Anda di halaman 1dari 18

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT

HP: 0815 8825 - 748

TATA CARA MEMPEROLEH HAK


ATAS TANAH

1 HAL-HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN


Hal-hal yang harus diperhatikan untuk menentukan
cara memperoleh hak atas tanah, yaitu:
a. Status Tanah Yang Tersedia;
b. Status Subyek atau Pihak yang membutuhkan
tanah;
c. Proyeknya;
d. Rencana Tata Guna Tanahnya.
Ad.a) Status Tanah Yang Tersedia
Tanah yang tersedia dapat berstatus TANAH
NEGARA, TANAH HAK PENGELOLAAN atau
TANAH HAK MILIK atau hak lainnya (HGU, HGB
atau Hak Pakai).
Ad.b)
Status
Subyek
Membutuhkan Tanah

atau

Pihak

Yang

Pihak yang membutuhkan tanah dapat berupa


Badan Hukum atau Orang Perorangan.
Badan Hukum dapat berupa Badan Hukum
Indonesia atau Badan Hukum
Asing. Orang
Perorangan dapat berupa WNI atau WNA.
Disamping itu pihak yang membutuhkan tanah
dapat
juga
berupa
Instansi
Pemerintah,
Perwakilan Negara Asing, Perwakilan BadanBadan Internasional atau Perwakilan Lembaga
Internasional.
Staus subyek atau pihak yang membutuhkan
tanah ini mempengaruhi cara mana yang akan
ditempuh untuk memperoleh tanah bdan hak
atas tanah apa yang dapat diperolehnya.
1

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

Misalnya:
1) A, WNI, pegawai negeri membutuhkan
tanah untuk keperluan rumah tinggal, tanah
yang tersedia adalah tanah Hak Milik
kepunyaan B. B hendak menjual tanah
miliknya tersebut.
Untuk memperoleh tanah tersebut maka
dapat ditempuh melalui jual beli tanah
dihadapan PPAT.
Apabila A adalah seorang WNA maka A
tidak dapat membeli tanah tersebut. Untuk
dapat membeli tanah tersebut maka hak
milik atas tanah tersebut harus diubah
terlebih dahulu menjadi Hak Pakai.
Setelah haknya diubah menjadi Hak Pakai
barulah kemudian dilaksanakan jual beli
dihadapan PPAT.Atau dapat pula dilakukan
dengan membuat akta Pelepasan Hak dan
kemudian diikuti dengan Permohonan Hak
Pakai.
2) PT
X
membutuhkan
membangun
kantornya.
adalah tanah hak Milik.

tanah
untuk
Yang
tersedia

Untuk memperoleh tanah tersebut tidak


dapat dilakukan jual beli tanah karena PT
bukan merupakan subyek Hak Milik.
Cara yang dilakukan untuk memperoleh
tanah tersebut adalah melalui Pembebasan
hak/Pelepasan Hak dengan membuat Akta
Pelepasan Hak dan selanjutnya dilakukan
Permohonan HGB.
Jika tetap ingin dilakukan jual beli tanah
maka terlebih dahulu Hak Milik tersebut

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

diubah menjadi HGB dan


kemudian
dilaksanakan jula beli dihadapan PPAT.
Ad.c)

Proyeknya

Proyeknya adalah rencana kegiatan yang akan


dilakukan di atas tanah tersebut .
Proyek yang akan dilaksanakan atau dibangun
akan
mempengharui status tanah yang akan
diperoleh.
Misalnya
PT
membutuhkan
tanah
untuk
membangun kantor maka hak atas tanah yang
tepat adalah HGB, sedangkan untuk keperluan
pertanian maka hak atas tanah yang tepat
adalah HGU.
Ad.d) Rencana Tata Guna Tanah (RTGT)
Penggunaan tanah harus sesuai dengan RTGT
yang berkaitan dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) daerah kota/kabupaten, tiaptiap daerah yang ditetapkan dalam Peraturan
Daerah.
Agar
penggunaan
tanah
sesuai
dengan
peruntukannya maka dalam rangka memperoleh
tanah untuk keperluan
perusahaan terlebih
dahulu
harus
diperoleh
Izin
Lokasi
sebagaimana diatur dalam PMNA/ka.BPN no. 2
tahun 1999 tentang Izin Lokasi.
2 TATA CARA PEROLEHAN TANAH
A. JIKA TANAH YANG TERSEDIA TANAH NEGARA
Jika yang tersedia Tanah Negara maka satusatunya cara memperoleh hak atas tanah di
atas Tanah Negara tersebut adalah melalui
acara Permohonan Hak.

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

B. JIKA
YANG
PENGELOLAAN

TERSEDIA

TANAH

HAK

Jika
tanah
yang
tersedia
berstatus
Hak
Pengelolaan maka perolehan hak atas tanah atas
bagian-bagian
Hak
Pengelolaan
tersebut
dilakukan dengan terlebih dahulu dibuatnya
perjanjian antara pihak yang membutuhkan tanah
dengan pemegang hak Pengelolaan.
Pihak
yang
membutuhkan
tanah
dengan
pemegang Hak Pengelolaan menandatangani
Surat Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah
(SP3T).
SP3T tersebut berisikan :
a. identitas pihak-pihak yang bersangkutan;
b. letak, batas-batas dan luas tanah yang
dimaksud;
c. jenis penggunaannya;
d. hak atas tanah yang akan dimintakan untuk
diberikan
kepada
pihak
ketiga
yang
bersangkutan dan keterangan mengenai
jangka waktunya serta kemungkinan untuk
memperpanjangnya;
e. jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di
atasnya dan ketentuan mengenai pemilikan
bangunan-bangunan
tersebut
pada
berakhirnya hak tanah yang diberikan;
f. jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat
pembayarannya;
g. syarat-syarat lain yang dipandang perlu.
C. JIKA YANG TERSEDIA TANAH HAK MILIK ATAU
TANAH HAK LAINNYA
Jika yang tersedia Tanah Hak Milik maka cara
memperoleh hak di atas tanah hak Milik tersebut
dapat dilakukian melalui:

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

1) Perjanjian dengan pemegang hak Milik ybs


(sewa menyewa, pinjam pakai, perjanjian
kerjasama, BOT,BOO dll);
Perjanjian ini dilakukan berdasarkan asas
kebebasan
berkontrak
(pasal
1338
KUHperdata),
dengan
memperhatikan
ketentuan-ketentuan khusus berkaitan dengan
perbuatan hokum yang bersangkutan.
Cara ini tidak mengakibatkan berubahnya
subyek hak milik dan status hak atas
tanahnya.
.
2) Pemindahan hak
menukar, dll);

(jual

beli,

hibah,

tukar

Pemindahan hak misaln ya jual beli tanah


dilakukan apabila pihak yang membutuhkan
tanah memenuhi syarat sebagai subyek hak
atas tanah yang tersedia.
3) Pembebasan
hak/Pelepasan
dengan Permohonan hak baru;

hak

diikuti

4) Pencabutan hak diikuti dengan Permohonan


hak baru.
3 PEMBEBASAN HAK/PELEPASAN HAK
Pembebasan hak atau pelepasan hak biasanya
terjadi apabila pihak yang membutuhkan tanah tidak
memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah
yang tersedia.
Pembebsan hak/pelepasan hak dilakukan secara
musyawarah antara pihak yang membutuhkan tanah
dengan pihak pemilik tanah, denag membuat akta
Pelepasan hak dihadapan Notaris atau Surat
Pernyatan Penyerahan Hak/tanah dihadapan pejabat
yang berwenang lainnya.

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

Perjanjian Pelpasan hak atau penyerahan tanah/hak


tersebut pada intinya berisikan:
a. Janji mengenai penyerahan tanahnya;
b. Janji mengenai besarnya ganti rugi.
Dalam pelepasan hak tersebut pada prinsipnya
pemilik tanah melepaskan haknya kepada Negara,
sedangkan
pihak
yang
membutuhkan
tanah
membayar ganti rugi kepada pemilik tanah yang
ditetapkan
secara
musyawarah.
Dengan
dilakukannya
pelepasan
hak/pembebsan
hak
tersebut maka hak atas tanahnya hapus dan
tanahnya menjadi tanah negara. Selanjutnya agar
pihak yang membutuhkan tanah dapat menguasai
tanahnya secara legal maka selanjutnya pihak yang
bersangkutan wajib mengajukan permohonan hak
atas tanah tersebut.
Misalnya :
PT membutuhkan tanah untuk menjalankan kegiatan
usahanya, yang tersedia adalah tanah Hak Milik
maka PT memperoleh tanah tersebut melalui
Pembebasan hak atau Pelepasan hak dengan
membuat akta Pelepasan Hak.
Dengan dilakukannya pembebasan hak/pelepasan
hak maka hak milik ybs hapus dan tanahnya menjadi
Tanah Negara dan selanjutnya PT ybs mengajukan
permohonan hak (HGU atau HGB sesuai proyeknya)
kepada
Ka.BPN
melalui
kantor
Pertanahan
setempat.
4 PENCABUTAN HAK
Dasar hukum Pencabutan Hak adalah Pasal 18
UUPA, UU No. 20 tahun 1961 tentang Pencabutan
Hak-hak Atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Di
Atasnya

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

Sekarang iatur didalam UU No. 2 tahun 2012


tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum, diundangkan dan
mulai berlaku pada tanggal 14 Januari 2012
Pencabutan hak dilakukan jika upaya perolehan
tanahnya
secara
musyawarah
tidak
berhasil,
sementara tanahnya dibutuhkan untuk kepentingan
umum dan proyeknya tidak dapat dipindah ke tempat
lain.

II

TATA CARA MEMPEROLEH HAK


ATAS TANAH
7

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

DI ATAS TANAH NEGARA


1

DASAR HUKUMNYA.
-Per.MNA/Ka. BPN No.9 tahun 1999 tentang Tatacara
Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara
dan Hak Pengelolaan.
-Per.MNA/Ka. BPN No.2. tahun 2013

PERMOHONAN HAKNYA.
Perolehan hak atas tanah negara hanya dapat
dilakukan melalui Pemberian Hak, dengan cara pihak
yang membutuhkan tanah terlebih dahulu mengajukan
Permohonan Hak.
Permohonan haknya ditujukan kepada
(Sekarang
:
Ka.BPN)
melalui
Kepala
Pertanahan setempat.

Menteri
Kantor

HAK YANG DIMOHON.


Hak apa yang dimohon tergantung pada Status
Subyeknya (Pihak yang memohon) dan Proyeknya.
Misalnya ;
a
b
c
d
e

PT untuk membangun kantor maka yang dimohon


adalah HGB.
PT untuk usaha perkebunan maka yang dimohon
adalah HGU.
WNI untuk rumah tinggal maka yang dimohon
adalah Hak Milik.
Depnakertrans untuk membangun kantor maka
yang dimohon adalah Hak Pakai.
Depnakertrans untuk penyelenggran transmigrasi
maka yang dimohon adalah HPL.

SURAT KEPUTUSAN PEMBERIAN HAK (SKPH).

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

Jika permohonan haknya disetujui maka diterbitkan


SKPH oleh pejabat yang berwenang menerbitkan
SKPH.
PEJABAT YANG BERWENANG MENERBITKAN
SKPH SESUAI
PERKABAN 2/2013.

HAKNYA

HAK
MILIK

BANGUN
AN

HGB

PEJABAT YANG BERWENANG


MENERBITKAN SKPH
KA.KP
KA.KANWI
KA.BPN
KAB/KOTA
L
BPN.PROP
s/d 3.000
> 3.000
M2 untuk
M2 s/d
peroranga 10.000
PEMBERIAN
n
m2 untuk HAK SECARA
peroranga UMUM DAN
n
YANG TIDAK
DILIMPAHKAN
s/d 50.000 >50.000
KEPADA
KKP
M2 untuk
M2 s/d
& KAKANWIL.
badan
150.000
keagamaa M2 untuk
n dan
badan
badan
keagamaa
sosial
n dan
yang
badan
ditunjuk
sosial
berdasarka yang
n PP
ditunjuk
38/1963
berdasark
an PP
38/1963
s/d 3.000
M2(Orang)

> 3.000
M2 s/d
10.000m2
(Orang)

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

H.PAKAI

PERTANI
AN

H. MILIK

s/d 20.000
M2(Bdn
Hk)

>20.000<
150.000
M2 (Bdn
Hk)

s/d
3.000 m2

>3.000
s/d 10.000
M2
(Orang)

s/d 20.000
M2 untuk
badan
hukum
swasta,
BUMN dan
BUMD

> 20.000
M2 s/d
150.000
M2 untuk
badan
hukum
swasta,
BUMN dan
BUMD

s/d 50.000 > 50.000


m2
Ha
dan
luasnya
tidak
melebihi
luas
maksimu
m
tanah
pertanaia
n
untuk
peroranga
n.

10

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

HGU

TIDAK
s/d
BERWENAN 2.000.000
G
m2
(200
Ha).

H.PAKAI

s/d 50.000 >50.000


m2
m2
s/d
100.000
m2

Kepala Kantor Pertanahan berwenang juga


untuk pemberian hak atas tanah dalam
program:
a)
b)
c)
d)

Transmigrasi;
Redistribusi tanah;
Konsolidasi tanah;
Program yang dibiayai oleh APBN atau APBD;
dan
e) Pendaftaran tanah yang bersifat strategis dan
masal.
Serta :
f) Pemberian HGB atau hak pakai di atyas tanah Hak
pengelolaan;
g) Pemberian HGB aset Pemerintah Pusat maupun
daerah;
h) Pemberian
izin
kerjasama
pemegang
Hak
Pengelolaan
dengan
pihak
ketiga,
jika
dipersyaratkan dalam Surat Keputusan pemberian
Hak Pengelolaan;
i) Pemberian izin perolehan tanah bagi Badan Sosial
dan Keagamaa, jika dipersyaratkan dalam Surat

11

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

Keputusan persetujuan bahwa badan hukum


tersebut dapat memiliki tanah dengan Hak milik.
Kakanwil BPN Propinsi berwenang pula
untuk
memberi
keputusan
mengenai
penetapan tanah negara untuk menjadi
tanah obyek landreform.

KEWAJIBAN YANG HARUS DIPENUHI PEMEGANG


HAK.
Setiap Penerima
kewajiban sbb :
a
b
c
d
e
f

hak

(SKPH)

harus

memenuhi

membayar BPHTB dan Uang Pemasukan kepada


Negara.
Memelihara tanda-tanda batas.
Menggunakan tanah secara optimal.
Mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya
kesuburan tanah.
Menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan.
Kewajiban yang tercantum dalam sertipikat.

Disamping kewajiban tersebut Penerima Hak wajib


untuk mendaftarkan haknya di Kantor Pertanahan
setempat untuk memenuhi syarat lahirnya hak atas
tanah yang bersangkutan.
6

TERJADINYA/LAHIRNYA HAK.
Hak atas tanah yang dimohon lahir/terjadi sejak saat
didaftar dalam Buku Tanah
oleh Pejabat Kantor
Pertanahan.
(ps. 7, 23, 43 PP-40/1996)

PENERBITAN SURAT TANDA BUKTI HAKNYA.


Sebagai tanda bukti haknya maka Kantor Pertanahan
akan menerbitkan Sertipikat hak atas tanah atas
nama Pemohon, selanjutnya akan diberikan kepada
Pemohon/Kuasanya.
12

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

SYARAT YANG HARUS DIPENUHI SEBELUM


MENGAJUKAN PERMOHONAN HAK
Sebelum mengajukan permohonan hak, Pemohon
harus menguasai tanah yang dimohon dibuktikan
dengan data yuridis dan data fisik sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Misalnya :
- Tanah yang berasal dari hak pihak lain maka
harus ada bukti perolehan haknya berupa Akta
Pelepasan Hak atau akta yang menbunjukan
perolehan tanahnya.
- Permohonan hak atas tanah Hak Pengelolaan
harus ada Penunjukkan dari Pemegang Hak
Pengelolaan
berupa
Perjanjian
Penyerahan
Penggunaan Tanah (P3T)
- Jika berasal dari Kawasan Hutan makia harus ada
SUrat Keputusan Pelepasan Status Kawasan
Hutanj dari Menteri Kehutanan sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.

13

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

III PERUBAHAN HAK MILIK MENJADI


HGB/HAK PAKAI DAN PERUBAHAN
HGB MENJADI HAK PAKAI
1.

DASAR HUKUM.
-ps. 93 102 Permen-9/1999.

2.

PERUBAHAN HAK DAPAT DIBERIKAN KEPADA.


-

3.

WNI;
WNA yang berdomisili di Indonesia;
Badan Hukum Indonesia;
Badan Hukum Asing yang berkedudukan di
Indonesia.

PERMOHONANNYA.
Ditujukan secara
Pertanahan.

4.

tertulis

kepada

Kepala

Kantor

DOKUMEN YANG DILAMPIRKAN :


a. Mengenai Pemohon :
Fotocopy KTP/Akta Pendirian;
b. Mengenai Tanahnya :
1. Sertipikat Tanahnya/Bukti Pemilikannya jika
belum terdaftar;

14

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

2. Kutipan Risalah Lelang, jika diperoleh melalui


lelang;
3. Surat
Persetujuan
Pemegang
Hak
Tanggungan, jika sedang dibebani HT;
4. Akta PPAT, akta Pelepasan Hak, Putusan
Pengadilan atau Surat Perolehan Tanah
lainnya.
c. Surat Pernyataan Pemohon
tanah yang telah dimiliki.
5.

mengenai

tanah-

PEMBERIAN HAKNYA.

Setelah berkas diterima, diberikan tanda terimanya


dan Pemohon telah membayar biaya yang diperlukan,
selanjutnya
Jika tanahnya sudah terdaftar maupun
yang belum terdaftar, setelah diteliti ternyata layak
untuk disetujui (data yuridis dan data fisiknya sudah
lengkap/dilengkapi) dan tidak ada pihak lain yang
berkeberatan maka selanjutnya Kepala Kantor
Pertanahan :
a. menegaskan Hak Milik tersebut menjadi Tanah
Negara serta mendaftar dan mencatatnya dalam
Buku Tanah, Sertipikat dan Daftar Umum lainnya;
b. memberikan
dan
mendaftarnya
menjadi
HGB/H.Pakai serta mencatatnya dalam Buku
Tanah, Sertipikat dan Daftar Umum lainnya;
c.
Menerbitkan Sertipikat HGB/H.Pakai.

15

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

IV PEROLEHAN TANAH OLEH


PERSEROAN TERBATAS
1. HAK ATAS TANAH YANG DAPAT DIMILIKI OLEH PT
PT dapat memiliki tanah dengan status:
a. HGU
b. HGB
c. HAK PAKAI
2. TATA CARA PEROLEHANNYA
PT dapat memperoleh tanah melalui:
a. Pemindahan hak (Jual Beli)
Pemindahan hak (jual beli) dilakukan apabila tanah
yang tersedia telah berstatus HGU/HGB/Hal Pakai
b. Pembebasan hak/Pelepasan hak
Permohonan hak baru

diikuti dengan

Pembebasan/Pelepasan hak dilakukan apabila


tanah yang tersedia masih berstatus Hak Milik.
3. TATA CARA PEROLEHAN TANAH OLEH PT JIKA
TANAH YANG TERSEDIA MASIH BERSTATUS TANAH
HAK MILIK

16

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

I.

JIKA PEMEILIK TANAH TIDAK BERSEDIA


MENGALIHKAN/MEMINDAHKAN
HAK
ATAS
TANAHNYA
CARANYA:
MEMBUAT PERJANJIAN KERJASAMA.

II.

MISALNYA: BOT ATAU BOO


JIKA
PEMILIK
TANAH
MENGALIHKAN/ MEMINDAHKAN
TANAHNYA

BERSEDIA
HAK ATAS

CARANYA:
A. PEMBEBASAN/PELEPASAN
HAK
IIKUTI
DENGAN PERMOHONAN HAK BARU
B. JUAL BELI DENGAN DIDAHULUI DENGAN
PERUBAHAN HAK MILIK MENJADI HGB
4. TAHAPAN
JUAL
BELI
DIDAHULUI
PEROHONAN PERUBAHAN HAK

- Tahap I

Tahap II

DENGAN

: Perjanjian Pendahuluan Jual Beli dan


Pemberian Kuasa oleh pemilik tanah kepada
PT.
yang memerlukan tanah. Harga
tanahnya
dibayar
lunas
pada
saat
penandatanganan perjanjian itu.
: Permohonan Perubahan Hak (dari Hak
Milik menjadi HGB) kepada Kepala Kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota
setempat
dilakukan oleh Direksi PT
atas nama
Pemilik Tanah .(Sertipikat HGB diterbitkan
atas nama Pemilik Tanah)

Tahap III : Pemindahan hak atau Jual Beli Tanah dari


Pemilik Tanah kepada PT.sebagai pembeli,
dihadapan PPAT yang berwenang dan
kemudian jual beli tersebut didaftarakan di
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setmpat
atas nama pembelinya.
17

Alwesius, SH, MKn Notaris- PPAT


HP: 0815 8825 - 748

.
- BPHTB wajib dibayar sebelum dilakukannya jual
beli dihadapan PPAT (Tahap III).
CATATAN :
-Semua biaya yang ada ditanggung sepenuhnya oleh
Investor (PT)

18