunau (dcnah c'lan


tampak).
Lokasi tata letak.
Fotokopi KTP pemohon.
Fatwa rcncanaf aduiceplanning tcntang rcncana
pcrr-rntukan lahan yang akan diiaksanakan.
Berita acat^ sosialisasi kcpada masyarakat
sckitar.

b.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

c.

lzin Pemanfaatan Ruang (lPR)

izin ini terkait hak seseorang unruk memanfaatkan

ruang. Dalam praktiknya, izin ini diberikan untuk


bangunan yang besar aralr kau,asan yang luas. Izin
ini diajukan scbelum IMB diterbitkan.

d.

lzin Lokasi (lL) dan lzin Prinsip (lP)

Izin lokasi diajukan untuk menggunakan kawasan sebelum mengajukan IMB. Adapun izin prinsip adalah izin pertibahan pernanfaatan ruang kora.
Misalnya, scseorang akan mengurus izin mendirikan bzrngunan untuk rcnovasi yang luasnya lcbih
daripada 307o clari luas bangunan induk atau mendirikan b:rngunan baru di sisi bangunan lama. Maka,
izin prinsipnya lrarus cliunrs terlebih dahulu sebelum
mcngajukan IMB.

e.

Advice Planning
Adt,ice planning

lzin Pendahuluan

Izin ini dikeluarkan sebelum IMII cliterbitkaq,


biasanya berupa izin sebagian dan menycluruh. Izin
ini dikeluarkan ketika mcmlrangun pagilr, membutrt

ini

pada dasarnya menyangkr,rt


keterangan rencana kota (KRK) dan rencana rata
letak bangunan (RTLB). Izin ini diajukan untuk mengetahui rencana pengglrnaan wilayah/karvasan tertentLr sebelum INIB diperoleh.

bcdeng, rncratakan tanzrh, dan Iain sebagziin,v:r.

I )r)

l.lc)

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

f.

lzin Pengeringan Lahan


Izin mcnggunakan Iahan untr'rk pcrumahan dari

lal-ran pcrcanian nrisalnya, scbclum mcngair"rkan

g.

IN{B'

lzin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT)


izin ini cliurus sclrcitrm rncngair'rkan IN{l1 karcua

tcrja,rli 1;erul-,'"rhan prcruntul<an tanah clari pcrtauian


mcniad i Pcrtrrltlrkan lirin'

h.

Surat tzin Peruntukan

dan

Penggunaan Tanah

(slPPT)

Izin ini dikeluarkan untuk pctlgl]Lrllaan tanalr di


jalur jalan ut.rma atau yzrng mr:nggunakan lahan lcl.lih dari lirnr ribu llrctcr pcrscgi'

i.

{zin Penggunaan Bangunan

izin ini cliterbitkan sebch-rm bangunan dipakai'


Nar:tutt, bangunan tcrscbttt tclah mcmiliki II'{LI'
I)alam prtktiknya, izin ini sclalu diikuti clcngan izin
Lelayakan mcnggunakan bangutlan )r?rnll dilakr-rkan
tahun'
scc'.rr21 pe riodik selatna scpirluh

S.

Jenis Paiak yang Dibayar Pemilik Bangunan


paiak yang lnesti cliba)'ar olch
Acla bebcrapa

1.

PPh (Paiak Penghasilan)

Pajak rni dikenakan kcpacla pcnjual perorangan


dan t/et,eloper'. 13csarny,a pajak bagi perorzrnSan adalah
i %t x NJOP tahr-rn bcrjalan atau clari nilai l-rarga jual.
Sebuah bangunan akan trcbas pajak penghasilan bila
harga jualnya kurrang dari 60 jr,r.ta rr.rpial-r. Sedangkan,
pairrk penghasilan bagi clet;eloler, biasanyir dibayar
mclalui PPh tahunan. Jika pcnjualnya ahli rvaris,
maka dikenakan bca balik nama rvaris sebesar NJOP
tahun bcrjalan
Vo dan pajak

waris

(NJOP- r 10

juta) x

1%

x 0,,
Pajak penghasilan ciikenakan kepada pe njual
perorirnqan dan cievelaper. Besarnya pajak
bagi perorangan aclalah 5 % NJOP tahLrr.r

nerlalan alar,r dari nilai nerrqa iual.

50%.

2" SSN {&ea Balik Nama}


Mcrupakan bca yang dikenzrkan slirt proses balik
n2lrna. scrtifikat propcrti yang ciitransaksikan dari
;rcrrjual ke pcmbeli. llesarnya biaya BBN berL,cclaLreda di sctiap claerah, tetapi rat'(r-rata bes;rrnya aclalah
2o/o da,ri nilai transaksi at'.ru nilai NJOP (dipilih rriana
yang tertinggi).

icnis
(pcrorangafl maupun badan
bangunan
sctiap perrrilik
hukum). f)i antaranya ialah sebagai bcrikut:
l.t()

rll

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

3. Bea Perolehan HakterhadapTanah

dan Bangunan

(BPHTB)

L{erupaka n l>cal paiak yang dikenakan terhadap


semua trernszrksi properti, L:aik properti l:aru mauplrn
larna yang clibcri dar:i pengembang atatl peroratlgzln.
Ilcsarnya 57, dari nilai transaksi atar-r NJOP (mana
van;4 tertinggi) sctclni-r dikurangi dcngan nilai jual

5.

PPNBM (Pajak Barang Mewah)

Pajak ini dikenakan terhadap kelornpok irunian


mervah, baik rr,imal-r mewah mau,pun rumah susun
mewah (apartemen, kondominium, dan torvn house)

yang memenr-ihi persyaratan, sebagaimana ditunjukkan tabel berikut:

objek pajak tidak kena palek (NJOPT'KP). Nilai


NJOPTKP ini bcrbcda bcda untuk sctiair clacrah/
kota.

Rumah

2OVo

>: 400 m2 arau


Harga bangunan ): Rp 3 jutalm:
Apartemen
Luas bangunan >: 1)0 m2 at.,au
Harga bangunan >Rp 4 jutalm2
Luas bangunan

4.

FSB {Faiak Eurni dan Bangunan}


Mcrupakan paiak atas bumi dan bangunan yang
dipungut sctiap tahun cltrn clikcnakan kepada semLia

rvajib pajak (pcmilik propcrti). Tagihan biasanya


mlrncul sctiap br-rlan Maret meltrlui aparat pemcrintah
dacrah daltlrn bcnturk surat pembcritairuan pajak tcrutang (SPPT). Pemb:tl,nrnnnya p11n irarus dilakukan
paling larr-rb:rt cnam br-rlan sctclah SPP'| tcrbit 1'2ng
bisa dilakukan ke KPP tcrdckat atau kc bank-bank

yang rlitr-rnjuk. Jika PIIR tclat dilrayar, biasanya


dikcnakan dcndzr scl.,csar 27o pcr bulan hingga
simunr 24\:vlan.

H2

*AL

harga

lrangunan

20% X
harg,a

apamemen

Keterangan : PPNBM ini dipungut pada saat


serah terima bangunan yang dimaksud

6.

Perhitungan Paiak terhadap Sehuah Rumah


Susun

Konsep pemilikan rumah susun adalah kepemilikan atas tanah bersama, benda bersama, dan
bagian bersama. Begitu pun dengan NJOP rumah
susun, harus dipisahkan antara kepemilikan atas tanah
bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Jadi,
t+3

Yanuar Arifin

pemilikannya berdasarkan perbandingan proporyang


sional antara luas sertifikat induk dan luas unit
dibcli cian r.intuk bangunann)'a ialah perbandingan
antara total luas rusun dan luas unit yang dibeli'
Adapun rlrmLls perhitungannya scbagai bcrikut:

lurus litu illem[eli ProRerli


yang Aman [Tanah, Bumah,
dan Bangunanl

a. (Luas unit X 100): nilai perbandingan


proporsional : luas bangunan efcktif GBE)'
b. Bangunan bersama - LBE : luas bangunan
bersama (LBB).

unit x bumi bersama) : I-BE :

c.

(Luas

d.

bcrsama (TB).
(Luas unit X LBB)

a.

tanah

bangunan bersama (BB)

NJOP PBB :
TII x harga per meter btimi (tanah secara
keseluruhan) : luas bumi'

b. IIB X hxga per meter banguuan (secara


kcseluruhan) : luas bangunan'
c. Luas X harga per metcr bangunan : luas trnit
bangunan.

NJOP apartemen: Penghitungan NJOP apartcmen adalah NJOP rumah susun dikurangi nilai
perolchan ticiak kcna paiak (NPTKP) dari masingpada
masing daeral"r. Sehingga, NPTKP tergantung
lokasinya (untuk pcngurang BPHTB-nya)'

t+4

A.

Jurus Jitu MembeliTanah

Membeli tanah, sebagai tahap awal sebelum kita


mengurus dokumennya, rernyata haruslah cerdas
dan cermat. Jika tidak, berbagai persoalan hukum
mungkin saja terjadi di kemudian hari, bahkan kerugian secara materi sangat mungkin kita terima.
Untuk memperoleh keuntungan dan meminimalisir
terjadinya persoalan-persoalan hukum di masa depan,
kita harus memiliki jurus y'itu dalam membeli tanah.
Di antaranya jurus jitu itu adalah sebagai berikut:

r45

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Mempelaiari Seluk-beluk Tanah


Ketika akan membeli sebidang tanah, ada beberapa langkah antisipatif yang sangat perlu Anda Iakukan agar Anda aman dalam menggunakan tanah

bahwa girik tanah itu benar-benar rercatat di kantor


desa/kelurahan. Sehingga, selanjutnya dapat mem-

1.

bandingkan luas tanah yang tercatat di kantor desa/


kclurahan dengan kondisi luas tanah aktual.
Keempat, setelah mendatangi kantor desa/kelurahan, penting juga untuk mendatangi kantor pertanahan, lalu mencocokan data mengenai tanah tersebut. Sekiranya terjadi ketidaksesuaian data, Anda
dapat meminta pejabat kantor pertanahan untuk
meninjau keadaan tanah yang aktual sekaligus melakukan pengukuran ulang atas tanahnya.
Selanjutnya, untukmenguatkan aspek hukum tanah yang hendak dibeli itu, sebaiknya transaksi dilakukan di hadapan PPAT. Sebab, saru-satunya instansi
yang berwenang mengeluarkan akta tanah adalah
PPAT. Sekiranya tanah tersebut masih berstatus

tersebut.
Pertama, pastikan bahwa si peniual benar-benar
sebagai pemilik yang sah atas tanah tersebut, bukan

harta gono-gini atau orang tuanya. Hal ini untuk


mengantisipasi adanya gugatan pihak keluarga pada
masa mendatang. Atau, jika memang tanah tersebut
masih merupakan harta gono-gini, Anda perlu meminta klarifikasi dari si penjual bahwa peniualan
tanah itu telah mendapat persetujuan dari pihakpihak terkait dengan menunjukkan surat keterangan
bermaterai.
Keclua, periksa catatan

terkait peralihan tanah

tersebut, baik karen aadanyaiual-beli maupun karena


hibah. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui dengan pasti asal usul tanah itu' Jangan sampai karena

faktor keteledoran Anda dalam memcriksa catatan


peralihan tanah, Anda mendapatkan masalah-masalah hukum di masa dePan.
Ketiga,datangi kantor kelurahan setempat untuk
mengecek catatan girik tanah tersebut, seandainya

hak milik adatlgirrk, maka untuk menguarkan


transaksi jual-beli tanah itu perlu dihadirkan pihak

\.

tanah yang hendak dibeli itu belum memiliki ,


scrtifikat. Hal ini dimaksudkan untuk memastikar --'l
t46

ketiga sebagai saksi. Uramakanlah


saksi yang meSelanjutnya, untuk
menguatkan aspek hukum tanah
mahami seluk_ i
beluk tanah i Oitat<ut<an di hadapan PPAT- Sebab,
satu-satunya instansi yang berwenang
|
tcrscDut,
sepertl ,'*.- mengeluarkan
akia tanah adalah

lurah, RT/Rnq

PPAr

dan pihak lainnya.

147

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

2. Memprioritaskan

Keabsahan dan Keamanan

Salah satu langkah yang aman dalam membeli


tanah adalah melakukan transaksi sccara sah dan

mengikuti prosedur, serta ketentuan terkait. Oleh


karena itu, berikut diuraikan beberapa langkah yang
harus dipahami dan dilakukan agar Anda amar.
dalam transaksi jual-beli.
Pertama, mengecek status kepemilikan tanah
untuk memastikan bahwa penj ualnya benar-benar pemilik tanah tersebut. Langkah ini dilakukan dengan
mendatangi kantor pe rtanahan setempat untuk cror
cbeck penjual dengan pemilik tanah yang tertera daIam sertifikat. Bisa saja, penjual beralasan bahwa ia
masih memiliki hubungan keluarga dengan pemilik
sah tanah. Namun, alangkah baiknya, transaksi jualbcli tanah diurungkan bila nama pemilik tanah dalam
sertifikat berbeda dengan narna penjual, apalagi jika
tidak ada kuasa penjualan untuk tanah tersebut. Hal
ini bertujuan untuk mengantisipasi timbulnya sengketa di kemudian hari.
Kedua, upayakan sebelum transaksi iual-beli, dibuat terlebih dahulu perianjian jual-beli di hadapan
PPAT/notaris dan para saksi. Tirjuannya adalahuntuk
menguatkan aspek hukum, terutama sebagai alat
pembuktian bila suatu saat pihak lain menggutat
tanah itu. tmbahan pula, AJB merupakan salah
148

satu persya rltan ketika membaliknamakan sertifikat


tanah tersebut.
Ketiga, mendatangi kantor pertahanan setempat

untuk mendaftarkan tanah tersebut sekaligus mengurus balik nama sertifikat. Pada saat mengurLrs
balik nama sertifikat, dokumen-dokumen terkait juga perlu dibawa, seperti AJB, identitas penjr-ral dan
pembeli, serta dokumen terkait lainnya.
Kumpat, setelah pembeli mendapatkan sertifikat
baru atas tanah tersebut, sebaiknya sertifikat dicermati supaya perbaikan langsung bisa dilakukan oleh
pejabat kantor pertanahan jika ada kesalahan dalam
penulisan.
Selanjutnya, simpan dan jagalah sertifikat itu
dengan baik. Hal ini terkait erat dengan fungsi sertifikat, yakni sebagai alat bukti yang kuat jika tanahnya suatu saat digugat oleh pihak lain di pengadilan
sekaligus sebagai surat tanda bukti hak/kepemilikan
yang sah atas tanah tersebut. Maka dari itu, upayakan
jangan sampai sertifikat itu berpindah tangan dan

hilang.

3. Tips Cermat Memilih LokasiTanah


Saat hendak membeli tanah, Anda harus benarbenar cermat dalam rnemilih lokasi. Pasalnya, lokasi

tanah menentukan ranah tersebut mengunrungkan

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

diri Anda atau tidak. Berikut

beberapa tips dalam


memilih lokasi tanah, sebelum Anda membelinya:

a.

Posisi Lokasi

Hindari posisi iokasi lahan di "tusuk sate" atau


di ujung jalan buntu. Secara teknis, lahan di tusuk
sate bisa terganggu kenyamanar,fiya ketika ada
lampu kendaraan. Sedangkan, lahan di ialan buntu,

akan sering mengganggu


kenyamanan pe-

nghuni

karena

banyak kendaraan yaog terjebak/

Hindari posisi

lokasi lahan di "tusuk sate" atau


jalan buntu. Secara teknis,
ujung
di
lahan di tusuk sate bisa terganggu
kenyamanannya ketika ada lampu

c.

Akses Jalan

Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4


meter, atav ada baiknya lebih, sehingga cukup 2
mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila ruas jalan lokasi tersebut merupakan ialan pemerintah
(sudah diaspal), sehingga lokasi ini dimungkinkan
bisa mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janjijanji deueloper yatg sering mengatakan, 'Jalan ini
sekarang memang masih tanah, tetapi besok akan
diperlebar dan diperkeras," atau "Nanti kaiau pemukimannya sudah padat, bisa bergorong royong untuk
memperkeras jalar, dengan pauing block" .

kendaraan.

tefsesat di sana.

d.

b.

Pilihlah lokasi dengan cllttlxlr tanah datar atau


landai. Hindari pemilihan lokasi dengan c0nt0tff
curam/terjal. Sebab, Anda akan membutuhkan biaya

Bahu Jalan

Pilihlah lahan dengan lebar menghadap bahu


jalan minimal 8 meter. Ini untuk mengantisipasi
apabila desain rumah Anda nantinya mcmiliki garasi
mobil. Flou lebar mobil yang ideal adalah 3 meter,
untuk buka-tutup pintu, sel'ringga setidaknya Anda
masilr memiliki sisa ) mcter untuk desain fctsade,
sclain garasi.

150

Contour Tanah

besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan


(cut

andfill).

e.

Status Lokasi

Pilihlah lokasi yang telah berstatus pekarangan.


Sebab, jika masih berstarus sawah, maka Anda harus
melakukan proses pengeringan yang memakan
waktu tertentu dan biaya tambahan.

I5l

Yanuar Arifin

f.

Prospek

Apabila Anda akan membcli tanah/lahan dengan


tujuan sebagai investasi, maka perlu diperkirakan
prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke l:agian tata kota untuk melihat master plan
pengembangan cii daerah itu, apakah akan dibangun
pusat perbelanjaan, kampus, atau fasiiitas umum

lainnya. Hal ini dapat berpengaruh terhadap kecepatan kenaikan harga tanah Anda.

g.

Surat Kelengkapan

Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima atau pembayarafi- Ada baiknya,
Anda melakukan ross cbeck ke pihak RT/R\7 dan keIurahan terhadap status tanahllahan tcrsebut.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

tanah. Tetapi, Anda


Jangan
menghindarinya deterburu-buru untuk mencari
ngan tips dan lang- dan membeli tanah di suatu tempat
tanpa membandingkan harga tanah
kah berikut.
tersebut dengan harga tanah yang
'..-_lain dengan kondisi yang hampir
Pertama- tlma,
jangan terburu-buru
untuk mencari dan membeli tanah di suatu tempat tanpa membandingkan harga
tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan
kondisi yang hampir sama.
Dalam prosesnya, jangan membeli tanah yang
baru dikavling karenaharga tanah kavlingan sangat
mahal. Penulis sarankan agar Anda mencari tanah di
suatu tempat yang orang tersebut hendak menjual
tanahnya secara cepat atau istilahnya seclang kepepet,
pastinya harganya lebih murah.

4.

Cara Aman MembeliTanah untuk Berinvestasi


Banyak orang memilih tanah tidak hanya sebagai

lahan untuk membuat bangunan, namun juga sebagai tempat investasi mereka. Melihat harga yaag
tiap tahun terus bertambah, terlebih lagi di lahan
yang sedang berkembang, menjadikan investasi tanah kerap kali meniadi pilihan banyak orang.
Namun, bukan berarti investasi ini tidak
berisiko. Sebab, pada umumnya, setiap investasi
mempunyai risiko, tidak terkecuali pada investasi
t52

Lakukan prediksi apat:ila Anda hendak menjual


tanah tiga atau empat tahun mendatang, harganya
sudah naik minimal 11% dari harga awal. Jika harganya masih sama maka jangan dibeli.
Ketika Anda sedang mencari tanah, jangan

membeli di lokasi dekat sungai, terlebih'lagi pinggiran sungai, di bawah jaiur listrik tekanan tinggi,
atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamrtan keluarga Anda. Pikirkan kenyamanan dan
keselamatan keluarga Anda.
153

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Selanjutny&, c&ri tanah di suatu tempat yang posisinya strategis, seperti di persimpangan atau di jalan

yang dilakukan adalah mengccek keabsahan bukti


kepemilikan. Dapat pula dilakukan dengan meminra
surat keterangan dan riwayat tanah dari h.rrah atau
camat setempat. Seiain itu, cek iuga batas-batas tanah
sesuai dengan bukti kepemilikan yang ada. Langkah
ini bisa dilakukan dengan meminta bantuan PPAT.

protokol. Carilah informasi sebanyak-banyaknya, jika


perh.r tanyakan kepada agen tanah. Namun, jangan
sampai termakan rayuan, tetap perlu pertimbangan
dalam memutuskan membeli tanah.
Selanjutnya, hal yang harus Anda perhatikan
dalam mencari tanah adalah kondisi lingkungan,
l:aik atau banyak tindakan kriminal. Terakhig dan
).ang paling penting dalam mencari tanah ialah
kelengkapan surat, akta atau sertifikat, saat jual beli
minimal Anda membuat akta tanah tersebut.

5.

Cara Aman dan Selamat Jual BeliTanah Kosong


B

anyak hal harus dicek ulang dan dipertimbangkan

jika Anda ingin membeli atau menjual tanah. Agar


aman dan tidak menderita kerugian, perlu diketahui
beberapa tips berikut:

a.

Tanah Bersertifikat

Jika tanah sudah bersertifikat,

langkahnya

ialah memastikan apakah tanah tersebut sudah


berpindah tangan cara atatr belum. Hal ini dapat
dilakukan dengan cara meminta SKPT (surat keterangan pendaftaran tanah) di kantor setempat.
Sebaliknya, jika tanah belum bersertifikat, langkah
t54

b.

Cek Kondisi Tanah

Sebaiknya, Anda melakukan pengecekan terhadap trnah yang hendak dijual atau
beli. Perharikan
Sebaiknya, Anda
melakukan pengecekan terhadap
bahwa tanah tertanah yang hendak dijual atau beli.
scbut tcrkena rcnPerhatikan bahwa tanah tersebut
terkena rencana pelebaran jalan
'.cana pelcbaran jaatau tidak.

lan atau tidak.

c. Membuat Akta Jual-Beli di PPAT


Yang diminta unruk AJB (akta jual-beli), yakni
surat pcmbayaran PBB (pajak bumi dan bangunan)
selama lima tahun terakl'rir, sertifikat tanah untuk
pengecekan tanah ke badan pertanahan, dan un-

tuk keperluan balik nama, surat izin mendirikan bangunan, bukti pembayaran rekening listrik, telepon,
serta air (bila ada). Jika masih dibebani hak tanggungan atau hipotik, maka harus ada surat roya dail
bank bersangkutan.
r55

Yanuar Arifin

d.

Pemeriksaan PPAT

PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai


keaslian sertifikat ke kantor pertanahan. Hal ini berguna untuk mengetahui sertifikat tersebut asli atau
tidak, sertifikat itu sedang diiaminkan ke pihak lain
atau tidak. Atau, sertifikat itu dalam sengketa atau
tidak. PPAT akan menolak membuat AJB tanah
jika tanah dalam sengketa atau sedang dijaminkan.
Untuk hal yang satu ini, Anda dapat mengecek sendiri di kantor pertanahan seternpat. Umumnya,biaya
dikenakan sebesar Rp21.000 per serdfikat.

e.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

f.

Mengurus Pajak

Biasanya, pengurusan pcmbayaran pajak dapat


dititipkan kepada PPAT. Namun, Anda bisa membtyarnya sendiri. Untuk BPHTB yang semula diba-

yarkan ke kas negara, sekarang harus dibayarkan


ke kas masing-masing pemerintah daerah melalui
Dipenda (Dinas Pendapatan Daerah). Di Jakarta,
BPHTB untuk sementara dapat dibayarkan ke bank
DKI. Namun, keputusan ini masih bersifat semenrara
dan bisa berubah dalarn waktu dekat.

6.

Balik Nama Sertifikat

PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk keperluan balik namasertifikat. Berkas
yang diserahkan, yakni surat permohonan balik nama
dengan ditandatangani oleh pembeli, akta jual beli,
sertifikat, KTP pembeli dan penjual, bukti pelunasan
pembayaran PPh, serta bukti pelunasan pembayaran
BPHTB. Penyerahan harus dilaksanakan selambatlambatnya tujuh hari kerja seiak ditandatanganinya
akta jual beli tersebut. Normalnya, dalam waktu 14
hari pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang
sudah berganti nama.

t56

Kiat Aman Membeli Tanah Girik


Disebut tanah girik apabila sebidang tanah belum
memiliki sertifikat dan belum terdaftar pada kantor
pertanahan setempar. Sehingga, dipastikan bahwa
status hak tertentu, seperti hak guna bangunan, hak

guna usaha, hak milik belum melekat pada tanah


tersel:ur, dan status hukumnya tidak kuat. Ketika
hendak membeli tanah girik, ada beberapa hal yang
perlu dilakukan. Di antaranyaadalahsebagai be rikut:
a. Mengecek kondisi tanah aktual untuk memperoleh kepastian mengenai luas tanah dan lokasi
tanah tersebur, sesuai dengan yang rerteru pada
dokumen girik atau tidak. Selain itu, perlu juga
mengecek langsung ke lokasi untuk mengetahui

157

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

posisi tanah; kosong, dihuni oleh pihak lain, atau


b.

C.

sudah berpindah tangan.


Meng-cros-r check dokumen girik peniual, sehingga
diperoleh kecocokan nomor, lokasi, serta nama

pemilik dari tanah girik itu.


Meminta riwayat tanah girik tersebut ke kantor
kelurahan/desa sekaligus meminta klarifikasi
mengenai status tanah. Selain itu, kepemilikan
dan peruntukannya selama ini, perlu dicek supaya dapat meminta surat bebas sengketa dari
lurah.

d.

e.

Untuk memudahkan transaksi, sebaiknya Anda


meminta kepada penjual untuk rnembuat terlebih dahulu sertifikat tanah tersebut.
Mengetahui dengan pasti status pcnjr-ral untuk
mencegah timbulnya persengketaan di kemudian
hari. Sekiranya status kepemilikan tanah girik
itu secara kolektif, maka pcrh.r dikonfirmasi mengenai persetujuan dari pemilik lainnya. Seki
ranya, penjual mewakili pemilik tanah, maka
periu diminta surat kuasa.
Selanjutnya, lakukanlah transaksi iual-beli di hadapan notaries/PPAT. Jangat lupa untuk rrrc-qg=
hadirkan saksi-saksi dan aparut pemerintahan
setempat, sehingga bisa menguatkan transaksi

7.

Kiat Aman Membeli Tanah Negara

Meskipun memiliki modal yang besar, kita tidak


bisa dengan mudah membeli tanah negara. Sebagian
besar tanah negara sudah pasti telah diperuntukkan
sesuatu hal yang menyangkut hajat hidup orang
banyak, misalnya untuk pengembangan kawasan,
hutan lindung, dan lain sebagainya. Namun, tidak
menutup kemungkinan juga l:ahwa masih ada tanah
yang dapat dikonversi menjadi tanah milik pribadi
melalui transaksi j ual-beli.
Selain itu, penting untuk dicermati pula pihakpihak yang menawarkan tanah negara. Terkadang, ada
pihak-pihak yang menawarkan tanah milik instansi
pemerintahan tertentu, namun muncul sengketa dan
masalah atas tanah tersebut sctelah transaksi jual-

beli. Ketika hendak membeli


Meskipun
tanah ---o--nesafa.
--) t,Fmemiliki modal yang besar, kita
ada beberapa i tiOax bisa dengan mudah membeli tanah
,langkah
, , yang r negara. Sebagian besar tanah negara
\ sudah pasti telah diperuntukkan sesuatu

perlu dipahami "------hulyang menyangkut


dan dipela jari,

an-

--

banYak'

-:'uns
----.--------

taralainialahsebagaiberikut:

a.

Seandainya ada pihak yang menawarkan tanah


flegar^, perlu dicermati dan diperiksa status pi-

hak yang menjualnya. Hal

Anda.
159
158

halat hidup

ini penting untuk

Yanuar Arifin

menghindari risiko di kemudian hari bila tanah


tersebut dipermasalahkan.
b. Mengecek peruntukan tanah negara itu kepada
pemerintah setempat. Keterangan yang diberikan oleh pemerintah setenl.pat, tentunya terkait peruntukan tanahnya. Jika tanah tersebut
tidak memiliki peruntukannya, tentu dapat dibeli. Sebaliknya, jika tanahnya sudah memiliki
peruntukan suatu hal, misalnya pembuatan jalan
tol atau karvasan konservasi, maka tanah itu tidak bisa dibeli.
C.
Mengajukan surat permohonan kepada BPN
segera setelah mengetahui bahwa tanah tersebut tidak memiliki peruntukan. Dalam surat permohonan itu, perlu dilampirkan jlugu
dokumen identitas diri serta surat pernyat^an
belum memiliki lebih dari lima bidang tanah.
d. Sckiranya pihak pemerintah mengabulkan permohonan pembelian tanah oegaru maka halhal yang perlu dilakukan dengan segera adalah
membayar biaya administrasi dan L>iaya-biaya
lain sesuai ketentuan terkait, serta menyiapkan
dokumen yang diperlukan.
e.
Mendaftarkan tanah tersebut sekaiigus mcngurus
sertifikatnya setelah mendapat surat keputusan
pemberian hak atas tanah, sehingga pihak kantor

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

pertanahan setempat dapat menerbitkan serrifikat atas tanah itu yang sudah beralih dari tanah
milik negarz- menjadi hak milik.

8.

Kiat Membeli Tanah dengan Kredit Pemilikan


Tanah (KPT)

Tidak lranya rumah, tanah juga dapat dibeli


melalui bank penyedia kredit. B ank juga menyediakan
fasilitas kredit tanah (KPT). Pada prinsipnya, pcr-

syaratan dan prosedur KPT hampir sama dengan


KPR. Perbedaan antara- KPT dan KPR terietak pada
objek kredit. Akan tetapi, apabila hendak membeli
tanah melalui KPT, Anda perlu menempuh langkahlangkah berikut:
L. Memeriksa riwayat tanah, terutama statusnya.

Tujuannya untuk memastikan bahwa tanah


tersebut bebas sengketa dan dokumen kepemilikannya lengkap, seperri sertifikat dan starus
perizinan yang sah.

b.

Mendatangi bank yang memiliki reputasi dan

c.

kinerja yang baik sembari mengajukan surat permohonan KPT yang dilengkapi dengan berbagai
dokumen terkait.
Sebelum menerima permohonan KPT pihak

bank yang dibantu oleh notaris akan meneliti

l6l

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

terlebih dahulu keaslian keabsahan dokumen


terlampir.

d.

Membuat perjanjian penandatanganan kredit

yang bisa bcrupa sertifikat, akta jual beli, hibah,


surat wasiat, girik, letter C, dan lain-lain.
b. Pastikan objek jual beli itu ada dengan cara ffre-

ninjau langsung lokasi tanah, serta berusaha


untuk mencari info tentang sratus dan kondisi
tanah terscbut kepada orang yang diruakan di
lokasi tanah bcrada. Misalnya, tanah sengketa
atau tidak, digadaikan at^v tidak, dijaminkan

dengan bank setelah semua persyaratannya bcres dan tidak ada masalah. Langkah ini untuk

memenuhi aspek hukum KPT. Dalam akad


tersebut, diterapkan juga pembebanan hak tanggungan atas sertifikat tanah pemohon hingga seluruh pinjaman beserta bunga dilunasi.
C.

9.

Tips Aman Membeli Tanah Warisan


Tanah rvarisan atau tanah yang dimiliki bersama

oleh ahli waris merupakan tanah yang dapat dikatakan rawan konflik dan sengketa.
Jika Anda berniat membeli tanah warisan, sangat penting untuk mengetahui seluk-bcluk tanah
tersebut. Jangan sampai di kemudian hari, tanah
yang Anda beli dengan harga mahal, malah mcnjadi
sengketa.

Sebagaimana dikutip dari laman Kolorurumrtb,


Senin (9lL|ZOLZ), ada beberapa tips aman yang bisa
Anda terapkan sebelum membeli tanah warisan
incaran Anda. Di antaranya ialab sebagai berikut:
a. Pastikan surat-surat tanah warisan tersebut lengkap. Ada surat pemberitahuan pajak terutang
(SPPT) dan bukti-bukti kepemilikan sebelumnya,

d.

e.

atau tidak, dan lain sebagainya.


Buatlah akta jual-beli melalui Pejabat Pembuat
Akta Thnah (PPAT) dan jangan lupa membayar
pajakbea perolehan hak atas tanah dan bangunan
(BPHTB)-nya.
Pastikan pula identitas pemilik tanah, siapa-siapa
saja yang termasuk sebagai ahli waris terhadap

tanah tersebut.
Pembeli dan penjual (semua ahli waris) diwajibkan
hadir di hadapan PPAT untuk membuat dan menandatang ani akta jual-beli tersebut.

Hindari sebisa mungkin kedua belah pihak mewakilkan kepada pihak lain atau biasa dikenal
dengan istilah "kuasa menjual", apalagidi bawah
tangaft (tidak dibuat oleh notaris). Ingat, banyak
kejadian tanda tangan ahli waris dipalsukan atau
ditandatangani sendiri oleh pihak yang menjadi
pihak penerima kuasa menjual.
163

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

Hindari sikap yang penting akta jadi, tidak mau


tahu, dan tahu beres saia. Umumnya, terjadi saat
pembuatan akta, kedua belah pihak tidak hadir
menghadap PPAT dan itu sangat berisiko besar
di kemudian hari.
h. Lakukan pembayaran atau penyerahan uang kepada pihak penjual di depan PPAT dengan saksisaksi dari kedua belah pihak atau pejabat pemerintahan setempat, atav yang bisa dipercaya.
Pastikan semua ahli waris telah menerima uang

Ini bisa dilakukan dengan cara mcmasang patok

0
b'

hasil penjualan.

Buatlah dokumentasi atau foto semua kegiatan


tersebut (penandatanganan akta, penyerahan
uang, dan lain sebagainya), yang tujuannya apabila di kemudian hari timbul masalah, foto itu
dapat dijadikan alat pembuktian bahwa ahii waris
(penjual) pada saat itu ada dan telah menerima
uang hasil penjualan tanah warisannya.
Hinclari melakukan transaksi jual-beli dari belakang meja a:ta:L.. melalui perantara atau tidak
bertemu langsung dengan pemilik tanah.
k. Scsegera mungkin mendaftarkan tanah Anda ke
kantor pertanahan setcmpat, selambat-lambatnya tujuh hari.sejak akta selesai.
l. Peiihara dan manfaatkan tanah yang baru Anda
beli sebaik mungkin dan jang*n ditelantarkan.

tanda batas atau melakukan pemagararl


10. Kiat Membeli Tanah di Luar Batas Kompleks
Kebanyakan deuelrLperlpengembang sekarang
ini rnembangun perurnahan berbatasan langsung
dengan wilayah yang didiami oleh \yarga serempat.
Harnpir pasti cii luar kompleks perumahan ada
tanah masyarakat yang kosong. Sehingga, penghuni
perumahan pun seringkali membeli tanah y^ng
kosong yang berada di belakang rumahny,a.
Pengernbang pun tidak melarang penghuni
perurnahan untuk membeli tanah di luar kompleks.
Namun, ada beberapa hal yang perlu dilakukan bila
Anda sebagai penghuni perumahan ingin
Kebanyakan developerl pen gembang

membeli t^r
nan

r.
Ot

sekarang ini membangun perumahan

r
I berbatasan langsung dengan wilayah yang
IUnf r didiami nloh rrrrrna cat6m^at t-lamnir nao+i

didiami oleh warga setempat. Hampir pasti


di luar kompleks perumahan ada tanah
't-------:asyarakat yang kosong

pefu- \.

kompleks
mahan. f)i antaraoya-

ialah sel:agai

Lre-

rikut:
a. Berkonsultasi dengan

terlebih dahulu
mengenai rencana tersebut. Hal ini terkait erat
dengan kepastian rencana pernbangunan pedetelo?et'

rumahan yang sudah disesuaikan dengan rencana

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

b.

c.

tata ruang kompleks. Sehingga, pengembang


memiliki pertimbangan tersendiri terkait

persyaratan dan prosedur KPT hampir sarna dengan


KPR. Perbedaan antare KPT dan KPR terletak pada

penetapan batas rvilayah tersebut.


Penting iuga untuk membicarakan rencana tersebut kepada tetangga-te:, llgga' karena bisa saja
pembobolan pagar batas membawa risiko ter-

objek kredit. Akan tefapi, apabila hendak membeli


tanah melalui KPT, Anda perlu menempuh langkahlangkah berikut:
a. Memeriksa riwayat tanah, terutama statlls tanah
tersebut. Tujuannya untuk memastikan bahwa
tanah itu bebas sengketa dan dokumen kepemilikannya lengkap, seperti sertifikat dan status
perizinan yang sah.
b. Mendatangi bank yang memiliki reputasi dan
kinerja yang baik sembari mengajukan surat permohonan KPT yang dilengkapi dengan berbagai
dokumen terkait.
c. Sebelum menerima permohonan KPT, pihak
bank yang dibantu oleh notaris akan meneliti
terlebih dahulu keaslian keabsahan dokumen
terlampir.
d. Membuat perjanjian penandatanganan akad krcdit dengan bank sctclah scmua persyaratannya
beres dan tidak ada masalah. Langkah ini untuk
memenr-rhi aspek hukum KPT. Dalam akad itu,
diterapkan juga pembebanan hak tanggungan
atas sertifikat tanah pemohon hingga seluruh
pinjaman beserta bunga dilunasi.

sendiri bagi tetangga-tetangga.


Memastikan bahwa pembobolan batas kompleks
tidak mengganggu keamanan dan kenyamanan'
Sebab, pembobolan batas kompleks perumahan
bisa saja membuat situasi keamanan kompleks
perumahan menjadi rawan karena terbuka luas
bagi lingkungan luar komPleks.

Sekiranya kompleks perumahan belum diberi


batas tembok, maka pengembang kemungkinan dapat melakukan penyesuaian dcngan keinginan Anda
untuk membeli tanah itr-r. Namun, sebaiknya Anda
tetap bernegosiasi dengan pengembang untuk menjalankan niat Anda.

11. Kiat Membeli Tanah dengan Kredit Pemilikan


Tanah

(KPT)

Ticlak hanya rumah, tanah iuga bisa dibeli melalui


bank penyedia kredit. Bank ioga menyediakan
fasilitas kredit tanah (KPT). Pada prinsipnya,

\.

t67

Yanuar Arifin

12. Kiat MembeliTanah yang Dihuni Penghuni Liar


Seringkali terjadi bahwa tanah yang kosong sering dianggap sebagai tanah yang tidak bertuan.
Sehingga, orang pun dengan seenaknya mendiami
dan memanfaatkan tanah tersebut. Hal ini sangat
menyulitkan Anda bila hendak membeli tanah dari
pemiliknya yang sah. Namun, situasi
seperti itu dapat
Sering kali terjadi bahwa
yang kosong sering dianggap
',
tanah
diatasi. Anda
sebagai tanah yang tidak bertuan.
tinggal menja- i,. Sehingga, orang pun dengan seenaknya

lankan beberapa '.-

mendiami dan memanfaatkan tanah


tersebut.

Iangkah berikut:

a.

b.

Mengecek keabsahan status


tanah tersebut dengan mengonfirmasi kepada
pihak penjual dan pihak berwenang. Klarifikasi
dari pihak-pihak tersebut bisa memberikan
kejelasan tentang statLrs kepemilikan tanah.
Dalam hal ini, Anda harus memastikan bahwa
kondisi tanahnya tidak dalam sengketa dan tidak
potensial untuk disengketakan.
Sebelum bertransaksi, mintalah iktikad baik dari penjual untuk menyelesaikan permasalahan \.
penghuni liar. Sebab, jika penghuni liar masih
menguasai tanah tersebut dan transaksi dan
transaksi iual-beli tetap dilakukan, Andalah

168

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

yang harus menanggung risiko untuk mengusir


penghuni liar itu.
c.

Sekiranya penghuni liar tetap tidak mau beranjak


dari tanah tersebut dan Anda retap mau membeli

itu, maka Anda dapat memberi opsi membayar


DP lebih dahulu dan pelunasannya dilakukan
setelah penghuni liar benar-benar sudah tidak
mendiami tanah itu lagi.
d.

Ada baiknya jikaAnda melibatkan oknum kepo_


lisian serempat untuk menertibk an para peng_
huni liar. Hal ini Anda lakukan agar secara fisik,

Anda tidak terlibat bentrok langsung dengan


mereka, seandainya mereka melakukan tin_
dakan-tindakan anarkis.
Seandainya Anda mampu mengusir para peng_
huni liar tersebut, bisa saja Anda langsung membeli

tanah itu. Selanjurnya, Anda dapat meminta po_


tongan harga sebagai kompensasi untuk mengusir
para penghuni liar.
l

13. Kiat Aman Tanah Melalui Lelang

Membeli tanah juga dapat dilakukan dalam


sebuah proses pelelangan. pihak yang menyelenggarakan biasanya pengadilan. Untuk pelelangan
yang dilakukan oleh pengadilan, maka akan ada

iill

illl

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

pengumuman di surat kabar. Ketika memutuskan


untuk mengikuti lelang yang diadakan pengadilan,
peserta lelang perlu memahami dan mencermati beberapa hal berikut:
a. Mengecek kondisi tanah yang dilelang terlebilr
dahulu dengan teliti, terutama mcngenai peruntukannya, status kepemilikanflya, serta lokasinya. Tujuannya adalah untuk mengetahui kondisi aktual tanah yang dilelang itu.
b. Memastikan bahwa tanah tersebut masih dalam
keadaan kosong atau tidak dihuni oleh siapa pun.
Hal ini untuk memudahkan Anda a9ar fiantinya tidak disibukkan dengan memindahkan
penghuniny^ saat Anda memenangkan lelang.
Mendaftarkan diri ke pengadilan tempat diselengC.
garakannya lelang tersebut atau kepada pihak
penyelenggara lelang sembari menyerahkan
uang jaminan kepada pihak penyelenggara. Hal
ini terkait ketentuan yang mewajibkan peserta
lelang untuk menyerahkan uang jaminan, yang
besarnya ditentukan oleh pengadilan. Biasanya,
besar uang jaminan disesuaikan dengan hatga
pembelian dalam lelang. Uang jaminan dikembalikan jika penawar tidak dituniuk sebagai
pembeli/pemenang atau menjadi milik penjual
iika setelah ditunjtik sebagai pembeli, tidak

d.

mampu membayar. Jika Anda ditunjuk sebagai


pemenang dalam leiang itu, Anda diwajibkan
membayar tunai harga pokok beserta biaya
lelang dan uang miskin kepada pejabat lelang
sewaktu lelang tersebut bedangsung.
Mengikuti prosedur lelang yang sudah diatur dalam ketentuan terkait dan mekanisme yang disediakan oleh pihak penyelenggara.

14. Kiat Menyewa Tanah Milik pemda


Siapa pun bisa menyewa tanah milik pemerintah,
termasuk pemerintah daerah. Thnah milik pemerintah
dapat disewa dan dimanfaatkan maksimum selama
10 tahun dan bisa diperpanjang selama 10 tahun.

Namun, saat memutuskan untuk menyewa


tanah milik peSiapa pun bisa

merintah

dae-

rah, Anda perlu

menyewa tanah milik pemerintah,


termasuk pemerintah daerah. Ianah
milik pemerintah dapat disewa dan
dimanfaatkan maksimum selama 10
..r_tahun dan bisa diperpanjang selama

melakukan beberapa prosedur dan


Iangkah aman berikut:

a.

Memastikan bahwa tanah rersebut


tidak termasuk dalam daerah tedarang, seperti
kawasan hutan iindung, kawasan penghijauan,
sempadan sungai, jalan umum, dan lain seba_
gainya. Tujuannya adalah supaya Anda sebagai
t7l

Yanuar Arifin

penycwa terhindar dari berbagai masalah di


kemudian hari.
menyewa tanal'r
b. Utarakanlah keinginan untuk
tersebut kepa<ia kepala pemerintahan daerah
sctempet
setempat rnelalui biro hukum pemda
atau melalui biro pengelolaan asct pemerintah
daerah.

Lakukanlah kontrak/perjaniian sewa-menyewa


clengan pihak pemda, sekiranya permohonan

C.

diterima.
atas
Bayarlah kewaiiban Anda, yakni biaya sewa
tanah tersebut sekaligus braya kontraknya'
dapat memSaat penyewaan jatuh tempo, Anda
sewa kepada
perpaniang atau lnengembalikan tanal-r
p"-".irrtuh. Khusus saat pengembalian' pcrlu ada
ada di atas
kcsepakatan mengcnai bangunan yang
sekalian
tanah tcrsebut. Bangtrnan dibongkar atau
dikembalikan kePada Pemda'

d.

15. Kiat Mendapatkan Tanah 0rang Tua

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

masing. Akan tetapi, bila Anda ingin mendapatkan


tanah tersebut, ada beberapa hal yang pcrlu Anda
lakukan. Di antaranya ialah sebagai berikut:

a.

Membeli Tanah Tersebut

Dengan mernbeli berarti kepemilikan tanah tersebut akan beralih kepada Anda. Oleh karena iru,
perjanjian jual-beli harus dituangkan dalam akta

untuk mengantisipasi gugatan ahli waris yang lainnya di kemudian hari. Ahii waris lainnya tentu mendapatkan bagian berupa uang hasil penjualan tanah
itu.

b.

Mengajukan Akta Hibah kepada Orang Tua

Tentunya, hal ini menurup kemungkinan ahli


rvaris lainnya mendapatkan bagian dari tanah tersebut karena starus kepemilikan tanah menjadi tanah
hibah, bukan lagi tanah warisan.

Namun dcmikian, tanah milik orang


seyogianya tidak men-

\
Sebagai anak, tentu saia Anda menginginkan '
Hal itu
tanah milik o,:ang tua meniadi milik Anda'

jadi sengketa di

tcntu ticlak mudah karena masih ada saudara-saudara


berkeinginan sama' Thnah milik orang

ahli

Anda yang
tua hampir pasti meniadi tanah rvarisan' dengan
masingsetiap ahli waris mendapatkan bagiannya
t7)

tua,

Anda dan
rvaris yang

antara-

Lah,

Tentunya, hal ini menutup


kemungkinan ahli waris lainnya
mendapatkan bagian dari tanah
tersebut karena status kepemilikan
tanah menjaditanah hibah, bukan lagi
tanah warisan.

musyawarah

harus dikedepankan dalam


173

Yanuar Arifin

panduan Lengkap
Mengurus Dokumen properti

setiap momen di keluarga, khususnya jika berbicara


mengenai tanah warisan.

amati ticlak sesuai dengan yang retera


dalam

d.
16. Kiat Membeli Tanah yang Sertifikat Utamanya
Hilang
Sekiranya Anda membeli tanah dari scbuah
instansi, Anda harus rneminta sertifikat tanahnya.
Tetapi, bila sertifikat utamanya tidak ditemukan
atau hilang, maka Anda harus segera melakukan
beberapa langkah berikut untuk mengantisipasi
masalah di kemudian hari:
a. Memeriksa kembali akta jual-beli (AJB) untuk
Iebih memastikan bahwa orang yang menjual

adalah orang/pihak yang berwenang sesuai


dengan prosedur instansi itu. Pastikanlah dalam
AJB tercantum pula nomor sertifikat induk

b.

(sertifikat utama).
Mengecek kembali nomor sertifikat induk ke
kantor BPN setempat dengan mencocokan nomor sertifikat induk dengan data yang ada. 1
Kemudian, cermatilah gambar situasinira untuk memastikan letak dan batas-l:atas tanah
(kepastian objek).

c.

Meninjau kembali lokasi tanah untuk mencocokan dengan letak dan luas tanah yang dibeli.
Dalam hal ini, iangan sampai objek yang Anda
t74

perjanjian jual_beli.
Mcnghubungi insransi yang bcrsangkutan
untuk
memastikan kelanjutan AJB tersebur.
Sebaiknya,
Anda mclakr_rkan pemecahan sertifikat
induk dan
balik nam a. Jika instansi tcrscbut tidak
mem_

punyai waktu untuk mengurusnya, mintalah


surat kuasa untuk mengurusnya.
Jika upaya Anda tcrsebut berum mendapatkan
penyelesaian, Anda pcrlu menghubungi
konsultan

hr-rkum untuk menghin<iari kerugian


arau kehilangan
atas ranah itu. Sebab, bila AJB

ditandatangani Jeh
pihak yang berrvenang sesuai dcngan prosedurnya,
instansi tersebut tidak dapat mengusir
Anda secara
sepihak AJB itLr mcrupakan bukri
telah terjadi

pelepasan sebagian hak atas tanah


tersebut.

17. Perusahaan Berbadan Hukum


Membeli Tanah
Bersertifikat Hak Milik
Menurut ketentuan, perusahaan berbadan
hu_
kum tidak dipcrbolehkan membcli tanah yang
ber_

status hak milik. Tetapi, perusahaan


masih bisa
membeli tanah rersebut, asalkan mengubah
sratus
kcpemilikan tanah dari hak milik menjadi
hak
guna bangunan (HGB). Permol-ronan perubahan
status tanah terscbut dapat diajukan ke
kantor

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

BPN setempat. Sebab, pihak BPN-lah yang berhak


mengubah status kepemilikan tanah dari hak milik
menjadi HGB ataupun hak Pakai.

Sclain itu, ada


tahapan yang harus

i
diperhatikan oleh i
i
perusahaan supaya '.
transaksi iual-beli

beberaPa
Permohonan

perubahan status tanah daPai


diajukan ke kantor BPN setempat.
Seban, pihak BPN-lah Yang berhak
mengubah status kepemilikan tanah

tetap dilakukan:

a.

Pernilik tanah daPar. mengajukan permohonan ke kantor BPN


untuk segera menerbitkan sertifikat hak guna
bangunan/hak pakai atas tanah tersebut. Atau,
pemilik tanah memberikan kuasa kepada perusahaan yang ingin menSSunakan tanahnya.
Berdasarkan surat kuasayang dibuat oleh pemilik
tanah, perusahaan tersebut bisa mengajukan permohonan perubahan hak (dari hak milik menjadi
hak guna bangunan atau hak pakai) atas nama

b.

pemilik tanah.
\
(BPN)
menerpertanahan
kantor
Kemudian,
bitkan sertifikat hak guna bangunan/hak pakai
atas nama pemilik tanah. Sertifikat hak guna bangunan/hak pakai tersebut dipakai untuk pembuatan akta pemindahan hak (akta jual-beli) di

c.

Pemilik dengan sertifikat hak pakai, kemudian


mengajukan pendaftaran peralihan haknya di
kantor BPN setempat.
Semua biayapengalihan hak dari hak milik men_
jadi hak guna bangunan atau hak pakai, dan biaya
honorarium PPAT, biasanya ditanggung oleh pihak
perusahaan.

B.

Jurus Jitu Membeli Rumah dan Bangunan

Sama haln1,2 membeli tanah maupun kendaraan


bcrmotor, membe]i rumah atau bangunan juga harus
mcmiliki kiat-kiar khusus agar Anda merasa nyaman

ketika memiliki maupun menempari rumah terscbut


kelak. Nah, berikut kiat-kiat khusus dalam membeli
rumah dan bangunan, yang penulis dapatkan dari
bcragam sumber:

1.

Sepuluh Pertimbangan sebelum Membeli Rumah


Ada beberapa hal prinsip 1,ang sebetulnya parllr

Anda perrimbangkan sebelum memilih rumah.


Apalagi, biia kebutuhan terhadap rumah dimak-

sudkan sebagai hunian keluarga, bukan semara investasi. Setidaknya, ada sepuluh aspek yang sebaiknya

dipikirkan matang-m atangsebelum membeli rumah.


Simak uraian berikut:

ril

hadapan PPAT.
i

177

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

a.

Ketersediaan Waktu

terkadang, memiliki rumah baru muncul karena


faktor kebutuhan yang menclesak' Umpamllya,
karena pekcriaan baru, Anda terpaksa pindah ke
kota baru atau rurr-Iah kontrakan harus segcra dikosongkan. Dalam kcadaan rnendesak seperti ini, mcmilih rumah yang benar-benar tepat belurn tentu
terrvujuci. \tflaktu terbatas ini akan mencntukan luasnya pilihan Anda, apakah memilih rumah yang sudah
jacli, tetapi masih perlu direnovasi, rumah rettdy sttick,
atau membeli dan membangun sendiri'

b.

Kebutuhan Ruang

Sclain menyediakan waktu khusus, Anda juga


pcrlu mempertimbangkan kebutuhan ruangan'
I-uas rutnah dapat diukur dari banyaknya jumlah

keluarga yang akar. tinggal di situ' Apa saia aktivitasnya? Adakah kcndaraan Anda miliki? Bagaimana
mcletakkan perabotan yang sebelumnya sudah
dimiliki? NantinYa, pertimbangan

ini

bisa

me-

ncntukan jumlah
dan

besarnya

ruangan yang harus


dipenuhi di rumah

Selain menYediakan

waktu khusus, Anda iuga Perlu


mempertimbangkan kebutuhan
ruangan. Luas rumah daPat diukur
dari banyaknya iumlah keluarga yang
t.-tinggal di situ.

--

__

baru Anda. Dengan begitu, keadaan rumah mampu


dan efektif menampung aktivitas sekeluarga.

c.

Siapkan Anggaran

Setelah mengetahui jumlah kcbutuhan rumah


Anda, tentukan pula besarnya anggaran rumah. Jika
dana tunai terbatas, Anda dapat memanfaatkan pinjaman kredit dari bank. Namun, meminjam dari bank
juga perlu dihitung dana tambahannya. Sesuaikan
pula kemampuan penghasilan saat mengangsurnya
setiap bulan. Perhitungkan juga dana cadangan yang
harus disiapkan unttik renovasi dan dana membeli
perlengkapan rumah taogga. Alhasil, saat menempati
rumah baru, Anda tidak terbebani secara finansial
di kemudian hari. Otomatis, dengan mengetahui
junrlah anggman dimiliki, Anda dapat mernbatasi
pilihan rumah berd'asarkan ftinge harganya.
l

d.

Legalitas

1,

Aspek tak kalah penting dipertimbangkan adalah

memastikan rumah tersebut bukan dalam proses


sengketa. Pastikan sertifikat tanahnya asli serta sesuai
nama pemiliknya. Jangan lupa, cek Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) dan simpan bukti pembayarannya.

jkan

t78

179

rl

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

Yanuar Arifin

h.

e. SiaPa PengembangnYa
Anda harus memahami pcngcmbang pcrumahan
tcrscbut. Rcputasi pcngembang mcrupakan hal

mutlak, namun pastikan iuga mereka membantun


dan menyerahkan produknya sccara tepat waktr:'
Hal ini penting, karena banyak pengembang yang
melakukan waoprestasi pada proyeknya'

f.

Lokasi dan Masterplan

Agar tidak salah langkah n-remilih perumahan

baru, Anda perlu rnelihat dcngan saksama lokasinya'


Pastikan agar rumah pilihan Anda tidak terkcndala
banjir. Atau, lokasi tersebut tidak menyalahi rencana
juga
tata ruang rvilayah (RTR\f). Perhitungan lokasi
berkaitan dengan akses ialan, seperti kemudahan
transportasi dari dan menuju perumahan'

Suplai Air Bersih

Cek

pasok

an ait be rsih' Scbab, air

merupakan

masalah vital dalam keberlangsungan rumah tangga'


harus mcnanyakan langsung kepada pc-

Anda

ngembang tentang pasokan air bersih di komplcks


perumahan, air sumur atau PDAM ' Janganlupa' cek
juga kualitas airnYa.

Kualitas

Selain reputasi, Anda harus mengetahui kualitas

bangunan dengan mempertimbangkan spesifikasi


bangunan, kualitas fisik, serta nonfisik rumah.

i.

KelengkapanFasilitas

Kelengkapan fasilitas perumahan juga pentlnS


dipertimbangkan. Misalnya, jaringan listrik, telepon,
alat pemadam kebakaran, pengelolaan air limbah,
taman bermain, dan lain sebagainya. Kele
kapan fasilitas akan

menguntungkan
Anda dalam menjalankan kehidupan sehari-hari.

j.

Kelengkapan
fasilitas perumahan juga penting

dipe(imbangkan. Misalnya, .iaringan


listrik, telepon, alat pemadam
kebakaran, pengelolaan air limbah,
taman bermain, dan lain

Lingkungan Sekitar

Tidak ada salahnya bila Anda menanyakan kepada pengernbang jalinan kerja sama antlrwarga.

,11

11

Sebab, tinggal dalam perumahan baru biasanya Anda

harus memulai menjalin relasi dari awal dengan para

1ti

rctangga. Jika perumahan baru memiliki RT/RW


akan mempermudah warga baru berkomunikasi.

1Li

lL

li'

180

l8l
I

Yanuar Arifin

2. Delapan Tips Membeli Rumah menurut Fengshui


Fengshui rumah tinggal merupakan salah satu
faktor pertimbangan penting, terutama bagi mereka
yang bertujuan menempati bangunan tersebut. Berikut tips untuk memilih rumah tinggal dari ka-

camatafengshui:

a. Lingkungan Sekeliling Rumah Tinggal


Lingkungan di sekeliling rumah tinggal harus
asri. Artinya, tempatnya bersih dan berada pada
posisi yang cukup nyaman, serta tidak dekat dengan
tempat pembuangan sampah. Selain itu, lokasinya
tidak dikelilingi bangunan-bangunan yang terlalu
tinggi di samping kiri-kanan maupun di depannya,
serta taflaman di sekeliling bangunan pun terlihat

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

bangunan rumah tinggal yang diminati


jauh lebih rendah.

itu

berada

c. Bentuk Kapling

Bentuk kapling yang baik adalah empar persegi


panjang. Bentuk seperti ini baik, apabila memanjang
ke belakang, kurang dianjurkan, dan jika lebar depan
rumah lebih panjang dari kedalamannya. tlentuk
kapling yang melel:ar ke belakang (ngantong) acap
kali juga diminati, tetapi sebaiknya tidak mengecil
ke belakang. Bentuk kapling yang kurang beraruran,
kurang begitu mengunrungkan; perhatikan pula
kapling yang tidak beraturan, berbentuk runcing
menusuk ke dalam kapling atau tidak; ini merupakan
kondisi yang tidak mengunrungkan.

subur dan segar.

b. Kondisi Kontur Tanah


Rumah tinggal yang baik liengshui-nya berada
pada kontur tanah yang naik ke belakang, bukan
sebaliknya. Rumah yang berada pada tanah yang
menurun ke belakang dipercaya dapat mengurangi

kemakmuran penghuni rumah tersebut. Jogu


penting diketahui, apabila kapling tanah itu telah
diurug. Perhatikan rumah yang berada di depan,
kondisi tanahnya lebih tinggi atau tidak, sehingga

d.

Arah Hadap Pintu Masuk Utama


Arah hadap pintu masuk urama, sebaiknya sesuai

dengan arah yang baik bagi kepala keluarga (pria


dan wanita). Untuk itu, harus dilihat angka kua dari
kepala keluarga ini. Untuk pria, gunakan rumus (100
- tahun lahir)l9, sisanya adalah kua. LJntuk wanita,
gunakan rumus (tahun lahir 4)19, sisanya ialah kua.
Kua 2,5,6,7 , dan 8 rermasuk dalam kelompok barat,
dan arah hadap pintu masuk urama adalah barat,
barat laut, b,arat daya, atau timur laur. Kua L,3,4,

rl;1

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

termasuk dalam kelompok timur, dan arah


hadap pintu masuk utama ialah timur, utara, selatan
atau tenggara. Contoh perhitungan, pria kelahiran
19)3 memillki krua: (100 - fi)D sisa 2 (barat) dan
wanita kelahiran 19-7-7 memrhkr kua : (77 - 4)19
sisa 1 (timur).

dan

e.

Tata Letak lnterior

Tata letak interior perlu memperhatikan beberapa

prinsip penting. Terutama ialah dapur tidak terletak


di sektor utara (karena utara simbol air, sedang
dapur ialah api), kamar mandiNTC tidak terletak
di sektor selatan (karena selatan adalah simbol api,
sedangkan kamar mandi/\7C ialah simbol air). Selain
itu, hindari rumah dengan letak tangga, dapur, atau
kamar rnandi/rMC berada persis di tengah rumah.
Hindari juga rumah yang pintu depannya langsung
melihat ke arah tafigga, pintu dapur, maupun pinttr
kamar mandi/S7C.

f.

Bentuk Bangunan

Bentuk bangunan yang sederhana dan beraturan


lebih baik daripada bentuk bangunan yang tidak
beraturan dan bentuk dasar yang beraneka ragam.
Apabila sebagian bangunan itu l:ertingkat, maka

posisi tingkatnya sebaiknya berada


kang bangunan, bukan sebaliknya.

g.

di bagian

bela-

Dimensi Waktu
Saat transaksi pembelian rumah

tinggal dan saat


menempari bangunan merupakan hal yang penting.
Ada baiknya tidak melakukan aktivitas penting pada
tahun-tahun Ciong. Pasangan Ciong adalah ularbabi; naga-anjing; kelinci-ayam; harimau-monyer;
kerbau-kambing ; dan tikus-kuda.

h. Andalkan lntuisi Anda


Setelah mempertimbangkan ketujuh tips rersebut, maka yang terakhir perlu diperhatik an adalah

andalkan intuisi Anda sendiri. Ketika melihat bang\nan yang diminati, perhatikan semua aspek ba.g.r\run itu dari luar hingga masuk ke dalam, dan
cobdah rasakan, rumah itu akan cocok dengan Anda
tt/u tidak Anda dengan cepar dapat mengetahui
dan merasakan ada kecocokan dengan bangunan rumah tinggal itu atau tidak. Kesan perrama ini penting untuk diperhatikan.

3.

Kapan saat Tepat Membeli Rumah?

Banyak orang merasa bingung saat hendak


membeli rumah. Selain karena situasi perekonomian

r84

t85

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

yang fluktuatif, orang merasa ragu membeli rumah


karena merasa dana yang dimiliki tidak cukup besar.
Nah, di tengah situasi ekonomi tidak menentu seperti sekarang ini, Anda bisa memperhatikan beberapa langkah yang mencirikan Anda siap untuk
berkomitmen membeli rumah. Jika ciri-ciri ini sudal'r
cocok dengan Anda, sebagaimana dikutip dari investopedia, maka saatnya menelepon pengemban
atauplrn agen real
orang merasa bingung
estate dan mulailah
saat hendak membeli rumah. Selain
proses berburu karena situasi perekonomian yang
rumah.

fluktuatif, orang merasa ragu membeli

Berikut

tandatanda Anda sudah s


untuk membeli ruma

a.

Anda Siap Berkomitmen

Pertama-tarna, jika Anda belum siap bcrkomitmen, sebaiknya Anda iangan dulu membeli rumah. Kepemilikan rumah dibuntuti dengan banyak
kewajiban baru, seperti perawatan, paiak, dan proses jtral-beli yang cukup rumit. Belum lagi Anda
harus melewati proses tersebut iika ingin pindah
dan terpaksa menjual rumah. IJrusan notaris, bizya
pindahan, dan biaya-biaya tambahan lainnya dalam
membeli rumah, biasanya cukup merepotkan.

Dengan banyaknya biayaini, sebaiknya Anda memikirkan untuk ringgal di tempat tersebut untuk waktu yang cukup lama.
Pekerjaan dengan gaji yang rerap harus menjadi

pertimbangan utama dalam membeli rumah, rentunya supaya bisa lancar membayar kredit dan
melunasinya dengan cepat jika ada tambahan pemasukan. Jika Anda merasa mampu berkomitmen
untuk tinggal di rumah baru, setidaknya selama lima
tahun ke depan, maka ini waktu yang tepat untuk
segera membeli rumah. Tetapi, jika Anda agak sulit
untuk berkomitmen, tidak terlalu menjadi masalah
karqna Anda bisa menyewakan atau menjuai kembali
saat Snda berubah pikiran.

b.

Biaya lVlempunyai Rumah lebih Murah daripada


Menyepa

Jikrybtelah Anda perhatikan sewa rlrmah Anda


selprria ini, menjadi terlalu mahal daripada cicilan
rumah per bulan, sudah saatnyamempertimbangkan
untuk membeli rumah. Cari bank yang sesuai dengan

keinginan dan mulailah membicarakan kredit pemilikan rumah (KPR). Cari lokasi yang sesuai dengan kantong, jangan memaksakan diri. Hitung
juga biaya pengeluaran lain-lain untuk rumah ter-

187

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

sebut, seperti uang keamanan dan kebersihan, lalu


bandingkan dengan l>iaya sewa rumah tadi. Jika
ternyata biayaoya lebih murah atau malah sama,
sebaiknya Anda alokasikan dana itu untuk cicilan
rumah. Sebab, daripada terus menerus bayar sewa,
lebih baik uangnya ditanamLrn tidak dapat
^pa-a:pa,
bung di rumah baru.

tepat mencari rumah. Anda bisa mendapatkan bunga


yang tidak tcrlalu "mencekik" kantong Anda setiap

c. Situasi Pasar Mendukung


Jika permintaan mulai melambat dan banyak rumah dibangun, namun sepi pembeli, serta kondisi
pasar yang sedang lesu, inilah situasi yang sangat
mendukung untuk rnembeli rumah. Anda mempunyai banyak kesempatan untuk menawar harga
dalam situasi seperti ini. Bukan tidak mungkin Anda
mendapatkan rumah impian di bawah harga normal.
Satu hal yang harus Anda perhatikan, jangan sampai
salah membaca situasi karena jika permintaan sedang
tinggi dan jumlah rumah terbatas, Anda sama sekali
tidak bisa melakukan penawaran. Bahkan, rumah
impian Anda bukan tidak mungkin harganya
melonjak lebih dari setengah.

d.

Bunga Kredit Rendah

Saat bunga KPR rendah, atau ada bank yang


rnenurunkan tingkat bunganya, ini saat yafigsan9at

bulannya, yang ujung-ujungnya dapat menghemat


bebcrapa juta rupiah dalam tahun-tahun mendatang.
Meskipun perbedaan l:unganya hanya nol koma
persen, pcngaruhnya sangar banyak, apalagi untuk
jangka panjang. Sebagai contoh, ada sebuah rumah
dengan lrarga 22A jata. Anrara bunga 4,2Vo dan
4,t7o ada selisih bunga sekitar 13,993 juta untuk
cicilan dalam jangka waktu
Saat
30 tal-run. Uang
bunga
sebesar

itu, ten-

tunya

cukup

besar dan bisa


digunakan untuk
keperluan lain.

KPR rendah, atau


ada bank yang menurunkan tingkat
bunganya, ini saat yang sangat tepat
mencari rumah. Anda bisa mendapatkan
.. bunga yang tidak terlalu "mencekik,,
kanlong Anda seliap
bulannva.
--------:_-_

e.

Mempunyai Cukup Tabungan untuk Uang Muka

Mem,iliki uang yang cukup besar di tabungan


untuk uang..muka rumah sama penringnya dengan
bunga yang rbndah. Intinya, semakin kecil urang,
semakin kecil cicilan dan bunganya yang harus di_
bayar per bulan. Jika mempunyai uang banyak,
Anda tidak perlu berpikir panjang untuk segera me_
nanamkan semuanya di sebuah rumah. Memang,
sangar menggiurkan unruk menggunakan uang ter_

Yanuar Arifin

seblrt di lral-hal lain, seperti jalan-jalan ke luar negeri,


mobil baru, atau belanja. Tetapi, Anda harus ingat,
beberapa hal yang tadi disebutkan bukanlah sebuah
investasi yang akan memberikan Anda imbalan hasil.

{.

Tunggu Musim yang Tepat

Pada musim panas, biasanya para pengcmbang


menyediakan lebih banyak rumah dengan berbagai

macam promosi untuk menarik pembeli. Tetapi,


Anda harus ingat juga, selain makin banyaknya rurnah, pada waktu musim panas iumlah para pembeli
pun bisa tiba-til:a membengkak. Dengan demikian,
Anda bisa mendapat sedikit hambatan dalarn mencari rumah impian, belum lagi kesulitan untuk tawar-menawar. Dalam situasi seperti ini, Anda harus
pintar-pintar melihat kondisi pasar. Biasanya, meskipun tidak sering, banyak orang enggan membeli
rumah ketika rnusim hujan karena dapat repot jika
melakukan pindahan. Nah, ini bisa menjadi waktu
yang cocok untuk membeli rumah. Namun, Anda
tidak perlu langsung menempati rumah tersebut.
Tirnggu sampai musim kembali panas dan Anda dapat segera pindah ke rumah itu.

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

4. Tips Membeli Rumah dengan KpR


Ingin rnempunyai rumah, tetapi uang

cekak?

Tenangl Tengoklah bank-bank di sekitar Anda.


Sekarang ini, bukanlah hal sr-rlit mengajukan kredit
pemilikan rumah (KPR) yang bunganya ditarvarkan
sccara beragam oleh bank.

Namun, sebelum melangkah, ada baiknya Anda mengetahui tentang selukbeluk dan tips mengajukan KPR.
Berdasarkan penjelasan Bank Indonesia, kredit
pemilikan rumah merupakan suatu fasilitas kredit
yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah
perorangan yang akan membcli atau memperbaiki
rumah. Di Indonesia, saat ini, dikenal ada dua jenis
KPR, sebagaimana berikut:
a. KPRsubsidr,yaitusuatukredityangdiperuntukkan
kepada rnhsyarakat berpenghasilan menengah
ke bawahldalam rangka memenuhi kebutuhan
pcrumahao'.. atau perbaikan rumah yang telah

dimiliki. Beittuk subsidi yang diberikan berupa subsic{i meringankan kredit dan subsidi
menambah dana pembangunan atau perbaikan
rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh
pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat
yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas

ini. Secara umum, batasan yang ditetapkan oleh


pcmerintah dalam memberikan subsidi adalah
t90

t9l

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

b.

penghasilan pemohon dan maksimr.rm kredit


yang diberikan.
KPR nonsubsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. KetentLran
KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan
besarnya kredit malrpun suku bunga dilakukan
sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

Lantas, apa saja persyaratan KPR? Secara umum,


persyapalun dan ketentuan yang diperlakukan oleh

bank untuk nasabah yang akan mengambil KPR


relatif sama, baik dari sisi administrasi maupr"rn dari
sisi penentuan kreditnya. [Jntuk mengajukan KPR,
pemohon harus melampirkan:
a. KTP suami dan atau isri (bila sudah menikah),
b. kartu keluarga,
c. keterangan penghasilan ataLr slip gaji,
d. Iaporan keuangan (untuk rvirasrn'asta),
e. NPN7P pribadi (untuk kredit di atas Rp 100
juta),
f. SPT PPh pribadi (untuk kredit di atas Rp 50

juta),
g.

fotokopi sertifikat induk dan atau pecahan

membelinyadaridzueloper),

(bila

h.fotokopisertifikat(bilajLiaI-bcliperorangan),
dan

i.

fotokopi IMB.

a.

Biaya Proses KPR

Pada umumnya, fasiliras KPR pen-rohon akan


dikenakan beberapa biaya, di antarzrnyr biaya
appraisal, noraris, pror.isi bank, asuransi kelrakaran ,
dan premi'asuransi jiwa selama masa kredit.

b,

Metode Perhitungan Bunga KPR


Secara umum, dikenal

tiga mctode pcrhitr-rngan

bunga, yairu:

1) flat,
2) effcktif, dan
3) annuitas tahunan ddn-bulanan.
Dalam praktiknya, merode sr-rku

bun ga yang
digunakan adalah suku bunga effektif atau annuiras.

c.

Keuntungan KPR

Ada beberapa keuntlrngan mcmbcli rumah dcngan KPR. Di antaranya ialah scbagai bcrikur:
1) Nasabah ticlak harus mcnyccliakan clana sc*Lra
tunai untuk mcmbcli rumah. Nasabah cukup
menyediakan Lrang muka.

192

lq3

'

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti

Yanuar Arifin

2)

Karcna KPR memiliki jangka waktu yang panjung, angslrran yang dil:ay21 dapat diiringi
dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

d.

Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan

4)

Jangan rnelakukan transaksi iual-beli di barvah


tangan, artinya apabila rumair yzlng akan dibcli
masih clalam starus dijarninktin di bank, maka
lakukanlah pcngalihan kreclit pacia bank yana
bersangkutan dan dibuar akta jr-ral-bcli di hadapan notaris. Jangan sckaii-kali rnclakuka.r"r
transaksi pengalihan krcdir di barvah rangafl,
artinya atas dasar kepercaya;rn saja dan tanda
Lruktinya hanya bcrupa kwitansi biasa, karena
bank tidak mengakui.t.ransaksi )/ang scpcmi ini.

5.

Tips Langkah Penting,Mernbeli Rui-nah Villa

Bcrikut beberapa hal yang harus diperhatikan


jika membeli rumah dengan cara KPR:
1) Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan
bahwa sertifikat yang ada tidak berrnasalah cian
ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang
ada.

rumal-r dari det,eloPer, pastikan


balrwa deu'elojter dimaksud telah mernpunyai izinizin,'antata lain:
a) izin peruntukan tanah, seperti izin lokasi,
aspek penataljlrnaan lzrhan, site plan yang
telah disahkan, dan lain sebagainya,

2) Jika membeli

berikut penulis luga bagikan rips irir!ir Lriirii :,cdrin{


membeli rurnah atar-r viila, r,akni sr:Liiigr.ri bcril,r-it:

a.

b) pfasarana sr.rdah tersedia,


c) kondisi tanah matang,
d) sertifikat tanah minimal

Setelah mempcrtimhir.qgk.in bcrl;:rgai i,r.i. llr stbcl um rnc rrrlreli run-,.il r d ru l r:re+rillr ar :t i .i i ti ;1;,,/:, i * ny t -

SHGII atau I{GB

induk atas nama deaelriper, dan


e) IMB induk.
)) Kenali reputasi penjual (perorangan atau

Cari dan Kumpulkan Informasi

Carilah inform.asi 1,:rng icngliap dan jclas rncngcnai propcrti rurnah atilu viilir \,arrs
akan Ancia bcli.

Informasi yan.g
pentirig, antarir

Iain

deueloper).

19.+

surat-surai

Sei.<ililr ilrCitirr i. iiri:i: l;i,i i.tiii:ri', t .liakt.;k;lt'


pel.banCinga:r it:,r .: : t:,, rr r, I l r Llt.r rrgilnnyal
Oerrrlail Cj'Sc1 r cr'3rief,jlti. kit.:ilt:it; bahalt
. []atlgL]nan. ciar, Irlndisi lincltrirngan
:

sek ilar

195

Yanuar Arifin

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

(sertifikat/akta/girik), Iuas tanah dan bangunan, usia


rumah (baru atitu sudah berapa tal-run), dan yang
pcnting harga yang ditarvarkan oleh penjr-ralnyn'

kamar tidur, kamar mandi, keterscdiaan garasi, dan


lain sebagainya. Juga tidak kalah penting sesuaikan
dengan gaya arsitcktur, tata lctak, desain interior,
serta arah rumah yang diinginkan.

b.

LakukanPerbandingan

Carilah informasi di sekitar properti tcrsebr-Lt untuk melakukan perbandingan harga, dalam

e.

I'rubr.ingannya clengan ciesain arsitektur, kualitas bahan bangtrnan, dan kondisi lingkungan sekitar'

harga. Kemudiun batasi d4n te tapkan anggeran c{ana

Tetapkan Anggaran Dana

Dari kebutuhan Anda tersebut, lakukan

riset

untuk rurnah irnpian Andl tcrsct:ut. Kccuali bila


Anda terrnasuk kr:lektor propcrti, sebaiknya Anda
menycsuaikan anggarariltengan keadaan keuangan

c.

Pelajari Trend Harga Rumah

Ancla ir-rga pcrlu mela'kukan pcrbanclingan harga


rumah ),ang berlaku sazrt ini di wilayah yang agak
jauh dnri rumah tcrsel-rut. Dengan mengetahui harga

harga yang
iras';rran rumah, Anda bisa mengetahui
Anda c{apatkan termasuk waiar, kernahalan, atau
ticlak. Untuk mcngctalrui pasaran h'arga, Anda dapat
meminta penda;rat orang Iain, misalnya melalui agcn
properti, surat kabar, intcrnet, ata:tJ bank'

d.

Sesuaikan dengan Kebutuhan

Bila Anda akan membeli rumah atau villa


yang akan ditinggali, maka perlu mcnycsuaikan
clengan kebutulran, rnisalnya luas tanah dan luas
bangunan, besar kecilnya rumah, iumlah lantai,
l96

Anda saat ini dan Lrcberapalalurq \c depan, terutamir


bila Anda memilil-r opsi lasilitas KPR.

f,

Pilih Sistem Pembayaran

Biasanya, ada clua sistenr pcrnbayirrxp yang


umum, yaitu beli tunai atau diangsur sclama
bcberapa bulan. Cara paling aman tcntu ircli tunai
bila r-rang Anda mencukulri. Namun, iika anggnran
dana belum siap, opsi yang bisa dipilih adalah dengan
cara KPR (kredit pemilikan runrah) di bank yang
Anda percayai. Pelajari pula informasi c'lhn svaratsyarat KPR yang jelas sebelum Anda mcmutuskan
untuk mengambil KPR.

191

Hubungi Notaris/PPAT

Sctclah deal harya dan dananya pun tersedia,


maka Ancla harus menghubr-ingi notaris/PPAT untuk
legalisasi proses jual-beli rumah atati villa tersebut.
Tujuannya tidak lain untuk menjaga kcarnanzrn Ancla
dalam proscs iuai-beii rutnah, iangan szrmpai Anda
tcrjcrat hul<ttm ';tlu nrcrugi.

Baftar PustaHa

lrlog.rumah l23.com
properti.kompas.com
anneahira.com
slrarapembaruan.com
id.wikipedia.org
finance.detik.com
ridwanj uli. blogspot. com
hukumonlinc.com
Iembagabantuanhukum. org
hukr,rmproperti.com
berita-ane .com

mitrasamsat.com
palembangproperti. rvordpress. com

199

Yanuar Arifin

trafiksitc.0fe

s.nct

coropendekar2 1 2.rn'ordpress.com

bisnisukm.com
nervs.viva.co.id

finance.detik.com

200