1924 - Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti PDF

va
YanuarArifin
PAI|DU[]| LtltGtmP
ilIElIGUNUS
D0lruM[il
PNllPENII
o Prospek Bisnis Properti
Seputar Dokumen properti
Panduan Mengurus Dokumen Tanah

o Panduan Mengurus Dokumen Rumah dan Bangunan
o Jurus Jitu Membeli Properti yang Aman, dll.
Yanuar Arifin
PAIIIUffI I.IIIGI(IP
MTlIGUNUS
D0l(umHt
PRllPTRII
Jaminan Kepuasiln
Apabila Anda mendap'.rtkan bi.rku ini dalan-r keadiian cncat produksi
(cli lLrar kesengajaan kanti), seperti hal:rman kosonl: atau tcrbalik,
silakrn ditLrkar di roko ternlrat Anda mernbeli atatt lrlngsLtng kcpada
kami tlan kami lkan rncnggantin,va scgcra clcng'.rn buktr ,vang bagi'rs.
#,
Femsamtar Penulis
PANDUAN LENGKAP MENGURUS

DOKUMEN PROPERTI
(TANAH DAN RUMAI])
Yanuar
Arifin
e\\/asa
ini, banyali orang tertarik untlrk
prope
rti
Ecliro r
Cokv A7,.
se
kadar mcmilikin.va
rbisnis
sebagzri
investasi di masa depan. Di antara jenis propcrti yeng
Tata Sampul
(r!ruri_l-rcfni
Thta Isi
@)hehebengs
Pracetak
Antini, Dwi, $/ardi

Cctakan Pertama
Januari 2Ol J
Penerbit
DIVA Press
(Anggota IKAPI)
Sampangan G5;. Pcrkutur
\J7onosari, Baturetno
'.ttall
be
No.121-il
Jl.
Bangu ntapan Jogjakarra

Talp: (027 4) 435 37 1 6, 7 1181 21
Fx: (027.4) 115111(t
E-mail : redaksi_divapress@)yahoo.com
Blog: u,wr,.blogdivaprcss.com
Vi'l'sir e: www.divapress-online.com
r
Il
T
banyak dilirik oleJr sejumlah kalangan di tanah air

aclalah tanah, rLrmah, dan bangunan. Sebab, properri
jenis ini sangat rclevan dan mcmiliki prospek yang
bagus untuk selalu dikelola dan clikembangkan.
Namun clemikian, banyak orang yang ternyata
belum memahami secara baik cara mengelola dan
mengembangkao properti mereka, terutama yang
terkait dengan aspek legalitasnya. Padahal, aspek
ini sangat Lrrgen ketika seseorang memiliki properti.
Dalam hal ini, semua dokumen rerkait
aspek
legalitas perlu cliurus secara baik, sehingga aman dari
Yanuar Ariiin
bcrbagai pcrsoalan hurkum
di n-iasa dcpan,
sepcrti
kasus perscngketaan dan pemaisuan.
Oleh karena itu, s,aiib hukumnya bagi orang

yang rrrcmiliki propcrti, baik bcrupa tanah, rurnah,
dan bangunan untuk mcngurus segala hal yang
Ilaftar Isi
berkaitan dengan aspek legalitasnya. Bahkan, lebih

dari itu, ia juga rvaiib mcngctahui cata membcli
berbagai propcrti tersebut sccara aman, ergar properti
yang dibcli menguntungkannya secara materi sebagai
invcstasi masa clcpannya.
Buku yang ada di hadapan Anda ini merupakan
panduan lcngkap bagi Anda untuk memenuhi kewajiban-kervajiban tcrscbut, tcrutan'ra panduan dalan-t
mcngurus dokumen-dokr-rmen properti sebagai ba-
gian dari aspek iegalitas properti. I)alam buku ini,

pcnulis juga scngaja mcn-rbahas tcntang bcrbagai
hal yang berkaitan dcngan properti, yang melipr-rti
prospck bisnis propcrti. pcngertian tlan ienis propcrti, dan clokumcn-dokr-rmcn penting tcrkait dcngannya, scrta jurus jitu dalam membeli propcrti
yrrng amtin. lladirnya buku -ini, semoga bcrmanfirat
dalam rncmbantu Anda saat menghadapi bcrbagai
persoalan yang menyangkut properti.
Pcnulis
Yanuar
Arifin
Penulis
Daftar Isi...........
Pengantar
Bab
Prospek Bisnis Properti
Bab 2 Seputar Dokumen Properti

A. Pengertian Properti
B. Jenis-Jenis Properti............
C. Pengertian Dokumen
D. Jenis-Jenis Dokumen.........
Bab 3 Panduan Mengurus D<>kumen Thnah
A. Pengurusan Status Hukum tnah..........
B. Mekanisme Pcmbuatan AktaJual Bcli
Tanah
11
19
L9
21
11
34
43
4/+
l9
Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti
Yanuar Arifin
C.
D.
Ajudikasi Pendaftaran'Ianah
Proscs Balik Nama Scrtifikat Thnah.......
E. Pengurusan Sertifikat Thnah Girik
F. Pcngurusan Thnah Girik Ganda.............
G" Mengurr,is Pemecahan Sertifikat Thnah ..
H. Mengurr.rs Penggabungan Scrtifikat
J.
K.
L.
M.
I{.
O.
Eigendom
Proses Pcmindahan Hak Atas Thnah
MelaluiJual Beli..
Proses Pembatalan Hak Atas Thnah.......
Proses Pengurusan Sertifikat Thnah yang
Terbakar atau Hilang..............
Pengurusan Sertifikat Thnah atas Nama
(Bcrsarna)
..
62
U.
HGB (Hak Gr,rna Bangunan). .. . ... .. .. 10,

lvlengurus Dokumen Kepemilikan yang
63
83
8t
88
91
96
Pengurusan Sertifikat Thnal-r atas Nama
Anak
R.
Pcngurusan Pcrrv'.rkafan Thnah.

Pengurr.rsan Scrtifikat Tanah Bcrsiatus
59
Pembuktian Hak Lama pada Pcndaftaral

Thnah
..............:..... 70
Proses Pemindahan Hak Atas Thnah
Melalui Lelang......
71
Proses Peralihan Hak atas Tanah karena
\Waris.......
80
Pengurusan Pembagian \Tarisan Tanah
Dua C)rang
t1
S.
T.
Proses Pemindahan
Karena Pertukaran
9s
Hak atas Tanah

99
LA2
Palsu
rc]
Mengurus Sertifikat agar Tidak
Disalahgunakan.......
67
Thnah
I.
52
$7 Mengurus Scrtifikat
Tanal-r
109
yang
Dijaminkan.............
F.ab 4 Panduan Mengurus Dokumen
Rumah clan Bangunan
\12
....... 115
A. Dokumen Rumah atau Bangunan dalam

TiansaksiJual-Beli..
B. Dokumen ketika Membangun Rumah
atau Gedung...........
C.
11,
121
Jenis Pajak yang Dibayar Pernilik
Bangunan
l4O
Bab 5 Jurus Jitu Membeli Properti yarg

Arnan (Thnzrh, Rumah. tlan Rangunan) 145
145
A. Jurus Jitu Membeli Thnah
B.
Jurr-rs
Jitu lMcmbeli Rum:rh dan
Bangunan
f)aftar Pustaka..
.. Lll
199
Frrff,mfr
i
nrosnelr Bisnis Prorcrti
ff;d"t tah dipungkiri jika prospck bisnis properti

I lrclakangan ini tcrus n.rcningkat. Pasalnya,
tingkat pcrtumbuhan ekonon-ri yang baik, turr-rnnya
mcningkatnya daya bcli masyarakat,
diyakini olch scbzrgian bcsar kala.ngan scbagai faktor
Lrtama bangkitnya Lrisnis propcrti di clunia, tcrmasurk
di L-idoncsiir. Nlaka, tidirk salah jika sciumlal-r rncdia
mass'.r tcrkcmukzl tanah irir, bcrani mcn-rprcdiksikan
bahwa tal-iun 2012 scbagai tahun kcbangkitan bisnis
sukr-r bLrnga. dat-i
propcrri.
Mcnurut pcngamat properti Panangian Simanungkalit. scbagaimana dibcritakan olch Sutra Pembrl.r'ltrtnfSP di .)akarta, Sclasir (2812), tahun 2012,
Yanuar Arifin
bisnis properti cli Indoncsia mcrupakan 1,'.1119 paling

mcngu{rtungkan cli clunia. Bisnis properti tahun ini
sangat bagus. Karcna ckonon-ri baik, claya bcli tinggi
.lan suku br-rnga sarllat rendah. Akibatnya, b;rnk
bcrlornl:a-1omba schingga konsumcn c-limlln.iakan.

Menurlrtnya, kcscrnpertrn scpcrti ini beh-rm pcrnah
terjarii r1i Indonesia sebr:lumnya. Suku bunga l2'% ,
scl-.arirng {\o/o, clan fix lima tahun. lnila}r randa-tanda
akirn booming prope rty.
BtlI{
y2rng bisa mcmberi

.larnpak pada inflasi, menunrt Panangian ridak akan
i.*:r<1rmpak signifil',an rcrl-urciap i:isnis ini" Ekonor-ni
dr neiir:ri lni rumLr-rtrr cukup tinggi, clan intlasi saat
ini sirn.gat rcndah. Jacii, kalaupun naik scdikir maka
ticiak akan bcrpengaruh. Sclain itu, harus ciiingat,
bank sekarang mcngaiami l<ciebiha.n likriclitas.
Schingga, mereka akan Lrersaing untuk menawarkan
kredit. Disampaikan Panangian, menurut c{atir BPS
201L, masih ada sekitar 14 juta keluarga, atau
21% dari 61 juta keluarga di Indonesiayang beh-rm
memiliki rumah. Hal ini membuat prospek properti
di Indonesia sangat luar biasa.
Panangian juga menjclaskan bahwa pemerintah
juga terlihat suiit menyediakan rumah bagi keluarga
berpenghasilan mcnengah ke bawah. Lihat saia,
permintaan (demctncff rumah rnencapai 900 ribu unit
Ilahkan, kcnaikan
t2
pcr tahun, sedangkan suplai l-ranya 80 ribr-r pcr tahun.

Sclain itu, di Indoncsia scmua scgmcn pasar propcrti
sang2lt terbukil scbagai invcstasi atau bisnis bagi
investor clar-r pcngcmbang, tertnirsuk pasilr untr-rk
kclas paling bawtih. Kawasan yang paling prospcktil
untuk invcstasipropcrti di 2Al2 ini, tidak lirin adalal'r
Jal<arta, Bogor, Depok, Tangcrang, dan Bckasi
(|abodetabck). Alasannya cukup scdcrhirna, karcna
kcbr,rtuhan hunian yang tertirrggi di Indoncsia tahun
ini
masii-r ada diJaboclctabck.
Panangian rllcn-rpcrkirakan bahu,a daIam scpr-rlr-rh
tahun kc dcpan, pcnduduk Jabodctabck clapat

bertambah sckitar 7,2 jtta jiwa. Jika diasurnsikan
satu rufilah dihuni olch cmpat or2lng) maka dalam
scpuluh tahun kc dcpan akan dipcrlukari 1,,3 juta
unit hunian, sehingga sctiap tahtin dibutuhkan
sctidaknya iB0 ribu unit hunian.
Panangian juga mcmprcdiksi, kondisi yang baik
ini bisa bcrlangsr-rng paling tidak hingga lima tahun
kc dcpan. l-lntuk itu, ia mcmberi saran, propcrti
yang mcnjanjikan adalah yang bcrada di
.tttnri.te
lacati,Ln.
Stnri.;e
/ocation
dupat mcnjadi
incaran tahun
ini guna tr-rjuan
Di lndonesia semua segmen pasar

properti sangat terbuka sebagai
investasi atau bisnis baqi investor dan
pengembang, termasuk pasar untuk
kelas paling bawah
l3
Yanuar Arifin
menciptakan tingkat pengembalian yang optimal.

Menurutnya, tingkat pengembaliannya di atas
lta%.
Me nurut Panang ian, s u n r i s e I o cat i on adalahd
ae
rah-
daerah yang memiliki tingkat pengembalian sewa

memenuhi atau melebihi cicilan ke bank. Misalnya,
sebuah properti harga 700juta, lalu kita pinjam dari
bank 1OOjuta, dan DP 200juta. Kemudian, kita se-
wakan 6juta per bulan, sedangkan cicilan ke bank

di bawah 6juta. Berarti, setiap tahun kita masih kelebihan uang.
Properti seperti iru, menurur Panangian, di

Jakara hanya satu persen dari total properti yang
jumlahnya 600 triliun. Properti itu bisa seperti ruko,
kios, lown bouses, apartemen, ataupun kondomonium.
Hal yang penting ialah cara kita mempelajari daerah

mana yang runrise location.
Panangian juga menambahkan bahwa jika investor membeli saat ini, maka investor akan memperoleh
untung ketika menjual paling cepar 2Ol5 dan paling
lama 2OL6. Untuk itu, harus dipisahkan antara
properti dan uang. Jadi, bila nanti sunrise sudah mengarah ke .runset, segera pindahkan uang ke daerah
sunrise yang baru. Ini dapat melipatgandakan uang
melalui properri (comp o un d in g).
t4
Sclain itu, investor Indoncsia tidak pcrlti khawatir
dcngan scrbuan investor asing di bidang properti.

Dari lr.rar, LlntLrk masuk kc propcrti sulit, karcna rcgulasi Indonesiir bclum mcmlrcri kcmudahan, scpcrti
di Malaysizr dan Singapr-rra. Kir"laupr-rn invcstor asing
mau masuk, pirlir-rg kc Batan-r dan Bali yang sudah
Icbih mudah.
Dengan dcmikian, sctidaknya. ada tiga alasan
prospck bisnis propcrti Indoncsia mcnjadi yang tcrbaik di dLrnia. Perta.ma, masil-r ada l4 jr-rta drrri 61 juta
kcluarga di Indoncsia yang bchun rnerniliki rumah.
Keduct, pcmcrintah scrnakin kcsulitan lncnycdiakan rumah bagi kcluarga kclas mcncngah kc
barvah. Tcngok saja, pcrmintaa-n rumah mcncapai
900.000 unit pcr tahun, scdangkan pasokan hunian
harnya 80.000 unit dalan:r setahun.
Ketiga, scmua scgmcn pasar propcrti di tanah air,
terbuka luas sebagai invcstasi, tcrrnasuk pasar keIir.s paling bau,ah" Scdangkan, di h-rirr negcri, bisnis
properti untuk pasar kclas mcncngah ke bau.'ah
tcrtutlrp untuk
pengembang
dan
investor.
{--
prop"rt1 lncJonesia menjadi yang terbaik
\ di dunia. Peftama, masih ada 14 juta dari
Sebab, pasokan '.--
propcrti
Dengan demikian,
'i setidaknya ada tiga alasan prospek bisnis
61 jula keluarga di lndonesia yang
belum memiliki rumah
kclas
It
Yanuar Arifin
menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah

negara.
Meskipun berinvestasi properri hampir bisa

dipastikan menghasilkan keuntungan, mengingat
harga properti di Indonesia belakangan ini terus
meningkat setelah tahun 1998 sempat mengalami
keterpurukan, namun tidaklah dipungkiri bahwa
bisnis ini tetap saja memerlukan strategi yang iitu
untuk meraup kesuksesan
Di antara strateginya adalc-h jeli melihat pertumbuhan area sekitar. Jeli melihat pertumbuhan
area sekitar menjadi salah satu acuan, menilik tinggi-rendahnya nrlai investasi dalam satu kawasan.
Cibubur, misalnya, yang terus berkembang, baik
dari sisi fasilitas maupun infrastruktur. Kini, sedang
dibangun beberapa akses jalan untuk mengurai
kemacetan di ruas jalan tansyogi. Kelengkapan fasilitas dan aksesibilitas tinggi dapat meningkatkan
nilai investasi sebuah kawasan. Di Cibubur, yang
ratl-rata nark L2% per tahun, bahkan (di sejumlah
lokasi tertentu) mencapai 10% per tahun, seperri
mcnilik proyek-pro1,ek yang pernah ditangani oleh

pcngenrbang sebelumnya dan mcminta ntaster plrnt
,.rntuk perumahan yanS sedang Anda incar. Patr-rt
disadari, semakin lcngkap fasilitasnya, semakin
tinggi kcnyamanan yang dirasakan oleh pcnghuni,
semakin tinggi pula kenaikan nilai invcstasinya. I{al
ini pLrla yang diiakukan Kota l$Tisata scjak pcrtarna
kaii hadir di Cibubur, dan menjadi salah satu pionir
karvasan perumahan bcrkonsep tematik.
Nah, sekarang ini, kita telah memasuki tahr-in
2A12, maka tidak ada salahnya sedari sckarang,
rncnilik bentuk investasi yang tepat untuk masa dc,pan Anda. Berinventasi properti bisa mcnjadi salaii
satu jalan bagi Anda untuk mcnjadi sukses di kcnrudian hari. Bagaimana?
dikatakan oleh Liana, Sale.r and Promotion Section Head

Kota \7isata, sebagaimana dilansir oleh Kompas.
com.
Kredibilitas pengembang juga sangat berperan
dalam kesuksesan bisnis properti. Tidak ada salahnya
t7
ff.TiDI
Senutar ooftumcn Pro[G]ti
I
A.
Pengertian Properti
Menurut Kamus Besar Bal'rasa Indoncsia (KBBI),

pengcrtian atau definisi properti adalah harta berupa
tanah dan bangunan, scrta sarana dan prasarana yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah
atau banglrnan yang climaksudkan. Singkatnya, definisi dari properti ialah tanah milik dan bangunan.
Propcrti juga diartikan scbagai hak untuk n:emiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa pun
yangadadi atasnya. Sehingga, bisnis properti biasanya
berkutat pada pcrwujudan bisnis dalam bentuk asct,
schingga tidak sclah-r bcrupa kepcmilikan hunian
mcrvah. Namurn, ada pula yang irlengartikan properti
lq
Yanuar Arifin
-.sebagai kepcmilikan scseorang tcrhadap suarLr barang

at4upun nonbarang. Maka, dengan pengerrian yang
teri.khiq segala sesuatu yang sifatnya kepemilikan,
bisa disebut sebagai properti, apalagi jika barang

tersebut sudah terdaftar secara resmi dan memiliki
s Lrrat-surat kepemilikan.
Sebagai salah satu bentuk aser, properti tclah
mengaiami berbagai perkembangan seiring dengan
kemajuan teknologi dan informasi yang terjadi, baik
di Indonesia maupun di seluruh dunia. Jadi, tidak
heran jika saat ini, banyak sekali beredar literatur
malrpun buku-buku yang membahas mengenai
usaha properti atau bisnis properti, mulai dari buku
yang benar-benar ditulis oleh praktisi sampai bukubuku properri yang kr-rrang bermutu. Namun,
terlepas dari itu semua, ada beberapa alasan orang
memilih properti sebagai sarata investasi. Alasan
tersebut, antara lain properti tahan terhadap inflasi,
serta bisa disewakan dan digunakan sebagai agunan
untuk meminjam dana di bank.
Dalam bisnis properri, terdapat berbagai macam
orang yang terkait dengan bisnis properti. Orangorang terscbut, arrta;ta lain pemcrintah, pemakai,
pemberi pinjaman, dan investor arau
pe
nanam
mengeluarkan peraturan dan melakukan monitoring

terhadap bisnis properti yang berada pada ivilayah
hukumnya.
Pemakai atau ltsu adalah orang yang "membcli"
hak-hak atas kepemilikian, baik kcpemilikan tetap

rrraupun sclncntara. Tentunya, termasuk di dalam
pihak ini ialah mereka yang mempr-inyai scrtifikat
maupun hanya sebagai scorang pcnycwa.
Penanam modal adalal"r pihak yang melnberikun
dana untuk kelangsungan kerja sama dalam bidang
propcrti ini. Schingga, penanam n-rodal bcrbcd;;"
dengan pihak pcmbcri pinjaman. Hal ini dapat Cimengerti karena baik dalam dunia propcrti ol'"rllpun
bukan, pemberi pinjaman mcrupakan pihak y'zrng
secara umum mcmberikan utang, sehingga tidali tcrkait secara langsr,rng tcrhaclap bisnis propcrti yang
scdang bcrlangsung. Dan, patut diingat bahwa pcmberi pinjaman dalam propcrti ini tidak melulu harus
bank. Scbab, individu yang memiliki modal ktiat
juga bisa bcrpcran scbagai pcmbcri pinjaman dalam
bisnis properti.
B. Jenis-JenisProperti
modal. Pemerintah dalam bisnis properti mempr_rnyai

wewenang dan wilayah hukum sebagai pihak yang
dengan pcngcrriannyx, properti merupakan hak kepcrnilikan, baik itu L-rcrupa bencla maupLin nonbcnda (kekayaan intelektual). Kekayaan
20
2l
Sesr,rai
Panduan Lengkap Mengurus Dokumen properti
Yanuar Arifin
iqrelektual atau hak kekayaan intelektual (HKI) atau

I hak milik intelektual adalah padanan kata yang biasa
, digunakan untuk intellectaal lroperty rights (IPR) atau
\ei.rtiges eigentum, dalam bahasa Jermannya. Istilah
atdtr teminologi hak kekayaan intelektual (HKI)
digunakan untuk pertama kalinya pada tahun 1190.
Adalah Fichte yang pada tahun 1793 mergatakan
tentang hak milik dari si pencipta ada pada bukunya.
Hal yang dimaksud dengan hak milik di sini bukan
buku sebagai benda, tetapi buku dalam pengertian
isinya. Istilah HKI terdiri atas tiga kata kunci,
yaitu hak, kekayaan, dan intelektual. Kekayaan
merupakan abstraksi yang dapat dirniliki, dialihkan,
dibeli, maupun dijual.
Maka, jenis-jenis properti berdasarkan wujudnya
dapat diklasifikasikan menjadi dua, yakni properti
berupa benda dan properti berupa nonbenda.
Properti berupa benda, misalnya
tanah,
bangunan, pakaian, perhiasan (asesoris), kendaraan

bermotor maupun mobil, dan benda-benda lain
yanS meKekayaan
intelektual atau hak kekayaan
miliki niiai
intelektual (HKl) atau hak millk intelektual
adalah padanan kata yang biasa digunakan
unluk intellectual propefty rights (lPR) atau
gelstrgles eigentum, dalam bahas &
-.,'
..
""
- -' - " "
ll-::::\1'
"
'22
atav
harga.
Sedangkan,
properti bcrupa nonbcnda adalah hak paten dan

kekayaan intelektual.
Bcrdasarkan pola pcng?trurannya, pr:operti dapat
diklasifikasikan mcnjadi riga jcnis, yakni properri

milik bersama, properti milik kolektifl, dan propcrti
rnilik pribadi.
1.
Froperti Milik Bersama

Propcrti milik bersama adalah propcrti yang
sumber dayanya diatur olch pcmerintah sekaligus
yang bertanggung jawab penulr rerhadap sisrcm

pe ngelolaannya. Namun, properri bersama ini,
digr-rnakan untuk kcprentingan umum arau olch
scmua kalangan masyzrrakat. Scbr-rah rarrl?u] rnitrik
bcrsama misalnya, dapar digunakan olch siapa pun
scbagai tempat bcrmain atau rckrcasi.
2. Properti Kolektif
Properti kolektif ialah ide yang berbeda. Dalam
hal ini, masyarzikat secara kcscluruhan menentukan
mcnge nai sumber claya pcnting yang akan cligunakan.
Pcnentuan ini dibLrat aras dasar kcpentingan sosial
rnclalui mckanisme pengamlrilan kcptirusnn kolektif.
Bcntuknya pun beraneka ragam. Hal yang jclas,
properti koicktif cli.rtLrr sccara l.rolckrif dan digunakan
sccara kolcktil. Seclcrhanunya, pcngclolaan properti
).)
Yanuar Arifin
kolektif bukan dilakukan oleh pemerintah, namun
1.
oleh seluruh kalangan masyarakat scrta digr-rnakan

untuk kepentingan bersama.
Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real e.rtate atau
hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik
atas real eltdte. Hubungan hukum ini biasanya tercatat di dalam suatll dokumen, misalnya sertifikat
kepemilikan atau perjanjian sewa. Oleh karena itu,
properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda dengan real estate, yang mewakili aset secara
fisik.
Real properti meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan manfaat y^ng berkaitan dengan
kepemilikan real estate. Sebaliknya, real esrare
meliputi tanah dan bangunan iru sendiri, segala benda yang secara alamiah terdapat di atas tanah dan
melekat pada tanah, seperti bangunan dan bentuk
.3.
Properti Milik Pribadi
Propeqti'inilik pribadi adalah sebuah alternatif
untuk kedua properti kolektif dan umum. Dalam sistcm kepemilikan pribadi, aturan properti diorganisasi
dan dikelola oleh individu tertentu (keluarga atau
perusahaan). Properti ini tidak dapat digunakan olch
seluruh anggota masyarakat tanpa adaoya izin dari
sang pemilik. Dengan demikian, properti milik pribadi, sepenuhnya bermanfaat terhadap si pemilik
properti.
Selain itu, jenis-jenis properti juga dapat diklasifikasikan berdasarkan sistem kepemilikannya. Berdasarkan sistem ini, jenis-jenis properti diklasifikasikan menjadi 4 jenis, yakni real properti, personal
properti, perusahaan/l:adan usaha (business), dan hak
kepemilikan finansial W-
nancial
Properti milik pribadi adalah

intesebuah alternatif untuk kedua properti kolektif j
dan umum. Dalam sistem kepemilikan : rest). Berikut
pribadi, aturan properti diorganisasi dan : uraian selengdikelola oleh individu tertentu (keluarga .i
kapnya:
atau perusahaan).
------
21
Real Properti
pengembangan lainnya.
Penggunaan istilah realty, terkadang digunakan
untuk membedakao rcal properti atau real estate dari
kategori properti lainnya, yaitu personal properti,

yang di beberapa referensi disebut sebagai persanality
.
Gabungan atau kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real properri, kadangkadang disebut sebagai himpunan hak (bandk of
rigbts), yarrg meliputi hak untuk menggunakan,

menempati, memasuki, menjual, menyewakan,
Yanuar Arifin
mewariskan, dan mclepaskan atau memilih untuk

melaksanakan arau tidak melaksanakan seriap hak
yar-rg disebutkan rerscbut. Dalam berbagai situasi,
lrak terte nr.v (.rltecific rights) bisa dipisahkan dnri hinipunan hak dan dipindahkan, scrta discu,akan arau
$iambil oleh negdra.
Atas dasar !.6tent.,an dalam pasal3S ay?Lt 3 UUD
z+
l;b-qq i,- al *,'A un ruang angkas a, termas u k kekay aan
alam yang rcrkandung di dalamnya, pada tingkatan
tertinggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat (Undang-f)ndang No. I
Thhun 1960 pasal 2 ayat l).
Atas dasar hak mcnguasai dari negara rersebur,
<litcrrtukan adanya macafii-macam hak atas pcrrnukaan bumi yang discbut ranah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang
lain, baik sendiri maupun bersama-sama dengan
orang-orang lain, serta badan-badan hukum.
I{ak atar-r kepemilikan dari real properti berasal
dari hga/ e.rtate,yaituhak untuk menglrasai dan rnenggunakan sebidang tanah berdasarkan hak rcrrenru,
sebagaimana ditetapkan olch perarlrran pcrundangundangan yang berlaku, yakni Hukum Agraria
Nasional" Dalam hal ini, kerenruan pokoknya cliatur
dalam tlnclang-r-rndang No. 5 rahun 1960 rcnrang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (l ftfP&.
l6
2.
Personal Properti
Personal properti merujuk pada kepemilikan atas
kepentingan hukum yang melekat pada benda, selain

real aset. Misalnya, benda ini dapat berwujud cbattel.r
(benda yang bisa dipindahkan) atau tidak berwujud,
seperti utang atalr pateo. Personal properti berwujud
merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu
benda yang tidak melekat secara permanen pada real
aset, dan l:iasanya dicirikan dengan sifatnya yang
dapat dipindahkan.
Di beberapa referensi, benda yang termasuk ke
dalanr personal properti disebut persanality untuk
membedakan dengan realty. Adapun contoh personal
properti adalah meliputi kepentingan hukum atas
benda yang dapat diidentifikasi, dipindahkan, dan
berwujud, yang oleh masyarakat umum digolongkan
sebagai benda milik individu, misalnya perabotan,
benda-benda koleksi (collectibkt), dan pcralatan.
Kepemilikan atas aset lancar dari suatu perusahaan/
badan usaha, persediaan perdagangan, dan suplai,
dianggap sebagai personal properti. Di beberapa
negr.ra, jenis properti ini disebut gortds dan chattel.r
personal.
27
Yanuar Arifin
3.
d. perusahaan komanditer,
c. koperasi, dan
f. BtrMN (dapat berbentuk
Perusahaan atau Badan Usaha (Business)
Badan usaha adalah entitas komersial, industri,

jasa, *tau investasi yang menjalankan kcgiatan ekonomi. Biasanya, badan usaha bersifat mencari keuntungan, yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen. Hal-hal
yang terkait erat dengan konscp dari entitas usaha
adalah beberapa istil{h berikut:
a. ilr.rorulraan opcTasio nal {operating campany), yaitu
enlitas usaha-yang menjalankan suatu aktivitas
ckonomi dengan mcmbuat, mcnjual, atau memperdagangkan suatu produk atau jasrt.
b. Goirug czttcern) yakni sebuah entitas yang terus
rnelaksanakan kcgiatzrn operasionalnya secarzt
berkelanjutan di masa depan tanpa adanya maksr.rd atau kebutuhan untuk mclikuidasi ata:L
memperkecil secara material skala usahanya.
Badan usal-ra atau perusahaan merupakan suatlr
badan hukum yang dapat berbentuk perseroan ter-
batas (UU No. 1 tahun l99t tcntang Perseroan

Terbatas) atau bcntuk lainnya, yaitu sebagaimana
diatur dalam UtI No. 3 tahun 1982 tentang $7ajib
Daftar: Perusahaan, yang terdiri atas:
r1. perusahaan perofangan,
b.
c.
perseroan tcrbatas,
pertrsahaan firma,
perusahaan per-
seroan, perusahaan umlrm, ataLr perus ahaan

jawatan).
4.
Hak Kepemilikan Finansial (Financial lnterest)
Hak kepernilikan finansial (HKf) pada properti

berasal dari pembagian secara hukum dari hak
kepemilikan atas badan usah adanreal properti (misalnya persektrtuanfpartnersbip, sindikasi, tsTO, sewa/
joint uenture), serta dari pemberian

secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau
menjual properri (misalnya ranah dan bangunan,
c()-te?t(inciei, dan
serta saham atau instrurnen keuangan lainny a) pada

harga yang dinyatakan dalarn periode rerrenru, atau
berasal dari pembentukan instrumen investasi yang
dijamin dengan sckurnpulan asci real esrate.

Hak kepemilikan secara hukum bisa dibagi untuk
membenttik persekutuan usaha (partnefihil))
di mn
dua
orang atau lebih

secara bersama-
sama memiliki '.

badan usaha arau
properti yang secara
Hak kepemilikan
secara hukum bisa dibagi untuk
membentuk persekutuan usaha
(paftnership), di mana dua orang atau
lebih secara bersama-sama memiliki
Yanuar Arifin
Panduan Lengkap ftlengurus Dokunren Prcperti
sama pula dengan mcmperoleh keuntungan atau

kerugiann y a. D alam hal ini, pe rsekutuan us aha dapat
dibagi menjadi dua bentuk, sebagai berikut:
akuisisi clan pcngemlrangan proyck arair kcgir.ta;-l
a.
Persekutuan Umum
Persekutuan umum Q;eneral partnership) adalah

bentuk pengaturan kemitraan usaha. Dalam hal ini,
seluruh mitra bersama-sa,rna menanggLlng risiko
investasi dan setiap mitra $ertanggung jawab secara
penuh utu, t"loroh kewajjban kemicraan.
b.
PersekutuanTerbatas
Persekutuan terbatas (limited partnershi!) adalah
ngaturan kcmitraan yang terdiri atas

mitra umum dan terbatas. Mitra umum mcngclola
badan usaha dan diasumsikan bertanggung iawab
bcntuk
pe
penr.rh atas segala kewajiban kemitraan, sedangkan
mitra terbatas bersifat pasif dan bertanggung iawalr

hanya sebcsar penycrtaan modalnya. Di Indonesia,
persekutuan terbatas ini dikenal sebagai persekutuan
komanditer atau CY (cornru an ditaire uen ot c hap).
Badan hukum lainnya yang berkaitan dengan
persekutuan usaha Qtartnershilt) ialah sindikasi dan
a
.f
aint aenture. Sindikasi seringkali diorgar-risasikan oleh
rnitra Lrmurll, scdangkzrn invcstor mcniadi mitra

tcrbatas. Sindikasi mengumpulkan clana untuk
bisnis
(husiaes.r uenture)
lainnya.
Adapun joint uenture adalah kombinasi dari cl-ra

atau lebih badan hukurn yang bckerja sama untuk
mengenrbangkan proyek tcrtentu. Perbedaan jrtint

aentt#e dengan bentuk kemitraan ialal'r padu jangka
w'aktu/rnasa yang terbatas dan spcsifikasi unruk
proyek tertcrltu.
C.
Pengertian Dokumen
Pada dasarnya, kita scbagai rnanusia, scpzrnjang

hidup akan sclalr-r berurusan dengan clokumen, yang
dimulai saat kita masih acla cli clalan-r kanclungan

sarnpai akhirnya kcmbali kcpada Sang Pencipta.
Bukti pcmcriksaan kandungan yang bcrupa fotcr
USG rnerupakan dokumcn perrama yang clidapatkan
olch si anak. Selanjutnya, kctika anak itu lahir maka
ia akan
mcndapatkan surar kclahiran, kcrnudian

kctika rncnyclcsaikarr sckolah akan rnenclzr.patkan
rj'azah, dan kcrika dewasa mcnrlaparkrin KTP (kiirru
tancla penc'lr-icluk). Sctelah itr-r, kcrika rncnikah al.,an
menclapatkan sLrrat nikah, rlan se rcfusrly,r p:cl..r
se.rt bel(crja ak;rn n-lcrrd;rpar surirr kcputusan, l;*rr
mcnclapatkan slrr.rf pcrrsit,n jikrr sudah Ianjr.ii r.isir.,
samp;ri alllrir:r)ra mcrldrrpirt surut lici:ratian lictill.r
rneninggal dunia.
Yanuar Arifin
Jadi, dapat dibayangkan bcrapa banyak dokumen

yang acla di dunia ini. Sebab, setiap individu pasti
sehingga sebagai sebuah benda mati, kita harus

benar-benar mengatur, mcnjaga, dan merawatnya
secara baik? Mengetahui pengertian dokumen secara
komprehensi( menjadi sangat penting. Pasalnya,
banyak orang yang belum mengetahui tentang pcngertian dokumen sesungguhnya, yang mereka
ketahui hanyalah sebatas pada surat.
Menurut bahasa Inggris, kata "dokumen" berasal
dari kata document. Menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia, dokumen adalah sesuatu hal yang tertulis
atau tercetak dan segala benda yang mempunyai
keterangan-kcterangan, dipilih untuk dikumpulkan,
disusun, disediakan , atavuntuk disebarkan. Menurut
Camhridge Aduaruced Ledrner's Dictionary, dokumen
ialah kertas atau kumpulan kertas yang ditulis atau
dicctak, yang l:erisi informasi penting terkait dengan
mendapatkan dokumcn. Setiap incliviclu pasti sangat mcmcrlukan dokumen nntuk mcncapai kcteraturan dalam hidup, baik scbagai pribadi maupur]
masyarakat, dan lrernegara. Oleh karcn:r itu, dcngan adanya dokr-rnrcn, uranrtsia sxnS;lt tcrbantu
dalam mcngatlrr dirinya malrpun masyarakat patla
umurnnya. Itu baru dokLrmcn pribadi, bclr-rm lagi
ditambah dcngan clokumen-doklmcn yang acla di
kantor-kantor, baik kantor Pfnerintah mauptlrl
swasta yang hampir tiqlak terhft'Lrng jumlahnya.
Dokumen yang ir.gt.r, banyak jtrmlahnya,

tcntlrnya mcmerlukan pcngaturan yang baik untuk
penyimpanan. Sel;ab, jika pcnyirnpzlnannya tidak
baik, maka akan sulit bagi kita untuk mcncmukan
kembali data tcrsebut apabila servaktu-waktu kita
mcmbutuhkannya. Oleh karcna itu, perlu teknik
dan tata cara, yeng baik agar dokumen terscbut bisa
tcrtatadengan baik, schingga lcbih mcmuclahkan kita
untuk mcnemukan kcmbali
Perlu teknik dan tata cara yang
baik
agar dokumen tersebut bisa tertata dengan j

baik, sehingga lebih memudahkan kita I
untuk menemukan kembali dokumen !
yang
dipertukan.
dokumen yang
diperlukan.
Lantas,
ap'L
yang dimaksr:d
dcngan clokumcn,
persoalan -persoalan rcsm i.
Selain itu, dokumen juga berarti surat-surat yang
tertulis atau tercetak yang dapat digunakan sebagai

bukti keterangan, seperti akta kelahiran, slrrat
nikah, surat perjanjian, dan lain sebagainya. Bahkan,
pengertian yang lebih luas, dokumen bermakna objek
yang merekam informasi dengan tidak memandang
media maupun bentuknya, yafig digunakan sebagai
wadah untuk menyimpan pengetahuan dan ingatan
manusia. Sebab, pada dokumen tersimpan segala
'3)
.).1
Yanuar Arifin
pengetahuan dan ingatan rnanusia.Jadi, pada intinya,
ditinjau dari beberapa segi, di antaranyaialahsebagai

berikut:
dokumen adalah tulisan yang memuat informasi

penting yang bisa digunakan sebagai barang bukti
yang Iegal.
Untuk memudahkan Anda dalam memahami

dokumen, perlu diketahui pula ciri-cirinya, baik ciri
fisik maupun ciri intelektualnya. Ciri dokumen me-
nurllt fisiknya, biasanya rnenyangkut .matcri
yang
digunakan r-rntuk mernbuat dokumen, ul6uran, bcrat,

tata letak, sarana produksi (menggunakair mcsin arau
tidak), frekuensi te rbit, dan sejenir.ryu. ]S"dungkan,
ciri dokumen menurut intelpktualnya/apat dilihat
dari tujuan, isi, subjck, jcnis kepcngarangan, sumbcr,
metode penyebaran, cara mempcroleh dokumen,
keaslian, rancangan pembahasan, dan scjcnisnya.
D. Jenis-Jenis
Dokumen
Jika mcrujuk pada pengertian-pcngcrtian rcrsebut, dokumcn scbcnarnya rneliputi banyak hal,
yang di antaranya, adalah akta kelahiran, SK pendirian bangunan. sertifikat tanah, slrrat kontrak,
kr,vitansi, cek, rekaman, dan bcnda-bcnda lainnya
yang masih bisa dijadikan bukti atar-r pcndukung
suatu keterangan.
Illamun demikian, dokumen pada dasarnya dapat diklasifikasikan ke dalam bebcrapa jcnis yang
1.
Dokumen Ditiniau dari Segi Pemakaiannya
Bila ditinjau dari segi pemakaiannya, dokumen

dapat dibedakan atas 4 jenis, sebagaimana berikut:
a.
Dokumen Pribadi
Dokumen pribadi adalah surat-surat berharga

yang dapat dipakai sebagai alat pembuktian peristiwa
pcnting yang tcrjadi pada diri seseorang. Contoh,

akta kelahiran, STTB, piagam, KTB SIM, dan surat
nikah.
b.
Dokumen Niaga
Dokumen niaga adalah surat-surat berharga yang

bisa dipakai sebagai pembuktian peristiwa penting
yang terjadi pada peristiwa jual beli atau dunia perdagangan. Misalnya, cek, obligasi, kwitansi, wesel,
dan saham.
c. Dokumen Sejarah
Dokumen sejarah ialah surat-surat berharga
yang dapat dipakai sebagai alat pembuktian suatu
peristiwa yang terjadi pada masa lalu. Contoh,
35
Yanuar Arifin
naskah proklamasi, naskah sumpah pemuda, dan

batu prasasti.
d.
Dokumen Pemerintah
Dokumen pemerintah adalah surat-surat berhargayang bisa dipakai sebagai alat pembuktian suatu peristiwe-y^rrg terjadi dalam pemerintahan suatu
negara. Misalnya, UUD 45, keputusan presiden, dan
peraturan daerah.
c. NilaiYuridis
Nilai yuridis adalah surat yang dapat digunakan
sebagai alat bukti secara hukum di depan pengadilan.
d.
Nilai l'ristoris ialah surat-surat yang bisa digunakan sebagai alat pembuktian suatu peristiwa yang
terjadi pada masa lalu.
3.
2.
a.
Nilai Penerangan
Nilai penerangan adalah surat yang digunakan

sebagai pembuktian dalam memberikan informasi
bedakan menjadi beberapa bagian, sebagaimana be-
rikut:
a. Dokumen y^Dg bersumber dari pemerintah,
seperti UU pemerintah, keputusan prcsiden, UU
perpajakan, dan peraturan pemerintah.
b.
kepada masyarakat.
b.
c.
perdaganga.n ialah surat yang digunakan
sebagai alat
Dokumen yang bersumber dari swasta, tctapi

mempunyai kekuatan hukum, misalnya akta
notarics dan visum dokter.
Nilai Perdagangan
Nilai
Dokumen Ditinjau dari Segi Sumbernya
Dilihat dari segi sumbernya, dokumen dapat di-
Dokumen Ditiniau dari Segi Nilai Kegunaa'fiya
Dari segi kegunaannya, dokumen dibedqkan atas

4 macam, sebagaimana berikut : -
Nilai Historis
bukti dalam transaksi jual beli dalam
dunia perdagangan.
d.
Dokumen yang bersumber dari kontrak-kontrak

dagang, seperti surat perjanjian jual beli barang
dan surat kontrak.
Dokumen yang bersumber dari aktivitas lembaga
surat kabar dan penerbitan, misalnya kliping dan
kaledeoskop.
36
5/
Yanuar Arifin
e.
4.
Dokumen yang bersumber dari perseorangan,

seperti koleksi keramik Adam Malik dan koleksi
Iukisan Afandi.
Ditiniau dari Segi Penelitian

Bila ditinjau dari segi penelitiannya, dokumen
dibedakan menjadi tiga jenis, sebagaimana berikut:
Dokumen Ditinjau dari Fungsinya
a.
Apabila ditinjau dari segi fungsinya, dokumen

dapat diklasifikasikan menjadi dua macam, sebagaimana
a.
berikut:
Dokumen
..\..
Dinamis
Dokumen dinamis adalah dokumen yang ma-l

sih bisa dipakai secara langsung dalam proseqi
penyelesaian pekerjaan kantor. Dokumen ini masih
dibedakan menjadi beberapa bagian seperti berikut:
1) Dokumen aktif, yaitu dokumen yang masih
dipakai secara terus-menerus dalam proses
penyelesaian pekerjaan.
2)
Dokumen semi aktif, yakni dokumen yang

frekuensi penggunaannya sudah menurun.
3) Dokumen in akti{ yaitu dokumen
yang
sudah sangat jarang digunakan.
b.
5.
Dokumen Primer
Dokumen primer adalah dokumen ),ang berisi

informasi penelitian langsung dari sumbernya, contoh paten penelitian, laporan, dan disertasi.
b.
Dokumen Sekunder
Dokumen sekunder ialah dokumen yang berisikan informasi mengenai literatur primer, misalnya bibliografi.
c. Dokumen Tertier
Dokumen tertier adalah dokumen yang berisikan
informasi mengenai literatur sekunder, seperti
buku teks, buku
Dokumen tertier adalah dokumen
panduan litera- i yang berisikan informasi mengenai
sekunder, seperti buku teks, buku
tur, dan biblio- ', Iiteratur
'.. panduan literatur, dan bibliografi dari
grufi dari bibliografi.
Dokumen Statis
Dokumen statis adalah dokurnen yang tidak

dipergunakan secara langsung dalam pekerjaan
kantor.
39
Yanuar Arifin
6.
Ditinjau dari Segi Ruang Lingkup dan Bentuk
Pertanyaannya kemudian, termasuk jenis apakah

dokumen properti? Jika mcruiuk pada penjelasan
Fisiknya
Jika ditinjau dari segi ruang lingkup dan bentuk

fisiknya, dokumen dapat dibedakan ke dalam tiga
jenis, seperti berikut:
a.
panjang tersebut, maka dokumen properti pada

dasarnya dapat dimasukkan ke dalam beberapa jenis
Dokumen Literal
Dokumen literal adalah dokumen yang terjadi

akibat dicetak, ditulis, digambar, atau direkam, \.,
seperti buku, majalah, koran, pita kaset, dan film.
Titik berat dokumen literal ialah informasi yang
terdapat pada
b.
benda.
\.
Dokumen Korporal
Dokumen korporal adalah dokumen berwujud

benda sejarah, misalnya benda-benda seni dan benda-
,/
dokumen. Misalnya, dokumen properti termasuk

ke dalam jenis dokumen pribadi, lantaran properti
biasanya terkait dengan hak milik pribadi. Namun
demikian, dokumen properti juga bisa dimasukkan
ke dalam jenis dokumen niaga lantaran properti, selain milik pribadi juga dapat dijual belikan.
Oleh karena itulal'r, mengurrls dokumen properti
tidaklah mudah seperti halnya dokumen-dokumen
lainnya. Pasalnya, dokumen properti memiliki beberapa tahap atutr cara yang berbeda dengan proses
pengurusan dokumen-dokumen lainnya. Untuk lebih jelasnya, penulis bahas dalam bab selanjutnya.
benda kuno yang meliputi keris, arca, batu pualam,
pakaian adat, dan mata uang kuno. Dokumcn

korporal disimpan dalam museum dan dipelajari
dalam bidang ilmu permuseuman.
c. Dokumen Privat
Dokumen privat adalah dokumen yang berwujud
surat menyurat/arsip. Bidang penyimpanan suratmenyurat ini dipelajari dalam bidang ilmu kearsipan.
40
+t
frITml
lPanduan illengurus
rlloftumen lanah
I
J Jntuk meminimalisasi terjadinya persoalan-perlLl soalan hukum di masa depan, aspek legalitas
menjadi suatu hal yang sangat urgen, termasuk
dalam hal ini adalah aspek legalitas tanah. Aspek ini,
selain sebagai bukti kepemilikan juga untuk memberikan kepastian hukum terhadap pemilik tanah
yang sah. Dengan katalain, tanah tersebut memang
sccara hukum merupakan miliknya, sehingga siapa
pun tidak berhak mengklaim tanah itu tanpa adaoya persetujuan dan kesepakatan dari pemilik.
Untuk memandu Anda dalam mengurus dokumendokumen tanah, bab ini secara khusus mengulas
tentang prosedur, mekanisme, dan syarut-sylrat
dalam pengurusan dokumen tanah.
43
Yanuar Arifin

I
A.
Pengurusan Status Hukum Tanah
Hal terpenting sebelum kita memutuskan membeli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen
adalah mengetahui status hukum atas properti
tersebut. Status hukum atas properti yang kita beli,
biasanya dibuktikan melalui sertifikat.
Sertifikat menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah atau lahan. Tidak hanya memastikan status hukum atas hak kepemilikan atau
penguasaan atas tanahllahan, melainkan jr"rga me-
miliki fungsi lain.

Namun, fungsi utama scrtifikat tetap sebagai alat
bukti kepcmilikan atau penguasaan yang sah atas
tanah atau lahan. Secara administratif, selain menjadi
bukti kepcmilikan sah secara hukum, sertifikat juga
menjadi syarat jika kita ingin mendirikan bangunan
di atas tanah yang kita kuasai.
Syarat penerbitan izio mendirikan bangunan
(IMB), salal-r satunya ialah sertifikat tersebut. Secara
ekonomis, sertifikat juga digunakan sebagai jaminan
pembiayaan jika kita membutuhkan pinjaman dari
memiliki dan m,Enguasai tanah. Pasalnya, sertifikat

qnenjadi
' bukti,./^penguasaan yang sah atas hukum
kcpemilikan tanalr.
Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah
yang dikenal dalam Undang-Undang Nomor
Tahun 1960 tentang Pokok-pokok A.graria, yakni

Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna
Bangunan (SHGB). Dalam perkembangannya, atas
kebutuhan perumahan di perkotaan yang memerlukan bangunan perumahan dalam bentuk vertikal,
ada jenis sertifikat baru, yakni Sertifikat Hak Atas
Satuan Rumah Susun (SHSRS). Berikut ulasan selengkapnya:
1.
Sertilikat Hak Milik (SHM)

SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepcmilikan l-rak atas penuh olch pcmegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi l:ukti kepemilikan paling
kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi
campur tangan ataupun kemungkinan kcpemilikan
pihak lain.
Status
bank.
Menurut Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean, mendapatkan sertifikat merupakan langkah
penting yang harus dilakukan olch siapa pun yang
44
SHM juga tidak memiliki

batas waktu.
Sebagai bukti
Status SHM juga tidak memiliki

batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan
paling kuat, SHM menjadi alat paling valid
untuk melakukan transaksi jual beli maupun
penjaminan untuk kepentingan pembiayaan
perbankan.
Yanuar Arifin
kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling

valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun
penjaminan untuk kepentingan pembiayaao per-
atas tanah bidang tcrscbut y+ng mcnyatakan untuk
bankan.
3.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat tanah jenis kedua adalah SHGB. Sccara
sederhana, pemegang SHGB berhak mendirikan bangunan di atas tanah yang memiliki sertifikat jenis
tersebut. Akan tetapi, kepemilikan tanah atau lahan
rnenjadi milik negara.
SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya
20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan
status kepemilikarr atas tanah yaflg mereka kuasai
dalam bentuk SHM. Biasanya, peningkatan status
sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah
itu didirikan bangunan tempat tinggal.
sebagaimana dikutip dari Kompas.com, Doli
Manahan Panggabean mengatakan bahwa sepanjang
bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang
dipergunakan untuk rumah tinggal, maka dapat
ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan
itu sebe narnya tidak ada, hany a cukup me nd aftarkan

diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan
yang berlaku, ada IMB. Jika tak ada IMB maka
cukup diganti surat model PNI dari kelurahan di
rumah tinggal.
Sertifikat HakAtas Satuan Rumah Susun (SHSRS)
Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan scseorang atas rumah vertikal, yakni rumal-r
suslrn yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Hak milik atas saruan rumah susun
ini bersifat perorangan dan terpisah.
Akan tctapi, selain atas kepcmilikan aras satuan
rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut
juga meliputi hak kcpemilikan bersama atau yang
disebut bagian bersama, tanah bersama, dan benda
bersama, dan terpisah dari kepernilikan satu rumah
suslln. Inilah yang sering discbut strutct title.
Strata title merupakan sistcm yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unitunit yang disebut satuan, dalam hal ini satLran rlrmah susun. Sccara sederhana, bangunan vcrtikal
untuk perumahan ada tiga jenis, yakni rumah susun, apartemen, dan kondominium. Namun, untuk
mcmudahkan, karena peogaturan undahg-undang,
yakni Undang-Undang Nomor 16 Thhun 1981 ten-
tang rumah susun, digunakan istilah rumah susun

untuk mengacu pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal.
47
Yanuar Arifin
Pcngaturan kepemilikan bersama dalam satuan

rumah susun digunakan untuk membcri dasar kedudukan atas bencb tak bergerak yang menjadi objek
kepemilikan. Bench bersama tersebut, antara lain
ialah taman, tempat parkir, tempat bermain, dan
tempat ibadah yang sifatnya terpisah dari struktur

bangunan rumah susun. Adapun tanah bersama
adalah tanah yang digunakan atas dasar hak bcrsama
secara tidak terpisah, yang di atasnya berdiri rumah
sLrsun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan
lain izin bangunan.
Jangka waktu strata title biasanya mengikuti

status tanah yang menjadi tempat bangunan rumah
susun itu berdiri. Jika status tanahnya masih merupakan HGB, maka pada akhir masa haknya
pemilik sertifikat :ratd title harus bersama-sama
memperpanjang HGB atas tanahnya.
Namun, akan berbeda iika status tanahnya
SHM. Perbedaan status tanah ini penting karena
hanya wurga negat^ Indonesia (SflNI) yang berhak
mendapatkan SHM. Jadi, orang asing tidak boleh
membeli rumah susun atau apartemen iika status
tanah di atas bangunan rumah susun atau apartemen
tersebut adalah SHM.

Menurut Doli, seben arny a ne glr^ j uga mengakui
hak atas tanah yang statusnya belum disertifikasikan,
48
seperri gkik, letter
(-, dan eigondern

uerltrtncling atau
uerporuding lndonesia.
Namun, akan berbeda jika status

tanahnya SHM. Perbedaan status
tanah ini penting karena hanya v;arga
. negara lndonesia (WNI) yang berhak
mendapatkan Sl-'lM
"Sernua diakui. I{anya

saja, scrtifikat merupakan bcntr-rk penin.,;liarari
ciirri Lrcrbagai rnacam pcngaku:ln irirk *ras r-..lnair,
sepcrti Ietter C, eigentlrim t'erfnnc/ittg, yang trdali rerLrr.rAr
cli kantor pertanahan. ircmegang girik at.au /ettei" {.
bisa mcncatatkannya kc kantor pcrtarurhan iultLrl,

discrtifikasi, schingga kcpemilikao arari pcnllu:rs:i..r *
atas tanah-tanahnl,a teregistrasi dan sah sccarir
hul.urn," kata Doli.
S. Mekanisrne Pornhuatan Akta Juai Eeffi Tmmah

Pcrl-r kita pahami Lrcrsama bahr.r,a kctrbsahan
scbuah transaksi juai-bcli tanah ditanclai dcngan
adany2i akta" jual-lrcli. Sctidaknya, ada <]tra tahapair
pcnting yang harr.rs diialui clalam pcmlruatan akra
jLral-beli tanah.'l1a"hap pcrtarn?r :r"clalah pernbuatan
draf pr:rjanjinn jual-[:eli tanah yang nanrinya bisa
mcnjadi bagian integral dari akta. Scdangkan, tahap
kcdua mcrupakan proscs pcnandatanganan akta
jLral-beli tanah.
It)
Yanuar Arifin
Bcrikut mckanisme ataLr tahapan yang
Panduan Lengkap MenguruT/okumen Properti
harus
dilakukan pada tahap pembuatan draf akta jual-beli
.
8.
7
tanah:
1.
Si penjual tanah berkewajiban untuk menghubungi kantor pajak guna menentukan jumlah
pajak yang harus disetor berdasarkan nilai jual
objek pajak (NJOP) Lalu, kantor pajak akan
memberikan surat setoran pajak (SSP).
2. Bukti dari setoran pajak dan sertifikat asli dibawa
ke Pegawai Pembuat Akta Thnali (PPAT).
3. PPAT kemudian mencliti bahwa si penlual merLrpakan orang atau lembaga yang berhak atas
tanah tersebut atau tidak.
4. Selanjutnya, PPAT meneliti bahwa si pembeli
merupakan orang/lembaga y rng berhak membeli
tanah tersebut atau tidak.
5. Jika harus mewakilkan kepada seseorang, kuasa
tersebut harus dinyatakan secara tertulis di atas
kertas bermaterai secukupnya dan dilcgalisasi.
6. Pihak yang diberi kuasa kemudian menunjukkan
sertifikat tanah yang asli untuk diperiksakan kc
kantor Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat. Jika tanah ternyara belum didafrarkan
atau dibukukan dalam buku tanah, kantor BPN
dapat mcncrbitkan surat keterangan pcndaftaran
tanah (SKPT) di kantor tersebut.
50
9.
print ke PPNT.
Lalu, penycrahan fotokopi KTP si penjual (suami
istri) ke PPAT.
Kcrnudian, penyerahan surar persctujuan mcnPenyeraha.,\.lg
d,an b/ue
jual dari suami/istri PPAT.

10. Penyerahan fbtokopi kartu kcluarga pcnjual kc
PPAT.
1i. Selanjutnya, pcnyerahan fotokopi KTF pcmbeli

ke PPAT.
12. setelah
itu, pcmbuatan akta jLral beli di PPAI'.
Thhap selanjr-rtnya adalah penandatanganan akta

jual-beli cli hadapan PPAT. Biasanya, mckanisnrc
penandatanganan akta jual beli adalal"r sebagai bc*
rikut:
l. Si pcnjual dan calon pembeli atalr orang yang
diberi kuasa dengan surar kuasa tercuiis harus
mcnghadiri pcmbuatan akra.
2.
Pcmbuatan akta harus dihadiri sckrrrang-kurangnya dua oran,q saksi.
3.
Pcjabat pembr,rat akta tanah, membacakan akta

clan menjelaskan isi, scrra rnzlksud pembuatarr
akta.
4.
Jika isi akta telah disctujui olch si penjual dan

si calon pembcli, maka kemlidian akta ditandatangani olch pcnjual, calon pembeli, saksi-saksi,
dan pejabat pembuat akta tanah.
Yanuar Arifin
5.
Panduan Lengkap Mengurui. D:kumen Prdperti
Akt:r dibuat dua
lembar asli,
satu lembar
disimpan di
kantor PPAT
Jika isi akta

telah disetujui oleh si penjual dan si
calon pembeli, maka kemudian akta
ditandatangani oleh penjual, calon
pembeli, saksi-saksi, dan pelabat
pcrtzlnal-ran ticlak tcrganggLl.
dan satu
6.
bcsaran, maka untuk melaksanakannya, Kepala

Kantor Pcrtanahan dibantu oleh panitia ajudikasi
yang dibentuJ< khusus untuk itu oleh menteri atau
pcjabat ,vang ditr-rniu.k. Sehingga, tugas rutin kantor
leml:ar
lainnya disampaikan kc kantor BPN
untuk kepcrluan pendaftaran (balik nama).
Penjual dan si pembeli, masing-masing mendapatkan fotokopi akta.
C" Ajudikasi Pendaltaran
Pcrrgertian Ajudikasi rrenurut Pasal I angka 8

Fcrat u ran Peme rintah Nomor 2 4 Tahun L{)97 t ent an g
Pcndaftaran Tanah (PP No 2411997) ialah kegiatan
yang dilaksana.kan dalam rangka proscs pendaftaran
tanah untuk pertama kali. Hal ini meliputi pengurnpulan dan penetapan kebenaran data fisik
dan data yuridis mcngcnai satu atau lreberapa objek
pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
tersebr-rt
merupakan prosedur khusr-rs yang clilakukan untuk

pcml:crian status hukum atas bagian-bagian tanah
kepada pemilik yang benar-benar berwenang.
Pada peleksanaan pendaftaran tanah secara sistematik, yang pada Lrmurrrnya bersifat masal dan besar5',)
d il r;rn t lr ol
m el aksanakan tu gas
ch s atua
11
ny
a, panit ia
tr-lgas pcn gukurzin ciar"l penlctiia rr.
ra.flralr trlgas pc{}gurlrpr.rl data vr:ridis,
i{-rlrs
aj r"rdi lta si
drn satuiili
vang tlrgas, s(:i:t-,r sLrsr.rnan cla,;

kegiatarrnya diatur olch mcntcri" Pacia ini-ini,a, tLlqii';
:rjiiclil;asi ini aclalah cugas investigasi yang rncneliri
itrtrrninist t-irsi
dan nrcncari kclrcnaran lormal l.rukti, yakni clata.-da.r,.,
Tanah
Kegiatan ajudikasi pendaftaran tanah
ljal:rrn
yr-iriciis arval yang <{imiliki pemegang hak atas
t'.lnrii,
tugirs justifil<asi, yaitu mcmbuat pcnetapan dal

pcngcsahan bukti yang sr"rdah ditcliti tcrscbut.
Wirlaupun tugas ajudikasi ini scl>cnarnya rneril*
pakan tugas lembaga peraciilan, yaitu memberikrr.t
L;cputusan atall plrtus'.rn, tetapi dalarn pcnci'aftaran
ta.uah tlrgas ajr-rc{ikasi tcrsel"rut dibcrikan kepada perrncrint;rlr sclaku ckschutil'. Kcgiatan ajuciikasi pcn*
cial'taran tanair ini, jika dilakukan dengan sungguhsunggr-Lh bisa sangat mcndukung dalam' pcrccpatan
pr:ncla{ttalan tanah <Ian mampn menjarnin kepastian
hukum.
Bagi Anc{a yarlg mcmiliki tanah yang bclum
diclaftarkan sctclah pertama kali membelinya, ajuc'lan
),
Yanuar Arifin
dikasi sangat penting untuk Anda lakukan. Hal ini

bertujuan agar Anda memiliki kepastian hukum berkcnaan dengan tanah yang Anda miliki. Dalam hal
ini, sertifikat tanah bisa dijadikan salah satu bukti
resmi dalam proses ajudikasi yang dilakukan oleh
petugas yang telah ditunjuk oleh pihak berwenang.
Adapun persyaratan yang harus Anda penuhi
saat mengajukan pendaftaran pertama kali ialah sebagai berikut:
1. Surat permohonan dan surat kuasa jika permohonannya dikuasakan.
2. Identitas diri pemohon dan atau kuasanya (fotokopi KTP dan KK yang masih berlaku dan
dilegalisasi oleh pejabat yang berwenang).
3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak
yang bersangkutan, seperti surat bukti tanda
milik yang disahkan oleh pejabat berwenang,
akta pemindahan hak yang disetujui oleh lurah/
camat, serta akta pemindahan hak atas tanah
yang dibuat oleh PPAT.
4. Surat pernyataan tidak dalam sengketa dari
kelurahan.
t.
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
54
D.
Proses Balik Nama Sertifikat Tanah
Setelah membeli properti, seperti tanah, Anda

biasanya diwajibkan untuk melakukan proses balik
nama sertifikat tanah di kantor pertanahan. Proses
balik nama scrtifikat terscbut sangatlah pcnting dilakukan, pasalnya sertifikat lama masih atas nama pemilik sebelumnya, sehingga saat Ancla rnembelinya,
nama pemilik tanah pun wajib bcrganti.
Untuk melakukan proses balik nama scrtifikat
tanah di kantor pcrtanahan, Anda bisa rnelakuk.annya
dcngan dua cara,
yakni
meng-
gr-rnakan
lasa
PPAT atalr mc-
Proses balik nama sertilikat

sangatlah penting dilakukarr, pasalnya
sertifikat lama masih atas nama perniiik
sebelumnya, sehingga saat Anrjn
ngajukan sencliri.
1.
Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jLral-beli, PPAT menycrahkan bcrkas akta jual-bcli ke kantor pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat,
selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak
ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan rneliputi:
l. surat perrnol-ronan balik nama yangi ditandatangani oleh pembeli,
b. akta jual-beli dari PPAI
Yanuar Arifin
c.
d.
e.
f.
sertifikat hak atas tanah,

KTP pembeli clan Penjual,
bukti peh,rnasan pen-rbay'i112n PPh, Can
bukti pelunasan pembayaran Bea Pcrolehan Hak
Atas Thnah dan Bangunan.
2. Pembeli Mengaiukan
$endiri
Dalam hal perrrbeli mengajukan sendiri, proscs
balik nama, maka berkas iual-l:eli yang ada di PPAT
diminta. Selanjutnya, pembeli mengaiukan permohonan balik nama ke kantor pertanahan, dengan me-
lampirkan:
a.
b.
c.
d.
c.
f.
g.
h.
Surat Pengantar dari PPAT

Sertifikat asli
Akta jual-bcli dari PPAT
Identitas diri peniual, pembcli danlatau kuasanya

(melampirkan fotokoPi KTP)
Surat kuasa jika permohonannya dikuasakan
kepada pihak lair-r
Bukti pelunasan SSBBPHTB (surat setoran bea
perolehan hak atas tanah dan bangunan)
Bukti peh-rnasan SSP PPh (surat setor pajak paiak
penghasilan)
SPPT PBB (surat pcmberitahuan paiak terutang
pajak br,rmi dan bangunan) tahun berialan atau
56
tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka

perlu keterangan dari Jurah/kepala desa terkait.
Izin peralihan hak, jika 1) Pemindahan hak atas
tanah atau hak mitik atas rumah susun yang di
dalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang
menyatakan bahq,a hak tcrsebut hanya boleh
dipindahtangankan apabila telah diperolch izin
dari instansi berwcnang, serta 2) pemindahan
hak pakai atas tanah ncgara.
Surat pernyataan calon penerima hak (pernbcli),
yang mcnyatakan, 1) Bahrva pembeli dengan

pcralihan l-rak tcrsctrut, tidak mcnjadi pencrima
hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, dan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan, 2) Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut,
tidak menjadi penerima hak atas tanah ab.reratee
(gunrai), 3) Bahrva yang bersangkutan (pembeli)
menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin 1 dan 2), maka
tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreforn. Dcngan kata 'lain, yang
bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung
semlra akibat hukumnya apabila pernyataan tersebut tidak benar.
57
Yanuar Arifin
Sctelah permohonan dan kclengkapan bcrkas

disampaikan ke kantor pertanahan, baik oleh pembeli scndiri atan PPAT atas kuasa dari pen:rbeli,
maka kantor pertanahan membcrikan tanda bukti
penerimaan permohonan balik nama kcpada pemohon. Sclanjr-rtnya, olch kantor pcrtahanan akan
diiakukan pcncorctan atas nama pcmcgang hak
lama, kcmudian diul;ah de ngan nanla pcmcgarng hak
barr,r.
lamir (pcnjual) di dalam

buku tanah dan scrtifikat dicorct dcngan tinta
hitam, scrta diparzil'olcl-r kepala kantor pcrtanahan
atar-r pcjabat yang ditunir-ik. Nama pemcgang hak
yang barr-r (pcmbeli) ditulis pada halaman clan kolorn
yang terscdia pada buku tanah dan serriltikat, dengan
dibubuhi ttr"nggal pencatatan, serta ditandarangani
oleh kcpaia kantor pcrtanahan ataLr pe.iabat yang
ditrinjuk. Dalam rvaktu empat bclas hari, pcmbeli
dapat mengambil scrNama pemcgang
l"rark
pemegang hak lama (penjual) di

dalam buku tanah dan sertifikat dicoret
dengan tinta hitarn, serta diparaf oleh
kepala kantor pertanahan atau
pcjabat yang ditunjuk
tifikat yang sudah atas narna

pcnibeli di kantor
pcrttrnairan terkait.
E.
Pengurusan Sertilikat Tanah Girik

Pada umumnya, tidak semua orang tahu me_
ngenai pcngurusan tanah girik ke sertifikat. Tctapi,
sebclum memb,ahas lebih jauh mcngcnai pengu_
rusannya, kita harus mcndcfinisikan tcrrebirr dahulu
mengenai pengemian tanah girik.
Thnah girik merupakan istilah popriler clari tanah
adat atau tanah-ranah lain yang belurn dikonversi

menjadi salah satu tanah hak tertcntu (hak nrilik,
hak guna bangunan, hak pakai, atau hak guna
usaha), scrta belum didafrarkan araLr disertifikatkan
pada kantor perranahan serempat. Sebutannya
bisa
bermacam-macam, antara Iain tanalr girik,
letok D,
rincik, ketitir, dan lain sebagainya.
Peralihan hak atas tanah girik biasanya dilakukan
dari tangan ke tangan, yang pada awalnya
bisa
berbentuk ranah yang sangat luas. Kemudian, dibagi_

bagi arau dipecah-pecah menja<li beberapa bidang
tanah yang lcbih kecil. pada rlmumnya, peralihan
hak atas tanah girik rersebut dilakukan di hadapan
lurah atau kepala desa. Meskipun demikian, banyak
juga y an g hany a d ilakukan bcrd asarkan
kepcrcayaan
dari para pihak saja, sehingga ticlak ada surat_surar

apa pun yang dapat digunakan untuk menelusuri
kcpcmilikannya.
58
5r)
Yanuar Arifin
Pensertifikatan tanah girik tersel-rut da]am istilirh

hukum tanah disebut pcndaftaran tanah pcrtama
Pendaftaran tanah untuk pe rrarria kalili,vrr

untlrk tanah garapan, dalam praktiknya) proscsiriir'r
ciilakukan dengan cara sebagai br:rilsut:
l. h4cndatangi ka.ntor kcllrral-iar: sctcmira{- uitri.tl';
rnemastii(an bahr,va konclisi datr rirva'1'r,1 13i':rli
tcr*sebllt baik, scrra me rldatrratl(iti-r s(il?i.f 1'r::l; l '
mcndasi dari lural:t periirlrl ran'.ill 1*.tt11 I'trr"r:l.r-;1
klitart"
::. htcrnastik;ln ta.n:rir bcrsangkuta:l beb'-'r, ti".ri
scngketa de ng an tr: cn gaj r-r I<a n pcr, 1-.,u a[a"ri s'.). i:tli
ticiak scngkcta dari kantor i<clilral-ran'
i.. I4cnd:r.tangi kantor pcrtanahan agar inati ;i:cl:rkukan tinj;m lokasi dan pcngul'"ur,lil tanlir,
schingga bisa mcnerbitkan ga-mbar situasi bat ri.
11. I\4cmbayar bezr pcrolehan hak atas tanalr clar'-''
bangun'.rn scsuai clenS;zrn luas yang tcrcrltltlinl
acla dalam sertifikasi yang ada dalam sertifikat
kali.
1.
dalarn gambar situasi.

Mcmastikzrn bal-rrvil semua hal lrang bcrk.a'itar
cicngan administrasi tidak tcrdapat n"lasalah

sambil mctninta pcjabat terkait Llnr-tll'' scgctrtl
6.
mcnerbitkan SK kcpemilikan tanah (SKPT) atar-r

scrtifikat atas tanair itu.
Melakukan pcmbayaran utnEl pcrnasukan lic
terscbut slrpaya jika terdapat kesalahan dapat

scgera dipcrbaiki oleh instansi terkait.
fJntuk proses pensertifikatan tanah
rersebut
hanya bisa dilakukan jika pada waktu pcngecekan
di kantor kclurahan serempar dan kantor pertanahan
terbukti bahrva tanah iru memang belum pernah

disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak acla
pihak-pihak yang mcngajukan kcberatan (perihal
kepcmilikan
tanah
Setelah
itu). Apabila syarat- i

syarar tersebut ,"..-
b0
memperoleh sertifikat,
fl?:[?SXfjHiilT;f ffi:X
penuhi, maka proses ir:::il-*lT.::l!ln:', vans gga

jika
uvvuL au|\,uyq
supaya jrr\(
', dalam sertifikat tersebut
pe nsertifikatan dapat '*. terdapat kesalahan Oapat segera
r.linarLîl-i
^l^h i^^r^^^;
ditcmpuh dalam rvaktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun.
Adapun bcrkas-berkas yang harus Anda penuhi
adalah:
1.
2.
3
negara (SPS).
Sctclah mcmpcroleh sertifikat, penting dilakLrkan

Llpaya untuk mcncocokkan nama dan lokasi yang
"
sertifikat tanah yang asli,

iclcntitzrs rliri pemohon dan arau klrasanya (fotokopi KTP),
strrat kuas a jika permohonannya dikuasakan,
6l
Yanuar Arifin
kcgiatan
3.
peralihan/pcn-rbebanan hak dengan akta PPA!

surat perlnohonan dari pcmegang hak atar-i olch
kr.rasanl,a untuk kegiatan pcnggantian blanko
Memusyarvarahkan masalah dengan pihak pemegang girik yang sama, sehingga dapat ditemukan
kata sepakat di antara kedua belah pihak.
4.
Jika diperlukan, melaporkan persoalan tersebut

kepada pihak berwajib agar melakukan upaya
penyelidikan atas terjadinya kasus girik ganda.
Langkah-langkah tersebur, tampaknya sangat
rclevan untuk dilakukan oleh paru pemilik
tanah girik ganda, jangan sampai persoalan
itu diselesaikan dengan cara-cara yang salah,
sehingga menimbulkan konflik atau sengketa
yang rnerugikan diri sendiri maupun orang lain.
4. sllrat permohonan dari PPAT untuk
lama, dan pcmecahan atau dari kantor ielang

r.rntuk kegiatan pclelangan ufilum, scrta
1.
membayar biaya administrasi.
F. Pengurusan
Tanah Glrik Ganda
Pada scbiclang tanah, sering kali terdapat girik

ganda atar-r klaim ganda atas tanah girik. Hal ini
bisa bcrn-rasalah bila masing-masing pcmilik girik

bersikukuh dan saling mengklaim bahrva girik tcrsebut miliknya. Pada prinsipnya, girik ganda disebabkan olch pemalsuan girik atalr kelalaian administrasi.
Kalaupun mengalami realitas tcrsebut, Anda
c{apat mcnyclcsaikannya clcngan mel akukarl Iangkah -
langkah praktis bcrikut:

1. Mcrnastikan tcrlebih dr-rlu status tanah tcrscbut
clcngan cara mcnanyakan rirvayat dan scjaral-r
tanah kcpada warga yang berdiam
2.
di
scl<itar
tanah tcrsebut.
Memcriksa rirvayat tanah di kantor clcsa/kelurahan untuk mcndapatkan kepastian iebih ianjut
tcrkait status kcpemilikan tanah,
62
5.
G. Mengurus Pemecahan $ertifikat
Tanah
Perlu kita ketahui bersama bahwa sertifikar tanah warisan biasanya masih atas nama pewaris.
Agar para ahli waris memiliki sertifikat masing-ma-
sing atas namanya, mereka mau tidak mau harus

rxengurus dokumen pemecahan serrifikat tanah.
Demikian halnya, jika orang secara bersama-sama
rnembcli sebidang tanah. Mau tidak mauagarmereka
mendapatkan sertifikat aras namanya masingmasing, mereka pun perlu mengurus dokumen pemecahan sertifikat tanah induk yang masih atas
nama penjual.
63
Flandira
Yanuar Arifin
Pemecahan bidang tanah secara rinci diatur

dalam Pasal 48 PP No. 21+11997 dan Pasal 1)3
Pern-renag/Ka.IlPN'\i,o. 311997 . PP No. 241 1991,
mauplrn Permenag/Ka.BPN No. 11L997 tidak
mcnycbr-rtkan secara jelas pcngertian clari pcmccahan
bidanSl tanah. Namun, bcrdasarkan kctcntuan dalam
Pasal 1+8 ayat (1) PP No. 2t*1199-,, chpat ditarik
kcsimpulau biih'"r,a pcnrccahan bidang tirnrrh adalah
pemccahar] satLr bidang tanah yang strdah ilidlrlttar
mcnjac{i trcbcmpa birgian atas pcrmifit2rar pcmeliarls
hak yang bcrsangkutan" IJcrdasarkzrn llasal 1 angl<a
2 PP No. 24,1t)91, biclang tanah aclalah bagiair
permirkaan
Pcrlu kita ketahui
bahwa sertifikat tanah warisan
yu*g
br"inii
mcrup:rkan
birsanya mas,h alas nama pewaris.

Agar para ahli waris memiiiki sertifikat
masing-masing atas namanya, mereka
mau tidak mau harus mengurus
syarat pcmccah'.rn
tanah, adalah
bidang
t.
scbagai berikut:
I-Iarus scsuai dengan rcncana tata ruallg yang
berlaku scrta tidak bolch mengakibatkan tidak

tcrlaksananya ketentLlan pcratltratr pen-rndangundangan yang bcrlaku.
lJntuk pcndaftarannya, masing-masing bidang
tanah dibcri nolnor hak baru dan dibuatkan
61
n l-errgl<ap Mengurr..rs Do[<umen Properti
:rLirat i.rlj.Lrr, scrtir [>Lrku tanali dan sertifikat barrr

:icLr.igai lrcirggr nti norr:rol hak, surat ukur, bukr,i
tan;lh, c{irrr scrtifikat i,rsalnytr. Kcmudian, sura,t

ukur', br:li,-r tanah, cian scrtifikat hak atas la"nzrh
sernula clinyatakzin tidak l-rerlakLr lagi.
). Jika hak atas tanah yang bersangkr-rtan dibcbani
dcngan hak tanggungan, datau bcban-bcban lair;
yang terdaftar, dan pemccaharr bidang tanah baru
bolch dilaksanakan sctelah dipcroleh pcrscr'Lrjrrut
tcrtulis dari pcrncgarrg hak tanggungan araLl

pihak lain yang benvenang menyetr-rjui pcng".
hapusan beban yang bersangkutan.
4.
Dalarn pclaksanaan pcmecahan bidang ranalr,

scpanjang mcngenai ranah pe rtanian, rnaii:r.
wajib memperhatikan kcctnruan rllci"lgenai batas

minimal scsuai dengan peraruran perundanguuclnngan yirng bcrlaku.
1. Pcrmohonan pcmccalian bidang tanah yang rclair didaftar, diajukan oleh pemegang hak atau
ktiasanya clcngan mcnyebutkan untuk kcpentingan apa pemecahan tcrsebut dilakukan dan
mclampirkan, serrifikat hak atas tanah yang bersangkutan, iclcntitas pcmoiron, serta pcrsctujuan
tcrtulis pemcgang hak tanggurlgan apabila hak
atas tanah ],ang bcrsa.ngkutan dil-rebani hak

tanggurl8an.
65
Yanuar Arifin
Panduan Lengl<ap Mengurus Dokumen Properti
Akibat hukum dari

hukum dari pemecahan
bidang tanah adalah masing-masing
bagian tanah merupakan satuan
bidang baru dengan status hukum
yang sama dengan bidang
-_-----'
tanah semula
dengan bidang tanah semula.
Aclapun beberapa tahapan mekanisme yang

pcrlu dilakukan untuk memecahkan sertifikat tanah
induk aclalah sebagai berikut:
1. Mengajukan permohonan pemecahan sertifikat,
baik sccara langsung maupun melalui PPAT ke
kantor pertanahan setempat.
2. Menyertakan bcrkas-berkas yang terkait, yakni
scrtifikat induk, surat kctcrangan dan pcrnyataan
waris, idcntitas peu,,aris dan ahli waris (tanah
u,aris'.rn), icientitas pcnjual dan pembeli, .rtruck
pembayaran pajak penghasilan (tanah yang
dibcri), llPHTIl, bukti pelunasan pajak-pajak
atas tanah tersebut, scrta bea administrasi lainnya
saat mengajr,ikan permohonan.
Pejnbat kantor pcrtanzrhan akan rnciakukan

pcrrgr"rktrran di lokasi sctelah mcncrima pcrmohonan.
,nclxastikirn tidak ada masalah terkait

pcmccahtin scrtifikat, pcjabat kantor pertanahan
aki-rn nrencrbitkan scrtifikat aras nama rnasing-
"Qctelah
pcmccahan bidang tanah ada-
bagian tanah merupakan satuan bidang

baru dengan statlrs hukum yang sama
3.
.,,/7.
nrasing pemohon.
itu, tentunya Anda harr-rs mcmenuhi berkas-bcrkas dokumcn berikut agar pemecahan sertifikat dapat dilakukan, yakni:
Sclain
1.
surat permohonan yang disertai dengan alasan

pemecahan tersebut,
2.
identitas
3.
4.
(fotokopi KTP),
se rtifikat hak atas tanal-r asli, dan
.rite plane (untuk kawasan pcmbangunan peru-
diri
pemohon dan arau
mahan).
tl. Mengurus Penggabungan
Sertifikat Tanah
Suatu kctika, mungkin ada sescorang yang mefir-
bcli sebidang tanah seluas 10 hektar dari tangan

bcberapa orang yang mcmiliki sertifikat tanah masing-masing. Maka, wajib bagi orang tersebut melakukan upaya penggabLrngan scrrifikat tanah agat
tanah itu memiliki sertifikat aras namanya sendiri.
Penggabungan bidang tanah secara rinci, diatur
dalam Pasal 50 PP No. 24ll99l dan Pasal 135
Permenag/Ka.BPN No. 3/1997. PP No. 2417c)t)7,
malrpun Permenag/Ka.BPN
66
kr-rasanya
67
No.
31L997, terapi
Yanuar Arifin
tidak menyebutkan
secara jelas pengerrian dari

penggabungan bidang tanah. Namun, berdasarkan
ketentuan dalam Pasal 50 ayat (1) PP No. 2411997,
dapat ditarik kesimpulan bahwa penggabungan bidang tanah merupakan penggabungan dua bidang
tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya
berbatasan. Kesemuanya iru mcrupakan atas nama
pemilik yang sama, sehingga menjadi saru saruan
bidang baru atas permintaan pcmegang hak yang
bersangkutan.
Adapun syarat-syarat penggabr,rngan bidang
tanah adalah sebagai berikut:
1. Semua bidang tanah dimiliki dengan hak yang
sama dan }:crsisa jangka waktu yang sama.
2. Untuk pendaftarannya, diberi nomor hak dan
dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat
a.
tanah yang akan digabr-rng,
b.
c.
yang digabung.
Adapun langkah-langkair yang harus dilakukan'..

dalam Lrpaya penggabungan sertifikat tanah ialah
sel:agai berikr-it:
1.
4.
5
Pcndaftaran Cilakr.rkan Cengan menyatakan

tidak berlaku lagi surat ukur, buku tanah, dan
sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang
digabung.
Membuat surat ukuq buku tanah, dan sertifikat
baru untuk bidang tanah hasil penggabungan.
Lampiran yang harus dibuat dalam pcnggabungan
bidang tanah zrdalah:
68
identitas pcmohon, dan

dapat dilakLrkan apabila tidak ada catatan
mengenai beban hak tanggungan atau bel:an
Iainnya pada hak atas bidang-bidang tanah
yang akan digabung.
Akibat hukum dari penggabungan bidang tanah

adalah persamaan statlrs hukum bidang tanah hasil
penggabungan dengan status bidang-bidang tanah
baru.
1,
scrtifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang
2.
1.
Memastikan l.,ahrva sertifikat yang hcndak digabungkan tersebut atas nnma orang yang sama,
sehingga jika sertifikat itu atas nama orang yang
berbeda, Anda perlu mcmbaliknamakannya terlebih dahulu.
Memastikan bahu,a je nis sertifikat tersebut
salna. Sebab, tanah yang bersertifikat hak milik
(SHM) tidak dapat digabungkan dengan tanah
bcrscrifikat hak pakai.
Mengajr-rkan pennohonan pe nggabungan se rtifikat kcpacla IJPN sctcmpat dengan melam69
Yanuar Arifin
pirkan fotokopi identitas diri, sertifikat masingmasing tanah tersebut, dan uraian mengenai
alasan pcnggabungan.
4.
Mendampingi pejabat terkair yang datang mcngukur ulang tanah-tanah yang hendak digabungkan sertifikatnya, sehingga Anda bisa
mengetahui sccara pasti luasnya tanah-tanah terscbut.
i.
Meme
riksa kembali sertifikat
yang diterbitkan
^gM
penggabungan
dapat dipastikan [:ah-
wa sertifikat tersebut masih terdaftar aras nama

pemilik awal. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi masalahyang mungkin te rjadi di kemudian hari. Sehingga, bila terjadi kesalahan dalam
sertifikat terscbut maka bisa segera diperbaiki
oleh pejabat terkait.
!. Pembuktian Hak Lama pada Pendaftaran Tanah
panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara

sistematik atall olch kcpala kantor pcrtanahan
dalan-r pcndaftaran tanah sccara sporadic. Hal ini
clianggap cukup r.rntuk memenuhi syarat mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membcbaninya.
Permohonan terscbut harus disertai bukti

kepcmilikan/dokumen asli yang membuktikan
adanya hak yang bersangkutan. Alat-alat bukti yang
dimaksudkan tersebut dapat berupa:
1. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan ouers chr iju ings ordon at ie (5. I83 4-27 ), y ang
telah dibubuhi catatan bahwa hak eigendom yang
bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
2. Grosse akta hak eigendorn yang diterbitkan berdasarkan ouerschrijuings ordonatie (5.1834-27) sejak
berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran
tanah dilaksanakan menurut Peraturan Peme-
rintah Nomor 10 Tahun L96l di daerah yang
Pasal 21 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor

Thhun 1991 tentang Pendaftaran Tanah (PP
24
No. 2411997), mengatur bahwa untuk kcperluan
pcndaftaran hak atas tanah yarrg berasal dari
konversi hak-hak lama, dibuktikan dengan alat.-alat
bukti me ngenai adanya hak tcrsebut berupa buktibukti tcrtulis, keterangan saksi, ataLr pcrllyaraan
yang bersangkutan, yang kadar kebenarannya oleh
1.
4.
bersangkutan; atau
Sr.rratbuktihakmilikvangditerbitkanberdasarkan
peraruran wapraja yang bersangkutah; atau
Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Menteri AgrariaNomor 9 Thhun L959;
atau
7t
Yanuar Arifin
Sertifikat hak milik dari peiabat yang bcrrvcnang,

baik scbelum ataupun seiak berlakunya UUPA,
yang tidak disertai kewaiiban r.rntuk mendaftarkan
hak yang diberikan. Tctapi, telah dipenuhi semua
kewajiban yang disebut di dalamnya; ataLr
6. Akta pemindahan hak yang dibuat di barvah
tangan yang dibubuhi tanda kcsaksian oleh
kepala adat/kcpala desa/kelurahan yang dibuat
scbelum bcrlakunya peraturan pemerintah ini;
5.
atau
7. Akta pcmindahan
hak atas tanah yang dibuat

oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan;
atau
8.
Akta ikrar wakaf/surat ikrar rvakaf yang dibuat
mulai dilaksanakan Peraturan

Pcmerintah Nomor 28 Thhun L9-/7; atau
9. Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang
yang bcrwenang, yang tanahnya belum dibusebeh-rrn atau sejak
kukan; atau
10. Stirat pcnuniukan atau pemb,clian kapling tanah
pengganti tanah yang diambil oleh pemerintal-r
atau pemcrintah daerah; atau
11. Pctuk pajak bumillandrete, girrk, pipil, kekitir,
dan uerlonding Incloncsia scbelurn berlakunya
Pcraturan Pcmcrintah Nomor 10 Thhr"rn L96l;
12.
Surat keterangan riwayat tanah yang pernah

dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
Bangunan; atau
13. Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan
nama apa pun jogo, sebagaimana dimaksud
dalam Pasal II, VI, dan VII ketcntuan-kerenruan
konversi UUPA.
Jika bukti tcrtulis kcpemilikan sebidang tanah

tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, maka
pernbuktian kepemilikan dapat dilakukan dengan
keterangan saksi atau pernyataao yang bcrsangkutan
yang bisa dipercaya kebenarannya mcnurut pendapat
paniriaadjudikasi atau oleh kepala kantor pertanahan.
Hal yang dimaksud dcngan saksi adalah orang

yang cakap memberi kesaksian serta mengetahui
kepemilikan tersebut.
Dalam hal tidak atau tidak tersedianya
lengkap alat-alat pembuktian tersebur, maka pasa.l24

ay^t (2) PP No. 241L991, mcmberi jalan
keluar dengan
Pembuktian kepemiiikan dapat
menggantikedilakukan dengan keterangan saksi atau
cidaksediaan
bukti
kepcmi-
pernyataan yang bersangkutan yang bisa

dlpercaya kebenarannya menurut pendapat
..panitia adjudikasi atau oleh kepala kantor
likan sebidang
-----:::'nunu'
tanah terscbut dengan
atau
7',)
sccara
73
Yanuar Arifin
kanror pcrtanahan dalam pendaftaran tanah
bukti pcnguasaan fisik atas tanah yang be rsangkLrtan

sclama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya. Adapun syarat ialah scbagai bc-
rikut:
1.
Bahrva penguasaan dan penggunaan tanal-r yang

bersangkutan dilakukan secara nyetadan dengan
iktikad baik selama 20 tahun atau lebih secara

berturut-turut.
2.
Bahwa kenyataan penguasaan dan pcnggunaan

tanah tersebut selama itu, tidak diganggu gugat.
Karena itu, dianggap diakui dan dibenarkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan.
3. Bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian
orang-orang yang dapat dipercaya.
4. Bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan rnclalui
penSumuman.
t. Bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai
kebenaran hal-hal yang disebutkan itu.
6. Bahwa akhirnya, kesimpulan mengenai status
tanah dan pemegang haknya, dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh panitia ajudikasi dalam pendaf-
sccara sporadic.
Ketcntuan Pasal 7 6 ayat (j) Pe raturan Menteri

Negara AgrafialKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Thhun L997 tentang Ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor Z4Tahun l99l
tentang Pendaftaran Thnah (Permenag/Ka.BpN No.
311997), mengatur lebih lanjur mengenai buktibukti mengenai kepemilikan tanah yang ticlak tersedia tersebur, sesuai yang rcrcanrum pada pasal 24
ay at (2) PP lr{o. 24 I 1997 . Permohon an y ang diajukan
tersebut harus disertai:
l.
Surat pcrnyaraan dari pemohon yang menyatakan

hal-hal sebagai berikur:
a.
Bahwa pemohon telah menguasai sccara

nyata tanah yang bersangkutan selama
20 tahun atau lebih secara berturut-turut.
Arau, telah memperoleh penguasaan itu dari
pihak atau pihak-pihak lain yang teiah menguasainya, sehingga waktu pcnguasaan pemohon dan penclahulunya itu berjumlah 20
tahun atau lebih.
b.
Bahwa penguasaan ranah itu telah dilakukan

dengan iktikad baik.
tarln tanah secala sistematik dan oleh kepala

7+
75
Yanuar Arifin
Pe
c. Bahw'a Penguasaan
itu tidak
Per-
nah
diganggu 8u8at, dan

karena itu di-
Bahwa Penguasaan itu tidak

pernalr diganggu gugat, cian
karena itu dianggaP diakui serta
dibenarkan oleh masYarakat
hukum aclat atau desa/kelurahan
.---:vanq bersangkutan
anggap diakr-ri
se rta dibenarkan oleh
cl.
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan'

Bahrva tanah terscbut sekarang tidak memuet
hal-hal yang tidak sesuai dengan kenyataan'
penandatangan bcrsedia dituntr'rt di
dan
muka hakim sccara pidana maupun perdata

jika memberikan keterangan palsu'
Keterangan dari kepala desa/lurah yang biasanya
disebut surat ketcrangan tanah (SKT) dan sckurang-kurangnya clua orang saksi, yang kcsakscbe,iur,r',yu dapat dipercaya' Scbab, fungsinya
gai tetua ac{at setempat atalr penduduk yanS;
sudah lama bertempat tinggal di desa/kclurahan
letak tanah yang bcrsangkutan' Selain itu' ia
tidak mcmpunyai hubungan keluarga pemohon
sampai dcrajat kedua, baik dalam kekcrabatan
,r".aikul maupun horizontal , Yafr1 membcnarkan
semua yang dinyatakan oleh pcrnohon dalam
slrfat perny'ataao
terscbut'
l(t
mbr-rktian hak-hak lama ini, biasanya dilakukan
oleh kelompok-kelompok masyarakat yang
be-
lum pernah tcrsentr-rh administrasi dan hukurm pertanahan yang modern. Setelah bukti pcnglrasaan
fisik tersebut dilampirkan dalam permohonan hak
atas tanah, lalu dilakukan pcmcriksaan tcrhadap
tanah sebagai bagian dari proses pendaftaran tanah,
maka akan jelas bahwa pemegang hak maupun
tanahnya tclah terdaftar dan pemegang hak terseb,r.rt
rncmpunyai hubungan hukum dengan tanahnya.

Bukti bahwa pemegang hak bcrhak atas tanahnya
adalah pemberian tanda bukti hak yang bcrlaku scbagai alat pembuktian yang kuat, yang dinamakan
sertifikat tanah. Dengan adanya pendaftaran tanah
dan penerbitan sertifikat tersebut, maka tercapailah
kesepakatan.
.!. Proses Pemindahan
Hak Atas Tanah Melalui
Lelang
Perlu kita ketahui bersama bahwa proses pemin-
dahan hak atas tanah dapat dilakukan dengan banyak cara, salzrh satLrnya melalui Ielang. Peralihan
hak mclalui pemindahan hak dengan lelang hanya
dapat didaftar jika dibuktikan dengan kuripan risalah lelang yaog dibuat oleh pejabat lelang. Selambat-lambatnya tujuh hari ker;'a sebelum suaru
Yanuar Arifin
Untuk kcperluan pendaftaran hak,
bidang tanah atalr satLtan rumah susltn dilelang, baik

dalam rangka lelang cksekusi nlallpLrn noneksckr-rsi,
kepala kantor lelang r,vajib mcminta keteraugan. Sedangkan, kepala kantor pertanahan mengeluarkan
keterangan selambat-larnbatnya lima hari kerja
setelah diterimanya permintaan dari kepala i(antor
hak
atas tanah yang berasal dari konversi hakhak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti
menge
hak yang
1.
2.
3.
kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan

dari kepala kantor lelang mengenai alasan tidak
diserahkannya sertifikat tcrsebut ;
4. Jika bidang tanah
b.
Dalam hal tidak atau ridak lagi tersedia

ngkap alat.al.dt pcmbr.rktian tersebur,
pembukuan hak dapat clilakr:kan bcrdasarkan
kcnyataan peflguasaan fisik bidang ranah
sccara
Kutipan risalah lelang yang bcrsangkutan.

Ser:tifikat hak milik atas satuan rumalr susun atalr
hak atas tanah yang dilclang iika bidang tanah
yang bersangkutan sudah terdaftar; atau
Dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan
^ta:u
yang bersangkutan bclum
terdaftar, maka dilamPirkan
78
juga:
hak tersebur berupa
pernyataan yang bersangkutan yang kadar

kebcnarannya oleh panitia ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistcmatik atau olch
kepala kantor pertanahan dalam pcndaftaran
tanah sccara sporadik, dianggap cukup untuk
mendaftar ha"k, pemegang hak dan hak-hak
pihak lain yang membebaninya.
Untuk pendaftaran pcralihan
kumen berikut:
adanya
bukti-bukti tertr,rlis, keterangan saksi, atau
lclang.
dipcroleh
I Untuk pendattaran Peralihan hak
melalui lelang disam- I yang diperoleh melalui lelang
disampaikan kepada kepala kantor
paikan kepada kepala \ pertanahan dengan dilengkaPi
"
beberapa dokumen
kantor pertanahan
dcngan dilengkapi do-
nai
Ie
yang L:crsangkuttrn sclama 20 (dua puluh)

tahun atau lcbilr scc..rra berturut-tr-rrut olch
pr:mohon pendaftaran dan pe ndahr.rluan
pcndahuiunya, dcngan syarar:
1) Pcnguasaan terselrur dilakukan dengan
iktikacl baik dan secara terbuka oleh
y:rng Lrersangkr-rtan scbagai yang berhak
atas tanair, serra cliperkuar olch kesaksian
orarlg yang dapar dipercaya.
79
Yanuar /,.rifilr
2)
Pcngr,iasaan tcrsebut, bail'' scbclr.lm m?-u-
kepada kantor pertanahan, sertifikat hak yang ber-
pun sclama pcllgulnum?-n, tiCak 'lrnc;'

masa"lahkat: rilci-r masyarzrkat hrtl' urn :i'-li'I
atau di:sa/kr:lurahan yang bers:'rt$iattan
sangkutan, surar kematian orang yang namanya

dicatat sebagai pemegang haknya, dan surat tancla
bukti sebagai ahli waris.
Dalam hal
Dalam pasal833 KUH
tidak arau riPerdata, disebutkan bahwa para ahli
ataLrpLril Pihak lainnYa.
3)
Suratketeranganyangmenyatakan bahr'v:
bidang tanah yang bersangkutan belurn
bcrscrtifikat dari ka"ntor pe rtanahan] ataLL
untuk ta.nah yang terletak di <lacra-lr yang
dak lagi
dia secara leng-
krp
waris dengan sendirinya karena hukum,

mendapatkan hak milik atas semua
r. barang dan semua piutang orang yang
meninggal.
alat-alat
pembuktian, maka
pembukuan hak dapat dilakukan
jauh dari kcdudukan kantor pcrtanahan,

dari pemcgang hak yang bcrsangkr-rtan
dcngan dikuatkan oleir kepala desafkclurahan.
c. llukti idcntitas pembcli lclang.

d. llukti pelunaszrn harga pembelian.
K.
terse-
Proses Feralihan l"lak atas Tanah karema Waris
Dalam pasal833 KUH Pcrdata, rliscbutkan bahwa para ahli rvaris dcngan scndirinira karena hukun-i,
rnendapatkan hak milik atas semua barang dan
scffIua piutang orang yang mcninggal. Oleh karena
itu, sebaiknya, para ahli rvaris segcra mcndaftarkan

tanah rvarisannya. flntuk pcndaftaran pcralihan hak
karcna pcwarisan mcngenai bidang tanah hak yang \'
sudah didaftar, rvajib diserahkan oleh yang mencrima
hak atas tanah yang bcrsangkutan sebag{'t'--rvarisan 1
berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang

tanah yang bersangkutan selama dua puluh tahun
atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran, dan pendahuluan pendahulunya. Adapun
syaratnya ialah sebagai berikut:
1. Penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad
baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan
sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat
olelr kesaksian orang yang dapat dipercaya.
2. Penguasaan tersebut, baik sebelum maupun selama pengumuman, tidak dipermasalahkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan araupun pihak lainnya.
3. Surat keterangan yar..g menyatakan bahwa
bidang tanah yang bersangkutan

8t
belum
Yanuar Arifin
bersertifikat dari kantor pertanahan, ataLL untuk

tanah yang terletak di dacrah yang jauh dari
kedudukan kantor pertanahan, dari pemegang
hak yang bersangkutan dcngan dikuatkan oleh
kepala desa/kelur ahan.
Jika penerima warisan terdiri atas satu orang,

maka pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan
kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda
bukti sebagai ahli waris. Bila penerima rvarisan lebih
dari satu oran1 dan waktu peralihan hak terscbut
didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris
yafig memuat keterangan bahwa hak atas tanah
tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan
tertentu, n-laka pendaftaran peralihan hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan
kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli rvaris dan
akta pembagian waris tersebut.
\flarisan berupa hak atas tanah yang menurut
akta pembagian waris harus dibagi bersama a;fltara
beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan
belum ada akta pembagian warisnya, maka didaftar
peralihan haknya kepada para penerima waris yang
berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan
82
surat tanda bukti sebagai ahli waris atau akta pembagian waris tersebut.
L.
Pengurusan Pemhagian Warisan Tanah Eigendom
Thnah eigendrtm adalah ranah yang starus hak

kepemilikannya rerap dan biasanya terdaftar dalam
letter C. Namun, jika tanah eigendom tidak segera
dikonversi menjadi hak milik, maka tanah tersebut
biasanya dapar diambil oleh negara.
Dulunya, tanah hak eigendom ini merupakan hak
mutlak sekali (droit inaiolable et sdcre), tetapi dengan
berkembangflya z^n'Lan, maka kemutlakan dari hak
eigendom makin lama semakin pudar. Banyak terjadi pembarasan-pembatasan atau penggerogoran
terlradap hak eigendom, yang biasa disebut uithollings
proses.
Sebagaimana kita lihat batasan hak milik dalam

Pasal 17A KUH Perdata yang berbunyi, "Hak milik
adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa dan untuk berbuat bebas
terhadap kebendaan itu dengan kedaulatah sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang
atau peraruran umum yang ditetapkan oleh suatu

kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan tid.ak
mengganggu hak-hak orang lain. Semua itu dengan
Yanuar Arifin
tak mengurangi kemungkinan akan pencabutan

hak itu demi kepentingan
umum berdasar
Agar tanah eigendom lidak
haknya, sebagaimana
digerogoti
atas ketentuan I
terangkurn dalam pasal tersebut, maka
undang-undang \ upa:ya pengurusan tanah ini menjadi
dan dengan pem- 'r-----l_l milik' mutlak dilakukan'
bayaran ganti rugi."
Agar tanah eigendorn tidak dige-
rogoti iraknya, sebagaimana terangkum dalam pasal

tersebut, maka upaya pengurusan tanah ini menjadi
hak milik, mutlak dilakukan. Dalam pengurusan
setifikatnya, Iangkah-langiiali iierikur harus Anda
yang benar dan legal, pada akhirnya bisa

menjadi jalan yang menguntungkan diri Anda dalam mengonversi tanah tersebut menjadi hak milik.
Namun, sebaliknya, jika tanah iru tidak diperoleh
dengan cara-carayang; legal, justru dapat menimbulkan persoalan di kemudian hari.
eigendoru
M. Proses Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui

Jual Beli
Sebelum melakukan per:alihan hak atas ranah, an-
tara kedua pihak (yakni pembeli dan penjual tanah),
terlebih dahulu melakukan perjanjian atau kese-
lakr.rkan:
pakatan mengenai bidang tanah yang akan dialihkan
1.
haknya tersebut. Tetapi, jika diteliti lebih lanjut,

maka jual beli yang dilakukan menurut huku m adat
bukanlah suatu "perjanjian" sebagaimana yang dimaksud dalam rurnusan KUH perdata, melainkan
suatu perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk
2.
Mendatangi kantor pertahanan setempat untuk

mendaftar lrlang tanah eigondem tersebut.
I\{embawa setta semua bukti kepemilikan dan surat pengantar dari pejzrbat daerah (lurah/camat)
setempat saat mend
aftat
3. Dalam hal tanah eigondem dijadikan warisan,

4.
maka ketika mendaftar, Anda melampirkan juga

bukti surat warisan.
Setelah persyaratan terpenuhi, rnaka sertifikat
yang baru atas tanair tcrsebut diterbitkan atas
nama ahli waris.
Nah, langkah-langkah tersebut sangatlah penting Anda lakukan secara baik. Pengurusan tanah
84
menyerahkan tanah yang bersangkutan oleh penjual

kepada pemi:eli, dan bersamaan dengan iru, penjual
menye rahk an har gany a kep ada pem beli. J adi, ant"ar a
pembayaran harga dan penyerahan ha.knya, dilakukan secara bersamaan, dan sejak saat itu pula hak
atas tanah yang bersangkutan telah berpindah.
Berbeda halnya dengan sistem hukum Barat, di
mana hak milik atas tanahnya tidak dapat langsung
Yanuar Arifin
berpindah kepada si pembeli selama penyerahan

yuridisnya belum dilakukan. Sebab, ant'rra perjanjian jual beli dengan penyerahan yuridisnya (balik
nama) dipisahkan secara tegas. Jadi, misalnya suatu
penyetoran seiumlah uang di bank untuk si penjual
belum, l:erarti tanah yang dijual itu otomatis menjadi
milik si pembeli. Tetapi, si pembeli masih harus
melakukan suatu perbuatan hukum lagi, yaitu balik
nama untuk dikukuhkan sebagai pemilik tanah yang
perjanjian jual beli hak atas tanah, sebagaimana

berikut:
baru.
Ada dua hal penting yang perlu diperhatikan

dalam jual beli tanah, yaitu mengenai subiek dan
objek jual beli tanah. Mengenai subjek jual beli tanal-r
adalah para pihak yang bertindak sebagai penjual
dan pembeli. Hal yang perlu diperhatikan dalam
hal ini ialah calon penjual harus berhak meniual,
yaitu pemegang sah dari hak atas tanah tersebut,
1.
Syarat $epakat yang Mengikat 0irinya

Dalam syarat ini, kedua pihak sama-sama sepakat
untuk mengadakan suatu per.lanjian jual beli yang
mutlak dibuatkan suatu perjanjian tertr.rlis berupa
akta yang harus dibuat dan di hadapan pejabat
khusus yaitu PPAT.
2.
Syarat Cakap
Untuk mengadakan suatu perjanjian perbuatan
hukum, dalam hal ini perjaojian jual beli hak atas
tanah, maka yang berhak adalah para pihak yang
sudah memenuhi syarat dewasa menurut hukum, sehat pikiran, dan tidak berada di bawah penSampuan.
baik itu milik perorangan atau keluarga. Sedangkan,

mengenai objek jual beli tanah merupakan hak atas
tanah yang akan dijual. Di dalam jual beli tanah,
tujuan membeli hak atas tanah adalah supaya dapat
secara sah mengr.lasai clan mempergunakan tanah,
tetapi secara hukum yang dibeli atau dijual bukan
tanahnya, tetapi hak "atas tanahnya. Dalam subjek
jual beli tanah, ada 4 syarat rnengenai sahnya suatu
Syarat Hal Tertentu

Apa yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual beli, baik mengenai luas
tanah, letaknya, sertifikat, hak yang melekat demi
mengelakkan ke mulut hukum, serta hak-hak dan
kewajiban kedua pihak harus terulang dengan jelas.
86
87
3.
Yanuar Arifin
4. Syarat Sebab yang Hal
terhadap tanah yang
Dalam pengadaan suatu perjanjian, isi dan tujuan

dalam perjanjian itu harus jelas, serta berdasarkan
atas keinginan kedua belah pihak yang mengadakan perjanfian. Dengan adanya perpindahan hak
milik atas tanah, maka pemilik yang baru akan
mendapatkan tanah hak miliknya dan wajib mendaftarkannya kepada kantor pertanahan setempat,
yang sebelumnya dibuat dahulu aktanya di hadapan
Jika mengalami
persoalan seperti ini, Anda
selaku pemilik
tanah yang sah,
secara
pasti tanpa adanya gugaran atau sengketa apa pun.

Pembatalan l:isa dilakukan melalui pengaduan ke
Di dalam Pasal 37 Pentaran Pemerintah Nomor
BPN dan menggugat keabsahan sertifikat ke pengadilan, baik itu pengadilan negeri maupun pe-
24 Tahun 1997, disebutkan bahwa peralihan hak

atas tanah dan hak milik atas satuan rumah melalui
ngadilan tara usaha fiegara.

Pasal I angka t4 Permenag 9199 menyebutkan
bahwa yang dimaksud dengan pembatalan hak
atas tanah ialah pembatalan keputusan pemberian
hak atas tanah arau sertifikat hak atas tanah karena
jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam

perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya (kecuali lelang), hanya dapat didaftarkan

jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yar,g berwenang menurut perundang-undangan
keputusan tersebut mengandung cacat hukum

administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh ketetapan hukum tetap.
Pemb,atalan hak atas tanah meliputi pembatalan,
(1) keputusan pemberian hak, (2) sertifikat hak atas
yang berlaku.
Proses Fembatalan Flak Atas Tanah
Sertifikat hak milik atas tanah yang dimiliki

olch seseorang belurn menjadi jaminan bahwa
orang tersebut aman dari persoalan terkait dengan
kepemilikan atas tanah itu. Orang lain bisasaja menunjukkan sertifikat lain atas namalya
Sertifikat hak milik atas tanah yang

dimiliki oleh seseorang belum menjadi
jaminan bahwa orang tersebut
aman dari persoalan terkait dengan
kepemilikan atas tanah itu.
_---------
dapat mengadukan pembatalan

sertifikat untuk mendapatkan hak Anda
PPAT.
N.
sama.
--/
I.
tanah, dan (3) keputusan pemberian hak dalam rangka pengaturan penguasaan tanah. pembatalan hak
atas tanah tersebut diterbitkan karena cacat hukum
$l
Yanuar Arifin
Keputusan pembatalan hak atas tanah karena

cacat hukum administratif dalam penerbitannya,
dapat dilakukan karena permohonan dari yang berkepentingan atau pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah karena cacat
hukum administratif melalui permohonan dari yaog
berkepentingan, diajukan langsung kepada menteri
atau pejabat yang ditunjuk atau melalui kepala
kantor pertanahan, yakni Badan Pertanahan Nasional
di tingkat kabupatenlkota (kantor pertanahan).
Sedangkan, pembatalan hak atas tanah karena cacat
administratif dalam penerbitan keputusan pemberian

atau sertifikat hak atas tanahnya atau melaksanakan
putusan pengadilan yang telah mempe roleh kekuatan
hukum tetap. Pembatalan hak atas tanah dilakukan
dengan keputusan tnenteri yang bertanggung iawab
di bidang agrarialpertanahan. Dalam hal ini, menteri
dapat melimpahkan kepada kepala dari kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional, yakni Kantor Badan
Pertanahan Nasional di tingkat Provinsi (kantor
wilayah) atau peiabat yang ditunjuk-
hukum administratif ranpa melalui permohonan
1.
Faktor Penyebab Pembatalan Hak Atas Tanah

Ada beberapa hal yang menyebabkan pembatalan
atas tanah. Di antaranya ialah sebagai berikut:
a.
olelr pcjabat yang berwenang, dilaksanakan apal:ila

diketahui adanya cacar l'rukum administratif
dalam proses peKeputusan
pembatalan hak atas tanah karena
nerbitan kepucacat hukum administratif dalam
tusan pemberian
penerbitannya, dapat dilakukan karena
Pembatalan Hak Atas Tanah karena Cacat Hukum

Administratif
Hal yang dimaksud dengan cacat hukum admi-
hak atau sertifikatnya tanpa adanya permohonan.
nistratif berdasarkan Pasal LO7 Permenang 9199

adalah kcsalahan prosedur, kesalahan penerapan
peraturan perundang-undangan, kesalahan subjek
hak, kesalahan objek hak, kesalahan ienis hak, kesalahan perhitungan luas, terdapat tumpang tindih
hak atas tanah, data yuridis atau data fisik tidak ben r, atû kcsalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.
h.
permohonan dari yang berkepentingan

atau pejabat yang benruenang tanpa
permohonan.
..-
Femhatalan Hak Atas Tanah karena Putusan Pengadilan

Keputusan pembatalan hak atas tanah karena
melaksanakan purusan pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan hukum retap diterbitkan atas
'l
Yanuar Arifin
permohonan yang berkepentingan. Permohonan tetsebut diajukan langsung kepada menteri atau kepala
kantor wilayah atau melalui kantor pertanahan.
2.
Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah
Terdapat beberapa proses dalam tata cara pembatalan hak atas tanah, sebagaimana berikut:
a.
Permohonan pembataian hak atas tanah diajukan

secara tertulis kepada menteri melalui kepala kantor
pertatahan, yang daerah kerianya meliputi letak

tanah yang bersangkutan, dengan dilampiri berkasberkas, berupa fotokopi surat bukti identitas dan
surat bukti kewargane garaafi (perorangan) atau
fotokopi akta pendirian (badan hukum); fotokopi surat keputusan atau sertifikat, serta surat-surat lain
yang lrerkaitan dengan permohonan pemb atalan.
Setelah berkas permohonan diterima, kepala kantor pertanahan memeriksa dan meneliti kelengkapan
data yuridis dan data fisik, mencatat dalam formulir
isian, memberikan tanda terima berkas permohonan,
serta memberitahukan kepada pemohon untuk me-
Iengkapi data yuridis dan data fisik apabila masih di-
-!.
92
Kantor Wilayah
Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada kepala kantor wilayah.
Selanjutnya, kepala kantor wilayah mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan dan
memeriksa, serta meneliti kelengkapan data yuridis
dan data fisik. Apabiia belum lengkap, maka segera
Kantor Pertanahan
perlukan.
b.
meminta kepala kantor pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya.

Dalam hal permohonan pembataian hak telah
dilimpahkan kepada kepala kantor wiiayah, kemudian rnenerbitkan keputusan pembatalan hak atas
tanah yang dimohon atau
keputusan pe-
nolakan
sertai
di-
dengan
alasan penolakannya.
Dalam hal permohonan

pembatalan hak telah dilimpahkan
kepada kepala kantor wilayah, kemudian
menerbitkan keputusan pembatalan hak
atas tanah yang dimohon atau keputusan
penolakan disertai dengan alasan
penolakinnya.
c. Menteri
Setelah menerima berkas permohonan, menteri
mcmerintahkan pejabat yang berwenang untuk
memeriksa dan mcneliti kelengkapan data yuridis
dan data fisik. Apabila belum lengkap, maka segera meminta kepala kantor pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya serta mencarat
Yanuar Arifin
dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan. Menteri memutuskan permohonan terscbut dengan menerbitkan kcputusan pembatalan hak atar-r pcnolakan
disertai dcngan alasan penolakannya'
Ada bcberapa langkah yang harus segera Anda

lakukan dalam mcngurus sertifikat tanah yang terbakar atau hilang. Di antaranya adalah sebagai berikut:
1. Membuat surat keterangan mengenai musibah
yang menimpa sekaligus meminta surat kehilangan dari kepolisian.
2. Meminta salinan girik di kelurahan dan surat keterangan mengenai riwayat tanah tersebut.
3. Mengurus surat keterangan bebas sengketa di
kantor kelurahan sekaligus surat keterangan terkait belum disertifikatkannya tanal-r tersebut.
4. Mengajukan permohonan pembuatan sertifikat
atas tanah terscbut dengan melampirkan berkasbcrkasnya. Hal ini juga dapat dilakukan melalui
PPAT
1. Memastikan bahwa tidak ada sesuatu yang menjadi penghalang diterbitkannya sertifikat atas
tanah itu, sehingga instansi terkait bisa segera
menerbitkan sertifi kat.
6. Memeriksa kembali sertifikat yang baru agar
tidak ada kesalahan dalam pembuatanhya.
0.
Proses Pengurusan Sertilikat Tanah yang Ter'

bakar atau Hilang
Setiap orang, tampaknya tidak akan pernah berharap l:ahrva musibah atau bencana menimpa diri
dan keluarganye. Namun, terkadang, musibah dan
bencana hadir tanpa kita harapkan. Jika hal terscbut
benar-benar teriadi, rnaka hanya kcrugian dan

kesedihan yang didaPatkan'
Saat teriadi musibah kcbakaran ata:u banjir
misalnya, Anda yang pada ar'valnya mcmiliki rumah
yang berdiri dengan gagah, tiba-tiba roboh dan hancur. Harta kekayaan Anda hilang dan ludes tidak
tersisa. Bahkan, tidak iuang, dokumen-clokurnen
penting, seperti sertifikat tanah maupun properti
lainnya, hilang tanpa bekas. Jika hal ini teriadi, maka
Anda secepat mungkin harus mengurus dokumendokumen tersebut. Pasalnya, bisa iadi, ada oknumoknum yang iahat berupaya memanfaatkan situasi
tersebut untuk mengambil keuntungan dari diri
Anda.
Nah, langkah-langkah tersebut, sekali lagi sangatlah penting untuk Anda lakukan agar hak-hak
Anda selaku pemilik tanah yang sah, tidak diganggu
9+
Yanuar Arifin
atau disengketakan oleh pihak-pihak lain yang tidak
bertanggung jawab. Oleh karena itu, langkairlangkah itu harus dilakukan secara cepat dan teliti,
sehingga Anda dapat memperoleh sertifikat tanah
yang baru.
dapat dilihat
Pengurusan Sertifikat Tanah atas Nama Dua

0rang (Bersama)
Jika ada dua orang yang membeli sebidang tanah secara bersama-sama, maka sertifikat tanah
tersebut tentu saja bisa dibuat atas nama keduanya. Konsekuensinya, ape pun yang dilakukan atas
tanah tersebut, semisal ditukarkan, dijual, maupun
diwakafkan, wajib atas sepengetahuan dan kesepakatan keduanya, bukan salah seorang di afitarafiya
saja.
Adapun mekanisme pembuatan sertifikat atas

nama dua individu ini tidak jauh herbeda dengan
mekanismc pengLrrllsan dokumen properti lainnya.
Adapun mekanismenya adalah sebagai bcrikut:
1.
2.
3.
kepemilikan tanah yang sah (sertifikat larna- arau

akta jual beli), dan dokumen penring lainnya.
Membayar biaya administrasi yang jumlahnya
telah ditetapkan ole h kantor Derranahan, biasanya
Keduanya mengajukan permohonan pembuatan

sertifikat bersama di kantor pertanahan setempat.
Mempersiapkan beberapa dokumen terkait untuk dilampirkan pada surat permohooan, se-
perti kartu identitas diri masing-masing, bukti'
96
di tabel-tabel yang dipajang di
kantor pertanahan serempat.

4. Mengecek sertifikat bersama agar keduanya dapat memahami isinya. Umumnya, dalam sertifikat bersama tersebut, rerrera pembagian luas
tanah berdasarkan kesepakatan keduanya." Niamun, tanpa adanya kesepa-katan keduanya pun,
BPN bisa membagi luas tanah tersebut sama
tata.
t. Memeriksa sertifikat baru yang telah terbit agar
jika terjadi kesalahan dapat segcra diminrakan
perbaikan kepada pejabat tcrkaic"
Dalam pengurusan ser-
,ifiku,
lDalam pengurusan sertifikat,tanah atas nama
tanah ?"f9,":::r;,|;:*::ruffi'##:: !
aras Dam'- d,,a \.. T[:':ffifiX'iXy.*?'ii;'r"],1"#_
I
<jurr .irl oagi keOi. r"ya
orang atau lcbih,
l
kcdua orang yang

terlibat dalam proses pengllnrsan
&
_.
__t
harus benar-benar bermu.syawarah, sehingga bisa

melahirkan kesepakatan ve{tr,i i:,rii., dan a.jii "t,,tgr
97
,f
Yanuar Arifin
keduanya. Proses pengurusan tanpa ftilrsyawarah

biasanya hanya menimbulkan sengketa atau konflik
di antara keduanya, lantaran masing-masing orang
mcrasa tidak diuntungkan oleh orang yang satunya'
il.
Pengurusan Sertilikat Tanah atas Nama Anak
Terkadang, sebagian orang tua berkcinginan agar

anak-anak mereka memiliki properti mereka sendiri,
meskipun mereka bclumlah mencapai usia dewasa.

tsagi Anda, par^ orang tua yang memiliki keinginan
tersebut, tidak perlu khawatir dan menunggu waktu
lama hingga anak-anak Anda mencapai usia dewasa.
Sebab, mengurus sertifikat properti tetap dapat
Anda lakukan tanpa harus melibatkan anak Anda.
Namun, ada bebcrapa mekanisme yang tetap harus
Anda lakr.rkan dalam mengurus sertifikat tanah
atas nama anak Anda. Di antaranya adalah sebagai
berikut:
1. Mengajukan permohonan kepacla badan pertanahan setempat atau meminta bantuan kepada
notaris atau PPAT untuk memprosesnya.
2. Melampirkan dokumen-dokumen terkait, sepcrti
kartu identitas, akta jual beli, dan dokumen penting lainny^ seat mengajukan permohonan se.bagai bahan pertimbangan pejabat terkait dalam
menerbitkan sertifikat.
3.
Menyiapkan biaya administrasi pembuatan sertifikat.

4. Memeriksa kembali sertifikat yang telah diterbitkan agar jika terjadi kesalahan dapat segera
diperbaiki.
5. Memastikan bahwa nama yang rerrera dalam
sertifikat itu adalah nama anak Anda, sehingga
tidak terjadi kesalahan dalam sertifikat yang
baru.
Nah, langkah-langkah tersebut sangatlah penting Anda lakukan bila ingin mengurus sertifikat tanah anak Anda. Namun, agar anak Anda memahami
keinginan tersebut, tidak ada salahnya jika Anda
mendiskusikannya kepada anak Anda atau menunggunya mencapai usia dewasa, sehingga ia,Japat mengurus sendiri sertifikat tanahnya.
R. Proses Pemindahan Hak atas Tanah
Karena
Pertukaran
Pemindahan hak atas ranah juga dapat ter:jadi
karena pertukaran, selain melalui lelang, hibah, dan
jual beli. Saat Anda memutuskan unruk menukarl:an
tanah, Anda harus mengetahui beberapa hal penting
agar Anda tidak dirugikan dalarn proses perrukaran
tanah tersebut. Hal penting tersebut, di antaranya
adalah sebagai berikut:
Yanuar Arifin
Mcngecek riwayat tanah yang ditukar untuk

memastikan bahwa srarus kepemilikan tanah
tanahnya. Jangan sampai Anda tertipu bahwa

tanah yang akan ditukarkan ternyata sertifikatnya
memanS
palsu.
nama
yang
atas
Mengecek
pihak
6.
hendak
me nu karkan
tanah tersebut.
2. Memastikan keadaan tanah
bebas sengketa, tidak sedang dijaminkan, dan
tidak dihuni r:lch pcnghuni liar. Sebab, jika masih disengketakan maka urusan selanjutnya
justru lebih rurnit. Sementara, bila sedang dihuni penghuni }.iar, maka secepat mungkin
Anda meminta orang yang ingin mcnukar agar
menyelesaikan persoalan ini terlebih dahulu.
Usalrakan agar tanah tersebut letaknya strategis.
Sebab, hal ini bisa sangat menguntungkan bagi
Anda selaku pcmilik yang baru. Namun, yang
jauh lebih penting, pastikan bahwa tanah tersebut sesuai dengan kebutuhan Anda.
4. Pastikan bahwa lokasi tanah berada di wilayah
yang am n dan nyaman. Pastikan pula bahwa
lokasi tersebut tidak termasuk dalam tata ruang
di wilayah itu.
t. Periksa dokumen kepcmilikan tanah
secara
cermat. Pastikan keaslian sertifikat dan akta

t00
8.
Pastikan bahrva tanah tersebut bukanlah tanah

gilik yanghanya diklaim tanpa kejelasan. Sebab,
hal ini pasti hanya merugikan diri Anda.
Datangi lokasi tanah tersebut untuk memastikan
berapa luas tanahnya.
Dalam proses pertuka rafirry\pastikan bahwaproses dilakukan di hadapan notaris. Hal ini sangat
penting untuk mengantisipasi permasalahan
yang mungkin muncul di kemudian hari. Perjanjiao yang dilakukan di depan notaris, dapat
menjadi bukti kuat dalam persidangan jika seandainya tanah tersebut diperkarakan sampai ke
pengadilan.
9.
Sebagai langkah terakhir, segera daftarkan tanah
tersebut ke kantor pertanahan untuk mendapatkan sertifikat baru melalui proses balik nama.
Dalam proses pertukaran tanah, Anda harus
cerdas dan cermat, sehingga Anda tidak dirugikan.
Namun, yang jauh lebih penting, kedua belah pihak
dapat memperoleh kemanfaatan dari transaksi pertukaran tanah tersebut. Karena itulah, langkah-langkah yang penulis sebutkan itu, harus benar-benar
dilakukan secara baik.
l0l
Yanuar Arifin
S.
Pengurusan Perwakalan Tanah
Mcwakafkan tanah merupakan hal yang sering

tcrjadi dalam kehidupan masyarakat kita yang religius. Tidak jarang, kita mendapati seseorang yang
rela mewakafkan tanah untuk mendirikan masjid
atau sekolah. Bahkan, tidak jarang pula, kita menjumpai seseorang yang mewakafkan tanah untuk
kepentingan umum yang lain. Misalnya, untuk membangun lapangan sepak bola agar dapat digunakan
sebagai tempat bermain masyarakat di sekitarnya.
Mewakafkan tanah pada dasarnya bermakna
mcmberikan tanah dengan cuma-cuma untuk
kepentingan keagarnaan, sosial, dan kcpentingan
umum lainnya. Dengan demikian,
mewakafkan
tanah sangat berbeda dengan transaksi pertukaran

tanah maupun jual beli tanah. Sebab, wakaf tanah
murni aktivitas ibadah tanpa maksud transaksi bisnis
apa pun. Oleh karena iru, pengurusannya pun sangar
mungkin berbedadengan
pengurusan jual
Mewakafkan tanah merupakan
hal yang sering terjadi dalam kehidupan
beli tanah maumasyarakat kita yang religius. Tidak
jarang, kita mendapati seseorang
pun pertukaran
yang rela mewakafkan tanah untuk
mendirikan masjid atau sekolah.
tanah.
Jika
Anda
ingin mewakafkan tanah, maka ada bcberapa hal pcnring
to2
yang perlu Anda pahami. Di antaranya adalah sebagai l:erikut:

1. Memastikan bahwa tanah yang diwakafkan bebas dari sengketa, tidak dalam status sitaan, dan
tidak dibebani oleh hak tanggungan.
2. Untuk memperjelas statLrsnya, Anda dapat memohon dibuatkan surat keterangan dari kantor
kelurahan dan kecamatan setempat.
). Mcmastikan bahwa status tanah merupakan

hak milik, bukan hak pakai atau hak gr.rna, jug;
bukan merupakan tanah girik. Hal ini terkait
dcngan salah satu syarat wakaf, yakni tanat.
yang diwakafkan adalah tanah yang berstatur
hak milik (UUPA pasal 49 dan PP No.28 tahur
l{)11). Dengan demikian, tanah yar}g statLlsnya
bukan hak rnilik harus ditingkatkan dulr
statusnya mcnjadi hak milik.
4. Mendatangi pejabat pembuat akta ikrar wakar
untuk membuat akta ikrar wakaf. Persvaratar
pembuatan akta ikrar wakaf harus disaksikar
oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi, yang
tentunya sudah mencapai usia dew'asadan beraka'
sehat. Dalam Islam, dua orang saksi tcrscbu
ialah laki-laki. Jika wanita, maka saksinya haru,
empat ofang.
r03
Yanuar Arifin
t. Mcnyerahkan dokumen-dokumen yang terkait

dengan bukti kepemilikan dan surat keterangan
dari desa/kelurahan dan kecamatan. Mengajukan
permohonan kepada bupati, walikota, atau

pejabat terkait untuk mendaftarkan tanah wakaf
5.
6.
surat kuas a jlkapermohon annyadikuasakan,

identitas wakif (fotokopi KTP dan dilegalisasi
oleh pejabat berwenang), dan

identitas nadzir(fotokopiKTP dandilegalisasi
oleh pejabar yang berwenang.
tersebut.
6.
T. Pengurusan
Membuatkan sertifikat tanah yang baru melalui

yang lainnya di kantor
proses balik nama
^tav
pertanahan. Hal ini penting dilakukan agar di
kemudian hari, tanah wakaf tidak meniadi persoalan, semisal diminta kembali oleh ahli waris si
(Hak Guna Bangunan)

Seandainya Anda hendak mewakafkan tanah,
maka hal pertama yang harus dipahami adalah per-
pewakaf.
Nah, agar proses pengurusan sertifikat wakaf [:erjalan dengan baik dan lancar, sebaiknya Anda memperhatikan secara cermat hal-hal yang penulis sebutkan itu. Jangan sampai proses pengurLrsan tanah
wakaf terkendala dengan berbagai hal. Padahal, ta'
nah wakaf bertujuan untuk kepentingan umat mau-
pun seseoranS.
Selain itu, Anda juga harus memenuhi bcberapa
persyaratan administrasi, seperti
1.
2.
).
4.
surat permohonan,
akta ikrar wakafl

sertifikat hak milik yang asli,
surat pengesahan nadzir,
Sertifikat Tanah Berstatus HGB
\:
li
/t
I
syaratlrr perwakafan. Setidaknya, ada dua syarat

perwakafan yang harus Anda pahami, sebagaimana
berikut:
1. Pemberi wakaf adalah badan hukum atau orang
yang telah dewasa, sehat akal, dan ranpa adanya
paksaan. Dengan demikian, untuk anak yang
belum mencapai usia dewasa (dalam Islam disebut baligh) dan tidak berakal sehat (gila),
serta dalam situasi yang dipaksakan, maka tidak
perwakafannya dianggap tidak sah.
2. Thnah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik (UUPA pasal 4) dan.pp No.28
tahun L977). Dengan demikian, tanah yang diwakafkan tidak boleh bersratus hak guna atau
merupakan tanah milik negara, atau tanah adat.
I
I
t05
Yanuar Arifin
Berdasarkan kedua persyarakatan tersebut, ham-
pir pasti bahwa tanah berstatus HGB tidak dapat

diwakafkan. Agar tanah itu bisa diwakafkan, maka
panduan Lengkap
Mengurus Dokumen properti
4.
agar tu_
nah wakaf tersebut di kemudian hari
tidak men_
jadi persoalan, semisal diminta
kembali oleh ahli
waris si pewakaf
starusnya pun perlu ditingkatkan menjadi hak milik.
Permohonan peningkatan status bisa diajukan ke

kantor BPN sctempat. Setelah statusnya ditingkatkan menjadi hak milik, tanah terscbut baru bisa diwakafkan.
Adapun mckanisme perwakafan tanah adalah scbagai berikut:
1. Mendatangi pejabat pcmlruat akta ikrar rvakaf
untuk membuat akta ikrar waka{ dengan syarat
harus disaksikan oleh sekurang;-kurangnya dua
orang saksi. Dalam Islam, dua orang saksi tcrsebut haruslah laki-laki yang sudah mcncapai
usia dewasa dan berakal sehat. Kalaupun rvanita,
maka saksinya harus terdiri atas empat orang
wanita.
2. Menyerahkan dokumen-dokumen yang terkait
dengan bukti kepemilikan dan surat ketcrangan
dari desa/kelurahan dan kecamatan.
3. Mengajukan permohonan kepada pejabat di
daerah, dalam hal ini bupati, walikota, atau kcpala subdirektorat agraria setcmpat untuk merclaftarkan perwakafan itu.
Membuatkan serrifikat tanah yang baru

melalui
proses balik nam a atau. yang lainnya
di kantor
pertanahan. Hal ini penting dilakukan
Dengan demikian, mekanisme pcngurusan

ser_
tifikac tanah bcrstatus HGB tidaklah jauh
ber_
beda dengan yang berstatus rrak mirik.
Bahkan,
pengurusan sertifikat wakaf tanah
berstarus HGB
jauh lebih rumit, lantaran
harus dilakukan
Mekanisme pengurusan sertifikat tanah
proses pening- I berstatus HGB tidaklah jauh berbeda

dengan yang berstatus hai milik. Bahkan,
katan status ta- I
pengurusan sertifikat wakaf
nah menjadi hak
tanah
milik.
U.
lu
IVlengurus Dokumen Kepemilikan yang palsu

Saat hendak membeli sebidang ranah,
Anda
per_
berhati-hati karena bisa saja, Anda ditipu

oleh
si penjual tanah. Salah satu bentuk penipuan
yang
sering dilakukan oleh penjual tanah adalah -m"I
nyerahkan bukti kepemilikan tanah yang
palsu. Oleh
karena itu, Anda perlu memastikan
terlebih dahulu
bukti kepemilikan rersebur adalahasli dan
legal.
t06
107
Yanuar Arifin
Namun, Anda bisa saja salah mengantisipasi dan

baru mengetahui bahwa dokumen yang diserahkan
penjual ternyata palsu, padahal transaksi telah selesai'
Oleh karena itu, Anda perlu mengambil beberapa
alternatif penyelesaian masalah tersebut. Caranya

adalah sebag ai berikut :
1. Melalui jalur kekeluargaan atau musyawarah'
2.
Dalam hal ini, Anda mendatangi peniual untuk

mengonfirmasi persoalan sekaligus memintanlra
bertanggung jawab atas masalah itu.
Melalui ialur mediasi. Dalam hal ini, Anda dapat
meminta bantuan notaris dan saksi saat transaksi
jual beti. Hadirkan mereka dalam musyawarah
dengan pihak penjual demi menyelesaikan
masalah.
3.
Menempuh ialur hukum bila kedua langkah tersebut tidak membuahkan hasil. Dalam hal ini,
Anda bisa melaporkan kepada pihak berwajib
bahwa telah terjadi kejahatan pemalsuan. Pihak
berwajib tentu akan menindaklaniuti penga'"...
duan Anda tersebut. Pada dasarnya, cara ke-
tiga ini merupakan langkah alternatif bila carucara sebelumnya, baik melalui musyawarah
maupun mediasi tidak menemui hasil. Unnrlr
itu, mungkin cara ketiga ini menyita banyak
waktu, energi, dan biaya. Namun demikian,
cara
ini merupakan langkah pamungkas untuk
menyelesaikan persoalan dan untuk memberikan

pclajaran bagi si penjual agar tidak mengulangi
perbuatannya.
Nah, langkah-langkah tersebut merupakafi caracara untuk menyikapi kasus penipuan yang mungkin terjadi pada Anda. OIeh karena iru, cermat dan
cerdas dalam setiap transaksi jual beli ranah adalah
sikap yang harus dikcdepankan agar Anda dapat
menghindari kasus penipuan. Sangat penting pula,
Anda melakukan transaksi juat beli tanah dengan
orang-orang yang secara umum dikenal luas kejujurannya.
1/. Mengurus Sertifikat agarTidak Disalahgunakan

Tentunya, Anda sudah memahami dengan baik
bahwa sertifikat merupakan bukti kepemilikan arau
hak atas sebuah properri, baik itu tanah, bangunan,
maupun benda-benda bcrharg a lainnya. Oleh karena
itu, sertifikat mutlak dijaga dengan baik agar tidak
disalahgunakan dan dipindahtangankan oleh orang
lain. Maka dari itu, ada beberapa hal yang harus

Anda perhatikan secara baik agar sertifikat properri
Anda tidak disalahgunakan. Di antaranya adalah
sebagai berikut:
r09
Yanuar Arifin
1.
Seandainya runah Anda belum ber-
4.
atau hak atas sebuah

ngaiukan IIbuktikepemilikan
properti,
itu
tanah, bangunan,
baik
r
permohonan'.-maupun benda-bendaberharga
me
sertifikat kepada kantor

pertanahan setempat. Hati-hati ketika
menggunakan calo dalam mengurus sertifikat
karena bisa saja, sertifikat itu bermasalah dan
Jangan mengubah isi sertifikat. Sebaiknya,

Anda tidak mengubah atau mencorat-coret kandungan sertifikat, apalagi tanpa kehadiran pihak
pertanahan. Bila Anda mengubah isi sertifikat
secara sepihak, maka Anda dapat mengalami
bcrbagai masalah di kemudian hari. Jika terdapat
kesalahan pada sertifikat, Anda bisa segera me-
rninta pejabat pertanahan setempat untuk mengubah isi sertifikat.

5.
isinya tidak dapat dipertanggungiawabkan2. Ketika Anda membeli tanah, Anda perlu memeriksa status tanah dan bukti kepemilikan ta-
Jangan meminjamkan sertifikat. Jrka Anda sampai meminjamkan sertifikat tanah Anda, ma-
ka hal itu merupakan suatu kesalahan
yang
sangat fatal. Sebab, besar kemungkinan jika ser-
nah tersebut, serta dokumen-dokumen terkait
tifikat yang dipinjamkan disalahgunakan
lainnya. Anda juga perlu memastikan bahwa dokumen yang diserahkan peniual adalah asli dan
legal, serta bisa dipertanggungjawabkan- Anda
harus mendatangi lokasi untuk mencocokkan
data pada sertifikat dengan kondisi tanah yang
si peminjam, bahkan sampai pada tahap menjaminkan dan menjual sertifikat itu kepadaorang
aktual.
3. Saat menyimpan sertifikat, sebaiknya Anda menyimpan sertifikat di tempat yang amln dan
mudah terjangkau (dengan tujuan agar mudah
mengambilnya saat teriadi musibah atau bencana).
lr0
oleh
lain.
6.
Jangan menghilangkan sertifikat. Seandainya

sertifikat yang Anda miliki hilang atau terbakar,
sebaiknya Anda segera mclapor kepada pihak
yang berwajib untuk mendapatkan surar keterangan hilang dari kantor kepolisian. Surat keterangan tersebut nantinya bisa menjadi alasan
kuat bagi Anda untuk mengajukan pembuatan
sertifikat baru ke kantor pertanahan serempat.
llt
Yanuar Arifin
menyelesaikan masalah itu melalui jalur hukum.

Perianjian itu dapat dijadikan sebagai alat bukti
W. Mengurus Sertilikat Tanah yang Diiaminkan

Saat Anda mengaiukan kredit uang kepada
kreditur, baik ke bank maupun tempat pegadaian,
biasanya pihak kreditur akan meminta jaminan
supaya kredit Anda diterima. Salah satu iaminan
yang sering diminta oleh kreditur adalah sertifikat
tanah. Jaminan berupa sertifikat tanalt tentu sangat berisiko karena bisa saja disalahgunakan dan
di pengadilan.
4. Agar sertifikat And a aman, sebaiknya pe ni arn inannya dilakukan di bank sebab, bank tersebut
akan membuat akta pemberian hak tanggungan
(APTI{) sebagai jarninan pelunasan utang Anda.
Namun, seandainya Anda melakukan wanpresta.ri
dan tidak sanggup lagi melun'asi utang, maka
pihak bank bisa memindahtangankan sertifikat
Anda.
5. Jika Anda benar menjarninkan scrtifikat tanah
di bank, maka sebaiknya Anda memilih bank
dengan bunga kredit yang rendah, sehingga tidak
membebani diri Anda dalam melunasi kredit.
dipindahtangankan oleh kreditur. Bila hal ini terjadi,

maka Anda pasti akan sangat dirugikan.
Untuk mengantisipasi hal itu, ada beberapa hal
yang perlu Anda perhatikan sebelum memberanikan
diri menjaminkan sertifikat tanah kepada kreditur.
Cara ia.lah sebagai berikut:
1. Anda perlu
memastikan bahwa kreditur itu

kredibel dan nack record-nya bagus. Dengan
begitu, sertifikat tanah yang Anda jaminkan tctap aman di tangannya.
2. Anda perlu memastikan bahwa kreditur merllpakan orang atau instansi yang legal dalam mcnjalankan transaksi bisnis pengkreditan.
3. Anda perlu membuat perianiian di hadapan
notaris saat menjaminkan sertifikat tersebut.
Hal ini sangat membantu Anda ketika nanrinya mengalami masalah dengan sertifikat
yang dijaminkan dan Anda memilih untuk
l.l
Pamduan MenSurus
Bokumen Bumaft dan

Bansunan
spek legalitas sebuah rumah atau bangunan

.fa*ung^t penting untuk mengantisipasi timbulnya
permasalahan hukum di kemudian hari. Aspek legalitas itu meliputi perjanjian pengikatan iual-beli,
akta jual-beli (dalam transaksi jual-beli), IMB, serta
beberapa dokumen lainnya. Terkait aspek legalitas
ini, semua hal ihwalnya telah dituangkan dalam per-
aturan perundang-undangan.
A.
Dokumen Rumah atau Bangunan dalam Transaksi Jual-Beli
Ketika Anda membeli sebuah rumah atau bangunan, maka aspek legalitas perlu diperhatikan,
il5
Yanuar Arifin
2.
bahkan pcrlu diurus. Hal ini penting unruk menghindari pcrmasalahan yang bisa muncul di kemudian
hari. Aspek legalitas yang perlu diurus dalam transaksi jual-beli adalah perjaniian pengikatan jual-beli
dan penandatanganan akta jual-beli.
1. Perjanjian
Saat melakukan perjanjian pengikatan jual-beli,
hendaknya Anda memperhatikan hal-hal mendasar

yang menjadi isi perjanjian pengikatan jr"ral-beli. Sehingga, kctika Anda di kcrnudian hari mengalarni
masalah dengan properti yang dibeli itu, Anda dapat
memastikan pihak rrrana yang salah.
Peningkatan Jual-Beli (PPJB)
Hal-hal yang pcrlu Anda cermati
PPJB merupakan salah satu kekuatan hukum

sekaligus jaminan hukum pada saat meml:eli rumah
a.
Uraian 0bjek Pengikatan Jual-Beli
Ini berkaitan dengan janji pengembang atau de-
mcmbuat perjanjian ini, karena ada pedornan dan

atura.n clari pemerintah, yakni Keputusan Menteri
Negara Perumahan Rakyat No. 9 tahun L99t.
sebagai penjual kepada konsumen/pembeli

properti. Oleh karena itu, penandatanganan PPJB ini
dilakukan sebelum rumah selesai dibangun. Dengan
demikian, pada saat penyerahan, pembeli bisa langsLlng mengecek kondisi rurnah untuk mcmastikan
'u-eloper
Secara garis besar, PPJB berisikan, antara lain:
kesesuaian dengan spesifikasi yang di- iG^;objek

berkaitan dengan janji
ianiikan oleh i pengembangataudevelopersebagai
', ', .
lpeniual kepadakonsumen/pembeli properti

ry
U fa- \ Oleh karena itu, penandatanganan PPJB
ian objek yang "'---lT dilakukan sebelum rumah selesai
---- dibangun'
perlu Anda cer-
Aeaenpetl.
mati ad.alah:
penyelesaian perseiisihan.
It6
secara
mendetail saat dilakr"rkannya PPJB adalah meliputi

beberapa hal berikut:
yang belum jadi. PPJB akan mencegah suaru tindakan

yang merugikan dari pihak deueloper terhadap pembeli.
Pihak deuelolter tidak boleh sewenang-wenang dalam
pihak yang melakukan kesepakatan,

kewajiban bagi penjual,
uraian objek pengikatan jual-beii,
jaminan penjual,
waktr-r serah terima bangunan,
pemeliharaan bangunan,
penggunaan bangunan,
pengalihan hak,
pembatalan pengikaran, dan
Hal-Hal yang Perlu Dicermati
17
Yanuar Arifin
b.
1) Luas bangunan disertai dengan
3.
2)
gambar
arsitektur dan gambar spesifikasi teknis,
lokasi tanah sesuai dengan pencantuman
3)
nomor kavling, dan

mengenai luas tanah beserta perizinannya.
jual dan pembeli mengadakan penandatanganan akta

jual-beli di hadapan PPAT. Kedua belah pihak pun
dimulai untuk mengikuti prosedur yang berlaku.

Adapun prosedur penandatanganan akta jualbeli adalah sebagai berikut:
a. Penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi
kuasa dengan surat kuasa tertulis harus menghadiri pembuatan akta.
b. Pembuatan akta harus dihadiri sekurang-kurangnya dua orang saksi.
c. Pejal:at pembuat akta tanah membacakan akta
dan menjelaskan isi, serta maksud pembuatan
akta.
d. Jika isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon
pembeli, maka akta ditandatangani oleh peniual,
calon pembeli, saksi-saksi, dan pejabat pembuat
Kewajiban dan Jaminan Penjual
Piirak penjual
wairb membangun
dan menyerahkan unit rumah/kavling sesuai dengan
ara:u deueloper
yung ditawarkan kepada pembeli, sebagaimana

tertera pada perjanjian, sehingga perjaniian ini
menjadi pegangan hukum bagi pembeli. Pembeli
harus mencermati isi perjanjian, terutam'e yangi
rnenjelaskan jaminan instansi yang berwenang.
c. Kewajiban bagi Pembeli

Dalam perjanjian dipaparkan j.rg" kewajiban
pembeli, yakni rnembayar cicilan rumah/kavling
dan rnengenai sanksi dari keterlaml:atan berupa
denda. Keputusan Menteri Negara PerumahanRakyat r\o. 9 tahun 1995 mcnjelaskan bahrva besar
dcnda keteriambar.an adalah dua pcr scribu dari
jumlah angsuran pcr hari keterlambatan. Biasanya,
e.
penandatanganan PPJB ciilakukan setclah pembeli

membayar r-rang sebes ar )Ao/o dari harga properti clidilakukan di hadapan notaris.
il8
Prosedur Penandatanganan Akta Jual-Beli

Sebelum diterbitkan akta jual-beli, biasanya pen-
\.,
f.
akta tanah.
Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar laionya
disampaikan ke kantor BPN untuk.keperluan
pendaftaran (balik nama).
Penjual dan pembeli mendapat fotokopi akta.
il9
Yanuar Arifin
4. Posisi Notaris/PPAT dalam Transaksi Jual-Beli
B.
Properti
Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan
hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru tanah,
menggadaikan tanah, atau rneminjam uang dengan
suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT/
Dalam pasal T ayar. L dan 2 UU No. 28 Thhun

2002, disebutkan bahrva setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan
notaris.
Akta tanah dan akta jual-beli harus dil:uat oleh

dan di hadapan PPAT/Notaris karena merupakan
satu-satunya pejabat yang berrvenang. Adapun
pengecualiannya jika di suatu kecamatan belum
diangkat seorang PPAT, biasanya kepala kecamatan
dan rnenjadi PPAT semcntara. Konsekuensinya,
pcrnbeli ticlak dapat melakukan pendaftaran hak di
kantor tsPN, dan pastinya tidak akan memperoleh
sertifikat sebagai tanda bukti atas tanah yang dibeli
tersebut. Pendaftaran tanah hanya bisa dilakukan
berdasarkan akta otentik yang dibuac oleh PPAT.
Jadi, kehadiran noSetiap perjanlian
taris/PPAT du- i
yang bermaksud memindahkan
lam transaksi i hak atas tanah, memberikan sesuatu hak
baru tanah, menggadaikan tanah. atau
jual-beli me- \ meminjam uang dengan suatu akta yang

oleh dan di hadapan PPAT/
rupakan
suatu
'r-__dibuat
yang mutlak"
notaris.
Dokumen ketika Membangun Rumah alau Gedung
gedung. Persyaratan administrasi meliputipersyaratan

statlls hak atas tanah, status kepemilikan bangunan
gedung, dan izin mendirikan bangunan. Sedangkan,
persyaratan teknisnya mencakup persyaratafi tata

bangunzrn dan persyaratafl keandalan bangunan gedr-rng.
l\amun, pcrsyararan trclministrarif dan teknis dari

sebuah gedung dan bangr-rnan, dibuat sesuai dengan
klasifikasi bangunan. Adapun klasifikasi bangunan
itu adalah sebagai berikut:
1.
Bangunan Hunian
Adapun yang dikategorikan sebagai bangunan

hunian ialah:
a. rumah tinggal dan toko (Ruko),
b. rumah tinggal, rumah kost, dan rumah sewa,
c. hotel dan pondok wisata, serta
d.
t'20
villa, guest ltouse, dan apartemen.
t2l
Yanuar Arifin
2. Bangunan Bukan Hunian
5.

bukan hunian ialah:
&. toko, kantor, dan kios,
b. bank, industri, gudang, garn-Ient, danwarfubt4t,
c. swalayan, dcpartruerut store, grosir, dan pertokoan,
serta
d.
Bangunan Khusus
khusus ialah:
a.
b.
c.
d.
towerf antena,
pompa air,
boster,
gardu, dan lain-lain.
restoran dan rumah makan.

Beragam jenis bangunan tersebut dapat didirikan
oleh perorangan maupun badan hukum.
3. Bangunan Sosial
sosial ialah
a. klinik/rumah sakit,
b.
c.
sekolah, dan
tempat ibadah.
4.
Bangunan Umum
Secara
umum, persyaratan administrasi untuk beragam jenis

bangunan itu adalah sebagaimana uraian berikut:
1.
Izin Mendirikan Bangunan (lMB)
IMB atau izin mendirikan bangunan adalah izin

yang diberikan dalam melakukan kcgiatan mem-

umum ialah:
L. terminal,
b. balai pertemuan,
c. bangunan rekreasi dan lapangan golf, serta
d. bangunan POM bensin
bangun dalam rangka pemanfaatan ruang dan penataan bangunan sesuai dengan peruntukannya. Izin
ini
bisa diterbitkan bila rencana

bangunan dinilai
tclah
mcmenuhi
pcrsyararan dari bcberapa aspek, yakni
aspek pertanahan,
IMB atau izin

mendirikan bangunan adalah izin
yang diberikan dalarn melakukan
kegiatan membangun dalam rangka
pemanfaatan ruang dan penataan
bangunan sesuai dengan
-'--'::-: ffi;##;
planologis, teknis, kesehatan, kenyamafian, dan lingkungan.

t'))
123
Yanuar Arifin
2.
4.
Jangka WaKu Pengurusan IMB
IMB dialukan ketika
tnemulai
sehingga pelakpelaksanaan pengeriaan bangunan'
dengan per,u.ôn pembangunan tidak terganitl
Pada ulnumnya?
aturan-peraturan yang berlaku'
antara 24-21hui'
rvaktu pernrosesan IMB lamanya
yang pertama kaii'
terhitung dari waktu pcngaiuan
berbeda-beda' tergantung ke-
Scbaiknya,
Sebelum mengajukan permohonan pengurusan

IMB, ada beberapa hal yang perlu dilakukan dan
dip ah ami oleh pemo ho n. D i
berikut:
IMB Rumah Tinggal

Jangka WaKu Penyelesaian
Waktu pcrmohonan untuk rumah
tinggal
diterimanya perpaling lambat 2) hati keria sejak

persyaratan dan'".
mohonan yang telah memenuhi
waktu tersebut t"t'
telah mem bayat retribusi' Namun'
teknis terhadap
',
tidak berlaku iika hasil penelitian
]
diperlukannya
rnasih
permohonan menuniukkan
perbaikan-perbaikan atau penyt*Oo'*ut'''ete!-al' --"/
adany apembe
ritahuan secara te rtul is dari d inas/suku
dinas terkait.
24
arty a adalah seb ag ai
Melakukan konsultasi mengenai kekuatan

tanah,
konstruksi bangunan, garis sempadan bangunan,

dan garis sempadan ialan. Konsultasi tersebut
dapat dilakukan dengan orang yang kompeten
di bidang konstruksi atau di bagian perizinan
liiulun
3.
^ntar
^. struktur bangunan, daya dukung
Jangka waktu ini
dan kesiapan
daerah pengawasan setempat
berkas-berkas Yang diPerlukan'
perialanan
IlvtB iuga diperbarui apabila dalam
tenovasi yang mewaktu, bangunan signifikan atau
pada lingnimbulkan kegiatan yang berdampak
dan bentuk' baik
kungan, seperti perubahan fungsi
disengaia atauPun tidak'
Proses Permohonan IMB
IMB.
b. Mcngurus IPL sebelum lMB, iika bangunan
tersebut dipersyaratkan izin peruntukan lahan
(IPL). IPL ini biasanya terkait dengan fungsi
lahan yang pem anfa:ttannya diperkirakan bisa
berdampak besar terhadap lingkungan, baik
dari segi kualitas lingkungan maupun dari sisi
ekonomi, serta yafi1 memiliki rencana anggarannya braya tinggi.
C.
Memastikan bahwa bangunan bersih dari sengketa.
d.
e.
Mengecek kevalidan data dan kelengkapan berkas yang diajukan.

Tidak boleh mernbangun sebelum IMB atau izin
pendahuluan diterbitkan.
Fanduan Lengkap Mengurus Dokumen Froperti
Yanuar Arifin
f.
Tidak boleh melakukan kegiatan usaha kawasan

sebelum izin teknis diterbitkan.
5. Berkas-Berkas yang Perlu Disiapkan

Ada beberapa berkas yang perlu dipersiapkan
oleh pemohon dalam mengaiukan IMB, yakni:
a- formulir permohonan IMB,
b.
c.
d.
fotokopi KTP,
fotokopi pembayaran PBB terakhir,
fotokopi surat keterangan kepemilikan tanah
yang sah (sertifikat akta iual-beli),
e. gambar arsitektur dan gambar situasi bangunan
yang akan didirikan,
gambar peta rencana kota yang diperoleh dari
suku dinas tata kota, dan
g. surat pernyataan yang berisi:
1) Kesanggupan untuk menyesuaikan bangunao dengan peraturan yang berlaku dan tidak
keberatan mengepras bangunan yang me-
2)
langgar peraturan.
Kesediaan untuk bertanggung jawab at'as kekuatan konsuuksi bangunannya dan segala
sesuatunya bila bangunannya mengakibatkan
kerusakan atau kerugian terhadap banguna'n
tetaflgge- atau pihak lain.
6.
Tempat Mengurus IMB dan Tata Cara penerbitan

IMB
IMB dapat diurus dengan mendatangi seksi p2B

kecamatan setempat dengan mernbawa dokumendokumen rerkait.
dapat diurus dengan
IMB diterbitkan i
oreh dinas P2B ,"[ilffi'3:3;:"Jffi8ff:il;:T",
provinsi, berupa ', terkalt lMB diterbitkan oleh dinas P2B
t.
?.]i Ti;ii'I:: ;:H:Tff:Hil"ff#:
s u rar keputus an
kepala
dinas
---'------}-"-oerapa
lampiran'
atas nanla gubernur dengan

bel:erapa lampiran.
Adapr-rn rata cara penerbitan INIB adalah:
pcrnbzryaran retribusi I[,{B me]alui lembaga
^.
b.
c.
keuangan yang sah,

penyerahan bukti pembayaran retribusi kepada
pemerintah daerah,
d.
penerbitan IMB sebagai pengesahan dokumen

rencana teknis untuk dapat memulai pelaksanaan
konstruksi, dan
penerimaan dokumen IMB oleh pemohon.
7.
Penerbitan lzin Khusus atau Keterangan Membangun
Ada beberapa kondisi yang membuat izin khusus

atau keterangarl membangun diterbitkan oleh suku
dinas. Kondisi tersebut adalah sebagai berikut:
126
t2f
Yanuar Arifin
a.
mezanine, dibatasi 5O%
Penambahan bangun Ln y a:n1 telah metniliki IMB
dalam batasan:
1) Untuk jenis bangunan rumah tinggal yang
menambah ruang, dibatasi 3O% dariluas bangunan dengan penambahan maksimal 25A
m2.
2) tlntuk
jenis bangunan rumah tinggal yang

menambah tingkat atau pemanfaat'an lantai
atap, dibatasi 50%o dari luas lantai atap de-
ngan luas penambahan maksimal250 mzUntuk jenis l:angunan sosial dan usaha yang
menambal-r ruang untuk penSsunaan utama
b.
c.
d.
atau fasilitas penunjang, dibatasi 207o dati

luas bangunan lama dengan luas penambahan
4)
,)
maksimal 500 mz.

Untuk jenis bangunan sosial dan usaha yang
menambah tingkat atau pemanfaatan tingkat atap, dibatasi 10% dari luas lantai atap
dengan luas penambahan maksimal 500 mz'
Untuk jenis bangunan industri dan pergu:
dangan yang menambah ruang untuk penggunaan utama atau fasilitas penuniang, dibatasi 207o dari luas bangunan lama dengan
luas penambahan 500 mz.
industri dan pergudangan yang tnerambah tingkat termasuk
6) Untuk jenis bangunan

r28
e.
B.
dari luas lantai di
bawahnya dengan h-ras penambahan maksimal 500 mz.

Pembangunan pagar, pos jaga, rumah contoh, bedeng kcrja proyek, papan reklame, pengerasan,
dan pembongkaran bangunan.
Perubahan bangunan berr-rpa perubahan interior,
perbaikan atap, penggantian komponen bangunan dan jenisnya y^ng telah memiliki IMB
dengan mempertimbangkan segi arsitektur dan
lingkungan.
Pembangunan bangurnan rumah tinggal ataLr
bangunan umum sefflentara pada lokasi yang
ditetapkan gubernur/walikota madya, sebagai
penampungan kegiatan usaha sementara atalr
pcmukiman sementara yang rencana kotanya
belum dilaksanakan.
Perbaikan dan penyesuaian bangunan untuk kepentingan umum dan kondisi lapangan yang belum siap dengan rencana kota.
Persyaratan Teknis Penerbitan IMB
Adapun syarat-syarat teknis diterbitkannya IMB

}:agi pemohon ialah sebagai ber:ikut :
'<1. Bangunan yang diclirikan harus sesuai peruntukan
dengan rencanzl tata ruangi.
l),9
Yanuar Arifin
lr.
c.
Luas bangunan harus sesuai dengan kctcntuan

building clnuerdge ratio (BCk), yaitu perbandingan
afitara luas bangunan (tLrtupan yang tidak resap
air), dan total luas resapan lahan. Untuk wilayah
a.
perkotaan, besarnya BCF. 30-6Ao/a .

Garis sepadan bangunan (GSB), yaitu jarak antara rLras jalan dan bangunan tertular, dengan
c.
d.
atLrran
yang telah ditentukan berdasarkan ketentuan tata ruang, kecuali telah dilakukan pengkajian tek-
nik terlebih dahulu
9.
atau,
izin khusus.
Perhitungan Biaya IMB
Setiap daerah mempunyai notninal tersendiri

untuk biayapengurusan IMB. Namun, nilai koefisien
bangunan sebagai faktor pengali adalah tetap. Rumus '..
perhitungan retribusi IMB berdasarkan Peraturan
Menteri PU No. 24lPkTlMl2007 tanggal 9 Agustus
2OO7 tentang Pedoman Teknis lzin Mendirikan ,i
Bangunan gedung adalah sebagai berikut:
l.l0
b.
Retril-rusi rchabilitasi/rcnovasi bangr-rnan gcclung:
LXItxTkxFISbg.
Retribusi prasarana bangr-rnan geclr,rrLg:
V x i x 1,00 x l{Spbg.
d. Retribusi reh:rbilita.si prasaranr
l,aurr-irxur
vxlx'fkxl{spbg.
jalan lokal 8 m.
Ketinggian bangunan tidak melebihi
LXkX1,00XHsbg.
gedung:
ketentuan:
1) jalan primer (provinsi) 21 m,
2) jalan sekunder (kabupaten) L3 m,
, jalan tersier (penghubung) 13 m, dan
4)
Retribusi pembangunan bangunan gedung baru:
Kcterangan :
L : luas lantai bangunan gcdurng
V : rrolume/L'iesararl (dalar11 satuan rn:1, m, <Jilri
unit)
I : indeks
It : incleks terintcgrasi
Tk : tingkat kcrusakan
FISbg : harga satuan rctribusi bangunan gcdung
(ha.nya sacr-r tarif unruk satu i<ota/kabupatcn)
I{Spbg : harga satlran rctribusi prasarana bangunan gcclung
1,00 : inrlcks pcmbangunan baru.
10. Penerbitan IMB
IMII diterbitkan jika pernohon telah meraentihi

scluruh persynpilliyn dan kclengkapan dokumen, baik
secara adrninistrasi mzrupun teknis, scrta kegiatan
tJi
Yanuar Arifin
pclaksanaan bangunan
r-nerncnuhi ke-
tcntuan, sebagaimana yang

telah tertulis dalarn pcrarlrran.iacrah yang bcrlakr-r
c.
IMB diterbitkan
jika pemohon telah rnernenuhi
seluruh persyaratan dan kelengkapan

dckurnen, baik secara administrasi
maupun teknis, serta kegiatan
pelaksanaan bangunan memenuhi
cl.
INIB bcrsyarar scmcntara l>crjangka, apabila rcrrcana bangunan bcrdilsarkan pcnilai;r"n tcknis dan
planologis hanya diberikan unruL, iligunakan
wilayah
dalan-r jangka r,vakru rcrbatas.
e.
Izin kl-rusr-ls/kctcrangan mcmbanfllrri.
Bentuk iMB
IJcntuk IMII berupa sr-rr;rt keputusan
<-lengan
lampiran benrp:r:
i\, Lcrr:rangan dan pcta rcnc;rn;r ko&r,
Lr. ganrbzrr arsitektur,
(-. pcrhitungan dun gambar strlrktur atau instalasi
clzrn pcrlengkapannya, scrta
d. bukri pt:n{iawasar-r pelaksan;ran bangun'.rn.
12. Jenis IMB
Ada lirna jcnis IMIJ yang dapat clitcrlritkan

setclah permohonan disetujui, sebagaimana berikdt:
?. IMB,
apabila rcnczrna bnngunan dinilai tclah

sesuai clengan kctentuan teknis dan planologis
(tzrta kota).
b.
manensi scmcntara.
ketentuan
setempat.
.i1.
IMB be rsyarat sementara, jika re ncana bangunan

tcrlctak di daerah pcrbaikan kampung dan arau
dibr-rat dari bahan/matcriai dcngiin ringkat per-
iMB Lrersl,arat, apabil:r rcnr:anir bangunirn cliniliri

rnasih perlu adanya penyesuaian teknis.
Ii2
13. Masa Berlaku IMB

Masa bcrlaku IMI) terganrung pada kuarnya bangunafl dan tidak ac{anya pe nambahan irf au rcnr.rv;ls.i,
pernbo ngkaran at'all kc rr-rs:rkan cl an kchanc u rriri al,,i bat bcncana alaur/kcbakaran, perubahan guna/fungsi
bangunan, serta pcmilik bangun..rn mcnin;5grrl dunia.
14. Penangguhan Permohonan IMB
Tidak sciarnanya pcrmohonan IMII clitcrima,
r-nala.harr 11itangguhlian olch pihak yiing lrcrrvcr]ang.
Bebcrapa hal yairg mcnycbabkan pcnangguhzrn permohonan iN{ll (Pcrcla DKi No. 7 rahr-in 1991 pasal
8) adalah:
a. Pernohon tidak man-lpu rnelr:ngkapi atalr rnclncnuhi pcrsyilratan d;rlam jangkn rvaktu yang ditctapkan.
lJ3
Panduan Lengl<ap Mengurus Dokumen properti
Yanuar Arifin
b.
Teriadi sengketa yang berkaitan dengan persya-
ratan izin merabangun, mcnggunakan,
ataLr
kelayakan ffrenggunakan bangunan.
Prosedur pcnanggLlhan biasanya berupa pcmberitahuan secara tertulis kcpada pemohon disertai
alasan. Jika dalam jangka waktu dari 12 br-rlan te rhitung dari tanggal penanggulangan IMB tidak lagi
dilanjutkan pengurlrsannya, maka permohonan IMB
dapat ditolak.
'tr5.
Penolakan Permohonan IMB
Selain penangguhan, permohonan IMB jr.,gu

terkadang ditolak oleh pihak yang berwenzrng. Adapun alasan ditolaknya perrnohonan IMB (Perda DKI
r\o. 7 pasal 9) adalah:
t. Kegiatan dan berdirinya bangunan dinilai bisa
merugikan kepentingan umum atau melafiggar
ketertiban umum.
b. Kepentingan pemukiman masyarukat seternpat
dapat dirugikan atau penggunaaonya bisa membahayakan kepentingan Lrmum, kesehatan, dan
keserasian lingkungan
c. Pemohon belum ?!tau tidak melaksanakan perintah tertulis yarg diberikan sebagai syarat diprosesnya permohonan.
i3{
16. Pencabutan IMB

IMB yang tclah ditcrbitkan dapar clicai:ur lagi.
Pc ncabu.ta n izinmcm b ang un ci an/atau me ngg u nak an
dan/atau kelayakan mcnggunakan bangunan terjadi
apabila:
a. Pemalsuan kclcngkapan pcrsyar.rrJ.n izin 1,ang
diajr-rkan.
b.
c.
d.
Pclirksanaan pcmbangunafl arall pcrlggunaan ba*
ngunan merryimpang clari kctentllan atat.r pcrsyaratan tercantufir dalam izin.

l)alarn jangka u,akru paling luma (: brulan, suetLi
keharusan yang berdasarkan peraruran tidak dapat dipenuhi.
Pclaksana pekerjaan telah dihcntikan sclar::re. trZ
bulan bcrturut-turur dan ticlak clilarrjurknn Iagi.
Penczrl:utan
ini dilakukan olch gr-rlrernur serem-
pat. Keputuszrn pencabutan izin dibcritahukan secara

tcrtuiis kepada penlegang izin cliscrtai alasan.
17. Sanksi-Sanksi dalam Penyalahgtrnaan IMB
Setiap orang yang rcrrib dalarn mcmbangun,
sebagaimana iMil harus memcnuhi bcberapa aspek
berikr,rt:
a.
Aspck pcrtanahan, yaitu bahs,a scriap orang

atau badan hanya diizinkan rneml:angun pacla
l.i5
Yanuar Arifin
sebidang tanah
iika
dapat
rnenunjukkan
sufat-sLrrat ta-
nah yang
sah
Aspek
pertanahan, yaitu bahwa setiap
orang atau badan hanya diizinkan
membangun pada sebidang tanah jika
.. dapat menunjukkan surat-surat tanah
-t----__-yang sah meniadi haknya
menjadi haknya.
b. Aspck planologis, yakni bahrva setiap kegiatan membangr-rn harr-rs sesLrai dengan rencana
kota.
c" Aspek tcknis, yaitu sctiap ranc&ngan bangunan
harus dibuat olch perencana pemegang SillB
yang harus rnematuhi dan memenuhi ketentuan
membangun.
Oleh karena itu, setiap pclanggaran terhadap
kctiga aspck tersebut akan dikenakan tindakan-tindakan pcnertiban terhadap bangunan, pelaku peml:angr.rnan, pemilik bangunan, maupun aparat yang
tcrlibat atau bertangglrng jawab atas pelanggararl
tcrsebut.
Adapun sanksi-sanksi yang clib:erikan, antara lain
ialah sebagai berikut:
pencabutan
^. Peringatan bahrva sampai dengan
SIPB dibcrikan bagi para pelaku teknis bangunan
(perencana, dircksi, pcngawas, atau pengkaji teknis).
B6
t.
C.
Pengusr-rlan pengenaan sanksi tcrhadap TDR

kepada instansi terkait.
Tindakan sesuai PP
No. 30 c{ibcrikan kcpada
aparat yang melanggar.
d.
Tunturtan pengadilan ciengan hukuman clenda/

kurungan badan terhadap pemilik ban;;unan.
e.
Pemberian SP4, scgcl, dan SpB untr-rk selanjr_rrnya
dilakukan pembongkarar: tcrhac{ap fisik
ba_
ngunan.
18. lzin sebelum Mengajukan IMB

Acla bebcrapa izin rcrkait pembangunan sebuair
gedung yang harus dimiliki sebelum rncngajukan
iMB, yakni izin peruntukan lahan, pendahuluan,

pemanfaaran ruang, lokasi, prinsip, kctcrangan
renczrna kota. {adt,ice ltlutaing,), pcngeringan lahan,
perubahan penggunaan tanah, pcruntukan, peng_
gunaan ran,.rh, dan izin pcnggliraan bangunan.
a.
(lpl)
Izin pcruntr-rkan lahan adalair izin yang diter_
bitkan dan harus dimiliki scseoran6l sebagai bukti
kcpemilikan hak mempergunakan lahan yang a<1a
lzin Peruntukan Lahan
scsuai dcngan pcrundangan dan tata letak kawasan

yang berlaku.
137
Yanuar Arifin
Pcrsyaratao umum yang diperlukan oieh pcmohon adalah sebagai buikut:
^.
b.
c.
Fotokopi scrtifikat tanah (apabila tanah

milik orang lain harus dilampirkan surat pcrsetujuan dari pemilik tanah).
Gambar clenal-r lokasi.
Ciambar dcnah situasi letak bangunan dan
fotokopi existirtg (bagi pcngcn'rbang diir:ngkapi denga n it e p lan lcngkap clcngan iarirti;iirr
s
prtrsarana).
d.
e.
f.
g.
h.
Gambar/foto rencana bilngunau (dcnah c'lan

tampak).
Lokasi tata letak.
Fotokopi KTP pemohon.
Fatwa rcncanaf aduiceplanning tcntang rcncana
pcrr-rntukan lahan yang akan diiaksanakan.
Berita acat^ sosialisasi kcpada masyarakat
sckitar.
b.
c.
lzin Pemanfaatan Ruang (lPR)
izin ini terkait hak seseorang unruk memanfaatkan
ruang. Dalam praktiknya, izin ini diberikan untuk

bangunan yang besar aralr kau,asan yang luas. Izin
ini diajukan scbelum IMB diterbitkan.
d.
lzin Lokasi (lL) dan lzin Prinsip (lP)
Izin lokasi diajukan untuk menggunakan kawasan sebelum mengajukan IMB. Adapun izin prinsip adalah izin pertibahan pernanfaatan ruang kora.
Misalnya, scseorang akan mengurus izin mendirikan bzrngunan untuk rcnovasi yang luasnya lcbih
daripada 307o clari luas bangunan induk atau mendirikan b:rngunan baru di sisi bangunan lama. Maka,
izin prinsipnya lrarus cliunrs terlebih dahulu sebelum
mcngajukan IMB.
e.
Advice Planning
Adt,ice planning
lzin Pendahuluan
Izin ini dikeluarkan sebelum IMII cliterbitkaq,

biasanya berupa izin sebagian dan menycluruh. Izin
ini dikeluarkan ketika mcmlrangun pagilr, membutrt
ini
pada dasarnya menyangkr,rt

keterangan rencana kota (KRK) dan rencana rata
letak bangunan (RTLB). Izin ini diajukan untuk mengetahui rencana pengglrnaan wilayah/karvasan tertentLr sebelum INIB diperoleh.
bcdeng, rncratakan tanzrh, dan Iain sebagziin,v:r.
I )r)
l.lc)
Yanuar Arifin
f.
lzin Pengeringan Lahan

Izin mcnggunakan Iahan untr'rk pcrumahan dari
lal-ran pcrcanian nrisalnya, scbclum mcngair"rkan
g.
IN{B'
lzin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT)

izin ini cliurus sclrcitrm rncngair'rkan IN{l1 karcua
tcrja,rli 1;erul-,'"rhan prcruntul<an tanah clari pcrtauian

mcniad i Pcrtrrltlrkan lirin'
h.
Surat tzin Peruntukan
dan
Penggunaan Tanah
(slPPT)
Izin ini dikeluarkan untuk pctlgl]Lrllaan tanalr di

jalur jalan ut.rma atau yzrng mr:nggunakan lahan lcl.lih dari lirnr ribu llrctcr pcrscgi'
i.
{zin Penggunaan Bangunan
izin ini cliterbitkan sebch-rm bangunan dipakai'

Nar:tutt, bangunan tcrscbttt tclah mcmiliki II'{LI'
I)alam prtktiknya, izin ini sclalu diikuti clcngan izin
Lelayakan mcnggunakan bangutlan )r?rnll dilakr-rkan
tahun'
scc'.rr21 pe riodik selatna scpirluh
S.
Jenis Paiak yang Dibayar Pemilik Bangunan

paiak yang lnesti cliba)'ar olch
Acla bebcrapa
1.
PPh (Paiak Penghasilan)
Pajak rni dikenakan kcpacla pcnjual perorangan

dan t/et,eloper'. 13csarny,a pajak bagi perorzrnSan adalah
i %t x NJOP tahr-rn bcrjalan atau clari nilai l-rarga jual.
Sebuah bangunan akan trcbas pajak penghasilan bila
harga jualnya kurrang dari 60 jr,r.ta rr.rpial-r. Sedangkan,
pairrk penghasilan bagi clet;eloler, biasanyir dibayar
mclalui PPh tahunan. Jika pcnjualnya ahli rvaris,
maka dikenakan bca balik nama rvaris sebesar NJOP
tahun bcrjalan
Vo dan pajak
waris
(NJOP- r 10
juta) x
1%
x 0,,
Pajak penghasilan ciikenakan kepada pe njual
perorirnqan dan cievelaper. Besarnya pajak
bagi perorangan aclalah 5 % NJOP tahLrr.r
nerlalan alar,r dari nilai nerrqa iual.
50%.
2" SSN {&ea Balik Nama}

Mcrupakan bca yang dikenzrkan slirt proses balik
n2lrna. scrtifikat propcrti yang ciitransaksikan dari
;rcrrjual ke pcmbeli. llesarnya biaya BBN berL,cclaLreda di sctiap claerah, tetapi rat'(r-rata bes;rrnya aclalah
2o/o da,ri nilai transaksi at'.ru nilai NJOP (dipilih rriana
yang tertinggi).
icnis
(pcrorangafl maupun badan
bangunan
sctiap perrrilik
hukum). f)i antaranya ialah sebagai bcrikut:
l.t()
rll
Yanuar Arifin
3. Bea Perolehan HakterhadapTanah
dan Bangunan
(BPHTB)
L{erupaka n l>cal paiak yang dikenakan terhadap

semua trernszrksi properti, L:aik properti l:aru mauplrn
larna yang clibcri dar:i pengembang atatl peroratlgzln.
Ilcsarnya 57, dari nilai transaksi atar-r NJOP (mana
van;4 tertinggi) sctclni-r dikurangi dcngan nilai jual
5.
PPNBM (Pajak Barang Mewah)
Pajak ini dikenakan terhadap kelornpok irunian

mervah, baik rr,imal-r mewah mau,pun rumah susun
mewah (apartemen, kondominium, dan torvn house)
yang memenr-ihi persyaratan, sebagaimana ditunjukkan tabel berikut:
objek pajak tidak kena palek (NJOPT'KP). Nilai

NJOPTKP ini bcrbcda bcda untuk sctiair clacrah/
kota.
Rumah
2OVo
>: 400 m2 arau

Harga bangunan ): Rp 3 jutalm:
Apartemen
Luas bangunan >: 1)0 m2 at.,au
Harga bangunan >Rp 4 jutalm2
Luas bangunan
4.
FSB {Faiak Eurni dan Bangunan}

Mcrupakan paiak atas bumi dan bangunan yang
dipungut sctiap tahun cltrn clikcnakan kepada semLia
rvajib pajak (pcmilik propcrti). Tagihan biasanya

mlrncul sctiap br-rlan Maret meltrlui aparat pemcrintah
dacrah daltlrn bcnturk surat pembcritairuan pajak tcrutang (SPPT). Pemb:tl,nrnnnya p11n irarus dilakukan
paling larr-rb:rt cnam br-rlan sctclah SPP'| tcrbit 1'2ng
bisa dilakukan ke KPP tcrdckat atau kc bank-bank
yang rlitr-rnjuk. Jika PIIR tclat dilrayar, biasanya

dikcnakan dcndzr scl.,csar 27o pcr bulan hingga
simunr 24\:vlan.
H2
*AL
harga
lrangunan
20% X
harg,a
apamemen
Keterangan : PPNBM ini dipungut pada saat

serah terima bangunan yang dimaksud
6.
Perhitungan Paiak terhadap Sehuah Rumah

Susun
Konsep pemilikan rumah susun adalah kepemilikan atas tanah bersama, benda bersama, dan
bagian bersama. Begitu pun dengan NJOP rumah
susun, harus dipisahkan antara kepemilikan atas tanah
bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Jadi,
t+3
Yanuar Arifin
pemilikannya berdasarkan perbandingan proporyang

sional antara luas sertifikat induk dan luas unit
dibcli cian r.intuk bangunann)'a ialah perbandingan
antara total luas rusun dan luas unit yang dibeli'
Adapun rlrmLls perhitungannya scbagai bcrikut:
lurus litu illem[eli ProRerli

yang Aman [Tanah, Bumah,
dan Bangunanl
a. (Luas unit X 100): nilai perbandingan

proporsional : luas bangunan efcktif GBE)'
b. Bangunan bersama - LBE : luas bangunan
bersama (LBB).
unit x bumi bersama) : I-BE :
c.
(Luas
d.
bcrsama (TB).
(Luas unit X LBB)
a.
tanah
bangunan bersama (BB)
NJOP PBB :
TII x harga per meter btimi (tanah secara
keseluruhan) : luas bumi'
b. IIB X hxga per meter banguuan (secara

kcseluruhan) : luas bangunan'
c. Luas X harga per metcr bangunan : luas trnit
bangunan.
NJOP apartemen: Penghitungan NJOP apartcmen adalah NJOP rumah susun dikurangi nilai
perolchan ticiak kcna paiak (NPTKP) dari masingpada
masing daeral"r. Sehingga, NPTKP tergantung
lokasinya (untuk pcngurang BPHTB-nya)'
t+4
A.
Jurus Jitu MembeliTanah
Membeli tanah, sebagai tahap awal sebelum kita

mengurus dokumennya, rernyata haruslah cerdas
dan cermat. Jika tidak, berbagai persoalan hukum
mungkin saja terjadi di kemudian hari, bahkan kerugian secara materi sangat mungkin kita terima.
Untuk memperoleh keuntungan dan meminimalisir
terjadinya persoalan-persoalan hukum di masa depan,
kita harus memiliki jurus y'itu dalam membeli tanah.
Di antaranya jurus jitu itu adalah sebagai berikut:
r45
Yanuar Arifin
Mempelaiari Seluk-beluk Tanah

Ketika akan membeli sebidang tanah, ada beberapa langkah antisipatif yang sangat perlu Anda Iakukan agar Anda aman dalam menggunakan tanah
bahwa girik tanah itu benar-benar rercatat di kantor

desa/kelurahan. Sehingga, selanjutnya dapat mem-
1.
bandingkan luas tanah yang tercatat di kantor desa/

kclurahan dengan kondisi luas tanah aktual.
Keempat, setelah mendatangi kantor desa/kelurahan, penting juga untuk mendatangi kantor pertanahan, lalu mencocokan data mengenai tanah tersebut. Sekiranya terjadi ketidaksesuaian data, Anda
dapat meminta pejabat kantor pertanahan untuk
meninjau keadaan tanah yang aktual sekaligus melakukan pengukuran ulang atas tanahnya.
Selanjutnya, untukmenguatkan aspek hukum tanah yang hendak dibeli itu, sebaiknya transaksi dilakukan di hadapan PPAT. Sebab, saru-satunya instansi
yang berwenang mengeluarkan akta tanah adalah
PPAT. Sekiranya tanah tersebut masih berstatus
tersebut.
Pertama, pastikan bahwa si peniual benar-benar
sebagai pemilik yang sah atas tanah tersebut, bukan
harta gono-gini atau orang tuanya. Hal ini untuk

mengantisipasi adanya gugatan pihak keluarga pada
masa mendatang. Atau, jika memang tanah tersebut
masih merupakan harta gono-gini, Anda perlu meminta klarifikasi dari si penjual bahwa peniualan
tanah itu telah mendapat persetujuan dari pihakpihak terkait dengan menunjukkan surat keterangan
bermaterai.
Keclua, periksa catatan
terkait peralihan tanah
tersebut, baik karen aadanyaiual-beli maupun karena

hibah. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui dengan pasti asal usul tanah itu' Jangan sampai karena
faktor keteledoran Anda dalam memcriksa catatan

peralihan tanah, Anda mendapatkan masalah-masalah hukum di masa dePan.
Ketiga,datangi kantor kelurahan setempat untuk
mengecek catatan girik tanah tersebut, seandainya
hak milik adatlgirrk, maka untuk menguarkan

transaksi jual-beli tanah itu perlu dihadirkan pihak
\.
tanah yang hendak dibeli itu belum memiliki ,

scrtifikat. Hal ini dimaksudkan untuk memastikar --'l
t46
ketiga sebagai saksi. Uramakanlah

saksi yang meSelanjutnya, untuk
menguatkan aspek hukum tanah
mahami seluk_ i
beluk tanah i Oitat<ut<an di hadapan PPAT- Sebab,
satu-satunya instansi yang berwenang
|
tcrscDut,
sepertl ,'*.- mengeluarkan
akia tanah adalah
lurah, RT/Rnq
PPAr
dan pihak lainnya.
147
Yanuar Arifin
2. Memprioritaskan
Keabsahan dan Keamanan
Salah satu langkah yang aman dalam membeli

tanah adalah melakukan transaksi sccara sah dan
mengikuti prosedur, serta ketentuan terkait. Oleh

karena itu, berikut diuraikan beberapa langkah yang
harus dipahami dan dilakukan agar Anda amar.
dalam transaksi jual-beli.
Pertama, mengecek status kepemilikan tanah
untuk memastikan bahwa penj ualnya benar-benar pemilik tanah tersebut. Langkah ini dilakukan dengan
mendatangi kantor pe rtanahan setempat untuk cror
cbeck penjual dengan pemilik tanah yang tertera daIam sertifikat. Bisa saja, penjual beralasan bahwa ia
masih memiliki hubungan keluarga dengan pemilik
sah tanah. Namun, alangkah baiknya, transaksi jualbcli tanah diurungkan bila nama pemilik tanah dalam
sertifikat berbeda dengan narna penjual, apalagi jika
tidak ada kuasa penjualan untuk tanah tersebut. Hal
ini bertujuan untuk mengantisipasi timbulnya sengketa di kemudian hari.
Kedua, upayakan sebelum transaksi iual-beli, dibuat terlebih dahulu perianjian jual-beli di hadapan
PPAT/notaris dan para saksi. Tirjuannya adalahuntuk
menguatkan aspek hukum, terutama sebagai alat
pembuktian bila suatu saat pihak lain menggutat
tanah itu. tmbahan pula, AJB merupakan salah
148
satu persya rltan ketika membaliknamakan sertifikat

tanah tersebut.
Ketiga, mendatangi kantor pertahanan setempat
untuk mendaftarkan tanah tersebut sekaligus mengurus balik nama sertifikat. Pada saat mengurLrs
balik nama sertifikat, dokumen-dokumen terkait juga perlu dibawa, seperti AJB, identitas penjr-ral dan
pembeli, serta dokumen terkait lainnya.
Kumpat, setelah pembeli mendapatkan sertifikat
baru atas tanah tersebut, sebaiknya sertifikat dicermati supaya perbaikan langsung bisa dilakukan oleh
pejabat kantor pertanahan jika ada kesalahan dalam
penulisan.
Selanjutnya, simpan dan jagalah sertifikat itu
dengan baik. Hal ini terkait erat dengan fungsi sertifikat, yakni sebagai alat bukti yang kuat jika tanahnya suatu saat digugat oleh pihak lain di pengadilan
sekaligus sebagai surat tanda bukti hak/kepemilikan
yang sah atas tanah tersebut. Maka dari itu, upayakan
jangan sampai sertifikat itu berpindah tangan dan
hilang.
3. Tips Cermat Memilih LokasiTanah

Saat hendak membeli tanah, Anda harus benarbenar cermat dalam rnemilih lokasi. Pasalnya, lokasi
tanah menentukan ranah tersebut mengunrungkan
Yanuar Arifin
diri Anda atau tidak. Berikut
beberapa tips dalam

memilih lokasi tanah, sebelum Anda membelinya:
a.
Posisi Lokasi
Hindari posisi iokasi lahan di "tusuk sate" atau

di ujung jalan buntu. Secara teknis, lahan di tusuk
sate bisa terganggu kenyamanar,fiya ketika ada
lampu kendaraan. Sedangkan, lahan di ialan buntu,
akan sering mengganggu

kenyamanan pe-
nghuni
karena
banyak kendaraan yaog terjebak/
Hindari posisi
lokasi lahan di "tusuk sate" atau

jalan buntu. Secara teknis,
ujung
di
lahan di tusuk sate bisa terganggu
kenyamanannya ketika ada lampu
c.
Akses Jalan
Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4

meter, atav ada baiknya lebih, sehingga cukup 2
mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila ruas jalan lokasi tersebut merupakan ialan pemerintah
(sudah diaspal), sehingga lokasi ini dimungkinkan
bisa mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janjijanji deueloper yatg sering mengatakan, 'Jalan ini
sekarang memang masih tanah, tetapi besok akan
diperlebar dan diperkeras," atau "Nanti kaiau pemukimannya sudah padat, bisa bergorong royong untuk
memperkeras jalar, dengan pauing block" .
kendaraan.
tefsesat di sana.
d.
b.
Pilihlah lokasi dengan cllttlxlr tanah datar atau

landai. Hindari pemilihan lokasi dengan c0nt0tff
curam/terjal. Sebab, Anda akan membutuhkan biaya
Bahu Jalan
Pilihlah lahan dengan lebar menghadap bahu

jalan minimal 8 meter. Ini untuk mengantisipasi
apabila desain rumah Anda nantinya mcmiliki garasi
mobil. Flou lebar mobil yang ideal adalah 3 meter,
untuk buka-tutup pintu, sel'ringga setidaknya Anda
masilr memiliki sisa ) mcter untuk desain fctsade,
sclain garasi.
150
Contour Tanah
besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan

(cut
andfill).
e.
Status Lokasi
Pilihlah lokasi yang telah berstatus pekarangan.

Sebab, jika masih berstarus sawah, maka Anda harus
melakukan proses pengeringan yang memakan
waktu tertentu dan biaya tambahan.
I5l
Yanuar Arifin
f.
Prospek
Apabila Anda akan membcli tanah/lahan dengan

tujuan sebagai investasi, maka perlu diperkirakan
prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke l:agian tata kota untuk melihat master plan
pengembangan cii daerah itu, apakah akan dibangun
pusat perbelanjaan, kampus, atau fasiiitas umum
lainnya. Hal ini dapat berpengaruh terhadap kecepatan kenaikan harga tanah Anda.
g.
Surat Kelengkapan
Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima atau pembayarafi- Ada baiknya,
Anda melakukan ross cbeck ke pihak RT/R\7 dan keIurahan terhadap status tanahllahan tcrsebut.
tanah. Tetapi, Anda

Jangan
menghindarinya deterburu-buru untuk mencari
ngan tips dan lang- dan membeli tanah di suatu tempat
tanpa membandingkan harga tanah
kah berikut.
tersebut dengan harga tanah yang
'..-_lain dengan kondisi yang hampir
Pertama- tlma,
jangan terburu-buru
untuk mencari dan membeli tanah di suatu tempat tanpa membandingkan harga
tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan
kondisi yang hampir sama.
Dalam prosesnya, jangan membeli tanah yang
baru dikavling karenaharga tanah kavlingan sangat
mahal. Penulis sarankan agar Anda mencari tanah di
suatu tempat yang orang tersebut hendak menjual
tanahnya secara cepat atau istilahnya seclang kepepet,
pastinya harganya lebih murah.
4.
Cara Aman MembeliTanah untuk Berinvestasi

Banyak orang memilih tanah tidak hanya sebagai
lahan untuk membuat bangunan, namun juga sebagai tempat investasi mereka. Melihat harga yaag
tiap tahun terus bertambah, terlebih lagi di lahan
yang sedang berkembang, menjadikan investasi tanah kerap kali meniadi pilihan banyak orang.
Namun, bukan berarti investasi ini tidak
berisiko. Sebab, pada umumnya, setiap investasi
mempunyai risiko, tidak terkecuali pada investasi
t52
Lakukan prediksi apat:ila Anda hendak menjual

tanah tiga atau empat tahun mendatang, harganya
sudah naik minimal 11% dari harga awal. Jika harganya masih sama maka jangan dibeli.
Ketika Anda sedang mencari tanah, jangan
membeli di lokasi dekat sungai, terlebih'lagi pinggiran sungai, di bawah jaiur listrik tekanan tinggi,
atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamrtan keluarga Anda. Pikirkan kenyamanan dan
keselamatan keluarga Anda.
153
Yanuar Arifin
Selanjutny&, c&ri tanah di suatu tempat yang posisinya strategis, seperti di persimpangan atau di jalan
yang dilakukan adalah mengccek keabsahan bukti

kepemilikan. Dapat pula dilakukan dengan meminra
surat keterangan dan riwayat tanah dari h.rrah atau
camat setempat. Seiain itu, cek iuga batas-batas tanah
sesuai dengan bukti kepemilikan yang ada. Langkah
ini bisa dilakukan dengan meminta bantuan PPAT.
protokol. Carilah informasi sebanyak-banyaknya, jika

perh.r tanyakan kepada agen tanah. Namun, jangan
sampai termakan rayuan, tetap perlu pertimbangan
dalam memutuskan membeli tanah.
Selanjutnya, hal yang harus Anda perhatikan
dalam mencari tanah adalah kondisi lingkungan,
l:aik atau banyak tindakan kriminal. Terakhig dan
).ang paling penting dalam mencari tanah ialah
kelengkapan surat, akta atau sertifikat, saat jual beli
minimal Anda membuat akta tanah tersebut.
5.
Cara Aman dan Selamat Jual BeliTanah Kosong

B
anyak hal harus dicek ulang dan dipertimbangkan
jika Anda ingin membeli atau menjual tanah. Agar

aman dan tidak menderita kerugian, perlu diketahui
beberapa tips berikut:
a.
Tanah Bersertifikat
Jika tanah sudah bersertifikat,
langkahnya
ialah memastikan apakah tanah tersebut sudah

berpindah tangan cara atatr belum. Hal ini dapat
dilakukan dengan cara meminta SKPT (surat keterangan pendaftaran tanah) di kantor setempat.
Sebaliknya, jika tanah belum bersertifikat, langkah
t54
b.
Cek Kondisi Tanah
Sebaiknya, Anda melakukan pengecekan terhadap trnah yang hendak dijual atau
beli. Perharikan
Sebaiknya, Anda
melakukan pengecekan terhadap
bahwa tanah tertanah yang hendak dijual atau beli.
scbut tcrkena rcnPerhatikan bahwa tanah tersebut
terkena rencana pelebaran jalan
'.cana pelcbaran jaatau tidak.
lan atau tidak.
c. Membuat Akta Jual-Beli di PPAT

Yang diminta unruk AJB (akta jual-beli), yakni
surat pcmbayaran PBB (pajak bumi dan bangunan)
selama lima tahun terakl'rir, sertifikat tanah untuk
pengecekan tanah ke badan pertanahan, dan un-
tuk keperluan balik nama, surat izin mendirikan bangunan, bukti pembayaran rekening listrik, telepon,
serta air (bila ada). Jika masih dibebani hak tanggungan atau hipotik, maka harus ada surat roya dail
bank bersangkutan.
r55
Yanuar Arifin
d.
Pemeriksaan PPAT
PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai

keaslian sertifikat ke kantor pertanahan. Hal ini berguna untuk mengetahui sertifikat tersebut asli atau
tidak, sertifikat itu sedang diiaminkan ke pihak lain
atau tidak. Atau, sertifikat itu dalam sengketa atau
tidak. PPAT akan menolak membuat AJB tanah
jika tanah dalam sengketa atau sedang dijaminkan.
Untuk hal yang satu ini, Anda dapat mengecek sendiri di kantor pertanahan seternpat. Umumnya,biaya
dikenakan sebesar Rp21.000 per serdfikat.
e.
f.
Mengurus Pajak
Biasanya, pengurusan pcmbayaran pajak dapat

dititipkan kepada PPAT. Namun, Anda bisa membtyarnya sendiri. Untuk BPHTB yang semula diba-
yarkan ke kas negara, sekarang harus dibayarkan

ke kas masing-masing pemerintah daerah melalui
Dipenda (Dinas Pendapatan Daerah). Di Jakarta,
BPHTB untuk sementara dapat dibayarkan ke bank
DKI. Namun, keputusan ini masih bersifat semenrara
dan bisa berubah dalarn waktu dekat.
6.
Balik Nama Sertifikat
PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk keperluan balik namasertifikat. Berkas
yang diserahkan, yakni surat permohonan balik nama
dengan ditandatangani oleh pembeli, akta jual beli,
sertifikat, KTP pembeli dan penjual, bukti pelunasan
pembayaran PPh, serta bukti pelunasan pembayaran
BPHTB. Penyerahan harus dilaksanakan selambatlambatnya tujuh hari kerja seiak ditandatanganinya
akta jual beli tersebut. Normalnya, dalam waktu 14
hari pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang
sudah berganti nama.
t56
Kiat Aman Membeli Tanah Girik

Disebut tanah girik apabila sebidang tanah belum
memiliki sertifikat dan belum terdaftar pada kantor
pertanahan setempar. Sehingga, dipastikan bahwa
status hak tertentu, seperti hak guna bangunan, hak
guna usaha, hak milik belum melekat pada tanah

tersel:ur, dan status hukumnya tidak kuat. Ketika
hendak membeli tanah girik, ada beberapa hal yang
perlu dilakukan. Di antaranyaadalahsebagai be rikut:
a. Mengecek kondisi tanah aktual untuk memperoleh kepastian mengenai luas tanah dan lokasi
tanah tersebur, sesuai dengan yang rerteru pada
dokumen girik atau tidak. Selain itu, perlu juga
mengecek langsung ke lokasi untuk mengetahui
157
Yanuar Arifin
posisi tanah; kosong, dihuni oleh pihak lain, atau

b.
C.
sudah berpindah tangan.

Meng-cros-r check dokumen girik peniual, sehingga
diperoleh kecocokan nomor, lokasi, serta nama
pemilik dari tanah girik itu.

Meminta riwayat tanah girik tersebut ke kantor
kelurahan/desa sekaligus meminta klarifikasi
mengenai status tanah. Selain itu, kepemilikan
dan peruntukannya selama ini, perlu dicek supaya dapat meminta surat bebas sengketa dari
lurah.
d.
e.
Untuk memudahkan transaksi, sebaiknya Anda

meminta kepada penjual untuk rnembuat terlebih dahulu sertifikat tanah tersebut.
Mengetahui dengan pasti status pcnjr-ral untuk
mencegah timbulnya persengketaan di kemudian
hari. Sekiranya status kepemilikan tanah girik
itu secara kolektif, maka pcrh.r dikonfirmasi mengenai persetujuan dari pemilik lainnya. Seki
ranya, penjual mewakili pemilik tanah, maka
periu diminta surat kuasa.
Selanjutnya, lakukanlah transaksi iual-beli di hadapan notaries/PPAT. Jangat lupa untuk rrrc-qg=
hadirkan saksi-saksi dan aparut pemerintahan
setempat, sehingga bisa menguatkan transaksi
7.
Kiat Aman Membeli Tanah Negara
Meskipun memiliki modal yang besar, kita tidak

bisa dengan mudah membeli tanah negara. Sebagian
besar tanah negara sudah pasti telah diperuntukkan
sesuatu hal yang menyangkut hajat hidup orang
banyak, misalnya untuk pengembangan kawasan,
hutan lindung, dan lain sebagainya. Namun, tidak
menutup kemungkinan juga l:ahwa masih ada tanah
yang dapat dikonversi menjadi tanah milik pribadi
melalui transaksi j ual-beli.
Selain itu, penting untuk dicermati pula pihakpihak yang menawarkan tanah negara. Terkadang, ada
pihak-pihak yang menawarkan tanah milik instansi
pemerintahan tertentu, namun muncul sengketa dan
masalah atas tanah tersebut sctelah transaksi jual-
beli. Ketika hendak membeli

Meskipun
tanah ---o--nesafa.
--) t,Fmemiliki modal yang besar, kita
ada beberapa i tiOax bisa dengan mudah membeli tanah
,langkah
, , yang r negara. Sebagian besar tanah negara
\ sudah pasti telah diperuntukkan sesuatu
perlu dipahami "------hulyang menyangkut

dan dipela jari,
an-
--
banYak'
-:'uns
----.--------
taralainialahsebagaiberikut:
a.
Seandainya ada pihak yang menawarkan tanah

flegar^, perlu dicermati dan diperiksa status pi-
hak yang menjualnya. Hal
Anda.
159
158
halat hidup
ini penting untuk
Yanuar Arifin
menghindari risiko di kemudian hari bila tanah

tersebut dipermasalahkan.
b. Mengecek peruntukan tanah negara itu kepada
pemerintah setempat. Keterangan yang diberikan oleh pemerintah setenl.pat, tentunya terkait peruntukan tanahnya. Jika tanah tersebut
tidak memiliki peruntukannya, tentu dapat dibeli. Sebaliknya, jika tanahnya sudah memiliki
peruntukan suatu hal, misalnya pembuatan jalan
tol atau karvasan konservasi, maka tanah itu tidak bisa dibeli.
C.
Mengajukan surat permohonan kepada BPN
segera setelah mengetahui bahwa tanah tersebut tidak memiliki peruntukan. Dalam surat permohonan itu, perlu dilampirkan jlugu
dokumen identitas diri serta surat pernyatân
belum memiliki lebih dari lima bidang tanah.
d. Sckiranya pihak pemerintah mengabulkan permohonan pembelian tanah oegaru maka halhal yang perlu dilakukan dengan segera adalah
membayar biaya administrasi dan L>iaya-biaya
lain sesuai ketentuan terkait, serta menyiapkan
dokumen yang diperlukan.
e.
Mendaftarkan tanah tersebut sekaiigus mcngurus
sertifikatnya setelah mendapat surat keputusan
pemberian hak atas tanah, sehingga pihak kantor
pertanahan setempat dapat menerbitkan serrifikat atas tanah itu yang sudah beralih dari tanah
milik negarz- menjadi hak milik.
8.
Kiat Membeli Tanah dengan Kredit Pemilikan

Tanah (KPT)
Tidak lranya rumah, tanah juga dapat dibeli

melalui bank penyedia kredit. B ank juga menyediakan
fasilitas kredit tanah (KPT). Pada prinsipnya, pcr-
syaratan dan prosedur KPT hampir sama dengan

KPR. Perbedaan antara- KPT dan KPR terietak pada
objek kredit. Akan tetapi, apabila hendak membeli
tanah melalui KPT, Anda perlu menempuh langkahlangkah berikut:
L. Memeriksa riwayat tanah, terutama statusnya.
Tujuannya untuk memastikan bahwa tanah

tersebut bebas sengketa dan dokumen kepemilikannya lengkap, seperri sertifikat dan starus
perizinan yang sah.
b.
Mendatangi bank yang memiliki reputasi dan
c.
kinerja yang baik sembari mengajukan surat permohonan KPT yang dilengkapi dengan berbagai
dokumen terkait.
Sebelum menerima permohonan KPT pihak
bank yang dibantu oleh notaris akan meneliti
l6l
Yanuar Arifin
terlebih dahulu keaslian keabsahan dokumen

terlampir.
d.
Membuat perjanjian penandatanganan kredit
yang bisa bcrupa sertifikat, akta jual beli, hibah,

surat wasiat, girik, letter C, dan lain-lain.
b. Pastikan objek jual beli itu ada dengan cara ffre-
ninjau langsung lokasi tanah, serta berusaha

untuk mencari info tentang sratus dan kondisi
tanah terscbut kepada orang yang diruakan di
lokasi tanah bcrada. Misalnya, tanah sengketa
atau tidak, digadaikan at^v tidak, dijaminkan
dengan bank setelah semua persyaratannya bcres dan tidak ada masalah. Langkah ini untuk
memenuhi aspek hukum KPT. Dalam akad

tersebut, diterapkan juga pembebanan hak tanggungan atas sertifikat tanah pemohon hingga seluruh pinjaman beserta bunga dilunasi.
C.
9.
Tips Aman Membeli Tanah Warisan

Tanah rvarisan atau tanah yang dimiliki bersama
oleh ahli waris merupakan tanah yang dapat dikatakan rawan konflik dan sengketa.
Jika Anda berniat membeli tanah warisan, sangat penting untuk mengetahui seluk-bcluk tanah
tersebut. Jangan sampai di kemudian hari, tanah
yang Anda beli dengan harga mahal, malah mcnjadi
sengketa.
Sebagaimana dikutip dari laman Kolorurumrtb,

Senin (9lL|ZOLZ), ada beberapa tips aman yang bisa
Anda terapkan sebelum membeli tanah warisan
incaran Anda. Di antaranya ialab sebagai berikut:
a. Pastikan surat-surat tanah warisan tersebut lengkap. Ada surat pemberitahuan pajak terutang
(SPPT) dan bukti-bukti kepemilikan sebelumnya,
d.
e.
atau tidak, dan lain sebagainya.

Buatlah akta jual-beli melalui Pejabat Pembuat
Akta Thnah (PPAT) dan jangan lupa membayar
pajakbea perolehan hak atas tanah dan bangunan
(BPHTB)-nya.
Pastikan pula identitas pemilik tanah, siapa-siapa
saja yang termasuk sebagai ahli waris terhadap
tanah tersebut.
Pembeli dan penjual (semua ahli waris) diwajibkan
hadir di hadapan PPAT untuk membuat dan menandatang ani akta jual-beli tersebut.
Hindari sebisa mungkin kedua belah pihak mewakilkan kepada pihak lain atau biasa dikenal
dengan istilah "kuasa menjual", apalagidi bawah
tangaft (tidak dibuat oleh notaris). Ingat, banyak
kejadian tanda tangan ahli waris dipalsukan atau
ditandatangani sendiri oleh pihak yang menjadi
pihak penerima kuasa menjual.
163
Yanuar Arifin
Hindari sikap yang penting akta jadi, tidak mau

tahu, dan tahu beres saia. Umumnya, terjadi saat
pembuatan akta, kedua belah pihak tidak hadir
menghadap PPAT dan itu sangat berisiko besar
di kemudian hari.
h. Lakukan pembayaran atau penyerahan uang kepada pihak penjual di depan PPAT dengan saksisaksi dari kedua belah pihak atau pejabat pemerintahan setempat, atav yang bisa dipercaya.
Pastikan semua ahli waris telah menerima uang
Ini bisa dilakukan dengan cara mcmasang patok
0
b'
hasil penjualan.
Buatlah dokumentasi atau foto semua kegiatan

tersebut (penandatanganan akta, penyerahan
uang, dan lain sebagainya), yang tujuannya apabila di kemudian hari timbul masalah, foto itu
dapat dijadikan alat pembuktian bahwa ahii waris
(penjual) pada saat itu ada dan telah menerima
uang hasil penjualan tanah warisannya.
Hinclari melakukan transaksi jual-beli dari belakang meja a:ta:L.. melalui perantara atau tidak
bertemu langsung dengan pemilik tanah.
k. Scsegera mungkin mendaftarkan tanah Anda ke
kantor pertanahan setcmpat, selambat-lambatnya tujuh hari.sejak akta selesai.
l. Peiihara dan manfaatkan tanah yang baru Anda
beli sebaik mungkin dan jang*n ditelantarkan.
tanda batas atau melakukan pemagararl

10. Kiat Membeli Tanah di Luar Batas Kompleks
Kebanyakan deuelrLperlpengembang sekarang
ini rnembangun perurnahan berbatasan langsung
dengan wilayah yang didiami oleh \yarga serempat.
Harnpir pasti cii luar kompleks perumahan ada
tanah masyarakat yang kosong. Sehingga, penghuni
perumahan pun seringkali membeli tanah y^ng
kosong yang berada di belakang rumahny,a.
Pengernbang pun tidak melarang penghuni
perurnahan untuk membeli tanah di luar kompleks.
Namun, ada beberapa hal yang perlu dilakukan bila
Anda sebagai penghuni perumahan ingin
Kebanyakan developerl pen gembang
membeli t^r
nan
r.
Ot
sekarang ini membangun perumahan
r
I berbatasan langsung dengan wilayah yang
IUnf r didiami nloh rrrrrna cat6mât t-lamnir nao+i
didiami oleh warga setempat. Hampir pasti

di luar kompleks perumahan ada tanah
't-------:asyarakat yang kosong
pefu- \.
kompleks
mahan. f)i antaraoya-
ialah sel:agai
Lre-
rikut:
a. Berkonsultasi dengan
terlebih dahulu
mengenai rencana tersebut. Hal ini terkait erat
dengan kepastian rencana pernbangunan pedetelo?et'
rumahan yang sudah disesuaikan dengan rencana
Yanuar Arifin
b.
c.
tata ruang kompleks. Sehingga, pengembang

memiliki pertimbangan tersendiri terkait
persyaratan dan prosedur KPT hampir sarna dengan

KPR. Perbedaan antare KPT dan KPR terletak pada
penetapan batas rvilayah tersebut.

Penting iuga untuk membicarakan rencana tersebut kepada tetangga-te:, llgga' karena bisa saja
pembobolan pagar batas membawa risiko ter-
objek kredit. Akan tefapi, apabila hendak membeli

tanah melalui KPT, Anda perlu menempuh langkahlangkah berikut:
a. Memeriksa riwayat tanah, terutama statlls tanah
tersebut. Tujuannya untuk memastikan bahwa
tanah itu bebas sengketa dan dokumen kepemilikannya lengkap, seperti sertifikat dan status
perizinan yang sah.
b. Mendatangi bank yang memiliki reputasi dan
kinerja yang baik sembari mengajukan surat permohonan KPT yang dilengkapi dengan berbagai
dokumen terkait.
c. Sebelum menerima permohonan KPT, pihak
bank yang dibantu oleh notaris akan meneliti
terlebih dahulu keaslian keabsahan dokumen
terlampir.
d. Membuat perjanjian penandatanganan akad krcdit dengan bank sctclah scmua persyaratannya
beres dan tidak ada masalah. Langkah ini untuk
memenr-rhi aspek hukum KPT. Dalam akad itu,
diterapkan juga pembebanan hak tanggungan
atas sertifikat tanah pemohon hingga seluruh
pinjaman beserta bunga dilunasi.
sendiri bagi tetangga-tetangga.

Memastikan bahwa pembobolan batas kompleks
tidak mengganggu keamanan dan kenyamanan'
Sebab, pembobolan batas kompleks perumahan
bisa saja membuat situasi keamanan kompleks
perumahan menjadi rawan karena terbuka luas
bagi lingkungan luar komPleks.
Sekiranya kompleks perumahan belum diberi

batas tembok, maka pengembang kemungkinan dapat melakukan penyesuaian dcngan keinginan Anda
untuk membeli tanah itr-r. Namun, sebaiknya Anda
tetap bernegosiasi dengan pengembang untuk menjalankan niat Anda.
11. Kiat Membeli Tanah dengan Kredit Pemilikan

Tanah
(KPT)
Ticlak hanya rumah, tanah iuga bisa dibeli melalui

bank penyedia kredit. Bank ioga menyediakan
fasilitas kredit tanah (KPT). Pada prinsipnya,
\.
t67
Yanuar Arifin
12. Kiat MembeliTanah yang Dihuni Penghuni Liar

Seringkali terjadi bahwa tanah yang kosong sering dianggap sebagai tanah yang tidak bertuan.
Sehingga, orang pun dengan seenaknya mendiami
dan memanfaatkan tanah tersebut. Hal ini sangat
menyulitkan Anda bila hendak membeli tanah dari
pemiliknya yang sah. Namun, situasi
seperti itu dapat
Sering kali terjadi bahwa
yang kosong sering dianggap
',
tanah
diatasi. Anda
sebagai tanah yang tidak bertuan.
tinggal menja- i,. Sehingga, orang pun dengan seenaknya
lankan beberapa '.-
mendiami dan memanfaatkan tanah

tersebut.
Iangkah berikut:
a.
b.
Mengecek keabsahan status

tanah tersebut dengan mengonfirmasi kepada
pihak penjual dan pihak berwenang. Klarifikasi
dari pihak-pihak tersebut bisa memberikan
kejelasan tentang statLrs kepemilikan tanah.
Dalam hal ini, Anda harus memastikan bahwa
kondisi tanahnya tidak dalam sengketa dan tidak
potensial untuk disengketakan.
Sebelum bertransaksi, mintalah iktikad baik dari penjual untuk menyelesaikan permasalahan \.
penghuni liar. Sebab, jika penghuni liar masih
menguasai tanah tersebut dan transaksi dan
transaksi iual-beli tetap dilakukan, Andalah
168
yang harus menanggung risiko untuk mengusir

penghuni liar itu.
c.
Sekiranya penghuni liar tetap tidak mau beranjak

dari tanah tersebut dan Anda retap mau membeli
itu, maka Anda dapat memberi opsi membayar

DP lebih dahulu dan pelunasannya dilakukan
setelah penghuni liar benar-benar sudah tidak
mendiami tanah itu lagi.
d.
Ada baiknya jikaAnda melibatkan oknum kepo_

lisian serempat untuk menertibk an para peng_
huni liar. Hal ini Anda lakukan agar secara fisik,
Anda tidak terlibat bentrok langsung dengan

mereka, seandainya mereka melakukan tin_
dakan-tindakan anarkis.
Seandainya Anda mampu mengusir para peng_
huni liar tersebut, bisa saja Anda langsung membeli
tanah itu. Selanjurnya, Anda dapat meminta po_

tongan harga sebagai kompensasi untuk mengusir
para penghuni liar.
l
13. Kiat Aman Tanah Melalui Lelang
Membeli tanah juga dapat dilakukan dalam

sebuah proses pelelangan. pihak yang menyelenggarakan biasanya pengadilan. Untuk pelelangan
yang dilakukan oleh pengadilan, maka akan ada
iill
illl
Yanuar Arifin
pengumuman di surat kabar. Ketika memutuskan

untuk mengikuti lelang yang diadakan pengadilan,
peserta lelang perlu memahami dan mencermati beberapa hal berikut:
a. Mengecek kondisi tanah yang dilelang terlebilr
dahulu dengan teliti, terutama mcngenai peruntukannya, status kepemilikanflya, serta lokasinya. Tujuannya adalah untuk mengetahui kondisi aktual tanah yang dilelang itu.
b. Memastikan bahwa tanah tersebut masih dalam
keadaan kosong atau tidak dihuni oleh siapa pun.
Hal ini untuk memudahkan Anda a9ar fiantinya tidak disibukkan dengan memindahkan
penghuniny^ saat Anda memenangkan lelang.
Mendaftarkan diri ke pengadilan tempat diselengC.
garakannya lelang tersebut atau kepada pihak
penyelenggara lelang sembari menyerahkan
uang jaminan kepada pihak penyelenggara. Hal
ini terkait ketentuan yang mewajibkan peserta
lelang untuk menyerahkan uang jaminan, yang
besarnya ditentukan oleh pengadilan. Biasanya,
besar uang jaminan disesuaikan dengan hatga
pembelian dalam lelang. Uang jaminan dikembalikan jika penawar tidak dituniuk sebagai
pembeli/pemenang atau menjadi milik penjual
iika setelah ditunjtik sebagai pembeli, tidak
d.
mampu membayar. Jika Anda ditunjuk sebagai

pemenang dalam leiang itu, Anda diwajibkan
membayar tunai harga pokok beserta biaya
lelang dan uang miskin kepada pejabat lelang
sewaktu lelang tersebut bedangsung.
Mengikuti prosedur lelang yang sudah diatur dalam ketentuan terkait dan mekanisme yang disediakan oleh pihak penyelenggara.
14. Kiat Menyewa Tanah Milik pemda

Siapa pun bisa menyewa tanah milik pemerintah,
termasuk pemerintah daerah. Thnah milik pemerintah
dapat disewa dan dimanfaatkan maksimum selama
10 tahun dan bisa diperpanjang selama 10 tahun.
Namun, saat memutuskan untuk menyewa

tanah milik peSiapa pun bisa
merintah
dae-
rah, Anda perlu
menyewa tanah milik pemerintah,

termasuk pemerintah daerah. Ianah
milik pemerintah dapat disewa dan
dimanfaatkan maksimum selama 10
..r_tahun dan bisa diperpanjang selama
melakukan beberapa prosedur dan

Iangkah aman berikut:
a.
Memastikan bahwa tanah rersebut

tidak termasuk dalam daerah tedarang, seperti
kawasan hutan iindung, kawasan penghijauan,
sempadan sungai, jalan umum, dan lain seba_
gainya. Tujuannya adalah supaya Anda sebagai
t7l
Yanuar Arifin
penycwa terhindar dari berbagai masalah di

kemudian hari.
menyewa tanal'r
b. Utarakanlah keinginan untuk
tersebut kepa<ia kepala pemerintahan daerah
sctempet
setempat rnelalui biro hukum pemda
atau melalui biro pengelolaan asct pemerintah
daerah.
Lakukanlah kontrak/perjaniian sewa-menyewa

clengan pihak pemda, sekiranya permohonan
C.
diterima.
atas
Bayarlah kewaiiban Anda, yakni biaya sewa
tanah tersebut sekaligus braya kontraknya'
dapat memSaat penyewaan jatuh tempo, Anda
sewa kepada
perpaniang atau lnengembalikan tanal-r
p"-".irrtuh. Khusus saat pengembalian' pcrlu ada
ada di atas
kcsepakatan mengcnai bangunan yang
sekalian
tanah tcrsebut. Bangtrnan dibongkar atau
dikembalikan kePada Pemda'
d.
15. Kiat Mendapatkan Tanah 0rang Tua
masing. Akan tetapi, bila Anda ingin mendapatkan

tanah tersebut, ada beberapa hal yang pcrlu Anda
lakukan. Di antaranya ialah sebagai berikut:
a.
Membeli Tanah Tersebut
Dengan mernbeli berarti kepemilikan tanah tersebut akan beralih kepada Anda. Oleh karena iru,
perjanjian jual-beli harus dituangkan dalam akta
untuk mengantisipasi gugatan ahli waris yang lainnya di kemudian hari. Ahii waris lainnya tentu mendapatkan bagian berupa uang hasil penjualan tanah
itu.
b.
Mengajukan Akta Hibah kepada Orang Tua
Tentunya, hal ini menurup kemungkinan ahli

rvaris lainnya mendapatkan bagian dari tanah tersebut karena starus kepemilikan tanah menjadi tanah
hibah, bukan lagi tanah warisan.
Namun dcmikian, tanah milik orang

seyogianya tidak men-
\
Sebagai anak, tentu saia Anda menginginkan '
Hal itu
tanah milik o,:ang tua meniadi milik Anda'
jadi sengketa di
tcntu ticlak mudah karena masih ada saudara-saudara

berkeinginan sama' Thnah milik orang
ahli
Anda yang
tua hampir pasti meniadi tanah rvarisan' dengan
masingsetiap ahli waris mendapatkan bagiannya
t7)
tua,
Anda dan
rvaris yang
antara-
Lah,
Tentunya, hal ini menutup

kemungkinan ahli waris lainnya
mendapatkan bagian dari tanah
tersebut karena status kepemilikan
tanah menjaditanah hibah, bukan lagi
tanah warisan.
musyawarah
harus dikedepankan dalam

173
Yanuar Arifin
panduan Lengkap
Mengurus Dokumen properti
setiap momen di keluarga, khususnya jika berbicara

mengenai tanah warisan.
amati ticlak sesuai dengan yang retera

dalam
d.
16. Kiat Membeli Tanah yang Sertifikat Utamanya
Hilang
Sekiranya Anda membeli tanah dari scbuah
instansi, Anda harus rneminta sertifikat tanahnya.
Tetapi, bila sertifikat utamanya tidak ditemukan
atau hilang, maka Anda harus segera melakukan
beberapa langkah berikut untuk mengantisipasi
masalah di kemudian hari:
a. Memeriksa kembali akta jual-beli (AJB) untuk
Iebih memastikan bahwa orang yang menjual
adalah orang/pihak yang berwenang sesuai

dengan prosedur instansi itu. Pastikanlah dalam
AJB tercantum pula nomor sertifikat induk
b.
(sertifikat utama).
Mengecek kembali nomor sertifikat induk ke
kantor BPN setempat dengan mencocokan nomor sertifikat induk dengan data yang ada. 1
Kemudian, cermatilah gambar situasinira untuk memastikan letak dan batas-l:atas tanah
(kepastian objek).
c.
Meninjau kembali lokasi tanah untuk mencocokan dengan letak dan luas tanah yang dibeli.
Dalam hal ini, iangan sampai objek yang Anda
t74
perjanjian jual_beli.
Mcnghubungi insransi yang bcrsangkutan
untuk
memastikan kelanjutan AJB tersebur.
Sebaiknya,
Anda mclakr_rkan pemecahan sertifikat
induk dan
balik nam a. Jika instansi tcrscbut tidak
mem_
punyai waktu untuk mengurusnya, mintalah

surat kuasa untuk mengurusnya.
Jika upaya Anda tcrsebut berum mendapatkan
penyelesaian, Anda pcrlu menghubungi
konsultan
hr-rkum untuk menghin<iari kerugian

arau kehilangan
atas ranah itu. Sebab, bila AJB
ditandatangani Jeh
pihak yang berrvenang sesuai dcngan prosedurnya,
instansi tersebut tidak dapat mengusir
Anda secara
sepihak AJB itLr mcrupakan bukri
telah terjadi
pelepasan sebagian hak atas tanah

tersebut.
17. Perusahaan Berbadan Hukum

Membeli Tanah
Bersertifikat Hak Milik
Menurut ketentuan, perusahaan berbadan
hu_
kum tidak dipcrbolehkan membcli tanah yang
ber_
status hak milik. Tetapi, perusahaan

masih bisa
membeli tanah rersebut, asalkan mengubah
sratus
kcpemilikan tanah dari hak milik menjadi
hak
guna bangunan (HGB). Permol-ronan perubahan
status tanah terscbut dapat diajukan ke
kantor
Yanuar Arifin
BPN setempat. Sebab, pihak BPN-lah yang berhak

mengubah status kepemilikan tanah dari hak milik
menjadi HGB ataupun hak Pakai.
Sclain itu, ada

tahapan yang harus
i
diperhatikan oleh i
i
perusahaan supaya '.
transaksi iual-beli
beberaPa
Permohonan
perubahan status tanah daPai

diajukan ke kantor BPN setempat.
Seban, pihak BPN-lah Yang berhak
mengubah status kepemilikan tanah
tetap dilakukan:
a.
Pernilik tanah daPar. mengajukan permohonan ke kantor BPN

untuk segera menerbitkan sertifikat hak guna
bangunan/hak pakai atas tanah tersebut. Atau,
pemilik tanah memberikan kuasa kepada perusahaan yang ingin menSSunakan tanahnya.
Berdasarkan surat kuasayang dibuat oleh pemilik
tanah, perusahaan tersebut bisa mengajukan permohonan perubahan hak (dari hak milik menjadi
hak guna bangunan atau hak pakai) atas nama
b.
pemilik tanah.
\
(BPN)
menerpertanahan
kantor
Kemudian,
bitkan sertifikat hak guna bangunan/hak pakai
atas nama pemilik tanah. Sertifikat hak guna bangunan/hak pakai tersebut dipakai untuk pembuatan akta pemindahan hak (akta jual-beli) di
c.
Pemilik dengan sertifikat hak pakai, kemudian

mengajukan pendaftaran peralihan haknya di
kantor BPN setempat.
Semua biayapengalihan hak dari hak milik men_
jadi hak guna bangunan atau hak pakai, dan biaya
honorarium PPAT, biasanya ditanggung oleh pihak
perusahaan.
B.
Jurus Jitu Membeli Rumah dan Bangunan
Sama haln1,2 membeli tanah maupun kendaraan

bcrmotor, membe]i rumah atau bangunan juga harus
mcmiliki kiat-kiar khusus agar Anda merasa nyaman
ketika memiliki maupun menempari rumah terscbut

kelak. Nah, berikut kiat-kiat khusus dalam membeli
rumah dan bangunan, yang penulis dapatkan dari
bcragam sumber:
1.
Sepuluh Pertimbangan sebelum Membeli Rumah

Ada beberapa hal prinsip 1,ang sebetulnya parllr
Anda perrimbangkan sebelum memilih rumah.

Apalagi, biia kebutuhan terhadap rumah dimak-
sudkan sebagai hunian keluarga, bukan semara investasi. Setidaknya, ada sepuluh aspek yang sebaiknya
dipikirkan matang-m atangsebelum membeli rumah.

Simak uraian berikut:
ril
hadapan PPAT.
i
177
Yanuar Arifin
a.
Ketersediaan Waktu
terkadang, memiliki rumah baru muncul karena

faktor kebutuhan yang menclesak' Umpamllya,
karena pekcriaan baru, Anda terpaksa pindah ke
kota baru atau rurr-Iah kontrakan harus segcra dikosongkan. Dalam kcadaan rnendesak seperti ini, mcmilih rumah yang benar-benar tepat belurn tentu
terrvujuci. \tflaktu terbatas ini akan mencntukan luasnya pilihan Anda, apakah memilih rumah yang sudah
jacli, tetapi masih perlu direnovasi, rumah rettdy sttick,
atau membeli dan membangun sendiri'
b.
Kebutuhan Ruang
Sclain menyediakan waktu khusus, Anda juga

pcrlu mempertimbangkan kebutuhan ruangan'
I-uas rutnah dapat diukur dari banyaknya jumlah
keluarga yang akar. tinggal di situ' Apa saia aktivitasnya? Adakah kcndaraan Anda miliki? Bagaimana
mcletakkan perabotan yang sebelumnya sudah
dimiliki? NantinYa, pertimbangan
ini
bisa
me-
ncntukan jumlah
dan
besarnya
ruangan yang harus

dipenuhi di rumah
Selain menYediakan
waktu khusus, Anda iuga Perlu

mempertimbangkan kebutuhan
ruangan. Luas rumah daPat diukur
dari banyaknya iumlah keluarga yang
t.-tinggal di situ.
--
__
baru Anda. Dengan begitu, keadaan rumah mampu

dan efektif menampung aktivitas sekeluarga.
c.
Siapkan Anggaran
Setelah mengetahui jumlah kcbutuhan rumah

Anda, tentukan pula besarnya anggaran rumah. Jika
dana tunai terbatas, Anda dapat memanfaatkan pinjaman kredit dari bank. Namun, meminjam dari bank
juga perlu dihitung dana tambahannya. Sesuaikan
pula kemampuan penghasilan saat mengangsurnya
setiap bulan. Perhitungkan juga dana cadangan yang
harus disiapkan unttik renovasi dan dana membeli
perlengkapan rumah taogga. Alhasil, saat menempati
rumah baru, Anda tidak terbebani secara finansial
di kemudian hari. Otomatis, dengan mengetahui
junrlah anggman dimiliki, Anda dapat mernbatasi
pilihan rumah berd'asarkan ftinge harganya.
l
d.
Legalitas
1,
Aspek tak kalah penting dipertimbangkan adalah
memastikan rumah tersebut bukan dalam proses

sengketa. Pastikan sertifikat tanahnya asli serta sesuai
nama pemiliknya. Jangan lupa, cek Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) dan simpan bukti pembayarannya.
jkan
t78
179
rl
Yanuar Arifin
h.
e. SiaPa PengembangnYa
Anda harus memahami pcngcmbang pcrumahan
tcrscbut. Rcputasi pcngembang mcrupakan hal
mutlak, namun pastikan iuga mereka membantun

dan menyerahkan produknya sccara tepat waktr:'
Hal ini penting, karena banyak pengembang yang
melakukan waoprestasi pada proyeknya'
f.
Lokasi dan Masterplan
Agar tidak salah langkah n-remilih perumahan
baru, Anda perlu rnelihat dcngan saksama lokasinya'

Pastikan agar rumah pilihan Anda tidak terkcndala
banjir. Atau, lokasi tersebut tidak menyalahi rencana
juga
tata ruang rvilayah (RTR\f). Perhitungan lokasi
berkaitan dengan akses ialan, seperti kemudahan
transportasi dari dan menuju perumahan'
Suplai Air Bersih
Cek
pasok
an ait be rsih' Scbab, air
merupakan
masalah vital dalam keberlangsungan rumah tangga'

harus mcnanyakan langsung kepada pc-
Anda
ngembang tentang pasokan air bersih di komplcks

perumahan, air sumur atau PDAM ' Janganlupa' cek
juga kualitas airnYa.
Kualitas
Selain reputasi, Anda harus mengetahui kualitas
bangunan dengan mempertimbangkan spesifikasi

bangunan, kualitas fisik, serta nonfisik rumah.
i.
KelengkapanFasilitas
Kelengkapan fasilitas perumahan juga pentlnS

dipertimbangkan. Misalnya, jaringan listrik, telepon,
alat pemadam kebakaran, pengelolaan air limbah,
taman bermain, dan lain sebagainya. Kele
kapan fasilitas akan
menguntungkan
Anda dalam menjalankan kehidupan sehari-hari.
j.
Kelengkapan
fasilitas perumahan juga penting
dipe(imbangkan. Misalnya, .iaringan

listrik, telepon, alat pemadam
kebakaran, pengelolaan air limbah,
taman bermain, dan lain
Lingkungan Sekitar
Tidak ada salahnya bila Anda menanyakan kepada pengernbang jalinan kerja sama antlrwarga.
,11
11
Sebab, tinggal dalam perumahan baru biasanya Anda
harus memulai menjalin relasi dari awal dengan para
1ti
rctangga. Jika perumahan baru memiliki RT/RW

akan mempermudah warga baru berkomunikasi.
1Li
lL
li'
180
l8l
I
Yanuar Arifin
2. Delapan Tips Membeli Rumah menurut Fengshui

Fengshui rumah tinggal merupakan salah satu
faktor pertimbangan penting, terutama bagi mereka
yang bertujuan menempati bangunan tersebut. Berikut tips untuk memilih rumah tinggal dari ka-
camatafengshui:
a. Lingkungan Sekeliling Rumah Tinggal

Lingkungan di sekeliling rumah tinggal harus
asri. Artinya, tempatnya bersih dan berada pada
posisi yang cukup nyaman, serta tidak dekat dengan
tempat pembuangan sampah. Selain itu, lokasinya
tidak dikelilingi bangunan-bangunan yang terlalu
tinggi di samping kiri-kanan maupun di depannya,
serta taflaman di sekeliling bangunan pun terlihat
bangunan rumah tinggal yang diminati

jauh lebih rendah.
itu
berada
c. Bentuk Kapling
Bentuk kapling yang baik adalah empar persegi

panjang. Bentuk seperti ini baik, apabila memanjang
ke belakang, kurang dianjurkan, dan jika lebar depan
rumah lebih panjang dari kedalamannya. tlentuk
kapling yang melel:ar ke belakang (ngantong) acap
kali juga diminati, tetapi sebaiknya tidak mengecil
ke belakang. Bentuk kapling yang kurang beraruran,
kurang begitu mengunrungkan; perhatikan pula
kapling yang tidak beraturan, berbentuk runcing
menusuk ke dalam kapling atau tidak; ini merupakan
kondisi yang tidak mengunrungkan.
subur dan segar.
b. Kondisi Kontur Tanah

Rumah tinggal yang baik liengshui-nya berada
pada kontur tanah yang naik ke belakang, bukan
sebaliknya. Rumah yang berada pada tanah yang
menurun ke belakang dipercaya dapat mengurangi
kemakmuran penghuni rumah tersebut. Jogu

penting diketahui, apabila kapling tanah itu telah
diurug. Perhatikan rumah yang berada di depan,
kondisi tanahnya lebih tinggi atau tidak, sehingga
d.
Arah Hadap Pintu Masuk Utama

Arah hadap pintu masuk urama, sebaiknya sesuai
dengan arah yang baik bagi kepala keluarga (pria

dan wanita). Untuk itu, harus dilihat angka kua dari
kepala keluarga ini. Untuk pria, gunakan rumus (100
- tahun lahir)l9, sisanya adalah kua. LJntuk wanita,
gunakan rumus (tahun lahir 4)19, sisanya ialah kua.
Kua 2,5,6,7 , dan 8 rermasuk dalam kelompok barat,
dan arah hadap pintu masuk urama adalah barat,
barat laut, b,arat daya, atau timur laur. Kua L,3,4,
rl;1
Yanuar Arifin
termasuk dalam kelompok timur, dan arah

hadap pintu masuk utama ialah timur, utara, selatan
atau tenggara. Contoh perhitungan, pria kelahiran
19)3 memillki krua: (100 - fi)D sisa 2 (barat) dan
wanita kelahiran 19-7-7 memrhkr kua : (77 - 4)19
sisa 1 (timur).
dan
e.
Tata Letak lnterior
Tata letak interior perlu memperhatikan beberapa
prinsip penting. Terutama ialah dapur tidak terletak

di sektor utara (karena utara simbol air, sedang
dapur ialah api), kamar mandiNTC tidak terletak
di sektor selatan (karena selatan adalah simbol api,
sedangkan kamar mandi/\7C ialah simbol air). Selain
itu, hindari rumah dengan letak tangga, dapur, atau
kamar rnandi/rMC berada persis di tengah rumah.
Hindari juga rumah yang pintu depannya langsung
melihat ke arah tafigga, pintu dapur, maupun pinttr
kamar mandi/S7C.
f.
Bentuk Bangunan
Bentuk bangunan yang sederhana dan beraturan

lebih baik daripada bentuk bangunan yang tidak
beraturan dan bentuk dasar yang beraneka ragam.
Apabila sebagian bangunan itu l:ertingkat, maka
posisi tingkatnya sebaiknya berada

kang bangunan, bukan sebaliknya.
g.
di bagian
bela-
Dimensi Waktu
Saat transaksi pembelian rumah
tinggal dan saat

menempari bangunan merupakan hal yang penting.
Ada baiknya tidak melakukan aktivitas penting pada
tahun-tahun Ciong. Pasangan Ciong adalah ularbabi; naga-anjing; kelinci-ayam; harimau-monyer;
kerbau-kambing ; dan tikus-kuda.
h. Andalkan lntuisi Anda

Setelah mempertimbangkan ketujuh tips rersebut, maka yang terakhir perlu diperhatik an adalah
andalkan intuisi Anda sendiri. Ketika melihat bang\nan yang diminati, perhatikan semua aspek ba.g.r\run itu dari luar hingga masuk ke dalam, dan
cobdah rasakan, rumah itu akan cocok dengan Anda
tt/u tidak Anda dengan cepar dapat mengetahui
dan merasakan ada kecocokan dengan bangunan rumah tinggal itu atau tidak. Kesan perrama ini penting untuk diperhatikan.
3.
Kapan saat Tepat Membeli Rumah?
Banyak orang merasa bingung saat hendak

membeli rumah. Selain karena situasi perekonomian
r84
t85
Yanuar Arifin
yang fluktuatif, orang merasa ragu membeli rumah

karena merasa dana yang dimiliki tidak cukup besar.
Nah, di tengah situasi ekonomi tidak menentu seperti sekarang ini, Anda bisa memperhatikan beberapa langkah yang mencirikan Anda siap untuk
berkomitmen membeli rumah. Jika ciri-ciri ini sudal'r
cocok dengan Anda, sebagaimana dikutip dari investopedia, maka saatnya menelepon pengemban
atauplrn agen real
orang merasa bingung
estate dan mulailah
saat hendak membeli rumah. Selain
proses berburu karena situasi perekonomian yang
rumah.
fluktuatif, orang merasa ragu membeli
Berikut
tandatanda Anda sudah s

untuk membeli ruma
a.
Anda Siap Berkomitmen
Pertama-tarna, jika Anda belum siap bcrkomitmen, sebaiknya Anda iangan dulu membeli rumah. Kepemilikan rumah dibuntuti dengan banyak
kewajiban baru, seperti perawatan, paiak, dan proses jtral-beli yang cukup rumit. Belum lagi Anda
harus melewati proses tersebut iika ingin pindah
dan terpaksa menjual rumah. IJrusan notaris, bizya
pindahan, dan biaya-biaya tambahan lainnya dalam
membeli rumah, biasanya cukup merepotkan.
Dengan banyaknya biayaini, sebaiknya Anda memikirkan untuk ringgal di tempat tersebut untuk waktu yang cukup lama.
Pekerjaan dengan gaji yang rerap harus menjadi
pertimbangan utama dalam membeli rumah, rentunya supaya bisa lancar membayar kredit dan
melunasinya dengan cepat jika ada tambahan pemasukan. Jika Anda merasa mampu berkomitmen
untuk tinggal di rumah baru, setidaknya selama lima
tahun ke depan, maka ini waktu yang tepat untuk
segera membeli rumah. Tetapi, jika Anda agak sulit
untuk berkomitmen, tidak terlalu menjadi masalah
karqna Anda bisa menyewakan atau menjuai kembali
saat Snda berubah pikiran.
b.
Biaya lVlempunyai Rumah lebih Murah daripada

Menyepa
Jikrybtelah Anda perhatikan sewa rlrmah Anda

selprria ini, menjadi terlalu mahal daripada cicilan
rumah per bulan, sudah saatnyamempertimbangkan
untuk membeli rumah. Cari bank yang sesuai dengan
keinginan dan mulailah membicarakan kredit pemilikan rumah (KPR). Cari lokasi yang sesuai dengan kantong, jangan memaksakan diri. Hitung
juga biaya pengeluaran lain-lain untuk rumah ter-
187
Yanuar Arifin
sebut, seperti uang keamanan dan kebersihan, lalu

bandingkan dengan l>iaya sewa rumah tadi. Jika
ternyata biayaoya lebih murah atau malah sama,
sebaiknya Anda alokasikan dana itu untuk cicilan
rumah. Sebab, daripada terus menerus bayar sewa,
lebih baik uangnya ditanamLrn tidak dapat
^pa-a:pa,
bung di rumah baru.
tepat mencari rumah. Anda bisa mendapatkan bunga

yang tidak tcrlalu "mencekik" kantong Anda setiap
c. Situasi Pasar Mendukung

Jika permintaan mulai melambat dan banyak rumah dibangun, namun sepi pembeli, serta kondisi
pasar yang sedang lesu, inilah situasi yang sangat
mendukung untuk rnembeli rumah. Anda mempunyai banyak kesempatan untuk menawar harga
dalam situasi seperti ini. Bukan tidak mungkin Anda
mendapatkan rumah impian di bawah harga normal.
Satu hal yang harus Anda perhatikan, jangan sampai
salah membaca situasi karena jika permintaan sedang
tinggi dan jumlah rumah terbatas, Anda sama sekali
tidak bisa melakukan penawaran. Bahkan, rumah
impian Anda bukan tidak mungkin harganya
melonjak lebih dari setengah.
d.
Bunga Kredit Rendah
Saat bunga KPR rendah, atau ada bank yang

rnenurunkan tingkat bunganya, ini saat yafigsan9at
bulannya, yang ujung-ujungnya dapat menghemat

bebcrapa juta rupiah dalam tahun-tahun mendatang.
Meskipun perbedaan l:unganya hanya nol koma
persen, pcngaruhnya sangar banyak, apalagi untuk
jangka panjang. Sebagai contoh, ada sebuah rumah
dengan lrarga 22A jata. Anrara bunga 4,2Vo dan
4,t7o ada selisih bunga sekitar 13,993 juta untuk
cicilan dalam jangka waktu
Saat
30 tal-run. Uang
bunga
sebesar
itu, ten-
tunya
cukup
besar dan bisa

digunakan untuk
keperluan lain.
KPR rendah, atau

ada bank yang menurunkan tingkat
bunganya, ini saat yang sangat tepat
mencari rumah. Anda bisa mendapatkan
.. bunga yang tidak terlalu "mencekik,,
kanlong Anda seliap
bulannva.
--------:_-_
e.
Mempunyai Cukup Tabungan untuk Uang Muka
Mem,iliki uang yang cukup besar di tabungan

untuk uang..muka rumah sama penringnya dengan
bunga yang rbndah. Intinya, semakin kecil urang,
semakin kecil cicilan dan bunganya yang harus di_
bayar per bulan. Jika mempunyai uang banyak,
Anda tidak perlu berpikir panjang untuk segera me_
nanamkan semuanya di sebuah rumah. Memang,
sangar menggiurkan unruk menggunakan uang ter_
Yanuar Arifin
seblrt di lral-hal lain, seperti jalan-jalan ke luar negeri,

mobil baru, atau belanja. Tetapi, Anda harus ingat,
beberapa hal yang tadi disebutkan bukanlah sebuah
investasi yang akan memberikan Anda imbalan hasil.
{.
Tunggu Musim yang Tepat
Pada musim panas, biasanya para pengcmbang

menyediakan lebih banyak rumah dengan berbagai
macam promosi untuk menarik pembeli. Tetapi,

Anda harus ingat juga, selain makin banyaknya rurnah, pada waktu musim panas iumlah para pembeli
pun bisa tiba-til:a membengkak. Dengan demikian,
Anda bisa mendapat sedikit hambatan dalarn mencari rumah impian, belum lagi kesulitan untuk tawar-menawar. Dalam situasi seperti ini, Anda harus
pintar-pintar melihat kondisi pasar. Biasanya, meskipun tidak sering, banyak orang enggan membeli
rumah ketika rnusim hujan karena dapat repot jika
melakukan pindahan. Nah, ini bisa menjadi waktu
yang cocok untuk membeli rumah. Namun, Anda
tidak perlu langsung menempati rumah tersebut.
Tirnggu sampai musim kembali panas dan Anda dapat segera pindah ke rumah itu.
4. Tips Membeli Rumah dengan KpR

Ingin rnempunyai rumah, tetapi uang
cekak?
Tenangl Tengoklah bank-bank di sekitar Anda.

Sekarang ini, bukanlah hal sr-rlit mengajukan kredit
pemilikan rumah (KPR) yang bunganya ditarvarkan
sccara beragam oleh bank.
Namun, sebelum melangkah, ada baiknya Anda mengetahui tentang selukbeluk dan tips mengajukan KPR.
Berdasarkan penjelasan Bank Indonesia, kredit
pemilikan rumah merupakan suatu fasilitas kredit
yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah
perorangan yang akan membcli atau memperbaiki
rumah. Di Indonesia, saat ini, dikenal ada dua jenis
KPR, sebagaimana berikut:
a. KPRsubsidr,yaitusuatukredityangdiperuntukkan
kepada rnhsyarakat berpenghasilan menengah
ke bawahldalam rangka memenuhi kebutuhan
pcrumahao'.. atau perbaikan rumah yang telah
dimiliki. Beittuk subsidi yang diberikan berupa subsic{i meringankan kredit dan subsidi
menambah dana pembangunan atau perbaikan
rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh
pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat
yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas
ini. Secara umum, batasan yang ditetapkan oleh

pcmerintah dalam memberikan subsidi adalah
t90
t9l
Yanuar Arifin
b.
penghasilan pemohon dan maksimr.rm kredit

yang diberikan.
KPR nonsubsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. KetentLran
KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan
besarnya kredit malrpun suku bunga dilakukan
sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.
Lantas, apa saja persyaratan KPR? Secara umum,

persyapalun dan ketentuan yang diperlakukan oleh
bank untuk nasabah yang akan mengambil KPR

relatif sama, baik dari sisi administrasi maupr"rn dari
sisi penentuan kreditnya. [Jntuk mengajukan KPR,
pemohon harus melampirkan:
a. KTP suami dan atau isri (bila sudah menikah),
b. kartu keluarga,
c. keterangan penghasilan ataLr slip gaji,
d. Iaporan keuangan (untuk rvirasrn'asta),
e. NPN7P pribadi (untuk kredit di atas Rp 100
juta),
f. SPT PPh pribadi (untuk kredit di atas Rp 50
juta),
g.
fotokopi sertifikat induk dan atau pecahan
membelinyadaridzueloper),
(bila
h.fotokopisertifikat(bilajLiaI-bcliperorangan),
dan
i.
fotokopi IMB.
a.
Biaya Proses KPR
Pada umumnya, fasiliras KPR pen-rohon akan

dikenakan beberapa biaya, di antarzrnyr biaya
appraisal, noraris, pror.isi bank, asuransi kelrakaran ,
dan premi'asuransi jiwa selama masa kredit.
b,
Metode Perhitungan Bunga KPR

Secara umum, dikenal
tiga mctode pcrhitr-rngan
bunga, yairu:
1) flat,
2) effcktif, dan
3) annuitas tahunan ddn-bulanan.
Dalam praktiknya, merode sr-rku
bun ga yang
digunakan adalah suku bunga effektif atau annuiras.
c.
Keuntungan KPR
Ada beberapa keuntlrngan mcmbcli rumah dcngan KPR. Di antaranya ialah scbagai bcrikur:
1) Nasabah ticlak harus mcnyccliakan clana sc*Lra
tunai untuk mcmbcli rumah. Nasabah cukup
menyediakan Lrang muka.
192
lq3
'
Yanuar Arifin
2)
Karcna KPR memiliki jangka waktu yang panjung, angslrran yang dil:ay21 dapat diiringi
dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.
d.
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan
4)
Jangan rnelakukan transaksi iual-beli di barvah

tangan, artinya apabila rumair yzlng akan dibcli
masih clalam starus dijarninktin di bank, maka
lakukanlah pcngalihan kreclit pacia bank yana
bersangkutan dan dibuar akta jr-ral-bcli di hadapan notaris. Jangan sckaii-kali rnclakuka.r"r
transaksi pengalihan krcdir di barvah rangafl,
artinya atas dasar kepercaya;rn saja dan tanda
Lruktinya hanya bcrupa kwitansi biasa, karena
bank tidak mengakui.t.ransaksi )/ang scpcmi ini.
5.
Tips Langkah Penting,Mernbeli Rui-nah Villa
Bcrikut beberapa hal yang harus diperhatikan

jika membeli rumah dengan cara KPR:
1) Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan
bahwa sertifikat yang ada tidak berrnasalah cian
ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang
ada.
rumal-r dari det,eloPer, pastikan

balrwa deu'elojter dimaksud telah mernpunyai izinizin,'antata lain:
a) izin peruntukan tanah, seperti izin lokasi,
aspek penataljlrnaan lzrhan, site plan yang
telah disahkan, dan lain sebagainya,
2) Jika membeli
berikut penulis luga bagikan rips irir!ir Lriirii :,cdrin{

membeli rurnah atar-r viila, r,akni sr:Liiigr.ri bcril,r-it:
a.
b) pfasarana sr.rdah tersedia,

c) kondisi tanah matang,
d) sertifikat tanah minimal
Setelah mempcrtimhir.qgk.in bcrl;:rgai i,r.i. llr stbcl um rnc rrrlreli run-,.il r d ru l r:re+rillr ar :t i .i i ti ;1;,,/:, i * ny t -
SHGII atau I{GB
induk atas nama deaelriper, dan

e) IMB induk.
)) Kenali reputasi penjual (perorangan atau
Cari dan Kumpulkan Informasi
Carilah inform.asi 1,:rng icngliap dan jclas rncngcnai propcrti rurnah atilu viilir \,arrs
akan Ancia bcli.
Informasi yan.g
pentirig, antarir
Iain
deueloper).
19.+
surat-surai
Sei.<ililr ilrCitirr i. iiri:i: l;i,i i.tiii:ri', t .liakt.;k;lt'

pel.banCinga:r it:,r .: : t:,, rr r, I l r Llt.r rrgilnnyal
Oerrrlail Cj'Sc1 r cr'3rief,jlti. kit.:ilt:it; bahalt
. []atlgL]nan. ciar, Irlndisi lincltrirngan
:
sek ilar
195
Yanuar Arifin
(sertifikat/akta/girik), Iuas tanah dan bangunan, usia

rumah (baru atitu sudah berapa tal-run), dan yang
pcnting harga yang ditarvarkan oleh penjr-ralnyn'
kamar tidur, kamar mandi, keterscdiaan garasi, dan

lain sebagainya. Juga tidak kalah penting sesuaikan
dengan gaya arsitcktur, tata lctak, desain interior,
serta arah rumah yang diinginkan.
b.
LakukanPerbandingan
Carilah informasi di sekitar properti tcrsebr-Lt untuk melakukan perbandingan harga, dalam
e.
I'rubr.ingannya clengan ciesain arsitektur, kualitas bahan bangtrnan, dan kondisi lingkungan sekitar'
harga. Kemudiun batasi d4n te tapkan anggeran c{ana
Tetapkan Anggaran Dana
Dari kebutuhan Anda tersebut, lakukan
riset
untuk rurnah irnpian Andl tcrsct:ut. Kccuali bila

Anda terrnasuk kr:lektor propcrti, sebaiknya Anda
menycsuaikan anggarariltengan keadaan keuangan
c.
Pelajari Trend Harga Rumah
Ancla ir-rga pcrlu mela'kukan pcrbanclingan harga

rumah ),ang berlaku sazrt ini di wilayah yang agak
jauh dnri rumah tcrsel-rut. Dengan mengetahui harga
harga yang
iras';rran rumah, Anda bisa mengetahui
Anda c{apatkan termasuk waiar, kernahalan, atau
ticlak. Untuk mcngctalrui pasaran h'arga, Anda dapat
meminta penda;rat orang Iain, misalnya melalui agcn
properti, surat kabar, intcrnet, ata:tJ bank'
d.
Sesuaikan dengan Kebutuhan
Bila Anda akan membeli rumah atau villa

yang akan ditinggali, maka perlu mcnycsuaikan
clengan kebutulran, rnisalnya luas tanah dan luas
bangunan, besar kecilnya rumah, iumlah lantai,
l96
Anda saat ini dan Lrcberapalalurq \c depan, terutamir

bila Anda memilil-r opsi lasilitas KPR.
f,
Pilih Sistem Pembayaran
Biasanya, ada clua sistenr pcrnbayirrxp yang

umum, yaitu beli tunai atau diangsur sclama
bcberapa bulan. Cara paling aman tcntu ircli tunai
bila r-rang Anda mencukulri. Namun, iika anggnran
dana belum siap, opsi yang bisa dipilih adalah dengan
cara KPR (kredit pemilikan runrah) di bank yang
Anda percayai. Pelajari pula informasi c'lhn svaratsyarat KPR yang jelas sebelum Anda mcmutuskan
untuk mengambil KPR.
191
Hubungi Notaris/PPAT
Sctclah deal harya dan dananya pun tersedia,

maka Ancla harus menghubr-ingi notaris/PPAT untuk
legalisasi proses jual-beli rumah atati villa tersebut.
Tujuannya tidak lain untuk menjaga kcarnanzrn Ancla
dalam proscs iuai-beii rutnah, iangan szrmpai Anda
tcrjcrat hul<ttm ';tlu nrcrugi.
Baftar PustaHa
lrlog.rumah l23.com
properti.kompas.com
anneahira.com
slrarapembaruan.com
id.wikipedia.org
finance.detik.com
ridwanj uli. blogspot. com
hukumonlinc.com
Iembagabantuanhukum. org
hukr,rmproperti.com
berita-ane .com
mitrasamsat.com
palembangproperti. rvordpress. com
199
Yanuar Arifin
trafiksitc.0fe
s.nct
coropendekar2 1 2.rn'ordpress.com
bisnisukm.com
nervs.viva.co.id
finance.detik.com
200

Bahasa

1924 - Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

1924 - Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti PDF

Judul Asli:

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

va

Seputar Dokumen properti

Panduan Mengurus Dokumen Tanah

PANDUAN LENGKAP MENGURUS

ini, banyali orang tertarik untlrk

investasi di masa depan. Di antara jenis propcrti yeng

Antini, Dwi, $/ardi

Bangu ntapan Jogjakarra

banyak dilirik oleJr sejumlah kalangan di tanah air

Dalam hal ini, semua dokumen rerkait

bcrbagai pcrsoalan hurkum

kasus perscngketaan dan pemaisuan.

Oleh karena itu, s,aiib hukumnya bagi orang

berkaitan dengan aspek legalitasnya. Bahkan, lebih

gian dari aspek iegalitas properti. I)alam buku ini,

Prospek Bisnis Properti

Bab 2 Seputar Dokumen Properti

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

HGB (Hak Gr,rna Bangunan). .. . ... .. .. 10,

Pengurusan Sertifikat Thnal-r atas Nama

Pcngurusan Pcrrv'.rkafan Thnah.

Pembuktian Hak Lama pada Pcndaftaral

Hak atas Tanah

Mengurus Sertifikat agar Tidak

A. Dokumen Rumah atau Bangunan dalam

Jenis Pajak yang Dibayar Pernilik

Bab 5 Jurus Jitu Membeli Properti yarg

Jitu lMcmbeli Rum:rh dan

nrosnelr Bisnis Prorcrti

ff;d"t tah dipungkiri jika prospck bisnis properti

sukr-r bLrnga. dat-i

bisnis properti cli Indoncsia mcrupakan 1,'.1119 paling

bcrlornl:a-1omba schingga konsumcn c-limlln.iakan.

y2rng bisa mcmberi

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

pcr tahun, sedangkan suplai l-ranya 80 ribr-r pcr tahun.

masii-r ada diJaboclctabck.

Panangian rllcn-rpcrkirakan bahu,a daIam scpr-rlr-rh

tahun kc dcpan, pcnduduk Jabodctabck clapat

Di lndonesia semua segmen pasar

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

menciptakan tingkat pengembalian yang optimal.

daerah yang memiliki tingkat pengembalian sewa

wakan 6juta per bulan, sedangkan cicilan ke bank

Properti seperti iru, menurur Panangian, di

Hal yang penting ialah cara kita mempelajari daerah

Sclain itu, investor Indoncsia tidak pcrlti khawatir

dcngan scrbuan investor asing di bidang properti.

prop"rt1 lncJonesia menjadi yang terbaik

\ di dunia. Peftama, masih ada 14 juta dari

Sebab, pasokan '.--

'i setidaknya ada tiga alasan prospek bisnis

61 jula keluarga di lndonesia yang

belum memiliki rumah

menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah

Meskipun berinvestasi properri hampir bisa

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti

mcnilik proyek-pro1,ek yang pernah ditangani oleh

dikatakan oleh Liana, Sale.r and Promotion Section Head

Menurut Kamus Besar Bal'rasa Indoncsia (KBBI),

Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti