Anda di halaman 1dari 13
aN NTN PETE “RUMAH SUSUN UU No. 16/1985 & UU No Pee ere ei ebutuhan papan, atau perumahan, pada hakikatnya merupakan salah satu dari tiga kebutuhan utama manusia Di Indonesia, dengan luas wilayah daratan mencapai 1.922.570 km2, penyediaan lahan untuk perumahan pada Sppreticsk terasa sebagai sebuah masalah. Begitu banyak ‘area yang dapat dibuka untuk mengakomodasi kebutuhan masyarakat akan perumahan. Namun seiring dengan pertumbuhan penduduk yang terus meningkat, persoalan fiaan lahan bagi perumahan terutama di kota-kota f akhinya menjadi masalah yang pelik untuk dihadapi arakat dan pemerintah. fenomena ini akhirnya mengantarkan pada kondisi yang bah _konsep berpikir tentang pembangunan gpoian sebagaimana terjadi di negara-negara eropa atau sta-kota besar di negara maju. Konsep Perumahan tidak gi dibangun dengan arah pertumbuhan berpola horisontal, jelainkan dibangun dengan pola vertikal untuk dapat vengatasipersoalan keterbatasan tanah dan tuntutan pemenuhan kebutuhan rumah yang semakin meningkat ja aspek hukum akan menjadi salah satu persoalan yang iting, karena rumah-rumah yang dibangun bersusun ke atas, tentu saja akan memerlukan konsepsi dan rumusan hukum yang berbeda dengan rumah yang dibangun secara konvensional. Berkaitan dengan itu, di Indonesia pengaturan Rumah Susun telah diatur dalam dua Undang-Undang, yakni Undang- undang No. 16 Tahun 1985, dan UU No. 20 yang lahir 26 tahun kemudian (2011). ‘Adanya perubahan undang-undang yang muncul dalam kurun waktu cukup panjang itu, secara logis menunjukkan kelahirannya tentu didasari perubahan-perubahan yang terjadi dalam perkembangan masyarakat dan perumahan susun selama 26 tahunitu. Karena itulah makalah singkat ini, akan mencoba meneliti dan memaparkan apa perbedaan-perbedaan dari kedua undang- undang tersebut, untuk dapat memahami apa esensi perubahan yang terjadi di dalam masyarakat dalam kaitannya dengan rumah susun. MAGISTER KENOTARIATAN - UNIVERSITAS INDONESIA, 2015 © 16 Tahun uusun lahir da kepedulian tinggi. Konsep pengembangan hukum, menciptakan hak kebendaan baru yaitu satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dari tanah dan menciptakan badan hukum baru yaitu Perhimpunan Penghuni. Dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangganya dapat bertindak keluar maupun kedalam atas nama pemilik satuan rumah susun, berwenang mewujudkan ketertiban dan. ketentraman dalam kehidupan di rumah susun. . Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembebanan hipotik atau fiducia atas tanah beserta gedung yang masih akan dibangun. iah Hukum Cree) Dalam perjalanannya, UU No. 16/1985 ini lebih banyak dijadikan pedoman oleh pengembang swasta dibanding pemerintah. Karena di dalam Undang-undang ini diantaranya diatur urusan pemilikan, penghunian, pengalihan, dan lain-lain yang sebenarnya bukan jadi domain Perumahan Rakyat. Apalagi dalam prakteknya kemudian pembangunan rumah susun diselenggarakan melalui sistem penyediaan perumahan publik oleh otoritas publik yang menerbitkan hak sewa dan hak pakai jangka panjang, Pihak pemerintah sendiri lebih banyak menggunakan undang-undang ini untuk menjustifikasi_ proyek-proyek konstruksi Rumah Susun, dan bukan pengembangan Sistem Penyediaan Perumahan Publik sebagai bay multi-moda housing delivery system sebagaimana arah awal pembentukan undang-undang ini yang ingin mengatur pembangunan rumah susun sebagai implementasi kebijakan perumahan umum (public housing). Akhirnya, tanpa suatu kerangka sistem penyediaan, menara-menara rumah susun terus dibangun menggunakan pendekatan proyek tanpa kejelasan kelompok sasaran dan sistem pengelolaannya. Asas kesejahteraan umum keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan yang dikehendaki undang-undang tidak lagi mampu diimplementasikan, sehingga secara faktual Undang-undang No. 16 Tahun 1985 ini dirasakan sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang dalam penghunian, kepemilikan, dan pemanfaatan rumah susun , dan pada gilirannya mendorong lahirnya Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011. MAGISTER KENOTARIATAN 2015 UNIVERSITAS INDONESIA atu esensi dalam perubahan Undang- Undang Rumah Susun dengan diterbitkannya UU No. 20/2011 adalah tujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau, meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang, mengurangiluasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh, mengarahkan iah Hukum pengembangan kawasan perkotaan, memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi, memberdayakan para pemangku kepentingan, serta memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun. Untuk mencapai tujuan itu berbeda dengan UU No, 16/1985, UU No. 20/2011 memberikan kewenangan yang luas baik kepada Pemerintah Pusat maupun kepada pemerintah daerah untuk melakukan penyelenggaraan rumah susun dengan memberikan aturan pembiayaan yang dapat berasal dari anggaran pendapatan dan belanja negara maupun anggaran pendapatan dan belanja daerah. Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur penyelenggaraan rumah susun secara komprehensif meliputi pembinaan, perencanaan, pembangunan, penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan, pengelolaan, peningkatan kualitas, pengendalian, kelembagaan, tuges dan wewenang, hak dan kewajiban, pendanaan dan sistem pembiayaan, dan peran masyarakat. Hal mendasar yang diatur dalam Undang-Undang ini, antara mengenai jaminan kepastian hukum kepemilikan dan kepenghunian atas sarusun bagi MBR; adanya badan yang menjamin penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus; pemanfaatan barang milik negara/daerah yang berupa tanah dan pendayagunaan tanah wakaf; kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersial untuk menyediakan rumah susun umum; pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus; bantuan dan kemudahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR); serta perlindungan konsumen, MAGISTER KENOTARIATAN 2015 UNIVERSITAS INDONESIA ray Perubahan -perubahan penting Perluasan Ruang Lingkun UU No. 16/1985 mengatur mengenai pengaturan’ dan pembinaan, pembangunan, pembebanan’ hipotik dan fidusia, penghunian dan pengelolaan, serta pengawasan, Pasal 4, UU No. 20/2011 menyebutkan Lingkup pengaturan undang-undang ini meliputi pembinaan, perencanaan, pembangunan, penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan, pengelolaan, peningkatan kualitas, pengendalian, kelembagaan, tugas dan wewenang, hak dan kewajiban, pendanaan dan sistem pembiayaan serta peran masyarakat. Pasal 1, Ketentuan Umum, UU No. 16/1985 masih mencantumkan pengertian hipot Pasal 1, angka 7: "Hipotik" adalah hak tanggungan yang pengertiannya sesuai dengan Pasal 1162 Kitab Undang- undang Hukum Perdata Indonesia yang selama pengaturannya belum dilengkapi dengan Undang- undang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, ‘menggunakan ketentuan-ketentuan tentang hipotik dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang belum ada pengaturannya dalam Undang-undangini. dan dan fidusia Pasal 1 angka8: “Fidusia" adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda berdasarkan kepercayaan yang disepakati sebagai jaminan bagi pelunasan piutang kreditur. ‘UU No. 20/2011 tidak mencantumkan pengertian Hipotik dan Fiducia dalam ketentuan umumnya. MAGISTER KENOTARIATAN - UNIVERSITAS INDONESIA, 2015 POEL CCUM LOL Pasal 2 UU No.16/1985 dikatakan bahwa “Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umur keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan.” Pasal 2 UU No. 20/2011 menyebutkan 13 asas dengan lebih terperinci “Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada (a) kesejahteraan; (b) keadilan dan pemerataan; (c) kenasionalan; (d) keterjangkauan dan kemudahan; (e) keefisienan dan kemanfaatan; (f)kemandirian dan kebersamaan; (g)kemitraan; (h) keserasian dan keseimbangan; (i) keterpaduan; (j)kesehatan; (k)kelestarian dan berkelanjutan; (W) keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; (m) keamanan, ketertiban, dan keteraturan.’ iah Hukum Cree) UU No.16/1985 tidak mengenal penggolongan rumah susun, dan hanya memberi pengertian rumah susun secara umum. Pasal 1 angka 1: "Rumah Susun" adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian- bersama, benda-bersama dan tanahbersama. UU No. 20/2011, memperluas definisi rumah susun, dengan memberikan definisi tentang rumah susun, sumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial Pasal (1) angka: (7). Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. (8). Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. (9). Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawainegeri. (10). Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan. MAGISTER KENOTARIATAN 2015 UNIVERSITAS INDONESIA 1 i P| = o = = e P| a 2 ] E S a = eS r s e = Fy 4 Penambahan Tujuan Pasal 3 UU No.16/1985 dikatakan bahwa: “Pembangunan rumah susun bertujuan untuk (1) a. memenuhi kebutuhan perumahan yang. layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjami kepastian hukum dalam pemanfaatannya; b. meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah pekotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang, (2) Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat, dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat (1 hurufa).” aga Tuga Mata Kuliah Hukum Agraria Pasal3 UUNo. 20/2011 meenyebutkai “Penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk: (a) menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya; (b) meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan_prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; (c) mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; (d) mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbaneg, efisien, dan produkt: (e) memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi BR; (f) memberdayakan para pemangku kepentingan dibidang pembangunan rumah susun; (g) menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan (h) memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.” MAGISTER KENOTARIATAN 2015 UNIVERSITAS INDONESIA 1 i P| = o = = e P| a 2 ] E S a = eS r s e = Fy 4 Pasal 12 ayat 1 UUNo. 16/1985 “Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanzh tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan (a) dibebani hipotik, jka tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan; (b) dibebani fidusia, jka tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara” Pasal 47 ayat 5 UU No. 20/2011 dikatakan bahwa “SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan” UU No.16/1985 memuat ketentuan pembebanan dengan hipotik dan fidusia dalam sebuah bab khusus. UU No, 20/2011 tidak mengatur hipotik dan fiducia dari rumah susun, namun_memuat satu Mata Kuliah Hukum Agraria & Tanah Wakaf Pasal 7 ayat 1 UU No. 16/1985 menyebutkan. “Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Pasal 18 UU No. 20/2011 dimungkinkan membangun rumah susun di atas tanah wakaf dantanah Negara: atas tanah sebagaimana 17, rumah susun umum khusus dapat dibangun MAGISTER KENOTARIATAN 2015 UNIVERSITAS INDONESIA a = I i o 7 = es ri | = = = oe a o I s = oS Ez Co a een Cree) Pasal 4 UU No. 16/1985 menetapkan: (1) Pemerintah melakukan pengaturan dan pembinaan rumah susun. (2) Pemerintah dapat menyerahkan kepada Pemerintah Daerah untuk melaksanakan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (a). (3) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pasal 6 UU No. 20/2011 memberikan pengaturan: (1) Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayé (2) meliputi a. perencanaan; b. pengaturan; c.pengendalian; dan d. pengawasan (2) Dalam melaksanakan pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Menteri melakukan koordinasi lintas sektoral, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan, baik vertikal maupun horizontal. Pemanfaatan Barang Milik Negara/ Daerah & Tanah Wakaf Pasal6 UU No. 16/1985 memberikan persyaratan yang sangat minimalis (2) Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknisdan administratit (2) Ketentuan-ketentuan pokok tentang persyaratan teknis dan administratif sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah, UU No. 20/2011 lebih merinci persyaratan tersebut dengan memberi pengaturan -7 pasal untuk persyaratan administratif (Pasal 28 s/d Pasal 34) -? Pasal persyaratan teknis (Pasal 35 & Pasal 36) serta -2 pasal persyaratan ekologis (Pasal 37 & 38) 3b 1 i P| = o = = e P| a 2 ] E S a = eS r s e = Fy 4 Pasal 5 UU No. 16/1985 disebutkan: (1) Rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat terutama agi yang herpenghacilan rendah (2) Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu, serta ‘Swadaya Masyarakat.” Pasal 1 angka 15 UU No. 20/2011 memberi pengaturan: “Pelaku pembangunan rumah susun yang selanjutnya disebut pelaku pembangunan adalah, setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan permukiman,” Pasal 15 UU No. 20/2011: “(1) Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah. ; (2) Pembangunan rumah susun umum. sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang dilaksanakan oleh setiap orang mendapatkan kemudahan dan/atau bantuan pemerintah; (3) Pembangunan rumah susun umum dan rumah, susun khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha’ Undang-Undang yang baru ini seolah hanya mementingkan golongan tertentu bukan masyarakat yg berpenghasilan rendah karena memberikan kewenangan yg luas kepada pemerintah. Mata Kuliah Hukum Agraria UU No. 16/1985 tidak memberikan aturan pembangunan dengan modalasing. UU No. 20/2011 memungkinkan penanam modal asing sebagai pemodal dalam pembangunan rumah susun. Pasal 41 mengatur: “Pembangunan rumah susun dapat dilakukan melalui penanaman modal asing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.” MAGISTER KENOTARIATAN - UNIVERSITAS INDONESIA, 2015 Perubahan -perubahan penting UU No. 16/1985 tidak memberi pengaturan tentang pemasaran jual beli rumah susun sedangkan pada UU No. 20/2011 terdapat bagaimana pemasaran rumah susun tersebut dapat berlangsung, yang diatur dalam pasal- pasa: Pasal 42 UUNo. 20/2011 1) Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan, 2) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus ‘memiliki: ray (a) kepastian peruntukan ruang; (b) kepastian hak atas tanah; (c) kepastian status penguasaan rumah susun; (d) perizinan pembangunan rumah susun; dan (e) jaminan atas pembangunan rumah susun darilembaga penjami 3) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2), segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPIB) bagi parapihak. Pasal 43 UU No. 20/2011 1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan not 2) PIB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah_ memenuhi persyaratan kepastian atas: (a) status kepemilikan tanah; (b) kepemilikan IMB; (c) ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; (d) keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan (e) hal yang diperjanjikan. Pasal 44 UU No. 20/2011 1) Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB). 2) Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) apabila telah diterbitkan: (a) Sertifikat Laik Fungsi; dan (b) SHM sarusun atau SKBG sarusun. MAGISTER KENOTARIATAN - UNIVERSITAS INDONESIA, 2015 a p= = = oy 7 = os ri J = s = y a o — cf = se A co a Pasal 9UU No. 16/1985 mengatur tentang tanda buktihak milik atas satuan rumah susun- 1) Sebagai tanda bukti hak milik atas rumah susun sebagaimana dimaksud dalam 8 diterbitkan sertifikat hak milik atas rumah susun. 2) Sertifikat hak milik atas satuan rumah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) atas: a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960; b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimilki . Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah- bersama yang bersangkutan; kesemuanya’ merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Dalam UU No. 20/2011 tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara. Dimana untukRusun yang didirikan di atas tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah’ hak pengelolaan diterbitkanSHM sarusun. Dan untuk sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun. Pasal47 UUNo. 20/2011: 1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai div atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun. 2)SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hakatastanah. 3)SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang ¢. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. 4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota. 5) SHM sarusun’ dapat dijadikan. jaminan uutang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan. Pasal 48 UU No. 20/2011 1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun. 2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud Pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiriatas: a. salinan buku bangunan gedung b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah; . gambar denah lantai pada tingkat eumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. 3) SKBG sarusun. sebagaimana. dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. 4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dijadikan jaminan utang dengan) dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 5) SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum. 2015 MAGISTER KENOTARIATAN - UNIVERSITAS INDONESIA, Perubahan -perubahan penting Di dalam UU No. 16/1985 dikatakan bahwa penjualan satuan rumah susun dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah karena dalam Undang-Undang ini penjuatan hanya dapat dilakukan apabila telah selesai pembangunannya. Pasal 43 ayat (1) UU No. 20/2011 dikatakan “proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB- yang dibuat di hadapan Notaris” Dan dalam Penjelasan Pasal 44 ayat (1) dikatakan “setelah pembangunan rumah susun selesai proses jual beli dilanjutkan dengan pembuatan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT untuk SHM sarusun dan Notaris untuk SKBG sarusun sebagai bukti peralihan hak.” Pasal 18 ayat (1) UU No. 16/1985 dikatakan bahwa “Satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah” artinya Satuan rumah susun yang telah dibangun, baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan. Sedangkan izin kelayakan untuk dihuni baru’ dapat diberikan setelah selesai dibangun dan diadakan pemeriksaan terbukti sesuai dengan persyaratan dan ketentuan yang tercantum dalam Surat Izin Mendirikan Bangunan, UU No. 20/2011 dalam» pasal-42 dan 43 mengatakan bahwa pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan dengan syarat pelaku pembangunan herus setidak-tidaknya-memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah’ susun, perizinan pembangunan rumah susun, dan jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin, dan keterbangunan’ paling sedikit 20% (dua puluh persen). Utena tee) Kewajiban dan Larangan bagi Pelaku Pembangunan Rumah Susun UU No. 20/2011 apa yang menjadi kewajiban Pelaku Pembangunan Rumah Susun dijaga oleh undang-undang. Hal ini untuk melindungi para masyarakat yang ingin membeli rumah susun tersebut. Pelindungan ini dapat dilihat dalam Pasal 109 hingga Pasal 117 UUNo. 20/2011. Pasal 97. UU No. 20/2011 dikatakan “bahwa setiap pelaku. pembangunan rumah. susun komersial dilarang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16ayat (2) UU Rusun.” Dan pada pasal 109 UU No. 20/2011 dikatakan “Setiap pelaku pembangunan rumah susun komersial yang mengingka kewajibannya untuk menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total/luas lantai_ rumah susun komersial yang dibangun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 97 UU Rusun dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau denda paling banyak Rp 20.000.000,000,00 (dua puluh miliar Rupiah).” 2015 MAGISTER KENOTARIATAN - UNIVERSITAS INDONESIA,