Anda di halaman 1dari 48

Executive Summary

BAB I | PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang
Tempat tinggal atau hunian merupakan kebutuhan yang mendasar bagi setiap warga

kota. Dalam upaya pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut, diperlukan suatu
lingkungan siap bangun dan kawasan siap bangun, disertai sarana dan prasarana
pendukungnya. Namun terbatasnya lahan perkotaan menyebabkan harga rumah tersebut
menjadi tinggi, sementara daya beli masyarakat, terutama masyarakat yang berpenghasilan
rendah sangat terbatas. Tingginya harga rumah menyebabkan tantangan lainnya dalam
upaya pengembangan dan pembangunan pemukiman yang layak bagi warga kota, terutama
mayarakat berpenghasilan rendah, di antaranya adalah:
1.

Tingginya permintaan akan perumahan, apabila dibandingkan dengan rendahnya


persediaan (backlog);

2.

Masih rendahnya penyediaan rumah yang layak huni

terutama

bagi

masyarakat

berpenghasilan rendah;
3.

Masih terdapatnya kawasan-kawasan permukiman yang belum tertata secara baik;

4.

Masih adanya kawasan permukiman yang kumuh baik yang ilegal maupun yang
legal.

Rumah susun, sebagai salah satu bentuk permukiman vertikal, merupakan salah
satu efisiensi penggunaan lahan, dengan meningkatkan intensitas penggunaannya. Guna
mendukung konsep pengembangan perumahan dan permukiman dalam rencana tata ruang
wilayah yang dikaitkan dengan pengembangan pembangunan daerah perkotaan secara
vertikal dan untuk meremajakan daerah kumuh, serta mengoptimalkan penggunaan sumber
daya tanah perkotaan, maka diperlukan sebuah rencana pengembangan rumah susun yang
mampu menjamin alokasi sumber daya tanah untuk penyediaan perumahan dan
permukiman yang layak bagi warga kota, terutama masyarakat berpenghasilan rendah,
sebagaimana diamanatkan oleh UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Penyelenggaraan rumah susun di Kota Malang melatarbelakangi kegiatan Penyusunan
Naskah Hukum dan Rancangan peraturan Daerah Tentang Rumah Susun Kota Malang.
1.2

Maksud dan Tujuan


Maksud dari kegiatan Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan

Daerah tentang Rumah Susun adalah menyediakan acuan hukum penyelenggaraan rumah
susun di Kota Malang, dengan:
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

1.

Mengkaji kebijakan terkait rumah susun;

2.

Mengidentifikasi permasalahan mengenai penyediaan rumah susun;

3.

Menetapkan kebijakan pembinaan rumah susun;

4.

Menetapkan Perencanaan pembangunan rumah susun;

5.

Menentukan persyaratan dan tata cara / mekanisme Pembangunan rumah susun;

6.

Menganalisis mekanisme pengelolaan rumah susun;

7.

Menganalisis mekanisme peningkatan kualitas rumah susun;

8.

Menetapkan pengendalian penyelenggaraan rumah susun;

9.

Menentukan pembentukan kelembagaan terkait rumah susun;

10. Menganalisis pendanaan dan sistem pembiayaan rumah susun;


11. Menganalisis pelibatan masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun;
12. Menyusun Rancangan Peraturan Daerah yang dalam prosesnya nanti setelah
menjadi Peraturan Daerah Kota Malang, dapat berperan sebagai acuan hukum dan
pedoman bagi Pemerintah Kota Malang secara optimal dalam penyelenggaraan
rumah susun
Sesuai dengan maksud kegiatan, maka tujuan dari kegiatan ini adalah menyediakan
Dokumen Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun Kota
Malang, sehingga mampu:
1.

Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan
budaya;

2.

Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta


menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

3.

Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;

4.

Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,


dan produktif;

5.

Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni


dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan
Rendah;

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

6.

Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah


susun;

7.

Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,


terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dalam lingkungan yang sehat,
aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan
permukiman yang terpadu; dan

8.

Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan


kepemilikan rumah susun.

BAB II | TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN


2.1

Perumahan dan Kawasan Permukiman


Menurut Undang-undang no 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang
terdiri

atas

rmukiman,

pembinaan, penyelenggaraan
pemeliharaan

dan

perumahan,

perbaikan, pencegahan

penyelenggaraan kawasan
dan

peningkatan

kualitas

terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan
sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai
bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak
huni. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.
2.2

Rumah Susun
Menurut Undang-undang no 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun

adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sedangkan satuan rumah susun yang
selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.Rusun dapat dibangun diatas tanah Hak Milik (HM), Hak
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

Guna Bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atastanah Negara dan HGB atau HP di atas
tanah hak pengelolaan (HPL).

BAB III | GAMBARAN UMUM


3.1

Gambaran Umum Kota Malang

3.1.1

Kondisi Fisik Dasar


Kota Malang adalah sebuah kota di Provinsi Jawa Timur, Indonesia. Kota ini

berada di dataran tinggi yang cukup sejuk, dan wilayahnya dikelilingi oleh Kabupaten
Malang. Kota Malang terletak di bagian selatan Propinsi Jawa Timur. Kota Malang
merupakan sebuah kota yang memiliki tinggi wilayah di atas rata-rata di Propinsi Jawa
Timur. Kota Malang merupakan daerah dengan curah hujan yang tinggi serta memiliki
kelembaban udara yang tinggi dengan kemiringan lahan yang cukup beragam.
A. Geografis dan Administratif
Menurut RTRW Kota Malang Tahun 2008 2028, pada garis ekuator Kota Malang
terletak di 07o5452,32 Lintang Selatan 08o0305,11 Lintang Selatan serta
112o3409,48 Bujur Timur 112o43134,93 Bujur Timur, dengan luas kurang lebih
11.006 Ha. Kota Malang terdiri dari lima kecamatan dan 57 kelurahan.

Gambar 3.1 Peta Administrasi Kota Malang


Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

Tabel 3.1 Jumlah Kecamatan dan Kelurahan Kota Malang


Jumlah
Kelurahan
1.
Klojen
11
2.
Blimbing
11
3.
Kedungkandang
12
4.
Lowokwaru
12
5.
Sukun
11
Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028
No.

Kecamatan

Batas wilayah administrasi Kota Malang adalah:


Sebelah Utara

: Kecamatan Singosari dan Kecamatan Karangploso

Sebelah Timur

: Kecamatan Pakis dan Kecamatan Tumpang

Sebelah Selatan

: Kecamatan Pakisaji dan Kecamatan Tajinan

Sebelah Barat

: Kecamatan Wagir dan Kecamatan Dau

B. Hidrologi
Kota Malang mengikuti perubahan putaran dua iklim, musim hujan, dan musim
kemarau. Setiap enam bulan terdapat pergantian musim antara hujan dan kemarau, namun
akibat dari adanya pemanasan global, pergantian musim tidak menentu. Berdasarkan
RTRW Kota Malang 2008-2028, curah hujan Kota Malang adalah 1.833 mm per tahun.
Kelembaban di Kota Malang adalah 82%. Kota Malang dilalui Sungai Brantas dengan
anak sungainya, yaitu Sungai Metro, Sungai Sukun, Sungai Bango, dan Sungai Amprong.
C. Topografi
Dalam RTRW Kota Malang Tahun 2008-2028, ketinggian Kota Malang berada
pada 400-600 m di atas permukaan air laut (dpl) dan elevasi antara 0 15% sebesar 96,3%
luas wilayah Kota Malang, sisanya 3,7% merupakan kawasan berlereng dengan
kemiringan 10 16%. Kota Malang dikelilingi gunung-gunung :
1. Gunung Arjuno di sebelah Utara;
2. Gunung Semeru di sebelah Timur;
3. Gunung Kawi dan Panderman di sebelah Barat;
4. Gunung Kelud di sebelah Selatan.
Tabel 3.2 Luas Daerah Berdasarkan Ketinggian Tempat
Elevasi
Luas (Ha)
0-400
100.15
400-500
8,422.63
500-600
2,346.41
Lebih dari 600
136.47
Jumlah
11,005.66
Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028

Persen (%)
0.91
76.53
21.32
136.47
100

Keadaan tanah di wilayah Kota Malang antara lain :


Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

1. Bagian selatan merupakan dataran tinggi yang cukup luas;


2. Bagian utara merupakan dataran tinggi yang subur;
3. Bagian timur merupakan dataran tinggi dengan keadaan kurang subur;
4. Bagian barat merupakan dataran tinggi yang amat luas.
Tabel 3.3 Ketinggian Kota Malang
No

Kecamatan

Ketinggian

1.

Klojen
420-440
Blimbing,
2.
440-525
Lowokwaru
Kedungkandang,
3.
440-460
Sukun
Jumlah
Sumber : RTRW Kota Malang 2008-2028

Luas
(Hektar)
883.000

(%)
8,02

2.036.000

3,67

6.086.000

55,21

11.006.000

100,00

D. Klimatologi
Dari hasil pengamatan Stasiun Klimatologi Karangploso curah hujan yang relatif
tinggi terjadi pada bulan Januari, Februari, Maret, April, dan Desember. Sedangkan pada
bulan Juni, Agustus, dan Nopember curah hujan relatif rendah.Berdasarkan RTRW Kota
Malang 2008-2028, suhu udara rata-rata Kota Malang pada Tahun 1997 adalah 23,40C.
Suhu udara minimum rata-rata satu tahun sebesar 15,20C dan suhu udara maksimum ratarata satu tahun 32,40C.
Menurut RTRW Kota Malang 2008-2028, hasil pengamatan alat penakar hujan di
Lowokwaru pada tahun 1997 besar curah hujan adalah 1317 mm dan jumlah hari hujan
dalam setahun adalah 73 hari dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum dalam setahun
sebanyak 76 hari. Untuk pos pengamatan lainnya (Pos Pengamatan Dinoyo, Kayutangan,
Kedungkandang), data jumlah curah hujan tidak terlalu berbeda, sedangkan untuk data
jumlah hari hujan dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum berbeda untuk setiap pos
pengamatan.
3.1.2

Sosial Kependudukan
Menurut RTRW Kota Malang 2001-2010, pada tahun 2002 jumlah penduduk Kota

Malang sebesar 754.739 jiwa dan kepadatan rata-ratanya sebesar 69 jiwa per km2, dengan
wilayah yang memiliki kepadatan penduduk tertinggi adalah Kecamatan Klojen dengan
kepadatan 143 jiwa per km2, sedangkan wilayah yang memilikin kepadatan penduduk
terendah adalah Kecamatan Kedungkandang dengan kepadatan sebesar 37 jiwa per km 2.
Laju pertumbuhan penduduk Kota Malang cukup tinggi dilihat dari jumlah penduduk yang
terus meningkat, meski demikian jumlah penduduk yang pindah masih lebih besar daripada

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

jumlah penduduk yang datang. Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun
2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.
Tabel 3.4 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011
Jumlah Penduduk
2007
2008
2009
2010
1.
Kedungkandang
156.963
182.534
162.941
174.477
2.
Sukun
179.599
170.201
175.772
181.513
3.
Klojen
125.186
101.823
127.415
125.907
4.
Blimbing
171.225
167.555
171.935
172.333
5.
Lowokwaru
168.994
194.331
182.794
186.013
Jumlah
801.967
816.444
820.857
840.243
Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012
No.

Kecamatan

2011
201.922
203.315
119.656
198.684
170.765
894.342

Kepadatan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat
pada tabel sebagai berikut.
Tabel 3.5 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011
Luas Wilayah
(Km2)
1.
Kedungkandang
39,89
2.
Sukun
20,97
3.
Klojen
8,83
4.
Blimbing
17,77
5.
Lowokwaru
22,60
Jumlah
110
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
No.

Kecamatan

2007
3.935
8.565
14.177
9.636
7.478
7.287

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km2)


2008
2009
2010
4.576
4.085
4.374
8.116
8.382
8.656
11.532
14.430
14.259
9.429
9.676
9.698
8.599
8.088
8.231
7.419
7.458
7.635

2011
5.062
9.696
13.551
11.181
7.556
8.126

Tren pertumbuhan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011
ditunjukkkan dalam grafik berikut:

Gambar 3.2 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011

3.1.3

Penggunaan Lahan
Penggunaan lahan di Kota Malang didominasi oleh permukiman, sedangkan

sebagian lahan yang lain digunakan sebagai kawasan perdagangan dan jasa, industri dan
pergudangan, pendidikan, kesehatan, dan fungsi lainnya. Penggunaan lahan di Kota
Malang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya.
Tabel 3.6 Luas Lahan Sawah dan Bukan Sawah menurut Kecamatan (Ha) tahun 2012
Kecamatan

Luas Lahan Sawah

Bukan Lahan Sawah


Lahan Kering Lainnya

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Jumlah

Executive Summary
Kedungkandang
615.5
Sukun
284
Klojen
0
Blimbing
129
Lowokwaru
295
Jumlah
1323.5
Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang

3373.19
1.795
883
1.647
1.964.352
9.662.542

0.75
17
0
0
0.649
18.399

3989.44
2.096
883
1.776
2.260.001
11.004.441

Gambar 3.3 Peta Administrasi Kota Malang


Tabel 3.7 Luas Lahan Sawah Menurut Kecamatan dan Jenis Pengairan (Ha)
Kecamatan
Teknis
Setengah Teknis
Kedungkandang
615.5
Sukun
284
Klojen
Blimbing
129
Lowokwaru
259
Jumlah
1.323.600
Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang

Sederhana
-

Tabel 3.8 Lahan Bukan Sawah Menurut Kecamatan dan Penggunaannya 2012
Kecamatan

Bangunan /
Pekarangan
Kedungkandang
1.882.231
Sukun
983.000
Klojen
754.250
Blimbing
1.518.000
Lowokwaru
1.660.327
Jumlah
6.797.808
Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang

Tegal, Kebun,
Ladang, Huma
1.114
442
81.000
82.30
82.56.00

Padang Rmput
/ Hutan Tanah
165.000
1.500
116.500.000

A. Kawasan Permukiman

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

Kebutuhaan permukiman dan perumahan yang tinggi, mayoritas masyarakat juga


diberikan pengertian tentang pentingnya alih fungsi lahan pertanian ke permukiman. Di
Kota Malang pengalihan fungsi lahan pertanian menjadi permukiman dan perumahan
paling banyak terjadi di Kecamatan Kedungkandang. Pola permukiman di Kota Malang
adalah pola konsentris. Kawasan permukiman di Kota Malang termasuk dalam kawasan
permukiman jaman Belanda (terbentuk sejak jaman Belanda), kampung, permukiman
kumuh, real estate, perumahan pinggiran, dan perumahan militer.
B. Kawasan Perdagangan dan Jasa
Wilayah Kota Malang, kawasan perdagangan dan jasa merupakan kawasan yang
tumbuh subur. Perdagangan di Kota Malang terdiri dari perdagangan grosir yang skala
pelayanannya adalah regional, perdagangan skala menengah, dan perdagangan eceran.
Hampir di setiap kelurahan terdapat bangunan perumahan dan pertokoan (ruko) dengan
luas 14,651.284 Ha (9,97%). Fasilitas perdagangan yang terdapat di Kota Malang yang
langsung berhubungan dengan penduduk pada tingkat lokal atau permukiman adalah
warung dan toko.
C. Kawasan Industri atau Pergudangan
Kecamatan Blimbing, Kecamatan Kedungkandang, Kecamatan Sukun menjadi
kawasan industri atau pergudangan di Kota Malang. Ketiga wilayah ini sangat stragis
sebagai kawasan industri dan pergudangan dikarenakan ketiga kawasan ini merupakan
jalur utama kendaraan berat di luar kawasan jalur lalu lintas kota. Kawasan industri di Kota
Malang berpola menyebar dengan luas 172,8 Ha.
D. Kawasan Fasilitas Pendidikan
Kelompok pendidikan di Kota Malang yaitu kelompok pendidikan umum dan
pendidikan khusus. Fasilitas pendidikan Kota Malang tidak hanya melayani lingkup
regional Kota Malang dan sekitarnya saja, tetapi juga wilayah Indonesia lainnya terutama
untuk fasilitas perguruan tinggi. Terdapat 39 perguruan tinggi swasta dan 3 perguruan
tinggi negeri di Kota Malang.
E. Kawasan Pariwisata
Di Kota Malang sendiri tidak ada suatu kawasan yang dapat dikatakann sebagai
kawasan pariwisata. Hal ini dikarenakan keberadaan objek wisata tersebar. Objek
pariwisata di Kota Malang terdiri dari pusat perbelanjaan dan taman rekreasi.
F. Kawasan Fasilitas Peribadatan
Fasilitas peribadatan di Kota Malang tergolong cukup beragam, mulai dari fasilitas
peribadatan skala kota hingga skala lokal, serta tempat-tempat peribadatan yang berada di
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

Executive Summary

dalam perkampungan. Menurut Kecamatan Dalam Angka Kota Malang tahun 2003 di Kota
Malang terdapat 361 unit masjid, 1189 unit mushola, 96 Gereja katolik, 7 Gereja Protestan,
dan 15 Vihara.
G. Kawasan Fasilitas Kesehatan
Fasilitas kesehatan yang terdapat di Kota Malang adalah rumah sakit, rumah sakit
bersalin, puskesmas, puskesmas pembantu, laboratorium kesehatan, dan apotek. Di Kota
Malang juga terdapat rumah sakit khusus, seperti rumah sakit khusus mata. Jenis fasilitas
pelayanan kesehatan yang mempunyai skala pelayanan lokal di Kota Malang adalah
puskesmas dan puskesmas pembantu.
H. Kawasan Fasilitas Ruang Terbuka Hijau dan Makam
Pada kawasan permukiman padat, masalah ruang terbuka hijau menjadi masalah
yang langka, karena sangat sulit menemukan ruang-ruang terbuka hijau. Halaman depan
permukiman warga yang terbuka dapat di golongkan menjadi ruang terbuka hijau
meskipun luasannya tidak begitu besar. Fasilitas ruang terbuka hijau yang ada di Kota
Malang berupa alun-alun, taman lingkungan, daerah jalur hijau tepi sungai atau jalan, dan
lapangan olahraga terbuka. Sedangkan ruang terbuka hijau skala kota dilayani oleh
keberadaan alun-alun di pusat kota, berdekatan dengan stasiun kereta api dan masjid.
Terdapat kawasan pertanian di Kota Malang ini. Kawasan ini terletak di bagian
selatan dan timur kota. Kawasan ini terdiri dari sawah seluas 1.218,7 Ha dan tegalan seluas
3.327,6 Ha. Sedangkan fasilitas makam juga terdapat di beberapa wilayah di Kota Malang.
Pada umumnya, kawasan permukiman lama menyediakan fasilitas pemakaman sebagai
salah satu fasilitas yang dibutuhkan warga. Namun pada kawasan permukiman baru yang
dibangun oleh pengembang, jarang sekali menyediakan fasilitas makam sebagai salah satu
fasilitas yang disediakan.
3.1.4

Perekonomian
Dari data tahun 2012, kontribusi yang cukup signifikan membangun perekonomian

Kota Malang yaitu sektor industri pengolahan kemudian diikuti oleh sektor perdagangan,
hotel dan restoran, sektor jasa-jasa, sektor keuangan dan sektor lainnya yang meliputi
sektor pengangkutan dan komunikasi,pertambangan, pertanian, bangunan, listrik dan gas
rata-rata. Total kegiatan ekonomi tahun 2012 menunjukkan sektor perdagangan, hotel
danrestoran menjadi penyumbang terbesar kedua. Nilainya Rp 5,7 trilyun. Sebesar
61persen dari penduduk usia produktif kota ini mencari nafkah di sektor perdagangan.
Selain perdagangan, Kota Malang juga dikenal dengan industrinya. Berbagai
macamindustri seperti makanan, minuman, kerajinan emas dan perak sampai garmen
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

10

Executive Summary

berdiridi kota ini. Kawasan Kotalama penuh dengan industri berukuran sedang sampai
berat,juga kerajinan keramik. Kerajinan keramik di Dinoyo misalnya, mulai berkembang
danmendapatkan tempat di kalangan pencinta keramik di Tanah Air. Sektor industri, yang
merupakan 37 persen dari total kegiatan perekonomian, menjadipenyumbang terbesar.
Nilainya Rp 10,3 trilyun. Komoditas industri ini mampumenembus pasaran ekspor. Hanya
sayangnya realisasi ekspor Kota Malang tahun-tahun belakangan ini nilainya terus
menurun. Kawasan perdagangan seperti Jalan Merdeka Timur atau Jalan Pasar Besar
mampumelayani kebutuhan warga. Tidak hanya kebutuhan warga Kota Malang
melainkanjuga warga sekitar seperti dari Blitar, Kediri, dan Tulungagung.
3.1.5

Transportasi
Jaringan jalan merupakan prasarana permukiman yang sangat penting karena

dengan adanya jalan berbagai sistem pergerakan dapat berjalan dengan lancar. Pada
gambaran umum jaringan jalan ini akan dibahas mengenai sistem pola jaringan jalan, tipe
jalan, klasifikasi jalan, status jalan, perkerasan jalan, dimensi jalan, fasilitas pelengkap
jalan, volume jalan, potensi jalan, masalah jalan, akses penanganan kebakaran, arahan
rencana berdasarkan karakteristik jalan dan potensi serta masalah, arahan rencana akses
pemadam kebakaran. Kondisi jalan di Kota Malang sebagian sudah baik meski masih ada
kurang lebih 15% yang perlu perbaikan.

Gambar 3.4 Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan


Tabel 3.9 Panjang Jalan Menurut Kondisi Permukaan Jalan
No.
1.

2.

Status Jalan (Km)


Negara
Prop
2010 2011 2010
Jenis Permukaan
Aspal
1.45 1.45 48.95
Kerikil
Tanah
Tak Dirinci
Jumlah
1.45 1.45 48.95
Kondisi Jalan
Baik
1.45 1.45 47.95
Kecamatan

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

2011

Kota
2010

2011

48.95
48.95

140.78
140.78

140.78
140.78

47.95

131.70

131.70

11

Executive Summary

No.

Kecamatan

Status Jalan (Km)


Negara
Prop
2010 2011 2010
1.00
1.45 1.45 48.95

2011
1.00
48.95

Sedang
Rusak
Rusak Berat
Jumlah
3. Kelas Jalan
Kelas I
1.45 1.45 48.95 48.95
Kelas II
Kelas III
Kelas IIIA
Kelas IIIB
Kelas IIIC
Tidak Dirinci
Jumlah
1.45 1.45 48.95 48.95
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kota Malang

3.2

Gambaran Umum Perumahan Kota Malang

3.2.1

Luasan Eksisting Lahan Perumahan

Kota
2010
5.43
2.15
1.50
140.78

2011
7.50
1.58
140.78

29.77
29.53
29.68
21.16
16.10
14.55
140.79

29.77
29.53
29.68
21.16
16.10
14.55
140.79

Kota Malang merupakan kota besar yang sebagian peruntukan lahannya yaitu
sebagai lahan permukiman seluas 113.709.689 ha (77,39%) dari luas total kota. Jumlah
bangunan di Kota Malang hingga tahun 2003 mencapai 196.279 unit bangunan yang terdiri
dari 168.072 unit bangunan rumah tinggal, 15.057 unit bangunan bukan rumah tinggal dan
17.755 bangunan campuran. Total jumlah bangunan yang terbanyak terdapat di Kecamatan
Blimbing dengan 42.722 unit bangunan. Kelurahan yang paling banyak memiliki bangunan
adalah Kota Lama sebanyak 7.317 bangunan (6.156 unit diantaranya merupakan bangunan
rumah tinggal).
3.2.2

Jumlah Unit Rumah


Berdasarkan data BPS Kota Malang (RP4D Kota Malang Tahun 2004-2014),

kondisi bangunan dibedakan atas rumah lengkap (rumah permanen atau semi permanen)
dan tidak lengkap (rumah untuk kondisi sementara atau darurat). Diketahui dari 182.227
unit rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah
lengkap sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit.
3.2.3

Persebaran Lahan Perumahan


Terdapat

persebaran

lahan

perumahan

yaitu

terdapat

pada

Kecamatan

Kedungkandang, Kecamatan Sukun, Kecamatan Klojen, Kecamatan Blimbing, dan


Kecamatan Lowokwaru. Pada kec.amatan tersebut terdapat kapling kecil untuk kepadatan
tinggi, kapling sedang untuk kepadatan sedang, kapling besar digunakan untuk kepadatan
rendah. Menurut komposisi perbandingan luas kapling yang akan dikembangkan pada
suatu perumahan yaitu berdasarkan kapling besar, sedang, dan kecil yaitu 1:3:6.
3.2.4

Potensi dan Masalah Sektor Perumahan

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

12

Executive Summary

Dilihat dari kondisi tanah yang ada di wilayah Kota Malang antara lain adalah
kondisi tanah di Bagian Selatan yaitu Kecamatan Kedungkandang yang merupakan dataran
tinggi yang cukup luas sehingga cocok untuk digunakan untuk kawasan terbangun. Bagian
Tengah yaitu Kecamatan Klojen yang merupakan pusat kota, dimana mempunyai nilai
ekonomis yang relatif tinggi. Karena mempunyai nilai ekonomi tinggi, menyebabkan
adanya kecenderungan peralihan fungsi dari perumahan menjadi perdagangan. Bagian
Utara yaitu Kecamatan Lowokwaru yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong,
sehingga potensial untuk perkembangan peruntukan fasilitas.Bagian Barat yaitu
Kecamatan Sukun yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong, dimana pada saat ini
cenderung mengalami perkembangan penggunaan tanah untuk perumahan karena adanya
beberapa kawasan pendidikan khususnya perguruan tinggi.Bagian Timur yaitu Kecamatan
Belimbing yang juga merupakan dataran tinggi dengan kondisi tanah yang kurang subur,
sehingga potensial untuk perumahan.
Perkembangan fisik Kota Malang dalam kurun 5 tahun terakhir mengalami
perkembangan pesat. Masalah yang dihadapi pemerintah Kota Malang pada saat ini adalah
pemukiman, dimana masyarakat kota yang mempunyai pendapatan rendah sulit
mendapatkan permukiman karena faktor biaya. Hal tersebut menyebabkan kelompok
tersebut mendirikan permukiman ilegal diberbagai tempat terutama kawasan dekat pusat
kota. Mengingat kurang adanya konsistensi dalam penanganan masalah penduduk, maka
kawasan tersebut berkembang secara tidak teratur sehingga kawasan tersebut menjadi
kumuh dan terjadi penurunan kualitas hidup.
3.3

Gambaran Umum Pengembangan Rumah Susun Kota Malang


Laju pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan akibat pertumbuhan dalam

maupun urbanisasi telah menyebabkan permasalahan perumahan dan permukiman yang


semakin majemuk. Akibat dari laju pertumbuhan penduduk yang tidak sebanding dengan
luasan lahan, berakibat pada kenyamanan pada bangunan. Di samping itu pesatnya
pertumbuhan kota yang tidak diimbangi dengan kecepatan penyediaan prasarana sarana
dan ulititas kota serta ditambah dengan ketidakmampuan masyarakat untuk memperbaiki
perumahan dan lingkungannya menjadi salah satu penyebab tumbuhnya beberapa kawasan
kumuh perkotaan tidak jauh dari pusat- pusat aktivitas masyarakat. Karena itu, kebutuhan
rusun di Kota Malang, khususnya kelurahan Kota Lama sangat diperlukan, selain sebagai
langkah menangani banyaknya warga yang terjebak dipemukiman kumuh, langkah ini juga
untuk menata kembali keindahan kota. Salah satu pemecahan masalah- masalah tersebut,
yaitu adanya pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun. Saat ini Kota Malang
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

13

Executive Summary

telah memiliki beberapa rumah susun, nantinya, rumah susun akan direncanakan untuk
tidak berada di kawasan lindung, cagar budaya maupun rawan bencana yang sudah di plot
kan oleh RTRW Kota Malang dan peraturan daerah lainnya.

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

14

Executive Summary

Gambar 3.5 Peta Rumah Susun Eksisting Kota Malang

3.3.1

Rumah Susun Umum


Berdasarkan Undang-undang No.20 tahun 2011 tentang Rumah Susun disebutkan

bahwa rumah susun umum adalah rumah susun yang diperuntukkan untuk masyarakat
berpendapatan rendah. Beberapa kawasan di sempadan sungai yang direncanakan untuk
relokasi dalam dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman Kota Malang adalah permukiman di Kelurahan Ksatrian, Kidul
Dalem, Kauman, Oro-oro Dowo dan Sukun. Sedangkan kawasan permukiman yang
disebutkan perlu diberi penanganan berupa pembangunan rumah susun sederhana sewa
adalah perumahan kawasan Klojen, Lowokwaru, Purwantoro, Blimbing, Purwodasi,
Polowijen dan Balearjosari, permukiman tersebut dianggap melanggar garis sempadan rel
dan cukup berbahaya untuk ditinggali.
Pembangunan rusunawa juga sangat dibutuhkan bagi masyarakat berpendapatan
rendah (MBR) yang kesulitan membeli hunian berupa landed housedi Kota Malang, hal ini
juga membantu pemerintah Kota Malang dalam usaha mengefisiensi lahan di Kota Malang
yang jumlahnya sudah semakin terbatas. Ketersediaan lahan di Kota Malang guna
pembangunan rumah susun umum, umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan
Malang Timur. Ketersediaan lahan yang masih cukup banyak serta adanya rencana
penanganan kawasan untuk permukiman padat di bantaran sungai di Kecamatan
Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah adanya rumah susun umum eksisting di
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-15

Executive Summary

Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan blok di rumah susun yang sudah ada
masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan lahan yang ada di lokasi eksisting
meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah susun, karena rumah susun yang
ada kondisinya sangat tidak terawat.

Gambar 3.6 Rumah Susun Umum Eksisting di Kota Malang

Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian


SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan
yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya
akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun
rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak
akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi. Lokasi lahan alternative
diprioritaskan dekat dengan lokasi pekerjaan masyarakat yang menempati rumah susun,
namun apabila rumah susun sederhana sewa atau rusunawa yang baru direncanakan untuk
lokasi relokasi masyarakat di bantaran sungai maupun bantaran rel, hal tersebut tidak
mungkin tercapai karena lokasi tinggal mereka sebelumnya berada di kawasan dengan
kepadatan permukiman tinggi dan tidak memungkinkan untuk dibangunnya rumah susun
umum.

Gambar 3.7 Potongan Melintang Rumah Susun Umum Kota Malang


Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-16

Executive Summary

3.3.2

Rumah Susun Khusus


Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 tahun 2011, Rumah susun khusus adalah

rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Berdasarkan hasil
analisis yakni dari asumsi potensi Kota Malang serta tren perkembangan Kota Malang
hingga 20 tahun ke depan, maka rumah susun khusus yang perlu direncanakan adalah
rumah susun pendidikan. Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur
dalam Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Kota Malang. Lokasi rumah susun khusus pendidikan yang telah ada saat ini adalah berada
pada kawasan asrama mahasiswa Univrsitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas
Islam Negeri Malang, Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa
Universitas

Islam

Maulana

Malik

Ibrahim,

Asrama

Mahasiswa

Universitas

Muhammadiyah serta di Kawasan Malang International Education Park (MIEP) di Jalan


Danau Brantan yang ada di Kelurahan Sawojajar, Kecamatan Kedungkandang.
Rumah susun pendidikan merupakan suatu bangunan hunian yang cukup penting
untuk di pertimbangkan di Kota Malang mengingat Kota Malang adalah Kota Pendidikan
yang sangat cepat berkembang dan membutuhkan hunian untuk mahasiswa atau
mahasiswa yang tingkat mobilitasnya tinggi. Rumah susun khusus untuk pendidikan
diarahkan untuk tetap dekat atau satu lokasi dengan universitas agar memudahkan
penghuni untuk mencapai kawasan kampus tanpa menambah volume jalan raya sehingga
mampu mengurangi kemacetan. Jumlah gedung untuk rumah susun pendidikan di Kota
Malang saat ini mencapai 16 gedung yang tersebar di masing-masing universitas yang
telah disebutkan.

Gambar 3.8 Rumah Susun Pendidikan Kota Malang

3.3.3

Rumah Susun Komersial


Rumah susun komersial adalah rumah susun yang dibangun untuk mendapatkan

keuntungan. Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan
kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang
terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang
terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-17

Executive Summary

di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota


Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan
Penanggunga, Kecamatan Klojen memiliki jumlah mahasiswa tertentu untuk dibangunnya
rumah susun pendidikan.

Gambar 3.9 Rumah Susun Komersial di Kota Malang

BAB IV | ANALISIS
4.1

Analisis Kebijakan Pembinaan Rumah Susun


Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

pembinaan rumah susun adalah kegiatan yang meliputi perencanaan, pengaturan,


pengendalian dan pengawasan unit rumah susun yang dilakukan oleh walikota pada tingkat
kota. Hal-hal utama yang perlu dilakukan dalam pengaturan rumah susun adalah
peningkatan, pembentukan kelembagaan serta peningkatan kualitas SDM maupun kualitan
unit dari rumah susun tersebut. Pembinaan sebagaimana dimaksud dilaksanakan dengan:
1. Koordinasi penyelenggaraan rumah susun
2. Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan sosialisasi norma, standar, prosedur,
dan kriteria
3. Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi
4. Pendidikan dan pelatihan
5. Penelitian dan pengembangan
6. Pengembangan sistem dan layanan informasi dan komunikasi
7. Pemberdayaan pemangku kepentingan rumah susun
4.2

Analisis Sosial dan Kearifan Lokal


Pada analisis sosial dan kearifan lokal dilihat dari gagasan-gagasan, nilai-nilai-nilai,

pandangan-pandangan setempat (local) yang bersifat bijaksana, penuh kearifan, bernilai


Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-18

Executive Summary

baik, yang tertanam dan diikuti oleh anggota masyarakatnya. Masyarakat Kota Malang
yang berpenghasilan rendah mempunyai pekerjaan yang tidak tetap atau serabutan.Pada
kearifan lokal, masyarakat Kota Malang mempunyai kekerabatan yang begitu erat,
kepedulian antar masyarakat yang masih besar, masih memperhatkan norma-norma yang
berlaku pada masyarakat sekitarnya. Pada kondisi eksisting Kota Malang, masih minimnya
jumlah rumah susun (rusun) yang ada, dapat menyebabkan masyarakat yang tidak terbiasa
untuk menghuni rusun tersebut. Mereka masih beranggapan bahwa, jika bermukim di
permukiman vertikal, mereka akan jauh pada lingkungan sekitar, tidak dengan mudah
mendapatkan akses.
4.3

Analisis Kependudukan
Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada

tabel sebagai berikut.


Tabel 4.1 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011
Jumlah Penduduk
2007
2008
2009
2010
1.
Tenggara
156.963
182.534
162.941
174.477
2.
Barat Daya
179.599
170.201
175.772
181.513
3.
Tengah
125.186
101.823
127.415
125.907
4.
Timur Laut
171.225
167.555
171.935
172.333
5.
Barat Laut
168.994
194.331
182.794
186.013
Jumlah
801.967
816.444
820.857
840.243
Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012
No.

SBWP

2011
201.922
203.315
119.656
198.684
170.765
894.342

Jumlah penduduk di Kota Malang mengalami peningkatan secara signifikan dari


tahun ke tahun. Pada tahun 2011 penduduk Kota Malang terbanyak terdapat pada SBWP
Malang Barat Daya yaitu sebesar 203.315 jiwa sedangkan penduduk terkecil terdapat pada
SBWP Malang Tengah yaitu sebesar 119.656 jiwa. Jumlah penduduk di Kota Malang
menentukan kepadatan penduduk berdasarkan luas wiayahnya. Kepadatan penduduk Kota
Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut.
Tabel 4.2 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011
Luas Wilayah
(Km2)
1.
Tenggara
39,89
2.
Barat Daya
20,97
3.
Tengah
8,83
4.
Timur Laut
17,77
5.
Barat Laut
22,60
Jumlah
110
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
No.

SBWP

2007
3.935
8.565
14.177
9.636
7.478
7.287

Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km2)


2008
2009
2010
4.576
4.085
4.374
8.116
8.382
8.656
11.532
14.430
14.259
9.429
9.676
9.698
8.599
8.088
8.231
7.419
7.458
7.635

2011
5.062
9.696
13.551
11.181
7.556
8.126

Pada tahun 2011 kepadatan penduduk Kota Malang tertinggi terdapat pada SBWP
Malang Tengah yaitu sebesar 13.551 jiwa/km 2 sedangkan kepadatan penduduk terendah
terdapat pada SBWP Malang Tenggara yaitu sebesar 5.062 jiwa/km2. Tren pertumbuhan
penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 ditunjukkkan dalam grafik berikut.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-19

Executive Summary

Gambar 4.1 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011

Penduduk Kota Malang memiliki tren pertumbuhan penduduk yang meningkat


setiap tahunnya, sehingga untuk menghitung proyeksi penduduk akan digunakan
Eksponential Growth Model atau model pertumbuhan eksponensial. Dimana rumus ini
menggunakan model matematis sebagai berikut:
Pn = Po(1 + r)n

dimana:
Pn

= Jumlah penduduk pada tahun n

Po

= Jumlah penduduk pada tahun awal perhitungan

= Periode perhitungan

= Rasio pertumbuhan penduduk tiap tahun

Proyeksi penduduk Kota Malang tahun 2012 hingga tahun 2032 dapat dilihat pada
tabel sebagai berikut.
Tabel 4.3 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Malang Tahun 2007-2011
No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.

Tahun
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

Proyeksi Jumlah
Penduduk (Jiwa)
939.059
986.012
1.035.313
1.087.078
1.141.432
1.198.504
1.258429
1.321.350
1.387.418
1.456.789
1.529.628
1.606.110
1.686.415
1.770.736
1.859.273
1.952.236
2.049.848
2.152.341
2.259.958

Luas Wilayah
(Km2)
110

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Proyeksi Kepadatan
Penduduk (Jiwa/Km2)
8.537
8.964
9.412
9.883
10.377
10.896
11.440
12.012
12.613
13.244
13.906
14.601
15.331
16.098
16.902
17.748
18.635
19.567
20.545

I-20

Executive Summary
Proyeksi Jumlah
Penduduk (Jiwa)
20. 2031
2.372.955
21 2032
2.491.603
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
No.

4.4

Luas Wilayah
(Km2)

Tahun

Proyeksi Kepadatan
Penduduk (Jiwa/Km2)
21.572
22.651

Analisis Kebutuhan Rumah


Rumah merupakan salah salah satu kebutuhan manusia yang sangat mendasar dan

berfungsi sebagai tempat tinggal ataupun tempat berlindung. Perhitungan proyeksi


kebutuhan perumahan untuk 20 tahun mendatang yaitu tahun 2017, 2022, 2027, 2032
memerlukan data berapa jumlah proyeksi penduduk selama 20 tahun mendatang.
4.4.1

Proyeksi Kebutuhan Rumah


Proyeksi ini dianalasis dengan perhitungan sebagai berikut:
Kebutuhan rumah = Kekurangan rumah + Kebutuhan rumah tambahan

A. Kekurangan Rumah - Analisis Backlog Kecamatan Kota Malang


Backlog merupakan fenomena dimana terdapat lebih dari 1 Kepala Keluarga (KK)
di dalam 1 rumah, padahal idealnya 1 rumah dihuni oleh 1 KK dapat disebut pula backlog
ini merupakan kekurangan rumah (Kro). Perhitungan backlog dapat dilakukan dengan
menghitung selisih antara jumlah KK dengan jumlah rumah di suatu daerah. 182.227 unit
rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah lengkap
sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit.
B. Jumlah rumah tambahan (Rtp)
Berikut ini merupakan perhitungan jumlah rumah tambahan dari persebaran tingkat
kebutuhan rumah per kelurahan di Kota Malang. Rumus yang digunakan untuk
menganalisis jumlah rumah tambahan adalah:
Rtp =
Dimana : Rtp
Pn

= jumlah rumah tambahan


= Penduduk tahun n

Koefisien = 5
Tabel 4.4 Jumlah Rumah Tambahan
Tahun
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019

Jumlah Penduduk
986.012
1.035.313
1.087.078
1.141.432
1.198.504
1.258429
1.321.350

Jumlah Rumah
183.344
186116
2310
2529
47681
94153
125660

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Rtp
2772
4189
43021
45152
51889
31507
27722

Kebutuhan
Rumah
1671
38061
9066
9536
10657
6301
30676

I-21

Executive Summary

Tahun

Jumlah Penduduk

Jumlah Rumah

2020
1.387.418
2021
1.456.789
2022
1.529.628
2023
1.606.110
2024
1.686.415
2025
1.770.736
2026
1.859.273
2027
1.952.236
2028
2.049.848
2029
2.152.341
2030
2.259.958
2031
2.372.955
2032
2.491.603
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013

4.4.2

153382
2529
12059
120277
160466
195829
227493
256365
321752
347800
373158
398191
418217

Rtp
24820
57766
13245
40189
35363
31664
28872
16904
26048
25358
25032
20026
21574

Kebutuhan
Rumah
35640
12059
13524
8038
39166
45499
51273
17183
5210
74632
79638
83643
21853

Proyeksi Kebutuhan Lahan


Berikut ini merupakan perhitungan dari persebaran tingkat kebutuhan rumah

berdasarkan tipe rumah.


Tabel 4.5 Proyeksi Jumlah Perumahan Ideal Menurut Tingkat Hunian
Kecamatan Kota Malang
Tahun

Jumlah Pertambahan Kebutuhan


Rumah (unit)

Besar Sedang Kecil


2013
167
501
1003
2014
3806
11418 22837
2015
907
2720
5440
2016
954
2861
5722
2017
1066
3197
6394
2018
630
1890
3781
2019
3068
9203
18406
2020
3564
10692 21384
2021
1206
3618
7235
2022
1352
4057
8114
2023
804
2411
4823
2024
3917
11750 23500
2025
4550
13650 27299
2026
5127
15382 30764
2027
10927
3281
65561
2028
3917
11750 23500
2029
4550
13650 27299
2030
5127
15382 30764
2031
5127
15382 30764
2032
5127
15382 30764
Sumber: Hasil Analisis dan Perhitungan

4.4.3

Besar
6,68
152,24
36,26
38,14
42,63
25,20
122,70
142,56
48,24
54,10
32,15
156,66
182,00
205,09
437,08
156,66
182,00
205,09
205,09
205,09

Luas LahanYang
dibutuhkan Untuk
Pertambahan Rumah (Ha)
Sedang
Kecil
10,03
9,02
228,37
205,53
54,40
48,96
57,22
51,49
63,94
57,55
37,81
34,03
184,06
165,65
213,84
192,46
72,35
65,12
81,14
73,03
48,23
43,41
235,00
211,50
272,99
245,69
307,64
276,87
655,61
590,05
235,00
211,50
272,99
245,69
307,64
276,87
307,64
276,87
307,64
276,87

Analisis Potensi Kebutuhan Rumah Susun


Pembangunan rumah susun merupakan salah satu pembangunan yang harus

dilakukan di Kota Malang. Kebutuhan rumah hingga tahun 2029 sangat besar dengan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-22

Executive Summary

kebutuhan lahan untuk pemenuhan kebutuhan rumah tersebut yang sangat tinggi, sehingga
untuk efisiensi lahan dapat dilakukan pembangunan rumah susun. Hal ini dikarenakan
Kota Malang merupakan kota yang cukup berkembang pesat sehingga menuntut
pembangunan yang besar dan berdampak pada keterbatasan lahan dan meningkatnya
jumlah masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Beberapa MBR tidak mampu untuk
membeli unit rumah meskipun dengan subsidi kepemilikan rumah (KPR), sehingga
muncul beberapa titik permukiman kumuh di Kota Malang. Oleh karena itu kebutuhan
rumah susun di Kota Malang sangat besar guna meningkatkan pembangunan Kota Malang
untuk masa mendatang.

Gambar 4.2 Peta Kawasan Perlu Relokasi ke Rumah Susun

4.5

Analisis Daya Dukung Lahan

4.5.1

Analisis Kemampuan Lahan


Analisis kemampuan lahan pada Kota Malang didasarkan pada untuk pemilihan

lokasi pembangunan rumah susun. Analisis kemampuan lahan ini dilakukan dengan
membandingkan kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan pedoman penentuan kelas
kemampuan lahan dan kriteria daya dukung kawasan agropolitan. Berdasarkan hasil
overlay kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan kriteria Peraturan Menteri Lingkungan
Hidup Nomor 17 tahun 2009, terdapat lima kelas kemampuan lahan di Kota Malang.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-23

Executive Summary

Tabel 4.6 Analisis Kemampuan Lahan di Kota Malang


Kecamatan
Kelerengan
Klojen
L1
Sukun
L2
Blimbing
L1
Kedungkandang
L1
Lowokwaru
L2
Sumber: Hasil Analisis (2013)

4.5.2

Jenis Tanah
t2
t3
t2
t3
t3

Batuan
b1
b0
b1
b1
b2

Bajir
o1
o1
o1
o0
o1

Kelas
IV b1
III l2
IV b1
IV b1
Vb2

Analisis Kesesuaian Lahan


Kesesuaian lahan merupakan penilaian dan pengelompokan atau proses penilaian

dan pengelompokan lahan dalam arti kesesuaian relatif lahan atau kesesuaian absolut lahan
bagi suatu penggunaan tertentu, kemampuan dipandang sebagai kapasitas lahan sedangkan
kesesuaian lahan dipandang sebagai kenyataan adaptabilitas sebidang lahan bagi suatu
macam penggunaan tertentu. Penggunaan lahan di Kota Malang beragam yaitu pertanian,
persawahan, permukiman, perkebunan, dan hutan. Penggunaan lahan tersebut telah sesuai
dengan kebijakan yang ada. Analisis mengenai kesesuaian lahan di Kota Malang dapat
dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel 4.7 Analisis Kesesuaian Lahan Kota Malang
No

Nama Lokasi

Klojen

Kelas
Lahan
IVb1

Sukun

III l2

Kondisi Eksisting

Analisis

Pemukiman
Perdagangan dan jasa

Dengan kelas lahan


IVb1
maka
Kecamatan Klojen
sesuai
untuk
kegiatan
budidaya
dan
permukiman
karena mempunyai
faktor penghambat
dan ancaman yang
tidak terlalu berat.
Dengan kelas lahan
III
l2
maka
Kecamatan
Sukun
sesuai
untuk
kegiatan
budidaya
dan
maupun
permukiman, karena
mempunyai faktor
penghambat
tidak
terlalu berat.
Kecamatan Blimbing
memiliki
kemampuan
lahan
IVb1
penggunaan
lahan didaerah ini
daerah
budidaya
pertanian dan daerah
pemukiman

Blimbing

IV b1

Kedungkandang

IV b1

Pemukiman
Perdagangan dan
jasa
Pertanian lahan
kering
Persawahan

Sawah
Pertanian tanah
kering
Pemukiman
Perdagangan dan
jasa
Kebun
Tanah terbuka
Sawah
Pertanian lahan kering
Pemukiman

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Kecamatan
Kedungkandang
memiliki
kemampuan
lahan

Evaluasi
Kesesuaian
Sesuai

Sesuai

Sesuai

Sesuai

I-24

Executive Summary
No

Nama Lokasi

Kelas
Lahan

Kondisi Eksisting
Hutan
Tanah terbuka

Lowokwaru

Vb2

Pemukiman
Sawah
Pertanian tanah kering

Evaluasi
Kesesuaian

Analisis
kelas IV b1 serta
gunalahan exisitng
Sawah dan pertanian
lahan kering . masih
kurangya
lahan
terbangun sehingga
sangat cocok di
kembangkan sebagai
pemukiman baru
Kecamatan
lowokwaru memiliki
kemampuan
lahan
kelas Vb2 dalam
arahan diguanakan
budidaya produksi
pertanian akan tetapi
bisa di kembangkan
sebagai pemukiman
dengan membatasi
pengunaan

Sesuai

Gambar 4.3 Peta Kelurahan Potensial Pengembangan Rumah Susun

4.6

Analisis Pembiayaan
Pendanaan dan sistem pembiayaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan

dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan
rumah susun.Dalam UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dijelaskan mengenai
sistem pendaaan dan sistem pembiayaan yang paling sesuai dengan tujuan dan sasaran
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-25

Executive Summary

pembangunan rumah susun adalah sistem kepemilikan rumah susun berupa rumah susun
sederhana sewa, hal ini dikarenakan sasaran pemilik sarusun adalah masyarakat
berpendapatan rendah (MBR). Masyarakat berpendapatan rendah (MBR) dikhawatirkan
belum mampu untuk membeli unit sarusun meskipun telah menggunakan sisten kredit
kepemiikan rumah (KPR) dengan subsidi maupun tanpa subsidi, sehigga dilakukan siste
sewa agar dapat dijangkau oleh MBR.
4.6.1

Pendanaan
Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman

Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, biaya bangunan rusuna
bertingkat terdiri dari:
1.

Biaya produksi yang terdiri atas perencanaan, pengawasan, perizinan, dan biaya
pembangunan fisik yang terdiri atas pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal
elektrikal.

2.

Biaya prasarana dan sarana lingkungan serta biaya penyambungan utilitas umum.

3.

Biaya komponen lain seperti PPn, BPHTB, sertifikat/pertelaan hak milik sarusun,
akad kredit/provisi, transaksi PPAT, dan lain sebagainya.
Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, terdapat beberapa jenis biaya yang dapat

disubsidi atau dibiayai oleh pemerintah daerah, yaitu


1.

Biaya pengadaan dan pematangan tanah,

2.

Biaya perizinan,

3.

Pajak dan retribusi,

4.

Biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal,

5.

Biaya penyediaan fasos dan fasum,

6.

Biaya prasarana dan sarana lingkungan,

7.

Biaya penyambungan utilitas umum, dan

8.

Subsidi bunga bank untuk KPR Rusuna.


Menurut UU No. 20 tahun 2011 tetang Rumah Susun, sumber dana untuk

pemenuhan kebutuhan rumah susun berasal dari:


1. Anggaran pendapatan dan belanja negara,
2. Anggaran pendapatan dan belanja daerah,
3. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dimana dana tersebut dimanfaatkan untuk mendukung penyelenggaraan rumah
susun, pemberian bantuan dan/atau kemudahan pembangunan rumah susun dan perolehan
rumah bagi MBR sesuai dengan standarpelayanan minimal. Sumber pembiayaan Rumah
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-26

Executive Summary

Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja Nasional (APBN) dan Anggaran
Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/Kabupaten/Kota. Porsi terbesar dana tersebut
digunakan untuk dukungan biaya pengadaan dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak
dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum,
biaya praasarana dan sarana lingkungan, serta biaya penyambungan utilitas umum.
Pembangunan rumah susun sederhana ini ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan hal tersebut maka diperlukan upaya yang
sinergis dan sistematis dari seluruh pihak pembangun maupun pemerintah agar harga sewa
dapat terjangkau bagi masyarakat tersebut.
4.6.2

Pembiayaan

A. Sumber Pemasukan
Sumber pemasukan yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi:
1. Uang sewa sarusunawa
2. Uang sewa satuan non hunian
3. Pendapatan dari hasil pengusahaan prasarana dan sarana
4. Uang denda
5. Uang jaminan
6. Pajak
7. Asuransi
8. Iuran lain dari penghuni sewa
Dalam mengelola sumber pemasukan perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1. Uang jaminan yang dibayar oleh penghuni sewa merupakan uang yang harus
dikembalikan kepada penghuni sewa ketika habis masa sewa dan tidak dapat
dipergunakan untuk biaya operasional pengeolaan
2. Sumber biaya untuk opersional rusunawa berasal dari uang sewa sarusunawa,
satuan ruang non hunian, iuran lain dari penghuni sewa dan pendapatan dari hasil
pengusahaan prasarana dan sarana rusunawa
3. Uang sewa terdiri dari komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian
dan komponen biaya pengelolaan
4. Komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian pada uang sewa
merupakan bagian yang menjadi hak pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang
hak pengelolaan aset rusunawa, dipungut oleh unit pengelola lokasi dari penghuni
sewa utuk disetorkan kepada pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang hak
pengelolaan aset rusunawa sesuai dengan prosedur yang ditentukan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-27

Executive Summary

5. Komponen biaya operasional pada uang sewa merupakan bagian yang dapat
dipergunakan untuk membiayai kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan
prasarana, sarana dan utiltas yang penggunaannya diatur sesuai kesepakatan dengan
pemilik rusunawa
6. Iuran lain dari penghuni sewa adalah iuran diluar uang sewa yang dapat dibebankan
kepada penghuni sewa sesuai dengan ketentuan yang berlaku
7. Pendapatan hasil pengusahaan prasarana dan sarana adalah pendapatan dari sewa
ruang serbaguna, parkir umum dan sarana lain yang pengaturan haknya didasarkan
pada kesepakatan dengan pemilik rusunawa
B. Jenis Pengeluaran
Jenis pengeluaran yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi:
1. Biaya pemakaian listrik untuk eksploitasi peralatan mekanikal dan elektrikal,
termasuk pemakaian listrik untuk pompa air, penerangan ruangan umum dan taman,
lift dan kantor pengelola
2. Biaya pemakaian air bersih untuk pelayanan umum, termasuk pemakaian air untuk
kebersihan, penyiraman taman, toilet umum dan kantor pengelola
3. Biaya pemeliharaan dan perbaikan prasarana dan sarana serta utilitas termasuk
upah tukang, pembelian bahan dan alat
4. Pajak dan asuransi
5. Gaji karyawan tetap dan upah harian pekerja rutin
6. Promosi, pemasaran dan pembinaan penghuni
7. Biaya administrasi perkantoran dan biaya operasional lainnya
4.7

Analisis Partisipatif
Penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat

kewenangannya dengan melibatkan peran masyarakat.Peran masyarakat dilakukan dengan


memberikan masukan dalam:
1. Penyusunan rencana pembangunan rumah susun dan lingkungannya,
2. Pelaksanaan pembangunan rumah susun dan lingkungannya,
3. Pemanfaatan rumah susun dan lingkungannya,
4. Pemeliharaan dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya,
5. Pengawasan dan pengendalian penyelenggaraan rumah susun dan lingkungannya.
Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum
tersebut mempunyai fungsi dan tugas:
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-28

Executive Summary

1. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah


susun,
2. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan
rumah susun,
3. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat,
4. Memberikan masukan kepada pemerintah,
5. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun.
4.8

Analisis Kelembagaan
Untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR,

pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana. Penugasan atau pembentukan


badan pelaksana sebagaimana dimaksud bertujuan untuk:
a. Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus terutama di
perkotaan
b. Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR
c. Menjamin tercapainya asas manfaat rumah susun
d. Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun
khusus
Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS yang beranggotakan pemilik atau
penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. PPPSRS diberi kedudukan sebagai
badan hukum. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling
lambat sebelum masa transisi berakhir. Dalam hal PPPSRS yang telah terbentuk, pelaku
pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah
bersama kepada PPPSRS. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para emilik dan
penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama,
tanah bersama dan penghunian. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan
penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan
Anggaran Rumah Tangga PPPSRS. Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang
berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaa rumah susun, setiap anggota mempunyai hak
yang sama dan setiap anggota berhak memberikan satu suara.
Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan
sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu:
1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh
pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat
dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-29

Executive Summary

lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan


kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur
2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk
modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang
pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik
daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada
pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan
dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih
biaya.
3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk
beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat
keuntungan tertentu.
4.9

Analisis Potensi dan Masalah


Berikut adalah tabel potensi dan masalah pengembangan rumah susun di Kota

Malang dari hasil analisis:


Tabel 4.8 Potensi dan Masalah Lahan Pembangunan Rumah Susun Kota Malang
No
1

Potensi
Lokasi strategis

Kelengkapan infrastruktur

3
4

Kedekatan dengan pusat kegiatan


Harga yang sesuai dengan anggaran
pemerintah

Jaringan jalan di lokasi prioritas sudah


memenuhi ketentuan yang berlaku

Lokasi kawasan tidak berada di kawasan


lindung

Bebas dari pencemaran, gangguan maupun


bencana
8 Adanya
Keterkaitan
antara
lokasi
perumahan dengan pusat-pusat kegiatan
dan pelayanan kota
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013

4.10

Masalah
Mahalnya harga lahan tidak sesuai
dengan angaran pemerintah
Masyarakat tidak mau menjual lahan
karena faktor tertentu
Adanya permainan makelar tanah
Kurangnya kesadaran masyrakat dalam
pembangunan
yang
dilakukan
pemerintah
Kepadatan Lahan Kota Malang yang
menyebabkan sulit mencari lahan yang
sesuai
Lokasi rumah susun belum tentu dekat
dengan lokasi kerja MBR calon
penghuni
Belum adanya kelembagaan khusus
yang menangani tentang rumah susun
Stigma negatif masyarakat tentang
rumah susun

Analisis SWOT
Analisis SWOT didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan

(Strengths) dan peluang (Opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan


kelemahan (Weakness) dan ancaman (Threats). Analisis SWOT dapat digambarkan pada
matriks SWOT.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-30

Executive Summary

Tabel 4.9 Matriks SWOT


Kesempatan:
Kedekatan
dengan
pusat kegiatan
Harga yang sesuai
dengan
anggaran
pemerintah
Adanya Keterkaitan
antara
lokasi
perumahan
dengan
pusat-pusat kegiatan
dan pelayanan kota
Lokasi strategis

Kekuatan:

SO:

Jaringan jalan di lokasi


prioritas sudah memenuhi
ketentuan yang berlaku
Lokasi kawasan tidak
berada di kawasan lindung
Bebas dari pencemaran,
gangguan
maupun
bencana
Kelengkapan infrastruktur

Kelemahan :
Lokasi
rumah
susun
belum tentu dekat dengan
lokasi kerja MBR calon
penghuni
Stigma negatif masyarakat
tentang rumah susun
Belum
adanya
kelembagaan khusus yang
menangani tentang rumah
susun
Masyarakat tidak mau
menjual lahan karena
faktor tertentu
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013

4.11

WO:

Menyediakan
angkutan umum yang
menuju
kawasan
rumah susun
Menjamin kemudahan
aksesibilitas penghuni
rumah susun kepada
fasilitas umum

Peningkatan
ketrampilan penghuni
sehingga
penghuni
mampu mandiri secara
ekonomi
Pengadaan kegiatan
yang positif bagi
penghuni rumah susun
Pembentukan
kelembagaan
yang
menangani
rumah
susun

Hambatan :
Kurangnya
kesadaran
masyrakat
dalam
pembangunan
yang
dilakukan pemerintah
Kepadatan Lahan Kota
Malang
yang
menyebabkan
sulit
mencari lahan yang
sesuai
Adanya
permainan
makelar tanah
Mahalnya harga lahan
tidak sesuai dengan
angaran pemerintah
ST:
Pembentukan paguyuban
penghuni rumah susun
Penguatan
SDM
penghuni dan sosialisasi
sanksi, insentif serta
disinsentif
kepada
penghuni
Sosialisasi bantuan KPR
dalam penyediaan dan
kepemilikan
rumah
susun
WT:
Adanya
sosialisasi
kepada
masyarakat
tentang
peningkatan
kualitas rumah susun
Pembentukan
kelembagaan
yang
mengurus
dan
monitoring rumah susun
Peningkatan
level
aksesibilitas penghuni

Konsep Pengembangan

4.11.1 Alternatif Pengembangan Konsep Pemanfaatan Rumah Susun


Bentuk denah bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi sedapat mungkin simetris
dan sederhana, guna mengantisipasi kerusakan yang diakibatkan oleh gempa. Bangunan
rumah susun sederhana harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan dan jarak
bebas antar bangunan gedung.

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-31

Executive Summary

Gambar 4.4 Desain Rumah Susun Sederhana


Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007

Gambar 4.5 Potongan Desain Rumah Susun Sederhana


Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007

4.12.2 Fasilitas Rumah Susun


A. Konsep Ruang Terbuka Hijau
Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah
dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak
sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di
gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan,
roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan. Tanaman yang ditanam
disesuaikan dengan teknik-teknik pembuatan roof garden.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-32

Executive Summary

Selain itu konsep ruang terbuka hijau untuk masing-masing jenis rumah susun tentu
berbeda, untuk rumah susun umum lebih ditekankan pada ruang terbuka hijau yang mampu
digunakan untuk kegiatan lain seperti lapangan olahraga maupun taman bermain dan
rekreasi. Ruang terbuka hijau yang ada di rumah susun komersial umumnya berupa taman
yang memperindah estetika, dapat berupa taman atau lapangan sedangkan ruang terbuka
hijau yang ada di rumah susun khusus yakni rumah susun untuk mahasiswa lebih
direncanakan sebagai ruang terbuka hijau yang mendukung kegiatan mahasiswa seperti
taman dengan gazebo-gazebo sebagai tempat diskusi maupun lapangan olahraga.
B. Konsep Parkir
Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar
gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap
10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman
persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah
penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat
tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas. Konsep perparkiran
haruslah mengikuti ketentuan dari Dinas Perhubungan Darat tentang Ketentuan fasilitas
Parkir untuk Umum
C. Konsep Pembagian Ruang
Hal yang membedakan antara rumah susun dengan rumah yang menyebar ke
samping adalah adanya bagian-bagian bersama yang dapat digunakan oleh penghuni secara
bersama-sama. Bagian-bagian bersama ini adalah berupa ruang- ruang bersama yang
terdapat di dalam bangunan rumah susun yang meliputi selasar, koridor, tangga dan ruangruang bersama lainnya yang dapat digunakan oleh penghuni. Kebutuhan akan nmag-ruang
bersama di dalam bangunan rumah susun dipengaruhi oleb nilai-nilai sosial budaya dan
kebiasaan masyarakat yang mendiaminya.
D. Konsep Fasilitas Kawasan
Berdasarkan SNI 03-7013-2004 tentang Tata cara perencanaan fasilitas lingkungan
rumah susun sederhana, dalam hal fasilitas lingkungan masih dapat dilayani oleh fasilitas
yang berada diluar lingkungan rumah susun, maka pemenuhan kebutuhan jenis dan jumlah
fasilitas Iingkungan disesuaikan dengan keadaan dan ketentuan yang berlaku. Hubungan
antar fasilitas ditentukan berdasarkan:
1. Kebutuhan fasilitas
2. Kebutuhan pelayanan
3. Fungsi dari tiap-tiap fasilitas
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-33

Executive Summary

4. Jarak antara fasilitas dengan unit hunian


5. Jarak antara fasilitas dengan fasilitas
4.12.3 Hunian Berimbang Rumah Susun
Konsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam ilmu perencanaan kota maupun
sosiologi perkotaan,sebagai upaya untuk menjaga keseimbangan sosiologis masyarakat.
Ide dasarnya bahwa keberadaan beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian akan
menjamin terciptanya kerukunan diantara berbagai strata yang ada. Selain itu, akan
menjamin tersedianya rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah. Kesadaran akan
pentingnya konsep ini yang mendorong pemerintah mengadopsinya melalui penetapan
lingkungan hunian berimbang dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) 3 Menteri Tahun
1992, sehingga diharapkan bahwa konsep hunian berimbang dapat terwujud3. Walaupun
kemudian ternyata penerapannya tidak semudah yang dibayangkan, sehingga sampai saat
ini masih sangat sedikit pembangunan perumahan yang menerapkan konsep ini. Konsep
hunian berimbang kemudian dicantumkan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal 37, dan
ditindaklanjuti dalam Permenpera Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Hunian berimbang
didefinisikan sebagai perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara
berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret antara
rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah susun
antara rumah susun umum dan rumah susun komersial (Pasal 1 Permenpera Nomor
10/2012).

BAB V | RENCANA PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN


5.1

Kebijakan Pembinaan Rumah Susun


Kebijakan pembangunan rumah susun terdapat pada Undang-Undang Republik

Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 mengenai rumah susun. Dalam penyelenggaraan rumah
susun bertujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau
dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya.
Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruag dan tanah, serta menyediakan
ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan. Pembangunan rumah susun ini mengurangi dan
mencegah adanya perumahan serta permukiman kumuh, selain itu fokus dalam
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-34

Executive Summary

pembangunan rumah susun yaitu kepada MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang
mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk
memperoleh sarusun umum.
5.2

Perencanaan Pembangunan Rumah Susun

5.2.1

Pembinaan

A. Pengaturan
Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya
dilaksanakan oleh pemerintah. Terdapat pembinaan dalam pembangunan rumah susun
yang salah satunya adalah pengaturan. Pengaturan yang dimaksud tersebut terdapat pada
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yang diantaranya meliputi:
1. Pembangunan;
2. Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan;
3. Pengelolaan;
4. Peningkatan kualitas;
5. Kelembagaan;
6. Pendanaan dan sistem pembiayaan.
B. Pengawasan
Pengawasan yang terdapat pada pembinaan perencanaan pembangunan rumah
susun yaitu meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi. Pada pengawasan dapat
dilakukan pemantauan secara teknis, pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS dan
pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Setelah melakukan suatu pemantauan terhadap lingkungan sekitar maupun teknis dalam
pembangunan rumah susun, maka dilakukan suatu evaluasi terhadap hasil yang telah
dicapai dan evaluasi kinerja para pelaku pembangunan.
5.2.2

Perencanaan

A. Penetapan Penyediaan Jumlah dan Jenis Rumah Susun


Berikut ini perhitungan jumlah rumah tambahan di Kota Malang.
Tabel 5.1 Proyeksi Jumlah Kebutuhan Rumah Tambahan di Kota Malang
Tahun
Proyeksi
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019

Kebutuhan Rumah Tambahan


(unit)
Besar
Sedang
Kecil
167
501
1003
3806
11418
22837
907
2720
5440
954
2861
5722
1066
3197
6394
630
1890
3781
3068
9203
18406

Kebutuhan Luas Lahan (Ha)


Besar
6,68
152,24
36,26
38,14
42,63
25,20
122,70

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

Sedang
10,03
228,37
54,40
57,22
63,94
37,81
184,06

Kecil
9,02
205,53
48,96
51,49
57,55
34,03
165,65

I-35

Executive Summary
Kebutuhan Rumah Tambahan
(unit)
Besar
Sedang
Kecil
2020
3564
10692
21384
2021
1206
3618
7235
1352
4057
8114
2022
2023
804
2411
4823
2024
3917
11750
23500
2025
4550
13650
27299
2026
5127
15382
30764
10927
3281
65561
2027
2028
3917
11750
23500
2029
4550
13650
27299
2030
5127
15382
30764
2031
5127
15382
30764
5127
15382
30764
2032
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013
Tahun
Proyeksi

Kebutuhan Luas Lahan (Ha)


Besar
142,56
48,24
54,10
32,15
156,66
182,00
205,09
437,08
156,66
182,00
205,09
205,09
205,09

Sedang
213,84
72,35
81,14
48,23
235,00
272,99
307,64
655,61
235,00
272,99
307,64
307,64
307,64

Kecil
192,46
65,12
73,03
43,41
211,50
245,69
276,87
590,05
211,50
245,69
276,87
276,87
276,87

Melihat tingginya tingkat kebutuhan rumah di Kota Malang hingga tahun 2032,
maka potensi pengembangan rumah susun juga terbilang cukup tinggi. Diasumsikan bahwa
potensi kebutuhan rumah susun sebesar 30% dari jumlah kebutuhan rumah secara
keseluruhan, dengan rincian sesuai ketentuan pemenuhan perumahan 1:3:6 sebagai berikut:
1. 10% untuk golongan masyarakat berpenghasilan tinggi, sehingga sebesar 3% dari
kebutuhan rumah tambahan tipe besar yang dialokasikan menjadi rumah susun,
dengan jenis rumah susun komersial.
2. 30% untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah, sehingga sebesar 10%
dari kebutuhan rumah tambahan tipe sedang yang dialokasikan menjadi rumah
susun, dengan jenis rumah susun umum atau khusus.
3. 40% untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga sebesar 17% dari
kebutuhan rumah tambahan tipe kecil yang dialokasikan menjadi rumah susun,
dengan jenis rumah susun umum atau khusus.
Perhitungan jumlah penyediaan unit rumah hunian yang perlu disediakan dalam
rumah susun adalah sebagai berikut.
Tabel 5.2 Potensi Kebutuhan Rumah Susun di Kota Malang
Tahun
Proyeksi
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024

Kebutuhan Rumah Tambahan (unit)


Besar
Sedang
Kecil
5
50
171
114
1142
3882
27
272
925
29
286
973
32
320
1087
19
189
643
92
920
3129
107
1069
3635
36
362
1230
41
406
1379
24
241
820
118
1175
3995

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-36

Executive Summary
Kebutuhan Rumah Tambahan (unit)
Tahun
Proyeksi
Besar
Sedang
Kecil
2025
137
1365
4641
2026
154
1538
5230
328
328
11145
2027
2028
118
1175
3995
2029
137
1365
4641
2030
154
1538
5230
2031
154
1538
5230
154
1538
5230
2032
Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013

C. Penetapan Lokasi Pembangunan Rumah Susun


Penetapan lokasi rumah susun didasarkan pada ketersediaan lahan yang telah
direncanakan pada dokumen tata ruang.
1. Rumah Susun Umum
Ketersediaan lahan di Kota Malang guna pembangunan rumah susun umum,
umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan Malang Timur. Ketersediaan lahan
yang masih cukup banyak serta adanya rencana penanganan kawasan untuk permukiman
padat di bantaran sungai di Kecamatan Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah
adanya rumah susun umum eksisting di Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan
blok di rumah susun yang sudah ada masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan
lahan yang ada di lokasi eksisting meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah
susun, karena rumah susun yang ada kondisinya sangat tidak terawat.
Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian
SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan
yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya
akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun
rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak
akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi.

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-37

Executive Summary

Gambar 5.1 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Timur

2. Rumah Susun Khusus


Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur dalam Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang,
rumah susun khusus yang ada di Kota Malang akan dikembangkan berupa rumah susun
pendidikan. Lokasi rumah susun khusus pendidikan berada pada kawasan asrama
mahasiswa Universitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas Islam Negeri Malang,
Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa Universitas Islam Maulana
Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas Muhammadiyah serta di Kawasan Malang
International Education Park (MIEP) di Jalan Danau Brantan Kecamatan Kedungkandang.

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-38

Executive Summary

Gambar 5.2 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Utara

Gambar 5.3 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Barat

3. Rumah Susun Negara


Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-39

Executive Summary

Rencana pengembangan rumah susun negara di Kota Malang berupa rumah susun
pertahanan dan keamanan. Rumah susun pertahanan dan keamanan di Kota Malang berada
pada kawasan lapangan olahraga Rampal, Kelurahan Kesatrian, Kecamatan Blimbing yang
berupa Rusunawa TNI. Berdasarkan rencana dokumen RP3KP Kota Malang, rencana yang
akan dilakukan dalam pengembangan rumah susun Negara adalah pemeliharaan serta
pengelolaan berkelanjutan untuk rumah susun yang sudah ada serta belum ada rencana
penambahan rumah susun untuk pertahanan dan keamanan. Namun lokasi-lokasi yang
potensial dalam pengembangan rumah susun Negara adalah kawasan yang masih sama
SBWP dengan rumah susun Negara yang sudah ada yakni pada BWP Malang Timur Laut.

Gambar 5.4 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Utara

4. Rumah Susun Komersial


Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan
kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang
terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang
terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat
di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota
Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan
Penanggunga, Kecamatan Klojen.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-40

Executive Summary

Gambar 5.5 Rencana Lokasi Rumah Susun Negara BWK Malang Timur Laut

Gambar 5.6 Rencana Lokasi Rumah Susun Umum BWK Malang Tenggara

Berdasarkan SBWP, kawasan Malang Tengah sudah tidak mampu lagi menampung
adanya rumah susun komersial terutama di Kecamatan Klojen dimana kepadatan bangunan
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-41

Executive Summary

yang sudah sangat tinggi. Tingkat investasi di malang Tengah sangat tinggi sehingga
memungkinkan pengembang untuk mengembangkan rumah susun komersial, namun
apabila dianalisis dari tingkat kepadatan bangunan serta kepadatan penduduk, sudah tidak
lagi memungkinkan dibangunnya rumah susun. Sub bagian wilayah perkotaan Malang
yang memiliki beberapa kawasan potensial untuk dikembangkan rumah susun komersial
yakni SBWP Malang Tengah, selain itu trend perkembangan Kota Malang yang mulai
mengarah kearah kawasan Malang tenggara yakni Kelurahan Sukun dan sekitarnya.
5.2.3

Pembangunan

A. Penyediaan Tanah
Berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2012, rumah susun umum maupun rumah susun
khusus yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa
masuk ke dalam kategori bangunan kepentingan umum, sehingga dapat mengacu pada UU
Nomor 2 tahun 2012 mengenai pengadaan tanahnya. Pada UU ini dijelaskan tahapantahapan dari pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum yaitu salah satunya
pembangunan rumah susun, berikut merupakan tahapannya:
1. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah
2. Penilaian ganti kerugian
3. Musyawarah penetapan ganti kerugian
4. Pemberian ganti kerugian
5. Pelepasan tanah instansi
B. Persyaratan Pembangunan Rumah Susun
Penetapan lokasi pembangunan rumah susun harus dilakukan sesuai dengan
ketentuan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota (UU No. 20 tahun 2011), yaitu pada
bagian wilayah yang telah ditetapkan fungsi kawasannya dalam struktur ruang RTRW
Kota Malang dan ditentukan menurut kawasan yang mempunyai urgensi penanganan
sebagai kawasan bagi pengembangan sektor perumahan dan permukiman. Persyaratan
umum lokasi perumahan dan permukiman diantaranya sebagai berikut:
1. Tidak berada pada kawasan lindung (sesuai dengan peruntukan rencana tata ruang
dan tata guna tanah serta rencana detail yang ada)
2. Bebas dari pencemaran air, udara, dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik
yang ditimbulkan sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alamseperti
banjir, tanah longsor, tsunami, dan lainnya
3. Ketinggian lahan kurang dari 1.000 meter di atas permukaan air laut (MDPL)
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-42

Executive Summary

4. Kemiringan lahan tidak melebihi 15 %, dengan ketentuan:


a. Tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datar
hingga landai dengan kemiringan 0-8%
b. Diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%
5. Pada kota-kota yang mempunyai bandar udara, tidak mengganggu jalur
penerbangan pesawat
6. Kondisi sarana prasarana yang memadai dimana seminimalya adalah saluran
pembuangan yang dapat menjangkau system pembuangan daerah, lokasi dapat
dijangkau pelayanan air bersih dan listrik.
7. Dekat dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota
8. Mudah dicapai sarana transportasi pada waktu pembangunan maupun penghunian
9. Bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, keterkiatan antara lokasi
perumahan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota akan terhadap
pengeluaran biaya transport dibandingkan seluruh pengeluaran rutin keluarga. Hal
ini akan menimbulkan tambahan beban terhadap penghuninya, sehingga
mempengaruhi kemampuannya untuk mengalokasikan sebagianpenghasilannya
untuk perumahan (Dwelling Expenditure).
C.

Pembagian Fugsi Ruang


Pembagian ruang dalam rumah susun terdiri dari tiga fungsi, yaitu diantaranya

adalah sebagai berikut:


1. Satuan Rumah Susun (Sarusun), adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya
digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Yang termasuk ke dalam satuan
rumah susun ini adalah unit-unit rumah hunian yang terdapat pada bangunan rumah
susun.
2. Tanah Bersama, adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan
yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun
adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai.
3. Bagian Bersama, adalah bagian rumah susun (melekat pada struktur bangunan)
yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan
fungsi dengan satuan rumah susun. Contoh: fondasi, atap, lobi, lift, saluran air,
jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-43

Executive Summary

4. Benda Bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun (tidak
melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama. Contoh: ruang bersama, bangunan pertamanan,
bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang
terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.

Gambar 5.7 Pembagian Ruang Rumah Susun Sederhana


Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007

D.

Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum


1.

Fasilitas Lingkungan Rumah Susun


Luas lahan untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas

seluruhnya dan fasilitas lingkungan tidak ditempatkan lebih dari lantai 3 bangunan rumah
susun hunian.
Tabel 5.1 Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana
Jenis Fasilitas Lingkungan
1. Fasilitas niaga

2. Fasilitas Pendidikan
3. Fasilitas Kesehatan

4. Fasilitas Peribadatan
5. Fasilitas pelayanan umum

7. Ruang Terbuka

Fasilitas yang Tersedia


1. Warung
2. Toko
3. Usaha jasa
Ruang belajar untuk siswa sekolah dasar hingga
sekolah menengah umum
1. Posyandu
2. Balai Pengobatan
3. Rumah Bersalin dan praktik dokter
4. Apotik
1. Mushola
2. Masjid kecil
1. Kantor RT
2. Balai RW
3. Pos siskamling
4. Ruang duka
5. Kotak Surat
1. Taman
2. Tempat bermain
3. Lapangan olahraga
4. Sirkulasi
5. Parkir

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-44

Executive Summary

2. Konsep Ruang Terbuka Hijau


Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah
dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak
sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di
gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan,
roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan.
3. Konsep Parkir
Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar
gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap
10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman
persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah
penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat
tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas.
4. Fasilitas Hemat Energi
Rumah susun dapat menerapkan konsep hemat energi agar pemeliharaannya tidak
membutuhkan pembiayaan yang besar. Salah satu strategi yang dapat diterapkan untuk
hemat energi yaitu konsep green building. Untuk mengurangi penggunaan energi operasi,
penggunaan jendela yang se-efisiensi mungkin dan insulasi pada dinding, plafon atau
tempat masuknya aliran udara ke dalam bangunan gedung. Strategi lain desain bangunan
surya pasif, sering dilaksanakan di rumah-rumah rendah energi. Penempatan jendela yang
efektif (pencahayaan) dapat memberikan cahaya lebih alami dan mengurangi kebutuhan
penerangan listrik di siang hari. Adapun manfaat apabila kita menerapkan konsep Green
Building adalah :
1. Bangunan lebih awet dan tahan lama, dengan perawatan minimal
2. Efisiensi energi menyebabkan pengeluaran uang lebih efektif
3. Bangunan lebih nyaman untuk ditinggali
Mendapatkan kehidupan yang sehat
5.2.4

Penguasaan, Pemilikan, dan Pemanfaatan

A. Penguasaan Sarusun
Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki
atau disewa. Penguasaan sarusun pada rumah susun khususd apat dilakukan dengan cara
pinjam-pakai atau sewa. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat
dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli. Penguasaan terhadap sarusun
pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-45

Executive Summary

B. Pemilikan Sarusun
Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat
perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung
berdasarkan atas NPP. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas tanah hak milik,
hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai
di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
C. Pemanfaatan Rumah Susun
Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi hunian

atau

campuran. Pemanfaatan rumah susun dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran
karena perubahan rencana tata ruang. Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan
rencana tata ruang menjadi dasar mengganti sejumlah rumah susun dan/atau memukimkan
kembali pemilik sarusun yang dialihfungsikan.
D. Pemanfaatan Sarusun
Setiap orang yang menempati, menghuni, atau memiliki sarusun wajib
memanfaatkan sarusun sesuai dengan fungsinya. Setiap orang dapat menyewa sarusun.
Penyewaan sarusun meliputi hak orang per seorangan atas sarusun dan pemanfaatan
terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sarusun umum yang
memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR.
5.2.5

Pengelolaan
Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan

perawatan bagian bersama, benda persama dan tanah bersama. Pengelolaan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama ini adalah segala bentuk pengelolaan terhadap
semua hal yang termasuk ke dalam bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Hal ini dilakukan untuk memelihara dan menjaga segala sesuatu yang masuk ke dalam
ketiga bagian itu agar tetap dapat digunakan dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya.
5.2.6

Peningkatan Kualitas
Rencana peningkatan kualitas rumah susun dilakukan terhadap rumah susun yang

tidak layak fungsi dan tidak dapat diperbaiki serta dapat menimbulkan bahaya dalam
pemanfaatan bangunan rumah susun dan atau lingkungan rumah susun. Peningkatan
kualitas rumah susun yang diakibatkan oleh hal-hal tersebut dilakukan dengan prakarsa
dari pemilik satuan unit rumah susun dan dilakukan dengan pembangunan kembali rumah
susun melalui pembongkaran, penataan dan pembangunan dan dilakukan dalam
kewenangan pemerintah daerah.
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-46

Executive Summary

5.2.7

Pengendalian

A. Pengendalian Tahap Perencanaan


Penilaian dalam pengendalian penyelenggaraan rumah susun antara lain :
1. Kesesuaian jumlah dan jenis;
2. Kesesuaian zonasi;
3. Kesesuaian lokasi; dan
4. Kepastian ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
B. Pengendalian Tahap Pembangunan
Pengendalian penyelenggaraan rumah susun pada tahap pembangunan dilakukan
terhadap:
1. Bukti penguasaan atas tanah; dan
2. Kesesuaian antara pelaksanaan pembangunan dan izin mendirikan bangunan.
C. Pengendalian Tahap Penguasaan, Pemilikan dan Pemanfaatan
Pengendalian penyelenggaraan rumah susun pada tahap penguasaan, pemilikan, dan
pemanfaatan dilakukan melalui:
1. Pemberian Sertifikat Laik Fungsi; dan
2. Bukti penguasaan dan pemilikan atas sarusun.
D. Pengendalian Tahap Pengelolaan
Pengendalian penyelenggaraan rumah susun tahap pengelolaan dilakukan melalui:
1. Pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS; dan
2. Pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama.
5.2.8

Kelembagaan
Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan

sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu:


1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh
pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat
dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan
lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan
kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur
2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk
modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang
pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik
daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada
Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-47

Executive Summary

pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan


dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih
biaya.
3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk
beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat
keuntungan tertentu.
5.2.11 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Sumber pembiayaan Rumah Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja
Nasional (APBN) dan Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/
Kabupaten/ Kota. Porsi terbesar dana tersebut digunakan untuk dukungan biaya pengadaan
dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan
elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum, biaya praasarana dan sarana lingkungan,
serta biaya penyambungan utilitas umum. Pembangunan rumah susun sederhana ini
ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan
hal tersebut maka diperlukan upaya yang sinergis dan sistematis dari seluruh pihak
pembangun maupun pemerintah agar harga sewa dapat terjangkau bagi masyarakat
tersebut.
5.2.12 Peran Masyarakat
Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum
tersebut mempunyai fungsi dan tugas:
6. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah
susun,
7. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan
rumah susun,
8. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat,
9. Memberikan masukan kepada pemerintah,
10. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun.

Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah


Tentang Rumah Susun Kota Malang

I-48