Anda di halaman 1dari 16

PENILAIAN LAPANGAN GOLF

Dewasa

ini industri lapangan golf telah berkembang pesat di berbagai

daerah di Indonesia. Bahkan keberadaan lapangan golf ini tidak hanya terdapat di
kota-kota besar seperti Jakarta saja, namun banyak sekali lapangan golf bertaraf
internasional dibangun di daerah-daerah di luar Jakarta yang mempunyai daya tarik
alam yang lebih baik. Sampai akhir tahun 1998 jumlah lapangan golf yang ada di
Indonesia diperkirakan lebih dari 100 buah yang tersebar di 18 propinsi. Para
pemilik dan pengelola lapangan golf mengorganisasikan dirinya dalam APLGI, yaitu
Asosiasi

Pengelola

Lapangan

Golf

Indonesia

(Indonesia

Golf

Course

Association).Kenyataan ini menunjukkan bahwa olah raga yang tergolong mahal ini
telah memasyarakat seiring dengan semakin baiknya tingkat ekonomi masyarakat.
Selain khusus dibangun untuk tujuan komersial, penyediaan sarana olah
raga golf ini juga kerapkali disediakan sendiri oleh beberapa instansi-instansi atau
perusahaan-perusahaan untuk memberi kemudahan kepada karyawan atau
pegawainya meskipun standarnya tidak sebaik yang dibangun oleh pengembang
swasta

untuk

tujuan

komersial.

Walaubagaimanapun

lapangan

golf

tetap

merupakan jenis properti yang memerlukan investasi yang cukup tinggi untuk
membangunnya, untuk itu lapangan golf memerlukan perhitungan yang cermat
dalam menilainya karena lapangan golf mempunyai kekhususan tersendiri.
Kekhususan ini bukan saja karena lapangan golf dilengkapi bangunan penunjang
yang mempunyai konstruksi khusus (unik) tetapi juga nilai pengembangan dari
tanah lapangan golf yang memerlukan biaya investasi yang cukup besar.

1. KOMPONEN DALAM LAPANGAN GOLF


Secara fisik kawasan lapangan golf dapat dibagi ke dalam 3 jenis kawasan,
yaitu kawasan yang sudah dikembangkan, kawasan yang belum dikembangkan dan
kawasan yang tidak dapat dikembangkan.

1.1.

Kawasan yang sudah dikembangkan

Kawasan yang sudah dikembangkan ini terdiri dari beberapa bagian atau komponen
sebagai berikut :
a.
i).

Kawasan lapangan golf


Bunker adalah rintangan atau jerapan pasir yang dibuat sebagai rintangan
untuk mempersulit dalam permainan golf . Bentuk dari bunker ini adalah
bervariasi, ada yang berbentuk elip atau tidak beraturan, yang dibuat seperti
danau pasir atau yang sejenisnya dengan ketebalan 15-20 cm.Luas bunker
ini bervariasi dan sesuai dengan rancangan disain, tetapi pada umumnya
berkisar 100 m2. Bunker juga dilengkapi dengan sistem drainase, yaitu selain
berupa jalur-jalur pipa dan batu-batu juga dilapisi geotextile untuk menahan
hilangnya pasir ke jalur drainage.

ii).

Fairway adalah bidang tanah berumput yang khusus dipersiapkan sebagai


daerah dimana pemain selalu melewati untuk melakukan pukulan ke 2 dan
seterusnya atau daerah yang menghubungkan hole dan tee box, tidak
termasuk hazard. Fairway bentuknya adalah disesuaikan dengan disain
dengan lebar normal sekitar 30 - 40 m dengan luas keseluruhan sekitar 9
10 hektar atau 15 20% dari area tiap hole. Sistem drainase pada areal ini
lebih sederhana daripada di green atau tee box.

iii).

Green adalah lokasi di mana lubang tempat memasukkan bola sebagai akhir
permainan disetiap hole. Kawasan green ini biasanya mempunyai jenis
rumput khusus yang halus dan dipotong dengan ketebalan tertentu disekitar
hole tempat bola dimainkan. Jenis rumput yang sering dipergunakan adalah
Hybrida,Bermuda, Tifdward, Tifdgreen, Zoysia Matrella, dan sejenisnya yang
membuat biaya pembuatan lebih mahal dibanding dengan bagian lainnya.
Green ini biasanya berbentuk elips tidak beraturan dengan luas berkisar
antara 400 - 700 m2.

iv).

Tee Box adalah tempat dimana para pemain mulai memukul bola untuk
pertama kali. Tiap hole biasanya terdapat 3 sampai dengan 4 tee box, yaitu
Merah, Biru, Putih dan Kuning dan dibedakan untuk profesional atau amatir
baik laki-laki, perempuan maupun untuk taraf yunior.

v).

Rough adalah hamparan rumput disekitar green, tee box dan fairway dan
2

area lain yang ada dilapangan golf dengan karateristik

umum dan

memerlukan perawatan yang relatif minimal. Rough merupakan luas area


terbesar dibandingkan area lain, yaitu sekitar 20 hingga 40 hektar. Sistem
drainase difungsikan bila diperlukan saja dan media lainnya hampir sama
dengan fairway, yang membedakan hanyalah ketinggian potongan rumput di
mana fairway hanya 9 17 mm sedangkan rough lebih besar dari 25 mm.
vi).

Bushes adalah jerapan untuk mempersulit permainan yang terdiri atas


semak-semak, love grass, sereh wangi, akar wangi dan widelia. Area ini
biasanya disebut sebagai penalty area/out of boundary (OB) dan berfungsi
juga sebagai pelengkap.

vii).

Lake atau danau adalah areal yang berfungsi untuk memperindah dan
mempersulit lapangan serta berfungsi juga sebagai muara dari jalur-jalur
drainase. Danau ini dibuat dengan menggali dengan kedalaman tertentu dan
diisi air. Danau satu dengan danau lainnya saling dihubungkan dengan aliran
seperti sungai atau sistem pemipaan khusus. Danau yang terdapat dalam
lapangan golf ini dibedakan menjadi 2 (dua), yaitu danau alamiah (natural
lake) dan danau buatan.

viii).

Hole adalah tempat dimana bola dimasukkan

ke dalam lobang tertentu,

jumlah hole adalah 9 , 18, 27, dan 36 . Lubang / hole ini mempunyai diameter
10,8 cm dan kedalaman 10 cm. Jumlah hole ini menentukan besar kecilnya
suatu lapangan golf, dan luas lapangan yang digunakan satu hole berkisar
antara 2 s/d 3 Ha tergantung dari kontur tanahnya. Panjang seluruh hole
untuk lapangan dengan 18 hole adalah 5,9 s/d 6,2 KM.
b. Kawasan untuk fasilitas
i).

Driving Range adalah tempat berlatih memukul bola bagi pemain pemula.
Driving range ini biasanya berupa sebuah lapangan yang dikelilingi pagar
kawat yang cukup tinggi dengan sebuah kanopi sebagai tempat pemukulan
bola. Panjang driving range ini bisa mencapai 225 m 250 m.

ii).

Club House adalah bangunan utama dimana pada lapangan golf yang
berfungsi sebagai tempat berkumpulnya pemain golf dan biasanya terdiri dari
kantor, restauran, mini bar, ruang pertemuan, pusat kebugaran (fitness
center), tempat penyimpanan pakaian (locker room),kios penjualan dan
3

penyewaan alat-alat golf (proshop),lobby room dan sebagainya.


iii).

Fairway House adalah pondok atau semacam kanopi yang dibangun dekat
fairway.

iv).

Kolam renang, yaitu kolam renang yang disediakan sebagai fasilitas


pelengkap dari lapangan golf dan berfungsi juga sebagai kawasan rekreasi.

v).

Kidsports/Sport Club, yaitu fasilitas lapangan golf berupa bangunan khusus


yang difungsikan untuk area permainan anak-anak.
Caddy adalah orang yang bertugas untuk membantu para pemain.

c. Kawasan untuk jalan


i).

Jalan utama, yaitu jalan yang menghubungkan antara lokasi properti ke jalan
raya.

ii).

Jalan sekunder/maintenance, yaitu jalan-jalan lingkungan di kawasan


lapangan golf yang berfungsi sebagai penghubung antar saru tempat dan
tempat lainnya di dalam kawasan lapangan golf atau berfungsi juga sebagai
akses dalam melakukan pemeliharaan lapangan golf.

iii).

Golf

cart

path,

adalah

jalan

khusus

bagi

kendaraan

golf

yang

menghubungkan antara satu bagian ke bagian dari suatu hole atau


penghubung antar hole .
iv).

Tempat parkir, adalah tempat yang dikhususkan untuk parkir kendaraan


bagi pengunjung.

d. Kawasan untuk bangunan penunjang


i).

Bangunan pemeliharaan (maintenance building) yaitu bangunan yang


khusus diperuntukkan bagi unit pemeliharaan kawasan golf.

ii).

Jembatan dan terowongan (kalau ada)

iii).

Caddy House adalah tempat dimana para caddy berkumpul.

iv).

Starter house/generator room, yaitu unit bangunan yang dipergunakan


untuk rumah generator set (genset) sebagai pensuplai listrik.

v).

Pump house, yaitu unit bangunan yang dipergunakan khusus untuk unit
penyediaan air, baik untuk pemeliharaan maupun untuk konsumsi.

vi).

Bak penampungan air, yaitu tandon air yang dibuat khusus untuk
4

menampung air sebelum disalurkan untuk kegunaan pemeliharaan lapangan


golf.
1.2.

Kawasan yang belum dikembangkan


Kawasan ini meliputi kawasan yang diperuntukkan untuk tujuan perluasan

lapangan golf, pengembangan fasilitas dan lain sebagainya. Kawasan ini secara
legalitas sudah menjadi bagian dari lapangan golf tetapi belum dimanfaatkan.
1.3.

Kawasan yang tidak dapat dikembangkan


Kawasan yang tidak dapat dikembangkan ini adalah kawasan yang

merupakan bagian dari lapangan golf yang secara fisik , secara legalitas dan secara
finansial tidak memungkinkan untuk dikembangkan. Kawasan ini meliputi tebing
curam, jurang, hutan, sungai, tanah terjal dan batu-batuan.
Selain hal di atas, beberapa pengertian lain yang perlu dipahami dalam
penilaian lapangan golf adalah beberapa istilah dan item yang terkait dengan
lapangan golf, yaitu :
i).

Par adalah jumlah standar pukulan untuk mencapai hole tertentu, jumlah par
berkisar antara 3 s/d 5 per hole tergantung dari tingkat kesulitan tiap hole.
Menurut standar internasional untuk 18 hole biasanya terdapat 72 par.

ii).

Sprinkler adalah alat penyiraman rumput. Jarak satu sprinkler dengan


sprinkler lainnya berkisar antara 15 s/d 25 meter. Rata-rata dalam 18 hole
diperlukan 300 buah sprinkler.

iii).

Jenis rumput yang ditanam dalam lapangan golf : Hybrid bermuda, Tifd warf,
tifdgreen, thifdoft, Zoysia Matrela dll.

iv).

Caddy adalah orang yang bertugas untuk membantu para pemain dengan
mendapatkan sejumlah fee/imbalan.

2.

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI LAPANGAN GOLF


5

Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai lapangan golf adalah :


a. Lokasi
Faktor yang sangat menentukan nilai lapangan golf, khususnya terhadap nilai
tanahnya adalah faktor lokasi. Faktor lokasi ini terkait erat dengan prasarana dan
infrastruktur yang tersedia disekitar lapangan golf serta terkait juga dengan fasilitas
pencapaian, prestij lokasi dan goodwill kawasan (view).Karena pengembangan
lapangan golf ini memerlukan lahan yang sangat luas, maka lapangan golf sering
terletak di pinggir kota (sub urban) atau bahkan di luar kota (rural area). Namun
demikian, terdapat juga lapangan golf yang terletak di tengah kota seperti Senayan
Golf Course dan Jakarta Golf Club (Rawamangun). Dalam perkembangan saat ini,
pengembangan lapangan golf banyak disatukan dengan pembangunan kompleks
rekreasi dan peristirahatan sehingga lapangan golf banyak ditemukan di kawasan
perbukitan (Jagorawi Golf Course & Country Club dan Gunung Geulis Country
Club), di tepi pantai (Padang Golf Jaya Ancol, Pantai Indah Kapuk Golf Course dan
Nirwana Bali Golf), atau di suatu pulau seperti Tering Bay Golf Resort, Paradise Golf
Resort, Tanjong Country Club dan Indah Puri Golf yang semuanya terdapat di pulau
Batam, serta kadang juga merupakan bagian dari hotel atau tempat penginapan
seperti Hyatt Golf Course di Yogyakarta dan Finna Golf di Pandaan- Pasuruan.
Dengan memperhatikan faktor lokasi maka dapat diketahui harga dasar tanah
lapangan golf.
b. Landscape/design
Daya tarik utama lapangan golf terletak kepada keindahan, tantangan,
keasyikan dan juga daya tarik disain dan penataan (landscape) yang bagus. Gaya
arsitektur dan disain suatu lapangan golf sangat menentukan keunggulan suatu
lapangan golf. Disain dan arsitektur yang digemari adalah yang menimbulkan suatu
tantangan di setiap hole dan keindahan pemandangan di setiap sudut lapangan.
Tantangan

ini bisa berupa rough yang didominasi pepohonan yang tinggi dan

rimbun, tersedianya bunker besar dan kecil dan tantangan lainnya.


c. Fasilitas yang tersedia
Tersedianya jumlah fasilitas yang lengkap akan mempengaruhi daya tarik
tambahan bagi pemain dan pengunjung lapangan golf. Jumlah fasilitas yang
6

tersedia mempengaruhi standar suatu lapangan golf serta ketersediaan bangunan


fasilitas yang lengkap otomatis akan menambah nilai lapangan golf.
d. Prospek
Golf adalah olahraga yang memiliki aturan dan etika yang ketat. Bahkan dari
golf dapat diambil pelajaran dan filosofi dalam menjalani kehidupan dan bisnis.
Selain sebagai salah satu cabang olah raga, golf lebih condong menjadi gaya hidup
masyarakat kelas menegah keatas. Setidaknya hal inilah yang mempengaruhi
pertumbuhan lapangan golf selain dipengaruhi oleh pertumbuhan jumlah pegolf
pemula dan banyaknya turnamen.
3.

STANDAR LAPANGAN GOLF

Lapangan golf biasanya dilakukan pengklasifikasian berdasarkan pada disain,


landscape dan tehnik pemeliharaannya menjadi 4 (empat) kriteria, yaitu :
a. Standar Internasional (kelas 1)
Lapangan golf dengan standar internasional adalah lapangan golf yang
memiliki kriteria :

Disain menggunakan arsitek/konsultan standar internasional.

Landscape dan sistem drainase sngat baik.

Tehnik pemeliharaan( maintenance) sangat baik.

Contoh dari lapangan golf bertaraf internasional ini adalah Perkumpulan Golf
Pondok Indah (Jakarta) dan Damai Indah Golf & Country Club (BSD-Tangerang).
b. Standar Baik (kelas 2)
Lapangan golf dengan standar ini mempunyai kriteria sebagai berikut :

Disain menggunakan arsitek/konsultan standar internasional.

Landscape dan sistem drainasenya baik.

Tehnik pemeliharaannya juga baik.

Contoh lapangan golf memiliki standar baik ini antara lain Senayan Golf Course
(Jakarta) dan Bandung Giri Gahana Golf & Countri Club (Bandung).
c. Standar Sedang (kelas 3)
7

Lapangan golf dengan standar ini mempunyai kriteria sebagai berikut :

Disain menggunakan arsitek/konsultan standar lokal.

Landscape dan sistem drainasenya cukup baik.

Tehnik pemeliharaannya juga sedang.

Contoh lapangan golf memiliki standar sedang ini antara lain Palembang Golf
Club dan Pamela Golf Club.
d. Standar Sederhana (kelas 4)
Lapangan golf dengan standar ini mempunyai kriteria sebagai berikut :

Disain menggunakan arsitek/konsultan standar lokal.

Landscape dan sistem drainasenya sederhana.

Tehnik pemeliharaannya juga sederhana.

Contoh lapangan golf memiliki standar sederhana ini antara lain lapangan golf
milik Krakatau Steel dan lapangan golf Pupuk Kujang.
4.

PENGUMPULAN DATA
Dalam pelaksanaan penilaian atas lapangan golf maka terlebih dahulu

dilakukan pengumpulan data-data yang nantinya akan digunakan sebagai dasar


penentuan nilai. Data-data yang dimaksud diatas dapat digolongkan menjadi 4
(empat ), yaitu :
a.

Data tanah

b.

Data lapangan golf

c.

Data bangunan pendukung.

d.

Data pendapatan

a. Data Tanah
Data tanah yang perlu dikumpulkan dalam menilai lapangan golf adalah :
(1).

Data fisik yang meliputi luas,lokasi, kontur, aksesibilitas dan ada tidaknya
danau.

(2). Data harga pasaran tanah yang meliputi :


a. Harga dasar tanah yang digunakan untuk lapangan golf.
b. Harga pasaran tanah untuk kawasan diluar kawasan bermain, yaitu :
8

- Tanah cadangan
- Tanah untuk club house
- Tanah kavling
b. Data Lapangan Golf
Data lapangan golf yang perlu dikumpulkan adalah :
(1)

Rincian luas tee, green, practice green, fairway, bunker, danau dan
jumlah sprinkler untuk masing-masing hole

(2)

Jenis rumput untuk green/practice green, tee dan fairway.

(3)

Data instalasi sprinkler, meliputi :


(a) Jumlah hole
(b) Panjang hole dan jumlah sprinkler tiap-tiap hole .
(c) Pipa utama : diameter, harga pipa & upah pasang, jumlah pipa
(d) Pipa lain-lain : diameter, harga pipa & upah pasang , jumlah pipa
(e) Harga sprinkler
(f) Jumlah dan identifikasi tutup kran
(g) Pipa luar hole ke ruang pompa / kolam.
(h) panel,pompa dan ruang pompa.

(4)

Ponds / bunker, meliputi jenis, luas dan kondisi.

(5)

Cart Paths, meliputi : luas, jenis perkerasqan dan kondisi.

(6)

Data lain yang berkaitan langsung dengan nilai lapangan golf.

c. Data Bangunan Pendukung


Yaitu data-data berkaitan dengan konstruksi utama; tahun dibangun;kondisi;
luas; material dinding, atap, lantai, langit-langit dari bangunan-bangunan pendukung
yang meliputi :
(1)

Club house

(2)

Restoran

(3)

Caddy house

(4)

Cottage

(5)

Pump house

(6)

Tempat istirahat / coffee shop

(7)

Driving range

(8)

Kolam renang
9

(9)

Bangunan - bangunan lain.

d. Data Pendapatan
Yaitu meliputi data-data sebagai berikut :
(1)

Iuran untuk menjadi anggota

(2)

Jumlah Anggota

(3)

Iuran Tahunan

(4)

Tarip masuk untuk :


- Hari biasa
- Hari jum'at / sabtu
- Hari minggu / libur

(5)

Pendapatan dari sewa cottage

(6)

Pendapatan bersih dari restoran per tahun

(7)

Pembelanjaan pengeluaran untuk :


Pemeliharaan/perawatan, pakjak, renovasi, asuransi, gaji ,dll.

(8)

Pebdapatan dari sumber -sumber lain.

Untuk teknis penghitungan nilai dari lapangan golf dapat dilakukan dengan
metode biaya dan metode pendapatan yang diuraikan secara lengkap dalam dasar
penilaian lapangan golf.
5. METODE PENILAIAN
a. Metode Biaya
Penialaian lapangan golf dengan menggunakan metode biaya dapat dibagi
menjadi dua, yaitu penilaian terhadap tanah dan penilaian terhadap bangunan.
(1)

Penilaian Tanah
Penilaian tanah lapangan golf dapat dibedakan lagi menjadi tanah kosong ,

tanah yang sedang dikembangkan dan tanah yang sudah dikembangkan.

(i). Tanah Kosong


10

Nilai tanah kosong terdiri dari beberapa komponen sbb :

Harga dasar tanah/ harga tanah sekitar setelah dilakukan penyesuaian


berdasarkan prinsip dasar penilaian dengan mempertimbangkan
peruntukan/tata guna tanah.

Biaya perijinan

Biaya administrasi

Biaya disain dan

Biaya Infrastruktur

(ii). Tanah yang sedang dikembangkan


Nilai tanah yang sedang dikembangkan meliputi beberapa komponen sbb:

Nilai tanah kosong ( seperti terinci diatas )

Pembersihan, galian, urugan

Biaya arsitek

(iii). Tanah yang sudah dikembangkan


Nilai tanah yang sudah dikembangkan dihitung berdasarkan pada harga
dasar tanah ditambah dengan biaya investasi atau pengembangannya. Penentuan
biaya investasi ini dilakukan berdasarkan standar masing-masing kelas yang
meliputi biaya investasi untuk green, tee box, bunker, fairway, rough, bushes dan
danau.

Komponen-komponen

biaya

pengembangan

ini

meliputi

beberapa

komponen sbb:
- Nilai tanah kosong ( seperti terinci diatas )
- Pembersihan, galian, urugan
- Pipa drainase
- Pipa irigasi
- Sprinkler
- Pasir/batu split
- Tanaman/ rumput
- Pupuk / Pemeliharaan
- Biaya arsitek
Untuk tanah fasilitas, jalan dan tanah untuk bangunan, nilai tanahnya ditentukan
berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi.
11

(2)

Penilaian Bangunan
Pada prinsipnya proses penilaian bangunan dengan metode biaya dilakukan

dengan cara menganalisa dan menghitung seluruh biaya yang perlu dikeluarkan
untuk membangun bangunan baru yang sejenis dari setiap unit bangunan yang ada
di lokasi lapangan golf yang kemudian dikurangi dengan tingkat penyusutan yang
sesuai. Penilaian bangunan adalah berdasarkan spesifikasi bangunan, umur
bangunan dan kondisi bangunan serta data pendukung lain.

b. Metode Pendapatan
Nilai sebuah lapangan golf bukan semata-mata dilihat dari keadaan fisik dari
tanah dan bangunan yang ada diatasnya, tetapi lebih jauh dari itu perlu dilihat pula
seberapa besar lapangan golf tersebut mempunyai potensi untuk menghasilkan
pendapatan (income). Hal ini dimaklumi karena nilai sebuah properti bukan saja
ditentukan oleh nilai fisiknya (nilai perolehan barunya) , tetapi nilai sebuah properti
dilihat dari seberapa besar tingkat pengembalian investasi (return) yang dihasilkan
baik yang kelihatan seperti pendapatan maupun yang tidak kelihatan seperti faktor
goodwill.
Demikian halnya dengan lapangan golf, nilai lapangan golf bukan sekedar
ditentukan dari nilai perolehan baru atas tanah dan bangunannya saja, tetapi perlu
dilihat seberapa banyak pendapatan yang mampu diberikan sepanjang umur
ekonomisnya. Untuk tujuan penilaian dengan menggunakan metode pendapatan,
maka perlu untuk mengetahui seberapa banyak pendapatan yang dapat dihasilkan,
yaitu dari sumber-sumber sebagai berikut :
a. Iuran anggota,
b. Pendapatan harian dari pengunjung yang datang, dan
c. Pendapatan dari sumber lain, yaitu :
(i)

Restoran,

(ii)

Cottage/hotel,

(iii)

Penyewaan sarana olahraga,

(iv)

Tempat rekreasi,

(v)

Penyewaan alat olahraga, dan


12

(vi)

Sumber-sumber lain.

Untuk pendapatan dari iuran anggota dapat diperoleh dengan cara mendapatkan
jumlah anggota yang ada dan mengalikan dengan iuran untuk menjadi anggota
yang telah ditetapkan. Sedangkan pendapatan harian dari pengunjung yang datang
dapat diperoleh dengan menggunakan formulir sebagai berikut :
Hari

Jumlah dlm

Rata-rata

Tarif

setahun
251
104
10

pengunjung

(Rp)

Senin - Jum'at
Sabtu - Minggu
Libur

Keterangan

Pendapatan dari sumber lain adalah tergantung dari sarana apa yang
tersedia, tetapi secara garis besar pendapatan bersih dari sumber lain ditentukan
dengan cara mengurangkan biaya operasi / outgoings, bunga dan keuntungan
pengusaha terhadap pendapatan yang diterima.
6.

PENILAIAN
Dalam penilaian lapangan golf dengan menggunakan metode pendapatan,

maka ada 3 hal pokok yang perlu diperhatikan, yaitu :


a.

Sumber Pendapatan
Sebagaimana

diterangkan

diatas sumber pendapatan

lapangan

golf

diperoleh dari iuran anggota, pendapatan harian dari pengunjung yang datang dan
pendapatan dari penualan makanan dan minuman, penyewaan sarana olah raga,
cottage, hotel dan lain sebagainya.
b. Sumber Pengeluaran
Untuk mendapatkan keuntungan bersih maka pendapatan yang terkumpul
diatas harus dikurangi dengan beberapa hal sebagai berikut :
(1)

Outgoings, yang meliputi :


(i)

Pembelanjaan Golf Dept,


13

(2)

(ii)

Biaya pembelian makanan dan minuman,

(iii)

Utilitas,

(iv)

Perbaikan dan perawatan,

(v)

Asuransi,

(vi)

Pajak (PBB), dan

(vii)

Administrasi dan menejemen.

Bunga keatas modal kerja


(Kecuali biaya modal untuk tanah, bangunan, furniture, fixture dan
peralatan)

(3)

Operator's Remuneration atau bagian keuntungan pengusaha

c. Tingkat Kapitalisasi
Untuk mendapatkan

nilai modal (capital value) maka keuntungan bersih

yang diperoleh dikalikan dengan tingkat kapitalisasi dan metode kapitalisasi yang
sesuai. Besarnya tingkat kapitalisasi untuk lapangan golf ini biasanya berkisar
antara 6% - 8%. ( Standar Institution Surveyor of Malaysia), namun lebih tepatnya
perlu dilakukan analisa tersendiri untuk mencerminkan keadaan pasar yang
sebenarnya

Contoh Penilaian
Sebuah lapangan golf dibangun dikawasan puncak dengan luas 60 Ha dan
mempunyai 18 hole. Jumlah anggota sampai hari ini sejumlah 1700 orang dengan
iuran anggota sebesar 20 juta Rupiah. Setiap harinya lapangan golf tersebut juga
dibuka untuk para tamu yang ingin bermain golf dengan data sebagai berikut :

Hari

Jumlah hari Rata-rata


setahun
pengunjung

Tarif
(Rp)

Jumlah
Pendapatan
(Rp)

14

Senin Jum'at
Sabtu Minggu
Liburan

251
104
10
Jumlah

10
30
50

150.000
300.000
450.000

376.500.000
936.000.000
225.000.000
1.537.500.000

Selain pendapatan dari sumber diatas , juga diperoleh sumber pendapatan


kotor dari restoran sebanyak 60 juta Rupiah sebulan, dan biaya pembelian makanan
dan minuman sebanyak 30% dari pendapatan kotor restoran. Jika bunga keatas
modal sebanyak 13% dari pinjaman untuk modal kerja sebanyak 400 juta Rupiah
dan bagian pengusaha sebanyak 20% dari keuntungan bersih, maka nilai modal
dari pengelolaan lapangan golf tersebut adalah :
Penilaian
Pendapatan Tetap
Iuran anggota : 1700 orang x Rp 20.000.000,Pendapatan Tahunan
Golf Dept.
Food & baverage
dikurangi :
Pengelolaan lapangan golf
Pembelian bahan makanan
Utilitas
Perbaikan & perawatan
Asuransi
Pajak Bumi dan Bangunan
Administrasi
dikurangi :
Biaya atas modal kerja
13% x Rp 400.000.000,-

Rp

34,000,000,000

16.67 Rp
Rp

32,538,173,000
66,538,173,000

Rp
Rp

1,537,500,000
60,000,000 Rp

1,597,500,000

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

538,125,000
18,000,000
53,812,500
76,875,000
7,687,500
15,375,000
184,500,000 Rp
Rp

894,375,000
2,491,875,000

Rp
Rp

52,000,000
2,439,875,000

dikurangi :
Bagian pengusaha (operator's remuneration)
20% x pendapatan bersih
Rp
Keuntungan Bersih
Rp
dikalikan :
Year's purchase in perpetuity @6%
Nilai Modal (Capital Value)

487,975,000
1,951,900,000

Penilaian dengan menggunakan metode pendapatan diatas merupakan


sebuah alternatif dan bahan pemikiran dari sistem penentuan nilai, khususnya Nilai

15

Jual Obyek Pajak (NJOP) yang selama ini ditentukan hanya berdasar kepada
metode biaya saja. Metode biaya mungkin akan lebih sesuai bila digunakan untuk
menilai lapangan golf yang baru selesai dibangun atau belum lama beroperasi ,
tetapi untuk menilai lapangan golf yang sudah punya nama (Goodwill) seperti
Pondok Indah Golf , penggunaan pendekatan biaya ini mungkin dirasa kurang
sesuai karena dalam pendekatan biaya tidak mempertimbangkan semua potensi
pendapatan yang kemungkinan besar melebihi nilai fisik dari lapangan golf.

16